成都市建设用地指标

成都市建设用地指标（精选7篇）

成都市建设用地指标 篇1

土地用途变更和土地使用权交易管理的通知

各区（市）县国土资源局、中心城区各国土资源分局：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民 共和国城镇国有土地使用权出让转让管理暂行条例》等法律法规和国务院《关于深化改革严 格土地管理的决定》的规定和要求，为进一步加强国有建设用地土地用途管理，规范国有土 地使用权交易行为，促进土地市场健康发展，结合我市实际，将有关规定通知如下。

一、国有建设用地土地用途变更=

（一）国有建设用地土地用途变更的审批 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权有偿使 用合同约定或者土地使用权划拨文件批准的用途使用土地；因城市规划调整，需改变国有土 地用途的，应当经国土资源行政主管部门同意。城市规划区范围内改变土地用途的，在报批 前，应先经城市规划行政主管部门同意。

（二）行政划拨国有土地使用权用途变更，经国土资源行政管理部门同意后，按以 下规定办理：

1、划拨土地使用权改变原规定土地用途的，新用途符合

划拨供地条件的，可维持行政划拨方式，按新用途重新办理划拨供地手续。

2、划拨土地使用权改变原规定土地用途的，新用途不符合划拨供地条件的，必须签订土地使用权出让合同，按同级别、同用途市场成交价的20%缴 纳土地使用权出让金

（三）出让等有偿使用国有土地使用权用途变更，经国土资源行政管理部门同意后，签订土地使用权出让合同变更协议，按规定补缴土地使用权出让金。

1、出让土地改变土地用途的，在土地市场以招标、拍 卖、挂牌方式交易的，按新用途成交价的20%计算应缴土地出让金，减去原已缴纳土地出让 金的差额，补缴土地出让金；成交价低于新用途基准地价时，按新用途基准地价计算应缴土 地出让金。

2、以招标、拍卖、挂牌以外方式交易和土地权利人不变更，改变土地用途的，按新用途基 准地价的20%计算应缴土地出让金，减去原已缴土地出让金的差额，补缴土地出让金。

3、新用途应缴土地出让金低于原已经缴纳土地出让金 的，不再补缴土地出让金。

4、对其他因土地用途变更涉及补缴土地使用权出让金或缴纳土地收益的情况，市政府已有文件明确规定的，从其相关 文件规定。

（四）对项目竣工换发《国有土地使用证》涉及土地用途变更的，按以下规定办理 ：

1、凡属于按旧的城镇土地分类签订的出让合同，其土地用途以综合（楼）用地和商住（楼）用地或以项目名称表述的，在工程竣工换发土地证时，经地籍调查确认，没有改变土地出让时的建设规划方案确定的用途的，按《关于国有建设用 地土地分类调整补充和土地出让金标准的通知》（成国土资发〔2005〕55号）的相关规定办 理，直接给予登记发证。涉及调整出让年限的由登记机关按照实际用途直接调整（但要告知土 地使用者），不再签订土地使用权出让合同变更协议，不再补缴出让金。对其中已竣工并领 取了《国有土地使用证》，以及已经进行了分户登记领取了分户《国有土地使用证》的，如 用地单位或个人要求按新的城镇土地分类变更的，可照此办理。

2、凡改变了出让时建设规划方案确定的用途的，应签订土地使用权出让合同变更协议。2002年10月1日前变更规划方案确定的用途的，按当时出让 金标准计算应缴土地出让金，减去已缴纳出让金的差额，补缴土地出让金；2002年10月1日 以后变更规划方案确定的用途的，按新用途基准地价的20%计算应缴土地出让金，减去原已 缴纳出让金的差额，补缴土地出让金。

（五）出让等有偿使用国有土地使用权用途变更，从国土资源行政管理部门同意并签订土地 使用权出让合同变更协议之日起，按不同用途最高年限重新计算土地使用权出让年限，并相 应加收增加年限的土地使用权出让金。

1、用途变更，在土地市场以招标、拍卖、挂牌方式交易的，按新用途成交价的20%核定并分摊到该用途最高年限计算每年应缴土地出让金，根据增 加的年限补缴出让金。

2、用途变更，以招标、拍卖、挂牌以外方式交易和土地权利人不变更，改变土地用途的，按新用途基准地价的20%核定并分摊到该用途最高年限计 算每年应缴土地出让金，根据增加的年限补缴出让金。

二、国有建设用地土地使用权交易

（一）国有土地使用权的交易（包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股、交换或赠与等），应当在市、县人民政府国土资源管理部门依法进行。

（二）下列国有土地使用权的交易，经审查后，可以在国土资源管理部门依法直接办理土地 使用权变更登记手续：

1、以出让方式取得的商业、金融、旅游、餐饮娱乐、商

品住宅等经营性用地土地使用权，按照《国有土地使用权出让合同》约定进行投资开发，完 成开发投资总额25%以上后（转让土地范围内工程建设达到地面正负零），转让全部土地使 用

权或以加名联建、减名退出方式转让部分土地使用权的转让。

2、以出让方式取得的土地使用权，以土地使用权作价出资、入股与其他股东共同出资组建 新的企业而涉及的土地使用权交易。

3、以出让方式取得的土地使用权的企业，被其他企业依法兼并后的土地使用权转让。

4、以出让方式取得的工业生产、科研性用地土地使用权，符合城市规划未改变《国有土地 使用权出让合同》规定土地用途的土地使用权转让。

5、房屋所有权转让并依法办理了《房屋所有权证》变更

后涉及的出让土地使用权转让。

6、经人民法院判决、裁定以土地使用权抵偿债务而涉及的出让土地使用权转让。

7、为便于土地的合理开发和利用，相邻边界土地使用权置换以及符合土地整合条件而涉及 的出让土地使用权转让。

8、同一企业集团内的子公司（具有独立法人资格）之间涉及的出让土地使用权转让。

9、持有公证机关出具的土地使用权继承和赠与公证书或司法机关生效的法律文书，继承和 受赠出让土地使用权的交易。

10、抵押权人为实现抵押权而进行的出让土地使用权转 让。

（三）下列国有土地使用权的交易，在国土资源管理部门土地交易市场以招标、拍卖、挂牌 方式进行。

1、第（二）条第1款土地使用权人和第（二）条第10款抵押权人以及其他以出让方式取得土 地使用权的权利人申请以招标、拍卖、挂牌方式公开转让土地使用权的。

2、以出让方式取得的工业生产、科研、教育、医疗卫生、文化、办公等非经营性用地土地 使用权，因城市规划调整，土地用途变更为商业、金融、旅游、餐饮娱乐、商品住宅等经营 性用地的土地使用权转让（政府决定收购的除外）。

3、经人民法院判决、裁定需要拍卖土地使用权抵偿债务涉及的出让土地使用权转让。

（四）有下列情形之一的，土地使用权不得交易。

1、以出让方式取得土地使用权，未按规定缴清土地使用权出让金、土地价款和相关税费，办理土地登记，领取《国有土地使用证》的土地使用权。

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制转让的土地使用权。

3、市、县人民政府依法决定收回的土地使用权。

4、未经市、县人民政府批准同意转让的划拨土地使用权。

5、有争议的土地使用权。

6、未经其他共有人书面同意转让的共有土地使用权。

7、办理了他项权利登记，未经抵押权人书面同意转让的抵押了的土地使用权。

8、法律、法规规定禁止转让的其他情形。

（五）土地交易中涉及国有土地使用权转让申报价格低于基准地价80%的，市、县人民政府 有优先购买权。

三、本通知规定从发文之日起执行。

成都市建设用地指标 篇2

一、城乡建设用地增减挂钩的内涵及本质

我国大部分城市按照杜能论的城市中心发展模式, 已形成了严重的城乡分割发展格局, 由此也产生了马克思级差地租理论中所提及的城市地租和级差地租。而农村土地制度又对农民宅基地的使用做出了严格的限制, 限制其仅用于“建设居住的房屋和附属设施”并禁止其流转。城乡建设用地增减挂钩将农村集体建设用地复垦为耕地;在增加耕地数量的基础上, 将原农村集体建设用地使用权转换成周转指标, 指标部分用于农民集中居住区的建设, 其余的通过指标交易用于城镇建设。对于只享有农村土地使用权的农民来说, 周转指标的价值正好体现为集体建设用地转为农用地的代价, 指标收益也正好是对这种代价的补偿。当然, 这种补偿仅仅是一种不完全补偿, 主要是由于目前集体建设用地和城市建设用地还未实现真正的“同地、同价、同权”, 但在一定程度上, 也达到了运用“工业剪刀差”实现城市建设反哺农村发展的效果。

二、成都市城乡建设用地增减挂钩的基本情况及主要做法

(一) 成都市城乡建设用地增减挂钩的基本情况

1.“挂钩”项目立项情况。

截至2010年12月, 国土资源部和省厅批准成都市立项458个挂钩项目, 批准挂钩周转指标共计26.59万亩, 其中, 国土资源部批准的第一批挂钩试点项目14个, 挂钩周转指标0.67万亩;国土资源部批复的第二批挂钩项目31个, 挂钩周转指标1.73万亩;国土资源部批复的土地综合整治项目6个, 挂钩周转指标0.39万亩;灾后重建挂钩项目407个, 挂钩周转指标23.81万亩。项目区涉及全市除武侯区外19个区 (市) 县。

项目区涉及各区 (市) 县情况, 如图1所示。

目前看来, 全成都市已立项最多的为都江堰市, 总共为107个项目, 最少的为高新区, 只有1个项目, 武侯区还未立项。从调查情况来看, 建设用地整理主要分布在成都市的二三圈层, 如图2所示。

从挂钩周转指标规模来看, 彭州市、都江堰市的周转指标较多, 主要是由于512地震后实施灾后重建所需;而双流县、新津县等经济基础较好、建设用地整理潜力较大的地区, 其挂钩周转指标也较多。具体如图3所示。

2. 项目实施进展情况。

(1) 第一批项目。国土资源部批准的第一批挂钩项目14个, 批复挂钩周转指标6684亩。目前, 13个项目已经全部实施完毕:其中, 已经省厅批准验收的项目9个, 归还挂钩指标3357.21亩;上报省厅待验收的3个 (温江万春镇、寿安镇, 郫县花园镇涌泉村) , 归还挂钩指标1475.09亩;已经市局初验即将上报省厅验收的项目1个 (青羊区康河马厂片区项目) , 归还挂钩指标463.8亩。另有郫县1个项目, 规划挂钩周转指标360.0亩。 (郫县友爱农科村项目, 因为农民意愿变化暂未实施。)

(2) 第二批项目。国土资源部批复的第二批挂钩项目31个, 批复挂钩周转指标17343亩。目前, 有31个项目已经实施完成, 四川省国土资源厅已验收的项目9个, 归还指标4763.0亩;上报省厅待验收的12个。其余10个项目正在实施中。

(3) 土地综合整治项目。国土资源部批复的土地综合整治项目6个, 批复的挂钩周转指标3934亩, 其中成都市金堂县共计4个, 批复的挂钩周转指标2663亩, 蒲江县共计2个项目, 批复的挂钩周转指标1271亩。目前, 这些项目均在实施中。

(4) 灾后重建项目。2008年汶川发生地震后, 为支持灾后重建, 解决受灾群众的住房安置问题, 经省厅批准立项共计407个项目, 挂钩指标23.81万亩。目前灾后重建项目已经四川省国土资源厅验收11个项目, 归还挂钩指标14342亩 (锦江区柳江、成龙、三圣项目, 双流与彭州丽春项目一期, 彭州红岩镇灵石村项目, 邛崃市南宝山农场, 邛崃市天台山镇, 大邑县王泗镇, 都江堰市中兴镇九龙村项目等) 。正在实施的124个项目, 规划归还挂钩周转指标101112亩。其余项目暂未实施。

各类型挂钩试点项目实施情况如图4所示。

3. 实际建新情况。

成都市城乡建设用地增减挂钩试点项目按照先建农民居住新区, 再拆旧复耕, 最后城镇建新的工作程序实施。截至目前, 全市建新区已使用挂钩周转指标5.64万亩, 其中, 农村建新使用3.03万亩, 城镇建新使用2.61万亩。

(二) 成都市城乡建设用地增减挂钩的主要做法及经验

1. 适时适地推进土地整理及复垦。

成都市开展城乡建设用地增减挂钩选取的是经济发展良好, 具有土地整理潜力, 同时又有政策优势的地区, 主要集中在二三圈城市, 特别集中在地震受灾区, 例如都江堰市、崇州市、大邑县以及新津县等。

2. 以土地规模经营发展高新现代农业。

(1) 以土地股份合作制为基础, 大力推动规模化经营。崇州市桤泉镇依据农户自愿、折资量化、股份界定、公司运作、保底分红的原则, 引进成都市绿盛农业发展有限公司与新建村第十四农业合作社杨贵清等17位股东共同组建崇州市绿泉农业开发有限公司。实行土地承包经营权股份合作, 发展土地适度规模经营, 促进农村土地资源向资本转变。从而实现农民资产性增收, 推进农民向农业产业工人、非农城市产业工人转变并转移向城镇集中居住, 提高统筹推进“三个集中”的综合效益。该公司以市场运作为基础, 实现了由原来的以行政管理为特征、以地缘关系为纽带向以企业管理为特征、以资产联结为纽带的组织形态的转化。帮助农民建立起利益保障平台和按市场要求运作的经济组织, 通过明晰产权、规范资产运作保障农民权益, 舒解了农村内部和农村与城市的矛盾, 拓展了农村经济参与社会分工的内容和形式, 从而改变了农村经济在全社会分工体系中的地位。

(2) 以品牌为依托, 创新现代农业生产模式。桤泉镇通过打造“大型连锁超市+有机果蔬基地”农超直通车, 加强与市场对接, 减少流通环节、实现利润最大化, 并以“创品牌、拓市场”为目标, 实行“公司+基地”的模式进行生产, 提高农产品的质量、增加产品附加值。其以“技术人员+公司+农户”的运作机制来提升产品的品牌和质量。08年底, 以“提升品牌、增加利润”为目标的润和果蔬专业合作社成立, 它由1个技术员、2个公司 (生产资料公司和销售公司) 、49个农户、53个社员联合组建。技术员和公司各出资1万元, 农民各200元, 共5万元注册资金。科技人员负责抓标准化生产, 提升品牌和产量;两个公司保证正宗肥料种子、微利销售、解决产品积压和市场风险等问题。质量安全主要通过建立生产档案和病虫害防止管理, 将无公害的绿色食品生产与检验环节对接;市场销售方面与成都巨禾、信息技术学校、餐馆对接, 并探索在崇州市区的三元街和学府街设立果蔬直销点, 商品全部采用“润和”果蔬的品牌。

3. 建立市场机制, 引入社会资金。

新津县兴义镇坚持变资源为资本, 算好经济账。在开展土地整理之前, 首先对全镇的农村建设用地进行全面的摸底调查, 认真分析土地整理潜力和可行性。全镇共有集体建设用地8436.8亩, 如果以集中24000人测算, 扣除农民集中居住新区人均综合用地65平方米和本村发展用地外, 能够节余建设用地指标4150亩左右。兴义镇根据土地利用总体规划, 拟将节余的建设用地指标调剂到兴义镇城镇发展区使用。为广泛吸引社会投资者参与, 兴义镇将指标收益定价为每亩25万元, 可筹集资金10亿余元, 基本可以实现资金的自求平衡。在充分算账的基础上, 通过多方筛选, 确定了有一定综合实力、发展有机农业经验丰富的翔生公司为投资方, 总投资20多亿元, 在3年内完成农村新型社区、农村基础设施建设、农业产业发展等工作。

4. 结合产改实施利益分配。

农村集体建设用地整理项目, 其核心是充分运用农村产权制度改革成果, 实现农村闲置资源资本化。都江堰市鹤鸣村将二者紧密结合, 依据省、成都市以及都江堰市城乡建设用地增减挂钩相关政策及“7+1”参考方案, 多次召开户代表会、村民代表会、村民议事会专题研究, 最后由村民代表大会表决通过, 制定了符合本村实际的增减挂钩项目实施方案及“7+1”方案, 并把农户参加建房的实际建房补贴与集体建设用地使用权证面积紧密挂钩。方案同意引入社会资金在鹤鸣村开展增减挂钩项目, 整理节约出来的集体建设用地指标按照30万元/亩包干支付, 其中15万元/亩给参与项目的农户, 用于项目立项、规划设计、复垦以及建房补助等;剩余15万元/亩则主要用于房屋建筑立面装饰和安置点的水电气、道路、电讯、网络等基础设施建设, 主要由村委会组织, 交由全体参与农户表决, 确定施工单位实施集中安置点风貌及基础配套建设。

在具体的建房补贴分配中, 以国土部门颁发的集体建设用地使用权证面积为依据进行核算, 确权面积大小决定了各项目参与户的建房补贴多少不一。即以鹤鸣村人均集体建设用地面积0.2亩为基数, 家庭成员人均建设用地达到134平方米的项目参与户发建房补贴1.8万元, 人均建设用地不足134平方米的, 每平方米少补助100元;人均建设用地超出134平方米的, 每平方米多补助100元。参加项目家庭在人均占地30平方米建房面积的基础上, 扣除建房实际占地后, 结余的面积按每平方米200元进行奖励。

议定建房补助标准和发放办法后, 经全体参与户召开会议一致同意, 鹤鸣村8组全部采取统规自建进行房屋建设, 即委托规划单位统一设计, 在符合市、镇、村规划的前提下, 设计方案初稿反复征求参与户意见, 以确定房屋户型及房基地位置, 然后由农户自行选择施工单位进行建设。

三、成都市城乡建设用地增减挂钩存在的主要问题

(一) 农民集体缺乏对预留集体发展用地的使用能力

成都市城乡建设用地增减挂钩把农民通过土地整理和复垦形成的建设用地周转指标预留5%给农民集体, 作为农民集体的发展用地。农民由于信息和文化水平等因素的限制, 在决定预留发展用地的用途上往往有心无力。这就限制了农民集体在参与城乡建设用地增减挂钩之后更为长远的发展。

(二) “挂钩”补偿或收益分配有限

成都市规定其增减挂钩周转指标不能跨区县使用, 这样一来, 即使通过建立市场机制, 引入社会资金, 指标价值也不能完全体现。现在的工商业企业大都不愿到发展较为滞后的城郊地区发展, 很多地方为了吸引企业 (尤其是工业企业) , 从而带动地区经济发展、促进大量当地城镇居民就业, 甚至采取无偿供地的方式招商引资。这种做法既剥夺了农民在土地上的所有潜在收益, 也限制其各种发展可能性的权利。

(三) 建新区配套建设基金不足

目前大部分实施城乡建设用地增减挂钩的地区都为其项目建新区作了合理的规划, 其中, “1+13”模式即以社区为单位, 全面搞好水、电、气、视、讯、排污管网等基础设施和学校、医务室、警务室、阅览室、休闲广场、社区超市等公共配套建设。实际操作中, 不管采取何种形式开展城乡建设用地增减挂钩, 大部分地区都将指标收益的10%分配给农村集体, 用于该集体建新区的配套基础设施建设。而这个比例还远远不足以按规划对建新区实施配套建设。

(四) 土地调整难度大

现行农村土地制度下, 土地利用呈现出极其零碎化的现象, 城乡建设用地增减挂钩不管是在拆旧区还是建新区都面临着极其复杂的土地权属调整问题。首先, 土地调整成本较高。在“土地产权集体所有, 人人均等共享”的土地制度下, 社区民众习惯地认为这些土地是“大家”的, 实践中一般采取了“均田制”的做法。一般情况是留有机动土地, 随着家庭人口增减“随时”调增调减承包地。增人的家庭多了若干份土地承包权, 减人的家庭少了若干份土地承包权。由此出现无条件的权利增加和无补偿的权利退出, 初始的“人人平等”受到破坏。另一种情况是在土地承包期内不随人口增减“随时”调增调减家庭承包土地的数量, 那么几口人种一口人的土地或者一口人种几口人的土地的现象就会出现。这种人地矛盾不断产生、累积、激化, 最终还是会导致承包土地的调整。调整是上一段累积矛盾的解决, 同时又是下一轮矛盾的开始。如此周而复始, 增大了频繁调地的工作压力, 而且每次调整都必须重新核查人口和地块并在各成员之间调和协商, 需要投入大量的人、财、物力。

其次, 土地规模不经济又极大地增加了承包制的运行成本。多数地方对集体土地实行在各农户间好坏远近搭配的做法。其后果直接导致土地零碎分散, 不能连片种植, 严重制约了土地的正常经营, 规模效益更无从谈起。

另外, 集体土地人人均等共有的土地制度无法考虑每个农户在经营方面的人力资本差异。许多经营水平低、经营条件差的农民, 其所承包的土地面积并不比别人少;而许多经营水平高、经营条件好的农户, 其所承包的土地面积却不比别人多。

四、推进成都市城乡建设用地增减挂钩的对策建议

(一) 推进成都市城乡建设用地增减挂钩的原则

成都市城乡建设用地增减挂钩的目的在于以城市建设带动农村经济的发展。在实施过程中, 应严格以维护农民利益为出发点, 平衡政府、投资者和农民三者的利益, 在达到利益均衡的条件下, 循序推进。

(二) 发展现代农庄推进成都市城乡建设用地增减挂钩

1. 农庄的构建。

现代农庄的构建可以根据《公司法》的具体规定, 形成项目实施有关决议。召开村民会议制定公司组建方案和增减挂钩实施方案;选举产生股东代表。召开股东代表会议, 制定公司章程, 选举产生董事会、监事会;完成工商注册和税务登记手续。通过农户自筹或借资的方式筹集公司注册资本金, 并按要求完成工商注册和税务登记;自愿参与农户将确权的集体建设用地使用权以及项目区范围内股份量化到户的集体建设用地使用权流转 (入股) 给公司, 并签订土地整理协议。公司向有关部门申领集体建设用地使用权证。

2. 农庄的管理及运营。

城乡建设用地增减挂钩的实施让农村土地规整地分成了农用地和建设用地两大类。农用地可通过土地规模经营发展现代农业;而建设用地则可考虑通过修建乡村旅游度假村或新型产权式乡村酒店加以利用。

(三) 实施“挂钩”项目与运营现代农庄的对策建议

1. 土地产权“按份共有”, 解决确权难题。

由于现行农村土地制度运行成本高, 土地调整难度大, 实施城乡建设用地增减挂钩可以将农村土地产权统一收归集体所有, 也就是构建的新型农庄所有。具体可以按照以下方式操作:集体将所有的土地产权股份化之后, 按原来的比例, 分配给每个农户。而这个股份可继承甚至转让, 这样一来还可以解决部分农户打算长期进城发展而退出其在农村的所有财产;或者其子女在外地求学务工而居无定所、收入难以购买城市商品房等问题。

2. 集中安置、按股分红, 满足农民长期发展。

现代农庄的构建为农户统一修建新的居住区, 多余的建设用地用于投资者进行乡村旅游度假村的开发或新型产权式酒店的修建。而后者的土地产权仍然归农民所有, 只是房屋所有权归投资者所有, 投资者可以对其再次转让。农民可以从转让收益中按其土地股份分取红利, 从而满足农民日后的长期发展需要。

3. 资产盈余持续用于农庄发展建设。

无论是发展现代农业产生的收入, 抑或是乡村旅游度假村、产权式酒店的运营收益, 农庄在进行收入分配时, 都得基于整个农庄来考虑, 留有足够的资金持续用于农庄日后的发展建设。

参考文献

[1].李明义, 段胜辉.现代产权经济学[M].知识产权出版社, 2008.

[2].段浩.农地整理的产权调整和收益分配研究[D].南京农业大学, 2008.

成都市建设用地指标 篇3

关键词：建设用地；置换指标；跨区县交易；价格研究

中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-08-86-2

1 指标基准价格评估方法选定

建设用地置换指标的产生来自于土地，指标的价格自然与土地价格有着相当大的联系，其价格的生成也应该以地租地价理论为指导，确定科学的价格评估方法。土地价格评估方法有收益还原法、市场比较法和成本逼近法（周建春，2005）三种，收益还原法是一种着眼于未来的评估方法，着重考虑资产的未来收益和货币的时间价值，但是未知的收益是很难测算的，所以收益还原法理论上行得通，但实践中却很困难；市场比较法，就是通过对近期在市场上交易成功的，与待估土地有相似性，可以替代待估土地的地块的成交价格进行适当的修正，以此来作为待估土地价格的评估方法（周建春，2005），建设用地置换指标跨区域交易在全国尚处于摸索阶段，在大多数地级市，更是处于萌芽状态，置换指标市场交易实例自然很少，不好采用市场比较法；成本逼近法，是以取得和开发土地所消耗的所有花费之和为主要依据，来测算土地价格的评估方法，多用于评估新开发的、土地市场欠发育的、土地成交案例不多的、无法采用市场比较法估算价格的土地的价格（赵荣，2006）。土地价格成本逼近评估法的基本公式为：

V=C+P=Ca+Co+T+I+P （式1-1）

V表示土地价格，C表示土地成本，P表示利润，Ca表示土地取得成本，Co表示土地开发成本，T表示税费，I表示利息

这样的定价方式显然是符合价格理论的定价方式：成本与平均利润之和的。所以完全可以借鉴土地价格评估方法中的成本逼近法，从成本角度，通过分析指标的生产成本和生产投资的平均利润，来评估建设用地置换指标的基准价格。

2 指标的生产成本和投资生产的平均利润

要想生产出指标，简单而言就是要让参与者觉得不折本，那他们不折本的要求就是既要把他们失去的完完全全的还给他们，还要让他们获得额外的赠送，就像银行的本金和利息，在这里我们称之为补偿和最低收益，运用到价格理论中来也同样说的通，即指标生产的参与者都需要在回收自己付出成本的基础上，获得市场平均投资回报利润，换句话说，指标生产成本和平均利润就是指标生产主体的补偿与最低收益。

2.1 农民和农村集体

农村建设用地整理复垦过程中，农民是宅基地的实际使用者，农村集体是宅基地和其他农村建设用地的所有者，由农村建设用地复垦成的耕地的所有权依然归属于农村集体，使用权依然归属于原本占有复垦前建设用地的使用者——农民和农村集体，也就是说，农村建设用地整理复垦，只是土地由农村建设用地转变为了农村耕地，农民原来拥有宅基地使用权，现在转变成农地承包经营权（张鹏、刘春鑫，2010），农村集体对农村建设用地的所有转变为对耕地的所有，地块的所有者和使用者是不变的，农民和农村集体并没有失去宅基地使用权和建设用地所有权，只是产权的客体形式发生了变化，从建设用地变为了耕地，所以没有必要对农民和农村集体的农村建设用地使用权和所有权进行补偿。

2.2 地方政府

地方政府是置换指标的主要生产者，要确保地方政府的补偿与最低收益，才能确保指标交易的进行。所以，退地补偿成本、拆迁整理复垦成本、指标交易时要缴纳的税费、拆迁整理复垦资金借贷所要支付的利息都是对地方政府的补偿，同时，置换指标的投资平均利润也归地方政府所有，作为地方政府搞置换的最低收益保障，以体现“谁投资，谁收益”的原则。

3 指标的基准价格确定

综合对置换指标生产成本和平均利润的分析，采用成本逼近法，借鉴公式1-1，置换指标的政府指导价格就等于指标生产成本与投资平均利润之和，指标生产成本等于退地补偿成本、拆迁整理复垦成本、税费、利息。退地补偿成本是对退出宅基地和农村集体建设用地的农民和农民集体的补偿，包含耕地发展权补偿、拆迁房屋所有权补偿、农民和农村集体的最低收益。切换成公式更为清晰明了：

V=C+P=E+D+T+I+P=Ed+Eh+Ep+D+T+I+P （式1-2）

V：政府指导价格 C：指标生产成本 P：投资的平均利润 E：退地补偿成本 D：拆迁整理复垦成本 T：税费 I：利息 Ed：耕地发展权的补偿 Eh：房屋所有权补偿 Ep：农民和农村集体的最低收益

3.1 耕地发展权价格

因为对农民、农村集体和地方政府最低收益的补偿可以通过人员调查其意愿得出，拆迁房屋所有权的补偿案例在实践中已经比较成熟，直接借鉴就行，但耕地发展权还处于理论探索阶段，在实践中没有耕地发展权的交易价格，所以要重点分析耕地发展权的定价。耕地发展权的获得者应为耕地发展权的失去者提供公平的补偿，补偿额度就是耕地发展权的价格。理论上来讲，耕地发展权有三种定价方式：第一种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的未来收益的现值（Miller，1999），第二种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格与在目前农地使用状态下的市场价格之差，第三种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的未来收益的净现值与在目前农地使用状态下的未来收益的净现值之差。

考虑到机会成本，应该摒弃第一种定价方法，但是后两种选哪一种无从下手，所以只好根据地价理论来推算，耕地发展权的价格应该和土地使用权的价格——地价的测算方法类似，又因为是以耕地发展权的所有者——农民作为农地发展的主体假设的，所以他自己获得的全部利润都应该作为对他的补偿，而不是超额利润，所以：

耕地发展权的价格=利润/利息率

=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率

=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率

=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格

=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）

事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：

建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）

所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润

建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。

农地生产的市场价格。根据地租地价理论：

每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）

由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：

每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：

耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：

所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即

土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：

土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%

将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）

解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）

3.2 指标价格

在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。

通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。

针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。

作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。

网络出版时间：2014-4-17 11：42：42

网络出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html

耕地发展权的价格=利润/利息率

=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率

=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率

=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格

=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）

事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：

建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）

所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润

建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。

农地生产的市场价格。根据地租地价理论：

每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）

由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：

每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：

耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：

所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即

土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：

土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%

将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）

解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）

3.2 指标价格

在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。

通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。

针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。

作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。

网络出版时间：2014-4-17 11：42：42

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耕地发展权的价格=利润/利息率

=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率

=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率

=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格

=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）

事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：

建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）

所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润

建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。

农地生产的市场价格。根据地租地价理论：

每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）

由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：

每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：

耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：

所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即

土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：

土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%

将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）

解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）

3.2 指标价格

在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。

通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。

针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。

作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。

网络出版时间：2014-4-17 11：42：42

成都市建设用地指标 篇4

第一章 总 则

第一条 为了统筹城乡经济社会发展，促进“三个集中”，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律、法规和文件规定，本着全国统筹城乡综合配套改革试验区率先突破、大胆创新的精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 成都市行政区域内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转；在符合规划的前提下，集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地流转；以及远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区农村村民将依法取得的宅基地通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转，适用本办法。

第三条 集体建设用地按照先整理集中、再流转使用的原则，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转。

第四条 市国土资源局负责全市范围内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

区（市）县国土资源局（分局）负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

第二章 产权代表界定

第五条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六条 集体建设用地使用者，为依法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。

第七条 集体建设用地由区（市）县人民政府登记造册、颁发集体土地所有证和集体建设用地使用证。

第三章 集体建设用地整理和储备

第八条 农村集体建设用地整理由区（市）县人民政府统筹安排，由市、县人民政府土地管理部门及其下属的土地开发整治中心具体负责实施。

第九条 农村集体建设用地整理，按照“统一立项、统一管理、统一验收”的原则，与农用地和未利用地整理一并实施；条件暂不具备的，也可按照“城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩”的原则单独实施。

第十条 实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。

第十一条 土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。

第四章 流转管理

第十二条 集体建设用地使用权流转包括出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营、抵押等形式。

第十三条 集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。

第十四条 集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为。

第十五条 集体建设用地使用权出租，是指土地所有者将集体建设用地出租给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。

第十六条 集体建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。

第十七条 集体建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第十八条 集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租、作价（出资）入股、联营和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

第十九条 有下列情形之一的集体建设用地不得流转：

（一）在城市（中心城区、县城）规划建设用地区范围内的；

（二）在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的；

（三）土地权属有争议的；

（四）司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的；

（五）初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的。

第二十条 集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。

集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。

第二十一条 集体建设用地使用权流转，双方应当签订集体建设用地使用权流转合同。

集体建设用地使用权流转合同示范文本，由市国土资源局制订。

第二十二条 集体建设用地使用权初次流转按下列程序办理：

（一）土地所有者持经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意集体建设用地使用权流转的决议和集体土地所有证，向土地所在地国土资源局（分局）提出流转申请，经区（市）县人民政府审批后，由区（市）县国土资源局（分局）核发同意流转批准书。

（二）土地所有者取得同意流转批准书后，按本办法第二十条的规定实施流转，并与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同；

（三）土地使用者持同意流转的决议、同意流转批准书、集体建设用地使用权流转合同等资料，到土地所在地区（市）县国土资源局（分局）申请办理土地使用权登记，由登记机关颁发集体建设用地使用证。

第二十三条 集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。

土地使用者应当按照规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经原批准机关批准。

第二十四条 集体建设用地使用权再流转的，流转双方持集体建设用地使用证、前次流转合同和再次流转合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。

第二十五条 集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限，再流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。

第二十六条 集体建设用地使用权再流转，地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物流转，集体建设用地使用权随之流转。

集体建设用地使用权再流转，其初次流转合同约定的权利和义务随之转移。

第二十七条 流转双方应当按照合同约定支付土地使用费或提供土地。一方违约的，另一方有权解除合同，并按流转合同约定请求违约赔偿。

第二十八条 流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地登记后，取得集体建设用地使用权。

第二十九条 流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。

第三十条 国家因公共利益需要使用集体建设用地的，依法办理征收手续，集体土地所有者和土地使用者应当服从，原建设用地使用权流转合同自批准集体土地征收之日终止。

第五章 宅基地流转

第三十一条 农村村民宅基地严格执行一户一宅的法律规定。

依法取得的宅基地由区（市）县人民政府登记造册，核发集体建设用地使用证或宅基地使用证。

第三十二条 远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区，农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。房屋报建按村镇规划建设管理的有关规定执行。

第三十三条 农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。

第三十四条 鼓励符合一定条件的农村村民退出宅基地。退出的宅基地纳入集体建设用地储备库。

农村村民退出宅基地的补偿，不得低于当地征地补偿标准。

第六章 地价和收益管理

第三十五条 区（市）县人民政府应当制定并公布集体建设用地基准地价和集体建设用地使用权流转最低保护价，并根据城镇发展和土地市场状况，对基准地价和最低保护价适时调整。

第三十六条 集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。

第三十七条 集体建设用地使用权流转取得的总收入在扣除县、乡各项投入以及按规定缴纳税费后，收益归农村集体经济组织所有。

农村集体经济组织取得的流转收益应当纳入农村集体财产统一管理，实行专户存储，优先用于农民的社会保险。具体使用和管理按省、市有关农村集体资产管理的规定执行。

第七章 附 则

第三十八条 国家和省对集体建设用地使用权流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。

第三十九条 本办法施行之前，因各种原因未履行用地和规划报建批准手续，已经形成的集体建设用地，如符合土地利用总体规划、城市总体规划和产业布局规划，在本办法施行之日起6个月内按有关规定依法处罚后，完善相关手续。1999年以后占用耕地的，在履行耕地占补平衡义务后，方可按本办法完善相关手续。

第四十条 本办法由市国土资源局负责解释。

第四十一条 各区（市）县可以结合本地实际制定具体实施细则。

第四十二条 本办法自公布之日起试行。

成都市建设用地指标 篇5

为全面贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)，加强工业项目建设用地管理，促进节约集约用地，根据《国土资源部关于发布和实施(工业项目建设用地控制指标>的通知》(国土资发[2008]24号)要求，并结合我省实际，对《河南省国土源厅关于印发(河南省部分建设项目用地控制指标(试行)>的通知》(豫国土资发

[2004]1 84号)中的《河南省工业项目建设用地控制指标(试行)》进行了调整。现将调整后的《河南省工业项目建设用地控制指标》(以下简称《控制指标》)予以印发，并提出如下要求，请认真遵照执行：

一、各地要做好《控制指标》的宣传工作，加大宣传推广的力度，并在土地有形市场或其他媒体进行公告。要进一步提高思想认识和管理水平，按照科学发展观的要求，切实解决好经济发展与节约用地的关系，提高土地节约集约利用水平。

二、各级国土资源管理部门要严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标，从严控制用地规模。凡与《控制指标》用地标准不一致的建设标准和设计规范，要及时修订。对不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行《控制指标》，超标准用地的要对项目用地面积予以核减。对因生产

安全等有特殊要求确需突破《控制指标》的，应当根据有关规定，结合项目实际进行充分论证，确属合理的，方可批准供地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等相关法律文书报省厅备案。

三、各地在编制工业项目供地文件和签订用地合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任，并将供地信息上传至“河南省建设用地供地情况动态监测系统”。

四、各地要结合当地实际认真执行《控制指标》，并将遇到的问题和发现的节地典型及时上报省厅。各级国土资源管理部门都要加强对工业用地利用状况的评价与分析，总结典型经验，大力推进工业用地节约集约利用。

五、省厅将根据国土资源部的有关规定，结合我省社会经济发展、技术进步、节约集约用地要求和《控制指标》实施情况，适时调整《控制指标》。

本《控制指标》发布实施后，《河南省国土源厅关于印发(河南省部分建设项目用地控制指标(试行)>的通知)(豫国土资发2004 3 1 84号)中的《河南省工业项目建设用地控制指标(试行)》停止执行。

河南省工业项目建设用地控制指标

一、为认真贯彻落实节约资源的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标(以下简称“控制指标”)。

二、本控制指标是对一个工业项目(或单项工程)及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。

本控制指标适用于在河南省范围内所有新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。

三、本控制指标是核定工业项目用地规模的重要标准，是编制工业项目用地有关法律文书、工业项目初步设计文件和可行性研究报告等的重要依据，是对工业项目建设情况进行检查验收和违约责任追究的重要尺度。

工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应同时满足本控制指标和有关工程项目建设用地指标的要求。

四、本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：

(一)工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定；同时，还要符合：落址在国家级开发区内的工业项目用地每公顷投资强度不得低于2250万元，落址在省级开发区内的不得低于1800万元。

(二)容积率控制指标应符合表2的规定。

(三)工业项目的建筑系数应不低于30％。

(四)工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的5％。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

(五)工业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20％。

五、工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，必须进入标厂房区，使用或建设多层标准厂房，不准单独供地。

六、建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，应按验收不合格论处，并依照合同约定及有关规定追究违约责任。

成都市建设用地指标 篇6

新华社合肥5月5日电(记者杨玉华)安徽省国土资源厅相关负责人日前透露，今年安徽将持续进行城乡建设用地置换和增减挂钩制度创新，变项目挂钩置换为使用指标置换，并明确指标流转收益的一定比例必须返还给先行复垦置换建设用地所在的集体经济组织。据悉，今年安徽全省建设用地需求量在50万亩左右，其中新增建设用地需求约43万亩。如规划已获国务院批准的皖江城市带承接产业转移示范区，将全面承接产业转移，建设项目投资强度高，涉及范围广，时间集中，用地需求刚性增长，给用地服务保障带来前所未有压力。

为此，今年安徽省除发挥规划管控作用，合理安排用地计划外，还将持续进行城乡建设用地置换和增减挂钩制度创新，通过合理分配建设用地置换指标的流转收益，推动土地置换工作持续推进。

据介绍，建设用地置换指标流转时，其中不低于20%要留给先行复垦置换建设用地所在乡(镇)，用于新农村、乡镇基础和公共服务配套设施、非农产业集聚发展建设，方便农民建房和就近转移就业。同时规定，流转置换指标所得纯收益应用于农村土地整治、新农村基础设施建设、置换复垦土地的质量提高等，其中不低于50%返还给先行复垦置换建设用地所在的集体经济组织使用。

成都市建设用地指标 篇7

(一) 指标分解的理论基础

1. 主要矛盾与次要矛盾原理

随着经济社会的发展, 我国建设用地供需矛盾日益突出。在有限的建设用地供给和巨大用地需求的情况下, 必须分清矛盾主次, 抓住主要矛盾, 明确重点, 保障有序。在建设用地指标分解时, 要优先保障市级、省级、国家级重点项目的用地需求。根据用地需求的轻重缓急, 合理分解建设用地指标。

2. 效率与公平原理

在公共资源配置的时候, 应兼顾效率与公平。在经济发达的地区建设用地需求量较大, 这些地区往往土地利用集约程度高, 经济效益好, 因此, 新增建设用地指标分解到这些地区, 能够创造更多的经济效益。但是, 如果过分强调这些地区的用地需求, 而忽视经济落后地区的建设用地需求, 就会造成建设用地指标分配不公平, 将在一定程度上限制落后地区的发展, 也有碍于社会公平与和谐。因此, 在新增建设用地指标分解的时候, 既要考虑土地集约程度高, 经济效益好的地区, 又要重视贫困落后地区的发展用地需求, 兼顾效率与公平。

3. 公共选择理论

经济学家布坎南 (J.M.Buchanan) 认为政府是经济人, 也会追求自身利益的最大化。因此, 土地利用总体规划中, 上级政府与下级政府之间以及下级政府之间都存在博弈。在建设用地指标分解时, 必须从整体出发, 突出重点, 统筹兼顾。

4. 不确定性理论

规划中存在许多不确定因素, 是一个信息不完全的灰色系统。传统的指标分解方式 (把上级规划给定的用地规划指标全部分解) , 缺乏弹性, 不能适应新形势的要求, 常常因为项目选址等不确定因素造成缺乏规划指标, 难以付诸实施。因此, 应考虑保留一定量的建设用地指标, 以增强规划的弹性和可操作性。

5. 可持续发展理论

土地资源可持续利用是可持续发展的基础和重要组成部分。建设用地的安排在很大程度上影响着土地资源的可持续利用。在建设用地安排时应充分考虑环境容量与资源承载力, 注重社会、经济、生态综合效益的最大化, 以保障经济社会的可持续发展。

(二) 指标分解的原则

1. 坚持“五个统筹”原则

“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放”是实现科学发展的根本要求, 在建设用地安排时必须坚持此“五个统筹”。

2. 节约集约用地原则

目前, 一方面我国建设用地供需矛盾突出, 另一方面现有建设用地低效利用、闲置、粗放利用和浪费现象普遍存在。因此, 在建设用地指标分解时, 要充分考虑各地区的用地情况, 坚持节约集约用地的原则, 科学配置建设用地资源。

3. 综合效益原则

土地利用所追求的是融社会、经济和生态三效益为一体的综合效益。在建设用地指标分解的同时, 必须充分考虑综合效益, 达到满意的资源配置情况。

4. 科学性与可操作性原则

建设用地指标分解必须坚持科学性和可操作性原则, 有科学性才有指导意义, 有操作性才有实用价值。

5. 公众参与原则

公众参与有利于体现民主, 能够强化公众的自觉性和责任感, 增强土地利用总体规划的科学性和权威性, 进而有利于规划的顺利实施。

二、新增建设用地指标的分解思路

(一) 新增建设用地指标分解流程

新增建设用地指标的分解, 应在前期搜集资料和调查研究的基础上, 根据上级规划下达给本辖区规划指标, 结合区域内的具体情况, 如:土地利用状况、土地供需情况、经济社会发展规划、城市规划等, 综合考虑, 统筹兼顾, 进行分解。具体流程如图1所示。

规划指标的分解, 首先, 应考虑优先保障的项目用地, 即重点项目和重大基础设施用地, 这一部分是统筹城乡和区域发展的建设用地指标分解部分;其次, 考虑保留建设用地指标, 作为机动建设用地指标部分, 以增强规划的弹性和可操作性;最后, 将剩余指标分解, 作为分解到下级行政辖区的建设用地指标部分, 以满足地方经济社会发展的用地需求。新增建设用地分解初步方案确定以后, 需进行反复论证和协调修改, 以形成最终方案。

(二) 新增建设用地指标分解内容

新增建设用地指标分解的内容用公式1表示如下:

其中:Q1为优先保障的建设用地占用指标部分;Q2为保留的机动建设用地指标;Q3为分解到下一级行

三、新增建设用地指标量的确定方法

(一) 优先保障建设用地指标量的确定

优先保障的建设用地占用指标量的确定, 宜采用项目与用地指标挂钩法进行计算, 重点考虑市级国家级重点项目和涉及能源交通水利的重大基础设施用地。即:依据经济社会发展规划、城市规划等相关规划, 按具体项目用地的需求和用地范围, 安排建设用地指标。将所有项目用地需求量加和即为该部分的指标量。如下公式2表示:

其中:Q1为优先保障的建设用地占用指标部分, X1为项目1的用地, X2为项目2用地, 依次类推, 直至项目n的用地。对于具体位置不能确定的, 具体用地量可以作保留指标部分。

(二) 保留的机动建设用地指标量的确定

由于规划中的不确定性因素较多, 以往指标完全分解的模式缺乏弹性, 导致规划实施困难。我们可按照定量不定位的原则, 预留一定数量的机动指标。对于保留的新增建设用地指标量的确定尚无定论, 要按照新增建设用地总量的一定比例确定, 可控制在10%左右, 具体可根据全辖区用地情况来定。

一般来说, 对于位置不确定的重点项目用地较少, 不会超过全部用地指标的10%。在规划实施管理过程中, 对于规划期尚未使用的指标, 可借鉴排污许可证的管理方式, 编制相关用地计划, 进行上市交易, 以促进土地的节约集约利用。

(三) 下级行政辖区新增建设用地指标量确定

分解到下级辖区建设用地指标量Q3的确定, 采用核减法, 即从全部新增建设用地指标依次扣减。各个下级行政辖区所分到的建设用地指标则可以用Q3乘以该辖区用地指标的权重值来计算, 如公式4所示。Wi为第i个行政辖区用地指标的权重值, 全区内各下级行政辖区用地指标的权重值之和为1。

下级各行政辖区用地指标权重值可采用变异系数法、层次分析法、趋势外推法等方法求得。

1. 变异系数法

通过分析影响建设用地规模的因素, 利用数学的方法计算各影响因素的权重。在利用变异系数法确定各个指标权重的基础上, 再计算各个指标值在全区总量中的比重, 最后采取加权求和的办法计算出该辖区的用地指标权重值。

2. 层次分析法

将影响建设用地规模的诸多因素根据影响的重要性进行分层, 主要分为目标层、准则层、方案层、根子层, 在此基础之上进行定性和定量分析, 以确定各因素的权重。然后根据下级各辖区的主要因素多年的指标数据比重, 最后计算出分配权重。

3. 趋势外推指标预测法

通过分析历史建设用地数据资料所反映的发展过程和趋势, 来拟合和预测规划期内建设用地相关规模指标。可用灰色模型、平滑和曲线拟合、神经网络等数学方法预测各因素规划期末的指标值, 然后根据辖区指标值在全区所占比重计算新增建设用地指标分配权重。

三种方法的影响因素选取应以社会经济条件的因子为主, 如:国内生产总值、第二产业产值、第三产业产值、财政收入、总人口、非农人口、固定资产投资、社会消费品零售总额、耕地面积、人均耕地面积、人均建设用地面积、人均公共绿地面积等。在实际操作中, 可以根据数据特点选取不同的影响因素, 选择确定权重的方法或多种方法综合运用, 科学计算下级各行政辖区的用地指标权重。

参考文献

[1].鲍德威威迪逊.邓力平译.公共部门经济学.中国人民大学出版社.2000

[2].王万茂.规划的本质与土地利用规划多维思考.中国土地科学.2002.16

[3].谭永忠吴次芳叶智宣等.城市土地可持续利用评价的指标体系与方法.中国软科学.2003.3

[4].王万茂严金明王群等.土地利用规划学.中国大地出版社.2008