商品房销售中明码标价问题的法律思考的论文

商品房销售中明码标价问题的法律思考的论文（精选4篇）

商品房销售中明码标价问题的法律思考的论文篇1

摘要：商品房市场中的不明码标价行为已经成为当前商品房价格高居不下的重要原因之一。不明码标价行为的主要表现为明码标价的方式不合理、采用虚假的或引人误导的价格广告、歧视性的价格欺诈等。针对这些问题，一方面应当具体规定商品房明码标价的方式，另一方面对因欺诈而造成的消费者机会损失也应当予以赔偿。

1、商品房销售中的明码标价问题

对商品和服务实行明码标价，是经营者必须履行的法定义务。对此问题，很多国家和地区的立法都有所规定。如欧洲议会颁布了《明码标价法》，并且还规定了明码标价的具体准则，其中规定：商人提供给消费者的产品必须标明卖价和单价，使消费者能够更好地来了解信息，更有助于价格比较。英国的《消费者保护法》和《价格标示法令》也对零售商与消费者之间在商品、服务、膳宿供应或者便利设施等方面的明码标价作了明确而细致的规定;我国《价格法》和《消费者权益保护法》对明码标价的问题也有规定，而国家发展计划委员会10月31日发布的《关于商品和服务实行明码标价的规定》更明确规定了明码标价的概念。根据该规定，明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。按照这一要求，实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。经营者不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其它情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。经营者违反规定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。

根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应明码标价。商品房作为关系到消费者重大利益的消费品，其明码标价的问题更应引起重视。目前，我国很多地方已经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》等。《上海市房地产市场明码标价的实施细则》甚至明确规定了房地产市场明码标价的概念，即房地产市场明码标价，是指房地产经营者、房地产中介服务机构和物业管理服务企业，买卖、有偿转让、租赁房屋和提供服务，依法公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为，该规定还对买卖、租赁房屋、房地产中介服务、物业管理服务等的明码标价提出了具体的要求。不可否认的是，以上这些规定对规范我国商品房市场价格行为、保护消费者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不够完善和执法的不到位，现实中经营者不明码标价的行为仍然普遍存在，这也助长了商品房价格的居高不下，不明码标价的现象已经成为当前商品房市场的一个严重问题。

2、商品房销售中不明码标价行为的表现

目前我国商品房市场中不明码标价行为的主要表现有：

1.明码标价的方式不合理

有些经营者不向消费者明示商品房的价格或公告虚假的价格，在销售场所，商品房价格往往由销售人员内部掌握，消费者无法得知每套商品房的具体价格，更无从比较已经售出的商品房与待售商品房的价格;有些商品房经营者对外公布有少量的价格优惠的商品房，以吸引消费者与其交易，而实际上这些优惠的房屋并不存在，或者在缔约时附加了十分苛刻的条件;也有些经营者对商品房本身明码标价，但对售房相关的收费项目、收费标准及售后环节的配套收费项目、收费标准，故意隐瞒不予以明码标价，使消费者在消费信息不全的情况下，被迫接受不必要的附加项目和附加费用。

2.采用虚假的或引入误导的`价格广告

商品房销售中违反明码标价规定的虚假广告行为主要有：商品房经营者在进行广告宣传时，故意使用欺诈性或误导性的语言、文字、图片、计价单位等标识，诱导他人与其交易。常见的欺诈性或误导性的用语有“起价”、“均价”、“实价”、“暂定价”等。经营者惯用的手段是，在商品房的预售或所谓“内部认购”环节时，利用这些模糊性的用语以较低的价格诱导消费者与其签约并预交部分价款，而最后真正确定房价时其价格却远远高于消费者的预期，而此时消费者要解除预购合同则须付出大量的时间成本和机会成本。

3.歧视性的价格欺诈行为

有的经营者准备了多份的价格表，按照不同的需要提供给不同的消费者，这样从表面看虽然是向消费者明示了价格，但却给予不同的消费者以不同的待遇，这是一种歧视性的价格欺诈行为，同样违反了明码标价的规定。

3、商品房销售中不明码标价行为的法律对策

首先，应当具体规定商品房明码标价的方式。在这一方面，某些发达地区的的立法经验值得推荐。如《江苏省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》规定：“切实落实住宅商品房销售明码标价制度，销售企业必须在销售场所的醒目位置标明每套商品房的区位、面积、价格及相关资料，让购房人明明白白消费。”《上海市房地产市场明码标价实施细则》也规定了“一房一价”的价格标示方式，即“买卖或有偿转让的房屋按室号逐一明码标价，标明包括地址或楼盘室号、暂测的或实测的房屋建筑面积及其中套内建筑面积、公用分摊建筑面积、单价、计价单位、总价以及可否议价、有效时段等。经营者应当说明其它事宜的，另加备注。”但是目前大多数地方的商品房管理法规规章尚无这类具体规定。以上两个法规也各有不足，如《江苏省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》中关于明码标价的内容还不够具体，而《上海市房地产市场明码标价实施细则》则没有规定应当在销售场所的醒目位置公示。笔者认为，在各地的商品房管理法规规章中应当明确以下几点：(1)强制性地规定商品房销售企业必须以套为单位公布与所销售的商品房价格有关的重要信息，(2)与所销售的商品房价格有关的重要信息，不仅包括商品房本身的价格信息，如商品房的地址或楼盘室号、暂测的或实测的房屋建筑面积及其中套内建筑面积、公用分摊建筑面积、单价、计价单位、总价以及可否议价、有效时段等，还应包括与商品房销售相关的收费项目、收费标准及售后环节的配套收费项目、收费标准等方面的信息，(3)同一楼盘同期所销售所有商品房的价格必须同时公布，同一楼盘同期已经销售的商品房的实价与待售商品房的定价也应同时对所有的销售者公布，(4)应当规定商品房销售企业必须在销售场所的醒目位置标明以上信息，(5)对违反这一规定的行为应当规定具体的处罚措施。

其次，针对虚假的或引人误导的价格广告，有学者认为这种经营者利用虚假广告进行的价格欺诈不能认定为欺诈，理由是“订立合同时购房者即可知道真实价格，购房者有权拒绝签订合同，经营者实施的这种欺骗行为不足以掩盖真实价格”。对此笔者不能苟同。因为一方面经营者的行为确实采用了欺诈性的手段，另一方面这一手段又是一种不正当的价格手段，此外即使消费者最后没有签订合同，这一欺诈行为也已经给消费者造成了损失，当然应当认定其为价格欺诈行为的一种。如果不对这一类行为进行规制，无疑会放纵不法经营者，不利于维护商品房市场的秩序。在目前的立法中，有些地方的规定对这一问题已经有所反映，如《上海市物价局关于规范商品房销售价格行为的若干规定》第四条对房价用语规定“凡以商品房立项开发的，不得使用安居工程、解困房、平价房等名称。未经市、区县物价部门审核，不得使用成本价房、微利房等提法。”但是这一规定对目前在商品房销售领域广泛使用的“起价”、“均价”、“实价”、“暂定价”等用语也没有规范。这些用语从其字面意义上看本来就不是内涵清晰的专业性词语，在日常生活中及其他领域也常被使用，对其是否有明确化、专业化的必要也许还存在争议。但笔者认为，鉴于这些用语在商品房销售中使用已经十分广泛，而且现实中确实存在误导消费者的问题，应该适当加以规范。为使不同的楼盘的价格具有可比性，对其中的“起价”、“均价”的含义，应根据多层、高层、小高层等不同的楼盘性质规定不同的计价公式，而对 “实价”、“暂定价”等用语，可以就采用其作为日常用语的字面意思。

此外，在目前商品房价格只涨不跌的市场环境下，选择不签订正式合同往往不利于消费者，因为此时消费者已经不可能在市场上以当初签订预购合同时的市场价格再买到同样品质的商品房了。消费者在这种情况下遭受的损失在经济学上被称为机会成本的损失，由于没有法律的直接依据及计算上的困难，我国法律上对机会成本的损失一般是不予赔偿的，这对消费者而言显然不公平。笔者认为，对机会成本的损失完全不予赔偿的做法违反了我国民法的公平原则和损害赔偿法中的全面赔偿的原则。按照损害赔偿法的基本理论，财产损失分为直接损失和间接损失，而间接损失中又包括预期利益的损失。机会损失就是一种间接损失。对间接损失的赔偿，原则上也是有损失就应该有赔偿，机会成本的损失也不应例外。在很多欧洲国家，对机会丧失的赔偿责任得到了法律的确认，这一赔偿的范围甚至已经扩展到了精神损害赔偿领域。对于机会丧失的赔偿，应当适用比例赔偿原则，即视机会损失的可能性而确定具体赔偿的比例。而在价格持续上涨的市场环境中，因商品房经营者的欺诈行为而造成消费者机会损失可能性应该比较容易得到认定。对购房消费者机会丧失赔偿额的计算，可以采取由违法的经营者给消费者弥补同期房价上涨差价的方法来确定。对这种损害赔偿的性质，如果预购合同有约定的，应为违约责任;如果没有约定的，应是缔约过失责任。

商品房销售中明码标价问题的法律思考的论文篇2

关于转发《辽宁省商品房销售明码标价实施细则（试行）的通知》的通知大价发[2011]84号

各区、市、县物价局（发展改革局），各先导区价格主管部门：

现将辽宁省物价局《关于印发<辽宁省商品房销售明码标价实施细则（试行）>的通知》（辽价发[2011]61号）转发给你们，并按照《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发[2010]63号）和《大连市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的实施意见》（大政办发[2011]22号）的有关要求，结合我市实际情况，制定如下补充通知，请一并贯彻执行。

一、凡在大连市行政区域内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，均应按照《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价规定>的通知》（发改价检[2011]548号）和辽宁省物价局《关于印发<辽宁省商品房销售明码标价实施细则（试行）>的通知》（辽价发[2011]61号）的规定实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价参照上述文件规定执行。

二、商品房实行销售价格备案制度，房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前应将预售商品房的销售价格向价格主管部门备案，市内四区和高新园区行新建的商品房到市物价局备案；其他区、市、县及先导区新建的商品房到当地价格主管部门备案。备案时商品房经营者应提交书面申请，并须按附件一的规定提供相关资料。

三、已取得预售许可和销售现房的商品房经营者，须在商品房公开销售24小时之前，在其销售场所的显著位置公示商品房销售综合信息公示表（详见附表一），对许可纳入当期销售的所有商品房要一次性公布全部房源，并按价格主管部门备案的价格公示房源的销售价格明细表（详见附表二），实行一套房一标价。

四、商品房经营者与物业买受人签订房屋买卖合同时，买受人应当以书面形式签订前期物业服务协议，约定物业服务内容、服务标准及拟定的物业服务收费标准，并在商品房销售场所的显著位置予以公示。

五、实际销售价格为销售给购房者的最终结算价格，严禁经营者在销售价格之外，向购房者收取任何费用。

本通知自二〇一一年八月十五日起执行。

附件一：商品住房销售价格备案提交的资料明细

附表：

1、商品房销售综合信息公示表

2、商品房销售价格公示表

附件二：关于印发《辽宁省商品房销售明码标价实施细则（试行）》的通知大连市物价局

二〇一一年七月二十二日

商品住宅销售价格备案提交的资料明细

1、房地产开发企业《营业执照》

2、房地产开发企业资质证书

3、商品房项目的立项批复

4、土地使用权证（土地抵押的需抵押银行出具同意办理商品房预售许可证明）

5、建设工程规划许可证

6、建设用地规划许可证

7、工程施工许可证

8、商品住宅成本测算表

9、建筑面积测绘明细表

10、商品房预售许可申请表

11、商品房销售价格明细表一式四份及电子版（每套房房号、建筑面积、分摊的公共面积、销售价格、总价款、户型）

12、选聘的物业服务企业及前期物业服务协议，拟定的物业服务内容、服务标准和物业服务收费标准。

商品房销售综合信息公示表

房地产开发企业名称（盖章）：

楼盘名称

坐落位置

土地性质

土地使用年

限自年起至

年共

年

商品房预售许可证

房屋交付使用时间

容积率

绿化率

车位配比率

销售房源总数量

小区水、电、燃气等公共基础设施配套情况

小区附属公共配套设施（车位面积及总价等）

代收代办收费项目、收费及批准文号

前期服务的物业企业名称

拟定的前期物业服务收费标准

优惠折扣及享受条件

商品房销售价格公示表

房地产开发企业名称：

项目名称

预售许可证号码：

最后更新时间年

月

日

房号楼层户型建筑面积

（㎡）分摊的共有建筑面积

（㎡）建筑面积销售单价（元/㎡）销售总价（元）销售状况备注

关于印发《辽宁省商品房销售明码标价实施细则（试行）的通知》

各市物价局、绥中县物价局：

根据《国家发展改革委关于发布（商品房销售明码标价规定）的通知》（发改价格[2011]548号）要求，结合我省实际，制定《辽宁省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中发现的新情况、新问题，请及时报告省物价局。

附件：辽宁省商品房销售明码标价实施细则（试行）

二0一一年五月二十日

辽宁省商品房销售明码标价实施细则(试行)

第一条为了规范亩品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者的合法权益，根据《中华人民．共和国价格法趴原国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》和国家发展和改革委员会《商品房销售明码标价规定》，结合我省实际，制定本细则。

第二条在本省行政区域内的房地产开发企业和中介服务机构(以下统称“商品房经营者”)销售商品房均应按照国家有关规定和本细则实行明码标价。

第三条本细则所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本细则的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。

第四条县级以上物价部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。

第五条商品房销售明码标价的标价方式由商品房所在地市级物价部门统一规定并监制。

第六条商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或价格手册。有条件的还可采用电子信息屏、互联网查询、多媒体终端查询等方式实行明码标价。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

第七条商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示商品房所在地物价部门投诉举报电话。

第八条商品房经营者不得任意减少标价牌、价目表或者价格手册规定的内容卜所标示的内容有变动时，应及时更新。

第九条商品房销售明码标价实行一套房一标价。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

第十条对已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在住房建设(房产)主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。第十一条商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：

(一)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

(二)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套的具体情况。

(三)当期销售商品房的基本状况，包括每套商品房的销售状况、房号、楼层、户型、朝向、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

(四)销售停车位的，应标明每个车位的面积和销售总价。

(五)商品房销售的付款方式、优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

(六)商品房所在地物价部门规定的其他内容。

第十二条商品房销售应当公示以下收费：

(一)商品房交易及产权转移等代收代付的具体收费项目、收费标准和收费依据。代收代办费用应当标明由消费者自愿选择；

(二)商品房销售·是选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准；

(三)商品房所在地物价部门规定的其他内容。

第十三条对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。

第十四条商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

第十五条商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。

第十六条商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

第十七条商品房经营者不按照本细则明码标价和公示收费或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级物价部门依据《中华人民共和国价格法趴《价格违法行为行政处罚规定趴《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。

第十八条各级物价部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。

第十九条各市物价部门可依据相关规定，结合本地实际制定商品房销售明码标价具体实施细则。

商品房销售中明码标价问题的法律思考的论文篇3

【发布文号】昆政发[1986]194号【发布日期】1986-09-30 【生效日期】1986-09-30 【失效日期】【所属类别】地方法规【文件来源】中国法院网

昆明市实行明码标价和统一商品标价签的暂行规定

（1986年9月30日昆政发〔1986〕194号）

为进一步加强市场物价的监督管理，维护消费者利益，为改革创造宽松的经济环境与社会环境。根据国务院《物价管理暂行条例》和国家物价局关于健全和坚持明码标价制度，实行统一商品标价签的规定精神，结合我市实际情况，决定在全市实行明码标价和统一商品标价签。特作如下暂行规定：

第一条第一条实行统一商品标价签、明码标价，是加强物价管理的重要措施，是全民、集体企业和个体经营者正确执行国家物价政策，实行文明经商的重要内容。凡我市辖区内的国营、集体工商经营单位和个体经营者，在批发、零售、展销、试销各种工农业品和从事劳务收费时，不分隶属关系，都必须使用昆明市物价检查所监制的统一商品标价签，实行明码标价，亮证经营。

第二条第二条明码标价、统一商品标价签按照企业性质和商品价格形式分为红、棕、蓝、绿四种颜色。红色标价签，用于国家定价的商品〔即：县以上（含县）物价部门和业务主管部门按照国家规定的物价分级管理权限制定的商品价格（含劳务收费）〕，国家定价未经批准不许浮动。棕色标价签，用于国家指导价，即国家定价为最高限价，允许下浮的商品。蓝色标价签，用于国家指导价，即国家规定中准价，允许在一定幅度内上下浮动的商品。绿色标价签，用于农副产品议购议销、三类工业小商品的协商定价，以及实行市场调节价的其他商品。

价格管理应坚持分级管理，行业归口管理（即兼营服从主管）的原则。

第三条第三条食品饮食业出售主、副食制品，必须在经营场所采用价格板、价格本、价目表或其它醒目方式，标明品名、规格、等级、计量单位、单价等。

第四条第四条零星、短途客运输，以及国家定价外的修理、服务等非商品收费应实行明码标价，挂牌经营。

第五条第五条统一商品标价签由市场价检查所设计监制，由市文化用品公司组织生产和销售。其他企业和个人一律不得印制。少数行业和企业不适宜使用统一商品标价签，需要特殊规格的，可自行设计并经归口市级业务主管部门审核同意，报市物价检查所批准后，方可印制使用。

第六条第六条各单位对统一商品标价签要加强管理，把统一商品标价签与建立健全物价管理制度结合起来。配备专兼职物价人员，建立和完善核价、调价、审核标价签等价格管理制度。各经营单位及有固定场所经营的个体工商户，必须在经营场所公布各级物价监督电话。

第七条第七条市物价检查所应依据规定拟打《实施细则》并负责宣传和监督执行。各业务主管部门、各主营公司，应按行业归口管理，兼营服从主营原则，负责具体组织全市国营、集体、个体经营门点和工业自销门市贯彻实施；工商、计量、物价等行政管理机关和个体劳协、职工物价监督站等群众组织应给予全力支持。

第八条第八条统一商品标价签、明码标价，作为昆明市“物价、计量合格单位”竞赛活动的主要内容之一。对领导重视，制度健全，既能执行物价政策，又能按规定使用统一商品标价签的企业和个人，要给予表彰。对违反本规定，不实行明码标价，不使用统一商品标价签、变相涨价、乱涨价的，要根据情节轻重，由市、区、县物价检查所和职工物价监督站按规定分别给予批评教育、警告和罚款处理。

第九条第九条本暂行规定自批准之日起，由市物价局分期分批贯彻执行。

昆明市物价局

一九八六年九月二十五日

商品房销售涉及的法律问题篇4

作者：乔路

一、商品房认购(预订)

(一)房屋认购定金的性质

由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。

就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。2003年6月，最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。

房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。实践中当事人多在认购书中对此加以约定。可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。

(二)立约定金罚则的适用条件

根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。

换言之，定金罚则的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过失为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

另外，认购协议中常常出现订金、押金、担保金、保证金、订约金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金等不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，则此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。

(三)认购书(预订书)的基本内容

签署认购协议时，注意认购协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。由于认购协议系由出卖人制订，国家有关行政机关对订立认购协议无限制性规定，因此，出卖人和买受人对认购协议内容均要认真审核，尤其应注意认购协议中设置的对买受人不公平的条件。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

(四)买受人签订及履行认购协议注意的问题

1．为避免买卖双方事后发生争议，从买受人的角度出发，建议买受人在签订认购协议中明确约定，买受人应在认购协议约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。如双方就商品房买卖合同条款未达成一致意见，自约定的期限届满之次日，双方签订的认购协议自动解除，出卖人应于认购协议解除后约定的期限内将已收取的定金退还买受人。

2．买受人必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内，与出卖人协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，出卖人以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与出卖人进行过协商而导致定金被没收的情形。

(五)出卖人签订及履行认购协议注意的问题

1．根据现行房地产销售行业操作惯例，出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，已完成了商品房预售合同文本的制订工作。为提高商品房交易的成功率，避免买卖双方因未签订商品房预售涉及定金退还事宜发生争议，建议出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，将已制订的商品房预售合同文本进行公示或提前将合同文本提交给买受人，以保证买受人在签订商品房认购协议前，就已知晓商品房预售合同具体条约内容。避免非善意买受人以双方就合同条款协商无法达成一致而无理要求退还认购定金。

2．出卖人在实际签约过程中，应注意对商品房预售合同文本公示或向买受人提交合同文本进行必要的证据保留，以避免纠纷出现后因无法提交证据而败诉。

二、商品房销售广告

(一)房地产销售广告的性质

在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台以前，对于销售广告的定性，有两种意见：一种意见认为，销售宣传广告只是一种要约邀请。第二种意见认为，销售宣传广告原则上属要约邀请，但如广告在宣传时，其宣传的内容具体、确定，则可根据《合同法》第15条的规定，认定为要约。只要双方在广告宣传后签订购房合同，该广告宣传中记载的内容即为合同条款。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的出台，给房屋销售广告做出了一个明确的定性，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

根据上述法律规定，笔者认为，商品房的销售广告和宣传材料原则上属于要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容。房地产开发企业所交付的房屋与广告宣传的内容不符，可认定为广告中的虚假宣传，其违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔结过失责任对买受人予以补救。只有当商品房销售广告和宣传同时符合以下三个条件的，才可视为要约，如一方违反该宣传内容，即构成违约，应承担相应的违约责任：

1．该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如广告称房屋为混凝土结构，居住区内绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等。对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外，如水岸豪庭、小区坐落于万亩绿色氧吧之中等。

2．对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达80％，规划区内有健身房、游泳池，每单元两部原装日本三菱电梯等。如果该宣传内容对房屋的说明和允诺不够具体，则不应认定为要约。如小区内有“超大面积”绿地，娱乐设施齐全等。

3．该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。对于是否具有“重大影响”，是认定销售广告和宣传资料构成要约的关键。但相关法律并未作出明确规定。因此，对“重大影响”的理解，往往成为纠纷当事人争论的焦点。

笔者认为，对于“重大影响”的理解，因每个购房人买房的需求是不一样的，所以导致的影响程度也是不一样的。在处理此类案件时，应具体案件具体分析，不应一概而论。

例如开发商承诺小区里有一个幼儿园，对不同的购房人影响是不一样的。对一个家里有小孩需要上幼儿园的购房人来讲，如果在实际交房时幼儿园没有了，这就可能导致购房人的购房目的不能实现。此时幼儿园的有无，对该购房人决定是否购买该套房屋即有“重大影响”。相反，对一个双方均已退休的老年人来讲，自家没有孩子需要上幼儿园，在交房时幼儿园没了，对这两个老年人而言影响就不会很大。

再如，开发商在广告宣传时承诺小区内有10000平方米花园，但在房屋交付时，该花园面积变为9000平方米，相差了1000平方米。首先，花园是确实存在的；其次，是在图纸的规划区内；最后，面积减少并没有对房屋价格及合同的订立产生重大影响。对此，一般不应以“重大影响”论。

(二)房地产销售广告应载明事项

根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，对商品房销售(包括预售和现房销售等)广告，需具备以下必须载明事项：

1．开发企业名称；

2．中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

3．预售许可证号。

如果以上事项欠缺，购房者就应慎重或再作仔细调查。

(三)禁止发布销售广告情形

根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，具有下列情形的，禁止发布销售广告：

1．在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

2．在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

3．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

4．预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

5．权属有争议的；

6．违反国家有关规定建设的；

7．不符合工程质量标准，经验收不合格的；

8．法律、行政法规规定禁止的其他情形。

(四)买受人对商品房销售广告的判断

通过前文关于商品房销售广告性质的论述，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。如广告中出现“本广告仅作参考。广告中具

体确定的内容，不作为购房合同附件”等内容，则应签订合同对合同条件与广告内容是否相符给予更多的关注。

为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的利益，建议买受人应要求开发商，将影响购房意愿的广告的内容写入正式合同或补充协议中。

(五)出卖人制作商品房销售广告时应注意的问题

1．出卖人在发布商品房广告(包括预售和现房销售等)前，须符合法律规定的广告发布条件，同时审核广告内容是否符合现行法律规定；

2．出卖人在销售广告制作和使用过程中，不应为增加卖点而在广告中作虚假的宣传，防止因广告欺诈引发法律风险；

3．对广告宣传内容，特别是项目规划指标、配套设施等内容，不宜过于具体。以避免因广告内容过于具体导致宣传内容被认定为双方商品房合同条款；

4．在广告宣传过程中，为减少因广告宣传内容给买受人选定房屋造成误解，建议在广告宣传及商品房预售合同中明确注明，其在商品房销售中所做广告，仅供买受人选购房屋时参考，不构成双方合同约定条款的提示条款。特别注意不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体数据(如土地使用权配套设施等)的内容方面作不符合实际情况的描述。

三、商品房销售(买卖)合同内容

根据《商品房销售管理办法》第16条规定，在通常情况下，商品房买卖合同应当明确以下主要内容

1．当事人名称或者姓名和住所；

2．商品房基本状况；

3．商品房的销售方式；

4．商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

5．交付使用条件及日期；

6．装饰、设备标准承诺；

7．供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

8．公共配套建筑的产权归属；

9．面积差异的处理方式；

10．办理产权登记有关事宜；