森林公园项目可研报告

森林公园项目可研报告（共5篇）

森林公园项目可研报告 篇1

中国•临平传奇世界主题公园

项目可行性研究报告

二O一二年十一月

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

项目名称：中国临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告 项目委托方：

项目承担方：

项目委托时间：2012年10月

项目完成时间：2014年10月 2

组 长

副组长

项目管理

技术负责

项目组成员

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

项目组成员

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

项目提出的背景

主题公园成为旅游者日益增长的旅游需求的一支生力军

我国主题公园虽然起步较晚，但起点不低，成功的典型不少；它们已经在我们这个旅游资源大国里大放异彩，成为丰富我国旅游产品、满足海内外旅游者日益增长的旅游需求的一支生力军。

自从１９８９年深圳华侨城投资创建的“锦锈中华”景区建成开业，到十多年来陆续建设开业的“中国民俗文化村”、“世界之窗”、“欢乐谷”一期等大型文化主题公园，都相继取得成功。大型主题公园在中国开创了新局面，北京的“世界公园”、江苏苏州的“苏州乐园”、浙江杭州的“宋城”和“杭州乐园”、云南昆明的“云南民族村”和“世界园艺博览园”、海南三亚的“南山文化旅游区”、广西桂林的“乐满地”等大型主题公园，都已达到较高水平。黑龙江省哈尔滨市在这几年冰雪节期间创建的“松花江冰雪大世界”，也可称为特定时间段内的大型主题公园，其策划和经营管理水平也已大体与国际接轨。对临平经济发展的迅速提高起着决定性的作用

截止目前，临平区合同利用外资9360万美元，同比增长28.27%，总额列重庆市“一小时经济圈”第7位，区域性中心城市第1位；实际利用外资6000万美元，同比增长250.88%，完成重庆市开放型经济目标任务的100%，总额列重庆市“一小时经济圈”第9位，区域性中心城市第1位。

建设的必要性：

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

以体现临平特色

临平区域位置优越，位于长江下游南岸，浙江余杭区临平有1000多年的城镇历史，为杭州市余杭区政府所在地。距杭州市区艮山门28公里。2008年年初，临平街道、东湖街道合署办公，现辖20个社区（其中8个为撤村建居社区），总户数30017户，人口78981人。城市建成区内12个社区面积2.82平方公里本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。627个居民小组，居民住户27282户，人口67574人。因此，建设以体现临平历史、文化特色的旅游项目将带动新城商业、房地产发展。

对临平建成大开放、多功能、强辐射、高效益的现代大城市有重要意义

该项目的建设社会效益凸显，对临平建成大开放、多功能、强辐射、高效益的钱江开发区（国家及开发区）内最具影响力和竞争力的现代大城市有重要的战略意义；完善公共空间与服务系统，集中城市丰富的文化、旅游活动内容，增强城市活力，体现地方特色和民俗风情，以历史民俗文化为灵魂，文化与休闲互为载体，紧密结合，极大的提升城市形象，提高城市品味；对区域经济、文化、社会的发展产生深远影响，从而进一步推进城市发展。从经济效益上看，有利于带动临平房地产业的持续发展，带来商业、贸易的繁荣，促进新城房地产业和第三产业发展，形成新的经济增长点。主题公园所提供的产品可规定为一系列可以满足游客消费需求的核心功能的组合，以此为基础，产品能够满足游客个性化要求的能力(机会)，将是产品的一个重要组成部分。

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

游客需要从主题公园中获得知识接受教育，他可以通过听讲解、看展板，或者自己找资料的方式来满足这一需求，但游客最喜欢的方式往往是：通过游戏来达到被教育的目的。因此，主题公园管理者需要解决的问题正在于此：将所有可能满足游客需求的方式排列组合为主题公园的产品，满足游客的需求，这种满足程度将决定游客愿意支付的门票价格，或者购买哪几种(产品)服务，尤其是游客愿意在购买主题公园门票之后，购买相关服务产品(体验)的需求正是主题公园产品的溢价能力。当然在现实中，经营者完全可以通过门票将这些内容打包出售。

综上所述，主题公园是一个以旅游方式提供文化产品(体验)的文化企业。从旅游经营的角度看，主题公园的盈利方式大致有：出售门票，提供有助于丰富游客体验的服务(包括基本服务和特殊服务)、出让面对游客的盈利机会(商铺出租)以及出让游客的注意力本身(商业赞助)、设计出售具备知识产权特点的纪念品。

主题公园应将旅游业与文化紧密揉合在一起，打造自己的品牌，同时也要将文化作为旅游业来经营，通过发掘和宣扬文化来综合性地发展旅游；以经营旅游地方式多方位地展示文化，赋予旅游产品以丰富的文化内涵，从而创造出具有鲜明特色的旅游文化。

不少主题公园顺应新世纪旅游业发展需要，以其高超的策划、精致的建筑、丰富的内涵和一流的管理服务水平，很快轰动海内外。他们的成功给人们提出启示：一个成功的主题公园，完全可以取得良好的投入产出效益和多方面的社会效益。建设主题公园在旅游资源丰富的地区是

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

对资源、产品的重要补充，在旅游资源不太丰富的地区则是突破发展“瓶颈”的重要举措，具有广阔的市场前景。建设好主题公园，关键在于搞好市场调研和项目策划，选准主题、创出精品；经营好主题公园，关键在于与时俱进、不断丰富内涵、推陈出新，使其吸引力长存。地理位置优势

临平市位于杭州城北是出入杭州的东大门，也是拱卫杭州的军事要地。沪杭铁路、杭申公路，穿越镇境南北，杭州公共汽车分两路达镇，每日有汽车班车通县内23个乡镇和杭州、嘉兴、义乌等地。上塘河横贯镇中，西通杭州，东至海宁，并经和睦港与钱塘江相联，经禾丰港与大运河沟通地区重要的交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。相对而言人流量还是很大的。基础客源市场

包括浙江、上海、江苏和其它地区市场。该市场距离近，基础规模较大，促销成本低，重游率高，是本项目的基础市场。

该市场的需求类型是：猎奇需求、游戏体验需求。市场竞争激烈

随着中国经济的崛起和中国城市化进程的加快，主题公园这种都市型旅游休闲产品将逐渐成为人们闲暇游憩的主要消费对象。中国将成为世界主题公园巨头竞争的主场地。粤港地区、以上海为中心的长三角地区和国内主要城市，是业界主要争夺的市场。在上海即将建起的上海迪士尼乐园以及杭州本土的杭州乐园、宋城等主题

中国•临平传奇世界主题公园项目可行性研究报告

公园项目必将对临平传奇世界主题公园造成一定冲击。

主题公园拥有广阔的发展前景

项目可研报告怎么写 篇2

可行性研究是运用多种科学手段(包括技术科学、社会学、经济学及系统工程学等)对一项工程项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。

可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

可行性研究报告的用途：

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案

(2)用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告

该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

(3)用于银行贷款的可行性研究报告

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告，报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

(5)用于企业上市的募投项目可行性研究报告

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。尚普咨询为多家创业板和中小板企业提供募投项目可行性研究报告编写服务(包括已经上市和正准备上市的)，积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

(6)用于申请政府资金(发改委资金、科技部资金、农业部资金)的可行性研究报告

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。

在上述六种可研中，第2、3、5、6准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，甲级最高。可研报告的编制要点

1、设计方案

可行性研究报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证，所以必须设计研究方案，才能明确研究对象。

2、内容真实

可行性研究报告涉及的内容以及反映情况的数据，必须绝对真实可靠，不允许有任何偏差及失误。其中所运用的资料、数据，都要经过反复核实，以确保内容的真实性。

3、预测准确

可行性研究报告是投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究，是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计，具有预测性。因此，必须进行深入的调查研究，充分的占有资料，运用切合实际的预测方法，科学的预测未来前景。

4、论证严密

论证性是可行性研究报告的一个显著特点。要使其有论证性，必须做到运用系统的分析方法，围绕影响项目的各种因素进行全面、系统的分析，既要做宏观的分析，又要做微观的分析。

工业项目可行性研究报告的撰写指南

工业项目可行性研究报告涉及的内容以及反映情况的数据，必须绝对真实可靠，以确保内容的真实性。可行性研究报告是投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究，是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计，具有预测性。因此，必须进行深入的调查研究，充分的占有资料，运用切合实际的预测方法，科学的预测未来前景。那么工业项目可行性研究报告应该怎么写呢?

工业项目可行性研究报告

1、工业项目可行性研究报告基本框架

第一部分项目总论

第二部分需求预测和拟建规模

第三部分资源、原材料、燃料及公用设施情况

第四部分设计方案

第五部分建厂条件与厂址方案

第六部分环境保护

第七部分企业组织、劳动定员和人员培训(估算数)

第八部分实施进度建议

第九部分投资估算和资金筹措

第十部分社会及经济效果评价

第十一部分 可行性研究结论与建议

2、工业项目可行性研究报告分项说明

第一部分 总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)项目的主管部门

(四)项目拟建地区和地点

(五)承担可行性研究工作的单位和法人代表

(六)研究工作依据

(七)研究工作概况

1.项日建设的必要性

2.项目发展及可行性研究工作概况

二、项目可行性研究报告结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括。

(一)市场预测和项日规模

(二)原材料、燃料和动力供应

(三)厂址

(四)项目工程技术方案

(五)环境保护

(六)工厂组织及劳动定员

(七)项日建设进度

(八)投资估算和资金筹措

(九)项日财务和经济评价

(十)项目综合评价结论

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将工业项目可行性研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 项目背景和发展概况

华讯市场咨询认为这一部分主要应说明项日的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

模板

xxx项目可行性研究报告

引言：

任何一项投资活动都带有一定的风险，欲了解一项投资活动是否符合国家法律、法规、政策的规划、需要投入的资金情况、能带来多大的收益、需要面对什么样的投资风险等等问题就需要进行项目的投资可行性分析。所谓可行性研究，是指在进行项目投资、工程建设之前的准备性研究工作。它是经济活动中经常使用的一种决策程序和手段，也是投资前的必要环节

可行性研究的一般程序：

1.机会研究（又称为立项建议）它是对投资的方向提出建议，企业及基层单位根据生产中发现的问题和市场中的机会，以充分利用自然资源为基础，寻找最有利的投资机会。从企业来看，应根据资金实力的大小，现有技术能力，寻求新的效益较好的投资机会。

2.初步可行研究（又称为立项审查）它是进行可行性研究的前期活动，是大体收集材料，对投资项目的前景粗略估价的过程。由初步可行性研究，决定是否继续进行可行性研究。

3.可行性研究是在初步可行研究基础上认为基本可行，而对项目各方面的详细材料进行全面的搜集、掌握，依此对项目的技术和经济诸方面进行综合分析考察，并对项目建成后提供的生产能力、产品质量、成本、费用、价格及收益情况进行科学的预测，为决策提供确切的依据。

4.形成评价报告经可行性研究后，要将技术上可行和经济上合理与否的情况形成结论，写成报告，并对重点投资项目进行评定和决策。报告的具体内容包括资产投资项目的预测（就是预测投资项目需要增加那些固定资产，增加多少，何时增加等）；提出投资概算，筹划投资来源；拟定投资方案，测算投资效果。

5.投资方案的审核和决策投资效益指标计算出来后，就应对同一项目的不同投资方案的效益进行对比，择优进行决策 【目录】

一、总论

（一）xxx生产项目项目背景

1、项目名称

2、承办单位概况

3、可行性研究报告编制依据

4、项目提出的理由与过程

（二）xxx生产项目项目概况

1、拟建项目

2、建设规模与目标

3、主要建设条件

4、项目投入总资金及效益情况

5、主要技术经济指标

（三）问题与建议

二、市场预测

（一）xxx生产项目产品市场供应预测

（二）xxx生产项目产品市场需求预测

（三）xxx生产项目产品目标市场分析

（四）xxx生产项目价格现状与预测

（五）xxx生产项目市场竞争力分析

1、主要竞争对手情况

2、产品市场竞争力优势、劣势

3、营销策略

（六）市场风险

三、资源条件评价（指资源开发项目）

（一）资源可利用量

（二）资源品质情况

（三）资源赋存条件

（四）资源开发价值

四、xxx生产项目项目建设规模与产品方案

（一）建设规模

（二）产品方案

五、xxx生产项目项目场址选择

（一）场址所在位置现状

（二）场址建设条件

1、地形、地貌、地震情况

2、工程地质与水文地质

3、气候条件

4、城镇规划及社会环境条件

5、交通运输条件

6、公用设施社会依托条件（水、电、汽、生活福利）

7、防洪、防潮、排涝设施条件

8、环境保护条件

9、法律支持条件

10、征地、拆迁、移民安置条件

11、施工条件

（三）场址条件比选

六、xxx生产项目项目技术方案、设备方案和工程方案

（一）技术方案

1、生产方法

2、工艺流程

3、工艺技术来源

4、工艺流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

（二）主要设备方案

1、主要设备选型

2、主要设备来源（进口设备应提出供应方式）

3、推荐方案的主要设备清单

（三）工程方案

1、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2、矿建基础工程方案

3、特殊基础工程方案

4、建筑安装工程量及“三材”用量估算

5、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

6、主要建、构筑物工程一览表

七、xxx生产项目项目主要原材料、燃料供应

（一）主要原料材料供应

（二）燃料供应

（三）主要原材料、燃料价格

（四）主要原材料、燃料年需要量表

八、xxx生产项目项目总图运输与公用辅助工程

（一）总图布置

1、平面布置

2、竖向布置

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图

5、总平面布置主要指标表

（二）场内外运输

（三）公司辅助工程

1、给排水工程

2、供电工程

3、通信设施

4、供热设施

5、空分、空压及制冷设施

6、维修设施

7、仓储设施

九、xxx生产项目项目节能措施

（一）节能措施

（二）能耗指标分析

十、xxx生产项目项目节水措施

（一）节水措施

（二）水耗指标分析

十一、xxx生产项目项目环境影响评价

（一）场址环境条件

（二）项目建设和生产对环境的影响

1、项目建设对环境的影响

2、项目生产过程产生的污染对环境的影响

（三）环境保护措施方案

（四）环境保护投资

（五）环境影响评价

十二、xxx生产项目项目劳动安全卫生与消防

（一）危害因素和危害程度

（二）安全措施方案

（三）消防设施

十三、xxx生产项目项目组织机构与人力资源配置

（一）组织机构

（二）人力资源配置

十四、xxx生产项目项目项目实施进度

（一）建设工期

（二）项目实施进度安排

（三）项目实施进度表（横线图）

十五、xxx生产项目项目投资估算

（一）投资估算依据

（二）建设投资估算

（三）流动资金估算

（四）投资估算表

十六、xxx生产项目项目融资方案

（一）资本金筹措

（二）债务资金筹措

（三）融资方案分析

十七、xxx生产项目项目财务评价

（一）新设项目法人项目财务评价

1、财务价格

2、计算期与生产负荷

3、财务基准收益率设定

4、其他计算参数

5、销售收入估算（编制销售收入估算表）

6、成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

7、财务评价表

（1）财务现金流量表

（2）损益和利润分配表

（3）资金来源与运用表

（4）借款偿还计划表

8、财务评价指标

（1）盈利能力分析

（2）偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

（二）不确定性分析

1、敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2、盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

（三）财务评价结论

十八、国民经济评价

十九、社会评价

二十、xxx生产项目项目风险分析

（一）项目主要风险因素识别

（二）风险程度分析

（三）防范和降低风险对策

二十一、研究结论与建议

可行性报告的框架

第一章：总论

介绍项目承担单位情况、编制依据、概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件。第二章：项目背景

第三章：项目承担单位概述

详细介绍项目承担单位的企业名称、地址、经营范围和规模等基本情况。

第四章：市场分析与营销方案

对项目产品进行市场和行业分析，包括市场需求预测、竞争格局等。

第五章：产品方案与建设规模

制定详细的、科学的产品生产方案。

第六章：生产工艺和设备

详细介绍项目选址、建设条件、产品的生产工艺及生产产品所需的设备情况。

第七章：项目建设及实施方案

制定科学的建设施工实施计划。包括项目投资额、投资进度安排及产量计划、计划使用募集资金额、产能规划、原材料及生产、检测方案、固定设施、团队组建及管理等。

第八章：环境保护、劳动保护与消防

项目在实施过程中，对于环境保护、消防、节能等方面具体措施。

第九章：公司发展战略与市场营销计划

为公司制定一个切实可行的发展规划，并制定与之相适应的市场营销计划。

第十章：总投资估算及资金来源

主要介绍项目资金总额及所需资金的数额、方式，详细使用规划等内容。

第十一章：财务分析

对公司未来5-10年的财务状况进行科学预测，包括收入预测、成本预测、利润预测、现金流预测等，并在此基础上进行盈亏平衡分析、不确定性分析、财务指标分析等，形成规范、合理、专业的财务预测体系。

第十二章：风险分析及规避

客观说明各种潜在的风险及针对风险的规避措施。

第十三章：附件

可行性研究报告的附件包括公司证件、项目施工附图等项目其他相关资料。（可行性研究报告根据用途和实际项目的不同，会进行适当调整）可行性报告需准备的资料：产品相关参数、生产情况、建设地点、环境、周期、主要设备清单、企业财务状况、资金筹措情况、其它相关基础资料等。

房地产项目可研报告 篇3

可行性研究报告

二○一一年三月

编制单位：海天咨询

目录

第一章总论......错误！未定义书签。

1.1项目名称及承办单位..........错误！未定义书签。

1.2可行性研究报告编制单位......错误！未定义书签。

1.3项目承办单位简介.....错误！未定义书签。

1.4可行性研究报告编制依据和研究范围错误！未定义书签。

1.5建设方案......错误！未定义书签。

第二章项目提出背景及建设必要性........错误！未定义书签。

2.1项目提出背景.........错误！未定义书签。

2.2项目建设必要性.......错误！未定义书签。

第三章市场分析.........错误！未定义书签。

3.1市房地产市场情况.....错误！未定义书签。

3.2市房地产市场预测.....错误！未定义书签。

3.3项目所在区域房地产市场情况..错误！未定义书签。

3.4市场定位......错误！未定义书签。

3.5销售价格......错误！未定义书签。

第四章项目建设条件.....错误！未定义书签。

4.1项目建设地点.........错误！未定义书签。

4.2项目所在区域自然环境条件....错误！未定义书签。

4.3项目建设基础设施条件........错误！未定义书签。

第五章 建设方案..........错误！未定义书签。

5.1项目规划方案设想及依据......错误！未定义书签。

5.2规划布局......错误！未定义书签。

5.3户型方案......错误！未定义书签。

5.4主要单体工程.........错误！未定义书签。

5.5公用工程及配套设施..........错误！未定义书签。

5.6场区工程......错误！未定义书签。

第六章节能......错误！未定义书签。

6.1节约建筑材料设施.....错误！未定义书签。

6.2水耗指标分析.........错误！未定义书签。

6.3节水设施......错误！未定义书签。

6.4能耗指标分析.........错误！未定义书签。

6.5建筑节能方案.........错误！未定义书签。

6.6节能效果分析.........错误！未定义书签。

第七章环境影响分析.....错误！未定义书签。

7.1周边环境状况.........错误！未定义书签。

7.2环境影响因素分析.....错误！未定义书签。

7.3环境保护设施.........错误！未定义书签。

第八章劳动安全卫生和消防.......错误！未定义书签。

8.1劳动安全卫生.........错误！未定义书签。

8.2消防..........错误！未定义书签。

第九章组织机构与人力资源配置..........错误！未定义书签。

9.1项目管理方式.........错误！未定义书签。

9.2物业..........错误！未定义书签。

第十章项目实施进度.....错误！未定义书签。

10.1项目建设工期........错误！未定义书签。10.2项目建设进度计划...........错误！未定义书签。10.3项目建设进度表（横线图）...错误！未定义书签。第十一章工程招投标方案.........错误！未定义书签。

11.1招标范围.....错误！未定义书签。11.2招标方式.....错误！未定义书签。第十二章投资估算与资金筹措.....错误！未定义书签。

12.1投资估算编制基数及说明.....错误！未定义书签。12.2项目总投资估算......错误！未定义书签。12.3资金筹措方案........错误！未定义书签。第十三章财务评价.......错误！未定义书签。

13.1 编制依据及说明......错误！未定义书签。13.2 财务评价.....错误！未定义书签。13.3 贷款偿还...........错误！未定义书签。13.4 不确定性分析.......错误！未定义书签。第十四章社会评价.......错误！未定义书签。

14.1社会评价.....错误！未定义书签。14.2城市交通影响评价...........错误！未定义书签。第十五章结论和建议.....错误！未定义书签。

15.1主要结论.....错误！未定义书签。

15.2对本项目提出的建议.........错误！未定义书签。

房地产可研报告项目分析 篇4

第一章市场分析 5

一、宏观环境因素分析 5

1.1柳州经济现状及发展趋向分析 5

二、柳州房地产市场分析 7

2.1柳州市房地产现状及趋向分析 7 2.2柳州房地产市场供求分析 9 2.3房地产市场价格分析 10 2.4房地产市场空置简析 12 2.5各区房地产市场特点及趋势 12

三、项目提案的原则及思路 16

四、商用物业发展的要点分析 17 4.1商用物业的类型 17 4.2商用物业的特征 18

五、广州商用物业的发展轨迹 21

六、柳州市商业环境分析 23 6.1商业布局总体分布 23

6.2主要商业物业竞争格局分析 24

6.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 25

6.4现阶段商用物业销售市场的总结 28 6.5商用物业市场的发展趋势分析 29 6.6商用物业市场存在的现实问题 30

七、柳州商业经营及市民消费行为分析 33

7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 33

7.2居民收入水平和消费结构分析 35 7.3柳州市民消费心理分析 38 7.4主要商业地段经营者分析 43

八、针对性的区域商情调查 46 8.1调查目的 46

8.2五星商圈主要街区功能分析 46 ⑴龙城路街区功能分析 46 ⑵解放路街区功能分析 47 ⑶文惠路街区功能分析 49 8.3五星商圈主要商场经营分析 50 8.4近期同区规划的影响 54

九、客户群体分析 56 9.1目标客户群体 56

9.2目标客户群的需求分析 57

第二章项目分析 58

一、地理位置 58

二、项目规模 59

三、项目现状 59

四、项目的资源整合 60 4.1与城市规划前景的整合 60

4.2与商业发展最高经营业态的整合 61 4.3与商业经营功能的整合 62 4.4与步行街文化的整合 62 4.5与旅游资源的整合 63 4.6与电子商务资源的整合 63 4.7与事件营销策略的整合 63

五、项目SWOT分析 65 5.1总表 65

5.2项目优势分析（S）66 5.3项目劣势分析（W）69 5.4项目机会分析（O）71 5.5项目威胁分析（T）74

第三章竞争对手分析 76

一、概述 76

2.1区位因素（商圈因素）77 2.2产品因素（规模因素）78 2.3经营因素（经营定位）79

三、主要的竞争对手分析 80 3.1五星商业街 80 3.2蓝色港湾 82

3.3谷埠街国际商城 83 3.4新时代商业港 84 3.5温州商贸城 85 3.6润和·时代广场 87

第四章项目定位 88

一、项目市场定位 88 1.1 市场定位理念 88 1.2市场定位： 88

二、项目形象定位 89 2.1形象主题定位： 89 2.2支持点： 89 2.3 项目名称建议 89

三、项目功能定位 90 3.1商场1-4层的区位划分 90 3.2商场的商品定位及功能定位 91 3.3商品定位 92 3.4功能定位 92

四、商场目标客户定位 93

4.1租赁使用商场的目标群分析 93 4.2商场的目标消费群分析 93 4.3商场的目标投资经营者分析 95 第五章整体规划建议 97

一、项目总体规划思路 97 1.1 MALL的概念 97

1.2建立具有中国特色的MALL 98

二、建筑风格建议 99 2.1大厦建筑设计建议 99 2.2具体建议 99

三、环境设计建议 101 3.1花的海洋 101

3.2动态园林休闲区 102 3.3音乐无限 102 3.4艺术之都 102

四、设施配套建议 103 4.1商用项目的主要配套 103 4.2规划配套设施的原则建议 103 4.3具体配套建议 104

五、商铺间隔建议 105

5.1大、小商铺间隔的对比分析 105 5.2相关建议 106

5.3商铺间隔具体建议： 107 5.4商户组合建议 108

六、物业管理/商业管理建议 109 6.1物业管理提前介入的工作 109 6.2商业管理提前介入的工作 110

七、商场其他规划建议 111 7.1人流引导 111 7.2交通组织 111 7.3物流输送 112

7.4辅助性服务设施 113

八、住宅部分规划建议 114 8.1指导原则 114 8.2具体建议 118

第六章总体营销推广方案 119

一、总体推广战略思路 119

二、营销策略 121 2.1总体营销思路 121 2.2总体策划思路分析 122

三、主题宣传推广策略 126

3.1成立商业管理公司，同时制定招商政策 126

3.2“利润分成”计划 127

3.3“购铺易”计划 128

四、事件营销策略 129

五、销售现场的包装策略 130 5.1销售环境的整体包装设计 130 5.2销售中心的设计和布置 131 5.3展示未来经营空间 133

六、项目定价策略 135 6.1定价考虑因素 135 6.2商场销售价格建议 136 6.3住宅部分价格建议 136

七、招商策略 137

7.1策略一：提前介入制定招商政策 137 7.2策略二：有意识选择商户 139

7.3策略三：经营商品类别与商场定为一致 141

八、营销推广实施建议 142 8.1销售条件及销售时机 142 8.2分阶段销售总体战略 143 8.3销售实施计划 144 8.4销售控制计划 148

国际休闲会所项目建设可研报告 篇5

一、xx市 国际保健休闲会所项目背景与概况

（一）项目名称: 保健休闲会所，以下简称本项目。

（二）项目的承办单位:xx市 保健休闲股份有限公司。

（三）项目的主管部门:

（四）项目建设地点：

（五）项目建设内容、规模、目标:本着弘扬汉水文化，做好药水游文章和对健康休闲娱乐独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研、决定筹巨资在xx城区建设国际保健休闲会所，本项目由陕西省建筑设计院规划设计，由xx市 保健休闲股份有限公司负责项目可行性研究以及项目的组织实施。本项目由诊疗保健部，水疗洗浴部，药膳食疗部，商务营销部四大板块组成。经营面积12500平方米，总投资8500万元。以高端特色医疗保健服务为主导，以洗浴、宾馆、餐饮、娱乐、商贸为补充。会所按四级标准建造，配套建设高端诊疗保健舒适安静休闲区，水疗洗浴舒适休闲区，药膳美食餐厅，豪华商务包间和温馨舒适客房部，高雅气派的名贵药物和名优特产展销大厅。集诊疗保健、吃喝玩乐一体化首屈一指的高档保健休闲会所。本公司的发展目标是：以提高人居环境和中老年人幸福指数，走在行业前沿，引导高端客户消费，以诚信、务实、高效为行事准则，促进公司健康发展。

（六）项目提出的背景和建设的必要性：改革开放以来，我国综合国力大幅度提升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，百业兴旺，政通人和。党的十八大提出了两个百年奋斗目标，是中华民族实现伟大复兴的梦想，提振人心，催人奋进，全国人民正阔步迈向小康。当人均GDp达到800美元至1000美元时，保健休闲娱乐消费将进入快速增长期，根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休保健闲娱乐第一大国。目前，保健休闲娱乐产业已是世界第一大支柱产业，中国保健休闲娱乐业经过二十多年的发展取得了长足进步，政府将保健休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点，休闲娱乐业进入兴盛期。xx地缘和区位优势独特，在省际之间，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，故有方志称xx为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。近年来，市委市政府贯彻落实科学发展观，实施城市东沿西进、南扩北移战略，城市建设步伐加快，基础设施大为改观，交通状况有了根本改变，公路四通八达，密切了省内外的联系，使xx的旅游产业得到快速发展，宾馆、娱乐、餐饮等服务产业迅猛发展。但是，xx目前的保健休闲娱乐业档次较低，没有形成产业，且管理不规范，严重制约我市旅游产业的发展。随着高档次消费群体日益扩大，高档医疗保健、洗浴水疗、药膳食疗、休闲娱乐一体化的星级国际休闲会所还未曾有之。本项目的实施对改变我市休闲娱乐业的落后面貌，提高会所消费档次，促进旅游产业的发展将起到重要作用。

（七）可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

2、《陕西省旅游娱乐业发展规划刚要》；

3、国家第三产业发展若干政策规定。

（八）项目资金保障问题：公司拥有入股资金4500万元，项目扶持资金200万元，引资1000万元，银行贷款3300万元。

（九）项目组织保障问题：本项目承办单位的持股人，既有十余年从医管理经验的医师，也有从事房地产开发的成功人士，更有从事宾馆、酒店管理的知名人士，本公司是一个汇集各类创业成功人士的精英团队，具有很强的组织协调能力和广泛的人际关系，而且经济实力雄厚，是本项目建设最可靠，最有实力的组织保证。

（十）项目技术和人力保障问题：营业用房的规划、设计、装饰，委托陕西省建筑设计院完成，房屋及配套设施建设由 承建，本项目的行政管理人员由股东大会选举产生，医疗保健，药膳食疗，洗浴水疗，商务营销等中层专业技术管理人员，在全国人才市场高薪聘请，其他员工按照岗位设置的能力素质要求在全省范围内招聘，并进行半个月的岗前培训。

（十一）项目的主要技术经济指标

二 市场预测

（一）xx市保健休闲行业的现状及分析：当前xx的保健按摩主要有盲人按摩，欧式和泰式按摩，附带拔罐、刮痧、针灸等。洗浴休闲主要是传统的药浴，如桔皮浴，姜奶浴，参石浴，足疗等，而且营销模式单一，基本上都是普遍的桑拿、按摩、足疗等经营项目，保健休闲和洗浴文化的构成雷同，缺少特色，档次较低，不成规模，在对外宣传上大家都打着美容健体、修身养性这张牌差异化程度非常小，没有差异就没有特色，没有特色就不能吸引人。其次在规模上，大家基本上旗鼓相当。再次服务水平持齐难相上下。从以上来看，xx市医疗保健、洗浴水疗、药膳食疗、度假休闲行业发展空间不可估量，如果能够开发汉水文化资源，丰富服务项目，延长产业链条，提高人性化服务水平，满足消费者的需求，则更容易在市场中鼎足而立，xx市场现有保健洗浴休闲会所不多，而且多数是大众化，低档次的，处于市场发展的最初阶段，不能满足国内外高端客户的需求。

（二）休闲行业竞争的关键和焦点：保健休闲会所与歌舞厅、迪厅、酒吧相比，在缓解精神压力和生活压力的方式上有所不同，休闲会所是一种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，以及高消费的中老年人群。因此，争夺这部分消费者，是行业竞争的关键，服务人才是行业竞争的焦点。

（三）需求现状：xx城市为全国优秀旅游城市、园林城市和十大宜居城市。休闲娱乐业已成为城市经济发展的支柱产业。随着交通的快速发展，xx城具有旅游集散地的天然区位优势，每天至少有数万外来人口进出这里，特别是旅游黄金周和龙舟节期间，xx城日接待游客6万多人次，可以说消费群体还是很可观的，就目前来看城区除了阳光、金地，华江浴场、真草堂等大大小小上十家休闲会所，这些保健休闲场所主要串落在繁华的闹市区，经营场所受限，服务项目单一，规模小，因此，不能满足保健休闲娱乐市场的需求。如果在城市郊区，选择一处生态环境优美，交通便利，风景秀丽的地方，建设本项目，是人与自然和谐最佳的休闲山庄。

（四）市场预测：xx市 国际保健休闲会所，按现代风格建造，内部装璜高档，其特色为绿色、环保、生态型、享受型休闲会所，市场前景广阔，投资经营风险小，是一个投资少，见效快，效益高的好项目。项目建成后，聘请国内著名娱乐管理高级人才，领衔组织一定规模的营销服务团队，在经营方面采取正确的营销策略，建立立体式营销渠道和高效畅通的分销和会员网络，使会所客源得到充分保证。

三、建设规模和建设内容

（一）建设规模：本项目投资8500万元人民币，总建筑面积总建筑面积12500平方米，工程完工后，将成为集医疗保健、娱乐休闲、餐饮养生、商务营销为一体的高级私人会所，内设保健包房120间，KTV包房40余间，客房100间，将为xx市民及国内外游客提供一个舒适的休闲娱乐场所，日平均接待宾客300人次，年收入1950万元。

（二）建设内容：本项目主要由三层裙楼和五层塔楼组成，即负一层，负二层，负三层，一楼，二楼三楼，四楼，五楼组成，xx市 国际保健休闲会所按四星级标准建设和装修，负一层建筑面积2800平方米分，布为商务包房，KTV歌城，太空睡眠区，保健药物和土特产展销大厅。负二层建筑面积2927平方米，分布为医疗保健公共休总区，演艺大厅，棋牌区，药膳美食厅，VIp活动专区和保健按摩包房。负三层建筑面积为1689平方米，分布为水疗会所，SpA宾馆主要通道大堂，男宾浴区公共戏水区和女宾浴区。塔楼五层建筑建筑面积2200平方米，分布为客房间 51-5层共设有标准客房100间，设有5层5站5机房，电梯1部，楼梯通道一座。环保设施：污水处理设施，废气及油烟治理设施，固体废弃物收集处理设施，防燥音设施。室外工程：给排水管网。供电线网，热力管网，消防设施，消防水池，消防供水管网，道路绿化，喷水池，入口广场。

（三）、工程项目表：

四、建址选择

（一）、建址现状

1、地点与地理位置：

2、建址土地权属：

3、工程地质水文地质条件；

4、气象条件：本项目区域地处中纬度属亚热带湿润季风气候区气候温和四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。

年平均气温 15-17℃

一月份最低平均气温 3-4℃

极端最低气温-12℃

七月份最高平均气温 27-28℃

极端最高气温 40-41℃

平均无霜期 235天

年平均气压 1014毫巴

最低气压（夏季）994毫巴

最高气压（冬季）1056毫巴

年平均相对湿度 70%

年最大降雨量 2460mm

年最小降雨量 1400mm

年平均降雨量 019mm

日最大降雨量 320mm

最大积雪厚度 325cm

常年主导风向西南风。交通条件：公共设施条件 ：

（1）供电 ：10KV高压线路在场址附近，通过本项目自建变配电站安装800KVA变压器1台以满足本项目用电需要。

（2）供水：本项目用水由XX市自来水厂供给水质优水量能满足本项目需要XX市自来水厂供水主管在本项目建址附近通过。

（3）排水：场区内辅设排水管网实行雨污分流，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。

（4）空调及供热：本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷同时回收废热加热洗浴用水，冬天利用蓄热电锅炉供暖。

二、主要设备

主要设备明细表：

三、配套设施

1、给排水

（1）、给水

a、用水量本项目设计日最大用水量为 700 吨

b、水源本项目所需生活用水由XX市自来水公司供应

c、水质水压要求 ：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-85要求。水压要求：依据上述水质水压水量要求按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。

(2)、排水

项目排水采用雨污分流制,大部分地面雨水经过地形自然排放水系,不易自然排水处可设置雨水口,将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域,生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近排污井。

a、排放量：本项目用水量每天500 吨，年废水发生量为 1316 万吨，排水分为污水排放及防洪排水二个系统。

b、生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等，景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分水可回用，作为绿化和冲洗用水，生活污水处理按以下流程进行，污水→化粪池→小型一体化污水处理设备→中水回用，本项目新建污水处理池2175立方米.2、供电

（1）、供电设计

a、用电负荷等级，按本项目性质和供电规程操作，无特殊要求其用电按二级负荷考虑。

b、供电系统，本项目用电均由变配电房供给，电缆可架空或埋地引至用电点。

c、电力线路敷设应考虑场区内照明电力防爆防腐方面的要求。

b、设置功率因素自动补偿屏平均功率因素COSф≥09。

e、采用变压计量在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。

（1）、过电压及接地保护：为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压，各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置，重复接地装置进户后采用TN-C-S系统，变电房接地电阻R≤10Ω。

（2）、电力设计

负荷计算及变压器容量选择，根据各专业所需的用电条件、用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。动力安装容量 KW，生活照明安装容量 KW，合计 KW。取负荷系数080，装机容量为104410KW，本项目设置2台5000VA变压器，变配电房70平方米。

3、通讯设施

a、通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。

b、在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。

c、有线电视CATV系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统，以丰富宾客文化生活。

d、场区内设置消防灭火设施和消防监控中心，所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟喷淋等自动控制设施。

e、场区内设置有线电视监视系统在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。

f、通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。

五组织机构与人力资源配置

（一）、组织机构：本项目承办单位为 房地产开发有限责任公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，本项目基本建设由 房地产开发有限责任公司现有机构管理，工程竣工后委托国内知名娱乐管理公司负责运营，组织机构详见管理机构图。

（二）、人力资源配置

1、生产作业班次：三班制

2、年工作日：年工作日365天，每班工作8小时

3、劳动定员：本项目劳动定员170人，休闲娱乐旺季视需要聘请临时工20人,4、员工来源及招聘方案：本项目员工实行全员聘用制，管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，中高管理层人员从本公司管理人员中选拔，专业技术人员通过人才交流中心招聘，服务人员有部门主管在社会招聘。全体员工上岗前需经过不少于15天业务技能和安全培训。

六、经营管理

（一）、品牌建设：

一是服务品牌的命名在服务品牌的发展过程中，服务品牌命名经历了一个由同质到差异，由普通到个性，由直白到概念，由行为到理念的过程，优秀的服务品牌同样始于命名，既要容易识别和突出行业特色，又要个性化，还要易于传播，如可以采用主品牌辅品牌的形式，或者是主品牌服务品牌的形式。

二是专业服务形象体系，品牌识别系统BIS是形成品牌差异并塑造鲜明个性的基础，基本可以分为三个组成部分：理念识别（MI，包括服务宗旨、服务方针、服务哲学、传播定位）等。视觉识别（VI、包括标准色、标准字、LOGO、卡通形象、服务车辆、人员着装等基础要素、应用要素系统）。行为识别（BI，包括服务语言、服务动作规范）等。企业可以把服务品牌化理解为服务营销上的一次变革，首先要变的就是理念MI部分以及其他基础部分（如VI、BI），然后才是组织、流程的变革，很多企业在打造服务品牌时都意识到了这一基础工程对服务品牌进行了较为完美的诠释。

三是专业服务渠道体系。专业化服务渠道是一个体系可以包括多个子渠道，如人员服务渠道（销售服务人员主动服务），电话服务渠道（电话中心或呼叫中心），网络服务渠道（专业服务网站渠道媒体服务专业平面服务刊物），声光电媒介服务资料）等，店面服务渠道（如特许授权服务店），会议服务渠道（组织客户俱乐部），24小时在线服务等多方面。

四是建立快速反应机制。速度创造激情，时间也能产生竞争优势，企业快速反应，不仅代表品牌诚信形象，更可把有损服务品牌的危机事件化解萌芽之中，企业在持续经营过程中难免遭遇危机，特别是新环境下的网络危机，很多企业之所以平安地度过了危机，是因为巧妙地、快速成功地实施了危机公关，特别是基于网络的危机，公关不仅化危为安，而且提升了品牌综合形象。

五是科学运作服务品牌传播。服务品牌塑造需要传播，但在服务品牌形成过程中仅凭传播过程说得好听还不行，在实际中做得好才行，在传播的过程中既要嗓门大，又要声音动听，整合资源进行传播。在服务品牌在传播方面，公关传播需要与广告传播同行，因为服务品牌需要认知、需要口碑，对于口碑的形成，双向沟通（公关传播）比单向沟通（广告传播）更有效。因此，企业一方面要把活动传播、事件传播、新闻传播、人际传播等工作做好，另一方面要增强广告在服务品牌营造过程中的作用，广告在服务品牌营造中所发挥的作用主要集中在信息告知上，如服务品牌信息发布、服务活动发布，是一种单向沟通。

六是对服务品牌的动态管理。虽然许多企业对服务品牌塑造的意识都在增强，但许多是：品牌名称模糊、或者没有明确的品牌名称、或者品牌名称趋同于其他企业，个性和识别性不强：服务品牌有名无实，尽管品牌名称美眼动人，甚至还玩起了概念，但在光环的背后都没有实际的内容来支持，服务品牌缺乏根基而成为空中楼阁，做服务品牌没长劲儿，喊了几声便没有了下文，服务品牌成了做秀的工具，在服务品牌的塑造过程中，需要持续的资金投入和持久的品牌营造的耐力，事实在在地做出服务品牌。通过服务设施的完善、服务人才的规范与标准、服务自助与自动化、统一的规范管理与灵活运作等等来对服务品牌的动态管理。一个成功的品牌是一个好的产品、服务、人或地方，使购买者或使用者相关的或独特的最能满足他们需要的价值，而且它的成功在于面对竞争能够继续保持这些附加价值。品牌的附加价值由增值服务，独特体验、精神享受等方面构成。这为品牌战指明了方。向企业在经历口水战、概念战、价格战、广告战等低层次商战手段后，最终要进入高层次商战阶段——品牌战，而品牌战的核心和附加价值很大程度都体现在服务上。客户服务品牌化，使之更具有个性、识别性、成为承诺和商业信誉的代名词。让服务品牌可以和企业品牌、员工品牌、技术品牌、产品品牌共同服务于产品营销。在下一轮的商业竞争中，营销将因服务品牌而更精彩。

（二）、内部管理 ：

a、顾客忠实体系。顾客忠实目标A顾客回头率保持在60；B为客人服务满意率保持在95；C对竞争对手进行服务质量检测；D减少顾客的投诉率；E提高项目开发创新效率；F努力扩大市场份额客，流量力求达到1000-1500人/天，在同行业占据领先地位。顾客忠实感的建立：A首先要理解企业的经营理念并加以引申由使客人满意到让客人达到愉悦，直至赢得宾客信赖，创造酒店的卓越品质。我们将着力于认知宾客的重要性，预知宾客的需求，灵活处理宾客问题，及时补救出现的问题来取得宾客的满意。〈1〉关注和认知宾客：这是使得宾客感觉自己特别重要和特殊的途径；对客人提供个性化的服务和感谢；特别关心客人的个别需要；显示对客人的敬佩。〈2〉预知宾客需求，在顾客开口前就提供其需要的服务，把自己放在顾客的位置；细心观察记录顾客档案。〈3〉员工灵活的态度：鼓励员工在与客人接触中，灵活处理突发事件，从不对顾客说“不”：（不得不说时，提供其他选择）使客人放松，使客人喜出望外。〈4〉给员工更多的权力，〈5〉实现更多的内部交流，掌握准确的信息。〈6〉建立灵活的内部机制〈7〉在员工决策失误后表示感谢，并理解其感受，然后结合实际情况提出建议，给员工信心〈8〉迅速处理解决宾客问题对建立宾客忠实感至关重要包含以下内容：道歉、理解宾客、感受紧迫感、一步到位、跟进调查。

b、管理人员工作原则

（1）、我们将在与所有人相处时要表现出真诚关怀备至。

（2）、我们将在每次与顾客接触中尽可能的为其服务。

（3）、我们将保持服务的一致性。

（4）、我们要确保我们服务过程方便于客人及员工

（5）、要求每一位管理人员尽可能与顾客接触

（6）、我们要在现场管理当中及时作出果断决定

（7）、我们将为我们的员工创造一个能使他们个人事业目标达到的环境

（8）、客人满意是我们工作的动力。

c、管理措施

(1)、实行A管理模式即垂直管理

A、一个上级的原则不能越级管理不能越级汇报工作

B、责权利一致的原则各区域的责任与完成责任所需的权利一致

C、无空白无重叠的原则同一区域不能同时有两个同级的员工负责

(2)、人性化的管理方法

A、主要指在教育员工方面采用感情沟通,让员工自己面对错误并认识错误,然后依据有关条例进行处理,避免管理人员在对员工进行处罚后员工的不满情绪

B、坚持原则照章办事不徇私情，加强问题处理的透明度

（三）管理方向

A、人：

（1）、服务一致优异

（2）、卫生符合酒店标准

（3）、劳动纪律符合员工手册规定

（4）、环境力求完美，卫生符合酒店标准，通风良好，温度适宜，灯光符合区域要求，气温清新，装饰幽雅美观

（5）、营销意识及业绩良好

B、财物 ：

（1）、认真交接保管

（2）、使用严格按照规范程序进行并会日常保养维护

（3）、努力降低损耗节约成本

（4）、物品摆放美观整洁

C、信息：

（1）、掌握顾客反映的情况并记录

（2）、了解企业内部信息并向上反馈

（3）、了解同行业的情况后及时汇报

（4）熟知酒店下达的指令销售计划

D、时间

（1）、要有严格时间观念遵守劳动纪律

（2）、充分利用时间为自己作好工作的时间计划学会时间支配

（3）、讲究时间效率提高工作进度

（四）日常管理

A、工作系统

（1）、确立每日工作目标并向下传达量化确定个人责任制

（2）、按任务抓好工作的组织安排落实完成各环节

（3）、确保每日工作任务按时按量按质完成

（4）、对当日工作进行记录并自我评定作为以后工作参考

B监督系统

（1）、实行现场管理工作制度，管理人员随时改进提高工作质量，并接受顾客投诉

（2）、实行员工自检互检，上下级互相监督，质量检查定期不定期检查等多级检查制度

（3）、设立员工意见箱，解决工作中隐藏的问题

（4）、制定岗位损耗指标，科学的使用水电消耗品等设备，控制员工恶意浪费行为

C激励系统

（1）、每季度评选优秀员工5名，凡被评定的优秀员工奖励300元，并附加其他奖励

（2）、流动红旗班组实行月评定，凡是服务、卫生、顾客表扬综合方面特别突出者，该班组被授予流动红旗，并每人奖励50元

（3）、员工罚款基金员工所有罚款将作为员工业余文化生活的补贴

（4）、建立员工图书室、运动馆，用来陶冶员工情操，提高员工身体文化素质

（5）、每年员工旅游2次分别在51 和101前后

（6）、建立员工日酒店，领导和员工举办茶话会倾听最真实的声音，展望企业前景，增加员工和企业的凝聚力

D、培训系统

（1）、日培训，每天进行服务技术训练

（2）、月培训管理人员，总结经验，对员工工作分析并提出改进意见教育员工

（3）、管理人员自身素质培训借助以往经验揣摩工作方法改正工作缺点，学习上级教授管理艺术，提高管理水平

E、卫生系统

（1）、落实岗位卫生划分卫生严格按照酒店标准进行打扫

（2）、客人用品坚持一客一消毒

（3）、加强层级检查巡视制度

（4）、配好清新剂及香水并适当喷洒保证环境气问良好

（5）、服务战略

A、酒店实行定制化服务：定制化是个性化灵活化极致化的表现，服务总体体现出热情温馨周到细致

B、员工应具备的业务素质

（1）、语言表达能力：服务员要求言语清楚，表达意思完整准确流利

（2）、应变能力：思维敏捷，揣摩客人意图，马上给客人回答或提供服务项目

（3）、表演能力：根据推销环境和解决顾客纠纷需要，会同其他服务员或管理人员扮演角色处理问题

（4）、幽默会话能力：服务人员要掌握幽默会话以备服务的需要

（5）、交际能力：你的服务过程其实就是服务员同客人交流的过程，只有具备良好的交际能力在服务中不卑不亢保持良好的心理素质才能赢得主动

（6）、观察记忆能力：服务员要善于观察宾客的动态和喜好，并做好记忆以便为宾客做好更加准确到位的服务

（7）、业务能力要求：服务员对基本的酒店的业务知识和专业技能熟练掌握，并运用自如

（8）、容忍能力：在服务当中难免会遇到客人误会和刁难，服务人员一定要具有宽阔的胸怀和忍让的能力，时时事事处处为宾客着想，达到宾客满意

（9）体力服务工作：是一项持续性很强和繁琐的工作，特别是体力消耗很大，所以要求服务员要具备良好的身体素质才能胜任本职工作

（10）、魅力服务行为：同时也是你赢得宾客信赖和信任的过程，服务人员良好的素质会转化为个人魅力，成为宾客的向导和朋友

C、做到优质服务的法则

（1）、顾客第一：因为我们的产品服务对象是高消费者，因此，只要你服务好，他们才会付钱，这样把顾客看作能为我们不断带来更多利润和工资的就十分重要了

（2）、微笑微笑：是一种各国宾客都理解和喜欢的世界性欢迎语言

（3）、真诚、诚实友好：这要求服务员一定尽力为顾客服务，一定要用友好积极的态度和语言与客人沟通

（4）、提供快速敏捷的服务，服务员要根据顾客的服务要求和投诉的问题，及时采取服务行动，以表示你在时刻关心客人

（5）、至少要经常使用两句有魔力的话语，当客人向你走来时，你要说我能帮你吗？当客人向你道谢时，你要说不用谢

（6）、佩戴好你的工牌：主要为了便于宾客和你联系

（7）、要有和其他人相互工作的团队精神

（8）、每一位服务员都要为自己修饰的容貌而骄傲，这样就要求每一位员工都要注意清洁卫生，制服必须平整干净

（9）、在顾客问候你之前，先用尊称向顾客问候，这是因为世界上最亲切悦耳的声音就是听到自己的名字，我们以顾客的姓再加上尊称问候客人，就会给客人一种宾至如归的感觉

（10）、服务人员要熟悉自己的工作。熟悉自己公司和相关信息

C、对员工的服务要求

(1)、舒适:宾客来消费,首先是要求有一个舒适的环境,所以服务人员一定要创造一个温馨洁净的待客环境达到顾客满意

(2)、清洁舒适的环境来自于卫生的洁净程度和物品的摆设,要求服务员按照酒店要求对所辖区域进行清理和维护,创造一流的环境卫生

(3)、礼貌:顾客到店消费,要求有尊重感，服务人员良好的礼貌行为和礼节会让宾客感到特别的礼遇，而对酒店留下美好印象

(4)、细心：顾客的每一方面都力求完美，要求大家对待每一项工作务必认真观察，谨慎对待，让客人满意

(5)、沟通：人是情感动物需要别人的理解和帮助，作为服务人员更应该掌握与顾客沟通的技巧，时刻关注宾客提高快速服务，令客人满意

(6)、安全：客人选择酒店消费，首先是考虑安全，所以安全环节特别重要，要求服务人员要保守客人隐私，保护好客人财产和生命安全，是赢得宾客的保障

（五）、安全战略

（1）、落实安全岗位责任制，制定本岗位的财产防火防盗预案

（2）、实行领导检查，保安部督查两级岗位检查制度

（3）、加强岗位巡视保证宾客财产安全杜绝火患

（4）、学会使用消防设施

（5）、对本岗位的设备常备检查确保无使用隐患

七、投资估算及资金筹措

（一）、投资估算依据

建筑工程费用：参考类似工程的造价。

工艺设备费：用定型设备价格。根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价

其他费用：按有关计费标准估算。

流动资金：按分项详细估算法估算

铺底流动资金：按全额流动资金的30%计算详见《流动资金估算表》

（二）、项目建设投资估算

土建投资及构成，设备投资及构成，其他投资及构成详见《投资估算表》

总投资估算表

（三）、资金来源与筹措

本项目总投资8500万元按如下方法筹集，建设单位自筹资金 万元，其中自有资金 万元，融资 万元，申请银行中长期借款 万元。

（四）、资金使用计划

本项目建设期二年半，固定资产投资分年分批投入，第一年约占 %，第二年约占 %，流动资金按生产负荷逐年追加《投入详见《投资计划及资金筹措表》

八、财务评价

（一）、财务评价依据

（1）、国家计委建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版1993年

（2）、国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》试用版2002年

（3）、《中华人民共和国增值税暂行条例》 1993年

（4）、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》 1993年

（5）、建设单位提供的有关数据和资料

（6）、参加本项目研究的其他专业提供的数据和资料

（二）、项目建设期、经营期、计算期、项目拟 年建成，经营期 年计算期 年

（三）、项目总投资及资金筹措

（1）、项目总投资取整万元计算。本项目总投资8500万元，其中建设投资6910万元，建设期贷款利息 万元，铺底流动资金 万元

（2）、资金筹措建设单位自筹建设投资 万元，包括融资和铺底流动资金 万元共计 万元，申请银行长期借款 万元，自筹资金占总投资的 %

（4）、用款计划：

a、建设期为2年半，按建设工程的进度要求，固定资产投资分年分批投入，第一年约占 %，第二年约占 %。

b、流动资金按经营所需分三年逐年追加投入直至计算期满。

（四）、财务效益分析

财务评价基准对照指标为:基准收益率18%,基准投资回收期 年,投资利润率12%,投资利税率18%.1、成本估算:

（1）、水疗会所日常支出按该项营业收入的10%估算。

（2）、餐饮服务的直接成本按该项营业收入的40%估算。

（3）、宾馆客房直接成本按该类营业收入的10%估算。

（4）、医疗保健服务的直接成本按该项营业收入的20%估算。

（5）、商品营销直接成本按该项营业收入65%估算。

（6）、广告推销费用以及差旅交际等费用按总营业收入的3%估算。

（7）、燃料动力购买费用估算详见附表2-3。

（8）、其他费用估算按营业总收入的1%估算，其他费用包括办公费，职工制装费，管理费用和不可预见费用等，此外土地使用费包括在其他费用中。

（9）、人员工资及附加定员154人，其中中高层管理人员平均年工资45000元人，一般职工平均年工资35000元人，按工资总额的39.3%计算社保、医保、失保和福利费用。

（10）、折旧费和摊销费建筑物投资综合折旧年限按30年，直线法折旧，残值率5%，设备投资及其它投资综合折旧年限按16年，直线法折旧，残值率5%，无形资产及开办费摊销年限取5年或7年，土地使用权费用按 年摊销。

（11）、修理费按固定资产折旧费的30%计算修理费。

（12）、财务费用借款利息支出计入成本详见《总成本费用估算表》。

2、营业分析：

（1）、客房营业收入：考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按70%计算，100间×70%入住率×150元×360天。

（2）、餐饮服务收入：中晚餐300位天×就餐率20%×30元位×360天。

（3）、水疗会所营业收入：300位天×120元位×360天

（4）、KTV包房营业收入 ：40间使用率70%×200元间×360天

（5）、医疗保健收入：300位20%就诊率×200元×360天

（6）、商品营销收入：300位客人×10%购买率×200元×360天

按以上方法估算达纲年营业收入合计为1950万元以上，详见附表,《营业收入和营业税金及附加估算表》

3、营业税金及附加

营业税 ：营业税税率按5%

（1）、城乡建设维护税以营业税额为基数取5 %

（2）、教育费附加以营业税额为基数取4 %

（3）、利基金以营业总收入为基数取0.6‰ 详见附表《营业收入和营业税金及附加估算表》

所得税 ：所得税税率按33 %，按税后利润的10%计提盈余公积金，按5%计算公益金，详见附表《损益表》

3、财务分析

（1）、损益表以计算期第五年计算，年营业收入1950万元，营业税金及附加 万元，总成本费用676万元，利润总额,1257万元，投资利润率为58.5 %,投资利税率为48.32%，资本金利润率为19.78%,投资税后利润率为43>5 %

(2)、资金来源与运用平衡:根据计算期每年收支情况编制的《资金来源与运用表》,显示累计盈余资金为 1250万元,盈余足以抵偿投入

(3)、资产负债表:该项目计算期各年资产负债率详见《资产负债表》

(4)、现金流量表:计算根据逐年现金流入量和流出量编制了《现金流量表》(全部投资),计算结果为:所得税前,内部收益率为20.57%,按折现率i= 12%计算的财务净现值为 690万元,静态投资回收期包括建设期为6.19年,不包括建设期为4.19年,均好于基准对照指标

(5)、盈亏平衡分析:根据正常年营业收入,固定成本,可变成本,营业税金及附加,求得用生产能力表示的盈亏平衡点为30.94 %。

(6)、敏感性分析:根据该项目的特点,选取营业收入、经营成本和固定资产投资三项为变动因素进行敏感性分析，分别就全部投资的所得税前的情况作出13种方案，详见《敏感性分析表》从表中可看到，变化比较平稳，在±10增减幅度内，其内部收益率和投资回收期都是可以接受的，说明该项目具有一定的抗风险能力

4、综合技术经济指标及财务评价结论：

各项技术经济指标详列于《综合指标汇总表》 从上述分析可以看出该项目的内部收益率高于基准收益率，投资回收期低于基准投资回收期，投资利润率和投资利税率均较高，并且只要达到生产能力的30.94%,即可保本,风险较小 ,因此,该项目在财务上是可行的.九、可行性研究结论

（一）结论 ：

1、国际医疗保健休闲会所建设，按四星级标准和现代时尚风格建设和装修，贯彻科学发展观和可持续发展的理念，注重人与环境和谐，营造绿色环保生态会所。

2、本项目建筑方案，工程方案、设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。

3、房地产开发有限责任公司法人代表 是成功的企业家，对本项目有较强的驾驭能力，这是本项目成功实施的保证。

4、财务评价表明本项目经济效益较好，财务风险较小，本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益，为当地休闲娱乐业增添新的亮点。