养老地产项目策划

养老地产项目策划（精选10篇）

养老地产项目策划 篇1

养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

养老地产项目策划 篇2

一、就项目的市场定位而言

市场营销的概念应当开始于产品规划设计之前和把产品交付给顾客之后。然而,许多养老地产项目的投资商和开发商并不明白这个道理,更不清楚自己手中项目这个特定的营销细分市场中的顾客究竟是怎样一些人?他们的现实需求和预期需求又是些什么?因而由于市场定位的误区直接导致了产品定位的误区。

根据笔者的实战经验:其一,首先在人均GDP低于8000美元的地区开发机构养老项目,其市场前景不会被看好;其次是地区人均收入;再次是文化水准,文化水准较高的老人更具创新生活理念。另外,除全国和跨国连锁机构养老项目之外,就项目的地理位置而言,客源应当大致界定在一小时交通圈内。其二,笔者认为,当今中国养老地产最优质的客源不是今天70岁以上的老人,而是今天40到60岁的这批人,且不是单纯养老而要加上投资理财体系和休闲养生体系。所谓投资理财体系,主要是指顾客今天选择你开发的项目,顾客不仅可以消费,而且可以随时变现。所谓休闲养生体系,主要是指休闲和养生产业是养老产业的源头和出发点,因为今天的养老不再是建养老院的那个概念,即养老从休闲养生开始,当今40—60岁的这批人,年富力强、经济条件较好,工作之余他们追求健康和养生,所以开发商的市场定位要兼具休闲养生、投资理财和养老的多重功能。其三,养老项目要进行营销细分,包括地理位置特点、年龄特点、职业特点、收入特点、文化层次特点、消费动机特点、消费行为特征等。

二、就项目的产品定位而言

其一,是违背老年人生理特点的建筑设计细节。有的开发企业总把普通商品房的设计思路拷贝到养老项目中,作为精装修房,无论卧室、卫生间还是厨房,其建筑设计细节较多呈现菱角突出,且没有扶手和防滑设施,没有紧急呼救报警设施。这种违背老年人生理特点的设计难怪没有市场。其二,低购买力和高档次物业之间的落差。很多养老产品在设计上没有很好地考虑到老年人的经济承受能力和心理、生理需求,致力在特色餐饮、医疗、健康、休闲养生等人性化服务体系上下足功夫,而是把其中的楼宇建得富丽堂皇,宛如五星级宾馆,又沿用住宅的思路想很快套现,这样的产品在后期销售上成为“死盘”将不足为奇。其三,产品定位中应嵌入公共办公平台与商业平台。目前年龄段在40—60岁的人,他们大多进入中年,经济基础较好,对生活热爱且会享受生活,这批人是真正养生养老的主力军,只是这批人并非单纯的养生养老,他们年富力强,知识经验丰富,生命不息、工作不止是他们的真实写照。如果能在养老项目中嵌入一种SOHO(家庭办公)式生活方式,提供公共办公平台和商业平台,将是中国最好的养生养老地产的出路,其对后期产品的去化将有百利而无一弊。

三、就项目的销售模式而言

有些养老项目,在销售模式方面,竟然还在沿袭住宅销售的思路,最终导致“门前冷落车马稀”。其实,养老项目的销售除人们比较熟悉的会员卡等模式之外,还有诸如:保证金加租金、小机构联盟、异地置换养老、RCI产品异地养老、投资返利养老、基金合作养老、利差养老、以床养老、共同持份、逆抵押贷款购房等养老模式。

养老地产项目策划 篇3

关键词：房产公司 养老地产项目 预算 可行性

一、养老地产概述

养老地产，是复合型综合地产业态，是基于老龄化的住宅而在近年拓展出来新兴的地产业态，具有立体的多层次的开发经营方式，该业态复合了养老产业、房地产开发建设、商业运营管理和金融创新等属性。随着老龄化社会的日益加剧，养老地产是中国实现居家养老、社区养老和机构养老等相结合，创新养老模式的有效载体和实现形式，将推动和引导我国养老产业的可持续发展。

二、项目整体规划

（一）整体形象定位

这是一个以北京市高端人士为主要消费客群，辐射周边人群的以健康养老为主题的休闲、度假、养老、养生综合体，立足多元化的生活方式，以健康为中心，以“湖光”、“山色”为基础。以人为本，以健康为中心，以周边优越的自然景观为配套，通过多样的产品组合，丰富的生活配套，各类层次的教育活动组合，后期服务项目的提供，打造一种田园牧歌式的养老健康生活。

（二）客户定位

项目无论从地理位置还是产品特性来说，都注定了该项目只能立足于高端。其服务对象是具有较高收入且养老观念先进的老年人群，如政府部门、事业单位和国企的退休干部、享受国家政策补助的专业人士、个人或其子女有较高收入的富裕阶层、有在国外留学就业的子女的老年人群、在国内留学工作的外籍人员的老年父母等，年龄在50岁以上的中老年人；可支配RMB5000每月及以上的、受教育程度较高，且对健康生活方式、高品质的老年生活有一定追求的老年人。

（三）营销模式

借鉴亲和源的会员制模式。拟入住该项目的老人一次性缴纳会费，通过合同拥有公寓的使用权，这些会员可以通过合同实现房屋使用权的转让和继承。但入住公寓后每年还要缴纳一定额度的年费，支付共用事业费和额外收费项目的费用。本项目共设置可用于前期销售的会员卡共分三类，分别是：

A卡，20年公寓居住权，会费标准为40万元，入住后额外收取年费2万元至3.5万元不等，此卡可转让。B卡，终身制（即老年人去世之后即注销，小户型会费标准为40万元，大户型会费标准为50万元，年费在2万元左右。C卡，度假制，此卡有效期为5年，用于免费享受每年20天的度假公寓居住权，或可升级后享受健康疗养中心的居住权，会费为5万元，适用于陪伴老人度假的子女或对该健康疗养有一定需求的商务客户。

三、投资效益分析

（一）投资估算

项目建设期为24个月，运营期持续时间较长，且涉及到的服务项目内容体系繁杂琐碎，将在后期的专项研究中逐一细化，故本报告的投资估算仅涉及建设期。本项目建设总投资52255万元，其中前期费用为2890万元，建安工程费用为36550万元（包含部分二次装修费用），其中健康诊疗中心的二次装修由健康诊疗服务机构完成，工程其他费用为7140万元，期间费用（包含财务费用、管理费用和销售费用等）共计5675万元。

（二）资金筹措

项目开发总投入资金为52255万元，由以下几部分组成：政府补贴安养教育学苑和健康诊疗中心资金为10000万元，预计第一年到位2000万元，第二年到位3000万元，第三年到位3000万元，第四年到位2000万元。养老保险项目扶持资金2000万元，第二与第三年分别到位1000万元。企业自筹资金8000万元，其余剩余投入资金靠本项目销售回笼。

（三）财务评估

1、销售收入

项目在开发建设阶段主要依靠会员卡预售实现项目销售收入。A、B卡销售均价按照40万元计算，截止项目落成预售数量为680张，则销售收入合计为27200万元。C卡销售均价即为5万元，截止项目落成预售数量为2400张，则销售收入合计为12000万元。以上两者合计共计为39200万元。

2、盈利分析

由于拥有了政府资金和第三方资金的支持，并较高地预估了会员卡的销售市场，所以在项目开发建设期结束时能基本保障项目的现金流平衡，并略有盈利。项目投入使用后的运营期财务预算将另有专题报告进行分析，不再在此进行展开。

四、项目财务风险及控制

（一）财务风险

该项目虽然通过渠道合作，引入了政府、保险项目合作、服务商合作等资源，但是依然面临资金投入要求高，需要依靠高昂的会员卡销售回款支撑整个项目财务的良性运作。

1、盈亏平衡分析

除去健康疗养中心和安养教育学院，剩余部分的物业面积为65500平方米，其他资金收入主要用于建设健康疗养中心和安养教育学院，故在考虑盈亏平衡分析时，剔除该部分的成本和其他收入（财政和第三方资金因素），项目盈亏平衡点销售额=固定成本/（1-变动成本/销售收入），项目盈亏平衡点销售额=32304/（1-4602/39200）=36602，即会员卡销售金额需达到36602万元，方能实现项目盈亏平衡。

2、敏感性分析

考虑到项目实施过程中未知因素的各种变化，本研究就项目销售收入和工程建设投入在+5%、-5%、+10%、-10%之间变化时，对项目的盈利能力影响进行敏感性分析。

（二）财务风险控制

一是研策阶段详实精准，争取设计工程一步到位，不做浪费的变更和调整；品牌推广提早造势，强势销售；二是争取更多政策扶持，比如利用健康疗养中心产研教室等资源争取专项资金等；三是加强合作资源之间的纽带关系，利用合作资源的资金实力；四是提高运营效率，使运营期尽早盈利，维护项目良性运作，提升项目品质。

五、小结

现今的经济形势下，在一些大城市探索发展合适的养老地产开发模式，无论是对于开发商、政府还是消费者都具有积极的意义。对于开发商而言，在现有的激烈竞争中寻找到新的发展方向和前景；对于政府而言引入民营资本参与养老产业，可以部分解决现在公共资源不足的问题，同时创新模式，打造多层次的养老架构；对于消费者而言，可以有更多样的模式的选择；这是三赢的模式，因此值得推广借鉴。

参考文献：

[1]陈金保，师春芳.美国和日本的养老地产经验[J].金融博览（财富），2012（12）：54—55

[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技，2011，432：11—12

[3]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京交通大学硕士学位论文，2011

养老地产项目策划 篇4

【课程背景】

众所周知，我国老龄化问题日益严峻，养老事业不容乐观。据统计，我国超过60岁的老年人已近2亿，并以每年3%的速度增长，2030年我国将迎来人口老龄化高峰。传统养老方式和产业结构已无力安置日益增加的老年人口，老龄化进程与社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。

养老产业有巨大的潜在市场，发展养老产业还能促进经济发展、增加就业、改善民生、促进稳定，对构建和谐社会产生深远影响，政府也有切实可行的优惠政策与扶持措施。

本次课程将主要解读养老养生地产政策分析、开发运营模式等成功经验，以及实战过程中的解决路径，专家将为您进行一对一的答疑解惑，并实地考察北京经典养老项目。

【金牌讲师】

张老师：

曾任燕达集团董事，燕达金色年华健康养护中心总经理。国家法官学院法律专业本科;

工商管理EMBA;美国格理集团(GLG)老年地产行业注册专家。曾任清华大学下属投资公司总经理;北京太阳城集团副总裁;卓达老年健康产业集团常务副总裁，燕达集团董事、燕达金色年华健康养护中心总经理。1994年介入养老地产行业，目睹并亲身参与了中国养老地产及中国老年产业从萌芽到风起云涌的全过程。多次参加国内养老地产行业高峰论坛并作主旨发言，对中国养老、养生地产行业有较为深入的研究。励志在中国打造一个真正具有前瞻性、示范性的养老养生理想乐园，寻求一种对社会、企业、个人皆赢的商业模式。

冯老师：

中国希格玛(集团)有限公司投资发展部 总经理、全国房地产经理人联合会常务理事、全经联养生养老地产委员会资深委员、清华大学房地产教授会成员教授、北京大学汇丰商学院客座教授、全国房地产经理人联合会商学院实战讲师、建设部干部管理学院兼职教授、北京市建委物业管理专家库专家成员。

工学学士，经济学硕士，高级经济师，具有23年以上项目投资，房地产开发、销售、策划和投资银行等相关工作经历。

唐老师：

清华大学同衡规划设计院、周燕珉工作室(清华规划院、老年所)设计总监，参与国家老年自然科学基金项目、全国老年协会一些论文获奖。清华大学老年建筑学博士，清华同衡老年专家委专家，诸多老年项目的建筑设计负责人。

【学员对象】

1、房地产、养老地产企业董事长，总经理，主管投资开发副总

2、主管养老地产开发的负责人，养老地产项目设计、运营部门负责人等

【课程设置】

第一天：4月24日 实地考察与交流

第一天 参观的路线和场所都事先经过设计安排，均有相关专业人士带领并且进行现场展示和讲解。

9:00-11:00北京乐成恭和苑项目考察(12:00-13:00品尝当地特色美食)

【实地考察】 北京乐成恭和苑实地考察与交流

北京乐成恭和苑距北京市中心7.3公里，位于北京市朝阳区百子湾南二路92号，地理位置优越，交通便利，全程高速，约需半个小时。

恭和苑是乐成养老集团旗下直营的养老服务品牌，其旗舰项目双井恭和苑老年持续照料

生活社区占地13000平方米，共有269个房间，已入住21户。恭和苑的定位是高端养老社区，每位老人每月基本入住费最低为7800元。除了完善的饮食起居设施，这里还提供文娱、护理、医疗等多方面服务，比如定期入户巡诊、体检、建立健康档案等。

14:00-15:00北京太申祥和山庄项目考察

【实地考察】 北京太申祥和山庄实地考察与交流

北京太申祥和山庄距北京市中心30公里，位于北京市昌平区北清路5号，约需1个小时。

北京太申祥和山庄是北京太申祥和山庄有限公司旗下的一座典型的明清王府式园林建筑，位于北京西山龙脉的龙泽地区，建筑群分为府邸、颐养苑、王府会馆三个部分，被评为“北京中医药文化旅游示范基地”。北京太申祥和山庄秉承“顾客至上,锐意进取”的经营理念,坚持“客户第一”的原则，通过强化中医药文化内涵和规范配套服务标准来让游客体验养生文化，感受健康生活。北京太申祥和山庄是北京最早经营盈利性老年公寓并以中医、养生、会议、旅游为特色的民办养老机构。

第二天：4月25日 课程培训

我们能在养老产业里看到什么--养老地产典型案例及盈利逻辑分析(张老师)

一、养老产业兴起的国家考量

1、养老产业元年的市场效应

2、养老产业必将成为国家支柱性产业之一的理由

3、养老产业所能带动的相关产业分析

4、养老产业的细分切入。

二、典型养老地产项目分析

1、养老地产典型四种开发形式介绍

2、养老地产代表性项目剖析：北京太阳城、燕达国际健康城

3、养老地产产品形式分析

4、养老地产所配备的服务体系分析

三、典型养老地产项目盈利模式分析

1、主流盈利模式介绍

2、非主流模式介绍

3、会员制与保证金制的优劣比较

4、机构养老项目的盈利能力分析

四、地产公司介入养老行业应注意的若干问题

1、转型与资源利用

2、项目选址、客户以及产品价格的体系构建

3、如何设置医养结合模式与设置深度

4、不成规模地块利用于养老机构运营的分析

五、提问互动环节

第三天：4月26日 课程培训

上午9:00-12:00--养老地产的发展现状、趋势和开发案例分析(冯老师)

一、中国养老地产的开发背景和现状

1.养老地产开发及其基本概念 2.目前我国出租型养老机构现状

3.目前我国养老地产的开发现状 4.对目前养老地产开发政策的解读

二、美国养老地产的介绍和分析

1.美国养老地产的开发现状 2.美国养老社区的典型案例

三、目前在中国开发养老地产基本策略

1.开发前需把握和认识的问题 2.养老地产开发模式的归纳分析

3.养老地产的营销策划方式 4.开发养老地产的总体策略

5.开发养老地产面临的问题

四、养老地产的开发案例分析、讨论

1.东方太阳城(北京)2.上海亲和源老年公寓 3.北京太申祥和山庄

4.河北燕达健康城 5.北京泰康之家(燕园)6.浙江绿城乌镇雅园

下午14:00-17:00--从策划到平面--老年项目打法的百例详解(唐老师)

一、老年项目要想盈利，建筑设计怎么搞?

1.市场上从哪冒出这么多老人?

2.产品总纲：江湖上的老年大家都在玩什么?

3.建筑设计这一仗，谁来打?往哪打?怎么打?

二、老年项目必须在建筑设计阶段解决的十大痛点

1.编制一个靠谱的任务书 2.用设计保证入住率、盈利之本

3.降低最大的运营成本 4.别扯虚的、房型、户型

5.组团!性价比最高的组团控制 6.老年项目神器--多功能空间

7.设施设备：只选对的，不选贵的 8.养老政策并不虚，比你想的更赚钱

9.用设计规避运营风险 10.用设计规避市场风险

【课程说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年4月24-26日 北京(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】4880元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

养老地产项目策划 篇5

民政部：养老地产不纳入养老产业管理

民政部副部长窦玉沛周三表示，养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。

窦玉沛表示，养老地产属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业主要面向家庭提供居家服务，面向失能、半失能老人提供护理服务，在床位等硬件和护理人员等软件方面都有相关要求，养老地产不能满足相关条件。

去年9月，国务院下发了《关于加快发展养老服务业的意见》，在养老服务事业和产业在投融资、用地、津补贴、税收减免等方面出台一系列政策扶持养老产业发展。

民政部着手规范养老地产：或难享受政策支持

中国老龄产业协会副秘书长王平君周二上午表示，很多养老地产项目并没有突出养老服务，遭到了许多质疑，目前民政部正在着手规范这一块，对于养老行业进行管理与规范，不把养老地产纳入管理范围。现在是处于一个概念厘清阶段。

按照以上说法，假如厘清养老机构与养老地产概念，部分不符合条件的养老地产项目或将不能享受养老机构税收优惠、床位补贴及运营补贴等政策支持。

王平君表示，不少养老地产项目打出“全龄社区”、“全产业链”这样的概念。但对于“全龄社区”现在也有些质疑声，因为我们传统的社区都是全龄的。目前关于养老地产方面提出的质疑比较多，很多开发商以养老项目名义拿地之后在开发过程中并没有突出养老服务，民政部也正在着手规范养老行业。北京在去年年底也已经暂停养老综合用地招拍挂。现在做的是概念的厘清。

去年年底，民政部部长李立国曾公开表示，按照养老机构“是指为老年人提供集中居住和照料服务的机构”的定义，不能将养老地产纳入养老机构设立许可和管理的范围。

养老地产行业【二】 篇6

今年6月5日，xx集团有限公司召开的(第21次)党政联席会议纪要显示，根据xx公司健康服务业筹备办公室提交的《xx利用旧厂房改造养老项目可行性研究报告》，拟投资2865万元对xx现有的旧厂区建筑进行改造利用，建立一个中高端涵盖专业照护以及向家庭护理延伸的综合性护理院。

目前，该项目已取得x区民政局《关于在xx申办养老机构的复函》，同意申办养老机构，项目可设床位300张。xx集团公司投资委员会也于今年3月25日以专题会议方式审议了该项目的议案，对项目进行投票表决，以11票全票通过审议。

养老地产项目策划 篇7

根据去年9月国务院公布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》, 从2011年到2015年, 全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿, 老年人口比重将由13.3%增加到16%。按照世界卫生组织标准, 60岁以上老年人口达到总人口的10%, 为“老龄化社会”;超过14%为“老龄社会”。也就是说, 到2015年, 中国将既是一个人口大国, 也是一个老年人数居世界首位的“老龄人口大国”, 因此, 我们必须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题, 其中居住问题就是一个大课题。

随着政府对房地产市场一轮又一轮的调控, 房地产市场似乎进入了“冰河期”, 开发商的日子似乎也不像以往那么好过了。在这种情况下, 过去不为人知的“养老地产”渐渐成为了人们耳熟能详的新名词。

所谓养老地产, 是指面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品。去年来, 众多国内大型保险企业、地产企业宣布进军养老地产, 引起外界关注。养老地产, 这种新兴的房地产业态, 正被越来越多的开发商视为摆脱现今低迷市场的绝佳选择。

然而, 养老地产是一种以“适老化设计”为核心理念的地产形式, 它不仅仅是建造适合老年人居住的住宅, 还必须提供医疗、康复、休闲、娱乐等一系列与老年人生活密切相关的服务, 在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设以及项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式, 与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符, 并不是所有开发商都有资金和能力参与到养老地产的游戏当中。在这个远未成型的庞大市场面前, 多数企业都是在摸着石头过河。发展模式的不明确、收益率的不确定、相关政策法规的缺失, 将给养老地产的发展前景带来诸多变数。

人们不禁要问, 养老地产, 到底是不是追逐利益的开发商制造出来的又一个噱头?养老地产前景究竟如何?

现状：中国还没有真正的养老地产

2012年, 地产调控政策依然如故。在此背景下, 即便是有富余资金存量的地产商也不得不考虑寻求新的获利渠道, 再加之“十二五”规划对养老事业的重视向市场释放积极信号, 养老地产正在成为各大开发商、保险资金和境外资本争夺的热点。

根据媒体报道, 北京顺义东方太阳城去年曾举办一场关于养老地产的小范围闭门研讨会, 竟引来超过全国100多家房地产企业、投资公司和保险机构的报名, 这让主办方始料不及, 也折射出了当下养老地产的热度。

房企试水

去年以来, 面对一波又一波的宏观调控, 国内的房地产企业, 尤其是行业龙头更加注重紧随行业调整节奏, 尽量超前抢占市场, 养老地产市场正逐渐受到了地产开发商的关注。

去年, 养老地产已成为万科旗下业务版图的新分支, 而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科宣称以商业地产、旅游度假地产、养老地产作为新的三个主要增长点, “前两个领域, 对于大多数人群来讲都是奢侈品, 可以买, 也可以不买, 但是养老对于相当多的人来讲, 它就是必需品。”

近来又有消息称, 作为万科进军老年地产领域的首个项目“万科幸福汇”项目已落户北京房山, 并将于年内竣工;而在历经两年多的研究之后, 保利地产的首个养老公寓项目已于去年11月奠基。据业内人士透露, 保利方面正在重点研究养老地产的未来发展, 并因此成立了一个小组在国内各地考察, 也曾派专人奔赴日本实地调研养老公寓的运作模式;此外, 华润置地、首创置业等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。

卡森国际副总裁陈维认为, 随着国家保障房的兴起以及土地价格的长期上涨, 传统的住宅开发模式已经遇到了瓶颈, 而作为符合国家战略决策与市场需求的细分市场将借助政策调整获得长足发展, 而养老地产就是其中一类。“未来还会有大批的房地产开发企业进入到养老地产开发, 目前的这些企业则是在试水。”

险资圈地

去年年底, 楼市销售与土地市场一片萧条, 但弱市之下仍有逆势拿地的黑马, 最为吸引人眼球的是保险资金的跨行拿地。

去年12月16日, 泰康之家投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体以16亿元的价格拿下昌平区中关村科技园昌平园东区三期0303-03地块国有建设用地使用权。泰康之家是泰康人寿旗下专业从事养老社区投资与经营的子公司, 而此次在昌平拿地, 是该公司进行养老社区试点的具体操作。

实际上, 在投资养老地产方面, 泰康人寿无疑是保险界中步子迈得最大的公司之一。早在2009年11月, 泰康人寿第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格, 成为保险业中首个浮出水面的养老地产项目。此后不久, 泰康人寿又斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地, 计划在当地建造第一家泰康养老社区。据悉, 该项目将于2013年至2014年建成。另外, 泰康人寿已在上海、三亚拿地。

而拥有超万亿资产的中国人寿, 则计划在河北廊坊筹建养老社区, 项目总投资为1000亿元, 首期投资约100亿元。中国人寿董事长杨超曾透露, 中国人寿初步规划构建养老社区“一南一北”的格局, 而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南。不仅如此, 在北京, 中国人寿也购置了相当大规模的土地。另外, 国内其他如幸福人寿、合众人寿、阳光保险等保险机构或直接参与养老地产投资, 或者间接推动养老地产进度, 大有星星之火可以燎原之势。

保险资金为何如此热衷进入养老地产市场呢?一位业内人士这样指出了保险企业主要思路:“保险机构需要有新的利润增长点, 需要一个新的持续的利润增长模式。”据该人士介绍, 养老地产向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品, 还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等, 至少可将寿险产业链拉长20～30年。世界老年健康产业基金会秘书长赵晓华表示:“对于保险公司这样一些金融企业来说, 怎样把钱安全有效地花出去是他们需要考虑的事, 而养老地产对资金的吸纳量很大, 就成为市场新的动力。”

养老地产到底是什么?

开发商进军养老产业是一个好事, 但事实上, 养老是一个系统工程, 绝不是盖几所房子那么简单。

“从大的分类来看, 养老建筑可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。”清华大学建筑学院教授周燕珉介绍说。养老住宅指的是面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品, 其中又可进一步细分为融入普通住宅区中的配建型和集中建设的专业型两种。社区养老服务中心指的是建设于社区之中、面向老年居民提供专项服务的社区配套设施。养老公寓指的是适应于老年人集中居住、集体生活并提供相关各类服务的居住设施。养老护理机构指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人, 提供护理及医疗服务的设施。

“海归”学者李力曾在国外专门学习和从事物业管理。李力说, 国外的成熟的养老社区, 对老年人的照顾包括许多方面, 比如, 饮食起居、打扫卫生、代为购物等生活照料, 治病、护理、传授养生之道等身体和心理上的照料, 还有免费提供的修理家居设备、家用电器等物业管理上的照顾。有的社区还成立了老年人工作室, 给老年人提供力所能及的工作岗位, 一方面帮助老年人摆脱孤独, 促进心智健康, 一方面给他们增加了收入。

“养老地产在选址、设计、后期服务方面与一般的房地产项目也有很大区别。”李力表示, 在项目规划分区上, 整个项目根据各地域人群生活特点分成若干个组团, 设计成四合院式的结构;设计还将楼房的底层架空, 使电瓶车能够直接开到电梯门口, 既方便腿脚不便的老人, 同时可以避开多雨的气候;项目建设还打破建筑标准, 降低开关插座高度, 地面消除高差, 采用防滑材料铺地。另外, 室内装修无棱角, 特殊区域进行了软包口保护。

“这一系列的服务都不是开发商自身所能负担和解决的, 需要政府、社会、社区等方方面面的努力和配合, 需要政策支持。”李力说, “养老项目不仅要自然环境好, 而且应该是集居住、商业、医疗、度假为一体的成熟社区, 除了给老年人提供完善的硬件设施, 还能提供优质的软性服务。

“中国还没有真正的养老地产”

反观国内, 各类资本一窝蜂钻进养老地产市场, 但却鱼龙混杂, 形势并不明朗。

“现在很多养老项目远离成熟社区, 周边配套设施没有十年八年都难以发展起来。成年人生活都有很大的不便, 何况老人?”他看来, 目前国内一些开发商所从事的养老产业, 更像是一场以养老为名的“圈地运动”。

保利地产集团有限公司副总经理王健也承认, 目前保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点, 但需要投入多少人、多少钱以及采取怎样的运营模式能够盈利, 这是养老地产最大的难点。目前国家对于养老地产的相关政策缺乏, 开发商并没有建立成熟的盈利模式。即使泰康和保利, 也都是通过建养老地产来提升高净值客户的附加值, 以带动其保险和住宅的销售。如何让养老地产真正成为独立的产品形态和业务模式, 还有一段很长的路要走。

“中国目前有一些大型养老设施实际上是专业型养老住宅与养老公寓的混合体。”周燕珉指出, 国内现已建的养老设施的投资方有开发商、保险资金、民营及政府民政部门这四类, 北京太阳城、泰康养老社区、上海亲和源可视为前三者的代表。纵观各类养老设施不难发现, 由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主, 均有“福利”的性质;险资的主攻方向则是高端养老项目, 有度假村的性质;开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。某位开发商告诉记者, 从建造规模、定位来分析, 险资打造的养老项目更像是旅游地产的一个分支, 从大范围来看, 甚至可以归为商业地产。该开发商认为, 险资是想将这些养老项目作为商业地产长期运营, 从而获益。在莱坊房地产经纪 (北京) 有限公司联席董事杨杏妮看来, 开发商主导的养老地产有“动机不纯”的倾向, “北京太阳城立项的时候曾打出了全项目的养老地产牌, 但其实最初拿地的时候并非想做老年公寓, ”她说, “开发商拿地困难是众所周知的, 如果以养老地产的名义拿地则会相应顺利一些, 不能排除这是一种忽悠。很多著名的养老项目, 养老公寓只是配建在项目里的, 开发商都是打着养老地产的幌子来推动其住宅项目的销售。”资料显示, 北京万科幸福汇项目的建筑面积约16万平方米, 其中养老公寓和配套商业仅占2.8万平方米, 养老公寓约有142套房源, 主要是套内面积为60平方米的一居室和90平方米的两居室户型。北京万科方面在接受记者采访时透露, 幸福汇养老公寓的定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。如此定位自然与“公益性”相距遥远。对于这一点, 业内人士似乎已达成共识:中国还没有真正意义上的养老地产。

即将到来的老龄社会, 让养老地产的发展似乎成为必然。但是, 我国目前无论是市场环境, 还是政策、标准的配套, 似乎又难以支撑养老地产的全面发展。

养老需求客观存在

由于养老观念及家庭结构的改变, 传统的家庭养老模式已面临挑战。“中国人传统的家庭观念是主张三代同堂的, 但现在的家庭结构日趋小型化, 尤其在经济较发达地区, 更多的成年子女并不会与父母共同居住。”周燕珉表示。另一方面, 在“421”家庭结构下, 子女要照顾老人难免心有余而力不足。“一对年轻夫妇需要照顾四位老人, 有时可能还需要照顾更加年迈的祖父母、外祖父母, 家庭负担很重。”周燕珉说, “年轻夫妇同时还需要抚养小孩, 又要在职场竞争中生存, 所以子女很难较好地照护每一位老人, 这是未来必须面对的客观事实。”除了传统的家庭养老外, 我国还有机构养老和社区养老等多种养老方式, 而后两者都存在不少弊端。数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体。而且, 养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足, 为追求零事故及便于管理, 难免有把老人当病人的倾向。而以行政区划分的社区养老, 又往往缺乏专门为老人服务的资源, 在养老服务方面的专业性上存在不足。社区的养老服务建设滞后, 住宅设计适合老年人的程度低等。这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。

家庭养老日益困难, 养老机构及社区养老又不够专业, 依托社区建立起社会化的养老服务体系, 就显得尤其必要。养老地产, 似乎正好能够弥补现有养老方式的不足, 满足巨大的养老需求。

不过, 事情并没有这么简单。

许多专家认为, 对于养老产业的支持政策, 目前仍然仅仅停留在研究阶段。对于急速发展的养老地产行业来说, 政策支持缺乏, 从拿地、建设与经营阶段, 开发建设企业都是一头雾水。养老地产尽管前景看好, 但其巨大的投入和缓慢的收益, 使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。在国外, 政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外, 尚无明确政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。

而且, 如一位业内人士所说, “养老地产至少涉及两个产业, 一是房地产行业, 二是服务行业。任何一点前期的预估不足, 都可能造成投资风险。”养老地产区别于其他居住产业的显著特点是, 既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅, 又要运营和管理养老设施, 直接为老年居民服务。可是, 中国目前在新的养老机构的建设上, 沿袭了其他产业注意硬件而不注意软件的弊端, 缺乏许多相应服务。

由此可见, 考虑到庞大的养老需求, 养老产业的潜力非常可观, 可是, 如果为养老地产找准发展方向, 却是颇费思量的。

市场存量必须明确

业内人士提醒说, 养老产业绝不仅是养老地产, 养老地产范围过于局限, 应纳入养老产业整个体系方有发展前景, 同时, 亦要考虑到风险性, 不能盲目上马。

因此, 在选择养老地产的商业模式之前, 许多问题都需要厘清。

最突出的问题是, 虽然众多开发商发力进入养老地产领域, 但他们对于行业客户需求量到底有多大, 似乎还没有一个清楚的认识。

目前, 开发商们无一例外地将目光紧盯高端养老地产客户。据了解, 这些高端养老客户主要是政府和国有企业单位退休官员、企业主、退休企业高管、大学教师、富裕家庭等。而中等阶层以及普通家庭的养老地产需求则往往被忽略。

正如中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员开彦所说的, “养老地产面对的是社会养老理念、养老机制和养老地产市场问题。有一些数据让我们感觉到市场很大, 但是市场的缺口也很多。”

主要还得靠社区养老

“民政部发布的社会养老服务体系‘十二五’规划中, 提出鼓励引导企业、公益慈善组织及其他社会力量资助或兴办养老机构或设施, 以社区养老作为主要养老模式。社区养老的概念就是加强社区的老年设施。国家应该在每个社区配一个医生, 现在好多社区没有医生, 拿一点药都要到处跑。”中国建筑设计研究院副总规划师韩秀琦表示。

中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任委员王涌彬也很赞同这种观点:“社区养老是非常重要的模式, 应该说是很主要的模式。我认为新盖房子解决不了这个问题, 必须得结合现在的保障房建设解决养老问题。”

他认为, 高端养老地产本身就是一个非常大的产业链, 需要很多专业的护理人员, 而现在没有足够的市场, 也缺乏这样的培训和人才, 所以作用不大。

还有一种观点更鲜明, 认为压根就不需要高端的养老地产。

“我觉得我们把老年问题和老年住宅扯在一块儿了, 我认为是社会存在老年问题, 而不存在老年住宅问题。”北京市规划局原副局长毛钺说, “以后每个家庭都有老人, 难道为了这个事情去建老年住宅吗?我觉得是不可能的事儿。老年人到这个年龄了需要的是社会服务, 有了那些配套, 有了上门服务就解决了。有人把老年分成6 5～7 4岁、7 5～8 4岁、85岁以上三个阶段, 我现在是在第二阶段里头, 可是还没有感觉到我需要一个老年住宅。所以我觉得, 如果一定需要老年住宅, 应当把我们的住宅标准从一开始设计就往老龄化, 或者病残人使用方面来设计, 再把电梯、电脑急救那套东西配备上, 就可以了。不要去专门建一个社区, 其实老年人怕孤独, 怕离开亲人, 怕离开自己熟悉的环境。”

中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任赵文凯观点没有这么“极端”, 但他也表示, 老年的居住问题核心并不是房子问题。

“房子问题很简单, 比如说住的旧楼改造一下比买新房的影响小得多, 现在北京、广州都开展了, 过去老楼加电梯。我觉得对老人的考虑在建筑上面不是大问题, 但是从类型上看, 我觉得有几类:有可能为主的就是居家的, 在社区, 只要增加一些社区的服务内容, 提高住宅本身的标准就可以达到;第二类通过旧住宅的改造, 为什么说这个呢?我发现很多老年人, 其它方面的改造涉及到他的时候他都不想动, 他说我没几年了我不想动, 老年人不想折腾。所以我觉得既有建筑的提升, 适应老年人功能的提升, 也是一个方面;第三类是集中式的, 现在老年公寓总体来讲, 实际上就是升级的养老院。”

可见, 对于高端的养老地产, 赵文凯认为并不是完全没有需求:“不是一点需求都没有, 但是通过房地产市场化可能比例比较低。许多人退休金三千块钱, 能住什么样的房子?能够承受高端养老地产的占多少比例?这可是个问题。”

“从全世界的范围来看, 老龄化的问题普遍是在发达国家比较突出, 像发达国家随着经济发展, 随着福利制度的完善, 老龄化的问题是相伴产生的。因此, 我认为解决老龄问题主要依赖于国家的政策扶持, 以及福利制度的完善。地产首先是一个资本的运作, 是盈利性的, 因此福利性跟盈利性是矛盾, 不可能整个社会上大范围靠盈利性的地产去解决就福利性的老龄问题。”赵文凯说。

其实, 他们的看法也是不少专家的共识:面向高端富裕群体的养老地产更像是一种高级疗养院, 这是没有办法大面积推广的, 所以解决养老问题主要的发展方向还是以靠社区为主。

“两条腿走路”

看来, 要解决养老问题, 应该采用“两条腿走路”的方式, 一条是针对社会孤寡老人和中低收入老年人群, 用加强社区服务、扩大社区配套福利为主的方式, 这需要更多的国家的投入和政策支持;另一条是通过市场机制, 为开发商提供进入老年地产的优越条件。引入发展政策体系, 使开发企业在名誉上、操作上、经济上都有利可得。市场化的目的就是为中高档收入老年人提供条件优越的、寄托生活理想的生活环境, 让社会和子女充分释负。

“养老地产这种长期运营模式, 与房地产开发以往的短期盈利模式天然不符。一旦开发商投入这种项目, 面临的将是5年、1 0年甚至更长时间的运营周期, 此中可能需要不断地在设施和服务上进行更新投入, 这并不是所有人都玩得起的。”一位开发商如是说。

“但是, 房地产市场必然会细分, 企业面临必然的经营选择。在这种情况下, 养老地产是一个不错的契机, 甚至是我们需要去主动培育的一个市场。甚至可以说, 我们是在赌未来。这也是为什么我们在项目中不断提高养老设施的比例, 可以说能想到的、想不到的, 我们都在积极地引进, 然后根据市场实际情况进行组织, 摸索最适合当地的盈利模式。”

最现实的，即是最可行的

有人预测, 我国养老产业有巨大商机, 于是, 许多开发商争先恐后地挤进该领域。从未来养老产业的商机、社会需求以及无任何松动的房地产调控政策等方面的情况看, 开发商们的这个决策似乎也是正确的, 甚至是前瞻性的。

然而, 虽然“养老地产”看上去很美, 但通往养老产业美丽前景的道路并不顺畅。只要进行理性的分析, 我们都能清楚地看出, 养老地产其实是高端休闲地产或旅游地产的一个分支, 在高端地产发展仍不充分的情况下, 养老地产的开发更不成熟, 国内甚至还谈不上有成功的模式。在这种情况下, 即使要开发养老地产, 也必须认清并直面如下问题:

首先, 虽然我国目前已经逐步进入老龄化的社会, 但是, 中国人几千年来的养老观念和生活习惯, 仍然是希望和子女甚至是孙子女住在一起。为什么我国老年人喜欢与子女住一起?一方面, 老年人都普遍害怕孤独, 需要下一代或隔代陪伴, 渴望与子女交流, 享受天伦之乐的亲情;另一方面, 作为30～40岁左右的社会主力军, 按照中国的传统, 也需要父母帮助照顾孩子及家庭, 而将父母送进福利院养老被普遍认为是不孝的。因此, 在已经不再工作的老年人当中, 就目前乃至近几年来看, 真正选择自己单独居住或远离子女单独居住的仍然是少数, 许多老年人即使未必选择与子女同住, 但也会选择与子女住在距离比较近的地方, 以便于亲情的交流。同时, 如果做一个项目, 明确是“养老地产项目”, 而非老人也难以选择购买或入住。也就是说, 养老地产的客户群体将会很窄, 这是开发者首先面临的一个问题。

而且, 养老地产到底应该定位于高端还是低端?如果做成低端的养老院、老年公寓等, 则无法与普通地段、普通价格的楼盘竞争, 开发者将面临着尴尬的局面, 而且名不副实、无甚新意。与其做这种名义上的养老地产, 还不如做普通大众项目的受众多。如果定位于高端, 一方面, 根据我国传统的消费习惯, 越是老年人, 消费越慎重, 中国的传统文化中, 多数老年人的潜意识中, 还是希望将积蓄留给子孙后代, 而不是自己大笔消费或将积蓄全部消费完;另一方面, 绝大多数老人都属于中低收入家庭, 这是一个不争的事实, 家庭条件恐怕也不允许将他们送进高端养老地产。所以, 能选择高端养老地产项目的客户群体将是更窄, 不利于项目的推广和销售。

养老地产用地解疑 篇8

2013年养老地产用地“破冰”的消息不断。4月初，北京市国土局公布了2013年度国有建设用地供应计划。在5650公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为100公顷。除北京市制定的首份养老综合用地的供应计划外，其他城市如上海、深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。根据成都市相关规划，到2020年将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。

将养老设施纳入用地计划，使土地性质更加明确化，这对于养老项目的开发建设非常有利。但在目前养老地产的供地计划中，养老项目的比例仍然缺失。对于开发商而言，目前手中土地基本不是专门定位“养老”性质的，那在具体操作时应该注意哪些方面呢？为此《新商务周刊》专门采访了中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平。

何种土地性质可用于养老地产开发？

目前国内专门用于养老地产供应的土地尚少，就土地性质而言可分为国有出让土地、国有划拨土地和集体建设用地，您认为哪一类型的土地较适合养老地产的开发？

养老项目从性质上要加以划分。一是具有福利色彩和保障性质的，更类似保障房，比如敬老院和养老院，针对的是“三无”老人和五保户，主要是出于对特定群体老人的关怀，由政府公共部门提供，不进入市场流通。

说到养老地产，如果针对的是开发商的行为，也要进行细分。一类是完全的市场行为，开发的是中高档的养老住宅和老年公寓，可用以销售也可租赁。完全的市场行为，当然要以市场方式去供地。另一类是准市场的行为，有些类似公租房的性质，不一定完全可以采取市场方式供地，可能会采用定向供应土地的方式。如果要从土地制度上有所调整，是不是可以借鉴保障性住房的做法，对养老地产进行研究，看看它是否与普通住宅一样、有无差别。没有差别的话，市场行为当然应该用市场方式去解决；有差别的话，我们还要留意到，由于针对的是老年人这一特定群体，养老项目在选址、公共设施的配套上有其特殊性。

养老地产和普通住宅应该还是有差别的？

我个人也认为两者之间肯定是有差别，这就涉及到养老地产的数量问题，应该建多少、和普通住宅之间的比例是怎样的。养老地产也分居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的项目，我们应该研究这些类型项目的占比，以及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生怎样的变化。

我们倒是可以探讨能否借鉴保障性住房的供地模式，在地块出让时实行打包，即在普通地块供应时规定按一定比例配建养老项目。但在我国现行的体制下，养老地产的土地供应不多，供地计划中养老项目的比例也是不足的。

政府部门如何与市场主体联合开发养老项目？

您提到打包出让土地的方式，由于目前养老项目的开发并未像保障性住房那样有强制的政策去保障，这就涉及到地方政府是否愿意减少其土地收益，以促成养老地产的开发？

地方政府应该有这样的意愿。老龄化社会的趋势是各地方政府都要面对的挑战。具有福利性质的养老项目，毋庸置疑应当由地方财政来支持。市场化的行为则是由市场自身去解决，开发商可能会考虑将养老作为项目的卖点。当然，在开发商拿地之后，他是否要打造养老项目，是由他自己去衡量。

而如果是准市场的部分，地方政府就必须提供一定的支持，让市场主体介入为老年人提供服务，无论这样的支持是土地出让金的降低还是税费方面的优惠，地方政府总要有部分让利。

在集体建设用地上开发养老项目应注意哪些问题？

如果将养老地产定位于准市场的性质，是否可以利用集体建设用地开发这样的项目？

在集体建设用地上建设养老项目，并配套养老的服务设施是完全可以的。

但从开发商和投资人的角度出发，他可能会担心地上物的权属是否明晰的问题？

地上物的权属是明晰的，遵循“谁投资，谁拥有”的原则，这就好比将财产储存起来，只不过是存放在银行还是土地上而已。

如果开发商要在集体建设用地上开发养老项目，应当注意哪些问题？

集体建设用地产权的稳定性可能是个问题，开发这样的项目类似小产权房的开发，可能存在政策风险。如果要探索在集体建设用地上开发养老项目，必须是在一线城市。如果是在三、四线城市，由于出让用地的溢价不高，意义不太大。

此外，利用集体建设用地开发养老项目，融资可能会有困难。我倒觉得探索利用集体建设用地开发养老项目，可以借鉴公租房的模式，但要对养老地产进行定义，必须明确满足哪些要素才是养老地产、项目面向的人群有哪些。如果说市场化的养老项目面向的是高端人群，可能准市场化的养老项目面向的就是普通的退休人员。这样，养老基金和社保基金也可以介入。

在目前没有明确法规和政策支持的情况下，突破点在哪里？

个人认为还是应该先进行试点，由地方政府相关部门牵头，给企业介入的空间，但这取决于地方政府的决心。

我国养老地产运营模式 篇9

随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到 2050 年 80 岁以上的老年人 将增加 5 倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在 发展中国家， 增长最快的发展中国家以中国增长的又最快， 所以中国面临老龄化问题是最严 重的。 养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下， 由房地产开发企业或相关的社会机构推出 的适宜老年人居住、 符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求， 为老 年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。 这类老年住宅产品是指可以使老年人获 得经济供养、 生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。 它的基本存在形式有以下几类： 老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。 面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，这一趋势使我国养老地产开发行 业面临巨大的机遇和挑战。 我国应在根据自身经济发展特点发展养老地产的同时借鉴国外发 达国家养老地产开发先进经验，构建出我国特有的地产发展模式。

养老地产相关政策与盈利模式 篇10

2012-11-26 14:18:16 来源：中房网

【摘要】：2012年11月22-24日，由中国房地产业协会主办，中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办，中房网独家支持的“2012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。

中国百年建筑研究院院长 朱文俊

因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题？养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策。这个PPT主要从四个方面给大家做一个交流。

一、养老地产的本质

这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。

这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。

二、养老地产的相关政策

最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。

我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式，后面还会详细讲一下。

在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常大，你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。

老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。要优先发展护理康复服务，今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的工作有一定的帮助。在第五项任务里面，老年人生活环境里面提到了无障碍环境建设条例，要在“十二五”期间研究制定，事实上8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候，国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是相对比较提前，正式颁布了这个条例，这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模式当中有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。

在生活环境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好型城市和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)，也跟大家做了一些沟通。

中国老龄产业协会现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40%都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。

体验式旅游

在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位，在建设任务当中，明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位，也可以纳入到地方的床位指标里，如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象，你要研究当地失能、半失能老人的比例，现在50%以上的养老机构有4万家以上，一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。

在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施，如果你的规模可以申请省一级的试点、示范，你一定要有实训功能设计在里面。昨天我们谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如果你在你的项目当中，能够把这样有实训功能的服务设施设计进去，你有可能申请到财政的支持。

在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。有很多朋友说我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造，也是一个非常好的方式，我也听一些朋友提到过，如果你现在拿了地是离城市很远，但是你企业又从来没做过养老，最后建议你在城市里面先做一个小的项目，通过这样的小项目，把你的团队和品牌打造出来，跟你郊区的项目进行互动。

还有输出管理团队，引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展，现在我们能看到已经在运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够，输出团队、人才都是非常稀缺的，还需要有一个过程。养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要。

在资金筹措方面也明确提出了四个方面：第一是降低成本，北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，在北京出来以后，由好几个省市跟进也很快，明年基本都会出来，这是非常重要的政策支持导向，大家都要非常关注，中央的政策导向性是非常明确的，地方发达城市跟进也很快，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。还有就是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金，在后面的129号文件当中更加明确，包括昨天朱会长也讲了，虽然是民政部出的，不是发改委等部委联合发布的，但是毕竟是中央一级政府部门，其中比如提到了在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养老，现在规定要提高到50%。

三、养老地产的盈利模式与典型案例

六种盈利模式我们做了很多的思考，我们一直思考房地产企业如何介入到养老，昨天台湾的郭总是从另外一个角度做的分类，我们做的这个分类主要还是从房地产企业如何介入养老来思考的。

1、无障碍适老化社区

在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。

它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。

北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。

2、CCRC持续照料退休社区

面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。

3、CCC持续照料亲情社区

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。

这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。

4、城市型养老公寓

这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型养老酒店

这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

6、护理性机构

这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。

四、养老地产开发流程与前期定位

养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，设计任务书对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模确定居家、社区、机构的配比，这样的方案要预先有一个养老服务的框架方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型是一个服务团队，还是不同的服务团队，都要有一个框架性的方案。有了前三步以后才能出一个设计任务书来做规划。

在规划设计阶段，特别建议一定要有一个顾问团队，不管你不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有一个顾问团队帮你把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，昨天也跟大家沟通过了，可能现在这个瓶颈一时半会解决不了，但是肯定有办法，比如说当地一定要找运营管理有基础的人才，比如说医院的护理主任，或者他本身已经是养老院，不管是公办还是民营养老院的院长，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时一定要找到国外和国内非常好的顾问团队，比如说日本的木下，比如说昨天有台湾的、德国的、澳大利亚的，但是国外的团队跟中国国情的结合、落地，还是要中国的专家来帮助理顺，所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助你转化。正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业进行调整。

现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，至少有这九本，我们做过梳理，五月底的时候有这样一本社会力量参与的老年住区建设的模式和相关标准，在我们老年住区专家委员会的共同努力下，很多专家都做了贡献，在这里面对大家前期部分可能会比较着重的做了一些梳理，把刚才提到的九本规范，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等都做了梳理，可能对大家前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考图本。

结语：养老地产是大有可为的，在微博上、网络上很多人打了问号，养老地产是否是在挣老年人的钱？这个其实不是问题，只要是社会力量参与养老事业的，除了慈善组织，商业组织一定是要盈利的，养老地产更需要有比较大的利润空间。未来的养老需求和消费方式一定是丰富多彩的，我们一定不要停留在现在和过往老人的消费观念、消费力和消费层次上，我们一定要研究未来老人的消费能力一定是丰富多彩的。

所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费需求、不同的老人客群，只要你做好，专业化发展，你选择一个方向、一个模式做专做精，未来一定会有很好的市场汇报。

七月份的一些数据我们看到，虽然现在养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标现在过了40%，已经完成的只有10%、30万张。2011年底的统计数据各个省的床位缺口15万张以上的省份排名我们也做了一个梳理，房地产企业进入养老行业，我们面临的是这样的市场环境，我们也不希望“十二五”还有最后三年的时候，还有90%的床位建设目标去做一些大跃进，这个肯定会有很多问题。现在整个的养老服务网络覆盖率还不到20%，3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50%不到的收养老人，比例只有23.5%。还有城乡老人的空巢率到了50%。我们从事养老地产的目标客群所处环境的严峻性，通过分析不同的老人，比如空巢老人应该是什么样的产品形态、盈利模式，可以对应他们的需求，可能对失能老人、半失能老人、健康活跃老人都是不太一样的。