驻外办事处合同管理规定（精选7篇）
1.目的
加强销售分公司驻外办事处合同的签订、保管、存档等管理工作，减少失误，提高公司经济效益，保障公司经营工作的健康发展。2.适用范围
销售分公司驻外办事处 3.执行
销售分公司驻外办事处人员 4.职责
销售分公司驻外办事处的销售合同由业务员签订，驻外办事处经理审核，销售分公司经理批准。5.制度
5.1销售分公司驻外办事处在签订销售合同前，必须认真了解对方当事人的情况，主要包括：对方当事人主体资格、经营权限、履约能力、资信情况以及对方签约人的签约权限等。做到既要考虑我方的经济利益，又要考虑对方的履约条件和能力，确保所签合同有效、有利。5.2营销人员应加强学习《合同法》、《民法通则》等。签订销售合同，必须严格遵守国家的法律、法规、政策及其它有关规定。签订合同时，必须以维护公司的合法权益和提高经济效益为宗旨，严禁借签订销售合同假公济私、损公肥私。因合同签订的不明、不实、不公，造成我方经济损失的，应按其过失或故意所造成的损害后果，承担相应的行政责任，经济赔偿责任甚至法律责任。
5.3 销售合同在正式签订前，必须按规定执行公司的合同管理办法、程序与权限，以各种方式（书面、电话、传真、电子邮件等）上报审查，经销售分公司经理批准后，方能正式签订。对合同所涉及的信息费、佣金、回扣等费用的支付，必须执行公司的《财务管理办法》。5.4销售合同的签订一定要做到合法性、严密性和可行性。签订合同的营销人员作为合同的履约责任人，对合同的履行、款项的回收承担责任，负责到底。责任人必须完整地收集合同执行过程中产生的全部书面凭证，并妥善保管。5.5 如合同履约过程中出现困难或问题，需要变更、补充或解除的，一律采用书面形式（包括当事人双方往来的函电等），执行合同签订的审批程序，获得批准后，方可执行。5.6如合同履行过程中，出现纠纷的，经双方协商达成一致意见的，签订书面协议，由双方签字并加盖法人公章或合同专用章。经协商仍无法解决的，由公司指派专人负责提交仲裁机构或人民法院依法处理。
5.7经济合同专用章应严格按授权范围使用，不准滥用、代用或借用，严禁在空白合同文本上盖章。经济合同专用章应由专人妥善保管，若有遗失，除立即登报声明作废和向公安机关报案外，还要追究有关责任人的经济责任和行政责任。
5.8综合管理部按业务部门分别建立合同档案和用户/客户档案。每一份合同有一个公司统一的编号。合同档案包括合同正本、副本及附件、合同文本的签收记录、变更、补充、解除合同的协议（包括文本、函电）等，均应妥善保管，如有丢失，公司将追究有关人员责任。用户/客户档案要包括名称、地址、联系人、联系电话 及用户的自然情况等。6 管理
6.1 综合管理部按业务部门分别建立合同档案，由分公司统一编号，档案内容包括： 6.1.1 合同正本、副本、附件。6.1.2文本签收记录。
6.1.3 变更、补充、解除合同的协议。
6.2 综合管理部/驻外办事处应按用户/客户建立用户档案，内容包括。6.2.1 用户名称、地址、联系人、通讯方式。6.2.2 用户自然情况。
6.2.3 我公司提供产品/备件、日期、安装使用情况、售前、售中、售后情况。6.2.4 履行合同情况
6.2.5 质量/技术问题处理情况（表格）
6.3 综合管理部按产品/备件建立管理台帐一式 二份，一份于次月5日前上报财务部，一份销售分公司保管备查，内容包括： 6.3.1 合同号 6.3.2 合同标的
6.3.3 签约日期，结算日期，经办人。6.3.4 用户名称
6.3.5 产品/备件名称，数量/明细
6.4 合同作为公司对外经济活动的重要法律依据和凭证，有关人员应保守合同秘密，严禁有意或 无意向外界泄露合同信息。合同档案和台帐应严格保密，未经允许，无关人员不得查阅。
为适应公司的发展需要，加强办事处的运营管理，整合公司有效资源，使办事处的工作规范化、制度化，特制定本制度，凡驻外办事处、驻外人员的管理，均应遵守本制度。
驻外服务人员主要负责所属区域内的软件服务工作，包括：软件使用过程中出现的各种问题，项目的实施，客户服务费用协助收缴，当地市场的资料收集工作。
一、日常工作：
1、驻外人员工作时间为9:00-12:00，13:00-18:00，如有请假及时和总部负责人汇报并说明具体事由。
2、本区域内客户提出的服务请求必须立即响应，如有解决不了的问题及时和总部负责人汇报，跟进解决。
3、客户上门服务时须填写客户服务反馈单，每周五以电子版传至公司部门负责人。
4、驻外人员每周五制定下周工作计划和本周工作总结，周计划和总结以电子版传至公司部门负责人。
5、所属区域内客户按月为周期，每月至少拜访一次。
6、驻外人员联系方式需要保持畅通，及时接受公司安排。
二、资料管理：
驻外办事处在设立后，驻外人员需要建立完整的文件资料，并对文件资料进行分类管
营销公司驻外分公司（办事处）管理制度
第一章 工作职能与岗位职责
一、编制设置原则：
分公司：营销经理、市场推广经理、用户中心主任、财务专员，其中财务专员由营销公司委派；可设导购代表、营销代表若干人(由分公司根据实际情况确定，有关费用按分公司费用分解及目标协议书约定执行)；
办事处：营销经理、用户中心主任、综合管理员，其中综合管理员工资由营销公司负责；可设营销代表若干人。
二、分公司／办事处工作职能
各分公司／办事处是乐华空调营销公司的驻外销售机构，是企业向市场延伸的重要窗口，其管理直属于乐华空调营销公司。分公司／办事处代表公司的利益履行如下职能：
1．分公司／办事处根据公司的营销方案，承担公司下达的销售任务，并组织销售人员的二次任务分配。
2．分公司／办事处根据公司的任务指标，可按要求报招聘计划，经审批后，由分公司／办事处负责组织、招聘、培训所需要的营销代表。
3．分公司／办事处负责当地市场的开拓、客户资源开发和管理；
4．分公司／办事处代表公司负责与当地客户的联系协调和销售业务的往来。
5．分公司／办事处负责对所辖区域乐华空调产品的售前、售中、售后服务，处理客户和用户的投诉。
6．分公司／办事处负责组织、策划、执行公司在当地市场的产品宣传、品牌宣传、企业形象宣传，提升晶牌和企业在当地的知名度。
7．分公司／办事处负责对当地职能部门的联系、协调，处理好公司在当地的公共关系，确保销售业务工作的顺利进行。
8．分公司／办事处行使对公司在当地的财产的保护管理权，确保公司的财产安全。·
9．负责收集、整理、反馈当地市场信息及同行竞争晶牌的营销动态。
10．根据公司的有关规定，执行和负责各项资金回笼、费用结算工作。
三、分公司／办事处岗位职责(一)分公司／办事处经理的职责： 1．对本区域销售工作的管理
代表分公司／办事处，接受公司分配给该区域的全年销售任务，并确保如期完成。 分公司／办事处经理在接受公司分配的任务后，要认真分析研究市场，并对所负责区域进行合理细分。
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负责作出全年销售工作计划，并对本区域的销售任务进行二次分配。将本区域的营销代表分区域、定任务，以书面形式呈交营销管理部作为全年工作考核依据。落实二次承包方案，作为工资核算依据。
各分公司／办事处经理负责公司有关政策精神的传达和安排执行，督促本区域营销代表的工作，定期完成公司下达的各项工作指标，同时指导、帮助营销代表提高业务水平。 各分公司／办事处经理行使对该分公司／办事处的管理权，按有关规定统筹好分公司／办事处的营销代表的工作，负责分公司／办事处人员的工作安排调动。对该区域的促销费用进行区域和阶段合理计划分配。
管理、监控、指导分公司／办事处所有人员对公司规定的各项管理办法流程的执行，杜绝违反公司规定及损害公司利益的违法行为发生，如有违反公司管理规定造成公司利益蒙受损失的，经理要承担直接管理责任和经济处罚。
负责对分公司／办事处的各项费用的计划、分配、监控，合理、公开、公平地开支各项费用。
负责对分公司／办事处各项固定资产办公用品管理和保护，保证公司财产不受损失。 每月根据分公司／办事处人员的工作表现，进行工作成绩和业务能力的考核，填写“月度评分表”，配合公司对分公司／办事处人员的工资核算及定级考核工作。 负责建立分公司／办事处的销售台帐，对各经销单位的投款和提货情况随时检查，严格执行现款现货的政策。
每月必须组织驻外人员召开一次业务会议，并负责组织营销代表按时完成“本月工作总结、下月工作计划”，以及所有公司要求反馈的各项报表。
2．与各部门的协调管理
分公司／办事处经理要与公司市场、营销管理、用户服务等部门密切配合，确保销售工作的顺利开展。
协同用户服务中心主任处理好与当地各职能部门的关系。
协助广告代表公司的广告员、广告执行人员，合理进行广告投放，配合经销单位共同策划促销活动，并监督形象广告的执行情况。 协同用户服务中心主任，组织营销代表加强对本区域的安装维修服务网点的建设和管理工作，处理好客户的投诉以及与商业单位的关系。
协助营销管理部，监督和管理好中转仓的货物进、出、存，每月督促中转仓保管员做出当月的进、出、存月报表，发现问题及时追查处理。
3．分公司／办事处经理的权限：
行使分公司／办事处的销售任务的计划分配权。 行使分公司／办事处人员的定岗分区，调动权。 行使分公司／办事处聘用人员的招聘权。
行使分公司／办事处人员的考核和解聘、建议调离权。 行使分公司／办事处的各项费用计划、开支、监督使用权。 行使分公司／办事处人员的工资考核、分配建议权。 行使促销方案的计划、审核权，品牌广告建设执行权。 行使售后、售前服务的处理和建，议处理权。 行使分公司／办事处财产的管理、控制保护权。 行使分公司／办事处所需货源的计划调度权。
(二)、用户服务中心主任的工作职责：
1．协助分公司／办事处经理开展分公司／办事处的各项管理工作，为搞好本区域的销售工作，共同领导和组织分公司／办事处人员开拓市场，服务市场、培育市场。
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2．负责分公司／办事处服务人员的组织、领导工作，并对本区域内的售后服务工作全面负责。
3．负责监控管理中心所辖网点的安装维修质量，按公司的有关规定进行考核。
4．积极配合营销代表开拓市场，对符合建点条件的单位按程序及时设置特约维修安装点。
5．负责分公司／办事处售后服务员工的工作安排及工作考核，对严重违纪的员工有申请调离权(对公司员工)和解聘权(对聘用员工)。
6．负责辖区内的经销网点的技术指导，定期进行技术培训，提高各经销网点技术人员的技术水平和服务素质。
7．结合实际需要制定配件安全库存量，定期提交合理的配件需求计划，保证零配年的及时供应。
8．完善配件及周转机的管理，建立健全领用台帐，每月定期盘点，确保帐、物、卡相符。
9．严格控制网点零配件的领用情况，防止零配件流失。
10．组织人员认真审核下属网点安装维修单的真实性、规范性，并做好用户回访工作。
11．及时处理用户或有关部门委托处理的投诉事件，及时组织对特殊用户的上门服务，并跟踪结果，最大限度防止恶性投诉事件的发生。
12．每月及时收集产品信息和服务信息，按要求反馈用户服务部，并对辖区内产品质量信息和维修技术难点，及时以书面形式反馈。
13．及时向网点传达公司下发的安装、维修工艺文件及通知，并按要求对网点进行指导。
14．以不符合要求或违反公司规定的网点提出整改建议。经批准后负责网点撤销的善后工作。
15．加强与消费者协会、用户委员会、技术监督局等职能部门和各种传媒的联系，确保乐华产品的有利地位。
16．了解竞争对手的情况和新举措，并及时反馈部门。
17．负责每月按用户服务部和分公司／办事处要求提供各种报表、帐目及工作总结。
(三)、营销代表的工作职责：
1．营销代表必须全力配合分公司／办事处经理、用户服务中心主任开展销售及售后服务工作，如期完成本区域分配的销售任务。
2．在接受公司分配的任务和区域内二次分配任务后，必须拟定一份全年工作计划，交分公司／办事处经理审核，并呈交营销管理部作为工作考核依据。
3．必须按公司要求努力开拓目标市场，协调好各商业单位的关系，管理好所负责区域的市场价格，监督所辖区域内的货物流向，并负责处理所辖地区的用户服务工作。
4．每月25号做出“当月工作总结及下月工作计划”，交分公司经理审核，并作为工作考核。
5．营销代表要严格执行公司的营销方案，坚持现款现货的原则，对收到的汇款、银行承兑，要认真检查，去当地银行辨别真伪，50万元以上的汇票要求向开出行查询，确保货款安全。
6．对商业单位的来款汇票，必须当天传真回公司财务科，在传真件上签名确认收讫日期。并做好分类登记，详细记录，如：投款日期、汇票日期、汇票号码、金额、承兑汇票到期时间及承兑期几个月等。
7．营销代表必须定期与公司储运、财务科核对帐目，确保与经销商的经济帐目准确。
8．根据当地市场特点，配合经销商及广告代理公司共同策划促销活动，并负责对市场推广部提供的广告发布方案进行有效论证，提出适合当地的市场情况的合理化建议。
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9．认真执行经市场推广部论证后的广告促销策划方案和广告代理公司制定的媒介组合计划，搞好当地的促销工作。
10．负责本区域的专柜、专卖店的设
置、申请报批，及样机、宣传资料的需求计
划制定、分发登记及使用跟踪等。
11．负责对本区域内发布的广告进行监控，要求促销活动每次一小结，并将书面报告反馈回市场推广部。
12．密切与当地新闻媒介的关系，负责当地的动态新闻宣传工作。
13．协同分公司／办事处经理，对导购代表进行招聘面试，将初试合格的详细资料(身份证复印件，个人简历，学历证书，·《导购代表聘用登记表》传真回市场推广部审核，并报营销办公室批准。
14．每月对导购代表的工作进行考核，根据导购代表的销售实绩定期填报《导购代表底薪及奖金汇总表》，经导购人员签名，分公司／办事处经理确认后，连同《商场销售报表》传真回市场推广部，以便结算导购代表的工资和奖金。
15．负责专柜、专卖店的管理工作，做到样机摆放规范、POP充足，确保按照公司统一的瓤形象进行现场布置。
16．通过各种信息渠道，积极收集当地市场信息，并及时将信息反馈回公司市场推广部。
17．对符合建点条件的单位按规定程序报请用户服务中心主任，设置特约维修安装点，并监控网点的安装维修质量，按公司的有关规定进行考核。
18．及时了解和统计经销商售中坏损机情况，提出处理意见，并根据批准的处理方案进行处理。
19．及时处理用户的或有关部门委托处理的投诉事件，并跟踪处理结果。
(四)市场推广经理的职责
1．直接接受市场推广部部长的领导，并接受分公司经理的日常工作的管理。
* 依据公司整体市场推广计划，在市场推广部的统一指挥下，执行市场推广部全国统一的市场推广计划。结合当地市场特点，制定本地区的市场推广计划，报市场推广部备案。
* 配合地区媒介执行对媒体的购买，并进行地区媒介监测。
* 配合分公司经理根据当地情况，及广告费分配情况制订阶段性的促销计划及区域专卖店／专柜发展计划，并报市场部备案。
2．负责促销现场的布置、监督以及促销材料的管理。
* 按公司的CI要求，负责指导促销现场的布置，并对宣传、促销效果进行监督，确保达到应有广告质量。
* 负责市场推广部统一制作的POP与促销计划材料的申领与发放工作。
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* 负责提出本地区办事处产品样机、POP与促销材料制作需求计划，报市场推广部备案，并对制作成本、制作质量加以控制。
3．负责区域导购人员的招聘、培训与管理：
* 协助市场推广部、分公司经理
对区域导购人员进行招聘、培训、考核。
* 依据市场部整体工作要求，指导导购人员的日常工作(卖场标准化陈
列、导购人员行为规范、信息反馈等)
* 建立地区导购人员管理档案并报市场推广部备案。
4．市场信息的收集与反馈：
* 密切关注竞争对手的市场动态，承担区域市场的市场信息收集、汇总和分类整理工作，并及时反馈给分公司经理和市场推广部。
* 建立地区市场推广费用分类登记台帐并上报市场推广部。
(五)、分公司财务人员工作职责：
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1、组织与职责：
1)、分公司财务人员由营销公司直接委派，行政上接受所在分公司领导，业务上接受营销公司财务科领导；
2)、贯彻执行营销公司财务管理制度和销售管理政策；
3)、根据营销公司财务管理制度和销售管理政策，协助经理制定分公司各项管理制度；
4)、主管分公司日常财务会计业务，协助分公司经理搞好销售财务管理，参与分公司的销售管理；
5)、对于营销公司的调入的各类存货建立进、出、存管理制度，完善手续，保证公司资产的安全、完整、增值；负责分公司客户往来帐目的核对、清收。
6)、协助分公司经理，制定销售回款回笼计划，组织销售货款回笼营销公司；
7)、协助经理制定费用管理制度，正确划分费用种类，控制各项费用额度，严把费用开支关；
8)、按时向营销公司填报各类报表及提供其他信息；
9)、负责分公司财务资料的审核，对分公司日常业务进行监控；
11)、配合营销公司各项业务审 12)、保管分公司各种财务资料；
13)、完成营销公司临时交给其他任务。
2、权限：
1)、对分公司销售管理实施财务监督；
2)、对营销公司制定的财务管理制度和销售管理政策享有实施权。
3、工作要求：
1)、正确设置和使用会计科目，组织安排分公司会计核算工作；
2)、严格执行营销公司存货管理规定，负责存货出库单据的填开、保管；
3)、严格执行分公司费用管理制度，履行费用报销审核权，对违反公司财务管理规定的行为及时制止、纠正，对重大问题提出处理建议并上报营销公司；
4)、按存货的品种、型号、数量建立商品调拨明细帐。
5)、按客户提货型号、数量、金额及回款等明细内容设置应收帐款明细帐，并及时与各客户核对。
6)、建立并登记现金收支日记帐，掌握分公司费用基金的使用情况。
7)、每月底与仓库对帐，并实施实地盘点，确保帐实相符。
8)、按公司规定，设置客户待开发票登记台帐，序时登记、跟踪客户开具增值税发票之数据资料。
9)、设置客户银行票据登记台帐，序时登记、跟踪客户开具的银行票据的传递情况。
10)、按时向营销公司报送各类报表。
11)、严守公司秘密，维护公司利益。
12)、定期与营销公司核对各个会计科目，并将核对情况反馈营销公司。13)、月底费用备用金流水帐复印件，寄回营销公司审核、备案。
14)、协助分公司经理处理日常业务。
(六)、办事处综合管理员工作职责：
1．负责分公司／办事处的文件管理工作。
2．负责分公司／办事处发货开单工作。
3．做好经销商档案、安装维修网点档案、职能部门档案、媒体档案、用户档案等工作。
4．协助营销代表做好宣传资料的分发登记工作。
5．协助分公司／办事处经理做好人员考勤及办公用品购买及发放。
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6．做好经销商的货款登记及销售台帐工作。
7．做好分公司／办事处向公司信息反馈的组织督促工作。
<七)、导购代表工作职责：
1．根据分公司／办事处和所在售点确定的销售计划，通过推介，达成销售目标。
2．不断提高自身素质，充分利用分公司／办事处提供的资源，努力达到预期的销售成果。
3．充分了解所在地区的销售特性及竞争品牌的优劣势，抓住每一个销售机会，有效地扩大导购范围。
4．根据分公司／办事处的物流管理系统要求，做好销售台帐工作，按时按质做好信息的反馈。
5．及时将竞争市场信息和销售中出现的问题与困难反馈给市场推广经理或营销代表及分公司／办事处相关人员。
6．及时将售点的样机、宣传资料等的上柜率和数量反馈给分公司／办事处，以便得到补充。
7．负责售点的日常维护工作。
8．遵守分公司／办事处及上场有关管理规定，杜绝违纪现象。
9．注重个人形象，提高个人素质，突出分公司／办事处及品牌形象。
第二章
分公司／办事处日常事务管理
一、分公司／办事处地点设立条件
1．各分公司／办事处应在各省的省会城市或直辖市设立。
2．为树立乐华空调良好的公众形象，要求所有分公司／办事处的选址和装修必须符合下列条件：
* 分公司／办事处应选在市区交通便利，有停车地点的地方；
* 分公司的门面装修必须符合公司的CI设计要求；
* 分公司人员生活区必须与办公地点分离，住宿地点设在分公司附近。
二、分公司／办事处文明办公规定
1．上下班纪律：
* 分公司／办事处全体人员必须严格按规定时间上下班(8：00—18：00)，不迟到、不早退，不得无故旷工(包括开会、学习培训等)。
* 各分公司人员每日上班必须按要求着装和佩戴工作牌；
* 在办公区域要精神饱满，积极工作，不打瞌睡，坐立要端正，不准有坐在桌面上、脚放在桌面上等不雅观行为。
* 不准在办公场所进行娱乐活动，做与工作无关的事。
* 办公场所要保持环境清洁，不随地吐痰、乱丢废弃物、办公用品摆设整齐(包括门口一带的环境清洁及门口通道不堵塞)。
* 必须遵守岗位操作规程，履行岗位职能，未经分公司经理同意不能代岗，确保工作质量。
2．礼仪：
* 接待客人时，服务要周到(包括就座、茶水等)，并且要注意个人形象及保证环境干净舒适。
* 分公司／办事处经理、业务员会见客户时要着装得体、注意形象、礼貌待客、言行举止大方得体等。
* 要按约定时间赴约，不迟到、不失约，如有特殊情况不能准时到约定地点，则要向对方事先声明并道歉。
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3．电话用语规范
* 电话三声铃响要接听，礼貌用语要牢记。接电话：“喟!您好，乐华空调XXX办事处，„„”；打电话：“喟!您好，我是乐华空调XXX办事处的XXX，请问„„”挂电话：“„„好的，谢谢您!再见”等
* 语言要清晰，当遇到对方电话听不清楚时，要礼貌地向对方声明，确保通话质量。
4．回厂考勤规定：
* 驻外人员在回公司第二天必须到营销办公室报到；返回办事处的前一天到营销办公室登记。
* 差期或奉命回厂参加会议、培训等期间按公司规定时间上下班、不得缺席；会议结束后必须及时返回分公司／办事处，途中不得逗留。
5．信息传递制度：
* 分公司／办事处经理分公司／办事处经理负责有关政策的传达和贯彻执行每月必须召开例会，传达公司精神，分析总结上月工作情况，下达本月工作计划并布置工作任务，各 员工不得缺席，违者按分公司／办事处有关规定扣罚。
* 关心、支持下属工作并虚心听取下属的意见；员工有意见必须以诚恳的态度向上级反馈，不得无礼指责或辱骂上级。违者视情节轻重作扣罚或调离岗位的处理。
三、分公司／办事处文件档案管理内容
1．销售台帐(总台帐、分区分类台帐)、库存报表；
2．承包项目台帐(工资、费用)；
* 做好每月的工资分配台帐(包括内聘与外聘人员)；
* 做好每月分公司／办事处及各区域的费用台帐。
3．基础资料档案：
* 公司提供的各类产品的证书资料；
营业执照(复印件)； 价格表及营销方案； 各类报告； 各类合同协议； 公司各类文件档案
4．分类目管理存放，文件查找、检索，确保文件的齐全及机密。
四、制度适用范围
本管理制度适用于乐华空调器营销公司分公司／办事处。编制：营销办公室 审核： 批准：
一、鲅鱼圈酒店业的形式分析
目前鲅鱼圈酒店业正在蓬勃发展，两年内将有4 至5家与我们皇家园林酒店相近或超过规模的酒店，以及国内外知名品牌酒店落成投入使用，硬件设施和地理位置有过之而无不及，同时更加优惠的营销政策（内部激励、外部促销、资源横纵向组合等），更具竞争的营销手段（高投入的广告推广等）将充斥鲅鱼圈市场，而且人才的竞争、服务的竞争也将更加激烈。因此，我们酒店在立足鲅鱼圈市场的同时，必须走出去，鲅鱼圈的市场是有限的，而外围的市场是无限的，举例沈阳和大连旅游市场来说，每年的旅游消费都在50几个亿，到鲅鱼圈消费旅游的也要有几个亿。而与我们酒店签署协议的旅行社和单位，向酒店输送的客流量始终不能满足酒店的实际可容纳数量，并且始终保持着平均数量，并没有较大的客源数量和质量飞跃。营销部本着为提高酒店的客房、会议室、餐饮、康乐野浴、石门漂流等主营营业收入，酒店就必须要在沈阳、大连、鞍山、抚顺等省内主要城市设立驻外办事处，办事处要有针对性的开发培育地区性旅游及会议培训市场，为酒店广结客源广招财路，并且可以最大限度的树立酒店品牌形象，挖掘潜在客源市场，为酒店进一步提高收益奠定稳定的市场基础。
二、驻外办事处职能：
①扩展省内市场规避当地行业竞争风险
在目标城市设立办事处，避免了与当地酒店的价格战，避免了行
业之间的恶性竞争，主动出击寻找客源开拓市场扬长避短，是未来生态休闲度假型酒店进一步发展的基础。在目标城市设立办事处，避免了酒店与目标城市的距离因素，使收集信息拜访客户更加直接，具有非常高的运作效率与即时性。酒店办事处得到当地信息后，办事处工作人员即可马上与其取得联系建立沟通，可以高效率的促成协议的签订。办事处职员应选择当地营销业务熟练对当地市场了解的人员，可以更事半功倍的完成工作，也可以节省住宿和其他补助方面的开支。②各地皇家园林办事处可以直接拜访当地政府机关、金融保险教育卫生事业单位、国家大型企业，可以直接接受当地散客及团体预订
目前酒店已经在各旅游网上架构订房系统，同时与部分旅行社建立了协议关系，但是同时还有大量的散客资源不在网上订房或参加旅行社团（旅行社以自身利益为重，总是引导顾客去他们能够挣钱的旅游目的地）等因素导致资源流失。但我们自己的办事处可有效地的宣传自己的产品，组织并将其运送至酒店，有效的避免因旅行社的引导导致的客源流失。③宣传推广及时性
酒店有最新的活动动态时，办事处可将酒店的资料及时的汇报给协议客户，并且通过当地媒体进行宣传推广，做到信息的及时性公布。④广告拓展
通过办事处可与当地媒体及电视台建立合作关系，并向社会发布广告，避免了因地域差异导致的媒体选择不当，并且予以监督等避免发布时间不符、发布效果不佳等不利因素的产生。⑤当地同行业信息的掌握
办事处可通过各种关系获得其他同行业的相关内部信息，从而第一时间发送至酒店参考研究，使酒店做到酒店与时俱进，超越其他同行业。⑥酒店文化渗透
酒店可通过当地电视台或传媒公司联合承办各类活动，将酒店信息通过软性植入的形式渗透给当地各阶层人士，起到更为全面的宣传作用，届时办事处可作为与当地媒体合作平台。
三、风险分析
①以沈阳为例门市租金约每天投入80元，包括加上水、电、宽带等年费用大约3万元
②以3人为准，人员工资交通通讯开支成本每天400元；年费用大约14.5万元。（此项费用在营运一年之后，可以一大包的形式包干）③电脑、打印机、传真机、办公用品、装修、杂费等一次性投入约2万元
第一年约投入：20.5万元
以后每年投入会少于20.5万元 酒店客房均价约488元； 以20.5万元÷488元/房=420间/年 由此数据可以看出，（以沈阳为例）驻外办事处一年内订房只需有420间（平均每天订房1.1间）就可以达到收支平衡，如预测全年订房4550间，那么只客房一项就可带来：4550*488=222万元的收益。如果再加上餐饮、康乐野浴、会议室、漂流等项目的收益，全年至少可以带来400万元以上的收益。
四、结
论
驻外办事处，每天只需为酒店带来1.1间的订房率，便可达到其
收支平衡，并且考虑办事处其他的职能和附加效益，当我们形成了一定的营销网路之后，可以进行多种旅游产品的推广销售，因此此计划可行性极高，并且没有经营风险性。
五、切入点
我们本着“点动成线，线动成面，面动成体”的战略方案。
1、点动成线
可以先以我们亲属同学朋友现有的人脉基础、以协议单位、旅行社等为我们前期切入点，在当地各地区扶持起为酒店做专线的旅行社，推荐他们成立1日游、2日游等团队，同时我们的营销经理可以对当地政府机关、金融保险教育卫生事业单位、国家大型企业直接拜访形成销售，可以直接接受当地散客及团体预订，在沈阳、大连地区采取“逐个击破”的策略，推荐我们酒店自行整合的鲅鱼圈当地旅游资源，从1日游、2日游3日游到更长时间的游玩线路、会议等，让老客户知道我们的新产品，让新客户知道、了解生态皇家园林酒店的优势等。
2、线动成面
当办事处在沈阳、大连行成一定的人脉网，酒店达到一定的知名度的时候，我们就可以借助老客户来接触沈阳或沈阳以外的新客户，为开辟新客户、新市场打下了坚实的基础，同时建议在沈阳、大连各县区培育一级旅行社的代办处，由办事处直接指导沟通其工作。这样酒店除了一些稳定客源意外，还可以不断的吸引新客源。
3、面动成体
当酒店的知名度达到比较理想的程度之后，我们便可以推出更多种灵活的经营理念，营销方案，届时便是从卖服务、卖环境、转换为卖品牌、卖品质。这样酒店才可以实现全方位立体化的营销，接纳各个阶层、成为可以提供多元化服务的绿色生态型度假胜地。
营销部
直爱武
1、市场部依据区域市场的发展需求，在指定区域设立办事处。
2、办事处分形象办事处和简易办事处两种。
3、简易办事处设立标准
①简易办事处以住宅为主要选择地点，兼顾一定的办公条件。
②简易办事处适合于偏远的小型区域，新开发区域及市场尚未发展区域。③简易办事处月租金标准为400-800元，只能以月付或季付的方式支付租金。④简易办事处可配备传真机、办公桌椅两套及其它喷绘文化墙等简易办公设施，一次性投入总费用不超过2000元。
⑤无需提供住宿的小型区域可不设办事处，但可配传真机一台。
4、形象办事处设立标准
①凡具备下列条件之一的区域，均可设立形象办事处：
A.区域位于省会城市，且当年销售额超过100万元。B.办事处人员达到或超过3人。C.大区总监办公所在区域。
D.市场部确定，有设形象办事处价值，经总经理审批的特定区域。
②形象办事处以公寓楼为主要选择地点，能自行解决住宿的，可选择一般商务写字楼，月租金标准为1000-3000元，分公司标准为3000-5000元。
③形象办事处以办公为主，办公区域内不得保留生活痕迹。
④形象办事处大厅应建立完整的公司形象与品牌展示，并设立会客区，统一配备台式电脑及传真打印机，公司文化工程实例喷绘X型展架，办事处文化墙等办公设施，一次性投入总费用大区形象办事处不超过8000元，其他形象办事处不超过5000元。
⑤形象办事处可配备商务助理一名，负责办事处考勤、销售服务及其它后勤工作。
5、办事处人员应保持办公区内的卫生，并建立良好的公司品牌形象。
6、所有办事处工作人员应遵守公司总部作息制度，出差或因事外出不能报到人员必须经上级主管审批。
7、市场部、总经办对各办事处实行抽查制，无故缺勤一次处以100元罚款，一个月内三次无故缺勤人员将给予降薪、降职处分。
8、办事处实行例会制，具体要求分三类
①大区总监所在办事处例会由大区总监主持，大区总监记录整理，每周至少1次。
②人数超过2人的办事处由各成员轮流主持，由主持人记录整理报大区总监，每周至少1次。
③只有1人的办事处以电话或视频方式向大区总监汇报工作，由大区总监记录整理，每周至少1次。
上述记录由大区总监每周汇总，形成会议纪要报市场部，每缺一次按缺勤考核。
9、尚未划入大区范围的办事处直接向市场部汇报工作，每周至少1次。
10、区域经理每天将自己当日主要工作内容以短信形式向大区总监汇报一次，未划入大区范围的区域经理汇报至市场部经理，少报一次按缺勤一次考核。
市场部
【发布文号】甘政办发〔2004〕139号 【发布日期】2004-12-09 【生效日期】2004-12-09 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】甘肃省
甘肃省人民政府办公厅关于省政府驻外办事处住房制度改革的实施意见
(甘政办发〔2004〕139号)
省政府各驻外办事处：
现将《关于省政府驻外办事处住房制度改革的实施意见》印发给你们，请结合实际，认真贯彻，并抓紧制定各自的住房制度改革方案。各办事处的住房制度改革方案报省政府办公厅审批后组织实施。
二○○四年十二月九日
关于省政府驻外办事处住房制度改革的实施意见
根据《甘肃省进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》(甘政发〔1998〕72号)、《关于开展职工住房情况清查工作的通知》(省委办发〔1999〕49号)、《甘肃省省级行政事业单位职工住房补贴发放管理办法》(甘政发〔2002〕72号)，以及《甘肃省人民政府驻外办事处管理暂行规定》(甘政办发〔2004〕126号)精神，为了避免国有资产流失，保障职工切身利益，规范办事处住房管理工作，结合办事处实际情况，现就办事处住房制度改革工作提出如下实施意见：
一、积极开展住房清查工作
(一)范围和对象。住房清查(以下简称“清房”)的范围是办事处由省政府办公厅直管、职工(包括离退休人员，下同)配偶单位和办事处自管的所有公有住房；清房的对象是办事处的职工及其配偶。
(二)工作原则。一是严格执行住房控制面积标准的原则。二是坚持双向申报的原则。职工所属办事处和产权单位同时填报有关资料，并将两种资料进行对照，防止漏报漏清。三是坚持自查从宽，被查从严的原则。四是“谁的人谁管，谁的房谁清”的原则。
(三)住房控制面积标准和住房补贴面积标准。职工及其配偶住房控制面积标准按建筑面积计算，一般干部、职工为60―70平方米，科级和中级职称职工为70―90平方米，县(处)级和副教授级高级职称职工为90―120平方米，地级和正教授级高级职称职工为120―150平方米。住房控制面积标准下限为住房补贴面积标准，住房控制面积标准上限为清房和售房标准。
(四)有关规定。住房面积的计量、住房控制面积标准的具体施用等，严格执行《中共甘肃省委办公厅甘肃省人民政府办公厅关于开展职工住房情况清查工作的通知》(省委办发〔1999〕49号)附件中“清房原则”部分11条(见附件1)和《甘肃省清房领导小组关于印发〈清房中几个具体问题处理意见〉的通知》(甘清房办〔1999〕10号)的有关规定(见附件2)。
(五)登记办法。清房工作采取个人申报登记，单位自查核实，群众监督，上级检查验收的办法。每个职工及其配偶，都要填报《办事处职工住房情况登记表》。《办事处职工住房情况登记表》必须经主管单位房管、纪检部门审查，主要领导签字(2000年清房时已填报的职工，这次不再填报，经单位审查无误后列入清房资料)。
(六)工作步骤。清房工作分5个阶段：
1、学习动员阶段。办事处召开全体职工动员大会，学习有关文件，了解政策，统一认识，组织安排清房工作。
2、自查清查阶段。职工及其配偶填报《办事处职工住房情况登记表》，办事处填写《办事处职工住房情况汇总表》，建立职工及其配偶住房档案。
3、检查验收阶段。由省政府办公厅房改工作领导小组派员检查办事处的清查情况，审查汇总后，将清查情况报省政府办公厅房改工作领导小组。领导小组对各办事处的清房工作认真验收，对遗留的特殊、疑难问题集中调查取证，研究提出意见，妥善处理。
二、出售公有住房
根据住房改革有关政策规定，本着积极稳妥，老房老办法，新房新制度的原则，组织实施办事处公有住房的出售工作。
(一)售房对象。办事处职工及其配偶，除已参加了省内或驻地房改的外，均可购买一处现本人居住的住房。未参加清房的，不能参加房改。
(二)售房范围。办事处由省政府办公厅直管和办事处自管的所有公有住房，除有以下几种情况之一者不得出售外，其它不论新旧，均可出售。
1、产权未得到确认的住房；
2、两户以上共用不便分割的住房；
3、办事处确认不能出售的住房。
对不属于售房范围，但已售出的公房应收回产权，过户到办事处，由职工租赁居住，并按月缴纳租金。
办事处自行购置的住房，未经房改，产权证已办在个人名下的，按本人住房控制面积标准和1998年的售房价格，个人一次性补缴房款。
(三)售房价格与产权界定。售房价格按属地化管理的规定(含各项优惠政策)，统一执行1998年的售房价格。超标准购买多余的面积，按市场价格缴纳购房款；超标准租住多余的面积，按租住面积缴纳租金。
售出的住房必须到当地房改部门进行产权界定和办理产权过户手续。售房款由办事处统一管理，专户存储。
(四)售出公房的维修与管理。整栋住宅楼房屋使用权属于办事处的，住宅楼的共有部位和共用设施、设备，由办事处负责维修；住宅分户门以内的自用部位和自用设备的维修，由住户承担维修费用；零星购置的，由房屋使用权单位(物业公司)负责维修。维修资金从售房款中提取的维修基金产生的利息中解决，不足部分由办事处自筹解决。
三、发放住房补贴
(一)住房补贴发放对象。
1、职工及其配偶，均未按房改政策购买过公有住房(含集资房、安居房和解困房)，也未租住公有住房的人员；
2、职工及其配偶，虽按房改政策规定购买了公有住房或租住公有住房，但住房面积未达到控制面积标准下限的人员； 3、1998年12月1日以后新参加工作的在编人员。
(二)住房补贴标准。
各办事处参照当地住房补贴标准执行。
(三)住房补贴的资金来源。
1、公有住房售房收入扣除房屋共用部位设施、设备维修基金后的余额；
2、公有住房租金收入；
3、各办事处自筹资金。
(四)住房补贴的审批和发放。
1、符合发放条件的职工向办事处提出申请，按规定填写申请表，由办事处汇总审核后，报省政府办公厅审批。
2、住房补贴的发放由职工所在办事处依现任和离退休时的职务实行按月发放和一次性发放相结合的办法。工龄在25年(含25年)以上的一次性发放；工龄不足25年的，在25年内，逐月按标准发放。
3、办事处建立职工住房补贴发放档案和个人明细账，统一管理，不得随意支取。职工购房、调离、在职期间去世和离退休时，按规定程序支取。
4、办事处向职工发放住房补贴，必须用本单位售房和租金收入发放，不足部分由办事处自筹。
四、全面推行住房公积金制度
根据《住房公积金管理条例》(国务院2002年3月24日第350号令)和《甘肃省人民政府办公厅印发省建设厅关于贯彻国务院〈住房公积金管理条例〉实施意见的通知》(甘政办发〔2001〕76号)规定，按照“个人存储、单位资助、专户储存、统一管理、专项使用”的原则，对职工统一实行住房公积金制度。
(一)公积金的缴纳。个人缴纳上一年12月份工资总额的5％，单位相应资助5％，总计10％；有条件的单位，个人缴纳上一年12月工资总额的7％，单位相应资助10％，总计17％。随着职工工资总额的变动，每年个人缴纳和单位资助的公积金比例也要作动态调整。办事处个人缴纳和单位资助的住房公积金比例，必须报省政府办公厅审批后执行。办事处职工住房公积金的单位资助部分，省财政纳入预算安排补助一部分，不足的由办事处自筹解决。
(二)公积金的使用。住房公积金只能用于支付职工购买房屋、自建自住住房、房屋大修及内部装修的费用。职工购房、工作调动、在职期间去世和离退休时，按规定的程序支取，一次结清本息。
五、切实加强组织领导
为了搞好办事处的房改工作，省政府办公厅成立办事处房改工作领导小组，省政府副秘书长、办公厅主任陈克恭任组长，办公厅副主任张国荣、纪检组长张正锋任副组长，监察室、联络处、人事处、房产处、机关事务管理处负责同志为成员。联络处负责组织协调工作。办事处成立相应的工作小组，具体负责本办事处的房改工作。
各办事处房改方案，经办事处会议初审，报省政府办公厅审批后组织实施，力争2005年8月底结束房改工作。
附件：
1、中共甘肃省委办公厅甘肃省人民政府办公厅关于开展职工住房情况清查工作的通知
2、甘肃省清房领导小组关于印发《清房中几个具体问题处理意见》的通知
3、办事处职工清房汇总表
4、产权单位住房租售情况登记表
5、办事处职工住房情况汇总表
6、办事处职工住房情况登记表
7、办事处清房工作检查验收表附件
申请再审人(原审被告、二审上诉人)：中国华融资产管理公司沈阳办事处。
负责人：祝晓军，该办事处总经理。
委托代理人：徐桂艳，该办事处职员。
委托代理人：贾圣囡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被申请人(原审原告、二审被上诉人)：沈阳银盛天成投资管理有限公司。
法定代表人：傅才，该公司总经理。
委托代理人：包丽敏，辽宁华君律师事务所律师。
委托代理人：王黎黎，辽宁华君律师事务所律师。
申请再审人中国华融资产管理公司沈阳办事处因与被申请人沈阳银盛天成投资管理有限公司债权转让合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院(2009)辽民二终字第86号民事判决，向本院申请再审。本院于2009年8月14日作出(2009)民申字第557号民事裁定，提审本案。本院依法组成由审判员叶小青担任审判长，审判员陈明焰、王闯参加的合议庭进行了审理。书记员张永妹担任记录。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年12月12日，辽宁华安拍卖有限公司在辽宁日报上发布出售鞍山、朝阳、锦州、阜新、营口、盘锦及葫芦岛等七个地区的资产包的拍卖公告。2005年12月27日，沈阳银盛天成投资管理有限公司(以下简称银盛天成公司)通过辽宁华安拍卖有限公司以拍卖方式从中国华融资产管理公司沈阳办事处(以下简称华融沈阳办)购得了鞍山、朝阳、锦州、阜新、营口、盘锦及葫芦岛等七个地区的资产包并全额支付了拍卖价款7350万元。拍卖成交后，银盛天成公司与华融沈阳办签订《债权及实物资产转让协议》约定：“华融沈阳办将拥有所有权和处分权的阜新、鞍山、锦州、朝阳、盘锦、营口、葫芦岛等七个地区的资产包，包内资产总额约26亿元，包括金额约人民币24．8亿元的贷款债权及其从权利，其中本金11．45亿元，利息13．35亿元；实物资产13项，账面价值约1．335亿元转让给银盛天成公司，银盛天成公司一次性向华融沈阳办支付转让价款人民币 7350万元。华融沈阳办收到银盛天成公司全部转让价款之日起30日内将收购档案和处置档案的现有材料全部移交完毕，将证明其对实物资产拥有处分权的文件交付给银盛天成公司，并制作实物资产交接清单，由双方在实物资产所在地共同填写实物资产交接单，即视为已履行了实物资产交付义务。自资产转移之日起，银盛天成公司承担与转让资产有关的一切风险、责任、损失和其他费用，包括但不限于资产转移日之前因不可归责于华融沈阳办方的事由导致或产生的转让资产的主从债务人破产、解散、清偿能力的降低或丧失主体资格，抵、质押物的毁损、灭失、被征用或收回，与转让资产有关的、任何应付未付的费用，所转让的主债权已过诉讼时效、担保债权中的担保人免责，实物资产实际数量(或面积)与转让数量(或面积)之差异。转让债权本金、表内利息、表外利息之和与本协议附件列示的金额不一致时，如超过金额或短少金额不超过转让标的总额的5％(含 5％)，双方均不再向对方主张权利；短少金额超过转让标的总额的5％的，银盛天成公司有权要求同比例调减转让价款。银盛天成公司承诺并认可：华融沈阳办按现状拍卖实物资产，华融沈阳办对所拍卖的房产及土地使用权不负责腾迁场地，银盛天成公司自行负责腾迁场地并承担因此而发生的费用。银盛天成公司自行办理实物资产过户手续并承担资产过户所需交纳的税费，实物资产交付后，如出现资产的实际数量与质量与本协议附件不符(包括出现房产、土地使用权实际面积减少或机器设备数量减少的情形)华融沈阳办不承担违约责任。银盛天成公司确认：华融沈阳办已将拍卖标的有关情况向其作出了说明和解释，银盛天成公司在参加竞买前，充分考虑了拍卖标的存在或可能存在的影响债权行使或实现的法律和现实风险，银盛天成公司对此予以认可；为签订本协议，银盛天成公司已经对拍卖标的进行充分、全面的调查和必要的了解，对于受让后知悉的、不属于华融沈阳办在本协议项下明确保证并给予救济的拍卖标的中存在的瑕疵及由此造成的任何风险，银盛天成公司自愿承担；除本协议明确的救济方式外，银盛天成公司同意不向华融沈阳办主张任何其他权利。
银盛天成公司受让债权后，如经法院或仲裁机构终审裁决认定华融沈阳办所转让的债权不存在，则华融沈阳办将该项债权的拍卖价款退还给银盛天成公司，但华融沈阳办无需支付该项拍卖价款的利息和相关拍卖费用。”此次转让具体包括771项债权资产及13项实物资产；协议签订后，银盛天成公司及时支付了全部拍卖价款，华融沈阳办也交付了771项债权资产的档案材料，在实物资产交接中，华融沈阳办将9户实物资产：盘山建筑材料企业集团总公司、鞍山市民族大厦、鞍山市百货公司、葫芦岛市燃料总公司第二公司、葫芦岛市五金交电化工公司、锦州汤河子商场、辽河油田康达机电产品销售处、盘锦拖拉机配件厂的档案材料交付给了银盛天成公司，其余4户实物资产的档案材料没有交付给银盛天成公司。对于实物资产，双方未按协议约定在实物资产所在地共同填写实物资产交接单。银盛天成公司于2006年2月5日将债权中的240户债权资产及3项实物资产转让给案外人沈阳天成项目投资管理有限公司(以下简称天成公司)，转让价款为人民币4500万元。银盛天成公司现有的债权资产中存在以下问题：29户债权已经破产终结；24户债权处于破产程序中；债务人名称为鞍山民族大厦的债权已经辽宁省高级人民法院(2003)辽民二合终字第285号民事判决驳回华融沈阳办诉讼请求，华融沈阳办并未取得对鞍山民族大厦的债权；债务人名称为鞍山市药材公司、锦州经济技术开发区汽车维修中心、锦州高普皮革有限公司等3户债权业经华融沈阳办执行回款或回物，但华融沈阳办将未扣除已执行款项的全部债权转让给银盛天成公司；债务人名称为锦州汽车运输公司的债权业经华融沈阳办执行回款，华融沈阳办扣除已执行的90万元后将剩余债权转让给了银盛天成公司。关于实物资产部分：华融沈阳办转让的债务人为辽宁省盘山建筑材料企业(集团)总公司、葫芦岛起重机厂(土地使用人为葫芦岛市燃料总公司第二分公司)二户实物资产为国有划拨土地使用权；转让的盘锦拖拉机配件厂的土地、厂房由盘锦市中级人民院在2000年7月19日的(2000)盘中执字第81号裁定中以评估价格7 327 567．00元抵债给中国工商银行盘锦市分行，虽然中国工商银行盘锦市分行已于2000年5月26日将债权转让给华融沈阳办，但是由于华融沈阳办未及时向盘锦市中级法院行使诉讼权利变更诉讼主体，使得盘锦市中级法院将剩余的4009㎡土地和房屋及沙岭二厂17 400㎡土地和房屋裁定给盘锦市工商银行，现银盛天成公司无法办理相关过户手续；转让的锦州汤河子商场的房地产有锦州市中级法院在 2000年6月20日的(2000)锦执字第8号民事裁定中裁定允许锦州汤河子商场使用；转让的盘锦市辽河油田康达机电产品销售处的机电产品、辽河油田联谊宏大经济技术实业公司的设备银盛天成公司在自行调查中找不到具体的实物。银盛天成公司多次催促华融沈阳办履行对实物资产的交付义务并配合办理产权过户事宜，并且向华融沈阳办发律师函要求重视此事，但是华融沈阳办仍未履行实地交接和配合义务。庭审中，华融沈阳办自认双方未在实物资产所在地共同填写实物资产交接单，只是将与实物资产相关的享有所有权和处分权的档案资料移交给银盛天成公司，所转让的房产及土地在转让前并未办理过户至华融沈阳办名下。银盛天成公司、华融沈阳办双方就实物资产交付及配合办理过户手续协商一年无果，引发纠纷。
华融沈阳办转让的771户债权资产定价合计为人民币51 888 062．10元，13项实物资产定价合计为人民币31 341400．00元，二者合计为人民币83 229 462．10元，其中实物资产名称为鞍山市百货公司和鞍山市民族大厦二户定价中包含了同名的债权资产定价，因华融沈阳办提交的《关于对鞍山等七个地区剩余资产整体打包的处置方案》(以下简称处置方案)中并未对这两户的债权部分和实务部分分别定价，故实物资产部分定价合计包括该两户债权部分的定价。因此，债权资产在整个资产包的比例约为62％，实物资产在整个资产包的比例约为38％。华融沈阳办在处置方案第17、19页中记载，“此资产包预计有回收的资产价值为8331万元”，“虽然资产包可回收价值为7423万元，但拟定打包处置拍卖底价为7350万元”，转让双方最终债权转让价格为人民币7350万元。银盛天成公司于 2006年2月5日将240户债权资产及3项实物资产转让给天成公司，转让价款为人民币4500万元，根据处置方案，此次转让的240户债权资产的定价合计为人民币 36 104 281．03元，3项实物资产的定价合计为人民币17 115 100元，二者合计为人民币53 219 381．03元，转让给天成公司后，银盛天成公司剩余的531户债权资产及10项实物资产的定价合计为人民币 30 010081．07元。由于处置方案中对债权资产及实物资产的定价合计为人民币 83 229 462．10元，因此银盛天成公司转让给天成公司部分占资产包的比例为64％，银盛天成公司现有的债权及实物资产占资产包的比例为36％。结合双方实际转让价款为人民币7350万元、拍卖佣金为人民币 294万元的事实，银盛天成公司实际上以人民币4500万元价格转让给天成公司的债权及实物资产的购买价格为人民币 470
4万元，拍卖佣金为人民币188．16万元，银盛天成公司现有的债权及实物资产的购买价格为2646万元，拍卖佣金为人民币105．84万元。
银盛天成公司就实物资产交接及配合办理过户手续等问题与华融沈阳办协商未果，于2007年11月14日向沈阳市中级人民法院提起诉讼，请求判令解除银盛天成公司与华融沈阳办签订的《债权及实物资产转让协议》；判令华融沈阳办返还部分转让款人民币26 460 000．00元，相应利息银盛天成公司保留诉权；判令华融沈阳办赔偿损失人民币1 058 400．00元；
四、诉讼费用由华融沈阳办承担。
原审法院认为：债权让与者，指以移转债权为标的之协议，让与方负有将债权移转于受让方之基本义务，同时其应将证明债权存在的文件一并交付给受让人，并告知受让人关于主张债权所相关的资讯，以利于受让人实行或保全其债权。买卖合同之出卖方不仅应保证所出卖的标的物属于出卖方所有或者出卖人有权处分，而且应保证标的物的转让不为法律所禁止或已满足法律对转让有限制之物允许转让的条件。本案中，华融沈阳办作为让与方在与受让方订立债权及实物资产转让协议前，并未取得对鞍山民族大厦的债权人权利即将该户债权转让给受让方银盛天成公司，致使银盛天成公司不享有对该户债权的债权人权利被驳回诉讼请求，对于该户债权对应的拍卖价款华融沈阳办应予返还；华融沈阳办已经在拍卖时告知银盛天成公司部分债权应经破产，虽然部分债权已经破产终结，但破产终结裁定只是表明债务人受偿能力极低，债权仍然存在，华融沈阳办在拍卖时已经就此瑕疵告知银盛天成公司，故银盛天成公司对29户债权不存在的主张，原审法院不予支持；债务人名称为鞍山市药材公司、锦州经济技术开发区汽车维修中心、锦州高普皮革有限公司等3户债权虽业经华融沈阳办执行回款或回物，且华融沈阳办不能证明已经扣除执行款项，但该3户债权的债权总额未超过双方在协议第8条约定的5％的比例，故对银盛天成公司关于该3户债权的主张，原审法院不予支持；债务人名称为锦州汽车运输公司的债权虽业经华融沈阳办执行回款，但华融沈阳办能够证明已经扣除已执行款90万元，故对银盛天成公司关于该户债权的主张，原审法院不予支持；双方并未在实物资产所在地共同填写实物资产交接单，华融沈阳办虽已将部分实物资产相关的档案资料移交给银盛天成公司，但实物资产大多为不动产，不动产的转让不同于一般债权资产的转让，其经登记方能实现权属变更目的的特性决定了华融沈阳办应配合银盛天成公司办理过户登记手续，故华融沈阳办对实物资产已经交接的主张，原审法院不予支持；双方在协议第4．1条中约定“华融沈阳办将证明其对实物资产拥有处分权的文件交付给银盛天成公司”，但是华融沈阳办作为实物资产的出让方，应对转让标的物承担权利担保和瑕疵担保义务，华融沈阳办在转让前应保证自己对所转让的实物资产享有所有权和处分权，对于转让中涉及土地的部分应保证在转让时符合土地转让的条件，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第11条的规定，双方对于划拨土地的转让行为是无效行为。众所周知，在我国以四大资产管理公司处理的不良债权，一般清收风险较高，将不良债权与实物资产整体打包的处置方式会因实物资产易于变现而降低不良债权的清收风险。本案中，双方签订的《债权及实物资产转让协议》虽包括债权、实物资产两个部分，但是双方并未在协议中进行区分，从华融沈阳办提交的处置方案看，其出售时也是将债权和实物资产作为一个整体而出售，其中抵债金额为人民币13 549．98万元的13项实物资产的存在，对于购买方判断该不良资产包的成本支出与预期收益的问题有重要影响。华融沈阳办在合同履行过程中未能按照约定履行实物资产的交付义务，且未能履行部分在整个资产包的比例约为38％，华融沈阳办不完全履行义务之行为已经导致银盛天成公司购买资产包之合同目的无法实现，故银盛天成公司要求解除债权及实物资产转让协议，返还拍卖款及赔偿损失的诉讼请求，原审法院予以支持。关于华融沈阳办主张银盛天成公司于签订债权转让协议时已知悉风险，其已履行告知义务的抗辩理由，因本案债权转让合同为格式合同，虽约定有“华融沈阳办收到银盛天成公司全部转让价款之日起30日内将收购档案和处置档案的现有材料全部移交完毕，将证明其对实物资产拥有处分权的文件交付给银盛天成公司，并制作实物资产交接清单，由双方在实物资产所在地共同填写实物资产交接单，即视为已履行了实物资产交付义务；自资产转移之日起，银盛天成公司承担与转让资产有关的一切风险、责任、损失和其他费用，包括但不限于资产转移日之前因不可归责于华融沈阳办方的事由导致或产生的转让资产的主从债务人破产、解散、清偿能力的降低或丧失主体资格，抵、质押物的毁损、灭失、被征用或收回，与转让资产有关的任何应付未付的费用，所转让的主债权已过诉讼时效、担保债权中的担保人免责，实物资产
实际数量(或面积)与转让数量(或面积)之差异；华融沈阳办按现状拍卖实物资产，华融沈阳办对所拍买的房产及土地使用权不负责腾迁场地，银盛天成公司自行负责腾迁场地并承担因此而发生的费用。银盛天成公司自行办理实物资产过户手续并承担资产过户所需交纳的税费，实物资产交付后，如出现资产的实际数量与质量与本协议附件不符(包括出现房产、土地使用权实际面积减少或机器设备数量减少的情形)，华融沈阳办不承担违约责任。银盛天成公司确认：华融沈阳办已将拍卖标的有关情况向其作出了说明和解释，银盛天成公司在参加竞买前，充分考虑了拍卖标的存在或可能存在的影响债权行使或实现的法律和现实风险，银盛天成公司对此予以认可；为签订本协议，银盛天成公司已经对拍卖标的进行充分、全面的调查和必要的了解，对于受让后知悉的、不属于华融沈阳办在本协议项下明确保证并给予救济的拍卖标的中存在的瑕疵及由此造成的任何风险，银盛天成公司自愿承担”的条款，但“转让标的中存在的瑕疵”系指债权转让后影响债权行使或实现的法律和现实风险，华融沈阳办对个别债权资产不享有债权人权利的情形不在此列。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四十一条“格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，华融沈阳办对债权为鞍山民族大厦的抗辩原审法院不予支持。华融沈阳办虽将部分实物资产的相关档案资料交付给银盛天成公司，但交付不等于交接，且华融沈阳办对部分实物资产未向银盛天成公司提交任何档案资料，对机器设备未进行交付，在银盛天成公司自行调查实物资产过程中，华融沈阳办亦未能尽实物资产转让人之义务，配合银盛天成公司办理相关手续，故对华融沈阳办关于实物资产已经交接的抗辩，原审法院不予支持。综上，依据合同法第六十条、第九十四条第一款第(四)项之规定，原审法院判决：
一、解除银盛天成公司与华融沈阳办签订的《债权及实物资产转让协议》。
二、华融沈阳办于本判决生效之日起十日内向银盛天成公司返还转让款人民币 26460 000元。
三、银盛天成公司于判决生效之日起十日内返还已收到的531户债权资产及10项实物资产的档案材料。
四、华融沈阳办于判决生效之日起十日内向银盛天成公司赔偿损失1 058 400元。华融沈阳办如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291 400元，由华融沈阳办负担160 270元，退还银盛天成公司131130元。华融沈阳办不服原审法院上述民事判决，向辽宁省高级人民法院提起上诉称：
一、债权转让协议并非格式合同。合同法规定格式合同须具备两个特征：多次适用性和双方未协商。债权转让协议并不符合这两个要件。协议中对华融沈阳办免责的约定具有法律效力；
二、华融沈阳办享有对实物类资产包转让的相关权益，包括法院的判决、裁定等。已经将取得实物类资产的相关物权权益证明交付银盛天成公司。实物类资产包已经顺利交接。银盛天成公司去清收债权必备的材料已经齐全。而现场交接单不是合同主义务，其制作与否不影响债权受让方整体权利的行使。本案实物类资产总标的未超出合同约定的正负5％的范围，华融沈阳办依约可以免责。
三、原判认定合同目的无法实现，属于法律适用严重错误。本案协议专为资产转让制定，资产包实现了对价转让，合同目的已经实现。债权清收当属另外一个法律关系，原判将银盛天成公司清收债权遇到的风险，认定为华融沈阳办未履约，认定错误。整个资产包价值26亿元人民币，实物资产占比4％左右，即使说合同目的未实现，华融沈阳办可以援引免责条款予以抗辩。银盛天成公司转让了资产包中240户普通债权包和3户实物债权包优良资产，实现了4500万元的收益，已经达到60％。
四、葫芦岛超重机厂等两户土地权属为划拨不可以转让，属适用法律错误。该两户债权总标的额未越过合同总标的额正负5％范围，华融沈阳办免责。最高法院的相关司法解释均规定，土地使用权人对自己名下的划拨用地未经政府批准擅自转让的无效，华融沈阳办不是该标的土地使用权人，华融沈阳办也不是转让不动产，而只是转让实物类债权包，不适用这条司法解释。
五、鞍山民族大厦一户判决认定事实错误。鞍山民族大厦一户债权分成两类，两类债权的取得依据的是不同编号的合同。其中，前者依据14个合同，后者依据6个合同。原审判决所称的未取得相关权利的问题编号的合同均发生在14个合同中，不仅华融沈阳办依据债权转让协议相关规定(未占总标的额5％)免责，而且原审程序中华融沈阳办已经举出有力证据证明只是4个合同编号书写错误，实体债权取得不受影响。该实物类资产包华融沈阳办已经依据鞍山法院的(2002)鞍民初字第202号民事裁定书实际取得。
六、原审判决解除合同，却责令银盛天成公司只返还部分债权包，相互矛盾。合同解除后，应恢复原状。至于如何恢复，乃另一法律关系，不应由该诉之判决确认。判决对
合同最为关键的条款效力问题认定前后矛盾，对协议第8条5％的比例的法律效力问题，判决认定截然相反。请求依法撤销原审判决。
银盛天成公司答辩称：
一、原审认定事实清楚，华融沈阳办未能按合同约定履行资产交接义务。
二、由于华融沈阳办怠于履行实物资产交接义务，银盛天成公司不能接收实物资产，无法变更产权登记取得权利证书，因此签订《债权及实物资产转让协议》的合同目的无法实现，银盛天成公司请求解除合同的主张应当予以支持。本案中，由于华融沈阳办不履行出让方应尽的交接义务和配合办理产权变更登记义务，使银盛天成公司无法取得实物资产的权利证明，已经严重影响银盛天成公司实现合同的目的。
三、本合同的文本是由华融沈阳办提供的格式文本，签订合同时不允许对内容进行更改，无论其是否被认定为格式合同，银盛天成公司有权通过诉讼来解决与华融沈阳办之间的争议。
四、根据合同法的规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状，恢复原状过程中当事人双方互负返还义务，而且返还义务应当对等或等价。本案合同解除后，银盛天成公司要求将已出资的部分按华融沈阳办提供的作价依据折价，转让价款和相应拍卖佣金由银盛天成公司承担，而目前仍由银盛天成公司享有债权531户和实物资产10户全部返还给华融沈阳办，华融沈阳办也应当将与可返还债权和实物资产相对应的价款返还给银盛天成公司，并承担相应部分的拍卖佣金损失。
五、关于鞍山民族大厦一户债权，因已有生效的判决认定银盛天成公司不享有该债权，依协议第9．5条约定，华融沈阳办应当向银盛天成公司返还该债权的转让价款，原审判决在解除合同后一并退回并无不当。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。
辽宁省高级人民法院对原审认定事实予以确认。
辽宁省高级人民法院认为：本案债权转让协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按协议约定履行合同义务。合同签订后，银盛天成公司按协议约定向华融沈阳办支付了全部转让价款。但华融沈阳办未按协议约定履行交付实物资产的义务，使银盛天成公司无法实现合同目的。债权转让协议中关于资产交接的范围中约定“制作实物资产交接清单”，由双方在实物资产所在地共同填写实物资产交接单。即视为已履行了实物资产交付义务。实物资产交接单为本协议的附件。华融沈阳办虽然将有关资产交付给银盛天成公司，但没有依据此条款在实物资产所在地共同填写实物资产交接单，故不能视为华融沈阳办已履行了实物交付义务。华融沈阳办亦认可没有“在实物资产所在地共同填写实物资产交接单”的事实。由于该笔实物资产的价款占债权转让总价款的38％，因此是买受人判断是否购买债权与实物资产的重要指标。且实物资产的存在使清收与收回成本的可能性大大提高，该类实物资产的清收直接影响合同目的实现。华融沈阳办与银盛天成公司于2005年 12月27日签订债权转让协议，至2007年 11月5日华融沈阳办未履行协议约定义务。原审审理的一年期间，没有证据证明华融沈阳办有履行协议意思表示。由于华融沈阳办未按协议履行在实物资产所在地共同填写实物资产交接单的义务，使合同履行不能，银盛天成公司提出解除双方签订的债权转让协议有法律依据。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”银盛天成公司将240户的债权资产及3项实物资产转让他人时，并不知道华融沈阳办不履行债权转让协议义务，且其中的这3项实物资产是银盛天成公司自行查找、在没有办理过户手续的情况下转让的。由于本案所涉转让的债权，是对每一笔债权或每一项实物资产分别评估定价后组合转让的，因此，转让标的是可拆分的。根据合同法的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于银盛天成公司已将240户债权及3项实物资产转让给他人，该部分债权及部分实物资产已不能恢复原状。原审法院判决银盛天成公司将其余部分恢复原状并返还相应的转让价款正确，应予以维持。
关于华融沈阳办提出的债权转让协议并非格式合同的理由。债权转让协议是否是格式合同并不影响合同条款的效力，银盛天成公司并未对合同条款提出异议，双方当事人均应按债权转让协议的约定履行各自义务。由于华融沈阳办未按协议约定履行实物资产交付义务，银盛天成公司才请求解除合同。
关于实物类资产包是否已经交接问题。华融沈阳办提出已经将借款合同、借据、放款凭证、法院判决、裁定等资料交给了银盛天成公司。但这些只是实物资产的资料，并不是实物交付。双方签订的债权转让协议中4．1条明确约定，“华融沈阳办将证明其对实物资产拥有处分权的文件交付给银盛公司，并制作实物资产交接清单，由双方在实物资产所在地共同填写实物资产交接单。即视为已履行了实物资产交付义务。实物资产交接单为本协议的附件”。因此，华融沈阳办仅交付文件资料不能视为已履行了实物交付义务。关于合同中约定的正负5％的误差范围的免责问题，债权转让协议中第八条违约责任条款中明确约定，“转让债权本金、表内利息、表外利息之和与本协议附件列示的金额不一致时，如超过金额或短少不超过转让标的的总额的 5％(含5％)，双方均不再向对方主张权利；短少金额超过转让标的总额的5％的，银盛天成公司有权要求同比例调减转让价款”。因此，该条款仅限于非实物类债权转让，不适用于实物类资产。
关于华融沈阳办提出的本案合同的目的已经实现一节。银盛天成公司签订债权转让协议的目的是通过支付对价取得债权权利和实物资产的所有权或处分权，通过对债权的清收或实物资产的处置，取得高于购买成本的利润。从购买债权的总价款的构成看，购买实物资产的价款占购买全部资产价款的38％，所以该实物资产的交付直接影响合同目的的实现。华融沈阳办提出的协议中的7．5条、8条、9．3条、9．4条，均不属于华融沈阳办不履行实物资产交付义务的免责条款。关于华融沈阳办提出的原审认定葫芦岛起重机厂等两户土地权属均是划拨土地，依法不可转让，属适用法律错误问题。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第11条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”华融沈阳办将未经人民政府批准的划拨土地使用权转让给银盛天成公司，该转让行为无效。
关于华融沈阳办提出的鞍山民族大厦一户债权认定的事实问题。华融沈阳办将享有的债务人为鞍山民族大厦的14笔债权转让给银盛天成公司，该笔债权是华融沈阳办受让于中国工商银行鞍山市分行的债权。华融沈阳办提供给银盛天成公司这 14户债权资料，在中国工商银行鞍山分行转让给华融沈阳办的债权资料中有12户的债权没有相关资料，华融沈阳办没有证据证明其交付的鞍山民族大厦一户债权的档案资料中有中国工商银行鞍山分行债权剥离时合同中记载的借款合同等相关资料。华融沈阳办对14户中的4户债权曾向法院提起诉讼，法院均判决华融沈阳办不享有这4户债权。华融沈阳办提出的该4个合同编号书写错误不影响实体债权取得问题，因缺乏证据支持，该院不予采纳。
该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 89 696元，由华融沈阳办承担。
申请再审人华融沈阳办不服上述民事判决，向本院申请再审称：银盛天成公司参加资产拍卖前曾对相关债权进行了调查，华融沈阳办对本案处理的资产瑕疵进行了尽职披露，没有不实陈述。整体打包处置的债权具有不可分性，不能分拆处理。华融沈阳办向银盛天成公司转让的实物资产并非实物本身，而是与债权相关的实物权利凭证，银盛天成公司诉请判令华融沈阳办交付实物，缺乏事实依据。原审支持银盛天成公司的诉讼请求，属认定事实不清。不良金融债权处置具有很强政策性，本案在辽宁高院二审审理期间，最高人民法院于2009年3月30日颁布了《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》，二审法院不予适用，而适用合同法审视本案法律关系，属适用法律不当。
申请被再审人银盛天成公司答辩称： 1．原审认定事实清楚，华融沈阳办至今未能按合同约定履行实物资产交接义务，应当承担相应后果；2．由于华融沈阳办怠于履行实物资产交接义务，导致银盛天成公司不能实现合同目的，依法应对《债权及实物资产转让协议》予以解除；3．《债权及实物资产转让协议》是华融沈阳办提供的不可更改的格式合同，对合同7．5条、8条、9．3条、9．4条等规定应当作出不利于华融沈阳办的解释，华融沈阳办不能依据上述条款免责；4．依据合同法第九十七条规定，合同解除后未处理部分应当返还华融沈阳办并由华融沈阳办承担相应赔偿责任。原审认定事实清楚，适用法律并无不当，请求予以维持。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院经再审认为：本案债权转让协议符合相关法律规定，是双方当事人真实意思表示，当属有效。二审法院对此认定正确，本院予以维持。
金融资产管理公司收购和处置银行不良金融债权，事关国家金融安全，具有较强的政策性，本案所涉债权转让协议，不能完全等同于一般民事主体之间的债权让与行为，具有高风险，高收益，与等价交换的市场规律有较为明显区别；不良债权交易的实物资产，不是一般资产买卖关系，而主要是一种风险与收益的转移。本案不良金融债权总额26亿元，仅以不到3％的价格成交，体现了不良金融债权处置的特殊性，这在一般民事主体之间的债权让与中一般是不会出现的。本案所涉转债标的是以资产包形式整体出售的债权，资产包内各不良金融债权良莠不齐，可回收比例各不相同，依照财政部《关于金融资产管理公司债权资产打包转让有关问题的通知》第二条第(三)项规定，资产包应当科学合理组包，保证包内资产质量、形态、行业、地区分布等的合理性。所以，资产包一旦形成，即具有不可分割的性质，否则，上述合理性即被打破。故，本案合同所涉债权和实物资产，当属一个有机整体，不可分割。资产包整体买进，合同解除时也应当整体解除，资产整体返还。本案中，银盛天成公司将资产包中相对优质债权予以变卖，请求通过诉讼将其余部分予以解除，原审判由银盛天成公司返还资产包剩余的部分资产，对华融沈阳办显失公平。本院在庭审中询问银盛天成公司，是否能将资产包整体退还，银盛天成公司称由于其余部分已经处置，已经不可能实际退还。本案资产包整体债权总额26亿余元，其中实物资产1．3亿余元，实物资产额度仅占不良债权总额度的5％，且有大部分实物资产已经实际交付。虽然各单个资产标有价款，但那只是资产包整体作价的参考，无法预知每个单笔债权或实物资产是否能够回收。故华融沈阳办关于依照债权及实物资产转让合同第八条的约定，资产交付差额5％以内免责的抗辩可以成立。本案实物资产交付并非物权意义上的所有权转移，而是交付附属于不良债权对物的权利凭证，如法院的判决、裁定等。上述实物资产交付后，还需权利人通过自身操作，依法主张权利方有可能实现资产权益。原审确认华融沈阳办已将与实物资产相关的享有所有权和处分权的档案资料移交给银盛天成公司，银盛天成公司完全可以据此向实物占有人主张权利。当然，既然是属于不良债权，该实物资产是否能够清收存在不确定性风险，其中因企业破产分配及政策性破产不能主张权利的损失，依约应由不良资产买受者银盛天成公司承担。华融沈阳办未依约在实物资产所在地共同填写实物资产交接单，属一般违约行为，并不影响银盛天成公司清收债权，应属实物资产交付中的履约瑕疵，并非华融沈阳办迟延履行主要债务。华融沈阳办与银盛天成公司签订的债权及实物资产转让协议目的是公平合规的完成债权及实物资产的顺利转让，并无任何条款对银盛天成公司是否能够清收债权及对清收债权的比例作出承诺和规范。因此，华融沈阳办的行为不构成根本违约，转债合同目的已经基本达成。为保障交易公平和交易秩序，本案合同应予维持。银盛天成公司关于解除本案合同，返还剩余债权和实物资产并赔偿相关损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。原审引据合同法第九十四条第(三)、(四)款规定，认为华融沈阳办迟延履行合同主要义务，导致合同目的不能实现，并据此作出合同解除的判决，属于认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条
第一款第(三)项之规定，本院判决如下：
一、撤销辽宁省高级人民法院(2009)辽民二终字第86号民事判决；
二、撤销沈阳市中级人民法院[2007]沈中民(3)合初字第514号民事判决；
三、驳回沈阳银盛天成投资管理有限公司的诉讼请求。
一审案件诉讼费291 400元，由沈阳银盛天成投资管理有限公司负担；二审案件受理费89 696元，由沈阳银盛天成投资管理有限公司负担。
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