物业协会发言稿

物业协会发言稿（精选5篇）

物业协会发言稿 篇1

“>物业协会会长发言稿2007-03-01 23:48:10

发扬成绩查找不足

促进我区物业管理的健康发展

协会会长在全区物业管理单位经验交流会上的讲话

各位领导、物业管理行业的同志们：

物业管理是近年来新兴的朝阳产业，在保障广大居民的生活环境，提升生活质量，促进社会的稳定发展等方面发挥了越来越重要的作用，受到社会各界的广泛关注。今天我们召开全区物业管理单位经验交流会，目的就是为了各单位查优补劣、取长补短，以便更好的作好工作，推动我区物业管理的全面发展。下面我重点总结一下行业的发展情

况及前段时间的工作情况：

一、我区物业管理发展的历程

回顾我区物业管理的发展历程，主要分为个阶段：

（一）接触阶段

年到年，随着《住宅小区物业管理细则》等条例的出台，标示着我区物业管理产业的出现，随着物业管理公司的成立，物业管理逐渐走近人们的身边。新兴的物业管理模式基本上为自建自管，管理面主要为小区日常卫生清理。作为一个新兴的行业，它的管理范围较为狭窄，管理制度较为单一。

（二）起步阶段

年年，以《物业管理条例》为代表的各项较为完善的物业管理方面的法律法规相继出台，包括收费标准、公共部位及共用设施养护维修标准、服务标准及业主委员会的组织建立等等，截止××年年底，物业管理企业从原来的多家家迅速递增到家，物业管理也从原来单纯的住宅小区管理拓展到办公楼、厂房、酒店、商场等多方位管理，在这年中，业主委员会成立率逐步达到、物业管理覆盖率达到，创国优大厦个、省优小区（大厦）个、市优小区（大厦）个我区物业管理呈现出一个良好的发展势头。

（三）发展阶段

××年月份，国务院颁布《物业管理条例》，标示着物业管理行业发展的开始，我区物业管理从起步阶段迈向发展阶段。物业管理基本上都实现了建管分离，独立经营核算；物业管理招投标机制逐步建立，物业公司的市场竞争意识逐渐增强，淘汰了一部分管理较差、项目较少的物业公司；为整顿规范物业管理行为，下发了《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业管理招投标暂行办法》等相关法规。通过定期考核，加强对各物业公司的监督管理力度，促进了各物业公司规范化管理的步伐。目前，各居民小区的投诉明显减少，居民上访事件极少发生，各物业公司规章制度基本都已建立物业管理行为

也得到了一定的规范。

二、目前主要存在的问题

我区物业管理取得了一定的成绩，发展良好，但仍有好多方面需进一步规范和完善。目前存在主要问题是：

⒈物业管理从业人员素质参差不齐，整体素质不高。物业管理行业在我国是个新兴行业，发展时间较短，相关的人才较为匮乏，多数物业管理从业人员是从房地产、建筑、管理等行业转过来的，缺乏相关知识。这直接导致了我区物业管理长期停留在低水平，难以达到深圳、上海等发达地区水平。

⒉物业管理企业服务行为不规范，个别企业存在服务质量差、乱收费等问题。随着物业管理行业的不断完善，部分物业企业已经跟不上发展的步伐，出现管理区域档案资料不齐全、管理人员无证上岗、服务态度恶劣、管理考核制度不健全、不按照物业管理的相关规定操作等问题，服务质量和服务体系达不到要求，使我区物业管理水平得不到进

一步完善和发展。

⒊居民对物业管理的认知程度不高，对物业管理方面相关知识、法律法规了解不够，对物业管理不理解，不支持，不配合。物业管理是为居民服务的，居民是物业管理中的责任主体，具有维护个人和公共利益的责任、遵守公共利益和社会责任的义务。但多数居民对于物业管理不了解，不清楚物业管理服务的准确内容和收费标准，由此造成了对物业管理单位的许多误解，对物业管理不支持、不配合，甚至阻挠物业管理活动的开展。

⒋物业管理市场不规范，物业管理企业“散、乱、小”，达不到规模经营。目前，物业管理行业还是一个微利行业，只有规模经营才能产生效益，但现在我区的物业管理企业已经达到多家，许多管理面积只有⒌万平方米，根本达不到赢利的规模。

三、协会工作开展情况

一、积极配合区城市管理局，大力

宣传和贯彻了物业管理的各种政策法规，作好物业管理矛盾研究，完善物业管理配套政策，××年月日，召开协会理事单位会议，研究目前政策法规及行业问题，并提出解决意见；××年月日，研究创办开发区物业管理刊物，成立物业管理刊物编委会，为行业发展提供了良好的政策环境。

二、配合政府执法，健全物业管理竞争机制。一方面很好的配合政府的执法行为，并在企业性质、社会监督方面发挥了应有的作用；另一方面要发挥能动性，通过内部的信息渠道和理论园地讨论是非、鞭挞落后、鼓励和弘扬先进单位和个人，形成良好的风气。

三、认真抓好队伍的培训工作，全面提高物业管理队伍素质。结合国家建设部关于全面建立物业管理企业经理、部门经理、管理员培训持证上岗制度的要求，抓好多层次的上岗培训工作，××年月日，与西安交通大学、开发区党校共同组织物业管理大专班培训；××年月

日，组织物业管理企业经理岗位证书培训班；××年月与物业处共同组织物业管理招投标培训班。截止目前，协会共组织了起大规模的行业培训，并取得了良好的效果；通过建议调整产业优惠政策，吸引社会上更多的优秀人才加入到物业管理队伍，提高行业整体素质，去年协会有计划的组织了行业人员到深圳、上海等物业管理开展成熟的地方进行学习和考察，开阔眼界，丰富思路，为本区的物业管理工作服务。

四、进一步健全协会职责，完善协会功能。随着物业管理不断向广度、深度推进，协会需不断适应新情况和新任务，开展一定形式的组织活动和专题研究，为行业发展提供长远规划，组织了多次协会成员单位交流会，加强了协会自身建设，更好的为会员单位服务，把协会真正办成了“会员之家”。

五、搞好协会财务管理，作到帐目清楚、支出合理。截止目前，（协会收支情况）

随着物业管理行业的日益发展，各项规章制度的建立健全、管理制度和管理行为的规范完善，我区的物业管理水平得到了很大的提高，在如此的大好形势面前，我相信，在局领导的关心和支持下，在全体同仁的共同努力下，我们的物业管理协会会越办越好，我们区的物业管理工作会有更加美好的明天。

谢谢大家！

物业管理协会

物业协会发言稿 篇2

他的故事像是有一种神奇的魔力,让人忍不住想要追问下去,越是打探,越是惊喜。感叹于他一路上那些令人激动的“各种创造”,更钦佩他那股执着的“研究精神”。

用曹阳自己的话说——“我只是永远都记得上初中第一课时,我的政治老师在黑板上写下的那句简短而有力的话——一事当前,先思考!这在当时人们开口闭口都讲‘一事当前,先划定阶级路线’的背景下,给我留下了深刻的印象”。从此,他把这句话刻在了心里,凡事认真思考,深入研究。

几十年过去了,现在的他已是深圳市物业管理行业协会的会长,在做好行业领头人工作的同时,为了让行业能够更好地发展而不断思考着,筹划着……

兜兜转转,最终选择了物业管理协会

1992年,伴着邓小平南巡的步调,曹阳从西安来到了深圳这片热土。当时在老家已经做到了医院副院长,且具有高级职称的他,在考察完深圳的医疗市场后,一点也乐不起来。据他回忆,“当时深圳的医疗市场并不景气,这个不景气指的不是不好,而是因为深圳这个城市太年轻,很有活力,平均年龄二十出头,大家身体状况整体良好。由于医院常有许多空置的床位,每晚的收费也不高,只有几十块钱,以至于很多内地来出差的人,为了省钱,会选择去医院‘看病住院’,相比宾馆每晚两三百块钱的高额住宿费,这样一来就会省下一大笔”。看到医院当时的这种状态,他毅然决定转行。

“也是一次很偶然的机会,我进入了物业管理行业。”曹阳开始讲述他最初进入这个行业的故事。当时他所在的企业是一个新成立的物业公司,而他只是一个普通的办公室文员。一段时间后,由于工作出众,他得到了公司总经理的关注,这时他曾经的“副院长”身份才被同事们知晓。即便如此,曹阳并没有觉得自己特殊,踏踏实实做好每一件工作。后来,总经理被集团调走了,曹阳因优秀的表现,被任命为公司助理总经理并主持全面工作,真正的“挑战”开始了。

上任的第一个难题就是制定物业管理费。在当时,行业还没有一个统一的客观的标准,所以各个企业都是自己摸索。因为有过医院工作的经验,曹阳就开始思考,“这不就跟医院里的后勤部门要为各个科室服务是一样的么!”把后勤部当成物业企业,把科室当成业主,医院是财政拨款给后勤,后勤“以收定支”,在经费范围内,根据科室具体需要提供相应服务。现在物业企业要收钱,就必须要说清楚用这些钱来干嘛,这样再去“以支定收”,不就可以解决问题了?于是,一场精细化的测算开始了,市场上人工成本是多少、电梯维修需要多少钱,楼道电灯泡、开关、消防栓使用寿命有多久,等等等等。后来,曹阳把所有的这些花费分为几大部分——活劳动成本(即人工成本)、物化成本、税费和酬金。“根据这些,我们确定了一个比较合理的物业费价格——4.5元/平方米,物价局对此非常认可,建议在全行业推广。”但曹阳没有就此停下,他把这个当作了一个课题来研究,其结果就是发表了《高层楼宇全成本核算法编制物业管理费》这篇论文,在深圳首届带有学术理论性质的物业管理研讨会上,这篇文章荣获了第一名的好成绩,也被永远记入行业发展历史。

后来,曹阳去了另一家物业公司担任项目经理,在这个更大的平台上,他又创造出不俗的成绩。“那一年,项目申请优秀项目评选,而迎接检查是一件很繁杂的事情。参考的标准有七八页那么多,怎么能在最短的时间里提供给检察官最合适的资料,这是关键。”于是,曹阳带着自己手下的一帮人加班加点地研究,最终采用“逐一分类、四级编码”的方法把所有资料进行整理,最终形成一个迎检文件。评委需要什么,他们就根据编号立马提供给评委。“这样,我们不仅完成了区优、市优、省优和国优四级跳,而且还一定程度上规范了物业管理行业的考评方法。”很快,这套迎检方法在全国范围内得到推广,为全国物业管理行业的规范发展做出不小贡献。

不久,曹阳就做到了这家公司主管业务的总经理助理,这时他又琢磨起了新的事情,开始尝试为同行做起“物业管理顾问”,从现在物业管理顾问遍地开花的结果来看,这种超前意识是一个优秀领导者的必备素质。在曹阳心里,“不需要比别人超前多少,只需要比潮流早半步,就是先进,就能掌握先机”。

做得好,时间长了就一定会受到重用。很快,他就上调集团组建资产经营管理公司,并任总经理。通过有效的管理,接手的商业会所当年就实现了盈利,堪称业界榜样。在那里驰骋两年,他把商业物业搞得有声有色,效果很不错。

“住宅、写字楼、商业方面的物业管理工作都做遍了,每一项工作也都形成了相应的研究成果,我就又在思考新的事情了。”原来,曹阳更热衷于理论研究性的工作,而并非整天打转于这些具体的事务性工作中。“今天这个商家退租了,明天那个施工又影响了别的商家,后天又有租户进行违规操作了,每天处理矛盾,调解纠纷。”曹阳想,“有了这些具体管理的经验,研究起物业管理的问题来自会更得力”。喜欢探讨问题,做理论,关注前沿的他,再一次开始考虑转型。

2001年,曹阳放弃了每年30多万的收入,又重新“上岸”,来到了一家政府直属的专业培训机构,任教务部部长和教研室主任,每月工资5600元,还是个合同工。如果没有对研究工作的执着热爱,这种决定怕是难以做出的。但是,他又一次用事实昭示着这次转型的成功——由于出色的工作表现,入职仅半年的他,就被主管局正式调入,获得了事业编的身份。之后,他组建起国内第一家独立注册的专业研究机构——深圳物业管理研究所,他的第一个课题就申请并完成了国家建设部的甲级课题,最终形成了《深圳暂住人员住房问题的研究》一书,为我国住房保障制度提供了最基础的研究成果。卓越的成绩让他被很多业内人士所熟知。2005年,深圳市物业管理协会民间化改革,领导问他愿不愿意过来(过来就意味着又要放弃事业单位编制,重新“下海”),“我当时没想太多,就觉得协会民间化改革是一个大课题,值得研究和探索”。所以,他就来到了协会,作为常务副会长兼秘书长开始主持协会工作。这些年,他做了太多太多事情,为行业发展“献计献策”。今年初,他当选协会会长,开始了职业生涯的新阶段。

潜心研究,为行业建设“保驾护航”

曹阳说,十多年来,协会做了很多事情,他不仅是见证者,更是实践者。物业管理行业的确需要协的“呵护”,协会也必将为行业做出更多的贡献。曹阳从自己的独特视角,细细诠释着协会所做的那些“思考”和“探索”。

曹阳首先在行业自律方面做了大量的工作。虽然协会当时正经历着民间化改革,社会上甚至有个别协会有意和政府对着干,但是曹阳却提出了一个“双向服务、双向负责”的原则——为企业服务,也为政府服务;对企业负责,也对政府负责。“在这样高远的立意下,我们又提出了许多行业自律规范举措,其中最值得一提的就是‘业必归会’制度。因为业主选择物业公司是一个集体的消费行为,并不由个体的自由意志所左右。而且作为具有经济合同和委托合同双重性的物业合同,也不能随随便便解除。可以毫不夸张地说,物业公司掌管着业主一生当中的最大宗资产,如果这样的行业不严加监管,那社会的和谐将难以保障。”因此,“业必归会”制度顺利得到立法部门和市人大的认可。2008年,《深圳经济特区物业管理条例》颁布,规定深圳市物业服务企业应当加入深圳市物业管理协会。“这可谓是一个重要的创举,因为它不单单是为协会增加了会员,增添了权利,更是一个制度层面的创新和一次解放思想的典范,具有深远的意义。”曹阳这样解读。如此一来,所有的物业企业就都集中到了协会的管理下,协会通过规范市场、规范行为的努力,为促使企业提高服务起到了积极作用。

虽然物业企业得到了协会的规约,但物业公司的服务究竟做得好不好,说到底还是应该由业主说了算。可是业主作为个体是无法客观判断物业公司的服务品质的,他们拥有的至多就是“个体感受”。而将全体业主的感受集合在一起,就能说明问题了。为此,协会于2007年进行了“物业管理业主满意度深圳指数(即PMCSI)”研究工作,并于同年展开了年度行业的业主满意度测评工作。“通过抽样调查,我们搜集全体业主的看法,把‘业主满意度’做成了一个评判物业企业服务好坏的客观标准。而且,深圳指数是国内物业管理行业首次推出的业主满意度地方性测评方法,现在,深圳指数的应用范围在不断扩大,为政府、行业及社会评价和决策提供了可靠依据。”说到这里,曹阳的脸上有一种快乐在流动,这是他为行业做了有用的事情后,心里酣畅淋漓的痛快。

不仅如此,协会还不断加大维权力度,维护行业利益。随着政府和社会整体对物业管理的重视,政府认识到社会和谐的基础在于社区和谐,因此常常借力物管进行社会管理,可是却由于过度重用而忽略了另一个重点——物业公司无法完全代替政府行使职能。这种情况下,协会就会站出来,为物业企业进行维权,让企业做自己该做的事,拒绝政府的不合理要求。这样的工作协会已经做了太多。2010年,协会出面解决了参加全国物业管理师资格的考生只能在当地报名的问题,最终让考生能够在网上报名。2012年,针对物业小区消防值班岗位人员近5000元的高额培训费用,协会多次与公安消防监督部门协调,最终将收费标准降到了2600元,并且将全脱产一个月的要求协商为可网上学习只脱产10天。更值得一提的是,201 3年,深圳市市场监督管理局在进行电梯安全监管方式改革时,首提“使用管理者”和由物业公司承担“首负责任”的侵犯物业企业权益的思路,协会在多方沟通下,据理力争,最终使得该局发布的《深圳市电梯安全监管方式改革实施方案》取消了“使用管理者”的概念,也将指定物业企业承担的条款改为在电梯申报时按申报人确定的使用单位承担相应责任。此外,曹阳还带领协会做了很多维护行业权益的重要尝试,就不在此一一列举了。

近年来,协会一直在努力加速行业转型升级,促使行业做大做强。“这不仅是行业发展的需要,更是由整个社会的市场环境所决定的。”曹阳讲道,“物业行业要做大做强,需要协会这样一个组织进行协调管理,在企业转型升级的过程中,协会实际上就是一个促进者的角色。”现在,不管人们对于物业行业的转型升级认识是怎样的,比如很多物业企业在搞平台、搞商务、搞社区经济,等等。但是终归,它是属于转型升级的一个范畴。“那么,这个范畴,现在我们认为还有更多可挖掘的东西。比如,开发社区养老产业。现在市场上看起来是有两种养老方式,一种是机构养老,另一种就是居家养老。而我们中国人的特点比较适合也更认同于居家养老。而物业管理也恰好离这种需求最近,掌握的资源最丰富,所以要是把这一块开发好了,会很有发展空间的。而这也正是物业企业转型升级的范畴里边的,所以协会也在从这些方面做推进和助力的工作。”

时间一分一秒地滑过,他一件一件地讲,很详细,如数家珍。“您认为,今天的成绩应该归因于自己身上哪些优秀的品质?”面对这个问题,曹阳突然安静了下来,他想了好一会儿,才有点打结地说道,“也许是我‘爱琢磨’吧,总是会想尽办法把一个问题反复研究,最终吃透,那解决方案肯定也就跟着来了。”对工作谈论的浓墨重彩和对自己评价的轻描淡写,这巨大的反差瞬间让人感受到生命在这个个体身上的可爱安排,也同时让人体会到一种无法言传的敬仰。

面对未来,用新思路带领协会起跑

对于未来,曹阳心里有很多想法。协会将要怎么走下去,他的思路很清晰。“在协会接下来的发展战略上,我认为有几件事情是一定要去做的。”刚才一谈起自己就没话说的曹会长,这一会儿又侃侃而谈了。

第一件事情就是要兴办经营性实体。听到这句话,记者着实心里一抖,“咦,协会不是专注于研究和管理的一个组织吗?怎么要做企业做的事儿?”曹阳一笑,解释道,“协会自己不做企业,但是可以投资兴办实体,这是国家政策允许和支持的,现在看来更符合李克强总理‘大众创新、万众创业’的两创精神。我们作为股东去办公司,让下属公司进行企业运营,搞实体经济,获得收益。”“为什么要这么做?不是有企业上交的会费吗?”曹阳表示,自己可不想只在会费的框框里打转,他要做更多实事。“协会要充分发挥作用,就要有它应有的社会地位,要有优秀的人才储备,要有专业的职业内容。而这些都必须要有强大的实力做支撑和后盾。”他表示,传统的协会仅靠收取会费和培训费在会员身上寄生的方式很难达到他所说的上述目的,所以兴办实体,增强实力,利用本行业资源优势,搭建市场化服务平台,整合与物业行业有关的配套产业、产品供给需求和物业企业以及社区经济的生产性、消费性需求。此外还可搭建交流平台,形成围绕行业上下联系、内外衔接的环节经营模式,开发行业协会的自身利益。

投资做实业,的确让人耳目一新。协会除了做好行业自律、培训交流、桥梁纽带和会员维权等基本职能工作外,在行业前沿理论研究方面更要有突出的成绩,引领行业发展。曹阳坦言,除了做好基本工作外,他还计划在协会平台下再成立一个市场化程度更高的专业理论研究机构。协会原来的理论研究是协会组织、企业参与的松散型理论研究结构模式,这种模式虽说有一定的优势,但存在高端层次不够、深入程度不足、研究经费缺乏等众多问题,而这些问题毫无疑问地影响了行业理论研究工作的开展。因此,协会一定要投入一部分资金到研究工作中,建立高起点的专业研究机构,为深圳市物业管理行业创新发展不断提供理论研究成果和思想指导。

中国物业管理协会章程 篇3

第一章 总 则

第一条 本协会名称为“中国物业管理协会”，简称：“中国物协”。英文名称： CHINA PROPERTY MANAGEMENT INSTITUTE，缩写： CPMI。

第二条 本协会是全国从事物业管理和白蚁防治、房屋安全鉴定、物业维修资金管理工作的专业人士和单位自愿组成的全国性行业非营利性社会组织。

第三条 本协会的宗旨是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持和落实科学发展观，遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚；在我国社会主义市场经济条件下，团结、组织本会会员，坚持为政府决策服务，为行业与企业改革发展服务的“双向服务”方针，积极协助政府加强行业管理，传达、贯彻执行国家的法规与方针政策，及时反映广大会员企业的愿望和要求，在政府与企业之间发挥桥梁纽带作用。

第四条 本协会接受住房和城乡建设部、民政部的业务指导和监督管理。

第二章 业务范围

第六条 本协会的业务范围：

（一）深入开展行业调查研究，积极向政府部门反映行业、会员诉求，提出行业发展和立法等方面的意见和建议；

（二）积极参与相关法律法规、宏观调控和产业政策的研究制定，参与制订修订行业标准和行业发展规划、行业准入条件，完善行业管理，促进行业发展；

（三）围绕规范市场秩序，健全各项自律性管理制度，制定并组织实施行业职业道德准则，大力推动行业诚信建设，建立完善行业自律性管理约束机制，规范会员行为，协调会员关系，维护公平竞争的市场秩序；

（四）根据授权进行行业统计，掌握国内外行业发展动态，收集、发布行业信息；

（五）依照国家有关规定创办报刊和网站，开展法律、政策、技术、管理、市场等咨询服务；

（六）组织人才、技术、管理、法规等培训，帮助会员企业提高素质、增强创新能力、改善经营管理；

（七）参与行业资质认证、新技术和新产品鉴定及推广、事故认定等相关工作；

（八）受政府委托承办或根据市场和行业发展需要举办交易会、展览会等，为企业开拓市场创造条件；

（九）建立行业专家人才库，组织专家学者参加政府决策的前期调研、论证工作。组织开展学术交流，搜集、整理本行业最新科技动态和科研成果，促进行业技术进步，推动科技成果转化为生产力；

（十）建设行业对外交流服务平台，开展国内外经济技术交流与合作，联系相关国际组织，指导、规范和监督会员企业的对外交往活动；

（十一）政府部门委托的其他工作。

第三章 会 员

第七条 本协会的会员种类分为单位会员和个人会员两种。

（一）单位会员：具有独立的民事法人资格；从事物业经营管理、白蚁防治、房屋安全鉴定、物业维修资金管理及与其相关的企事业单位和地方社会团体，有关行业组织。

（二）个人会员：热心本行事业，并有一定实践经验，在业内具有一定影响力和知名度的职业经理人、专家、学者、社会知名人士或有关机构负责人。

第八条 申请加入本协会的会员，必须同时具备下列条件：

（一）拥护本协会的章程；

（二）有加入本协会的意愿；

（三）已取得一定的业绩并在业内具有一定的影响力。

第九条 会员入会的程序是：

（一）提交入会申请书；

（二）经会长办公会议讨论通过；

（三）由秘书处办理入会手续，发给会员证书。

第十条 会员享有下列权利：

（一）本协会的选举权、被选举权和表决权

（二）参加本协会的活动；

（三）获得本协会服务的优先权；

（四）对本协会工作的建议权和监督权；

（五）入会自愿、退会自由。

第十一条 会员履行下列义务：

（一）执行本协会的决议；

（二）维护本协会合法权益；

（三）完成本协会交办的工作；

（四）按规定交纳会费；

（五）向本协会反映情况，提供学术论文、调查报告、研究成果等有关资料；

（六）积极参加本协会组织的活动。

第十二条 会员退会应书面通知本协会，并交回会员证。

会员如果 1 年不交纳会费或不参加本协会活动的，视为自动退会。

第十三条 会员如有严重违反本协会章程的行为，经理事会或常务理事会表决通过，予以除名。

第四章 组织机构和负责人产生、罢免

第十四条 本协会的最高权力机构是会员代表大会，会员代表大会的职权是：

（一）制定和修改章程；

（二）选举和罢免理事；

（三）审议理事会的工作报告和财务报告；

（四）决定终止事宜；

（五）决定其他重大事宜。

第十五条 会员代表大会须有 2/3 以上的会员代表出席方能召开，其决议须经到会会员代表半数以上表决通过方能生效。

第十六条 会员代表大会每届 4 年。因特殊情况需提前或延期换届的须由理事会表决通过，报经住房和城乡建设部、民政部批准同意。但延期换届最长不超过 1 年。

第十七条 理事会是会员代表大会的执行机构，在闭会期间领导本协会开展日常工作，对会员代表大会负责。

理事会成员（个人会员除外）实行单位理事制。理事在任期内不能履行职责或工作调动以及其他原因需要更换时，经征得本会秘书处同意后，由所在单位另行推举理事人选。

第十八条 理事会的职权是：

（一）执行会员代表大会的决议；

（二）选举和罢免会长、副会长和秘书长；

（三）筹备召开会员代表大会；

（四）向会员代表大会报告工作和财务状况；

（五）决定会员的吸收或除名；

（六）决定设立或终止办事机构、分支机构、代表机构和实体机构；

（七）决定副秘书长、各机构主要负责人的聘任；

（八）领导本协会各机构开展工作；

（九）制定内部管理制度；

（十）决定其他重大事项。

第十九条 理事会须有 2/3 以上理事出席方能召开，其决议须经到会理事 2/3 以上表决通过方能生效。

第二十条 理事会至少每两年召开一次会议；情况特殊的，也可采用通讯形式召开。

第二十一条 本协会设立常务理事会。常务理事会由理事会选举产生，在理事会闭会期间行使第十八条第一、三、五、六、七、八、九项的职权，对理事会负责。

第二十二条 常务理事会须有 2/3 以上常务理事出席方能召开，其决议须经到会常务理事 2/3 以上表决通过方能生效。

第二十三条 常务理事会至少每年召开一次会议；遇有情况特殊也可采用通讯形式召开。

第二十四条 本会设会长 1 名、副会长若干名、秘书长 1 名，其产生和任免程序执行业务主管部门、社团登记管理机关和本章程的有关规定。

第二十五条 本协会的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件：

（一）坚持党的路线、方针、政策，政治素质好；

（二）本协会业务领域内有较大影响；

（三）会长、副会长最高任职年龄不超过 70 周岁，秘书长、副秘书长最高任职年龄不超过 65 周岁，秘书长为专职；

（四）身体健康，能坚持正常工作；

（五）未受过剥夺政治权利的刑事处罚；

（六）具有完全民事行为能力。

第二十六条 本协会会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的，须经理事会表决通过，报住房和城乡建设部审查并经民政部批准同意后，方可任职。

第二十七条 本协会会长、副会长、秘书长任期 4 年。会长、副会长、秘书长任期最长不得超过两届。因特殊情况需延长任期的，须经会员代表大会 2/3 以上会员代表通过，报建设部审查并经民政部批准后方可任职。

第二十八条 本协会法定代表人由会长担任，会长因故不能担任时，可授权委托副会长或秘书长担任。

本协会法定代表人不兼任其他团体的法定代表人。

第二十九条 本协会会长行使下列职权：

（一）召集和主持常务理事会；

（二）检查会员代表大会、常务理事会决议的落实情况；

（三）代表本协会签署有关重要文件。

第三十条 本协会秘书长行使下列职权：

（一）主持办事机构开展日常工作，组织实施工作计划；

（二）协调各分支机构、代表机构、实体机构开展工作；

（三）提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构主要负责人，交理事会或常务理事会决定；

（四）决定办事机构、代表机构、实体机构专职工作人员的聘用；

（五）处理其他日常事务。

第三十一条 秘书处是理事会的办事机构。秘书处由秘书长主持日常工作。秘书处可根据实际工作需要设立若干工作部。工作部由会长会议提议并报经理事会或常务理事会批准后设立。

第三十二条 为适应和推动业务工作开展，本协会可设置若干专业分支机构。

（一）专业分支机构是协会的组成部分，不具有法人资格，其法律责任由本协会承担。按照规定，各分支机构不再设立区域性分会或其他分支机构；

（二）专业分支机构的主要任务是围绕本协会的宗旨、业务范围和工作计划，针对本专业带有共性的问题开展活动，提出建议，推进工作；

（三）各分支机构应当在协会章程规定的范围内发展委员，开展活动。各分支机构发展的委员，均为本会正式会员，由协会统一制发会员证书。

（四）专业分支机构的设立，由会长办公会议提议并经理事会或常务理事会审议通过后，报上级主管部门批准。分支机构经专业委员会全体会议选举产生主任、副主任委员和若干常务委员，负责处理本专业分支机构的日常工作；

（五）专业分支机构应根据本章程制定工作规则，报经协会理事会或常务理事会批准后实施。专业分支机构的副主任委员以上人事安排、工作计划及重大活动，须事先报经协会理事会或常务理事会审定，并由协会秘书处负责协调。

（六）各分支机构的财务纳入协会统一管理，并根据协会的授权收取会费、接受资助，使用统一票据，设立单独帐户并代理财务账目。各分支机构应按向协会秘书处提交经费收支计划、财务预决算和财务审计报告。

第五章 资产管理、使用原则

第三十三条 本协会经费来源：

（一）会费；

（二）捐赠；

（三）政府资助；

（四）在核准的业务范围内开展活动或服务的收入；

（五）利息；

（六）其他合法收入。

第三十四条 本协会会员会费的标准与收取办法，经会员代表大会批准后执行。

第三十五条 本协会经费必须用于本章程规定的业务范围和事业的发展，不得在会员中分配。

第三十六条 本协会建立严格的财务管理制度，保证会计资料合法、真实、准确、完整。

第三十七条 本协会配备具有专业资格的会计人员。会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算，实行会计监督。会计人员调动工作或离职时，必须与接管人员办清手续。

第三十八条 本协会的资产管理必须执行国家规定的财务管理制度，接受会员代表大会和财政部门的监督。资产来源属于国家拨款或社会捐赠、资助的，必须接受审计机关的监督，并将有关情况以适当方式向社会公布。

第三十九条 本协会换届或更换法定代表人之前必须接受民政部和建设部组织的财务审计。

第四十条 本协会的资产，任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。

第四十一条 本协会专职工作人员的工资和保险、福利待遇，参照国家对事业单位的有关规定执行。

第六章 章程的修改程序

第四十二条 对本协会章程的修改，须经理事会表决通过后报会员代表大会审议。

第四十三条 本协会修改的章程，须在会员代表大会通过后 15 日内，经建设部同意，并报民政部核准后生效。

第七章 终止程序及终止后的财产处理

第四十四条 本协会完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注销的，由理事会或常务理事会提出终止动议。

第四十五条 本协会终止动议须经会员代表大会表决通过 , 并报建设部审查同意。

第四十六条 本协会终止前 , 须在住房和城乡建设部及有关部门指导下成立清算组织 , 清理债权债务 , 处理善后事宜。清算期间 , 不开展清算以外的活动。

第四十七条 本协会经民政部办理注销登记手续后即为终止。

第四十八条 本协会终止后的剩余财产 , 在住房和城乡建设部和民政部的监督下 , 按照国家有关规定 , 用于发展与本协会宗旨相关事宜。

第八章 附 则

第四十九条 本章程经 2010 年 6 月 26 日 会员代表大会表决通过。

第五十条 本章程的解释权属本协会理事会。

珠海市物业管理协会工作汇报 篇4

协会成立三年多来，在珠海市各级领导的关怀、支持、帮助、指导下，恪守协会宗旨，全面履行协会的基本职能，在实际运作过程中，不断探索和创新协会运作机制、运作方式，全心全意为社会服务、为政府服务、为会员服务，为规范和发展珠海市物业管理行业做了大量积极的工作，并取得了一定成绩。在二○○二年珠海市民政局组织的全市行业考评中名列前茅，被市民政局领导评价为：“协会运作比较规范，服务内容比较丰富”，并被评为2001-2002“珠海市优秀社团”。在2003年6月广东省民间组织管理局对全省行业协会的考察调研中，认为珠海市物业管理协会 “思路新颖，运作规范，比较符合国际惯例，对行业协会建设有启示作用”。

去年,协会还被珠海市香洲区人民政府评为社区文化建设先进单位。

第一部分 协会三年来的工作情况

一、基本概况

（一）协会成立的背景

二○○○年十月十五日是珠海物业管理行业值得纪念的日子，经过近两年酝酿并在反复磋商、协调下，珠海市物业管理协会正式挂牌成立，这标志着珠海市物业管理行业进入了一个崭新的发展阶段，物业管理企业从此有了自己的“家”。

早在一九九八年底，珠海市物业管理行业几个骨干企业中参加全国第一期物业管理经理培训班（深圳）的八名学员就发起了成立物业管理行业的倡议，并得到了许多物业管理企业的积极响应，成立协会的原因是基于如下行业发展的现状：

·珠海市物业管理起步早，于一九八五年诞生了第一家物业管理企业（华发物业管理公司），但由于政府对物业管理行业扶持力度、重视程度不够，使行业的发展步履艰难。整个行业发展缓慢、管理水平落后是当时的真实写照。业内人士把这一现象概括为“起了个大早，赶了个晚集”。珠海市物业管理行业要得到快速发展，需要有一个行业性组织协助政府加强行业管理，推动行业的健康发展。

·物业管理市场的全面开放，呼唤行业组织的诞生。一般来说，企业个体对社会组织的需要及依赖程度，取决于市场的开放程度。二○○○年正值中国加入WTO的前夕，可以预见物业管理行业将得到全面开放。为适应这一市场环境的变化，把分散的企业组建成一个行业“共同体”，以增强抵御市场风险的能力。

·政策环境和人文环境较差，亟需行业组织的出现。在二○○○年之前，珠海市仅仅出台了《珠海市住宅小区物业管理条例》（九七年一月一日实施），配套的政策、法规几乎是空白的，现有的法规也在很大程度上存在需要改进完善的地方；另一方面市民对物业管理的不理解或片面认识及消费意识淡薄，导致物业管理的发展缺乏群众基础，加上部分媒体的误导更使这一情况雪上加霜。改善物业管理政策环境与人文环境，仅靠单体企业各自的努力是无济于事的，需要行业组织发挥牵头、中坚的作用。

·物业管理企业素质参差不齐，良莠并存。珠海市当时有物业管理企业151家，其中临时资质约占企业总数的35％。不少物业管理企业制度不健全、员工队伍素质低、管理服务不规范，物业管理纠纷层出不穷，市民投诉、求助等每月高达上百起，物业管理成为当时珠海市社会各界广泛关注的热点。

面对上述问题，成立物业管理协会的呼声越来越高，在上级主管部门的支持下，珠海市物业管理协会顺应历史的发展和市场经济的需要应用而生，它是市场经济的产物，也是行业发展的必然结果。

（二）协会的性质与宗旨

1、协会性质：以珠海市从事物业管理的企业、个人为主体，依照有关法律、法规自发、自愿成立的地方行业性民间组织，是纯民办的具有法人资格的非营利性社会团体。

2、协会宗旨：遵守国家法律、法规和政策，遵守社会道德风尚，坚持为政府决策服务、为社会进步服务、为行业改革发展服务的方针，团结、组织本会会员，发挥政府与企业之间的桥梁、纽带作用。进行行业自律管理，规范行业执业行为，维护会员的合法权益，保障行业公平、公正的市场秩序，推动珠海市物业管理行业的稳定、健康发展。

（三）协会基本情况

协会现有会员57家，其中单位会员55家、个人会员2名。单位会员中一级物业管理资质企业2家、二级物业管理资质企业4家、三级物业管理资质企业近80家，管理物业面积1600万平方米，占珠海市物业管理总面积的62％。

二、与国际惯例接轨，建立行业协会运行新模式

（一）运作模式

本协会的运作模式可概括为：自办自愿、经费自筹；多向服务、利益共享；多边协作、规范自律。

1、自办自愿、经费自筹：珠海市物业管理协会是一个经济型协会，其成立的目的是根据国家法律与协会内部规约，为会员、社会、政府提供多向服务和协调会员的行为，以推动区域性行业的健康发展。在我国当前经济转型期间，政府对微观职能的收缩，恰好为协会的产生与发挥其作用创造了空间。协会的产生是由于市场经济的发展和行业自身发展需要的结果，完全是出于企业自发行为，会员入会采取自愿原则，协会的成立、运作，没向政府伸手要一分钱，由协会通过合法途径筹措经费。

2、多向服务、利益共享：协会的最基本职能是“服务”，其服务的对象与方向主要有三方面：一是向政府提供服务，内容包括行业信息的收集与统计分析、提供政府决策咨询、宣传政府的政策、法规、架设政府与企业之间的桥梁，提供上传下达服务，服务的性质是有偿服务与无偿服务相结合，我们明确提出“政府花钱买服务”的观点，并得到相关政府主管部门领导的认同；二是向社会提供服务，内容包括为市民提供物业管理信息、政策、法规咨询、处理市民求助、投诉、加强舆论导向，引导市民建立正确的消费观和创造市场需求；三是为会员提供服务，内容包括行业信息交流、开展理论与业务研究并提供研究成果，开展从业人员业务培训和从业资格考试，开展行业之间、企业之间的广泛交流与合作等。

3、多边协作、规范自律：多边协作主要是体现在政府与协会建立协作关系，跨地区、跨行业的协会之间建立协作关系，协会内部企业之间建立协作关系，协作的内容函括资源共享、优势互补、经验交流、“多向服务”（指政府与协会之间、协会与协会之间、企业与企业之间）；规范自律主要体现在制定行规行约，规范执业行为，维护市场公平、公正竞争秩序，维护行业和会员的合法权益。

（二）机构创新

协会的组织机构设置目前国内外均无统一模式，一般根据协会的性质、任务、职能而设。本协会的机构设置的总原则是精干、高效、一专多能。实行会长领导下的分工负责制，会员大会是协会的最高权力机构，理事会是大会的执行机构，常务理事是理事会的常设机构。

本协会在机构设置上的创新，主要体现在：为加强与政府的沟通与协作，增设了名誉会长、名誉副会长、协会高级顾问；为提高协会办事效率采取直线职能制；为精简机构，减少协会运作经费开支，采取业余职务与专职人员相结合，除常设机构--协会秘书处4个工作人员外，其余协会领导都是无薪岗位；为充分履行协会的专业职能，设立了专业委员会；为强化协会的自律职能和维权职能，设立了监督委员会和法律咨询处。

（三）制度创新

协会的制度创新是本协会的重要特色之一，制度创新的核心是转变协会的内部运作机制。本协会的运作机制是：“垂直领导、民主决策；独立自主、自负盈亏；自我约束、自我完善；自我提高、自我发展”。

1、垂直领导、民主决策：是协会的决策机制，日常事务由协会常设机构人员在会长、秘书长的直接领导下处理；重大问题实行民主决策，按问题的性质、种类、涉及面大小等因素，决定分别提交常务理事会、理事会、会员大会讨论决定。

2、独立自主、自负盈亏：是协会的经营管理机制，协会是纯民办社团组织，不依附于任何一个政府部门或企业，完全按自己的章程与意愿运作，不受任何干扰；协会的经费取之于民，用之于民，政府无任何经济上的扶持，实行自负盈亏、自我积累。

3、自我约束、自我完善：是协会的自律机制，其功能是通过制订行规行约并进行公开监督，对违规违约的人和事进行处理，监督并敦促会员诚信经营，营造行业内良好的市场经济秩序。

4、自我提高，自我发展：是协会的发展机制，通过协会的良好运作，建立协会良好的公信力与社会形象，不断壮大协会的会员队伍和提高会员的整体素质，使协会步入健康持续发展的轨道。

（四）职能创新

随着物业管理市场的开放、中国加入WTO，置身于市场经济的物业管理企业需要有自己的行业组织，这是毫无疑问的，关键是这个协会是干什么的，能干什么？本协会成立三年来，不断摸索协会职能转变的新途径。

通过实践，我们认识到在协会工作中如何突显“服务”这一核心职能才是做好协会各项工作的基础。

本协会的基本职能如下：

1、协助政府宣传、贯彻执行有关法律、法规、政策；

2、向政府提供行业咨询、决策咨询服务；

3、协助政府开展行业调研与统计工作，提供信息服务；

4、协助政府组织、指导、推广物业管理科技成果，推动行业科技进步；

5、向政府反映企业呼声、传达政府意见、发挥政府与企业的桥梁与纽带作用；

6、制定行规行约、行业标准与业务规范并监督实施，建立行业诚信记录与评价制度，提高行业整体良好形象；

7、依法维护会员合法权益；

8、协调、沟通会员之间的关系，为会员之间沟通创造便捷条件；

9、维护市场秩序，促进行业内公平、公正竞争；

10、向会员提供服务：

·信息服务；

·国际、国内交流服务；

·咨询服务；

·培训服务；

·推广服务；

·理论与先进技术、经验服务；

·法律支援服务；

·行业评估论证、业务技能资质考核；

·其他服务。

11、向社会提供与行业相关的服务。

三、全面履行协会职能，推动行业健康发展

协会成立三年多来，紧紧围绕协会宗旨和牢牢把握“服务”方向，在全体理事、会员的共同努力下，开展了大量的、卓有成效的工作，充分发挥了“桥梁”、“纽带”作用和“会员之家”的作用。

（一）当好政府参谋，提供高效服务

1、参与物业管理地方法规的建设。先后参与了《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》、《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》、《珠海市城区住宅小区物业分级参考标准》、《香洲区城区小区业主委员会成立程序暂行规定》、《珠海市物业管理维修基金管理暂行办法》、《珠海市物业管理项目招投标暂行规定》的论证、讨论和修改工作，广泛收集会员单位的意见，并积极向政府有关部门反映，为构建我市物业管理法律框架发挥了应有的作用。

2、参加物业管理示范小区（大厦）复评。协会派出专家小组协助市物业管理部门对全市物业管理示范小区（大厦）进行复检、考评，对受检小区提出整改意见。

3、参与政府对城中村的整合改造。为街道办招投标提供专业咨询，帮助制订、修改招标书，有力地推动了小区整合的市场化进程，受到有关部门的赞赏。

4、参与住宅小区用电移交工作。派出行业专家参加住宅小区居民用电移交调研，落实城区居民用电抄表到户，解决居民用电电费过高问题，协助政府完成了一项实事工程。

5、协会分别于二○○一年、二○○二年广泛开展行业内各企业情况的调研与统计工作，为政府提供了大量的有价值的统计资料，为政府制定地方性政策、政府职能转型、制定城市管理改革方案等提供专业咨询和决策依据。

6、协助政府宣传、贯彻法规和政策。协会利用行业组织的优势，主动与《珠海特区报》、《珠海晚报》、珠海电视台等新闻媒体合作，开办《物业管理之窗》等宣传栏目，宣传国家和地方物业管理法规、政策，宣传先进的物业管理理念，介绍先进企业的经验、引导市民建立正确的消费观，为宣传、贯彻政府的法规、政策发挥了重要的作用。

7、积极向政府反映会员与百姓的呼声。协会成立三年多来。利用各种渠道，反映会员与百姓的呼声。如向政府积极反映用电、用水移交问题，促成了城区大部分住宅小区居民用电逐步移交给供电部门管理；向政府反映小区公共用电管理问题，促成了政府颁布公共用电分摊办法，向政府反映业主委员会成立与运作中存在问题，促成了香洲区政府出台《业主委员会成立程序暂行办法》；向政府反映《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》存在的问题，促成了市法制局颁发该办法的《解释》文件和部分小区的行政批复；多次向政府呼吁建立物业维修基金、规范物业管理招投标，促成了制定配套法规的进程，等等。

（二）以会员为中心，提供全方位服务。

为会员服务是协会的基本职能和中心工作。为了做好这一工作，我们制定了常务理事联系会员制度，明确提出“以会员为中心”的协会工作新理念，并在协会经费开支上，向服务会员倾斜，在工作措施上，把为会员服务列入最重要的议事日程。

1、大力开展行业培训，提高从业人员素质。先后举办《物业管理企业经理培训班》、《物业管理档案资料员实操培训班》，有一千二百多人参加培训并取得各类岗位合格证书。此外，我们适应企业需要，量身定做，由协会专家上门为企业培训员工，也收到了良好的效果。

2、组织行业交流，推动行业发展。两年来，共接待中国物协组织的全国考察团及厦门、合肥、南京、青岛、昆明、广州、深圳、衡阳、武汉、新疆、长沙、无锡、烟台等省市考察人员800余人次。也组织本市5批65人次赴青岛、大连、杭州、乌鲁木齐登第考察学习。通过与国内同行交流，吸取了同行的先进管理手段和服务理念，提升了珠海物业管理服务水平。

3、积极维护行业和会员的合法权益。特别是对涉及全行业利益的一些棘手问题，由行业协会出面与政府有关部门协调，依据政策法规，争取公平、公正解决。如2001年城区管理收费定级中，对个别领导提出的“珠海市物业管理收费标准要比周围城市低10％”的观点，协会采集了不同物管项目的成本核算样本数据提供物价部门参考，为最后保本微利的收费标准作了最大的努力。又如，对政府计生部门把计划生育工作强行摊派给物业公司的做法也向政府反映了协会的意见。在国家六部委联合整顿保安队伍时，与市治安大队商量，妥善解决了物业管理小区治安防范人员的出路问题，在保障行业合法权益方面尽了协会最大努力。此外，协会还为个别会员单位的合法权益受到损害时，协会积极从中斡旋、协调，如在小区收费定级过程中，个别业主委员会不按政策规定，有意压低物业管理收费标准，协会领导多次参与宣传政策和解释工作，维护了会员的合法权益。

4、努力为企业排忧解难。帮助会员单位排解困难是协会应尽的职责，协会领导不厌其烦走访企业，多次参加会员单位的调研和调解工作帮助企业内部整改，找政府及有关部门协调，化解业主与物业公司的矛盾等。

5、牵线搭桥，提供中介服务。我们根据行业特点和企业需要，为引导社会优势资源进入行业服务领域做了一些探索和尝试。如协助台湾普洛尔纯净水公司在凤凰花园和迎宾广场两个小区推广管道纯净水试点；介绍中国电信在小区设立电信代办点；组织企业到海岛部队招聘人才；介绍中大物业管理大专班和昆明市物业管理学校毕业生到企业实习工作等。

这些尝试，探索了协会开展中介服务、争取各方多赢局面的新路子。

（三）致力行业基础建设，推动行业整体水平提高。

1、开展行业理论的研讨

2001年10月，在协会周年庆典之际，成功举办了“珠海市物业管理现状及发展对策研讨会”建设部、兄弟省市领导及专家学者200人出席了会议；二○○三年七月与澳门物业管理业商会共同举办了：“珠澳社区物业管理专业研讨会”两地同行进行了广泛的交流，并发表了二十多篇论文。

2、创办《珠海物业管理》刊物

以刊物周年庆典为契机创办的《珠海物业管理》杂志，是协会对外宣传的窗口，会员交流的园地，联结政府和社会的纽带。已出六期，约二十余万字，二百多幅图片。去年还增出一期“珠海物业管理通讯”。杂志在反映行业动态，宣传政策法规，探讨行业理论，指导物业管理实践方面发挥了积极作用。

3、大力宣传推广物业管理理念和先进技术。

协会主动与报社、电台等新闻媒体沟通，根据不同时期物业管理热点问题，多次在珠海电视台做节目，在报纸上开辟专栏，广泛宣传正确的物管理念，逐步改变了新闻媒体在报道物业管理行业时“市民投诉”一边倒的现象，提高了业主的物业消费意识和会员单位的执业水平，对宣传协会、宣传行业起到了积极作用。二年多来，为推进行业科技进步，协会积极推广先进技术和科技成果。如与软件公司合作、开发、推广物业管理服务软件，协助一些有条件的会员推广小区智能化管理系统，建立物业管理互连网络、推介物业管理服务先进装备，推广小区生态环境技术，这些活动，对提高行业服务科技含量，提高物业管理水平发挥了主要作用。

4、主动承担这会责任，塑造行业形象。物业管理与社会公众联系密切，实践中我们坚持用“三个代表”的思想，倡导会员企业把经济效益与社会效益、环境效益结合起来，积极参与社区精神文明建设，参与社会公共事务，参加社会公益事业。协会还积极为市民提供无偿咨询服务，赠送相关资料，调解有关矛盾，提供维权援助。

（四）开展行业自律，规范行业行为

首先是教育、监督会员依法经营、规范服务，利用协会宣传阵地和各种场合，反复教育、督促会员单位依法经营，主动调查市民反映的投诉问题，纠正个别会员单位的违规行为。如二○○二年，有一家会员单位的不正当的承诺和低于成本的价格等手法，私下与某些业主委员会成员谈判，意图“挖墙角”、“抢地盘”。协会领导意识到这是扰乱市场秩序的严重错误行为，对该会员提出了严重警告和批评，制止了违反行业道德、违规行为。第二是建立会员单位诚信记录和诚信评价制度。协会组织资质管理，从业人年持证上岗检查，对检查工作中发现的问题及时督促整改；对行业内信誉好的企业给予记录归档，出具优良诚信证明。在二○○二年六月，配合全国整顿房地产市场，与主管部门一道研究制订整顿方案，提出“物业管理行业整治若干意见”，并向全市同行发出诚信经营《倡议书》，协同主管部门，调查全市各小区资质管理情况，查处了无资质经营、管理混乱等违规现象。第三是制定《会员公约（征求意见稿）》，规范行业的执业行为，推动行业职业道德的建设。

四、协会目前面临的主要问题

珠海市物业管理协会经过三年多的运作，虽然做了大量的工作，但也无可避免地存在着一些亟需解决的问题。归纳起来，主要有如下两方面的问题：

（一）协会生存与发展的环境与机制有待改善

1、管理体制的问题。进入上世纪九十年代，政府把大多数专业经济部门转为经济实体、行业协会、中介服务组织，并日益成为政府改革的明确目标。党的十四届五中全会就决定“把专业经济管理部门逐步改组为不具有政府职能的经济实体，或改为国家授权经营国有资产的单位和自律性行业管理组织”。但是，时至今日，行业协会的作用及其生存、发展未能引起政府的高度重视。管理机制上还没取得实质性的制度创新，“大政府小社会”的传统格局依然得以维持。

2、政府对协会功能的认识仍存在误区。目前一些地方政府对行业协会功能的认识较为狭窄，认为行业协会的作用仅仅是行业自律的组织，有的甚至把成立行业协会当作政府相关部门的“点缀”；另一方面，有些地方性行业协会又被政府作为政府职能的一种延伸，协会的功能被扭曲，阻碍了行业组织的健康发展。

3、行业协会的功能与政府经济部门的互补、互动关系不明确。行业协会从经济治理角度分析，其是行业内部的一种“治理”组织，其“治理”机制不仅在欧洲和日本，甚至在美国的经济部门治理中发挥着愈来愈重要的作用。行业组织长期发展起来的信息能力和协调能力所形成的组织网络的规模经济和外部经济是一把“双刃剑”：它既有节约会员交易成本、降低市场不确定性和增强行业整体竞争能力的优势，当管理不当时，又有阻碍竞争，增加社会成本的劣势。因此，如何使协会扬长避短，在充分发挥行业协会功能的同时，又使其“治理”作用与社会、政府互动、互补，这是当前急需研究解决的问题。

4、政府对行业的管理仍然缺乏市场经济机制。主要存在二方面的问题：一是对市场的过分干预；二是按照中央和国家的指示精神，政府经济部门的许多职能应逐步转移到行业协会，如行业评估、资质审查、人员培训等等，虽然近年来，在这方面已取得了一些进步，但总的来说，是在政府患得患失的推动下和行业组织小规模艰难探索与实践中取得的。

5、政府无偿使用协会服务。首先是政府对协会服务的有偿性缺乏认识，甚至把协会作为政府部门的一种辅助“工具”，可以呼之则来，挥之则去。按照国际惯例，一般政府经济部门应向行业协会购买服务，政府与协会的关系完全按市场经济的规律确定。

（二）协会自身建设有待加强

1、协会自身制度建设滞后。协会的规范化运作离不开规章制度的约束，目前协会在制度建设上存在的主要缺陷有：协会章程内容不完善、运作制度不完整、行业自律制度未健全、协会工作人员的业绩缺少应有的考核与奖罚等。

2、协会与会员的联系沟通不够。协会的领导与常设机构在与会员沟通上，未能形成一种制度，尤其是缺少经常性的深入会员单位调查研究。

3、行业组织发展缓慢。珠海市从事物业管理的企业目前有170多家，加入协会的仅有55家，占总数的32％。虽然没入会的企业大多数为临时资质企业或小型企业，但如此之多的企业游离于协会之外，不利于行业的自律管理与规范发展。

4、行业自律力度不够。随着物业管理市场化进程的推进，招投标中的过度竞争已初露端倪，盲目压价，低价接盘的现象屡有发生。但行业自律还停留在口头上，还没有形成一种自律机制。

5、服务工作要进一步深化和提高。特别是要加强对普通会员的服务，改变开展活动不多的现象。工作人员要牢固树立为会员服务的思想，提高专业素质，改进服务手段，真正为行业、为企业办好事、办实事。

6、地方行业协会与国家和省协会的联系不够。国家、省协会要通过有效的渠道指导地方协会的工作开展。同时，地方协会的主要负责人要加入省协会的常务理事会，通过这样的渠道，共同对地区性行业工作进行探讨和研究。

7、协会的信息管理缺乏高效、先进的手段。目前本协会由于资金与人才的缺乏，行业信息的管理仍然停留在较原始的水平上，尚未建立计算机服务平台等先进的信息管理手段，制约了协会信息服务作用的发挥。

8、协会对协调会员之间的关系协调力度不够。如何把会员凝聚成行业利益的共同体，还须做大量的协调工作。目前会员之间各自为政、分头行事的现象十分普遍，不利于提高行业的整体形象与市场竞争力。

第二部分 珠海市物业管理协会的发展思考

珠海市物业管理协会经过三年的运作，已呈现出良好的发展趋势及强劲的生命力。但这些成绩的取得，仅仅是协会发展的一个“序曲”。协会在今后的发展中应秉承以下总体思路,即:坚持党的四项基本原则，全面贯彻“三个代表”的重要思想，按照党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中关于“按市场化原则规范和发展各类行业协会”的要求、在行业主管部门的指导下，以规范发展为目标，以贯彻《物业管理条例》为重点，以创新为动力，以服务为手段，紧紧围绕提高物业管理服务水平这个中心，齐心协力，扎实工作，坚定不移地推进珠海市物业管理业的健康发展。为此,在巩固现有工作的基础上,进一步加强下列工作:

一是坚定不移地贯彻落实《物业管理条例》。《条例》是物业管理的基本依据，是规范参与各方权利、义务、行为的准则，是促进物业管理可持续发展的根本保证。落实《条例》是一项长期任务。我会已把2○○4年定位为宣传调研年，就是要大力做好《条例》的宣传工作，做到家喻户晓，人人皆知，从根本上提高市民的物业消费意识和正确维权意识，改善行业的外部发展环境。要把落实条例和落实相关配套法规、示范文本结合起来，扎扎实实、一步一个脚印地把条例落到实处。要把学习条例知识作为从业人员继续教育的必修课，有计划有针对性地组织从业人员资格认证和实操培训，改善从业人员素质结构，提高服务管理水准。要把学习贯彻条例与规范相关主体行为结合起来，促进业主委的建设，帮助他们提高政策水平和业务水平，共同维护行业的健康发展。

二是坚持独立自主的办会方向。行业协会是市场经济的产物，是国家经济管理体制改革、政府职能转移的产物，因此，行业协会必须遵循市场化、规范化发展原则。在自觉接受政府主管部门的指导,争取政府主管部门的支持的同时,坚持协会的民办特色。不能希冀政府在经济上扶持，要学会在市场中生存；不能利用政府职能转移的机会来强化协会权力，要靠自立自强来争取协会的地位；不套用行政管理的手法来处理协会内部事务，要以诚立会，以信立会，民主决策，取信会员，真正把协会办成会员之“家”。

三是完善服务型自律型管理机制。行业协会是大家自愿结成的社团组织，“自律、发展、协调、互助、服务、交流、调解和制衡”是协会的基本职能。我们对行业的管理不能靠行政命令，不能拿“官脸”、沾“官气”、打“官腔”，要以专业见长，以服务取胜。要以自律管理，信誉管理，道德防线，市场成本，利益机制来求得内部的协调和统一，在充满人性化的管理中实现会员的互动多赢。

四是进一步强化深化服务职能。代表会员、服务会员始终是协会工作的重中之重。服务工作不能停留在为会员排解具体困难的层面上，更要注重维护行业的整体利益，维护会员的长远利益，解决好事关全局的带普遍性问题，为整个行业服务，起到解决一个，受益一片的效果，真正发挥行业协会规划引领行业健康发展的领头羊作用。

五是走开拓创新、固本强会的发展之路。发展是硬道理，创新是原动力。协会的工作也要敢于大胆创新，走前人未走过的路,一切妨碍发展的思想观念都要坚决突破，一切束缚发展的做法和规定都要坚决改变，一切影响发展的体制弊端都要坚决革除，以新求变，以变强会。

在服务方式上，要由无偿服务向有偿为主、无偿为辅过渡。协会不是纯公益的慈善机构，是靠会员的会费作支撑,一概无偿服务，既不符市场经济法则，又侵犯了会员的利益，也不利于协会的长期发展。一定要内外有别，区别对待。

珠海市物业管理协会在实际的工作运作中得到了广大会员单位及有关单位的大力支持。相信在未来的日子里，在政府主管部门和行业主管部门及同行的指导下，协会将充分发挥民间行业组织的功能，为促进本行业的发展而做出更大贡献。

物业协会发言稿 篇5

尊敬的海淀区建委、房管局领导，各位会员代表：

大家好！我代表协会秘书处就协会自2008年7月成立至今的主要工作向全体会员进行报告。

一、积极参与“平安奥运”活动，成绩显著

协会成立后，恰逢奥运盛会召开，我区物业管理企业和全国人民一起欢庆盛会，同时担负了保证奥运安全、为奥运服务的重大职责；广大物业管理企业以高度的政治责任感和特别能战斗的气概，以科学管理与实干精神相结合，出色的完成了上级交给我们的工作任务，受到了上级的表扬和广大业主的赞誉。

协会在此期间，为贯彻“平安奥运”活动做出了自己的贡献，主要工作包括号召并要求会员单位按照上级有关要求出色完成安全奥运任务，收集会员单位在奥运期间的突出业绩和实战经验，并反馈到上级单位。

我会会员单位北京华润物业管理有限公司、北京金隅物业管理有限责任公司、北京房修一物业管理有限公司、北京中湾智地物业管理有限公司，响应北京市建委的号召，参与了国家体育场奥运期间物业服务应急支援工作，积极投入人力、物力，做好各项准备工作，因工作显著，得到上级单位的表扬。

刚刚结束的“海淀区2008年物业工作暨奥运服务保障总结表彰

大会”，其中获得海淀区建委奥运先进集体和先进个人表彰的单位，我协会会员单位占很大比例。

二、完善协会制度，规范内部管理

海淀物协是一个企业自治的行业组织，既有群众团体的性质，又要符合企业自治管理的要求。完善协会各项规章和制度，是规范内部管理的首要工作。协会成立后，依照各相关法规，由协会秘书处起草，报经常务理事会审议，协会先后建立了《安全责任制度》《公章管理制度》《公文管理制度》《财务管理制度》等多项制度，并落实予以实施。

由于协会属于非盈利社团组织，执行的《民间非营利组织财务制度》与一般企业执行的会计制度有较大区别，经秘书处选聘，报经常务理事会通过，协会自2008年10月起聘请北京中宣育会计师事务所负责协会日常财务管理。该会计师事务所是北京市民政局指定《民间非营利组织财务制度》培训单位，有着多年代理行业协会账务的工作经验。

三、积极征询行业领导意见，确立协会发展方向

积极与行业主管领导保持沟通，征询行业领导对行业发展的指导意见，并以此进一步明确协会主体发展方向，为协会今后工作开展提供佐证。2008年10月上旬，协会邀请市区行业管理机关领导：北京市建委物业处处长赵诚、副处长安玉霞；物业指导中心主任于良、副主任王颖；海淀区建委副主任贺捷，物业科科长陈宝兴到会，对我协会发展做指示。各位领导在会上肯定了我去物业管理协会建会宗旨，对我协会成立给予了高度评价。赵诚处长指出：海淀区物业管理协会先走了一步，方向是对的，要号召北京市各区县向海淀区学习，成立物业管理协会。此外，与会领导还就协会建立提出了诸多建议和意见，为我会工作开展从主体上给予指导，使我们更加坚定了协会工作宗旨和发展方向。

四、建设网站和内部刊物，扩大宣传

协会网站是介绍协会基本情况，宣传会员企业，发布行业资讯，协会通知通告、协会论坛等内容组成。现网站基本栏目和基础资料已准备完毕，网页设计完成，并已于2008年11月中旬开始试运行，网址为。欢迎广大会员单位登陆，并提出建议和意见。

协会内部刊物定名为“海淀物业”，计划初期为双月刊，视稿件量逐步调整出刊周期。刊物主要栏目有：行业动态、特别报道、专题研讨、警示录、会员风采、政策导航、学习的平台等。刊物计划面向会员单位、主管机关领导、其它地区行业协会、业界同行等，一方面是协会内部交流学习的平台，另一方面是协会对外宣传，树立形象的窗口。

借此机会，号召广大会员单位积极向协会网站和刊物投稿，共同努力，把我们海淀物协的园地——网站和会刊建设好。

五、扩大对外联系交流

协会秘书处在协会正式成立后，先后向全国发出“北京市海淀区物业管理协会成立联系函”近50份，接到来自各省市物业协会的贺信和工作联系函多封。四川省物业管理协会还慕名与我协会联系，来我会员单位参观学习。十二月份协会将组织会员至广东、海南参观交流，得到了广东省物业管理协会和海南省物业管理协会的大力支持，积极为我们联系参观项目等。通过业界之间的联系，我们不但可以与全国同行互相学习，掌握行业发展动向，把握发展大局，还有助于促进我区企业发展。行业间交流和联系工作，将是协会秘书处的一项长期工作，我们将不断加大行业交流的广度和深度。

六、协会第一届常务理事会第一次会议通报

2008年11月5日协会第一届常务理事会第一次会议召开，会议主要通报了协会成立后的主要工作、协会网站和会刊的筹备情况、海淀物业年会组织方案；审议并通过了协会各项规章制度以及2008财务收支状况的报告；讨论并通过了2008年11月/12月工作计划及分工、2009年主要工作目标及分工。

七、接受建委委托，组织海淀区2008评优工作

我协会受海淀区建设委员会委托，负责组织本评优项目初评和复验工作。在此项工作中，我会邀请专家15人，并对专家进行评审专业培训后，与海淀区建委工作人员一起组成5个考评组，先后对8个国优复验项目、33个市优复验项目、2个国优初评项目、14个市优初评项目进行了评审，评审结果已经过海淀区建委物业科确

认，报至北京市建委物业处。

八、自2008年5月筹备期至2008年11月底，协会共有会员单位116个。

奥运会后，协会的主要工作是基础建设工作和宣传、培训、外联等准备工作，会员招募工作放缓。随着协会各项活动的顺利开展，将逐步加强会员招募工作。

协会和秘书处的工作得到了各会员单位，特别是常务理事单位、理事单位的支持与帮助，使协会工作在半年里有声有色的开展起来。现在协会各方面工作，有些已经展开，有些尚在开展过程中，有些还在启动准备阶段，这些工作很多属于常规和常设工作，需要持续不断的投入人力和物力保持并不断提高各项工作的水平，这样才能使协会工作走在全区物业管理工作的前列，成为全区物业管理行业的龙头和排头兵。

借此机会，对给予协会工作大力支持的海淀区建委领导，各会员单位、理事、常务理事单位表示感谢！也对协会工作中的不足之处表示歉意，协会秘书处一定会不断努力，持续改进！

报告完毕。

海淀区物业管理协会秘书处