物业小区用电安全管理

物业小区用电安全管理（精选9篇）

物业小区用电安全管理 篇1

尊敬的各位业主：

进入夏季，风干物燥，是火灾高发期为了您和他人的人身和财产安全，请您注意夏季防火。请全体业主和管家服务中心一起，共同做好防火安全工作。

一。 在使用家用电器时，请注意安全，不要违章用电，特别是不要私接电源电线，增加用电负荷，定时检查户内配电箱元器件使用状况;

二。 请不要在非吸烟区吸烟，不要乱扔烟头，离开时请务必将烟头熄灭;

三。 离开室内时，请务必关好水、电、气阀门开关，特别是节假日;

四。 为了您和他人的安全，请不要占用消防通道，不得封闭防火门，以免妨碍消防通道的正常使用;

五。 如业主在进行房屋装修时，装修现场需按要求配备一定数量的灭火器，不得擅自改动或者破坏消防设施器材等，确保装修期间和后期使用时的消防安全;

六。 公共区域的配备的消防设施时大家的安全的.保障，请不要擅自取走使用。如发现消防设施设备损坏和遗失，请立即通知管家服务中心;

七。 如果业主发现室内有火情、火苗的，请及时拨打119和及时通知管家服务中心。请熟悉楼内的的消防疏散通道，如有紧急情况，切勿惊慌，请听从指挥，有序撤离;

八。 如管家中心、社区、消防部门举行的消防演习，请积极配合参与，认真学习消防器材的使用

管家服务中心将竭诚为您服务，如有疑问请致电您的区域管家，或者拨打：

一区：XX 15555 二区：XX 189***

物业小区用电安全管理 篇2

本文所说的小区, 专指民用领域, 大专院校、机关大院、住宅小区、商业楼栋等。这些小区的用电具有以下相同特点:以综合用电负荷为主, 用电规律不明显, 负荷投入随意性大, 综合控制能力较弱, 用户节能意识差别较大。由于有这些特点的存在, 相应节能的空间也比较大。据笔者多年的数据对照分析, 在用电管理与服务中, 节能工作是否在其中落实到位, 能产生20%~30%的用电量区别, 一个每年水电费总额在百万元以上的单位, 每年能产生20万元以上的节能效益, 将此比例以社会为基数衡量, 是一个巨大的数字, 因此, 该领域的节能工作于国于民都很有必要性。

2 该领域节能工作相对薄弱的原因

谈到节能工作, 许多人很容易联想到国家的节能政策和先进的节能产品, 而往往忽略了自身力量, 如果说国家的节能政策是关系到准不准用的问题, 节能产品是关系到用什么的问题, 那么用电管理与服务环节的节能则是关系到怎么用的问题。这个问题往往被忽视, 有以下几个方面的原因:

2.1 集体的无意识

住户用电可以全额回收, 单位用电被计入成本, 随手节能效率不大。这些电力消耗中哪些是正常消耗, 哪些是可以被节约下来的, 没有明显的分界线, 造成一种人人都可以大谈节约, 却又人人都在浪费的情况。

2.2 用电管理部门的失位

该领域的用电管理部门, 由于组织设计方面的原因, 往往以用电管理与物业服务为重, 节能管理为轻。

2.3 节能工作缺乏良性引导

由于用电管理是一项专业性较强的工作, 一般用户即便有节能的意识, 往往也没有太多节能的措施, 特别是不完善的节能措施与使用方便相矛盾时, 节能终究要向使用方便低头。使用矛盾导致高能耗的原因在于缺乏节能良性引导系统, 用户在面临矛盾时找不到解决办法。

3 实施节能工作的具体措施

3.1 扎实做好数据收集与分析工作

只有通过完善的数据收集与分析, 才能从中发现问题, 也才能在实施节能措施后, 准确评估节能效益。要做好数据收集与分析工作, 应做到以下几点:

(1) 数据收集要全面。总用电数据与分用电数据之和要基本一致, 用水数据亦是如此, 数据包括总量、峰值、低谷值、周数据、月数据、年数据。数据收集一旦开始就不要中断, 连续完整的数据, 是有效分析的基础。

(2) 分析数据要细致。总数据、分类数据、数据变化都要能找到形成的原因, 一旦存在不能完全解释清楚的原因, 就要一查到底。负荷组成情况、典型负荷特点、决定因素负荷特点、大波动率负荷特点、气候变化对负荷的影响程度、消费习惯对负荷的影响变化等等数据的组成原因, 都要在实际工作中摸索清楚, 这些数据既有一定的普遍性, 又有每个小区不同的特殊性, 数据分析者既要具备专业的用电管理素质, 又要非常熟悉所在小区的用电情况。

(3) 查找问题要分门别类。通过对连续完整数据的分析, 能比较完整地反映出小区的用电状况, 在对数据定性时要分门别类, 明显异常的数据, 要迅速查找原因;所占比重较大的单方向用途数据, 要考虑实施节能的办法;波动率较大的数据, 要从使用环节降低波动影响;根据使用规律应有正常波动, 但波动明显小于预计值的, 要查找使用过程中的浪费。

(4) 解决问题要有韧性。从数据分析中发现问题, 往往只是发现了问题的方向, 而具体问题往往具有复杂性, 比较普遍的情况是问题找到了, 但简单解决将与方便使用相冲突, 完善解决又需要较大的投入, 这就要求用电管理者具有解决问题的韧性, 要尽可能优化解决方案, 并对方案进行效益评估。一年内可收回投资的方案可大胆实施, 2~3年才能收回投资的方案, 要量力而行, 3年以上才能收回投资的方案, 要择机而行, 等外部环境发生有利变化可以降低综合实施成本时实行。

(5) 节能方案实施后应进行数据跟踪, 反馈分析。节能工作在理论与实践环节具有一定差别, 拟定的解决方案在实施后也可能产生效益偏差, 实施节能方案后, 应对数据继续进行跟踪分析, 对节能效果进行测评, 如没有达到预计的节能效果, 要继续查找原因并调整解决, 直至达到理想效果为止。

3.2 系统优化是节能工作的首要环节

因为基数大, 所以系统节能的效益也大。好的系统是支撑节能工作的基础, 因此, 系统优化是节能工作的首要环节, 具体可从以下环节着手:

(1) 配电间尽可能在供电区域中心位置, 可以减少线损。

(2) 供电线路严格按照安全载流量配置, 不要超负荷使用, 否则在线损和维修投入方面都不经济。

(3) 变压器电压档位就低不就高, 在照明负荷高于动力负荷的情况下, 电压偏高就是浪费。

(4) 多台变压器的单位, 在无空调负荷时, 要考虑提高配电系统并网支持能力, 减少变压器投入, 降低空载损耗。

(5) 优化大面积、大负荷、用电时间长的的负荷。大面积的负荷考虑使用节能产品并减少配置量, 大负荷设备建立严格的使用制度, 用电时间长的负荷采用投入节能产品和优化使用时间相结合。

(6) 排除优化误区。系统优化是一项需要持之以恒的工作, 没有不可以优化的位置, 不要人为制造误区, 有时即便是刚完成节能改造的位置, 仍然存在优化的空间。

3.3 节水工作是节能工作的重要组成部分

在节能工作中一定要将节水工作作为重要组成部分。节水工作的数据分析与节电相类似, 重在分表之和与总表数据是否相符, 500吨以上的不相符肯定有漏点存在;非用水高峰时段水表转速高同样有漏点存在;地面潮湿、水管异响、非正常排水量的水流等都是漏点的征兆。

3.4 空调能耗是必须控制的部分

随着人们生活水平的提高, 空调能耗正成为日常工作和生活用电的重要组成部分, 也是节能工作必须要控制的部分。空调重在规范使用, 需要制度建设与硬件设施相配套, 严格控制空调启动的气候条件、温度设定, 以及控温制度保证。在硬件配套环节, 可通过能耗的变化情况监控使用是否存在浪费;安装电源专线控制违规投入。

3.5 用电习惯的调整是节能宣传重点

大部分用户并非没有节能观念, 但往往不知道从何着手。节能宣传是引导用户节能的重要措施, 应在小区内通过节能讲座、节能比赛、节能宣传刊物、节能指导等多种方式, 提高用户的节能意识, 帮助用户节能。

3.6 在更新换代中采用节能产品是设施优化的必然趋势

小区物业收费管理系统 篇3

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

文明小区小区物业管理方案 篇4

目 录

一、项目概况

二、物业管理内容

三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于西经十路与西纬十路的交汇处。

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理 我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境管理 环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理 6.1住户装修管理

在物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、物业管理模式

居住在社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施 3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

1、服务中心组织机构 1.1物业管理公司组织机构图

2、公共管理制度

2.1停车场管理须知

A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。

C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。2.3宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；

C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；

D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。

2.4绿化管理须知

A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。

C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度（各岗位职责）

3．1物业处经理岗位职责

A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作； B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；

C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；

D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见； F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作； G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作； 3．2经理助理岗位职责

A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关； B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结； C.负责对本中心员工各类考核；

D.向管理处经理提交各岗位用人计划；

E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；

F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；

G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；

H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进； I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况； 3．3环境管理部主管岗位职责

A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；

B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；

C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率； D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作； E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。

F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作； G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．4保安部主管岗位职责 A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；

B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；

C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；

H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。3．5工程维修部主管职责

A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实； B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训； C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购； D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作； E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；

F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；

G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤； H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．

6、服务中心主管职责

A、熟悉物业管理有关法规政策；

B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；

C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；

D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；

E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；

F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。

4、人员配置和人员的素质要求

物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）

鄂尔多斯市东胜区金煜物业管理有限责任公司

物业小区管理规约 篇5

为加强城市艺墅小区的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本规约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让所拥有物业时，必须遵守政府有关物业管理方面的法规政策的规定。

二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、我们委托物业服务企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业服务企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业服务企业的各项管理工作。

五、业主和物业使用人对物业服务企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业服务企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。

六、我们要加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守《天津市住宅室内装饰装修管理办法》，要事先到物业服务企业办理有关手续。物业服务企业对装修房屋活动进行指导和监督，如业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不纠正的，物业服务企业可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会或送交有关行政管理部门依法处理。对于业主装修产生的各种建筑垃圾，必须由其清理。

八、业主如委托物业服务企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维护、养护，应支付相应费用（保修期以内的除外）。

九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，十、与其他非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本管理规约和物业管理规定，并承担连带责任。

十一、在本物业范围内，不得有下列行为：

1、擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

3、占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

4、损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

5、随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

6、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

7、践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；

8、在公共场所、道路两侧乱设摊点；

9、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、、乱挂、设立广告牌；

10、随意停放车辆；

11、聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

12、违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

13、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

十二、根据政府有关规定禁止安装境外卫星接收器。

十三、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

十四、按规定交纳物业服务企业应收取的各项费用，如不及时交纳，则处以每日千分之五的滞纳金。无故连续三个月拒不交者，依法由物业服务企业追究其责任。

十五、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。

十六、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

十七、如有违反以上行为者，依照国家有关法律法规处理，严重者移交司法部门处理。

十八、未成年人如有违反以上规定，其责任由其监护人承担。

物业小区安全管理制度 篇6

一、24小时值班制度：

1、保安员分早、中、晚三班制，实行24小时全天候值班制度。

2、保安员上岗前必须着统一制服，佩带规定装备和工牌。

3、上岗时要认真检查设备设施，认真做好“四防”（防火、防盗、防爆炸、防破坏）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并报上级主管领导，确保小区安全。

4、熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要有敏锐的目光，注意发现可疑人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

5、爱护设备设施公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，熟悉掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。

6、坚守岗位，提高警惕，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且做好记录，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。

7、遇有紧急突发性重大事情，要及时向班长或主管领导请示报告。

8、严格执行交接班制度。

9、积极向客户宣传遵纪守法和消防安全等治安防范措施。

二、车辆管理：

1、在小区地下车库内有停车位的车主，必须持有管理处发放的停车卡，并凭卡出入小区。

2、凡无私家车位停车证得车辆，一律不得在私家车位泊停。

3、进入小区内停放的车辆，必须停放在规划的车位内。停车通道、消

防通道及非停车位禁止停车。

4、外来车辆，按零停收取停车费。

5、凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆，严禁驶入住园区。

6、车辆停放后，驾驶员必须自觉锁好车门，关好车窗，并保持车位清洁卫生。

7、车管员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必须追究交接双方的责任.三、应急管理

（一）发生火警时的应急措施详见《消防应急预案》。

（二）执勤中遇到抢劫的处理；在执勤中遇到有公开使用暴力或其他(打、杂、抢）手段，情形掠夺或砸坏公司和客户财务违法犯罪行为时要切实履行安全管理职责，立即进行处理。

1、迅速制止犯罪。要保持镇静设法制服罪犯，并应立即发出信号，着急附近的保安员和群众支持。

2、若在小区内遇到犯罪分子抢劫应立即通知关闭大门。若罪犯逃跑又追不上时，要看清人数和衣着、面貌、身高等外貌特征，所用的交通工具及其他标志等，并及时报告管理处和公安机关。

3、有固定现场的，要保护好现场，若要运动过程中作案，没有固定现场的，对犯罪嫌疑人遗留的物品，作案工具等，应当用钳子、镊子、或其他工具提取，然后放在白纸内妥善保管，交公安机关处理。切记不可

将保安人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物品上。

4、访问目击群众，收集发生劫案的情况，提供给公安机关，在公安人员未勘察现场或现场勘察完毕之前，不能离开。

5、事主或在现场群众如有受伤的，要尽快送往医院治疗，并迅速报告公安机关。

（三）发现业主（租户）醉酒滋事或精神病人闯入安全管理目标的处置；醉酒者或精神病人失去了正常的理智，处于不能自控的状态，很容易造成伤害，当班保安员的处置方法是：

1、劝说或阻燃让其尽快离开安全管理目标范围。

2、采取控制和监护措施的同时，及时同时醉酒者、精神病人的家属或工作单位，让他们派人领会。

3、醉酒者或精神病人有危害安全管理目标或社会安全的行为，和强制送交公安部门处理。

（四）执勤中发现可疑分子的处置；保安员在执勤中如发现有神色慌张、行为诡秘的可疑人员时，应采取如下措施：

1、报告当班班长和管理处，并向其他区域执勤保安员发出信号。特殊情况还需要向公安部门报告。

2、严密跟踪观察，暗中监视，防止其进行破坏或犯罪活动

3、发现与公安机关通缉的在逃人员体貌特征相似者，或经盘问漏洞百出、形迹可疑者，可采取措施将其带往公安机关查处。

（五）执勤中发现业主（租户）斗殴时的处置；当班保安员在安全管理区域内发现业主（租户）打架、斗殴事件时必须采取如下措施：

1、用心劝导双方离开现场，缓解矛盾。却能认定属于违反《治安管理条例》行为或犯罪行为的，应及时报告公安机关，或将行为人扭送公安机关处理。

2、提高警惕，防止坏人利用混乱之机进行破坏或偷窃活动。

3、却说围观群众离开，确保安全管理区域的正常秩序。

4、协助公安人员勘察打斗现场，收缴斗殴器械，辨认为首分子。

（六）客户发生刑事或治安案件时的处置；

1、值班保安员应迅速报告当班班长和管理处，管理处应尽快向公安机关报案，及时报告公司安全部。

2、当班保安员应根据具体情况，采取相应方法保护现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场，影响证据的收集。

3、抓紧时机向发现人或周围群众了解案件和事故的发生、发现的经过，收集群众的反应和议论，了解更多的情况

那个认真做好记录。

4、向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。

中科天伦物业管理有限公司

大河庄苑安保部

小区智能化物业管理概述 篇7

住宅小区智能化是社会经济发展的需要。所谓智能化是将建筑、设备、运行服务及管理等要素进行综合优化,使其发挥多功能、高效益和高舒适性的住宅建筑和运营模式。人们对住宅智能化的要求大致体现以下几个方面:a)高度安全性的要求,包括防火、防盗、防爆、防泄漏等;b)舒适的物质环境和物理环境;c)先进的通讯设施与完备的信息处理终端设备;d)家用电器与设备的自动化、遥控化、综合化及智能化控制;e)资源使用及支付方式的网络化、智能化f)家庭化工作方式的需求。

1 小区安全防范子系统

1.1 监控报警联动装置

在小区出入口设置门岗,同时在小区的出入口,单元进出口,主要路段、围墙绿化带及停车场安装监控摄像机,通过电动云台对镜头的控制,完成小区的全方位监控。监控机房值班人员24小时值班,并可24小时录像存储,提供录像证据。周界防范报警采用红外线探测器,通过信息传输网络和控制设备相连,一旦发生非法越界行为,红外对射报警探头会立即报警联动周边摄像机跟踪摄像,并自动启动录像机录像,通过画面,值班人员可以随时切换到所观察的每个画面,显示出报警的时间和位置,管理人员可及时采取相应的措施。

1.2 电子巡更管理系统

为了强化安全防范功能,小区设有电子巡更管理系统,在小区相应的位置设置巡更签到器,规定保安人员的巡更路线和时间,保安人员配带签到器巡逻,控制中心的电子地图上就显示出配带签到器的保安人员的位置。保安人员在规定的时间内,按照规定的路线完成巡逻任务。当巡逻人员没有[收稿日期]2011-10-08

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[作者简介]张宝风,女,山西屯留人,太原理工大学毕业,建筑经济师。

按规定的时间到达规定的地点巡逻,控制中心即有声光报警信号,控制中心即可查询其所在位置,并用对讲机与其联络,指挥其行动,亦可处理突发事件。

1.3 住户报警与对讲防盗门控

户内安全防范系统主要包括门铃对讲系统和室内防灾探测报警单元。对讲系统主要由单元门口主机,住户室内分机、电控门锁、电源等组成。住户可根据与来客的对话了解对方,确定是否开门,防盗作用非常明显。对讲系统的单元主机纳入小区管理网络,来客在呼叫住户的同时,信号已传到管理网主机。户机上增加紧急呼叫按钮,可直接与管理中心联系,便于值班人员及时了解和处理所发生的情况。户内防灾探测报警系统是用于防盗、防灾、防可燃气体泄漏,紧急求救等。在住户窗内安装碎玻探测器,在卧室和客厅内安装烟感探头和紧急求救按钮,在厨房内安装煤气泄漏报警器,在卫生间内安装紧急求救按钮,发生事故时,除自动报警外,住户可通过紧急按钮向中心发出求救信号。住户不在家时,当发生盗警、火警、煤气泄漏等异常情况时,住宅内的声光报警系统启动,并经过管理中心向布防时所设的传呼、手机及电话号码发出信息,通知业主本人,与此同时信号传递到管理中心,在管理中心的屏幕上可显示出发生报警的具体楼号、房间,并可知道是哪一类报警,通知相关人员赶赴现场及时处理。

2 信息管理子系统

2.1 远程抄收与管理IC卡

自动计量收费系统主要配置的设备有电子测量表、数据采集机、计量管理机等,用几根总线挂接用户的计量表,并与数据采集机相连,通过采集机传输至三表计量管理机。工作人员可直接通过系统统计、核算,并将系统与银行联网,定期通过银行系统在住户的交费卡上扣取费用,同时住户也可以通过系统查看自己交费及帐户的情况,免去了抄表、收费对住户的打扰,也减轻了管理人员的劳动强度。

2.2 车辆出入与停车管理

对进出小区的车辆管理,分为小区常住户和临时车辆。常住户的车辆有固定车位,车主备有物业部门发放的感应或IC通行卡。该IC卡所储存的信息在发卡受权时,也同时寄存在中心管理计算机中,当常住户车辆出入时,读卡机识别判断有效卡并发出信息控制道闸,车辆通过地感应线圈后,管理系统发出信息,通过结束,控制道闸落下,恢复原状。临时进出的车辆,购买一次性车辆通行卡方可通行,卡和车必须对应,否则出口处不得放行。

2.3 供电设备监控

电气监控主要设置高、低压进线开关,低压出线开关的状态监控、电流、电压、用电量的监测和监控,变压器的温度显示及超温报警。

小区照明采用光、电自动控制系统,光线暗时,光电开关自动开启。

2.4 紧急广播与背景音乐系统

在小区的公共空间设置背景音乐,背景音乐能掩盖噪声,并创造一种轻松和谐的气氛,使人感到轻松和舒适。背景音乐和广播系统共用一套系统,正常时播放背景音乐,也可作为物业广播,遇到紧急情况时,可切换到紧急广播,紧急广播有优先权。

3 信息网络子系统

网络时代,人类日益渴求智能化、信息化的家居生活,小区的计算机网络布线系统能满足灵活应用的要求,即在任何一个信息插座上都能连接不同类型的终端,既能满足现在通信技术的应用,又能满足未来通信技术的发展。小区通过这个系统承载各种宽带业务,将信息高速公路延升至小区家庭,为用户提供多种服务,用户在家中即可享用VOD、高速上网等小区服务、休闲娱乐。

3.1 综合布线概述

结构化综合布线系统,可以通过一次布线工程提供各种语音、数据、图像或视频通信系统的通信线路。

设备间设置在小区物业部,由设备间向各建筑物敷设多模光缆,在每栋楼内设配线间,再由配线间把电缆引至各单元配线架,最后由每栋楼的各单元配线架敷设至各层用户信息插座。

3.2 综合布线系统和设备的连接

a)与电话系统之间的连接:建筑物内直拔外线电话(或专线线路上通信设备)与综合布线系统之间的连接,是由当地电话局直拔外线引入建筑物后,经配线架外侧上保安装置和经各配线架上几次交叉跳接后,构成直拔外线电话的线路。

b)与计算机网络系统之间的连接:计算机与综合布线系统之间的连接,是先在计算机终端扩展槽上插上带有RJ45插孔的网卡,然后再用一条两端配有RJ45插头的线缆,分别插在网卡的插孔和布线系统信息出线盒的插孔上,并在主配线架上与楼层配线架上进行交叉连接或直接连接后,就可与其他计算机设备构成计算机网络系统。

不同的局域网络间网络的互联,采用路由器或网络交换器等,加上在主配线架相应的跳接,即可灵活方便地进行网络交换。

c)与监控电视系统之间的连接:采用综合布线系统中非屏蔽双绞线缆为链路以及采用视频信号,控制信号适配器与监视部分,控制室部分的监控电子设备匹配相连后,构成各摄像机及解码器与监控室控制切换,设备之间采用综合布线系统进行通讯监控电视系统。

3.3 有线电视系统

CATV系统由前端、干线传输和用户分配三个部分组成。

前端部分包括电视接收天线、频道放大器、频率变换器、自播节目设备、卫星电视接收设备、导频信号发生器、调制器、混合器以及连接线缆等部件。

小区共用一个前端,把前端接收处理、混合后的电视信号传输给用户分配系统。

用户分配是CATV系统的最后部分,干线经过放大器、分配器、分支器至各用户电视插座。每户设两个电视插座。

整套CATV系统不仅可以接收电视台发送的节日,还可接收卫星电视节目和自办节目。

摘要：通过对智能化运营模式的论述,揭示出小区智能化建设的必要性。

小区自治解不了物业管理难题 篇8

6月29日，一个名叫“北京三自品格社区服务中心”的公司在工商部门注册成功，这个公司是海淀区品阁小区为实现业主自治而专门注册成立的，小区148户业主都是这个公司的股东。虽然品阁小区在物业管理方式上开创了一条新路，但是有关人士表示，品阁经验对于解决北京物业管理难题的可借鉴之处非常有限。

品阁经验目前无法推广

虽然“北京三自品格社区服务中心”刚刚才在工商局注册成功，但事实上从2006年12月5日起，就开始在社区服务中心的带领下进行自治。之所以定名为“三自”，指的就是“自愿、自律、自管”。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治，在北京尚属首创。

品阁是海淀区一个建筑面积仅2.5万平米的社区。由于和业主的矛盾长期无法调和，北京品阁小区的物业公司去年9月撤走，于是小区的148户业主自己成立了公司，自己管理自己。

北京业主委员会协会申办委员会召集人之一张大宪表示，对于中小型社区，进行业主自治管理不失为一种可行的创新，目前北京实行自治管理的小区只此一家，可以看作是一个有益的“试点”。

不过，品阁小区的自治经验是否具有可复制性，还有待时间检验，而其本身是否能长期运作下去也是一个未知数。品阁小区面积较小、业主人数也少，比较容易沟通，容易做决定。由于是自治，业主都把小区的事当成自己的事，“三自”总经理邵里庭说，“虽然聘请的人员少了，但很多业主都乐意义务帮工。比如前些时候修建金鱼池，小区业主就踊跃上阵，没从外面招一个工人就给修好了。”

天下没有免费的午餐，业主省了钱，但是付出了劳动和时间，只是成本发生了转换，劳动成本和时间成本提高而降低金钱成本，不是市场主流。如果是上千户的小区，这种靠业主热情参与来节省金钱成本的方式，必然要付出业主更多的劳动和时间成本，操作起来会有很大难度，尤其是在大多数小区没有业委会的情况下，这些小区还要考虑成立业委会才能在考虑其他事情，目前看来，品阁的自治经验还不具备普遍推广的意义。

无独有偶，同样在七月份，北京市出台的一项新规定，虽然开创了一条物业管理的新路，但与品阁小区物业管理实行自治的情况有些类似，同样没有被业主们报以希望。

物业招标 换汤不换药

7月9日，北京市建委宣布，从7月起，北京市2万平方米以上的住宅项目，开发企业要按《物业管理条例》，聘请有资质的物业企业，并对2万平方米以上的住宅项目前期物业进行招投标。

7月19日，光大家园业委会主任陈兵很干脆的告诉记者“这个规定不会起作用”，因为“这两年开发商对前期物业的安排上基本上也是按照招投标来做的，但并没有解决物业管理混乱的问题。但是，可以肯定的是，这里边一定存在着违标现象。”

小区物业管理规约 篇9

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规制定本规约。

第二条本规约由业主大会通过，全体业主和物业使用人须自觉遵守。

第二章业主的共有权

第三条 本物业小区内物业的基本情况

物业名称：恒信·沁园春小区

座落位置： 潍坊市经济区永兴街399号

物业类型： 商住

建筑面积： 约40000平方米

建筑物区域四至：东至新华路西至祥瑞家园，南至永兴街北至济青高速公路，土地面积约27000平方米。

第四条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

（一）住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等；

（二）住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、供电线路、照明、暖气管路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

（三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。

第三章物业使用原则

第五条 为维护业主的共同利益，经业主大会同意，可授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：

（一）根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）以批评、规劝、公告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。

第六条物业服务收费采取包干方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交

纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极履行交纳物业服务费用的义务。对无正当理由拒缴物业费的业主或物业使用人，业主委员会可以授权物业服务机构在物业区域内显著位置公布欠费情况或采取其它措施。

第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第八条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第九条业主应按规划用途使用物业。因特殊情况需要改变物业规划用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第十条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会，并交纳一定装修押金给物业服务企业或业主委员会。装修押金在装修完工后，经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第十一条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。装饰装修施工时间为早8:00至12:00、下午2:00至6:00，其他时间不得施工。

第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十五条业主及物业使用人使用扶梯、共有部位和共有设施，应遵守本物业小区扶梯、共有部位和共有设施的使用管理规定。

第十六条本物业小区内行驶和停放车辆，应遵守本物业小区的车辆行驶和停车规则。

占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会或业主委员会综合考虑确定。

车位场地使用费由业主委员会代表全体业主收取和管理，也可委托物业服务企业收取。车位场地使用费属于全体业主共有并按政府有关规定使用和公示。

业主对汽车有看管要求的，应当另行约定。

第十七条本物业小区内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）擅自改建、占用物业共有部分；

（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施；

（五）未经业主大会同意及有关政府部门批准，擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；

（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（八）排放有毒、有害物质；

（九）乱抛垃圾，高空抛物；

（十）发出超过规定标准的环境噪声；

（十一）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第十八条业主和物业使用人在本物业小区内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

（一）随时清理饲养动物在公共场所的大小便；

（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人；

（三）不得因喧叫妨碍他人休息。

第四章物业的维修养护

第十九条业主应当按照国家有关规定交纳维修资金。专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。维修资金使用须经相关联专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意方可使用。

第二十条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合同或租赁合同签订之日起五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业时应交清物业费及其它费用，并按要求提供缴纳维修资金的相关证明。出租物业时，业主承担物业费连带责任。

第二十一条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第五章违约责任

第二十五条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十六条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第六章附则

第二十七条本规约所称物业的专有部分，是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间及相关设施设备。本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第二十八条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

第二十九条本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会会议补充，补充内容是本规约的组成部分。

本规约经第一届业主大会会议表决通过之日起生效。

第三十条本规约业主各执1份，业主委员会保存3份，有关部门、街道办事处、社区居民委员会各1份。

潍坊市恒信·沁园春小区业主大会筹备组