小区物业维修管理制度

小区物业维修管理制度（推荐8篇）

小区物业维修管理制度 篇1

关于印发《云浮市房屋物业专项维修资金管理暂行规定》的通知

云房[2008]28号

各县（市）房管局，房地产开发公司，物业管理公司：

经云浮市法制局审定，现将《云浮市房屋物业专项维修资金管理暂行规定》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请迳向市物业与白蚁防治管理所反映。

2008年7月25日

云浮市房屋物业专项维修资金管理暂行规定

第一章 总则

第一条 为加强房屋物业共用部位共用设施设备维修资金的管理，建立健全房屋维修保障机制，维护权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本暂行规定。

第二条 市区范围内的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主（范围包括：商品房、售后公有住房住宅、经济适用住房、安居房、拆迁补偿安置房等），其共用部位共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金）的收集、管理和使用，均适用本暂行规定。

本暂行规定维修资金的含义是指物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行维修和更新、改造等所需储存的资金。

第三条 本暂行规定所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本暂行规定所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 市房产管理局是物业专项维修资金的行政主管部门，负责维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。

第五条 凡商品房、售后公有住房住宅等相关物业出售后都应建立物业共用部位、共用设施设备维修资金。

第六条 维修资金归全体业主所有，实行统一缴存、专户存储专款专用、业主决策、政府行政主管部门监管的原则。

市房产管理局指定代管银行承办维修资金业务，接受市财政、审计等有关部门的检查和监督。

第二章 资金缴存

第七条 商品房建设单位在办理房屋预售合同登记备案时，应向行政主管部门提交维修资金的缴存方案。

第八条 建设单位出售物业时，应在售楼处明示缴存维修资金的方式、比例、构成、总数，并向购房者作出书面告知。

第九条 维修资金具体缴存主体及标准按以下规定执行：

（一）缴交主体 我市物业专项维修资金的缴交主体分两个时间段确定：

1、在1998年10月 1日《广东省物业管理条例》实施后核发商品房预售许可证的物业（含至今未销售的物业），购房者与建设单位在 2003年 8月31日国务院《物业管理条例》实施前签订物业买卖合同，且建设单位与购房者未约定物业专项维修资金由购房者交纳的，缴交主体为建设单位。

2、在 1998年9月30日《广东省物业管理条例》实施前核发商品房预售许可证或者购房者与建设单位在2003年9月 1日国务院《物业管理条例》实施后签订物业买卖合同的物业，缴交主体为业主。

（二）缴交标准

1、建设部、财政部第165号《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”经调查目前当地住宅建筑安装工程成本造价每平方米为800元。因此，我市首期物业专项维修资金按住宅（含别墅）建筑面积30元／M2的比例缴存首期物业专项维修资金，（按建设部、财政部第165号文规定标准最低点的75%为起缴点）以后视乎情况再作相应调整。建设单位缴交首期物业专项维修资金不足物业总投资1.5%的，建设单位应按照规定缴纳；由业主缴交首期物业专项维修资金不足购房款1.5%的，购房者应按照规定缴纳。

2、批准预售两年内未售出的物业由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积 30元／M2的比例将首期维修资金存入指定银行专户；建设单位可在售出物业时向购房人收回结余的维 修资金。

3、已出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

第十条 维修资金的缴交方式和时限：

（一）缴交主体为建设单位的，由建设单位按规定标准在规定限期内将物业专项维修资金存入到指定的银行专户。

（二）缴交主体为业主的，由业主自行到指定的银行缴交物业专项维修资金，相应的业主委员会或物业服务企业应督促业主按规定缴交物业专项维修资金。

（三）购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月l 日后的，购房者应在办理收楼手续前按规定标准缴交物业专项维修资金，建设单位应负责督促业主在办理收楼手续前缴清物业专项维修资金，并将缴交物业专项维修资金作为业主收楼条件之一。

（四）已售公有住房的业主应当将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起三十日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

（五）过去由建设单位代收的维修资金，应当自本暂行规定实施之日起三十日内将收取的维修资金缴存到指定的代管银行。

第十一条 维修资金的续筹应当遵循下列原则：

（一）一个物业区域或一幢房屋的维修资金余额不足首期维修资金30％时，业主大会应当再次筹集维修资金。具体续筹工作由业主委员会组织实施。

（二）续筹维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会讨论通过，续筹资金应及时缴存到指定代管银行。

第十二条 建设单位、购房者在办理产权登记时，须提供维修资金缴存凭证。

第三章 资金管理

第十三条 维修资金应当在银行专户存储，专款专用，严禁挪作他用。

第十四条 维修资金的帐务管理遵守下列原则：

（一）维修资金由行政主管部门名称在银行设置一级帐户，以各物业小区（大厦）的名称设置二级帐户，以小区内每幢楼房设置三级帐户，以缴交维修资金的业主或对应房号设置四级帐户核算管理。

（二）维修资金自存入维修资金专户之日起，按人民银行规定的利率计息，利息净收益计入四级帐户，转作维修资金滚存使用和管理。

（三）代管银行应当每月向行政主管部门提供维修资金帐户对帐单。

（四）银行收取物业专项维修资金后，出具缴款凭证，业主在拿到自己的物业专项维修资金存折后，可随时到指定银行的营业网点柜台查询余额。

第十五条 业主转让房屋时，应当结清欠缴的房屋维修资金，该房屋结余的维修资金随房屋所有权同时过户。

第十六条 因拆迁、自然灾害或其他原因造成原房屋灭失的，业主可持相关证明向代管银行提取其维修资金个人帐户中的余额，并办理帐户注销手续。

第十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，主要用于补充维修资金，业主大会另行决定用途的除外。

第四章 资金使用

第十八条 维修资金申请使用的程序：

（一）实施物业管理的小区，业主委员会成立前，原则上不得使用维修资金。如确需使用的，由区域受益业主代表委托物业服务企业填写《云浮市物业专项维修资金使用申请表》（附件1）及《云浮市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》（附件2），同时提供维修项目经费预算方案和经区域受益业主专有部分占建筑总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上业主同意的证明，在物业区域内公示5日，签名业主无异议的，报行政主管部门登记备案。

（二）实施物业管理的小区，业主委员会成立后，维修资金的使用由业主委员会委托物业服务企业填写《云浮市物业专项维修资金使用申请表》及《云浮市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》，同时提供维修项目经费预算方案和经区域受益业主专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意的证明，由业主委员会签名并加盖公章后，在物业区域内公示5日，签名业主无异议的，报行政主管部门登记备案。

（三）既没有实施物业管理同时亦没有成立业主委员会的小区，维修资金的使用，应由区域受益业主代表填写《云浮市物业专项维修资金使用申请表》及《云浮市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》，上报行政主管部门，并由业主代表委托施工单位组织维修。施工单位提供的维修项目经费预算方案和经区域受益业主专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意的证明，在物业区域内公示5日，签名业主无异议的，报行政主管部门登记备案。

（四）物业专项维修资金使用的分摊，应当遵循责任人和受益人相一致的原则。

（五）房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，如不及时维修将严重影响公共安全、业主或他人人身财产安全时，业主委员会或物业管理企业应立即组织抢修，并在物业小区内进行公示，办理相关使用手续，报行政主管部门备案。

如物业管理企业不及时组织维修，行政主管部门可组织强制抢修，所需费用由相应受益业主分摊。

第十九条 物业共用部位共用设施设备维修后，受益业主应根据竣工结算按国家、省的有关规定进行维修资金分摊，并在物业区域内进行公示。

第二十条 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的维修养护费用，不得从房屋维修资金中列支。

第二十一条 物业管理区域内属于公共事业等专业部门应依法承担其负责管理的道路、供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备维修养护所发生的费用。

第五章 法律责任

第二十二条 业主或使用人、物业服务企业、开发建设单位之间就维修资金发生纠纷的，当事人可以通过行政主管部门协商、协调解决；当事人也可以直接向人民法院起诉。

第二十三条 违反本暂行规定，挪用维修资金的，按国务院《物业管理条例》第六十三条规定处罚。

第二十四条 物业管理部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊，不依法履行监督管理职责的，由所在单位或上级行政主管部门按有关规定给予行政处分，给业主造成损失的，应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十五条 县（市、区）维修资金的收集、管理和使用参照本暂行规定执行。

第二十六条 本暂行规定由云浮市房产管理局负责解释。

第二十七条 本规定自公布之日起颁布施行。

小区物业维修管理制度 篇2

1.1 物业服务企业理念定位不清

物业服务既是一个管理过程, 更是一种实践服务理念的过程。物业管理的对象是物业, 包括建筑物、附属的设施设备、相关场地等;而服务对象是人, 受雇于业主, 服务于业主, 这就必须坚持业主主导原则。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清, 以管理者自居, 管理及服务方式缺乏人性化, 导致了工作单一, 服务质量下降, 甚至纠纷不断。

1.2 物业服务企业人员综合素质有待提升

部分企业为降低运行成本, 低薪聘请文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗, 这样使得物业服务的内容及形式只能停留在简单的卫生保洁、安全保卫等层面, 遇到一些技术性服务的工作就难以胜任。加上这一行业劳动强度比较大, 工资待遇较低, 一些从业人员只是把物业服务工作当作是自己转换就业岗位的跳板, 一旦找到自己满意的工作就立即跳槽, 使得物业服务行业的队伍稳定性不能得到有力保障。

1.3 物业服务合同和管理规约存在的问题

物业服务合同不规范, 合同双方的权利义务及违约责任不明确。部分小区管理规约条款简单, 文本不规范, 内容与合同的条款不相符合, 双方的责权利书面约定不平等, 致使双方的合法权益得不到有效的保证。关键是业主与物业服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定。

1.4 物业服务费收费率低

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业服务中也应该贯彻“谁享用, 谁受益, 谁负担”的原则, 但收费难问题困扰着物业服务企业, 影响物业企业健康发展, 同时, 也使物业服务主体双方产生了后续的不良连锁反应, 也遏制了物业服务企业进一步发展壮大。物业费收取率低主要存在两方面因素, 一是物业服务自身服务质量无法保障;二是业主还未建立“产权归己、维修自理”的观念, 缺乏“花钱买服务”的消费意识。

更多的业主是消费理念不正确, 未真正意识到物业服务具有等价交换的商品属性, 片面地追求不符合市场规律的“低价格”“高服务”, 一旦不尽如人意就拒交物业服务费, 侵害其他业主的利益, 造成物业服务企业收费率低、服务水平下降的恶性循环。社会宣传缺乏对社会、企业、业主的正确引导, 甚至缺乏公正而深刻的思考, 导致业主对物业服务企业产生错误的认识, 有时认为物业服务企业任何事都应该管, 权利扩大化, 有时又认为物业服务企业是单纯为利益而存在的, 收取物业服务费用, 这些扭曲的认识造成了大量群体纠纷。

1.5 物业承接查验存在的问题

由于建管不分, 同时在选聘物业服务企业过程中开发建设单位占主导地位。物业服务企业往往无法按正常规定、程序进行严格的物业承接查验工作。在物业承接查验过程中敷衍了事, 造成了物业承接查验制度不完善;移交工作不完整。因物业服务企业不完全具备有经验的工程技术人员, 无法发现工程质量问题。在查验时, 只知道项目及配套设施设备的有无, 对否符合建设安装要求、质量是否合格缺乏判断力。

1.6 小区未真正纳入社区管理

小区物业管理未真正纳入社区建设, 政府有关部门对社区管理未进行有效整合。物业服务属综合性问题, 由于管理、服务工作不到位, 小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。上述情况出现后, 物业服务企业因无任何行政手段, 只能对居民进行劝阻。由此, 物业企业承担了大量政府部门的职能, 导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外, 由于政策滞后, 政府一些部门在相互配合上缺乏整体性, 对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”, 而非市场经济中的企业主体, 忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。

1.7 开发商遗留问题影响物业管理工作

开发商遗留问题转嫁物业服务企业, 多数小区由于开发商向业主交房屋之前, 缺乏政府整个开发项目共同验收的环节, 导致缺乏必要的配套共用设施, 引起业主入住后的不满。同时, 业主又认为开发商对于销售承诺没有兑现、房屋质量存在问题、分摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等, 纷纷找开发商索赔甚至退房, 但长期解决不了问题, 所以把怨气发泄到物业服务企业身上。业主表达不满的通常方式就是拒交物业服务费, 造成物业费收缴困难。

2 举措

2.1 加强培训, 全面提升物业机构人员专业素质

针对企业及人员服务理念不清, 人员专业素质不高, 我局通过举办专业的培训会, 针对物业行业紧缺人才, 开展有目的性的培训工作, 全面提升物业服务机构人员的专业素质。

2.2 严格执行承接查验标准

针对开发商遗留及承接查验中存在的问题, 我局通过认真实施承接查验程序, 严格执行承接查验标准, 在物业接管时, 明确物业企业与开发单位的责任, 杜绝此类问题的发生。

开发企业在将物业交付给业主及物业服务企业前, 须经相关行业专家到现场查勘并确认物业服务用房及业主委员会办公用房是否按规定配备, 各项附属设施设备是否按设计要求配置到位、是否能够正常使用、维护保养是否到位, 各项规章制度是否健全, 人员配置是否到位, 是否达到交付使用条件等, 要求开发企业与物业服务企业进行现场移交或整改, 从源头上彻底杜绝因开发企业遗留问题而引发的物业矛盾纠纷。2012年7月至今, 凡经过承接查验和交付使用现场查勘的项目, 尚无一例因此而引发的物业矛盾纠纷。

2.3 培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作

针对业主消费观念不成熟, 部分业主大会违规操作的问题, 我局要求物业企业加大宣传力度, 增强业主花钱买服务意识, 不交物业管理费是违法行为的宣传, 引导业主依法履行业主的权利和义务, 同时监督《业主规约》的执行力度, 将业主违约行为进行宣传, 提高业主的自觉性。

下一步我局将以业主大会规范化运作为重点工作, 在全省范围内率先创新业主大会运作模式, 采取选举楼栋长, 业主通过书面委托的形式, 授权楼栋长行使业主权利, 解决业主大会召集难、开会难、议事难等根本问题, 使楼栋长发挥议事、决策和监督职能, 迫使业主委员会更好地履职。

3 六大创新手段

(1) 行政部门齐抓共管、各司其责, 建立联动机制。业主购房阶段, 房管部门负责监控预售、销售过程中“一房多卖”问题;规划部门监控新售楼盘在规划设计方面宣传的真实性和准确性 (虚假宣传) ;建设部门负责监控房屋质量问题。交房阶段, 房管部门负责监督企业是否进行“承接查验”和“交付使用”, 大部分开发企业在面临办理“大产权”时才发现还未进行“承接查验”和“交付使用”;物价部门负责全县物业小区收费备案及许可, 查处违规收费, 规范物业小区经营收费行为, 协调处理物业区域内收费方面的纠纷;公安部门负责防止“房闹”等事件的发生。入住阶段, 房管部门负责监督指导物管公司、业主委员会的行为规范、协助公安做好“四防”及流动人口管理, 防止因物业管理问题及业主委员会不作为而引发不稳定因素;公安部门负责流动人口管理;支撑相关部门联合执法;查处业主委员会的违规操作;负责监督“人防、物防、技防、消防”落实情况 (具体视小区大小来定) , 防止因外来人员未进行登记管理导致小区被盗以及业主委员不作为、滥用公款而引发的不稳定因素。规划部门负责查处违章搭建、“住改商”和侵占公共绿地等行为。技监部门负责监督、排查、处理电梯运行、维保等产生的问题。防止电梯故障以及未按时间进行维护保养而损害小区业主人身安全引发的不稳定因素。

(2) 建立“三级网格化”管理, 即房管局、镇 (街) 和社区, 一个网格配备一名物业管理协管员和必要的办公设备。

(3) 建立履约保证金, 健全对物管企业的监督管理。

(4) 建立对业主委员会的监管体系, 监督日常工作, 年终作为“评优选先”的重要依据。

(5) 此项工作纳入县委、县政府目标考核体系, 县委、县政府目督办对行政圈内各职能部门各司其职, 各负其责的情况进行目标考核。

(6) 创新宣传方式, 对物管企业和业主委员会、业主容易违规、违纪、违法等行为, 制作专题VCR宣传片, 形象生动便于记忆, 形成较强的威慑力。

摘要：物业服务小区综合管理是当前社会管理的重要组成部分。由于物业服务从业人员素质有高低、服务标准参差不齐、业主权利与义务不清等, 直接影响业主生活质量和社会稳定。从区域物业调研入手, 剖析问题、探索措施、创新手段, 是当前加强社会管理的有益探索。

关键词：物业管理,三级网络化,两圈一纽带

参考文献

[1]物业管理条例.中华人民共和国国务院令第379号[S].

[2]四川省物业管理条例 (2012年3月29日) [S].

小区物业收费管理系统 篇3

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

小区物业维修管理制度 篇4

**花园小区于20**年交房入住至今，房屋除了主体外，其它公共部位和设施、设备都过了保修期。目前大部分房子的屋面、外墙、公共排污管、雨水管等都出现了渗水现象，严重地影响了业主的正常生活。

根据《广西壮族自治区物业管理条例》和《南宁市物业专项维修资金管理办法》的有关规定，结合小区实际情况，经我会研究决定从今年6月收取首期专项维修资金，用于小区的各项公共设施、设备的.维修、维护。现将相关的事项通知如下：

1、收取的主要对象：本小区红线范围内有物业产权的全体业主。

2、收取的时间及标准：从今年的6月1日开始，暂按业主拥有物的建筑面积，2.5元∕㎡.次，每半年交纳一次，连续收取两年。

3、管理及使用的原则及方式：设立独立的账户，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，专款专用，接受全体业主的监督。

4、交款办法：委托小区物业公司(深圳市XX物业管理有限公司南宁分公司**服务中心)代为收取该项资金。

请各位业主按本通知规定的时间内(6月底前及12底前)到小区物业服务中心进行缴纳，谢谢各位业主的配合。

**业主委员会

小区物业管理制度 篇5

为了加强小区的物业管理，提高整体管理水平，为了小区内住户提供舒适方便、文明整洁的环境，根据《物业管理条例》有关规定，结合本小区实际，制定本制度：

一、清洁卫生管理

1、请自觉维护小区公共卫生，不随地吐痰、乱 丢果皮、纸屑、烟头等垃圾；不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道、门厅等公共场所堆放物品。

2、垃圾置于垃圾收集点，以便及时清理。

3、不得饲养家禽和高大凶猛动物，饲养宠物必 合政府有关规定，但不得影响邻里休息，带宠物在小区内散步时，不污染环境，宠物伤人由其业主负责。

4、住户装修期间，不得将装修废弃物放在公共 走廊及公共场所。

5、小区内任何公共场所，均不得乱涂乱画、乱 张贴广告，违者负责清除和粉刷费用，并在公共栏予以曝光。

6、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定 维护小区环境整洁。

二、公共设施维护管理

1、爱护公共设施，本小区为业主提供的电梯、可视电话、消防设施、供水、供电、宽带、有线电视线路等公共设施是为广大业主服务的重要设施，请自觉维护，教育好自己的小孩，不要在电梯内嬉戏玩耍，不要乱按电梯按扭及可视电话按扭，以免孩子触电或损坏设施。

2、小区内载植的树木，为各位业主夏天提供乘 凉静化空气，严禁在树木上搭凉衣物或乱刻乱画损坏树木。

三、治安管理

1、物业公司24小时有人值班，热情为各业主 服务，并协助处理相关事务，联系电话：0939—6918999。

2、物业公司管理人员到各楼层工作，进户走访 时，一律佩带“嘉得宝物业公司”胸牌，对无胸牌和陌生人来防，在未弄清身份之前，应谢绝进入您的住所，以免带来不必要的麻烦。

3、为保持各住户的安静，晚上10点以后，早 上8点以前，禁止各类影响他人的噪音发生，装修人员在上述时间内一律停止施工，晚上10点后必须离开小区。

4、各用户必须用好水、电、煤气等，做到房间 离人、关水、断电、关气、锁门，因使用水、电、气不当给自己或他人造成损失者，由业主自己承担。

5、如发现可疑人员，请立即告知物业公司或派 出所。

四、车辆停放管理

1、所有外来车辆，未经门卫室同意，不得进入。

2、经许可停放的车辆，必须服从保安人员的指 挥，有序停放，并按规定缴纳费用。

3、各类车辆〈含摩托车〉按指定位置停放。

4、在装修期间，车辆安全一律由业主自行负 责。

5、外来车辆需停放者，每天收费10元。

6、门厅内、电梯内严禁停放摩托车、自行车。

五、消防管理

1、做好防火工作人人有责，严禁在楼内燃放各 类烟花爆竹；严禁在院内燃放大型烟花爆竹，违犯本规定给他人造成损失者由业主承担一切损失。

2、使用好电器、燃气、烟头、火柴余碳要及时 熄灭，教育小孩不要玩火。

3、遵守安全用电规则，勿使电器超负荷，以免 发生事故。

4、不要在室内存放易燃，易爆物品如：汽油、柴油、香蕉水等，需格外小心，确保安全。

5、不得随意挪动或损坏消防设施和器材，保持 走廊、楼梯及通风道畅通。

6、发生火警，切勿惊慌失措，应立即告知物业 公司或拨打“119”火警电话，关闭电源、气源，尽可能采取补救措施，或迅速离开住所，切勿从电梯逃生，应从步行楼梯下楼。

六、其他

1、各业主应遵守国家和本县的有关规定，不得 在小区内进行赌博，和播放污秽录像，出售污秽书刊等活动。

小区物业管理问题及解决对策 篇6

1 住宅小区物业管理纠纷的主要表现形式

通常纠纷产生的对象是业主与小区物业管理公司, 两者因同一项相关物业及物业管理服务的权利及义务产生相互矛盾的主张和请求, 引起相关财产的争执。物业管理纠纷的表现形式有很多, 以下是对其分类:

1.1 业主对物业管理公司服务不满意引发的纠纷

通常纠纷来自业主对物业管理的服务不满, 其中主要包括小区内的清洁工作、消防设备、车位管理、噪音计治安等服务不到位。当有业主自行车或电动车被盗时, 向物业索赔, 但物业管理公司对此问题拖延不予处理, 最终导致纠纷产生。

1.2 物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷

物业管理公司收费项目不合理引起业主不满也会产生纠纷, 其中主要物业装修费、垃圾清运费、电梯使用费等收费标准不统一且不公开化, 导致业主不满进而发生纠纷。

2 住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因

住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因归结起来主要有以下几个方面:

2.1 物业管理法规不够完善

当前现行物业管理相关法律法规及部门规章制度还有待完善, 迄今为止, 一套完整的《物权法》还未成形, 这套法律对物业管理纠纷有十分重要作用。相关部门在处理物业纠纷时, 由于没有相应的法律法规为依据, 因此不能有效的解决纠纷问题。法律法规不完善致使物权划分不清, 管理权及经营权进而分不清, 必然导致纠纷和矛盾的产生。

2.2 物业管理体制不健全

调查显示, 我国大部分物业管理公司都是房地产开发企业的子公司, 本身存在裙带关系, 遇到任何问题, 物业管理公司都会以开发商及自身利益为前提, 不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的, 例如绿地培植, 小区内的公共设施及道路铺设等问题, 并不属于物业公司管理范畴, 但是业主认为物业管理公司作为开发商的售后服务和维护人, 理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业管理公司之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题, 而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。

2.3 部分物业管理公司从业人员综合素质较低

小区业主越来越关注物业管理中的服务质量及从业人员自身素质, 以此来衡量物业管理的水平。通常从物业管理从业人员构成来看, 大部分来自转制、转岗、转业及农村剩余劳动力, 其文化水平、专业知识技能都无法满足业主对物业管理水平的要求。从业人员的自身素养关系到物业管理公司的服务水平, 而当前物业公司雇佣的多是不专业, 素质较低, 缺乏服务意识的工作人员, 加之缺乏有效管理, 引起业主和物业人员产生矛盾及投诉。

3 解决住宅小区物业管理纠纷的主要对策

解决住宅小区物业管理纠纷, 是一项复杂的系统工程, 对此, 住宅小区物业管理纠纷涉及各方应共同努力、同心协力采取各种对策来解决纠纷、消除矛盾。总体来说, 可从以下几个方面着手:

3.1 加快物业管理体制改革, 解决物业开发遗留问题

相关政府及部门都有责任和义务完善物业管理体制, 解决物业与业主之间的矛盾问题, 同时监督开发商解决开发遗留问题。新物业接手小区过程中, 重视与开发商的沟通技巧, 良好的沟通可以给日后的物业管理工作带来很大便利。作为业主与开发商之间纽带的物业公司, 为双方沟通做好铺垫工作, 面对纠纷采取积极主动的态度, 及时处理问题, 避免事态发展严重。

3.2 多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平

随着我国社会不断进步, 人们生活水平逐步提高, 对日常生活中服务行业的要求也随之提高, 尤其是贴近人们生活的物业管理市场, 对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。当前房价、户型及交通环境是业主选择房产的重要因素, 除此之外, 物业管理服务水平也在考虑之中。因此物业公司必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可, 进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训, 增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目, 如智能化设备的维修及维护, 提高服务质量, 及时高效的解决业主的生活问题。

针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低, 因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用, 通过考察可以激发其工作动力及创新能力, 进而不断进行自我提升, 使得物业管理水平上升一个台阶。

物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因, 也有主观的原因, 除国家法律法规要不断完善外, 物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识, 积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记, 了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况, 然后根据情况将业主分成几类。另外, 物业管理公司应增加管理服务的透明度, 通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式, 让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则, 并使业主参与到服务过程中来, 从而改善服务质量。

3.3 明晰住宅小区业主与物业管理公司之间的关系

首先, 物业管理公司依据合同实施物业管理, 其管理权来源于业主, 业主才是物业管理的主体, 物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志, 有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。

其次, 物业管理公司是独立的法人, 与业主委员会在法律地位上是平等的。他们之间是受委托人与委托人、服务者与被服务者的平等关系, 没有行政隶属关系。

3.4 积极用“仲裁”来解决住宅小区物业管理纠纷

根据我国现行法律规定, 仲裁也是解决此类纠纷的法定方式。仲裁具有自愿性、专业性、国际性、灵活性、保密性、快捷性、经济性、独立性的特点。仲裁的这些特点, 为住宅小区物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上, 许多当事人已经开始通过仲裁来解决住宅小区物业管理纠纷, 这也是物业管理逐步走向社会化, 专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决住宅小区物业管理纠纷, 需要注意以下几个方面:第一是明确仲裁的受理范围, 一般来讲, 业主、业主委员会、物业管理公司之间的合同纠纷可以通过仲裁来解决;但与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷则只能提起行政复议、行政诉讼。第二是订立有效的仲裁协议, 明确选定的仲裁委员会。

摘要：当前我国社会经济发展迅速, 人们的生活水平也随之不断提高, 城市化水平也逐渐加快, 人们对于居住区的物业要求也在不断提高。因此物业管理行业在这样的大背景下得到迅速发展。但是, 在物业管理行业迅速发展的过程中伴随着物业管理产生的各种纠纷, 主要表现为居民区内的小区物业管理纠纷。文章主要针对我国城市住宅区物业管理纠纷的形式和产生原因进行详细分析, 同时针对产生的问题提出相应对策加以解决。

关键词：住宅小物业管理,物业管理纠纷,对策

参考文献

[1]胡信华.浅议我国现行物业管理立法的缺陷和出路[J].广东经济管理学院学报, 2005 (12) .

[2]王树森, 刘文.房地产纠纷浅析[J].中国住宅设施, 2005 (8) .

[3]黄正东.住宅小区物业管理纠纷及对策探讨[J].安阳师范学院学报, 2004 (5) .

[4]崔艺红.商品住宅物业纠纷问题的法律思考[J].西安财经学院学报, 2004 (5) .

论小区物业管理的设施设备管理 篇7

关键词：物业；管理制度；高层楼宇；设施设备

设施设备管理是一门应用性科学，具有丰富的理论性与切合实际的操作性。为了实现物业管理在设施设备方面趋于现代化。从业人员需要掌握扎实的理论知识，并将其投入的生活实践当中。在此过程中，培养科学的思考问题和解决问题的方法，树立现代化管理的理念。

一、设施设备管理的重要性

高层楼宇的迅猛发展使得现代物业管理制度与方法进入了一个新的阶段，其物业价值不仅取决于地段，楼层的建筑结构，室内布局，而且很大程度上决定于所配备设施的质量及性能。因为物业在管理过程中对这些设备的使用和依赖程度越大，则设备的作用就越明显。换个角度来说，现代物业对设备设施如何合理利用与管理，对小区的正常生活起到了重要的意义。

（一）决定物业服务的发展前景和未来

物业管理对设施设备的管理制度与管理方法是否科学，关系到物业服务的荣誉与前景，因为对于居民来说，一栋住房就是最重要的资产，保持和提高房屋设施的质量和性能对于户主来说，显得尤为重要。所以，物业管理就要做到对设施和设备的保值和增值；如果物业设施经常出现质量问题，不能及时的解决户主提出的物业问题，就会逐渐影响到公司的发展。可见，物业在设施设备方面怎样进行科学管理，对物业公司的声誉起到至关重要的作用。

（二）关系物业服务的成本和资金利用

物业管理对设施设备的科学利用与管理，也会影响到物业服务过程中的成本，当小区物业出现问题的时候，没有一套质量合格、性能优异的设备会在解决问题时，不仅处理起来棘手，而且耗时耗力，造成物质与资金上不必要的浪费。随着现代科学技术的发展，那些设备设施在固定资产中占有越来越大的金额。虽然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设施设备的科学管理无疑是最关键的。换言之，就是设施设备管理的制度与方法是否达到最佳。

二、设施设备管理应达到的基本目标

设施设备能否正常运作，直接影响到高层楼宇居民的生活，也间接地反映到小区物业管理制度。现代建筑的特点是楼层高，室内结构多样化。其中居民日常生活用电用水频繁，有时在用电不正确的情况下，很容易发生火灾。因此，消防设施就显得尤为重要，所以，物业方面就要做到定期检查，一旦设备与设施出现问题，要第一时间去维护。防止发生意外时，因设备质量和性能不过关，导致更大的财产损失。安全通道，包括走廊，楼梯，大厅也要做到按期检查，看这些地面是否平整，护栏是否牢固。

一个良好的设施设备管理应具备以下几点：

（一）建立先进的设施设备管理制度

1.按照物业管理的区域和所使用设施设备的数量，复杂程度、管理业务的水平，维护设备人员的能力，并且结合企业的特性，实事求是，科学合理的设置设施设备的管理体制，制定不同问题的解决方案。管理制度力求高效，具备一定的先进和预测性。

2.物业管理人员要熟悉国家的政策、法律以及相关条例，能够掌握一定的理论知识和实践能力。

3.加强物业管理人员的培训与实践工作，物业管理重点在于将理论和实践相结合，通过平时培训让管理人员熟悉业务的流程

三、实现设施设备管理目标的影响因素

（一）现代设施设备带来的新问题

科学技术迅猛发展的今天，设施设备在性能和技术方面日趋更新，消耗也在不断增大。很多新的问题也在使用过程中暴漏出来。例如，电梯故障频繁，存在较大的安全隐患；消防设施过于陈旧或者损坏严重，这是火灾面前是极大的安全隐患；监控系统存在死角，这让不法分子容易在黑暗的角落作案，事后也不容易寻找犯罪证据，增大了案件侦破的难度。

（二）目前设施设备管理的局限性

面对现代化的设施设备新的技术难题，传统的管理方案显得落后。其局限性开始逐渐暴漏出来

1.一般的设施设备只在维修阶段进行集中的管理，而在日常过程中不予重视，较少注意设施设备全过程的管理。这在科技发展的今天，这种管理方式存在各国经济传统的设施设备在管理过程中不能进行环节之间有机的结合，使用和保养之间是分家的，平时只注重使用，一旦出现故障就赶快维修。却忽略了日常保养得环节，这样会大大降低设备的使用寿命，使其性能降低，不能发挥社时设备的最大作用。

2.传统的设施设备在技术、经济、组织方面的管理，只侧重于技术管理，而忽略经济管理，导致不必要的资金流失和浪费。

3.传统的设施设备只注重相应的管理机构和专业技术人才，而不把群众联系在一起，缺乏牢固的基础。

四、设施设备管理的内容

（一）设施设备管理的范围

设施设备在正常的寿命周期中，一直处于运转状态。分别变现物质运动和价值运动两种状态。所谓物质运动指的是设施设备在工作过程中，因物理因素或化学因素造成的磨损，疲劳、腐蚀及老化等性能恶化。因此在设施设备服役过程中要不断的改造，升级、维护和保养。设施设备的价值运动指，使用和维护设施设备中的资金流转，即将设施设备的原有价值与维修费用通过提取折旧成服务费用，逐步转化为五福的成本过程当中，从而导致设施设备净值不断下降。这两种形态形成两种不同的管理模式：技术管理与经济管理。所以整个设施设备在管理过程中受到技术规律和经济规律的支配。只有做好这两种管理模式下规律的探索，才能更有效的管理设施设备，使其价值得到充分的体现。

（二）设施设备管理的具体内容

设施设备管理围绕着两种状态进行运转，具体应开展以下各项工作：

1.组织管理：主要包括设施设备管理工作目标的制定与展开，相应组织机构人员的业务培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。

2.设施设备固定资产的管理：主要包括设施设备的资产的验收、编号与调试。

3.设施设备的前期管理：包括设施设备的规划、选型、采购、定货、安装、初期调试和信息反馈。

4.设施设备使用与维护管理：包括设施设备的维护制度，操作规程的制定；日常维护与定期维护、组织维护的检查评比等

5.设施设备的修理管理：在维修设施设备过程中，需制定的修理方案，所需的材料和费用、涉及到相关的修理文件和资金使用情况。

6.设施设备的状态管理：包括设施设备状态完好的规章制定，对设施设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断和评估。

7.設施设备技术改造与更新管理：包括设施设备的技术性能的改造，相应的技术方案，更新项目以及文件的编制。

8.设施设备的经济管理：包括设施设备的投资、固定资产的折旧、修理和保养费用以及更新所需的资金。

五、做好设施设备管理现代化应具备的基本条件

在当下，物业在设施设备管理方面，有较多的地方还做得不能让户主感到满意，归结到底是设施设备在管理方面的思想理念、技术能力还不够成熟和先进。同时对相关的专业人才培训不能很好的跟上时代发展的步伐，成为制约物业管理前进的瓶颈。要解决以上的问题，就需要探索新的科学成果，改变以往的管理模式，充分发挥设施设备的效能，只有达到设施设备管理的现代化才能从发展和前进的瓶颈中跳出来。

综上所述，物业在设施设备的管理要达到现代化与科学化应从以下几点做出努力：

（一）树立科学的管理思想和发展理念

设施设备管理首先要逐步做到管理理念的先进化，即树立一种对设施设备管理整体综合的思想。可以从全局出发，思考和解决管理上的问题。尽量不要出现顾此失彼，要将技术管理和经济管理两者合理的结合在一起，充分调动员工和专业人才的积极性，能为企业创造更大的效益和经济价值。

（二）完善设施设备管理的制度

在现代化管理思想的基础上，根据设施设备管理的要求，不断调整内部组织结构，健全规章制度，建立与设施设备相配套的工程机构，强化专群结合的班组设施设备管理，建立奖罚分明的制度，把前期管理、技术管理以及经济管理有机的结合在一起，以适应设施设备管理的现代化需求。

（三）探索先进的设施设备管理方法

现代化的管理不仅需要科学的制度，更需要的先进的方法。基于计算机网络技术的高度发展，应将传统的机械化管理，向信息化方向改进。尤其在设施设备维修方面，利用计算机技术可以达到缩短修理周期和降低维修费用的目的，以提高设施设备在整个寿命周期得经济性与环保性。

参考文献：

[1]赵久建. 中国物业管理行业发展现状与对策研究[D]. 北京交通大学： 北京交通大学，2011

[2]吕培进. 物业管理若干法律问题探讨[D]. 兰州大学： 兰州大学，2011.

[3]杨晓庄. 21世纪物业管理企业的发展方向——经营型物业管理模式[J]. 物流科技，2004，（3）.

[4]陈广华，刘撰. “物业管理区域”划分研究——从“物业管理区域”划分的行政案件入手[J]. 华东经济管理，2009，（6）.

小区物业财务管理制度 篇8

1、根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制定适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。

2、根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例。

3、组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记账算账、查账、报账。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符。

4、准确计算幷及时催收各住户应缴的物业费、管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收。

5、定期检查财务预算的执行情况，加强与其他部门的协调，发现问题及时调整，确保管理费收支基本平衡。

6、妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表其他档案资料。

7、参与重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考意见。

录用（1）确定录用原则，中心是满足首次人力需求和后续补充人力需求。（2）制定录用计划，明确录用所需人员数量、质量、来源、招聘方式方法、招聘录用程序等

（3）制定职务和聘用合同，明确职位资格所需的品格、学历、才能、经验、健康条件等。（4）通过劳动部门、报纸、人才交流中心等传播媒介宣传指导招聘录用计划。（5）通过面谈、测验和排选方式，择优录用所需人员。

二、开发

(1)明确提高企业人员素质、开发公司人员潜力的战略意义和战术价值，明确培训范围和类型。

（2）制定适应公司发展、市场经济特点，以短期规划为主的培训规划。（3）建立培训组织，统筹培训工作。（4）选择培训方式，提高培训效率。（5）挑选培训人员，确保培训质量。（6）开展培训评估，促使培训良性循环。

三、维护

（1）研究工资政策，建立工资档案，制定工资计划。（2）开展工作实际评估。

（3）加强安全卫生保障职工生活。

（4）在建立社会支撑系统的基础上，推行社会保障制度和各种福利措施。（5）搞好群众文化等各种服务活动。

四、使用

（1）确定使用原则，贯彻德才兼备、重视个性、扬长避短、用事择人、适才而用、整体优化等要求。

（2）优化配置组合员工，提高群体活动效益。（3）沟通合作、协调冲突、团结和谐、消除隔阂。

（4）奖励先进、鞭策后进、惩处违纪、弘扬正气、鼓舞士气。

五、考绩（1）全面、客观、审慎地考察每个员工。（2）通过奖励罚懒，激励先进、鞭策后进。

（3）发现人才、推举人才，为人才脱颖而出创造一个良好环境。

良好的办公环境和办公秩序，有利于公司的整体对外形象、有利于我们的客户对我们建立良好的合作信心、有利于员工的身心健康、有利于员工间良好的协作关系。基于以上要求，制定本管理制度。

第一条办公室的管理，由人事行政部负责。人事行政部要根据本制度要求，不断制定、修正管理细则，并及时督促、检查制度的落实和执行。第二条办公室的管理制度：

1、办公室卫生打扫执行轮流值班制，值班员主要打扫个人办公桌之外区域：

2、保持办公室桌面干净整洁。人离开办公桌时，桌面只留文件夹、电话机、茶杯、显示器及音响，其他物品不允许放置。

3、保持地面及门窗整洁，及时清空垃圾篓：

4、定期清洁电脑机箱及显示器，保持整洁乐观；

5、对办公桌上的文件及抽屉内的物品要定期进行整理和分类，已过期文件视情况进行归存或销毁；

6、下班前关好电脑，显示器及空调等设备，并将桌椅归位，锁好门，关好窗，关闭所有电源；

7、对文件夹、档案盒、文件架要有明显标示；

8、保持看板及墙面上贴的文件张贴有效期；

9、合理利用再生资源。

第三条办公室物品管理规定

1、办公室所有物品要摆放整齐有序；

2、办公室内不允许摆放个人无关于工作的物品；

3、办公室的每个员工都应该爱护办公物品，爱护公司财务；

4、办公室抽屉、文件柜等部位物品要分类摆放整齐，用后按顺序放回原位；

5、物品拿出办公室必须严格执行登记制度，用后要及时归还。

第四条电脑及资料的管理规定

1、定期对电脑内资料进行整理，将资料进行分类，存于不同路径，以便于查找；

2、对个文件需要命名，以能概括反映文件内容的名称，又便于搜索；

3、定期对电脑进行杀毒，以保证电脑的正常运行；

4、办公电脑不得随意安装办公之外的其它软件，电脑桌面上要保持清洁；

5、电脑资料不得存放再桌面上和系统盘内，资料要统一放到系统盘外的其它盘，以免出现系统所坏导致资料丢失；

6、办公电脑任何人员不得私自拆装及挪用；

7、上班时间不准用电脑玩游戏及做于工作无关的事。专用电脑必须设置密码，密码只能由使用人和电脑主管掌握；

8、电脑文件命名不允许用自己的姓名或不符合名字的字语，具体命名流程。

硬盘命名-----主文件命名（可以在硬盘下设立多个）------子文件命名-----如果还有可以依次给文件命名。第五条办公室安全规则

1、工作区要符合安全标准，安全通道畅通，安全防护设施，消防设施齐全有效：

2、办公室内不允许吸烟、私拉电源、私自动用明火；

3、办公室内严禁存放易燃易爆及有毒等危险品；

4、办公室内不要允许存放资金等贵重物品；发生丢失个人负责。不得在公司办公室内不张扬，查找，以免影响员工之间的团结；