物业行业安全工作意见

物业行业安全工作意见（精选8篇）

物业行业安全工作意见 篇1

×物业管理有限公司函笺

××物200×（便）字第0××号

关于“物业“与“市场”双方消防安全工作的协调意见

董事长办公室：

按办公室要求，我们草拟了“物业公司市场消防安全

巡护岗位职责”、“物业公司市场安全护卫巡查时间表”、“物业公司市场消防安全工作职责”、“投资公司市场管理办公室市场消防安全工作职责”共四份文件，报请审阅和修订。

××物业管理公司与××投资开发公司市场管理办公室隶属同一投资主体，但分别是两个各自独立核算的单位（单体）。“市场办“与大厦其它业主一样，是物业公司的服务对象，它与物业公司的关系是被服务与服务的关系。

去年9月1日施行的国家《物业管理条例》对物业企业在收取了业户所缴纳的物业公共服务费以后，而必须提供的服务项目有明确的规定：

（一）房屋建筑共用部位的维修养护和管理。包括楼盖、屋顶和外墙面，承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

（二）产权属业主且共用的设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、道路、沟渠、池、井、共用照明、高压水泵房及卫生设施，安全防范设施、消防设施、设备，电梯等。

（三）产权属业主的共有共用配套建筑物、构筑物和场地的维修、养护和管理。包括：门卫值班室、商业网点、文化体育、娱乐场所、自行车棚、停车场、建筑小品等。

（四）绿化管理和服务。包括：共用绿地、花草树木的整枝、剪修、治虫、除杂草、补植和浇灌等。

（五）清洁管理和服务。包括：道路、绿地、楼道、扶手、大堂、厕所、大厅等共用部位的环境卫生，垃圾袋装化管理，垃圾的集中处理和清运。

（六）公共秩序的管理和服务。包括物业区域内公共场所，商业网点的秩序和各种车辆的行驶、停放及其收费的管理。

（七）安全护卫管理服务。在公安、消防等部门的指导下负责楼宇内公共区域的安全护卫、消防巡视，协助有关部门和业主处理各种突发事件。

（八）组织开展社区文化娱乐活动，丰富业主精神生活。

（九）根据有关单位及业主和使用人要求，提供代收水、电等专项服务和特约服务。

《物业管理条例》还同时明确了对产权属己的业主自有区域，其所需要提供物业服务（或称之为特约服务，或称之为延伸服务）的，可另行向物业企业委托，双方协商服务标准及服务费用。

鉴于此，关于物业公司与“市场办”有关消防、安全以及设备设施故障报修工作，我们的协调意见，属物业服务范围以内的上述工作，当由物业公司各岗位人员加强日、周、月三级巡查，发现问题，及时、主动整改和维修；对物业公司未能发现、“市场办“接获报修或“市场办“巡查中发现的问题，物业公司实行公司内部首问负责制，即，谁承接报修则谁将负责跟踪报修处理的全过程。物业公司维修员工在接报后15分钟以内到达现场。一般问题2小时以内解决；较大问题当天解决；重大问题约时解决。对“较大问题”或“重大问题”及时与“市场办”沟通并向之通报情况，采取相应措施，尽快解决问题，确保市场物业的正常安全运行和使用。

对属市场内部设施设备发生的问题需要维修整改的，由“市场办”提出申请（物业公司协助询价），并由“市场办”向董事长室递交报告，待领导审批后，物业公司或自主施工、或配合外委施工单位施工，同时做好施工监理以及工程结束时配合“市场办”做好工程竣工验收工作。

市场内部的消防、治安以及安全用电，拟由物业公司实施技术上的指导和管理；对违反治安管理条例、消防安全条例、安全用电规定的违规行为，物业公司岗位人员在巡查中发现后，应及时制止并汇报分管主管，由物业公司总经理办公室向“市场办”通报。处罚措施拟由“市场办”与物业公司会商后，由“市场办”操行；物业公司当支持并积极配合“市场办”制止违规、落实整改。

物业公司与“市场办”是××企业不可分割的两块，我们都愿意在明确各自职责的前提下，做好各自的本职工作。物业公司愿意倾听来自各方面的、包括“市场办”在内的业主的意见，以期望不断提高和改进我们的工作，同时，我们也相信，物业公司和“市场办”会本着相互理解、相互支持、共同配合的工作态度，不断改善投资环境，努力共同营造舒适、安全、洁净、旺盛且消费者满意的购物市场。

××××物业管理有限公司

200×年1月11日

物业行业安全工作意见 篇2

2009年7月20日, 国家安全监管总局发出关于在高危行业推进安全生产责任保险的指导意见安 (监总政法[2009]137号) 。

为了更好地贯彻《国务院关于保险业改革发展的若干意见》 (国发[2006]23号) 精神, 有效推进安全生产责任保险, 充分发挥保险机制在加强安全生产工作中的重要作用, 在各地探索实践的基础上, 提出以下指导意见: (1) 充分认识推进安全生产责任保险的重要意义; (2) 推进安全生产责任险的指导思想和基本原则; (3) 处理好推进安全生产责任保险中一些重点问题; (4) 推进安全生产责任保险工作的基本要求。

安全生产责任保险是在综合分析研究工伤社会保险、各种商业保险利弊的基础上, 借鉴国际上一些国家通行的做法和经验, 提出来的一种带有一定公益性质、采取政府推动、立法强制实施、由商业保险机构专业化运营的新的保险险种和制度。它的特点是强调各方主动参与事故预防, 积极发挥保险机构的社会责任和社会管理功能, 运用行业的差别费率和企业的浮动费率以及预防费用机制, 实现安全与保险的良性互动。推进安全生产责任保险的目的是将保险的风险管理职能引入安全生产监管体系, 实现风险专业化管理与安全监管监察工作的有机结合, 通过强化事前风险防范, 最终减少事故发生, 促进安全生产, 提高安全生产突发事件的应对处置能力。

索克物业:物业管理的行业标杆 篇3

索克物业以“服务永无止境!源于服务、超越服务!”的物管理念，率先在河南物业管理行业内推行了富有品牌特色的“经营型物业管理模式”。经过多年耕耘，索克物业已成为商务领域物业管理的行业标杆，目前，索克经营与管理着的总楼盘达到了30余座，管理面积达200万平方米。

经过15年的不懈努力，索克物业坚持高品质服务，“物业的，索克的”这一品牌理念已深植人心，品牌价值日益凸显。据统计，由索克管理的写字楼租金普遍高于周边楼盘，价格相差30％～40％，而且年代越久，索克物业对楼盘保值增值的价值也越明显。

索克物业与其他物业管理公司相比的特色就在于其市场化和专业化的运作，索克将单一的物业管理发展为多元化的物业经营与管理，经营范围涵盖楼盘前期项目策划、市场调查、营销推广、代理销售、顾问咨询、全程管理等全方位的物业管理服务。索克物业在自己的物业管理服务的过程中，不断发现客户的潜在需求，提供更多的延伸服务，做好每一个和客户相关的细节，不断丰富品牌内涵，培养客户对索克物业的依赖度，成为郑州物业管理行业的一面旗帜。

物业行业安全工作意见 篇4

进一步加强化工行业安全生产工作的若干意见

豫政 〔2010〕29号

各省辖市人民政府,省人民政府各部门:

为进一步加强我省化工(含医药,下同)行业安全生产工作,切实提高化工行业安全生产保障水平,有效防止化工行业安全生产事故的发生,根据《中华人民共和国安全生产法》、《危险化学品安全管理条例》(国务院令第344号)和《国务院安委会办公室关于进一步加强危险化学品安全生产工作的指导意见》(安委办〔2008〕26号)精神,提出如下意见:

一、提高认识,加强对化工行业安全生产工作的领导

(一)提高对加强化工行业安全生产工作重要性的认识。近年来,化工行业特别是危险化学品事故多次发生,对人民群众生命财产、社会和经济发展造成了严重危害。各级政府和有关部门要进一步提高认识,切实增强做好化工行业安全生产工作的责任感、紧迫感和使命感。

(二)加强对化工行业安全生产工作的领导。各级政府要加强领导,定期研究化工行业安全生产工作,及时研究、解决化工行业依法监管、安全投入、应急救援体系建设等方面的突出问题。

(三)严格落实监督管理职责。安全监管、发展改革、工业和信息化、公安、质监、交通运输、环保、卫生、工商、住房城乡建设、国土资源、商务、农业、国防科工、气象、铁路、民航、邮政等有关部门要严格履行在化工行业项目建设、生产、经营、储存、运输、使用和废弃处理等环节中的监管职责。建立和完善化工行业安全监管联席会议制度和联合执法机制,及时协调解决化工行业安全管理中的突出问题。

二、落实安全生产主体责任,强化基础工作

(四)落实企业主体责任。化工行业生产经营单位要认真落实本单位安全生产的主体责任,主要负责人要严格履行第一责任人职责。要严格执行安全生产的各项法律、法规,完善企业安全生产责任制、安全生产管理制度和岗位操作规程,建立健全安全生产管理机构,保障安全投入,建立内部安全生产监督机制,确保企业安全生产主体责任落实到位。

(五)加强安全生产标准化建设。化工行业生产经营单位要将安全生产标准化建设纳入本单位安全管理工作计划。凡涉及危险工艺的危险化学品生产单位,要在2010年年底前达到安全标准化三级以上水平,2012年年底前达到安全标准化二级以上水平;其他危险化学品生产单位要在2012年年底前达到安全标准化三级以上水平。

(六)认真落实危险化学品登记制度。危险化学品生产、储存企业,使用剧毒化学品和数量构成重大危险源的其他危险化学品从业单位应当在2010年5月底前完成登记工作。

(七)剧毒化学品的生产、储存、使用单位应当对剧毒化学品的产量、流向、储存量和用途如实记录并采取必要的措施,防止剧毒化学品被盗、丢失或者误售、误用;发现剧毒化学品被盗、丢失或者误售、误用时,必须立即向当地公安部门报告。

(八)加强危险工艺自动化改造工作。对涉及危险工艺的生产装置、可能发生有毒和易燃易爆气体泄漏的危险化学品生产储存场所,要在2010年年底前完成自动控制和监测报警技术改造。

(九)加强重大危险源管理。化工行业生产经营单位要按照规定,切实做好重大危险源识别、检测、评估、申报、登记、监控工作;在2010年年底前完成重大危险源数据和视频实时监控、自动监测报警技术改造。

(十)加强应急救援管理。化工行业生产经营单位要严格按照标准和规范编制事故应急预案,并进行评审、备案。要按规定建立应急救援专业队伍,配备应急装备和器材,并定期开展事故应急演练。规模较小、达不到建立应急救援专业队伍规定的,必须明确兼职应急救援人员,并与资质相符的临近应急救援专业队伍建立应急救援

合作机制,签订救援服务协议。

化工园区或化工产业集聚区及化工经营市场要依托专职消防队伍或企业专业救护队伍,组建应急救援和公共消防技术服务机构,为化工行业生产经营单位的事故应急处置提供技术支撑。

(十一)建立健全事故隐患排查治理工作机制。化工行业生产经营单位要建立健全隐患排查治理制度,定期聘请本行业有关专家和组织安全管理人员、工程技术人员开展安全检查,认真排查治理事故隐患,并按规定报告本单位事故隐患排查治理情况。

(十二)加强安全生产教育和培训。化工行业生产经营单位要按照国家有关安全生产教育和培训的要求,健全安全生产教育培训制度,完善安全教育培训档案,保证本单位从业人员安全培训考核合格后上岗,特种作业人员持证上岗,安全管理人员持证任职。

(十三)严格安全技术检测检验和设备设施报废制度。危险性较大的设备设施和工作场所,应当经具有相应资质的检验机构的安全技术检测检验;对已到使用期限、带病运行、安全技术检测检验不合格的设备设施实行强制性报废。

(十四)保证安全生产资金投入。建立健全安全生产投入保障机制,保证用于安全设施建设、安全教育培训、安全保险等的资金投入。依靠科技进步、技术改造,提高本质安全水平。

三、合理规划,严格准入

(十五)合理规划化工产业布局。按照“产业集聚”、“集约用地”和“安全环保”的原则,各级政府要确定化工园区(集聚区),明确产业定位,完善安全、环保设施。各省辖市、县(市、区)政府要在2010年6月底前完成化工行业安全发展规划编制工作,确定危险化学品生产、储存的专门区域。自2010年7月起,危险化学品生产、储存新建、改建、扩建项目应在依法规划的专门区域内建设。对没有划定危险化学品生产、储存专门区域的地方,原则上投资主管部门不再受理危险化学品生产、储存

建设项目备案、审批、核准申请,住房城乡建设部门不再受理建设项目规划许可申请,环保部门不再受理环境影响评价文件审批,安全监管部门不再受理危险化学品生产、储存建设项目安全审查申请。

推动现有危险化学品企业有计划地逐步迁入化工园区(集聚区)。对城镇人口密集区域内的危险化学品企业,其周边距离不符合要求的应当制定计划、限期搬迁;周边距离符合要求的要制定计划,逐步迁入化工园区(集聚区)。

严禁在化工园区(集聚区)和现有危险化学品企业周边安全距离内规划建设影响安全生产的项目。

(十六)推进化工经营市场专业化。各级政府要制定相关政策,积极推进集仓储、配送、物流、销售和商品展示为一体的化工经营市场建设,实现化工产品集中交易、统一管理、专库储存、专业配送的目标。

(十七)开展化工园区(集聚区)和化工经营市场安全评价工作。对新批准的,要对其整体规划进行安全评价,评价报告应报省安全监管部门审查备案。

(十八)严格危险化学品安全许可证颁发管理。严格按照规定,对从业人员素质不能满足安全生产要求、未进行危险化学品登记、未经过正规设计、未按期达到安全标准化标准、未按期完成重大危险源和危险化工工艺视频、监测报警、自动控制改造的单位,不予办理安全生产许可手续。

未经过正规设计的单位要委托具备相应设计资质的单位进行安全设施设计,并按照设计进行改造验收。

(十九)严格执行建设项目安全设施“三同时”(安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用)制度。严把市场准入关,从源头上消除事故隐患。各级政府要进一步规范化工建设项目安全设施“三同时”制度管理工作,严格执行未落实安全设施“三同时”制度的建设项目不得建设、不得投入生产使用的规定。

危险化学品和其他化工建设项目应当进行安全设立评价、安全竣工验收评价,办理设立、安全生产设施设计审查和安全设施竣工验收审批手续。

从严审批剧毒化学品、易燃易爆化学品、合成氨和涉及危险工艺的建设项目,严格限制涉及光气的建设项目。

四、深化专项整治,加强监督管理

(二十)深化安全生产专项整治。通过部门联合执法,运用法律、行政、经济等手段,采取转产、改造、关闭、搬迁、部门托管或企业兼并等多种措施,淘汰不符合产业规划、周边安全防护距离不符合要求、采用明令禁止和淘汰的化工工艺设备、能耗高、污染重和安全生产没有保障的化工企业。2010年上半年,对使用列入国家、省明令禁止和淘汰的化工生产装置的企业,各级行业主管部门要进行清理核实,当地政府要在限期内组织关闭。安全监管部门对使用淘汰工艺设备并经整改后仍不符合安全生产条件的危险化学品生产经营单位,要依法吊销其安全许可证。

(二十一)加强危险化学品道路运输安全监控和协查。交通运输部门要统筹做好本地危险化学品道路运输安全监控平台建设工作,保证监控覆盖范围,减少监管盲点,共享监控资源,实时动态监控危险化学品运输车辆运行安全状况;要按期完成危险化学品道路运输车辆安装符合标准规范要求的车载监控终端工作。

完善危险化学品道路运输联合执法和协查机制。各级政府要建立和完善公安、交通运输、环保、质监、安全监管等部门联合执法工作制度,形成合力,确保监督检查效果。针对危险化学品道路运输活动跨行政区的特点,建立地区间有关部门的协查机制。各省辖市政府要在危险化学品主要运输道路沿线建立重点危险化学品超载车辆、危险化学品事故车辆卸载基地。

(二十二)加强危险化学品使用和废弃物处置安全监管。安全监管部门要加强危险化学品使用监管,监督企业建立和落实危险化学品使用安全管理制度。公安部门要加强危险化学品公共安全管理,负责发放剧毒化学品购买凭证和准购证,负责审查核发剧毒化学品公路运输通行证,对危险化学品道路运输安全实施监督,并负责前述事项的监督检查。同时,要加强对化学品流向的监管,督促企业落实购买、储存和使用环节的公共安全管理措施,防止剧毒化学品意外流失。农药管理部门要加强

对灭鼠药生产企业的监管,严禁使用剧毒化学品生产灭鼠药的行为。环保部门要监督企业落实废弃危险化学品处置措施,加强废弃危险化学品处置监督管理。

(二十三)严厉打击非法建设和非法生产经营行为。各级政府要加大对非法建设和非法生产经营行为的打击力度,明确职责分工,加强联合执法,采取有效措施,严厉打击违反建设项目安全设施“三同时”制度进行化工项目建设、无安全许可证进行危险化学品生产经营的行为。

(二十四)实施分类指导,加强重点监察。各级政府、各负有安全生产监督管理职责的部门和行业主管部门要结合本地、本部门实际,根据企业的危险程度、安全保障程度等,实施分类指导,加强重点监察。要制定执法检查计划,明确检查频次、程序、内容、标准和要求,依法实施执法监督监察。(二十五)加强安全生产监督管理队伍建设。各级政府要根据本地危险化学品企业的数量和分布情况,配备相应的专业人员和技术装备,切实加强安全生产监督管理机构和执法队伍建设;对安全监管人员要加强思想作风和职业素质教育,提高依法行政能力和执法水平。(二十六)严格安全生产责任追究。依法依纪严厉查处安全生产违法违纪行为,对不依法履职造成重大事故隐患又不及时整改的,参照对发生重大事故进行责任追究的有关规定,依法进行责任追究;对发生事故的,严格按照“四不放过”(事故原因未查清不放过,责任人未处理不放过,整改措施未落实不放过,有关人员未受到教育不放过)原则,依法追究责任单位、责任人的责任。

以上意见,请认真贯彻执行。

河南省人民政府

物业行业安全工作意见 篇5

甬政发〔2008〕73号

各县（市）、区人民政府、市政府各部门、各直属单位：

近年来，随着我市城市建设的不断推进，涌现了一大批环境优美、设施齐全、管理良好的新型住宅小区，改善了市民的居住条件和生活质量。但同时各地还有不少老小区，这些老小区存在着基础设施差、房屋老化程度高、物业费收费难等薄弱环节。为了提高我市老小区物业管理工作整体水平，根据市政府《关于进一步加强物业管理工作的意见》（甬政（2005）131号）精神，现就我市老小区物业管理工作提出如下意见，请认真贯彻执行。

一、指导原则和总体要求

指导原则：坚持“重心下移，属地管理；分级负责，权责统一；绩效评价，考核补贴；多方联动，业主参与”的原则，充分结合社区管理，努力构建和谐社区新体制。

总体要求：物业管理坚持属地政府为主体的指导思想，进一步明确各县（市）、区人民政府的统一协调和综合管理职能；科学划分市、区、街道管理职权和任务，实现“权随责走，责随事转”的目标；建立和完善评价体系和考核办法，分解工作目标和任务，根据绩效评价结果和管理业绩确定物业企业的补贴额度；建立市、区两级在老小区物 1

业管理工作上的联动机制。

二、加快体制创新，重心下移，切实建立健全“市、区、街道、社区”四级管理体制

遵循“重心下移、属地为主”的原则，各地要充分重视属地街道在老小区物业管理工作中的综合协调作用；针对老小区物业管理业态的复杂性和管理模式的多样性，在老小区物业管理工作中要健全以属地街道为主的“市、区、街道、社区”四级管理体制。

市物业管理主管部门负责协调、制定全市性老小区物业管理政策；加强对各县（市）、区物业管理主管部门的指导；规范物业服务企业的服务行为，推行规范化的服务标准；推广全市各地和兄弟城市老小区物业管理先进经验。

各县（市）、区人民政府全面负责辖区老小区物业管理工作，成立相应的老小区物业管理工作协调小组，组长由各县（市）、区分管城建的副县（市）、区长兼任，小组成员由辖区建设、城管、规划、公安、工商、物价、物业、街道或乡镇政府等部门组成，并采用联席会议制度，协调处理辖区内物业管理重大事宜。

属地街道负责属地老小区日常管理工作：一是定期召开辖区内的社区居委会、业主委员会、物业服务企业联席会议，及时解决小区管理中存在的问题，并在业务上接受物业管理行政主管部门指导；二是在社区服务中心基础上增加物业服务职能。充分调动社区的工作积极性，积极指导业主成立业主委员会，受理和协调业主的初级信访，监

督物业企业的服务行为；整合资源、优势互补，属地街道可以借助辖区内服务质量较好的物业服务企业力量，对未实施物业管理的老小区实行就近服务，并给予成本补助。

基层社区居委会要充分认识到老小区的物业管理工作是社区管理中不可分割的一部分，积极指导业主委员会加强自身建设，参与对物业服务企业的监督和物业管理纠纷的调解工作。

各县（市）、区物业管理主管部门负责对采取物业管理模式的老小区加强日常检查、人员培训工作，推行规范化的老小区物业管理标准，提高我市的老小区物业管理服务水平。

三、加强监管力度，规范市场，全面提高老小区物业管理服务质量

在老小区物业管理工作推行中，各级政府应着力于规范管理单位的服务行为，提高管理服务质量，使居住在老小区内的广大市民能充分享受到优质服务。

（一）市物业管理主管部门应结合属地政府的意见，制定相应的老小区物业管理考核标准，明确考核指标，通过市、区两级考核来评定管理单位的业绩。

（二）要将财务公开与服务标准公开相结合。各县（市）、区物业管理主管部门要督促物业服务企业在小区醒目处将业主委员会确定的收费标准和服务标准公布，便于业主对照标准监督管理单位的服务质量；同时，应明确小区公共经费及政府补贴经费的用途和使用程序，并每半年公布，使广大业主充分了解本小区的经营状况，维护业主的合法权益。

（三）将政府监管同业主满意度相结合。在评定物业企业管理业绩时，各级政府和部门应充分听取业主委员会的意见，且每年作一次业主满意度调查，并将业主满意度作为评定管理业绩的主要依据。

（四）建立健全投诉处理机制。各县（市）、区老小区物业管理工作协调小组应建立辖区老小区物业管理投诉处理机制，明确属地街道、辖区物业管理主管部门及其他职能部门在老小区物业管理投诉纠纷中的工作职责和处理程序，强化属地街道协调处理业主和物业服务企业之间矛盾纠纷的作用；属地街道应建立物业投诉受理制度，受理业主投诉，并积极探索由“属地街道、基层法院、辖区物业管理主管部门”三方联动的物业投诉纠纷快速处理机制，使投诉纠纷能得到有效处理；同时，社区居委会要充分发挥掌握和熟悉纠纷起因的基层优势，协助街道召集业主委员会、物业服务企业、房屋产权单位等小区相关单位成立小区物业投诉纠纷基层协调小组，在属地街道的指导下减少小区内投诉纠纷的发生，防止纠纷的恶性扩大。

（五）建立信用档案体系。市物业管理协会应当充分发挥行业自律作用，对全市的物业服务企业建立信用档案体系，提高行业的诚信度和服务水平。各县（市）、区物业管理主管部门也要对辖区内的物业服务企业建立信用档案。

（六）不断完善市场准入与退出机制。宜通过公开招投标方式来

选聘物业服务企业，并由业主委员会成员担任评委；同时通过细化“事先告知、即时审计、重新选聘、及时移交、适当缓冲”等程序，来规范物业服务企业退出老小区的程序，确保老小区物业管理的交替有序进行，维护小区的和谐与稳定。

四、加大考核力度，建立市、区两级政府补助扶持体系

当前在老小区物业管理中，存在着收费标准低收缴率低、物业服务质量差、物业服务企业的管理积极性不高以致业主满意度低等问题。各级政府要从民生工程的高度，充分认识到加强物业管理工作的重要性，采取切实的扶持措施，保障老小区物业管理长效运行。

（一）将老小区物业管理补贴资金计入老小区建设或整治成本，纳入住房保障体系，住房保障工作不仅要注重于“住房的建设”也要注重“住房建后的管理”，通过相应的考核程序，用于老小区物业管理的补贴。

（二）对管理老小区的物业服务企业在税收政策上给予一定的倾斜优惠。

（三）在传统管理模式中由市政、环卫、绿化等部门承担的工作职能和费用，在实施物业管理后应通过属地街道的协调和结算，经过相应的委托和考核程序划拨给管理老小区的物业服务企业。

（四）实施考核后再补助的管理经费补助政策。在制订政府补助经费划拨办法时，将政府的奖励经费划拨与管理业绩相结合，通过建立和完善考核办法，建立信用档案体系，结合物业管理业绩，并根据“管

理业绩越好补助经费越多”的原则，以奖代补，激励管理单位规范服务行为，提高服务质量。

五、加强自治力度，遵循民意，建立物业服务和社区服务相结合的管理体系

在目前我市已基本形成的“物业管理、准物业管理、业主自治、平安小区管理”四种管理模式的基础上，市建委、市民政局等各相关职能部门及各县（市、区）人民政府要重视对老小区物业管理模式的探索，总结经验，加大各种政策扶持，要多种管理模式间相互平衡，充分尊重民意，充分调动和发挥小区业主的积极性，按照少数服从多数的原则，根据大多数业主的意愿来选择管理模式、管理单位、服务标准、收费标准等具体管理事宜，并积极引导和鼓励业主及业主委员会根据小区实际创新管理模式，不宜采用政府大包大揽的“一刀切”管理模式。坚持业主自治和社区管理相结合的原则，通过社区居委会协助物业企业的日常管理、指导业主委员会的成立和履行职责，利用住宅小区完善的共建配套设施举办各项公益活动等实现社区基层组织和物业企业的资源整合，良性互动。坚持以人为本，从实际出发选择物业服务和社区服务模式，针对不同住宅小区的特点采取市场化和社区管理相结合的方式，解决老小区无人管问题，提高物业管理的覆盖面。

二○○八年八月二十五日

物业行业安全工作意见 篇6

见

为规范我市物业管理企业档案管理工作，提升物业管理行业基础建设的整体水平，根据《中华人民共和国档案法》、国务院《物业管理条例》、《天津市档案管理条例》和《天津市物业管理条例》的规定，现对我市物业管理企业档案管理工作提出如下指导意见：

一、适用范围

本市行政区域内从事物业管理服务活动的所有物业管理企业。

二、档案管理原则

物业管理企业档案管理工作应当坚持“及时归档、合理分类、规范整理、安全保管、方便利用”的原则。

三、档案管理内容

根据我市物业管理企业的管理模式和实际情况，档案管理的归档内容划分为11个一级类目、67个二级类目（具体目录详见附件1），主要归档范围包括：

（一）党群管理工作形成的文件材料。如：党务综合性工作或党组织其它有关会议文件材料;党组织建设、党员管理和纪检监察工作文件材料等。

（二）行政管理工作形成的文件材料。如：企业筹备期可行性研究、申请、批准文件材料;企业章程、证照，企业领导（包括董事会、股东会、监事会和经理层）和内部机构构成、变更文件材料等。

（三）经营管理工作形成的文件材料。如：企业改革、经营战略决策文件材料;计划与统计工作文件材料；企业发展规划、各项发展计划文件材料；责任制管理文件材料等。

（四）物业管理工作形成的文件材料。如：各物业项目招投标文件材料；各物业项目验收文件材料;各专项业务管理有关文件材料等。

（五）基本建设工作形成的文件材料。如：可行性研究、立项、勘探、测绘、招投标、征迁工作以及建设单位项目管理工作文件材料;基建项目的设计文件材料等。

（六）设备仪器管理形成的文件材料。如：购置设备、仪器的立项审批，购置合同;设备、仪器的开箱验收或接收文件材料等。

（七）会计档案。如：会计凭证（原始、记账、汇总）；会计账簿；年度财务报告（决算）（包括文字分析）等。

（八）职工个人档案。

（九）特殊载体档案。如：声像类；实物类等。

（十）物业项目形成的文件材料。如：小区规划详图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备的竣工图（安装图）、绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等基础管理文件材料；房屋管理与维修养护等文件材料；共用设施设备管理等文件材料。

（十一）其它应归档的文件材料。

四、档案工作标准

（一）企业档案管理部门、专（兼）职档案管理人员职责明确，并能够认真行使档案的管理、指导和监督职责。

（二）文件材料归档及时，归档范围准确，保管期限符合要求。

（三）制定企业档案分类方案，档案实体档号标识与分类方案一致。

（四）案卷整理规范，质量符合国家及档案行业标准要求，并编制检索工具。

（五）档案卷（盒）外观符合国家标准要求，尺寸、颜色、式样统一。

（六）根据企业档案管理需要设置档案室和配备必要的档案柜、架，利于档案的安全保管。涉密档案保管合理、安全。

（七）档案保管条件达到防火、防盗、防光、防有害气体、防潮湿、防虫、防高温、防尘等要求，并配备必要的档案保护设备设施，纸质档案要采用无酸卷盒存放。档案无霉变、褪色、虫蛀、鼠咬等现象。

（八）照片、录音（像）带、电子文件等特殊载体档案，要有符合保管要求的档案装具单独存放。

（九）档案上架排序符合国家和档案行业标准要求，做到排列有序、分类清楚、查阅方便。

（十）建立档案借阅、利用登记制度，借阅手续齐全；利用涉密档案时审批手续严谨；档案的查准率、查全率达到100％。

（十一）对所保管的档案应定期进行清点，建立统计登记台帐，做到账物相符。

（十二）档案文件材料移交手续完备，责任明确。

（十三）企业建立档案鉴定工作小组，按照档案鉴定程序及时对保管期限已满的档案进行鉴定，对应销毁的档案编制销毁清册，履行销毁审批手续。

（十四）适时编制企业全宗介绍、组织沿革和大事记等档案编研材料。

五、档案管理要求

（一）要有健全完善的档案管理制度。要依据《中华人民共和国档案法》、国务院《物业管理条例》、《天津市档案管理条例》和《天津市物业管理条例》的规定，结合企业实际，建立健全企业的档案管理规定、各类文件材料的归档制度、档案利用制度、档案保密制度、档案保管制度、档案鉴定销毁制度和档案人员岗位责任制。实现档案管理的规范化、制度化，切实保证档案资料收集齐全、真实准确、安全保管和方便利用。

（二）要选择符合企业自身实际的管理模式。物业管理企业的档案管理大致可分为三种模式：一是集中统一管理模式。由企业建立综合档案室，将企业档案（项目档案）集中统一保管；二是相对集中管理模式。企业内部的日常管理文件材料由企业本部集中保管，所辖物业项目档案资料在项目中保管。三是委托代管。在企业不具备档案资料的管理条件和能力情况下，可以委托具备档案管理资质的中介服务机构承担保管责任，并签订委托保管协议。

各物业管理企业可以从以上三种模式中任选一种符合自身实际的档案管理模式，并将其列为一项常项工作进行考核。

（三）要健全完善档案管理网络，明确责任分工。企业要建立由企业负责人、责任部门和专(兼)职档案管理人员组成的三级档案管理网络。分管档案工作的部门，要做好企业档案的收集、整理、保管、鉴定、统计和提供利用工作，并指导、监督本企业各部门及物业项目做好文件材料的形成、积累、整理和归档工作；对实行相对集中管理模式的企业，各职能部门（包括临时机构）和物业项目也要指定专人负责文件材料的归档工作。专（兼）职档案管理人员应当具备档案管理专业知识，并按规定参加业务培训；严格遵守职业道德和保密规则。

（四）档案整理要及时、规范，方便检索。要参考《天津市物业管理企业文件材料归档范围及保管期限表》（附件1），结合自身实际，确定企业文件材料的具体归档范围、内容。对已经做ISO9000认证的企业，可在原有基础上参照此归档范围、内容进行添加。

文件材料办理完毕后按照要求及时归档，依据标准进行规范整理，并编制检索工具，方便利用。有条件的企业要使用计算机管理档案，进一步提高档案管理水平。

物业管理企业在对物业项目档案管理中，要在妥善保管基础资料和接管验收文件的同时，承担起对档案的补充、整理和保管义务。

（五）要妥善处理好安全保管与开发利用的关系。要不断改善档案保管存放条件，最大限度地延长各种载体档案的寿命，确保档案安全。对物业项目的档案资料保管要高度重视，严格借阅、归还手续，保证档案资料完整。要充分开发利用档案资源，为企业管理、项目维修养护和商品住宅基金缴存及其使用等服务，在维护企业和业主权益等方面发挥作用。

在利用档案过程中，要对企业核心技术档案、知识产权档案和涉及商业秘密档案的开发利用进行严格审查，妥善

处理好利用与保密的关系。

（六）要规范档案资料的交接程序。企业内部文件材料移交要建立移交清册，由所在的部门或项目负责人签字核准后向企业档案管理部门进行移交。

对于新建住宅物业管理项目，物业管理企业与开发建设单位之间的资料交接要按照国务院《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》和《关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见》（津国土房物〔2005〕102号）的规定要求落实，做到接管文件材料完整，移交手续齐全，责任明确。

物业管理企业退出项目时要按照国务院《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》和《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》的规定要求，将档案资料整理完毕后制作移交目录，在规定时间内认真做好交接工作。

附件：1.《天津市物业管理企业文件材料归档范围及保管期限表》（参考）

2.天津市物业管理企业档案整理要求

物业行业安全工作意见 篇7

2014年, 面对复杂的宏观经济环境和工业经济下行压力的挑战, 江苏省建材行业协会积极配合行业管理部门, 带领我省建材行业紧紧围绕“坚持转型升级、促进结构调整、加快发展方式转变”这一主线, 克服种种不利因素, 保持了全行业稳中有进的良好势头。

一、2014年全省建材工业运行情况

1. 主要产品产量

2014年, 江苏省规模以上企业生产水泥19402.59万吨, 累计增长3.66%, 居全国第一位。其中硅酸盐水泥熟料5493.85万吨, 累计增长2.72%, 居全国第十三位;商品混凝土17465.73万立方米, 累计增长3.35%, 居全国第一位;预应力混凝土桩5286.66万米, 累计增长-16.89%, 居全国第二位;平板玻璃5833.94万重量箱, 累计增长-3.76%, 居全国第五位;钢化玻璃5347.40万平方米, 累计增长-1.52%, 居全国第二位;夹层玻璃128.89万平方米, 累计增长91.47%, 居全国第十三位;中空玻璃1177.55万平方米, 累计增长38.60%, 居全国第三位;玻璃纤维纱27.58万吨, 累计增长23.21%, 居全国第六位;水泥专用设备28.54万吨, 累计增长33.35%, 居全国第一位;混凝土机械6812台, 累计增长6.39%, 居全国第六位。

2. 经济运行情况

(1) 总体稳中有升。2014年, 全省规模以上建材工业完成主营业务收入3656.4亿元, 同比增加318.8亿元, 增长9.6%。混凝土与水泥制品业1435.62亿元, 同比增长7.1%;建筑材料生产专用机械制造业251.87亿元, 同比增长4.8%;建筑与技术玻璃制造业217.96亿元, 同比增长2.5%;水泥制造733.08亿元, 同比增长7.3%。

(2) 经济效益低速增长。2014年, 全省规模以上建材工业实现利润总额228亿元, 同比增加19.2亿元, 增长9.2%。其中水泥制造业利润总额66.54亿元, 增长8.5%;混凝土与水泥制品业75.49亿元, 增长9.2%;建筑材料生产专用机械制造17.07亿元, 增长10.5%;建筑与技术玻璃制造业7.59亿元, 增长-12.9%。但全行业仍有一定亏损, 在统计的规模以上2063户企业中有247户亏损, 亏损面为11.97%, 亏损额为18.8亿元。

(3) 固定投资稳中趋缓。2014年, 全省建材行业完成投资额856.92亿元, 同比增长7.50%, 占全国建材行业投资额的5.87%。其中水泥制造业40.37亿元, 同比增长-28.61%;水泥制品制造业170.25亿元, 同比增长22.16%;平板玻璃制造业7.48亿元, 同比增长-39.92%;其他建筑材料制造99.80亿元, 同比增长27.57%。

二、2014年协会主要工作情况

1. 促进产业结构调整。

针对江苏建材工业处于结构调整、转型升级的关键时期, 协会积极宣传创新理念, 促进企业转变发展思路, 既要提升建材传统产业功能与质量、延伸产业链、拓展应用领域, 更要加快发展行业新兴产业。协会邀请行业资深专家型领导就江苏建材行业的发展和存在的问题作《加快发展江苏建材新型产业》的专题报告, 深受与会者的好评, 引发强烈反响。协会还加强对行业经济运行分析, 按季度分析建材工业运行情况, 定期召开经济分析会, 对面临的共性问题和倾向性问题进行剖析研究。积极参与省经信委、省住建厅组织的高性能混凝土在江苏优先推广工作, 针对我省水泥工业状况, 提出配合做好高性能混凝土推广应用工作意见的建议, 并配合主管部门制定高性能混凝土用水泥技术规范。为落实国发[2013]41号、[2014]14号文的精神, 配合省经信委对全省214家水泥企业、273个项目开展水泥违规项目检查和收集资料, 协查违规项目22项, 应淘汰或取缔项目16项。还先后与省经信委联合召开水泥和平板玻璃行业座谈会, 听取企业对化解产能过剩的意见建议。参加省经信委组织的省行业发展重点方面和关键技术及产品专家论证会、全省原材料和消费品行业发展工作座谈会和2014年省级企业技术中心评审会。参加省人社厅组织的化解产能过剩中就业与职工安置问题座谈研讨, 并提出对策建议。受镇江市有关部门委托, 组织专家对某公司涉嫌生产水泥进行了核查认定。针对企业自主创新、科技能力现状, 组织召开行业科研院所、大专院校、大型企业及专业分会建材工业技术进步与发展座谈会, 研讨产学研结合与科技成果转化途径。先后有针对性地召开协会理事长办公会议及水泥、机械、管桩各专业分会办公会议, 组织参观中材科技股份有限公司、苏州三和管桩有限公司、江苏鹤林水泥有限公司的生产现场和先进技术装备, 相互沟通学习, 研究结构调整、转型升级对策措施。

2. 推进企业节能减排。

配合全省“十二五”水泥产业结构调整和转型升级方案的实施, 促进水泥工业的节能减排, 协会提出的水泥粉磨节能示范生产线建设已进入尾声。通过示范线建设运行, 将明确我省水泥最佳粉磨工艺和能耗指标, 促进企业淘汰落后, 实现节能减排。同时鼓励企业开发具有节能减排功效的装备, 7月份组织专家对南京苏材重型机械有限公司研制的风选磨工艺及装备进行了评议论证。为推动水泥窑处置固体废弃物技术的应用, 协会组织对溧阳天山水泥有限公司利用水泥窑无害化协同处置450t/d生活垃圾示范线运行投产情况及项目设计单位进行了调研, 为向有关部门提出利用水泥窑处置固体废弃物方案的意见作好前期准备工作。

3. 开展建材行业技术革新奖评选活动。

根据中国建筑材料联合会、中国机冶建材工会全国委员会《关于申报和推荐2014年度建材行业技术革新奖奖励项目的通知》 (中建材联科函【2014】21号) 精神, 省建材行业协会与省机冶石化工会联合在全省建材行业开展“建材行业技术革新奖”评选活动。根据各市协会的推荐和省协会的评审, 评选出5个项目参加中国建材联合会会组织的评选活动。根据中国建材联合会评审委员会的评审, 江苏科宝机械制造有限公司的《焦炭 (兰炭) 专用立式烘干机》获技术开发类三等奖、连云港中联水泥有限公司的《1#开流磨系统的技术改造》获技术改造二等奖、江苏东浦管桩有限公司的《一种节能环保的桩尖制作机》获技艺工法类三等奖。此外, 通过有关单位的推荐, 经中国建材联合会评审委员会的评审, 南京凯盛国际工程有限公司的《水泥外循环立磨预粉磨技术及装备的开发》获技术开发类一等奖、《水泥厂SNCR脱硝技术及装备的开发研究》获技术开发类三等奖;中材科技股份有限公司的《高纯蒸发金制造技术》获技术开发类一等奖、《一种收集白水玻璃棉的过滤装置》获工艺工法类三等奖;中国高岭土有限公司的《炼油催化剂专用高岭土关键制备技术研究及其产业化》获技术开发类一等奖、《粘土矿物尾矿高效综合利用关键技术研究》获技术开发类二等奖;连云港中复连众复合材料集团有限公司的《大型玻璃钢烟囱内筒制作及安装技术开发》获技术开发类二等奖;江苏汤辰机械装备制造有限公司的《管桩自动化生产线》获技术改造类二等奖、《自动管模吊具》获技术开发类三等奖;徐州中联水泥有限公司的《窑尾烟室红外测温改造》获技艺工法类三等奖。

4. 开展管理培训与行业自律。

为贯彻实施《水泥企业质量管理规程》, 做好水泥企业化验室合格证管理工作, 协会组织开展对水泥企业化验室专业技术人员、检验员培训和化验室考核评审员培训, 2014年共培训564人。在各市协会的大力支持下, 完成对160多家水泥企业化验室现场审查工作。针对江苏水泥市场竞争现状和复杂的经济形势, 协会组织进行企业调研, 召开部分大型水泥企业座谈会和水泥市场自律会议, 分析情况, 共商对策。还分别召开苏南、苏北地区水泥骨干企业市场分析座谈会, 分析水泥质量, 协调有关问题。借鉴水泥市场自律经验, 先后组织到部分管桩企业和苏州市工程监理协会等单位调研, 探讨管桩行业开展市场自律的可行性及有效途径, 扩大水泥混凝土制品领域工作范围。

5. 积极配合中国建材联合会开展相关活动。

一是积极参加中国建材联合会召开的全国建材行业系统工作会议暨联合会会长全体会议等有关会议, 汇报交流江苏建材行业运行情况;二是配合中国建筑材料企业管理协会开展全国建材行业优秀企业家评选活动, 在全省建材企业内进行遴选, 提出并上报候选名单。经过评选, 建华建材 (中国) 投资有限公司总裁王刚、江苏沂淮水泥有限公司董事长陈宜兵、江苏申视新材料科技有限公司董事长刘宇宏、江苏博特新材料股份有限公司总经理张建雄、江苏东浦管桩有限公司总经理颜成华、江苏鹤林水泥有限公司总经理吕永忠等六位同志被评为“全国建材行业优秀企业家”。三是配合中国水泥协会组织水泥企业围绕遏制新增产能、化解过剩产能、优化存量、提高效益签署百家水泥企业承诺书等活动。四是积极参与国家专业协会在江苏举办的第三届中国水泥行业环保和资源综合利用高峰论坛暨2014年中国水泥协会环资委员会年会、第八届中国水泥矿山年会暨加强矿山管理提供企业竞争力论坛会等有关会议及中国水泥网在江苏召开的2014年第七届国际粉磨峰会等。

6. 加强协会自身建设。

进一步加强协会各项管理, 加强协会工作人员的业务和政策、法规学习, 不断提升协会工作人员综合素质和工作能力, 积极参加省有关部门组织召开的会议和有关培训。11月陪同中国建材联合会会长乔龙德在江苏调研, 期间先后调研了鹏飞集团、华尔润集团、金峰水泥集团、建华管桩集团, 华东镀膜玻璃有限公司等企业, 乔会长结合调研对协会工作、行业发展作了重要讲话, 充分肯定了江苏建材工业的发展和行业协会的工作。

在《江苏建材》杂志出版发行方面, 得到了许多企业积极支持, 如苏州三和管桩有限公司、吴江市明港道桥工程有限公司、江苏久久水泥有限公司、江苏科宝节能环保设备有限公司、南京玻璃纤维研究设计院有限公司、江苏磊达股份有限公司、南京凯盛国际工程有限公司、泰州杨湾海螺水泥有限责任公司、南京苏材重型机械有限公司、江苏省建筑材料研究设计院有限公司、江苏鹏飞集团股份有限公司、江苏建华管桩有限公司、中国中材国际工程股份有限公司、江苏苏博特新材料股份有限公司、华尔润玻璃产业股份有限公司、连云港中复联众复合材料集团有限公司、江苏科行环保集团有限公司、江苏金峰水泥集团有限公司、中国建筑材料工业地质勘察中心江苏总队、江苏南方水泥有限公司、江苏申视新材料科技有限公司、江苏天山水泥集团有限公司、江苏苏华达新材料有限公司等单位, 为宣传党和国家方针政策, 传播新技术、新工艺等作出了重要贡献。

2014年协会各项工作虽然取得了一些成绩, 但也存在一定的不足, 由于协会没有政策性的手段和措施, 工作开展存在一定难度, 在引领企业转型升级、产业结构调整和为企业服务方面也有做不到位的地方。这些问题都有待于在新的一年工作中努力改进。

三、“十二五”全省建材行业发展分析

“十二五”以来, 我省建材行业在经济下行压力加大的背景下, 保持了平稳增长的态势。与2009年相比全省建材行业规模以上企业数下降了11.57%, 主营业务收入增长了118%, 利润总额增长了176%。

随着国家产业结构调整、化解产能过剩、实施节能减排目标等宏观政策的贯彻实施, 我省建材行业企业结构、产品结构、市场结构也经历了前所未有的调整。粘土砖瓦、建筑陶瓷、卫生陶瓷、水泥等传统产业企业亏损面扩大, 企业数大幅减少。技术玻璃及制品、新型材料、防水材料、保温隔音隔热材料企业数在增加, 产品结构发生了较大变化。42.5及以上强度等级水泥、商品混凝土、水泥混凝土压力管、预应力混凝土桩、防水材料、装饰装修材料、技术玻璃、专用机械装备等产品产量有了较大幅度的提高。水泥、玻璃、卫生和建筑陶瓷等传统建材产品在市场需求下降和新型材料产品替代的压力下, 市场竞争十分激烈, 不少企业通过延长产业链, 实施了产业结构转型, 获得了新的生机和活力。

“十二五”以来, 我省建材行业生产技术和工艺装备水平有了较大幅度提升, 其中水泥、玻璃、玻璃纤维等行业的技术装备水平已经赶上甚至超过世界先进水平, 技术玻璃、混凝土与水泥制品、建材机械制造等生产技术与装备、能源消耗、污染物排放控制技术和水平等在全国处于领先水平。节能减排和综合利用方面取得明显成效, 其中水泥、玻璃窑炉余热利用发电技术得到普遍应用, 利用水泥窑处置城市生活垃圾技术试点成功, 利用水泥窑处置工业固体废弃物项目即将开展。全省一批优秀企业在经济下行压力环境下, 积极应对复杂形势, 苦练内功、抓机遇、促发展, 走出了自己的新路。

1. 延伸产业链提档升级。

水泥产能过剩导致我省水泥市场竞争十分激烈, 严重影响了水泥企业的发展。淘汰落后, 化解产能过剩, 产品转型升级成为我省水泥企业的重要任务。江苏金峰、江阴绮星、泰安建材、江苏诚意、中联水泥等水泥企业, 为贯彻执行国家产业政策, 一方面积极主动淘汰落后产能, 兼并收购中小粉磨站, 实施节能减排技术改造;另一方面发挥行业龙头优势, 向水泥产品下游延伸, 开发水泥商品混凝土、水泥预拌砂浆产品, 提高企业整体运行质量。江苏金峰是我省最大的水泥生产企业, “十二五”期间在发展水泥主业的同时, 还涉及房产、金融、钢帘线等行业相关投资开发, 获得了更大的发展空间。

2. 稳住主业多元发展。

南京玻纤院、中复连众、江苏申视、建华管桩、江苏磊达、常州盘固、东浦管桩等企业在发展主业的同时研究开发节能环保、新型墙体、隔热保温等高科技新型材料。南京玻纤院、中复连众分别是中国中材和中国建材两大集团下属的国有企业, 他们充分发挥专业优势, 在节能保温隔热、轻质高强材料产品的研发方面做了大量工作, 取得可喜成绩, 为平稳度过经济下滑、实施自我发展战略发挥了重要作用。建华管桩是全球最大的管桩制造商, 企业在发展管桩主业的同时, 向管桩产业的上下游产业拓展, 在江苏、广东等20多省 (市) 建有管桩及各种混凝土预制构件、高品质轻质隔墙板等40多个生产基地。江苏磊达是以水泥生产为主的股份有限公司, 受当地石灰石资源的制约, 公司在异地配套建设3条5000t/d熟料生产线, 同时开发了汽车轮胎钢帘线产品。目前该公司已成为水泥产品生产与物流、宾馆服务为一体的综合性企业。常州盘固在安徽建设3条5000t/d熟料生产线, 同时在金坛开发5000亩农用地, 建设环保科技农业生态园, 种植水稻、果树等优良品种。江苏申视新材料科技有限公司是从一家与春兰集团配套的塑料件加工发展起来的企业, 立足塑料件加工基础产业, 积极引进人才、技术, 向石油输出管道产品转移, 开发出超高复合管材、油气田专用柔性复合管等五大系列非金属复合管系列产品, 成为我省建材行业转型升级和产品换代的典范。

3. 抢抓机遇加快发展。

“十二五”期间, 我国经济发展下行给许多企业带来了巨大压力, 江苏鹤林、江苏博特、江苏科行等企业克服各种困难, 变压力为动力, 企业发展取得可喜成绩。江苏鹤林在国家严格控制新增熟料产能的情况下, 充分利用船山矿综合资源优势, 批准建设了5000t/d熟料及纯低温余热发电项目 (三期) , 使熟料和水泥产能得到较大提高。企业在质量管理、清洁生产、物流、环保、售后服务、技术、社会和经济效益等方面已成为我省水泥行业稳步发展的标杆。江苏博特新材料有限公司是我省开发应用型科技先导型企业, 在混凝土外加剂领域已形成科研开发、规模生产和专业化技术服务的完整体系, 是国内混凝土外加剂行业中综合实力最强、市场占有率最高的龙头企业, 也是研究院所改制成功的典范。江苏科行最初是一家生产除尘设备的企业, 多年来企业坚持以环保产业为主线, 围绕电力、水泥、钢铁、玻璃、化工等行业节能减排要求, 加大研发投入, 建立和完善研究开发体系, 不断创新发展, 开发出一批具有较好产业化前景的项目成果, 实施企业技术进步和跨越式发展战略, 取得显著成效。

4. 两化融合科学管理。

两化融合是推动企业生产和经营管理上新台阶的重要手段。海螺、台泥两大水泥集团是跨地区、跨行业的大型企业, 在两化融合推广应用方面走在了我省水泥行业的前面。两大集团在我省的企业除在生产控制方面采用先进工业自动化技术外, 还在质量和成本管理、电子物流、产供销一体化等方面采用了先进的网络信息技术, 大大提高了生产控制技术的先进性、质量管理的可靠性、物流技术的便捷性, 从而提高了工作效率、降低生产和管理综合成本。

5. 走出去发展外向型经济。

国内市场竞争的压力, 促使经济实力强、技术水平高、产品及装备先进的企业走出国门, 参与国际合作和竞争。南京水泥设计院和凯盛水泥设计院是我国水泥行业具有工程设计、技术装备研发制造、装备配套与供应、施工与安装、产品生产和施工总承包能力的公司。企业凭借雄厚的实力走向国际市场, 凭着科学的经营管理不断扩大市场份额。江苏鹏飞是全国最大的建材机械设备制造企业, 公司坚持与国内大专院校合作, 研究开发技术和新产品, 不断研究和适应市场, 还与国外建材机械知名企业合作代加工, 拓展国外市场, 同时与工程及设计单位合作, 在国外实施项目工程总承包, 发展领域宽, 发展速度快, 发展前景好。南京旭建新型建材有限公司是NALC板材生产企业, 公司积极扩大产品应用领域和服务范围, 自主研发生产艺术板材、薄型板、瓷砖贴面板、吸音板以及内外墙保温体系和工厂化单元房屋等产品, 部分产品已打入国际市场, 并有一定知名度。2014年初, 该公司成为南京第一批新三板股上市单位。

“十二五”期间, 我省建材工业在取得长足发展的同时, 还存在着一些较为突出的问题。主要表现:一是主营业务收入增长较慢, 与全国前三位省份的差距加大;二是行业整体运行质量不高, 高新技术产品, 自主品牌产业发展不快, 在整个建材工业中的比重不大;三是水泥、平板玻璃等传统产品产能过剩严重, 未能得到有效控制, 传统产业结构调整的难度很大;四是节能减排压力较大, 绿色建材战略推进速度缓慢, 鼓励性政策不配套, 综合资源利用技术和消化因减排增加的成本能力等, 制约着绿色建材业的发展;五是两化融合能力和水平较低, 以信息化推动工业化发展的步伐较慢, 持续发展后劲不足;六是企业科学管理意识不强, 传统管理方式制约企业发展;七是外向型经济动力不足, “走出去”战略的配套政策和措施不完善。

四、2015年建材协会工作重点

2015年, 是全面完成“十二五”发展规划的收官之年, 努力做好今年的工作, 对完成“十二五”发展目标具有重要意义。我们要全面认识我国经济发展进入新常态的内涵, 充分理解和认识“新常态”对建材行业发展的影响, 结合我省“十二五”发展状况和存在问题, 积极主动应对, 努力适应新常态, 力争2015年全省规模以上企业主营业务收入和利润总额的增长有新的突破。2015年协会工作重点是:

1. 继续推进产业结构调整。

在我国经济增长放缓的“新常态”形势下, 要全面提升行业的技术水平, 推进传统产业转型升级, 加快开发和拓展新兴产业。一是配合中国建材联合会开展水泥、玻璃两个“第二代”的研发, 推动行业技术提升和转型升级;二是配合政府有关部门继续做好遏制水泥、平板玻璃过剩产能和新增产能工作;三是继续开展行业发展、企业需求、技术成果等调查研究, 促进行业技术进步、产学研结合, 使科研院所、大专院校技术成果及时转化为生产力;四是做好“水泥粉磨节能示范生产线”指导和验收工作;五是配合行业管理部门, 组织经济实力强的企业积极参与“一带一路”建设发展, 参与国际市场竞争。

2. 配合做好行业管理工作。

一是与省经信委组织召开行业季度运行分析会, 及时掌握和了解行业运行情况, 引导行业健康有序发展;二是协助行业管理部门加强水泥企业质量管理, 继续做好水泥企业化验室合格证管理工作;三是配合行业管理部门做好符合规范条件建设项目的评估核查工作;四是配合主管部门组织贯彻实施《水泥单位产品能源消耗限额》、《水泥工业大气污染物排放标准》、《通用硅酸盐水泥》标准修改单以及《水泥行业规范条件》等标准及规范。

3. 参与制定产业规划与技术标准。

积极参与国家和省建材行业“十三五”产业政策、发展规划的制定工作。积极配合建设管理部门制定高性能混凝土用水泥技术规范, 组织水泥企业支持和参与高性能水泥混凝土的推广应用工作。

4. 进一步推动技术培训和技术应用。

传统产业的转型升级并不是转产和转行, 而是要由产业链低端向高端发展, 这就要求企业在思维、模式、技术、机制上彻底变革。协会一要创造条件开展相应的培训, 通过召开技术报告会、经验交流会等, 推进行业新技术、信息化技术应用。二要适时组织召开节能减排、发展循环经济、转型升级专题研讨会。三要继续开展建材行业技术革新奖评选活动。四要开展我省利用水泥窑处置固体废弃物的调研工作, 根据新型干法水泥窑的分布和城市生活垃圾处理状况, 提出利用水泥窑处置固体废弃物方案的建议。

5. 加强调研继续开展质量和市场自律工作。

一要加强行业调研。选择发展较好且有特色的企业, 通过调研总结和推广企业转型升级经验;选择发展中遇到困难的企业, 听取对行业发展的要求, 针对实际向政府部门提出制定产业政策的意见;通过调研开展新产品、新技术、优秀企业的推广和推荐, 促进行业整体发展。二要继续开展行业自律工作。加强水泥质量管理, 维护水泥市场秩序, 继续组织水泥企业质量自律和行业错峰生产;深入调研管桩行业开展市场自律的可行性和有效措施, 以逐步规范管桩市场, 维护管桩企业的正当权益;开展水泥市场中转库的调研工作, 根据实际情况提出对中转库设置和管理的意见。

6. 加强协会自身建设与合作交流。

物业行业安全工作意见 篇8

关键词:物业管理 物业行业 业主 经营战略

0 引言

传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。我国物业管理产生于改革开放以后。自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立,我国物业管理已有20多年发展历程。目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域。到目前为止我国物业管理企业数量已经突破3万家,从业人员超过300万人,管理面积超过10亿平方米,行业年产值超过2000亿元。但与国外成熟的物业管理相比我国物业管理还是一个很年轻的行业,尚存在许多问题和不足。

1 我国物业管理行业存在的主要问题

1.1 行业集中度低,存在恶性竞争 由于我国物业管理工作起步较晚,目前 “小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出,多数物业管理公司达不到正常的经营规模。据统计,有70%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。部分物业管理企业的行为不规范,存在部分招标,存在暗箱操作;行业本身具有初始营业所需要的资金投入少等问题。另外,目前物业管理的市场化程度仍然很低,同行业之间缺乏公平的市场竞争机制,绝大多数楼盘的物业管理仍遵循 “谁开发,谁管理”,商品房小区多由开发商自己组建物业公司进行管理,政府的安居工程或拆迁安置小区则由政府指定或委托国有物业公司进行管理,有的虽然公开招投标,但也是暗箱操作。

1.2 新兴产业使得企业的经营管理理念滞后 物业管理行业发展到今天,仍存在着物业管理是“管理”而不是“服务”的观点,或者能够认识到物业管理是“服务”,但却放不下“管理”的架子,导致“服务”的质量被大大地打了“折扣”。这些陈旧的观点和不合时宜的做法,成为制约行业发展的“瓶颈”。究其原因,主要是物业行业的经营和管理理念的滞后性所致。物业服务企业要想在新的社会环境下生存,必须适应新的时代发展要求,转变旧有的观念,从理念上进行革新。

1.3 产业收益率低 一些地区税收政策不规范,不仅没有扶持这个新兴产业,而且税收负担偏重(如按照销售收入的15%征收所得税);由于产业行业门槛低,导致低价恶性竞争,结果严重影响产业的收益。

我国物业管理企业规模普遍较小,规模效益差。以成都为例,据统计,成都物业管理行业能保持持平和盈利的企业其管理服务面积均超过了10万平方米,亏损企业其管理服务面积一般都在10 万平米或者以下。另外,截至2005 年底,成都市物业管理企业共有820 家,其中管理面积在100 万平米以上的企业只有不到50 家,大部分企业的管理面积都在10万平米以下。可见企业平均管理规模之小,多数物业管理企业仅管理着一两个物业项目。因此,在这样的条件下,物业管理公司要保质保量提供完善的服务几乎是不可能实现的。企业为了降低成本,减少保安等服务人员数量,降低小区公共绿化的投入,甚至日常基本的物业管理服务也无法得到保证。

2 我国物业管理行业健康发展的战略对策

2.1 政府有关政策应该积极促进行业的健康发展 政府应提高准入标准,特别是要根据服务对象的特点确定不同资职要求,形成不同档次的企业。同时制定有助于扶持新兴产业发展的相关金融、税收等政策;按建立市场经济体制的要求,以产权关系为纽带,以商品化、多元化的物业为基础,明确各个权力主体的权利义务关系,确立一系列立法原则。明确物业管理与城市建设、城市管理的关系,确立物业管理的社会地位;明确主管部门、物业管理企业、业主在物业管理中的法律地位及权利义务,创立业主管理委员会制度,形成一个物业管理法规政策体系,使物业管理工作有章可循,有法可依。

首先应加强对物业管理企业的资格管理,根据现阶段我国物业管理企业规模小和专业化、集约化程度普遍较低的实际情况,在具备必要注册资本等基本注册条件的基础上,要特别强调物业管理企业必须拥有一般从业人员和所需不同专业人员的数量,并定期组织物业管理人员进行专业知识和专业技能培训,帮助物业管理企业树立现代物业管理服务理念。其次在行为管理方面,要明确物业管理企业的通常管理范围,规定非经物业行政主管部门登记备案认可,不能在物业管理合同中加以任意排除,防止物业管理企业不适当地免除管理义务;加强物业管理企业的财务和审计工作,对物业管理费收支使用情况进行必要监督。再次在责任落实方面,应严格查处各种违反物业管理法律法规的行为,对查出的问题应严格依法处理,绝不通融,对未经注册不具备条件的企业应坚决给予取缔。最后,做好物业管理的必要宣传工作。房地产商品与一般商品不同,业主(消费者)普遍对建筑物区分所有权性质不了解,不知道如何行使权利,对物业管理关系和业主委员会的性质也认识不清。房地产行政部门应当采取必要措施保护业主的合法权益。针对业主普遍存在的困境,首先要做好必要的宣传工作。除房地产行政部门自身直接参与外,还必须规范建设单位的告知义务范围,并把有关宣传工作纳入社区工作范畴。

物业消费属于集体购买,不像其他消费品,个体消费者没有随时选择的权利,招标是决定买卖的一个重要环节。因此,物业管理市场要建立一个公平竞争的市场机制,就必须建立起物业管理的招投标机制,采取面向社会公开招标的方式,选聘物业管理公司。政府部门除了加强宣传和引导,提高物业管理公司的市场竞争意识外,还应责成物业主管部门切实承担起建立、健全招投标机制的责任,制定切实可行的、有利于市场发展的实施办法。政府在这个角色中既要营造竞争的环境,更要维护竞争的秩序。

2.2 物业管理公司应该树立明确的经营理念和战略定位 以国家《物权法》为法律依据,国务院《关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。从“物业管理企业”到“物业服务企业”的变化清晰地表明了物业公司的新定位,进而要求物业管理行业根据新的理念调整管理与服务的模式,适应新的时代对物业管理行业提出的新要求。

从战略的高度,准确的经营定位。在管理上要有专业化水准,要有专门的针对对象和具体的细分市场。由于整体实力有限,中小型物业管理企业要做到有所为,有所不为,才能在细分市场的竞争中保持优势。物业企业战略定位包括两个方面:一是针对公司的实力,确立战略目标,决定企业服务的主流市场,并根据服务的主流市场的特点,确立竞争战略是差异化战略还是低价格战略。实施差异化战略的公司就应该有品牌意识,实施名牌战略,树立企业的形象,提高服务的标准,开发服务项目,增加服务价值。实施低价格战略的物业管理企业,应该满足基本的消费或基本的服务标准,努力降低成本、费用。二是针对项目特点,确立项目战略目标,针对项目确立具体的服务档次、类型,体现公司的战略要求,提出有效、针对性强的具体措施。

同时有实力的物业管理企业,应采取“一业为主,多种经营”战略,必须积极拓宽赢利渠道,改变亏损状况,才能保证服务的提供。物业管理公司在从事物业管理和服务的同时,也可利用自身的优势将经营范围扩大到与物业有关的业务,如中介、代理房屋买卖、估价等,也可根据自身特点和该小区的情况向其它方向发展。这样物业管理公司不但可以通过副业经营取得经济效益,缓解经费不足状况,而且业务范围的拓展也可减少物业管理公司的风险,为保质保量提供物业管理服务奠定了基础。

2.3 提高市场占有率,增加规模效益 首先,针对目前大多数物业管理企业规模小,专业人员少导致难以发挥群体功能和综合实力,以及发展后劲不足的局面,改善物业管理这种现状,使物业管理行业得到持续、健康、快速发展的关键是走集团化发展之路,组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强,一业为主,多种经营,具有市场竞争力的物业企业集团。在物业企业集团组建过程中应注意用发展的观点在规模适度的基础上进行。因为在组建物业企业集团时,要充分考虑到企业集团的长远发展,针对集团发展目标、发展规模、经营战略等都要具有一定的超前性。并要从我国物业管理的实际出发,分别确定企业集团的个体模式、发展规模、经营项目、效益指标时,要符合物业企业集团的实际,切不可超过企业集团的实际能力。其次,依靠品牌形象(或者差异化形象,或者低价格形象)和在市场中美誉度的提高,扩大企业项目规模,在人才、市场和设施等方面获得协同效应,增加营业额,提高规模效益。最后,要选择合适的价值链增值环节。物业管理行业的基本增值环节可以分为三个:基本服务项目专业化操作;服务项目管理集成;增值服务。作为中小型物业管理企业,切忌走小而全的道路。要做服务集成,要向知识型管理型过渡,从根本上提升企业的生存和竞争能力。

参考文献:

[1]程信和,刘国臻.房地产法学[M].北京大学出版社.2001.P185

[2]常传领,金纯.论政府干预及其法律规制[J].现代法学.2004.6

[3]梁慧星,陈华彬.物权法[M].法律出版社.2003.P159

[4]符启林.房地产法[M].法律出版社.2004.P345

[5]罗小钢.物业管理投诉案例分析[M].广东经济出版社.2003

[6]武智慧.物业管理概论[M].重庆大学出版社.2004

[7]谢凯.小区物业管理[M].广东人民出版社.2003

[8]王青兰.物业管理导论[M].中国建筑工业出版社.2000

[9]许海峰.物业管理[M].广东人民出版社.2004

[10]戴德.物业标准化管理丛书.[M].中国标准出版社.2003

本文获得内蒙古教育厅课题《内蒙古中小企业动态能力实证研究》(NJ05158)资助。