公积金房贷新政策
2013年房贷新政策有所调整
相对于二套房利率上浮10%的统一政策，首套房的贷款政策相对宽松。除了北京银行、江苏银行、南京银行等维持房贷利率85折的优惠优惠政策不变之外，包括中国银行在内的6家银行都在去年年底执行的政策上有了一些调整。
徽商银行针对个人房贷业务目前可以给到8折的优惠
中国银行、浦发银行及华夏银行的85折优惠仅限于合作楼盘，普通在以上银行办理贷款最多只能享受9折的优惠
广发银行将利率优惠从85折调整为9折，平安银行则直接取消了去年年底的9折利率优惠，按基准利率执行
房贷款利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。建行要求，所属分支机构加强对房地产市场形势的研究，并根据形势变化及时评估贷款风险，调整政策；对房地产波动较大的区域，以及波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例。
继农行、招行、交行等银行后，建设银行昨日也公布了房贷细则。建行称，将加大对居民普通自住房的支持力度，对符合新政策发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的０．７倍，最低首付款比例调整为２０％。建设银行表示，具体情况将根据借款人是否是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房，套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素等区别确定。对居民首次普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以给予优惠，首付款比例可降低。对居民其他类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。
宁波新楼盘
同时，建设银行要求所属分支机构加强对房地产市场形势的研究，并根据形势变化及时评估贷款风险，调整政策；对房地产波动较大的区域，以及波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例；同时要求各行切实加强贷前调查，严格审查借款人信用记录，合理判断和评价借款人还款能力，严格落实面谈面签制度和真实性调查，加强风险监测与贷后管理，防范贷款风险。
近日，山东住建厅公示了全省住房公积金2014年年度报告，全省共缴存公积金4086.3亿元，市民提取384.3亿元，发放个人住房贷款370.1亿元，公积金增值收益87.8亿元，逾期个人住房贷款数额为1098万元，截止到年底，山东有441.8亿元可用于发放居民住房贷款。
2014年，山东共发放个人住房贷款14.2万笔，总数370.1亿元，同比分别减少12.3%、10.8%，回收个人住房贷款158.0 亿元。据悉，在房地产市场中，个人公积金住房贷款市场占有率为19.4%。
住建厅同时通报了2014年公积金资金风险状况，截至年底，全省逾期个人住房贷款1098.0万元。
山东：到2015年底全省人口城镇化率将达到56%
近日，山东省住建厅披露，到2015年年底，全省人口、户籍城镇化率将分别达到56%、45%以上。
在新型城镇化试点进程中，今年山东确定了19个市、镇开展综合试点，分别是莱芜市、章丘市、桓台县、滕州市、广饶县、龙口市、寿光市、邹城市、新泰市、沂水县、茌平县、邹平县、胶州市李哥庄镇、滕州市西岗镇、广饶县大王镇、莱州市沙河镇、肥城市石横镇、日照市涛雒镇、邹平县魏桥镇等。
此外，山东还专门拨付了1.8亿元专项资金用于推进新型城镇化工作，重点改革户籍、土地与社会保障等政策，解决700万农业转移人口和1000万左右棚户区和城中村居民市民化问题。按照计划，到2015年底全省人口城镇化率将达到56%。
烟台蓬莱国际机场将于5月28日启用
5月10日，山东烟台蓬莱国际机场举行启用前最大规模的模拟运行演练，市民、机场和航空公司工作人员共计800多人参演。此次演练覆盖旅客进出港全部流程，全面检测了设备的运行稳定性和工作人员的业务熟练程度。烟台蓬莱国际机场将于5月28日0点正式投入使用，启用后将与济南机场、青岛机场一起，成为山东省民用航空三大干线机场。图为模拟旅客在烟台蓬莱国际机场办理乘机手续。
青岛国际邮轮母港已完工 29日首航日本韩国
日前，备受关注的青岛国际邮轮母港已完工，港内客运中心的设备进入调试阶段。天海豪华邮轮“新世纪号”已停靠在青岛国际邮轮母港码头，为29日首航日、韩做准备。
29日，青岛国际邮轮母港将运营“青岛—长崎（日本）—福冈（日本）—青岛”“青岛—济州岛（韩国）—釜山（韩国）—鹿儿岛（日本）—青岛”两条母港国际航线。
据了解，邮轮母港国际客运中心涉及最高通关能力可达到每小时3000—4000人次，规划年游客吞吐量可达到150万人次。邮轮母港投入使用后，很多邮轮航线也将增设青岛站，预计今年将有20条母港航线在青运营，3年内母港航线将超100条。
山东沂山举行传统祭山仪式
第一章 总则
第一条 为进一步强化住房公积金对职工的住房保障作用，规范住房公积金提取管理，根据国务院《住房公积金管理条例》、《河北省住房公积金管理办法》以及有关政策，结合我市实际，制定本规定。
第二条 唐山市住房公积金管理中心（以下简称“管理中心”）负责全市范围内住房公积金提取管理,所辖分中心、管理部负责职工住房公积金提取业务的具体办理工作。
第三条 住房公积金提取包括住房消费提取和非住房消费提取。
第二章 办理程序
第四条 职工持规定资料到住房公积金缴存所在地分中心、管理部申请提取住房公积金，分中心、管理部受理并通过审核的，当场予以办理。审核发现需要进一步核实的，一般自受理提取申请之日起3个工作日内完成核实，并将是否准予提取的决定告知职工。
第五条 职工所持提取资料均为原件，分中心、管理部在办理提取业务时对审核的提取资料、提取人进行电子拍照存档，对个别提取资料（如共同还款申请书、共同还款声明、承责声明、提取授权委托书、公证书等）留存原件。
第六条 提取业务办理完毕后，资金在2个工作日内划转至职工住房公积金联名卡账户。工作调动到唐山市以外地区的，资金在15个工作日内划转到职工所在地住房公积金账户。
第七条 提取业务原则上需职工本人亲自办理，因特殊情况本人确实不能到场办理的，可委托他人办理。提取人为无民事行为能力或限制民事行为能力人的，由监护人办理。
（一）委托配偶办理的，提供以下资料：配偶身份证、夫妻关系证明（结婚证、同户籍户口本、民政部门出具的夫妻关系证明、公证书之一）、《授权配偶办理委托书》（附件1）。
被判处刑罚人员在服刑结束前确需配偶代为提取的，需提供服刑监狱方盖章确认的《授权配偶办理委托书》或经公证处公证的委托书。
（二）退休职工因患病、身在外地等原因本人不能办理销户提取的，可委托子女代为办理，提供以下资料：子女身份证、《授权子女办理委托书》（附件2）。
（三）在我市务工的外地职工（非唐山市户籍）与单位解除劳动关系并离开我市、因工作调动住房公积金需转移到其它城市的，可委托我市的原缴存单位住房公积金专管员代为办理。提供以下资料：专管员身份证、《授权单位专管员办理委托书》（附件3）。
（四）监护人代为办理的，应提供以下资料：监护人身份证、具备法律效力的《监护证明》。
（五）其他需要委托办理的，应提供以下资料：代办人身份证、经公证的委托书。
第三章 住房消费提取
第八条 职工有下列住房消费情形之一的，可以申请提取其住房公积金账户内的存储余额：
（一）全款购买自住住房的；
（二）贷款购买自住住房，支付首付、偿还贷款本息的；
（三）装修房屋办理住房公积金贷款，偿还贷款本息的；
（四）建造、翻建自住住房的；
（五）租赁住房用于自住的；
（六）支付自住住房物业费的；
（七）依法规定的其他情形。
第九条 全款购买唐山市行政区域内以下情形自住住房的，职工及配偶、其他房屋共有权人可以申请一次性（90平米以下首套的可多次）提取其住房公积金账户内的部分余额。
提供资料及可提取额度：(一)身份资料
身份证、住房公积金联名卡（下同）。
配偶申请提取时，还需提供以下之一的夫妻关系证明：结婚证；夫妻同户户口本；婚姻登记机关出具的夫妻关系证明；公证机关出具的公证书（下同）。
房屋共有权人为父母与子女关系的申请提取，还需提供以下之一的关系证明：户口本；户籍所在地派出所出具的亲属关系证明；独生子女证；出生证；公证机关出具的公证书（下同）。
房屋共有权人为非配偶、父母与子女关系的，需提供第一顺序产权人的身份证（下同）。
(二)购房资料及提取额度 1.购买商品住房的
提供资料：房产管理部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票。
提取额度：职工及配偶、其他共有权人可提取购房合同签订日期之前账户的余额，合计不超出购房款总额。
2.购买经济适用住房的
提供资料：房产管理部门备案的《经济适用住房买卖合同》、购房发票或加盖财政（税务）监制章的收款收据。
提取额度：职工及配偶、其他共有权人可提取购房合同签订日期之前账户的余额，合计不超出购房款总额。
3.购买二手住房的 一套住房在同一自然内交易两次或两次以上的，在该内只允许其中的一次交易的购房职工提取住房公积金。
提供资料：房产管理部门备案的房屋转让合同或买卖协议、《房屋所有权证》、税务部门提供的契税完税票据。
提取额度：职工及配偶、其他共有权人可提取契税完税发票日期之前账户的余额，合计不超出购房款总额。
4.购买公有住房的
提供资料：房产管理部门备案的买卖契约、购房发票或加盖财政（税务）监制章的收款收据。
提取额度：职工及配偶、其他共有权人可提取购房买卖契约签订日期之前账户的余额，合计不超出购房款总额。
5.购买单位集资房的
取得房屋所有权证的，提供资料：《房屋所有权证》、购房合同或协议、购房发票或加盖财政（税务）监制章的收款收据。
未取得房屋所有权证的，需集资建房单位持建房审批文件及参加集资建房的职工名单，到缴存地分中心、管理部一次性备案后办理，提供与单位签定的购房协议、购房发票或加盖财政（税务）监制章的收款收据。
提取额度：职工及配偶可提取购房合同或协议签订日期之前账户的余额，合计不超出购房款总额。
6.购买90平米以下首套自住住房的
2015年1月1日之后全款购买90平方米以下首套自住住房的，职工及配偶、其他共有权人（产权人之间仅限于父母子女关系）可每年提取一次本人账户的住房公积金，累计提取额度不超出购房款总额。
首套认定标准为：职工及配偶、其他共有权人（产权人之间仅限于父母子女关系）的住房登记信息查询结果显示该住房为首套，且从未使用过住房公积金贷款的。
提供资料：首次提取的，在全市住房登记信息联网之前，职工及配偶、其他共有权人提供户籍所在地和住房公积金缴存所在地房产管理部门10日内出具的首套住房登记信息查询结果（全市住房登记信息实现联网后，提供市不动产登记管理部门出具的首套住房登记信息查询结果）、本条第二款1至5项购房提取情形相对应的提取资料、共有权人之间的关系证明（单身职工的提供户籍所在地婚姻登记机关出具的单身证明）。
以后每次提取时提供房产管理部门10日内出具的住房登记信息查询结果。
提取额度：职工及配偶、其他共有权人累计提取总额不超出购房款总额。
7.购买拆迁安置住房中超出置换面积部分的
提供资料：拆迁安置协议(附结算清单)、超出置换面积部分的收款发票或加盖财政（税务）监制章的收款收据。
提取额度：职工及配偶、其他共有权人提取拆迁安置协议签订日（或最终确定所购房屋坐落位置、面积等补充协议的日期）之前住房公积金账户的余额，合计不超过超出置换面积部分支付的购房款。
第十条 贷款购买唐山市行政区域内自住住房，职工及配偶、其他房屋共有权人可以凭偿还住房贷款本息手续每年（同一公历）提取一次住房公积金,直至贷款结清为止。在2015年1月1日后贷款购买（以签署借款合同日期为准）自住住房的，可在还款后一年内凭购房首付资料申请办理购房首付提取公积金。
提供资料及可提取额度：
（一）身份资料（同全款提取）
（二）提取资料及提取额度 1.购房首付提取
提供资料：购房合同、借款合同、偿还贷款本息的明细表（市住房公积金管理中心发放的公积金贷款无需提供明细表）。
提取额度：职工及配偶、其他共有权人合计提取额度不超过购房首付款。
2.偿还贷款本息提取 提供资料：
⑴偿还市住房公积金管理中心办理的住房贷款本息的，每次提取时提供借款合同。
⑵偿还商业银行、开滦住房公积金贷款本息的
①未办理过购房首付提取过公积金的，首次提取时提供购房合同、借款合同、偿还贷款本息的明细表。
以后使用同一套贷款手续提取，提供借款合同、当偿还贷款本息的明细表。
②办理过购房首付提取过公积金的，提供借款合同、偿还贷款本息的明细表。
⑶偿还组合贷款（市公积金与商业银行组合贷款）本息的，每次提取提供商业银行借款合同、住房公积金借款合同、偿还商业银行贷款本息的明细表。
提取额度：还清贷款本息前提取的，可提取当次提取日之前住房公积金账户内的余额，额度不超过当次提取日至上次提取日期间（第一次提取期间为还款初始日至第一次提取日）的还款本息总额。
还清贷款本息后一次性提取的，可提取还清贷款本息日之前住房公积金账户内的余额，额度不超过已偿还的贷款本息总额；如在还贷期间使用其他手续提取过住房公积金的，额度不超过上次提取日后偿还贷款本息的总额。
职工与配偶、其他房屋共有权人使用同一住房贷款手续提取，不在同一日期办理的，以内第一个办理提取时的核定日期为准。
第十一条 装修房屋办理住房公积金贷款的，职工及配偶可以凭偿还装修贷款本息的手续，每年（同一公历）提取一次住房公积金,直至贷款结清为止。
提供资料及可提取额度：
（一）身份资料（同全款提取）
（二）提供资料及提取额度： 提供资料：住房公积金借款合同。
提取额度：同第十条偿还贷款本息提取的提取额度规定。
第十二条 职工在唐山市行政区域内户籍所在地的农村新建、翻建自住住房的，职工及配偶可在住房建成后申请提取公积金。
（一）身份资料（同全款提取）
（二）建房资料及提取额度 提供资料：《农村集体土地使用证》、县级国土部门的建房批准手续或镇（乡）规划部门出具的规划审批手续、购买原材料的发票、农村户籍户口本。
提取额度：职工及配偶可提取批准建造、翻建日期之前住房公积金账户的余额，且不超出新建、翻建自住住房的原材料费用总额。
第十三条 自2015年1月1日起，职工及配偶在唐山市行政区域内无自有住房，租住当地保障住房（廉租房、公租房）或其他商品住房用于自住的，在租赁期内可每季度申请提取一次账户内的住房公积金。合租商品住房的，由租房者商定一年内由其中一人及其配偶申请提取。
（一）身份资料（同全款提取）
（二）租房资料及提取额度 1.租住保障住房
提供资料：房屋租赁合同、支付房租的发票。
提取额度：职工及配偶提取额度合计不超过当季度支付的房租。2.租住商品住房
提供资料：在全市住房登记信息联网之前提取的，首次提取时，提供住房租赁所在地房产管理部门10日内出具的职工及配偶无住房证明（住房登记信息查询结果为零）、房屋租赁登记备案证明、租赁住房合同、支付房租的发票（税务机关代开的发票，下同）、夫妻关系证明或单身证明。首次提取后年内再次提取时，提供支付房租的发票。隔年再次提取时，提供租赁住房所在地房产管理部门10日内出具的无住房证明、支付房租的发票、夫妻关系证明或单身证明。
在全市住房登记信息联网之后提取的，提供住房租赁所在地房产管理部门10日内出具的职工及配偶无住房证明（住房登记信息查询结果为零）、夫妻关系证明或单身证明。
提取额度：职工及配偶提取额合计不超过当季度支付的房租，且租赁路南、路北、高新区住房的，每月提取上限为1000元，租赁其他县区住房的，每月上限为600元。
第十四条
2015年1月1日后未婚子女全款购买我市自住住房，其父母可以申请提取住房公积金，除参照第九条全款购房提取情形提供资料外，增加父母子女关系证明，达到法定结婚年龄的职工还需提供单身证明，提取额度为三人合计不超过购房款总额。
2015年1月1日后未婚子女贷款购买自住住房，其父母作为借款合同约定的共同还款人的，可以申请提取其账户内的住房公积金，除参照第十条贷款购房提取情形提供资料外，增加父母子女关系证明，达到法定结婚年龄的职工还需提供单身证明，提取额度为三人合计不超过首付款或核定的还款期间的还款总额。
第十五条 自2015年1月1日起，职工及配偶可以每年申请提取一次住房公积金用于支付上一一套普通自住住房物业费。
（一）身份资料（同全款提取）
（二）提供资料及提取额度
提供资料：有自住住房的职工提供购房合同（或房产证）、支付物业费的发票或加盖财政监制章的收据。租赁住房的职工提供房屋租赁登记备案证明、支付物业费的发票或加盖财政监制章的收据。
提取额度：职工及配偶合计提取不超过上一物业费实际支出，最高上限为每户每年3000元。
第十六条 职工或配偶在唐山市行政区外户籍所在地或工作所在地（户籍所在地只限于购房日之前的户籍所在地；工作所在地只限于单位在本市辖区外设立的有独立法人资格的分支机构所在地）购买（全款或贷款）自住住房的，可申请提取住房公积金账户内余额（不包括购买90平米以下首套自住住房多次提取）。提取资料除参照本章第九条全款购房、第十条偿还商业银行贷款本息的提取规定外，增加以下证明资料：在户籍所在地购房的提供户口本、提取职工所在单位出具的购房证明；在工作所在地购房的提供缴存单位及分支机构出具的购房证明、加盖公章的分支机构营业执照复印件。提取额度参照本章第九条、第十条规定执行。
第十七条 职工婚前单独全款购房的，婚后配偶不能申请提取。
职工婚前单独贷款购房，婚后配偶参与共同还款的，配偶可以申请提取。偿还唐山市住房公积金管理中心办理的住房贷款本息的，职工及配偶先到发放贷款的部门提交共同还款申请（附件4），然后持审核盖章的资料到负责提取业务的部门办理提取。偿还商业、开滦公积金及其他城市住房公积金中心发放的住房贷款本息提取的，职工及配偶需在负责办理提取业务的分中心（管理部）签署共同还款证明（附件5）后再办理提取。
第四章 非住房消费提取
第十八条 非住房消费提取包括部分提取和销户提取。职工被纳入我市城镇居民最低生活保障范围的可以申请提取住房公积金，按部分提取办理。
职工因下列情形办理住房公积金提取的，同时注销账户：
（一）退休的；
（二）到国外及港澳台地区定居的；
（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（四）因参军、上学与单位终止劳动关系的；
（五）被判处刑罚并与单位终止劳动关系的；
（六）个人账户封存两年以上（单位账户封存或集中封存账户封存均可），未继续缴存或未办理转移的；
（七）在我市务工的外地（非我市户籍）职工与单位解除劳动关系并离开我市的；
（八）因工作调动，住房公积金需转移到其它城市的；
（九）职工死亡或已宣告死亡，其继承人（或受遗赠人）提取职工住房公积金账户余额的。
（十）依法规定的其他情形。
第十九条 职工因被纳入我市城镇居民最低生活保障范围申请部分提取的，可每年提取一次。按以下规定提供资料及核定可提取额度：
（一）身份资料
提取人身份证、住房公积金联名卡。
配偶申请提取的，还需提供夫妻关系证明（结婚证或同户籍户口本或民政部门出具的夫妻关系证明）。
（二）提供资料及提取额度
提供资料：县级民政部门出具的低保证明。提取额度：职工及配偶住房公积金账户的部分余额。第二十条 办理非住房消费类销户提取的，提取（或转移）职工住房公积金账户内全部存储余额，同时注销个人住房公积金账户。分别按以下规定提供资料：
（一）身份资料
提取人身份证、住房公积金联名卡。
（二）证明资料 1.退休的
提供资料：县级及县级以上组织、劳动人事部门核发的退休证（或退休、退职审批表）。对达到法定退休年龄但不能提供上述要件的，提供职工单位出具的相应证明。
2.到国外及港澳台地区定居的
提供资料：户口注销证明、护照或港、澳、台通行证（护照文字为非中文的还应提供经翻译公司翻译并加盖公章的中文译本）。
3.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的 提供资料：与所在单位解除劳动关系证明、市劳动能力鉴定委员会出具的完全丧失劳动能力的证明。
4.因参军、上学与单位终止劳动关系的
参军的提取提供资料：应征入伍通知书、与单位解除劳动关系的证明。已入伍的提供士兵证（军官证）、所在部队的服役证明、与单位解除劳动关系的证明。
上学的提取提供资料：入学录取通知书、与单位解除劳动关系的证明。已入学的提供学生证、所在院校的学习证明、与单位解除劳动关系的证明。
5.被判处刑罚并与单位终止劳动关系的
提供资料：司法部门出具的判决书、与单位解除劳动关系的证明。
6.个人账户封存两年以上未继续缴存或未办理转移的 在单位账户封存的，提供资料：户口所在地居委会（村委会）出具的未就业证明或经年检有效的失业证、户口本、与单位解除劳动关系的证明。在集中封存账户封存的，提供资料：户口所在地居委会（村委会）出具的未就业证明或经年检有效的失业证、户口本。
7.在我市务工的外地职工（非唐山市户籍）与单位解除劳动关系并离开我市的
提供资料：与单位解除劳动关系的证明、在我市以外地区缴交职工养老保险的凭证、户口本。
8.因工作调动，住房公积金需转移到其它城市的
职工调到其它城市工作，在当地开户缴存住房公积金后，可以申请将住房公积金转移到工作所在地住房公积金管理中心管理。
提供材料：调入地住房公积金管理中心出具的职工开户缴存住房公积金的证明及资金划转接收账户的相关信息、与原单位解除劳动关系的证明。
住房公积金资金划转接收账户的相关信息应包括：接收银行名称、联行号、接收单位在银行的开户名称、账号、转入地住房公积金中心电话、汇款单上要求注明的信息。
因职工提供的信息不全或不准确等原因造成资金划转失败被退回的，退回资金转入集中封存账户，分中心、管理部经办人员告知职工可提供正确信息后再次申请转移，或者在集中封存账户管理两年后办理提取。
9.职工死亡或已宣告死亡，继承人（或受遗赠人）提取职工住房公积金账户余额的
提供资料：职工死亡证明（含医学死亡证明、火化证、公安部门出具的死亡证明、户口注销证明、人民法院死亡判决书等）、公证部门对该继承权或受遗赠权出具的公证书或人民法院作出的判决书（裁定书、调解书）、继承人或者受遗赠人身份证。
死亡职工住房公积金账户余额在1万元以下（含1万元），提取人为法定继承人中第一顺序继承人（配偶、子女、父母）的，可免于公证。提供资料：职工死亡证明；提取人身份证；提取人与死亡职工的关系证明；继承人的书面申请（附件6，死亡职工所在单位需加盖公章）；提取人承责声明（附件7）。
第二十一条 职工因退休、调往外地、死亡（或被宣告死亡）、封存管理两年以上未继续缴存或未办理转移、在我市务工的外地职工解除劳动关系并离开我市等情形办理销户提取时，存在尚未还清住房公积金贷款情形的，需先办理住房公积金余额兑付还贷手续，再提取剩余的住房公积金余额。
第五章
其他规定
第二十二条 职工以购（建）房资料、低保资料申请提取住房公积金的，每年只能提取一次，每次限定为其中一种情形、一套住房。
第二十三条 职工在办理非住房消费销户提取时，如暂无联名卡的，可提供所在单位的证明，经分中心（管理部）审批，申请办理无卡提取，提取资金转至职工提供的借记卡账户（借记卡限定为本市范围内与管理中心有业务往来的建设银行、中国银行、工商银行、农业银行、交通银行等银行发放的银行卡）。如职工提供上述几家银行发放的贷记卡账户，在取现时造成的手续费由职工自行负责。
第二十四条 人民法院在审理和执行住房消费类的民事纠纷案件时要求冻结职工个人账户住房公积金的，分中心、管理部应协助办理冻结手续。人民法院要求扣划职工个人账户住房公积金的，分中心、管理部不予受理。
第二十五条 职工在申请提取住房公积金时，如存在个人住房公积金账户被法院冻结或因住房公积金逾期贷款、骗提、骗贷被限制提取住房公积金情形的，待其解除冻结或限制后方可办理提取。
第二十六条 缴存单位连续3个月及以上未缴交住房公积金的，原则上不得办理该单位缴存状态为正常的职工的非住房消费类销户提取和并户转移业务。若欠缴单位在未补齐欠缴住房公积金之前，职工以书面形式表示其欠缴部分由其与所在单位自行协商解决的除外。
第六章 违规处罚
第二十七条 对发现职工伪造虚假资料骗取住房公积金的，管理中心追回已提取的住房公积金，同时在36个月内不允许职工提取住房公积金，并将骗提行为记入职工社会信用体系数据库，涉嫌犯罪的，依法移送有关部门处理。对职工的其他有关处理措施，按管理中心下发的《关于打击套取、骗提住房公积金行为的通知》（唐公积金[2014]24 号）和《唐山市住房公积金行政处罚自由裁量权实施办法》（唐公积金[2012]31号）文件有关规定执行。
第二十八条 职工在使用全款或贷款购房手续提取住房公积金后退房的，应将所提取的住房公积金退还给管理中心，重新纳入其个人账户管理。拒不退还的，管理中心将视同为骗取住房公积金，参照第二十七条规定查处。
第二十九条 对管理中心工作人员违反政策规定办理提取业务的，一经发现，按照有关规定给予相关责任人行政和纪律处分。
第七章 附则
首套房贷：指借款人第一次利用贷款所购买用于自住的房屋。
房贷政策：首套房贷最低可享受7折基准利率优惠，最低首付20%。
现行情况：2011年，各大银行陆续取消了首套房贷的利率优惠，目前仅有个别银行对优质客户有少量利率优惠，大部分银行对首套房贷执行基准利率，一些银行甚至上调了首套房贷利率。大部分银行对首套房贷要求首付30%。
二、二套房贷政策
二套房贷：指已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。
二套房贷认定标准：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有成套住房数量认定。
三部委(中华人民共和国住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会)个人房贷二套房认定标准原文：
有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。
二套房贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
现行情况：全国多地颁发限购令，一些地区对非本地户口者限制购买第二套房。一些银行对二套房贷利率上调幅度在30%以上。
三、三套房贷政策
(一)各商业银行停止发放三套房商业贷款;
(二)停止发放三套房公积金贷款;
部分银行将放松首套房贷利率
工行石家庄某家支行的一位信贷工作人员告诉记者，“虽然现在还没有正式对首套房贷实行基准利率，但是符合条件的贷款者可以申请了，上级行批下来应该只是时间问题”。记者了解到，该行已经向上级行申请，针对项目开发贷款是在该行做的楼盘，在购房者按揭贷款时可以实行基准利率，他所说的“满足条件”也就是这种条件。
同时，中行有关工作人员也表示，该行也正在就首套房贷利率回归基准向上级行申请，应该很快就可以批下来。
农行、建行等其他银行对于首套房贷利率暂无放松举动。
采访中，一位银行人士告诉记者，眼下房子成交量萎缩，按揭贷款量也跟着大幅下降，因此符合条件的客户审批通过后基本上不用排长队等待。另外近期央行提出要满足首次购房家庭的贷款需求，使得购房者对首套房贷利率进一步宽松的预期增加。
流动性及政策利好首套房贷
政策方面，央行前期已经透露出“满足首次购房家庭的贷款需求”的政策口径。
记者了解到今年2月初，央行在一次会议上指出，继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。再结合此前中央高层的多次表态可见，对于首次购房家庭首套房在贷款利率等方面更大优惠的方向已经日渐明朗。
同时，流动性也提供了硬件支持。中国人民银行日前决定，从本月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，释放4000亿资金。这使得商业银行放贷空间增大。
摘要：金融危机中，中国实体经济受到了严重打击。进入后金融危机时代，如何保证中国楼市健康、稳定发展已经成为社会各界人士共同关注的热点话题。本文将通过对2001年以后我国政策变迁的影响效应做深入细致的研究，从商业、房地产开发商、住房贷款者三个方面来进行实际测量和分析，对我国楼市健康发展提出政策建议。
关键词；房贷政策；住房公积金贷款；住房抵押贷款
后金融危机时代，我国楼市如何发展很大程度上取决于房贷政策取向，因此，研究房贷政策如何影响楼市以及利用这种影响来促进楼市的发展已经成为刻不容缓的工作。
一、我国房贷政策变迁及影响分析
1.2001年－2007年，房贷政策在调整中逐步严格
2001年－2007年期间，央行、人行和银监会等机构相继发布了《关于规范住房金融业务的通知》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，代表国家的房贷政策逐步收紧。这对各类房地产市场参与主体都具有显著的影响。
具体来说，对于购房贷款者而言，购买二套房贷款利率的提高增加了房地产投资者的利率风险，加之房贷首付比例提高，将在一定程度上限制投机性的炒房行为和升级换代的购房行为，并缓解部分金融风险，而对投资和自住性购房行为的影响不大。对于银行而言，从2002年开始，央行连续十次提高金融机构贷款利率水平。这会使作为银行优质收入来源的贷款需求下降，最终使商业银行市场范围缩小，盈利空间降低。但同时，在一定程度上的惜贷行为有利于商业银行规范房地产业金融风险。对于房地产开发商而言，房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力加大；加之资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，致使捂盘销售的开发商付出巨大代价，房地产企业资金链断裂的风险将蔓延。
事实上，虽然从2001年到2007年间我国的房贷政策逐步调整、逐步严格，但是国际热钱的流入、住房刚性需求的增加以及我国楼市良好的发展前景使这一阶段的政策效果并不是很明显，房价一路走高并高位徘徊，房屋需求仍很旺盛。房贷政策调控的效果并不明显。
2.2008年之后，房贷政策呈多元化发展趋势
金融危机的到来使2008年第三季度的楼市显现出加速下滑的趋势。2008年12月，中国人民银行在《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》中下调了住房公积金贷款利率和最低首付款比例。12月，国务院办公厅发布文件为房地产企业提供了多种融资渠道的设想。2009年政府工作报告中也加大对中小户型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。
对于购房者特别是工薪阶层而言，个人房贷利率下限的放宽以及最低首付比例的下調的实际影响将会很大。特别是对中小户型、中低价位普通商品房信贷支持的加大，使得工薪阶层对购房的有效需求增加。对于银行而言，个人房贷特别是二套房贷是商业银行的优质资产，不良贷款率低，利润丰厚。“松绑二套房贷”对于银行而言无疑利好。
在2008年到2009年3月的一年中，房地产开发景气指数总体是呈下滑趋势，但可以看出进入2009年后，我国房地产市场有所复苏。从国家统计局的数据来看，2009年1－3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同增长8.2％。可见，复苏的过程虽然缓慢，但前景依然光明。
二、后金融危机时期促进我国楼市健康发展的对策
随着金融危机余波的消散，我国房价又有虚高的态势，为了防止资产价格泡沫，维护国家经济的健康发展，2010年4月16日，国务院出台最新的房贷政策，针对二套房以上的投资或炒作行为进行严格的打击，一是对二套房实施50％首付，二是对二套房贷款利率以基准利率的1.1倍计算。此次房贷政策力度之大令人震惊，其政策效果也逐渐凸显，在下一阶段，政府调控更应注重平衡调节，使楼市真正走上稳定健康的发展道路。
其一，建立和完善房地产金融市场，不断开拓房地产金融业务，如个人住房抵押贷款业务、房地产证券化业务、房地产保险业务、房地产项目重组与资本化经营业务以及政策性住房金融业务等。
其二，加强对国际流动资金的监管。要充分利用外资优化房地产市场微观结构的功能，构建易进难出的投资体系，在投资年限、税收、卖出机制上增加壁垒。这样，既可以增加房地产业的开放程度，利用外资振兴我国楼市，又可以有效减少其波动幅度。
2014-01-07
[摘要]国管公积金发布最新消息称职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款。职工购买第三套住房的，不予受理贷款申请。公积金贷款对于购房者而言是一个重要的购房手段，也是广大购房者关注的焦点。所以小编特别给网友搜罗整理唐山公积金知识，为网友们提供便利！
国管公积金发布最新消息称职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款。职工购买第三套住房的，不予受理贷款申请。公积金贷款对于购房者而言是一个重要的购房手段，也是广大购房者关注的焦点。所以小编特别给网友搜罗整理唐山公积金知识，为网友们提供便利！
公积金基本知识：
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，均属于职工个人所有。职工有要求所在单位按规定为其设立住房公积金账户和按期足额缴存住房公积金的权利。
住房公积金应当用于缴存住房公积金的职工、城镇个体工商户和自由职业人员（以下统称缴存人）购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。
单位应当到管理中心办理住房公积金缴存登记，并办理账户设立手续，或者经管理中心登记审核后，到受委托银行办理账户设立手续。城镇个体工商户和自由职业人员缴存住房公积金的，应当持身份证件、居住证明和合法收入等证明材料，到当地管理中心办理缴存登记、账户设立等手续。
职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一月平均工资乘以单位住
房公积金缴存比例。
单位应当按规定时间足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴存，不得截留职工的住房公积金不缴存。连续亏损两年且单位职工平均工资水平低于当地职工上一月平均工资百分之五十的单位，可以申请降低住房公积金缴存比例。单位职工平均工资水平低于当地职工上一月平均工资百分之三十的单位，可以申请缓缴住房公积金，待单位经济效益好转后，应当再提高缴存比例或者补缴缓缴的住房公积金。
经依法批准缓缴养老和失业保险金的，可以同时申请降低住房公积金缴存比例和缓缴住房公积金。单位申请降低缴存比例或者缓缴住房公积金的，应当经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经管理中心审核，报管理委员会批准后执行。单位降低缴存比例或者缓缴的期限不得超过一年，超过一年的，应当重新办理审批手续。
公积金提取：
(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；
(二)离休、退休、退职的；
(三)出境定居的；
(四)偿还购房贷款本息的；
(五)被纳入当地城镇居民最低生活保障范围的；
(六)房租支出占家庭收入的比例高于管理委员会规定的；
(七)遇有突发事件，造成家庭生活严重困难的；
(八)在集中封存账户管理两年以上未继续缴存或者未办理转移的；
(九)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
(十)因参军、上学，并与单位终止劳动关系的；
(十一)被判处刑罚，并与单位终止劳动关系的；
(十二)其他依法允许提取的情形。
缴存人死亡或者被宣告死亡的，缴存人的继承人、受遗赠人可以提取缴存人住房公积金账户内的存储余额。无继承人也无受遗赠人的，缴存人住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
缴存人在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。贷款人在未偿还清贷款本息前，不得再次申请贷款。管理中心应当自受理之日起十五日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。和缴存人发放住房公积金对账凭证。缴存单位和缴存人有权查询本单位、本人的住房公积金缴存和提取情况，管理中心、受委托银行不得拒绝，不得收取费用。缴存单位和缴存人对住房公积金账户内的存储余额有异议的，可以申请管理中心或者受委托银行进行复核。管理中心、受委托银行应当自收到申请之日起五日内给予书面答复。
唐山申请个人住房公积金贷款的条件：
1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；
2、借款人或其配偶至少有一方在我中心缴纳住房公积金，或在经中心认可的其他中心缴纳住房公积金；
3、借款人或其配偶至少有一方连续、足额缴纳住房公积金满一年；
4、所购住房为本市行政区域内的手续合法、产权清晰的商品房、经济适用房、存量房（二手房），并且不在拆迁公告、司法冻结或封存和危房范围之内，是所购住房的产权人；
5、有稳定的收入、信用良好，具有按时偿还贷款本息的能力；
6、购买合法的自住住房，已签订正式的房屋买卖合同，买卖合同经过房产交易部门鉴证；
7、购房首付款符合规定比例;
8、同意用所购住房办理抵押或按中心认可的担保方式进行担保；
9、中心规定的其他条件。
唐山职工办理商品房住房公积金贷款所需资料：
1、身份证、军官证等有效身份证明和户口本、暂住证等有效居留证明、婚姻状况证明；
2、商品房买卖合同；
3、首付不动产专用发票；
4、个人信用报告；
5、住房公积金卡；
6、中心要求提供的其他证明资料。
住房公积金贷款额度的确定
唐山市住房公积金贷款政策规定，申请住房公积金贷款最高不超过40万。
1、商品房，90平方米以下首付比例不低于20%，90平方米以上首付比例不低于30%；
2、二手房，超过20年的存量房（二手房）不再办理住房公积金贷款。首付比例不低于30%；
3、职工购房为第二套的首付为60%，利率上浮10%。
住房公积金还贷额度的确定
1、月还贷额为夫妻双方公积金缴存工资基数的50%；额度要为借款人留出足够的生活
费用，借款人偿还贷款后的生活费不得低于：单身职工500元、夫妻双方1000元；
2、对工资基数明显超出行业工资标准或认为有疑义的，还要提供工资证明和工资发放凭证（工资卡明细）；
3、夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的：
⑴另一方为军人的提供收入证明，一并核定收入；
⑵另一方未缴存公积金的，如有工作单位，提供加盖公章的工资证明和工资发放凭证（工资卡明细），核实后，可冲抵该供养人口的生活费用，如无工作单位，扣除生活费；
⑶另一方正常缴存住房公积金不满一年的，一并核定收入；
⑷另一方住房公积金账户处在封存、待转、待兑状态的，不核定收入，但可冲抵该供养人口的生活费用。
提前偿还住房公积金贷款的资料：
1、借款人身份证原件；
2、住房公积金借款合同书原件；
那么申请军人公积金贷款究竟有什么条件要求，要走哪些流程呢？快跟小编一起来了解下吧。
军人公积金贷款政策
贷款额度：最高不超过40万元(一方缴存)，双方缴存最高额度50万。注：以购房地住房公积金贷款政策为准。
贷款期限：最长20年，且贷款期限与申请人年龄之和≤65年。贷款对象：现役军官、文职干部、士官以及军队管理的退休干部、士官 申请条件：
1.夫妻双方均未申请过公积金贷款(包括军队、地方住房公积金)； 2.夫妻双方均为军人的，仅限一方申请军人公积金贷款； 3.购买首套住房。
注：贷款资格会综合考虑申请人的职级、服役年限等因素。夫妻分居两地、驻边远地区的军人购房商品房将优先批准。
办理流程：
1.个人于每月15日前填报申请，并上交单位财务部门； 2.本单位于每月15日前上报至军区级单位；
3.当月底，军区级单位进行审批，并下发《批准书》。同时上报至总后财务部；
4.个人签订授权书，单位批准书盖章后上交财务部门； 5.总后于每月10日前将上月信息提供给协作银行；
6.申请人于次月10日后，持批准书向银行(总后指定银行，如中国银行)申请贷款。申请材料： 1.本人有效身份证明 2.婚姻关系证明材料
3.《军人住房公积金贷款资格批准书》 4.收入证明材料（需加盖单位财务章）5.购房合同或协议 6.首付款支付凭证 7.要求的其他材料
关键词:房地产;贷款;利率;存在;问题;建议
中图分类号:F830.33 文献标志码:A文章编号:1002—2589(2010)20—0053—03
近年来,海南省房地产业正处于恢复性增长阶段,积压房地产处置完毕,市场运行总体上是健康的,但海南建设国际旅游岛战略获批后,目前海南省房地产市场投资、交易异常火爆,出现了投资大幅增加、价格快速上涨、房屋库存下降的现象。海南国际旅游岛建设文件出台后,房地产价格出现了跳跃性上涨,目前房屋交易量开始回落,价格趋于稳定,但房地产价格较去年年底普遍上涨了五成至一倍,价格上涨加重了购房者贷款供楼的负担,贷款银行应审慎对待,适当提高首付标准,以抵御房价可能高位回落所产生的风险。
一、2008年四季度以来辖内房地产市场运行情况
(一)房地产开发投资情况
根据海南省建设厅公布的数字,2006—2009年房地产投资分别为89.2亿元、126.9亿元、198.8亿元、287.4亿元,分别占全省固定资产投资的20%、25.28%、28.34%,31.6%。2006—2008年海南房地产投资平均增幅为24.54%。2009年房地产开发投资增势强劲,增幅为51.9%。在列入统计20个投资行业中投资规模位于第一,增长44.3%。其中,住宅投资261.78亿元,增长51.9%。
(二)房地产贷款总体风险可控
截至2010年3月末,海南省房地产贷款余额为372.4亿元,同比增长85.96%,房地产贷款在贷款总额中的占比为17.54%。其中,房地产开发贷款余额152.62亿元,同比增长136.09%;个人住房贷款余额195.81亿元,同比增长56.83%;个人住房贷款逾期率为0.51%。以目前情况看,金融机构介入房地产业不深,总体风险可控。
二、2008年四季度以来辖内金融机构落实商业性个人住房贷款利率政策执行情况
(一)落实房贷利率政策采取的主要措施
自2008年四季度以来,海南省各商业银行为贯彻落实《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发[2008]302号)、《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》(银监发[2008]71号)和2010年初国务院办公廳下发了《关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》等有关文件精神,工行、中行、农行海南省分行制定了相关实施细则,确保个人住房贷款政策得到有效贯彻。以上的细则均由各银行零售贷款部(个人信贷部)制定,组织个贷客户经理、个贷经理、零售信贷风险部审批及出账人员、各经营单位负责人、具备个贷业务操作资格的综合客户经理学习贯彻。并通过营业场所视频播放、广告栏告示、客户经理解释等方式做好对社会各界人员对房贷政策的宣传和解释工作。
(二)房贷利率实行风险定价的实际情况
1.房贷利率风险定价的原则和特点。海南省各商业银行房贷利率定价一是严格按照人总行的有关利率政策执行,房贷利率风险定价的原则遵循贷款风险定价基本原则:风险收益对称、全面成本覆盖、效益市场兼顾、审慎风险决策。其特点是:区别对待、合理确定。
2.房贷利率风险定价的具体操作情况。海南省各商业银行房贷利率风险定价的具体操作情况是:对首次利用贷款购买普通自住房的客户,贷款利率不低于基准利率的0.7倍,首付比例不低于20%;对购买改善型自住房的客户,贷款利率不低于基准利率的0.7倍,首付比例不低于20%;改善型自住房认定标准由分行根据当地政府相关规定或根据当地同业竞争实际情况自主确定。已结清贷款不计住房套数;对购买二套(含)以上住房的客户,在确保贷款利率不低于基准利率的0.75倍,且首付比例不低于40%的前提下,按照首付比例越高、客户综合贡献度越大,则利率相对优惠的原则执行。不允许同时执行最低利率和最低首付比例,且不得低于当地同业标准。
3.房贷利率风险定价在不同地区的情况。海南省各商业银行个人住房贷款业务以海口、三亚和东线沿海地区为重点区域,对房贷利率风险在不同地区未进行区分,全省房贷利率均遵循风险定价的原则,根据相关文件规定及借款申请人的具体情况合理确定。
(三)房贷利率变动情况
1.房贷利率变动情况及原因。从海南省各商业银行房贷利率定价变动情况看,自央行扩大了个人住房贷款利率下限后,2009年上半年,海南省各商业银行个人住房贷款加权平均利率浮动幅度有所下降,但从四季度开始海南省各商业银行利率上浮的贷款占比由年初的13.16%上升到16.68%,下浮利率贷款占比下降了2.83个百分点,年末贷款加权平均浮动幅度开始上升,到2010年3月末个人住房贷款加权平均浮动幅度已比年初提高了0.79%。比去年同期提高了0.67%。
2.房贷利率分布区间变动情况及原因。2008年以前,海南省各商业银行个人住房贷款利率的浮动幅度基本上按照5%的倍数进行上下浮动,下浮幅度基本统一按最低下限执行,上浮利率分布在10%、15%、20%三个浮动幅度区间。从2009年4月开始,海南省各商业银行分支行开始出现更多的浮动值,先是上浮利率出现上浮11%、12%、16%、17%等浮动区间,接着进一步细分下浮幅度区间,分别有-30%、-29%、-25%、-20%、-15%、-10%等区间,由于议价定价能力的提高,使海南省各商业银行贷款收益率提高的同时,更细化了客户结构,有效地防范贷款风险。
(四)房贷利率政策效果
1.房贷业务发展的基本情况。截至2010年2月末,海南省房地产开发贷款余额为127.49亿元,同比增长89.2%。个人住房贷款余额达到184.11亿元,同比增长48.3%。尽管房地产贷款同比增速仍维持高位,但近期已显现调整迹象,其中房地产开发贷款增速回落和新增减少。
2.房贷业务的收益情况。海南省各商业银行个人住房贷款业务稳健发展,特别是2009年海南省各商业银行围绕实现各自的发展战略目标,密切跟踪市场变化,积极应对同业激烈竞争,推动个人信贷产品、营销策略和业务运行机制的完善和优化。突出重点产品,组织开展竞赛活动,加大营销力度,打造优势品牌,提升市场竞争能力,促进了各行个人信贷业务持续、快速和稳健发展。至2009年年末海南省各商业银行个人住房贷款迅速增加,贷款收益率为4.9%,取得了良好成绩。
3.房贷资产风险情况。截至2010年2月末,海南省房地产贷款不良率为1.0%,比上年同期下降1.9个百分点,不良额同比减少42.9%。其中房地产开发贷款不良率为1.2%,比上年同期下降4.3个百分点,不良额同比减少57.0%。个人住房贷款不良率仅为0.7%,比上年同期下降0.6个百分点,不良额同比减少19.7%。
(五)银行业协会等银行自律组织在房贷利率定价过程中如何发挥作用
一是发挥沟通的平台作用;二是发挥检查督导的作用,避免恶性竞争;三是牵头制订和规范当地房贷利率定价的政策,避免各家银行打价格战。
三、目前辖内金融机构商业性个人房贷业务所面临的主要问题及原因分析
1.高位房价带来的风险。随着国家拉动内需政策措施的实施,海南省房价有了较大幅度的上升,虽然国家也出台一些抑制投机性购房政策,但对房价的抑制没有起到根本的作用,特别是海南国际旅游岛上升为国家战略的宣布,全国各地投资者蜂拥海南购房,海南省房价大幅上升,给银行房贷带来一定风险。
2.不良个贷处置进度受诉讼程序、执行等因素影响,“双降”工作任重道远。在海南省建行不良个贷中,有70%以上贷款已进入诉讼阶段,其中45%以上贷款的诉讼期已超过两年,受诉讼程序烦琐、执行难等多种因素影响,不良处置进度比较缓慢。该行目前房贷不良率为0.6%,均为2003年和2004年发放的存量贷款。
3.部分房产证办证时间过长。根据房贷业务标准的房产证办证时间规定,期房交付使用后,房产证须在两年内办理完毕,以便银行完成相关的抵押登记手续的办理。但目前部分楼盘期房交付使用五年后,房产证仍未办理完毕,给银行房贷业务带来了风险。主要原因是开发商办证手续不齐全以及政府相关职能机关审批时限过长,导致房产证迟迟不能办出,无法落实抵押登记。
4.抵押登记办理时间过长。目前房贷业务平均抵押登记办理时间是10个工作日,但部分市县的办证时间其实已经达到40天以上。由于房贷业务多为凭抵押回执出账,这种模式要求需在1個月内办妥抵押登记手续、权证入库。但由于实际办证时间过长,造成银行此类业务出现权证未能及时入库的风险。
5.房贷业务两证抵押未合一。目前海口地区房产证和土地证需要分开办理抵押登记手续,增加了抵押登记的办理流程,降低了房贷业务办理的效率。建议采用将房产和土地抵押登记统一办理,提高抵押登记的办理效率。
6.外省人员个人住房贷款占比大,贷后管理难度加大。由于部分房贷业务由外省人员申请办理,对贷后跟踪管理带来了一定的困难和风险。
四、2010年辖内金融机构个人房贷业务的发展规划及主要考虑
1.正确处理开发贷款和按揭贷款的协调关系。优先支持符合国家政策、能增加按揭资源的优质住房开发贷款需求,对按揭资源实行封闭管理,挖掘资源发展潜力重点加强与国土、规划、城建等政府职能部门的沟通联系,从源头上抓住房地产开发项目信息,落实大项目、大企业跟踪营制度。建立开发贷款项目负责制,通过走访、项目蹲点等方式,动态掌握项目进度,有效做好个人住房按揭业务的转化和引导,提高楼盘的按揭比例。
2.正确处理优势业务和新业务的发展关系。整合按揭贷款客户资源,根据客户的行业、年龄、行为特征等维度进行归类,制定相应措施,深度挖掘住房按揭贷款客户资源,延伸客户价值链;完善纯按揭贷款项目资源信息库,加大考核力度,以品牌、规模、服务、效率等优势争抢纯按揭贷款市场;重点加强与业务规模大、客户资源优良、管理规范、信誉好的二手房经纪公司建立合作关系,实施专人定点营销,稳步推进二手房贷款业务发展。
3.正确处理好业务发展和风险防范的关系。严把客户准入第一头,在贷款调查中特别注重贷款的真实性、完整性和有效性,从源头上把控贷款风险;面对高房价,个人按揭贷款在成数上要从严把握,在定价上既要把握政策,又要注意提高收益率;加大风险管理和动态监测力度,及时启动对关注类贷款的催收程序,防止贷款劣变。
4.强化培训,做精房贷业务。一是培训内容主要包括个贷政策、个贷产品销售工具、营销技巧和客户沟通等,全面提高客户经理业务素质和销售能力。二是采取集中培训、视频、例会等多种形式,对全辖客户经理进行轮训和再培训,并通过阶段性考试,强化培训效果。三是采取绩效考核机制,根据个贷客户经理准入淘汰机制,吸纳优秀人才,淘汰低效能人员,优化个贷销售队伍。
参考文献:
[1]商业银行个人住房贷款风险分析及防范[J].经济师,2005,(12).
[2]个人住房按揭贷款业务风险及防范[J].现代商业银行,2006,(6).
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