更换物业公司流程（精选9篇）
近期我部在华逸花园项目巡检时发现该项目1号门车辆出入口道闸系统故障率日益攀升，主要故障如下：
1.闸杆动作卡顿、半程打滑、半程卡死、不动作等现象。原因为闸机齿轮磨损过大、已损碎片卡轮等。
2.车辆正常后无自动落杆缓慢或不落杆，易致后车冲卡等现象。原因为车辆检测器故障。
3.车辆同日进出时票箱语音播报可用期误差很大，严重时达10日之多，导致车辆进得来，出不去等现象。原因为票箱主板与软件数据交换滞后所致。
4.出入口票箱主板读卡故障，多车连续读卡后死机，不读卡等现象（断电重启正常）。第3、4项故障已于主板厂家（鑫创安）技术多次沟通，最终结论为主板老化，建议更换新主板及埋地线材，价格约7000元。
上述故障虽已多次处理，但终因配件稀少，无法根治。鉴于配件稀少、维修成本高等实质情况，及杜绝安全隐患、打造一流、专业、优质的物业管理服务。同时，为住户提供一个安全、舒适、高效、高智能化的环境，建议将现有道闸系统更换为当今主流产品（车牌识别）系统。该系统具有信息录入、延期、临停收费方便，及与其他出入口兼容性强，闸杆防砸车等优点。该设备现市场估价约：9500元。
上述妥否
物业保洁是指对单元性房地产，永久性建筑物的清洁与保养。开展经常性物业保洁的目的是：被清洁的物品在不受损坏的前提下，恢复完美状态，并延长其使用功能，增加使用寿命，实现物有所值或增值。
现今物业管理公司自身并不发展保洁业务，而是将保洁业务包给专业的保洁公司，这种倾向在目前占有一大部分比例，因而保洁公司能得以较快的发展。
目前君和公司的基本服务内容包括：小区物业保洁、单位物业保洁、企业物业保洁、医院物业保洁、酒店物业保洁、学校物业保洁等等。君和另承接包括物业保洁中的：楼宇外墙/玻璃、幕墙清洗、地毯清洗、地板/地面清洗、打蜡抛光、空调/机械设备运行保养等。
物业保洁管理制度
清洁管理概述在物业区域中，整洁及其所带来的舒适和优美，是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性，会由此直接带来心理上的舒适感与美感，因而成为物业区域(楼)文明的第一象征和服务水平的重要标志。整洁的物业区域环境需要常规性的保洁管理服务来保证。
场所规章制度
1、为保证安全，保洁员上班时间不许喝酒，在使用登高器具时在保证安全的同时方可操作，避免造成安全事故。
2、保洁员在工作中要懂礼貌，讲团结。不做违反公司形象的事。对不尊重领导、出言不逊的保洁员，公司将按现行制度予以考核。
3、爱护工具，摆放整齐，节约耗材。保持工具的干净，每日清洗干净所有擦洗擦布方可下班。为明日工作作好准备。
4、作好上下记录，保洁员要按时上下班，有病、事要提前请假，违者公司将按现行制度予以考核。
5、禁止偷窃行为，违者将追究法律责任。
6、保洁员上班一律佩带胸卡，工服整洁、干净。
7、保洁员要履行工作职责，保证工作质量，积极完成本职工作。
8、领班要做到检查纪录准确无误，积极作好与甲方的沟通及争求意见，保证车场的工作顺利和甲方的满意。
9、领班要作到每日工作总结，不断加强工作的完善性、及时性、有效性。
1、与置业公司对接，了解项目具体情况；
2、下载最新版《郑州市物业管理项目招标备案表》，由置业公司完成物业管理区域划分证明材料的办理；
3、制作招标决议、招标公告、招标文件，填写招标备案表，由置业公司出具物业用房说明材料；
4、向置业公司索取该项目土地证、规划许可证、规划总平图原件以及复印件，将招标决议、招标公告、招标文件、招标备案表、物业用房说明以及物业管理区域划分证明材料（除土地证、规划许可证及总平图原件外，均需加盖公章）一并交至房管局物管处进行备案；
5、领取招标备案通知书，并与招标中介公司对接公示及开标时间；
6、将本公司及陪标公司的投标申请书、投标承诺书、法人代表授权书等报名文件交至房管局物业处进行报名工作；
7、根据招标文件对投标文件进行编写、审核及印制（招标工作开始即开始编写）。如果请其他公司进行陪标，需编制并印刷其公司的投标文件。提前制作标书封条，在本单位及陪标公司的投标文件盖章后，进行封标。封条处应加盖投标文件所属公司的公章及法人代表的印章。
8、将标书送至房管局物业处，经过审核后转交招标中介公司。领取并提前填写《物业管理项目中标备案表》、由置业公司盖章的《中标证明》及物业公司与置业公司签订的前期服务合同（物
业公司与置业公司均须盖章）；
9、开标。携带公司营业执照及资质证书副本原件，各投标公司授权人携带授权书准时参加开标会。
10、待开标结束，向招标中介公司交上《物业管理项目中标备案表》、《中标证明》和前期服务合同；
11、向房管局物业处上交前期服务合同复印件、项目规划总平图复印件、招标备案通知书复印件、物业管理用房说明复印件各一份；
（附财务内控制度、合同管理办法及加班管理制度）
财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。
一、管理方案
财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。
二、管理原则
严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。
三、财务会计制度
总体遵循《中华人民共和国会计法》、国家有关的税收规定、物业管理有关规定、《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》等法规或条例执行。
四、财产管理制度
(1)财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。
(2)财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,(房地产E网:)及各使用部门保管。
(3)财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。
(4)所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。
(5)各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。
(6)各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修。
(7)固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者,对当事人予以严肃处理。
(8)低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。
(9)固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。
(10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧。
(11)各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。
(12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。
(13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。
(14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支。每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符。发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。
(15)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时,应取得银行对账单,填制银行存款调节表。
(16)对外签订的各种合同,均应送财务部,由财务部监督和配合合同的执行。
(17)银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。
五、物资管理制度
(1)物资分类:
i)固定资产:单位价值在1000元以上(含1000元),使用时间在1年以上(含1年)。
ii)低值易耗品:单位价值在100元以上-1000元以下,使用时间不足1年或超过1年的物品。
iii)办公用品:办公用消耗性物品。
iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。
(2)物资采购(工程)申请审批程序
A 所有采购须先由各所在物业管理处填写“采购单/工程承包确认单”,由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:
a)总额在500元以上、1000元以下者,采购部门须提供1-2份报价单,由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
b)总额在1000元至10000元以下者,采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
c)总额在人民币1万元至2万元以下者,采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
d)总额在人民币2万元至5万元以下者,采购部门提供4份以上报价单,由所在物业管理处主任审批,报物业管理公司审批;
e)总额在人民币5万元至10万元及以上者,采购部门须提供5份以上的报价单,由所在物业管理处主任初审,报物业公司审批。
B.“采购单/工程承包确认单”一式五联,分别为:-
第一联(白色)---承包商/供应商留存
第二联(红色)---所在物业管理处经理留存
第三联(绿色)---物业管理部会计处留存
第四联(黄色)---采购人员在申请付款时作附件给会计部
第五联(蓝色)------存档于物业管理公司
C.所有采购及工程项目对外须签定正式合同,备合同原件或复印伯睛份给会计存档;
D.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后,会计部门才能予以付款。
E.对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。
(3)物资的领用、使用、保管制度
a)专人使用之固定资产及及低值易耗品,由使用人办理领用登记手续,并负有保管责任;公司及部门共用物品,必须指定专人保管,保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。
b)日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。
c)各部门领用物品须填写领料单,由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续。
d)各部门领用之物品,须建立部门领用物品使用登记薄,包括领用时间、领用人、领用数量及用途。
e)仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析,形成分析报告。
六、成本控制
(1)严格按预算对各单元进行控制;
(2)严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;
(3)员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写借款申请单,经部门主管、财务主管及管理处主任审批后,由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外,均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过RMB1000元,申请人必须还清旧款方可申请新的借款。
(4)有关部门费用报销规定
a)管理处必须严格遵守有关审批程序,凡需购买之物品,要先填写“采购/工程承包确认单”,由管理处管理处主任签名,呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有“采购/工程承包确认单”由各部门填写所购物品清单交管理处出纳,由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。
b)所有报销须取得正式的发票、单据,并有经办人的签名(全名);
-市内交通费:外出办事非紧急情况不得搭乘的士,特殊情况除外,但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时,报销人必须在的士车票背面注明XX年XX月XX日,由XX地方到XX地方办理XX事情,并签名(全名)。
-办公用品:各部门若需购买办公用品,每月初须填写“办公用品申请单”交由行政文员汇总后统一申请,并按规定程序填写“采购/工程承包确认单”经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写“零星物品申购单”(附后)向管理处主任申请,经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品,否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据,如有需要应到物业管理部会计处领取。
-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算,统一申请并按本规定之“一”项的要求操作。临时急用之维修用品须填写“零星物品申购单”向物业管理公司申请,经同意后,方可购买,并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。
-通讯费用:
① 管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销,超过部分自理,如实际费用不足报销标准,按实际发生数据实报销。但不再报销CALL机台费。
② 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销CALL机台费(数字机)。
③ 其余员工CALL机台费一律不得报销,特殊情况需报销CALL机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请,须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性,经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。
④ 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销,下列情况不予报销:
●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者,不予报销;
●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者,或擅自修改原始凭证者,不予报销;
⑤ 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后,否则不予报销。
(5)报销程序:
●经办人员在报销单据背后签名后,填写“费用报销单”并在“报销人”处签名,并将发票单据整齐粘贴于“费用报销单”之后;出纳审核“费用报销单”所填数据与其附件发票单据的数据是否相符;所填单据内容是否符合有关财务规定;
●管理处主任签名。
●出纳须将“费用报销单”及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金;
●出纳取得按规定的审批程序审批完毕之“费用报销单”后履行支付程序,收款人签名,出
纳加盖“现金付讫”或“银行付讫”印章;
七、会计报表规定
(1)每月财务报告须按统一的格式上报,具体报送报表如下:
a)资产负债表;
b)收支表;
c)固定资产明细表;
d)各科目余额明细表(往来账明细须单独列表反映);
e)应收、已收、实收管理费明细表
f)库存现金盘点表;
g)银行存款余额调剂表;
h)银行存款余额调剂表;
i)财务报告说明
(2)每月5日为报表的上报日(节假日顺延),为了保证报表的准时上报,各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日。
(3)所有报表须先报送至物业管理公司,审核后之财务报表方报送给有关部门人员。
附件一：大型物业公司财务内控制度
公司各部门所签合同必须到行政部及财务部备案，财务部根据合同规定及相关票据进行付款准备。如果合同中途发生变更，应提前通知财务部。
一、财务支出管理
(一)费用的请领
1、现金的领用:现金借款人需填写借款单、付款申请单或业务招待费申请单,先由本部门负责人签字,再由财务部负责人和执行总经理审核、签字后,到出纳处领款。现金借款人在借款前必须结清以前的借款,否则不准续借。
2、支票的领用:领用支票时需填写借款单或付款申请单,先由本部门负责人签字,再由财务部负责人及执行总经理审核、签字后,到出纳处办理支票领用登记手续,手续齐备才能开具支票。
领用支票后要及时凭有效凭证报销,每月二十日前领用的支票,必须在月底前报销;每月二十日以后领用的支票必须在次月十日前报销。
(二)费用的报销
1、公司的所有开支必须事前征得执行总经理的同意,并严格按照指定的标准进行开支。
2、报销程序:填写费用报销单--部门经理审批--财务经理审核--执行总经理审批--总经理审批--返回财务部--结帐。
3、擅自开支和超越领导批示限额的开支不得报销。
4、费用开支后,当事人必须在票据上注明开支明细或事由。
5、每周二、三、四为日常费用报销日,财务部在周二前做好现金准备。
6、领导审批报销的时间为每周四、五下午工作时间的最后一个小时。
(三)有关费用的说明
1、费用在1000元以上者,原则上使用支票支付。
2、所有职员的出租车票原则上不准报销(经执行总经理批准除外),因公外出可以报销公交车票。
3、公司的以下物品由办公室统一购买,所发生的费用由办公室统一报销:
(1)书;
(2)办公用品;
(3)日用品、百货、饮料、食品;
(4)固定资产、低值易耗品;
(5)药品;
(6)礼品,由于工作需要所需礼品一律由行政部统一购买,需要礼品的人员,事前把手续齐备的申请单交行政部负责人,领用时填写领用登记表。
4、公司各部门所签合同必须到行政部及财务部备案,财务部根据合同规定及相关票据进行付款准备。如果合同中途发生变更,应提前通知财务部。
5、财务部审查费用开支的真实性,对于虚报假报的行为公司将视情节轻重进行处分或处罚。
二、差旅费用报销管理
(一)原则
1、出差之前必须填写《出差申请表》,交部门经理或主管副总批准,交行政部备案,《出差申请表》作为差旅费报销的必须文件。
2、每一位员工均须填写差旅费报销单,详细说明每一项开支。
3、只有与公司公务有关的费用发生,公司才予以报销。用于个人的娱乐消费、体育活动、美容美发、酒店客房的酒吧、酒水的消费等不在报销之列。
4、私人旅行不能与公务出差混在一起。如果私人旅行发生在公务出差之前或之后,则私人旅行的费用必须与公务出差的费用分离。
(二)差旅标准和出差补助
1、员工在市内出差,市内交通费经行政部审查后按实报销(不含出租车费)。
2、长途出差按以下标准报销:(略)
● A类城市指直辖市、沿海城市,其他城市为B类城市。
● 出差补助包含了临时延长工作时间的加班补助费用以及日常的交通费用,所以该等费用不再报销。
● 次阶人员陪同高阶人员或客人出差的,其住宿标准可以按高阶人员或客人标准报销。
● 若一人以上出差到同一地方,同性别员工应同住一室。为了便于工作,公司领导不适用此款规定。
(三)餐费
●出差用餐补助为每天40元,分为:早餐10元、中餐15元、晚餐15元;
●报销餐补时,应根据出发及返回时间合理地申请;
●若项目公司提供用餐,则不得申请用餐补助;
●若有交际应酬餐则不得报销当日的中餐或晚餐。
(四)差旅费报销审批程序
1、预借款:出差人员如果需要,可按出差地点和出差时间填写“借款单”,经所在部门经理签署意见后,按公司借款审批权限报批。
2、报销:每一位出差员工须填写《差旅费报销单》,并详细说明每一项目的费用开支。所有开支都必须提供原始发票及酒店明细账单以证明此项开支已经发生,特殊情况可酌情处理。
出差人员回公司三日之内应将需报销单据按规定填好交到相应的部门经理处待审批、报账、按公司规定的审批权限报批。
违反以上规定,财会人员有权拒绝报销或要求重新办理报批手续。
(五)票据及预领款丢失
1、所有预领款一经预领,应有专人负责保管,发生丢失由保管人负责。
如发生任何票据遗失,员工应提供适当的说明报告(如警方的证明、酒店或旅行社证明本人票据被盗的信件等)、或其他足够的证明文件(如遗失票据的复印件),公司可给予认可和报销。
三、通讯费用管理
公司要求所有员工自备通讯工具。对给予通讯补贴的员工必须确保手机每天8:00-24:00间处于开机状态,司机、(来自:)部门经理和重要岗位人员工作日24小时开机,周六、周日不关机。
1、总经理、执行总经理每月实报实销,总经理助理每人每月最高限额600元,限额以内实报实销,超出部分自理。
2、部门经理、部门副经理每人每月最高限额200元、限额以内实报实销,超出部分自理。开发部经理、推广部经理、综合管理部经理、采购部经理每人每月最高限额300元,由外省市股东或总部派来人员每人每月增加100元。
3、部门主管、从事特殊岗位员工、外联工作繁忙人员和司机,经执行总经理批准,每人每月最高限额150元,限额以内实报实销,超出部分自理。
4、所有员工的通讯工具必须在综合管理部登记在册作为报销依据,无登记在册者均不予报销。
附件二：物业公司合同管理条例
凡属发生法律效力的经济合同正本,一份应由经办人及时送交公司综合管理部分类编号造册、登记、保管,另一份在综合管理部编号后交财务保管。其他人员,如分管业务、财务的副总经理、经办部门,则立卷保存复印件。
1、经济合同法是调整平等主体之间经济关系的法律规范。公司的经济合同是公司业务经营的凭证。加强合同的管理,对于维护公司的合同利益,确保公司的经济效益,具有重大的意义。
2、综合管理部负责处理公司的法律事务,以及合同的管理检查,监督合同的执行。拟定合同要严格依照国家的法律、法令、法规和政策,认真了解对方的各项基本情况,并且注意结合公司具体情况,做到文字清楚、定义准确、逻辑严谨、叙述规范、结构完整、内容详尽,权利、义务关系和违约责任明确,日期、期限和数字准确无误;
3、公司对外签订经济合同,应以公司的名义进行,一律使用公司合同专用章。合同由业务部门起草,经财务部、审算部核实,由主管副总经理认可,并经法律顾问审查,由总经理或执行总经理签字(或盖章),公司其他人代表公司签订合同,应有总经理授权才能办理;
4、对外签订经济合同程序为:先由经办部门经理同意,业务部门起草,经财务部、审算部核实,由主管副总经理认可,并经法律顾问审查,报总经理或执行总经理审批后盖合同章。合同原件由综合管理部存档备案,经办部门留存复印件。未经上述审批程序的,合同管理人员不予盖章,财务不予付款;
5、在合同执和过程中,如需中途变更或解除,由原经办业务部门提出意见,报总经理或执行总经理决定;
6、经济合同履行过程中,如发现隐患或出现纠纷,经办人或经办部门应立即向主管领导反映,并及时采取对策,避免或减少公司的经济损失,维护公司合法权益;
7、凡属发生法律效力的经济合同正本,一份应由经办人及时送交公司综合管理部分类编号造册、登记、保管,另一份在综合管理部编号后交财务保管。其他人员,如分管业务、财务的副总经理、经办部门,则立卷保存复印件。综合管理部立卷保存的经济合同,应把每个项目或每笔资金的合同和全部附件原件装订一起存档长期保存;
8、发生法律效力的合同(含重要的附件)从签订之日起至失效之日止。失效的合同(含重要的附件)从失效之日继续封存十年;
9、合同(含重要的附件)的复印和散发:公司的经济合同除原经办部门业务需要可复印外,其他部门、人员未经执行总经理同意,一律不得复印和散发;
10、合同的借用:合同正本、副本的原件原则上不准外借。
如有关人员确实因特殊原因需要借合同文本,须填写“合同复印人借单”,经执行总经理签字批准,方可复印或定期借用,用后按期交回保管;
11、合同封存、销毁:失效的合同由主管财务的副总经理主持封存。封存期满的合同,造册登记后销毁;
12、合同遗失,特别是正本和附件原件遗失,遗失人要及时上报,并有责任继续查找,查明原因和情况后,根据情况及时进行处理;
咨询电话：0571-95198(手机拨打)/967209 变更企业名称、地址：
1、《组织机构代码证》复印件，盖章
2、《工商营业执照》或《企业法人营业执照》复印件，盖章
3、《税务登记证》复印件，盖章
4、《进出口货物收发货人报关注册登记证书》复印件，盖章
5、《对外贸易经营者备案登记表（内资企业提供）》，原件（需寄回）
6、《变更申请报告》复印件，盖章
7、东方口岸操作员卡
8、东方口岸法人卡
公司地址变更：
1、法定代表人签署的《公司变更登记申请书》
2、指定代表或者共同委托代理人的证明（盖公章）
3、股东会决议/股东决定（网上有参考式样）
4、章程修正案或修订版的新章程（二者取其一）
5、《租房合同》原件
6、房屋产权证复印件原件核对或产权人加盖公章
7、公司营业执照正副本（原件）公司名称变更：
1、公司法定代表人签署的《公司变更登记申请书》（加盖公章）
2、指定代表或者共同委托代理人的证明（盖公章）
3、分公司名称预先核准申请书（盖公章）
4、分公司名称预先核准通知书
5、分公司营业执照（原件，收旧换新）公司法定代表人变更登记：
1、公司法定代表人签署的《公司变更登记申请书》（加盖公章）
2、公司签署的《变更登记附件—法定代表人信息》（加盖公章）
3、《指定代表或者共同委托代理人证明》（加盖公章）及指定代表或委托代理人的身份证复印件。
4、根据公司章程的规定和程序提交原任法定代表人的免职证明和新任法定代表人的任职证明。
5、法律、行政法规和国务院决定规定变更法定代表人必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件。
6、法定代表人变更涉及公司章程修改的，还应提交关于修改公司章程的决议、决定以及修改后的公司章程或者公司章程修正案。
7、公司营业执照正副本
注：法定代表人更改姓名的无需提供4、5两项材料。公司出资方式变更登记提交材料规范：
1、法定代表人签署的《公司变更登记申请书》（加盖公章）
2、公司签署的《指定代表或者共同委托代理人证明》（加盖公章）及指定代表或委托代理人的身份证复印件。
3、有关修改公司章程的决议、决定。
4、修改后的公司章程或公司章程修正案（公司法定代表人签署）
5、依法设立的验资机构出具的验资证明
6、以非货币形式出资的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；以股权出资的，提交《股权认缴出资承诺书》。
7、公司营业执照正副本。
公司经营范围变更登记提交材料规范：
1、法定代表人签署的《公司变更登记申请书》（加盖公章）
2、公司签署的《指定代表或者共同委托代理人证明》（加盖公章）及指定代表或委托代理人的身份证复印件。
3、关于修改公司章程的决议、决定
4、修改后的公司章程或公司章程修正案（公司法定代表人签署）
5、公司营业执照正副本
公司名称变更登记递交材料规范：
1、法定代表人签署的《公司变更登记申请书》（加盖公章）
2、公司签署的《指定代表或者共同委托代理人证明》（加盖公章）及指定代表或委托代理人的身份证复印件。
3、关于修改公司章程的决议、决定
4、修改后的公司章程或公司章程修正案（公司法定代表人签署）
5、《企业名称审核表》（或《企业名称变更核准意见书》）、《企业名称预先核准通知书》。
6、公司营业执照正副本
公司类型变更登记递交材料规范：
1、法定代表人签署的《公司变更登记申请书》（加盖公章）
2、公司签署的《指定代表或者共同委托代理人证明》（加盖公章）及指定代表或委托代理人的身份证复印件。
3、关于修改公司章程的决议、决定
4、修改后的公司章程或公司章程修正案（公司法定代表人签署）
5、公司营业执照正副本
公司工会法人资格证书办理程序：
1、申请表一式三份
2、工会经费、财产验资证明一式三份
3、本届工会成立的批复复印件一式三份
4、工会办公及活动场所证明三份
5、所在单位的组织机构代码证或法人证复印件三份
6、工会主席1寸照片3张
7、工会公章、工会经费审查委员会公章 公司工会名称变更材料递交程序：
1、首先要拿到工会所在街道的批复
2、工会公章，法人章，开户章的刻制
3、去总工会办公室办理工会法人资格证正负本以及工会法人代表证
一、医疗、康复期间装配康复器具（包括矫形器具）的：
1、由医疗或康复机构提出装配意见后由东莞市劳动能力鉴定委员会作康复辅助器具安装确认。
2、工伤职工或康复器具装配协议机构凭东莞市劳动能力鉴定委员会出具的《东莞市劳动能力鉴定委员会鉴定书》或《东莞市劳动能力鉴定（确认）意见表》向医疗工伤待遇核发科提出装配器具申请，填写《东莞市工伤职工康复器具装配（更换维修）审批表》（见附件）。
3、医疗工伤待遇科审核工伤职工的工伤待遇资格，符合资格的，在《东莞市工伤职工康复器具装配（更换维修）审批表》作出审批意见。
4、康复器具装配机构凭医疗工伤待遇科的审批意见为参保人装配相应的康复器具。
5、工伤职工携《东莞市劳动能力鉴定委员会鉴定书》（或《东莞市劳动能力鉴定（确认）意见表》）复印件、《东莞市工伤职工康复器具装配（更换维修）审批表》原件、装配费用的发票原件以及其他待遇申领材料向社保经办机构申请费用报销。
二、康复器具更换维修的：
1、由康复器具装配协议机构提出更换维修意见由东莞市劳动能力鉴定委员会作康复器具更换维修确认。
2、工伤职工或康复器具装配协议机构凭东莞市劳动能力鉴定委员会出具的《东莞市劳动能力鉴定委员会鉴定书》或《东莞市劳动能力鉴定（确认）意见表》向医疗工伤待遇核发科提出康复器具更换维修申请，填写《东莞市工伤职工康复器具装配（更换维修）审批表》。
3、医疗工伤待遇科审核工伤职工的工伤待遇资格，符合资格的，在《东莞市工伤职工康复器具装配（更换维修）审批表》作出审批意见。
4、康复器具装配机构凭医疗工伤待遇科的审批意见为参保人更换或维修康复器具。
5、工伤职工携《东莞市劳动能力鉴定委员会鉴定书》（或《东莞市劳动能力鉴定（确认）意见表》）复印件、《东莞市工伤职工康复器具装配（更换维修）审批表》原件、已损坏的康复器具的彩色照片、更换维修费用的发票原件以及其他待遇申领材料向社保经办机构申请费用报销。
三、医疗终结后需安装康复器具的：
1、工伤职工医疗医疗终结后向东莞市劳动能力鉴定委员会申请康复器具装配确认，由市劳鉴委出具《东莞市劳动能力鉴定委员会鉴定书》。
2、工伤职工携《东莞市劳动能力鉴定委员会鉴定书》复印件，装配费用的发票原件以及其他待遇申领材料向社保经办机构申请费用报销。
如装配、更换、维修康复器具的费用由康复器具装配机构先行垫付的，可由康复器具装配机构携相关资料向社保经办部门申领并申请将社保报销款项拨至康复器具装配机构的对公银行帐户。除待遇申领所需材料外，还需提供工伤职工对于康复器具装配机构已垫付费用且同意将社保支付的款项拨至康复器具装配机构的对公银行帐户的情况说明（工伤职工需签名盖指模确认），以及康复器具装配机构的对公银行帐户信息（填写银行信息确认表，康复器具装配机构盖章确认）。
联系人：卢文展
联系电话：0769-22332685
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深圳经济特区商事主体换发营业执照实施办法
根据《深圳经济特区商事登记若干规定》（以下简称《若干规定》），我市各类商事主体（包括企业和个体工商户，下同）应当从2013年3月1日起一年内向商事登记机关申请换发新版营业执照（以下简称“换照”）。为做好换照工作，制定本实施办法。
12013年3月1日前在深圳市核准登记注册的下列商事主体，应当申请换照：
（一）股份有限公司及其分公司（含外资）；
（二）有限责任公司及其分公司（含外资）；
（三）股份合作公司及其分支机构；
（四）非公司企业法人及其分支机构；
（五）合伙企业（含外商投资合伙企业）及其分支机构；
（六）在中国境内从事生产经营活动的外国（地区）企业；
（七）个人独资企业及其分支机构；
（八）个体工商户（含香港、澳门、台湾在本市申请登记注册的个体工商户）。
二、实施时间
2013年3月1日至2014年2月28日。
商事主体在此期间未申请换照的，由商事登记机关公告责成其限期申请换照。
三、实施单位
深圳市市场监督管理局及所属分局依照下列规定负责组织实施商事主体换照工作：
（一）股份有限公司及其分公司（含外资）、非公司企业法人及其分支机构、在中国境内从事生产经营活动的外国（地区）企业、外商投资合伙企业及其分支
机构在市民中心行政服务大厅市市场监督管理局窗口申请换照；
（二）其他商事主体换照工作按照属地管辖原则，由市市场监督管理局所属分局组织实施。
四、申请材料
商事主体申请换照时，应当提交以下材料：
（一）《深圳经济特区商事主体换发营业执照申请书》（原件1份）；
（二）营业执照正、副本（原件）；
（三）经办人第二代身份证（复印件1份，核对原件）；
（四）需委托办理的，提交授权委托书（申请书内填写）（原件）。
五、换照程序
商事主体换照工作遵循便民、高效的原则，优化程序，简化材料。具体程序如下：
（一）提交换照申请材料。
（二）核准换照。申请材料齐全且符合法定要求的，由商事登记机关当场核发新版营业执照。
1．依法设立的企业法人换发新版《企业法人营业执照》；
2．依法设立的合伙企业（含外商投资合伙企业）、个人独资企业换发新版《非法人企业营业执照》；
3．法人企业分公司及非公司企业法人分支机构、合伙企业分支机构、个人独资企业分支机构、外国（地区）企业来华承包经营、外国（地区）公司分公司换发新版《分支机构营业执照》；
4．依法设立的个体工商户换发新版《个体工商户营业执照》。
各类商事主体换发新版营业执照的同时，商事登记机关发放《关于深圳经济特区启用商事主体新版营业执照的说明》。
为确认商事主体真实身份方便其在互联网申请办理注册及其他相关业务，商事主体换照时应当设置身份认证密码。商事登记机关应当制定身份认证密码的使用管理规则。
六、例外情形处理
商事主体存在以下情形之一的，不能直接换发新版营业执照，应当按照下列
规定处理：
（一）经营期限到期且未办理延期登记的，应当依法办理经营期限变更登记，商事登记机关核准后核发新版营业执照；
（二）擅自变更住所或者经营场所且未办理变更登记的，应当依法办理住所或者经营场所变更登记，商事登记机关核准后核发新版营业执照；
（三）商事主体原营业执照遗失或者毁坏的，应当依法申请补发营业执照，商事登记机关核准后核发新版营业执照副本；
（四）商事主体申请增加营业执照副本的，应当依法办理增加副本的变更登记，商事登记机关核准后核发新版营业执照。
七、商事主体申请办理登记事项或者备案事项变更的，无需单独申请换发营业执照，商事登记机关核准后核发新版营业执照。
八、自2013年3月1日至2014年2月28日，商事主体申请注销登记的，无需换发新版营业执照。
九、商事主体被吊销营业执照的，不予换发新版营业执照。
一、成立接管小组
组长：全面负责
组员：负责设备运营
负责客户服务
负责保安消防
负责财务
二、交接内容
物业项目交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。
原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业。
资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。
资料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。
业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。
(一)资料的交接
资料的交接主要包括以下一些内容:
1、物业规划图;
2、竣工图(包括总平面、单体竣工图);
3、建筑施工图;
4、工程验收的各种签证、记录、证明;
5、房地产权属关系的有关资料;
6、机电设备使用说明书;
7、消防系统验收证明;
8、公共设施检查验收证明;
9、水、电、气表校验报告;
10、有关工程项目的其他重要技术决定和文件。
11、“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。
(二)物业接管验收
物业接管验收不同于竣工验收,它是在竣工验收的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接管验收包括以下内容:
交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。
工程、保安、环卫、客服设施设备及使用工具、维护保养记录、维保电话号码。
原物业公司应将预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并移交给新物业公司。除了钱以外，原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业公司。
(三)核实原始资料
在现场验收检查的同时,应核实原始资料,逐项查明,发现有与实际不相符之处,应及时做出记录,并经双方共同签字存档。
(四)用户情况调查
用户是物业管理机构的服务对象,物业管理企业在交接物业时,应及时准确地了解用户的特征、产权情况、经营情况、业务范围等等一些问题,以便顺利地开展物业管理,并有针对性地提供一系列综合服务项目。
(五)建立档案
物业管理中的资料档案,是便于物业管理企业日后管理的一项重要工作。管理过程中,应将资料分类、装订成册,或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有:
1.物业开发可行性研究报告;
2.物业开发建设时的有关图纸、记录等资料;
3.房地产权属关系的有关资料;
4.物业用户的有关资料。
三、交接时间
四、交接注意事项
交接前的准备工作：
前物业向业主所收取的物业费、水、电费等其他费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。
各类能源费。前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。
各类遗留问题。前任物业有无承诺给业主在物业费、或者其他形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后，造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。
业主有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费等情况。
工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握装修或业主的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。
其他准备工作：物业用房的确定，各工作岗位人员的准备是否到位的情况，办公用品、员工工服等各类物资准备情况，工程、保洁的工具到位情况，正常办公所需的各类表格等文件，垃圾清运、等外包服务的考虑。
保障交接当日的物业服务正常的开展，其他准备工作
交接当天工作注意事项：
一、物业承接查验按照下列程序进行：
1、确定物业承接查验方案；
2、移交有关图纸资料；
3、查验共用部位、共用设施设备；
4、解决查验发现的问题；
5、确认现场查验结果；
6、签订物业承接查验协议；
7、办理物业交接手续。
二、现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5、承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
三、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层及设备间等；
2、共用设备：一般包括水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
3、共用设施：一般包括大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
四、水、电表进行抄底记录
将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。
物业费以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。
六、对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。
七、外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同。
物业的交接是物业管理机构对物业实际管理的开始（对于狭义物业管理而言）。常见的物业交接有两种类型：其一是新建物业的接管，其二是物业使用过程中接管。
（一）资料的交接
资料的交接主要包括以下一些内容：
1．物业规划图；
2．竣工图（包括总平面、单体竣工图）；
3．建筑施工图；
4．工程验收的各种签证、记录、证明；
5．房地产权属关系的有关资料；
6．机电设备使用说明书；
7．消防系统验收证明；
8．公共设施检查验收证明；
9．用水、用电、用气指标批文；
10．水、电、气表校验报告；
11．有关工程项目的其他重要技术决定和文件。
上述资料，主要来自房地产开发企业，监理部门。此外，对于物业使用过程中接管的项目，其资料来源应为委托人（如业主管理委员会）。
（二）物业接管验收
物业接管验收不同于竣工验收，它是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接管验收包括以下内容：
1．主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值，不得引起上部结构的开裂
或毗邻房屋的破坏；主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。
2．屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且整体平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。
3．装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求，不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。
4．电气。电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管；照明器具必须安装牢固，接触良好；电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应齐全。
5．水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴，漏、跑、冒现象；消防设施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，没有缺陷，并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。
6．附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。
（三）核实原始资料
在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明，发现有与实际不相符之处，应及时做出记录，并经双方共同签字存档。
（④）用户情况调查
用户是物业管理机构的服务对象，物业管理企业在交接物业时，应及时准确地了解用户的特征、家庭特点、产权情况、经营情况、业务范围等等一些问题，以便顺利地开展物业管理，并有针对性地提供一系列综合服务项目。
（五）建立档案
物业管理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管理的一项重要工作。管理过程中，应将资料分类、装订成册，或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有：
1．物业开发可行性研究报告；
2．物业开发建设时的有关图纸、记录等资料；
3．物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料；
4．历年物业管理工作报告和财务报告；
5．房地产权属关系的有关资料；
6．物业用户的有关资料。
二、用户人伙
（一）入伙程序
用户入伙是物业管理机构与用户的首次接触。物业管理企业应认真对待每一个环节，以保证物业管理工作有一个良好的开端。一般来说，物业管理中的用户入伙应遵循以下程序，1．用户接待。用户携带与房地产发展商共同签署的购房合同以及产权证（或租赁合同）、身份证到物业管理机构办理入伙手续。
2．发放资料及钥匙。物业管理机构查验用户的上述各种文件齐全后，即可发放以下资料及钥匙。
（l）“用户入住验收表”；
（2）“住户须知”或“用户手册”及“使用说明书”；
（3）“物业管理公约”；
（4）“装修申请表”；
（5）其他宣传资料和规定。
3．用户验收。用户可按“用户入住验收表”所列的各项内容查验拟入住物业的结构部件、水电设备以及水、电、气表，并应尽快填写表格，以便有任何问题时及早处理。
4·收回表格存档。
5．搬迁入伙（进户）。用户搬迁入伙的管理较为重要。由于一栋（一组）物业中用户较多，其家具、设备更是多种多样，搬迁过程的人员、车辆亦来往不断，这样必然对物业及物业区域内的安全、环境卫生、交通等问题造成一定影响。因此，物业管理机构应调整好用户的入伙时间，并加强安全及交通的管理，保护好各种易受搬迁影响的公共设施。此外，物业管理机构应发挥其良好的服务功能，自行组织或替用户联系搬迁公司，以解决用户的后顾之忧。
（二）“用户手册”的内容
“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。它详尽全面地反映出用户应遵守的管理规定，同时也将物业管理机构所能提供的服务项目告知用户。此外，有些物业管理机构还将国家及地方政府的有关规定和物业公约收录于手册之中，以起到更广泛的宣传作用。“用户手册”一般包含以下内容：
1．物业梗概；
2．物业管理人员的分工；
3．业主委员会的组成及作用；
4．如何投诉并提出建议；
5．管理费缴纳办法；
6．装修管理规定；
7．入伙事宜；
8．环境卫生管理规定；
9．治安消防管理规定；
10．交通管理规定；
11．水、电、气使用管理规定；
12．物业用途限制；
13．电视接收管理规定；
14．公共设施管理规定；
15．文化娱乐设施管理规定；
16．豢养宠物的有关规定；
17．空调安装的有关规定；
18．噪音限制；
19．多种经营与服务的内容；
20．电梯使用管理规定；
21．常用电话号码。
“手册”中一般还包含因用户违反规定，而制定的惩罚措施。用户在领取手册时及在物业使用过程中，物业管理机构应详细耐心地宣传“手册”内容，以便使用户了解并自觉遵守各项管理规定。
三、装修管理
在物业正式使用前，用户往往要求进行物业的二次装修，以提交居住质量和使用功能。在进行装修之前，用户应向物业管理公司进行申请登记，以便确保整个装修工程在规定范围内，并保护毗邻房产、结构安全、公共设施、卫生环境等。
物业管理机构应根据所管理物业的实际情况，明确制订装修管理规定，以便用户及装修人员共同遵守。例如，对于住宅小区物业，物业管理机构必须按国家有关二次装修管理的法规规定以及小区管理公约，确定装修管理规定及装修有关细则。而物业管理者在此不仅根据全体业主委托进行符合小区广大业主利益的装修管理，同时还兼有国家有关法规及规定的落实和监督义务。其最终目的仍然是保证小区广大用户的居住安全及公众居住要求。
装修管理一般包括两部分，其一为装修申报与审批管理，其二为装修施工管理。
（一）装修申报与审批管理
1．装修申报。用户在入伙过程中，已收到物业管理机构发出的“装修申请及审批表”
标准表格，用户在装修施工前，应认真填写表格并报物业管理机构审批。只有在物业管理
机构对装修内容的审批完成之后，用户才能动工装修。
2．装修审批。物业管理机构应详细审查装修申请表中的装修内容，并应达到以下条件方可予以批准。
（l）不影响整体结构；
（2）楼层应考虑楼板承载力；
（3）装修材料应符合防火的有关规定；
（4）不影响毗邻房屋的安全使用。
应注意的是，有些装修内容涉及到房屋结构的变动及造成住用的不安全（如私装煤气设备），管理机构应依据国家有关规定，替业主代办报批手续（向有关管理部门）。
（二）装修施工管理
1．在“装修申请表”上签署意见，签字盖章，交还用户，准予动工。
2．收取申请人一定数额的装修施工押金，以保证房屋及设备的安全（一般为装修总价款的1％～2％）。
3．施工垃圾不得随便抛弃，应运到指定地点。
4．应按装修施工时间施工，不得以噪声扰民。
5．施工时，物业管理机构的专业人员应指导用户接电、接水，并随时检查装修施工的消防措施。
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