棚改社会稳定风险评估

棚改社会稳定风险评估（精选5篇）

棚改社会稳定风险评估 篇1

一、项目背景

2015年莲花县棚户区改造分为三大片区即：大山里、南门外资路边、306车队。共有居民730户，需拆迁房屋总面积98636.18㎡。三大片区房屋多为集中连片，平房密度大、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄，治安和消防隐患较大。雨污未分疏，肆意排放，生活垃圾没有得到相应的处理，造成污染。为深入贯彻落实省委、省政府关于进一步推进住房保障工作，全面启动棚户区改造工作的总体部署，结合本县实际。经县政府批准，同意对三大片区进行改造。拟投资21250万元，总用地面积61.3亩，异地实物安置房面积为5302.93

㎡其余用地货币安置补偿，共计88套。

二、社会影响评价

项目施工期主要包括拆迁期、建设期两个方面。拆迁期产生的拆迁垃圾中，有用废木料全部回收外卖利用，其余运往政府指定的废弃垃圾堆存点。施工期间产生的建筑垃圾日产日清，交于当地环保部门运至指定的建筑垃圾堆放点。项目建成后，将大大提高绿化率，保证绿地质量，减少或避免营运期间水土流失和生态破坏现象。

社会影响分析

该项目拟拆迁730户，拆迁房屋面积 98636.18㎡，建设单位已根据拆迁安置协议与居民签订了拆迁安置协议书。项目建设不仅改变了居民的生活环境，而且改变了城市面貌，提高了土地利用率。此外，棚改区存在废水直接排放，生活垃圾乱扔无人清运的问题，该项目建成后，居民生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网，进入污水处理厂处理，在一定程度上减少了当地的COD、氨氮等污染物的排放，降低了对污染水体水质的影响。生活垃圾集中归集，交由环卫工人统一处理，改善了人民的生活环境。因此该项目建成后会产生一定的环境正效应。

棚改社会稳定风险评估 篇2

一、现状分析

由公司承接的全省2013―2017年棚户区改造项目贷款共分为两期, 一期项目已签订贷款合同869.06亿元, 二期项目签订总借款合同150亿元, 合计签订棚改合同额 (含总借款合同) 1019.06亿元。截至11月30日, 全省一期棚改项目累计发放贷款479.8亿元, 占合同签订额的55.21%。二期150亿元棚改项目尚未签订子合同, 也未开始发放。贷款余额473.86亿元。已签合同尚未发放的贷款约390亿元, 加上尚未签订子合同的二期150亿元, 后续贷款发放可能的总额为540亿元。

从2016年开始, 前期已发放的贷款将逐步进入还款期, 预计2016年为2.76亿元。所以, 进一步分析各市县还款来源及变化趋势, 完善制度和还款约束, 进一步强化市县政府的还款责任恰逢其时, 也很有必要。

二、各市县还款来源分析

按照棚改项目自身平衡的测算原则, 各市县还款来源主要有三大部分, 一是出让棚户区改造腾空土地净收入, 指除原地安置和配套设施用地外, 可用于出让土地的收入, 上缴相关税费后可用于支配的净收入。二是安置区域租售并举收入, 指可用于出售的安置房及配套商业等的租售收入。三是可用于还款的其他收入, 包括并不限于可用于还款的专项资金, 补贴资金等。

从棚户区改造安置方式上来看, 采用产权调换新建安置房安置的还款资金来源包括以上三种方式, 而采取购买安置或货币化安置的棚改项目则不存在安置区区域的租售收入。

三、贷款发放前主要进行风险防控工作

针对棚改项目总投资及还款来源, 合同签订及贷前发放主要结合可行性研究报告相关数据, 对项目拆迁地点、安置地点进行统计, 并对项目投资估算投资的合理性进行分析, 同时对可研中财务评价的相关数据的合理性进行论证。偿债能力评估测算模型主要有风险评分体系、出让土地收入核算、项目收入核算三部分, 主要分析数据的真实性、有效性及合理性。

(1) 风险评分体系。风险评分体系主要由社会指标、产业指标、房地产指标、财政指标、能力指标等五个方面构成。

其一, 社会指标有包括常住人口、城镇化率、城镇居民可支配收入三项, 评估潜在的房地产市场需求及发展潜力。

其二, 产业指标主要有二产、三产占比及第三产业增加值指数三项, 评估产业发展的趋势和未来的增长潜力。

其三, 房地产指标主要有商品房销售面积/竣工面积、房地产开发投资总额、商品房销售均价三项, 评估房地产市场状况。

其四, 财政指标主要包括地方公共预算收入、政府债务率、国有土地使用权出让收入三项, 评估用款市县的财力状况, 土地市场情况。

其五, 能力指标主要有实施主体能力和组织建设能力, 评估用款人在组织项目建设过程中的相应管理能力等。

(2) 出让土地收入核算。因还款主要来源均来自棚户区改造地块的腾空土地出让收入, 在编制过程中因为参考指标选取的不同和收入估算方式的差异, 导致财务评价中收入没有统一的标准。对出让土地收入重新核算, 一方面可以掌握出让土地的位置、周边环境、规划配套情况等, 又可以通过参考地块的选择审核, 有效控制土地估算收入虚高的问题。

(3) 项目收入核算。对项目收入进行估算一方面可以对用于安置之外的商业、住宅及车位等规模进行估算, 同时参考当地房地产市场情况对出售收入进行重新核算。

总的来说, 偿债能力评估工作在贷前审核中发挥重要作用, 在一定程度上防范了风险。同时若偿债能力不能达到要求, 公司要求相关市县财政进一步提高增信力度。

四、还款收入来源变化趋势及风险分析

(1) 可用于还款的土地现状分析。可用于还款的土地现状, 包括位置、面积、规划用途等将直接影响土地出让收入。根据棚户区改造定义范畴, 城市集中棚户区、非集中棚户区、城中村等都属于棚户区改造的范围。因城市集中棚户区一般位于城市中心区域, 建筑密度较高, 容积率较低, 且占地成一定规模, 一般改造后腾空土地出让价值较高;非集中棚户区因占地面积较小, 难以连成片, 连片开发价值不高;城中村一般为城市规划区范围内的城郊结合部的村庄, 以集体土地和农业户籍人口为主, 位于主城区的边缘, 因区位优势不明显, 土地出让价值较低。此外, 有的市县将棚户区改造和新城建设及工业园开发相结合, 这也是腾空土地的出让价值不高的因素。据初步分析, 以皖北地区为例, 约有20%―30%的棚户区改造位于城市中心区域, 70%―80%的位于城市边缘, 或者安置房建设地址位于周边配套设施不完备的区域。

(2) 可用于还款的土地价格分析。在贷前审核时, 对各市县腾空土地价格进行重新评估和审核, 虽然在选取参考土地价格、位置、规划用途、容积率上制订了较为明确的标准, 但是也存在腾空土地价格偏高的现象。据初步统计, 以皖北21市县棚改项目腾空土地为例进行了梳理, 统计出21市县棚改腾空土地出让价格。

(3) 房地产、土地市场形势分析。根据省统计局分析数据, 2014年以来, 安徽省房地产市场也出现了投资增速放缓, 楼市成交平淡, 开发资金趋紧, 商品房待售面积增长加快等新情况。从房地产投资看, 去年房地产开发投资增长10%, 增幅比上年回落15.2个百分点, 低于全部固定资产投资6.5个百分点。其中, 住宅投资增长11.7%, 回落12.1个百分点;商业营业用房投资增长16.2%, 回落25.6个百分点;办公楼投资增长1.7%, 回落24.2个百分点。全省房地产市场都出现了不同程度的增速放缓, 库存上升, 尤其是三四线城市和县域, 形势更不容乐观。全省商住用地成交量价也出现不同程度的下滑, 部分市县甚至出现了零成交。

(4) 宏观形势分析。2015年11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议上提出, “要化解房地产库存, 促进房地产业持续发展”。这一简明扼要的政策定调似乎在释放一种信号:未来一段时间内房地产政策将持续稳定, 房价将不会出现大起大落, 相关部门的主要工作将围绕着楼市“去库存”展开。这一信号表明, 房地产市场尤其是三四线城市已经出现了发展乏力的情况, 库存量持续增加, 影响到了宏观经济的增长。

五、强化政府责任, 防范棚改统贷风险的建议措施

1.强化贷后监管

(1) 加强合同管理。定期进行贷款发放情况分析;建立完善放款台账;对合同中约定的还本付息进行动态管理;及时完成贷后项目变更、建设内容变更、安置方式变更等工作, 完善合同变更程序。

(2) 加强贷后检查。定期对贷后项目工程建设进度、投资完成情况、贷款使用情况进行检查;重点掌握贷款资金投入工程建设比例和工程建设进度的匹配程度, 项目申报情况与实际建设情况的一致性, 贷款资金投向是否合规, 信贷资金滞留具体原因。

(3) 加强棚改项目收入监管。督促市县建立棚改项目收入资金监管专户, 并对棚改项目产生的土地出让、租售收入、市县安排的各类棚户区改造资金、市县偿债准备金等还款来源进行动态管理和监控。

(4) 加强用款人管理。定期了解各市县用款人信用状况、经营状况, 及时掌握用款人名称变更、经营范围变更、法人变更及用款人合并、分立、解散、清算或者变更公司形式等情况, 分析用款主体变化对本息偿还可能带来的影响。

(5) 加强本息回收管理。在还本付息日前20日前向市、县用款人确认还款事宜, 督促各市、县于还款到期日前3个工作日将还款资金划入市、县用款主体在省开行开立的账户, 同时向省建投公司备案。

2.强化市县政府责任, 增强还款约束

(1) 加强与省财政沟通, 落实还款资金纳入市县政府财政预算。保持和省财政的日常沟通和联系, 及时统计下一年度市县还款计划并在下一年度财政预算编制前上报省财政厅, 由省财政厅通知各市县将棚改具体还款额纳入下一年度财政预算。

棚改工作简报 篇3

一是文昌路(鲁南机床厂)区域、荆河东路(程堂)区域两个项目成功申请了国家发改委专项基金支持，共计获批资金约1.77亿元，现已拨付到位。同时，小清河(前后洪)区域申请的第二批国家发改委专项基金1.2亿元已获批，将于近期发放到位。

二是与农发行积极合作，对采用货币安置方式的棚改项目，按照投贷一体的模式给予资金支持。首批启动的三个项目贷款总额度约25亿元(含约3亿元专项基金)，贷款期限，利率按基准利率下浮约17%。

棚改房屋买卖合同 篇4

出卖人(以下简称甲方)：姓名：身份证号码：

买受人(以下简称乙方)：姓名：身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙

双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。

第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。现该房屋具体状况如下：

(一)座落于市小区号楼单元室，为房，建筑面积

平方米;

(二)房屋为棚改房，选房卡编号为：NO:,，小区验收单编号为：号

（NO:）.该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。

第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币元/平方米，总价：人民

币元整(大写：元整)。以上款额已全部付清。

第三条 甲方应在乙方办理房屋所有权证前将落户于该房的户籍关系迁出。

第四条 甲方承诺并保证，依法享有本合同所售房屋共有权的权利人均已书

面同意将该房屋出售给乙方。

第五条 甲乙双方同意，在本合同生效之日起至房屋配户满三年时，共同向

房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方

名下的《房屋所有权证》;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土

地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。该房屋土地使用权的变更

手续按下列约定办理：其土地使用权证所载权利和相关出让合同的权利、义务一

并转让给乙方。除本条已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方承担。

第六条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等

相关杂费，由乙方承担。

第七条 甲方保证已如实陈述本合同所售房屋权属状况和其他具体状况，保

证该房屋在交易时没有产权纠纷或影响双方交易的任何法律障碍，有关揭、抵押、租赁、税项等，甲方均在合同生效前办妥。生效后如有上述未清事项，由甲方承

担全部责任。

第八条 本合同自甲乙双方签字之日起生效。

第九条 本合同有关的任何争议，双方应协商解决。协商不成的，提交仲裁

委员会仲裁解决。

第十条 本合同一式三份。其中甲方执一份，乙方执一份，提房屋权属登记

机关一份。

甲方(签章)：法定 代表人：

乙方(签章)：法定 代表人：

高温下棚改工作推进 篇5

在南村社区

有这样一群棚改人

迎高温，战酷暑

忘我工作，克难攻坚

坚守岗位，无私奉献

只为我们共同的梦想

让南村街棚改居民安居圆梦

36℃的高温让我县再次陷入了桑拿天，空气中弥漫着高温炙烤大地的气味。大多数人减少外出、躲进空调房内避暑时，在南村棚改拆迁现场却是一片繁忙的景象。伴随着轰隆的挖掘机声响，工作人员正指挥着机械对已腾空房屋进行安全拆除作业。

南村棚改工作现已进入全面房屋拆除阶段。“你拆一户，我拆两户！”各个拆迁小组比着干、赛着干，比学赶超，唯恐人后，终保持高昂的工作热情，在保证科学、文明、安全的前提下，全方面打开房屋拆除通道，高效地配合棚改工作进度，确保棚改签约扫尾、房屋拆除工作同步快速推进。

都说棚改工作难，干棚改的人心里苦，究竟有多难、有多苦，没有参与其中的人无法体会。

他们迎着晨曦赶赴“战场”，正午头顶烈日坚持工作，夜晚披星戴月拖着疲惫的身躯回来。脚上起水泡、衣服起“盐花”，皮肤晒黑了、身体累瘦了；但在高温下、在任务前，他们不讲条件做工作、不分昼夜忙拆迁，不忘为民初心，不改担当本色，时刻准备着，投入更极难险峻的工作中。

棚改工作表面上看征收的是地上的房子，实际上是要走进群众的心，听听他们的声音，做好思想工作，是真正接地气的民心工程。目前我县仍有很多工作人员依然加班加点奋战在棚改一线，入户宣传、贴心服务，用真心换真情，获得了越来越多棚户区居民的支持，各项工作有条不紊推进。

也许您会好奇了，这么辛苦，熬夜加班，为了谁？图个啥？小编代表参与棚改工作的同志告诉您：我们不图名、不图利，对得起自己的良心,对得起自己身上承担的那份责任。让社区百姓尽快搬迁上楼，顺利实现安居梦，过上跟城里人一样的生活！

在棚改工作全力推进的背后

有棚改干部夜以继日的忙碌

有棚改群众的积极配合

也有幕后默默奉献的工作人员的辛苦付出

讲真

必须给这群棚改人