某小区规划说明(方案介绍)

某小区规划说明(方案介绍)（精选6篇）

某小区规划说明(方案介绍) 篇1

海悦·蓝湾位于海口市澄迈县，临近省首府，区位条件优越，资源环境绝佳，是政府重点打造的城区。项目地块处在澄迈县老城开发区内，距离海口市中心25分钟车程，南临南海大道，双向6车道，可达性好。

一、规划目标

1、打造国际高品质滨海度假和居住综合型社区

随着物质生活水平的提高，环境的地位日渐重要。在居住区中，环境已是居住质量的首要标准，同时环境的创造和利用也是尊重地域文化和创造小区特色的关键，小区的环境决定了小区的品位和特色。规划区地处内海海滨，规划设计突出 “水”的特色，无论是对海滨休闲区的规划，沿海休闲场所及中心绿地、广场规划，还是小区的主干道形式，无不以“水”为核心，以“水”为主题，从而创造出具有高档次的内海海滨休闲带和居住综合型社区。

2、以“人”为中心

以“人”为主体，构筑和谐的生活环境，居民置身于和谐、有序的生活环境之中。营造有人情味的生活环境，创造集中开敞的空间环境，居民能更方便的接近自然环境，创造积极空间，使传统的生活方式与新时代的生活方式相得益彰，传统文化得以延续，创造功能完善、结构清晰、布局合理、道路通畅、配套齐全、利于管理，具有鲜明特色的高品质的居住区。

3、体现生态理念

充分利用生态理念，营建小气候环境，组织良好的户内自然通风采光，合理选用玻璃的反射系数，减少住宅对空调机械的依赖，部分材料采用可循环利用的材料，以利保护生态。创造完整开阔的绿地系统，为居民提供安全、优美的户外步行活动空间。最大程度的开发海景，使规划区成为贴近自然的绿色滨海生态居住区。

二、规划布局

1、项目拥有较大滨海和低洼地形。在保护滨海自然环境的基础上，重点打造高品质的核心滨水区，临海布置旅游度假区，利用区域内低洼地形直接引入海水，加大临海土地面积，打造海景奢华住宅区，形成一个亲水、戏水、观水的场所。

2、将安置住宅区布置于项目地段最西端，减小占用项目临海的优质地块，使得项目地块获得最大利用效率。

3、因项目常住人口不会很多，因此本次规划公建配套设施比较少，充分利用土地价值。

4、城市的发展是长期的过程，在规划中充分提升海景区及周边土地的价值，同时实现城市的可持续发展。

三、功能分区及规划结构

规划以海景为依托，形成“一轴、三心、四片区”的结构，形成功能明确又互相联系的有机整体。规划出离海景远近不同的四片区——安置区、高尚住宅区、海景住宅区、海景度假区。安置区以高层住宅为主，尽量提升土地利用价值，远离海景区域，减小对海景优质土地的利用。高尚住宅区以高层住宅为主，配有公建，到达海景区有高效便捷的交通网络，优质居住配套环境与海景两者都可达。海景住宅区以奢华住宅为主，有高层住宅和别墅住宅，利用低洼地形将海景引入项目地块内部，形成海景住宅区的内部奢华水景。海景度假区临海而建，塑造高品质的的核心滨水区。

四、道路交通

依据原有的规划道路，本次设计将项目布局为“两纵一横”的主要交通结构，再依据“一横”的主轴线布置支路，形成“高效、便捷、经济及可实施性强的方格网道路系统，市规划区内的交通到发、转换便捷有效。

五、绿化景观

某小区规划说明(方案介绍) 篇2

1 智能小区安防系统架构

1.1 智能小区安防系统设计理念

现代住宅小区建设档次不断提高,小区内绿化成荫、空气清新、曲径通幽、小桥流水及人车分流,使小区具备独特个性,居民也因此对其生活小区所具有的特色感到骄傲和认同,并产生优越感。为了维持居民的这种优越感,同时避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来人员占用或破坏,现代住宅小区普遍采用封闭式管理;而封闭式小区首先要考虑的是安全和管理,因而,构建小区安防系统是现代住宅小区封闭式管理的必然要求。

小区安防系统设计首先遵循小区的建筑结构,保证小区的建筑美学;同时,还要遵循可靠性、先进性、科学性、经济性和扩展性原则,力求做到技术先进、安全可靠、防范严密、万无一失。严格执行国家和行业制定的《智能建筑设计标准》和《安全防范工程程序与要求》等标准和规范要求。设备配置性能和技术要求协调一致,质量可靠。系统设计满足安全防范和安全管理功能的宏观动态监控、微观取证要求,并符合现场条件下运行可靠,同时又兼顾操作简便、维护方便等。

1.2 智能小区安防系统架构

基于以上智能小区安防系统设计的理念,智能小区安防系统设计首先应考虑为智能住宅小区建立一个多层次、全方位、立体化的安全防范体系,以便为小区居民提供安全、舒适、便捷的生活环境[2]。为此,作者从多年安防设计及现场施工管理剖析,并结合当前安防技术的发展,设计了五道安全防线的智能小区安防系统架构。这五道安全防线,从外往内分别是:

第一道,由小区围墙组成的周界防越监控报警系统,以防范翻越围墙和周界进入小区的非法侵入者;

第二道,由园区安防监控系统构成,对出入小区和主要通道上的车辆、人员及重要设施进行监控管理;

第三道,由无线电子巡更系统构成,通过保安人员对小区内可疑人员、事件进行监管,加强夜间电子巡逻;

第四道,由各单元门组成联网型楼宇对讲系统和门禁系统,可将闲杂人员拒之楼门外;

第五道,由联网可视对讲室内机组成的家庭报警系统构成,当窃贼非法入侵住户家或发生如煤气泄漏、火灾、老人急病等紧急事件时,通过安装在户内的各种自动探测器和报警按钮进行报警,使接警中心很快获得警情,以便迅速派员赶往现场进行处理[3]。

在以上五道安全防线的系统架构中,设计时必须区别对待,突出重点,兼顾全面。按照目前人们居住习惯、安全环境和安防技术的发展,摒弃传统围墙装对射、房前屋后安监控,放贼进来,猫逮老鼠的安防措施。因为这样住户的隐私会公然于众,住户会产生反感情绪;同时案犯翻越墙头,毫无警示,仅有监控中心声光示警,更不知道案犯的位置,常有报道主人与案犯现场搏斗,以至造成生命安全威胁。这种被动安防措施,反而使小区处于不安全之中。对此,我们设计的小区安防系统采用了外紧内松、主动出击、震慑罪犯、将案犯拒之于小区之外的方法,组成监控、报警、门禁、巡更、保安多方协调、互动的多层次、全方位、立体的五道安全屏障。

首先,加强第一道(小区围墙组成周界防越监控报警系统)安防措施。在小区围墙四周安装摄像机,红外对射探测器,现场声光报警器,构成监控、报警、声光警示、人员快速反应的联动机制。当有非法人员从围墙入侵时,触动红外对射探测器,现场声光报警器启动,声光警示齐鸣,案犯逃之。同时监控中心接警,跳出警情画面,管理员通知巡逻保安赶赴现场处置。这种主动出击,将现场、监控中心和保安多方联动安防设计,震慑案犯,防患未然,拒之于围墙之外,确保了小区和住户的安全。

其次,加强第四道(各单元门组成联网型楼宇对讲系统和门禁系统)安防措施。小区的每幢楼房均为封闭式,地下和一楼出入口均安装有联网型可视对讲系统和门禁系统。住户凭卡出入,方便安全;访客按主人房号呼叫,确认身份后开门;维修、卫生等其他人员出入,呼叫管理中心开门,经管理人员确认后开门,并有图像抓拍。以上均有日志事件记录,便于日后查询,确保住户安全。并且每个单元门均安装有摄像机,加上监控中心实时监看,单元门严密管理措施,每幢楼的安全便有了可靠的保障。

再次,加强第二道(由园区安防监控系统构成,对出入小区和主要通道上的车辆、人员及重要设施进行监控管理)、第三道(无线电子巡更系统)及第五道(由联网可视对讲室内机组成的家庭报警系统)安防措施。按小区结构和建设方投资,酌情设计规划,如第二道安防,小区区域大、绿化多,不可能在所有道路、园区内安装无盲点的监控系统,即便如此有大量的监控摄像机,保安也无暇顾及实时监看所有的监控画面,又要增加大量的投资,影响小区环境美观,因此第二道防线宜少,仅重点部位安装;第三道防线是巡更系统,可按小区区域结构,巡更路线布置巡更钮,确保人员值班的到岗率;第五道防线为家庭报警系统,是现代家居智能系统的组成部分,它扩充了安防概念,防窃贼非法入侵、住户发生煤气泄漏、火灾、老人急病等紧急事件呼救,进一步确保家庭全方位安全,可按小区建设和住户要求实际情况,建议每户安装2个室内报警按钮便可。

综上所述,在小区安全五道防线中,第一道防线(小区周界安防系统)是最关键、最重要的安全屏障,同时也是技术要求最高的防线,下面重点论述之。

2 小区周界安防系统设计与实施

2.1 小区周界安防系统设计

小区周界安防系统,由分布于围墙四周报警系统和监控系统组成。通常在小区围墙内侧每隔30~40m安装1台日夜型摄像机;按围墙布置结构,在围墙头安装红外对射探测器,不留盲点,并使摄像机与对射探测器对应、联动。围墙约每100m进行分段,将围墙分成1、2、3、4…若干段,在每段现场中间安装1台现场声光报警器,如图1所示。当有非法人员从围墙入侵时,触动相应段红外对射探测器,信号送入现场输入/输出模块。该段现场声光报警器启动,声光警号齐鸣,非法入侵者,心里害怕,则逃之夭夭。同时监控中心声光报警器启动,在监视器上自动跳出该段摄像机画面,以便管理员监视并同时录像,及时通知巡逻保安赶赴出事现场应急处理。该设计经多个小区使用,实践检验这种主动出击,将现场、监控中心和保安多方联动安防的设计,震慑案犯,防患于未然,拒案犯于围墙外,切实确保了小区和住户的安全。

2.2 小区周界安防系统实施

下面结合一高档小区周界安防系统建设,探讨周界安防系统的实施。

1)小区周界安防系统设计方案

该高档小区占地面积15.8万m2,东临市体育中心,西邻大学园区,东北角有一小山体接镶,一河流从小区旁绕过,可谓依山傍水,小区地理位置优越。小区由28幢低层排屋和25幢多层电梯公寓组成,建筑面积25万m2,总居住人口约3 000人。

小区围墙总长约2 500m,开有南、北两个大门,将围墙分为长分别为1 200m、1 300m的两部分。小区围墙内侧安装CNB红外一体化摄像机65台,围墙上安装ALEPH红外对射探测器75对,达到了不留死角、不留盲点。围墙按每100m分1段,75对射探测器划分为20段,分别编号1、2、3…20,每段约含3~5对探测器,并配置1台声光报警器和1台报警设备箱。局部平面分布如图2所示。

从图2可知,9区段管理T29~T34共5对报警器,10区段管理T34~T38共5对报警器,具体如表1所示。

2)小区周界安防系统技术原理

本系统采用BOSCH的DS7400Xi-CHI大型报警控制主机,它具有功能全、稳定的特点,被广泛地应用于小区、大楼及工厂等建筑的报警系统。

DS7400Xi-CHI自带8个防区,以两芯总线方式(不包括探测器电源线)可扩展240个防区,共248个防区,总线总长度达2km(Ф1.5mm),可选择多种防区扩展模块:有八防区扩展模块DS7432、单防区扩展模块DS7457i、双防区扩展模块DS7460i、带输出的单防区扩展模块DS7465i及带地址码的探测器;辅助输出总线接口可接DS7488、DS7412、DSR-32B继电器输出模块等外围设备。因而,该设备可实现防区报警与输出一对一、多对一、一对多等多种报警/输出关系[4]。本小区围墙划分为长度分别为1 200m、1 300m的部分,因此采用双总线结构,解决距离问题,从监控中心出发,沿东、西两条总线到北大门。每条总线均有10个区段,如表2所示。

报警现场每一区段配置1个总线单防区输入/输出模块DS7465I,该模块以多路复用总线地址的形式将触点的状态报告给报警控制主机,系统最多可接60个DS7465I。按规划先对DS7465I模块进行编码,如东总线从监控中心开始分别为:输入1-输出2,输入3-输出4…输入19-输出20,西区为:输入21-输出22…输入39-输出40。将本区段内3~5只对射探测器接收端RX输出常闭接口用RVVP2*1.0串联,接到DS7465I输入接口中,而DS7465I的常闭输出端串接到声光报警器12V电源中。DS7465I的总线接口则与联网总线RVV2*1.5手拉手并接,接入报警主机,经网络接口模块DX4010V2与电脑连接。其报警监控系统原理如图3所示。

监控中心配置网络接口模块DX4010V2与电脑连接,先在CAD中按分区不同(设置不同的颜色)画出围墙报警电子地图,导出BMP格式文档,粘贴到报警系统软件安装文件夹中,即可使用。通过32路继电器输出模块DSR-32B与硬盘录像机和矩阵一对一联动,当有非法入侵者翻越时,现场和监控中心都激发声光报警器动作,非法入侵者在现场看到/听到有警情,会立刻逃跑;监控中心看到/听到有警情则会快速通知保安,赶赴声光报警指示处现场,处理警情;监控中心管理人员则监视报警联动弹出的图像,实时监看,全面观察警情,实现全方位、多部门快速协作的处理机制,应及时地处理警情,震慑案犯,使非法入侵者自觉逃跑,确保小区的安全。

3 结束语

该系统在实际使用中曾提出这样的问题,由于周界绿化较好,经常有树枝、叶长出,触发该段的报警防区引起误报,经与物管部协商,经常性检查修剪周界树木,很好地解决了该问题。

考虑到该系统范围较大,如果采用常规的机房UPS集中供电已不能满足要求,所以该系统的供电方式是采取就近从园区监控、对讲配电箱(机房UPS220V电源)中取电,稳定、可靠地解决了探测器供电问题[5]。

智能小区方兴未艾,前程似锦。安防系统是智能小区的重要组成部分,该系统完善与否已成为衡量智能小区环境和居住质量的重要标准。作者认为各智能小区可根据各自的规模大小和周边环境,选择适合小区特点的安全防范系统的组成方案,综合考虑技术的先进性、可靠性、经济上和可行性[6],全面实现小区安全的防范,创造平安社区。

摘要：本文提出了住宅小区安防系统架构,并结合某小区安防系统建设实例,对小区安防系统架构中的周界安防系统进行了设计和实施的分析,给出了周界安防系统建设的相关技术解决方案。

关键词：智能小区,安防系统VSCS,安防系统架构,周界报警,解决方案

参考文献

[1]智能化住宅小区的视频监控系统分析[OL].http://www.cnafw.com.cn/news/13/10054.html.

[2]耿晓东.小区视频安防监控系统[J].中国石油和化工标准与质量,2011(6).

[3]尹世柱.智能小区视频安防监控系统[J].电脑知识与技术,2006(3).

[4]办公大楼智能楼宇防盗报警系统解决方案[OL].http://www.asmag.com.cn/project/jiejue_detailaspx?aid=26643.

[5]学校智能防盗报警系统解决方案[OL].http://news.lock114.com/content-824881086084.shtml.

某小区规划说明(方案介绍) 篇3

关键词：民用建筑工程；方案设计；工程实例

某项目位于旧城区，基地被自然山体划分为A和B地块，基地的周边还包括三座山，景观资源俱佳。A地块为1.1万m²，拟建地面建筑面积为3.3万m²，70 m²拆迁安置房约500户。B地块为2.02万m²，拟建地面建筑面积为3.3万m²，约500套住房。

1项目特点

A地块，住户主要为拆迁安置的居民。考虑到拆迁安置区设计不同于商品房楼盘，要求小区的设计在打造高品质同时有利于安置分房，我们在设计中坚持经济、快速、均好、标准化等原则，实现和谐安置。

B地块，住户主要为商品房购置居民。对于商品房而言，更应强调的是景观价值的最大化和销售形象、卖点的营造。

2 A地块设计理念

2.1突出景观优势的规划布局

规划强调了拆迁安置区的住宅均好性。3.0的容积率和40m的限高给设计带来了难度。我们通过错动的折板式单元布局为住区带来了更宽松的楼间距和更加开阔的观景面，使得户户山景，朝向均为东南和西南向，单元式的布局为城市提供了视觉通廊，也便于营造小区形象。沿主干道一侧设置了8m×12m的二层商铺，转角处适当放大作为托儿所、居委会、治安站、便民店等服务设施，配套齐全。

在景观设计方面，我们沿入口主轴布置长达120m绿色生态走廊，贯穿近4000 m²的大花园，提供优良的景观大环境及视觉享受，结合绿化、水景构成了花园中一条特色景观带。戏水池、风雨亭、绿地为住户提供了游玩场地，羽毛球场、老年活动场地、晨练空间尽在其中，倡导健康休闲的生活方式。

2.2严控工程造价，追求最佳性价比

A地块总计500套住房，以完全相同的户型单元为基础进行组合，通过对建筑密度，建筑景观，建筑经济性等因素的综合评价，在楼栋数与层数、标准层户数三者之间找到合理的平衡点。最终，我们确定建筑层数为14层，栋数6栋的综合性能最优(如表1)。

2.3户型设计标准化

本地块所有的户型单元完全相同，为两房两厅，客厅开间3.4m，主卧开问3m，

表16栋14层综合参数

户型成熟，南北通透，使用率高，实现了标准层户型最精选化与标准化，节约了设计周期与施工工期。每套住房的公摊面积和使用率完全相同，降低了分房难度。同时，也便于根据拆迁安置户的个性化要求做出局部修改，以利快速确定方案，达成拆迁安置协议。

2.4充分考虑经济性

考虑到工程的经济性需求，我们将传统的板式住宅进行折合，L形的平面形式和位置适中的核心筒使得结构稳定，降低结构造价。其次，在不破坏地面环境的前提下尽量减少地下停车数，并且采用半地下室的车库设计，大大节省了土方成本和结构成本，也为地下空间带来更多的新鲜空气和阳光。

此外，在一次性投入中充分考虑了后期运行成本的降低。如智能化系统，降低物业管理成本；自然通风等节能措施降低空调能耗；公共空间利用自然采光，采用节能灯具，减少照明能耗。

3 B地块设计理念

3.1突出景观优势的规划布局

在B地块中，住户为商品房购置居民。在设计中，我们以两条高低错落的建筑体量，呈盘龙之势，首尾相望，最大化的利用了山景。在景观设计上，我们充分利用区域内原有山体，打造社区核心景观，结合住区总体规划风格，使景观设计成为现代生活与自然元素的连接点，创造舒适、宁静、清新、自然的高品质居住环境。正对人口的三层架空景观设计，使内与外，人工与自然景观区域相互渗透，形成一个有机的整体，弧形景观长廊与建筑环抱着两湖水景，山水相融，创造出近1万m²的生态大花园，构成了极具震撼性的住区中心景观，极大的提升了销售形象，提升住区生活品质。人口处结合半地下室抬高处理，利用如：水幕墙、叠水溪流、景观步道等设计手法在解决高差问题的同时，塑造有特色的景观空间。园区内，景观环境延伸入住宅架空层，使居民在日常生活中感受大自然的气息。排球、步道、晨练空间尽在其中，倡导着健康休闲的生活方式。

沿商业价值高的主干道和转角一带，设置了8m×12m的二层商铺，转角处适当放大。靠小区内部的底层设置了托儿所、居委会、便民店等社区配套设施。商业景观注重于城市整体环境的改善，布置了绿化与休闲座椅，配以生活气息浓郁的小型雕塑,给人们提供了多样化的娱乐环境和购物空间。

3.2合理的户型分布

考虑到较高的容积率和40m的限高，我们在对建筑景观，销售形象，建筑经济性和住宅单元等因素的进行了综合评价(评价参数详见表2)。最终，我们采用了9栋一梯四户经典模式。

表2综合评价表

按照景观价值分布原则，在朝向与景观资源具佳的位置布置180 m²的大户型，具有270度开阔视野与最大范围的景观资源，尊贵地位尽现其中。135 m²和144 m²的大户型设置在后排，南北通透，南有花园，北有山景。125 m²户型设置在前排，南北通透，东、北面是与山景相融的大花园。115 m²的户型设置在后排前端，均拥有三面环绕的大花同。90 m²的户型设置在前排的前面两户，视线开阔。

3.3高品质的户型设计

本项目户型紧凑，使用率高，人户花园、空中花园、开敞景观侯梯厅成了它们的标准配置，将地面庭院生活情境提升至空中。可改造的大平台灵活度高，既可改造为一间房，又可改造为主卧配套的书房。假凸窗的设计可大大增加房间的尺寸，户型整体增值空间大，卖点足。根据不同大小的户型，客厅的面宽从4m～5.4m不等，主卧面宽从3.3m～4.2m不等。其中180 m²的户型更是配备了中西双厨，入户玄关，北侧观景阳台与入户花园相接，环绕整个客厅，主卧拥有270度落地景观圆窗，尽显尊贵。同时，我们还创造性地引入了“合用双首层大堂”——两个单元合用一个大堂，可以把更多的空间让给景观架空层，大堂也更易于做到大气豪华；双首层大堂把地下层的入户变为一种奢华的享受。

3.4适宜的立面设计

建筑采用“简约”、“理性”、“活泼”的现代主义风格，简洁明快的建筑造型营造出充满现代居住色彩的社区形象。建筑立面采用面砖与涂料结合的方式，以暖灰、白色调与玻璃的对比，突出建筑的体块感与材质特征。奢华于细节之间自然涌現。商业沿街立面采用虚实结合的手法，形成风格统一而又灵活多变的标志性城市界面。

4打造绿色居住

我们通过合理的规划设计，在不增加造价的前提下，实现绿色建筑，力求打造绿色健康的生活模式。采用了国际先进的计算机软件进行自然通风、噪声、日照等的模拟，提前发现问题、解决问题，优化设计，走精细化之路。

①自然通风模拟：由于点式高层在南面，处于上风向，北面高层处于下风向，气流流动顺畅，小区室外风速在1～4m/s范围内。舒适度好，户型内外通风压力3Pa以下，室内自然通风条件优越，空气品质及舒适度高。

②噪声模拟：小区西侧为城市主干道，根据我们对场地声环境的实测结果：基地东南侧噪声达到75dB，立面的声环境处于不利情况，中部和西部平均为55dB。本方案在基地西侧布置小户型板式高层住宅，可以减少噪音对大户型住宅的影响，创造宁静的园区环境。经噪声模拟分析，本案建成后区内噪音<4OdB，室内安静舒适。

参考文献：

中山某小区景观设计说明 篇4

小区特色设计一：水的多元化处理——水中动静相宜。水，乃全园区的中心主题，造型有如意呈祥之美意，且极具有灵动的韵律。中心广场设计有旱喷，满足不同时段人们的需求，与入口处喷水跌泉形成对景，不仅是一处水景，且能营造出水声，能听见“景观的声音”，起到画龙点睛之笔；沿湖水的走势放置一些景石，即起一定的护坡作用，又使水的轮廓自然、明朗；步入水上曲桥，一种“小桥流水人家”的舒适幸福感涌入心头，结合一些新古典园林的亲水平台，景廊，亭，满足人们亲水、乐水、赏水的天性之外，又为全区的景观画上一笔。

小区特色设计二：欧式华丽的小品——现代与新古典园林元素的结合。欧式造型的景门、景观树池有序排开，英式雕塑小品在园区起到点缀主题作用，极具代表性的简欧喷水神兽、花钵、景柱，结合新古典园林的廊架、亭子等，达到中西文化的巧妙结合，又彰显新时代潮流文化元素在居住区的巧妙运用。

小区特色设计三：植物的丰富配置——绚丽的四季变化。围绕着“生态、绿色”的原则，固首选种植乡土树种，采用乔、灌、地被的种植方式，在竖向上满足植物层次。门口处、中心广场、景廊、亭等处种植彩色、芳香树种，不仅能从视觉、嗅觉吸引人的注意，而且又能柔化硬质建筑，达到景物相融合；为满足居民四季有花可赏，故在主要入口、广场等处种植一些时令草花，形成四季缤纷，美轮美奂的

盛景。

该小区方案设计风格为现代简欧式，时尚现代与新古典主义园林相得益彰，映衬宅邸的尊贵，圈立低调奢华的居住典范。小区采用周边布置式，即建筑围绕中心景观。小区有两个入口，环路贯穿整个小区。欧式建筑设计简洁大方，满足一幢楼一庭院，一处停车位，给人们活动提供充足的空间，也解决了当前停车难的问题。

小区的景观主题为“如意呈祥”预示着小区家家事事如意，户户顺心吉祥。中心广场和水景是全区的主景，恰当的位置，方便整个居住区居民使用。水的多元化处理形式，如跌泉喷水，旱喷等，欧式华丽的小品装扮整个小区，彩色类、芳香类、时令花卉植物错落搭配，使整个小区充满诗情画意，达到情景交融的意境。

主入口广场放置一与整个园区相符的简欧式景墙，两排种植合欢的树池有序排开，具有欧式代表的花钵中植有矮牵牛，海棠花等为花坛又增添一份绚丽，简洁而又不失隆重的入口设计更显小区典雅、高贵、热情。

入口设置喷水跌泉与中心广场处旱喷形成对景，不仅是一处水景，且能营造出水声，能听见“景观的声音”，起到画龙点睛之笔。辅以四季变换的彩色树种如银杏、红枫、红叶石楠等和时令花卉金盏菊、矮牵牛、羽衣甘蓝等，乔、灌、地被的错落有致，各种简洁而又落落大方的欧式景门、花钵、艺术气息浓郁的小品，使整个入口景观获得多元化、多层次的美感，形成良好的视觉效果。

沿湖水的走势放置一些景石，即起一定的护坡作用，又使水的轮廓自然、明朗；步入水上曲桥，一种“小桥流水人家”的舒适幸福感涌入心头，结合一些新古典主义园林的亲水平台、景廊、亭，满足人们亲水、乐水、赏水的天性之外，又为全区的景观画上一笔。

中心广场是居民区重要集聚地，也是核心景观区域。广场上布置旱喷，满足不同时段人们的需要，即发挥了其集散人流作用，又与周围欧式景柱、花钵搭配，形成一个华丽的水景舞台，方便人民生活的同时，也增添其景观的情趣。

在小区的幽静处，小型广场布置圆形花架，炎炎夏日为人们起到很好的庇荫作用，寒冷的冬季又能让人们静坐其中，享受阳光的洗礼。花架四面通透，景象不一，具有生活艺术气息的小品在其左右，丰富的景观植物层次，是居民休息、游憩的良好去处。

此处设置一中式景亭，厚重而不失大气，与周边简欧式建筑结合，更显中西文化元素的融合。水的变化动静相宜，岸边的雕塑喷出的水花在水面荡漾开来。水面亭亭玉立的荷花娇羞怒放，水岸石头边的草花种植也恰到好处，色彩斑斓，为园区生物多样性也提供了一份保障。常绿与落叶树种搭配使用，满足园区四季皆有绿。

两排枫杨行道树采用行列式种植，形成林荫步道，道路两旁的植物空间分布错落有致，变化丰富，加上其随季节变换造成的景观变迁，给人以视觉上的立体效果。

楼前及楼间植物配置主要用色带花卉如红花酢浆草、葱兰、过路黄等和用金边黄杨、紫叶小檗、龙柏等围合成的绿篱，尽量避免种植悬铃木、合欢、枫杨等高大乔木以免遮挡阳光，让居民在家中也可以享受阳光的沐浴。

吉乐亭：漂浮于水面上，亭子倒影淼淼灵动，临观树影萦绕。

玉泉琼台：圆形广场上设置旱喷，周围摆置若干神兽喷水，满足人们的亲水性。喷泉与平静的湖面相结合，给人以视觉上的享受。

东渡流饮：此处具有良好的景观视野，可以看到平静的湖面、曲折深远的水系，富有特色的神兽喷水和植物层次的错落有致，此外还设有花坛坐凳等，是景观与使用功能的完美结合。

镜水云台：南入口用玻璃景墙起到障景的作用，给人留以想象的空间。景墙配以木质休憩平台，景墙上刻唐诗名句，入秋时节红叶飘落，水碧风清，诗意浓浓，是教导孩童认诗识字和观景的上佳之处。

春澜环碧：此处与吉乐亭形成对景，亦是观景的绝佳之处，花架周围设有花坛，花架上种植葡萄，夏天居民不仅可以再鸟语花香中享受美景，还可以采摘葡萄增加生活的情趣。

叠翠迎宾：在主入口按序布置两排种植合欢的树池，种植时令花卉矮牵牛、金盏菊、羽衣甘蓝等具欧式代表的花钵，层次错落，排列有序，浓烈的氛围显露出小区人们热情好客的一面。

金碧留香：门口处的景观带以草花花池与花钵，巧妙搭配，与广场周围黄色欧式景柱相结合，花色绚烂，香气宜人，给人们以视觉和嗅觉的冲击力。

如意台：该水系设计主题为“如意呈祥”，即水的轮廓酷似一柄如意，宛在水中央。水的尽断处设计一跌泉喷水的平台，赋予小区人们生活事事如意吉祥的美意。

临芳涌翠：该处位于次出入口，即与主入口景象互映，采用一些如紫薇，石榴，木槿等开花树种，结合常绿的大叶女贞，法国冬青等，芬芳斗艳，郁郁葱葱，与主入口相比也毫不逊色。

入口景观：

某小区物业服务方案 篇5

根据“御华学苑”的设计特点，现拟出“御华学苑小区”物业管理方案。我们真诚希望在为业主提供优质服务过程中，能使业主能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“御华学苑小区”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区。

一、御华学苑小区概况

华盈尚景小区位于金城路435号、项目总占地面积36万㎡，总建筑面积60万㎡，住宅户数4800余户，远市华盈尚景小区1.1期和2.1期项目位于招远市梦芝街道办事处北岭村，由烟台华盈房地产开发有限公司开发建设，该项目用地面积10.1759万平方米，总建筑面积20.373202万平方米，房屋总套数1314套。绿地面积35615.65平方米。交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。

二、公司接管后服务标准

根据御华学苑小区实况，我司确定御华学苑小区为高档管理。其服务标准如下参照山东省住宅小区三星级物业服务标准：三星级物业服务标准

1.1 硬件设施要求

1.1.1 小区内地面停车位数量不少于小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1个/3户。

1.1.2 住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施。

1.1.3 小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。

1.1.4 新建小区绿地率不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。

1.1.5 住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。

1.2 综合管理服务

1.2.1 业主入住时物业服务企业应提供全面、详细的业主公约、房屋使用手册等。

1.2.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

1.2.3 客户服务场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。

1.2.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修服务15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。

1.2.5 对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。

1.2.6 小区项目经理应具有物业管理师资质，有6年以上的物业服务工作经验，并有3年以上小区项目经理任职经历。

1.2.7 至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

1.2.8 能提供六种以上便民（无偿）服务，如代购飞机票、火车票、代收邮件、电瓶车接送、配置服务手推车、短时间内存放物品等。

1.2.9 每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题布置。

1.2.10 每年的沟通面达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。

1.3 房屋管理与维修养护服务

1.3.1 房屋管理1.3.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。1.3.1.2 每年第四季度制定下一维修养护计划。1.3.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。1.3.1.4 房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。1.3.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。1.3.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1.3.1.7 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。1.3.1.8 建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。1.3.1.9 空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。1.3.1.10 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。1.3.2 维修养护1.3.2.1 巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；——每季检查1次墙体、墙面；——每季检查1次顶棚；——每季检查1次楼梯、扶手；——每季检查1次屋面保温隔热层、防水层；——每季检查1次天台扶栏、公共防盗网；——每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊；——每季全面检查1次楼板、地面砖；——每季度检查1次通风口；——每半月巡查1次小区各标识；——每周全面检查1次公共门窗；——每周巡查1次路面、侧石、井盖等；——每周巡查1次围墙；——每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；——每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。1.3.2.2 维修养护在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理，属小修范围的应在24小时内组织修复；属于管理方面的应于2日内采取措施恢复正常；属大中修范围的及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于24小时内向业主委员会提出书面报告，根据业主大会的决定组织维修。

1.3.3 装饰装修管理

1.3.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。1.3.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。1.3.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。1.3.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。

1.4 共用设备设施运行、维修、保养服务

1.4.1 供配电

1.4.1.1 总配电室专人值守，每2小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。1.4.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。1.4.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。1.4.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

1.4.2 公共照明

1.4.2.1 院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。1.4.2.2 保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。1.4.2.3 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。

1.4.3 电梯

1.4.3.1 配备专业管理人员，电梯设备运行情况每天巡查2次。1.4.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。1.4.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，《年检合格证》在轿厢内张贴，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。1.4.3.4 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理圈。物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

1.4.4 给排水

1.4.4.1 生活供水1.4.4.1.1 泵房设备运行情况每日检查4次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周1次。1.4.4.1.2 水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。1.4.4.1.3 水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。1.4.4.1.4 水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。1.4.4.1.5 泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。

1.4.4.2 雨污水排放

1.4.4.2.1 公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。1.4.4.2.2 雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。1.4.4.2.3 污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。1.4.4.2.4 雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。1.4.4.2.5 不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

1.4.5 供热设施

1.4.5.1 采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等的维护和管理。1.4.5.2 每年在供热开始前完成采暖供热系统的检修保养工作。1.4.5.3 供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每2小时巡视机房和设备一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。1.4.5.4 维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。1.4.5.5 对业主提出报修申请的，维修人员应及时对其室内供热设施进行维修，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

1.4.6 安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：

——监控系统，做到：

· 设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

· 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

· 设备出现故障，能及时修复。

——门禁系统，做到：

· 每周巡视1次，保证系统工作正常；

· 门锁、对讲主机检查保养每季1次；

· 一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。

——电子巡更，做到：

· 调试保养每季1次，保证正常运行；

· 保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

——周界防范系统，做到：

· 主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；

· 报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

· 系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

1.4.7 防雷接地系统

1.4.7.1 每年2次检查避雷装置，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。1.4.7.2 高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

1.4.8 景观配套附属设施设备

1.4.8.1 每日按时开启；每月检查1次，发现损坏及时修复。1.4.8.2 重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

1.5 协助公共秩序维护服务

1.5.1 人员要求

1.5.1.1 专职公共秩序维护人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。

1.5.1.2 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

1.5.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

1.5.2 门岗

1.5.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。1.5.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。1.5.2.3 各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。1.5.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。1.5.2.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。1.5.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。

1.5.3 巡逻

1.5.3.1 制定详细的巡查方案。公共秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查一次，重点部位增加巡查频次。1.5.3.2 每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。1.5.3.3 巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

1.5.4 车辆管理

1.5.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。有条件住宅小区宜设立临时停车位。1.5.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。1.5.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。1.5.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。1.5.4.5 有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。1.5.4.6 建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。1.5.4.7 住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。1.5.4.8 非机动车应定点停放。

1.5.5 监控

1.5.5.1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。

1.5.5.2 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在5分钟内赶到现场进行处理。

1.5.5.3 监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

1.5.6 紧急事故防范

1.5.6.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。1.5.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。1.5.6.3 每年组织1次以上应急预案演习。

1.6 保洁服务

1.6.1 楼内保洁

1.6.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁3次。地面每日湿拖1次，干净整洁。1.6.1.2 楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次，栏杆每周清洁1次。1.6.1.3 天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。1.6.1.4 共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目视干净。1.6.1.5 电梯轿厢地面每日清洁2次，干净、整洁。1.6.1.6 灯饰、轿厢四壁及顶部每月清洁2次，目视干净。

1.6.2 外围保洁

1.6.2.1 道路：每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。1.6.2.2 绿化带：每日清洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。花坛表面洁净，外观整洁。1.6.2.3 水景：开放期内，每日清洁2次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。1.6.2.4 休闲娱乐、健身设施：每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净。1.6.2.5 3m以下庭院灯、草坪灯：每周清洁1次，目视干净。1.6.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每周清洁1次，目视干净。1.6.2.7 天台、明沟、上人屋面：每月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。

1.6.3 车库、车棚

1.6.3.1 地面每日清洁1次，每月冲刷2次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。1.6.3.2 天花板、墙面每月清洁1次，目视无积尘、蜘蛛网。1.6.3.3 门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次，目视无积尘。1.6.3.4 指示牌、指示灯保持整洁。

1.6.4 垃圾收集与处理

1.6.4.1 垃圾桶布局合理，楼道内每一层宜设置一个垃圾投掷点，方便业主使用。1.6.4.2 垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。1.6.4.3 建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。1.6.4.4 垃圾桶、果皮箱每日清洁1次。1.6.4.5 能正常使用、维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。

1.6.5 卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。

1.6.6 动物管理

物业服务企业应协助有关部门做好住宅小区内的宠物、家禽、家畜等动物管理工作，不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。

1.7 绿化服务

1.7.1 绿化养护

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：

——对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护；——定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%；——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道树缺株率小于3%，土地裸露面积小于5%；——绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；——树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；——定期喷洒药物，预防病虫害；——定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

1.7.2 环境布置

1.7.2.1 绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。1.7.2.2 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。1.7.2.3 设有景观湖的，保持三季有水，每年春季投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。1.7.2.4 重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。1.7.2.5 加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。

1.8 特约服务

物业服务企业为满足部分业主或物业使用人的需求，可根据住宅小区的实际条件及其自身的能力，经双方特别约定，有偿提供但不限于以下服务活动：

——家庭安装、维修服务；——家庭保洁服务；——家庭餐饮服务；——钟点工服务；——洗衣服务；——商务（打字、复印等）服务；——房屋租赁、出售等中介代理服务；——老年人陪聊服务；——小家电维修服务；——搬运服务等。监督与投诉

2.1 信息收集

物业服务企业应以各种方式收集业主及物业使用人对物业服务质量的信息，及时分析这些信息，不断改进服务的内容和质量。业主及物业使用人对物业服务满意度信息的收集可以采用以下方式：

——直接与业主沟通；——向业主发放调查问卷；——来自各种媒体的报道；——收集各种渠道的业主投诉。

2.2 投诉处理

2.2.1 物业服务企业应主动接受业主的监督，建立投诉处理机构，明确责任人，对外公布监督、投诉电话。2.2.2 积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉处理结果进行回访。2.2.3 认真及时地处理业主的意见和建议，并将处理结果及时通知投诉者。

三、公司采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，维持品牌物业公司的信誉与形象。

（一）标准化管理

本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为符合规范化的国际惯例，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度进一步得到提高。

（二）沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物业企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。

为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。

同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。

凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的关系。

四、为开展华盈尚景小区物业管理所配置的人力及服务收费情况

（一）人员设置

根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积203732.02平方米计算，本公司“华盈尚景小区”管理处拟设置工作人员48人。

（二）服务收费标准

华盈尚景小区服务费收费标准如下：

多层住宅（不带电梯）物业费：1.20 元/建筑平米·月；

多层住宅（带电梯）物业费： 1.50 元/建筑平米·月（含电梯费）；

高层住宅物业费： 1.50元 /建筑平方·月（含电梯费）；

商业用房物业费： 2.20 元/建筑平方·月；

五、华盈尚景小区物业管理的具体操作

公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

（一）前期准备

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前一个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主规约及前期物业服务协议；进驻前一个月必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1．内部机构的设置与拟定人员编制

2．物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前1个月，培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3．规章制度制定1）根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主规约》、《用户手册》并在入伙时发放。2）制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。

（二）物业管理的启动

1．物业的接管验收（承接查验）

1）产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。

2）技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）

2．入伙管理

1）房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主规约”，礼貌、热情接待业主，主动解释有关疑问；签订物业服务协议、业主规约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；物业管理圈。向用户发放《业主须知》、《业主手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

2）建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3．二次装修施工全过程监控

二次装修管理关系楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《山东物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》等有关法规以及《前期物业服务协议》、《业主手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；要求业主在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。

（三）完善的日常物业管理服务

A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在社区四周、车库进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2、对出租户管理

租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。3、车辆交通及道路管理

楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。4、科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统

1．房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

2．共用设备管理

本公司设备保养与维修：

一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；

二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；

三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修；

四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1）给排水设备管理管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备（包括供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2）供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

3）弱电设备管理每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。4）消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

1）日常服务

设置业主服务中心、服务专线，开辟为业主沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，邮件报刊代收代发。

2）特约服务

3 办公综合楼规划说明(方案) 篇6

一、设计依据

1、设计任务书、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95 2005版、《民用建筑设计通则》JGJ37-87 2005版

4、《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006）

5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

6、《饮食建筑设计规范》（JGJ 64-89）

7、《办公建筑设计规范》（JGJ 67-2006）

8、《旅馆建筑设计规范》（JGJ 62-90）

9、现行国家有关建筑设计规范、规程和规定

二、项目概况

该用地地势平坦，西侧临双桥沟，北侧为居民村池塘，比邻低层 砖房，东侧、南侧均比邻低层砖房。场地内拟建小型综合体，总用地面积约5942㎡，总建筑面积21010㎡

设计理念

努力营造现代徽派风格。“形” 是顺应流行趋势的干净利落的体块，“神”是有蕴含徽派传统的神韵，形与神有机结合

设计手法

1、秉着“求实创新、布局合理、功能齐全、环境优美”的设计原则，对建筑的体量和造型进行文化、环境分析，协调处理个体与群体、建筑与周围环境之间的关系。

2、合理组织交通，充分考虑各个区块的功能性流量，使各个区块衔接自然、交通顺畅,综合长远考虑地块周遍的城区改造,将该地块的地下车库出入口设在用地的西北侧。

3、注重建筑及规划空间环境的设计，巧妙组织室内外空间的交流渗透。

三、经济技术指标

方案一：

总用地面积： 5942(实测5725)m2 建筑占地面积： 2079m2 总建筑面积： 21010m2

（一）地上建筑面积： 16810m2

主楼 14940m2 商业 1870m2

（二）地下建筑面积： 4200m2 建筑密度： 35.0% 绿化率： 19.6% 容积率： 2.92 停车位： 136辆 其中：地面停车位：37辆

地下停车位：99辆

四、设计手法 2 3

结合地块情况，建筑采取集中，紧凑布局，巧妙解决了空间舒展和节地的矛盾同时提高了用地效率和运行效率。

1，建筑布置原则

西面为沿河商业价值高，设置2层沿河商业街

高层建筑位于地块东北角，减少对地块东面建筑日照的影响 商业建筑高度为2层，与周边建筑相协调 2，功能设置

沿西面道路设置两层商业街，沿东面道路设置13层主楼,主楼为酒店，含酒店大堂、客房、餐饮、娱乐等功能。部分楼层为公司办公和管委会办公。3，空间形象

地块西面为水系，考虑到建筑体量对沿河的影响，沿河部分建筑高度为2层，高层部分位于地块东北角。4，对话

我们对对话的理解分以下三个层面，功能与形式的对话，建筑与环境的对话，建筑与使用者的对话。

功能与形式：传统形式现代演绎，采用较为内敛的形式语言，侧重于质感的表达及细部的推敲，希望形式对功能的反映清晰且恰当，同时功能也因形式的衬托更为完善。

建筑与环境：该区环境优美，建筑采用简洁自然的风格，与周边环境融为一体。不同材料的穿插运用传达出细腻的亲切感，熟悉的院落与高低错落的建筑轮廓则描绘出浓浓的徽派特色。

建筑与使用者：功能布局合理，尺度宜人，流线清晰。内院，中庭，公共交流互动平台等趣味性空间的设置有利于学生融入团体生活。

五、道路与交通

道路设计体现合理,便捷的重要性。

由于用地紧凑，无法做到完全人车分流，结合实际情况及周边环境，西面沿河做为人行入口，既活跃商业气氛，也避免车子对商业街人流减少干扰。分别在沿河路、中心路设置主入口,该地块地下停车库出入口位于用的的西北侧.该区域内停车以地下停车为主，地面停车为辅,地面停车数37辆，地下汽车库设置99辆汽车，设置一个双车道出入口。地面停车基本位于地块内院。

六 消防

方案一主楼13层，为一类高层建筑，耐火等级为一级。建筑结合城市道路和地块内部道路按要求设置消防环行车道，车道宽度不小于4米。

七 徽派建筑的提炼

建筑整体采用现代中式风格，造型简约大方，不落俗套，利落挺拔，切合儒雅、大气、精致、开放的新时代的精神面貌。

巧妙地利用了建筑的空间形态，围合成“L”字型的院落空间。这种空间相对于开放空间有更宜人的尺度与一定的私密性，同时又衍生出多层次的“灰”空间。进一步加强了室内外空间的流动性，表现出朴实、淡雅、自然、含蓄的特点。

徽派建筑风格的提炼 空间 –强调院的作用

中心围合形成大院，体现传统建筑的“内向型”空间，也是中国风水上一直强调的“藏风”“聚气”理念之所在。为本地块人员提供了一个隔离街巷的私密休闲空间

外部—提炼墙的形象

用现代的手法对徽派建筑独特的马头墙进行提炼，着力塑造墙的形态 色彩—渲染“素”的意味