抵押贷款利率详细分析（精选11篇）
如果你正进行房产抵押再融资，现在的利率可是34年来最低的。问题是，你希望贷款条件像原先一样，还是准备选择一种更适合你的抵押贷款。
固定可调利率贷款（fixed-adjustable）Countrywide Home Loans的第一副总裁佩瑞（Doug Perry）说，“目前抵押再融资中最普遍的形式之一是固定可调利率抵押。”这种贷款的起始利率是固定的--这个期限可能是3年、5年或7年，此后的利率则根据市场水平定期进行调整。At Countrywide, the “3-1” fixed-adjustable features interest rates in the “low fives,” he said.全国“3-1”固定可调利率贷款的利率在5%至5.5%之间。金融出版商HSH Associates的副总裁冈宾格（Keith Gumbinger）说，这种抵押贷款的风险是，在固定利率期限结束之后，利率水平可能显着上升。“你在前5年中省下来的钱可能在1年之内化为乌有。” 然而，固定可调利率抵押贷款很合适那些还贷时间表为5至7年的家庭。
5/25和7/23这两种抵押贷款前5年或7年的利息是固定的，这个期限结束后对剩馀的贷款一次性按市场利息计算。虽然这种贷款固定利率与可调利率之间的差距不大，但对频繁更换工作的人还是很合适的。15年期固定利率贷款15年期固定利率抵押贷款对希望持有股票、早日还清贷款的人尤其有吸引力。这种抵押贷款在新英格兰和纽约地区格外受欢迎，因为这些地区家庭持有股票的期限通常较长。只付息贷款（Interest-only loans）许多人将这种贷款当作再融资计划的一种补充方式。Priceline Mortgage的总裁马克瑞尼（Patrick McErnerney）说这也许是抵押贷款中最有吸引力的产品之一，但似乎并没有引起大众的兴趣。
比如，在Priceline公司贷款20万美元，头5年每月的分期付款为1,083美元，而标准贷款本金加利息每月为1,231美元。当然，初始利率期结束后分期付款额可能增加，但有人也许希望短期内手头上较为宽松，而晚些偿还本金。Wells Fargo Home Mortgage还推出一种名为“Super Jumbo”的只付息抵押贷款项目。对贷款额在27万5000美元以上的抵押贷款，固定利率较基本利率低1%，最高不超过5.49%，固定利率期限为10年。采用这种抵押贷款方式的客户认为一定时期内利率不会上升。
提前偿还是指借款人的实际偿还额超过计划偿还额, 它包括一次性付清全部本金余额和提前付清部分余额。住房抵押贷款的提前偿还意味着商业银行将会面临着三种经济风险:第一, 作为商业银行盈利方式之一的投资会因为住房抵押贷款借款人的提前还款而不能及时为一笔突然增加的资金寻找最佳的投资机会而遭受到经济损失;第二, 在市场利率降低的情况下, 对于提前偿还的住房抵押贷款商业银行只能以现在较低的利率再贷出去, 这会降低银行预期的贷款收益率;第三, 商业银行在对每笔住房抵押贷款发放过程中所花费的各种服务成本是要靠利息收入得到补偿的, 并且这些补偿是分摊在整个贷款时期内的, 提前还款对于银行来说只收回了在贷款期的部分成本, 其余未收回的服务成本就成了商业银行的经济损失。
二、住房抵押贷款类型和借款人提前偿还行为分析
(一) 浮动式利率住房抵押贷款和提前偿还分析。
浮动式住房抵押贷款是指每年1月1日商业银行规定一个基准利率加一个浮动范围的住房抵押贷款定价制度。当市场利率发生变动时, 采用浮动式住房抵押贷款方式在某种程度上可以减少借款人的提前还贷行为。但是, 在当今世界对于利率市场化比较发达的国家和地区来说, 那里的不同金融资产的收益率同市场利率的关联程度非常高, 当住房抵押贷款的基准利率上升在增加借款者月供压力时, 其他的金融资产的投资收益率也会增加, 此时选择提前还贷所用的高效益资产置换高成本负债不一定是最优的决策。香港学者K.W chun研究表明, 香港的浮动式住房抵押贷款提前还贷行为受利率影响较小, 此时提前还贷行为主要是取决于未来的预期。但是, 在我国内陆, 同样的浮动式住房抵押贷款, 由于市场化程度较低, 市场利率受央行的管制比较大, 因此在央行提高利率的同时其他金融资产的增长收益并不一定会同时增加。从理性人的角度出发, 在采用浮动式利率住房抵押贷款情况下同样会有借款人提前还贷的情况发生。
(二) 固定利率住房抵押贷款。
固定利率住房抵押贷款是指在整个贷款期间贷款利率保持不变的住房抵押贷款定价制度。在我国, 住房抵押贷款使用固定利率的方式起步比较晚, 2005年中国工商银行上海市分行第一个宣布使用固定利率住房抵押贷款。而在国外, 固定利率住房抵押贷款却有着多年的发展历程, 并且在住房抵押贷款市场中占有大量的市场份额, 是一种标准化的成熟住房抵押贷款产品。利娜、殷剑锋通过调研发现, 在美国10年和15年的固定利率住房抵押贷款的违约率要远低于同等时间的浮动利率住房抵押贷款。他们总结认为:一方面利率市场化高的美国在利率发生变化时会使浮动式住房抵押贷款的借款人在住房资产和金融资产两方面发生损失;另一方面宏观上浮动式利率住房抵押贷款对抑制房价方面并不如固定利率住房抵押贷款方式有效, 而且采用固定利率住房抵押贷款方式不会对商业银行贷款产生影响, 只会对新增贷款产生“边际效应”, 可以满足货币政策对住房市场的微调。
(三) 对固定利率住房抵押贷款借款人提前偿还行为分析。
调查发现, 固定利率住房抵押贷款作为住房抵押贷款主要的一种产品同样存在着提前偿还的风险。王重润、曹振良在其论文中把对于固定利率住房抵押贷款提前偿还行为分为非理性提前偿还与理性提前偿还。
1、非理性提前偿还。
非理性提前偿还是指借款人由于宏观经济萧条, 公司倒闭, 或个人因事业、破产和离婚等经济原因不得不采取提前偿还住房抵押贷款的行为。Dens Qaigley&Van Oeder用期权模型证明了离婚、失业等因素对固定利率住房抵押贷款有显著性影响。他们认为, 银行可以在基于弗里德曼的收入理论的基础上调查贷款人的家庭状况, 借款人永久性收入水平和暂时性收入水平, 然后再去发放相应的贷款来规避非理性提前偿还行为。
2、理性的提前还贷分析。
住房抵押贷款属于长期贷款, 在贷款期间中央银行下调市场基准利率时, 对于理性借款人而言可以选择提前偿还剩余贷款, 然后以较低的市场利率再融资获得利差收益。在假设没有融资成本的情况下, 借款人贷前贷后的利率差再减去商业银行对借款人提前偿还的罚款就得到借款人提前偿还所得到的经济收益。如前文所述, 该提前偿还行为的发生等同于借款人对商业银行发放的固定利率住房抵押贷款拥有提前偿还隐含期权。参考美式期权公式我们可以分析, 假设经济变量有:r0=初期贷款利率;r1=t时期的市场利率;p0=贷款初始价格;pt=t时期贷款余额;pt (t) =t时刻rt利率下贷款余额所具有的市场价值;pt (0) =t时刻rt利率下新贷款所具有的市场价值;β=银行对提前还款者的罚息率;R=借款人的经济收益;N=原借款年限;A=月供。依据美式期权性质, 有:
因为在t时刻, 新贷款所具有的市场价值等于原贷款额, 所以 (1) 式变为:
由完全均付抵押贷款公式及变形有年金:
和贷款余额:pt=p0 (4)
而对于新的市场利率下贷款余额的市场价格为:
现在把公式 (3) 、 (4) 、 (5) 都带入公式 (2) 得:
由此, 我们知道借款者提前偿还期权的价格函数F (R) 和p0, r0, rt, N, t, β有关。当时, 借款者由提前还贷行为得到经济收益, 在等于0或小于0的情况下借款者不履行提前还贷期权。从公式 (6) 中不难发现, 只有rt是未知的, 所以使借款人的经济收益对现在市场利率求偏导数后发现, 这说明借款人提前还贷的经济收益是市场利率的减函数, 也就是说随着市场利率的降低, 借款人的经济收益越大, 解释了为什么当市场利率下降时会有固定利率住房抵押贷款提前偿还的现象发生了。由公式时, 由临界利率rt, 这样可以知道:一旦利率减小到接近rt时, 借款人提前还款经济收益开始增加并大于0, 此时商业银行便要采取应急对策来面对借款人提前还款的行为发生。p0×r0× (1+r0) N (1+r0) N-1× (1+rt) N-t-1 (1+rt) N- (1+rt) N-1-p0× (1+r0) N- (1+r0) t (1+r0) N-1 (1+β) >0p0×r0× (1+r0) N (1+r0) N-1× (1+rt) N-t-1 (1+rt) N- (1+rt) N-1-p0× (1+r0) N- (1+r0) t (1+r0) N-1 (1+β) >0
三、商业银行应对固定利率住房抵押贷款提前偿还的建议
(一) 对固定利率住房抵押贷款提前还款行为收取相应的罚款。
如前文所述, 我国住房抵押贷款市场上采用固定利率住房抵押贷款的方式起步较晚, 对借款人提前还贷隐含期权认识不够。所以, 应对提前还款行为, 大部分商业银行制定一个罚息率β, 用罚息率乘以贷款余额作为借款人提前还贷行为的经济风险补偿。而对于利率管制的中国内陆来说, 市场利率大部分是由中央银行出自宏观经济政策的需要而制定的, 各个商业银行可以根据过去利率走势再加上市场经济预测来做一个估值r, 并以此做出罚息率β。同时, 由上文分析公式 (6) 可知, 借款人提前还贷经济收益R对罚息率β求偏导后可发现, 即R是β的减函数。所以, β制定的越大, R就越小, 可以防止提前还贷。但处于市场经济中的商业银行来说, 罚息率是建立在对利率未来走势的估计上, 有一定的偏差, 同时若罚息率定制的过高也不利于该银行同市场上其他商业银行间的竞争。
(二) 在Vasi c利率期限结构下, 进行蒙特卡洛模拟。
众所周知, Monte Carlo模拟作为一种通过设定随机过程, 反复生成时间序列, 计算参数估计量和统计量的一种数学统计方法越来越被数量金融领域所接受。借款人对固定利率住房抵押贷款的提前偿还权利还可以看成是一种具有固定收益率债券的美式期权。期权作为利率产品的衍生物可以选择合适的利率期限结构下经过多次模拟, 得出在假设利率期限结构下的期权价值, 这样可以给商业银行在固定利率下提前偿还住房抵押贷款定价一个合适的参考。其步骤为:
1、建立利率模型。根据我国内陆利率走势影响可选择简单但具有特征的Va-sick利率模型作为利率变化依据。。其中, 坠是利率反转速度, b是长期均衡利率, σ是利率波动率, εt符合标准维纳过程。
2、用Monte Carlo模拟方法模拟利率走势, 模拟m条路径, 模拟的路径越多, 得到的利率期望越精确。根据各条路径下模拟的利率来确定该路径下的贴现率。
3、建立Monte Carlo模拟的利率数学模型:
该模型的思想是借款人提前偿还行为得到的收益可视为隐含期权的价格。在vasick利率模型下通过Monte Carlo模拟出的各条路径利率作为贴现率, 然后对借款人提前偿还经济收益进行贴现后得出该路径下的期权。其中各条路径下的贴现率可写成:
4、最后, 在各个路径下求出的期权取平均值得到初始的隐含期权价格。即把公式 (8) 带入 (7) 中有:
5、得出最初期权后, 把期权带入住房抵押贷款的初始价格里便构成了包含借款者提前还贷期权的固定利率住房抵押贷款价格了。该价格便是商业银行包含了因提前还贷而带来经济损失补偿的贷款价格。
四、借款人提前偿还行为实际情况
在现实生活中, 当住房贷款利率下降到临界值时, 贷款者并不一定会立即进行提前还贷。一方面是时滞效应。从经济人角度出发, 贷款人会对利率下降的过程有一个观望期, 希望利率下降到最低值时再进行融资, 这样会得到更大的提前偿还经济效益。并且, 借款人进行再融资需要在评估、手续、提交相应证明材料上花费时间;另一方面是融资条件。在我国商业银行都会要求住房信贷的再贷款人必须满足再贷款银行提出的贷款房价比, 即LTV要求。例如, 商业银行处于资产安全性考虑会按住房者权益的一个百分比带给再贷款者。假设这个比例为80%, H (t) 为t时刻房产的市价, L (t) 为t时刻贷款余额, 则住房者权益为[H (t) -L (t) ]。借款者获得再贷款必须满足[H (t) -L (t) ]×80%=L (t) 。变形下有[H (t) -L (t) ]=1.25L (t) , 也就是说只有当t时刻再贷款者在其住房权益上累计达到贷款余额的1.25倍时才具有再融资的资格。
参考文献
[1]龙海明, 唐小兰, 谭咏梅.固定利率住房抵押贷款违约行为及定价研究[J].财经理论与实践, 2008.11.
[2]周天芸.提前还贷的成因, 影响与预测模型[J].现代管理科学, 2006.11.
[3]付小玲.住房抵押贷款提前偿付的风险分析[J].经济研究导刊, 2007.10.
[4]王重润等.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产, 2002.7.
[5]Oldrich Vasicek.An Equilibrium Characterization of The Term Structure[J].Journal of Financial Eco-nomic, 1977.5.
[6]张中玉.固定利率住房抵押贷款提前偿还分析[D].西南财经大学.
7月20日下午，“天空城市”高楼项目开工典礼。远大科技集团计划投资40亿元，在长沙建造一座220层的世界最高楼，总高度达838米。项目计划于今年12月31日竣工，明年4月封顶。7个月的工期，是不是太快了？
贷款利率放开
中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。取消金融机构贷款利率0.7倍下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。在信贷资金紧张的情况下，或许大型的央企更有机会从银行拿到基准利率下浮的贷款。但长期来看，还是利好中小企业融资。
老实巴交
7月20日，中国金融牛亮相中国金融博物馆。华尔街金融猛牛诞生之后的上世纪九十年代，美国经济路狂飙突进。中国金融牛面慈心善、老实巴交，毫无好勇斗狠的战斗欲望，从造型到神态，它都像一只温顺的老水牛，恰似逆来顺受的中国股民。
折腾不起
H7N9禽流感病例再现。7月20日，北京确诊一例H7N9禽流感病例，家禽业原本稍稍放松的神经再次绷紧。中国畜牧业协会统计，截至6月底，4月份暴发的禽流感已经给行业造成超过600亿元的损失，大量企业亏损。速生鸡、禽流感，人祸天灾接连不断，养鸡户已再也经不起多少折腾了。
消灭服装
7月22日，商业地产龙头万达集团表示，未来将减少零售业态的占比，明年开设的万达广场（不含万达百货）将全面取消服装业态。争取不再招商零售业态，并且要在2015年前把已经开业的72个广场二楼业态调整完毕。万达董事长王健林称，此举意在减少万达广场与万达百货的业态重合。
操纵金价
多年的金字招牌被抹黑。包括上海老凤祥、豫园商城在内的多家上海金店，涉嫌通过“上海黄金饰品行业协会”平台，垄断并操纵上海黄金饰品零售价格。国家发改委价格监督检查与反垄断局正在对其调查。根据《反垄断法》，老凤祥有可能被罚9亿元。
坏生意
这堆像木柴一样的东西，实际上是价值千万元的象牙。7月19日，香港海关官员破获了一起象牙走私案，这批象牙藏于货柜内。国内，象牙交易有合法与非法之分，如果企业想获得象牙贸易的资格，须具备比较严格的条件。只是，无论合法的交易，还是非法的交易，“羊毛出在羊身上”这句话总没错。
黄金塞腹
黄金价格下跌，却仍然是值钱货。7月22日，韩国关税厅仁川机场海关表示，9名中国台湾人将金块藏在肛门里走私被检举，其中8人被拘，1人被不拘留立案。上述9人从今年5月到最近，分11次走私270块金块，总价值约33亿韩元。
扭亏乏力
在发布新机型Lumia1020之后，诺基亚又发布了2013年第二季度财报净亏损2.27亿欧元，同比减亏83.9%：56.95亿欧元的销售额，同比下降24%。靠“拍照神器”与WP8坚守阵地的诺基亚，颇有日薄西山之感，而且最近又陷入了被微软与华为联合收购的传言中。
第28国
一、本人申请
1.填写材料：《生源地助学贷款申请表》一式两份，《生源地助学贷款申请证明》一份（学工部网站下载）。
2.申请表填表详细说明：
①现详细住址：填生源地地址。
②共同借款人：一般填父母，如父母均在外地打工不能回来（因县资助中心签合同时，共同借款人要到现场），应填有担保能力在家的亲属。
③工作单位：是农民的填农民；职务：打工或务农。
④学校类别1：在本科高校一栏画√；学校类别2：在本省省属高校一栏画√。⑤申请贷款金额：是学费与住宿费的总和，最高不超过6000元。（如学费4100，住宿费1000，则应填5100。）
⑥申请期限：在校时间+10为最长期限，如本科大二学生最多可填13年。⑦申请学年：本次为2012-2013学年。原则上一年一贷。
⑧高校要求报到日期：无论是大几的学生，一律填写收到高校录取通知书的报到时间。
二、审核流程
1.各学院在申请表“高中学校（高校）”一栏，签署意见（学办主任或书记）并加盖公章，填写日期，证明由班主任签字，加盖学院公章。学院将申请材料统一交学工部审核；
2.学工部资助中心审核、盖章，将材料报校办审核；
3.学校办公室梁老师处盖学校公章，各学院将材料领回发给学生本人；
4.学生持申请材料到乡镇或街道民政部门签署意见并加盖公章；
5.学生持申请材料到县资助中心（在县教育局或民政部门）签署意见并加盖公章。经审查公示后，符合条件的学生提供：学生证、身份证原件及复印件，共同借款人的身份证原件及复印件等材料（具体材料按生源地资助中心规定准备）。
6.审查合格的，在县资助中心签署生源地助学贷款合同。
三、确认流程（秋季学期报到后）
信用社：
1.将确认函（学工部网站下载）上下联所有内容填好。
2.资助中心签字
3.行政楼四楼梁苏老师处盖学校公章。
4.返回将确认函沿中间虚线裁开，上联交资助中心，下联邮回生源地县学生资助中心。开发银行：
1.将受理证明交资助中心进行网上确认并存档。
2.按受理证明下端的小条登录支付宝网站，激活支付宝账户。用户名：合同上的新浪邮箱账号，密码：小条上的初始密码。
四、到账处理：
1.在经办行开立了银行卡的学生，开学后持卡到财务处缴费即可。
2.贷款转到学校账户的学生：
①贷款到账名单会公布在学校财务处网站，请定期登陆网站查询，若长时间未到账请及时与贷款银行或生源地县资助中心联系。
②到帐后，请学生及时到财务处将贷款转成学费，领取缴费收据，完成报到注册手续。
学工部资助中心
第六条贷款期限
国家助学贷款期限原则上最长不超过贷款学生毕业后六年。
第七条贷款币种
国家助学贷款币种为人民币。
第八条贷款利率国家助学贷款利率按照中国人民银行公布的基准利率和国家有关利率政策执行。如遇贷款基准利率调整，按照中国人民银行的有关规定及借款合同约定执行。
第九条贷款限额
且原则上为贷款申请人现居住地或工作、经商地;已与售房商签订了购买住房的合同或协议，并已支付30%以上的购房款;同意先办理预购商品房抵押登记，
并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，
以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续;售房商同意为贷款申请人提供连带责任保证，并承担回购义务;同意在贷款银行办理银行卡(或折)，每期贷款本息委托贷款银行扣收。
二、贷款申请人与售房商签订的购房意向书、30%以上购房收据或其他证明文件;贷款申请人有效身份证件、婚姻状况证明和其它必要的证件;
产共有人愿意抵押房产的证明;贷款银行认为必须提交的其它资料;贷款申请人为法人的要携带有效的`《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。
若是股份制企业，还需提供公司章程、董事会同意抵押证明书。
三、贷款金额根据贷款申请人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过贷款申请人65岁的年龄。
贷款利率执行人民银行的规定。
如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
贷款申请人应按合同约定的还款方式、还款计划归还贷款本息。
贷款期限在1年以内(含1年)的，实行按季付息，到期结清本息;贷款期限在1年以上的，按月分期偿还贷款本息。
四、住房按揭贷款流程：1.售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。
2.贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。
3.贷款申请人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。
一、华坪县农村信用社贷款利率定价制定建设情况
截至2012年10月末华坪县农村信用社各项贷款余额为133058万元, 占全县金融机构贷款总额的44.75%, 在农村金融信贷市场上处于垄断经营地位, 其贷款利率定价建设方面:
(一) 制定了贷款利率定价管理办法
联社按照人总行拟定的利率定价一般性模板要求, 在县人行的指导下, 结合自身实际制定了相应的贷款利率定价管理办法。由联社统一计算核定利率, 下发基层社执行, 对利率定价的统一规范管理起到了很好的促进作用, 避免了基层社以往在执行贷款利率时, 随意性较大的情况发生。
(二) 贷款利率定价管理体系初步形成
目前, 华坪县农村信用社建立了由联社理事会、联社贷款审批委员会、基层社审贷小组、信贷员等四级组成的贷款定价管理体系, 内部管理及分工明确权责明晰, 联社理事会负责审批由联社贷款审批委员会制定的定价策略、相关政策、转授权方案、利率执行水平以及审贷委员会提出的贷款利率定价管理办法;联社贷款审批委员负责制定及修改贷款定价管理办法、转授权方案、审批超基层信用社授权贷款定价、组织执行贷款利率定价管理办法;基层社审贷小组及信贷员则负责具体贯彻执行贷款定价利率。由此可以看出其贷款定价管理基础架构已经初步形成。
(三) 客户信贷评级有关指标得到量化, 评级结果比较客观
一是根据省联社的统一部署制定了专门的信用等级评定审批表, 将客户学历、掌握农业技术程度、农村商品经营活动、家庭总资产及人均收入、与信用社往来情况、不良贷款记录等相关方面的信息设定量化评分标准, 对客户进行信用评级。二是结合目前开展的农村信用体系建设试点工作, 加快电子档案录入进度, 截止11月末, 共采集12583农户信用档案, 评定农户信用户数8029户, 圆满完成农户信用信息录入任务。与以往的信用评级方法相比其主观性降低, 信用评级更加真实、客观、全面。
(四) 贷款利率定价方法逐步规范化、系统化
改变了过去管理简单、执行方便的贷款利率定价方法, 开始尝试执行技术性更高、系统性更强的贷款利率定价方式。通过对其筹资成本、费用成本、盈利目标、股金分红、贷款损失、支付风险等相关因素的测算得到参考利率。在参考利率基础上制定执行利率, 在将客户分为法人客户和个人客户的基础上, 根据对客户的信用评级和是否为信用社入股社员等情况, 执行差别化的贷款利率上浮比例。
二、信用社利率定价机制具体实施情况评价
依目前的情况看, 华坪联社基本能够具体施行并建立了比较全面的定价指标体系。其所制定的定价指标体系能较清晰的反映出信用社的付息成本率、平均费用率、税负成本率、最低目标利润率、风险溢价点数等贷款利率定价要素。从分机构的情况来看没有明显的区域差别特征, 其贷款利率定价方法采用的是围绕联社测算参考利率并结合市场竞争等因素, 合理确定执行利率, 执行利率以基准利率基础上加点执行, 上浮区域一般在0%至100%之间。利率定价在充分考虑信用社实际成本、效益的情况下, 也考虑了当地经济发展状况及农户的承受能力, 在实现自身稳健发展的同时, 也促进了经济与社会效益的和谐共赢发展。
三、存在的问题
(一) 农村信用社由于其处于垄断地位, 缺乏进一步完善利率定价体系的动力
主要是国有商业银行县域经济贷款业务存在弱化, 村镇银行门槛高, 小贷公司业务发展受限, 农村信用社在农村金融领域处于实际垄断经营状态。没有强有力的竞争者, 使得其缺少进一步完善贷款利率定价体系的动力。
(二) 利率定价授权过于集中, 基层社发挥空间狭窄
目前, 农村信用社利率定价管理与商业银行的分级授权管理方式相比还有一定的差距, 利率定价权完全集中在联社, 未采取分级授权管理的模式, 而是由联社实施“统一定价、统一执行”的“集权制”利率管理模式, 削弱了基层社与客户谈判时的灵活性, 由于没有自己的利率定价权限, 基层社可供发挥的空间较小。
(三) 利率定价缺乏灵活性
没有充分发挥利率的杠杆作用, 不能顺应国家产业政策调整、企业经营状况及担保状况等情况的变化而变化, 及时调节贷款利率水平, 往往采取的是对同一类型的客户就按一个利率标准来浮动, 利率定价缺乏相应的灵活性。
(四) 缺乏对利率风险进行预测的能力
由于利率定价长期管制, 基层农村信用社习惯于执行上级的统一定价, 还没有完全形成自主管理、灵活定价的意识, 利率风险预测能力弱, 不能对利率敏感性资产负债的金额与期限进行合理配比。
(五) 执行人总行利率模板难度较大
农村信用社虽然参照人总行利率定价一般性模块制定了相应的利率定价机制, 但具体实施起来困难比较大。一是基层社人员素质普遍较低, 缺少利率定价及风险管理方面的人才, 存在理解不透利率定价模块中指标含义的情况;二是农村信用体系建设未全部完成, 贷款户资料数据积累不够, 使得人总行下发的利率模块很难具体实行。
四、政策建议
(一) 基层人行要加强利率检查, 督促农村信用社进一步规范其利率定价
要加强对政策性贷款利率及涉农优惠贷款的检查, 对关系人贷款的利率执行进行监督, 对利率定价政策的执行效果进行评估, 从而促进信用社利率定价更加科学规范。
(二) 农村信用社要提高对利率定价管理的认识
要将利率管理的重要性提高到风险管理的高度, 认清利率不仅能够调节资产与负债结构, 而且还可以发挥利率杠杆在信贷资产优化、增强客户关系、促进业务增长等方面的综合作用, 利率定价要主动适应市场变化, 适时调整, 合理引导民间金融市场利率。
(三) 进一步完善利率定价制度, 健全利率定价体系
农村信用社要根据贷款对象、方式、担保物、期限、金额、信用记录等要素, 结合国家产业政策调整情况、行业潜力、产品市场等多方面的信息来制订类别齐全、条目具体、检索方便的利率体系, 为借贷双方进行贷款利率定价的谈判提供依据。
(四) 重视培养利率定价及管理人才
信用社应加强对利率定价人才的培养, 通过举办专业培训、引进专门人才、异地学习交流等多种手段, 引进和培养一批利率定价方面的专业人才。
(五) 认真做好农村信用体系建设试点工作, 加大对客户信息收集力度
据央行有关负责人介绍，下一阶段将继续完善市场化利率形成机制，逐步扩大负债产品市场化定价范围，更大程度发挥市场机制在金融资源配置中的基础性作用。
市场竞争机制已形成
根据央行公告显示，此次全面放开贷款利率管制的内容包括：一是取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平；二是取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定；三是对农村信用社贷款利率不再设立上限。
此外，为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，央行方面表示，对个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。
对此，中国银行首席经济学家曹远征和交通银行首席经济学家连平表示，央行此次全面放开贷款利率管制，符合市场预期。
“去年央行两次调整利率浮动空间，经过一年的时间，银行和客户在协商议价后，贷款利率下浮水平基本稳定在10%左右，表明竞争性的定价机制已经基本形成，央行认为没有必要再管理利率浮动的下限。”曹远征认为。
去年年中，央行30天内两次调整利率浮动区间的举动一度被认为是推进利率市场化改革的重要信号。2012年6月8日，央行首次双向扩大存贷款利率浮动空间，将存款利率上限调整为基准利率的1.1倍，贷款利率的下限调整为基准利率的0.8倍，此后，7月6日，进一步下调贷款利率浮动下限至0.7倍。
事实上，自1996年以来，利率市场化改革已经推行了近二十年。2004年10月29日，央行首度开始实践“贷款利率管下限、存款利率管上限”的管理政策，贷款取消封顶，下浮为基准利率的0.9倍，存款利率下不设限。而在2003年之前银行定价权浮动范围只限30%以内。
如果说两次扩大利率浮动区间的举措吹响了利率市场化改革的号角，那么此次全面放开贷款利率管制则标志着利率市场化改革已经进入实质性的攻坚阶段。
“这个重大的政策变化，充分表明了央行向真正的利率市场化改革迈出了坚定的一步。”英大证券研究所所长李大霄（微博）如是表示。
央行方面则认为，此次放开贷款利率管制，是因为进一步推进利率市场化改革的宏观微观条件均已具备。“从宏观层面看，当前我国的经济运行总体平稳，价格形势基本稳定，是进一步推进改革的有利时机。从微观主体看，随着近年来我国金融改革的稳步推进，金融机构财务硬约束进一步强化，自主定价能力不断提高，企业和居民对市场化定价的金融环境也更为适应。”央行相关负责人称。
银行短期不会承压
长期以来，银行业高额的经营利润一直备受争议，而此番取消贷款利率下限，对于依托传统利差模式盈利的国内商业银行将带来何种影响，金融专家和银行业内人士则各有见解。
一方面，多数金融专家表示，全面取消贷款利率管制，不会对银行构成较大压力；另一方面，也有业内人士指出，开放贷款利率限制可能在短期内造成市场利率上升。
“目前来看，贷款需求在某些行业还比较旺盛，尽管在经济前景并不明朗的情况下，一些行业的信贷需求比较低迷，但整体而言，信贷需求仍比较平稳，”连平表不。
他指出，从一季度来看，尽管整个贷款的加权平均利率是小幅度走低，但从基准利率上浮的情况来看，还是超过了百分之五十，下浮的幅度不超过百分之二十，表明信贷需求相对比较旺盛。
中信银行信贷管理部总经理孙建林也证实，目前市场的信贷需求还是比较旺盛，放开贷款利率管制后，银行贷款利率往上走的概率会比较大。
连平认为，由于大型国企对银行存在一定议价能力，因而贷款利率下限取消后，对银行会有一些影响，但压力不会太大，因为银行对于中小企业仍然存在较强的议价能力。
“从短期来看，当前采取的上述利率改革措施总体对商业银行体系的影响较为轻微，因为即使在原有的下浮30%的贷款浮动区间下，商业银行贷款利率下浮幅度也基本在10%以内，且下浮比例也仅为10%左右，”国务院发展研究中心金融所研究员、中国银行业协会首席经济学家巴曙松称。
他指出，中长期来看，利率市场化会促使商业银行经营模式从目前的同质化商业模式转向差异化定位，大型银行需要更多关注综合发挥多种金融工具为大型企业提供多元化服务，而中小银行则需要转向更为清晰的、有相对定价能力的小微企业。
除此之外，曹远征强调，按照以往的经验，取消贷款利率下限后，贷款利率可能会往下走，实体经济的融资成本将会降低。然而，孙建林则认为，贷款利率无下限的情况下，定价更多将依赖于资金市场供求情况，“这就要求银行对于资金市场的供求情况有更加灵敏的洞察”。
不过，也有声音指出央行此时放开贷款利率管制并非最佳时机。首创证券研发部副总经理王剑辉（微博）表示，开放贷款利率限制可能在短期内造成市场利率上升，银行为抢占更多份额，还可能在存款利率开放之前就提前开打揽储大战。银行利差将迅速收窄，强弱分化也将加剧。
“0.7倍的利率下限取消以后，就要看大行之间会不会恶性竞争，掀起利率之战，例如针对一个优质客户，利用压低价格，竞相竞价。”孙建林表示，对于中小银行而言，如果大行把利率压得很低的话，好的项目就比较难以进入，因为中小银行资金成本比较高，可能最终转向中小企业客户。
存款利率市场化要求更高
在此次利率市场化改革中，最为关键的存款利率并未涉及，央行相关负责人表示，主要考虑是存款利率市场化改革的影响更为深远，所要求的条件也相对更高。
从国际上的成功经验看，放开存款利率管制是利率市场化改革进程中最为关键、风险最大的阶段，需要根据各项基础条件的成熟程度分步实施、有序推进。
“2003年以来，我国金融机构公司治理改革取得了重大进展，但尚未完全到位，同时存款保险制度、金融市场退出机制等配套机制也正在逐步建立过程中。”上述负责人称。
连平认为，存款利率的放开，央行会更加谨慎，这些年银行中间业务收入的增速一直在下降，主要收入来源还是依赖于存贷款利差，如果存款成本大幅上升，银行利差就会收窄。
“在流动性偏紧和一些特殊考核时点，银行为了达到贷存比要求，会不惜重金拉存款，一旦全面放开存款利率，这种情况就会加剧，存款市场利率也会更加波动，商业银行为了更好地盈利，就会提高贷款利率，这样就会伤害实体经济。”连平指出，存款利率短期不会像贷款利率全面放开，但会稳步推进。
曹远征也表示，存款利率全面放开有先决条件：“存款利率放开，就意味着银行有经营不善和倒闭的风险，一定要依赖对小储户的保护，这种保护就是存款保险制度建立起来以后，存款利率自然就可以放开。”
对于存款利率推进的步骤，多位专家均表示，大额存款利率市场化可能会先行。央行调查统计司司长盛松成此前曾撰文表示，考虑到大多数成功国家均是逐步、渐进式放开存款利率上限，中国存款利率的放开宜按照“先长期后短期、先大额后小额”的思路渐进式推进。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇（微博）称，“先长期后短期、先大额后小额”的思路主要是为了防范风险，长期存款、大额存款相对来讲，稳定程度比较高。他认为，2015年之前，存款利率完全放开的可能性非常小。
房屋贷款具体是指什么呢又有哪些程序呢？又该怎么操作呢？
房屋贷款-定义
房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款、房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。房屋贷款-备贷款条件?
一、有合法的居留身份;
二、有稳定的职业和收入;
三、有按期偿还贷款本息的能力;
四、有贷款行认可的资产进行抵押或质押、或(和)有符合规定条件的保证人为其担保;
五、有购买住房的合同或协议;
六、提出借款申请时，在建设银行有不低于购买住房所需资金的30%的存款;若已做购房预付款支付给售房单位的，则需要提供付款收据的原件和复印件。
七、贷款行规定的其他条件。
房屋贷款-个人住房贷款担保方式有哪些?
个人住房贷款主要分为实行抵押贷款，质押贷款、保证贷款和保证加抵押贷款四种方式。
房屋贷款个人住房贷款的额度、期限和利率是多少?
一、贷款额度最高为拟购买住房费用总额的70%;
二、贷款期限最长为20年;
三、个人住房贷款利率按法定利率(不含浮动)减档执行。即贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率;期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率;期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年(含3年)法定贷款利率;期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率;期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。
房屋贷款-如何办理个人住房贷款手续?
一、申请借款人到建设银行经办机构或与建行签订“合作协议”的开发商处填写借款申请表，并提供以下材料：1.本人户口本、身份证或其他有效居留证件;2.职业和收入证明;3.购房合同或意向书等有关证明材料;4.建设银行经办机构要求提供的其他材料;
二、调查建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。
三、审批建设银行经办机构对借款人的申请进行审批。
四、借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。
五、办理抵押、担保、质押和保险等有关担保手续。
六、借款合同生效，资金划入开发商帐户。
房屋贷款-借款人如何偿还银行贷款?
借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式，按月还贷款本金和利息。如借款人采用计算机自动扣划方式偿还贷款本金和利息，应在与贷款银行签订《借款合同》的同时，与贷款银行签订《个人住房贷款月均还款委托扣划协议》，并指定用于还款的建行储蓄卡(或信用卡)的卡号，保证每月在扣款日开始之前将不低于其月均还款额的款项存在其指定的扣款帐户内。如借款人逾期还款或存款不足月均还款额自动扣划不成功的，须由借款人到贷款
经办行会计柜台办理还款。借款人可提前偿还全部贷款本息，已计收的贷款利息不做调整。在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，计收万分之三。
房屋贷款-特殊情况，借款合同如何变更或终止?
一、借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。
二、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。
三、借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
此前10月21日披露显示，1年期LPR利率为4.20%;5年期LPR利率为4.85%。
小王了解到，此前央行于11月11日公布了10月份的金融统计数据报告。报告显示，10月末，广义货币(M2)余额194.56万亿元,同比增长8.4%，增速与上月末持平，比上年同期高0.4个百分点;狭义货币(M1)余额55.81万亿元,同比增长3.3%，增速比上月末低0.1个百分点，比上年同期高0.6个百分点;流通中货币(M0)余额7.34万亿元,同比增长4.7%。当月净回笼现金734亿元。
同时，10月份人民币贷款增加6613亿元，同比少增357亿元，其中住户部门贷款增加4210亿元。
另据国家统计局公布的1至10月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1至10月份，全国房地产开发投资10.96万亿元，同比增长10.3%，增速比1至9月份回落0.2个百分点其中，住宅投资8.07万亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。
房地产开发企业到位资金情况，1至10月份，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1—9月份回落0.1个百分点。
关键词：邮政储蓄银行；小额贷款；利率定价
中图分类号： F618 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）24-67-2
1 我国邮政储蓄银行小额贷款利率定价模式选择
1.1 邮储银行小额贷款利率确定方法
邮政储蓄银行小额贷款属于商业贷款，不属于政府的扶贫款范围，所以导致它需较高的存贷利差才能弥补成本，不至于亏损。其利率是根据世界银行扶贫协商小组（CGAP）的可持续发展小额贷款利率计算公式（又称弥补成本的利率公式）估算来确定的，即Rosenbery模型：
R=（AE+LL+CF+K-II）/（1-LL）
其中AE为管理费用率，是指管理成本和平均贷款余额的比值。由于邮储银行尚在开办初期，此项业务费用还难以计算，目前暂取国外该指标的下限10%。
LL是贷款损失率，指贷款损失额和平均贷款余额的比值。一般情况下，小额信贷机构的贷款损失率不要超过5%，像运行良好的小额信贷机构的贷款损失率在1%-2%左右。邮储银行是按照取值1%。
CF为资金成本率，指资金成本和贷款余额的比值。邮储银行取邮政储蓄存款的理论利息成本2.876%。
K为预期真实利润率，是预期利润和平均贷款额的比值。该比率是说在剔除通货膨胀因素后，小额信贷机构的真实净利润。它的目标取决于管理层的风险偏好和经营理念，邮储银行取5%。
II为投资收益率，是投资收益与贷款收益的比值。该比率指金融市场上的无风险投资收益率，一般取国债收益率。邮储银行取2007年9月19日，中国一年期国债收益率3.17%。
1.2 邮储银行小额贷款利率与其他小额贷款利率的比较
邮政储蓄银行小额贷款利率与其他小额信贷利率相比较，主要有以下几个方面的特点：
首先，比扶贫性质的小额信贷利率高。小额贷款最初是扶贫性质的，贷款对象都是针对农村贫困人群，其中大部分为老弱病残，针对这些人群借款人则不需要提供任何抵押，利率也随之多样化，可以高于或低于银行商业贷款利率。
其次，它不高于我国小额信贷公司贷款利率。小额贷款公司在中国政策规定中指出只贷不存，小额信贷机构不能将吸收存款来作为贷款的所需资金，这就使得其成本比较高，则要求较高的贷款利率。根据中国人民银行上海总部发布的《中国区域金融稳定报告》统计表明，被调查的一些小额贷款公司贷款加权平均利率为18.78%，明显高于邮储银行小额贷款利率。
再次，比邮储银行小额定单质押或房屋抵押贷款利率要高。邮储银行对于以本人名下存单或他人所有存单为抵押的贷款，年利率为5.31%，以房产抵押的贷款，年利率5.85%。
最后，比农村其他金融机构较高。目前，在农村发放小额贷款的机构还有农业银行和信用社，而它们的小额贷款利率远低于邮储银行的小额贷款利率。其中农行对众多小型企业发放小额贷款，利率在10%左右，对个体工商户等发放房产、车辆抵押小额贷款，利率上浮30%-40%。信用社对小资企业、农户和个体工商户等发放的小额贷款，种类包括：小额信用、联保、房产抵押、车辆抵押和个人信用保证等，一年期贷款利率在8%—10%。
2 完善邮政储蓄银行小额贷款利率定价模式的对策
2.1 完善要体现差别化原则
随着农村地区生产方式不断升级和经济不断发展，广大客户对小额贷款的需求方式也越加多样化。根据贷款定价原则中的“分类定价”原则，邮储银行应该更加注重贷款利率定价的差别化，积极设计出适合各种不同人群的小额贷款产品，这样才能保证邮储银行的可持续发展。
2.2 邮政储蓄银行小额贷款利率定价的改进
合理的利率是指能补偿管理费用、资金成本、与通货膨胀有关的资金损失以及贷款损失的利率价格。通过对我国邮储银行小额贷款定价理论的阐述，得知在现实运用中还存在很多缺陷，为了小额贷款业务长远发展，很有必要对其利率定价模式进行改进，为了满足农村地区个体农户、小型企业对于金融服务的需求，对借款人要综合考虑到他的信用程度、贷款大小、贷款期限、资金数额、风险高低、资本回报率要求和当地市场利率水平等因素，针对性调整定价方针和政策，设计出符合农村信贷需求的小额信贷产品。
2.2.1 对小额贷款利率定价模式的改进
从我国银行业实际情况看，利率市场化还处于初步阶段，银行的各种贷款利率仍然是由人民银行制定基准利率，在其合理的区间内浮动。同时我国金融市场尤其是衍生品市场还不发达，银行资金绝大多数仍然来自于广大民众的存款，这导致了银行对利率的实际定价权依然不是很大。再者，人民银行及银监会对银行的各种风险控制线都有明确的规定，这些在大体上决定了银行的资金成本。最后，邮政储蓄银行小额贷款业务岗开展不久，并没有形成稳定的模式，因此其成本很难进行估算，而我国货币市场基准利率的确立，为规避成本核算问题提供了替代方法。因此笔者认为，目前邮政储蓄银行宜主要依据基准利率加点模式原理进行小额贷款利率定价，基准利率的确定可以参考我国银行间同业拆借利率，同时考虑同业竞争因素和客户贡献因素。即可将其定价公式定为：
贷款利率=基准利率+风险溢价点数+（客户综合贡献调整值+市场竞争调整值）
银行间同业拆借利率实际上反映了银行的平均资金成本，因此可以作为基准利率，2004年10月27日我国银行间同业拆借中心推出债券7天回购利率为货币市场基准利率参考指标，邮储银行可以将此作为其小额贷款基准利率I，然后针对客户贷款风险程度的不同确定风险溢价R。运用新巴塞尔协议内部评级法（IRB法）的风险计量方法，以基准利率和风险溢价为主要参数，可以将该模式优化为：
贷款利率=货币市场基准利率+风险溢价+（客户综合贡献调整值+市场竞争调整值）
模型中各主要参数设定如下：①以我国银行间同业拆借中心推出债券7天回购利率为货币市场基准利率。②贷款风险溢价。贷款风险溢价主要依据贷款的风险评级与分类、贷款的预期损失率和非预期损失率来确定。③客户综合贡献调整值和市场竞争调整值根据其他商业银行贷款定价的数据来确定。客户综合贡献调整值是对贷款定价的一种修正，它考虑了客户对银行历史累计综合贡献，根据计算客户对银行的存款、贷款、中间业务等贡献来确定。
2.2.2 邮储银行小额贷款利率多样化设计
根据以上对农村小额贷款市场需求的特点分析，可见除了贷款期限短、金额较小这一普遍特点外，不同的客户群之间对小额贷款的需求还是存在着一些差异性的，并且随着农村经济的发展，其需求会逐渐改变，比如金额会逐渐增大，期限也可能会由短变长。因此邮储银行应该改变现行的利率单一化局面，对客户群进行划分，对不同小额贷款品种进行不同的利率定价。
2.2.3 采取措施适当降低利率
高利率是由多层次的客观因素决定的，首先，小额贷款的金额较小，手续费用较高，这就增加了成本；其次，小额贷款不用抵押就可获得，使得其风险较大。因此，如何让银行有积极性地开拓这一领域，只要利率的提高足以覆盖其成本、费用、风险损失和盈利目标。但是过高的贷款利率不利于金融资金的充分利用和金融服务的发展。那么小额贷款必须保持高利率吗？从目前来看，邮储银行刚刚成立不久，仍然存在着机构冗余、人员素质不高，经营效率低下，服务质量提不上去等一些缺陷，这说明高成本并不是导致高利率的唯一因素，而高利率也并没有对银行的服务质量产生太大的影响，银行本身的经营方式和经营理念都有改善的空间。
参 考 文 献
[1] 熊熊，郭翠.中小企业贷款利率定价的计算实验方法[J].系统工程理论与实践，2009（12）.
[2] 郭战琴.基于风险溢价的商业银行贷款定价方法[J].金融理论与实践，2006（4）.
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