建筑物区分所有权处分

建筑物区分所有权处分（推荐7篇）

建筑物区分所有权处分 篇1

李红慧1

一、案情概要：

原告C小区业主委员会以给付物业管理用房为由，起诉被告B国有企业。B国有企业是基于政府对国企的整改政策，由原先杭州八大国企合并而来。这八大国企之中，A物业公司管理着C小区的物业管理项目。后由于八大国企合并，A房地产公司经过合法清算程序，与其他七家国企，成立了现在的B国有企业。

在A物业公司的清算程序完成之前，即A物业公司的债权债务关系合法消灭之前，国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定，（即国家《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定物业管理区域内配置必要的物业管理用房。）

物业公司的办公地点为小区的临时住房（没有产权）。也就是说，当在《物业管理条例》出台时，原先的A物业公司已经经过合法的清算程序，合并为B物业公司了。

二、申明：

在本案中，依据我目前所学到的知识，存在着业主委员会的诉讼主体资格、被告人是否继受了A物业公司的债权债务以及法律法规有无溯及力等诸多无论在学理上还是在实务中饱受争议的问题。

但鉴于此次为民事诉讼法作业，而上述问题分别系物权法、公司法和法理问题，在此只从民事诉讼法知识角度浅析，不做深入探讨。也就是说，在本文中，对《物业管理条例》的 1 作者简介：姓名：李红慧

学号：201317330311 班级：法学1303班

短号：634359 长号：*** 溯及力问题不做探讨，暂且承认该条例具有溯及力。然后在这个假设的大前提下，我将分别从原告适格（即业主委员会的诉讼主体资格）、被告适格（被告是否继受了A物业公司的债权债务）等涉及民事诉讼法知识的问题做讨论。

三、简易程序转化为普通程序： 案情：

在本案中，该案适用简易程序开庭两次，后因为法官出差，案件来不及审结，移交其他法官审理，必须改为普通程序，并且组成合议庭，开庭审理。法律：

《民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。

《民事诉讼法》第一百六十条规定，简单的民事案件由审判员一人独任审理，不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。

《民事诉讼法》第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。

《民事诉讼法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。分析：

首先法官在案件受理阶段确定了适用简易程序。当时尚未对案件进行实质审理，只是对案情状况有了初步了解，又加上出差的行程安排，确定了简易程序。后来法官要出差，需要换法官，而且案子开庭了两次，来不急在审结期限内审结。

依据民事诉讼法第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。其中“事实清楚”，指当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须人民法院调查取证即可判明事实、分清是非。而本案中，当事人双方对本案的事实陈述存在争议，尤其是对标的建筑物是否是违章建筑争议较大，不符合简易程序的“事实清楚”的适用条件，应该转为普通程序。

再者，“权利义务关系明确”，指谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，关系明确。在本案中，被告B企业是A物业公司与其他七家国有企业合并后的国有企业，并且在合并前，依照法律进行了清算程序。当事人双方就被告人是否承继了A物业公司的权利义务关系、是否继受了A物业公司的债权债务关系存在较大争议，也就是就被告是否与原告存在权利义务关系存在争议。本案当事人双方的权利义务关系不明确，应该裁定转为普通程序。

进一步说，“争议不大”，指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的争议无原则分歧。本案标的物是一座房屋，标的应该算比较大的，而且当事人存在较多争议，应当裁定转为普通程序。

综上所述，本案应该裁定转为普通程序，组成合议庭，开庭审理。

四、原告适格（业主委员会是否具有诉讼主体资格）案情：

原告C小区业主委员会以给付物业管理用房为由，起诉被告B国有企业。法律：

民事诉讼法第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”同时，最高院相关司法解释对“相关组织”做了解释，但未明确业主委员会是否具有民事诉讼主体资格。

《物权法》第六章对业主的建筑物区分所有权做出来明确规定，第70条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第75条规定：“业主可以设立业主委员会，选举业主委员会。”第76条规定“下列事项由业主共同规定：……

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

《浙江省物业管理条例》第十七条规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同利益的需要，经业主大会决定，可以以业委会的名义已发提起诉讼。”

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》2009|7第十四条规定：“建筑单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分，改变使用功能或者进行营业活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”

最高法院在《中国民事审判前沿》一书中提出审判意见：“依法成立的业主委员会，在其职权范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的，涉及全体业主利益的事宜，以物业公司为被告的（可以）向人民法院提起诉讼。” 分析：

主体资格问题直接涉及当事人诉权是否成立，起关键作用。判断原告适格的标准有一般原则与例外原则之分。

一般而言，只要当事人是诉讼涉及民事实体法律关系中的权利方或者义务方，在以该民事法律关系或者民事权利、义务为诉讼标的进行的诉讼中，都是适格的当事人。若只依据此条标准，有关建筑物区分所有权的纠纷，业主才是真正的权利方或者义务方，业主委员会没有所有权，不能成为适格当事人。

在某些情况下，非民事权利主体也可以作为当事人，主要包括两种：

1、根据法律规定或者当事人的意思，依法对争议的民事权利享有管理权的人。根据上述《物权法》第六章规定，对于建筑物专有部分以外的共有部分，业主享有共同共有和共同管理的权利，但应由业主按照一定形式（设立业主委员会、选举业主委员会）共同决定这类重大事项，这样业主委员会在特定形式下拥有诉权，可以代表全体业主行使诉权并且有权要求全体业主承担诉讼的后果。按照这样的逻辑，业主委员会应该是适格的原告。

2、在确认之诉中，对作为诉讼标的争议法律关系的解决具有法律上的利益关系的人。本案是给付之诉，而非确认之诉，因此不是这种情况。

综上所述，业主委员会应该是适格的原告。虽然在法律上未予以明确，但现在的业主委员会在特定形式下的民事诉讼主体资格被认可的趋势越来越明显。基于建筑物所有权纠纷对业主委员会诉讼主体资格确认的需要，相关法律法规应当予以明确，解决司法实践中，不同法官基于不同理解，做出完全不同的判决的司法乱象。

五、被告适格（被告是否承继了A物业公司的债权债务）案情：

被告B国有企业是八大国企合并而来。其中，原先八大国企之一的A物业公司管理着C小区的物业管理项目。后A房地产公司经过合法清算程序，成立了现在的B国有企业。

在A物业公司的清算程序完成之前，即A物业公司的债权债务关系合法消灭之前，国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定，物业公司的办公地点为小区的临时住房（没有产权）。也就是说，当在《物业管理条例》出台时，原先的A物业公司已经经过合法的清算程序，合并为B物业公司了。法律：

《合同法》第三十三条：企业新设合并后，被兼并企业的债务由新设合并后的企业法人承担。

《公司法》第一百七十五条规定，公司合并时，合并各方的债权债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。分析：

《合同法》和《公司法》都规定了企业新设合并后，被兼并企业的债务由新设合并后的企业法人承担。同时，合法清算程序又能产生债权债务关系灭失的效果。原告之所以未在A公司清算期间清算，是因为当时国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定这一客观原因，其本身没有过错。在本案中，双方都没有主观上的过错。问题在于《物业管理条例》是否具有溯及力存在争议。此系法理问题，在此不予讨论。

六、诉讼代理人 案情：

在本案中，原告和被告本人都未出庭，都由诉讼代理人经特别授权，代理出庭。原告诉讼代理人变更了一项诉讼请求，从要求被告交付物业管理用房，改为要求被告协助完成物业管理用房的产权登记。法律：

《民事诉讼法》第五十九条规定，授权委托书必须记名委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。

分析：

从代理权的来源看，原告系业主委员会，属于非法人的其他组织（业主委员会是否是适格原告，将在以下“主体适格”再讨论，此处暂不议论）由业主委员会主要负责人，委托诉讼代理人。而被告是国有企业，属于法人范畴，由该企业的法定代表人委托诉讼代理人。

从代理权的权限看，双方都是特别授权。依据民事诉讼法第五十九条可知，经委托人的特别授权，诉讼代理人有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。因此在本案中，原告不在场的情况下，诉讼代理人依据合法的特别授权，变更诉讼请求是有效的。

七、证据

1、专家证人

案情：在老师课上播放的视频中，当庭播放了两段音乐，证人甲从事录音工作多年，出庭作证，说两段音乐只是差了一个乐器。

法律：《民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。

《民事诉讼法》第七十九条规定，当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见。

分析：甲以专家证人身份出庭作证。理由如下：由《民事诉讼法》第七十二条和第七十九条规定可知，证人是知道案情的人，而且在案件事实发生过程中，就通过自己的耳闻目睹感知

2、庭前交换证据

案情：当事人双方出现多次对不对方提交的证据完全不知情的情况，然后当庭审阅，当庭发表质证意见，举证阶段花了近一个小时时间，显然庭前交互证据没有做好。

分析：应当将庭前交换证据落实好，即能提缩短法院开庭时间，又能提高庭前调解或者当事人和解的比例，提高法院的办案效率。

3、认证

案情：原告有一份证据，因为原件丢失，只能提供复印件。被告在质证环节，提醒法官该证据只是复印件，而原件遗失，无法与原件核对，因此不能单独作为认定案件事实的依据。法律：《民事诉讼法》第七十条第一款规定，书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。

建筑物区分所有权处分 篇2

(一) 专有权的判定

我国《物权法》并没有明确规定区分所有权的范围, 但是在《物业管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法规中做出了规定。域外及我国台湾地区立法均将构造上及利用上之独立性作为判定建筑物区分所有权中专有权的标准, 即一个是物理标准, 另一个是使用价值标准, 我国理论界与实务界也同意此观点。但是从登记实务来判断, 还必须增加另一个标准, 即可单独作为所有权之标的物的建筑物, 必须具有建筑物的形态。所谓专有部分是指区分建筑物在构造上及使用上可以独立, 且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。但如何判定构造上及利用上的独立性, 争议很大。一般认为构造上的独立性指物理上的独立性, 一般要求物与物之间有固定的墙壁相分割开, 能与其他物完全相区别;利用上之独立性指能独立利用, 且能发挥该物之效用。然而, 随着经济与社会的发展, 土地资源的日益稀缺, 为了资源效用的最大化, 在构造上独立性的判断标准上, 各国大多以范围明确论代替物理上之独立性, 同时也放宽了对利用上的独立性的标准。只要在图纸上有明显界线且实务中也有明显的界址, 即便没有固定墙壁相区分, 也可以成为专有部分。至于利用上的独立性, 只要利用时不对其他共有人产生不利影响, 一般也都认为其具有独立的使用价值。当然, 在登记实务中, 构造及利用上独立性的专有客体必须经过消防、安鉴等相关部门认定。

按照《房屋登记办法》第十条的规定, 房屋应当按照基本单元登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号 (幢号、室号等) 的房屋或者特定空间。该条规定的基本单元实际上就是建筑物区分所有权中的专有部分, 而该条规定中的“固定界限”即是指构造中的独立性, 该条规定中的“可以独立使用”即是指利用上的独立性, 有独立的使用价值。

总的来说, 专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。墙体面积的计算一般采取“壁心说”, 即到墙的中轴线。之所以要对专有部分和公用部分做出区分, 主要是因为对于两者, 业主所享有的权利是不相同的。对此《物权法》已经做出了明确规定。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体而言, 业主可以在法律规定的范围内, 对专有部分自由处分, 但同时必须要遵守业主公约的共同约定。

(二) 专有权中的难点、争议及对策

1. 地下车库与路面停车位

首先, 是地下车库还是地下车位, 对此争议很大。从规划定性的角度来说, 规划只会对地下一个整体空间定性为车库, 但是登记机关颁发的权属证书将其定性为车位。登记机关是否改变了规划的定性呢?

其次, 有人认为, 地下车库应四面有围墙, 有维护结构, 如此才符合构造上的独立性。因此, 有些登记机关对地下划线而定的车位不颁发权属证书。一旦对划线而定的地下车位颁发权属证书, 有些业主就在停车位周围砌墙, 认为只有这样才是其专有部分。

最后, 对于并非占用共有部分土地使用权的停车位, 有人认为也可纳入登记确权颁证, 因为其满足构造上和利用上的独立性。

事实上, 随着经济发展, 对构造上和利用上独立性的判断标准已发生变化。地下停车位有明确的权属界限, 能独立发挥其经济效用, 可以成为专有权的客体。小区路面停车位, 虽说也满足构造上和利用上的独立性, 但其所占的土地使用权可能归全体业主共有, 更重要的是其不具有建筑物的形态, 不应纳入登记范畴。

2. 地下车库权属的转移

《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”但实务中存在许多问题。

第一, 何为业主?按照相关规定, 只有对建筑物区划内拥有住宅或经营性用房等专有部分所有权的人才称得上业主, 仅拥有地下车库所有权的人不能称为业主。照此理解, 在没有取得住宅或经营性用房等专有部分所有权以前, 车库根本就不能销售。即仅有购买方取得住宅或经营性用房等专有部分所有权成为业主以后, 车库才存在销售问题。但在现实中, 这几乎是不可能办到的。

第二, 该条规定并没有禁止小区车位让小区以外的人购买。“首先满足”业主的需要, 是不是说剩下的车位就可以卖给小区以外的人?“首先满足”有无时间限制?本小区内的业主可否自己购置大量车位?

第三, 人防工程类型的车库权属如何登记?目前全国操作极为混乱, 《物权法》对此也未作规定。

第四, 用车库抵押融资的情形大量存在, 在实现抵押权时, 如果严格按《物权法》的相关规定来操作, 抵押权人抵押权的实现将变得相当困难。

第五, 当业主转售房子或转让车位时, 是不是只能卖给本小区业主?是不是要经过全体业主的同意?对此“物权法”也没有明确规定。

其实, 根据《物权法》第七十四条的立法精神, 小区车位、车库在“首先满足”了业主的需要前提下, 即可对外销售。而根据民法的基本原理, 权利的行使一般具有期限限制, 应对小区业主首先购买车库、车位的权利应规定一个合理的期限, 超过此期限的, 开发商可对外销售。开发商在对外出售车位时, 应向全体小区业主公示公告, 并对公示公告情况进行公证。

3. 酒店拆零销售

根据我们对专有权的判断标准, 应该说酒店分割后的每间客房是满足有“固定界限”的要求的, 但分割后的每间难以符合“可以独立使用”这个要求。每一间客房不可能独立使用时仍符合酒店的要求, 酒店必须是每间客房加上其他配套设施综合作为一个整体才能发挥酒店的功能, 单单的一间客房是难以满足酒店的功能的。因此, 酒店不予以办理分户登记。

4. 大厅式的虚拟分割

根据专有权的判定标准, 对于当事人任意的虚拟分割, 不能进行确权登记。因为虽然其符合构造上的独立性, 但没有经过相关行政部门认可的分割, 难以实现利用上的独立性。另外, 仅仅是经相关行政部门认可的、图纸上能区分开的专有部分, 而在实地上找不到对应区域的, 也不应确权登记, 因为其不具备构造上的独立性。目前, 登记实务中对构造上独立性的判断主要是对“固定界限”的理解。有人认为须有固定的界址点, 具有永久性, 而划线不行, 因为划线随着时间的推移可能灭迹。事实上, 所谓的“永久”界址点也会随着时间的推移而灭迹。因此, 对于登记机关而言, 在登记的时点上实地具有专有客体的区分标志即可, 也包括划线。

5. 住宅变经营用房

《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约, 将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的, 除遵守法律、法规以及管理规约外, 应当经有利害关系的业主同意。”

《物权法》虽然并未禁止住宅变经营用房, 只是附加了一些条件, 但依据《物权法》及《民法通则》的相关规定, 至少可从两方面对此进行限制, 一是业主对专有部分行使权利时, 不得危及建筑物的安全, 不得损害其他业主的合法权益。所有权人在“住改商”过程中, 有可能危及建筑物的安全, 也有可能占用共有部分, 这些都损害了其他业主的权益, 应予禁止。二是在“住改商”过程中, 有可能并未侵害共有权, 但“住改商”后从事营业行为产生的噪音、气味等问题, 其他业主可以影响其合法权益为由对其进行限制, 主张排除妨碍, 赔偿损失。

二、建筑物区分所有权中的共有权

(一) 共有权的判定

共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定, 对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有部分在法律上为同时附随于数个专有部分而存在的附属物或从物, 与专有部分相比具有从属性, 共有部分随着专有部分的转让而转让。共有部分具有不可分割性, 各国法律一般都禁止单独分割建筑物的共有部分。

(二) 共有权中的难点及对策

建筑物区分所有权中的共有权, 是实务中争议最多的问题。建筑物区分所有权中, 哪些属于共有部分, 现行法律、法规一直未有明确的定义和分类。《物权法》第七十二条规定, “业主对建筑物专有部分以外的共有部分, 享有权利, 承担义务。”第七十三条规定, “道路、绿地、公共场所公用设施、物业服务用房属于业主共有。”有关规定由于事实上是很模糊的, 由此带来一系列问题。建筑物专有部分到底包括哪些?如果专有部分界定不清, 如何判定专有部分以外的共有部分呢?专有部分以外的是否都属于共有部分呢?建筑区划内哪些属于公共场所和公用设施呢?

在实务中, 小区业主共有的房屋, 可分为两部分。一部分计入公摊, 表现在业主的产权证上;一部分未计入公摊, 属于全体业主共有。如果仅以是否计入公摊面积来确定房屋权属的归属显然对业主是不公平的。产权证上的公摊面积是栋公摊面积, 每个业主产权证上的公摊面积是该业主所在栋楼梯、电梯等共有部分的公摊, 而与其他栋的共有部分无关。众所周知, 为多栋服务的物管用房并未纳入公摊, 但法律也明确规定其属业主共有。未计入公摊而又属全体业主共有部分的范围法律、法规没有明确界定, 对其如何登记也是长期困扰登记机关的难题。目前全国大概有以下几种登记方式:登记在开发商名下;登记机构直接代为登记, 不颁发权属证书;登记在全体业主名下, 不颁发权属证书;将其记载于业主产权证附记栏里。

根据《房屋登记办法》第三十一条的规定, 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时, 对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记, 但该部分的权属在登记簿所有权人这一栏记载为全体业主共有。

目前, 该条规定如何适用, 主要有以下几个问题:

第一, 房屋初始登记时一般遵循房随地原则, 即谁取得土地使用权, 那么在土地上修建的房屋即属于谁。而在房地产开发中, 土地使用权初次取得属于开发商, 那么在房屋初始登记中, 基于该土地使用权修建的所有房屋都应属于开发商, 即在初始登记中, 应该不存在归业主共有房屋的说法。只有在开发商初始登记完成后, 基于转移登记才有业主对房屋权利的说法。

第二, 对于一个小区内的建筑形态, 哪些属于业主共有, 并无明确的法律规定, 而且现在的商品房买卖合同对此也约定不清。

第三, 在房产登记实务中, 纳入登记的都是具备建筑面积形态的房屋。根据测量规范, 房屋建筑面积指房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 且具备上盖, 结构牢固, 层高2.20米以上 (含2.20米) 的永久性建筑。“公共场所”和“公用设施”等可能不符合测量规范计算面积的要求, 那么是否也要纳入登记呢?

在满足房屋形态且符合测量规范计算面积的前提下, 笔者认为对于没有纳入公摊而又属于业主共有的部分可分为法定共有、约定共有、天然共有三部分。法定共有就是法律或行政法规规定为共有, 比如物业管理用房;约定共有是指通过双方合同的约定来确认共有部分, 比如架空层、地下室、会所等;天然共有是指仅为专有部分提供某些功能的部分, 如梁柱、屋面、大门、走廊、楼梯、上水下水、消防、变电、电梯、照明、化粪池、垃圾房等。

建筑物区分所有权处分 篇3

关键词：建筑物区分所有权；共有权；法律救济

作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权对不动产的实际效用和经济价值发挥着重要作用，其实施的好坏影响着交易秩序，纵观现行法对该制度尤其是对建筑物区分共有权（下文未特别说明均简称“区分共有权”）的规定，原则性较强，较为分散，基于其特殊性，易产生歧义，实务中审判人员很难依具体条文作出裁判，影响法的适用性，鉴于此，必须厘清区分共有权的相关理论，使区分所有权制度发挥其应有功能。

一、区分共用权概述

没有共有部分就没有共有权，区分共有权在建筑物区分所有权中处于核心地位，指区分所有权人依照法律或规约的规定，对共有部分享有的占有、使用和收益的及一定限制的处分权利。①区分共有权具有自身独特性，体现在：共有权人数量及身份的复合性；客体范围的广泛性；内容的多样性；法律关系的复杂性；不得随意请求共有部分及对专有权变动的附随性。

关于区分共有权的性质，有共同共有说、按份共有说、总有说、新型共有说四种。共同共有说强调共有部分所有权由全体权利人不按份额地享有，同时对于潜在份额，不能随意请求分割。按份共有指数人按其应有部分，对权利客体共同享有所有权。总有说认为，成员和非法人团体形成共有关系；权利人依法行使自己对共有部分的权利，但这里的共有跟一般的按份共有不同。王利明提出的新型共有说，是与传统共同共有和按份共有都不相同的一种新的共有方式，建筑物区分所有权中的共有常采取法定共有的方式，且与专有部分不能被分割。

本文采新型共有说。共同共有说没有明确共有部分的收益、管理费分配规则，无论采均分还是均摊都会对其中一方不公，不符私法的制定目的。按份共有说最难解决的是共有权人如何对建筑物中那些难以分割的共用部分（如电梯、楼梯等）行使使用权。总有说使区分所有权人对共有部分的收益分配和责任承担缺乏合理的依据。而新型共有说更合理，共有权兼具按份共有和共同共有的特征，又有不同于二者的特殊共有形式，应将其作为一种单独的新型共有权来看待，区别原有的传统观念，针对个别问题做出适当调整，以适应现实生活的经济复杂性。

二、区分共用权的客体与内容

（一）客体范围的界定

我国关于区分共有权的规定集中在《物权法》、《住宅共用部分共用设施维修基金管理办法》、《建筑物区分所有权司法解释》等法律中，采列举加排除的方法，依法律规定，客体范围包含：基础建筑结构部分、公共通行部分、绿地、公共设施及附属部分、物业服务用房、建筑物及附属设施的维修基金（鉴于篇幅限制，这里只研究一般情形的客体范围，至于停车位、绿地及楼顶平台等特殊范围暂不探讨）。但我国不同法律之间存在分歧，包括重法定轻约定、重概念轻关系、重一般轻特殊等，还有部分特殊共有部分的权利归属不明等，这些都不利于复杂地形下建筑物实际问题的解决。

对此，可借鉴国外经验，采排除法、列举法及推定法结合的混合式确定共用部分范围，按共用部分的性质分为法定与约定共用部分，这些改变在持份权人进行使用时使用费的支付、各区分所有权人的区分所有权份额比例计算、约定共用部分通过约定变更为专有部分的方式及程序、修缮费用及其他费用的负担等方面都有重要价值。

（二）区分共有权的内容

区分共有权是权利人对共有部分享有的占有、使用和收益的权利，包括使用权、收益权、管理权、物上请求权。使用权是指各共有权人对于共有部分，可按其用法予以使用，包括共同使用和轮流使用。收益权指各权利人依管理规约或共有部分的持份，获得共有部分所生利益的权利。②管理权指共有权人为维护共有部分的完整和应有的机能，对其进行管理或者经营的权利，包括修缮管理权和改建、重建权，而我国法律对重建中业主权益的调整、重建实施主体等都没有规定，可谓明显的立法漏洞。

权利、义务密不可分，权利人享有权利的同时必然负担着某种义务。一般来说，共有权人的义务包括：按照共有部分本来用途使用、分担共同负担和费用、合理注意义务等。然《物权法》未明确区分所有权人对管理费用交纳、使用、监督等具体细节，应尽快完善管理费用公示、业主查询、催费缴纳、收费减免等制度，并制定配套实施细则。关于维修资金，《物权法》同样没有详细规定，针对这些立法空白，我们亟需进行补充完善。

三、区分共用权的法律保护

当共有权人的合法权益遭受侵害时，诉权主体可以向法院提起诉讼。我国法律专门规定了发生区分共有权的侵权行为时业主的权益维护方式，主要体现在《物权法》第83条及《建筑物区分所有权解释》第14条中。根据上述法律规定，权利人的合法权益遭受侵害时，可采公力及私力救济的处理方式，公力救济下，业主可依相关法律，就侵害自己合法权益问题向法院提起诉讼；私力救济下，业主委员会、业主大会依照规约和法律规定，请求赔偿损失、排除妨碍、消除危险、停止侵害；由此可知，首先，请求权主体仅限于业主或业主委员会、业主大会。其次，具体的权益救济方式包括赔偿损失、排除妨碍、消除危险、停止侵害、恢复原状、确认处分行为无效几种。

然这项规定的实际操作性不强，据调查很多业主对业主委员会及业主大会的职责权限并不清楚，甚至不知道这一团体的存在，这时业主的共有权受侵害时，又如何能期望他们向业主委员会及业主大会寻求帮助呢？此外，业主委员会及业主大会也极有可能成为侵害区分共有权的主体，这种情形下，唯一的救济途径就是业主向法院起诉，但这对单个业主来说，不仅耗费物力、财力，只因举证困难这一点他们极有可能会放弃这一救济途径，此时，法律规定就成了一纸空文，没有任何价值意义。本文主张，鉴于区分共有权的物权性质，它属于民法的规范范畴，体现出当事人的意思自治，为弥补公力救济的不足，一定条件下，应赋予业主采私力救济的权利，这一私力救济尤其应适用于个别业主因不合理行使专有权而侵害共有权的行为。此外，针对严重违反规定的专有部分所有权是否可被拍卖问题，可借鉴瑞士和德国做法，依法院裁判，对违反者的专有部分赋予其他业主拍卖的权利，以弥补现行间接方式效果不明显的缺陷，当然在适用时要赋予严格的条件。同样，对于救济方式，也应予以適当程度的扩大，可借鉴国外的强制出让制度；剥夺居住权制度；优先权制度等。

比较而言，我国对区分共有权的保护多采取间接及原则性规定，方式较缓和，只针对一般侵权行为，自然其效果也就大打折扣，使区分共有权纠纷不能妥善解决，也为那些隐而未现的侵权行为制造了“温床”，而国外大多数国家都对此规定了强制性手段，所以，我们须借鉴国外的成熟经验，结合我国实际，及时纠正和弥补现行法的不足，制定更为完善的立法，如制定建筑物区分所有权单行法，以实现区分共有权的应有价值。（作者单位：华中师范大学）

参考文献：

[1] 陈华彬.民法物权论.中国法制出版社，2007年版，第235页.

建筑物区分所有权处分 篇4

2006-10-16阅读855次

建筑工程的转包和违法分包为法律、法规所禁止，但在实际中又普遍存在。新《建筑企业资质管理规定》颁布实施后，总包企业的总量减少虽然在一定程度上缓解了竞争无序的状态，但不可回避的是，转包和违法分包的可能性也加大了。因此如何区分转包与违法分包，在加大市场整顿力度的大环境下就显得更加重要了。

新颁布的《建筑企业资质管理规定》把施工企业按经营承包的范围分为：总包企业、专业分包企业和劳务分包企业三种类型。如将每个企业的内部人员进行分析，可以分为：经营决策层、现场管理层和操作层三个层次。

经营决策层，是指以企业法定代表人（经理或总经理）为核心的领导层，其人员相对稳定。这一层次的人对外代表企业签订合同，以企业的名义履行义务；对内进行严格的内部管理，决定企业的发展方向和经营策略。

现场管理层，是指以施工项目经理为核心的所有施工现场管理人员，包括：项目经理及其项目经理组，这一层次的人是企业自有人员，因工程项目组成，项目完了解散。这个层次的人对本企业负责。他们的工作水平决定了工程项目的工期、质量、效益和企业业绩，是企业内部管理的核心。

操作层，是指以劳务为主的具体操作人员，是具体工程质量、安全生产的承担者，因此操作层人员的个人技能、安全意识和职业道德是现场管理的重点。该部分人具有较大的流动性，他们不是以项目为始终，而是根据专业或阶段决定去留。

按照以上分析，总包企业可以同时具有以上三个层次的人员对所承包的工程项目“自行完成”。也可以只具备经营决策层和现场管理层，专业工程和劳务工程分别是由专业承包企业和劳务承包企业分包；专业分包企业则主要是现场专业管理层（决策层相对小）和操作层中的技术工人；劳务企业则主要是技术工人和普通工人，经营层只是内部的组织者。

如果以上观点成立，那么转包和违法分包是否可以界定为：

所谓转包是指建筑工程的（总）承包人违反法律、法规规定，将其承包的工程变更合同主体或虽不变更合同主体，但以包代管，不参加现场管理的行为。

所谓违法分包是指建筑工程总承包人违反合同约定和未经建设单位认可，或者将工程分包给没有资质的分包人，或者将工程分包后不参加现场管理的行为。

建筑物区分所有权处分 篇5

一、专有部分的界定原则

《物权法》仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 使用了“专有部分”和“共有部分”的概念, 却没有对二者进行定义和界定, 实践中很容易引起混乱。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (征求意见稿) 》 (2008年6月16日) 第二条规定:“具有构造和利用上的独立性, 并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间, 应当认定为《物权法》第六章所称专有部分。”理论和实务中大部分学者都认为, 专有部分是“具有构造和使用上的独立性”的建筑物部分。

所谓构造上的独立性, 又称“物理上的独立性”, 是指各个部分在建筑物的构造上可以被区分开, 可与建筑物的其他部分完全隔离, 并可以排他地、独占地予以使用。一般理解为建筑构造上与其他建筑物部分有隔离的设备, 通常称为“隔墙”, 其材料为钢筋水泥或三合板等。日本法律认为, 专有部分其四壁必须有确定的遮蔽性, 一幢建筑物内若无墙壁间隔便不能成为专有部分。

所谓使用上的独立性, 又称“机能上的独立性”, 即建筑物被区分为各个部分后, 每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济利益, 不需要借助其他部分辅助即可利用。至于能否被独立使用, 一般以该区分部分有无独立的出入门户为判断标准。如果没有独立的出入门户与公共走廊或公共楼梯等公共设施相通, 则不能认为是专有部分。独立的经济效用是指该专有部分有无独立的经济价值, 能否单独带来收益。

正因为建筑物的一部分在构造和使用上具有独立性, 才能够被区分为若干部分, 这也是建筑物区分所有权的基础。如果各部分均不能独立, 那只能够单独所有或者共有, 而不能区分所有。

对构造和使用上的独立性不能拘泥理解为“已经”独立, 即为墙体间隔到位, 而是要理解为“可以”独立。比如, 有人认为, “产权式商铺”、“产权式酒店”, 开发商将没有墙壁分隔的商铺销售后又采取“回租”的方式将使用权统一对外出租, 这些商铺是不独立的, 使用上也不能独立, 不符合专有部分的界定原则。笔者认为, 如果“产权式商铺”、“产权式酒店”对外出售的部分四至是明确的 (如根据梁柱轴线、带比例的平面图可以确定) , 将来“可以独立”, 并有相关协议, 专有部分可以封闭, 通过公共走廊可以直接到户, 配备水电等基本设施, 无须经过其他专有人协助, 可以独立使用经营, 只要符合上述条件, 即可成为“专有部分”。

另外, 对于间隔也不能作狭义理解。《房屋登记办法》规定, 房屋登记以基本单元进行登记, 所谓基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号 (幢号、室号等) 的房屋或者特定空间。住房和城乡建设部编印的《房屋登记办法释义》认为, 房屋的权属界限是清楚的, 各部分之间虽然没有分割的墙体, 但通过地面埋设或利用房屋的构造, 有固定的界址点, 每部分房屋的位置、面积都具体确定, 不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售, 应视为正常的房产交易, 可以凭购房合同及其他有关文书办理产权登记手续, 并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映。另外, 这种分割应当经过有权部门的批准。

据此, 专有部分的界定原则可以表述为“应当符合基本单元的要求, 具有构造上的独立性和使用上的独立性”。部分学者认为应有另一界定原则, 即可以单独成为所有权之标的, 具有建筑物的形态。笔者认为, 研究的前提就是建筑物, 管线等不具备建筑物形态的部分, 本身就不属于研究和登记的范围, 且基本单元的概念已经包含了此内容, 无需作为界定原则之一。

二、专有部分的范围

关于专有部分的范围, 直接关系到区分所有权人能在多大范围内行使自己的所有权, 能够在多大范围内对自己所有的建筑物进行改造和处分。这也直接关系到各区分所有人之间的权限范围, 能够影响到相邻关系, 并影响到整座建筑物的安全问题和全部所有人的整体利益, 因此需要加以明确。如何划分专有部分之间、专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限, 确定专有部分的范围, 也就是对专有权的客体进行量化。目前理论上有四种观点:

“中心说”, 又称“壁心说”, 认为专有部分的范围达到墙壁 (共同壁) 、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。

“空间说”, 认为专有部分的范围包括墙壁 (共同壁) 、地板和天花板所围成的空间部分。

“最后粉刷表层说”, 认为专有部分的范围包括至墙壁 (共同壁) 、柱、天花板、地板等境界部分表层最后粉刷的部分。

“壁心和最后粉刷表层混和说”, 又称“折衷说”, 在区分所有人之间, 尤其是有关建筑物的维持、管理关系上, 适用最后粉刷表层说, 在对第三人的关系 (如买卖、保险、纳税) 上, 则适用“壁心说”。

目前大部分学者比如杨立新、王利明等均支持第四种学说, 认为该学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要, 比较合理。在内部关系上, 将专有部分的范围划定至界壁等最后粉刷表层, 一方面使得专有所有人可以有权对房屋内墙进行装潢, 如粉刷涂料、悬挂物品, 而不必担心其他所有人提出异议。否则依据空间说, 作为界壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部分, 则专有所有人在对位于自己房间内的界壁进行装饰时, 必须事先征得其他共有人的同意, 这在现实操作中是不大可能的。另一方面, 由于现代建筑物的墙壁内预先敷设有大量维持建筑物正常使用所必需的各种管线, 采用最后粉刷表层说也避免了壁心说带来的弊端。因为按照壁心说, 至墙壁等的中心部分皆属专有部分, 则区分所有人可以对其任意使用或变更, 这样做明显不利于整体建筑物的维护和管理。在外部关系上, 比如为购买房屋而计算房屋面积时, 计算的便是至墙壁中心的面积。

笔者认为, 虽然壁心说为多数学者所批判, 但该学说还是最为合理的。原因如下:空间说把墙壁、地板、天花板等境界部分视为共有部分, 则区分所有权人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉, 在地板上铺地砖, 均应经其他所有人之同意, 既不现实, 也不可能。至于最后粉刷表层说以及折衷说, 笔者认为这两种学说在涉及上述问题时, 与空间说并无太大差别。因为最表层的粉刷部分, 其厚度是很有限的。安装吊灯、空调、热水器等, 在墙体上打孔, 都是较深的, 绝不可能只限于表层的粉刷部分, 这两种学说批判空间说的需要其他区分所有权人同意的问题, 同样不可避免。这三种学说的共同点是将墙壁、地板等排除在专有部分范围之外, 这将会极大的限制区分所有人的生活便利, 造成生活中不必要的繁琐, 且在承担维修等义务时也无法落实主体。而采取壁心说则可以很好地避免上述问题。壁心说遭到部分学者的反对, 其理由主要在于:现代建筑物分隔部分的内部构造十分复杂, 往往敷设有维持整体建筑物正常使用所必需的各种管线, 如水管、电线、电话线等, 如果任凭区分所有权人自由处分, 那么对整体建筑物之管理、维护将会产生不良影响。笔者认为, 尽管区分所有人对壁心以内享有专有权, 但根据法理以及我国《物权法》的规定, 专有权的行使不得滥用, 如果滥用要承担修复以及赔偿责任。《物权法》第七十一条规定, 业主行使权利不得危及建筑物的安全, 不得损害其他业主的合法权益。区分所有权人本身并不想破坏公共管线, 如果管线遭到损坏, 那么该所有人自己的利益也将受损, 并且还要负责赔偿。从常理分析, 所有人理应能够在对墙壁等进行处分时尽到注意义务。对于承重墙柱, 属于共有部分, 区分所有权人无权单独处分。对于非承重墙体, 只要不构成权利滥用, 不影响公共管线, 不损害公共利益, 就可以予以处分, 即使像黄宏小品中双方掏壁柜相遇, 也是两个区分所有人自行解决的问题, 因为维修义务也是双方的事情。再如, 一个人买下两套相连的房屋, 在不损害公共利益的前提下, 开门互通也未尝不可。

谈谈房屋区分共有权的法律性质 篇6

关键词:房屋 区分 共有权 法律性质

一、房屋区分所有权的含义是什么?

房屋区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有权房屋时，各区分所有权人对房屋专有部分所享有的专有所有权，与对房屋共同部分所享有的共同部分持分权，以及因区分所有人之间的共同关系所产生的成员权的总称。

房屋区分所有权中的专有部分，通常是在将房屋分割为各个不同部分的基本上形成的。专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体，专有部分系由墙壁、地板、天花板所围成的空间，此项所有权与一般的单独所有权并无本质区分，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。

二、房屋区分所有权中的共有部分含义、范围及法律地位。

房屋区分所有权中的共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的房屋的其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权或称为“共有部分持分权”（即区分所有人对共有部分的潜在的应有份额或分配率）。共有部分的范围一般包括:(1)房屋的基本机构部分。如基础、支柱、屋顶、外墙等；（2）房屋的共有部分及附属物，如楼梯、走廊、自来水管道、消防设施、水塔、煤气管道、电照、垃圾道等；（3）仅为部分区分所有人共有的部分，如各层楼梯之间的楼板。共有部分的法律性质，推定为各区分所有人共有，其法律地位表现在三个方面:第一，共有部分具有从属性。共有部分在法律上为同时附随于数个专有部分而存在的附属物或从物。与专有部分相比，具有从属性。由于区分部分房屋的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构关系，区分所有人取得 专有部分的所有权，必须附带地取得共有部分的持分权，以获得使用上的方便。第二、共有部分具有不可分性。共有部分与专有部分共同构成区分所有权的物权性权利，即共同构成专有权和共有权的客体，而且此共有所有权与专有所有权必须与区分所有权人的成员权一并加以处分。转让或抵押区分所有权时，如果转让合同未特别约定，其效力应及于共有部分。对于共有部分不允许共有人请求分割，基于共有部分所发生的修缮等费用，由各区分所有人按其专有部分的价值而分担。第三，共有部分具有非独立性。民法上的物，以其能够为人力所支配并满足人类某种需要为特征，也就是说民法上要求作为物权的客体之标的物必须是独立物。所谓独立物，是指在空间上能够个别地、单独地存在，并能满足人们的某种生活需求。区分所有权的共有部分，作为权利之客体，在结构上、使用上和法律上均不具有独立性，没有独立的经济和法律意义，不能专有部分分开单独作为权利的客体。

三、房屋区分所有权的共有所有权与一般共有所有权相比有哪些差异？

房屋区分所有权中的共有所有权，是指房屋区分所有权人依照法律的规定，对区分所有房屋的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。这种共有持分权与与一般的共有所有权不同，不能按照一般共有的法理来处理区分所有人之间的相互关系。其与一般共有所有权相比有许多差异，二者的区别主要表现在下列几个方面：

1. 从主体的身份上看，区分共有所有人的身份具有复合型，既是区分共有所有权人，也是区分专有所有权人，还是区分所有人管理团体成员之一，集三重身份于一身。而一般的共有所有权人，其身份则是单一的，即他只能是共有某一项财产的所有权人。

2. 从客体上看，区分共有权的客体范围具有多样性，不仅包括法定的共有部分，如房屋的基础、支柱、顶层、外墙、楼梯、走廊、垃圾道、自来水管道、煤气管道、电照等、还包括约定的共有部分，如花园、草坪、树木、共有部分出租收益等。而一般共有的客体则较为单一，通常仅限于共有人的同一项财产。

3. 从内容上看，区分共有所有权利义务较为广泛。主要包括：（1）全体区分所有人对一栋房屋整个所共同享有的权利义务；（2）对房屋的某一部分所共有享有的权利义务；（3）因一部分区分所有人的一部分共有部分上设定专有使用权而产生的权利义务；（4）因对房屋基地的利用而发生的区分所有人与土地所有人间的权利义务，等等。而在一般共有所有权中，共有所有权人的权利义务则较为简单，即使是各共有所有权人因共有某一项财产而产生的权利义务。

4. 从种类上看，区分共有权可以不同标准而作出不同的分类，如法定共有权与约定共有权、全体共有权与部分共有权、对房屋共有权与对附属物的共有权、无负担的共有权与有负担的共有权等，而一般共有权则仅可分为按份共有、共同共有和准共有。

5. 从权利的性质上看，区分共有权是所有权的一种独立的形态，它是基于法律的规定而在同一标的物上设立的数个房屋区分共有权，其相互之间的权利行使并不矛盾。而一般共有权则是所有权的量得联合，它基于经济合作、合理利用财产、充分发挥物的效用而发生，其不是所有权的一种独立类型，而是共有人联合行使或分享一个所有权。

6.从权利的行使上看，区分共有权与一般共有权也有诸多差别。一是在权利的变动上，区分共有权的得丧变更决定于专有所有权的得丧变更，即前者从属于后者而存在，后者处于主导位置。而一般共有权的得丧变更，则以各共有人独立的行为进行，没有主从关系。二是在内部关系上，区分共有权在伴随专有所有权的转让而转让时，其他区分所有人的一般无优先购买权。而一般共有权（按份共有）中共有人转让自己的份额时则其他各共有人享有优先购买权。三是在标的物分割上，区分共有权的标的物不得请求分割。而一般共有的标的物，共有权人可以请求将其应有部分进行量得分割。四是在权利的扩张上，区分共有权的行使会产生相邻权。而一般共有权行使不一定必然会产生相邻关系。

7. 从权利范围上看，区分共有所有权范围包括使用权，收益权和单纯的修缮改良权（所谓单纯修缮改良，是指不影响或损及房屋共有部分的固有性质的修缮和改良行为）。而一般共有权的范围则包括占有、使用、受益和处分权，在按份共有中，共有人可以请求分出、转让、抵押自己的份额。

8. 从共有人的责任上看，区分共有权的共有标的物因不可归责于某一区分所有权人而致人损害时，各区分共有人承担按份责任。而一般共有权的共有标的物致损害时，在共同共有关系中，共有人承认连带责任；在按份共有关系中，属于可分之债，各按份共有人承担按份责任，属于不可分之债，则各按份共有人承认连带责任。

参考文献：

[1].霍建平:《建立我国建筑物区分所有权制度的思考》, 哲学社会科学版，2001.

[2]. 梁慧星:《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社，2000.

[3]. 关涛:《我国不动产法律问题专论》,人民法院出版社，1999.

[4]. 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年.

[5]. 梁慧星:《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社，2000.

建筑物区分所有权处分 篇7

一、《物权法》明确规定建筑物区分所有权是一项集合权利

业主的建筑物区分所有权是指“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共同所有和共同管理的权利”。《物权法》明确规定了“业主的建筑物区分所有权”是一项集合权, 它包括三项基本权利:专业部分所有权、共有部分所有权和共有部分管理权。

专有部分所有权是业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。一方面, 专有部分是业主的私人财产, 业主可以行使完全的所有权权能并可排除他人非法干涉。另一方面, 专有部分是建筑物的重要组成部分, 与建筑物共有部分密不可分, 因此业主行使其专有权利时不得危及建筑物的安全, 不得损害其他业主的合法权益。例如, 业主将住宅改变为经营性用房的, 除遵守法律、法规以及管理规约外, 应当经有利害关系的业主同意;业主在对其专有部分进行修缮时, 不得拆除房屋内的承重墙;不得在其专有部分存放易燃易爆危险品和不得在专有部分饲养大型犬和猎犬, 以防止其对整个建筑物或其他业主的合法权益造成危害。

共有部分所有权是建筑物区分所有权人按照法律规定, 对建筑物的共有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。它与专有部分所有权共同构成了建筑物区分所有权制度的两大灵魂, 即共同性灵魂和单独性灵魂。其中, 专有部分所有权是共有部分所有权的前提和基础, 业主转让其专有部分则其享有的共有部分所有权应当同时转让。因此, 专有部分所有权是主权利, 而共有部分所有权是从属权利。

共有部分管理权和共有部分所有权是两种不同的权利。共有部分管理权是为保障共有部分所有权的有效行使, 而对建筑物的共有部分及共有人之间的关系进行管理、协调的权利。业主可以通过自行管理和委托管理的方式来行使共有部分管理权。同共有部分所有权一样, 如果业主转让其专有部分所有权, 那么其享有的共有部分管理权应当一并转让。

综合以上几点, 笔者认为《物权法》在明确规定业主建筑物区分所有权是一项集合权利的同时, 确立了业主专有部分所有权在三项权利中的核心地位, 即专有部分所有权是主权利而共有部分所有权和共有部分共同管理权是从属权利。

二、《物权法》确认业主的共有部分所有权是持份共有权

“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项, 有约定的, 按照约定;没有约定或者约定不明确的, 按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。根据本条规定, 《物权法》确认建筑物区分所有权人可以按照其对共有部分所享有的潜在的应有份额, 即“共有持份”来享有和行使共有部分所有权。从而, 明确规定了业主的共有部分所有权是持份共有权。结合《物权法》的相关规定, 我们总结出共有部分所有权的以下法律特征。

1. 客体范围的不可分割性。

建筑物区分所有权人无权请求分割、转让共有部分。根据物的使用目的, 共有部分是用来满足全体建筑物区分所有权人的使用需要而存在的, 因此个别或部分建筑物区分所有权人不得要求分割共有部分。其请求分割或转让的只能是其所占共有权的权利份额, 并且必须与其专有部分所有权同时转让。

2.“共有持份”按照“专有部分”占建筑物总面积的比例确定。

根据《物权法》第80条的规定, 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项, 除另有约定外, 按照业主专有部分占有建筑物总面积的比例确定。由此, 我们可以推知业主是以其专有部分占建筑物总面积的比例为份额, 对共有部分行使共有持份权的, 即“共有持份”是按照业主专有部分的占有比例为原则进行事实分割的。

3. 建筑物区分所有权人可以自主转让其共有持份权。

根据《物权法》第72条的规定, 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房, 其对共有部分享有的共同所有和共同管理的权利应当一并转让。这项规定一方面说明业主的共同所有权是以其专有部分所有权为前提和基础的;另一方面也说明业主可以依其单独意思表示处分其共有持份权, 且无须征得其他共有人的同意。

4. 个别建筑物区分所有权人转让其共有持份权, 其它建筑区分所有权人不享有优先购买权。

依据前面的论述, 共有部分所有权是专有部分所有权的从属权利, 随专有部分所有权的转让而转让。由于其他建筑物区分所有权人对于专有部分不享有优先购买权, 因此对于随专有部分所有权转让的共有持份权也不享有优先购买权。

三、《物权法》明确规定了建筑物及其附属设施内公共设施的权利归属

《物权法》颁布之前, 由于建筑物及其附属设施内公共设施的权属不明, 经常发生业主与开发商, 业主与物业服务企业的民事纠纷。为切实解决这部分权属争议问题, 《物权法》采用概括与列举相结合的方法, 明确规定了公共设施的范围及权利归属。

对于建筑物内部的公共设施, 《物权法》概括地规定了业主对于专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此, 在建筑物内部的公共设施, 包括电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气管线等应当归全体业主共同所有。

建筑物附属设施中公共设施主要包括建筑区划内的道路和其他公共场所、公用设施以及物业服务用房和小区车库。对于以上设施, 《物权法》采用列举方式规定其权利归属。首先, 建筑物区划内的道路和绿地原则上属于业主共有, 但属于城镇公共道路、绿地的除外;如果有绿地明示属于个人的, 仍归个人所有。其次, 建筑区划内的其他公共场所、公用设施 (不包括车位、车库) 和物业服务用房, 属于业主共有。第三, 对于实践中争议较多的建筑区域内车库、车位所有权的归属, 《物权法》采用了“当事人意思自治”和“业主优先权”相结合的原则, 确定其权利归属。根据其规定, 建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要, 其所有权的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。其中, 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、属于业主共有。由此, 笔者认为《物权法》的相关规定是将建筑区划内的车位、车库定性为业主的共用物业, 而非共有物业。由此, 业主对于这部分共用物业, 仅享有优先使用权, 而不具有处分权和收益权。

四、《物权法》完善了业主建筑物区分所有权的救济方式

《物权法》颁布之前, 我国相关法律法规尚未规定如何处罚“在建筑区域内发生的损害共有部分所有权的行为”。然而, 司法实践中却存在大量的由于小区内个别业主任意弃置垃圾、在共有区域内私搭滥建、侵占通道等行为而引起的民事纠纷。为及时、有效地解决此类民事纠纷, 《物权法》规定业主大会和业主委员会, 享有对任意弃置垃圾、违章搭建、侵占通道等损害共有部分所有权的行为进行处罚的权利。具体的处罚措施包括“要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。与之相应, 《物权法》也赋予受侵害的业主向人民法院起诉, 寻求公力救济的权利———“业主对侵害自己合法权益的行为, 可以依法向人民法院提起诉讼”。由此, 《物权法》从自力救济和公力救济两个层面完善了对于业主共有部分所有权的保护。

《物权法》在建筑物区分所有权的救济方式上所做的另一重大突破, 是赋予业主请求人民法院撤销业主大会或业主委员会所作的不正当决定的权利。在《物权法》出台之前, 根据《物业管理条例》第19条第2款的规定, 只有当业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规时, 才应当由当地的区、县人民政府房地产行政主管部门, 责令限期改正或者撤销其决定, 并通告全体业主。事实上, 在小区的物业管理中, 还存在业主大会或者业主委员会做出的决定合法, 但是因背离“公平与效用”原则而对业主合法权益造成损害等问题。那么, 在这种情况下, 权益受侵害的业主如何寻求救济?谁来保护他们的合法权益?《物权法》结合实践中的具体情况, 在规定“业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力”的基础上, 赋予业主相应的诉讼请求权———“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。从而实现了司法权对业主大会、业主委员会决定的有效监督, 强化了其决定的合法性与合理性, 切实保障了业主的合法权益。

基于以上各项内容, 《物权法》第一次从立法上完整地规定了我国的建筑物区分所有权制度, 并结合法学理论与司法实践的已有成果, 对民众反响较大、民事争议较多的疑难问题逐一做出规定, 充分体现了立法与司法实践相结合、立法与时代发展相一致的法治理念。

参考文献

[1].柳经纬.物权法.厦门大学出版社.2005

[2].王利明.物权法研究.中国人民大学出版社.2004