物业工程经济运营管理（精选8篇）
（二〇一〇年六月二十日)
物业管理是指受物业所有人的委托，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。传统意义上的物业管理主要包括绿化、卫生清扫、交通疏导、治安和环境容貌保持等内容。近年来，随着经济的发展和社会的进步，物业管理的主要职责、服务内容等逐步发生了变化，开始由单一的“管理物业”职能向“中介、委托、代理”等方向转变，尤其是在政府招商引资活动中，物业公司通过楼宇租金、管理费用等手段，能够有效吸引关联产业企业入驻，提高产业集聚程度，助推产业快速发展。
一、物业委托管理的涵义
物业委托管理是指通过契约关系，委托人将特定物业委托给相应管理机构或人员，授予其一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。物业委托管理是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。一方面是随着生产力快速发展使得分工进一步细化，物业所有者由于知识、能力和精力等方面的原因不能促使自身物业得以保值增值、实现更好发展；另一方面专业化分工又催产生了一大批具有专业知识的管理人，他们有精力、有能力管理委托人的物业，并使委托人的物业
1得以更好的发展。
二、金水区开展物业委托管理的必要性
当前正是我区经济转型升级的关键阶段。受长期矛盾和短期问题相互交织的影响，我区在发展中面临着较大压力，主要体现在：土地空间不足成为制约我们又好又快发展的首要瓶颈问题，同时随着省委、省政府及相关省直单位的外迁，我们的行政资源优势也在逐步减弱和丧失，再加上长期以来困扰我们的产业结构不优、产业层次不高等问题，给我们的发展带来了巨大压力。为破解发展难题，努力保持经济社会又好又快发展，近期，区委、区政府提出了加快发展高端服务业的产业规划，明确提出要加快发展“金融、科技信息、文化创意、总部经济”四大产业。在此背景下，大力推进政府服务外包，将招商、手续办理等委托给物业公司，对提高区域或楼宇对企业的吸引力、降低政府行政成本、提高招商引资效率具有重要意义。
（一）有利于提高吸引企业的能力。物业直接服务于相关企业，能够发现客户的潜在需求，在楼宇租金、服务等方面的措施更具有针对性和灵活性，甚至能够根据企业的不同需要提供延伸服务，提高对企业的吸引能力，促进关联产业集聚发展。
（二）有利于降低政府行政成本。政府对产业发展的支持，更多地体现在制定政策、激励奖励和环境营造等方面，过多地参与经济活动，则可能影响资源配臵效率，同时也大量增加了政府
负担。实行委托管理，采用合同形式，明确了政府与企业之间既是合作关系,又是监督与被监督的关系。根据这种管理模式，政府保留重大决策和选择经营管理者等控制权，体现出了政府对宏观经济指导负有重要的责任，但政府不干预企业的日常经营活动。受托企业依照合同规定，自主经营管理，为社会提供相关产品和服务。
（三）有利于提高招商引资效率。由于缺乏专业人才、缺乏激励机制、缺乏有效的沟通平台等，政府往往在招商引资时都要耗费大量的精力、人力和财力，但效果不够明显，投入产出比不高。物业企业能够有效掌握企业信息、意向等资源，能有效弥补政府招商方面存在的不足，提高招商的成功率。
三、金水区借助物业委托管理助推产业发展的模式
（一）开展物业委托管理的模式。建议按照政府服务外包的思路，由点到面、循序渐进。在具体实施内容上，应明确以下几个方面：第一，委托内容。按照我区四大产业发展规划，在产业功能区内选定某一区域或商务楼宇，明确其产业定位、入驻企业性质、规模及效益要求等，将具体运作包括招商引资、手续办理、管理服务等打包交给物业公司负责，政府按月进行考核，并根据考核结构进行奖惩。第二，政府与物业企业的职责划分。政府主要负责规划和政策制定、环境保障、手续协助办理、监督考核，帮助物业企业解决实际问题等；企业要根据政府要求和制定的目
标，具体经营运作，并接受政府监督，按照工作成效获取酬金。第三，监督考核。政府成立考核小组，将具体目标量化，制定具体的考核细则，及时对承包公司进行考核。考核结果每月汇总，每季度兑现奖惩。第四，建立沟通平台。政企之间定期进行信息沟通，及时研究、分析和解决存在的问题。
（二）需要把握的几个重点环节。第一，要科学制定委托合同。委托合同是政府和受委托单位明确权利义务关系的“最高纲领”。在委托关系中，合同各方必须明确委托人与被委托机构的责任、义务、奖惩措施等，并严格按照合同约定规范各自行为，以保证项目实现预期目标。第二，要注重防范和化解风险。要选择高资质的物业公司，建立委托管理风险控制体系和受委托机构的准入管理，严格界定双方的责权利。同时，要强化考核监督，督促企业严格按照合同约定履行义务。第三，要完善配套制度建设。强化政府与企业的沟通，确保思路、目标、措施的一致性，及时协调解决推进过程中遇到的难题。优化经济发展环境，为企业入驻、发展创造条件。完善手续办理、上门服务等一系列服务制度，提高金水对企业的吸引能力。
四、金水区开展物业委托管理的建议
（一）成立政府委托管理运作管理机构。建议成立专门的物业委托管理运作管理机构，负责制定具体的委托方案，协调各部门的关系，监督考核被委托物业企业等。
（二）明确物业委托的范围和内容。参照四大产业发展规划，科学确定委托的范围和事项，并根据确定内容进行公开招标，选择有资质的物业管理企业进行试运作。鉴于物业委托属于新兴事物，建议前期将招商事项进行委托，试点成功后逐步扩大委托的范围和领域。
（三）建立物业委托管理招投标管理制度。按照“公正招标，公开竞争，程序透明”，明确企业投标条件，公开发布拟委托事项的各种信息，通过公开招投标的方式选择委托管理机构。
（四）完善物业委托管理机构准入机制。制定物业委托管理机构资质标准，提高准入门槛，加强对物业中介机构的专业性要求，促使物业委托管理企业服务水平、队伍素质、管理规模的不断提高，规范物业管理企业的行为，推动物业管理朝着规模化、集约化方向发展，为建立物业管理有序市场奠定基础。同时，要建立物业委托管理运作质量管理机制。建立质量检查标准、定期评价制度和质量公报制度，定期向公开，以提高工作透明度。每年度举行物业管理评优活动，把考评创优与企业等级、收费标准、市场竞争、物业品牌等紧密结合，调动物业管理企业的积极性，促使物业委托代理机构专业化水平和服务质量不断提高，进而实现健康发展。
（五）搭建政企交流平台。定期举行信息交流会，加强委托方和被委托方的双向了解，促使被委托人准确把握委托人的经营
意图，委托人及时掌握委托物业的各项工作进展情况，同时可以针对推进中的各种问题进行沟通交流，确保物业按照政府既定的发展思路良性推进。
大家都知道, 北京的经济适用房物业收费标准是政府定价, 自2006年新出台2662号文件后一直未能调价, 物业管理企业承受着物价飞涨、成本暴增的压力, 如何才能平衡各方利益, 继续做好物业管理服务呢?这的确是非常矛盾的事情, 但是从企业本身来讲, 为了生存就必须在市场经济的大潮中学会把控, 及时掌握管理经验对提高企业绩效尤其重要。我公司凭借多年的风雨践行, 逐渐摸索出了自己的管理经验。下面我们主要介绍一下对经适房特点和重点管理内容的认识、实践中的困境与解决对策、创新管理等等方面的管理心得, 与大家分享。
一、对经适房特点和重点管理内容的认识
(一) 了解经济适用房的特点
我公司始终认为要管理好一种类型物业, 首先要清楚知道它的特点, 因地制宜的开展服务工作。除了具有住宅物业管理的一切特点外, 经济适用房还具有以下特点:
1. 是市政府政策性用房, 如集居住、服务、经济和社会功能于一体;
2. 统一规划, 综合开发, 规模一般超过百万平米, 社会功能较齐全;
3. 面对低收入人群、重点项目拆迁户及部分教育、科研、事业单位, 业主对物业管理的需求标准参差不齐。
(二) 经济适用房物业管理的重点
经过对物业管理需求和要求的逐步摸索, 我公司在制定经济适用住宅小区物业管理总体方案时, 除了一些常规的重点管理内容外, 重点主抓以下几个方面:
1. 解决物业管理经费不足的矛盾
经济适用房物业管理的收费, 实施的是政府定价的“保本微利”政策, 物业管理收费远远低于市场价格。物业管理收费低于成本, 必须要车位费收入完全补贴, 甚至面积小的还会出现亏空。我公司经过多年的探索, 总结出:一是要推进物业管理市场化进程, 逐步实现多边经营, 利用住宅小区现有的物业管理资源, 开展经营创收, 弥补小区经费不足;二是物业管理企业实施规模化运作, 在企业内部合理配置人员, 提高科技含量, 以降低成本。只有这样两者齐抓共管才能取得基本的平衡运作。
2. 与各主体及相关部门建立良好关系
物业管理活动涉及的主体和相关部门较多, 经济适用房的物业管理工作更加离不开这些主体和相关部门的支持与协助。与其建立良好的沟通关系, 能够及时化解物业管理过程中遇到的众多难题。因此, 我们会经常借助政府有关部门的力量, 加强对小区治安等方面的综合管理, 促进小区物业管理和精神文明建设等各项工作的顺利开展, 建立和谐社区。
3. 坚持不懈的抓好小区的消防安全管理
消防设施设备的管理一直是我公司非常重视的工作之一。它关系到千家万户的生命财产安全, 一刻也不能马虎。我公司除了做一般物业消防管理的工作, 如制定消防预案, 进行消防演习、定期检修消防设施设备等, 还与北京市昌平区消防局回龙观分队建立共建关系, 经常性的组织进行“消防进社区的培训”, 使广大业主得到很好的教育培训, 完成从被动防止火灾到主动控制源头的转变。多年来我公司管辖的小区未发生一起因管理责任造成的火灾事故。
4. 善待投诉业主, 认真处理投诉
我公司一直以来都非常重视业主的投诉处理, 公司在每个项目显著位置公示监督电话, 并在公司总部设24小时值班, 多年来接待业主万余次。其中对于有效投诉的跟踪处理和回访工作是最为重要的, 事后的跟进培训也必不可少。“不能让投诉的业主失去了投诉的信心”这是我们领导对前台工作人员的叮嘱。就是凭借这种一丝不苟的敬业精神, 我公司连续获得2009、2010中国物业服务百强满意度领先企业大奖。
5. 开展特色的社区文化活动
据统计回龙观经济适用房的购房人群以年轻人为主, 但平日居家常住的多半是老人和孩子。我公司根据这个特点, 因地制宜地制定各种适合老幼参与的社区文化活动, 如六一、重阳节的主题活动, 老年人趣味运动会, 联合旅行社开展近郊一日游活动, 家庭亲子游等等, 一方面加强了业主之间的交流和沟通, 丰富了业主、非业主使用人的文化生活, 另一方面, 加强物业管理企业与业主沟通, 创造融洽的社区环境, 便于物业管理工作的顺利开展。
6. 加强人文环境建设
人文环境与物业管理可以互为所用、互补所长、互相促进。人文环境建设是物业管理部门文化内涵的重要表现, 它无时无刻不在潜移默化地影响置身其中的每一位员工。我们宝地物业的企业文化, 在服务对象中也具有深远的影响。如自2000年秉承开发商打造的“文化居住区”的主题, 多年来不断加强人文环境的建设, 形成了一个“品牌”。再如公司的标识“浩鸿标”蕴涵的含义是心怀高远、脚踏实地的天鸿企业精神, 有了良好的企业文化, 员工们能够团结互助, 为创建良好的社区环境打下坚实的基础, 同时将企业的服务理念灌输到业主的思想当中, 让其产生共鸣, 建立特殊的情感链条, 继而使小区物业管理服务得到广大业主的支持, 促进社区和谐。
二、实践中的困境与对策
随着我国城市化进程的进一步加快, 原来独门独户的自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。在这一物业管理的重要转型时期, 亟需完善的法律制度来加以调整和规范。由于我国物业管理起步晚, 法制不完善, 因此存在着不少的问题。我们经过对这些问题进行专题分析研讨, 发现一些普遍存在的问题不容忽视:
(一) 存在的主要问题
1. 业主财产损失赔偿纠纷
一般是由小区内业主的摩托车、自行车的丢失引起, 这也是经济适用房小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全, 物业的秩序维护工作又不能预防犯罪, 在如何合理判定赔偿责任方面无相关依据, 因此极易发生该类纠纷。
2. 小区公用设施损坏维修难
回龙观小区给水主管线主要是地埋直铺的形式, 目前我公司许多项目就不断遇到自来水、中水主管线沙眼、腐蚀跑水等问题, 如按正常维修则必然超出了物业小修范围, 一两个修也就修了, 如大批损坏我公司肯定承担不起, 如申请公共维修资金则遥遥无期, 不修则影响多户居民的正常用水, 这种矛盾日渐增多。
3. 小区公用部位的侵权纠纷
个别业主进住小区后擅自圈占绿地、乱搭乱建, 引起了其他大部分业主的不满, 要求处理个别业主的乱搭乱建行为。在此类纠纷中, 如我们处理个别业主的乱搭乱建行为, 则存在着无行政执法权的制约, 不能强拆;如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物, 势必造成大部分业主不满, 甚至欠费。
4. 小区内公共部分经营问题纠纷
物权法、物业管理条例等法律法规出台后, 业主经常会片面理解, 认为车位收益及多种经营收益都应属于全体业主, 与我们的掌握和理解差距太大, 极易造成纠纷。
(二) 解决对策
1. 签订明确详尽的物业管理合同
为了避免发生纠纷, 在合同内容上应当就可能发生的争议做出明确的规定。我公司将签订详尽明确的物业管理合同作为防范纠纷的重要手段。在确定服务内容和标准时, 切实遵循质价相符、诚实信用原则, 做不到的事情不能承诺, 这是非常重要的一点。并且我公司有着严格的逐级合同评审制度, 能够确保合同版本及时更新。
2. 依法成立业主委员会
我公司认为依法成立业主委员会虽然对于物业管理企业的要求会更加严格, 但我们更要看到政府所倡导的这种趋势, 特别是北京市物业管理办法的制定, 更加强调成立的急迫性, 对于一些公共事务和维修资金使用等问题的矛盾解决是有着积极因素的。我们还可以要求其履行法定义务:督促欠费业主交纳物业管理费;对于损害全体业主利益的个别业主及时予以处理, 要求其停止侵害、消除妨碍、赔偿损失等。
3. 聘请法律顾问
我公司汲取外国物业管理中的成熟经验, 聘请在物业管理方面有专长的律师作为固定的法律顾问。这样能够有效地规范合同、规避物业管理风险, 得到必要的法律帮助。虽然会因此增加费用支出, 但对于保障我们自身的合法权益至关重要。
三、创新管理
何为创新?所谓创新, 简单地讲就是新构想、新观念的产生及对新构想、新观念的运用。许多人认为, 作为服务业的物业管理工作是一项相对缺乏创造性的工作, 相对于高科技行业, 物业管理没有那样瞬息万变。但创新并不单单是新产品的创造, 企业的创新还包括服务、流程及管理模式等其它方面的创新, 内容十分广泛。对物业管理创新而言, 我公司认为大体可分为观念创新、管理创新、人力资源创新等。
(一) 观念创新
在现实中受传统观念的束缚。思维定势的局限, 人们对物业管理没有全面的认识, 对物业管理企业没有准确的定位, 因此我们首先要做的就是解放思想, 从思想上深刻认识到现代物业管理是一种企业行为, 而不是行政行为, 更不是个人行为, 其活动必须符合和满足市场规律的要求。从新角度去审视它, 用新观念去理解、研究它。
(二) 管理创新
管理创新是指物业管理者根据物业管理的内部条件和外部环境的变化, 不断创造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程。如我公司早在1996年就引入了ISO9000质量认证管理体系, 成为北方第一家物业管理企业, 在2006年正式建立ISO9001 (质量) 、ISO14001 (环境) 、OHSAS18001 (职业健康) 三体系认证, 这些体系文件的建立实现了管理服务各流程要素更加合理的运行, 从而取得更高的工作效率。
(三) 人力资源管理的创新
我公司一直以来努力打造一支团结、专业、稳定的物业管理队伍, 包括建立富有弹性的激励机制与淘汰制, 激发员工的敬业精神, 培养企业文化归属感, 以留住人才、稳住人才。
1. 福利激励
我公司与员工签订劳动用工合同, 并为员工购买五险一金。同时根据公司的经营状况, 实行年终绩效、带薪休假、伙食补助等福利措施来保障员工利益, 使员工全身心投入工作, 提高工作效率。另外公司领导对待员工的人文关怀、对人才的悉心培育都是稳定队伍的保障措施。对全年绩效考核成绩优异、素质高、业务能力强的员工, 增加薪酬;每年对工作业绩突出的员工授予先进个人等荣誉称号, 对素质高品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训, 提高他们的业务能力, 重点培养。
2. 考核激励
我公司建立绩效考核与经营指标挂钩的考核机制, 制定考核办法。绩效考核分为物业费收缴率考核和服务质量考核两大部分, 根据全年工作情况确定年终绩效发放金额, 充分调动员工积极性。落实“末位淘汰制”, 提高员工敬业爱岗、服务业主的敬业意识。所谓“末位淘汰制”即是将公司本年度工作效绩最低, 表现较差的服务处经理降岗降薪, 不良员工处于末位的3~5位人解除劳动用工合同, 淘汰出公司的一项办法, 这样有助于保证队伍的战斗力。
3. 企业文化激励
开展丰富多彩的文化、娱乐活动, 不是可有可无的, 它是一种潜移默化、围绕企业核心价值观、凝聚企业团队战斗力。推动企业进步和发展的重要途径。如:组织员工喜闻乐见的文艺体育活动, 成立活动队;组织员工旅游、青年拓展、党工团活动, 每年数次;创办“天鸿宝地.物业管理人”内刊杂志, 鼓励员工踊跃投稿, 展示自我。
在激烈的市场竞争中企业唯有立足于创新, 勇于突破“旧观念”、“老框框”, 才能充满生机与活力, 不断蓬勃发展。21世纪是创新的世纪, 创新将在社会生活、生产、经营、管理活动中发挥越来越大的作用。物业管理必须顺应这股潮流, 在政府、业主、开发商的引导、配合下, 不断创新, 积极探索。
中国物业管理协会近期组织了行业生存状况调查,调查统计显示,在全国接受调查的4600家物业管理企业中,仅有40.07%的企业盈利,平均盈利额81.28万元/年;有40.76%的企业亏损,平均亏损额为37.22万元/年;另有20%左右的企业持平或未予披露。
物业管理行业作为我国的新生行业,一贯被冠以“朝阳产业”之称。但是为何作为朝阳产业的物业管理行业,其经济效益却并不令人满意呢?下面我们通过对物业管理的定义和内容及物业管理企业的现状进行分析并提出相关的建议。
一、物业管理的定义、内容及收入来源
《物业管理条例》对物业管理所作的定义为“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
根据定义我们得知,物业管理可分为对物进行的管理和对人进行的管理,这种管理须在法定或合同约定的范围之内。物业管理企业根据物业服务合同对小区进行管理、服务、经营,并收取相关费用。这些费用主要有三类:公共性服务收费、特约服务收费、代收代缴费用。根据费用性质的不同,其定价也分为政府定价或指导价及经营者定价。
二、物业管理企业经济效益的现状及出现的问题
近年来,我国物业管理企业发展迅速,到目前为止我国物业管理企业数量已经突破3万家,从业人员超过300万人,管理面积超过10亿平方米,行业年产值超过2000亿元。但是,据第一次全国经济普查数据,全国物业管理企业资产负债率为62.46%,经济效益低下。出现这钟情况有着深刻的原因:
(一)物业管理企业竞争激烈,为争取客户非理性的降低物业收费
近年来,随着相关法律制度的完善,特别是《物业管理条例》的出台,我国物业管理企业迅猛增加。数量虽然增加了,但是整体来看,物业管理企业经营规模小、经营分散。特别是在我国物业管理企业中85%是开发商的子公司,10%是由房管站转制,独立的专业物业服务公司只有5%左右。随着我国房地产业的逐步规范,大的物业服务市场被具有强大开发能力的房地产开发企业所垄断。那些小的物业管理公司着眼于传统的服务,缺乏独有的核心竞争力,只有通过价格竞争取得一小部分市场。并且使得现有的物业管理市场价格混乱。
(二)物业管理企业收入来源单一,多元服务经营能力差
我国绝大部分物业管理企业的收入依赖于传统的服务业务,而对于针对性服务开发不够,致使物业管理企业收入来源单一。即使是有些企业开展相关的针对性服务,也由于人员素质跟不上而效益低下。而物业管理服务发达国家如英国的物业企业的总收入中管理性收入只占15%左右,为业主提供广泛的多元化的经营服务项目,经营性收入占85%左右。而目前我国多数物业管理企业的总收入中服务管理费收入占80%以上。
(三)物业管理企业客户管理能力欠佳,致使同业主关系紧张,业主拒交服务费
由于物业管理企业在承接验收时未做好相关的交接工作,致使问题出现时出现推诿现象;同时物业管理企业在代收一些款项,如水费、电费、煤气费等费用时,未做好相关的宣传工作,致使业主认为是物业管理企业是收费的主体;同时,责任边界不清, 混淆一些政府的义务和事业单位的义务,如应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能、都误认为是物业管理的事情。一旦出现问题时,业主就归咎于物业管理公司,致使物业费收取困难。
(四)物业管理企业成本控制不够,经营成本增加
物业管理企业的管理成本随着能源及劳动力成本的提高而大幅度增加,同时由于物业管理隐性成本较多,致使物业管理企业成本预算赤字频现。并且,一些突发性事件,如与业主的冲突、相关的责任的承担和赔偿等,也使得物业管理企业的成本增加。
除此之外,诸如物业管理公司经营规模小,难以发挥规模效应;信息化程度低,难以降低运营成本;忽视企业员工的培训,员工素质不高等因素均影响物业管理企业的经济效益。
三、对提高物业管理企业经济效益的几点思考
通过对物业管理企业现阶段的经济效益的分析,我们得知导致其经济效益偏低的因素可以归为两大类;收入来源单一,资源整合力度不够;经营成本增加,成本控制力度不够。下面将以“开源节流”为指导,就如何提高物业管理企业的经济效益进行思考。
(一)“开源”是提高物业管理企业效益的关键
如何从传统的物业服务过渡到以传统物业服务为基础,多种经营并存,努力挖掘新的收入来源是物业管理企业提高经济效益的关键。我们将以“稳定日常性管理服务,加强针对性服务,挖掘新的收入来源”为总纲,思考“开源”的几条途径。
1、 加强物业服务意识,提高物业服务质量,稳定日常性业务和收入
物业管理企业要获得日常性的收入,避免非理性的价格战,必须依靠自身的服务水平。服务水平的提高,业主的满意,将为物业服务企业的长久发展添砖加瓦。服务水平的提高取决于物业服务人员的服务意识。物业管理企业要转变观念,提高物业从业人员的服务意识,丢弃为节省成本请一些学历低、年龄大、服务意识薄弱的人员的做法,不断吸收一些综合素质高、服务意识强的年轻人进入企业,提高整体服务水平。
2、加强针对性服务,提高服务满意度
物业管理企业可以为某些业主提供针对性的服务,如代为购物、托管、代收等,以扩大收入来源。但是,如何实现差异化的服务,最大限度的方便业主是其争取到业务的关键。为此,物业管理企业应该充分利用好自身的优势,加强更具针对性的跟踪服务。在相关的服务中,物业管理企业可以利用对小区熟悉的优势及业主对物业管理企业的信任(这种信任是来自当出现相关的风险时,业主可以更好的找到相关的责任人),大力发展这些针对性的服务。
3、大力发展中介服务,尤其是房地产中介服务
物业管理企业可以利用自身对物业的熟悉及管理优势,大力发展中介服务。在这种服务中,由于有明确的责任人,业主将优先选择物业管理企业的中介服务。物业管理企业要充分的利用这种优势,同相关的服务公司,如家政服务公司签订相关的合同,明确双方的责任。同时为吸引业主,争取更多的业务,物业管理企业可以与提供相应的服务企业对在服务中对业主造成损失的赔偿承担连带责任。
关键的是,物业管理企业要利用自有的对物业进行管理的优势,为业主提供相关的物业租赁、物业代管和房屋买卖服务。物业管理企业要充分利用现阶段我国房地产中介公司的劣势,以及自身对物业管理的优势充分发展这方面的业务,以真正实现多元经营,实现高额利润。
4、加强同其他企业的合作,收取相关的费用
物业管理企业可以利用其自身的优势,代行一些政府的职能和事业单位的事务,如代收水费、电费、煤气费等。物业管理企业还可以联合相关的企业进行咨询服务,在保障业主隐私权的前提下参与相关的调查。
当然,物业管理企业开展上述业务,除要有相关的配套设施外,更重要的是提高相关业务人员的素质,加强同其他企业的合作,实现信息共享,实现资源的整合与运用。
(二)“节流”是提高物业管理企业效益的基础
在保障物业服务质量的前提下,降低物业管理企业的运营成本,是提高物业管理企业经济效益的基础,甚至是物业管理企业保障生存的前提。为此,我们将以“专业化、全程成本控制”为指导,对 “节流”进行思考。
1、将一些非核心业务和不具备核心竞争力的业务外包出去
比较优势的原理使得当今专业化趋势不断加强,物业管理企业也要顺应这个趋势,以减少不必要的费用。我们看到,一些物业管理企业事无巨细、全程包揽,结果人员繁多、人浮于事。不但增加了人工成本和管理成本,同时也给业主要求降低物业费提供了理由。因此,物业管理企业可以把诸如清洁、绿化、设备维修的工作外包给其他的企业,保留客户服务等核心部门。
在这个外包过程中,物业管理企业要注意对承包企业的筛选和监督,明确双方责任,规避违约风险,以最大限度保护业主利益和自身业务的稳定。
2、整合资源,降低服务成本
物业管理企业在提供服务的过程中,要加强同其他企业的合作,实现信息共享,资源整合,减低运营成本。如在代购过程中,实现各小区信息的整合,批量采购,降低相关的成本,同时赢得业主的满意。
同时,在人员的配备上,要加强其培训,提高其服务意识和服务水平,同时使员工职位角色多元化,在做好本职工作时,尽力满足业主的合法合理要求,以减少人工成本;同时可提高人工个人工资,留住优秀员工,实现企业于员工的共同发展。
3、明确责任,加强宣传,赢得业主的理解,减少业主拒绝缴纳物业费的现象
首先,物业管理公司在承接验收时,要认真对待,明确开发商、建筑商、物业管理公司的责任,以免物业出现问题时,责任不清,相互扯皮,导致业主把所有责任都推到物业管理公司的身上,并以拒交物业费的方式反抗。
其次,在代理其他公司收费时,要加大宣传力度,明确自身的角色,以免造成误解。同时,要公布、宣传员工的职责并提高员工的素质,促使业主更加了解物业管理企业运营,加强彼此间的理解,以免造成关系紧张,甚至冲突,以免对员工或业主进行赔偿。
4、对物业小区的设备进行全程管理,降低维修成本
物业管理企业尤其是前期物业管理企业可以实现建管衔接、早期介入、明确责任。在房地产开发阶段,就可以对其规划提供意见和指导,以降低后期的维修难度和维修成本。同时,对相关的设备必须进行科学、严谨的检查,实现精细化管理。
在这过程中,我们除了要做好降低相关硬件的维护成本外,还要降低违约成本。加强同业主的沟通,加深彼此的理解。同时,可以加强同业主委员会的联系与协作,降低协调成本甚至是诉讼成本。
四、总结
本文通过对物业管理企业提高其经济效益的思考,提出物业管理企业需要“开源节流”。但是,“开源节流”仅仅是对如何提高我国物业管理企业的经济效益、增加收入、降低成本而言的,这一切都依赖于物业管理企业的规范运作。本文虽未对物业管理企业的发展环境、管理水平、管理规范化、企业的人员素质、企业的文化等进行分析,但并不意味着这些不重要。相反,这些是物业管理企业的基础,是物业管理企业提高经济效益的保障,更是物业管理企业需要打好的基础。只有这些做好了,物业管理企业的长远发展才有可能。
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1.经济适用房的双重性决定了其物业管理的双重性
经济适用房是政府在市场的运作下建设的解决中低收入居民的住房问题的一种保障性的住房。
在建设以及销售的过程中都是通过市场来完成的。
作为经济适用房的主要适用人群，中低收入阶层因为没有相关的经济承受能力，所以才需要依靠政府的帮助实现适当的住房的目标，在居住的过程中，物业管理的过程是因为其业主的特殊的性质，所以不可能完全按照市场的标准进行，必须在这个过程中有政府的干预和管理来保证经济适用房的保障性质的完整贯彻。
这就是经济适用房的保障性质。
2.经济适用房的建设技术标准决定了其物业管理的要求
经济适用房在建设的过程中对于住房的很多无关的方面并没有考虑，主要考虑的因素在于住房的使用效果，也就是住房的适用性问题。
在建设过程中建筑的标准与普通的建筑是相同的。
但是，对于经济适用房的住房管理的服务也是需要一定的要求的，也要与普通的住宅的服务规范和内容相一致。
二、经济适用房物业管理存在的问题
1.价格机制不合理的问题
从经济适用房的物业管理的相关政策来看，政府在考虑到了经济适用房的业主主要是那些中低收入的家庭，这在实际上对那些中低收入的人群来说确实起到了缓解他们的经济压力的问题。
所以物业管理收费标准低于商品住房，这就使得以劳动密集型为主的物业管理企业的利润就会大幅度减少，很多企业在微利的环境中生存，使得企业生存变得很艰难。
2.物业部门缺乏市场竞争的有效机制
目前，就大部分的经济适用房的物业管理来讲，都是政府房管部门的下属企业通过改制的国家物业管理企业来承担物业管理工作的。
由政府支撑的物业管理单位，在服务上很多都抱着得过且过的思想，在服务质量上得不到相应提升，只是存在很简单的物业管理工作，还有很多的.大型企业单位在进行经济适用房的开发过程中，受到自己开发自己管理的陈旧观念的影响，通常是不愿意将其开发的项目推向社会或者是推到市场上进行物业管理的，这就导致了经济适用房的物业管理不能够像商品住宅区一样通过公开的招标的方式进行管理，市场不能建立就必然导致物业管理水平的低下。
3.服务没有针对性
经济适用房中居住的人群的特殊性决定了在物业的管理模式上要不同于一般的住宅小区的模式，这就要求物业管理企业要针对其业主的特殊性，有针对性地设置相关的物业管理服务项目。
有针对性地开展服务，才能更好地针对业主的要求服好务。
但是，现在很多单位在服务的过程中只是简单地将物业企业的本身经济利益作为物业服务的根本所在，脱离了业主的实际需求，盲目推出了一些投入相对比较小但是产出比较高的有偿性质的服务，这些都是不科学不合理的，应该根据广大的业主的实际需求，有针对性地提供一定的物业管理服务。
三、解决经济适用房物业管理问题的措施
1.建立合理的市场竞争机制
经济适用房的物业管理的价格并不能简单地依靠市场的竞争机制来进行决定的，但是这个市场必须在政府的宏观调控的相关措施下引进一定的市场竞争机制，这样的机制的建立不仅仅能够在市场中进一步完善供需的平衡机制，物业管理公司也可以在资金上能够得到保证。
由于经济适用房的管理是有其特殊性所在的，所以物业管理公司可以在进行物业服务的时候，将很多的捆绑式的收费项目作为单项分割开来，这样就能够在维系一般的企业运作和管理的条件下，提供更为人性化和简单化的服务。
2.引入必要的市场招标机制
物业管理公司在进行服务之前应该引入以招标为主要方式的经济适用房的物业管理公司，实行招标投标不仅能够打破传统的经济适用房的小区物业服务垄断的现象，还能够实现物业管理行业的优胜劣汰的机制，提高物业管理的相关服务水平，不断提高物业管理公司的竞争力，也可以更好地规范和完善物业管理的市场竞争机制。
3.政府应该出台一定的税收政策进行鼓励
作为有一定的社会保证机制的商品住宅区，政府应该给予经济适用房的物业管理企业一定的优惠政策，尤其是在税收的优惠方面，首先，要在政策上支持物业公司的日常管理工作，对于一些税收项目，政府可以实行降低税率或者减免一些税收的政策。
同时，享受优惠的物业管理企业应该在政策的引导下开展那些适合经济适用房的业主需求的服务，严格保证经济适用房小区内部的服务质量。
政府的相关部门要不定期对经济适用房的小区内的物业管理的满意程度以及具体工作的开展进行一定的调研和评价。
参考文献：
[1]张宏斌，经济适用房物业管理经验谈[J].住宅产业，.(Z1)
[2]刘音，经济适用房的物业管理问题简析[J].淮北职业技术学院学报，.5
[3]曾翔玉，常州市蓝天花园经济适用房物业管理探索[J].中国物业管理，8
[4]李佳，经济适用房物业管理的问题与对策[J].中国物业管理，2006.11
[5]邓国雄，浅析廉租房的物业管理[J].现代物业(上旬刊)，2011.1
基本信息
姓 名：霍xx
性 别：男
婚姻状况：未婚
民 族：汉
户 籍：广州
年 龄：30
现所在地：成都
身 高：180
联系电话：135****7758
电子邮箱：
求职意向
希望岗位：物业主管
工作年限：7年
职称：无职称
求职类型：全职
可到职日期：随时
月薪要求：面议
工作经历
xx年3月—至今 xx有限公司，担任物业主管。主要工作是：
1、负责部门日常计划管理工作；
2、负责制定培训计划，落实培训工作；
3、负责辖区内保安、客服、清洁、工程及文化建设等管理工作；
4、负责对饭堂、绿化外包单位工作监督及考核；
5、跟进公司一、二级考核指出的问题，做好整改措施，落实员工三级考核制度。
xx年3月—xx年7月 xx有限公司，担任物业主管。主要工作是：
1、负责管辖区域的客服、工程、清洁、保安等日常管理工作；
2、负责制定岗位职责，组织、协调各部门分工与合作；
3、负责制定培训计划，落实培训工作；
4、统计物业管理费收缴情况，对欠费的业主做好催缴工作；
5、维护业主关系，处理突发事件。
xx年3月—xx年7月 xx有限公司，担任物业助理。主要工作是：
1、协助和配合主管完成管辖区域内的保安、清洁、工程、客服等日常管理工作；
2、负责小区装修巡查，处理业主投诉；
3、负责辖区内业主档案资料收集和归档工作；
4、对小区防火、防盗做好预防工作，处理突发事件。
教育背景
毕业院校：南京政治学院
最高学历：大专
毕业日期：2009-07
专 业：行政管理
获得证书
2005-12至2007-12 广东省陆军部队 某野战军服役军事基础动作 匍匐退伍证
2009-04至2009-10 广东清远市伟豪驾校 C1机动车驾驶技术 C1机动车驾驶证
2011-09至2011-11 建设部城建培训中心 物业管理专业 物业管理企业经理上岗证
语言能力
英语水平：一般
国语水平：优秀
粤语水平：优秀
自我评价
本人性格开朗、随和，工作踏实、肯干，有较好的语言组织及表达能力，执行力度高，具有较强的.团队意识，丰富的团队塑造经验，能够承受较大的工作压力，自学能力较好，求知欲强，参加过小区省优评选工作，熟悉OFFICE办公软件操作。
★ 运营岗位个人简历
★ 商业运营管理
★ 文档管理个人简历
★ 运营管理培训心得体会
★ 停车场管理运营方案
★ 淘宝运营专员个人简历表格
★ 事业管理个人简历
★ 国际贸易管理个人简历
★ 促销员管理个人简历
1.住宅装修，业主首先要向物业公司提出装修申请，并由住宅小区客户服务部受理：
① 由住宅小区拟装修业主或者装修施工方填写装修申请表，向住宅小区客户服务部递交房屋产权证、装修合同、装修公司资质证明、营业执照、施工材料清单以及施工材料合格证的复印件。若非住宅小区业主本人提交装修申请，还必须出具一份由业主授权的装修委托书。
② 拟装修业主或者装修施工方，还应向工程管理部提交装修图纸，业主装修如需动墙体者，必须经过工程管理部的审核。
③ 客户服务部为拟装修业主和装修施工方办理垃圾清运费（必须）以及装修保险（可选择）。
④ 工程管理部需要向装修施工方说明具体装修的注意事项。
⑤ 原则上，不允许装修人员留宿在住宅小区内，如需留宿，须有住宅小区拟装修业主签署的担保书，为其担保。
2.工程管理部负责审批拟装修房屋的设计图纸以及进行装修管理：
① 工程管理部必须按照国家相关规定，严格审核图纸，确保图纸符合规范。审核通过后方可装修。
② 工程管理部图纸审核不合格，应对装修图纸作出整改意见，由装修施工方和拟装修业主协商修改，直至审批合格为止。
③ 工程管理部必须坚守职业道德，严禁马虎了事。④ 工程管理部在装修开始后，应当做好巡视记录，对违反装修规定事项以及可能对住宅小区造成设施设备和环境破坏的行为进行监督纠正，如有不听规劝者，保留追究法律责任的权利。
物业服务企业的经营成本随着物价指数、社会需求等因素不断上涨, 成本不断增加, 而物业管理费用无法同期、同比例上调, 物业企业已经不堪负重, 到达难以为继的边缘。长此以往必将带来以下不良后果:一是物业企业为了维持经营或减亏采取减少服务人员数量, 减少服务项目, 导致降低服务标准;二是物业企业为了节省成本, 能不修不换的设备设施尽量简单处理, 勉强维持以减少开支, 但是安全隐患加大;三是由此加重或加剧设备设施的运行老化或损伤进程, 形成恶性循环;四是加重或加大设备设施运营能耗, 产生不必要的浪费;五是物业企业无利润或者亏损, 员工福利待遇大打折扣, 工作积极性不高, 人员流失严重, 服务难以保障;六是业主或使用人往往因此产生对物业服务的不满情绪, 导致服务与被服务之间的矛盾增加或激化, 纠纷不断;七是业主可能不断地上访维权, 政府职能部门不断地接访, 协调关系, 加重政府负担;八是由于经费不足, 导致一系列矛盾, 最终带来的是业主财产受到损失, 社区或社会不稳定因素不断增加, 多方受损。
建议:上述问题在《深圳经济特区物业管理条例》 (以下简称《条例》) 修改中加以完善, 尽可能避免不良问题的发生。
二、现行《条例》中存在的不合理因素以及建议修订的理由
(一) 政府职能部门职责问题
《条例》第四条规定:市政府物业管理行政主管部门 (以下简称市主管部门) 负责物业管理的监督管理工作, 履行下列职责……
1、《条例》中缺乏适时组织对物业管理工作调研, 制定物业服务指导价格等相应条款。应规定政府职能部门根据市场发展需要及时制定行业发展指导意见, 包括物业服务价格等。
物业服务不同于一般商品, 具有涉及面广、关系民生和社会稳定、具有改善人民群众生活的重大意义。定价机制如果没有具有公信力的政府决策机构参与, 任由双方当事人讨论或争议难以达成共识, 任何一方的强弱都无法达成真实合理的意见。在政府指导意见框架下运行, 就会简单得多, 容易得多, 且更具有合理性和可操作性。
建议:《条例》明确规定政府职能部门, 适时制定物业管理指导价。
2、基层政府职能部门责任不够清晰, 需进一步明确强化职能, 不得推诿或不作为。实际工作中基层职能部门遇到问题绕道走, 这是普遍现象。如无法成立业委会的小区调整物业管理费一事, 按理应由街道办事处、社区工作站主持开展此项工作, 但实际工作中在处理调价、业主投诉方面未能尽到责任, 正常工作无法推进, 如果细化、进一步明确基层政府职能, 有可能起到规范约束或促进推动作用。
建议:进一步细化政府职能, 完善管理体系。
(二) 业委会问题
《条例》规定:第二章业主、业主大会、业主委员会和管理规约。
第八条物业的所有权人为业主。业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利, 并承担法律、法规规定的义务。
第九条物业管理区域应当依法成立业主大会, 选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的, 经全体业主一致同意决定不成立业主大会的, 由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第十四条业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数, 且与会业主人数超过全体业主人数半数的, 业主大会会议方为有效。
就成立业委会而言, 老旧小区难以实施, 原因在于:
问题一:成立业委会有一定难度, 需要改进。
以罗湖片区为例, 改革开放早期开发的商品房主要以外销为主, 购买物业人多为港澳台地区或海外华侨, 一年到头很难见到业主, 都是以投资出租为主, 仅罗湖区统计出租屋备案面积高达982.5万余平方米 (估计还有相当部分没办理备案) , 其中南湖片区的罗湖联华大厦建筑户数433户, 出租315户;出租率为72.29%;友谊熙龙大厦建筑8栋, 户数1261, 出租990户, 出租率为80%;1995年之前建设的老旧住宅小区出租率接近或大于80%。由于业主不能到场, 没法召开业主大会, 选举产生业主委员会。又从罗湖区住建局统计数据来看, 辖区内住宅小区项目763个, 成立业主委员会的只有342个, 比例仅为44.8%;而深圳市成立业委会比例仅为34.98%。成立业委会的法规出台十多年, 实际状态并不满意, 比例如此之低, 足以说明制定政策的合理性有待商榷或改进。 (见下页表1和表2)
问题二:业委会不具备独立的法律地位, 无具体承担民事责任能力。
业委会具体来说是一种松散型社团组织, 该组织内既无明确的经济责任、利益关系, 也无法承担明确的法律责任。在处理矛盾纠纷过程中, 业主委员会可以起诉物业服务企业, 而物业服务企业如果认为业委会有过错, 向人民法院起诉时, 由于该组织非实体组织, 无法追究责任, 法院不予受理。为此形成了两种不对等的法律关系, 不能站在同一法律层面上说话、处理事情;此种法律地位关系的不平等必然导致相互关系失去平等。这也是实际工作中有的业委会成员由于不用承担任何责任, 不需要考虑后果, 容易产生肆意妄为的行为, 让守法方蒙受损失。
据了解目前罗湖区政府正在尝试给业主委员会赋予法人资格。但是这种法人资格是否能行得通?如果产生经济纠纷时, 假设业委会一方存在过错, 需向物业企业赔偿损失, 这个费用由谁来承担?显然是一个问题。业委会本身不具有经济基础和条件, 业委会成员不可能拿自己的个人财产来对全体业主负责。如果由业委会收取物业管理费, 提取一定的费用, 其中的责任监管、公平、公正、合理性由谁来负责?如何保障?如果成立一套班子, 按照注册制经营, 一定是程序变得更加复杂化, 无形中又加大了物业管理费用的分流和成本的上涨, 加重了业主经济负担等问题, 恐怕都不是一朝一夕能够解决的, 需要慎重调研和研究。
建议:对此条款进行修改。
问题三:老旧小区业主表决意见难以成立, 实施条款成为一句空话。
《条例》第十七条规定:业主大会作出决定, 应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金 (以下简称物业专项维修资金) 使用和续筹方案, 改建、重建建筑物及其附属设施的决定, 应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
如上所述, 老旧小区根本无法联系业主, 召开业主大会, 表决具体事项, 具有相当大的难度, 或者说根本不可行。那么, 需要表决通过的事项则无法实行, 直接导致了《条例》规定的执行障碍, 需要调整修改。
建议:根据不同情况酌情考虑, 在无法召开业主大会、成立业主委员会的情况下, 由政府职能部门代行职能, 如物业管理人或者一定数量的业主联名提出诉求, 由社区工作站、街道办等职能机构组织研究决定, 全体业主或住户、物业管理人按照决定意见执行。
问题四:业委会活动经费不明确, 容易产生异议。
《条例》第二十二条规定:业主大会、业主委员会活动经费, 业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬, 从物业服务费中按照市政府规定的比例提取, 专款专用。
对于业主大会、业委会的经费问题规范得并不明确, 容易产生异议。很多时候, 业主委员们提出要求无法满足或没有依据难以执行。同时, 一个带有利益的服务群体, 缺乏严格的管理体系和约束机制的状况下, 其结果容易变味, 容易向利益最大化靠近, 也容易产生不同意见或者矛盾, 不利于社区稳定。据了解, 香港社团服务人员都是义务服务社区, 是否能引用香港做法, 社团人员不领取任何报酬。业主要是能不要任何个人利益, 这样产生的业主代表才真正代表广大业主, 无私天地宽, 小区的矛盾才能减少, 业委会与管理服务者的矛盾自然会减少。
建议:研究进一步的措施和办法。
问题五:业主委员会委员的条件难以把关, 承诺难以兑现。
《条例》第二十三条规定:业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表, 并符合下列条件:
(一) 具有完全民事行为能力;
(二) 履行业主义务, 未欠交物业服务费和物业专项维修资金;
(三) 遵纪守法, 热心公益事业, 责任心强, 具有较强的公信力和组织能力;
(四) 本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;
(五) 书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
对于业委会成员的条件及承诺实际存在以下问题:
一是很难看清一些人的实际意图。根据日常工作中了解和掌握的情况, 我们承认社区中不乏许多有公益心、正直善良的人;但是部分具有个人目的的人群, 想进入业主委员会的积极性更高;甚至于有些人长期在社区中为非作歹, 横行一方, 或有前科之人, 同时他又有一定的笼络人群的方式, 他们则比一般人, 或者比那些正直善良有爱心的人, 更容易挤进业委会成员队伍中来, 由于业委会组织的松散型, 无法全面认真辨别其实际意图, 其不良动机容易得逞。一旦这些别有用心的人成功进入业委会, 他们会不达目的誓不罢休。也有的明知自己有污点, 虽然不直接参与, 但积极活动由其代言人参加。这也就给小区管理带来无穷的后患。此种现象在我们的社区中有典型事例可供研究。
二是如果要有严格的承诺, 当事人可能会认为多一事不如少一事, 不给自己添麻烦, 这是普遍现象。随之而来的可能是随便画几个字, 也就代表有承诺了。这种承诺没有严格的组织考察程序、监督把关、严格的处理措施, 这种承诺执行如何考量?怎样兑现?要是有怠慢、违背承诺应承担怎样的责任?在没有明确的约束之前, 可能无法实现承诺的实际价值和意义。
建议:对此类条款进一步研究改进完善。
(三) 管理规约问题
《条例》第四十六条规定:临时管理规约由建设单位负责编制, 报区主管部门备案。建设单位应当将备案后的临时管理规约在物业销售场所公示。
业主在入住时, 应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。
问题:新小区 (大厦) 业主在入住时, 未能达到召开业主大会的条件, 无法召开业主大会, 因此无法表决通过生效。此条款不够明确, 容易让人误解。
建议修改为:新入住小区临时管理规约由建设单位负责编制, 报区主管部门备案。建设单位应当将备案后的临时管理规约在物业销售场所公示。
新住宅小区 (大厦) 业主在入住时, 应当签署临时管理规约, 并遵守规约。入住两年后, 成立业主大会或业主委员会, 修改或新制定的“管理规约”, 应由业主大会表决通过后生效。
(四) 小区改建重建建筑物及其附属设施问题
《条例》第十七条规定:业主大会作出决定, 应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金 (以下简称物业专项维修资金) 使用和续筹方案, 改建、重建建筑物及其附属设施的决定, 应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
问题一:无法成立业主委员会时, 对此类问题的决策如何进行?建议调研修改完善。
问题二:如果更新改造得不到“双三分之二”以上人员同意, 又怎么办?
现实情况中不乏类似现象, 想改变, 往好处发展, 大家异口同声;叫大家出钱集资, 很多业主缄默不语或极力反对;形成两种不协调对等的观点和做法。比如罗湖某大厦, 建立于1985年, 历时30年, 大厦电梯零部件老化且厂家停止生产不易购买, 运行状况及安全系数降低, 存在安全隐患, 令人担忧。根据电梯老化情况和业主诉求, 区人大代表向罗湖区政府提出对老旧消防梯进行更新改造扶持, 罗湖区政府为民办实事, 每年拨出一定的经费予以支持老旧电梯改造, 项目改造时补贴30%更新改造、大中修补贴费用。管理处多次找业主商议, 就是无法达成一致意见。
激流勇进的“物业税”改革给予了当代中国人太多的期待和希望，大家都寄希望于这一政策的实施能有效缓解中国房地产市场居高不下的房价问题。原计划需要五年的物业税改革在建设部、国家税务总局、国土资源部等国家部委的大力协助下可能会提前出台:今年初，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入到2007年的工作范围;建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上也表示，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费，这也隐喻了保有税已是箭在弦上。物业税政策，很有可能成为继存款准备金政策、利息税政策之后作为今年房地产宏观调控的“杀手锏”祭出。
物业税政策的基本思路是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。沿着这一改革思路，在理论上不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且土地开发成本的降低，高房价也就自然得到抑止。根据一些乐观的开发商估计，物业税的实施将使房价下降10％－25％左右，这同时也是目前中央政府以及舆论媒体的重点导向，在经济学的成本－收益框架中似乎问题不大。但我们需特别注意，就在这一政策即将出台之际，财政部、国家税务总局、国土资源部官员一再澄清“开征物业税不会取消土地出让金”。意欲何为？
初看时，还以为是这些官员的“画蛇添足”之笔。其实不然，经典经济学的成本－收益分析框架尽管是目前为止分析价格的最好构架，但现实的逻辑未必就是如此“直线”:控制成本，就能降低价格。这使得我们对物业税政策能大幅降低房价的改革思路产生了怀疑。最近，加州大学洛杉机分校（UCLA）经济学教授布拉德福德·德龙就专门撰文批驳了这些“单方程经济学”的直线谬误。在中国的转型背景下，更是如此，复杂的政治和利益结构使得政策的“直线”经济学逻辑变得更加扑朔迷离。基础性的制度仍未得到实施，民众的福利和改革远景并不能得到有效的保障，更多的稀缺资源被极少的精英集团所控制。很显然，这些经济精英并不可能自动放弃既有的权力基础，反而会变本加厉地设置各种制度障碍，成为转型改革路径上的实质性阻力。可悲的是，地方政府也在经济利益的诱导下很容易被这些经济精英所“俘虏”，从而进入经济精英与政治精英的共同“串谋”结构中。此时，尽管中央政府有了很好的政策意愿，但很有可能会在一个官僚的组织构架中消耗。其实，中央政府自然明了这些厉害，在几乎所有的政策改革中不得不“照顾”地方政府以及既得利益集团的利益诉求，希望能在“改革”与“保守”之间缓慢前行。
还记得春节前夕，央行在一个月中连续两次上调存款准备金。存款准备金政策在西方国家来说是一把政策的“巨斧”。不到万不得已，是不会使用，因为存款准备金政策这一服药实在是太猛了，不敢轻易冒险。但在中国却是另一番景致:屡试不爽，见效甚微。当媒体对此采访我的时候，我一再表示:与其说是隔靴搔痒的调控政策，不如说是中央政府在政策与制度之间权衡与抉择的“试水”行为，现行的众多“政策”在很大程度上都是在原有的制度边缘上不断“突击”。但从目前的效果来看，并不理想。谈到这几年的中国房地产，著名经济学家樊纲教授也不免有类似的感叹，“我国房地产市场还缺少一个内在稳定器，所以总是需要外部的力量去调控来调控去，这是我们冲突和矛盾的焦点所在”。这也就意味着，我们的改革已经在一个“制度”的最底线上极力挣扎。单纯的“政策”已经难以扭转“制度”的困局。如果没有“制度”的实质性发展，再猛烈的“政策”都将走入“失灵”。
当然，我们并不是完全否认物业税的合理性，物业税对于完善一个国家的财政税收体制来说是至关重要的，也是势在必行的一项改革任务。但是，我们担心这些有着良好意愿的政策并不一定能成功。在没有新制度的强制保证下，非但不能实现降低房价的“直线”逻辑，反而会被强大的利益集团所利用，到时候房价不是更低，而是更高。如此看来，打破僵硬的利益集团羁绊，可能比一个英明的经济政策显得更加重要。制度改革对于中国的转型来说，仍然是最重要的。
何谓物业税？
所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。据有关消息，物业税开征的可能性操作法是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，即把买房子前已经交的税，放到买房子后按年缴交收取。多方观点认为，此举可以彻底解决目前我国房产地征税中存在的“范围过窄、税基覆盖不全、计税依据不科学”等问题。
开征物业税，对于已经有物业的市民来说，最关注的是开征物业税前已有物业是否还须征缴物业税。而业内人士认为，开征物业税前已有的物业不须征物业税可能性不大。因为物业税是会根据物业的增值情况收取的，旧有物业升值了必然要收取物业税。
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