住宅小区公共管理规定

住宅小区公共管理规定

住宅小区公共管理规定 篇1

一）出租房屋管理规定

一、出租房屋的住户要到物业管理站登记出租情况，承租人入住后一星期内要办理相关手续，留下工作单位、联系电话、身份证复印件等。

二、只准将房屋出租给有正当职业或办理了暂住证的外地人居住。

三、出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。

四、出租屋内不得进行违法行为，承租人不得有妨碍邻里正常生活的行为。

五、出租屋的水、电、气管理费等费用居民和承租人协商，任何一方支付均可，但若有拖欠或承租人下落不明，最终要由居民支付。

六、居民应经常了解承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象及时通知物业管理站或派出所。x

七、承租人搬出物品时，必须遵守搬出／人管理规定，提前通知物业管理站，物业管理站可视情况联系居民进行复核。

（二）暂住人员管理规定

为了加强对暂住人员的管理，保证小区居住环境的安定，确保居民权益，特制定本规定：

一、遵守国家法律、法规，接受公安机关等职能管理部门的检查指导，不得利用出租屋从事非法活动。

二、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所户籍管理办公室申报暂住临时户口。

三、在本市工作的暂住人员，须持有本辖区所签发的暂住证。

四、在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。

五、投靠亲友的外来人员，按时间要求到派出所申报临时户口。

六、凡暂住人员须持有合法证件并自觉到物业管理站进行登记。

七、暂住人员必须遵守小区的有关管理规定。

八、暂住人员不得在小内从事非法活动。

（三）社区文化娱乐场所管理规定

一、使用娱乐设施必须遵守管理规章制度和管理人员的安排。

二、爱护文化娱乐场所内部的各种设施，切实遵守设施的使用、操作规程，不得损坏。人为原因造成损坏的应照价赔偿

三、在文化娱乐场所内，互相尊重、理解、和睦共处，不得抢场、占场，更不得高声喧哗、打架斗殴、违反规定，情节严重者交由公安部门处理。

四、共同维护公共娱乐场所卫生，不准乱丢、乱吐、乱涂画、乱张贴，违者马上纠正。;

五、允许外借之物必须经管理人员允许并登记，同时交一定押金后方能带走，不得私自带出。

六、节约用水、用电，严防火灾隐患，共同维护公共环境安全。

七、在文化娱乐场所中不得进行非法的活动。

八、使用有偿娱乐场所应按价交费。

（四）商业网点管理规定

为提升公司的整体物业管理水平和档次，为小区居民提供一个舒适典雅的居住环境，保障商户、居民的合法利益，特制定本规定

一、凡在小区内从事经营活动的经营者，按《租赁合同》明确权利和义务，服从物业管理站的管理。

二、任何商业网点不得占用公共场所，不得将物品摆放在门外扩大经营场地，未经物业管理站批准不得在门外进行加工作业。

三、凡在住宅区内营业网点进行装修，应严格遵守装修管理规定，特别强调不得随意更改房屋结构，加大用电负荷。

四、任何营业网点，不得产生影响居民生活的噪音，饮食摊点所产生的油烟应符合环保部门的排放标准。

五、店主应保持店容店貌和门前环境的清洁，做好门前三包，如不能保持清洁，有蚊蝇孳生，情节严重，报请有关部门责令停业整顿或中

止租赁合同。

六、凡购买、租赁的房屋不属于经营性质的不得从事经营活动。

七、任何单位和个人不得在小区内乱设点摆卖、推销，但如属于公益性质的活动，由当事单位申请，物业管理站审核同意后，在物业管理站指定的地点，按物业管理站规定的时间开展活动，事后清理好现场。

八、所有商业网点均应文明经商，合法经营，不得出售伪劣、变质有害健康的商品、食物，不得强买强卖，欺行霸市，违者交由工商部门处理。

九、所有商业网点应自觉遵守消防规定，配备消防部门所要求的消防器材。

（五）安全用气管理规定

为保证居民安全使用燃气，制定本规定。

一、燃气管道设施不得私自改动，确需改动，必须提出申请由供气企业的专业队伍或主管部门批准的具有施工资格的施工队进行。

二、橡胶管与灶前旋塞、橡胶管与燃器具进气口连接处，应使用喉码夹紧，确保严密无漏。燃气用胶管长度不应超过2米，不得穿墙越室，并定期检查，发现老化或损坏需及时更换。

三、每次使用燃器具时必须确认其开关在关闭位置才可通气点火，使用后开关置于关闭位置。

四、外出和晚间入睡前，牢记关闭气源总阀。

五、日常检漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火检查。

六、如遇突然停气，请将燃器具开关及总阀同时关闭，直至接到正常供气通知，方可继续使用。

（六）安全用水、用电管理规定

为保证居民正常用水，安全用电，遵照本规定。

一、住宅区内居民或商铺，施工队需接用水、电时，应向管理站申请，经查核获准后由技工监督实施。

二、住宅区内任何单位或个人未经物业管理站同意，私自接驳水、电者，以偷水、偷电行为处理。

三、室内装修时，电线的敷设应由专业人员施工，符合安全要求，不得将电线直接埋入墙内、地下。线路的改动要在装修申请表中注明，批准后方可施工。

四、电线、开关要选用正规厂家生产的合格产品，电线的截面满足用电负荷的要求，室内用电负荷不得超过楼房设计时分配给每户的负荷。提倡居民在室内配备漏电保护开关，因居民违反安全用水、用电的规定而造成事故，居民应承担责任。

五、室内电线不得乱拉乱接，开关跳闸、保险丝熔断时应查明原因，不得强行合闸或加大熔丝容量。

六、使用电热器具，如电熨斗、电烙铁等时，要特别小心，防止短路，同时使其远离易燃物，人要离开时，注意断开电源。

七、居民长时间外出时要关闭房间内电闸和水阀。

八、居民应爱护公共用水、用电设施。不得有意损坏水表或电表。

九、对公共管道、线路和居民房屋内管道、线路进行维修时，居民有义务提供方便，对因装修或居民使用不当而导致的管道阻塞或线路损坏，物业管理站有权要求责任者疏通或修复。

（七）环境保护管理规定

为保持居住区内良好的生态环境，加强环保建设，制定本规定。

一、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。

二、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建，使住宅区整洁有序。

三、小区内各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

四、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息之噪音。

五、车辆停放在停车场内，整齐有序。

六、凭证饲养宠物，带宠物在小区散步时，不污染环境。

七、不在房屋中使用燃煤式采暖、取暖设备。

（八）消防安全管理规定

为加强小区的防火管理，保障居民生命财产安全，根据国家的有关消

防法规，制订本规定。

一、小区的防火工作依据“预防为主，防消结合”的方针，本着自救的原则，依靠居民实行综合治理，并接受上级领导监督。

二、物业管理站加强宣传消防法律、法规和防火安全知识工作，居民必须须进行经常性的了解防火安全有关知识。

三、物业管理站定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。

四、严禁外来装有危险品车辆进入小区停放，制止儿童在住宅区内玩火。

五、物业管理站员工及居民有责任发现初期火灾后按规范进行处理，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

六、居民应自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

七、遵守市政府禁止燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

八、居民进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

九、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

十、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

十一、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。

十二、物业管理站对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告

（九）环境卫生管理规定

为保持小区的清洁卫生，物业管理站设有保洁人员，负责小区各楼宇公共场所的清扫和垃圾清运，请各位居民给予全力支持和配合，共同遵守以下公约。

一、请自觉维护小区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

二、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集。

三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

四、饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。

五、居民装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于楼道走廊及公共场所。

六、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用并在公告栏予以爆光。

七、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地。

八、请提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

九、物业管理站负责小区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

（十）治安管理规定

为了搞好小区安全防范工作，创造安全的生活环境，维护全体居民的公共利益，制订本规定，敬请遵守。

一、装修施工人员凭物业管理站发放的临时出入证进入小区。

二、小区居民的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。车辆不得乱停放，维护小区交通秩序，保障小区车辆安全。

三、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，应有放行条或确认是居民同行，登记后放行。

四、小区发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，物业员工住户都有义务，依法维护住户的合法权益，及时采取措施，维护现场秩序，及时通知有关部门，并做好善后工作。

五、维护管理局、社区和物业管理单位公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

六、发动群众参与治安防范，居民应“看好自己门，守好自己物”增加防范意识。

七、居民要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事，不得让陌生人尾随跟进住宅楼。发现紧急情况，及时拨打“110”。

八、小区内的经营单位须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理站的管理，不得从事非法经营活动。

九、对下列行为，护卫员将给予劝阻，不听劝阻的，采取强制措施坚决制止：

1、随意停放车辆；

2、占用消防通道或其它公共区域；

3、损坏公共设施；

4、聚众喧闹，酗酒闹事；

5、侵入他人住宅，损毁他人财物；

6、发出超标准的噪音，影响他人休息和生活；

7、用汽枪在住宅区内射击。

（十一）楼宇使用及维护管理的规定

为使小区环境整洁，实现物业管理使物业保值、增值，延长房屋使用期限的目的，不降低原房屋设计时对房屋防风、防震、防雷暴等自然灾害的能力，保证房屋的安全使用，制定本规定。

一、房屋外观应完好、整洁，不妨碍市容和观瞻，允许封闭的阳台统一有序，不允许封闭的阳台不得自行封闭。

二、防盗网、空调架的安装统一美观，不得在指定位置以外，用非统一材料安装，不允许安装防盗网的楼层，请勿安装。

四、若改变房屋用途的，要报有关部门批准。

五、室内装修时，楼房的承重结构（承重墙、柱、梁、板等）不得随意凿打，更不能开洞或开门。

六、楼房原设计的燃气、消防等设施、管道，不得私自改动。

七、不得占用或损坏楼梯通道、屋面等公共场所，不得进行乱搭

建、乱张贴。

八、房屋内不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得饲养家禽。

九、房屋自交付使用时起（以竣工验收日为准），根据有关规定，凡因施工原因引起的质量问题（不包括人为损坏），由开发负责按规定的时间保修。

十、由于属自然灾害，自然损耗，或居民使用不当所致的质量问题需维修，不在保修范围内，物业管理站将尽力为居民提供有偿服务。

十一、保修期之后的日常房屋维修，根据有关规定。居民室内部分费用由居民负责，毗邻部分费用由相关居民分摊，公用部分费用由物业管理站负责。

十二、房屋的公有部位凡属人为损坏的，由损坏者负责修复，并承担有关费用。

十三、严禁高空抛垃圾、杂物，倾倒污水，若导致楼下人员受到伤害的，追究肇事者的责任。

住宅小区公共管理规定 篇2

公共广播系统经过多年的发展,无论从产品技术、功能、应用各个方面来讲都已经相当成熟,成为各种场所传播信息的一种有效工具。而今,在智能化的住宅小区,公共广播系统是如何配置搭建起来,怎样为小区的业主提供了人性化的服务。相对于其他场所的广播系统,又有何不同?针对以上问题,本人将从设计者的角度,阐述该系统在住宅小区中的设计要点。

1 建筑功能分析

相对于单体公共建筑,住宅小区的整体占地面积较大,功能较为多样,系统也相应复杂,因此设计者需要对小区的功能进行初步分析。一般情况下,住宅小区由多层住宅、高层住宅、配套的幼儿园、会所、商业用房及室外园林、停车场等几种功能场所组合而成。作为不同功能的场所,我们对节目源的播放要求是不同的:对于住宅楼的公共部分以及室内汽车库,通常只作为播放通告、通知等信息,在紧急情况下,播放应急广播指导人员疏散逃生;幼儿园、商业用房等处,平时会播出不同的背景音乐,特殊情况切换成应急广播用以疏散群众;而小区的会所建筑,是小区业主休闲、集会的乐园,并为公众集会提供其中大空间的场所,届时还须自成系统,可现场接入话筒或其他音源,便于制造出联欢晚会、生日聚会等欢庆氛围;室外园林和停车场的广播系统,由于音箱设在室外,为避免对住户休息造成干扰,音量控制严格,一般只用于休闲时光的背景音乐,不做其他用途。

2 制定系统设计思想

2.1 系统模式的确定

按照不同的功能、区域,结合住宅小区的特点,确定系统模式。为便于管理,住宅小区公共广播系统一般采用由小区中心集中管理的模式。具体参见图1。

在小区广播工作站可分区域管理各处的广播,包括节目源的选择以及平时和特殊时期、紧急状态的广播切换。

2.2 结合工程实际情况确定系统的类别

按照传输、信号处理方式可分为传统模拟公共广播系统和数字可寻址的公共广播系统。

1)传统公共广播系统是通过音频线把模拟功率信号传输到终端扬声器上,从机房的功率放大器到扬声器是采用高电平传输的,一般为100V或70V,其优点是线路损耗少、负载联接方便,只是把带降压器的扬声器并接在线路上即可。此种系统存在以下问题:

a.兼容性、扩展性不好;

b.安装复杂、维护不便、故障率高;

c.可管理性差、无法进行远程控制。

2)近些年数字化技术日趋成熟,出现了数字可寻址公共广播系统。真正意义的全数字可寻址公共广播系统,它的音频信号、控制信号和通讯全在数位域进行,具有更远的传输距离和更好的传输效果。尤其是将音频信号和控制信号集中在一条两芯的双绞线上传输,不仅大大地节省了安装和布线成本,而且为将来的系统维护及系统工作的高可靠性提供了先决的优越条件。该系统的不足是:单独组建网络成本高;由于每个扬声器均为数字式,终端成本高。

3)第三种类型的系统即采用模拟与数字结合的方式。系统由音频输入单元、音频输出单元和系统管理器组成。扬声器是与普通扬声器一样,在不同的功能区域设置音频输出单元(该装置将数字信号还原成音频信号),上端通过网线与交换机连接,下端通过功放接普通扬声器。此种系统由音频输入单元、音频输出单元和系统管理器组成,可构成大小不同的系统。音频输入单元采用模块化设计,可灵活接入各种输入音源,如CD、盒式磁带播放机、FM等。具体如图2所示。

这种系统形式投资不高,并能够满足信号长距离传输的要求,作为住宅小区的广播系统是十分适合的。

2.3 广播系统功能的确定

根据实际需求,确定广播系统的功能。小区的公共广播系统分为3个部分:背景音乐、公共广播(平时用于播出通告、通知等信息,在紧急状态如发生火灾时进行紧急广播);集会广播(用于业主联谊、聚会等)。

3 设备的选择及功率配置

3.1 扬声器、音箱

作为终端设备,扬声器的选型基于其设置的场所。

1)幼儿园、商业用房

此处扬声器选用一般适用于室内安装的4″(5″)吸顶、嵌入式高保真喇叭。结合室内装修设计的要求,室内特殊环境的需要,确定其形状、颜色及防水等要求。

2)会所

会所是对广播系统要求较高的特殊场所,可根据实际需要选择高品质的音柱,不仅便于安装,还可以任意调节安装角度,制造出最佳音效。如会所设在室外,则音柱可选用防水型。

3)室外园林

室外园林的终端扬声器产品样式最为别致,不仅有假石形,还有造型迥异的各种动植物。当然,我们只对此处音箱的防水防尘等级做出要求,音箱的外观随安装的环境来选即可。

4)汽车库

一般汽车库对室内装修无特殊要求,因此只需选用普通金属外壳的喇叭。车库层高较高,一般为3.5m左右,并且不做吊顶,扬声器可壁装于墙面或结构柱上。鉴于车库内大多设有风机等噪音较大设备,扬声器功率应为5 W左右,不宜过小。

3.2 系统播放程序分析

3.2.1 背景音乐

幼儿园、商业的背景音乐一般在工作时间播放;园林景观处背景音乐在早间、晚间时段播出;会所只有在节假日或业主活动时期不定期的播放。

3.2.2 集会广播

在会所多功能厅等场所特殊需要时使用。

3.2.3 应急广播

当小区内设置该系统的建筑内发生火灾,系统针对此建筑开启应急广播,指导人员疏散。具体程序:2层以上着火接通着火层及上、下层应急广播;首层着火接通1、2层及地下各层应急广播;地下任意层着火接通1层及地下各层应急广播。

3.3 功放的功率配置

.合理的功放与扬声器功率配置不仅保证设备使用的安全,更能制造出优质的音效。设计中我们依据播放程序分析结果,经一系列计算确定扬声器总功率,然后再由扬声器功率确定功放功率。但实际应用中,两者功率如何选配才能达到最佳匹配?实验证明,功放功率相对小会使得功放的失真大大地增加,这种失真主要产生在中、低频信号中的高频谐波,其失真越大,高频谐波能量就越大,而这些高频失真信号都将随高频音乐信号一同进入高音头,使高音头烧毁。而功放功率过大,其增益设置很小时,响度已达到要求,而限制了信号的动态范围,并且造成经济上的无为浪费。

一般应用场所的常规配置标准是:功放的功率应是音箱额定功率总和的1.2~1.5倍。以此标准配置,既能保证功放在最佳状态下工作,又能保证扬声器的安全。

4 广播线路

4.1 电缆规格的选择

前面提到,模拟与数字结合的广播系统较为适合住宅小区采纳。而此种系统从音频输出至末端扬声器之间一般采用RVS型电线,长距离传输会使信号的传输质量受到不良影响。而一般住宅小区由不同形式的建筑组成,人员密度较低,同时又有绿化面积等要求,因此用地面积较大。我们经常采用的小区中心集中管理模式,其功放至扬声器间的线路较长并大部分敷设在土壤里。线路长度的增加会使信号衰减不断增大,选择截面相对大的电线有助于弥补此不良影响。根据不同的扬声器总功率以及线路传输距离,所选择的传输电线规格如表1所示。

4.2 线路敷设

4.2.1 与其他弱电系统

广播线路的敷设过程中应当注意,由于公共广播系统传输的信号为音频信号,我们通常所指的定压100V,就是音频电压。按照电气规范,不同电压、不同电流的线路不允许敷设在同一线槽或管中。共槽敷设时,如果其它弱电线路电压不超过50V,不会对广播信号产生干扰;音频信号是始终连续的,也不会对其它弱电线路产生干扰。但是,一旦信号不连续,或者信号是由可控硅调节,就会对其它弱电信号产生干扰,所以在设计时应严格将公共广播线路与其它弱电线路分开。干线敷设时,可在金属线槽中加设金属隔板,将公共广播线路单独敷设在一侧。

4.2.2 应急广播

《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)中规定:“消防控制、通信、警报线路采用暗敷设时,宜采用金属管或经阻燃处理的硬质塑料管保护,并应敷设在不燃烧体的保护层内,且保护层厚度不宜小于3mm。当采用明敷设时,应采用金属管或金属线槽保护,并应在金属管或金属线槽上采用防火保护措施”。规范中虽没有明确提到应急广播的问题,但应急广播作为火灾时疏导人员疏散的有效手段,与火灾报警线路同样重要,系统的防火做法也应当是同等标准。因此,应急广播线路敷设也应当满足《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)的要求。

5 结束语

以上是笔者对智能住宅小区中公共广播系统的一些设计心得。由于科技的迅猛发展,公共广播系统的产品以及施工工艺的更新速度快,或有一些产品及做法已经落伍。同时,笔者水平有限,文中难免存在缺点和错误,敬请读者批评指正,并提出宝贵意见。

摘要：近年来,公共广播系统在住宅区的建设一直没有受到足够的重视。本文阐述了系统设置的必要性,并以设计者的角度从建筑功能分析、系统设计思想、设备选择及线路敷设等方面介绍了住宅小区中公共广播系统的设计要点。

城市小区公共空间的变化与意义 篇3

摘要：随着城市的扩张，越来越多的以商品房为主体的住宅区出现。城市社区的内涵与分类都比以前更为复杂。城市小区中的公共空间对小区的发育，社区的真正形成都起到重要的作用。本文从小区居民的公共空间变化着手论述其重要性。

关键词：小区公共空间社区的内涵

1小区的主体变化：新住宅区的出现

与世界城市化水平相比我国城市化水平偏低，城市化低于世界平均水平。目前世界城市化平均水平为47％，发达国家平均城市化水平为75％，发展中国家为37％，我国只有30.9％。我国目前已有设市城市667个，其中，百万人口以上的特大城市37个，50万至100万人口的大城市51个，20万至50万人口的中等城市216个，20万人口以下的小城市363个，另外还有19000个建制镇。在今后相当长的时间当中城市化是无法抗拒的潮流。随着城市的扩张，以商品房为主体的住宅区大量出现。据国研网数据，2005年中国大陆商品房住宅的竣工面积达40004.5万平米。20世纪90年代以来，随着住房市场化改革的不断深入，中国城镇越来越多的人告别了福利分房时代，住进了成片开发的新型住宅小区，成为拥有私有产权住房的业主。全国第五次人口普查的结果表明，城镇居民中私有产权住房的比例已达到45.2％。“业主”这个词正演变为日益壮大的拥有房产的市民群体代名词。这些住宅区构成了一部分城市人们生活的空间坐落，也成为城市的重要的基础结构。这些住宅区的一切都关涉其中居民的方方面面，在很大程度中影响到其居民的生活质量。齐美尔认为：当一群人的互动达到足够多时社会就形成了。这些住宅区与生活在其中的人们假以时日会出现怎么样的变化与发展呢?城市决不只是一种与人类无关的外在物，也不只是住宅的组合；相反城市中包含头含人类的本质特性，它是人类的通泛表现形式，尤其是由空间分布特性而决定的人类社会关系的表现形式。小区一词是由俄语M N K p o p a u o N一词直译而来。在本文论述中，住宅区是个强调地理的概念，而小区除此之外更多的是指其中居民通过互动构建的关系，组织等。如果假定从住宅区发育到社区是一个连续统的过程那么小区可以基本上等同于连续统过程中的某一点。

因为社区的差异性。其概念表述也是五花八门，在文献中其原谓与意谓均有区别。社区成为中国大陆研究的热点主要有两个原因：一个是上世纪80年代以来加速的城市化。原有的社区不断分化，新的社区(抑或说是小区或住宅区)不断出现。城市化的同时带来一些诸如人情谈漠的不足，面对“理性的囚笼”，社区重建成为对策。至此，我更能理解滕尼斯的哀叹：怀念“古老共同体”的同时认识到“新社会”的无法抗拒。第二个原因是中国大陆改革开放以后，“单位社会”的逐渐解体。这个过程涉及权利重分配，规则和秩序的重建构还有管理上的真空。一些社会问题的出现让传统意义社区找到了回归的理由，国家也想使之成为一个善治的手段，一个缓冲的区域。

2公共空间：变化与拓展

对社区共同体，有消失论，发现论，续存论等多种理论上的争论。我姑且存而不论但有一点是这几种观点都能同意的：社区中公共空间起到或大或小的作用。公共空间(public space)的概念在社会学层面界定为社会内部业已存在着的一些具有某种公共性且以特定空间相对固定下来的社会关联形式和人际交往结构方式这样的界定似乎与哈贝马斯{JurgenHabermas)“公共领域”(publicsphere)的含义有相通之处，但又不完全相同。哈贝马斯(1964)把公共领域界定为：社会生活当中一个领域，其间能够形成公共舆论一类的事物。在原则上讲，公共领域对所有公民都是开放的，当人们在不必屈从于强制高压的情况下处理有关普遍利益的事务时，也就是说能够保证他们自由地集会和聚会。能够自由地表达和发展其观点时，公民也就起到了公众作用。当公众集体较大时，这些沟通就要求有些散布和影响的手段。今天，报纸和期刊，广播和电视就是这种公共领域的媒介”。曹海林在分析乡村社会变迁中的村落公共空间时提出了正式公共空间与非正式空间的架构，在此我把其用在小区公共空间的结构分析上。

本文所指的公共空间大体上包括两个层面：一是指社区内的人们可以自由进入并进行各种思想交流的公共场所。二是指社区内普遍存在着的一些制度化组织和制度化活动形式。社区公共空间是小社会有机体内以特定空间加以相对固定的社会关联形式和人际交往结构方式。韦伯所倡导的理想类型作为概念工具在一定程度上是抽象的，但它并没有概括也不试图概括现实事物的所有特征，它只是为了研究的目的单向侧重概括事物的一组或某个特征(周晓虹，2001)小区公共空间大体可分为正式公共空间和非正式公共空间。正式公共空间的型构动力主要来源于外部的行政力量，我们也可以把这类公共空间称之为行政嵌入型公共空间，即正式公共空间的形成及其中所展开的各类活动均受行政权力的驱使，具有明显的意识形态化倾向。非正式公共空间的型构动力主要来源于小区居民内部的传统!习惯与现实需求，我们可以把这类公共空间称之为小区内生型公共空间，即非正式公共空间。其形成及其中所展开的各类活动均受地方性知识及生存理性选择支配，具有浓重的民间化色彩。(曹海林2005)

在功能主义社会学看来，社会秩序是社会得以聚集在一起的方式(西摩.马丁.李普塞特，1995)社会秩序的形成离不开特定社会中的行动主体及其活动，行动主体之间的相互关系及在其中所呈现的一致行动能力则构成秩序的社会基础”小区公共空间是小社会秩序生成的重要场域，考察社区秩序的形成，应以公共空间中的人及其活动为解剖点。秩序之社会基础也即社会内部存在着的秩序赖以形成的根据与理由及其外化形式，抑或是社会秩序之所以生成的社会机制与条件。秩序之社会基础显然与人们的活动及其活动情境密切联系在一起，一般说来，身处同一或相似生活场景中的人，他们有着大致相同的生活体验，面临着差不多的现实问题，于是，在他们之间极易产生同感，共识，乃至共同的价值规范。从而为他们在社会生活中采取一致行动提供了现实根据。正因为相同生活体验中共识的达成成为他们日常生活实践的重要决定力量。也正是一致行动能力才能把原先较为分散的社会个体编织成一张相互关联的网络。社会个体成员之间的相互关联性在很大程度上制约着社会秩序的形成及其性质。(安东尼.吉登斯，1998)齐美尔在分析空间对社会互动产生的影响作用时指出，正是空间是分割为一块块的，被视为一些统一体，而且被一些边界所框围着，社会的存在空间同样也被一些明显意识到的边界所包围，所以一个社会的特征在内在上也具有共同归属性”空间的社会学意义体现于主体人的一种活动，空间从根本上讲只不过是心灵的一种活动，只不过是人类把本身不结合在一起的各种感官意向结合为一些统一的观点的方式。{格奥尔格.齐美尔，2002)

公共领域研究在理论上的发展和在实践中的运用，大都伴随着

将其剥离哈贝马斯所作论述的具体语境，并将之加以移用的过程。一方面，公共领域是一个具有历史分期的概念，不同历史时期的公共领域具有迥异的内涵另一方面，同一历史时期的公共领域也可以划分成许多不同的类别一诸如科学的公共领域、文学的公共领域以及政治的公共领域等等。进入20世纪90年代后，市民社会理论家开始转向从政治社会学的角度对作为一个社会实体的市民社会进行实证的研究，而第三部门研究者也开始关注诸如非政府组织或非营利部门的作用及其与国家和市场的关系等更加一般的理论问题。

社区公共空间是具有地域意义和赋有实际社会功能的公共领域类型。它是以国家一社会相对分离为生存基础，以自主参与为核心，以权利互为平衡为原则，以居民事务为内容，以信息网络为手段，以舆论监督为常态的这样一个具有社区场域的公共领域。社区公共空间的主要理想是在国家和社会之间进行调节，从而使国家更好地保障社会的整体利益。因而它存在的前提就是：具有一个既独立于国家也独立于社会的私人领域。以信息网络为手段现代社区公共空间是实在社区公共空间和网络社区公共空间两部分的整合，而后者则处于更主要的地位。因为，实在社区公共空间是一个有限的量，而网络社区公共空间是一个无限的空间量上运作方式，有利于居民的广泛参与和深入研讨。

任何时期、任何类型的公共空间都同时具备以下三个要素：①(同质或异质的)参与者；②(沟通或非沟通的)媒介和：③辩论或非辩论)共识：它们的协同作用决定着公共的性质和类型。因为：其一，参与者是社会行动的主体，他们的身份、素质和兴趣决定了公共空间论题的范围、辩论的质量和媒介的使用情况。其二，公共空间的媒介是一切公共信息的聚会之地，它不但影响到参与者观点的形成和传播，而且在一定程度上决定着参与者的数量和范围。其三，不管共识形成的过程和质量如何，公共空间的参与者总是按他们自己的共识行动。

传统的中国社会处于大家庭生活之中。几代人同住一室，同姓、同族、家庭、家族的公共空间很大，而进入社会的公共领域，其机率和范围都相当小。近现代中国家庭结构变化引起了社会结构的变化，大家庭的解体使封建宗法统治的残余丧失了自然基础。伴随着现代化进程的工业化、城市化、市场化、国际化的浪潮，促进了产业结构、社会结构、文化结构的变迁，提供了更多可供选择的可能性空间。原先那种由计划经济所导致的个人对政府对单位对领导的依赖性削弱了，现代个人从社会的、家庭的、群体的重重背景中凸现出来，为进入相对“无根”联系的公共空间作了必要的“准备”。对于中国社会，公民从相对封闭的家庭与单位领域，进入更为广大的视觉和听觉时空，则无疑是一种进步。而一旦更多地接受了大众媒体所发布的新闻、事件，公众要求直接的社会性交流的欲望也就强烈。这实际上是提供了公共领域交流的内容和信息。现代家庭空间的公共性提供了对媒体报道的讨论条件。重新拓展家庭中的公共领域，从家庭的个体独立中走出来，进入家庭的公共空间。在这里，公共空间观念的科学意义在于其不但划分了大社会环境中的公共空间与私人空间的关系，而且划分出家庭小环境里的公共空间和私人空间。以家庭居住布局看，宅院、阳台、厅堂、餐间及特定的娱乐区块均被看作公共空间。现代社会，家庭的公共空间是家庭文化发生的有效领域。

广场公共空间指通过广场的物理空间的聚集作用，实现公民在大范围内互相问沟通、交往和共同行为的公共空间功能。这类公共空间现象在中国源之久远。非常典型的是中国广场文化。广场文化实际上是具有广域概念的公共空间现象。如天安门广场和华表。学术界认为，中国的广场文化可追溯到远古氏族时代。可以理解为是一般意义上的公共领域的文化现象。现代社会对于广场公共空间具有更大的需求。集会、游行等民主手段被正式列入宪法允许的范围，而广场最充分地满足着集会民主与游行民主等需要。广场文化在现代社区中同样以传统的形式存在着。如各地社区广场的庙会、仿古表演以及展练表演和各种地方戏剧业余表演等，都在很大程度上拓展着广场公共空间，丰富着这些空间的实际活动内容。

人类传播的时代和形式的变化速度是一个从极度缓慢到高速发展的轨迹：从语言到文字，几万年；从文字到印刷，几千年；从印刷到电影和广播，四百年；从第一次试验电视到现在，五十年。报纸、杂志、书籍、电影、广播和电视，构成了大众传播的媒介系统。大众传播现代社区的闲暇成了它的对象。“大众传播重构了公共生活与私人生活的边界，创造了以媒介为中介的、不同于前现代的公共生活、公共空间以及人际交流方式。”在这里，公共领域的概念扩大了。

今天，互联网独特的各种形式广泛影响人们的社会生活，并改变人们的思维方式、交往方式、社区形态。换言之，互联网已远不只是一种传递信息的工具，它塑造了一种全新的社会环境和生活空间。社区内诸如工作、学习、休闲、娱乐、交往、购物与医疗保健这些曾经必须依赖特定的地理性空间场所进行的经济、社会、政治和文化活动，如今被部分转移到了社区网络空间从而导致物理空间在虚拟空间中被压缩甚至取代。网络社区的出现是在因特网基础上呈现的网络社会、网络民主、网络政治等社会发展的必然延展。这些概念涉及的内容都离不开网络空间。如前所述本文所指称的网络社区不是在互联网呈现的虚拟社区，而是在社区信息化基础上出现的，传统真实社区的沟通交流方式和社区事务的共同治理方式发生转变的社区。与虚拟社区相比，网络社区涉及的是具体的社区事务，是社区治理对网络的借用。作为网络社会基础环节的网络社区是指社区在履行其特有的社会功能过程中，社区范围内的“管理，服务，教育，保障”信息的开发和利用、表达和交流均可以在完善的信息应用服务体系上进行。因此，网络社区不是纯粹在网络空间内异型的虚拟社区，而是现实社区的网络化和信息化。网络社区的实际范围的确己经超出现实社区的的确己经超出现实社区的居民范围，任何一个访问者都可以获得“居民同等资格待遇”，但是社区的大部分活动仍然要采取传统的“面对面”的方式。

3小区公共空间的意义

在“社区消失论者”的结论中他们也还是不得不承认“有相对明确地域界限的，有凝聚力的邻里社区在现代都市中存在”血缘，业缘，学缘，地缘都有可能是人群凝聚的方式。有人说血缘是最持久可靠的方式，但如果两个孪生兄弟一生下就天各一方并且不联系那么这种生物意义上的血缘关系对人群凝聚能有多大的作用?“血缘是稳定的力量。在稳定的社会中，地缘不过是血缘的投影，不分离的。‘生于斯，长于斯把人和地的因缘固定了。”费老论述的是稳定的乡村社会。在乡村社会中是基于血缘的在地缘上的频繁面对面的互动使得乡村社会得以产生。在费老的论述中我们可以看出他的并没有否定地缘的作用。“有缘千里来相会”在“会”的过程同样是“缘”的生产过程。在小区中共有的健身场所，小朋友的活动场所等不仅起到娱乐健身的作用同样在互动中有信息的交流。互动是凝聚得以实现的最根本的方式。尤其是在新兴的城市住宅区当中，公共空间的作用一点也不比因共财的作用小。所有的同质性和异质性只有在交流碰撞中才有可能得以加强得以转化而最终达至可能的认同。基于此，我们可以看出公共空间的重要意义。

城市住宅区公共空间的价值，是由其所占据的空间位置决定的，是因为能使聚集得以可能。从连排式的住宅、弯月型的住宅或中庭式住宅到廉租公寓、公寓街区，最后到高层住宅。城市中的居住反映了对集中化日益增加的需求。居住集中化，必然也使得公共空间的同步增长。因此，随着高层住宅的崛起，城市的天际线增高，住宅的公共空间也越来越具有立体化的倾向。在多层住宅构成的居住区内，作为公共交往、活动的会所，往往是独立的建筑，那里有健身房、茶社、美容室、餐厅、阅览室、超市等。供人们满足日常生活、交往的需要。在小区居民的眼里，会所的建筑带有了特殊的意义。在笔者调查的过程中发现多数业主到小区会所参加打麻将等活动中的原因时：回答“认识更多的人又可娱乐”占73％。回答“人多热闹，信息广”占53％。据了解很多业主自家的场所不比会所的条件差，但有相当一部分还是更愿意到会所活动。

小区公共物业管理方案 篇4

“×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”--位于--，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。

高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。

我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

第二章物业管理要点

◆运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值;

◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉;

◆结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务;

◆采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平;

管理处采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。管理思想是:安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点:

1、完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。

公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。

住宅小区公共管理规定 篇5

一、硬件环境性能：

1、住宅容积率≤1.5，建筑密度≤25%

2、绿地率≥40%

3、结合绿地设置适量的硬质铺装场地，满足居民活动要求，有相应的照明设施及给水、喷灌设施。

4、乔木——草木型、灌木——草木型、乔木——灌木——草木型、藤木型等人工植物群落类型三种以上，随着季节更替呈现出具有观赏价值的色彩变化，植物配置多层次。

5、机动车平均每户不少于0.6个泊位。

6、设有健身房或其它室内体育场所。

7、设有儿童游戏场或其它室外体育场地及健身器器械。

8、设置教育设施（幼儿园、小学及其它教学场地）。

9、有多功能厅，能提供会议、文化活动等服务场所。

10、设有社区服务设施。

11、设有游泳池（室内游泳池水面面积至少40平方米，室外游泳池水面面积至少100平方米）。

12、小区市政基础设施齐全且全部埋地敷设。

13、小区设置综合型布线系统。

14、有背景音乐系统。

15、设置可视对讲，高线防盗和燃气泄漏报警，电子巡更，家居智能控制，IC卡门禁控制，闭路电视监控，周边防范红外监控等安防系统。

16、设置楼道声（光、红外）控制区域照明，物业信息网等物业管理系统。

17、设置有线电视网，高速宽带数据传输，数字程控交换服务和因特网（Internet）住处服务等网络系统。

18、外墙采用涂料或饰面砖，对暴露在外墙的管道及设备均有造型上的处理，主要建筑物有较好的灯光造型设计和夜景。

19、住宅底层入口处应设进厅，进厅面积不小于4m2，楼梯段净宽不小于1.2m，并采用石材铺设地面，楼道内墙采用高级内墙乳胶涂料，塑钢窗或铝合金窗，各单元有收集垃圾的设施。

20、设有家用炉灶的烟道。

二、基本要求

1、物业管理企业应持有国家二级以上资质证书。

2、物业管理企业应建立质量管理体系和管理制度。

3、应有完善的物业管理方案，并签订规范的物业管理合同。

4、物业管理企业应在小区管理中建立本企业的形象识别系统：服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务）、现场标识等。

5、物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验，曾担任一年以上项目负责人。

6、管理人员应100%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。

8、物业管理企业广泛运用计算机管理（业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）

9、小区应设置“服务中心”，公示服务联系电话，实行24小时电话接听制度。

10、适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务。公示服务项目及收费价目。

11、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与70%以上业户作有效沟通，每年有效投诉处理率100%。每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖率大于50%，满意率达95%以上，并对薄弱环节持续改进。

12、建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。

13、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。

14、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。

15、按规定管理、使用公共维修资金。

16、封闭式管理。

三、房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备进行管理服务。

2、房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。

4、空调安装统一有序，支架无锈蚀；有条件的组织实施冷凝水集中排放。

5、阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。

6、无超出设计的外凸防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。

7、房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。

8、主出入口设置小区房屋、道路平面分布图。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

四、设施设备维修养护

1、共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

2、实行24小时电话报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，在24小时内予以修复，如不能在规定时间内完成，需对业主做出限时修复的承诺，回访率90%以上。

3、水、电、消防、监控等设备运行人员应具备上岗证，技能熟练，严格执行操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

4、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。

5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关。

6、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

7、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，处理记录。

8、各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。

9、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、备有应急发电设备，停电后按规定时间供应应急电源。

五、公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班（其中18小时立岗）。

2、对小区重点部位每小时巡查一次。

3、中央监控室24小时实施监控。

4、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

5、对进出小区的车辆实施登记管理或实施IC卡管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。

6、对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理，对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。

7、对火灾、水浸、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。

六、保洁服务

（一）小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道（1）公共绿地

1次/天

清理（2）硬化地面

2次/天

清扫（3）主次干道

2次/天

清扫

（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品

1次/周 擦拭（5）水池

1次/天

清理（6）喷水池、水景1次/周换水

（7）沟、渠、窖井

1次/周 清理

2、房屋内公共部位

（1）多层楼内通道、楼梯

1次/天

清扫（2）共用活动场所

2次/天

清扫（3）楼道玻璃窗

1次/周 擦拭（4）会所

石料地面

1次/4小时

全面拖洗

1次/2个月

打蜡 地板地面 1次/4小时全面拖洗

1次/2个月 打蜡 地砖地面 1次/4小时 全面拖洗

1次/2个月 清洗 地毯地面 1次/4小时 全面吸尘 1次/2个月 清洗

（7）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/2天

全面擦拭（8）公共卫生间

1次/2小时

全面清洁

（9）及时清扫积水、积雪清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味、外观整洁、明亮；并进行保洁巡查，无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

（二）垃圾的处理与收集

1、根据物业实际，合理设置果壳箱，实行垃圾袋装，并按当地有关要求实行垃圾分类收集；

2、生活垃圾每日收集2次，做到日产日清；

3、设有垃圾中转设施的，与周边环境协调，卫生良好，定期进行消杀，杜绝蝇、蚊等害虫孳生；

4、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。

（三）排水、排污管道畅通

1、小区内公共雨、污水管道

1次/年

全面疏通

2、雨、污水井

1次/月

检查（并视检查情况进行及时清掏）

3、化粪池

1次/月

检查

2次/年

清掏

（四）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网；定期巡查。

（五）无饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定。

（六）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

七、绿化养护管理

1、草坪保持平整，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。

2、草坪内常年无杂草。

3、花草树木无枯死，发现死树，应在一周内清除，并适时补种。

4、绿篱应及时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

7、适时组织防冻保暖、预防病虫害。

8、绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化。

二 级

一、硬件环境性能：

1、住宅容积率≤1.8，建筑密度≤30%

2、绿地率≥35%

3、结合绿地设置适量的硬质铺装场地，满足居民活动要求。

4、乔木——草木型、灌木——草木型、乔木——灌木——草木型、藤木型等人工植物群落类型二种以上，植物配置多层次。

5、机动车平均每户不少于0.3个泊位。

6、设有健身房或其它室内体育场所。

7、设有儿童游戏场或其它室外体育场地。

8、设置教育设施。

9、设有社区服务设施。

10、设有背景音乐系统。

11、小区市基础设施齐全且全部埋地敷设。

12、小区设置基本型布线系统。

13、配有会议室。

14、设置对讲，初级防盗和燃气泄漏报警，IC卡门禁控制，闭路电视监控，周边防范红外监控等安防系统。

15、设置声控制区域自动照明等物业管理系统。

16、外墙采用涂料或饰面砖，对暴露在外墙的管道及设备均有造型上的处理。

17、住宅底层入口处应设进厅，楼梯段净宽不小于1.2m，并采用石材铺设地面，塑钢窗或铝合金窗，楼道内墙普遍内墙涂料，各层有收集垃圾的措施。

18、设有家用炉灶的烟道。

二、基本要求

1、物业管理企业应持有国家三级以上资质证书。

2、物业管理企业应制定质量管理制度。

3、应有较完善的物业管理方案。并按规范签定物业管理合同。

4、管理服务人员统一着装，佩戴标志、规范用语。

5、物业管理项目经理应具备二年以上专业物业管理经验。

6、管理人员应90%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。

8、物业管理企业多方面运用计算机管理（业主档案、收费管理等）。

9、小区实施每周六天每天12小时服务接待（公示服务联系电话）。

10、根据小区实际条件，开展业户必需的有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收费价目）。

11、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业主作有效沟通；每年有效投诉处理率大于90%。

12、建立较完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案）。

13、根据小区实际条件，配合开展必要的社区文化活动。

14、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。

15、按规定管理、使用公共维修资金。

16、封闭式管理。

三、房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备进行管理服务。

2、房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损；外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯整齐有序。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告，并协助有关部门依法处理。

4、空调安装无安全隐患。

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

6、房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等。对危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止、报告。

8、小区主出口设小区平面示意图，主要路口设有路标。小区内组团及各栋、单元（门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。

四、设施设备维修养护

1、共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。

2、实行24小时电话报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，在24小时内予以修复，如不能在规定时间内完成，需对业主做出限时修复的承诺。回访率80%以上。

3、水、电等设备运行人员具备上岗证，并严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损；消防通道畅通；制订消防应急方案、进行消防演习。

4、道路通畅，路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志齐全规范。

5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。

6、维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

7、对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

8、各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。

9、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电，在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。

五、公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。

2、对小区重点部位每2小时巡查一次。

3、小区设有中央监控室24小时实施监控。网务服律法产地房下天

4、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设备安全防范警示标志。

5、对进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。

6、进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案（每年进行消防演习一次）。

六、保洁服务

（一）小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道（1）公共绿地

1次/天

清理（2）硬化地面

2次/天

清扫（3）主次干道

2次/天

清扫

（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/半个月擦拭（5）水池

1次/天

清理（6）喷水池、水景1次/2周换水

（7）沟、渠、沙井

3次/月

清理

2、房屋内公共部位

（1）多层楼内通道、楼梯

1次/天

清扫（2）共用活动场所

1次/天

清扫（3）楼道玻璃窗

1次/半月

擦拭（4）会所

石料地面 2次/天

全面拖洗

1次/4个月

打蜡 地板地面2次/天

全面拖洗 1次/4个月

打蜡 地砖地面2次/天 全面拖洗

1次/4个月

清洗 地毯地面2次/天 全面吸尘

1次/4个月

清洗

（7）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施

1次/15天

擦拭（8）公共卫生间

2次/天

清洁

（9）及时清扫积水、积雪。清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味、并进行保洁巡查。

（二）垃圾的处理与收集

1、根据物业实际，合理设置果壳箱，实行垃圾袋装，并按当地有关要求实行垃圾分类收集。

2、垃圾每日收集1次，做到日产日清；无垃圾桶、果壳箱溢满现象；

3、设有垃圾中转设施的，与周边环境协调，卫生良好定期进行消杀，杜绝蝇、蚊等害虫孳生；

4、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。

（三）排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道 1次/年

疏通

2、雨、污水井

1次/6个月 检查、并视检查情况进行及时清掏

3、化粪池

1次/6个月 检查 1次/年清掏

（四）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求；定期巡查。

（五）无饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定。

（六）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

七、绿化养护管理

1、草坪保持平整，及时进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死，养护中发现的死树，必须在半月内清除，并适时补种。

4、绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

7、适时组织防冻保暖、预防病虫害。

8、绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化。

三 级

一、硬件环境性能：

1、住宅容积率≤2.5

2、绿地率≥30%

3、乔木——草木型、灌木——草木型、乔木——灌木——草木型、藤木型等人工植物群落类型一种以上。植物配置多层次。

4、设有儿童游戏场或其它室外体育场地。

5、设有社区服务设施。

6、小区市政基础设施齐全。

7、声控楼道照明。

8、楼道内墙刷白。

二、基本要求

1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。

2、物业管理企业应制定日常管理制度。

3、按规范签定物业管理合同。

4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。

5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。

8、物业管理企业实施每周5天每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。

9、年与30%以上业主作有效沟通；年有效投诉处理率大于80%。

10、建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案）。

11、建立财务制度，每半年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

12、按规定管理使用公共维修资金。

三、房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备进行管理服务。

2、房屋外观完好、整洁。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告，并协助有关部门依法处理。

4、空调安装无安全隐患。

5、阳台封闭统一有序。

6、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

7、小区主出口设小区平面示意图，主要路口设有路标。小区内组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

四、设施设备维修养护

1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

2、设立24小时报修值班制度，急修报修一小时内到达现场，建立回访制度，回访率70%以上。

3、设备运行人员具备上岗证，严格遵守操作规程及保养规范。

4、消防系统设备完好，保证消防通道畅通。

5、道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。

7、设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

8、保持设备房整洁卫生，制定设备房管理制度。

9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电，在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。

五、公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班（其中4小时立岗）。

2、对小区重要部位每4小时巡查一次。

3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设备安全警示标志。

4、进出小区的车辆指定位置有序停放。

5、保安人员经过突发事件应急处理培训。

6、每年进行消防演习一次。

六、保洁服务

（一）小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道（1）公共绿地

1次/天

清理（2）硬化地面

1次/天

清扫（3）主次干道

1次/天

清扫

（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月

擦拭（5）水池

1次/天

清理（6）喷水池、水景1次/月换水

（7）沟、渠、沙井

2次/月

清理

2、房屋内公共部位

（1）多层楼内通道、楼梯

1次/天

清扫（2）共用活动场所

1次/天

清扫（3）楼道玻璃窗

1次/月

擦拭

（4）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施

1次/月

擦拭（5）公共卫生间

1次/天

清洁

（6）及时清扫积水、积雪。清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物。

（二）垃圾的处理与收集

1、根据物业实际，合理设置果壳箱；

2、垃圾每日收集1次，做到日产日清；

3、设有垃圾中转设施的，每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要定期进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生；

4、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。

（三）排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道

定时疏通

2、雨、污水井

定时清掏

3、化粪池

定时清掏

（四）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求；定期巡查。

（五）无饲养家禽、家畜，养宠物必须符合相关规定。

（六）根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

七、绿化养护管理

1、草坪保持平整，按规定进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死，养护中发现的死树，必须清除，并适时按需要补种。

4、绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。

6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

7、适时组织防冻保暖、预防病虫害。

四 级

一、硬件环境性能：

1、设有绿地，乔木——草木型、灌木——草木型、乔木——灌木——草木型、藤木型等人工植物群落类型一种以上。

2、设置教育设施。

3、设有社区服务设施。

二、基本要求

1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。

2、物业管理企业应制定日常管理制度。

3、按规范签定物业管理合同。

4、物业管理项目经理应具备物业管理经验。

5、管理人员应70%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

6、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。

7、物业管理企业实施每周5天每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。

8、年与10%以上业主作有效沟通；年有效投诉处理率大于70%。

10、建立档案管理制度。

11、建立财务制度，每半年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

12、按规定管理、使用公共维修资金。

三、房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备进行管理服务。

2、房屋外观完好、整洁。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告，并协助有关部门依法处理。

4、空调安装无安全隐患。

5、阳台封闭统一有序。

6、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

7、小区主出口设小区平面示意图，主要路口设有路标。小区内组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

四、设施设备维修养护

1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

2、设立12小时电话报修值班制度，急修报修一小时内到达现场，建立回访制度，回访率50%以上。

3、设备运行人员具备上岗证，并严格遵守操作规程及保养规范。

4、消防系统设备完好，保证消防通道畅通。

5、道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。

7、设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

8、保持设备房整洁卫生，制定设备房管理制度。

9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电，在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。

五、公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班。

2、对小区重要部位定时巡查。

3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设备安全警示标志。

4、进出小区的车辆指定位置有序停放。

5、保安人员经过突发事件应急处理培训。

6、每年进行消防演习一次。

六、保洁服务

（一）小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道（1）公共绿地

1次/天

清理（2）硬化地面

1次/天

清扫（3）主次干道

1次/天

清扫

（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月

擦拭（5）水池

1次/天

清理（6）沟、渠

1次/月

清理

2、房屋内公共部位

（1）楼内通道、楼梯

1次/天

清扫（2）共用活动场所

1次/天

清扫（3）楼道玻璃窗

1次/月

擦拭

（4）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施

1次/月

擦拭（5）公共卫生间

1次/天

清洁

（6）及时清扫积水、积雪。清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物。

（二）垃圾的处理与收集

1、根据物业实际，合理设置果壳箱；

2、垃圾每日收集1次，做到日产日清；

3、设有垃圾中转设施的，每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生；

4、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。

（三）排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道

定时疏通

2、雨、污水井

定时清掏

3、化粪池

定时清掏

（四）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求；定期巡查。

（五）无饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定。

（六）根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

七、绿化养护管理

1、草坪保持平整，按规定进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死，养护中发现的死树，必须清除，并适时按需要补种。

4、绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。

6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

小区住宅的公共空间意识调查报告 篇6

——小区住宅的公共空间意识

制作人：陈蔓宁

目录

前言……………………………..……1 统计图…………………………………2 调查分析…………………..………….2 总结…………………………………….3附页：

调查问卷……………………………….4前言

摘要：

随着中国经济的高速发展和生活水平的逐步提高,人们对居住的需求开始从基本的生理需求的满足逐步向心理与文化领域的更高层次推进。如何改进设计方法,从而提高小区居民的生活质量,创造理想的人居环境和富于人性化的室外生活空间。引言：清水公寓是目前市区规模最大的中高档住宅小区，东邻德胜巷，南接德胜路，西依古运河和霞湾公园，北靠霞湾洪，由世贸协安房产开发建设。清水公寓总占地面积74800平方米，总建筑面积211449平方米，建筑密度27.5%，绿化面积22640平方米，绿地率30.2%。清水公寓设有游泳池、健身俱乐部、阅览室、美容中心、网球场、壁球房、篮球房、篮球场、咖啡吧等健身、娱乐、休闲设施，配有楼宇对讲系统、卫星电视系统、周界入侵报警系统、闭路电视系统、电子巡更系统、自动喷淋和烟感报警系统、背景音乐和紧急广播系统，以及55台中外合资电梯。

统计图

不是很满意,8%调查分析

我们调查了清水公寓居民对小区的满意度，居民们大部分比较满意，只有少数人不满意大家主要为小区停车问题困扰，小区车停不下，许多车堵在门口，出行不顺畅，小区电梯有点震，遮阳避雨的地方较少。小区路灯很多，很亮，植物也很多，到处都有绿化带，很多小朋友的小型游乐场，还有很多健身设施，总体来说很舒适。

总结

通过这次的研究，我发现该小区的人们的公共空间意识还是不错的，但是这个社会中有的人的意识还是不够，所以，希望那些意识还不够的人们通过我们的提醒能够改正，也希望我们这个社会能够发展的越来越好，人们的公共空间的意识越来越强！

调查问卷

一、出入口的问题

1、您对小区出入口的设置是否满意(方便接近住户、舒适性问题)

A、满意B、一般C、不满意

二、主导路网的问题

2、您对小区停车场的设置是否满意

A、满意B、一般C、不满意

3、您对小区人行路与车行路的划分是否满意

A、满意B、一般C、不满意

4、您对小区无障碍坡道等设计是否满意

A、满意B、一般C、不满意

5、您对小区道路的美观与趣味性是否满意

A、满意B、一般C、不满意

三、景观绿化的问题

6、您对小区公共空间里的植被类型及丰富程度是否满意

A、满意B、一般C、不满意

7、您对小区的景观灯光及建筑小品的设计与放置是否满意

A、满意B、一般C、不满意

8、您对小区广场的景观设计是否满意

A、满意B、一般C、不满意

四、邻里空间的问题

9、您对公共楼电梯间是否满意（楼梯间的大小、照明、安全性及舒适性）

A、满意B、一般C、不满意

10、您对单元里的公共走廊是否满意（趣味性、照明、方便性）

A、满意B、一般C、不满意

五、公共服务及卫生设施的问题

11、您对小区休憩座椅及标志牌的安排是否满意

A、满意B、一般C、不满意

12、您对小区遮阳避雨措施是否满意

A、满意B、一般C、不满意

13、您对小区垃圾箱的设置是否满意

A、满意B、一般C、不满意

六、康乐健身的问题

14、您对小区儿童游乐场的设置是否满意（安全性、趣味性、使用方便性）

A、满意B、一般C、不满意

15、您对娱乐、健身设施的安全与完善情况是否满意

小区公共事务我们如何做主? 篇7

长沙房产物业纠纷的三大特点

周活宁:作为华南地区的重要城市, 长沙市近年来业主组织发展的状况如何?小区治理的现状又是怎么样?

陈东:长沙目前有居民小区3000多个, 官方公布小区成立业委会的比例是30%, 实际是18%, 房产物业纠纷突出, 从商品房买卖合同到物业服务涵盖了从建房到物业管理的整个链条, 房产物业纠纷成为湖南都市频道、湖南公共频道每天黄金时间密集报道的题材, 目前长沙房产物业纠纷有以下几个特点。

一是业委会成立难。从申请到备案, 政府相关部门不仅不履行指导职责, 而且全程设卡挑刺, 多数小区成立业委会耗时在2年左右, 有历经数年仍然无法成立。山水英伦小区申请6年, 连筹备组都没有成立, 湘府华城、东成大厦等小区选举完成后, 区住建局鸡蛋挑骨头甚至提出无理要求不予备案。业委会成立比例低, 没有小区管理的主体, 严重影响小区治理, 政府部门的不作为和乱作为是其根源。

二是深度维权触及复杂的利益关系。湖南目前的业主维权, 已经从简单的物业管理纠纷, 延伸到停车位、会所、幼儿园等小区配套设施产权纠纷、小区公共收益归属纠纷, 深度维权已经触动到开发商、政府官员、物业公司的核心利益, 因此难度加大, 受到的阻力空前, 这也是政府一些官员配合开发商、物业公司阻止业主成立业委会的根源。

三是小区治理处于业主自发阶段。尽管困难重重, 但还是有一批小区通过努力, 取得维权的初步成效, 有的小区走上了自主治理的健康轨道。以下几个案例也为湖南长沙下一阶段的治理活动提供了可供参考的样板。

构建小区“钢筋混凝土”业主模型

周活宁:与全国形势一样, 一方面, 长沙市小区业委会的发展步履维艰;另一方面, 也有部分小区业委会建制良好, 为小区治理发挥了积极的作用。对此, 杨庆新主任有何感想?

杨庆新:一个散沙一盘的业主, 一个散漫无力的业委会, 被物业公司牵着鼻子走, 如何使业主团结起来、强大起来?我在多次场合曾提到“钢筋混凝土”业主模型初步想法, 通俗地讲就是业主在业委会组织的推动和主导下形成业主共识, 形成能抵抗各类侵权行为的“钢筋混凝土”, 发挥实质性维权业主受益作用。

“钢筋混凝土”模型中包括业主、业主代表、楼栋长、业委会。业主在“钢筋混凝土”模型中就像沙子一样, 沙子有大有小, 有圆有角, 有尖有平, 很多时候, 很多人说更多的小区业主就是一盘散沙。业主代表在“钢筋混凝土”模型中就是石头, 比沙子要大, 能击破鸡蛋, 同时也能起到维护一定区域或者帮助解决部分问题的作用。楼栋长在“钢筋混凝土”模型中就像钢筋, 是参与小区大小事务的中流砥柱, 能协助业委会组织召开业主大会, 对物业公司进行监督, 对业委会进行监督和帮助。业委会在“钢筋混凝土”模型中就是钢筋和水的作用, 小区事务的主导者和推动者, 起到缓解物业纠纷和解决矛盾冲突的作用。

“钢筋混凝土”业主模型的本质:参与就是力量, 监督就是美德, 成功源于联合, 维护共同权益。业主大会召开需要业主参与, 每一票都是力量, 都是对小区事务的态度与责任。监督就是对小区内一切物权发生关系的活动和行为的监督, 监督主体是业主、业主代表, 被监督的对象主要是物业公司, 业委会对物业公司合同约定监督内容, 业主人人都参与监督, 都能尽其义务方可行使好监督权力。成功源于联合主要是指对《物权法》规定的重大事项由业主共同决定, 而且在业主形成统一的共识联合起来才能取得成功。这个模型构建的最终目的就是维护业主共同权益。

建设和谐家园需要业委会当好家

周活宁:李兴湖主任对业委会这个“当家人”是如何定义的?有哪些特别需要强调的地方?

李兴湖:唤醒业主权利意识, 引导业主参与小区事务, 才能建设好自己的家园。小区业委会必须加强学习, 自我完善。工欲善其事, 必先利其器, 业委会要领导业主当家作主, 就要学习相关法律法规, 白沙湾嘉园业委会成立后, 首先组织业委会成员加强了法律法规的学习, 统一认识, 力争做到依法维权, 同时制定业主委员会章程、业委会公章管理制度、业委会财务管理制度、业委会值班制度一系列自我约束的规范。制定标准化物业服务合同, 为小区安定奠定基础。物业合同空洞, 不具体, 不可行, 是引发物业矛盾, 导致小区混乱的根源。一份科学完善的物业合同, 是小区稳定的基石。我们在物业服务企业招标时, 根据小区实际, 拟定了具体详实的物业服务合同, 列入招标文件, 小区管理依据合同及物业服务企业投标书承诺条款进行, 未尽事宜与物业服务企业协商解决。对物业服务企业违规事项按规定进行经济处罚, 做到事事均有条款可依。同时设立奖惩制度, 物业服务企业满意度调查达标, 业委会可在每年业主大会后进行奖励, 大大减少了小区的物业矛盾。调动业主积极参与小区管理。我们组织业主评价物业服务企业的服务质量, 设立业主QQ群、微信群, 通过这些平台及时了解业主需求, 反馈业主投诉, 回应业主对小区建设的意见建议, 极大地调动了广大业主参与小区管理的积极性。业委会成为业主与物业间沟通的桥梁, 成为业主信得过的小区领头人。

通过努力, 业主的投诉也在业委会与物业服务企业的共同努力下得到解决, 物业服务企业看到了业委会的真诚, 物业服务得到了广大业主的认可, 赢得了业主的信任, 小区逐步走向和谐美满。

理性维权方显成效

周活宁:业主维权成功的案例并不多见, 原因也来自多方面。对此, 湘麓国际小区业委会有哪些经验和教训可供大家分享和借鉴?

廖慧:业主维权不能等待观望, 要有理有据, 及时出手。业主每每遭遇开发商或物业“霸王”待遇时, 常依赖小区业委会或有人牵头组织, 存在观望搭便车的心理, 这样常常导致维权熄火。业主权利受到侵犯, 要积极搜集证据, 锁定开发商、官员、物业公司违法违约的行为, 及时维权。湘麓国际小区在没有业委会的情况下, 业主该出手时果断出手, 对开发商擅自修改购房合同条款, 延期交房起诉, 两案皆胜!

成立业委会要周密策划, 不要仓促上阵。小区有热心业主踌躇满志张罗成立业委会, 由于没有周密策划, 仓促上阵, 常常在社区、街道、物管科处因资料不齐全、程序违法卡壳碰壁, 甚至受到故意刁难。一旦业委会成立受阻, 对小区维权就是灾难性打击, 有的小区甚至从此一蹶不振。我们小区也曾经历过投诉上访、静坐政府、曝光媒体、批判斥责官员和稀泥……时至今日, 回头反思, 业委会成立不能一味求快, 需要依法依规, 一步一个脚印把每一步工作做到位, 甚至可以请擅长小区事务的专业机构、专业律师指导, 经得起考验和推敲, 才能迎战小区未来维权路上的大风大浪。湘麓国际小区第一届业委会因为仓促成立, 后患无穷, 没有起到组织团结业主维权的作用, 反而损害业主的公共利益。

炒“前期物业”不是小菜一碟, 需要耐心理性。小区前期公益维权, 最大的冲突方来自前期物业, 与开发商沆瀣一气, 侵吞小区公益收入, 巧设名目乱收费……于是, 业委会上任三把火, 第一把火烧的就是前期物业。我们小区在解聘前期物业, 选聘新物业时, 走了不少弯路, 带来了人力和财力的巨大损失。其中的教训就是:一是要认识到前期物业有利有弊, 不能一概而论;二是选聘新物业依法依规, 尊重业主知情权投票权;三是物业交接不忽略, 要未雨绸缪, 作为维权工作重中之重作好准备。湘麓国际小区选聘新物业, 业主不知情, 信任危机爆发, 物业混水摸鱼, 引发业主内乱, 导致新老物业交接失败, 设施设备大瘫痪。

小区“三位一体创四赢”

周活宁:金帆小区独创的“三位一体创四赢”的经验是湖南众多小区中做得相对有特色的, 各方反应良好。对此, 作为业委会主任, 谢玲英女士您有哪些体会?

谢玲英:金帆小区是上世纪90年代末建设的大型的经济适用房小区, 有48栋多层建筑, 常住人口达7000多人。小区基础设施薄弱, 没有地下停车位, 开发商最初设计的路面标准车位不到100个, 能停车辆不足300台。同时小区维修资金很少, 平均每户维修资金只有1800多元。

2011年小区第三届业委会产生以来, 与街道、社区、物业公司齐心协力, 共建文明小区, 大力加强基础设施建设, 开展小区环境美化, 为业主创造了一个优美和谐的安居环境。街道社区协调政府各部门和开发商, 业委会收回了小区幼儿园的收益权, 物业公司与业委会配合对小区开展提质改造。物业公司每年向业委会提出小区改造立项建议, 疏导车辆、维持施工秩序, 帮助业委会验收、采购材料, 配合业委会与业主沟通协调, 配合政府开展文明创建, 清理小区乱堆乱放的垃圾, 楼道张贴各种宣传单、小广告等等。业委会将公共收益90%用于小区的建设与维修, 精打细算, 组织业主志愿者监督工程的进度与质量, 通过相关业主采购质好价廉材料。

近年来, 街道、社区、物业公司与业委会密切配合, 充分利用小区公共面积, 建设了1000多个植草绿化车位, 对小区内5家餐饮店烟囱进行了改造, 对小区道路进行了改扩建, 解决了小区停车难、油烟污染大、环境脏乱差等问题, 金帆小区虽然是经济适用房, 但由于内部环境好, 目前小区的二手房价格已经接近周边新开发楼盘的贷款本息, 房屋出租的价格也普遍高于周边其他小区。

周活宁:湖南是当年毛泽东开创农民运动的发源地, “一切权力归农会”就是当年农民运动的生动写照。当下各地城市住宅建筑物共有物权回归广大业主手中的探索和追求大有殊途同归之势。“一切权利 (共有权利) 归业主大会”正是广大业主为之努力的方向和目标。对引领广大小区业主如何依法有序维权走向社区善治的未来, 湖南长沙业委会筹备组有何期待和长远规划?

陈东:随着时代的进步, 北京、上海、广州、深圳等城市成立了业主的专业服务机构, 帮助、指导业委会和业主治理小区, 维护小区合法权益, 代表业主与政府、建设单位、物管企业协调沟通, 创新物业管理新模式, 积累了丰富的经验, 形成了科学有效的小区治理方式方法。长沙学习借鉴一线城市的成功经验, 成立了服务业主的专业机构, 建立了“我是业主”的专业服务平台, 目前越来越多的业委会和业主通过平台得到辅导和帮助, “我是业主”平台在长沙的影响力越来越强, 引领长沙小区自治、业主维权转型, 走向依法依规的新阶段。

住宅小区公共管理规定 篇8

关键词：公共产品资本化 商品住宅价格

一、文献综述

查尔斯·蒂布特在其1956年的论文《A Pure Theory of Local Public Expenditure》中，构造了一个社区数量足够多的模型，居民根据自己的偏好，无成本地迁徙到效用最大的社区定居。这个过程被Tiebout称为“用脚投票”。在此过程中，最好的公共产品供给将使最多的居民迁入，从而使得该社区的房地产价格上涨，公共产品资本化由此而来。Oates（1969）通过首次运用实证工具，验证了Tiebout的理论。Ridker（1976）使用特征价格模型计算了环境质量的改善对住宅价格的影响。Brookshire（1982）等人则通过特征价格模型研究得出，空气污染、景观可达性、就业可达性、学校质量以及犯罪率的差异对住宅价格有显著影响。

国内学者关于公共产品资本化对商品住宅价格影响的研究，主要集中于运用国内数据进行实证研究。张迎春（2005）用统计软件分析房产价值增长与其距离绿地远近的关系，得出二者成反比关系。杨洋（2005）用市场供需模型分析了交通条件变化对房价的影响，得出交通条件的改善会导致住房价格呈上升趋势。刘旺、张文忠（2006）利用GIS分析法研究了居民在居住区位选择上的机制，得出教育资源、工作地都是影响居民选择居住位置的重要因素，并以此得出由较好教育资源和靠近CBD区域的房价普遍比较高的结论。此外，王轶军等（2007）则得出地铁站等公共交通建设的投入带动了周边房价上涨，但这种投入却没有资本化在土地价格中的结论。周京奎、吴晓燕（2009）则用省级面板数据分析了公共投资对房地产市场的价格溢出效应，结果表明土地价格受到公共投资的影响最大，其次为住宅、办公楼和商业用房。

综上，国内外的学者对公共产品和房地产价格的问题进行了相应研究。国内学者对不同结构的公共产品供给、不同地区的公共产品供给与房地产价格的研究鲜有涉及。本文希望能在前人研究的基础上，较为全面地探究公共产品对于商品住宅价格的影响情况。

二、中国35个大中城市房地产市场的实证研究

（二）数据来源

本文的数据来源于《中国城市统计年鉴（2005—2014）》和《中国房地产统计年鉴（2005—2014）》或通过相关数据计算获得。表1为2004年至2013年住宅房地产价格及其特征属性的变化情况。

（三）全国35个大中城市整体计量分析

根据Hedonic模型，使用Eviews7.2软件进行了面板数据分析，计量结果见表2。

首先，在进行F2检验时，由于全国各大中城市的住宅基础地价不同，所以检验结果表明模型应该选择变截距模型。

其次，在进行F1检验时，由于公共产品对住宅价格的资本化程度相同，所以检验结果要求模型选择不变系数模型，回归方程中各城市的自变量系数相同。

回归模型中，因变量对自变量的影响显著，除指标⑥外，其余5个指标影响系数均为正数。

1、基础设施。基础设施与住宅价格显著正相关。指标①每增加一个单位，住宅价格上涨1.13个百分点；指标②每增加一单位，住宅价格上涨0.04个百分点。

2、教育。教育与住宅价格显著正相关。指标③在1%的置信区间内，其T—统计量为3.4673，但对住宅价格的影响较小。指标③每增加一单位，住宅价格上涨0.06个百分点。

3、生态环境。生态环境与住宅价格显著正相关。指标④每增加一单位，住宅价格上涨0.25个百分点；指标⑤每增长一个单位，住宅价格上涨0.94个百分点。

4、医疗卫生。医疗卫生与住宅价格显著负相关，也是所选指标中对住宅价格影响系数最大的指标。指标⑥每增加一单位，住宅价格下降4.13个百分点。

（四）分类别公共产品与房价关系的计量分析

本文将公共产品分为生产性公共产品和服务性公共产品两大类，针对不同类别公共产品情况与房价的关系进行计量分析。数据来源、变量说明、检验过程、计量方法等均与全国35个大中城市整体计量分析相同，不再赘述。分类情况见表3，计量结果见表4。

表4中，模型（Ⅰ）是不包括任何公共产品的模型，是人均GDP与住宅价格的半对数Hedonic回归模型，该模型中的常数和人均GDP系数均比模型（Ⅱ）和模型（Ⅲ）大，这是因为解释变量太少，对自变量的解释能力低，导致解释变量显得很重要。模型（Ⅰ）的R2值是三个模型中最低的，也说明了这点。

模型（Ⅱ）是生产性公共产品对住宅价格影响的模型，生产性公共产品对住宅价格显著正相关。指标①的影响系数为2.65%，为所有指标中影响系数最大，表明公共交通在住宅价格上的资本化程度最大；指标②的影响系数为0.08%。

模型（Ⅲ）是服务性公共产品对住宅价格影响的模型，服务性公共产品对住宅价格有显著的影响。除指标⑥的影响系数为负数外，其他指标的影响系数均为正数。整体而言，服务型公共产品整体与住宅价格呈现显著负相关。

（五）东、中西部公共产品与房价关系的计量分析

本文将全国35个大中城市分为东部城市和中西部城市④，对不同地域的公共产品情况与房价关系分别进行研究。数据来源、变量说明、检验过程、计量方法等均与全国35个大中城市整体计量分析相同，不再赘述。计量结果见表5、表6。

第一，从回归模型的整体结果来看，公共产品对东部城市和中西部城市的住宅价格存在明显的资本化。回归结果中，东部城市的模型常数是6.6096，小于中西部城市的模型常数，也就是在东部城市中公共产品能好的解释说明住宅价格，这一点从东部城市和中西部城市的R2也可以得到佐证（0.9530>0.9000）。同时，东部城市对指标①和指标⑥不显著，而中西部城市对指标③和指标④不显著。此外，东部城市的所有公共产品的指标增加一个单位，会引起住宅价格增加，而中西部城市则相反。

第二，从生产性公共产品来看，生产性公共产品与住宅价格呈正相关关系。指标②与东、中西部城市均存在显著地正相关关系，并且对东部城市的影响（0.0007）大于对中西部城市的影响（0.0001）。而指标①则对中西部城市存在显著地正向关系，对东部城市存在不显著的正向关系。在一定程度上，说明东部城市的道路交通建设已经基本满足居民的需求，而在中西部城市仍需要大量的道路交通建设。

第三，从服务性公共产品来看，服务性公共产品与住宅价格没有稳定的正向相关关系。只有指标⑤与东、中西部城市存在稳定的显著地正相关关系，并且对东部城市的影响（0.0114）大于对中西部城市的影响（0.0073）。东部城市的指标⑥对住宅价格影响不显著，中西部城市的指标③和指标④对住宅价格影响不显著，说明东部城市居民对教育资源和生态环境资源更加重视，而中西部城市居民对污水处理和医疗卫生资源更重视。特别需要强调的是教育资源，它与东部城市是显著地正相关，而与中西部城市是不显著地负相关，表明中西部城市教育资源严重落后于东部城市。

第四，从经济发展水平来看，人均GDP与住宅价格也没有稳定的正向相关关系。东部城市，人均GDP对住宅价格影响不显著；中西部城市，人均GDP对住宅价格影响显著。同时，中西部城市的人均GDP对住宅价格的影响系数大致是东部城市的人均GDP对住宅价格的影响系数的10倍。

三、结论

（一）公共产品投资强度越大，住宅价格越高

公共产品投资强度大的城市或地区，公共产品的存量就越大。一方面居民能从丰富的公共产品中获取较高的效用，这些隐形的特征价格，虽然无法从市场交易直接获得，但它们可以资本化在住宅价格上；另一方面优良的公共产品使得居民对住宅的保值增值产生预期，拥有越丰富公共产品的住宅，居民对其增值保值的预期越大，进而愿意支付更高的价格。

（二）公共产品投资强度差异越大，住宅价格差异普遍越大

当购房者面对公共产品丰富的城市或地区时，愿意为其支付较高的价格，反之，只愿意支付较低的价格，进而导致住宅价格的差异较大。所以，住宅价格差异大的一个主要原因是公共产品投资强度差异大。

（三）生产性公共产品和服务性公共产品资本化存在差异

生产性公共产品服务与住宅价格呈现显著正相关关系，而服务性公共产品与住宅价格呈现显著负相关关系。

在生产性公共产品内部，市辖区每万人拥有道路面积和人均（居民）用电量对住宅价格的影响也存在差异。在服务性公共产品内部，市辖区每百人公共图书馆藏书数量、人均绿地面积、污水处理率、市辖区万人拥有医院（卫生院）数量对住宅价格的影响同样存在差异，并且差异大于生产性公共产品。但由于教育资源和环境卫生资源不能抵消医疗卫生资源的负向影响，服务性公共产品对住宅价格整体呈负相关。

（四）东部城市和中西部城市公共产品资本化存在差异

生产性公共产品对东部城市住宅价格的影响系数小于中西部城市的影响系数，服务性公共产品对东部城市住宅价格的影响系数大于中西部城市住宅价格的影响系数。整体而言，公共产品对东部城市住宅价格的综合影响系数大于对中西部城市住宅价格综合影响系数。

从地区来看，生产性公共产品对中西部城市住宅价格呈显著性正相关，其中市辖区每万人拥有道路面积在东部城市不显著，人均（居民）用电量对东部城市住宅价格呈显著性正相关；服务性公共产品中污水处理率对东、中西部城市均呈现住地正相关，而市辖区万人拥有医院（卫生院）数量在东部城市不显著，市辖区每百人公共图书馆藏书数量、人均绿地面积在中西部城市不显著。

（五）公共产品资本化对住宅价格的影响明显

根据本文分析，我国的公共产品资本化对住宅价格的存在显著影响，符合“Tiebout-Oates”理论所说。

在全国35个大中城市中，笔者所选的全部公共产品指标的可信度均在99%以上。其中生态资源环境对北京和全国两个市场影响的可信度都是最高的，公共交通资源对北京和全国两个市场影响的可信度也较高，而且生态环境资源和公共交通资源的可信度也是稳健的。而教育资源和医疗卫生资源对北京和全国两个市场的影响可信度虽然很高，但可信度的稳健性较差。■

注：

①由于统计年鉴没有对人均绿地面积的直接统计，本文使用市辖区绿地面积（公顷）除以市辖区年末人口数量（万人）得到人均绿地面积的数据。

②由于统计年鉴中没有对该指标进行直接统计，本文使用统计年鉴中市辖区医院、卫生院数量（个）除以市辖区年末人口数量（万人）得到。

③某一年的全国房价，是将某一年所有35个城市的房价取平均值。公共投资的考察指标即所选取的解释变量，计算方式也为取平均值。之所以选取相对比例，一方面是因为各变量之间数量级差距较大，另一方面也是因为绝对值本身表现趋势的能力并不明显。相对比例的计算方法是选取2004年之数据作为基期，此后每年的数据与2004年相比的倍数。

④东部城市包括：北京、天津、石家庄、沈阳、大连、上海、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、广州、深圳和海口共计16个。中西部城市包括：太原、呼和浩特、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川和乌鲁木齐共计19个。

参考文献：

[1]Charles M Tiebout. A pure

Theory of Local Public Expenditure[J]. Journal of Political Economy.1956，64（5）：416—424

[2]Oates W.. The Effects of

Property Taxes and Local Public Spending on Property Values：An Empirical Study of Tax Capitalization and the TieboutHypothesis[J]. Journal of Political Economy，1969，77（6）：957—971

[3]Ridker R.G.，Henning J. A.. The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution[J]. Review of Economics and Statistics，1967，49：246—257

[4]Brookshire. Valuing Public Goods：A Comparison of Survey and Hedonic Approaches[J]. American Economic Review，1982，72（1）：165—177

[5]张迎春. 大型生态绿地对房地产价格的影响[J].上海房地产，2006（3）：34—36

[6]杨洋.对交通条件与房价关系的思考[J].中国房地产，2005（8）：1—3

[7]刘旺，张文忠.城市居民居住区位选择微观机制的实证研究——以万科青青家园为例[J].经济地理，2006，5（26）：803—806

[8]王轶军，等.城市公共服务的价值估计、受益者分析和融资模式探讨[J].城市发展研究，2007（4）：46—53

[9]周京奎，吴晓燕.公共投资对房地产市场的价格溢出效应研究——基于中国30省市数据的研究[J].世界经济文汇，2009（1）：16—31