房地产开发可行性研究报告内容
1、市场分析
1.1整体市场分析
全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；
全市及各主要分区项目新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。
1.2细分市场分析
物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；
总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；
开工时间、预计竣工时间；
投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。
2、法规政策分析
开发建设法规、专业服务法规；
规划设计导向，城市建设信息；
其他经济信息及政策指引。
3、项目分析
3.1项目基本情况
地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。
3.2项目周边情况
主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。
3.3项目优劣势分析（SWOT分析）
项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。
3.4项目发展前景预测
市场前景、价格走势、项目切入点等。
4项目开发建议与评价
4.1项目主要定位
市场定位（市场形象、主题品牌）；
客户定位（主要客户对象）；
价格定位（均价、最低价、最高价）。
5项目开发规模和产品类型
整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。
6项目规划及建筑构想
建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；
小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。
7项目开发进度
总体进度要求、分阶段进度要求。
8项目财务分析
建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。
9项目风险分析与敏感性分析
风险分析、主要指标的敏感性分析。
10项目研究结论和建议。
11附件（包括附图和附表）。
深度可行性研究报告内容
1总论
项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。2项目区位分析
项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。
3产品供需分析
市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。
4建筑方案选择
建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。
5项目实施进度
建设工期，实施进度表（或横线图）。
6投资估算与资金筹措
建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。
7财务评价
财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。
8风险分析
项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。
9结论与建议
10附表
投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。
11附图
片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。
12附件
房地产开发项目可行性研究是指根据市场需求和城市规划、行业发展规划的要求, 对与项目有关的各方面问题进行全面、深入的分析, 从而判断此房地产开发项目在技术上是否可行, 经济上是否合理的科学方法。
二、房地产开发项目可行性研究中存在的问题
1. 缺乏系统的理论指导
目前能用于房地产开发项目可行性研究的指导性文件较少。比如说如何根据社会经济发展和城市规划的要求, 运用各种科学的分析方法, 对房地产开发项目可行性研究的重要内容进行综合分析、评价和确定, 还缺乏明确的指导性意见。近几年国内的专家学者对可行性的理论也进行了深入的研究。然而这些理论的指导性还有待于提高。由于指导理论的缺乏, 必定影响房地产开发项目可行性研究的发展。
2. 有待完善评价指标体系
规划评价指标、经济评价指标、设计方案评价指标、市场定位评价指标和风险不确定性评价指标等是当前我国房地产开发项目可行性分析采用的主要的评价指标。目前我国房地产开发项目的可行性研究通过不同的评价指标体系的不同角度进行分析评价。但是还存在很多的不足之处, 有待于完善。
3. 缺乏准确的房地产市场信息
在房地产开发项目可行性研究过程中需要收集大量的信息和多方面的资料和数据。这些都是前期工作中的基础性工作, 也是比较重要的工作。但是我国到目前为止还没有形成一个房地产市场的数据信息平台。相比之下一些发达国家的房地产市场比较成熟, 已有比较完善的房地产市场信息数据平台。这对于房地产企业进行房地产开发项目的研究有很大的帮助。所以我们要不断的完善我国的房地产市场信息数据, 对我国房地产市场的发展有利。
4. 统一行业技术标准
在房地产开发项目实践中我们会发现开发项目可行性研究的行业技术标准和规范性之间存在不一致性。这种不一致就会使房地产企业研究出的可行性研究报告和标准之间存在差异, 编制单位将无从进行准确的工作和正常的交流, 会使整个房地产开发项目可行性研究缺少真是性, 它将对房地产市场的健康有序的发展产生影响。
三、房地产开发项目可行性研究对策
1. 可行性理论要不断的深入和创新
首先, 我们应在房地产开发的实践中不断的归纳、整理可行性研究的理论, 逐步建立系统的可行性研究理论, 这也是房地产市场健康发展迫切需要解决的。其次, 在此基础上要不断的对理论创新, 比如项目所在地理位置分析、项目所在地区的环境分析、项目可能存在的风险进行分析等。理论研究的不断深入和发展才会更有利于我国的房地产项目可行性研究的不断健全和完善。
2. 建立综合评价体系
可行性研究综合评价体系是房地产开发项目可行性研究从社会、经济角度出发, 分析房地产开发项目对本区域的影响情况, 包括经济和社会影响两个方面。通过它可以判断出房地产开发项目是有利的还是有比弊的。房地产开发项目评价体系在房地产市场中起到举足轻重的作用, 所以建立科学的综合评价体系对于房地产企业和房地产市场的健康发展是不可缺少的。
3. 建立可行性研究数据信息库
房地产行业要想持续健康的发展, 必须要尽早建立房地产开发可行性研究数据信息库, 它同时也给国内的房地产企业提供了一个的平台, 一个交流的平台。数据信息库的建立可以是多方面的, 可以是全国性的也可以是地方性的。但数据信息库的建立我认为应包含以下的内容:
(1) 城市或一个区域的基础情况。 (人口、年龄、民族、文化背景、职业)
(2) 城市或一个区域的规划情况。 (政府对本城市、本区域近5年的规划)
(3) 城市或一个区域的所拥有的房地产企业数量、资质。
(4) 最近5年内的城市楼盘销售情况
(5) 不同层次的消费者对房屋喜好。 (面积、户型、风格)
(6) 该城市社会经济发展的最新动向。
(7) 建筑材料市场的最新动态。
房地产开发项目可行性研究数据信息库可以由政府和房地产行业协会同时建立, 也可以单独建立, 最终的目的都是为了促进房地产企业正确的进行投资决策, 从而降低因信息缺乏带来的风险, 促进房地产市场有序的发展。
4. 加强房地产咨询业的规范化
房地产估价机构作为房地产行业的咨询窗口, 越来越被人们所熟悉, 越来越被重视。我国房地产市场的发展逐步与国际的房地产市场接轨。这就需要我们要尽快的加强房地产咨询业的规范化, 建立由房地产估价机构为主的咨询队伍, 改变房地产可行性研究资质由计委审批的这种形式, 改变成由房地产主管部门根据资质确定相应的编制范围。这样做的好处在于它也能规范房地产市场的健康有序发展。
参考文献
[1]张威.可行性研究在项目建设中的作用[J].电大理工, 2009.
【关键词】房地产业 开发项目 可行性研究
一、房地产开发项目可行性研究浅析
可行性研究分析主要是在房地产商开发投资房地产项目之前，先对该项目进行经济技术等方面的整体预估，并结合项目欲投资金，对预估结果进行论证，得出该项目将的经济可行性如何，技术可行性怎样以及在市场中的适应性是否在可接受范围内。通过对预上房地产项目中经济、技术以及生态等方面进行全面的评估，最终得到该项目是否可行，该评估结果关系到房地产商的投资决策，重要性不言而喻。可行性研究主要包括市场研究、项目财务评价以及技术方面的分析这三个方面。首先市场上，对预上房项目所在的地市及其房地产行业进行市场调研；接着项目的投资方案、进度计划、项目前期的资金筹备以及后期的推广宣传销售都需要评估；最后，要对该项目开发过程中应用到的技术活动进行能力、可行性的估测研究。
二、目前我国房地产可行性研究的存在问题分析
（一）可行性研究过程不规范
我国政府相关部门在对房地产开发项目审批的过程中，房地产开发项目的可行性研究报告是一项重要参考依据。而且，房地产开发项目可行性研究报告更是房地产项目开发单位集资、向银行贷款的重要参考。这就导致了一个问题的产生：为达成房地產项目审批和贷款集资的目标，房地产项目方一般采用企业内部职能部门或者委托个人，在没有深入调查和科学分析的前提下，在极短时间内完成项目的可行性研究。更有甚者，脱离实际，千方百计拼凑事实，伪造项目的可行性结论。这种业界行为特征，在一定程度上造成了目前我国房地产开发项目可行性研究肤浅化、形式化、模式化的局面。将房地产开发项目可行性研究操作成为“可行”而研究，偏离房地产项目可行性研究的内在的意义。
（二）忽视定性工作的重要性
总所周知，房地产的开发投资项目前期做的可行性研究，是一项复杂全面的工作，需要市场调研、分析并研究之后得出最终结果。期间需要做定性、定量的分析以及影响因子研究。分析人员在做该部分工作时，往往会忽视定性工作的重要性，在调研进程中，将工作重心放在定量分析上，放在影响因子调查上。究其原因是这两部分的调研相对来说要简单的多，二定性分析则是一项严谨的需要考虑诸多因素的内容，比如说政策、法规、缴纳税、施工技术、经济收益等等，分析起来工作量繁重且复杂。
（三）财务评价方法、参数的规范缺失
财务评价是房地产开发项目可行性研究中的有机组成系统，是整个可行性研究报告的核心，运用财务评价方法计算，与相关参数进行比对后的结果是项目决策的主要依据。目前，我国房地产企业开发项目可行性要就报告工作的进行，主要是依据《房地产开发项目经济评价方法》，虽然几经修订，评价方法逐渐贴近房地产经济评价实际，但依然没有建立完善的以市场经济为指导的评价方法和参数体系。
三、我国房地产项目可行性研究的改进建议
（一）建立责任机制，提升研究人员工作素养
当今世界缺少的就是有技能有素养的人才，人才在社会中各项工作中都是核心。要做好房地产项目的可行性研究，必须有具有一定技能且素质高尚的人才。首先，可行性分析是一项复杂而精准的工作，研究人员自身要胜任这项工作，精通经济、经营、法律、工程等多个专业领域，而且要具有最基本的为人原则及职业道德，坚定立场，明确责任人及其法律义务。合法合规的研究房地产项目的可行性。
（二）增大定性分析工作，平衡工作重心
定性分析可以说是可行性分析中最为关键的一部分，并且是最复杂的一部分，而定性分析中的投资环境分析是房地产项目中投资者做出投资决策的重要依据。定性分析主要是有以下几个部分：首先是宏观环境、项目产品的目标客户及目标市场、市场因子等方面的分析；其次是预测房地产市场中的供给力、市场中目前及将来的需求量、竞争力如何以及价位可能发展趋势的分析；最后是该项目开发、建设中需要的技术在实施上的可能性方面的分析。
（三）构建并完善项目指标的评价体系
我国房地产开发项目因国土形状而导致具有多种评价指标，如果采用同一指标对这些房地产项目进行评价，评价结果会存在很明显的误差，结果的可参考性也就不足考虑。针对这种情况，需要根据各地市的具体情况构建相适应的项目指标评价体系进行可行性研究分析。并且在评价中根据需要逐步的完善这个体系以为房地产项目服务。
四、结语
当前，我国我国房地产开发项目不断启动，但在其可行性研究工作中仍然存在不少问题，进而对我国经济的发展产生了诸多不良反应。对房地产项目可行性研究中的问题进行分析，作出具体对策研究并运用于房地产项目实践，必将有利于我国房地产业的长远、健康、可持续发展。
参考文献
[1]狄成龙.浅谈房地产企业开发项目可行性研究报告的编制方法[J].市场周刊（理论研究）.2014-05-15.
中文摘要
可行性研究就是运用多种科学手段（包括技术经济学、社会学、经济学及系统工程学等）对拟建项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。同时可行性研究还能为银行贷款、合作者签约、工程设计等提供依据和基础资料，它是决策科学化的必要步骤和手段。
合肥市信达银杏尚郡住宅项目可行性研究是主要通过对合肥市近几年的房地产住宅市场的研究和2013年第一月份、第二月份的房地产市场销售分析而进行开展的。房地产开发项目的可行性研究从开始委托到最后提交成果文件，整个过程都有一定的、客观的规律和程序。在研究该项目时，要对房地产项目的地理区位、周边环境、开发条件、市场环境以及项目开发的前景等进行调查分析，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证,对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价, 综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利,由此得出该项目是否应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。以市场供需为立足点，分析项目开发的可行性和市场性；以资源投入为限度，分析融资情况和醒目的形象定位；以科学方法为手段，分析项目开发的优劣势；以系列评价指标为结果，最终确定该项目在技术上能否实施，能否取得最佳的经济效益。基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的重要内容，也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设项目决策正确，避免或减少因决策失误而造成的投资浪费。
三、总体规划设计理念
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；
2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广尝约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车尝社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构
小区以城市主干道、小区广尝小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销
一、项目市场分析
1、地段环境优越
本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计
～年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善
本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜尝金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出
本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开
过硬”）等方面具有显著优势。
如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。
根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采劝低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。
目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“城南春天”整合营销
武汉新希望物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫，“城南春天”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达
100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。
“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：新风小区二期·城南春天
以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落
“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园
将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。
梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。
4、主打广告语：
（1）～荆州最值得期待的生态人文住宅（开盘前）
（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）
以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。
主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：
（1）金牌美福地，品艺术人文书香。
绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。
黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。
（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间
超值起价，引领城南片区超值风暴。
精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……
省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。
（3）完美设计，成就大家风范
100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。
绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。
（4）完善配套，实现爱家之人的梦想
金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附孝石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜尝医院、银行、商场林立四周。
爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。
（5）“五心”级物管，感受心的呵护
家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。
让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。
第四章投资计划及经济分析
一、前期工程情况
1、土地出让手续全部完善；
2、地质勘察已全部结束；
3、建施图纸、基础图纸已设计完成。
二、投资计划及建设周期
本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：
项目
&nbs
p;占地
（m2）
建筑面积
（m2）
总投资
（万元）
备注
住宅
31146.7
47080
36747.00
商业用房
6968.8
59659
1146.00
公建
1538
成本摊入住宅及营业用房
合计
38116.00
82000
7893.00
说明：上述土地不包括道路代征地。
三、建设周期及资金来源计划
本公司将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米，其中临南环路商业用房总建面约7600平方米，住宅总建面约33400平方米，合计需投入资金4100万元。资金来源计划：
（1）公司土地投入款1096万元（出让土地评估价）已付；
（2）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期待售近90套现房正在热销中，预计于～年4月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1300万元；
（3）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期靠近南环路临街商业用房（一至二层）约7600平方米同期热卖，资金回笼快，预计于～年8月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1672万元；
（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约2000万元；
（4）根据与施工单位签订的合同规定，本项目“城南春天”第一、二阶段工程全部竣工验收后，支付总工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付资金；
（5）第一阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于～年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入2000万元（第一阶段全部6348万元的30%）。至此第二阶段项目开工。
综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。
本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。
四、经济分析
本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：
1、住宅（商品房），测算成本为人民币953，预计盈利3165万元。如下表：
面积
（m2）
单位成本
（元/m2）
总成本
（万元）
销售均价
（元/m2）
销售收入
（万元）
利润
（万元）
7080
3953
6747
1400
991
2316
5说明：具体明细见附表（1）
2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币1187元/m2，预计盈利978万元，如下表：
面积
（m2）
单位成本
（元/m2）
总成本
（万元）
销售均价
（元/m2）
销售收入
（万元）
利润
（万元）
9659
1187
1147
2200
212
5978
说明：具体明细见附表（2）。
3、架空层（车库、储藏室），因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币822万元，如下表：
项目
面积
（m2）
销售价
（元/m2）
销售收入
（万元）
备注
储藏室
4620
650
300
车库
4500
1160
2合计
9120
8224、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：
项目
面积
（m2）
总投入
;（元/m2）
总收入
（万元）
利润
（万元）
住宅
7080
36747
991
2316
5商业用房
9659
1147
2125
978
车库
4500
522
522
储藏室
4620
300
300
合计
89592
789
412859
4965
附表（1）住宅成本分析
项目
数量
每平方米摊销
（元/m2）
金额
（万元）
备注
建筑面积
70803
土地款
200
1416.06
城市配套费
283.212
土地规划设计费
10.24
72.5023
中心会所
14.92
105.638
1绿化广场
22.38
158.4571
配电设施
8.54
60.4657
道路
106.2045
土建费、水电安装
500
3540.1
5开发管理费
41.4293.1244
按销售收入3%计
不可预见费用
20.7
146.562
2按销售收入1.5%计
税金
79.8
565.0079
按销售收入5.7%计
合计
925.98
6747.385
附表（2）商业用房成本分析
项目
数量
每平方米摊销
（元/m2）
金额
（万元）
备注
建筑面积
9659
土地款
200
193.18
城市配套费
38.636
土地规划设计费
10.24
9.8908
中心会所
14.92
14.4112
绿化广场
22.38
21.6168
配电设施
8.54
8.2488
道路
14.4885
物业管理设施
51.76
49.995
土建费、水电安装
600
579.54
开发管理费
63.7494
按销售收入3%计
不可预见费用
31.8747
按销售收入1.5%计
税金
125.4
121.1239
按销售收入5.7%计
合计
1187.24
一、选题的背景与意义:
选题背景:
在全球经济不稳定、中国通货膨胀和货币政策紧缩的背景下,,中国的政府继续坚定不移贯彻房地产市场调控政策,房地产金融环境紧缩,这就使房地产公司是否要开发一个项目更加谨慎小心了。
XXX住宅小区项目,是为了迎合XX市政府规划,XXX生态园开发的住宅小区,位置处于市区东部经济区,东沿XX生态园,风景优美,交通便利,在未来几年XX生态园一带必将成为市区最繁华的地段,所以该项目有很大开发价值。
选题意义:
对房地产开发项目开发商而言,房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长,经营风险高等特点。当今国家对房地产的打压政策坚持到底,货币政策紧缩,项目决策一旦失误,浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担,会给开发商带来致命性的打击。
首先,可行性研究报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果,决定是否投资开发该项目。规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资。
其次,可行性研究报告可以作为向金融机构融资的依据,向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据,也是环保部门审查项目对环境影响的依据。
再者,可行性研究报告可作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础,为后续建设工作顺利进行铺垫;对金融机构而言,要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上,判断如果借出资金,在项目建设后有无偿还能力,贷款的风险有多少,从而决定是否贷款以及确定贷款的利率;
最后,对国家政府部门而言,如果房地产开发项目投资失败,会导致对银行的还款滞后,甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。
二、研究的基本内容与拟解决的主要问题:
研究的基本内容:
该课题研究的主要内容是XXX住宅小区项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见。
1、熟悉地块资料,对房地产投资情况,市场状况等实施全面调查,用SWOT分析法统计分析所得数据,并且进行项目的初步定位。 2、对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用,基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算,根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。 3、测算基础的数据域参数,通过计算财务评价指标,编制基本财务报表,合理选择财务评价指标,并进行相关计算,进行财务评价。 4、据财务评价,对投资进行盈亏能力分析。 5、整理并总结并且按照要求完成一份完整的书面可行性研究报告,提交电子文档。拟解决问题:
本课题所要解决的问题是XXXXX住宅小区的可行性研究。本课题是对该项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究。
1、即项目概况
2、投资环境
3、房地产市场状况
4、目标客户等的研究
5、实施进度建议
6、投资估算和资金筹措
7、社会及经济效果评价
8、项目财务评价和项目分先分析投资估算
9、财务评价及风险与不确定分析
对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和技术先进性和适用性、经济合理性,以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案的比较和综合评价,由此得出该项目是够应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。
三、研究的主要方法及预期的研究成果:
研究的主要方法:
1、研究的技术路线:设计项目规划,安排进度,进行项目可行性分析,进行估算,得出数据并分析。
2、可行性分析方法:对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算,根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。测算基础的数据和参数,通过计算财务评价指标,编制基本财务报表,合理选择财务评价指标,并进行相关计算,惊醒财务评价。根据财务评价,对投资进行盈亏能力分析,可用静态和动态分析,罗列相关现金流量表,确定用于敏感性分析的经济评价指标,如内部收益率,净现值指标等,计算在其影响下的变动情况,进行分析。
可行性研究与设计项目管理的关联作用
可行性研究是编制设计任务书的重要依据,也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证,判断项目是否可行,值得投资,要进行反复比较,寻求最佳建设方案,避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书,可研报告的审批制度,确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书,不能将建设意图用标准的技术术语表达出来,自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用,或在只有一个粗略的方案下便草率。
研究的成果:
课题成果:完成课题设计,完成XXXX住宅小区可行性研究报告,结果该项目是否可行。
个人成果:理论与实际相结合学习了房地产项目可行性研究的相关知识,使对大学期间学习的专业知识有一个全面的回顾全面的应用,从设计过程中学到了项目可研的相关知识一系列的研究方法,对我今后的学习发展有很大的帮助,会我受益匪浅。
四、研究的总体安排与进度:
1、第X周:广泛查阅文献收集,整理资料,上报课题名称,开题报告、任务书。
2、第X周:开展针对御花园住宅小区项目的实地调研和案头调研。实施调研,统计分析有关数据,进行项目的初步定为。
3、第X周:对项目的技术手段进行分析与设计,必要时补充市场调研内容
4、第X周:项目总投资的估算和资金筹措计划,项目财务评价和项目分先分析投资估算,拟定筹资方案,进行财务评价及风险与不确定分析。
5、第X周:征求意见、修订初稿,完成设计说明书的整理,打印、印刷、装订等工作,提交报告
6、第X周:完成答辩准备工作,并行行答辩工作。
五、主要参考文献:
1、杨东.房地产开发项目全过程成本控制.[J].建筑经济,(8)
2、何俊德.项目评估—理论与方法.[M].(第二版), 华中科技大学出版社
3、顾圣平.工程经济学.水利水电出版社.2010
4、郑华.房地产市场分析方法.[M].电子工业出版社
5、李启明.房地产投资风险与决策.[M].东南大学出版社
6、王世虎、李彪.工程管理模式在实施中的问题及对策分析.[M].南省建筑质量监督总站,
7、石小娟.可行性研究报告投资估算若干问题研究[J].中国工程咨询,,1.30-31
8、严军印.论建设项目可行性研究的可行性[J].探索与思考,2011,22-23
9、蔡亮.某房地产项目可行性研究[A]。安徽建筑,2010,178-179
10、王小平.财务评价在房地产投资可行性研究中的应用[J].科技信息,2010
轨道交通的目的是运送乘客, 方便人们出行。车辆则是直接容纳乘客的运载工具, 确保运能的基础。为了车体具有足够的强度、刚度和长达几十年的使用寿命, 需要采用金属材料制造。
1 不锈钢车辆
轨道车辆范指钢轮承载、导向的铁路客车和城市轨道交通的城际铁路、市郊市内地铁、轻轨等车辆。
轨道车辆的车体采用整体承载薄壳结构, 以最大限度地提高车体强度、刚度, 同时减轻车体重量。
2 不锈钢车体的特长
在具有同等程度的车体强度、刚度的条件下, 铝合金可以比不锈钢实现更大的车体轻量化。以车长19米, 宽2.8米, 高3.8米的标准B型车为例, 车体重量碳钢为9~10吨, 不锈钢为6~7吨, 铝合金为4~5吨。但是, 须特别指出的是铝合金熔点低 (650℃左右) , 一旦出现火灾事故, 车体有烧塌的危险, 给人民生命财产造成更大损失。不锈钢车体比碳钢涂漆车体、铝合金涂漆 (或不涂漆) 车体最大的长处还在于对恶劣运用环境的适应能力。具体表现在:
(1) 耐大气腐蚀性能强。适宜于在高温、潮湿、空气中含有盐份等腐蚀介质的南方和沿海地带、空气中含有SO2等工业污染相对严重的工业地带。
(2) 海拔高、风沙大积雪多的高寒地带。例如青藏铁路车辆, 现用任何油漆都满足不了风沙的磨擦敲击和高紫外线国徽老化和剧烈温差变化。
3 不锈钢车体的现状
不锈钢车体起源于美国60年代。后来欧洲特别是日本发展速度最快。我国不锈钢车起步晚, 最初是1997年生产过不锈钢软卧车, 那是采用SUS304的涂漆车。真正具有当代水平的轻量化不锈钢车, 是2002年交付使用的四辆编组北京13号线城轨电动车组。之后, 2003年批量投产天津滨海快速涂漆不锈钢车116辆, 2004年10月将完成国产化北京地铁轻量化不涂漆不锈钢车。从而揭开了我国生产不锈钢车的新纪元。将于今年下半年招标2007年前完成的北京城市轨道车辆600余辆, 用户决定采用不锈钢车体。
正在施工中的青藏铁路也决定采用不锈钢车体的车辆, 估计在近五年内将会有数百辆不锈钢铁路客车上线运营。
此外, 杭州、苏州、无锡等城轨车辆也大有可能选择不锈钢车体。就是一直采用铝合金体的广州城轨用户, 也在询问有关不锈钢车体资料。看来, 未来广州后续车辆也大有选用不锈钢车辆的可能。总之, 城市快速轨道交通车辆的大部分, 边远高寒地区的铁道车辆都将选用不锈钢车体。
4 不锈钢冷弯型材在不锈钢车体中的应用
不锈钢车体的演变过程分三个阶段。第一个阶段半不锈钢车体和第二阶段全不锈钢车体, 采用SUS304的可弧焊接不锈钢材料和类似碳钢车体的制造工艺。
但是不锈钢本身不生锈, 再加上设备打磨的线条具有很好的装饰性。从环保和降低维修费用, 特别是为了满足恶劣环境要求, 不锈钢车体应该是不涂漆的。
为了减轻车体重量, 车体构件要用薄板 (通常0.8~3mm) 制造。薄板的承载能力问题不是强度而是刚度, 即板在平面内承受压缩、剪切应力而不丧失稳定。为此, 板材必须加工成各种形状的型材, 特别是长大冷弯型材。
不锈钢的物理性质是热传导率低, 仅为钢的1/3, 热膨胀系数大, 大约为钢的1.5倍, 比电阻大, 约是钢的6~7倍 (参见附件4材料的物理性质) 。因此不锈钢车应尽量避免焊接, 特别是电弧焊, 以防材料强度下降和产生焊接变形。
对不涂漆的不锈钢车体来说凡是外露面几乎都不得采用电弧焊。原因是除了强度、变形因素外, 焊缝破坏了板材原来的装饰生, 修复困难且不能复原。所以车顶、侧墙、底架的长大构件都是用与车体长度相当的长大冷弯型材构成。长大型材在车体中所占的比例, 铁路客车约为50%, 城轨客车约为40%。铁路客车车体约重12t, 城轨客车车体重约7t, 按上述比例换算的话, 则型材分别为5t, 2.8t, 10多个品种 (参见附件5不锈钢车体图、附件6技术协议书) 。通过型材品种的开发, 冷弯型材在车体中的比八一建军节还会进一步增加。
日本的不锈钢车体冷弯型钢有数十种, 而且已经形成了标准化、系列化 (参见附件7RIS142不锈钢车辆用车体型材) 。
5 不锈钢冷弯型材开发
不锈钢是在钢中加入Cr、Ni等金属而形成的具有耐介质腐蚀的钢种。根据使用环境和腐蚀介质、强度等级不同, 不锈钢有耐酸碱、耐高温、耐大气和不同强度级等种类。
车辆上用作车体的不锈钢是一种被称为SUS301L的奥氏体车辆专用经济不锈钢。这种钢之所以经济是因为相对于奥氏体不锈钢SUS304来说, 贵重金属Cr、Ni含量略低, 并含有N。这种钢的性能特点是可以利用不同的冷态加工度使其组织形式不同数量的形态马氏体, 从而具有通常称为LT、DLT、ST、HT5个强度级, 以适应车体不同部位的加工工艺和设计强度要求。参见附件8材料的化学成分和机械性质。
车辆用不锈钢冷弯型材不同于一般结构和建筑型材, 主要特点一是使用的材料强度大、屈强比 (σ0.2/σb) 高、没有像碳钢那样明显的屈服强度 (σs) , 因此成型困难;二是形状要求严。
不锈钢车体制造工艺特点是零部件的无调修和自动点焊。对于大断面长尺寸的型材来说, 要求零部件精度非常高。 (参见附件9RIS1312I不锈钢型材的尺寸精度标准)
由于上述冷弯型材的特点, 要求冷弯加工设备品种多刚度大、模具精度严、复杂系数高, 调整工艺难度大, 成本高。一台冷弯设备约需80~100万元。普通断面型材模具费应在15万元左右。
6 结论
铁道车辆用不锈钢冷弯型材开发须投入大量人力、物力, 而且随着产品变化需不断更新换代。不锈钢车体结构复杂, 生产周期长, 工序多且复杂, 所以人工成本高。不锈钢车体材料可以不涂油漆, 可节省维护费用, 车辆段不需建喷漆库。冷弯型钢不锈钢车体具有不可比拟的优势。
摘要：不锈钢车体和铝合金车体材料不同, 不锈钢车体结构采用板梁组合整体承载全焊结构, 一般采用进口材料, 车体成本较高, 焊接程序复杂, 不锈钢的耐腐蚀能力要优于铝合金。铝合金车体主要采用大型中空闭口型材承载结构, 采用国产型材、板材, 车体材料成本较低, 主要长大焊缝可实现连续自动焊, 工艺简单。
关键词：不锈钢,车体材料,可行性研究
参考文献
【关键词】非晶合金铁芯变压器；经济效果；分析
1.研制开发非晶合金铁芯变压器的目的和意义
随着现代科学技术的发展，变压器产品结构形势也在不断地更新，就配电变压器而言在八十至九十年代有S9型更新为S11型。而当前由于具有现代科技前沿霞的非晶合金铁芯的诞生与应用，为配电变压器产品的在一次更新提供了条件。非晶合金铁芯是一种采用现代加工技术“喷铸”工艺手段扎制而成。其最为显著的特点是超薄超硬，每公斤单耗在50HZ时只有0.18W，与当前市场上能够采购到的0.27-0.3MM优质冷轧硅钢片相比，每公斤单耗的降低幅度在80%以上。由此可见，积极推广应用非晶合金铁芯制造配电变压器的铁芯替代当前普遍使用的冷轧硅钢片是摆在变压器制造业和采购应用变压器产品的电力、石油、矿山、建筑等用电多、耗电量大的行业和企业面前的大事，也是全面贯彻落实国务院提出的“节能减排”大政方针的具体表现。为了使各级领导与决策者深入具体了解各种规格配电变压器采用非晶合金铁芯的节能效果，在下表中列出常用规格产品的国家标准或行业标准规定的空载特性对比数据。
通过数据对比看出SH15型非晶合金铁芯变压器的空载损耗比S9型变压器降低幅度在73-76%之间。很显然大力推广应用非晶合金铁芯配电变压器是在电力配电网中实现节约电能的非常有效切实可行的措施。
2.经济效果分析
经过对非晶合金铁芯变压器的空载特性同S9型S11型产品的对比分析，清楚的了解到SH15型非晶合金铁芯变压器的高效节能效果。那么这种节能特点是非晶合金铁芯变压器所具有的优越性的一个方面。通过制造厂和用户单位除考虑产品应有的良好性能之外，还要考虑经济效果及回报率。为此下面就以常用规格产品的10KV-50KVA非晶合金变压器为例分析该产品的经济效果。
目前在大庆油田抽油机井用变压器多数为S9产品。经测算S9-50/6.3-10和SH15-50/6.3-10产品的总成本（不含税）分别为13，706和19，873元，产品税后销售价约为17，640和24，696元，其差为7，056元。而1台SH15-50/6.3-10非晶合金变压器比S9-50/6.3-10节约电能127W，即每天可节省电量3.1度，年总节省电量1116度，每年节省电费1，060元。在产品投运后可用6.5年时间就能将非晶变与S9型产品差价全部回收。如果非晶变压器是为新建项目使用则在一个寿命期内节省电能和节省电费的效果可以想象十分可观的数目。
以上是从用电单位采用非晶产品后所能获得的直接利益。而从我们振华电器公司制造厂家来讲，预计年生产量达到2，000-5，500台，生产总值可达5，000-6250万元，以5%的利润率估算年获效益250-312.5万元，基本上能将为研发非晶合金系列新产品所投入的资金全部收回。而从第二年或是从第三年开始获得的收入将是纯收益。
3.技术依托及产品质量保证
由于非晶材料的原子结构为玻璃态，厚度仅为0.03毫米，脆而硬，所以制造铁芯的工艺比较复杂，采用传统的铁芯制造技术和制作工艺无法生产出合格的非晶合金变压器铁芯，更无法达到理想的节能效果。我公司充分考虑了这些因素并作出了重大的决策，那就是引进世界最先进的非晶合金变压器制造技术和工艺。目前我公司已经和美国超导能源公司的控股子公司-上海休博康特能源设备有限公司签订了技术合作和联合生产的协议。
美国超导能源公司（ASEC）是美国最早介入非晶合金变压器研发的八大机构之一，是当前美国四大非晶合金变压器生产和技术服务的专业提供商之一，拥有最先进的非晶合金变压器的生产技术和强大的研发实力。上海休博康特能源设备有限公司与美国超导能源公司有相同的技术水准和技术能力。
上海休博康特能源设备有限公司拥有美国超导能源公司生产非晶合金变压器的四项专利技术，该四项专利技术目前处于世界领先的地位，而且上海休博康特能源有限公司的四项技术完全提供给我公司使用。
海休博康特能源有限公司向我公司提供非晶合金变压器的技术、工艺文件、检验等软件，在整个生产过程中由该公司的技术专家全程现场指导和质量监督。可以全方位的保证我公司生产的非晶合金变压器的技术先进性、质量可靠性和性能稳定性。
4.分析结论
旅游度假区规划分区（A8、A9）开发项目可行性研究报告
呈报单位：**房地产开发公司
呈报时间：二00五年六月二十七日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区
规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
（二）、规划方案
旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。
3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优
势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中
有升
近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
四是致力于威海投资置业的购房群体。
（三）、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡；
2、高层住宅均价4200元/㎡；
3、商业网点均价4500元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略好范文版权所有
1、销售计划
根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）
（二）、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表（见附表5）
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36。
预测前提：
土地173.6万元/亩；
营业收入33,666.10万元；
平均销售单价3,705.27元/平方米；
营业成本26,600.27万元；
单位成本2,927.61元/平方米；
税金3,854.77万元；
费用1,070.00万元；
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
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投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额
=2,141.06/26,600.27
=8.05。（数据见附表5）
（2）、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。
经计算，本项目的内部收益率为9.5，参考同行业基准投资内部收益率8，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米
占计划销售量的92.82
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米
占计划销售单价的92.82
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18。
八、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
房地产开发企业完工项目的税务鉴证报告内容、格式
关于××房地产公司××项目的税务鉴证报告
××税审字（200）第号
××××公司：
我们接受贵公司的委托［约定书编号：×××]，对贵公司提供的开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况进行审查。贵公司对所提供的会计资料及纳税资料的真实性、合法性、完整性负责。我们的责任是根据现行税收政策规定，对相关报表、账册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整。我们的审核是按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师执业准则（试行）》和《税务代理业务规程（试行）》、《税务代理从业人员守则（试行）》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）及××市国家税务局、××市地方税务局的有关规定进行的。在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。具体审核结果如下：
一、公司及项目基本情况
__________公司成立于____年____月，是（外商投资企业、有限责任公司等）注册资本_____元，主要经营范围：____________________________.取得了国税登记
证号，地税登记证：号，企业法人营业执照：号。
贵公司开发的项目位于，占地面积平方米，开发用途为，于 年月日开始进行项目开发，于年月日完工，于年月日开始预售，预售证的号码为：。该项目为（否）经济适用房。
贵公司的销售收入、销售成本确认的会计政策为：，本年度会计政策没发生变化。（如有，则列名前后变化的差异及其影响）
二、申报预缴情况
××项目自年月日开始对外发售，至年月共取得预收楼款元，其中有元已按%的利润率（扣减期间费用、营业税金及附加元）计算利润元并入应纳税所得额进行申报（至年月日已申报调整毛利额元）。
三、实际销售收入毛利额的审核鉴定情况
1、实际销售收入的审核
××项目可销售房产平方米，已签订合同销售房
产平方米，合同总价元，账面列示收入为元，经审核按规定应确认销售收入元，差异为元。已实现销售的可售面积平方米。附表《××项目销售收入明细表》
2、销售成本审核
（1）成本对象总成本
贵公司账面列示成本对象总成本元，经审核成本对象总成本为元，差异为元。附表《××项目开发总成本明细表》
（2）可售面积单位工程成本
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积=
（3）已销开发产品的计税成本
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本=
3、实际销售收入毛利额的审核
实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本
四、审核结果
实际销售收入毛利额与预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）之间差异调整=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）=
上述差异包括：
（1）
（2）
…
合计：
（具体说明调整的事项及金额）
五、其他事项说明（对无法作出审核意见的必须作出说明）
六、鉴证报告的适用范围：
本鉴证报告是根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006]31号）第二、（三）点的要求出具的报告，仅供贵公司报主管国家税务机关使用，不得作其他用途（如作为企业所得税汇算清缴鉴证报告）。非法律、行政法规规定，本鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人。
1.附表一：《××项目销售收入明细表》
2.附表二：《××项目开发总成本明细表》
3.附该项目的预售许可证（复印件）
××市××税务师事务所
中国注册税务师：
地址：中国××
电话：
二ＯＯ年月日
房地产开发企业完工产品税务鉴证所需提供资料清单
一、税务鉴证所需法律性文件
1、公司于鉴证基准日的财务报表
2、完工产品项目的立项申请
3、完工产品项目立项的批复
二、企业项目所需明细资料
A.综合部分：
1、企业项目的资产和负债的清查明细表（表格另附）
2、鉴证基准日及前2年的会计报表
3、资产负债清查核实及调整的情况说明
4、关于企业项目清查申报表的声明
5、水电容量和当地水电增容费收费标准及文件
B.流动资产部分：
1、鉴定基准日的银行存款余额对帐单
2、项目预售价格清单及主要销售合同
C.设备部分（具体资料可根据项目鉴定人员的要求准备）：
1、重要设备的购置发票
2、重大工程项目及设备的安装、购置的合同或协议
D.房地产部分：
1、征地通知书（含政府批文）（指行政划拨用地）
2、土地出让合同及市政配套费协议书
3、付清地价证明及有关付款凭证
4、土地拆迁协议及有关付款凭证及回迁房的安置情况
5、建设工程规划许可证、建设工程建筑许可证（或开工许可证）、建筑施工合同及有关支付凭证
6、规划设计意见书
7、竣工验收报告及验收合格证
8、土地红线图及建筑物总平面图
9、工程项目的（预）决算资料（自建房）
10、售房明细表
11、购房协议书
12、土地使用权证
13、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、协议等有关资料
14、协助提供当地的工程预算定额及费用定额，或建筑工程造价指数等的资料
15、如为经济适用房，提供经济适用房建设的政府批文
16、如为合作建房的，各方合作分成比例、面积数、分配部位的协议证明
E.其他：
房地产；房地产开发；成本管理
[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0090-02
一、房地产定义及其特点
房地产又称不动产，狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。房地产与其他形态的商品相比，具有以下特性:
（1）不可移动性。房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。不过，房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常由于城市规划的制定或修改、交通建设的发展或改变等因素经常在变动。当房地产的位置由劣变优时，其价格会上升；反之会下跌。
（2）长期使用性。土地的利用价值永不会消失，这种特性为不可毁灭性或恒久性。但我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。
（3）附加收益性(适应性)。房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之即适产特征，又能增加房地产投资的收益。
（4）异质性。这是指市场上不可能有两宗完全相同的房地产。但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。
（5）资本和消费品的二重性。房产是大多数中国人民最昂贵的固定资产，同时也是普遍中国人一生中最昂贵的消费品。
（6）易受政策影响性。在任何国家和地区，对房地产的使用、支配都会受到某些限制。
（7）相互影响性和社区环境影响性。一宗房地产与其周围房地产相互影响，房地产的价格。
二、加强房地产开发成本管理的意义
“利润=销售收入—成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。房地产开发本身就是一种投资大、风险大、周期长、管理复杂的项目。在房地产炒得沸沸扬扬的今天，各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价。因此，随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。开发商进行房地产开发要想获得利润，必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。
同时兼顾各种业态，比如随着我国国力的增强、人们生活水平的提高，以及人们对网球观念的改变，网球运动在我国得到了空前发展。可以由网球中心规划商业布局，并且将配套的其余物业或租或卖；并且，随着地产价格的不断上涨，由地产升值带来网球中心提升，达到相互相成，大幅提升利润水平。
三、房地产开发成本管理内容
房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本。
1.固定成本。主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费，以及市政公共设施费用。
第一，土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势，是所有房地产开发的基础。
第二，前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。其在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
第三，建筑安装工程费。建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。其在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。
第四，市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。
2.变动成本：主要包括管理费用、贷款利息、税费，以及其他费用。
第一，管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过20%。
第二，贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
第三，税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用。在我国目前房地成本构成中所占比例较大，一般在15%左右。
第四，其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
四、房地产开发成本控制面临的不利因素
由上可知，在成本构成中，土地成本、建筑安装及市政公共设施费所占比例是整个开发过程中成本中最大的。所以，网球中心在进行房地产开发时成本控制主要针对这几个方面。然而从我国当前情况看，房地产开发成本控制面临着以下不利因素：
1.土地供应价格上升。目前，我国各级地方政府垄断了土地的一级市场，而土地的价格和供应量决定市场冷热和房价高低。随着近几年土地价格的飙升，作为成本转嫁对象，地价的上涨，房地产开发成本也越来越大。
2.政府行政性收费项目繁多，市政公共设施费用偏重。从当前我国各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重了成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。
3.融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下。在房地产开发经营过程中，资金是最重要的，房地产的融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。随着政府调控房价力度的增大，贷款利率不断上调，房地产开发成本进一步增大。
4.建材价格波动，带动建安成本提高。建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，这无疑加大了房地产开发成本。
五、房地产开发成本管理措施分析
1.树立战略成本管理思想与观念。在现代，企业所处的经济环境发生了很大的变化，竞争日益激烈。企业应重视制定竞争战略，并随时根据顾客需求与竞争者情况的变动，做出相应调整，将成本信息贯穿于战略管理整个循环过程之中，通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。
2.提高人员业务索质。由于在房地产开发成本管理及控制中，具体负责该项工作的人员，要对成本进行预测、负责编制成本计划，协助财务部门制定降低成本的措施，进行成本控制，成本分析和核算等管理工作，这就必须要求在理论基础知识方面要具有预测学、决策论、价值工程、管理会计及各种数学模式的经济管理方面的知识，不断提高项目开发成本管理水平。
3.建立必要的成本管理与控制体系。根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，可运用“成本管理四步法”的成本管理体系进行管理。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。
第一，制定目标——目标成本。目标成本法的基本思想是，制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
第二，明确岗位职责——责任成本体系。责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。
第三，跟踪执行——动态成本法。经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入第三步：目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。
第四，业绩评估——优奖劣罚。在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平，我们就可以很好的对部门或岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到通过数据进行“优奖劣罚”。
[1]刘莉.企业房地产管理研究[D].四川大学,2005.
[2]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].西南财经大学,2007.
[3]程仁应.房地产项目开发中的成本控制研究[D].北京邮电大学,2008.
王英汉（1975—）男，汉族，四川德阳人，专科学历，现任成都优力特能源开发有限公司财务部经理。
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