开发商房屋回购协议书（通用10篇）
甲方：
乙方：
为了明确双方责任，保证开发建房工程质量，经甲乙双方协商达成如下协议：
一、经甲乙双方共同协商，甲方将位于工业南路路东12号楼、宅基地（门面4间），南北长14米，东西宽12米，提供给乙方开发建房。具体说明，宅基地东临3米路，西临工业路，南临张立明，北临王振华。
二、乙方必须保证开发建房的标准质量，设计要合理大方，建筑材料需按国家标号，如钢筋标号、水泥标号、地基设置构造、一楼框架结构、大梁、立柱尺寸、挑梁立柱需用标准号钢筋、水泥，确保建房质量，墙板平整、电内线安装、水管道污水管道的配图安装、门窗等不得偷工减料。
三、关于房产证的办理，除宅基地证明；其它所需证件均由乙方提供，甲方负责办理总房产证及分割到每户。（关于办理房产证款先有甲方垫付，分割到每户时由甲方收回）。
四、为方便二楼以上买房户，存放自行车门面屋内，靠近楼梯两边各一间，有甲方提供每间为四平方米，供买房户使用。但房屋所有权归甲方所有。
五、主楼竣工后，门面内地坪面及水磨石面，门面前（外边）地坪面，门面后三米路面，保证水通、电通、地下污水管道通、门窗安装、基本设施齐全。经甲方验收合格后，由乙方交给甲方一楼（门面四间，包括二楼所有权归甲方）；三、四、五、六层（所有权归乙方）。
六、建房施工中工伤事故由乙方承担，甲方一概不负责。
七、一楼门面四间及二楼所有权归甲方所有，与乙方无关。三、四、五、六层房屋归乙方所有，与甲方无关。以上条款双方共同遵守，不得违约。
此协议一式三份，甲乙双方签字后生效。
甲方：
乙方：
见证人：
甲方:长春市绿园区西新镇政府
乙方:长春市鹏和房屋开发有限责任公司
丙方:长春市绿园区拆迁办公室
甲、乙、丙三方就长春市重点工程绿园区所辖范围内的西客站、西四环路、绿园排水明沟、翟家排水明沟、景阳大路、哈大铁路等建设改造工程中拆迁动迁安置部分回迁居民,需建设回迁住房。根据区政府2008年第三次专题会议经要精神,就绿园区重点工程征地、拆迁、回迁房等待建设事宜,甲、乙、丙三方达成协议如下:
一、丙方负责市重点工程绿园区所辖范围内征地、拆迁,回迁房分配,地上物补偿的组织实施工作。帮助乙方进行回迁区域内的拆迁工作,所需费用由乙方负责。
二、丙方负责提供给乙方回迁房的面积、户型图纸标准。具体要求如下:
1、乙方为丙方提供所承建的兴隆地块回迁房屋65203平方米。其中40平方米30套;49平方米33套;54平方米109套;64平方米110套;80平方米120套;100平方米155套;120平方米203套。
2、建设标准:住宅层高2.8米,外墙面保温贴瓷砖,局部涂料、塑钢窗、室内墙面大白,地面水泥压光;厨房厕所瓷砖到顶,地面地砖、座便、洗手盆、洗菜盆齐全、单元门、室内分室门齐全。
三、丙方负责回收乙方提供的回迁房,平均单价2000元/平方米,由丙方另行支付10年取暖费,按每年每平方米26元标准计算。
四、丙方负责重点工程项目拆迁户的过渡费,并按相关政策支付。
五、丙方承诺乙方边建设边办理相关手续。
六、乙方负责回迁区域内占用土地的征地变性、拆迁、补偿、安置及费用,并按相关政策支付过渡期补偿费用。
七、丙方负责对现地居民住房(有产权证及集体土地证)的居民按照《长春市拆迁管理条例》依法组织实施拆迁。
八、丙方在拆迁过程中必须遵守相关法律、法规要求,严格依法拆迁。拆迁过程中产生的补偿纠纷与责任全部由丙方承担。
九、回迁安置:丙方按照《长春市拆迁管理条例》负责重点工程项目回迁房的安置工作。
十、乙方所建设的回迁小区标准为中档的封闭小区、回迁房的质量达到国家建筑标准,符合质量标准。并由乙方办理国家房屋产权证。
十一、付款方式
开工前丙方支付给乙方总价款20%,后丙方按每层形象进度付款,封顶时丙方付款至总价款70%,室内简装修,具备入住条件时付总价款15%,外环境配套(水、电、暖、煤气等)验收合格付总价款10%,余款为质量保证金。保修期过后余额付清。
十二、甲方负责该项目的抛投标工作,负责对丙乙双方及上级政府的协调工作。
十三、乙方在该项目中,办理各种手续时甲方要给与配合和支持。
十四、该项目在全部实施过程中,甲方有权对乙方进行检查和监督。
十五、其他
1.本协议签定时,乙方须向甲方交付保证金一百万元人民币。
2.工期为2008年5月——2008年11月30日。因由乙方造成工期延误,所产生的后果由乙方负责。
3.因丙方钱款拖欠,应付相应的工程延期责任,每日追加违约金为标的额的2‰。乙方应在规定的期限内,完成房屋建设进度,否则每日扣除违约金为标的额的2‰。
4.由于西新镇实际情况比较特殊,在拆迁、回迁、安置过程中甲、乙、丙三方本着尊重事实,并参照相关政策执行。遇有特殊情况三方可另行商定解决。未尽事宜另签补充协议解决。
本协议一式六份,自三方签字盖章之日起生效。
甲 方:长春市绿园区西新镇政府
法人代表:(盖章)2008年5月20日
乙 方:长春市鹏和房屋开发有限责任公司
法人代表:(盖章)2008年5月20日
丙 方:长春市绿园区拆迁办公室
甲方（买受人）：身份证件号：
乙方（出卖人）：身份证件号：
1.回购车辆:本协议所称的回购车辆指甲方出售的，（包括车辆本身、随车资料)。
2.回购期限：年月日起至年月日止
如过回购期限，视为甲方自动放弃该车辆被回购权利。
3.回购价格：人民币（大写）（小写）乙方交车时提供的文件如有遗失，补办的费用将由乙方承担。
4.回购前，回购车辆存放在乙方库房内，由乙方负责保管。
本协议由双方签字后生效，本协议一式二份，甲乙双方各执一份。
甲方：乙方：
编号：
甲方：（以下简称甲方）乙方：xxxx市xxxx房地产开发有限公司（以下简称乙方）
依据甲方于20 年 月 日购买乙方开发建设的房地产项目xxxx酒店主楼第 七 层 号客房所签订的《xxxx酒店客房买卖合同》和20 年 月 日与xxxx省xxxx市xxxx有限公司签订了《委托经营管理协议（休闲投资型）》及同时与乙方签订了《客房回购转让协议书》的相关规定，甲乙双方经友好协商，秉着平等互利的原则，依据《中华人民共和国经济合同法》的相关规定，就乙方提前回购甲方购买的xxxx酒店主楼第七层 号客房事宜，达成并签订如下协议：
第一条 甲乙双方同意乙方提前回购甲方购买的xxxx酒店主楼第七层 号客房。第二条 甲方同意乙方以人民币 万元（￥：）整回购其所购的xxxx酒店主楼第七层 号客房。
第三条
甲乙双方一致同意于双方办理好本协议书项下的客房过户手续之日，乙方向甲方支付回购该客房的房款；同时，甲方在银行办理的按揭贷款还款余额转给乙方负责还付。
第四条 甲乙双方同意本协议项下的客房过户办证费用由乙方承担。
第五条 本协议自甲乙双方签字盖章后生效。本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。
甲方（签章）： 乙方（签章）：xxxx市xxxx房地产
开发有限公司
身份证号码： 法定代表人（签章）： 营业执照： 委托代表人（签章）：
本协议由下列各方于（）年（）月（）日签署：
甲方：股权投资基金合伙企业（有限合伙），一家依照中国法律在天津市设立的有限合伙企业，其住所为【】。
乙方：身份证号为【】，住所为【】。
丙方：身份证为【】，住所为【】。
丁方：一家依照中国法律在河北省秦皇岛市的有限责任公司，其住所为【】。
上述甲方、乙方、丙方、丁方合称为“本协议各方”。
鉴于：
1、甲乙丙丁四方与投资管理有限公司于2010年【】月【】日签订了编号为
【】的《投资框架协议书》（以下称“《投资框架协议书》”）。
2、甲乙丙丁四方于2010年【】月【】日签订了编号为【】的《秦皇岛德大房地产开发有限公司增资协议》（以下称“《增资协议》”）。增资完成后，甲方持有丁方36%的股权（下称“标的股权”）。乙方持有丁方51.2%的股权，丙方持有丁方12.8%的股权。
3、根据《投资框架协议书》的约定，甲方拟将其持有的标的股权转让给乙方、丙方和丁方。
本协议各方根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，就甲方转让标的股权事宜（以下称“股权转让”），经友好协商，达成协议如下：
1.股权转让
1.1本协议各方同意，甲方向乙方、丙方和丁方转让其所持有的标的股权，乙方、丙方和丁方同意受让标的股权。
1.2 本协议各方同意，在乙方、丙方和丁方按照本协议支付完股权转让价款后，甲方将标的股权转让给实际受让方名下。在自甲方完成对丁方增资后届满两年前的【四个月】前，乙方、丙方和丁方应当将股权受让方的名称书面通知甲方，该等股权受让方人选应取得甲方委派至丁方的董事及丁方独立董事的同意。且一旦经甲方委派的董事及独立董事同意后，股权实际受让方的人选不得更改。届时由甲方与股权实际受让方签订具体的《股权转让协议》并办理相应的工商变更登记手续。如确定由丁方受让股权，则由丁方在【四】个月内自行办理完毕相关减资手续。
1.3自股权工商变更登记办理完毕之日起，股权受让方享有并承担标的股权项下的法定权利和法定义务，甲方不再享有和承担该等权利和义务。标的股权项下的法定权利和法定义务将根据《中华人民共和国公司法》等有关法律法规和目标公司章程等文件的规定确定。
1.4本协议各方并一致同意，甲方对上述股权转让前丁方所产生的债务不承担责任。
2.转让价款及支付方式
2.1本协议各方同意，标的股权转让价格的计算公式为：《增资协议》项下实际缴付的增资款金额*（1+27.5%）（以下称“转让价款”）。
2.2本协议各方同意，乙方、丙方和丁方应按照以下约定向甲方支付本协议
2.1条约定的转让价款：
上述转让价款应自甲方完成对丁方增资后届满两年前的【四个月】内分四期支付给甲方指定的账户。乙方、丙方和丁方应自甲方对丁方增资完成后的第21个月起，连续四个月每个月月初前三日内向甲方指定的账户存入【】万元。增资完成以甲方的增资款划付至目标公司账户之日为准。
乙方、丙方和丁方对上述转让价款的支付义务承担共同连带责任。
2.3各方同意：如甲方完成对丁方增资后届满两年，乙方、丙方和丁方未能按时足额支付转让价款的，则甲方有权行使担保权利，如甲方行使担保权利后仍未能足额获得约定的股权转让价款或者有关抵押担保未能成功设立的，则甲方有权将其持有的丁方股权转让给第三方。
3.生效
下列条件成就后本协议生效：
3.1本协议各方正式签署本协议；
3.2 甲方对丁方的增资完成。
4.控制权移交
甲方同意，于股权工商变更登记办理完毕之日，甲方委派或推荐至丁方的董事、高级管理人员及其他相关人员均将辞去在丁方的职务。
5.费用承担
各方各自承担其实施本协议而产生的各项税费。各方同意，审批费用、工商变更登记费用、审计费用和资产评估费用等应由丁方承担。
6.参照适用
本协议的定义、陈述和保证、信息披露和保密、不可抗力、违约责任、表更、解除和终止、适用法律和争议解决、通知及送达事宜，参照适用《投资框架协议书》中的相关条款。本协议其他未尽事宜以《投资框架协议书》的约定为准。
7.其他
本协议正本壹式四份，甲方、乙方、丙方、丁方各执壹份，本协议各份具有同等法律效力。
甲方：投资基金合伙企业（有限合伙）（盖章）
委派代表或授权代表人（签字）：
乙方：（签字）
丙方：（签字）
丁方：开发有限公司（盖章）
证券公司应当在其与客户签订的债券质押式报价回购业务客户协议中载明必备条款所要求的内容，并不得擅自修改或删除必备条款的内容。证券公司可以根据具体情况，在其与客户签订的债券质押式报价回购业务客户协议中规定必备条款要求载明以外的、适合本公司实际需要的其他内容，也可以在不改变必备条款规定含义的前提下，对必备条款作文字和条文顺序的变动。
甲方：客户
乙方：xx证券公司
第一条 乙方开展报价回购业务，应当与甲方签订债券质押式报价回购业务客户协议（以下简称“客户协议”）。客户协议应载明当事人姓名、住所等相关信息。
第二条 客户协议应载明订立客户协议的依据。
第三条 客户协议应对报价回购、折算比率、报价回购的委托价格、提前购回价格、提前购回、交易日等特定用语进行解释或定义，并符合上海证券交易所（以下简称“上交所”）和中国证券登记结算有限责任公司（以下简称“中国结算）”《债券质押式报价回购交易及登记结算业务实施细则》（以下简称“《实施细则》”）的相关规定。
第四条 客户协议应载明交易双方的声明与保证，至少应包括：
（一）甲方具有相应的报价回购交易主体资格，不存在法律、行政法规、规章、规则等禁止或限制投资证券市场的情形。乙方是依法设立的证券经营机构，经中国证监会同意开展报价回购业
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务，并经上交所批准开通了报价回购权限，且该交易权限并未被暂停或终止。
（二）交易双方均自愿遵守报价回购交易有关的法律、法规、规章、交易规则等规定，以及乙方指定的相关业务规定。
（三）交易双方用于报价回购的资产（包括资金和证券，下同）来源和用途合法，并保证自愿遵守国家反洗钱的相关规定。
（四）甲方已仔细阅读客户协议及《债券质押式报价回购业务风险揭示书》（以下简称“《风险揭示书》”）的所有条款及内容以及《实施细则》的规定，听取了乙方对报价回购交易规则和客户协议内容的充分说明，准确理解客户协议及《风险揭示书》的确切含义，特别是甲方的责任条款和乙方免责条款的含义，清楚认识并愿意承担报价回购业务涉及的相关风险，愿意接受客户协议的约束。
（五）甲方承诺以真实身份参与报价回购，保证签署客户协议时及客户协议存续期间向乙方披露或提供的信息和资料真实、准确、完整。
（六）乙方具有开展报价回购业务的必要条件，能够为甲方进行报价回购交易提供相应的服务。
（七）交易双方均承诺在客户协议期间内维持上述签署声明，并保证其真实有效。
第五条 客户协议对报价回购业务的一般性约定至少应当包括：
（一）乙方向上交所进行的报价回购交易申报，均视为基于双方真实交易关系的申报。乙方未经甲方同意进行交易申报的，应承担全部法律责任，并赔偿由此给甲方造成的损失，但已达成的交易结果不得改变。
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（二）交易双方一致同意，甲方资金不足与乙方达成报价回购交易的，当日已达成的交易结果不变，但乙方有权于次一交易日提前购回或不再自动为甲方续做。
自动续做是指：回购到期日，如果客户未发出不再续做指令，则视为客户自愿按原回购金额（不含回购收益）自动滚动续做1天期回购品种，客户不需要下达1天期回购初始交易委托指令，由系统自动完成续做1天期回购初始交易。
不再续做交易是指：在自动续做期间，客户发出不再续做委托指令，终止自动续做功能。对于一笔回购交易，客户不能提出部分不再续做。
（三）甲方已充分理解并同意，在报价回购业务中，乙方是甲方回购交易的对手方，同时又代甲方办理委托申报，并负责办理资金结算等事宜。
第六条 客户协议应载明甲方的权利和义务。
（一）甲方的权利至少应包括：
1、查询其名下报价回购及对应的质押登记明细情况,未完成资金划付的初始回购交易除外。
2、按客户协议约定申请提前购回。
3、按客户协议约定申请不再续做。
4、获取报价回购收益。
（二）甲方的义务至少应包括：
1、甲方进行新开报价回购委托时应保证其资金账户中有足够的资金，根据成交结果承担相应的清算交收责任。
2、甲方在参与报价回购交易期间，不改变证券账户指定交易关系。存在未到期回购交易的，则甲方不撤销、变更指定交易。
第七条 客户协议应载明乙方的权利和义务。
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（一）乙方的权利至少应包括：
1、有权拒绝可能导致总量超限的委托或其他指令，有权拒绝非交易时间的委托，并有权在乙方报价回购业务暂停期间拒绝接受甲方除提前购回外的其他委托。
2、当质押专用账户中质押券折算后对应的回购额度大于未到期报价回购的余额时，可以将超出部分对应的质押券从质押专用账户中转出。
3、对于大额提前购回或大额不再续做委托，若甲方未按约定进行提前预约，乙方有权拒绝甲方的提前购回或不再续做委托申请。
4、交易存续期内，甲方申请撤销、变更指定交易的，乙方有权拒绝。
（二）乙方的义务至少应包括：
1、除客户协议另有约定外，及时、准确的执行甲方的委托指令。
2、按时对报价回购进行购回清算，并依约向甲方支付收益。
3、如实记载甲方报价回购交易情况，受理甲方提出的查询申请，向其提供查询服务。
4、报价回购业务规模不超过所提交的质押券折算后的总额度。
第八条 客户协议对质押券管理至少应约定：
（一）关于质押券的选择标准与担保价值计算。证券公司与客户双方同意，可用作报价回购质押券的债券品种与上交所债券质押式回购的债券品种相同；质押券对应的担保价值按照《标准券折算率管理办法》（见沪、深证券交易所以及中国证券登记结算有限责任公司的网站）进行计算和调整，并愿意承担由此带来－4－ 的损失或风险。
（二）关于质押券的重新分配与质押登记。
1、质押专用账户。乙方开展报价回购业务应当在中国结算上海分公司开立债券质押式报价回购质押专用账户用以保管其所提交的拟用于质押担保的债券。质押专用账户中的债券作为乙方报价回购业务的履约质押担保物。
2、重新分配的原则及其风险。双方同意，对于未到期回购及到期资金划付失败的回购，由中国结算上海分公司每个交易日日终按照以下原则重新分配质押券：回购交易以成交先后顺序、债券以证券代码由小到大顺序确定质押券品种；以回购金额除以对应质押券适用的标准券折算率确定质押券数量，进位精确到元。若司法机关依法对质押专用账户内相关债券提出冻结要求的，当日质押券按如下顺序分配：未被要求司法冻结的债券在前、被要求司法冻结的债券在后，证券代码由小到大排序。对资金划付失败的初始回购交易以及到期且已完成资金划付的回购不分配质押券。每个交易日日终完成债券转入转出处理后，按照上述原则重新分配确定每笔未到期回购及到期资金划付失败回购的质押券。
经过质押券重新分配后，按照《标准券折算率管理办法》进行计算所得的担保价值不变，但质押券的品种、数量及其市场流动性等可能存在差异。双方认同该差异并愿意承担由此带来的损失或风险。
3、质押登记。中国结算上海分公司受上交所委托根据成交结果及上交所确定的质押券分配原则对未到期回购及到期资金划付失败的回购办理相应的质押登记，相关质押登记办理后，乙方与甲方质押关系建立。若当日司法机关依法对质押专用账户内
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相关债券提出冻结要求的，中国结算上海分公司按《实施细则》第三十八条第二款规定分配质押券并完成质押登记后，办理司法冻结登记。每个交易日日终，每笔未到期回购及到期资金划付失败的回购所对应的质押券会根据重新分配结果发生变化。对于已到期且已完成资金划付的回购，质押登记解除，乙方与甲方质押关系终止。
甲方委托乙方向上交所提交的报价回购交易申报即视为甲方向中国结算上海分公司提交的按照《实施细则》规定办理质押登记的申请。
（三）质押登记明细的查询方式和查询内容。
（四）质押券不足或被司法冻结时的补救措施。
（五）质押券转出的条件。
第九条 客户协议对报价回购交易至少应约定：
（一）报价回购价格的产生方式。应约定乙方在每交易日开市前通过自身网站及交易系统公布各报价回购品种的到期年收益率和提前购回年收益率。甲方新开报价回购的委托一经确认，即视为甲方同意并接受该等年收益率。甲方已知悉并完全理解，该收益率属于双方一致同意的约定收益率，与其他市场利率可能存在偏差。
（二）交易品种、交易时间、交易代码、委托指令要素、申报成交过程。
（三）到期购回及（大额）提前购回时购回金额的计算公式。
（四）大额提前购回及大额不再续做的标准及应对措施。第十条 客户协议应载明报价回购业务的清算及资金划付处理以及资金划付失败的处理措施。
（一）中国结算上海分公司每日对乙方当日全部报价回购交－6－ 易（包括初始交易、到期购回和提前购回）进行净额清算，并根据该净额清算结果，在证券公司于中国结算上海分公司已开立的用于非净额结算的自营和客户专用资金交收账户（以证券公司法人名义开立）之间进行资金划转。证券公司相关专用资金交收账户应付资金不足的，当日全部报价回购资金划付均作失败处理。中国结算上海分公司完成乙方自营或客户专用资金交收账户内资金划付后，乙方与其甲方之间报价回购交易的资金明细清算由乙方自行负责。乙方与其甲方之间由于资金明细清算产生的法律纠纷与中国结算及其上海分公司无关。
（二）客户协议至少应约定乙方通过中国结算办理资金划付失败时，乙方对于新开回购、到期购回、提前购回等各种情形的资金交收明细处理方式、相关偿付措施以及质押登记明细的处理方式。
第十一条 客户协议应载明报价回购业务终止的条件及处理程序，包括但不限于：
（一）业务终止当日，双方的所有未到期报价回购视为提前购回，购回价格为每百元资金提前购回年收益。
（二）发生《实施细则》规定的违约处臵与异常情况时，甲方获得足额资金偿付与乙方了清债权债务后，委托乙方将其与该乙方签署的确认函报送上交所，并向上交所申请解除质押登记。中国结算上海分公司依据上交所通知办理相关质押登记解除业务。
甲方委托乙方向上交所提交的解除质押登记申请视为甲方向中国结算上海分公司提交的解除质押登记的申请。
第十二条 客户协议应约定待购回期间发生异常情况的处理方式，异常情况包括但不限于：
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（一）乙方质押专用账户或质押专用账户内的质押券被司法等机关冻结或强制执行的；
（二）乙方被暂停或终止报价回购业务权限的；
（三）乙方进入风险处臵或破产程序的；
（四）甲方资金账户被司法等机关冻结或强制执行的；
（五）质押券到期的。
第十三条 客户协议应对违约处理方式和法律责任进行明确约定。客户协议应载明适用的法律和争议处理方式，并明确约定因报价回购业务产生的任何争议、纠纷，由交易双方协商或通过约定的争议处理方式解决，与任何第三方无关，甲方无权向任何第三方主张权利或追究责任。
乙方与甲方之间的纠纷，不影响中国结算上海分公司依据上交所确认结果已经办理或正在办理的证券质押登记、资金划付等业务。
第十四条 客户协议应载明甲方为个人的，客户协议由甲方本人签字；甲方为机构甲方的，客户协议由甲方法定代表人或授权代表签字，并加盖公章。
第十五条 客户协议应约定协议成立与生效条件、协议期限、协议终止条件、协议份数等事项。
第十六条 客户协议应在签章前明确载明“甲方已经认真阅读并全面接受客户协议全部条款，已充分知悉、理解客户协议项下的权利、义务和责任，自愿参与报价回购，并承担由此产生的风险和法律后果。”
乙方(受让方)：
甲乙双方就甲方所有的位于转让事宜，经协商达成协议如下：
一、标的物
该宗房屋位于宅基地。
二、房款及支付
该宗房屋及宅基地共计作价***元，乙方与**年**月**日前交付转让款***元，余款***元于****年**月**日付清。
三、标的的交付
甲方在*****年****月***日之前交付转让标的。
四、权利义务
1、甲方保证对该房屋拥有全部的所有权，该房屋及宅基地使用权无任何权利瑕疵。如果因权利瑕疵或者因甲方原因导致乙方不能购得该房屋，甲方应当支付违约金元并赔偿乙方的全部经济损失(包括但不限于：直接经济损失、房屋改造费用、应得利益损失、因纠纷而支付的律师费、公证费)。
2、甲方应当按照合同约定的期限交付房屋，每拖延一日需承担房屋总价款1%的违约金。
3、合同签订后，甲方不得为任何租赁、担保、买卖等损害该房屋所有权的行为，否则承担与房款等额的违约金。
4、在房屋交付之后，甲方有义务配合乙方办理各项过户手续，过户费用由双方另行协商。
5、该宗房屋的所有权于合同签订时转移至乙方，该房屋上的一切权益全部归乙方享有(包括占有、使用、收益、处分等)，如果该处房屋因改造需要拆迁，因拆迁而产生的所有补偿款及权利全部由乙方享有。
6、在房屋交付前所产生的费用(包括但不限于：水费，电费等)由甲方承担，与乙方无关。房屋交付之后所产生的水电等费用由乙方承担，与甲方无关。
五、本协议一式两份，双方各执一份，具有相同的法律效力。
六、本协议自双方签字之日起生效。
甲方：乙方：
年月日年月日
农村房屋买卖合同的效力认定问题【3】
当前许昌市周边农村因房屋拆迁补偿，出现了很多已经卖了房子多年的村民现在反悔，主张房屋买卖合同无效要求买受人返还房屋的案件，因此类房屋买卖涉及到土地使用权问题，农村宅基地属集体性质，全国各地此类案件较多，各地判决不尽相同，以宋庄画家村案件较为典型。
因此，在审判实践中存在诸多问题，如果处理不当，会引发很多社会问题，甚至群x事件的发生。
鉴于此，有必要对此类合同的效力认定进行探讨。
一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景
农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效，很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。
从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。
在许昌市魏都区城市发展中，因城中村改造拆迁补偿等原因，很多以前卖了房屋的人起诉至法院，要求确认所签合同无效，相互返还财产，引发一系列纠纷。
二、对农村房屋买卖合同效力的`分析
农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，20xx年10月1日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。
但是转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。
总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员;2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;3、转让行为须征得本集体经济组织同意;4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：
一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。
农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
国务院办公厅5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。
本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。
另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。
只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。
《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。
房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。
没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[]19号)第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院19和20两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。
三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定
对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。
而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。
而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。
因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。
在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。
尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。
并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。
在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。
对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。
甲乙双方就乙方 房屋产权相关事宜，自愿达成如下协议：
第一条：该房屋具体状况如下：
(一)该房屋;
(二)房屋座落于，建筑面积平方米，房屋产权证证号为;
第二条：因乙方经济原因，此房产首付房款 万元( 万元整)由甲方支付，后续房贷及各类税费由乙方承担。并由乙方所购该房产并取得该房产房产所有权证。经协商一致甲方所出资部分(万元整)及其日后增贬值部分所有权归甲方所有，但使用权、处置权等其他一切权宜仅归乙方一人所有，甲方无处置权，亦不得干预甲方使用及处置，同时如该房屋出售，甲方所出资部分( 万元整)及其日后增贬值部分只可用于乙方再次交易或投资，所产生的赠贬值部分所有权性质同房屋出售前性质一样(即所有权归甲方所有，但使用权、处置权等其他一切权宜仅归乙方一人所有，甲方不得干预。);并且甲方所出资部分(万元整)及其日后增贬值部分和房屋出售后再次交易、投资部分所有权仅可转赠给乙方或乙方成年满23岁子女，如遇特殊情况，需甲、乙双方协商一致方可更改。
第三条：乙方保证房屋在最终取得所有权前保证房屋不受他人合法追索。
第四条：本合同在双方签订后不可毁约，否则甲方所出资部分( 万元整)的日后增贬值部分所有权归乙方所有，甲方只可拿回先期投资拾万元整，且甲方不得参与该房屋的处置。
第五条：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议为本契约不可分割的部分。
第六条：本合同自甲乙双方签订之日起生效(如公正以公正之日起生效)。
第七条：甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，提交相关仲裁委员会仲裁。
第八条：本合同一式份。其中甲方留执一份，乙方留执一份，为公正留执公证处份，为其他用途预留 份。
第九条：该协议与遗嘱同等效力，与遗嘱矛盾部分以该协议为准。
第十条：甲、乙双方约定补充条款如下：
甲方(签章)：
身份证号码：
地址：
联系电话：
签约日期：
本协议双方当事人：
转让方（以下简称甲方）：
住址:身份证号: 受让方（以下简称乙方）：
住址:身份证号:
经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的一套房屋及院落转让给乙方，双方就房屋宅基转让相关事宜达成以下合同条款,以资共同遵守:
第一条 转让房屋的基本情况
转让院落及房屋（以下简称该房屋）位于孟姑集乡东李村街北北临东临西临，院落为长17米，宽17米，及地上所属建筑物。
第二条 转让价格
双方商定该房屋转让价格为(人民币)元整，大写（人民币）
第三条 付款方式
双方一致同意购房款一次性付清。在甲方向乙方交付宅基房屋证件时支付所有房款。房屋宅基的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。
第四条 甲方的承诺保证
甲方保证自己对该房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍。甲方保证乙方顺利接收，如原来的一切纠葛由甲方自行处理，和乙方没有任何关系。
第五条 违约责任。
第六条 本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由中间人仲裁。
第七条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第八条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方：乙方：
中间人：
甲方： 自治区天山东部国有林管理局乌苏分局
乙方：身份证号：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就认购房屋达成如下协议：
一、甲方建造房屋位置：位于乌苏市五一公路南苑新村路口原知青车间场区
二、乙方所购房屋的基本情况：乙方所购的住宅共有140户，建筑面积设计为115平方米10套（含公摊面积），102平方米30套（含公摊面积），84平方米90套（含公摊面积），其余10套为政府廉租房。
三、根据集资建房及棚户区改造的相关政策规定，棚户区改造建房不得超过90平方米，在90平方米以内按均价为1800元/㎡（含公摊面积），按楼层进行上下浮动，超过90平方米的按均价2300元/㎡执行，按楼层进行上下浮动，房屋的具体面积以国家房测部门实测为准，据实结算，房价实行多退少补。
四、根据棚户区改造的相关政策规定，凡符合乌苏分局棚户区改造政策范围内的乌苏分局在职职工、离退休职工，遗孀、天东森林公安分局乌苏派出所公安人员、一次性安置职工、及原乌苏林场知青人员均可购买，乙方所购房屋房产证办理实行实名制，房屋房产证不得更改。
五、乙方所购房屋属国家棚户区改造建房，根据国家集资建房及棚户区改造相关规定，集资建房和棚户区改造上市交易的按国家有关规定执行，（五年后方可上市交易）。
六、付款方式：
双方商定按分期付款 方式付款：于签订协议时支付定金 6000万元 ；余款 按建设进度乌苏分局通知按期交款，如在规定期限内不按期限交款，甲方则视为自动放弃，甲方退还乙方所交房款，不承担任何责任与利息。
七、交房标准的约定：按国家规定执行。
八、乙方确定自己所认购房屋的面积为平方米。
九、乙方认购房屋分配将按照抓阄的方式进行，具体方法为：
（1）根据住房设计将住房按面积把全部房号放入到三个密封的箱子 中
（2）依据乙方签定认购的房屋面积分为三个组，先抓抓阄的顺序号 码，后按顺序号抓阄，得到自己的房号。
（3）抓阄从建房从大到小开始，即先以登记115平方米的人员开始，按115平方米、102平方米、84平方米的顺序依次抓阄，没有抓到房屋的人员可以在全部抓阄完之后，如有空房源的情况下选择进入第二次抓阄，乙方抓阄完后不得更改，如乙方抓到房屋后则不能进入下一轮抓阄。
（4）如对所抓房屋不满意的不按照要求按时缴纳房款的，则视为自动放弃。
十、乙方认购房屋分配将按照公平、公正、公开的原则开展，现场公开公示，随时接受群众的监督。
十一、甲方承诺：
（1）在今后签订的正式的《经济适用房买卖合同》时约定的房屋不
再上下浮动。
（2）在乙方完全守约的前提下，不将乙方认购的楼房另售第三方。
十二、其他约定：
1、乙方须按照自己所选定的付款方式按期如数交纳全部房款，履行约定义务，乙方选定的付款方式为。
2、乙方不得转让本认购协议书项下的权益。
3、本认购协议书应由乙方本人亲自签署并加盖手印；如本人确实不能亲自签署，则须依法委托代理人全权代为办理，乙方委托代理人办理的，须向甲方提供有效的、经公证的授权委托书、个人有效身份证等相关资料；
4、在双方签订《购房合同》前，如遇不可抗力或政府政策调整等因素，甲方有权撤销本认购协议书，在此情况下，甲方除将乙方已付认购定金无息退回给乙方外，无需承担其它任何责任。
5、甲乙双方的联系方式以本认购协议书所载明为准，乙方保证其提供的上述资料的真实性。甲方可通过电话、短信、传真、挂号信、特快专递等任一方式通知。若乙方联系方式错误或变更后未及时通知，甲方按原联系方式通知后即视为送达，由此引起的法律后果由乙方全部承担。
6、因本协议引起的争议应首先友好协商解决；协商不成，双方均可在楼房所在地有权管辖的人民法院起诉。
十三、甲方于自签定本协议之日起一年内前负责将竣工验收合格的 房屋交付给乙方使用。房屋达到交付条件后，甲方应当电话（或书面）通知乙方办理交房手续，自通知到达10天内办理，双方进行书面验收交接。若乙方自通知之日起逾期10天未接房，则作为自动接房处理。
十四、甲方应在交房之前通知相关部门将其水、电、暖、天然气设 施安装到进户处。
十五、乙方不得擅自改变房屋的建筑结构，如确需要更改，必须以 书面形式征得房管部门和甲方同意，并且要遵守物业装修管理规定。
十六、房屋自交付之日起若出现工程质量问题按有关规定由甲方负 责维修；若由乙方使用不当造成的房屋维修，则由乙方自行负责。
十七、甲方保证乙方认购的房屋没有产权纠纷。甲方负责给乙方办理房
地产权证，乙方应积极配合甲方提供办理房地产权证的相关证明材料，办理产权证时所涉及的相关费用由乙方承担。
十八、本协议一经签定，甲、乙双方应共同遵守。
十九、本协议自双方签定之日起生效。未尽事宜可由双方约定后签 定附加条款。协议附加条款与本协议具有同等法律效应。
二十、本协议一式叁页四份，甲方参份，乙方一份，自签字之日起 生效。
甲方： 天东局乌苏分局乙方：
电话：电话：
