宅基地使用权的转让

宅基地使用权的转让（精选8篇）

宅基地使用权的转让 篇1

需具备的条件有：(一)转让人拥 有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征 得集体经济组织同意。

强调一点，以上条件应同时具备。

转让宅基地的立法背景：

由于涉及全国9亿农民“安身立命”及攸关社会和谐稳定，国家政策和立法一直从严控制宅基地转让。

《物权法》中有关宅基地使用权的规定有四条，其它规定散见于《土地管理法》、《担保法》等法律中。

宅基地使用权的转让 篇2

关键词：宅基地,使用权,流转

宅基地是我国农民安身立命之本, 宅基地使用权是农民土地权利中的基础性权利, 其能否合理、适度流转, 不仅关系到土地的集约高效利用和农民财产权利的有效保障, 而且关系到农村的稳定和繁荣, 关系到国民经济和社会的可持续发展。2008年党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出, “允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权, 发展多种形式的适度规模经营”, 正式提出了农村土地流转的问题, 本文就此作简单探讨。

1 宅基地的概念

在我国, 宅基地属于集体建设用地的一种, 对宅基地这一对象的定义不同, 主要有广义和狭义之分:广义上的宅基地是所有用于建造房屋以供居住、使用的土地, 包括国家所有土地和集体所有土地上的住宅用地。狭义的宅基地仅仅针对集体所有土地上的农村居民, 是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地, 用于建造住房、辅助用房 (包括厨房、厕所、仓库) 、庭院、沼气池、禽畜舍、柴草堆放等。

宅基地双重含义的存在有历史上的原因, 从20世纪50年代起, 我国对城乡居民的建房用地都实行无偿批准、无偿使用制度, 确保人人居有其所。但随着后来城镇住宅商品化, 我国相关的土地法律逐步取消了城镇居民宅基地无偿使用, 仅仅在农村保留原来的分配制度, 由此, 城乡居民住宅用地制度形成 “双轨制”。宅基地的概念亦由广义变为狭义, 相对应宅基地使用权是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

2 农民宅基地使用权流转的现状

现行法律规定的宅基地使用权流转制度, 比起过去计划经济体制下的规定并无实质区别, 其主要体现在《土地管理法》第62条第3款:“农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。”其他的一些行政法规和部委规章像《村镇建房用地管理条例》《关于加强农村宅基地管理的意见》也间接地说明了此问题, 即使是集体建设用地使用权流转研究走在前列的广东省, 也在其2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第4条中特别写明附民住宅用地使用权不得流转。”另外, 2007年3月公布的《物权法》第153条也映证了《土地管理法》的规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。”此立法的由来, 是2006年12月全国人大常委会第七次审议物权法草案, 将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”予以删除, 这为今后修改有关法律或调整相关政策做了铺垫, 2008年党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出, “允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权, 发展多种形式的适度规模经营”, 正式提出了农村土地流转的问题。

3 完善宅基地使用权自由流转制度的设想

在宅基地使用权的流转环节, 很多地方交易混乱、监管不力等问题, 本文认为, 创建新型宅基地使用权制度, 一方面应当体现出国家的公权力, 国家必须积极介入宅基地管理工作, 并要求地方政府重视和配合。另一方面, 也要逐步分清国家和集体两种主体, 落实宅基地所有权, 重视保障权利人的合法权利, 杜绝各种以“公共利益”为借口的侵权行为, 这二者一公一私, 看似矛盾, 但后者应当是独立并得到国家承认和保障的, 惟有这样, 才能避免集体利益被架空和侵吞, 根本上实现“国”与“民”的利益一致。完善宅基地分配、使用、流转、收回制度。

3.1 改进宅基地申请制度

在申请宅基地这一最初环节, 基层政府国土部门必须与村委会相协调, 建立健全各硕用地审批制度, 严格劫法, 按章办事, 本着‘先批后建'的原则, 对未经审批强行占地建房者, 应依法从严处理。同时, 要加大对《土地管理法》等法律法规的宣传力度, 提高村民的法律意识, 让农民自觉珍惜节约土地.相关承办人员必要时还应深入群众走访调查, 并做好控告检举工作, 既要减少虚假申请事件的发生, 也要保证村镇干部的廉洁。

3.2 加强宅基地登记制度

在《物权法》制定过程中, 有部门和专家曾建议明确规定统一的不动产登记机构和登记制度.他们认为, 现在的登记机关太多太乱, 应当把不动产统一到一个登记机关。宅基地登记也存在这种问题。本人认为, 可以建立从分配到流转的统一的农民不动产登记制度, 并注意加强变更登记工作。要明确登记发证中的相关政策界限, 解决农村宅基地登记发证中超占面积、一户多宅等问题.有学者还认为, 有条件的市、县, 应对农村宅基地进行一次普查, 健全宅基地地籍档案。在技术基础方面应进一步健全和完善地籍调查规程及土地确权规定, 积极探索“两图一表 (宅基地现状图和规划图、宅斟也申请计划表) ”管理模式, 实现宅基地规范化、信息化管理。

3.3 健全宅基地收回制度

宅基地收回, 无非有两种情况:一是该宅基地灭失 (如山崩、地震造成土地灭失) 或宅基地使用权丧失 (如该土地被征收) ;二是权利人丧失资格, 包括权利人死亡和权利人失去该集体经济组织成员身份。无论哪种情况, 该权利人与宅基地使用权都发生分离。此时产生宅基地注销登记, 并由该宅基地的所有权人重新考虑:是另行分配给宅基地, 还是将宅基地使用权收回以备分配给他人。总之, 这一制度必须记载好每一宗宅基地的来龙去脉, 方便查询和管理, 这也是物权公示制度的要求。

3.4 建立适度而合理的宅基地使用权流转制度

前文分析过建立宅基地使用权流转制度的原因, 此处探讨它怎么建立, 宅基地使用权流转制度的建立是一项重大决定, 将极大程序地促进农村生产力的解放, 成为农村其他土地制度变革的先声, 如何可做到稳步、合理地建立?我以为需要从以下方面把握:

①符合土地使用总体规划和耕地占补平衡规定。在乡镇土地利用总体规划范围内使用宅基地是此制度形成的最基本前提, 超越该范围即违法。耕地占辛评衡是指按照“占多少, 垦多少”的原则, 对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地, 并由县级以上国土资源管理部门检查落实。

②建立完备的宅基地使用权流转法律机制, 做好流转方式、移转程序及备案登记、管理监督等措施。流转方式有多种, 我认为可以引入转让、租赁和抵押三种, 而对入股、联营等形式则不宜引入因为我国农村社会保障体系较为落后, 彭也依然是农民的最后保障, 不宜采用使农村地产完全市场化的流转形式。此外, 鉴于宅基地使用权属于用益物权, 而物权的变更以公示为准, 因此其流转必须登记造册;再则, 宅基地使用权属于私权利, 其行使不应受到公权力过度干预, 因此采取备案登记制较好, 而非申请审批制。国家在对其管理方面, 可以通过征税对农民相应的收益 (比如因土地增值而获利) 予以调整, 就像现行法明确规定的对土地承包经营权的转包允许收取转包费一样。

③做好其他配套衔接工作。一是对有矛盾的法律、行政法规进行修订, 比如现行《担保法》严格禁止宅基地使用权抵押, 就应当予以修改。二是政府必须作好各方面的应对措施, 因为在当今城市房价居高不下的情况下, 宅基地使用权入市, 尤其是城镇边缘的宅基地, 将对房地产市场带来极大冲击, 亦是对政府的极大考验, 行政权力必须把握好这个度。前文提到的广东省国土资源厅已着手此事, 省政府也在着手研究改革后的应对措施, 否则, “如果给了市场化出路却不堵住由行政权力把持的源头, 这次改革就会成为一场权力的盛宴”。

参考文献

[1]梁慧星.中国物权法研究 (上) [M].北京:法律出版社, 2007.

[2]王泽鉴.民法概要[M].北京:中国政法大学出版社, 2003.

宅基地转让分析 篇3

[关键词]宅基地；限制转让；转让；必要性

农村宅基地转让是目前我国新农村建设，和城镇化进程的一个重要问题，引起了法学界的广泛争议，特别是‘宋庄画家案’更是引人深思。

一、宅基地转移的制度演变

法院对‘宋装画家案’判决的法律依据，是根据我国目前的《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租于非农建设”；但我国《土地管理法》第六十二条第四款同时规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见农民是可以卖房的。但只能在本集体组织范围之内，限制宅基地的流转。那么到目前为止，限制宅基地的转让制度是如何演变过来的呢？自1949年以来，我国农村宅基地经历了从自由转让到限制转让的阶段。1950年的《土地改革法》明确规定，农民从土地改革分得的宅基地由政府发给土地所有证，承认农民自由经营、买卖及出租其宅基地和地上屋的权利。但从1959年至今，宅基地属于农村集体经济组织所有，不允许宅基地转让。近期，于2007年12月30日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次重申“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”尽管已有上述的法律和政策，但单纯限制宅基地转让的方法，已显示出其不符合我国当前市场经济体制的大环境，也不利于最大化的保护农民的利益。因此，在理论的研究上，对农村宅基地能否自由转让的问题，仍存在较大的争议。

二、法学界的主要观点

在制定《物权法》的过程中，有过设想放开宅基地的使用权的转让和抵押，但考虑到各方面的条件仍不成熟，所以没有放开对宅基地转让的法律规定。因此，学者们对此观点也是有重大分歧，有的认为限制宅基地的自由转让是符合当前形势的，理由是：如果允许宅基地和宅基地上的建房，自由转让给非集体经济组织的成员，农民将是交易中的弱势群体，要受到交易对方的盘剥而无法从交易中得到好处。[1]而认为应当允许宅基地自由转让的学者，则认为：首先，农村宅基地和宅基地上的建房不总是生存必需品和生活基本保障，农民可能有不只一处宅基地和宅基地上的建房。[2]其次，如果按照宅基地是农民唯一的生活保障的逻辑，就应限制其的转让，那么，现行法律就不仅要限制其对非农集体经济组织成员的转让，也要禁止轉让给本集体经济组织的成员。[3]以上，就是学者们所持的不同的观点。

三、允许宅基地转让的必要性

首先，物的价值不在于所有，而在于所用，只有在使用过程中才能保持增值。[4]当前许多农民事实上已进城居住、就业，其在农村的住宅早已不再居住，如果国家允许和鼓励转让宅基地，这部分农民就会兑现宅基地的收益，也可缓解在城市就业竞争的压力。而在偏远山区容易产生交易风险，其实在那里也基本不存在宅基地转让的市场需求。所以，没有必要使用“一刀切”的政策，完全可以在有条件的城市郊区试着允许宅基地的自由转让，以保护农民利益的最大化。

其次，农民毕竟是处于弱势群体，因此在宅基地自由转让的交易过程中，政府可以出台一系列的措施与规定。在促进交易的同时，保护宅基地拥有者的利益。用宏观的政府这只“无形的手”促进交易市场的规范化，而完全没有必要只是绝对的禁止。另外从国家统计局的数据来看，从1990年开始，我国每年有1.4亿农村人口在城市与农村之间迁徙，等待进城定居的机会。可见，在未来相当长的时期内，越来越多的农民将会由农村向城市集中，是我国城市发展的必然。

最后，有学者担心，若允许宅基地自由转让，会出现农民流离失所的悲惨境地。对此，一方面，可以在社会保障方面，扩大社会保障的范围，惠及到所有农民。虽然，目前社会保障还不能达到理想的状态，但可以在城市的廉租房和经济适用房的操作过程中，真正的发挥其福利的作用。另一方面，我们也应该充分相信农民的理性，如果其生活非常贫困，也是不会出让其仅有的宅基地的财产的。但是政府的财力无法给农民提供保障，也不应限制转让来影响农民进行自力救济。目前，农村宅基地转让，已是城市郊区许多农民的意愿。政府可以像开发经济特区一样，先在某个地区试行，不断进行摸索和改进。一方面，可以带动农村经济地发展，也适应市场经济体制下发展的客观要求。另一方面，也有利于新农村的建设，增进了农民的利益，提高了农民的生活水平。

[参考文献]

[1]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论，2005,(04).

[2]韩世远.宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三张“宅基地使用权”[J].政治和法律，2005,(05).

[3]郭明瑞，关于宅基地使用权的立法建议[J]，法学论坛，2007,(01).

[4]乔新生.物权法[Ｍ]，三审触碰中国体制改革核心难题[Ｎ].中国经营报，2005，(07).

[作者简介]苑永芳（1981—），女，山西人，包头铁道职业技术学院，研究生，研究方向：宪法学与行政法学。

宅基地和房屋使用权转让协议书 篇4

甲方：身份证号：

乙方：身份证号：

甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将自己的宅基地和房屋使用权转让给乙方，双方共同达成协议如下：

一、甲方的宅基地位置

甲方出让使用权的宅基地位于菏泽市开发区丹阳办事处和平路南头庞楼社区东洼地（刘庙站以北，铁路三局以西）。

北邻，西邻，南邻，东邻。

二、出让宅基地面积：东边（南北）长米，北边（东西）长米，西边（南北）长米，南边（东西）长米。西边滴水米，东边滴水米。胡同及出路有永久使用权，没有所有权。

三、转让宅基地和房屋使用权的价格：总价款。

四、付款方式：一次性付清。

五、乙方付清甲方宅基地款后，乙方永久拥有土地及房屋使用权。

六、在签订本协议后，如该房屋被规划或有关部门拆除（政府开发除外），一切损失由甲方承担。（注：6个月之内如房屋被规划或有关部门拆除，责任由甲方承担。）

七、该宅基地涉及的胡同路面及胡同下水道，在签订本协方后一年内，由甲方全部负责修建好。

八、甲乙双方共同遵守此协议，并积极为对方提供帮助，双方不得违约，若有违约的双方协商解决，不成时通过法律途径解决。

九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。

十、该房屋南墙，南邻居有权使用一半（12公分），南面邻居只有使用权，没有所有权。

甲方（签字、按手印）：

乙方（签字、按手印）：

证明人（签字、按手印）：

宅基地转让合同 篇5

甲方： 身份证号：

乙方： 身份证号：

根据相关法律法规的规定，在友好、和谐、平等、自愿的环境下，经双方协议，甲方完全自愿将自己位于： 的宅基地有偿转让给乙方。甲方子女及其亲属均对此无异议，现经甲乙双方协商一致，订立本协议。

一、该宗宅基地坐落位置及四邻

该宗宅基地位于 县 乡 村，东邻，北邻，西邻，南邻。东西长，南北长，总面积。

二、转让价格及付款方式和期限

转让价格为人民币： 元（大写：）。乙方付清转让费用后，甲方不得再以任何理由索要有关该宅基地的费用。乙方以现金的形式 日内一次性向甲方支付该宅基地的转让费用，甲方同时向乙方提供收款收据并签字画押。自转让费付清之日起，该宗宅基地所有权归乙方所有。

三、甲方的权利和义务

1、自本合同签字生效后，甲方失去该宗地的使用权、收益权、处置权、建设权及与该宗地的所有权利。今后因该地发生的一切权利归乙方所有，甲方不得以任何理由向乙方主张。

2、如今后需办理相关宅基地的过户手续，甲方及见证人必须随时随叫随到，配合乙方办理宅基地过户转让手续。

3、甲方必须处理好四邻关系及家庭成员之间的关系，如有土地权属争议、宅基地纠纷、家庭成员之间为该宅基地发生矛盾，由甲方主动调解排除，直到干扰完全排除。

四、乙方权利和义务

1、自本合同签字之日起，乙方拥有该宗地的使用权、收益权、建设权、处置权及与该宗地的所有权利。

2、乙方按约定向甲方交付该宗地转让费用。

五、违约责任

甲方若违反本协议，需承担违约责任，乙方有权解除协议，甲方应全数退还乙方已付款并向乙方赔偿因此造成的损失，如房屋建设费用、该宗宅基地的增值部分等。

若乙方不按本协议向甲方按约定支付该宅基地的转让费用，甲方有权收回该宗宅基地的所有权。

六、本合同未尽事宜经双方协议，可以补充规定与本合同具有同等法律效力。自合同签订之日起，双方永不反悔。

七、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。

甲方： 电话： 身份证号：

住址： 年 月 日

乙方： 电话： 身份证号：

住址： 年 月 日

见证人: 电话： 身份证号：

住址： 年 月 日

见证人: 电话： 身份证号：

住址： 年 月 日

注：

1、从签字之日起，此宅基地的房产以前的债权债务由甲方负责，以后新发生的一切由乙方负责。

2、甲方把有关宅基地的证件全部交给乙方。

宅基地如何转让 篇6

(1)城镇居民购买;

(2)法人或其他组织购买;

(3)转让人未经集体组织批准;

(4)向集体组织成员以外的人转让;

(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);

(2)同一集体经济组织内部成员转让;

(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;

(4)转让行为征得集体组织同意;

宅基地使用权的转让 篇7

宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权可以分为两种:即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城镇居民。新修订的《土地管理法》没有确认城镇非农业户口居民在农村建房、对集体土地享有宅基地使用权。城镇宅基地使用权的主体是解放以后因历史的原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。

由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的, 宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能, 而城镇宅基地则不具有这一特点。因此在物权立法时, 是否可以将宅基地使用权限定为农村居民因建造自有住宅对集体所有土地占有使用的权利。至于城镇居民因历史原因对私有房屋的宅基地取得的土地使用权, 应当通过立法将其纳入到土地使用权制度中进行调整。今后城镇居民取得宅基地的使用权, 应当通过土地使用权的出让和转让程序进行。

关于宅基地使用权的性质, 我国学者大都认为, 宅基地使用权本质上属于土地使用权。据此, 也有一些学者认为, 将来农村宅基地使用权制度也应当纳入到土地使用权制度的调整之中, 从而没有必要在法律上设立单独的宅基地使用权制度。认为, 这一看法是不正确的。因为, 一方面, 土地使用权在我国具有特定的含义, 它主要是指国有土地使用权, 除了划拨的土地以外, 土地使用权的取得必须通过出让、转让、出租的方式进行。这些方式在本质上都是一种等价交换的交易方式。而农村宅基地使用权, 不仅具有物权的属性, 而且在一定程度上, 与集体经济组织的成员资格和福利是联系在一起的, 这就决定了它不可能作为交易对象自由转让。另一方面, 国有土地使用权和宅基地使用权在管理机构、管理方式以及基本规则等方面也是不同的。例如, 根据法律规定, 一户农户只能申请一处宅基地的使用权, 而土地使用权则没有这样的限制。我们还应当注意到, 宅基地使用权主要发生在农村, 它是广大农民的基本生活资料, 在将土地使用权作为一种特定的用益物权形式在物权法中规定后, 它就应当和土地使用权区别开来。因此, 不能以土地使用权替代宅基地使用权。

宅基地使用权具有如下特点:

第一, 农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说, 农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体、经济组织的成员, 每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地, 土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地。所以, 宅基地通常是与成员权联系在一起的。农村的宅基地具有一定的福利性质, 这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地, 获取基本的生活条件, 这也是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。因为提供了宅基地, 农村居民享有了基本的居住条件, 从而维护了农村的稳定。由于宅基地具有福利的性质, 集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较少的地款就可以获得, 而不可能按市价购买。

第二, 宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权, 首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地, 权利人有权在宅基地上建设房屋和附属物。由于房屋可以继承, 所以宅基地使用权实质上也可以继承, 因此宅基地使用权是一种无期限限制的即长期的权利。尽管权利人对宅基地享有长期的使用权, 但这种使用权不是长期不变的。如果因为国家建设需要征用土地, 或者村镇规划需要改变土地用途, 或者居民个人的宅基地实际过多, 远远超过了当地规定的标准, 可以经过法定程序, 进行合理的调剂或重新安排。应当指出的是, 由于宅基地主要是作为生活资料提供的, 所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用, 例如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等。

第三, 集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有限性, 不可能给每个农村居民提供更多的宅基地, 而每户申请到一处宅基地, 即足以保证其基本的生活需要, 如果允许申请多处, 则将导致土地资源的浪费。1998年修订的《土地管理法》明确规定一户只能拥有一处宅基地。许多人认为应当保留这一规定。认为这一规定是必要的, 但应当有一些例外的规定。因为, 一方面, 在农村中客观上存在一户可能拥有多处宅基地, 如某人分家离去之后又继承父母的房屋, 这就形成多处宅基地的情况。又如子女成家盖房, 申请了一块宅基地, 不一定分户, 这样一户形成两块宅基地。那么法律是否禁止公民获得两处以上的宅基地呢?对此存在着两种以上的观点。一种观点认为, 既然现行法律禁止公民拥有一处以上宅基地, 因此对于多出的宅基地, 应当由集体收回。另一种观点认为, 公民只要是通过合法的方式取得宅基地, 集体不能予以收回, 否则, 等于禁止对公民的房屋进行继承和买卖。

宅基地依法经过统一规划的, 以规划后确定的使用权为准, 公民原用的宅基地已经依法统一规划另行分配了的, 不得再要求收回。宅基地经过法定程序个别调整了的, 以调整后的所有权为准。抢占、多占集体土地或他人的宅基地的, 一律无效。不按审批权限或程序划拨的宅基地, 一般不予保护。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时, 未按规定办理合法手续的, 依法不予保护。

2 我国宅基地使用权的流转问题

现行立法严格禁止宅基地使用权的抵押、出租和转让的做法是不完全合理的。因为法律并不禁止农村私有房屋的转让, 既然宅基地上的房屋所有权可以转让, 则意味着宅基地使用权也可以转让。因为“地随房走”是我国现行法的一项基本原则。如果禁止宅基地使用权可以转让, 权利人也会通过房屋转让的名义转让宅基地使用权。更何况, 如果宅基地使用权不能转让, 则意味着宅基地的交换价值不能实现, 从根本上不利于保护农民的利益。所以, 从发展农村经济出发, 完全禁止宅基地使用权的转让是不合理的。我们必须看到, 宅基地尽管是一种财产权利, 但是具有一定的身份性质, 否则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起, 这不符合宅基地使用权的固有属性。所以, 认为, 宅基地只能在集体经济组织成员之间自由转让。如果限制宅基地使用权的转让和抵押, 就会使农村的不动产难以进入市场进行交易, 在一定程度上会限制农民的融资的手段, 甚至会阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段, 许多农民已经进城打工, 在城里已经购置了房产, 在农村的房屋已经闲置, 如果不允许农民转让房屋, 将会造成农民房屋的长期空闲, 不符合“物尽其用”的原则。因此, 法律虽不允许宅基地使用权的自由转让和抵押, 但应当允许农村居民对宅基地长期出租, 对于出租的对象, 在法律上也不应当有所限制。这样, 就会在一定程度上弥补不能自由转让所产生的不利后果。

宅基地使用权在转让给集体经济组织的其他成员以后, 如果是按照市价转让的, 应当向集体补交适当的地价。有人认为, 宅基地使用权与成员权联系在一起, 带有不定期的福利性质, 公民取得宅基地支付的费用很少, 如果某个人取得多处宅基地使用权, 可能会损害其他成员的权利, 对其他成员也不公平。这种观点不无道理。正因为农村宅基地使用权确与成员权有一定的联系, 所以认为, 转让房屋时, 集体对转让房屋者要适当收取一定的宅基地费用。至于卖房后, 农村居民没有房住怎么办?依"一户只能申请一处宅基地"的原则, 凡已经行使了宅基地申请权且取得了宅基地, 在转让房屋后又无房住者, 应不能再申请取得宅基地, 只能依转让、出租的方法取得宅基地;凡未行使宅基地申请权的, 即原来是依继承、转让、出租的方式取得宅基地者, 转让房屋后无房住时, 如果再申请宅基地, 因为是初次申请宅基地, 所以应给予批划宅基地。

责任编辑:曲庆莲

摘要：宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式, 在我们的审判工作中, 宅基地使用权案件在各种案件中仍占据相当的比例, 对我国宅基地使用权和流转问题做进一步探讨。

宅基地使用权的转让 篇8

关键词：宅基地使用权；宅基地使用权抵押；限制抵押

一、问题的提出

宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，它是指城乡居民在依法取得国家所有或农村集体经济组织所有的宅基地上建造住宅及其居住使用的有关权利的总称。现实中，农村宅基地原本是供农民建立住宅所用，但目前我国产业结构由于经济的高速发展产生了巨大变化，大量农村人口迁移到城市，农村宅基地多被闲置，而同时，宅基地的非商业化也使得农村经济的发展面临资金难的尴尬。宅基地制度改革具有现实意义和迫切性。十八届三中全会和2015年中央一号文件明确提出要改革完善农村宅基地制度改革，中央政府也已经积极推出相关政策，鼓励金融机构开展或扩大农村宅基地使用权抵押贷款业务，从政策上表明对农村宅基地抵押的积极态度。但目前理论界对于农村宅基地抵押问题仍然存在较大争议，本文拟从理论角度出发，对我国农村宅基地使用权抵押的相关问题进行探讨，明确我国对宅基地使用权抵押的应然态度。

二、农村宅基地使用权抵押诸说

1.禁止抵押说及评析

此种观点认为应禁止任何形式的宅基地使用权抵押。这主要有两方面的理由。一方面，从权利的性质和功能分析，宅基地使用权是一种具有福利性质的用益物权，具有社会保障的功能。宅基地使用权的福利性质主要体现在农民能够廉价地取得宅基地以获取基本的生活条件。这种福利是国家基于农村经济发展相对滞后，而只针对农村居民的特殊关怀，其他非农村居民不可能享有。若具有福利性质的宅基地使用权可以自由抵押，那么对于不能享受此项福利的社会成员来说是极为不公平的。另一方面，从宅基地抵押的后果和影响分析，如果宅基地使用权被允许自由抵押，那么當抵押权实现之时，农民将会失去住所。我国目前的社会保障制度还并不完善，宅基地成为社会保障的补充。宅基地使用权的自由抵押容易造成大量农民流离失所的情况，届时社会问题也会加重，影响和谐社会的构建。

笔者认为，这种观点考虑了社会公平和稳定，但是也存在诸多不足。首先，宅基地使用权的确具有福利性质，但这并不意味着农民因此丧失抵押的权利。抵押宅基地使用权，只是导致农民所获福利的形式发生了改变。因为，农民抵押宅基地使用权之后，虽然丧失了宅基地使用权，却必然获得与宅基地使用权相当的其他权利，农民的福利不会减少也并未增加，并不必然导致社会不公。其次，宅基地及在其上的住所是农民栖息之地，如果没有充分的理由或把握，农民不会随意抵押宅基地使用权，让自己承受流离失所的风险。而即便农民存在考虑不周，计算失误而失去土地的情况，这也是在市场经济体制正常运行下的经济活动，遵循市场经济的客观规律，亦维护了交易公平。允许宅基地使用权的抵押，从本质上看只是扩展了农民融资的渠道。因此，禁止宅基地使用权的抵押并无充分之理由，却忽视了农民能利用宅基地使用权抵押的方式获取改善生产和生活所需资金的迫切性和优势。

2.自由抵押说及评析

此种观点认为财产应当具有可流转功能，从而主张农村宅基地使用权可以自由抵押。持此观点的学者主要是从经济效益方面来分析的。我国经济高速发展，产业结构产生了巨大的变化，农村人口大量迁移到城市，且人数持续增多，使得大量农村宅基地闲置，其集约利用水平低。而同时，宅基地的非商业化和非资本化，又使得宅基地无法正常流通，农民的财产因而受到损失，宅基地的社会福利作用也因此降低。允许宅基地使用权的自由抵押，使得空置宅基地发挥其价值，土地的集约利用水平和利用效率得以提高，亦推动我国城市化建设，而且对扩充农民融资渠道有重要的作用。其次，是从宅基地使用权的性质分析。宅基地使用权是一种用益物权，这意味着农民享有对宅基地的使用、收益、处分之权利，可以对宅基地使用权进行抵押、转让等，且方式和范围都不应受到限制，否则即与其用益物权的性质相悖。因此，应允许宅基地使用权的自由抵押。

笔者认为，自由抵押说看到了宅基地使用权财产属性的本质，考虑到了宅基地使用权自由抵押后带来经济效益最大化的好处，但却忽视了宅基地使用权自由抵押后可能产生的诸多不利影响。我国城乡二元结构发展几十年，农村居民与城市居民在收入水平上存在很大差距。这种差距必然导致双方对于价格的心理预期差异。而目前，我国农村土地使用权市场尚未完全形成，缺乏科学、完善的市场交易制度，现阶段完全放开对宅基地使用权抵押的限制，城市居民很有可能凭借其经济优势地位，以极低的价格获取宅基地使用权，农民很难获得抵押宅基地使用权的相当利益。长此以往，社会问题极易产生。因此，现阶段允许自由抵押农村宅基地使用权并不可行。

3.限制抵押说及评析

此种观点是一种折衷的主张。此种主张一方面认为，农村宅基地使用权可以抵押；但另一方面认为，农村宅基地使用权的抵押必须受到一定的限制。从学者观点和实践来看，限制的条件主要包括三方面。首先，主体上的限制，即限于本集体经济组织成员；其次，范围上的限制，即限于本村集体；最后，方式上的限制，即遵循“地随房走”，且须经本集体同意。

相对于禁止抵押说和自由抵押说，限制抵押说兼顾了各方利益，具有其合理性，但是三方面都予以限制条件未免太过苛刻。宅基地使用权在住房转让时一并转让可以防止宅基地使用权的炒卖，以实现宅基地仅限于建筑住所的功能，此项限制是合理的。从理论角度分析，宅基地使用权的主体是特定的，仅限于集体经济组织的成员，但这种主体的限定只相对宅基地使用权的取得而言。当农民获得宅基地使用权后，理论上是可以向任何人转让的，以此获得收益，转让须经本集体同意并无合理依据。而现实中，就本集体内的成员而言，成员本可以极低的价格甚至是无偿获得宅基地，无需通过转让获得宅基地使用权。将转让的范围限于本村集体，主体限于本村集体经济组织成员，并不有利于交易市场中有效竞争的形成，不具有太大的现实意义，而这也忽视了集体经济组织外的成员获得宅基地使用权的需求。因此，限制抵押说应当予以支持，但目前的限制条件应当予以修正，受让对象并不应该局限于本村集体经济组织成员，但可赋予本村集体经济组织成员优先购买之权利。

三、农村宅基地使用权抵押的应然态度

通过对以上三种学说的分析，禁止抵押说忽视了宅基地使用权抵押应取得的经济效益，自由抵押说则完全忽视了全面放开宅基地使用权抵押的限制的不利后果。