物业公共秩序维护员
一、仪表、仪容
1、上班值勤要穿统一制服，佩带工号，手持对讲机，着装要整齐、干净，不得缺少钮扣，皮鞋光亮，不准挽衣袖，卷裤脚，不准穿运动鞋和休闲鞋。
2、头发梳理整齐，男发角长度不得超过1.5厘米，不准佩戴戒指、项链等饰物。不准留胡须和长指甲，女不准留长发，不准涂指甲油、抹胭脂。
3、坐立、行走姿势要端正，举止要文明大方，站时不得依柱靠立，坐时不得将脚放在桌椅上、不准翘脚摇摆，双手不得插入口袋，行走时不准拉手、搭背，遇两人及以上同行必须列队行进。
二、礼节、礼貌
1、对待客户要热情、大方、自然、文雅，坚持微笑服务。
2、要使用文明用语，主动向客户和公司领导问好，语言要简练、准确、清楚，并对客户一视同仁，有始有终。
3、在接待服务中应先起立，热情周到地接待客户，不能与客户争吵，不强词夺理，时刻牢记“客户至上，服务第一”的宗旨。
4、工作时如遇见客户或领导必须自行起立，并点头微笑或敬礼，熟悉的客户要微笑打招呼。
三、工作纪律
1、服从命令听从指挥，按时按量完成岗位职责及领导交给的各项任务；必须按时上下班，不得无故迟到、早退和擅自离岗；严格遵守交接班制度，不得私自调班；当班人员临时调班须经领班同意；特殊情况，必须经主管同意，否则以旷工论处；当班时间因私外出一律按事假计算，扣除全勤奖和外出期间工资。
2、上班前4小时内不得饮酒，上班时间不得吃零食、口香糖，不得有剔牙齿、挖耳朵、伸懒腰、修指甲、刮胡须等不文明、不礼貌行为。
3、上班时不得做与工作无关的事情，不准谈笑闲聊、玩耍，不准听收音机，不准唱歌，不准大声喧哗，不准在上班时间看书报、会客访友，不准将亲友和无关人员带进工作场所。
当班时间接听个人电话超过2分钟，或利用监控中心电话接听个人电话的，给予考核扣1分处理；因此影响正常工作或导致客户投诉的给予考核扣5分处理。
4、不得利用职权乱拉关系，收受物品或钱财，不准刁难客户，上班时间不准打瞌睡或睡觉，当班时间有任何形式的听音乐、看书、离岗、睡觉等情况的，一律按照员工手册给予考核扣10-20分直至无薪解雇处理。
5、对任何人询问公司经营管理情况必须严守秘密并提高警惕，不得有意或无意向任何人泄露公司秘密或客户资料，非工作区域不得擅自进入。
6、当班值勤应当按照操作流程和服务规范作业，发现在日常工作中心不在焉、马虎粗心、态度恶劣、违反操作规程、未按要求服务、被业主投诉等，给予考核扣10-20分直至无薪解雇处理。
四、交接班与轮换就餐
1、提前15分钟到岗，更换工服整理仪容，由领班集合整队，准点以纵队形式依次前往岗位进行交接。
2、交接班必须交清上班情况、装备、岗亭卫生，有关事宜必须由接班队员签字认可，交班内容不全的，接班队员可拒绝接班。
3、领班必须认真负责监督交接班的全过程，否则领班负责承担全部责任。
4、非交接班时间不准擅自到岗位上逗留或聊天。
5、接班队员必须提前10分钟作好交接班的准备。
6、当班实行轮流换岗就餐制度，巡逻机动岗负责轮换各岗位就餐，每人就 餐离岗时间不得超过20分钟，超时或不按轮换制度就餐的按擅自离岗处理。
五、培训与训练
1、执行准军事化训练标准。训练主要内容是：军人姿态、立正、稍息、敬礼、停止间转法、齐步、跑步、正步、拳术基本功、各种灭火器、消防栓、长跑、俯卧撑、警棍术等。
2、领班必须做到每年有训练计划，每月有训练表，每周有训练时间，每周训练时间不少于1次，并作好全年的训练时间表和训练记录，上交服务中心存档。
3、每周六下午全体秩序维护员例会及集中学习，会前在项目内列队训练一次。
4、训练及例会时不得无故请假，如有特殊情况，必须书面报告主管，经同意后方可请假，凡因事请假的按照事假处理，对训练有厌倦情绪、无故不参加训练的以无法胜任工作辞退处理。
六、门岗值勤
1、门岗实行24小时值勤制度，严禁空岗。每日早上7点至9点，下午4点至6点门岗值勤员必须保持立岗姿势，其他时段可在岗亭落坐，但遇客户进出门岗必须主动起身出来打招呼。
2、遇客户进出门岗必须微笑点头或敬礼主动打招呼，视情况询问是否需要协助。
3、不熟悉或陌生的人要求进门必须进行询问，如称是业主的要核对房号和姓名，必要时联系服务中心核对；如称是访客的联系监控中心或服务中心与被访业主核对；如称是装修工人的仔细查看出入证是否完整有效；其他人员一律拒绝放行或联系领班或服务中心协助处理；所有非业主进门必须要求其登记或做好记录。
4、客户车辆进出门岗必须出岗亭查看后方可开闸放行，然后做好登记；车 辆进门必须观察车辆有无异常，适时做好提醒，无通行证的提醒其领取或悬挂通行证；客户车辆出门必须观察是否业主本人驾驶，如非本人立即联系监控中心或服务中心与业主核对后方可放行。
5、非客户的或不熟悉的车辆要求进入门岗必须进行询问，如称是业主的必须核对房号与业主姓名；如称是访客或送货的联系监控中心或服务中心与被访业主核对；如运送装修材料的车辆中有沙石的要检查车上有无垫地物或提醒其勿污染地面，如载有太阳能热水器、空调、钢构件等有可能改变房屋外观和结构的物品的必须立即通报给片区管理员；其他车辆一律拒绝放行或联系领班或服务中心协助处理；所有车辆进门都要登记。
6、非客户的或不熟悉的车辆要求出门必须仔细观察车内有无携带大件物品，货车或的士出门必须严格检查货箱或后备箱，观察有无携带大件物品或遗留客户物品；如有携带必须联系业主同意并登记后方可放行。
7、业主携带大件物品出门的予以记录，非业主或陌生人携带大件物品或材料、工具出门的一律要求其联系业主同意或到服务中心开具放行单后凭单放行。
8、业主摩托车进门应该发给其号牌，出门予以收回；非业主的摩托车和自行车应当拒绝入内指示其停放到临时车位；任何非业主将摩托车和自行车带出门都应先核实再放行。
9、门岗操作道闸时要注意仔细观察前后车辆情况，避免车辆冲岗或通过岗亭时损坏车辆及道闸设施。
10、擅自放行陌生人进门或放行携带大件物品的非业主人和车辆出门造成的一切损失当班值勤人员必须承担责任，赔偿损失，造成严重后果的依法承担渎职责任。
七、巡逻
1、当班巡逻必须按照既定时间和既定路线按要求处置，并在电子巡更点打卡，一次巡逻必须在全部巡更点完成读卡。每日19：00-次日7：00间，无论电子巡更系统是否正常，都必须按照逢单时出发的规定到小区内巡逻，并且每次巡逻必须严格按照巡更路线图规定路线和时间作业，凡提前结束或路线明显错误的计漏巡，漏巡一次给予考核扣1分处理，每次巡逻时间少于50分钟的给予考核扣分2分处理。
2、规定的时间内如有其他任务需要延迟最长不得超过下次巡逻开始时间，所有延迟理由都必须报告班长并做详细记录，不报告或无记录按漏检处理。注意详细填写巡查记录，巡逻完毕返回商铺岗或响应班长指令协助其他工作，不得在其他岗位闲聊。
3、对小区楼栋外立面、楼梯、道路、停车场等公共部位进行仔细检查，损坏和异常现象及时报告服务中心或班长处理。
目视能够发现的外墙体开裂、脱落、有外挂物快脱落坠下（如瓷砖等）、因装修改变原结构等情况，都需要立即报告并做详细记录。
楼梯缺损的地砖角等类似物体必须检拾保管交班长处理。
道路破损和大面积污染情况必须立即查找原因扣留肇事人员，报告上级处理。
业主停放的车内明显有贵重物体（笔记本电脑、现金等）、车窗未关车门未锁、车辆有明显撞划痕迹等要立即通知业主处理，但尽量不要过于靠近和碰触车辆，注意做好记录。
4、对小区路灯、花草、单元门、智能化系统、自来水、公共电箱、燃气等设施设备等进行仔细检查，发现损坏和异常现象及时报告客户服务中心或班长处理。
路灯不亮、花草死苗或损坏、漏水漏电漏气及其他设施明显损坏的要做好记录并报告班长，紧急情况要立即处置不得延误（参照紧急情况处理预案）。
单元门未关闭的要检查楼道内有无异常，然后随手关闭。公共电箱门未关闭的要随手关闭。
5、对小区装修产生的噪音、公共楼道与道路的污染、在公共区域乱堆放杂物、公物的损坏、人员的不雅行为及其他违规装修进行检查、监督、制止，发现异常现象及时报告客户服务中心或班长处理。
目前小区在晚上9：00-次日早上7：30之间不得有任何装修行为，中午12：00-2：00不得有大噪音的装修作业如敲打、启动气泵电锤、锯木等。巡逻凡发现违规者应立即制止。
装修砂石只能堆放到自行车棚前路边，并需有铺垫隔离物，发现楼道内和道路上有乱堆放物立即制止必要时通知管理员处理。
发现楼道和道路有油漆、胶水、水泥等污染物时要立即制止并扣留当事人要求清除，必要时通知管理员处理。
发现装修人员串门、吸烟、赤膊、随地大小便等现象及时制止，必要时通知管理员处理。对装修中损坏绿地、外墙的，乱倾倒垃圾、在水景洗东西的立即制止并通知管理员处理。发现安装户外设施如空调外机、太阳能、衣架等行为立即制止并通知管理员处理。
6、对小区单元门、房屋大门、房屋外立面、门窗、围墙、雕塑、水景等隐蔽处进行仔细检查，发现可疑人员和异常现象及时报告客户服务中心或班长处理。
房屋门窗未关闭或虚掩的立即上前查看并敲门询问是否有人，如无人不得擅自进入，立即通知班长处理，并在现场守侯，等待班长到来后观察是否属于被盗等异常，如属被盗立即通知队长、项目经理前来处理，确认无被盗痕迹则通知客户服务中心联系业主前来处理。
下雨天重点查看业主窗户未关闭的立即通知客户服务中心或班长处理。检查无异常后随手关闭未关闭的单元门。
重点观察停车场、围墙、业主长期未归的房屋附近等处有无可疑人员，如有立即上前询问盘查，必要时通知同事协助扣留交上级处理。夜班巡查时应携带探照灯，对房屋外立面、围墙、雕塑、水景、树丛进行广泛照射。
对小区内的行人和其他人群的行为进行关注，必要时询问制止和提示注意事项（如擅自照相摄影的），发现可疑和异常现象及时报告客户服务中心或班长处理。
对巡逻过程中发现的正在实施的违法犯罪和违反小区管理规定的行为进行制止，注意保护现场并及时报告班长和上级处理。
对小区业主的合理要求予以协助，对负重、生病或其他紧急情况的业主主动协助。
7、对小区内乱停放的自行车、摩托车和其他机动车进行规劝制止或贴放提示条，必要时要求当事人立即处置，可请求班长或机动人员协助，确保小区良好秩序。
单元门前停放车辆的，应立即制止和通知业主移走。未按要求把车辆停放到位的，应制止并监督停放到位，必要时通知管理员协助。
车辆堵塞交通的应立即联系业主处理，必要时报班长或管理员协助。车辆未加锁、遗忘钥匙、车内有贵重物的要立即联系业主处理。
8、商业白天（7：00-19：00）巡逻时间为上午9：30和下午3：00，每天两次必须进到每一店面问候提示业主注意安全防范，不进店或漏巡一次给予考核扣分1分处理。
八、电子巡更、报岗、紧急情况
1、根据与业主的服务协议约定，白天7：00-19：00间不少于4次，其他时间不少于6次巡逻。晚19：00（含）—次日早7：00，是电子巡更重点考核时间，必须按照巡逻操作要点切实落实。每日19：00、21：00、23：00、1：00、3：00、5：00、7：00共7次必须准点开始按照既定的路线和时间范围进行巡逻。
2、每日上午8：30—9：00，下午14：00—14：30，17：00—17：30三次必须进商铺店内提示业主注意安全，按以上时间逢整时或半小时准点必须在商铺电视监控前报岗，漏报迟报按规定进行考核。
3、晚间巡逻完后必须返回到商铺进行蹲守，巡逻人员在商铺电视监控前报岗，不得擅自到其他岗位。
4、晚上19：00-次日7：00间每名门岗操作人员必须按每半小时准点在指定监控摄象头出现报岗，时间一律以监控系统时间前后2分钟内有效，超时为漏报，漏报每次给予考核扣1分处理，连续漏报3次或当班累计漏报5次给予开除处理。
5、所有当班人员都必须按照公司报岗规定必须全部出现，包括班长和机动人员，否则按漏报处理。
6、遇大风大雨及停电等特殊情况时，要迅速启动紧急预案，由班长统一指挥协调，必要时立即报告主管，避免出现业主财物受损或发生其他事故。
九、监控中心操作
1、必须保证24小时电视监控录象开启，如遇停电、故障等情况一律当即报告主管并将详细情况记录在值班记录表中，将停机原因和起止时间、操作人员记载清楚，擅自操作导致系统关闭的扣除10分或开除处理。
2、如遇停电和故障情况班长立即安排各岗位加倍注意值守，任何问题都需做好详细记录；来电或故障排除由班长进行恢复启动，一切过程都需做好记录在值班记录表上。
3、监控人员要随时关注监控画面，发现陌生人员、可疑动作、违规停放车辆、画面突然摇摆或黑频等任何可疑现象立即通知班长和巡逻人员到现场查看，杜绝事故发生。
4、当班发现画面不清晰、晃动等现象要立即报告班长进行初步检查维护，不能排除的要立即报修。
5、非工作需要一律不得随意操作画面回放和进行其他不当操作，不得擅自运行其他任何程序，非特殊原因及得到主管同意不得擅自关闭和重启系统。无主管同意不得擅自让非公司当班人员进入监控中心，业主及其他人员如确需进入监控中心一律报主管批准后方可进入。
6、呼叫和接听业主对讲或紧急电话请使用礼貌用语“您好监控中心！”，对开单元门等要求请核对业主身份，不能判定是否为业主的要询问姓名和房号进行确认，切勿随意开门。
7、对于业主通过对讲或紧急电话要求提供的服务要立即响应，本班不能提供的要立即报告客户服务中心处理，或跟业主进行解释。紧急电话报警或求助要100%进行处理并做好记录。
8、班长负责操作背景音乐系统，按规定时间开启和关闭，其他人未得到班长同意不得擅自操作；注意播放音量不得过大或过小，雨天无特别通知不得开启背景音乐系统。严禁播放规定碟片以外的任何音源，包扩收音机；设备故障要立即报修，特别情况要在值班记录上做好记录。
9、周界红外防越任何报警要100%通知巡逻人员出现场查勘；红外防越系统必须保持正常工作状态，无主管批准不得随意关闭防区，如因树枝生长造成误报需当班解决，不能遗留到下一班，否则下一班可以拒绝接班；因故障或其他特殊原因造成确需关闭的，要先报主管同意然后在值班记录上进行详细记载，主管负责督促修复。
10、监控中心内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品，当班人员对中心内清洁卫生负责。操作设备要细心，损坏物品要赔偿。
十、紧急情况应急预案
1、火警处理流程
中控室接到火灾报警时，严守值班岗位，并立即用对讲机通知巡逻队员赶到现场复核，其他人员应严守各自岗位待命，现场确认后，拨打火警电话：119，同时立即通知义务消防队员赶到现场采取自救措施。
公司义务消防员应在消防车未到达前，积极采取抢救措施。
如果发生煤气泄露或因住户使用煤气时误反锁门时，应立即关闭屋面煤气阀门或总阀门，防止煤气事故发生，并根据现场具体情况报服务中心主任和煤气公司作进一步处理。
各岗位值班员做好安全防范工作，以防坏人浑水摸鱼、趁火打劫，有电梯的项目中控室值班人员应将电梯迫降至首层，消防电梯进入消防状态。
现场若困有顾客（住户），应本着“先人员，后财产”的原则抢救。疏散人员时应通过疏散通道进行疏散，严禁使用电梯。
所有员工应听从现场总指挥的指令，无条件服从领导及主管调配，秩序维护员做好外围警戒，接应消防车到达火灾现场，并配合消防队展开扑救工作。
抢救完毕后，安全部应安排人员协助有关部门查明原因、损失，并做好安置工作。
服务中心主管消防工作的人员做好事故记录，并写出书面报告报上级主管部门。
2、匪警、盗窃应急处理流程
当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即用对讲机通知求援。
所有持对讲机的秩序维护值班员在听到求援信号后，应立即赶到现场，同时通知监控室报警，并迅速封锁出事区域出口并录像，然后视情况向有关领导汇报。
队员在执勤中遇到公开使用暴力或其它手段如打、砸、抢、偷等强行索取或毁坏公司和用户财物等犯罪行为时，要切实履行秩序维护员职责，迅速制止犯罪行为。若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、相貌、衣着和其它身体特征，并及时报告服务中心，如重大案件处理要立即拨打“110”电话报警。（注：报警人员应讲明出事情况、地点、时间等）
如有案发现场（包括偷盗、抢劫现场），要保护好现场，不得让外人进入现场，在公安机关未勘察现场或现场勘察完毕之前不能离开。
事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关。
秩序维护主管做好现场记录，并写出书面报告报上级主管部门。
3、发生有争吵、斗殴情况的处理流程
秩序维护员在执勤时或用户投诉发现有用户之间争吵、斗殴的现象时，要及时制止。劝阻双方住手、住口，将争吵或斗殴的双方或一方用户劝离现场，如持有器械斗殴则应先制止持械一方；有伤员则先将伤员送去医院救治。在制止争吵或斗殴双方时,秩序维护员切记不能动粗，更不允许恶言相向。迅速报告领导，由服务中心出面调解。
4、执勤中发现可疑分子的处理流程
发现有推销业务和散发广告的要坚决制止，并带至服务中心接受处理，如证件齐全则让本人写出书面保证书，并在《值班记录表》上做好处理记录，教育后放行，切忌不可使用粗暴和体罚行为。
秩序维护员在巡逻值班时如发现可疑分子时，要查验其证件，必要时带到服务中心或秩序维护值班室作进一步处理。
执勤中如发现可疑分子时，要查验其证件，对持无效证件或说不出正当理由的人员禁止出入小区。
发现有作案嫌疑人要严格检查，必要时可送至公安机关处理。
在处理各类可疑人员时，不允许私自处理放人，更不允许有敲诈、勒索，私 自罚款或打骂行为。
5、遇急症病人、酗酒闹事或精神病人的处理流程
秩序维护巡逻或机动人员必须第一时间赶到病人所在现场，并立即通知主管领导。如情况危急，速拨打急救电话120求救。在有可能的情况下，尽快通知病人的单位和家属到场。
酗酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员造成伤害，值班秩序维护员应及时对其采取控制和监督措施。及时通知酗酒者或精神病人的家属前来处理。在处置过程中注意保护自己及协助保护客户安全。
6、秩序维护员在执勤中，若遇到不愿意出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停放车辆、在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可以采取以下处置方法：
纠正违章时，必须使用文明礼貌的规范用语，以理服人。对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实记录并向秩序维护主管或服务中心汇报。
发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握工作方法和原则，若遇到蛮横无理、打骂值班人员的，要上报服务中心,由服务中心出面妥善处理。
若社会闲杂人员来本服务中心辖区故意扰乱，不听劝告，自行其事，情节严重的，迅速拨打110报公安机关依法处理。
7、大风、暴雨情况的处理流程
接到气象台发布的有关大风、暴雨的消息，监控室值班人员应用消防广播通知各住户关好门窗，关闭电源，注意安全，服务中心负责在门岗发布通告。
根据大风、暴雨的危害程度，24小时值班，组织抢险队，增加人员进行巡逻，时刻掌握大风暴雨的动向，按照大风暴雨的级数采取有效的防范措施。对容易破坏的重点部位，要提高警惕，增加巡视，避免意外事故的发生。员工参与抢 险工作时，要注意人身安全，采取必要的安全措施。
留意电台播放有关大风暴雨进展情况，及时将最新大风暴雨信号贴于主要出入口或其它显眼地方，以便向住户显示大风暴雨的进展情况。如大风暴雨持续昼夜不停，员工需轮流当值，无论任何时候服务中心应有值班人员接听电话。
自去年以来, 大部分的物业管理公司普遍陷入了保安员招用困难的困境, 实力雄厚的大企业也面临着同样的问题。人力资源招聘会上, 需求量最大的十大稀缺工种中, 保安员列在其中, 并排到了该稀缺工种的前列, 保安员成了人力资源市场的“香饽饽”, 素质较好的保安员成为用工企业青睐对象。
一、保安频繁辞职的隐忧。近年来, 随着社会经济的发展, 社会治安问题也突显出来, 严峻的治安问题困扰着和谐社会的建设。部分地区社会治安问题已成为制约经济发展的瓶颈, 给物业小区搞好安定、安全、有序的小区环境带来一定的困难。小区物业管理的首要环节是小区的安宁、有序, 而物业小区良好秩序的正常维护来源于物业保安员的有效工作。物业小区几天没有保洁员, 环境卫生差一点, 问题还不大。可是物业小区不能一日没有保安员, 一旦小区保安人员缺失, 不法分子立马就会光临, 小区的治安问题也就接踵而来。
“保安荒”使物业管理小区陷入了被动局面, 现在很多业主抱怨, 小区里保安员天天换, 月月换, 造成保安员不认识业主, 业主也根本不认识保安员。保安人员的流动性非常快, 目前, 真正能干满一二年的就算是老保安了。许多保安员根本就不愿意与物业管理企业签订合同, 现在是物业管理企业求着保安员来签劳动合同, 没有劳动合同的约束保安员更是想走就走。即使是签订了劳动合同, 保安员有了更具吸引力的工作机会, 也是说走就走, 有的保安员甚至不领工资就不辞而别, 物业管理公司也很无奈。物业小区保安员走马灯似的更换, 保安员稀缺, 物业管理公司留不住人, 不仅困扰着众多物业管理公司, 也给物业小区的安全管理带来“隐忧”。因为保安员都是新来的, 业务不熟悉, 陌生人进入小区, 非常容易, 新保安员根本无法区分外来人员还是业主。保安员的稀缺、频繁更换, 使保安员的正常业务培训无法有效进行, 造成保安从业人员无论从形象、业务技能、年龄等各方面素质均直线下降。一旦发生火灾, 保安员连灭火器材都不会使用, 哪里谈得上基本的抢险救灾;发现不法分子, 追都追不上, 还谈得上制止不法行为吗。保安员的不稳定性, 新保安员缺少最基础的培训, 不具备起码的业务技能与素质, 仓促上岗就与业主发生冲突, 造成了业主与物业管理单位的纠纷。由于招不到人, 也就顾不得年龄的要求了, 招用的保安员年龄越来越大, 基本的军事训练也无法进行, 发生突发事件, 无法正常应对。保安员流动性大, 存在着一小部分物业服务企业的个别安保人员在小区的秩序维护上没有认真履行职责, 合约未满就擅自离职, 并带走或破坏物业小区内一些值钱的公用设备设施, 或发生了监守自盗的行为与现象, 这些现象都给小区业主的正常生活带来恶劣的影响, 侵害了小区群众的利益, 引发了一定的社会热点问题, 给物业管理行业造成了一定的负面影响。
回想几年前, 物业管理企业招聘保安一般要求要身高170cm以上, 还要求是退伍军人, 有的企业甚至还要求是党员或是班长, 年龄30岁以下呢。而现在招用保安员, 只要身体好, 有身份证, 没有犯罪记录, 谁都有机会成为一名保安, 还不能有过多的要求, 是否经过保安专业培训也没有问题, 不超过60岁能走得动也基本可以用了。保安整体准入门坎降低, 造成了诸多不安定的因素, 个别小区还出现过保安监守自盗、网上通缉犯当保安的事情, 这类事件的发生给业主带来了极大的不安全感, 造成很大的负面影响。
为了能留住保安员, 物业管理企业给出提升工资、给重奖、放长假等优惠条件, 许诺提升晋级机会, 但效果仍然不是太明显。为了吸引保安人员来应聘, 许多企业纷纷开出了诱惑人的工资, 工资水平提升了80%, 目前, 有的物业企业保安员的工资已经远远高于物业管理企业里管理岗位上的大学毕业生。出现如此情况, 造成了许多管理人员的不满, 脑体倒挂又轮回了, 简单劳动与复杂劳动又发生了颠倒。对于物业管理企业里大学生的怨言, 有的物业企业的老板就会出现如此说法:“你认为保安员的工资高, 你也可以去当保安啊!”反映了现实的无奈与悲哀, 这也是“保安荒”给物业管理企业所开的“玩笑”。
小区的治安环境与形势威胁着小区业主, 对物业保安稀缺带来的问题表示担忧, 如何破解物业“保安荒”的问题, 关系到物业管理企业的生存。
“保安荒”的原因之一:社会经济大环境的变化。
经济发展所带来的严峻的治安形势对保安员有大量的需求, 基层公安机关所属的治安、交通等职业社会认可度较高的协警岗位吸引走了相当一部分的保安员;校园治安整治所要求配套相应的校园保卫力量挖走了一部分的保安员;而中西部开发建设步伐的加快, 回流了一大部分的保安员, 辞职离开原来的工作岗位, 回到家乡, 参与家乡的开发建设, 正如准备回乡的保安员所讲的, 即使在家乡工作, 那怕少几百块钱, 但少去离乡背井的奔波, 又能照顾小孩、父母, 顺便还可种种地、搞搞副业, 工资水平要是没有一定的吸引力, 是不会再出来打工, 这也反映了大部分回乡保安员的心态。社会大环境的变化, 短时间锐减的保安员与市场需求量突然剧增的供给与需求的矛盾, 加剧了物业管理企业的“保安荒”。
“保安荒”的原因之二:工资低、待遇差、福利少, 相应保障机制缺失。
为啥不愿意干保安?现实的情况是保安员的工资太低了、待遇太差、福利也少, 物业小区里新入职的保安员几乎说的第一句话都是如此。在普通的物业管理小区里, 保安员的工资都在当地最低工资水平线上略为多一点, 远远低于当地的社会职工平均工资。随着物价的大幅度提升, 一般保安员, 一个月的工资, 光花销在三餐吃饭及生活日用品花费就要去掉当月工资的一大半, 还要不能有抽烟、喝酒的“业余爱好”, 一个月下来也就没剩下几块钱, 掐指一算, 结余的能有多少钱, 还要应付家用, 要是真要养家糊口, 实在是捉襟见肘。一个大男人拿这么点工资, 辞职是迟早的事, 你还期望他长期工作吗?物业管理行业保安员工资普遍偏低是不争的事实, 因为工资一直在较低的水平, 所以许多保安员在找到工资待遇更高的工作后, 马上就不再继续干保安了, 造成了物业管理企业保安员纷纷“跳槽”, 寻求更好地发展。保安员成了许多人员找到较好工作以前的“避难所”, 物业管理小区成了他们暂时的“落脚点”。
“保安荒”的原因之三:业主认同差, 职业歧视与偏见仍在。
物业管理在内地已经有了30年的历史了, 物业小区业主在享受温馨生活的过程中已体会到物业管理服务的不可或缺。当前, 不少业主对于“保安”的工作也就是小区的秩序维护工作有认识上的偏差, 对物业小区的保安员仍存有一定的偏见, 社会上对物业保安这个群体的认同感差, 经常有一些醉酒的业主对他们恶言相向, 声称“保安都是业主出钱雇养着的”这类难听的话。在物业小区里, 就有保安向女业主收取停车费时, 女业主竟打了保安两个耳光的事情, 结果被打保安当天就脱下了保安服, 向物业管理公司提出辞职不干了。业主对物业保安员的社会认同与偏见, 加剧了保安员“跳槽”的倾向, 也是造成“保安荒”的一个主因。如果整个社会还不能对物业保安员有一个准确的认识与定位, 保安员的社会劳动得不到业主的尊重, 并为全体保安员提供一个公正公平的工作环境, 物业保安员的流失将会越来越严重。
那么, 该如何解决日益突出的“保安荒”呢?
缓解保安稀缺问题的根本途径及解决保安荒的关键点是:
一.提高工资福利待遇、礼待保安员, 减轻其后顾之忧
为留住物业保安员, 必须提升保安员的待遇, 保安员的工资应与企业的经济效益挂钩并建立稳定的薪资提升机制, 不能以牺牲员工的工资利益来成就物业管理企业的利润, 让保安员也能分享企业发展的经营成果, 引入工资晋级考核机制, 通过业务考核合格, 每年分别给予增加适量的工资。物业管理企业为留住保安员应以社会责任人的心态, 依法按时足额发放工资, 不发生拖欠保安员工资的行为, 不设立交保证金、收服装押金、暂时押身份证的门坎。有条件的物业管理企业, 还应依法为保安员缴纳各类社会保险, 鼓励物业企业要为物业保安人员办理人身意外伤害保险, 通过提升工资待遇, 建立起物业管理企业与员工关系融洽的劳资关系, 减少保安员与企业发生劳资关系纠纷, 创造良好的劳资环境。
建立物业服务人员技能提升制度, 为长期从事物业保安的人员提供转岗职位, 给保安人员升迁与发展的空间, 免除物业保安人员的后顾之忧, 保安员在从事一定的工作后, 可转入成为小区的管理员。
二.增强保安员素质, 加强保安员培训
保安员处于小区物业管理的一线, 其形象与素质关系着小区的安全与物业管理企业的形象。长期以来, 保安员在维护良好的小区秩序, 创造良好的小区环境, 在构建和谐社会, 建设和谐社区的建设上中发挥着重要的作用, 是一支不可忽视的治安巡防力量。但物业保安员的社会地位不高, 业主的认可程度较低, 其社会劳动还得不到承认。因此, 对物业小区保安员进行专业培训是必要的, 通过培训才能促进其素质提高, 才能确保物业小区的安全, 提高物业管理服务水平, 才能得到广大业主、住户和群众的好评。
物业小区的安保工作是物业小区的基础性工作, 物业小区的秩序维护所具有的工作责任重、劳动强度大、工作时间长的勤务工作特性, 必须进行全天候的工作。因此, 保安员的工作质量直接关系到小区业主、住户的安全, 关系到物业管理企业的安全生产, 关系着企业的利益。物业小区缺少安全防范, 客观上也将会存在着大量的隐患, 潜伏着危机, 并构成对物业小区业主的危害, 物业小区管理存在着风险, 也将会给物业管理企业带来损害。通过专业培训, 将会极大地提高安全防范意识, 针对薄弱环节进行有效地加强, 通过专业培训, 加强物业秩序维护员队伍的正规化、规范化管理。做好物业保安员队伍的基础性建设工作, 建设好出色的保安员队伍, 正规化的队伍建设, 将会相应提高业主的认可度, 提高自身的社会地位。
三.增加物业管理小区技防设施设备的投入与更新改造, 做好小区人防与技防的平衡
当前, 大部分物业管理企业仍然靠“人海战术”来经营物业管理小区, 造成了物业管理小区服务成本中人力资源成本所占比例过高。据了解, 目前物业管理企业的成本中, 人工成本已占到总成本的60～80%, 如此高的人工成本, 必然带来了对人员招用的依赖。随着智能化设施设备的进一步成熟, 大量智能化小区不断交付使用, 必然减少大量的人工, 也相应减少对招用人员的压力。而对既有的物业管理小区在保安员紧缺的困局中, 也可以考虑对物业小区进行智能化的改造, 加大小区安全防范技能设施的更新改造, 强化物业小区技术防范, 立足于物业小区技防, 把人防与技防有效结合, 以减少对保安员的需求量。通过细致的分析, 从投入与产出对比, 对物业管理小区进行必要的技防设施投入, 从安全防范的角度来讲是有更高的效率, 而从节省人力资源的角度来讲也是长远的、有效益的。因此, 在目前物业管理行业普遍出现“保安荒”的情况下, 有条件的物业管理企业, 应积极投入对物业小区的技防设施进行改造, 以减轻对保安员招用的依赖程度, 但前提是充分发挥技防的有效性。
四.用优秀的企业文化吸引保安员
企业文化渗透于企业的一切活动之中, 是企业的灵魂, 企业文化已经成为影响企业发展的极重要的因素, 企业文化已成为企业战略中的一种软实力, 在企业的经营、发展过程中起到不可或缺的作用。一个健康发展、奋发进取的企业, 必定有值得推崇的企业文化。良好的企业文化与团队精神可以吸引保安员, 稳定保安员。
现阶段对物业服务企业而言，人力资源管理存在最大的问题莫过于秩序维护员流动性大，“想留的人偏要走，留下的人又没用”的尴尬局面，给企业带来的严重影响。一方面，由于物业服务行业秩序维护员这一工作岗位的特殊性，以及社会对秩序维护员的看法等等，众多客观与主观原因使得秩序维护员流动性大已经成为不争的事实。另一方面，鉴于秩序维护员的特殊性，部分物业公司也采取了相应的留人措施，但留下的秩序维护员也令公司头疼。社会上不乏有这样的事情出现在新闻报纸上：某某小区秩序维护员，利用工作的便利，盗窃业主家中财物；某某小区秩序维护员，上班时间打瞌睡，下班时间身兼数职；某某小区秩序维护员恶骂业主，对业主拳打脚踢„„怎样降低秩序维护员的流动性，怎样留住有用的人才，一系列的问题难住物业服务企业，影响企业的发展。最主要的原因有以下三点：
第一，秩序维护员的工资待遇差。国家对物业公司的企业利润的限制，已是物业市场上一个公开的秘密。物业公司企业利润整体底下，直接导致秩序维护员的工资待遇较差。一般在小区服务的秩序维护员，住宿及生活条件相对较差，工作简单、枯燥无味，每月微薄的工资待遇除去个人生活开支，所剩下的难以作出其它安排。年轻的秩序维护员面临着生活的压力和对其他美好事业的选择，从而导致保安人员稳定性差，流动率节节上升。
第二，社会对秩序维护员存在偏见。有些素质较低的业主，以为自己交了管理费，自己就成为秩序维护员的主人，不尊重秩序维护员 的人格。当秩序维护员在履行自己正常工作职责时遇到这种业主时，就会受到刁难，有时不免会产生冲突。当冲突发生，业主吃亏时，舆论往往会对秩序维护员不利，物业服务公司为了息事宁人，也会对当事的保安员进行处理。这就令不少秩序维护员有低人一等的感觉。当一个人的人格不被尊重时，物业公司又怎能留的住人。
第三，秩序维护员被视作一跳板。秩序维护人员大多来自农村，对于初入城市奋斗的青年，解决吃住问题是最根本的问题，所以从事秩序维护员的工作往往仅被看做能够解决吃住，并且有工资可拿，何乐而不为呢？当对所处城市熟悉后，跳出这个岗位是常见的事。这样的情况下，辞职在秩序维护员进入公司的那天就写进了他的思想里，只是时间的问题。
导致秩序维护员流动性大的原因当然并不止以上三点，但很明确的是，秩序维护员的流动性，增加了物业公司的管理难度，同时影响物业服务的质量。随着时代的发展，秩序维护员的作用凸显重要，维护社会和谐治安，减轻公安机关压力，满足业主的安全需要，树立物业服务企业形象等等。对于处在基层的秩序维护员来说，它付诸在每一天的忙碌充实的工作中，渗透在每一件平凡琐碎的事情里：从巡逻站岗到认真查询小区来往人员，从帮小区业主搬东西到帮助忙碌的业主看护孩子，从拾金不昧的举动到主动帮助被抢群众围堵犯罪嫌疑人，从大型活动中维护现场秩序到不顾个人安危营救失火业主的生命和财产安全„„可以说，秩序维护员身处基层基础工作的第一线，他们是推进基层基础工作、构建和谐社会的践行者。秩序维护员的重要 性在当今社会越来越重要。因此，解决秩序维护员流动性，应该引起物业服务企业的重视，更应该受到政府、社会的更广泛关注。
第一，对物业企业而言，在竭尽脑汁挽留人才的同时，我认为不应再被动的接受秩序维护员的离职，而应采取主动的用人制度。主要有两种途径：
（1）建立竞争的人才机制，树立危机意识。秩序维护员的工作较其他行业的工作而言，具有稳定性，稳定催生惰性，加入秩序维护员行列的人，不乏有混日子的人，建立竞争的人才机制，对秩序维护员的日常维护工作进行考核，奖惩并行，淘汰晋升齐重。
（2）为有用之才提供更大的发展空间和舞台。秩序维护员一般来自农村或是退伍军人，素质和学历方面较为欠缺，企业应帮助优秀的秩序维护员做好生涯规划，为其提供更广阔的学习发展空间。将他们的个人进步融入公司的长远规划之中，让公司的也发展为他们提供更大的空间和舞台，让他们参与到公司的成长与发展中，感觉到自己在公司里“有奔头”、有价值，愿意在公司继续做下去。
物业管理保安体系的建立和运作
课题：物业管理保安体系的建立和运作
要点：
一、小区治安保卫工作的重要地位作用：
二、健全各类防犯治安组织和规章制度；
三、科学设岗、形成防范网络；
四、消防管理；
五、车辆管理；
六、外来人员管理和犬类管理；
七、保安待遇和器材配备；
八、突发事件处置方案；
第一节：小区治安保卫工作的重要地位作用
第二节：健全各类防范治安组织和规章制度
1、健全组织
（1）、综合治理办：负责小区内的综合治理工作，并对组织成员进行分工；
（2）、调解委员会：负责小区内的各类矛盾调解工作，保持小区稳定，组织成员明确分工；
（3）、治保委员会：负责小区的治安保卫工作；
（4）、创安办：负责创建“安全小区”的工作；
（5）、民警值班室：派出所直派；
（6）、治安保卫值班室；
2）、保安须知
l保安职责： l共同守则： l基本要求： l奖罚细则：
第三节：科学设岗，形成防范网络
合理地设置固定和流动岗位，把整个居住地域牢牢地控制起来，形成全天候的防犯网络，确保小区安全。
小区设岗的一般原则是根据小区地形、房屋结构和视角来确定。通常设固定、流动两类岗位。
第四节：消防管理
1、建立消防领导班子和消防流程图
2、配齐消防器材（灭火器、消防栓）；
3、建立三级查勤制度，每日有检查，每月有抽查，每季度有大检查的登记制度；
4、对新职员和居民加强消防培训，使他们知道如何发现险情，做到会报警、会灭火、会组织人员疏散、会抢救伤员；
5、处置方案齐全；（略）
第五节：车辆管理 A、健全管理制度； B、对机动车出入门口应采取“取牌入内，交牌出口”；
C、严格检查登记，对车辆出入的时间、车辆是否完好都应详细登记；
D、实行“三认”，即：认人、认车、认牌照，防止车辆被盗；
E、对集中停放的车辆派保安看护；
第六节：外来人员管理（10分钟）
A、外来人员分为二类；一类是较稳定的外来人员，如：装修民工、保姆、商铺、发廊服务人员和私房出租的租户主；另一类为流动的外来人员，如：访客、相约、推销、拾破烂等，出入小区必须办理登记手续，发放《临时出入证件》；
B、要求地段保安加强对外来人员的检查，看证件是否齐全，发现保姆、钟点工携带物品外出要盘问；
C、协助分管警官定期对他们进行预防教育和清理整顿。
第八节：突发事件处理方案
入室撬窃处置方案：
一般原则：快速反应
1、接报后当班人员、保安处值班人员立即赶到现场，视情况报警（一般报派出所和公司主要领导）；
2、保护好现场，了解有关情况和证据，待警方赶到后配合侦破（封锁信息，确保稳定）；
3、强化小区治安保卫工作，防止其它小区发生类似问题；
4、拟写案情经过和吸取教训的报告；
抓住小偷的处置方案
一般原则：不打不骂
1、重视人赃俱获；
2、简单弄清偷窃事实；
3、拍好照片，态度不好的要捆绑；
4、送派出所查处；
5、总结经验和吸取教训；
危重病人的救治方法：
一般原则：热情、周到、适度；
1、报告当班队长，合理救治病人（不影响防盗，严防不懂装懂）；
2、视情救治病人（送上车或送到医院）；
3、及时同病人家属进行沟通；
4、把救治情况登记好并报告有关领导；
l上业主家要债的处置方案：
一般原则：劝说为主，阻止吵架、打架；
1、弄清真实情况、债务原因和数量；
2、视情耐心劝说：A、业主不在家；B、现已很晚、影响业主休息；C、明天去业主单位解决；D、如有急事，我明天转告；
3、业主不同意坚决不让其上楼，如阻止无效立即逐级报告；
4、矛盾激化时立即报警；
发生火灾时的处置方案：
一般原则：沉着、冷静、灵活；
A、一般性火灾（烟雾较大，无火光，有异味）；
1、地段保安发现后立即报告本区当班区队长、自行车队员，形成处置小组；
2、查明起火部位、楼号、层次、火势等情况；
3、视情（高层、多层、仓库、饭店）进室打开门窗，关闭煤、电开关，运用灭火器将火扑灭；
4、逐级报告；
B、较大性火灾（不仅有烟雾，同时看见局部有火光）；
1、地段保安立即报告当班队长和保安处值班人员；
2、视火情决定是否报警和各级领导；
3、形成救火小组（3—5人），视情疏散业主保持消防通道畅通；
4、戴好防毒面具，有序规范组织灭火（灭火器、消防枪）；
5、发现伤员及时救治，并拨打120急救电话；
6、将救火真实情况报告上级领导；
C、重大火灾（除有烟雾外，整个房间有火光）；
1、地段保安发现火情后立即报告当班区队长，并拨打火警119 ；
2、视情通知水电工切断电源、煤气，保护好电梯，保持消防通道畅通；
3、组织保安人员有序上楼疏散业主，沿消防通道转移到安全地带；
4、带好防毒面具，运用灭火器或消防枪灭火，如消防队赶到积极配合其灭火；
5、报告有关领导（除先通知附近同志外，其他领导可越级报告，电话、BP机同时进行）；
6、善于发现伤员和抢救伤员；
7、火灾后快速、优质的清理现场，适时送电和开通电梯，保障业主正常生活秩序；
8、视情张贴告示；
9、及时拟写救火报告；
10、积极协助警方查找起火原因，并做好善后工作；
园内发生交通事故处置方案
一般原则：依据事实，合理调解；
凡在小区内发生交通事故，一律由派出所处理，保安只负责调解；
A、一般性事故；
1、地段保安发现交通事故应立即报告当班区队长，区队长视情组织双方协调解决；
2、做好登记并报告保安处值班人员；
B、较大事故；
1、区队长及时派员保护好现场和救治伤员，并疏导交通；
2、报告保安处值班人员，值班人员赶到现场视情处置并报派出所，拍好照片；
3、对处置情况认真记录；
C、重大事故；
1、地段保安发现后立即报告当班区队长和治安保卫处值班人员；
2、保护好现场同时抢救伤员；
3、立即报告派出所或110，由警方负责处理；
4、积极疏导交通，确保秩序井然；
5、划好现场草图，拍好照片，资料集中保存；
案 例 汇 编
案例一：XXXX保安人员是向社会招聘的，除面试、有效证明材料，还进行现场考核。保安队伍特别防止拉帮结派。例如有一家物业公司也是从社会上招聘的保安，一部分江苏的，一部分四川的，一部分江西的，六十多名保安自成“三帮”，如四川人员违纪罚款、辞退，整个四川的队员就集体闹事，如公司工资一时未发，“三帮”一起闹事，手拿凶器，那可要出大事。我们100多名保安，来自十一个省、市、地区，就是一个省的也分若干个县、地区的，上岗班次上也要分开来。平时强化这方面的教育、引导，奖罚实事求是。这样就能避免拉帮结派。
案例二：、季度、月、周二培训计划。核心是巩固“三相”，来提高保安人员的组织纪律性和自身形象。
案例四：小区保安是预防性自建组织，无执法权，如没有公安派出所作后盾就将一事无成。小偷也不怕你。同时物业保安抓住违法违纪人员或小偷（无审查权、搜身权、限制自由权、）一律交派出所警官查处，如果管段民警不认真查办，进派出所后很快就放出来的话，非把你物业管理人员气死不可。如小区业主报修窗沿漏水，维修工到现场解释一下，被业主打了一耳光，业主还凶得不得了。治安保卫处得知情况后报警管段民警调处，管段民警来了让被打职工验伤，并把业主带到派出所，反思到深夜，其丈夫想见太太，被拒在门外，这个凶业主老实了，警官处理：第一：赔款500元；第二：当面赔礼道歉；第三：保证今后不发生此类问题。三个条件照办后方才放人。这样极大的整治了违纪人员，支持了广大物业管理人员。
案例六：单身女子带男子来家同居，高兴时就将入户门、防盗门钥匙交给男子，不好的时候就会告诉保安，不许某某男子进来，保安用很大精力管住男子不让进来，过一段时间后女子又对保安说，算了让那男子进来吧，这种情况很危险，最容易发生凶杀案。只有*保安详细出入登记。
业主私房出租双方有合同，但未办理《租赁房屋治安合格证》。租房户逃走业主就找物业管理赔偿损失，否则不交管理费。
随便让陌生人进入室内：推销、维修等上门服务。
案例八：私自恢复现场。98年7月，某区某号502室女业主外出返回时发现门开着，进屋看到室内被人翻过，该业主以为是其儿子和她闹别扭到屋内找东西搞的，心想等其回来再算帐，就将搞乱得现场整理好。整理时发现放钱的地方未找到，只是少了几块表和几个戒指，并将门修复好。直到第二天中午才知道不是自己儿子搞的才报案，治安保卫处赶到现场什么也没看到，但向派出所报警也得报，立案也得立，至今未破案。
案例十：某区某号102室业主（台湾人），在三个月内辞退三个驾驶员，从未向物业关照过，其中还拖欠某位驾驶员1000多元工资不给，一天深夜该驾驶员将业主一辆金杯面包车开走，该业主报警要警方把该车要回来，警方查看保安记录确实是驾驶员把车开走，叫他们自行解决。这里可看出保安值勤记录是多么的重要。
案例十一：保姆在业主家偷东西叫做不可防范案件。城市花园内每年都发生4—5起此类案件。大多是偷盗贵重物品、金表、戒指、项链、现金等。某区某号502室业主（日本人），雇用一名保姆，保安上门登记保姆住址，该业主说是其翻译，不让登记。该业主和保姆不仅同居，连存折都用该保姆姓名。一次该业主回日本归来发现该保姆不在，并发现其存折内的钱被取走，将屋内值钱物品带走，该业主立即报警说保姆盗窃其钱物，问其以前你不是说是翻译吗，他说不是翻译是保姆，并且不知道保姆户籍地址。后找到朋友才弄清保姆地址，是东北满洲人，警方同东北警方联系，对方说此人未回老家，还在外面打工。这类有效防范手段就是逐个登记、留手印、发出入证。
应吸取的教训：
1、深入细致地抓好法制教育，做到打不还手骂不还口；
2、依法处事，文明值勤，不能以错对错；
3、要紧紧依*和相信各级组织作用，遇事及时汇报；
巡逻操作程序
（一）巡逻路线的制定
巡逻路线及巡逻工作职责由保安部经理制订，巡逻工作由警卫组长安排巡逻力量和人员，并对巡逻人员工作情况进行考核。路线制订原则，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合公司对外控制和治安管理要求；二是定点不定线，制定中选确定必须途经的点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工，电工间、仓库（物料、食品、贵重品仓库）、边门、车库（职工停车、客车库）、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内外、重点非重点分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求，划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强控制的区域，短时间内反复途经重点巡逻点，巡逻中交*使用，三是定点定线原则。
（二）巡逻力量的组织
警卫组长根据巡逻路线、巡逻密度、巡逻内容的确定、巡逻组的配各、巡逻人员的搭配、巡逻人员的编组，分早、中夜三班。夜班每组必须2人以上。
（三）日常巡逻路线
（1）对公司外围的巡逻：确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街交通秩序。
（2）对公司外围进出口通道的巡逻：检查边门通道畅通，大堂进出门周围人员，消防应急门安全装置、门锁。
（3）对公司后区巡逻：查看职工更衣室和浴室，检查更衣箱及时出职工，查看职工停车场、检查车锁、停放情况。
（4）对要害部门的巡逻：查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。
（5）对公司内部公共区域的巡逻：检查商场、总台、收银处、消防通道、财会室、理发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。
（6）对客房区域的巡逻：检查楼面值班、客房门、通道、进出人员，以确保住店客人的安全。
（四）巡逻要求
（1）上岗前检查和配带对讲机，夜间巡逻根据需要，还须配带械具。确保器材完好，接受领班工作安排，了解巡逻路线和当天工作要求。
（2）根据工作要求，按规定路线和时间进行巡逻，作好巡逻记录和到位点签到记录。
（3）发现可疑的人、事、物及不安全因素，要及时用对讲机与监控室报告，并采取措施，严密监视。
（4）巡逻时有礼、有节，规范服务，文明执勤。
（5）夜间巡逻发现安全防范漏洞，既要及时处理，采取临时性措施，又要作好记录，及时报告，督促有关部门予以整改和落实。
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有物业管理的场所出现治安或刑事事件，之所以不断地被人们关注，主要是因为人们对物业管理公司秩序维护服务的法律责任问题一直还存在模糊的认识。《物业管理条例》第36条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司秩序维护服务过程中对业主人身、财产损害等的法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避秩序维护服务中的一个“预警”，这对物业管理公司的良性发展是大有益处的。可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定，因此给人们留下了一些争论的空间，并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此，我本着从事物业管理十多年的经验，从法律的角度简要地谈一些个人的看法。
一．物业秩序维护服务不是一般意义上的治安。
在物业管理中，秩序维护服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业秩序维护服务是指物业公司的秩序维护人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业秩序维护服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于秩序维护服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：秩序维护的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能，所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。
二．物业管理公司未尽秩序维护服务之责的法律责任。
由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损，物业管理公司承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下，物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业秩序维护服务的内容，物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害；保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。“
那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢？我想主要应从三方面进行：首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的秩序维护人员和秩序维护设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的秩序维护规章制度；再次看物业秩序维护人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了秩序维护规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务，就算切实履行了物业管理服务合同的约定，即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之，物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿及可得收入之减少应除外，若业主有过失，则适用过失相抵的规则。
三．物业管理公司未尽秩序维护服务之责的归责原则。
根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条的规定，物业管理公司未尽秩序维护服务之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应当对其违约行为承担责任，除非证明有免责的事由。一般物业管理公司的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。但无论怎样，这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险，亦即物业管理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实，不须证明物业管理公司对于不履行有过错，也不需要物业管理公司证明自己没有过错。而且，在合同领域，违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的，即如果物业管理公司的不履行合同约定的行为有引起业主人身损害结果的可能性，而事实上该损害结果又确实发生了(相反物业管理公司若履行合同约定则损害结果必不发生)，那么，就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有因果关系。因此，在这种情况下，物业管理公司如果没有找到法定或约定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在进行物业秩序维护服务时应当具有相当的责任心和法律意识。
但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，因为业主与物业管理公司订立物业管理服务合同，对秩序维护服务进行了约定，就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。此时，相对于物业管理公司秩序维护义务的履行，业主已处于弱者的地位。如果物业管理公司收取了秩序维护费却未能如约履行秩序维护的义务，不对业主的损害进行赔偿的话，则损害了业主对物业管理公司的信赖利益，从而有失公平。所以，《物业管理条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此，有的物业管理公司通过物业管理服务合同中约定“物业管理公司不承担业主的人身保险责任”这样条款，试图免除自己因不履行秩序维护服务约定对业主的人身损害赔偿责任，是不足为取的。
基于以上分析，笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避方法：
一．切实履行物业管理服务合同。
物业管理公司应切实按照物业管理服务合同的约定作好各项物业管理服务活动，尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的秩序维护设施设备，制定并执行好相应的秩序维护规章制度。这是物业秩序维护服务规避风险最根本的方法。
二．明确约定物业秩序维护服务的责任。
在物业管理服务合同中对物业秩序维护服务的责任作出明确的约定。如约定物业管理公司在尽到秩序维护服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任，约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清楚地了解物业管理公司的法律责任，避免发生人身损害事件后，业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。
三．加强与公安机关的合作。
物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。
四．引入商业保险。
