房地产估价练习题汇总（推荐10篇）
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是()
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估价的价值范围应是()
A.合同1规定的房款
B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
标准答案：1.A,2.A
解 析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
案例二：
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?()
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径()。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为()。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和
B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()。
A.该两幢房屋的非正常市场价值
B.该两幢房屋的重新购建价格
C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值
标准答案：A,D,B,C
解析：
1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。
2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。
3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
A.中国房地产协会
B.房地产估价师协会
C.中国房地产估价师学会
D.中国土地学会
2、中国房地产业的发展主要得益于()。
A.城镇住房制度改革
B.城市土地使用制度改革
C.房地产生产方式改革
D.集体用地征用制度的改革
3、我国第一部物业管理行政法规是()，它确立了一系列重要的物业管理制度。
A.《前期物业管理服务协议》
B.《物业服务收费办法》
C.《城市新建住宅小区管理办法》
D.《物业管理条例》
4、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为()年。
A.5B.4C.3D.25、关于计征房产税的下列说法中，正确的是()。
A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B.房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收
C.对于非出租的房产，以房产原值的70%～90%为税基
D.对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%
E.房产税按年计征，分期缴纳
6、套内房屋的建筑面积等于()项的和。
A.共有建筑面积
B.套内使用面积
C.套内楼梯面积
D.套内墙体面积
E.套内阳台建筑面积
7、()是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
A.房地产经纪
B.房地产咨询
C.房地产评估
D.房地产开发
8、下列()房产可以免征房产税。
A.个人所有的房产
B.宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产
C.企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产
D.高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等白用的房产
E.房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税
9、外国勘察设计单位及其在中国境内建设项目的勘察设计任务，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务。()
A.对
B.错
10、申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有()。
A.本人填写的《房地产估价师执业资格注册申请表》
B.《房地产估价师执业资格证书》
C.业绩证明
D.所在单位考核合格证明
E.个人家庭、工作简历
参考答案:
1、C
2、ABC
3、D
4、A
5、ACDE
6、BDE
7、B
8、BC
9、A
1、下列不属于构筑物的是()。
A.储藏室
B.烟囱
C.隧道
D.道路
2、建筑密度等于()/建筑用地面积。
A.总建筑面积
B.土地总面积
C.建筑顶层面积
D.建筑基底总面积
3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。
A.债权
B.物权
C.二者皆可
D.二者皆不
4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是()。
A.所有权
B.土地承包经营权
C.抵押权
D.质权
5、区位因房地产的()而成了房地产的重要组成部分。
A.体量庞大
B.价值量大
C.不可移动
D.权益特性
6、房地产权利的种类中，属于债权的是()。
A.地役权
B.土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
7、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权
8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的()。【2011年真题】
A.相互影响性
B.寿命长久性
C.数量有限性
D.保值增值性
9、房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。
A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样
10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。
A.不可移动
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。(2005年试题)
A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.改进物业管理
12、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是()上升的。
A.间断
B.波浪
C.连续
D.螺旋
13、下面()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.改变城市格局
14、按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为()年。
A.70
B.60
C.50
D.4015、在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产()。
A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系
16、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是()元/平方米。
A.98
B.10
2C.108
D.11617、房地产中的无形资产属于将房地产按()进行分类中的一类。
A.权益状况
B.用途
C.立法用语
D.实物形态
18、处分共有的房地产，应当经占份额()以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。
A.1/
2B.1/
3C.2/3
D.2/
519、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过()层的为高层。
A.7
B.8
C.9
D.1020、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产()方面的内容。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
第 1 题
威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示( )。
A.单位面积土地上农产品的产量
B.市场上每单位农产品的价格
C.生产每单位农产品的成本
D.向市场运输每单位农产品的成本
【正确答案】： A
第 2 题
某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为( )万元。
A.500
B.525
C.600
D.1650
【正确答案】： D
第 3 题
某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是( )。
A.空置率偏小
B.运营费用偏大
C.收益期限偏短
D.报酬率偏高
【正确答案】： D
第 4 题
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了( )。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
【正确答案】： D
第 5 题
在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应( )。
A.假定建筑结构是安全的
B.肯定建筑物是安全的
C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D.说明建筑结构安全难以确定
【正确答案】： A
第 6 题
下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
【正确答案】： A,B,C,D
第 7 题
下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有( )。
A.中华人民共和国物权法
B.中华人民共和国城市房地产管理法
C.城市房地产开发经营管理条例
D.房地产估价规范
E.城市房屋拆迁估价指导意见
【正确答案】： A,B,D,E
第 8 题
下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的.因素有( )。
A.对房地产本身进行投资改良
B.需求增加导致稀缺性增加
C.通货膨胀
D.外部经济
E.提高建造成本
【正确答案】： B,D
第 9 题
在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括( )。
A.拖欠建设工程价款
B.已抵押担保的债券数额
C.房地产变卖处置费用
D.诉讼费用
E.其他法定优先受偿款
【正确答案】： A,B,E
第 10 题
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有( )。
A.完全产权价值
B.出租人权益价值
C.快速变现值
D.承租人权益价值
E.残余价值
A.具有公信力
B.公告是必经程序
C.是一项法定制度
D.为权利动态登记
E.可以制作颁发统一的房地产权证书
答案：ACD
解析：公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时才进行公告。
2：下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是()。(2006年试题)
A.依法登记的房地产权利受国家法律保护
B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
答案：D
解析：房屋转移登记是房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
3：根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为()两大类型。
A.契据登记制
B.契约登记制
C.产权登记制
D.契据登记和产权登记结合制
E.契据登记和契约登记结合制
答案：AC
解析：根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
4：下列关于《物权法》不动产登记制度中的异议登记制度，表述不正确的是()。
A.异议登记是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程
B.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
C.不动产登记簿记载的权利人口头同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正
D.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效
答案：C
解析：《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
5：我国的房地产权属登记制度的特点包括()。
A.房地产权属登记由不同登记机关分别登记
B.房地产权属登记为房地产权利静态登记
C.房地产权属登记具有公信力
D.房地产权属登记实行及时登记制度
E.颁发权利证书
答案：ACDE
解析：目前，我国房地产权属登记为房地产权利动态登记，因此，B项是错的。
6：()主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。
A.市(县)建设行政
B.市(县)规划行政
C.市(县)房地产行政
D.市(县)土地行政
答案：C
解析：《城市房地产管理法》规定：“由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。
7：我国房地产权属登记的地域范围是指()。
A.城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记
B.城市规划区内集体土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记
C.城市规划区外国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记
D.城市规划区外集体土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记
答案：A
解析：《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记。
8：在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记是()。
A.定期登记
B.总登记
C.初始登记
D.动态登记
答案：B
解析：总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。
9：房屋转移登记是指房屋因()等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
A.买卖、赠与
B.交换、继承
C.划拨、转让
D.咨询、经纪
E.分割、合并、裁决
答案：ABCE
解析：咨询、经纪不是房屋转移登记的原因。
10：下列情形中，应当办理房屋转移登记的有()。(2004年试题)
A.部分房屋拆除
B.法人名称改变
C.划拨房屋
D.继承房屋
E.分割房屋
答案：CDE
解析：房屋转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
11：房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，房屋所有人应申请房屋()登记。
A、注销
B、变更
C、转移
D、初始
答案：B
解析：变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻改建或添建而使房屋面积增加或减少
12：()是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。
A、房屋注销登记
B、房屋他项权利登记
C、房屋变更登记
D、房屋初始登记
答案：B
解析：这是房屋他项权利登记的含义。
13：关于房屋权属登记申请人，不正确的表述是()。
A、申请人为法人、其他组织的，应当使用法定名称，由其法定代表人申请
B、申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名
C、夫妻共有的房屋，由夫妻共同申请
D、设定房地产抵押权登记，由抵押人申请
答案：D
解析：设定房地产他项权利登记，由相关权利人共同申请，房地产抵押权登记即他项权利登记。
14：申请房地产权属登记应当具备()等条件。
A、申请人年满18周岁
B、有明确具体的申请请求
C、申请登记的房地产产权来源合法
D、申请登记的房地产属受理登记的房地产权属登记部门管辖的范围
E、已按规定纳税
答案：BCD
解析：申请人年满18周岁、已按规定纳税，不是申请房地产权属登记应当具备的条件。
15：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后()日内向登记机关提出申请。
A、30
B、60
C、90
D、120
答案：C
解析：新建房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请。
16：房屋权属登记部门应当自受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对()，应当书面通知权利人。
A、暂缓登记
B、代为登记
C、注销登记
D、不予登记
E、变更登记
答案：AD
解析：登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。
17：权属审核一般采用“三审定案”的方法，即采用()的方法。
A、初审
B、复审
C、预审
D、终审
E、审批
答案：ABE
解析：预审、终审不是“三审定案”的方法。
18：填写房屋权属证书应当按()关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知的规定来填写。
A、国务院
B、建设部
C、国土资源部
D、全国人大
答案：B
解析：填写房屋权属证书应当按建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知的规定来填写。
19：下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是()。(2003年试题)
A、新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B、城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C、房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D、房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
答案：D
解析：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请;房屋权属登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人。
20：登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的()登记申请予以核准登记。(2004年试题)
A、初始
B、转移
C、变更
D、他项权利
E、注销
答案：ABCD
其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：
(1)该项目的借款计划和还款计划。
(2)该项目全部投资内部收益率。
(3)该项目自有资金财务净现值(12分)(试题)
1.造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.目标定价法
D.认知价值定价法
2.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.大量定制
D.市场集中化
3.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是( )。
A.生活方式
B.受教育程度
C.购买动机
D.自我形象
4.某家庭预计今后内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。
A.28.62
B.35.57
C.41.56
D.48.24
5.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期( )。
A.小于5年
B.在4～5年之间
为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。
一、估价基础数据的搜集、整理
为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：
1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；
2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；
3.房屋重置价格及配套文件；
4.新建房屋造价水平及成本费用构成；
5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；
6.其他地方性规定等资料。
二、评估技术操作要求
1、业务受理
接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：
1)委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；
2)委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；
3)项目的技术难度与委托方的时间要求；
4)预计应收、实收评估费与评估成本的比较；
5)预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。
特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。
通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。
2.拟定估价作业方案
主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。
3.实地勘察
实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字
4.估价方法选用
根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。
5.估价结果确定
重点是
当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。
6.估价报告撰写
各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。
估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：
1)固定式报告
a)类似交易实例较多的单套普通住宅估价；
b)类似交易实例较多的成套商业门面估价；
c)评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；
d)对整体房地产进行析产分割的分户报告；
e)城市房屋拆迁评估的分户报告。
2)自由式报告
a)评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；
b)司法鉴定类估价；
c)房地产纠纷类估价；
d)析产、分割的房地产整体估价；
e)城市房屋拆迁类整体房地产估价；
f)当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；
g)无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价； 7.估价报告的组成和内容
1)估价技术报告要求：
a)固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。
b)自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。
2)报告的编号和要求：
公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下： xx估字（200X）第（XXXX）号
3)报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。
8.估价报告的复核：
具体要求见“
三、估价报告的复核制度”。
9.估价报告交付
房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。
出具报告的份数要求：
1)技术报告一份；
2)结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：
课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。10.估价报告存档。
11.完善业务流程单。
12.估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。
三、估价报告的复核制度
为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。
公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：
1)格式与完整性；
2)技术路线选择是否正确、界定、描述；
3)估价对象环境因素、界定、描述；
4)市场背景分析；
5)评估方法选择运用；
6)技术参数选择；
7)文字；
8)整体。
四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度
1.评估报告的质量要求
对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。
2.估价报告质量问题的定期公布制度
公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。
五、估价报告的台帐建立和归档备案制度
1.评估报告的台帐建立
要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。
估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。
2.估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。
1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：
a)《房地产估价结果报告》；
b)《房地产估价技术报告》；
c)现场勘察数码照片。
2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：
a)《房地产估价委托书》；
b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：
c)《房地产估价现场勘察表》；
d)《房地产估价收费通知单》存根联；
e)房地产估价《业务流程单》；
f)
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、农用地定级考虑的因素中不包括__因素。A．自然经济 B．人文社会 C．区位差异 D．耕地便利
2、土地使用权的转让应当签订__合同。A．转出 B．转入 C．转交 D．转让
3、当给城市划定一条增长边界之后，随着人口规模的扩大，居住用地的竞标租金曲线会发生。A：平行下移 B：平行上移 C：向左旋转 D：向右旋转 E：土地 4、2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。A．10 B．30 C．60 D．120
5、定性研究的优点不包括__。A．成本低 B．速度快 C．效果好 D．说服力强
6、一般情况下，对房地产开发项目投资效益的变化影响最大的因素是。A：开发成本 B：开发周期 C：建筑面积 D：销售价格 E：土地
7、属永久性结构并有上盖的室外楼梯，按计算建筑面积．【2006年考试真题】 A：各层水平投影面积 B：各层实际建筑面积 C：底层水平投影面积 D：底层实际建筑面积 E：土地
8、关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在120元以下者只缴纳。A：5％的营业税 B：12％的房产税 C：0．05％的教育税 D：0．35％的城建税 E：时间因素
9、评估基准地价需要用模型进行的，应根据__，从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。A．土地等级 B．土地收益
C．地价的相关关系
D．各地的土地市场条件 E．土地制度 10、2007年1月1同起实施的《国务院关于修改＜中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例＞的决定》，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基舢上提高__倍。A．1 B．2 C．3 D．4
11、采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是（）。A.待估宗地价格 B.管理费用 C.销售税费 D.购地税费
12、__的不同将导致工业区位的趋向不同。A．遍布性原料 B．限制性原料 C．常见性原料 D．普通性原料
13、按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于的基础上，确定其成交地价。A：基准地价 B：标定地价
C：政府最低限价 D：宗地评估价 E：时间因素
14、某公司以年租金540元/平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%。据调查，同类建筑物的重置价格为2000元/平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元/平方米，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%。则该不动产的价格为__元/平方米。A．3650 B．4232 C．5270 D．5599
15、土地开发整理不包括__。A．土地开发 B．土地整理 C．土地利用 D．土地复垦
16、土地报酬递减规律所指的报酬递减是指__递减。A．土地总报酬 B．土地边际报酬 C．土地临界报酬 D．土地平均报酬
17、护坡、挡土墙是山地型城市居住区需要考虑的建设内容，其费用一般占到土石方费用的。A：10％-15％ B：15％-20％ C：10％-20％ D：20％-25％ E：土地
18、没有条件开垦，或者开垦出的耕地不符合要求的，建设单位可以按照有关规定缴纳耕地开垦费，由__履行造地义务。A．省级人民政府 B．市级人民政府 C．县级人民政府
D．地方政府土地管理部门
19、根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于（）。A．是否完成基础设施建设 B．土地使用权性质不同 C．土地交易市场条件不同 D．土地使用批准手续不同 20、对区片综合地价进行验证和调整的目的是，保证征地区片价测算结果能够与相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。A：不同宗地的征地补偿标准 B：现行征地补偿标准 C：原有征地补偿标准
D：其他宗地的征地补偿标准
E：国家实行土地估价师资格认证制度
21、土地经济学的研究对象是土地经济问题，并以__为核心。A．可持续发展 B．土地利用 C．人地关系 D．土地开发
22、损失补偿的范围为被保险人遭受的实际损失，下列属于其范围的是__。A．保险事故发生时保险标的的测算损失 B．保险事故发生时保险标的的合理费用 C．保险事故发生时保险标的的其他费用 D．保险事故发生时保险标的的实际损失 E．保险事故发生时保险标的的实际费用
23、在以下可能面临的房地产开发经营风险中，属于总体风险。A：企业管理不善 B：财务坏账 C：人员变更 D：地震 E：土地
24、设立经纪类证券公司其注册资本最低限额为__万元人民币。A．3000 B．4000 C．5000 D．6000
25、按照土地利用规划的不同，可将规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。A：规划时限 B：规划范围 C：规划性质 D：规划等级 E：35％～50％
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、路线价估价法不能在以下哪种估价业务中使用__。A．农转非价格评估 B．农村土地估价 C．城市土地估价 D．征地价格评估
E．商业用地土地价格的评估
2、教育费附加的计税依据涉及纳税人实际缴纳的．【2006年考试真题】 A：增值税 B：消费税
C：个人所得税 D：营业税 E：企业所得税
3、闲置土地的处置中，延长开发建设时间，最长不得超过__年。A．1 B．2 C．3 D．4
4、土地权属争议可分为__争议。A．土地所有权 B．土地使用权 C．土地出让权 D．土地管理权 E．土地估价
5、根据券面上是否记名，债券可分为。A：信用债券 B：抵押债券 C：公募债券 D：不记名债券 E：记名债券
6、导致影响土地价格的社会经济因素发生变化的原因可能是。A：城市人均收入提高
B：城市规划中对城市性质进行了调整 C：城市土地供求变化 D：城市道路系统调整 E：新建大型文化娱乐中心
7、基准地价系数修正法评估的宗地价格是__。A．收益价格 B．比准价格
C．成本累加价格 D．剩余价格
8、剩余法估价中，确定评估地块最佳利用方式的内容包括__。A．土地用途 B．建筑容积率 C．土地覆盖率 D．建筑物高度
9、按照新的《全国土地分类》，建设用地分类仍以用途为主要依据，分为3个一级类，15个二级类。其中三级类中的机关团体用地、科研设计用地及文体用地属于二级类中的__。A．公共设施用地 B．公用设施用地 C．公共建筑用地 D．特殊用地
10、《国土资源听证规定》规定，有下列__情形之一的，终止听证。
A．有权申请听证的公民死亡，没有继承人，或者继承人放弃听证权利的
B．有权申请听证的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者组织放弃听证权利的
C．申请听证的公民死亡、法人或者其他组织终止尚未确定权利、义务承受人的 D．当事人在告知后明确放弃听证权利或者被视为放弃听证权利的 E．有权申请听证的公民死亡．有继承人且继承人未放弃听证权利的
11、估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目包括__。A．确认评估对象 B．估价方案
C．约定现场勘察时间 D．议定评估收费
E．确定委托方估价的目的
12、按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎是指宽度大于或等于2m(北方)或大于或等于1m(南方)的地坎。其上一级分类属于__。A．耕地
B．公共管理与公共服务用地 C．交通运输用地 D．其他用地
13、基于（）的前提，会计核算应遵循划分收益性支出与资本性支出的原则。A．会计分期 B．持续经营 C．会计主体 D．货币计量
14、A市原先下辖B、C两区，D县及E经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括B、C两区和E经济技术开发区。到2002年，B、C两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D县撤县成立F区，其中，邻近C区的G地区成为A市新的房地产热点，E经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，A市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是__。
A．B 区、C区、F区、E经济技术开发区 B．B区、C区、E经济技术开发区
C．B区、C区、G区、E经济技术开发区 D．G区、E经济技术开发区
15、建筑群体平面布置组合形式一般包括．【2008、2004年考试真题】 A：行列式布置 B：周边式布置 C：混合式布置 D：自由式布置 E：并联式布置
16、有确定法律保护形态的无形资产包括。A：专业技术 B：商誉 C：商标权 D：专利权
E：取得开工许可证
17、不考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度是从三方面进行的，其中不包括__。
A．设施类型是否齐备 B．设施水平
C．使用的保证率 D．人均使用率
18、土地所有权、使用权的变更自__生效。A．变更登记之日起 B．变更申请之日起 C．变更登记3天后 D．变更申请审批以后
19、《土地估价师资格考试管理办法》规定，被取消考试资格未满__年的，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效。A．2 B．3 C．4 D．5 20、农业区位理论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于__。A．农业生产成本 B．产品市场价格 C．农产品运输费用 D．社会平均利润率 E．其他产品的剩余价值
21、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的__提出用地申请。A．市、县人民政府
B．市、县人民政府规划行政主管部门 C．市、县人民政府建设行政主管部门
D．市、县人民政府国土资源行政主管部门
22、地价管理的作用可表现在等方面。A：垄断土地一级市场 B：防止地价暴涨
C：防止国有土地收益流失 D：防止地价暴跌
E：农村社会经济发展水平
23、__可以设定行政许可。A．法律
B．尚未制定法律的，行政法规
C．尚未制定法律、行政法规的，地方性法规 D．已制定法律、行政法规的，地方性法规 E．国家部委
24、替代原则可以在估价方法中得以应用。A：路线价法 B：市场比较法
C：基准地价系数修正法 D：收益还原法 E：土地
25、非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就缴纳企业所得税。A：所有所得 B：其所设机构、场所取得的来源于中国境外的所得 C：其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得
历年考题应当说是最好的训练材料，特别是近几年的房地产估价师考试试题，指导意义更强。另外这十几年的考题，几乎涉及了所有学科的考试重点(新法规与废除法规除外)，弄懂了这些题的特点，也就基本上掌握了每门课程考试的技巧。因此，考生要对这些考试试题全部做一遍，了解试题的要求、题型、试卷的难易度等，通晓考试命题的指导思想、考试依据和范围、命题要求、答卷时间及评分要求，抓住考试重点、难点、常考点，比如在的考试试题中，房地产基本制度及相关知识，二者的比例为6比4，了解了这些，对于考生学习、参加考试都是有帮助的。通过做真题，使自己的应考能力得到加强，复习方向就会更加明确，可以起到“以史为鉴”的作用。
二是房地产估价师考试命题是以课程大纲为依据、以指定教材为范围的。
大纲是房地产估价师考试的“向导”，考生必须全面熟悉大纲要求，比如利用大纲，列出考点和知识点，逐一回忆其有关内容，加深理解，巩固记忆;也可以对照大纲，确定复习重点，把自己还未掌握的知识点，列为复习重点，再下工夫去看、去理解，这样才能“知己知彼”。
三是要继续掌握教材中的基本知识和基本内容，多看教材和一些辅导资料，这对考试也是极为有益的。
在房地产估价师考试5门课程中，可以按课程顺序，多来几次对重点内容的“精读”;同时在阅读教材时，不要忽视教材中出现的小例子，这可能是很好的命题素材，稍加变化就可能出现在考试试卷上，
四是要多做几套模拟题，培养临考经验。由于今年的教材出来的比较晚，且教材的变化较大，市面上的辅导资料较少，而且很多模拟题已经过时，因此，考生做这样的题，一定要批判性地去做，不要太迷信这些模拟题，不要被这些模拟题束缚自己的思路。
掌握考试技巧，取得良好成绩。在房地产估价师考试中，掌握考试一些技巧，注意一些具体方法，对提高成绩是会有所帮助的。进入考场，一是要认真弄清题型特点和要求，不要急于答题。对于单项选择题，这种题型由于评分客观，在答题时，如果能准确地把正确答案找出来最好;假如一时没有把握，可采用排除法，排除最明显的不合题意项，最后选择自己认为的正确答案。对于多项选择题，房地产估价师考试几年来，一般都是要求，备选答案中有两个或两个以上的准确答案，全部选对得2分，错选或多选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。对此做题时，没有把握的最好不选，这样有利于提高自己的得分。对于判断题，一般规定了“判断错误扣0.5分”，对此宁可不选，也不冒险。对于计算题，要尽量使出计算过程，这也有利于提高自己的得分。对于简答题，要围绕题目要求，列出答案要点，然后对要点逐一展开叙述，并在深度、广度上下功夫。对于案例分析题中的指错题，要坚持多答一些错误点，这样也可以提高得分的机率。二是要认真审题。在考试的过程中，解答每一道题都要仔细审题，弄清试题给定的条件和具体要求，如果不仔细审题，会答错、答偏;另外审题不可求快，文字较长的题目要静下心来，仔细阅读和理解，特别是那些形式上类似以前曾经做过的题目，更要注意，弄清区别，防止走弯路。三是要认真答题。根据答题的时间分配，可以采用先易后难的程度;也可以按照试卷编排的程序一道一道地往下答，对于不会做的题目，最好先不要考虑，直接往下答，等做完全部试题以后，再攻难关。如果有时间的话，还要认真检查答过的每道试题，逐一复核，查漏补缺。四是答题时要字迹清楚，不能潦草，让评卷老师难以辨认，都会影响自己的得分。
估价项目名称：岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室
房地产价格评估
目 录
一.致委托方函 二.估价师声明
三.估价的假设和限制条件
四.房地产估价结果报告 五.有关附件
六.房地产估价技术报告（不提供委托方，供评估机构存档及有关管理部门查阅）
致委托方函
湖南省长沙市芙蓉区人民法院：
受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室（房屋所有权证编号为长房权证岳麓字第710274296号，房屋建筑面积为124.35平方米，其中分摊面积为31.93平方米。）的房地产现值进行了评估。
估价时点为2012年9月5日。
估价目的为委托方司法办案而了解房地产现值提供价值参考。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点的市场价值单价为6246元/平方米，总价为78万元(大写：人民币柒拾捌万元整)。估价的详细结果及有关说明，请见后附的《估价结果报告》。
注：1.本估价报告结论仅适用于湖南省长沙市芙蓉区人民法院司法办案而了解房地产现值提供价值参考。
2.本评估报告经委托方（人民法院）送达双方当事人后，当事人对本评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认可评估结论。
3.此房系经适货补房，货币补贴金额为捌万元。
4.经在估价时点查询获悉，估价对象已设立抵押权，即估价对象已抵押数额为35万元，抵押权人为中信银行股份有限公司长沙分行。
此致
湖南经典房地产评估咨询有限公司
法定代表人：
二○一二年九月六日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。4.我们依照国家质量技术监督局及中华人民共和国建设部1999年2月12 日联合发布的中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我公司已派专业估价人员黄球、向红在长沙市芙蓉区人民法院法官陪同下对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，评估机构和估价人员不承担相应的责任。
8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。
9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
10.本报告应用有效期为报告出具之日起壹年，如果使用本估价结果报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
建议报告使用人在房地产市场变化较大情况下适时对委评房地产价值进行再评估。
注册房地产估价师：（注册号4320040057）
注册房地产估价师：（注册号4319980052）
估价的假设和限制条件
1.本报告以委托方提供的房屋权属资料真实合法有效，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件为假设前提。
2.本次房地产评估的估价时点为完成估价对象实地查勘之日。估价对象在估价时点不存在房屋结构问题与安全隐患。
3.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
4.报告中估价结果为估价对象在估价时点的市场价格，即在估价时点预期在公开市场条件下能够成交的最为合理的价格。
5.本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
6.本次估价外勘时已通知被申请人，但其未予配合，法官陪同入户，提请委托方注意。
7.评估报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对资产业务的定价决策负责，本评估结果仅用于本次估价目的，不得用于其他用途。
8.本次评估委托方未提供估价对象的权属证书，但提供了房屋产权情况复印件，本次评估结论以该房屋产权情况所载明的内容为评估依据。未考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，估价目的仅为委托方司法办案而了解房地产现值提供价值参考。
9.根据目前委托方所提供的资料，估价人员无法确定估价对象的土地使用权性质，评估结果假定其性质为出让地进行评估，而未考虑其作为划拨用地时须交纳土地出让金等因素对评估价值产生的影响，该点提请报告使用人注意。
10.本次评估是在产权人取得对估价对象合法完全产权的前提下进行的，未考虑产权瑕疵对评估价值的影响。
11.对本次评估涉及的估价对象的实地查勘是在长沙市芙蓉区人民法院法官的陪同下进行的，被告未予配合。
12.此房系经适货补房，货币补贴金额为捌万元。
13.经在估价时点查询获悉，估价对象已设立抵押权，即估价对象已抵押数额为35万元，抵押权人为中信银行股份有限公司长沙分行。
14.本评估报告经委托方（人民法院）送达双方当事人后，当事人对本评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认可评估结论。
房地产估价结果报告
一、委 托 方：湖南省长沙市芙蓉区人民法院
二、估 价 方：湖南经典房地产评估咨询有限公司
法定代表人：李登科
住
所：长沙市芙蓉区芙蓉中路80号顺天财富中心16楼 资质等级：建设部一级
行政许可决定书号：建住房许（2012）347 证书编号：建房估证字(2012)064号 营业执照：***号
联系电话：0731-82255674、82255675、84455233
三、估价对象：
1、估价对象区位描述：
估价对象为岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室房地产，该处东临望岳路，南邻住宅，西邻湖南商学院，北临桐梓坡路。该区域市政配套设施及生活服务设施完备，学校、医院、超市等生活服务设施齐全，商业繁华度较好，居住环境较好,交通便利,附近有66路、149路、913路等多路公交车通达该地。
2、估价对象实物描述：
估价对象位于总层数为32层的钢混结构的住宅第11层，坐北朝南，层高为3米，建于2010年，房屋设计用途为住宅与实际用途为住宅。钢混结构，工程质量合格，基础设施完备度高，土地平整。
估价对象装修情况：外墙面为瓷砖；在法官的陪同下入室，观其室内为毛坯。入户门为防盗门，通风、采光条件较好。
3、估价对象权益描述：
估价对象房屋所有权人为张先丽，共有人张涛（占有份额50%），房屋所有权证编号分别为长房权证岳麓字第710274296号；长房权证岳麓字第710274297号，钢混结构，建筑面积124.35平方米，共有分摊面积31.93平方米，设计用途为住宅。本次评估委托方未提供国有土地使用证，土地权益状况不明。
四、估价目的：为委托方司法办案而了解房地产现值提供价值参考。
五、估价时点：2012年9月5日
六、价值定义：指估价对象在估价时点的公开市场价值。
七、估价依据：
1.中华人民共和国城市房地产管理法 2.中华人民共和国土地管理法
3.中华人民共和国物权法
4.中华人民共和国土地管理法实施条例 5.中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 6.房地产估价规范
7.人民法院司法鉴定工作暂行规定
8.长沙市法院系统对外委托社会机构鉴定、审计、评估、拍卖等工作实施细则
9.委托方提供的有关待估房地产产权情况资料
10.受托估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息
八、估价原则：
1.合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。
2.最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。
3.替代原则：同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。
4.估价时点原则：估价实际上是求取某一时点上的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
5.公平原则：房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
九、估价方法：
根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法几种。
1.有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。
2.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的资本化率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。
3.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
4.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。
估价对象位于岳麓区桐梓坡路579号谋房公寓A、B、C栋1132室，经现场调查，估价对象为已开发建成房产，建成于2010年06月，成新率较高，经过分析确定其保持现状继续使用为其最高最佳使用途径，故不采用假设开发法评估。由于同类房屋的造价资料难收集齐全，且未提供土地使用证，土地使用期限、分摊面积、容积率等未知，地价难以确定，成本法缺乏必要的数据，因此不宜采用成本法评估。
估价对象位于商住小区集临路地段，考虑到估价对象房地产所在区域房地产交易市场成熟，商住市场交易案例较多且容易收集，故可选用市场比较法进行评估。
十、估价结果：
本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点的市场价值单价为6246元/平方米，总价为78万元(大写：人民币柒拾捌万元整)
十一、估价人员签字：
注册房地产估价师：（注册号4320040057）
注册房地产估价师：（注册号4319980052）
十二、估价作业日期：2012年9月5日至2012年9月6日
十三、估价报告应用的有效期：
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