广州国五条细则（共10篇）
根据国家和省关于房地产市场调控工作的决策和部署，我市制定实施了《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》(穗府办〔〕3号)等调控政策措施，我市房地产市场调控工作取得了积极成效。当前我市房地产市场调控仍处在关键时期，为深入贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔〕17号)和《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(粤府办〔2013〕11号)，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现制定如下实施意见：
一、按照保持房价基本稳定的原则，根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，确定我市新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格涨幅要低于我市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。全市各级政府和各有关单位要切实采取有效措施，保持房价基本稳定。对政策措施落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，市政府要进行约谈和问责。
二、市国土房管局、地税局、人力资源和社会保障局要进一步严格执行商品住房限购措施。自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)前。
三、人民银行广州分行可结合20我市新建商品住房价格控制目标和我市房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
四、由市地税局牵头，市国土房管局配合，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。加强土地增值税征收管理，加大对房地产开发项目土地增值税清算力度。
五、市国土房管局要在近日公布2013年全市住房用地供应计划，该计划应高于过去5年平均实际供应量。要确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住房用地供应总量的70%，禁止容积率小于等于1的低密度住房用地供应。
由市“三旧”改造办牵头，市规划、国土房管、建设等部门配合，各区(县级市)政府为实施主体，加快实施旧村、旧厂、旧城改造，增加普通住房用地供应。市规划部门要严格对照土地出让合同，加强对套型建筑面积90平方米以下普通住房的规划报建审批。在符合信贷条件的前提下，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通住房建设项目，银行业金融机构要优先支持其开发贷款需求。
六、市住房保障办要继续加快保障性住房建设。2013年我市计划建设筹集保障性住房16万套，基本建成保障性住房31万套，新增发放租赁补贴1500户，实现我市城镇低收入住房困难家庭“应保尽保”。2013年起，全市每年安排一定数量公共租赁住房，逐步解决符合条件的外来务工人员的住房困难。市规划局、国土房管局要强化保障性住房的规划统筹，合理安排布局，加大配套基础设施投入。市住房保障办要确保保障性住房的工程质量安全，加强分配管理。
七、由市国土房管局牵头，市物价局配合，加强商品房销售价格监管，引导开发企业理性定价。预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证。已取得预售许可证的商品房项目，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定;超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同，调整后再予销售。
由市国土房管局牵头，市工商、物价、建设等部门配合，加强整顿和规范房地产市场秩序，重点查处违反住房限购政策、违规销售、违规经纪、哄抬房价、发布虚假广告等房地产市场违法、违规行为。
市国土房管、统计等部门要继续完善房地产市场监测分析和信息发布机制，稳定市场预期。要强化舆论引导，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
八、市发展改革、规划、国土房管、建设等部门要规范房地产开发建设的行政许可，简化办事流程，缩短审批时间，建立健全信息共享、衔接合作的审批平台，提高行政服务办事效率。
九、要加快研究建立与广州经济社会发展和居民收入水平相适应的多层次住房供应体系，探索促进我市房地产市场平稳健康可持续发展的长效机制，逐步解决不同收入阶层的住房需求。
十、穗府办〔2011〕3号文与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。
从化市、增城市应严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效的房地产市场调控措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。
广州市人民政府办公厅
有消息称, 北京已落实“国五条”细则。规定如果出售房产是满5年唯一住房, 那么政策仍和以前一样, 免征个税。如果是满4年唯一住房, 则只征收卖房所得的4%个人所得税, 满3年唯一住房征收8%, 以此类推。若不是唯一住房, 无论是否满5年, 都要征收卖房所得的20%个人所得税。
3月1日, 国务院下发“国五条”细则, 要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。
由于统一征收20%个税将大幅增加二手房交易成本, 地方政府在落实政策中, 如果实行“一刀切”无疑会伤害到刚性需求。尤其是像北京这样的一线城市, 中心城区几乎很少有新项目入市, 即使有, 销售单价往往很高, 普通人根本无力承担。因此, 二手房已经成为北京等一线城市房地产交易的主力, 地方如何落实细则也成为各方关注的焦点。
据中原集团研究中心监测，仅3月4日至3月10日的一周，北京、上海、广州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面积约为301万平方米，环比上升约71%，创2012年以来的周成交量新高。
从各地成交数据来看，2013年3月4日至3月10日，北京全市二手住宅网签总量为8804套，环比前一周的网签量大幅上涨了70%，与去年同期相比大幅上涨311.4%。
“国五条”调控细则出台伊始，就已经对我国的房地产市场造成如此大的影响，各地的落实调控细则的文件相继出台又将对各省市房地产市场带来怎样的影响。记者在此为你详细盘点截至三月末出台的实施细则，以供参考。
广东"国五条"细则落地 调控力度惹争议
3月25日晚间，广东省人民政府网站公布《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，被称为广东版“国五条”细则出台，意味着各地楼市调控大幕正式拉开，引发各种评论纷至沓来。不少业内人士表示，该细则内容避重就轻、模棱两可，执行上有差别化，实质性“杀伤力”有限，力度小于市场预期。与之对应的是，昨日大盘大幅下跌的背景下，不少地产股逆市飘红。
细则不细“雪藏”问题
“20%个税没说如何执行”、“房产税及一二套房贷政策被"雪藏"、“简直低于预期设想”。广东省成为“出头鸟”，细则一出就备受争议。
在其1400余字的文件通知中，对应国务院“国五条”各项条款共涉及五方面内容。对大家普遍关心的二手房交易20%个税究竟怎么征收，二套房贷首付和利率是否会提高，限购范围是否会扩大等内容并无详细规定。在其细则中，仅对二手房交易20%个税仅提及“严格执行”，但并未提出如何执行。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，广东版“国五条”并无调控房价诚意、并无调控政策新意。作为全国首个落地的地方版细则，广东版调控的总基调是“保大于压”，房产税全面扩容难、重新强调了价格控制目标、个税20%和限购升级的政策局限于小部分城市，并把细则执行的制定权下放到地方城市，这说明重要的政策执行存在悬念。同时，他认为，涉及市民普遍关注的诸如“个税、限购、房贷”等关键性问题被“雪藏”，而内容又缺乏地方实际可操作性，重要政策的制定权与落实权之间存在“踢足球”的嫌疑。
也有专家在接受记者采访时直言，在广东版细则的第二条中，关于“坚决抑制投资投机购房需求”里的规定是“房价过快上涨的地区要及时采取限购措施”，“这样的提法很模糊，什么是过快增长？如何界定是过快还是较快？这个标准怎么判定？”该人士表示出自己的担心，如此模糊的调控细则让接下来将出台的各地方细则找到一个很好的“保护托词”。
与此同时，也有分析人士认为，尽管广东版细则对二手房交易个税征收办法及二套房贷如何收紧等没有详细解释，相关问题也需要各市执行的细则来解答。但其明确要求广州、深圳、珠海、佛山继续限购，且原限购政策与“国五条”不符的立即调整，这就意味着，原本未纳入限购的城市如广州增城、从化等区域都将纳入限购，范围是有所扩大的。“至于个税计征办法，由于需要等待国税总局的具体解释，因此在政策中没有细谈可以理解。”
未来“细则”或超预期
虽然在广东版“国五条”细则推出后，市场预期各地未来一段时间也将相继推出“国五条”细则，但从证券市场来看，调控并没有产生多大的负面影响。
“广东只是‘国五条’细则推出的一个开始，后续各地‘国五条’细则的力度是影响行业的主要因素。本轮调控力度最终如何，还要看京沪深等一线城市细则的具体情况”，某券商一地方分析师指出，不排除未来各地“国五条”细则可能出现超预期的可能。目前来看，政策环境仍较为负面，本周是各地政府落实各地方调控细则的时间窗口，投资者应谨慎看待地产板块，耐心等待各地细则出台后再做打算。
华泰证券分析师周雅婷对于各地“国五条”细则的观点是，将不太可能突破现有“国五条”划定的框架，在保护刚需的基础上做略微的修正概率较大，但政策对市场成交的影响，需要较长时间的验证。对于二级市场板块走势，周雅婷则认为上下空间均不大。由于行业业绩增速和估值依然对股价有安全支撑，维持目前位置板块整体向下的空间不大，有一定相对收益的判断。但向上的催化因素推动力和持续性仍然较弱，继续维持短期观望的投资建议。
郑州低调开征20%所得税
“新国五条”细则中关于二手房20%缴纳所得税的政策已经开始在地方落地。
记者日前获悉郑州市的郑东新区已经低调执行二手房按交易差额所得20%个税计征，新的二手房个税计征政策以2006年国税总局的108号文件为依据，强调了能够提供房产原值的必须要按20%差额征税外，出售5年以上家庭唯一住房，仍可免征个人所得税。此外，二手房交易差额中涉及的合理费用部分也被进一步认定。
“在郑东新区率先实行该政策或为试水之举，一方面新区的建区时间短，在售新盘众多，二手房交易量占全市比重偏低，且新区二手房年限短，交易差额有限，造成的影响会小于老城区。且原始交易税费、合理费用的认定难度低，新个税计征政策落实、可执行度都比较高。另一方面还可以避开包括已购公房、经济适用房等政策性住房的历史遗留问题。”21世纪不动产郑州区域副总经理王川说。
5年以上唯一住房免税
“从3月8日开始郑东新区的二手房已经开始按交易差额所得的20%征收个税。虽然没有面向社会公布，但是对中介公司已经非常明确地知会了。”王川说。
王川向记者表示，除向中介企业告知外，郑东新区办税服务大厅也曾公开张贴公告，提到二手房个税征缴要严格执行国税总局108号文件的规定。
此前，同国内的多数城市一样，郑州的二手房市场名义上实行两种征税办法，一种为差额征税，即按房屋交易总价减去房产原值以及合理税费后的差额计征20%；一种为核定征税，即对不能提供房屋原值凭证的按房屋交易总价的1%征收，但在实际执行中行业内一般采取后者，多年来有关地税及房管部门也默认这种计征方式。
而郑东新区执行此次的新政策，则明确要求能够提供房产原值和合理税费的必须要按照国税总局108号文件严格执行20%的差额征税。但对出售5年以上家庭唯一住房的仍然免税。
对此，记者向郑州市房管局郑东新区的分局交易服务中心办公室的工作人员求证，对方表示虽然并未接到相关文件，但目前在具体房产交易办理中，核定征税1%或差额征税20%的个税纳税证明都已被作为有效的完税证明要件。
“除了强调能够提供房产原值的必须要按20%差额征税外，现在还把合理的费用做了明确的细化，除了原始购房费用外，具体到房屋交易过程中缴纳的税金、房屋装修时发生的繁多支出项目，在房屋转让时税务机关都要求纳税人提供详细的费用清单。”王川表示，本此郑东新区的落地细则中，将交易差额中可刨去的合理费用进行细化，这也增强了细则落地的客执行性。
对此，郑州新区地税局税政处的相关人士在接受记者采访时也确认，按照20%差额计征房屋的转让应缴纳的个人所得税时，要以交易价格减去房屋原值、合理费用以及房屋交易过程中缴纳的税金。合理费用包括装修费用、贷款利息、维修基金等。
“商品房及其他住房的装修花费最高扣除限额为房屋原值的10%，且必须提供真实、完整、有效的原始凭证。在装修阶段，纳税人可以先到主管税务机关领取相关表格，详细填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品、发票金额等信息。”该税政处人士说。
或为避开政策性住房
尽管记者已从当地中介机构及地税部门证实，郑东新区确已开始实行二手房交易差额20%个税计征，但郑州市房管局的相关人士向记者表示目前并未在全市范围内推行“二手房交易个税按差额20%计征”的落地细则，对于郑东新区已实行的落地细则情况也讳莫如深。
相对于落地细则的扑朔迷离，市场的反应更为明确。20%计税新政尚未在郑州全市范围内推行，但是郑州市的二手房市场早已经闻风而动。
郑州市房管局的公开信息显示，“新国五条”出台第一周和第二周，郑州二手房交易量分别达到1842套和2352套，连续刷新了郑州市场二手周交易纪录。而2012年全年郑州市区二手房成交情况显示，全年交易量为26257套，平均每月交易量不过2188套。
“目前只有郑东新区开始执行，主要是因为郑东新区二手房房屋年龄相对较短，房产备案的数据比较全。此外老城区有很多老房子涉及各种政策性住房，很难让房屋出让者提供完整、准确的房屋原值凭证。”王川认为，这是郑州选择在郑东新区率先实行二手房20%所得税政策的原因。
各地静待新20%个税实施办法出台
据了解，由国家税务总局牵头制定的“差额征税实施办法”（以下简称“实施办法”）正在研讨之中，由于涉及房屋原值以及抵扣凭证等问题，因此本月内难出台。对此，业内人士表示，在税务总局出台实施办法之前，地方版“国五条”细则涉税部分或选择模糊说辞，或会直接延缓发布。
事实上，之前所传部委版“国五条”细则指导意见便是指“实施办法”。
据接近国税总局权威人士表示，由于所得税属于共享税种，其认定与实施必须由中央决定，地方没有资格对其制定实施方案。因此，20%差额征税实施细则部分的重任就落在国税总局头上。
上述人士透露，实施办法将仍保持5年大原则不变，但具体操作还有待明确。我国房屋种类众多，除部分没有参考原值的住房外，还存在商品房、福利房、公房之分，因此，怎样对于房屋原值进行测定是难点。
税收计税依据方面，需要提供哪些凭证也是政策制定困难之处。上述人士说：“像装修、维护等支出是可以用于计税抵扣部分，但是已经一、二十年的住房，每次装修或维护的发票不会都保存着，因此，对于这部分的认定也是问题。”
此前，我国二手房交易中，若转让自有住房是家庭唯一生活用房，并达5年，免收个人所得税，若非家庭唯一住房或未到5年的，若可提供房屋原值，按原值差额20%计征，若不能提供，则需按交易总额1%计征。
其中，按20%差额缴税时合理税费可以进行抵扣。例如转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。
“实施方案必须制定得清晰且具有可执行性，‘一刀切’按差额20%征收存在现实执行困难。如果方案不清楚，一方面地方会难以执行，另一方面对于保护刚需方面的设定也有待研究。”上述人士表示。
上海方面，据相关人士透露，虽然细则会于31日前按时发布，但里面对于20%差额征税一事也只是重申国务院意见。安徽相关人士则透露，还没有具体时间表，或许会等国税总局的指导文件。
太原市房管局相关人士表示，目前相关细则已进行多次修改，因为涉及银行、税务、发改、物价等部门，还需要征求各部门意见，所以细则还在商讨完善当中。但税务机关相关人士表示，该部门还没有见到过相关细则，因此出台时间还有待观察。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，地方版“国五条”细则，在国税总局出台实施办法前很难给出清晰的方案，因此，部分地方会选择模糊处理，照抄国家表述，另一部分则会等实施方案出台后再进行发布。
“地方执行力不足是造成楼市调控效果不佳的主要原因。”银河证券首席经济学家左小蕾说，只有地方真正执行中央政策，才能避免产生调控失败的结果。
【背景链接】 3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，受“国五条”细则中“交易二手房计征20%个税”的影响，北京、上海、南京、武汉等地先后出现了二手房交易量猛增、购房者排队过户的现象。不少声音认为，“史上最严”的调控也可能带来诸多误伤。
【热点评述】任何一项制度设计，都不可能包罗万象而左右逢源。“国五条”雷厉风行，以刮骨疗伤的姿态雷霆而出，可能带来的“误伤”理论上是存在的：从买方角度来说，譬如对于合理的改善型需求，或者是因为工作等迁徙因素而换房的工薪阶层，还包括买不起新房而选购便宜二手房的业主，这些人在买二手房的时候，如果因高税率而被转嫁交易成本，显然会有某种程度的“误伤”；而对于卖方来说，尤其是非投资客的二手房，考虑到区位因素及通胀等，溢价也未必能直接粗暴地加减。以此观之，似乎20%的个税下手有点狠了。
但问题在于，如果财税、信贷政策再拿不出一股狠劲儿，从2011年下半段进入的所谓“胶着博弈期”后，中国楼市已经出现了值得警惕的反弹趋向。一者，也就是在“国五条”实施细则发布同日，中国指数研究院公布了2月住宅市场“百城价格指数”。数据显示，2013年2月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这是自2012年6月连续第9个月环比上涨。二者，中指院的住宅“百城价格指数”和统计局的“70大中城市住宅价格变动情况”相互印证。上月22日，统计局发布的“1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70个大中城市住宅价格环比、同比分别有53个城市上涨，最大涨幅分别接近于2.2%和4.7%。
调了，或许“误伤”；不调，就是“大伤”。这就是中国房地产调控的现实版图。
起码从北京、上海、南京、武汉等地的市场反应来看，“动真格”的预期已经越发强烈，推动房价理性归位的预估正在加强。从A股市场表现看，如果细则能在各地不折不扣落地，“两会行情”也断不会助推地产报复性反弹，那么，投机性楼市需求就将面临新个税、房贷、房产税等多重政策调控的压力，楼市泡沫或能被逐步挤出。
“新国五条”出台一月有余, 可以说并没有对市场产生实质性的影响。但应该明确的是, “新国五条”表明了政府坚持调控不动摇的态度。从某种程度上, 这一政策对未来房地产市场的预期产生了根本的影响。最近一段时间, 从去年末的翘尾行情到前期开发商的热情拿地, 都在预示着房地产市场的风险在积聚。在这个时候, 中央政府如果不表明坚持调控的态度, 无疑将使房地产市场走上危险之路。在经历了几年的调控之后, 房地产市场的发展方向刚刚被校正, 又要因一时的急功近利而走上歧途, 这是于行业、于社会、于国家都不利的。
如果仔细研读一下“新国五条”, 你会发现这五项政策其实都不是新政策, 只是对之前一些政策的重申。比如, 稳定房价的问责机制, 坚决抑制投机投资性购房, 增加普通商品住房及用地供应, 加快保障性安居工程规划建设, 加强市场监管。从这些不是新政的“新政”中, 我们领悟到了中央政府继续加强房地产宏观调控的决心和着力点:一是稳定房价, 二是重视保障, 三是加强监管。
房价问题可以说是宏观调控自始至终的主题, 通过各种措施使房价合理回归是调控的目标, 而平稳回归是保证房地产业和国民经济健康发展的前提。因此, 几乎历次政策的出台都反复强调使房价合理回归。住房保障是重中之重, 是建立并完善市场和保障并重的住房体系的关键环节。“新国五条”中更强调了保障性安居工程的规划建设与公平分配。一个健康的市场, 监管是必不可少的。关于商品房预售、企业信用管理、中介违法违规行为等, 都是加强市场监管的重点。一再强调, 实为必须。
自3月31日起，本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购一套住房；对已经拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房；严格购房资格审核，对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购房，构成犯罪的，将依法追究刑事责任；全市新建商品住房价格与2012年相比，要总体上保持稳定；进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
上海 强化异地人群贷款审查
可按本市居民人均可支配收入增长制定房价调控目标；严禁发放第三套及以上购房贷款；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率；依法严格按照转让所得的20%计征；继续稳步实施个人住房房产税改革试点；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，优先支持其开发贷款需求。
广州 非户籍居民限购一套房
2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。
深圳 未细化征收20%个税
严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定，依法严格开展房地产税收征管工作；在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。
合肥 已备案商品房3个月内不得涨价
明确2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。合肥市“国五条”细则未提及20%个税如何执行。
天津 严查购房家庭住房套数
保持住房价格稳定，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度；根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率；能核实房屋原值的，依法严格按照转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；严格购房家庭资格初审，对购房家庭的住房套数进行核查。
济南 今年供地总量不低于过去5年均值
济南市2013年新建商品住房价格控制目标为：新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平；2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。
南京 细则内容未提及征收20%个税
南京市2013年度新建商品住房价格控制目标为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。内容中并未提及会征收20%的税。
青岛 坚决抑制投资性购房需求
2013年新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的原则，进一步增加普通商品住房供应，加大住房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需求，确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。
重庆 报价过高不发预售许可
这可不是什么好事情。
但是仔细看看国五条，实际上它什么也没说。或者说，它还是在重复那些每年2月都会重复一遍的事情，只不过被冠上了“国五”的字样。
2012年两会召开前，曾有两项针对房地产的政策出台，一个是房产税的施行范围要扩大，还有一个则是对小产权房市场的打击。国土资源部也发文表示要坚持调控不动摇—大致的说辞和国五条差不太多。但是房价其实还是在上涨。国五条主要是重申了稳定房价、打击投机、增加保障房和商品房供应，以及加强市场监管的口号。
2月22日公布了房地产一些更为详实的数据。中国国家统计局公布的数据显示，1月70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有53个，去年12月为40个。
据《华尔街日报》估算，1月受调查的70个大中城市平均房价同比上涨了0.63%，为去年2月以来首次出现同比上涨，并扭转了去年12月下跌0.06%的局面。数据还显示，1月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.54%，去年12月为0.31%。
这种涨势被认为有点快，如果不能让房价下来的话，那么在3月万众瞩目的新一代领导人亮相后，就会不得不再采取进一步的调控举措。此前，市场疯传的这些举措包括，将二套房贷首付提高至七成（目前二套房贷首付为六成），房贷利率提高至基准利率的1.3倍（目前为基准利率的1.1倍）。
也正是这一消息，让2月20日的股市遭遇重挫。
在任何一个国家，当房价遭遇了过快的涨幅时，给予调控措施是无可厚非的。房子一直被认为是吉芬商品，这种商品的特质就是价格越低，买入的人越少，价格越高，则买入的人越多。持续涌入的资金会持续抬高房地产价格，但是可以涌入的钱是有限的，当钱停止涌入，房价就会下跌。因为特殊的商品特质，下跌就不会有人买入。那么作为经济重要的一个支撑，会给实体经济严重的打击。包括影响所有的大宗商品价格。
这便是必须调控房价背后政治家大体的逻辑。问题则是，如果措施不当，则很有可能让泡沫不等市场戳破，而被政策戳破。只要戳破了，要面临的难题都是一样的。
打击房价无非就是两种方式，要么从供给方下手，要么从需求方下手。2008年是从供给方下手，打击了房地产商的资金链，限制银行以及信托给它们钱。这种方式非常有效，开发商没有钱后会迅速降低房价以求资金回笼。随后房价在2008年至2009年初大跌，当跌幅超过了政策容忍的底线后，政策制定者决定救市。
现在则是吸取了教训，从需求方入手。这种方式其实没有那么好的效果，一个非常简单的逻辑就是，你不可能指望抑制人们的需求而把价格拉低，这根本就是在饥饿营销。这样压制的需求也很可怕，一旦政策有任何转向，房价会迅速攀升，拦都拦不住。
房价高背后有很多复杂的原因。实际上人们也不傻，银行的存款利息就那么一点，也没有其他更好的投资渠道。房子作为保值品已经成为人们根深蒂固的观念，大部分的人对人口红利以及增长曲线也不是太过在乎。
需要注意的是，实际上政策也差不多就是这样了，再严厉下去只是进一步压抑需求—压抑太厉害，谁都知道不是什么好事情。
一、政策出台背景
由于金融危机的影响, 中国房地产市场在2007-2008年出现较大幅度的下跌, 也出现了罕见的2008年和2009年两个政策急速转折年。2008年由“调控”转为“救市”, 2009年又由“救市”转为“调控”, 2010年至今调控政策不断加码, 如“限购”、“限贷”、“限价”、“限利”等措施层出不穷, 大体经历了四次升级, 分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“九二九新政”, 2011年1月的“新国八条”, 此次于2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。
“国五条”之所以成为市场热议的对象, 一方面是政策出台时间超预期, 市场一直认为调控政策至少在两会之后才出炉;另一方面是政策力度超预期, “继续执行限购”和“按差价20%征收所得税”均在意料之外, 此前市场甚至认为诸如限购之类的临时性政策可能在政府换届后有所调整, 而新政不仅维持限购还在执行范围上有所延展, 且此次加码的20%所得税也被认为影响了一部分刚性需求的利益, 因此政策一出台就被社会广泛关注。
二、政策解读及影响分析
为了稳定房价促进市场健康发展, 2010年至今政府出台了一系列调控政策, 细则层出不穷, 但归纳起来无外乎三个核心:一是抑制需求, 二是增加供给, 三是结构调整、有保有压。即宏观上通过调节供求关系, 抑制房价过快上涨;结构上促进刚性需求、保障低收入群体的住房需求, 并通过增加交易成本和持有成本来抑制投资 (投机) 性需求, 达到维护市场稳定和保障民生的目的。
从政策内涵上看, “国五条”更强调政策的可操作性, 更重视多部门联合实施的意义, 调控手段也更为系统。
从政策力度上看, 有逐次加码的趋势, 如二套首付比例从“国十一条”的40%调整为“国十条”的50%, 又调整为“新国八条”的60%。具体如表1所示。
政策的导向首先影响了供求双方的市场预期, 进而对今后的市场走势产生积极影响, 但要对市场价格波动的时间、幅度、方向做出预判却依然是一个相当复杂的过程。
1. 抑制需求的政策分析
相比以往出台的调控政策, “国五条”系统地提出了抑制需求的三大细则:一是继续严格执行商品住房限购措施, 非限购城市若房价上涨较快也应采取限购。二是继续严格实施差别化住房信贷政策, 银行可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。三是充分发挥税收政策的调节作用, 对出售自有住房按转让所得的20%计征个人所得税。
房地产市场的需求可以分为三大类:刚性需求、改善型需求、投资 (投机) 性需求。刚性需求, 或称为首套自住购房需求, 取决于新增城市人口与人均可支配收入所形成的购买力。改善型需求, 表现为二套置业或“以小换大”的购房需求, 取决于当地的人均面积、户均套数、富裕程度。投资 (投机) 性需求, 以买卖价差盈利为目的, 符合“买涨不买跌”的资本逐利本性。调控政策的出台将对上述三大需求造成或多或少的影响, 具体如下: (1) 限购政策的继续执行, 不仅严重抑制改善型需求、投资 (投机) 性需求, 也在一定程度上抑制了部分刚性需求 (如无户口、无纳税证明的自住购房群体) , 该政策继续执行对房地产市场而言是长期的利空。 (2) 差别化住房信贷政策通过逐步提高首付比例和贷款利率, 大大降低了“按揭模式”的财务杠杆功能, 对改善型需求和投资 (投机) 性需求的影响较大。 (3) 对二手房交易征收20%个人所得税, 则对上述三大需求均造成负面影响, 与以往按全额1%征收相比, 一套现价300万元 (假设房产原值、合理费用、转让税费等费用合计200万元, 即差额为100万元) 的房产, 按差价20%征收将比按全额1%征收多缴纳17万元的所得税 (100万元×20%-300万元×1%=17万元) , 当差价越大时, 税负也更大。由于当前依旧是卖方市场, 这种税负的增加将转嫁给买方, 对刚性需求造成更大压力。在新政发布、实施细则尚未出台的政策真空期, 大量刚性需求被迫提前释放, 打破了市场僵持的格局。
2. 增加供给的政策分析
“国五条”一方面加强普通商品住房及用地供应, 特别是中小套型的住宅用地;另一方面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务, 强化规划统筹, 加强分配管理、严格准入和退出、确保公平分配。
住房供给受两个环节影响, 一是土地供给, 二是房地产开发投资。土地的供给只有经过房地产开发, 才能形成住房供给。当前的政策导向是增加普通住宅用地供给, 继续加大保障房建设力度, 其效果还有待市场的检验。
首先, 通过新增住宅用地的供给缓解供不应求市场状况的作用相对有限。一方面, 受制于城市规划、拆迁难度、土地储备等因素综合制约, 城市住宅用地供给增加的弹性不大;另一方面, 现今新增的住宅用地一般位于城市郊区, 由于房地产市场具有典型的区位性和异质性, 城市边缘区域的新增供给并不会改变城市核心区域的供求关系。此外, 在预期市场投资环境趋于恶化的背景下, 房地产开发企业将减少投资, 即使增加用地供给也难以在短期内转化为商品房供应。
其次, 保障房建设应寄望于中长期, 而非短期的市场反应。增加保障房供给能在一定程度上缓解部分中低收入群体的住房困难问题, 在新加坡等国, 政策性住房和商品房形成两个截然不同的市场, 富裕阶层在商品房市场承受高房价, 中低收入阶层在政府保障下享受住房优惠, 但这是经历一个相当长时间的市场建设之后的平衡状态。中国保障房大规模建设尚处于初期, 近年来所建设的保障房将在未来产生非常大的积极影响, 但当前尚无法立竿见影地对市场造成重大影响。
3. 结构调整的政策分析
近年来的调控政策一直采用差异化的信贷、税收等政策, 即促进刚性需求和抑制投资 (投机) 性需求, 达到结构调整、有保有压的目的。但在持续上涨的房地产价格背景下出台的“国五条”, 更多关注的是调节市场的整体而非结构:如按差价20%征收所得税的政策, 在当前卖方市场的背景下将严重抑制刚性需求的释放 (刚性需求对价格最为敏感, 细则未出台之前为规避重税出现了观望的刚性需求集中提前释放, 预计细则实施之后刚性需求将大幅减少) 。
4. 调控政策的综合分析
总体而言, “国五条”系统性更强, 对市场的调节作用将更大, 但主要是通过抑制需求达到调控目的, 而通过增加供给控制房价的措施短期内较难产生效果, 预计在新政的严格执行下, 房地产市场将会逐步降温。
三、今后市场变化及调控政策研判
1. 新政后的市场变化
若仅考虑政策因素, 不考虑其他影响房地产市场的因子作用, 那么在新政之后, 房地产市场可能出现一段交投清淡的冰冻期。继续限购和按差价20%征收所得税的政策, 将大大降低房地产市场的投机价值, 增加投资变现的风险, 因此在未来相当一段时间投资 (投机) 性需求将进入冰点, 改善型需求也将推迟置业计划, 而刚性需求将出现三个阶段性的变化:一是在新政出台细则尚未执行之前, 出现二手房市场交易的集中释放;二是细则出台之后, 一部分急需购房的刚性需求为了避税转而购买新房, 出现新房市场交易量的提升;三是刚性需求经历前期集中释放之后, 也进入需求冰点。整个房地产价格将伴随成交量而变化, 先是量价齐升, 再是量跌价稳, 最后量价齐跌。
事实上, 房地产市场供求关系和价格变化受到基本面、资金面、政策面等多重因素的综合作用, 单独分析“国五条”的作用具有一定片面性。如当前持续升温的城镇化建设, 一方面致力于提升城市的生态、智能功能, 使城市更加宜居;另一方面是将没有固定住所的流动人口通过土地、户籍等制度改革实现真正的城镇化。这两方面对未来房地产市场发展将起到积极的促进作用, 前者带来的是基础设施建设的红利, 后者带来的是外来人口城镇化的红利。可以预见的是, 未来中国房地产市场环境将更为复杂, 价格走势的预判也更为困难, 但在政策的逐步完善和执行下, 市场发育将更为成熟, 投资环境也更为健康。
2. 未来调控政策研判
从以往的政策变化可以看出, 政府调控房地产市场的目的是为了促进市场健康稳定发展, 即过度上涨时打压调控、非理性下跌时促进“呵护”。现阶段房地产市场的价格处于持续上涨期, 若下一步房价继续攀升, 可能引发政府出台更为严厉的调控政策, 比如: (1) 房产税。针对房产持有者按套数征收不同税率的房产税, 虽此办法尚有不少争议, 但该办法对降低空置率、释放潜在供给、抑制投机需求均有较大的作用。 (2) 清查土地增值税。土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量按四级超额累进税率进行征收的税种, 例如增值额未超过50%的部分税率为30%, 增值额超过200%的部分税率为60%;此税种由来已久, 但在具体清算时由于可扣项目繁多, 增值额认定较难, 一般仅按销售收入的1%～2%预缴。若严格按清算办法执行, 一般的房地产开发项目的成本利润率将下调近10个百分点。 (3) 取消预售制度。“国五条”已提出了“从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理”, 若取消预售、要求现房销售, 对房地产开发企业将是重大打击, 预计房地产开发项目的财务成本将上涨3倍, 内部收益率 (FIRR) 将下降超过10个百分点。从当前市场背景而言, 政府致力于缓解供求矛盾, 不大可能出台第2条、第3条调控政策扼杀供给方, 但在房价继续上涨的情况下, 有可能出台第1条来进一步降低商品房的投资属性、抑制房地产市场价格。
临退设下难题
笔者曾多次用数据说明，十年调控使房价上涨成为庶民之灾。房价调控一次上涨一次，越调控越上涨。其原因很简单：面对供不应求与保障缺失应增加房屋供应，调控措施却都是抑制供给。明明调反了，却怎么说也听不懂。我已发博文“调控十年祭”对错误调控政策尽行揭露。
新政从容开局
“国五条”精心选择的出台时间给人以错觉，使不少人误认为这是新一届政府的开局。我也早指出这是庸政的回光返照。新领导的厚道也被人误认是自愿背黑锅。但习李展示给民众的是追求更美好的生活的中国梦；是用改革红利启动城镇化内需；是壮士断腕换上市场之手。“国五条”跟哪条都不沾。
庶民揭竿而起
面对国五条将近、加税的祸事临头，群众为维护自身利益“揭竿而起”。他们夜以继日排队办过户手续，年长者打点滴也在坚持。更有恩爱夫妻悲壮离婚，以此抵御国五对其家庭造成的更大损害。浩浩荡荡的办证与离婚大潮惹世人嬉笑、让智者悲愤。怎么会把善良百姓逼成这样？
各地权衡利弊
“国五条”不仅盖有官印还规定限期，难题憋苦各地官员，方知网民所称“苦逼”之为何物。毕竟历经多年官场，纷纷显示观风强项。北京版色厉内荏表演性强，加税与抑供之说都难于执行；其它版本惜字如金淡淡飘过。教养好的都把“国五条”谩骂百姓脏话，如投机骗购教唆等尽数规避。
反思官场陋习
本来是简单的问题与易于纠正的错误，却被搞得如此复杂；早被多数人看清楚的失误，却因曲意逢迎使之越走越偏。这叫什么事？让我这个八十年代国务院工作人员苦思难解。当然众官吏中不乏斯德哥尔摩综合症患者，陷入思维定式死钻牛角，继续限购限贷抑制内需阻滞发展。
万民寄望习李
新一届接盘的不是新房而是二手房，“四壁尚好”但“顶底全漏”，屋内屋外尽是难题。前两次换届时新人都嘴不留情。一说前面是地雷阵让前任郁闷；一说前面困难重重招前任痛骂。这次老的已说过一年不如一年您应着便是，却说前任给我打下好的基础。令世人慨叹果然气派不同！
结语
随着中国梦唱响与“梦之队”的开局，人民过上更美好生活将成现实。“国五条”固执地给后任划杠，新人佯作不知先忙别的，各地却靠智慧走出迷局。难忘“国五条”，它所代表的庸政也惹人耻笑，提醒我党反思执政能力；淡忘“国五条”，它已是十年调控的句号。
（作者系1998年房改课题组组长，保障房建设最早提议人之一。幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁。本文摘自其博客，未经审阅，也不代表编辑部立场。）
CRIC研究V：【地方市场】3月11日～17日，国五条影响下成交量维持高位，十大城市成交指数为159.67，环比上涨8.61点，其中上海成交涨幅最大，为34.76%；其次是北京，环比上涨26.05%。二十大典型城市成交指数为151.78，环比上涨8.89点，其中无锡成交涨幅最大，达90.30%
03月18日
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乌鲁木齐住房公积金管理中心V：楼市调控“新国五条”引爆二手房交易热潮，3月4日～10日一周内，乌鲁木齐办理契税户数上升至3500个，是上周办理量的6倍，较去年3月一个月业务量增长3倍。03月8日
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南京群智V：【北京二手住宅网签量创34个月来新高】房地产“国五条”细则出台后增加二手房交易成本，导致市场出现“抢搭政策末班车”的恐慌现象。据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，今年3月1日至今，北京全市二手住宅网签总量已达2.4万套，创下了近34个月来的月度成交量新高。
03月18日
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大唐财富研究V：【房地产信托借力国五条脱困】不少业内人士坦言，“国五条”在一定程度上缓解了房地产信托的压力，因为在房价出现更高泡沫前，就帮助其回归了理性，发行的产品也就更为安全，大大降低了兑付的风险。同时，由二手房转向新房的购买力，也使原本将在今年出现的高达3000亿元集中兑付的压力得到大大的缓解。03月18日
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新华网财经频道V：【新房不具备大涨基础】业内人士表示，目前“国五条”细则未明显推高新房价格。理论上政策强调增加普通商品房及用地供应，新房市场也不具备大涨基础。业内人士认为，新政的威慑已渐现。虽然个别区域二手房有赶“末班车”现象，但新建住宅整体成交未现被二手房需求“转嫁”现象。
03月18日
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谁动了我们的筷子？
日前，黄渤微博晒出一张照片，从图上可以看出，—次性筷子泡过水后，清水都被染黄，还泛出点点类似油渍物质。
回眸狂笑V：一次性筷子泡水变黄，河虾煮熟变绿，网购化妆品80%都是假，这是一个重口味的时代，我们都用钱来祸害自己，食物是一个链，经济是全球化，假货无处不在，毒害深入人心。
03月18日
转发|收藏|评论陈锴童鞋爱学习V：3.15很早就爆出添加化学物质，甚至还成片放在地上晒，任人踩踏。但现在一次性筷子销售还是很多，说明监管没有落到实处，并且有很大的利益链在里边，其实饮食应该注重健康，不能只图一时方便，商家也应该有道德底线，不能只注重成本。
03月18日
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五星电器V：一次性筷子的包装多数都印有高温消毒清洁卫生的字样，但许多黑心厂商会采用硫磺熏，双氧水、硫酸钠浸泡漂白，滑石粉抛光制作。放在热水中之所以会变黄，是由于劣质一次性筷子含有硫化物的原因。不仅仅为了环保，更为了保命，从现在起不用一次性筷子！ 03月18日
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平安湖州铁路V：一次性筷子方便，但保质期只有4个月，过期筷子上存细小霉斑，专家指出，其中的“黄曲霉素”具有极高的致癌风险。在外就餐记得烫烫筷子。
03月18日
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