房地产评估（通用11篇）
1 房地产抵押评估的内涵及特点
在我国对房地产的抵押评估都有明文规定, 它的估价价值为实时价值。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值, 减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。我们从“房地产”属性和“抵押”经济行为来进行分析, 可知房地产抵押评估具有以下特点:
1.1 房地产抵押资产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对流动性高度的对立统一
房地产也称为不动产, 由于房地产的不可移动性和易于保管, 又实用等特点, 使其具有一定的增值可能性, 或是具有保值价值。房产与原材料等流动资产进行抵押比较, 房地产虽然没有流动资产灵活但是却相对的易于保管和保值, 也不受材料市场等因素的制约, 房地产也是人们生活和活动的必备场所, 人们对房地产更具有依赖性, 与那些无形资产和流动字长相比, 在价值形态上又明显具有更好的流动性, 即更容易变现。因此, 由于房地产在“不动性”和“流动性”上的完美结合, 使其在商业银行的抵押贷款过程中, 往往更多、更经常的被债仅人青睐, 成为主要的抵押担保物, 被借、贷双方所接受和认可。
1.2 房地产抵押资产是资产权利的抵押, 而不是资产本身的抵押
所谓资产的抵押, 都是有一定的时间限制, 就像去当铺典当东西一样, 在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回, 如果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。房地产的抵押也是有一定期限的, 在一定期限内, 你抵押的就是房地产的产权而不是房地产本身的价值, 只要你在规定的贷款时间内还清所抵押的贷款, 那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷款, 这时银行才有权利处理你的抵押房地产用来回收贷款。因此, 在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产, 但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之, 就是在抵押期间房地产的产权虽然没有变更或转移, 但实际已处于冻结状态, 你不能再进行转让或二次抵押。所以, 抵押期间的资产产权具有未来的不确定性, 并以突变性终结。不象融资租赁, 其产权是渐变式过渡。
1.3 房地产抵押资产评估终极目的是为了“贷款安全回收”, 而不是“抵押物的回收或变现”
无论抵押贷款的风险比例是多少, 资金的提供者还是希望贷款人能按期偿还所贷款项, 不是最终因贷款人无力偿还贷款而把房地产直接转移给银行或是资金提供者。银行作为金融机构是以经营资金为主, 它不是房地产商, 手里可以存放大量的房地产业, 以期望升值来实现收益的目的。银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清本金和利息, 使资金迅速回笼, 而达到经营资金盈利的目的。
2 房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
作为抵押物的房地产有很多类型, 不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线, 但总体而言, 房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守, 公平, 公正的原则, 选用估价方法时, 一般尽量将成本法作为一种估价方法, 其次再对抵押物的市场价值和未来价值进行评估。最常见的几种方法如下:
2.1 完全产权房地产的评估方法
所谓的完全产权房地产, 是以出让、购买或其他方式获得的土地使用权, 即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权, 在规定的使用期限内可以自由出租、转让、出售等活动。主要包括各类商品房、自建自营的工厂、饭店、娱乐场所等等。对这些具有完全产权的抵押物进行评估时, 可采用市场法、收益法和成本法估价, 以市场行情为准。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估, 可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价等。
2.2 不完全产权房地产的评估
不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权, 有些房屋土地是以划拨的方式获得的, 有企事业单位的房产及社会各界的商品房、廉租房、经济房等。对这些房产抵偿进行评估时, 应采用以下几种方式:一是采用直接评估其土地使用权的市场价值;二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值, 然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
2.3 部分 (局部) 房地产的评估方法
这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套, 综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分 (局部) 房地产作为抵押物进行估价时, 应注意到该部分 (局部) 房地产在整体房地产中的作用, 和它的相应权益, 要看它能否能独立使用, 独立变卖变现, 并对土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用等问题进行分析, 估价方法可选用市场法、收益法或成本法。
2.4 在建工程房地产的评估方法
在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程, 在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施, 还不具备验收的条件, 不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评估就比较麻烦, 要对在建抵押物进行全面的调查了解, 首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质, 和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益, 并且要了解清楚是否拖欠工程款等, 并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值, 不舍拖欠价款, 估价方法可选用成本法和假设开发法。
摘要：随着我国房地产业的发展, 以房产做抵押的贷款形式也越来越受人们的重视, 房地产抵押价值评估, 是房地产价值评估中的一种最普通的常见类型。房地产的价值、评估的技巧、评估方法及评估中需注意的事项等方面与其他物品的估价有所不同。本文就对房地产抵押评估的技术、路线、方法等进行简单的分析并谈谈个人看法。
关键词：房地产,抵押,评估,路线,估价方法
参考文献
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【关键词】价值构成 继续使用假设 本质和评估方法
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01
一、房地产的价值构成
房地产由房产和地产构成, 因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定, 我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是, 在现实生活中,我们发现, 随着时间的推移, 一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少, 而地产的价值在增值, 但后者大于前者, 两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中, 我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30 %比70 %,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产, 其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说, 楼层越高, 单位建筑面积所占有的地产就越少, 因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍, 地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道, 泡沫经济最容易在房地产市场上发生, 原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离, 且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果經济形势影响了购买者的预期, 从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后, 在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来, 分别进行评估, 然后将两者相加得出房地产的评估价值。
二、关于继续使用假设的运用
继续使用假设是资产评估的重要前提, 也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产, 其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。
按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如, 作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同, 如工业用地可能被转作商业用地等。这样, 按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。
改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象, 这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。
三、土地评估价值的本质和评估方法
根据马克思的劳动价值论, 商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定, 投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。
但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中, 我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说, 没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估, 土地使用权可以被当成无形资产来看待。
由于土地具有这样的特点,因此,一般认为土地使用权价格只能采用收益现值法时行评估。毫无疑问,这样的评估思想是正确的,在实际评估中也是应该这样处理的。但是,我们知道,大自然赋于人类的土地千差万别,有的可以直接使用, 如土质较好而且比较平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的劳动和其他经济资源后方可使用,如西北地区沙漠改良等。在这样的情况下,土地开发的成本就不容忽视,如果单纯采用收益现值法评估而忽略土地开发成本,评估结果就可能出现较大的偏差。因此,笔者认为,应结合各类土地的基本特点选择不同方法对土地使用权的价格进行评估。具体来说:
1. 如果被评估土地是现成可以利用的土地或稍加改造就可以利用的土地,即土地的开发成本与其收益相比微不足道, 那么, 对这样的土地采用收益现值法进行评估就是合理的, 评估的结果也比较准确。现代都市的土地使用价值通常都采用这样的方法进行评估。
1,区域环境现状调查在区域环境现状调查的重点是查明对房地产项目有影响的污染源,主要是这几方面:交通噪声和设备噪声,微波发射塔、高压线,变电站等电磁污染,周边一些影响较大的工业污染源,餐饮业油烟和歌厅的噪声.2,建筑场地调查评价(1)建设场地调查随着社会经济的发展,场地性质的变更越来越频繁.一些原有的工业用地将逐渐转变为居住或其它用地.在不加处置的情况下,过去的工业用地,特别是已污染的工业用地在转变为居住等对环境质量要求较高的用地时,则可能会对未来居住人群的健康产生不良影响.(2004年6月1日正式发布关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知).场地调查一般分三步
第一步污染识别现场踏勘访问,历史资料分析,官方记录及有关许可证的收集,地质与水文地质资料调研.第二步样品采集和分析根据第一步污染识别后确定的可疑的污染类型和污染源判断、拟定采样方法,频次,采样布点、确定样品分析项目,进行分析测试.(2)污染土壤治理技术
第一类,限制土壤污染迁移有垂直与水平隔离层和表层覆盖
第二类,固化或稳定主要是将有关固化剂拌入土壤或采用水泥等固化污染土壤.第三类,土壤中污染物分离,提取和处置技术这一方法费用昂贵.(3)措施分析根据场区内土壤污染的状况,在开发建设中结合该地区未来土地利用开发和规划布局、采用表层覆盖,清挖污染土壤或与景观改造相结合的办法.如用作道路时,可结合道路建设用水泥覆盖;由于地下空间建设时,可将挖出的污染土壤用于在小区内填埋造景,污染土壤的上部和下部均应进行防渗处理,并在上部种植草皮,作为小区绿色景观的一部分,或者选择某一合适的绿化隔离带进行填埋,并作必要的防渗措施.该方法既可控制土壤污染对人体健康及地下水的影响、同时成本也相对较低.(二)景观生态环境影响分析包括三项内容
1,景观环境可接受性分析景观环境现状描述开发建设项目景观设计分析开发项目与周边建筑的协调性
2,阳光照射适度性分析光遮挡光污染
(京)鼎(2010)(估)字第021号。
北京市通州区人民法院，承蒙委托，我公司对贵法院委托之房地产进行评估，估价时点为201年4月20日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵法院提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，根据委托方提供的《委托估价函》、《集体土地建设用地使用证》估价对象为两层独立楼房，房屋所有权人为许万春，建筑面积106㎡，层数为1层，总高度5米房屋，用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋为宅基地房，房屋登记时间为1993年1月1日，住宅用途，房屋使用年限不受存续期限的限制。
该房地产位于北京市通州区宋庄镇辛店村，现作为住宅正常使用。
根据国家计委、房地产估价收费标准建设部关于《房地产中介服务收费的通知》有关规定执行。该收费标准就是按
照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。
具体标准是：
①房地产价格总额在100万以下(含100万的)，按5‰的费率计收;
②房地产价格总额在101万以上至1000万的，按2.5‰的费率计收;
③房地产价格总额在1001万以上至2000万的，按
1.5‰的费率计收;
④房地产价格总额在2001万以上至5000万的，按
0.8‰的费率计收;
⑤房地产价格总额在5001万以上至8000万的，按
0.4‰的费率计收;
⑥房地产价格总额在8001万以上至1亿的，按0.2‰的费率计收;
首先,从机构管理上来看,美国政府没有专门设立房地产估价管理部门。房地产估价管理工作主要是由政府授权,并由行业协会和民间组织来完成,这种模式也是市场经济背景下,房地产估价业发展的必然趋势。在美国,评估机构从事业务范围分为商业物业评估机构和居民住宅评估机构,较大的评估机构兼营两类物业的评估,房地产评估机构除从事估价业务外,还从事房地产顾问、咨询等业务,房地产顾问咨询业务主要包括:最高最佳使用分析、市场分析、销售分析、价格及租金预测研究、吸纳率分析、可行性研究、经济基础研究、消费者描述研究、土地使用策略研究及其他经济特性研究、开发项目风险分析、房地产投资研究等。
其次,美国政府对行业内部从业人员有较为细致和严格的分级并采取分级管理的模式。美国房地产估价协会和组织主要有:美国不动产估价者协会、不动产估价者学会、美国估价者学会、美国估价协会、估价基金会等。这些协会和组织都是以提高估价人员的地位为存在目的的,为达到这种目的主要通过以下三种途径:一是发展有能力的估价人员作为会员,并授予各种资格;二是制定伦理章程以规范估价人员的行为;三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术,研究有关估价问题。其中“不动产评估者协会”和“美国估价者学会”对其准会员就要求有大学学历;而“美国不动产估价者协会”则要求其候选会员具有四年制大学毕业的学历;由“美国不动产估价者协会”和“不动产估价者学会”合并成的“美国估价学会”对其较低级的会员则要求有受承认的教育机构颁发的大学学位。估价人员一般由州政府负责管理,取得从业资格必须具有实践经验并达到教育要求,美国估价师执照的取得一般要经过下列程序:实习估价员阶段、30个月的实践经验,参加教育和考试,考试通过后即可取得执照,执照取得后必须参加一定学时的继续教育。美国各州对估价师执照根据估价人员接受教育和实践能力状况分级管理,一般为3级。其中C级执照必须有180小时理论学习和3000小时实践,可对任何物业进行评估;R级执照必须要有120小时理论学习和2500小时实践经验,可对20万元以下的商业物业和居民住宅评估;L级为有限执照,可对一定金额以下的物业进行估价,具体金额由各州自行确定。美国法律没有禁止估价师在多家机构同时执业,但估价师自身会从信誉和工作精力的角度考虑,也不会同时在两家机构工作。
美国的民间协会组织对其会员也实行分级管理。例如,美国最权威的房地产评估行业组织美国估价学会(Appraisal Institute),对其会员授予的专业资格称号有两种:一是高级住宅估价师(Senior Residential Appraisers Membership,简称SRA),另一种是估价协会会员(Membership Appraisal Institute,简称MAI),后者较前者资深,也是美国房地产估价行业中最高的专业资格,高级住宅估价师是授给那些在居住房地产估价中有经验的估价师,而估价协会会员是授给那些在商业、工业、住宅及其他类型的房地产评估中有经验的估价师和在房地产投资决策中提供咨询服务的估价师,估价协会会员所能承接的估价业务范围更广。
再次,美国对估价行业收费操作有指导规定及法律依托。美国联邦政府对估价业的指导主要体现在每年制定全国统一的行业估价统一操作标准上,该标准由美国估价基金(一个专业机构)每年负责修订,年初出版,估价行业均以此为操作规范。美国估价报告与估价机构从业范围相对应,分商业物业格式和民宅格式,商业物业格式又根据标的物价值等分为限制报告(25万美元以下)、归纳报告(25万一80万美元)和详实报告(80万美元以上)。此外,估价人员的酬劳多为固定金额,这样强化了估价人员的独立性,从委托方来看,可以证实估价人员的估价是公正的。美国的评估机构一般专设客户异议接待人员,具体异议由估价师与客户通过协商解决,很少产生对价值异议而引发的诉讼,常见的涉及评估的诉讼主要是对物业的注定描述或建筑物丈量的不正确,一旦产生需要承担法律责任的估价报告,主要责任由估价师承担。通常方式是内部查找责任,最严重的处罚是吊销估价师执照,估价机构责任则较好处理,估价机构一般均有估价责任险,如需经济赔偿则由保险公司负责理赔。在美国,政府不直接参与房地产估价业的管理,而是通过立法授权和制定一些法律法规的方式进行间接管理,具有较为完整的法律管理体系。美国国会通过专门的评估立法《金融机构改革、恢复、强制执行法(FIRREA)》,确定房地产评估业的监管方案和行业管理授权。依据FIRREA中规定,评估基金会制定了《专业估价实务通用规范》和《专业道德法规》,用以规范房地产估价行业的合法性。
一、接受评估委托前需要注意的问题
抵押贷款评估的前提应该是银行已有同意放贷的意向。有些评估委托方在没有得到银行表示同意贷款之前，就直接找评估机构要求进行抵押物的评估。当评估完毕，银行却不同意贷款时，就出现了不来取评估报告或要求撤消评估业务约定书这样的情况。因此，评估机构有必要在接受评估委托前提醒委托方，即评估机构只能提供抵押物的评估价值，并不能保证贷款的实现。
在抵押物评估前，一些委托方可能会提出评估结果要达到某一具体金额等不合理的要求。这是对评估机构执业道德和风险意识的考验，评估机构应拒绝委托方这些不合理的要求。但评估机构应该与委托方充分沟通，说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免评估工作完成后的“扯皮”。
还有一些委托方会要求评估机构提供抵押物“初步的预估值”。一些委托方甚至是找了多个评估机构，谁提供的“初步的预估值”高，就让谁评。而一些评估机构为争夺业务而投其所好，向对方随意提供使其满意的“预估值”。结果在正式提供评估报告时，因达不到当时应允的“预估值”而出现了纠纷。这些问题，都是在接受评估委托前需要注意的。
二、关于评估的价值类型
抵押贷款中的抵押物是处于准交易的状态，当贷款期满而债务方无法还贷时，银行有权处置抵押物。银行在确定抵押物的抵押价值时，要考虑风险，进行变现能力分析，并要扣除处置抵押物时发生的卖方税费等。因此，有人提出，为防范信贷风险，需要评估抵押物的清算价值作为抵押价值。但是，评估机构评估的清算价值并不一定能符合贷款银行的要求，因此《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（2006）8号）要求：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值”。同时要求“房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。”“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”最后由银行来确定贷款数额。
三、商品房抵押时的评估
商品房抵押评估一般采用市场比较法。采用市场比较法进行商品房抵押时需要注意以下问题：
1.比较案例选取时应注意的问题
市场比较法中比较案例的选取，决定了评估结果的正确程度。笔者认为比较案例选取时需要注意以下几个问题：
（1）比较案例应尽可能选取同一供求圈内与同一地段等级的交易案例。同一地段等级内可能存在一些价格特别高或特别低的交易案例，这不足为怪，因为这可能是存在一些特殊的因素。我们在选择比较案例时，不要选取这些特殊的案例。
（2）比较案例的选择不应集中在同一个住宅区。因为同一住宅区价格影响因素基本上是雷同的，如果同一住宅区挑选了多个比较案例，实际上只能起到一个案例的作用。
（3）比较案例的交易日期要尽量接近评估基准日，特别是在房地产市场价格变动较大时。如这两年来，福州市商品住宅市场涨幅一直很高，如选用一年前的交易案例作为比较案例，无疑将影响评估结果的准确程度。
（4）比较案例的价值属性应尽量一致。福州市房地产估价协会今年五月份已经出台了根据户型价格差异确定的户型指数，因此，商品住宅评估时所选择的比较案例户型应相同。此外，作为比较案例的商品住宅所在小区的建筑密度及配套设施也应尽量接近；建筑类型（多层、小高层、高层）也应尽量对应；写字楼的档次（智能化程度）也应尽量一致等等。
（5）比较案例中的特殊因素在案例所披露的信息中没有被体现。如住宅楼东把头的价格比中间楼口便宜，二层的价格比四层的贵等不合常理的现象。这往往是因为存在其他的因素。如住宅有现房和期房之别，有一次性付款、分期付款与按揭之别，并可能存在有关系背景的交易和特殊交易方式下的交易等。
（6）从某些信息来源获得的交易案例的交易价格，是纳税之后的价格，低于实际的成交价。我们在评估报告中必须阐明所选用比较案例的来源，并对于所选用比较案例的交易价进行具体分析，对于有确凿依据证明其与市场行情有明显差异的交易案例，应予剔除。
2．除比较案例的选取以外，市场比较法的应用中还应注意以下问题：
（1）市场比较法中商品房装修状况的比较是指对商品房一次装修的比较。商品房二次装修的状况不应列入评估中进行比较。因为商品房的二次装修档次差异很大，且装修的式样也因人的喜好而异，比较案例装修的具体状况一般不进行现场勘察，因此，在市场比较法中，不能将商品房的装修价值与建筑物的价值合并在一起评估。并且，二次装修的价值一般也难以被买方所接受。因此即使二次装修需要评估，也应是单独进行评估。
(2)不应将商品房的“成新率”作为比较因素。评估中，一般只需考虑商品房建造时间之间的差异。“成新率”仅仅是成本法中分析损耗后的结果。在市场比较法中，“成新率”这一模糊的概念不能作为比较因素。
四、自建房抵押时的评估
不论是单位还是个人的自建房，自建房的抵押评估一般适于采用成本法。只有在其具有明确且稳定的出租收益时，才适于采用收益法评估。
五、在建工程抵押时的评估
在建工程抵押时的评估可采用假设开发法与成本法进行评估。假设开发法即是将在建工程开发完成后所拥有的合理的市场价值折现为评估基准日的现值，并扣除成本、税费和正常利润。成本法即是确定在建工程已完工形象进度的完全重置成本。
假设开发法需占有详尽的工程资料，其评估选取的许多参数都需要依赖于评估师的判断，工作量也较大。而采用成本法评估在建工程，有人会认为评估的只是“成本”，而未体现在建工程的市场价值。实际上，只要在重置成本中合理地计算投入的资金成本与投资利润，成本法与假设开发法这两种方法的评估结果差异不会太大，具有可比性。
在建工程抵押估价报告要披露工程是否拖欠工程款。《房地产抵押估价指导意见》第十七条规定：“在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。因此,在接受评估委托时应要求委托方提供这方面的资料。
六、房改房、集资房、拆迁安置房的抵押评估
这类房产的评估方法也适于采用市场比较法。在缺少可比案例时，可采用商品房的交易案例。不过要注意应尽可能选择个别因素和区域因素品位相称的商品房案例。
七、变现能力分析
《房地产抵押估价指导意见》要求：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析”。但目前一些评估报告的变现能力的分析还十分粗浅。笔者在实践中总结得出了下列的商品房变现率分析表，供同行们参考。
首先要对影响变现率的相关因素进行充分的定性分析，然后才能得出定量的变现率。影响变现率的因素可以归纳为品质、转让属性、潜在市场状况和变现期限四个方面，具体分析内容如下：
楼资产评估报告书摘要
长春光华资产评估有限责任公司接受李先生的委托，根据国家有关资产评估的规则，本着客观、独立、公正、科学的原则，对以6月19日为评估基准日，以拟出售吉林省长春市新开河小区2栋401室提供参考价值为目的所及的资产进行了核实。采用成本法进行评估，其评估结果如下：
资产评估价值为人民币：60元。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解评估目的的全面情况，应认真阅读评估报告书全面。
法定代表人：张宏伟
项目负责人：吴秀华 项目参加人：张舒新
邓菲
项目审核人：张舒新
1.本工程为车墩镇开发的农民动迁住宅，位于松江区车墩镇南侧，地上 6层，建筑面3675m2。
2.本工程采用预制方桩基础，基础承台梁采用C30自拌砼浇筑，基础墙采用MU15烧结普通砖，M10水泥砂浆砌筑，±0.000相当于绝对标高 4.45 米，室内外高差 0.60 米。
二、 工程质量监理评估依据：
工程建设监理合同
工程建设施工合同
本工程设计图纸、设计变更、图纸交底会议纪要
《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001
《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002
《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002
《砌体工程质量验收规范》GB50203-2002
《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002
《建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002
《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002
上海市建筑工程质量验收有关规定、规程、强制性标准等
三、 工程质量控制资料检查
1.图纸会审、设计变更 2 份
2.钢筋原材料出厂合格证、试验报告 9 份您现在阅览的是工作总结网www.gzzongjie.cn/谢谢您的支持和鼓励!!!
3.焊接试验报告焊剂、焊条合格证 4 份
4.粗细骨料合格证、备案证明、试验报告 2 份
5.水泥出厂合格证、备案时间、试验报告 1 份
6.烧结普通砖出厂合格证、备案时间、试验报告 1 份
7.工程定位测量、放线记录 1 份
8.隐蔽工程验收记录 7 份
9.地基验槽记录 1 份
10.分项工程质量检验批验收记录 18 份
11.砼试块试验报告 4 份
12.砂浆试块试验报告 2 份
13.施工记录 3 份
14.施工组织设计 或方案 1 份
四、 工程质量检查情况：
1. 基坑开挖后经设计、勘察、建设、监理、施工单位共同验收基底土质，符合设计勘察要求。
2. 钢筋品种、规格、数量，钢筋的`搭接长度，锚固长度，焊接质量，接头设置位置，均符合施工质量验收规范的要求。
3. 现浇商品砼基础承台、梁、柱的轴线位移、截面尺寸、表面平整度、养护、砼试块的留置数量均符合设计及验收规范的要求，且表面轮廓方正，基础无蜂窝、麻面、露筋等现象。
4. 砌体工程所采用砖的品种，规格、强度符合设计及规范要求。砌体的轴线位移、表面平整度、垂直度、砂浆留置试块符合要求。
5. 接地位置正确，墙体质量符合要求。
6. 排水管材料质量符合要求，设置位置规范。
五、 分部工程施工质量评定汇总(见附表一)
六、 监理评估意见
按照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001的规定，本分部工程共有 7 个分项工程， 18 个检验批 ，各分项工程施工质量符合设计及施工质量验收规范的要求，质量控制资料基本齐全，观感评定为好，故评定等级为合格。
编写人：
总监理工程师：
审核人：
编制单位：上海富达工程管理咨询有限公司
松江分公司车墩项目部
住房贷款是指商业银行向购买自住用房的自然人发放的贷款，发放贷款后，自然人存在较大数目的债务，自然人存在无法偿清债务的风险，商业银行也面临较大的财务风险。为保护贷款人的利益，住房贷款时要求申请人需要提供必要的偿债保证。房地产具有固定性、保值和增值等特点，房地产成为住房贷款的最佳抵押物品，住房也成为个人住房贷款的常用抵押物之一。房地产评估是指到期无法偿贷款而需要强制出售房地产的价值可达到的数额，确保抵押贷款清偿的安全性。即使借款人无法偿清贷款，贷款人也可以从处置抵押房地产中收回贷款，通过抵押房地产估价额保障贷款人利益。因此，本文对个人住房贷款中抵押房地产估价进行分析。
2.1 确定抵押价值估价时点
进行房地产估价的目的在于明确抵押房地产的价格，减少财务损失。当抵押人不履行债务或不具债务偿还能力时，抵押权人有权依法以提供担保的房地产折价、拍卖、变卖该房地产，获得可观合理的房地产价格。但是，从抵押房地产权设立日到实现预期价格之间存在一定的时间差，而经济学的“等值”理念认为资金具有时间价值的。因此，在评估房地产价值时，必须明确抵押价值估价的时点，即房地产抵押价值评估的估价时点确定在设定抵押权时，抵押权人需要估算的房地产价值应是与其价格折算到设定抵押权之间的价格。
2.2 明确抵押房地产估价的标准
从对抵押价值估价时点的分析可以看到，时间对房地产的估价会产生重要的影响，房地产抵押价格应为房地产抵押物预期处置价格折算至设立抵押权时的价格。其中预期处置价格是指抵押人或借款人未履行债务的时间。在执行贷款期间，抵押人或借款人可能在任意时间点不履行债务，因而执行贷款期间存在多个预期价格实现点，借款人也无法确定预期价格实现点。不仅如此，预期价格评估环节也存在多个影响因素，评估人员无法根据现有条件完成房地产估价，只能评估设定抵押权时的抵押房地产的市场价格，并且该要求已经列入国家相关条例规范内。如《房地产估价规范》明确规定：评估房地产抵押价值需要根据现行价值标准，可参照设定抵押权时类似房地产正常价格评估抵押房地产的价值。因而抵押房地产价值评估即为评估房地产的正常市场价格，只能在评估报告中表明市场变化等因素对抵押房地产价值的影响。从以上内容可以看出，抵押房地产价值评估是对设立抵押权时的正常市场价格。
2.3 抵押房地产估值范围
我国个人住房通常属于某栋建筑物的一个部分，业主享有独立的房屋使用权，个人建筑范围内的土地使用权归整栋建筑所有业主共享。但是，我国法律关于土地使用权的共有权并未作出明确规定，土地使用权存在按份共有及共同共有两种形式。依据该情况，抵押房地产估值时通常采用按份共有计算，但是业主享有的土地使用权份额不明确。我国相关法律及规范规定对抵押房地产的土地使用权有相关规定，如《担保法》中认为房屋抵押时，土地使用权连带抵押。《房地产估价规范》则规定按份额共有的房地产抵押，抵押价值为抵押人享有的份额部分价值，即抵押价值包括房屋价值和土地价值。因此，抵押房地产价值评估范围包括土地使用权和房屋所有权两部分。
2.4 抵押房地产价值评估方法
抵押房地产价值评估的是对土地上整栋建筑的某个部分价值的评估，包括房屋使用权和土地使用权两方面评估，而非对整栋建筑的房屋使用权和土地使用权价值评估。基于价值评估的可操作性角度分析，个人抵押房地产价值评估应采用市场比较法，市场比较法有以下优点。一是可以有效规避低价分摊对价值评估的影响。对于已交易的抵押房地产，房地产价值已经包括土地使用权，房屋销售价格包含了土地使用权转让价格，即包括建筑价格和土地使用权价值。市场比较法可选择以销售商品房屋作为参照，对商品房屋进行适当修正，即可计算抵押房地产价值以及房地产相对应的年限土地使用权价值。如若使用成本法估算抵押房地产价值，需要分别估计建筑物和土地使用权的价值，即低价分摊，而我国法律和规范尚未对建筑物中的分摊价格作出统一规定。如若采用收益法估算价值，需要收集大量房屋数据，而价值估算设计的主要数据获取难度大，即使收集部分数据，数据的真实性也难以保证。二是评估范围和因素更多。市场比较法评估抵押房地产价值可以充分考虑抵押建筑的楼层、环境、房屋朝向等因素对价值的影响，价值估算结果也更符合市场价值。
2.5 旧有住房价值评估
使用市场比较法评估的旧有住房的价值需要对个别因素进行修正，个别因素修正中，需要将的建筑物的新旧程度纳入修正范围，但是建筑物的新旧程度对房地产价值的影响具有一定的特殊性，需要将建筑物的新旧程度作为单独因素进行处理，并作为市场比较法估算房地产价值的一个修正环节。具体估算过程如下：
(1)利用市场比较法估算抵押房地产的重置价格，重置价格要求建筑物的处于全新状态，土地状况属于估价时点状态。
(2)结合建筑物的成新率或贬损率，修成抵押房地产的重置价格，得出抵押房地产的价格。考虑建筑物的成新率或贬损率的主要原因在于建筑物价值受成新率和贬损率的影响较大，而成新率和贬损率对土地价值不产生直接影响。基于对成新率或贬损率的考虑，估算价值前需要对成新率或贬损率设定合适的权重。以贬损权数推到为例，房地产的价值公式为:
V=DCB+CL
(1)
例如抵押房地产为个人住房，建筑物的成新率为70%，根据市场比较法，估价对象的房地产重置价格为6000元/平方米，结合造价类比法可求得估价对象建筑物的重置价格为1680元/平方米，可求得建筑物的贬损权数为1680/6000=0.28，贬损率为1-70%=0.3，成新率修正差异系数可求得为1-0.3×0.28=0.916，将所求数据带入公式(1)，可求得估价对象的价格为0.916×6000=5496元/平方米。
装修已经成为当前社会发展趋势，面对目前房地产市场过热及装修价值与房屋价值比中越来越高现状，如若评估人员无法准确把握装修因素对房地产价值带来的影响，必然增加信贷风险及和估价行业风险。因此，估价人员需要在公平公正的前提下，全面考虑装修因素对抵押房地产估价的影响。目前住房抵押贷款中装修价值存在以下两种观点。
一种观点认为，按照我国相关要求，房地产抵押价值评估需要参照市场公开标准，可参照设定抵押权使的类似房地产的正常市场价值，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素度抵押价值的影响。因此，抵押价值应包括抵押物的装修价值。但是另一观点认为装修价值不应纳入抵押价值。装修具有一定使用年限，通常为5～8年，而贷款期限通常超过10年，超过贷款期限必然装修的使用期限的，因而房屋抵押价值估计不应包括装修价值。基于有效规避风险考虑，应根据具体情况，合理考虑是否应将装修价值纳入抵押物估价。
首先，对于使用年限较长的装修项目，如主体工程中的门窗等，装饰门窗多采用各类新型建筑门窗、玻璃墙，多数二手房的门窗也逐渐被彩铝、塑钢等材质门窗取代。目前国家相关文件未对新型材料门窗的使用年限作出规定，但是该类装饰材料使用年限远远高于传统木质和铝合金门窗。因而评估抵押房地产价值时，应适当考虑装修价值因素。但是不得采用房屋装修价格=房屋重置价格×(1-功能性贬值修正系数-经济性贬值正系数-实体性贬值修正系数)方式计算，该计算方法容易造成重复计算装修价值，计算式应充分考虑估价时点建筑的建造成本。例如某建筑物的门窗造价成本为700元/平方米，但是钢窗更换为塑钢窗，安装塑钢窗的价值为130元/平方米，因此，估价时点建筑物造价成本应该为700×建筑面积+130×塑钢窗面积×(1-塑钢窗功能性贬值修正系数-塑钢窗经济性贬值系数-塑钢窗实体性贬值修正系数)+拆除费用-钢窗残值，其他类型门窗依据此标准计算。由此可见，该类装修需要基于建筑建造成本考虑。但是根据我国《担保法》中的相关规定，在不履行债务情况下，债权人有权依据担保法拍卖财产。在特殊房屋抵押价值包括抵押房屋实现变现时的价值，因而存在快速变现和非公平市场的特点，造成价值降低，因而需要充分考虑折旧功能的，依据保守原则进行估价。
其次，对于短项目室内装饰，则无需考虑其价值或直接采用减值处理。对于成新度较低的装修，抵押估价时应提出拆除费用，再做减价调整。实际估价时，委托方处于提高抵押物价值的考虑，往往夸大装修价值。因此，估价人员需要实地勘察，并向耐心解释，让委托方接受不将装修价值纳入估计范围的意见。
最后，还需要做好室内和室外公共部位装修价值评价。与以上观点相似，对于抹灰、饰面砖、水刷石等外墙面材料，不同材料的价值不同，都应根据以上估价方式，合理评估公共部位装饰在建筑物造价成本中的价值。
目前我国房地产评估行业发展时间不长，行业自身存在许多问题。房地产估价机构及金融机构需要严格遵守国家相关规定，以房地产抵押估价作为切入点，规范房地产评估行为，从源头上做好风险预防工作，降低金融机构的信贷风险。
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应该说, 对于品牌价值的评估已经不是一个新鲜话题, 国内外众多机构和学者都在这一问题上进行了卓有成效的探索, 所使用的方法包括财务要素法、财务要素+市场要素法、财务要素+消费者要素法以及消费者要素+市场要素法。其中以I nt e r br a nd公司、商业周刊等使用的财务要素+市场要素方法应用最为广泛, 影响力最大。
在已有的房地产企业品牌价值评估主体中, 以中国房地产TOP10研究组 (以下简称TOP10) 以及I nt e r br a nd公司等机构最为知名, 前者评估对象只针对房地产企业, 专业性较强;后者是在评估我国优秀企业品牌价值时对个别房地产企业予以兼顾, 未对房地产企业品牌价值进行专门评价。由于这些评估机构评估的目的不一, 所用方法也不同, 最终造成了评估结果有着非常大的差异。此外, 由于同一评估主体对房地产行业特性考虑不足等原因, 所得出的评估结果也存在一定的问题。主要体现在:第一, 不同机构对同一家房地产企业 (如万科) 品牌价值评估结果差异较大;第二, 同一机构对同一家企业品牌价值不同年份的评估结果波动较大;第三, 同一机构对不同企业在一年内的评估规律性不强。
一、不同机构对万科地产品牌价值评估的比较
提到中国房地产企业, 万科是不能不提的, 万科的发展可以说是我国房地产行业发展的一个缩影, 各种机构对万科品牌价值的评估涉及次数也最多。因此, 对不同机构所进行的万科品牌价值评估进行对比分析具有一定的代表性。
目前为止, 对万科品牌价值评估所涉及的机构包括世界品牌实验室 (World Brand Lab) 、胡润排行榜、Interbrann公司 (连同商业周刊) 、中国品牌研究院、TOP10等。由于他们对房地产企业品牌价值内涵的理解不同且评估方法存在差异, 造成最终评价结果差异较大 (见表1) 。
从表1中可以看出不同机构对同一品牌的评估结果存在非常大的差异, 下面仅以TOP10以及Interband公司为例对此进行比较。
对于房地产企业品牌价值的评估, 现在大多数机构采用的财务要素+市场要素的方法, 接受品牌价值产生的原因是品牌可以使企业在未来获得持续的超额收益。对于其中超额收益的衡量, 大多数机构都采用以净利润为基础的方式, 只是在从净利润中提取品牌带来的超额部分上使用的方法有所不同;对于其中超额收益在未来持续性的衡量, 绝大多数机构也接受Interbrand公司所提出的品牌强度概念, 但在具体测量指标上差异很大。上述两种方法的不同, 主要体现在这些方面。
第一, 企业收益的计算。
对于企业的收益计算, Interbrand公司与TOP10考虑的角度有所不同。在Interbrand方法中, 放弃了对未来收益的推测, 采用考察期单一年份利润作为企业收益。Interbrand公司对此的解释是通过比较连续几年的评估结果, 也可以获得有意义的对比评价, 并且这比人为的利润推测更加客观。而在TOP10方法中, 对于企业收益采用的是未来三年利润折现加权平均的方式来进行, 采纳这种方法的原因主要在于对品牌价值的理解是品牌可为企业在未来可以带来的收益, 这种未来性也要体现在收益数据的采集上。
第二, 品牌为企业带来的超额收益的计算。
Interbrand公司对于品牌为企业带来超额收益的计算, 采用了在总收益中扣除有形资产及非品牌无形资产所带来收益的方式。具体来讲, 是将有形资产带来的收益进行合理界定并扣除, 然后在剩余的无形资产带来的收益中, 通过“品牌作用力指数”这一指标来衡量品牌的贡献。而对于“品牌作用力指数”的计算, Interbrand公司主要采取针对不同行业的主观评价方式, 通过专家打分来完成。而TOP10对于品牌为企业带来超额收益的计算, 则采用了其提出的BVA (brandvalue added) 方法。TOP10认为, BVA代表着品牌为企业带来的溢价, 包括在房地产市场中的溢价BVA1以及在资本市场中的溢价BVA2。其中, BVA1具体是指目标企业楼盘比周边同类型、同档次楼盘在价格上的溢出率在扣除管理等所贡献的部分后所得出的数值。而BVA2的衡量TOP10采用了用房地产公司Tobi n Q值乘以品牌在资本市场作用指数的计算方式。
第三, 品牌为企业带来超额收益的持续性——品牌强度的测量。
Interbrand公司在衡量企业品牌价值时提出了品牌强度的概念, 用以衡量品牌为企业带来超额收益的持续性, 或者称为品牌抵御风险的能力。此概念一经推出, 在众多品牌价值评估方法中即得到了应用, TOP10也不例外。但在具体的品牌强度衡量指标上, 这两家机构存在着很大的不同。Interbrand公司把品牌强度的决定因素分为品牌的定位、市场操作特性、竞争状况、以往业绩、未来计划和品牌风险。品牌强度的得分是七个指标得分的加权结果, 权重分别为25%、15%、10%、25%、10%、10%以及5%。TOP10将品牌强度根据我国房地产行业特性进行了修改, 提出品牌强度应该包括品牌认知度、品牌忠诚度、品牌市场份额、品牌市场分布、品牌成长速度、品牌支持以及品牌年龄, 其权重比例除品牌年龄占10%以外其余都占15%。
总结上述两种方法对品牌为企业带来超额收益的衡量, 可以说Interbrand公司所用方法较为简单, 需要对行业了解深入的专家对有形资产带来收益以及品牌作用力指数等指标进行评估, 主观性较强;而TOP10方法采用的是将客观市场数据 (楼盘溢价) 同主观评价 (品牌所用力指数) 相结合的方式进行, 准确性较高, 但在大规模评估时需要较多的人员配合。由于房地产企业所生产的产品数量较少, 采用TOP10方法计算超额收益更加客观, 也具有一定的可行性, 可以很大程度上避免采用Interbrand公司方法进行评价时人员要求较高以及主观性太强的缺陷。
但无论是Interbrand方法还是TOP10方法, 都存在着未能结合我国房地产行业特点的问题。在中国, 很多房地产企业肩负着新城建设、旧城改造、住房改善等诸多功能, 受到了比一般企业更多的政府及公众注视, 房地产企业的品牌树立比其它行业企业的品牌树立更依赖于政府以及社会的评价。因此, 通过顾客、市场以及社会三方的共同评价对品牌强度予以确定更加符合我国房地产行业的特点。
注:除TOP10外, 其他机构的评估都不是专门针对房地产企业进行。
资料来源:2007年中国房地产品牌价值研究报告 (房地产品牌TOP10研究组)
二、对同一房地产企业不同年份品牌价值评估的比较
国内对房地产企业品牌价值进行过连续多年衡量的机构以TOP10为代表。TOP10对房地产企业品牌价值的评估开始于2004年, 经过近4年的不断摸索, 其对房地产企业品牌价值的评估在国内具有了一定的影响力。
在TOP10四年的评估中, 每一年入榜的企业都会有些变化, 但是通过比较可以发现有些企业连续四年都在榜单上 (见表2) 。
从表2可以看出, 在TOP10连续四年的评选中, 除万科以及中海这两家中国房地产的领军企业以外, 连续四年上榜的企业只有绿城、金地、大华、北京城建以及沿海集团, 五家企业中品牌价值增长率最高的达到72.3%, 最小的也有26.8%, 平均达54.8%。但如果综合考察TOP10历年的评选, 可以发现这五家企业在任何一年都没能位居TOP10榜单的最前列。
同一机构的评估中, 上榜企业频繁发生变化, 这一方面可以说明房地产行业的激烈竞争;另一方面也说明了房地产行业中“稳健发展”的重要性。有些企业如顺驰集团, 在首次入选TOP10没多久便因资金周转出现问题而被香港路劲基建公司收购。而有些企业虽然没有取得跳跃式发展, 但却一直稳健前进。此外, 这更说明在评估方法的拟定上, 仅采用利润等财务数据以及专家测评等主观评价有所欠缺, 必须深入挖掘房地产企业品牌价值形成的内在特征, 而后通过顾客、市场以及社会三方面来进行评价。
三、同一年份不同企业品牌价值比较分析
大多数房地产企业品牌价值的评估都主要依赖于品牌为企业带来的额外收益 (以净利润为基础) 以及额外收益取得的持续性 (通过品牌强度衡量) 两个指标, 那么对企业净利润与品牌价值之间的比值进行考察应该能够得出一定的规律。
仍然以TOP10对我国房地产企业品牌价值评估为例, 考察2007年我国9家房地产上市公司的品牌价值评估, 可以发现每家企业净利润与品牌价值之间的比值差别非常大, 并且规律性不强 (见图1) 。
资料来源:2007年中国房地产品牌价值研究报告 (房地产品牌TOP10研究组)
出现上述情况的原因有两点:第一, 房地产品牌价值的高低不仅仅代表着品牌为企业带来的超额收益的大小, 而且代表着品牌为企业带来超额收益的持续性, 单年净利润与品牌价值的大小不能反映这种持续性;第二, 房地产企业品牌价值的评估需要挖掘更深层次的东西, 必须从房地产企业品牌价值的表现、形成的机理等角度进行深入分析, 而不能仅仅用顾客和市场的几个表现指标所简单测算的品牌强度与净利润相结合进行计算。
通过以上的分析可以发现, 房地产企业品牌价值的评估在国内外都是一个有待深入探索的话题。虽然大多数研究都从衡量品牌为企业带来的持续的超额收益角度出发, 但考虑到我国房地产企业开发形式、所肩负责任等所具有的特殊性, 在利用Interbrand方法进行品牌价值评估时应该进行较大的改进。改进可以集中在两个地方:第一, 对品牌为房地产企业带来超额收益的计算。此处的改进以计算方法改进为主, 影响的是精确度, 内涵理解上未有变化;第二, 对品牌强度的修正。无论是Interbrand方法还是TOP10的BVA方法都采用了七指标衡量法, 这些指标的具体衡量基本都通过专家对品牌的市场表现主观评价得来。根据我国房地产企业的出发点, 在品牌强度的衡量中, 公众和政府的评价也必须考虑在内。具体来讲, 可以将品牌强度的衡量分为顾客、市场以及社会三部分。顾客部分可以包括品牌知名度、品牌美誉度、品牌忠诚度、感知产品品质、感知服务质量、品牌个性、升值潜力;市场部分可以包括溢价能力、销售速度、市场占有率、品牌延伸;而社会部分可以包括环境美化、生活品质、城市建设、社会责任、行业引导。
参考文献
[1].卢泰宏.品牌资产评估的模型与方法[J].中山大学学报 (社会科学版) .2002.3
