房产中介公司岗位职责

房产中介公司岗位职责（精选8篇）

房产中介公司岗位职责 篇1

总经理岗位责任

岗位名称：总经理

直接上级：集团

下属岗位：区域经理、办公室主任

财务主任

管理受限：受房产部经理的委托，行使对公司的销售业务的工作指导、指挥、监督、管理的权利，并承担执行各项规程、工作指令的义务。

管理责任：对所分管的工作全面负责

主要职责：1.协助房产部门经理推动集团核心价值观、战略的贯彻和执行；

2.执行集团决议，主持置业公司的全面工作，保证经营目标的实现，及时完成集团和上级领导下达各种任务。

3.根据公司的要求，调动员工的积极性，营造部门内部团结协作，优质高效良好的工作氛围。

4.参与前期项目策划思路的确定；根据公司整体经营目标参与指定销售计划；做好对销售节奏及进程的控制工作，销售现场的日常管理。

5.将工作任务分解到每位员工，并进行指导实施。据此建立考核指标体系，并建立薪酬体系。

6.主持置业公司的日常工作，在集团公司的授权权限内，以法人身份代表公司签署有关合同、协议、和约有关事宜。

7.负责营销总监上报的各种文件和管理规章制度的确认与修改。决定组织体制和人事编排。

8.做出每年的工作计划，营业额、总店和分店月、季、年完成计划及公司的发展方向。

门店经理位责任

岗位名称：门店经理

直接上级：区域经理

下属岗位：置业顾问 文秘

管理受限：对本部职责范围内的工作有指导、协调、监督管理的权利。

管理职责：对所承担的工作全面负责

主要职责：

1.对下属分店的销售管理工作负责。

2.负责制定分店的月、季、年的销售计划和预算的工作计划。根据公司发展规划和市场预测，拟订推广计划，制定整个置业公司的营销、策划方案，起草本公司的各种业务文件以及制定相关管理制度。报请销售经理审核。

3.负责置业信息的整理、分析，为销售经理提供较为完备的经济数据及分析报告。

4.负责落实各种费用的回收工作。

5.作好置业顾问之间的协调工作，合理安排前台接待工，负责组置 业顾问之间的经验总结与交流，加强业务素质，不断提高业务水平。

6.期或不定期的组织对销售情况的分析和讨论。

7.理相关房产手续。

置业顾问岗位责任

岗位名称：置业顾问

直接上级：门店经理

管理职责：服务客户，收集房源

主要职责：

1.掌握整个市场的销售动态，熟悉本岗位的基本知识，并能熟练的与各类客户沟通。

2.客户保持良好关系，树立良好的企业形象。

3.服从工作安排，工作积极主动，具有开拓精神，不失时机地收集置业信息。

4.汇总每天的工作情况，将于客户的洽谈记录汇总文秘。定期进行工作总结，并根据第一手资料对下一阶段的工作提出自己的想法和工作安排。

5.负责客户的资料登记、联系、追踪、看房、签约至售后的一条龙服务。

6.进修学习销售理论，扩大知识面，提高自己的业务素质和社交能力。

文秘岗位责任

岗位名称：文秘

直接上级：门店经理

管理职责：相关的手续，房源的保管

主要职责：

1.掌握整个市场的销售动态，熟悉本岗位的基本知识并能熟练的与各类客户沟通。

2.客户保持良好关系，树立良好的企业形象。

3.服从工作安排，工作积极主动，具有开拓精神，不失时机地收集置业信息。

4.汇总每天的工作情况，将于置业顾问反映上来的问题做总结。定期进行工作总结，并根据第一手资料对下一阶段的工作提出自己的想法和工作安排。

5.负责客户的资料登记、联系、追踪、看房、签约至售后的一条龙服务。

6.进修学习销售理论，扩大知识面，提高自己的业务素质和社交能力。

7.负责档案管理，信息查询，财务人员岗位责任

岗位名称：财务专员

直接上级：财务经理

管理职责：财务管理

主要职责：.统一管理各办公地点的财务支出，对各办公地的费用作日、周、月统计，制定财务管理计划，制定出适当的财务管理制度；.负责销售过程中的一切有关的财务手续的办理，对各种业务进行分类归档管理；.制作日报表、周报表、月报表，对每天销售和回款情况作详细记录，上报置业经理；.提醒各分店店长，对已成交客户的款项的催交；.负责置业部门各岗位人员的工资计算。

信贷专员岗位责任

岗位名称：信贷专员

直接上级：财务经理

管理职责：贷款申请及发放

主要职责：

1.配合权证部手机整理客户资料。

2.协助客户办理银行房贷手续。

3.通知相关部门银行政策。

4.协助财务办理房贷事宜。

权证部（办公室）岗位责任

岗位名称：签约专员

直接上级：办公室主任

管理职责：合同协议的签署

主要职责：

1、负责公司所进行的房屋置换大型租赁等合同协议的签署。

档案员岗位责任

岗位名称：档案员

直接上级：办公室主任

管理职责：合同文本及各项资料的整理，主要职责：

1.及时整理各项交易所产生的合同及资料。2.将所有资料分门别类便于其他部门调阅及使用。

3.及时通知办证人员和信贷专员合同履行的情况协助办理相关手续。

4.权证专员岗位责任

岗位名称：权证专员

直接上级：办公室主任

管理职责：房产交易办证手续

主要职责：

1.及时与签约专员和档案员沟通了解交易进程。

2.合理安排交易手续的履行时间。

3.配合信贷专员办理按揭手续。

4.及时办理房产交易的各项手续（交税，办证等）。

后勤人员岗位责任

岗位名称：后勤人员

直接上级：办公室主任

管理职责：公司杂务处理

主要职责：

1.协助办公室主任协调各部门合作。

2.处理公司相关文件。

3.前台接待及后台客户回访工作。

4.组织公司活动。

人事专员岗位责任

岗位名称：人事专员

直接上级：办公室主任

管理职责：公司人事管理及培训

主要职责：

1.负责公司员工招聘工作。

2.负责新进员工岗位培训。

3.每月更新员工资料及时处理劳动关系及劳动保障。

4.配合财务部门计算员工工资福利。

网络信息员岗位责任

岗位名称：网络信息员

直接上级：区域经理，办公室主任

管理职责：网站管理

主要职责：

1.组织策划：设计整个网站的框架，构思网站发展得方向，领导整个团队；

2.文字编辑：收集活动得相关信息，并在网站的适当位置发表；

3.网站编辑：前台页面的设计、制作，并负责日常维护工作；

4.平面设计：参与设计页面布局、配色，制作网站所需

图片；

5.技术维护：设计和制作网站的后台动态管理页面和数

据库;

房产中介公司岗位职责 篇2

在房地产市场兴旺蓬勃的今天, 各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案, 通过研究这个案例, 能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识, 并通过此案例, 启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。

一、案情简介

(一) 案件概况

原告:上海中原物业顾问有限公司

被告:陶德华

原告上海中原物业顾问有限公司诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息, 故意跳过中介, 私自与卖方直接签订购房合同, 违反了《房地产求购确认书》的约定, 属于恶意“跳单”行为, 请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋, 中原公司并非独家掌握该房源信息, 也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息, 不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明:2008年下半年, 原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日, 上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日, 上海某房地产顾问有限公司 (简称某房地产顾问公司) 带陶德华之妻曹美娟看了该房屋;11月27日, 中原公司带陶德华看了该房屋, 并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定, 陶德华在验看过该房地产后六个月内, 陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人, 利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的, 陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%, 向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元, 而某房地产顾问公司报价145万元, 并积极与卖方协商价格。11月30日, 在某房地产顾问公司居间下, 陶德华与卖方签订了房屋买卖合同, 成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续, 陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

(二) 法院判决

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后, 陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出 (2009) 沪二中民二 (民) 终字第1508号民事判决:1.撤销上海市虹口区人民法院 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决;2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求, 不予支持。

上海市第二中级人民法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质, 其中第2.4条的约定, 属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款, 其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定有效。根据该条约定, 衡量买方是否“跳单”违约的关键, 是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件, 而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息, 则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立, 而不构成“跳单”违约。本案中, 原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋, 陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息, 并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此, 陶德华并没有利用中原公司的信息、机会, 故不构成违约, 对中原公司的诉讼请求不予支持。

二、争议焦点

在本案中, 笔者主要探讨两个争议焦点:

第一, 双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何?

原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同?房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效?

第二, 被告陶德华有没有构成“跳单”, 即构成违约?

卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售, 陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息, 这样做是否构成“跳单”违约?

三、案件相关法律问题分析

(一) 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力

1. 居间合同和格式条款的法律概念引入

对于居间合同和格式条款的概念, 《合同法》均有明确规定:

《合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人支付报酬的合同。”

《合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的, 提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务, 并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款, 按照对方的要求, 对该条款予以说明。”

2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性

根据《合同法》关于居间合同的规定, 居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中, 居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息, 提供订立房屋买卖合同的机会, 而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定, 这一合同具有居间属性, (1) 而不属于代理合同等其他合同。

3. 禁止“跳单”格式条款有效

根据《合同法》第四十条的规定:“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的, 或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的, 该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效, 笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定双方具有相应的民事行为能力, 意思表示真实, 且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定是有效的。

(二) 被告陶德华有没有构成“跳单”

1. 客户构成“跳单”的要素分析

《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定:“居间人促成合同成立的, 委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的, 不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司, 逃避支付佣金的约定义务, 则对居间人显属不公平。因此, 确认客户“跳单”的要素就显得很有必要, 笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面:

第一, 有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中, 具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在, 这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。

第二, 房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务, 如根据客户的要求提供房源信息, 带领客户看房等等, 并留下了相关证据。

第三, 客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款, 里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月, 上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当, (2) 此3个月的期限从看房完成之日起开始算, 而不是从居间合同签订之日起算。

第四, 客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬, 自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同, 或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约, 等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售, 买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 买方选择了服务更好, 价格更低的中介公司, 这符合民法的契约自由精神, 此应为善意, 与前面所说的恶意相对应, 不应构成违约。

2. 本案中被告陶德华并无违约

该案中, 被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身, 合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款, 中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务, 但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比, 善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司, 此做法并无不妥, 符合传统民法中的契约自由精神, 彰显了以人为本的原则, 因此, 笔者认为法院判罚非常准确, 被告陶德华并没有构成“跳单”违约。

四、本案带来的一些思考———房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

在如火如荼的中国房地产市场, 各种各种的房产纠纷数不胜数, 该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院发布的指导性案例, 它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想, 但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈, 面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。

第一, 房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员, 应该认真学习和分析最高人民法院发布的这一指导性案例, 理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息, 却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力, 即买方不得‘跳单’违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布, 买方通过上述正当途径获取该房源信息的, 有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易, 此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义, 从法律思维上武装自己, 以便在日后的中介工作中更加游刃有余, 避免犯错。

第二, 房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说, 房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本, 这些文本都是事先做好, 可重复使用的, 也就是按照合同法的规定, 属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款, 但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”, 笔者也认为期限偏长, 如果改为3个月左右, 避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时, 关于格式条款中的违约金或赔偿金, 在该案例中, 如果陶德华恶意“跳单”, 应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向中原公司支付违约金, 如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高, 那么该格式条款同样存在无效的法律风险, 应非常注意。 (3)

第三, 房产中介公司应注意适时签订文件并做好证据保留。在买房人前来中介公司寻求服务时, 建议签订《房屋求购委托协议》之类的文件, 标明居间报酬的标准和支付期限, 在签订协议的时候可以要求看房人出示身份证件, 做到实名制。 (4) 在带领买房人看房时, 要求看房人签订类似本案的《看房确认书》, 在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等, 这些都是防范恶意“跳单”的有效办法。在居间服务的整个过程中, 必须非常注意证据的保留, 以免在对峙于法庭上时, 因缺乏相关证据而败诉。

此外, 由于该指导性案例间接导致了房产中介公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险, 房产中介公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外, 还需努力提高服务质量, 扩大服务范围 (如代办证照、代办产权过户、代办贷款等 (5) ) , 努力争取质优价廉, 增强自身的竞争力。

摘要：在我国兴盛繁杂的房屋交易市场, 房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜, 成为民众关心的一大问题, 并成为司法审判中的一个难点。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案, 给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。文章即是针对此案例的一次简要分析, 从案例中引出争议的焦点:1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力;2.被告陶德华有没有“跳单”, 即有没有构成违约。通过对争议焦点的探讨, 深化对所谓“跳单”构成要素的认识, 并谈谈由本案带来的一些反思:在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下, 房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。

关键词：居间合同,跳单违约,风险防范

参考文献

[1]李金升.最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析.上海房地, 2012, (2) .

[2]周峰, 李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究.法律适用, 2011, (10) .

[3]张宁.房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定.法律适用, 2010, (8) .

[4]居然.实名制治不了“跳单”行为.上海房地, 2008, (10) .

[5]指南针司法考试命题中心编.法律法规汇编.研究出版社, 2011.

我看留学中介公司 篇3

今年2月16日，教育部公布了我国出国留学的最新统计数字：截至2003年底的25年当中，一共有70.2万人到108个国家留学。在这个群体当中，绝大部分属于自费留学生。

自费留学生不仅是留学群体的主要部分，而且这个群体增长的速度也是公费留学生所无法比拟的。1998年，全年自费留学者的数量是1.1万，2002年，全年自费留学者的数量增加为11.7万，增加了11倍还多。

在这一背景下，自费留学咨询服务行业应运而生，而且，对于自费留学的发展，起到了推波助澜的作用。绝大多数自费留学生都是通过中介出国的。

以2002年为例，全国有12.5万人出国留学，其中自费生为11.75万人，占93%，这其中80%的人是通过留学中介办理出国的。这一年，仅北京市通过46家留学中介机构办理出国的人数就达到1.3万余人。

从1998年开始，教育部等政府相关部门开始制定行政法规规范自费留学中介企业的发展。2000年，政府开始批准从事自费留学服务的合法资质。现在，全国共有270家具备合法资质的自费留学中介企业。

作为监管留学中介行业的政府高级官员，教育部国际合作与交流司司长曹国兴几次公开肯定合法留学中介公司的价值：“自费出国留学中介机构通过与国外高等院校、教育机构开展合作，帮助人们实现了出国留学的‘梦想’，使许多人通过接受国外教育，成为社会发展所需要的人才。”“越来越多的中国学生出国学习，促进了国外对中国的进一步了解，加强了中国与世界各国间在教育、文化等方面的合作与交流。从这一意义上说，留学中介机构做了相当积极有效的工作，其主流是好的。”

留学中介的主流是好的，这是我们看待留学中介公司的基本前提。那么，为什么在新闻媒体上常常见到诸如“黑中介”、“暴利行业”的说法呢？

主要原因就是新闻媒介对留学咨询服务这一新兴行业了解不够深入，不够全面造成的。比如一篇很有些影响的文章说，留学中介送出一个学生的成本是50元人民币，所以它是暴利行业。然而，只要具备一点经济常识，就足以知道这是不可能的事情。

还有一个重要原因是非法留学中介的存在，这些公司没有经过政府审批获得从业资质，在自费留学服务市场上钻空子，致使消费者遭受损失的主要就是这样的机构。当然也有具备从业资格的企业违规操作，侵害消费者利益的事情。

政府主管部门已采取针对性措施保护自费留学者利益。如2003年，就建立了教育涉外监管专项工作网站教育涉外监管信息网(www.jsj.edu.cn)，及时发布留学预警，打击非法中介，鼓励合法中介，其成效显著。所以我们有理由相信，自费留学行业的发展会越来越规范，越来越健康的。

作为准备自费留学的人，只要秉持理性留学的态度，以法律来维护自己的利益，那么，通过合法留学中介公司来办理留学，就完全可以是一种效益最大的海外求学道路。

房产中介公司岗位职责 篇4

岗位职责及流程

一、定购流程

1、置业顾问填写定购协议（一式三份）交客户签名；

2、销售秘书审核定购协议并签字；同时在明源销售系统中录入相关房间信息。

3、现场财务内勤再次审核定购协议，同时审核明源销售系统的相关信息，具体包括定购房源、客户姓名、有效证件号码、单价、面积、总价，审核无误后签名并盖章（合同章）。

4、现场收银员收取全额定金；在明源销售系统中录入相应收款金额；

5、现场内勤根据收银员收款情况，核对明源销售系统中的收款信息，开具定金收条，将定金收条（客户联）、定购协议（客户联）一并交给客户。定购协议（销售联）交给置业顾问。

6、定购流程中，定金在原则上按订购协议约定的金额收取，如遇到特殊情况，客户不能及时全额交款的，须现场销售经理签字同意才予以办理，且定购协议暂时留存在财务部，仅开具相应交款的定金收条。待定金全额交付时方可将定购协议（客户联）交给客户。

二、折扣审批流程

客户的折扣审批，由客户本人、置业顾问或其相关关系人填写《特殊折扣审批单》，相关部门领导签字批准后，交由现场财务部存档备案。

现场财务部根据审批内容，请示明源销售系统管理员及时生成相关特殊折扣。

三、首付款/楼款交纳流程

1、置业顾问根据客户定购协议及相关折扣，计算客户实际成交房价及相关代收税费。填写《缴费清单》；

2、销售秘书审核《缴费清单》，同时在明源销售系统中录入相关房间信息，并在《缴费清单》中的秘书审核栏签名；

3、现场财务内勤再次审核《缴费清单》，同时核对销售系统，确认无误后，在《缴费清单》财务复核栏签字，交由收银员收款。

4、收银员根据《缴费清单》刷卡或者收取现金，对于刷卡的客户，要求持卡人本人在POS机银联刷卡单上签名，若非持卡人本人刷卡的，要求签写刷卡人的姓名及身份证号码。收取的现金要求在验钞机中正反两面都过机验钞。收齐款项后，将刷卡回单及开具的现金收入凭单、《缴费清单》一同交由内勤开具正式发票。

5、内勤根据《缴费清单》开具相关《不动产统一发票》及《代收费用发票》，并核对钱票一致。其中《销售不动产统一发票》的存根联要求客户核对相关发票信息以后，在身份证右侧签名确认，同时在明源销售系统中录入发票、收据号码，进行换票。

6、置业顾问将已经签字审核的《缴费清单》复印两份交内勤保管。内勤将两份《缴费清单》分别粘贴进入原始凭证及存档。

四、合同签定流程

1、置业顾问在确定客户已交齐首付款/（一次性购房客户交齐楼款）及代收税费后，将首付款（楼款）发票复印，交由销售秘书打印《房屋买卖合同》；

2、《房屋买卖合同》一式四份（一次性购房合同为一式三份），置业顾问核对合同信息，装订成本后，负责将合同交给房屋买受人及共有人本人亲笔签名，签名必须为正楷。

3、合同签字确认后，置业顾问将合同交由财务内勤审核确认，并加盖合同专用章及法人章。同时在明源销售系统中录入更新合同办理流程。

五、合同管理

1、《房屋买卖合同》分为一次性购买合同和按揭购买合同。一次性购买合同一式三份，（客户一份、房地局进窗备案一份、房产公司存档一份）

按揭购买合同一式四份，（客户一份，房地局进窗备案一份、贷款银行一份、房产公司存档一份）

2、客户领取合同，需买受人本人持有效证件领取签名，（非本人领取的，需出示委托公证书）

3、银行工作人员领取合同，需在财务内勤处有备案登记的银行工作人员本人领取并签名确认。

4、按揭专员领取合同，连同置业顾问交付的其他按揭资料一同领取，并签名确认。

5、开发商存档合同，由内勤分户入袋存档。

六、按揭备案资料管理

1、客户的按揭备案资料，由置业顾问整理分装，置业顾问在客户交齐首付及相关代收税费之后，一天内做好相关资料，交给内勤，内勤确认资料齐备，签收保管。

2、内勤将需房地局备案的《房屋买卖合同》放入客户按揭备案资料袋内，交由按揭专员签收备案。

七、票据整理及相关客户资料发放

1、内勤需每日对销售房屋的相关票据资料分户粘贴，整理好原始凭证（包括：《缴费清单》1份、刷卡及现金收入凭单、收回换取发票的定金收条、发票及收据记账联等。）

2、内勤应及时整理客户档案，存档入柜。（包括：《房屋买卖合同》1份、《缴费清单》1份、定购协议、身份证复印件2份、及其他相关资料。）

3、按揭专员在办理好客户资料进窗 备案后，将已缴的相关“契税发票”、“抵押登记费”发票等交给内勤人员分户整理，并编制票据签收领取表格，告知置业顾问通知客户前来领取票据。客户须持交款时领取的“代收税费”收据来财务部领取相关代收税费的正式发票。内勤在客户领取相关发票时，须在“代收税费”收据的背面备注已领取发票的名称及金额。

4、部分银行在发放客户贷款后，会将客户的借款合同交给开放商分发给客户。内勤与银行工作人员交接客户借款合同后，及时告知置业顾问，通知客户及时领取借款合同，避免延期还款。客户本人领取借款合同时，须在领取表中填写具体的签收日期。

八、物业管理费减免流程

公司有以老带新的优惠政策，新客户成交后，老客户将获得一年物业管理费的减免优惠。

销售秘书填写《宜居·莱茵城老带新物业管理费减免申请表》根据相应流程顺序走审批程序，找相关程序主体进行签字、审核确认； 1.申请表编号处填写定购协议号；

2.相关签字责任方须对老带新关系的真实性进行询问、核实；3.签字确认的时间要求：新客户签定购时作为老带新关系发起的时间节点，逾期将不再进行相关审核；销售员必须及时提醒并要求秘书填写申请表，新业主、销售员、销售经理必须在签定购时予以签字确认；后续流程必须及时办理完结，并在新客户交首付/楼款签合同的同时，提交财务部，审核存档；出具《减免物业管理费联系函》； 4.关于审批流程及时性：周一至周五，申请表必须与定购协议一并走审批程序，不得拖延办理，否则营销部将不予审核，该申请表视为无效，例外情况可以延迟一天；周末两天，例外情况之下，营销部审批环节可以适当延迟到星期一办理，超过星期一，营销部将不予审核，该申请表将视为无效；

5.销售秘书和销售经理必须核实老带新关系的真实性；6.开发公司一经核实，属于冒签、假老带新关系，则该申请视为无效，后续亦将不再审批，并将追究此前审核人的责任；

7.申请表存档的要求：物业减免申请表原件由财务部存档；在营销部签字确认后，销售秘书须复印二份作为营销部、销售公司的存档文件，方可再提交申请予财务部；

8.新业主签字栏，务必新业主本人签字，否则无效；

9.特殊情况下，新业主委托他人办理，须由代理人在“新业主栏”签字确认，并附上代理人的电话号码、身份证等信息内容；

九、交房流程

1、内勤根据每日的合同签订收款情况，银行放款情况、按揭专员实际定时代缴相关税费情况，实际退款情况等，及时更新《分栋汇总表》，分栋录入每户房源的相关数据，以备交房使用。

2、现场财务人员必须在合同约定交房日期或公司会议决定交房日期的30天前，编制《交房收款明细表》，交财务经理审核，并向物业部门及相关营销部门提交。《交房收款明细表》必须准确筛选已符合交房条件的客户名单，并对交房期间应收应退的款项详细列示。

3、对于在交房日期之前未达到交房条件的客户，分析其未达到交房条件的原因，并与营销部门一同配合酌情处理。

4、交房期间，要求客户客户出示相应房屋的“不动产发票”，“代收税费收据”及《房屋买卖合同》等，根据《交房收款明细表》及明源销售系统的具体核算数据办理相关交房手续。

十、每日对账

房产中介公司简介 篇5

多年来，信义企业集团始终秉持着“以人为本”的信义精神，以踏实稳健的经营脚步，伴随着创新思维的企业文化，屡屡创新房仲市场经营模式，建立消费者对信义房屋品牌的信赖。为了因应全球房仲市场快速成长及国际间对房仲服务的需求，信义企业集团于斥资12.5亿人民币购买并进驻位于台湾顶级商圈的“信义大楼”，全球运营总部正式成立，这标志着信义企业集团已步入品牌国际化新阶段。随后并以一连串的行动，展现跨足全球市场的决心。除开启与日本跨国人才培育的交流计划，更计划将经营版图从台湾、中国大陆延伸到日本，未来更将透过专业经理人才之培育，将信义房屋在台湾成功的发展经验，输出到全球每个角落。

目前信义企业集团的事业版图，以信义房屋为起点，采取以不动产为主要经营范畴的垂直化经营策略，发展出台湾区核心事业群台湾区关系事业群、中国区信义事业群以及文化公益事业四大发展基础。

另外，在这二十余年来，信义企业集团将事业版图延伸至海外各大都会城市，包括上海、北京、重庆、苏州、杭州等地。7月开始并以双品牌策略深耕中国市场，透过以“信义房屋”为直营体系的品牌及以“科威国际”为加盟体系的品牌，提供更多的消费者最好的房屋中介服务。并以“全球事业 品牌领航”的决心，朝全球化的品牌迈进。

房产中介公司营销模式改革方案 篇6

1.房地产市场的现状及前景：

1.1现状：房地产市场在中国是相传已久的古老市场，随着改革开放的进行，人们生活水平的提高，房地产市场迎来了她的活跃期，特别是近几年的政策支持，房地产市场行情是前所未有的火爆。欧美等发达国家的房地产呈现一种稳步上升的趋势，虽然之前出现过较大的波动，但是市场规律会调整其向平衡发展。

1.2前景：中国是发展中国家，正处于经济快速增长期，由此可见，虽然房地产市场虽然会发生较大地震，但是远期增长可以遇见。中国的富人现在正将资产外移，是预见到了中国的经济危机即将发生。不可否认，中国在未来必将会发生一次较大的经济危机，任何一个社会都不会是完美的，在长期的发展中会将矛盾积累到一定程度然后爆发，特别是社会快速发展过程中，矛盾产生的速度加快，从历史发展的必然规律看，经济危机不可避免。对于中国这样一个古老又年青的国家，危机之后必将是又一个快速发展期。而且中国的房地产刚性需求大，在经济危机时，只有智慧的人能把握其中的机遇，实现在危机中崛起的奇迹。

2.房地产经纪公司的现状及前景

2.1现状：房地产经纪公司在中国是最近几年才发展起来的，目前在大中城市发展较快，三四线城市发展很落后，这跟人们的观念落后不无关系，但是随着社会的发展，人们的观念可以很快的更新，不远的将来，所有人必将可以接受中介公司和佣金。

2.1.1现在的房产经纪公司有以下几种：

（1）上海房产置换、我爱我家、二十一世纪不动产等，有大量的门店，可以有效掌握覆盖区内的房源信息，尽量为每一位客户提供让其满意的房源信息。并且，其拥有完善的售中服务和售后服务，解决客户和房东的一切忧虑和难题。其竞争优势是：方便与客户和房东接触，以服务取胜。劣势是：房产经纪人既要负责房源又要负责销售，经历分散，在房源和销售上无法建立其优势，只能依靠大量的门店投资，无疑降低了企业快速发展赖以凭借的财力物力资源。最大的问题是，没有在品牌的建立上有较大的投入，因为门店的扩张占用了太多的资源，属于一种粗放性的扩张。房产经纪不同于一手房项目，良好的企业知名度和美誉度，才能成就一个房产经纪公司。

（2）一些小的中介公司，凭借对某一区域的熟悉，赚取大中介公司边角的利润。虽然有些小中介联合到一起，做到了资源房源共享，但是售后服务的缺失认识致命伤。优点是：公司在区域环境熟悉，房源挖掘深度胜于大公司，反应快。缺点是：覆盖区域小，房源和客源不足，服务差，特别是物业维修方面。

综合以上因素，可以设计出一种对区域熟悉、反应快，服务又好，覆盖广、房源和客源都充足的，还能够有效节约企业的财力和物力进行规模扩张、品牌树立的新营销模式。

3.新的营销模式：

3.1业务细分：区分为房源开发和房产销售。

3.1.1可以有效的集中员工的工作注意力，提高工作效率。

3.1.2覆盖范围广度增大、深度加深，同一个员工可以将工作范围有效扩大。减少了门店的密度，节约了公司资源。

3.2部分业务外包：类似与小房产中介联营，寻找小区的家庭主妇、街道店铺或小中介公司（备选），采用网络签单的模式，让其寻找本区域内的房源信息或客源信息发布到公司网站上，由公司员工实地调查完善资料。公司在业务成交时支付其一定的佣金，但是房源佣金应高于客源佣金，因为成交不易，有限的房源可能无法满足客源的需求，防止跳单。

3.2.1网络办公：将房源或客源信息发布到公司网站上，能做到真实有效，实时快捷。避免恶意抢单。业务外包者通过网络让客户与公司签订电子委托协议。

3.2.2门店占领：主要区域仍然要开门店，以切实占领市场。边缘地区可以使用业务外包。

3.3品牌树立：业务外包的区域要免费提供精美大气的广告展板，通过户外广告，电视报纸短信等各种信息传播媒介树立企业品牌，做大做强企业。

业务外包的优点：

（1）及时掌握尽可能多的房源和客源信息，建立资源优势。

（2）降低投资，提高资源有效利用率，加快企业扩张速度，使小企业有做大做强的机会。

（3）增加企业与居民的接触频率，增进关系。

（4）有效集中公司的注意力，把握更多发展机会。

（5）一个房源开发人员可以支持数个销售人员，工作效率提高。

（6）网络与现实相连，即提高工作效率又减少感情隔阂。业务外包的危机：

（1）增加了管理的难度，相信可以通过有效的制度解决。例如：不能确定外包人员是否有在岗，尽量选取家庭主妇或小区、街道门店等时间充裕，干净卫生的场所授予业务外包。

（2）业务外包人员的素质无法掌握，经常培训，尽量减少其参与的方面，减少变数。

（3）单笔交易成本增加，可有效增加业务量。

房产中介公司岗位职责 篇7

国务院总理李克强11月20日主持召开国务院常务会议, 通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见, 决定整合不动产登记职责。

会议指出, 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度, 是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容, 也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求, 对于保护不动产权利人合法财产权, 提高政府治理效率和水平, 尤其是方便企业、方便群众, 具有重要意义。

会议决定:一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担, 减少办证环节, 减轻群众负担。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责, 基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下, 结合本地实际, 将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台, 实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享, 消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统, 保证不动产交易安全。

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度, 是一个议论了很久的话题。11月20日的国务院常务会议, 可以说是为不动产统一登记明晰了方向。在十八届三中全会《决定》中已经提出“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台, 推进部门信息共享”。此次国务院会议是对其进行深化并落实到具体操作层面。

长久以来, 我国的不动产登记分散在各主管部门来承担, 多头管理, 造成很多问题。如土地由国土部门承担, 房屋由住建部门负责等。实行不动产统一登记, 登记职责由一个部门来承担, 有利于城乡一体化市场的构建, 有利于明确职责。

而建立不动产统一登记制度, 首要的是建立不动产登记信息管理基础平台。通过这个平台, 实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。这种共享包括地区内各部门之间相关信息的共享, 也包括跨地区的信息共享。只有建立起这样的一个信息共享的平台, 才能在房地产宏观调控的实施、房地产税的全面开征、住房保障的认定等方面有据可依, 更为科学合理。而且, 为保证不动产交易安全, 保护群众合法权益, 需要建立不动产登记信息依法公开查询系统。不动产登记信息查询应该在依法的前提下, 进行分类分层查询。

对于不动产统一登记制度的建立, 最为困难也最为纠结的一个问题是个人住房信息联网。始于2010年的全国个人住房信息联网, 是住建部力推的一项工作。但这项工作进度缓慢。据知情人士介绍, 联网的技术难度不大, 但一些地方或部门不愿主动配合联网工作, 则是主要的阻力。此次明确不动产统一登记后, 对于个人住房信息的联网会有促进, 但还需要解决很多问题。

●房产税改革立法先行

近日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 (下称《决定》) 称, 逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革, 加快资源税改革, 推进环境保护费改税。《决定》中传递的信号表明, 这项改革将以更加完善的方式向前推进。

“加快房地产税立法并适时推进改革”, 值得注意的是, 这次《决定》中的表述为“房地产税”。对此, “十二五”规划中也明确, “要研究推进房地产税改革”。二者“房地产税”的表述相一致。

作为一个综合概念, 房地产税与房产税不同, 房地产税是指一切与房地产经济运行过程有直接关系的税。其中包括房地产营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税及房产税等。房产税只是一个针对房屋保有环节的税种, 属财产税。

《决定》传递的对财税体制改革的信息彰显了党中央依法治国的决心和举措。同时, 推进房地产税立法改革, 是回应市场关切的重要表现, 也是提升改革质量的重要举措。通过立法征求人民意见, 将民众的智慧吸纳到房产税改革的立法过程中, 将有效提升改革的质量。

自房产税改革破题以来, 与之相关的讨论一直不绝于耳。《决定》中房地产税的改革提出要“加快立法”。

应该看到, 房产税是房地产税中一个与普通百姓紧密相关的税种。“具体到房产税, 这是一个直接税, 通过加快立法可以推进改革的进程, 立法过程也是形成共识的过程, 可以增强改革认同, 减少改革阻力, 协调社会各方的关系。”中国财税法学研究会会长刘剑文说。

刘剑文同时指出, 税收的原则是税负公平, 通过完善立法可最大限度集中民情、民意、民智, 通过立法不仅可以让房产税的改革设计更加科学和公平, 而且可以保障改革的顺利推行, 巩固改革的成果。

事实上, 越来越多的业内人士认为, 房地产税改革, 尤其是房产税改革已不仅是一项税收政策的调整, 而且是一项公共政策, 需要政府和百姓的良性互动, 应该有一个通道将利益各方的合理诉求送入决策的层面。

在经历了长达十年的酝酿、一年多的试点, 房产税改革目前面临的首要问题是如何将试点扩围, 而正如一些业内人士所说的, 房产税改革已经做了大量的准备, 下一步出台的扩围方案将会更加完善。

北京大学城市与环境学院教授满燕云说, 房产税改革的提出可以追溯到2003年, 在技术上和房产信息的掌握上已经做了大量准备, 已不是障碍, 某些城市现在征收是完全具备条件的。下一批试点的选择应该仍是具有典型性的。

满燕云同时提出, 房产税的定位是地方税, 在公平合理的前提下, 不一定所有地方试点方案都一样, 扩围方案也不一定完全遵循上海、重庆的版本, 重要的是如何与地方财政体系衔接, 如何切入。

郑州档案中介公司现状调查与思考 篇8

关键词：郑州；档案中介公司；发展对策；发展模式

1 引言

档案中介公司是档案中介机构发展分化而产生的一种类型。我国档案中介机构最早的形式是1992年6月沈阳市成立的沈阳市档案信息开发服务中心[1]。此后十年，国内陆续出现了档案事务所、档案寄存中心、档案信息咨询中心等档案机构。其中档案中介公司通常以档案信息技术有限公司、档案管理有限公司的名称出现，以出售档案用品、档案业务服务为支撑。

郑州地区档案中介公司这些年发展迅速，为了更好地了解该地区档案中介公司的现状，本文选取郑州10家档案中介公司作为样本，采取实地调查与网络调查相结合的研究方法进行研究。实地调查法主要对郑州地区10家档案中介公司现场走访，并通过工作参与的方式掌握第一手信息资料，了解了研究对象的工作环境、公司规模、员工数量以及工作内容等直观情况。网络调查主要针对调查对象的人事选聘情况展开。

通过调查，笔者对档案中介机构的定义以及郑州档案中介公司的现状与问题有了更全面、更深入的了解。

2 档案中介机构的定义

学术界主要出现了两种档案中介机构的定义。第一种以“中介组织”为属概念，将档案中介公司定义为档案行政管理部门和社会之间沟通桥梁、联系纽带。如黄力、李圭雄认为：“档案中介机构是专门提供档案管理服务的社会中介组织，是社会化档案管理的代理商”[2]；宗培岭认为：“档案中介机构是介于档案行政管理部门与社会之间提供档案业务服务的社会中介组织”[3]。第二种以“服务公司（经济组织）”为属概念，强调档案中介机构的法人地位，认为档案中介公司是提供档案业务服务的独立组织。如刘勤认为：“档案中介机构，是依法运用档案专业知识，按照一定的业务规则或程序为委托人提供档案事务代理、档案业务培训、档案技术咨询服务、档案工作标准认定等服务的经济组织。”[4]

因此，基于对郑州档案中介机构的实地调察以及相关文献的研究，笔者认为档案中介机构定义有宏观和微观之分：宏观的档案中介机构是指联接档案行政管理部门与社会，提供档案信息咨询服务的社会中介组织；微观的档案中介机构是指依靠软硬件、人才、管理以及技术优势，面向企事业单位、机关团体、社会组织和个人，提供实体档案整理与寄存、档案信息咨询与加工、档案管理信息系统开发和档案人才培训的档案服务机构。

本文采用档案中介机构的微观定义，并提出档案中介公司是以盈利为目的、具有独立法人地位的档案中介机构，符合郑州地区的档案中介实践。

3 郑州档案中介公司现状调查

本研究选取的10家档案中介公司名称有三类，如表1所示，主要调查的是公司发展规模、服务内容、服务对象以及人才状况。

表1 十家档案中介公司名称

3.1 档案中介公司的发展规模。“从业人员数”是重要的企业规模划型指标，它具有简单、明了的特点。因此笔者对郑州档案中介公司的人员规模进行了调查，结果（见图1）显示，有60%的公司人员规模处于1-49之间，20%的处于50-99人之间，另外有20%的处于100-499人之间。

图1 郑州档案中介公司人员规模

根据《企业规模划分标准》，从业人员10人及以上，100人以下的为小型企业，从业人员10人以下的为微型企业，郑州档案中介公司大部分属于小微型企业。

3.2 档案中介公司的服务内容。调查研究发现，郑州档案中介公司服务内容主要分为以下三类：

一是档案信息技术类。主要内容是档案信息化建设，包括数字档案软件开发、档案数字化加工与处理、电子文件管理系统设计与维护等。

二是档案劳务工作类。主要指档案领域的劳务性工作，包括档案人员管理与培训、档案实体整理与托管、档案制度建立、档案管理咨询等。

三是档案用品售卖类。主要指出售档案活动中的各种耗材如档案盒、卷皮等，档案设备如装订机、除湿机、号码机等。

3.3 档案中介公司的服务对象。调查结果显示，郑州档案中介公司的服务对象包括两个方面：

第一，服务于政府、机关及事业单位。这些单位内部设有专门的档案业务部门、明确的档案规章制度、规范的档案办理流程，但由于力量有限，往往需要档案中介公司的辅助。

第二，服务于企业、组织和个人。企业对象涉及能源、电力、建筑工程等行业，主要是大型企业。它们能够意识到档案管理带来的巨大价值，同时有能力支付档案业务外包的费用。组织和个人则是因为偶有出现档案管理需求但无力实现，可以求助于档案中介公司。

3.4 档案中介公司的人才状况。人才状况是衡量一个公司实力的重要指标。通过研究郑州档案中介公司员工学历的分布状况，可以直观地判断企业资质优劣。

图2 郑州档案中介公司招聘要求学历层次情况

调查结果如图2，50%的公司要求最低学历中专以下水平，40%的要求为大专以上，10%的要求为中专，没有公司要求最低学历为本科。这反映出目前郑州档案中介公司的人才构成结构缺乏合理性，高素质档案专业人才不足。

4 郑州档案中介公司发展中存在的问题

4.1 业务同质化严重，缺乏特色服务。档案中介公司可以提供档案管理任一环节乃至整个流程的服务，但郑州档案中介公司服务内容的调查显示，目前业务开展的情况是同质化现象严重，小型公司多从事档案劳务工作，大型公司着眼于档案数字化、信息化开发工作。公司没有令人耳目一新的亮点，作为用户很难根据自己的需求挑选最合适的公司；作为商家，也难以在竞争激烈行业内凸显自己的核心竞争力，特别是中小型公司无法实现持续发展。

4.2 企业规模较小，行业规模不足。从业人员数量的调查，显示出郑州档案中介公司在规模上存在两个方面的问题。一方面，郑州八成的档案中介公司从业人员数量都不足百人，缺乏一定的规模，既无法满足消费者各种档案管理的需求，也无法为公司带来更高的经济效益；另一方面，郑州档案中介行业规模不足，相关企业数量少，从业人员总量低，同时缺乏规模相当的企业作为领军人，没能形成规模经济，发挥行业性的规模优势。

4.3 高水平、专业型人才匮乏。从调查的情况来看，郑州档案中介公司的人才构成模式往往是“专业领导+非专业员工”，即少数档案专业出身的高级人才居首，统筹公司规划，负责业务开展；底层雇佣大量非专业的廉价劳动力，经过简单的上岗培训从事一些基础性、重复性的劳务工作。这导致了三个问题：缺乏专业背景人才，人才水平低和“唯技术主义”倾向严重。首先，许多档案中介公司的大多数员工都不是档案科班出身，难以站在专业的角度审视自己的工作，阻碍了企业的升级与发展；其次，低水平人才在学习新技术、新知识，掌握新技能方面都具有一定的劣势，效率偏低；最后，大型档案中介公司在招聘中更加偏向IT、编程等计算机专业出身的人才，一如档案学理论研究领域出现的“唯技术主义”，偏离了档案的本质。

4.4 宣传营销工作薄弱，社会影响力有限。市场推广是现代企业发展必不可少的手段，但是在调查中，笔者发现郑州档案中介公司中存在大量不重视宣传营销工作，导致社会影响力十分有限的情况。首先，以“档案中介”为关键字在互联网中通过Bing、Baidu等搜索引擎检索，命中相关网站极少，而且有些网站设计粗糙、数据更新滞后，无法吸引访客。其次，检索已知的档案中介公司，发现大多数公司没有官方网站，即使个别公司建立了主页，其也被大量招聘信息所湮没而难以找到。

5 郑州档案中介公司发展对策的思考

5.1 着力打造优势服务项目，增强核心竞争力。创新是落后者超越领先者的唯一途径[5]，打造优势项目就是这种创新。在行业同质化的背景下，首先，小型档案中介公司应侧重特色项目，提升该项目的服务水平，获得效率以及价格优势，打造一张独具特色的企业名片，同时依靠优势技术推动企业的全面发展。其次，一定地域范围的中小档案中介公司可以结成联盟，发挥各自的优势技术，优化重组结合成前后紧密相连的整体，为客户提供“一站式”服务，获得集聚效应，实现部分功能相加大于整体的效果。

5.2 优化公司运营，拓展服务领域。基于“档案利用”为核心，笔者提出两种档案中介公司发展模式。按照中介连接对象的不同，分为“企业-决策者”和“档案馆-公众”两种模式。

（1）企业-决策者模式。目前主流的服务模式是公司单向面对企、事业单位提供档案服务。本模式设计将企业档案信息同企业决策者相对应，档案中介公司居中处理、加工档案信息，再将具有价值的内容反馈给决策者帮助决策，提升企业效益。这一模式流程的关键变化在于，中介公司的业务重点从档案管理流程的前端转移至后端，从侧重实体整理与保管，转移至侧重档案信息的开发与提供利用。这对档案中介公司也提出了新的要求：专业的信息分析、深度的信息开发以及清晰的信息表述。信息的价值是巨大的，该模式下档案中介公司的社会价值、认可度都将得到提升，必然有着更光明的发展前景。

（2）档案馆-公众模式。这一模式是为了解决文件数量指数级的增长规模与公共档案馆管理能力有限之间的矛盾。该模式分为两个阶段。第一阶段，档案中介公司可以承担一些基础性的劳务工作，减轻档案馆的负担，推动档案馆转变职能，更好地开发档案信息资源，为公众提供档案服务；第二阶段，中介公司可以承担一些不涉密档案的编纂开发工作，承包档案陈列展、城市记忆展等档案展览，参与档案有关纪录片、宣传片的拍摄，与档案馆共同向公众提供更加优质、及时的档案信息。既提升了档案事业在人们心中的地位，也提升了档案中介公司在社会上的影响力。

5.3 完善人才结构，提升服务水平。人才是企业发展的关键要素。针对郑州档案中介机公司现有的人才结构，笔者提出三点措施：一是加强在职人员业务培训。公司应定期开展培训，聘请大学教授、档案局（馆）专家授课，指导在职档案人员系统学习国家有关档案法规和规章制度，掌握档案业务标准，用理论指导档案工作实践。二是重视新员工上岗培训。上岗培训不仅要注重讲解实践操作方法，也要兼顾理论知识讲解；既要学习单项具体操作，也要熟悉整个业务流程。做到理论与实践相结合，整体与部分相结合。三是引进高学历专业人才。信息化时代，档案与计算机网络技术的融合是大势所趋，计算机网络知识是每一个档案专业人才所必备的，既要满足信息化时代对档案从业者计算机水平的要求，又要以档案知识作为主体。因此，企业可以招聘高学历的档案专业人才，他们专业知识丰富，又掌握一定的计算机知识，是发展档案事业的主力。

5.4 重视宣传工作，挖掘潜在需求。档案中介公司的业务开展不能局限于政府、企事业单位，在数量上处于绝对优势的公众也是主要的服务对象。因此，郑州档案中介公司应该抛弃忽视宣传工作的错误观念，积极宣传公司业务，开发新的客户群体，挖掘潜在需求。

（1）多渠道宣传企业业务与服务。多渠道包括平面广告、多媒体广告以及网络途径。企业通过这些渠道宣传公司的发展历史、业务内容、服务优势，提升知名度，扩大影响力。

（2）重视客户反馈，挖掘客户潜在需求。郑州各档案中介公司在服务过程中应当注重和顾客的交流，及时了解顾客的反馈信息；在平时可以开通微博、微信公众号及网站留言等媒体服务，搜集社会大众的反馈意见，分析不同的需求方向，挖掘服务对象。

6 结束语

作为市场经济发展的产物，档案中介公司既满足了企事业单位保管、整理档案的需要，也实现了对档案高效、系统的管理，是档案事业大家族的重要成员。尽管作为新生事物，郑州档案中介公司也存在业务内容同质化、企业和行业规模小、人才结构不合理以及社会影响力不足的问题，但仍不可否认档案中介公司的价值，并且笔者相信，今后郑州档案中介公司一定会不断完善自身，实现进一步的发展。

参考文献：

[1]张葆霞.商业性档案中介机构发展趋势研究[D].天津：天津师范大学，2013.

[2]黄力，李圭雄.业务外包：档案中介机构发展面临的机遇与挑战[J].北京档案，2004（05）：26～28.

[3]宗培岭.档案中介机构的社会定位[J].浙江档案，2005（07）：10～12.

[4]刘勤.环评中介机构对档案中介服务业发展的启示[J].档案学通讯，2006（02）：77～79.

[5]万维刚.万万没想到：用理工科思维理解世界[M].山东：电子工业出版社，2014：165～172.

（作者单位：苏州大学社会学院 来稿日期：2016-06-28）

[1]陈忠海，刘晓丹.2008年～2012年河南省档案学作者期刊论文统计分析[J].档案管理，2013（5）：58～61.

[2][4][6]李文以.《档案管理》1995～2005年核心作者群分析[J].档案管理，2006（4）：48～50.

[3]方太强，周蓉，胡英.我国图书馆学情报学核心作者分析[J].图书情报工作，2005（1）：69～73.

[5]廉清.《图书情报工作》核心作者群分析研究[J].现代情报，2004（11）：55～59.