建筑施工企业市场开发

建筑施工企业市场开发（推荐8篇）

建筑施工企业市场开发 篇1

建筑行业是国家支柱行业，同时也是国民经济发展的晴雨表,建筑行业的兴衰直接影响着国家社会发展。当前国家大力发展基础设施建设，为建筑施工企业带来了前所未有的发展良机。但与此同时，建筑市场竞争日趋激烈，利润空间逐渐缩小，整个行业已进入微利时代。过去建筑施工企业单纯依靠设备、劳力就能获取利润，而当前形势对企业市场开发经营管理提出了更高要求，如何把握市场机遇，迅速做大做强，成为了施工企业领导共同关注的问题。

过去建筑市场混乱，行业内价格恶性竞争，潜规则层出不穷。施工企业为了获取项目只能依靠低价中标、幕后交易等灰色手段。企业市场经营开发存在以下问题：

1、市场开发具有盲目性

许多建筑施工企业缺乏战略发展规划，市场开发具有盲目性。没有根据自身企业基本情况确定主营业务与业务开发区域，开发策略。往往是看别人做什么，我也做什么。将自身业务集中在一线城市和沿海发达城市，陷入竞争红海。

2、市场开发缺少组织支撑

一些建筑施工企业，开发市场往往是领导个人单打独斗，依靠私人关系和人格魅力获取市场信息。项目信息来源渠道贫乏，使得企业丧失许多市场机会。企业内部缺乏系统的市场部门、高素质专业的经营队伍。

3、市场开发缺乏制度流程

企业内部没有进行业务总结，制定科学的制度流程。市场开发经常是一个项目一个样，一个人一个样。项目投标匆忙上阵，投标效果不尽理想。缺少市场开发相关的奖惩机制，员工热情没有得到充分调动。

4、市场开发忽视客户关系管理

部分建筑施工企业，对于项目前期开发比较重视，一旦项目中标后，忽视客户关系管理，企业在项目施工过程中无法及时与客户沟通，了解客户需求变化，造成项目工期延误，甚至无法及时回收工程款项。

5、缺乏市场宣传、品牌推广

一些建筑施工企业非常重视施工队伍建设，工程技术培育，总是认为专业技术强了，项目单子自然就多了。殊不知，酒香也也怕巷子深，缺乏市场宣传和品牌推广，仅靠老客户口碑称颂，公司影响度远远不能达到市场开发要求。

针对以上问题分析，可以从市场开发策略、市场开发组织、市场开发制度流程、市场开发客户关系管理、市场开发宣传推广几个维度，对建筑施工企业市场开发与经营中影响较大的问题进行控制，采取如下相应对策。

1、市场开发策略与战略发展规划相结合

制定市场开发经营开发策略，需要与企业的战略发展规划相结合。企业战略不是一成不变的，而是随着时代进步和企业发展进行调整和重组。这也就意味着企业的市场经营开发策略也要随着企业需求发生改变：企业追求占领市场扩大业务规模，开发大项目。企业为了追求利润，开发精品项目。企业为了进入新的区域或业务领域，培养专业技术人才，开发联营项目。

制定市场开发策略首先要对公司自身实力进行整体把握。公司人员配置、技术力量、项目管理、材料设备情况都是应该考虑的因素。知己知彼、百战不殆。市场开发策略的制定还要建立在对竞争对手充分了解的基础上。要在日常工作中搜集竞争对手资料，认真分析他们的经营开发策略、背景关系、市场行为。了解他们的销售团队的人员构成，历史成绩，为将来同台竞技做好准备。

此外，制定市场开发策略对建筑市场进行分析判断。施工企业要对区域市场规模、企业集中度、拥有特级、一级资质企业数量。工业建筑、住宅、公共建筑等分支市场业务量，进入退出壁垒、未来市场需求变化，出现的工程项目新技术、新材料、新工艺都会影响企业市场开发决策。

2、建立市场经营开发体系和专业经营队伍

建立由市场部经理、销售经理、市场信息分析员、合同管理员、造价工程师组成的市场经营开发队伍。经营体系中不同岗位各司其职，团结协作，共同开展企业市场经营开发工作。

将公司业务范围按照规划分成不同的区域，各区域根据业务量配置销售经理负责区域经营业务。对于公司重点市场开拓区域，可以设置办事处。各区域销售经理除了提供可靠的市场信息外，还要掌握联营分包，劳动力市场资源以及一些其它社会资源。各区域与公司总部要做到信息和关系资源共享。公司可以组织年度营销会为各区域销售经理提供交流经验机会。

在构建企业市场经营开发队伍时，要注重对员工素质的考察。市场开发经营人员代表着企业形象，只有那些具有丰富的商务经验、专业的技术知识、人际关系协调和组织能力的经营人员在市场竞争中占得先机，获得客户的认可。公司定期开展培训，聘请内外部专家从专业知识、营销技巧上提高开发经营人员综合素质。

3、规范企业市场开发制度流程

市场经营开发是一个融工程项目管理、客户关系管理、施工技术管理、合同预算管理等为一体的系统。系统要想正常运转，需要企业内各部门之间通力配合，因此规范的制度流程就必不可少。

企业经营开发是从获取市场信息开始，营销经理通过各种渠道进行信息探索挖掘，然后由信息分析员进行可行性分析判断：根据客户资资信档案，判断业主信誉状况，防范项目风险；根据以往项目经验，看工程项目是否能够达到公司盈利要求；根据公司战略规划，看是否属于对公司开拓市场区域、业务方向具有重大意义的项目；信息分析员信息筛选后，撰写项目立项报告由市场部经理进行审批。由合同管理人员向业主单位申报资格预审文件，购买招标文件。市场部经理、会同营销经理、高级工程师，参与标前会议和现场考察。在市场部经理的组织领导下，由造价工程师编写商务标书，工程技术人员编写技术标书，合成装订后向招标方递交。市场部经理、营销经理、高级工程师参与招标现场答疑。在收到业主单位的中标通知书，确认中标后，由市场部经理负责主持和业主的合同谈判。合同签订前，合同管理员进行严格的合同审查，就合同中存在的问题与业主方进行沟通确认，为企业二次经营做好准备。总经理签署授权委托书，由被授权人与业主签订正式合同。利用流程来指导企业经营开发活动。

此外，企业还要通过制定相应的营销管理制度，规范市场开发人员行为，制定市场协调管理制度，提高营销工作团队协作效率，制定营销奖惩制度,做到奖罚分明，激励市场开发人员为企业做出更大贡献。同时也树立全员营销意识，使更多员工投入到企业经营开发活动中来。

4、开发维护客户关系、建立企业战略联盟，建筑施工企业营销不同于一般企业的营销，它贯穿于整个工程项目建设的全过程。客户关系的管理维护，对于建筑施工企业尤为重要。企业应该设立专门的客户、供应商、分包商、设计院、监理商和工程咨询单位的信息档案资料，在项目前期，通过客户拜访活动探求客户项目意向，在项目在建过程中协助项目管理人员进行协调沟通，及时反馈项目意见。当项目结束后，进行客户满意度调查，寻找进一步工程项目合作的可能。

和客户关系一样，政府关系管理对于建筑施工企业同样重要。当前国家基础设施建设搞得如火如荼，许多地方政府在项目招标中起到至关重要的作用，通过政府关系维护，为企业带来更多的业务机会和更优惠的税收便利条件。企业加强与政府部门信息沟通，使政府对企业业务动态加深了解，有助于提高办事效率，建立良好的企业形象。此外企业还要关注新闻媒介的动态，搜集政府部门下达的命令文件，根据政策法令的变化来及时调整企业的营销策略和营销活动。

建筑施工企业为了应对当前激烈的竞争，获取长久竞争优势，需要在市场上寻找战略伙伴。建筑施工企业应该与大业主建立战略联盟，进行长期项目合作。由总经理亲自出马，进行高层对接，探讨共同合作发展可能，达到共赢互利效果。战略联盟可以从一项业务一个环节的合作开始，在合作中不断增强互动，开辟资源整合的更大范围和更深层次，进而发展相互合作内容，丰富合作形式。

5、注重市场宣传，推广企业品牌

施工企业 市场宣传和品牌推广对于施工企业市场开发至关重要，专业杂志、网站、企业内刊可以成为企业市场宣传的窗口，通过这些渠道可以展示企业业务动态、员工精神风貌，增强客户对企业信心，同时也为潜在客户认识企业打下良好基础。此外，建筑施工企业还可以通过举行大型招聘会、技术论坛等大型活动展示企业风采，达到企业品牌推广效果。相互开发制度制度一业务

除了主动进行市场宣传外，建筑施工企业自身形象也是企业品牌的最好体现。优质的工程项目是企业员工智慧和汗水的结晶，客户可以通过对企业竣工项目的观察了解，增强信心，为企业带来更多合作机会。在建工程施工现场醒目的标牌，质量、安全、文明施工宣传条幅，统一着装的施工队伍，都会为客户留下深刻印象。优秀的项目经理也是企业资本和实力的体现，拥有一批业内具有一定影响的项目经理，有助于企业品牌形象的树立。企业品牌塑造不能急于求成，它需要经过多年的积累、投入。一旦企业树立了良好的品牌形象，那将是对营销工作的最大支持。

建筑施工企业市场开发 篇2

海湾, 也称波斯湾, 是世界上最重要的内海之一, 也是重要的国际通道。海湾四周从东向南围绕着伊朗、伊拉克、科威特、沙特阿拉伯、巴林、卡塔尔、阿拉伯联合酋长国和阿曼8个国家, 被称为海湾国家, 或海湾地区。1981年5月, 海湾地区的阿联酋、阿曼、巴林、卡塔尔、科威特和沙特阿拉伯国家成立了海湾合作委员会 (GCC, 简称“海合会”) , 这六个国家被称为海湾六国。

2海湾六国建筑市场现状

海湾六国的自然条件和单一的资源状况形成了单一的石油经济结构。六国石油储量共计约4 680亿桶, 占世界总储量的45%。其中, 沙特石油储量2 615亿桶, 占全球总储量的25%, 居世界第一, 年石油收入达500至800亿美元;阿联酋980亿桶, 占10%, 居世界第三;科威特965亿桶, 占9.6%, 居世界第四。六国天然气总储量40万亿m3。卡塔尔天然气储量25万亿m3, 居世界第三。石油工业是六国的支柱工业, 石油收入约占其财政收入的75%。

在依靠石油出口推动国民经济快速发展的同时, 海湾六国也意识到仅仅依靠石油这一不可再生的资源进行单一经济的危险性, 以及加强非石油部门经济发展的重要性, 开始大力进行基础设施建设和大型公共设施建设。海湾六国在建和计划兴建的建筑工程项目规模巨大, 建筑规模占全球总量的1/2, 是全球最大的建筑市场之一。

3海湾六国建筑前景分析

阿拉伯联合酋长国是海湾地区最大的项目市场, 占海湾地区全部项目总值的37%, 其增长速度达到46%, 有若干在建的项目和正在设计规划的提案。处于设计阶段的米娜赫扎耶德港口 (Mina Zayed) 预算150亿美元, 完工截止时间为2018年第一季。项目包括多家酒店、500栋公寓楼的居民区、1个会展中心、1个容纳10 000人的室内舞台、1个拥有3 000座位的露天剧场以及1个25 000 m2的购物中心。阿布扎比机场中场航站楼综合设施 (68亿美元) 目前正处于项目执行阶段, 约2015年完工。此航站楼将建于两条机场跑道之间, 旅客容量将超过每年2 000万人次。阿布扎比首都区总投资400亿美元, 计划于2015年初完工。该区将成为阿联酋的行政和教育枢纽, 联邦住房部和外国使馆以及智囊团、综合性大学和学校都将集中于此。迪拜商业港 (300亿美元) , 完工截止时间为2015年第二季。商业港地处著名的迪拜湾, 作为迪拜的贸易和商业枢纽。预期可容纳居住人口数达19.1万人, 同时还可另外容纳11万工作人口。

由《海湾时报》 (Gulf Times) 获讯, 包括在JP摩根在内的国际及海湾地区众多房地产投资商、研究机构纷纷看好卡塔尔首都多哈的房地产市场, 位于多哈北面豪尔 (Al Khor) 城的5.5 km2开发项目, 将包括由酒店客房、农舍小屋、排屋、别墅和公寓, 最多能容纳63 000永久及暂时居民。计划投资100亿美元, 计划完工截止时间为2014年。为了迎接2022年世界杯, 卡塔尔将斥资400亿美元进行设施建设, 其中包括翻新3座球场、新建9座球场、修建新国际机场、升级国内交通系统等。到2022年, 卡塔尔将兴建22个足球场, 并在所有场馆安装最先进空调和室外空调控温系统。同时, 卡特尔政府计划耗资429亿美元改善基础设施, 并把解决交通问题纳入了“2030年远景计划”中。目前, 覆盖全境900 km的高速公路都会增建, 未来5年还将投入20亿美元建成以多哈为中心, 辐射其他世界杯赛场的高速公路网, 2019年建成连接多哈至邻国巴林的高铁系统, 到2020年建成覆盖多哈的地铁系统。

沙特是海湾六国中面积最大、人口最多的国家, 建筑市场也蕴藏着更大的商机。沙特在中东地区的经济实力最强, 约占海湾合作组织GDP的50%左右。政府投资上千亿美金规划建设6个知识城和经济城, 对经济城的规划发展也有了雄心勃勃的计划, 如麦地那知识经济城、阿卜杜拉经济城和吉赞经济城市经济城。接近900亿美元投资, 已被住房部门列为新房的专项拨付资金使用。预计到2015年底, 新建设的住房将达到200万套。现已确定的房地产项目包括40亿美元的沙特军营四期, 投资额高达400亿美元的沙特Sudair工业城。

科威特年国民生产总值达到近700亿美元, 经济增长率年平均约4.5%左右, 在中东地区属于比较繁荣发达地区。近几年科威特经济总体运行状况良好, 经济增长速度较快, 政治格局稳定, 石油出口以及投资成为经济增长的主要因素。前几年科威特受益于高油价, 财政盈余大幅增加, 政府积极筹划重建地区金融、贸易、旅游业中心, 加大了基础设施建设投资力度。科威特北部250 km2的土地上的丝绸之城投资900亿美元, 目前正处于设计阶段, 计划完工截止时间为2030年。

阿曼政府预计在 2010～2015年中将花费450亿美金在基础设施建设及相应的服务上, 到2014年, 阿曼将投资270亿美元用于各类建筑。约200亿美元将投资于交通基础建设。第八个五年计划 (2011～2015年) , 已经安排115亿美元用于交通运输和机场发展项目, 100亿美元投资于铁路建设。到2013年将投资150亿美元用于Salalah自由区建设。在未来10年, 阿曼将投资大约100亿～150亿美元用于AL Duqm港口发展计划。

巴林虽然只是海湾国家面积仅为720 km2的小国, 但是其建筑市场却充满了活力, 多项地标性建筑工程吸引了全球业内人士的目光, 大有紧跟迪拜的势头。今年, 新启动的民建和工建项目将增加92亿美元, 包括中心市场房产开发 (26亿美元) ;自穆哈拉格开始, 穿过玛拉玛和西佛, 到达伊萨陶恩长103 km的投资79亿美元的巴林单轨铁路;处于设计阶段的国际机场升级 (47亿美元) 完工截止时间为2020年, 是巴林的主要交通门户, 将进行大规模翻修, 包括现有航站楼重建和第二座航站楼的新建;该项目一旦完工, 将使机场的容量由每年500万人次提高到每年1 200万人次。

4结语

由此可见, 海湾六国的快速发展正在扭转世界经济的重心, 将世界建筑行业的目光全部吸引过来, 这对中国建筑企业是挑战也是机遇。能否在海湾的建筑市场上站稳脚跟, 并且打下一片天地, 不光需要胆识和魄力, 还要有专业的市场开发团队和项目执行团队, 这样才能在竞争日益激烈的新兴国际建筑市场上逐鹿称雄。

摘要：海湾六国的自然条件和单一的资源状况形成了单一的石油经济结构。在依靠石油出口推动国民经济快速发展的同时, 海湾六国也意识到仅仅依靠石油这一不可再生的资源进行单一经济的危险性, 以及加强非石油部门经济发展的重要性, 开始大力进行基础设施建设和大型公共设施建设。

关键词：海湾六国,市场开发,建筑工程项目

参考文献

[1]王有勇.中国与海湾六国的能源合作[J].阿拉伯世界, 2005 (6) .

中国石油企业海外市场开发分析 篇3

【关键词】石油企业；海外市场；开发分析

国际上的石油开发环境不断在变化，在国内的交易市场中，产业结构也做出了一定的调整，我国的石油企业只有在国际市场中增加参与竞争份额才能够得到更好的发展，所以海外市场的开发是其当前主要的发展途径，与国际上著名的石油企业建立竞争关系，在海外市场的开发过程中不断提升自身企业的市场开发能力，提高开发效果。

一、中国石油企业在海外市场开发中存在的问题

1.中国石油企业海外市场开发中的机制灵活性差

在海外市场的开发过程中石油企业缺少自主经营的意识与权利，也不能灵活的根据实际情况的变化来进行自身企业的调整对策，而企业中的领导层则普遍存在官僚作风的问题，这种实际的企业运营状况会对海外市场的拓展造成很大的不利。而且在石油企业进行内部重组之后会出现产权不明确、约束机制缺乏等的问题，涉及到的各种责任也存在分配不清晰的现象，企业职工的积极性会出现下降，进而影响到企业的工作成效。而且，我国的石油企业在海外市场的发展中都还是处于一个独自为营的状态，各个石油企业都没有对合作经营有一个实际的认知。在政策导向上也缺少相应的海外投资领域的扶持，中国的石油企业在海外市场中相互竞争，这种发展局面对于我国企业的海外市场的开发整体效益的获得是一种阻碍。

2.技术创新管理以及人才缺乏问题

中国石油企业的部分专业和设备的科技创新能力基本上处于或接近世界先进水平，但总体上看，我国石油企业存在着技术相对落后、资金不足和成套技术的形成率低的问题。在石油生产方面基本上没有自主的知识产权，在现代化的技术应用上也缺乏相关的创新能力，石油企业在引进技术的过程中都是以生产使用为主要目的的，这对于企业的自主生产创新来说是一种消极行为，阻碍了企业自身技术的发展提升，缺乏改进技术的能力。另外在中国石油企业中的人才结构上存在技术人员相对充足，而国际商务、法律人员比较缺少的情况，英语的掌握方面也不熟练，熟知英语、技术以及商务管理的复合型人才非常稀少。

二、中国石油企业海外市场开发的对策

1.增强管理机制的多样性

我国石油企业要开展国际化经营，就要建立适应国际化经营的企业组织形式，按照建立现代企业制度的要求打破部门所有和行业垄断。然后要在这一管理形式的基础上加强与国外大型石油企业的合作，包括国外的金融机构，建立一个工、贸、金融相互结合的大型石油股份公司的类型，以石油集团的形式与实力能够更好的在国际市场上发展，这样有利于企业获得更好的经济效益以及规模效益、协同效益等，进一步提升企业的国际竞争力。在各个石油企业的发展进程中也应该加强合作，组建战略上的联盟，在国际资源的利用上共同携手，与外国的石油企业进行竞争，在适当的时机应该建立海外的投资咨询部门，这样能够使跨国经营业务得到迅速的扩展，从国家的发展层面来对石油企业的海外市场的开发进行规划，降低企业的发展风险。

2.加强技术创新，引进国际人才

技术是石油企业抢占市场、寻求发展的生命线，调整和构建石油企业的技术创新战略是发展原则，因此需要重视科研的投入、加强科研与生产的紧密结合。在自身企业的技术创新中应该积极的关注国际石油企业技术发展动态，准确的把握市场需求，争取做到超前性的技术创新发展，与此同时还需要做好技术的引进管理，在引进的基础上深入的研究技术内涵，然后进行模仿创新。在企业的海外市场开发战略中人力资源战略占据着重要的位置，国际型人才的培养和引进是石油企业进行海外市场开发的前进动力，也是提高企业管理能力的手段之一，是对新的产业发展形态的一种适应和学习，只有拥有复合型的国际人才，中国的石油企业才能在海外市场获得更多的发展机会。

三、结束语

在海外市场的开发过程中，中国的石油企业需要认识到维护国家石油安全的重要性，在发展中加强相互之间的合作，避免恶性竞争的发生，合作竞争是海外市场开发过程中的最佳选择，采用灵活的管理机制，不断加强技术上的创新发展，将目标放在长远的发展道路上，有利于形成中国石油企业的长久的海外市场的竞争优势，确定明晰的战略目标。

参考文献：

[1]王文举.大庆石油管理局海外市场开发战略研究[D].大庆石油大学，2006.

[2]孙彦彬，王文举.提高我国石油企业海外市场开发能力的对策[J].油气田地面工程，2006，06：9-10.

建筑施工企业市场开发 篇4

关于对房地产开发企业市场行为进行监督检查的通知

各市（州、地）房管局（建设局）、各房地产开发企业：

为贯彻落实《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，加强对房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进房地产市场持续健康发展，决定在全省范围内开展2009年度房地产开发企业市场行为监督检查工作，现将有关事宜通知如下：

一、监督检查范围

在我省行政辖区内从事房地产开发的企业，包括在我省从事房地产开发的省外房地产开发企业均应参加市场行为监督检查。

二、监督检查方式

本次监督检查采取现场检查、书面监督检查和网上监督检查相结合的方式进行。

三、监督检查的程序及时间

1、房地产开发企业于2009年12月15日前向项目所在地县级房地产主管部门提交市场行为受检材料。

2、县级房地产主管部门对辖区内房地产开发企业申报的市场行为受检材料进行检查，并对正在开发建设的房地产开发项目进行现场检查，签署初检意见并于12月31日前将房地产开发企业市场行为受检材料和初检意见报所在市、州、地房地产主管部门。

3、各市（州、地）房地产主管部门对房地产开发企业申报的市场行为受检材料进行复查，视情况对辖区内的房地产开发项目进行现场检查，签署复检意见并进行汇总，形成汇总表后于2010年1月20日前将房地产开发企业申报的市场行为受检材料和汇总表（附电子文档一份）报省住房和城乡建设厅。

4、2010年1月20日至2010年2月25日省住房和城乡建设厅集中核查经各级主管部门初检和复检的市场行为监督检查申报资料，并视情况进行现场抽查。2010年2月25日前在贵州省住房和城乡建设厅网站上对市场行为监督检查的情况进行公示。

5、对市场行为监督检查不合格的企业，将责令限期整改，按要求完成整改的，重新进行公示。

6、未按时参加市场行为监督检查的，存在虚报瞒报情况的，在监督检查过程中有不良市场行为且未按要求进行整改的企业不予办理房地产开发企业资质延续手续和资质升级手续。在我省从事房地产开发的省外企业市场行为监督检查不合格的，将通知其资质批准机关。

四、监督检查内容

1、房地产开发项目手册制度执行情况；

2、土地取得情况。包括是否严格履行出让合同约定进行房地产开发建设，是否依法获取土地使用权后，闲置2年或2年以上，是否利用集体土地进行房地产开发；

3、规划审批情况。包括是否未取得建设工程规划许可证进行建设，是否违反建设工程规划许可证的规定进行建设，是否擅自调整容积率；

4、企业经营业绩情况。包括项目完成投资额或竣工面积是否达到相应资质等级的要求；

5、商品房预销售情况。包括是否按规定预售，是否按套内面积或按套计价销售，销售人员是否持证上岗，是否在销售现场公示有关信息，是否发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

6、是否存在投诉及对投诉处理的情况。

五、市场行为监督检查申报材料

1、市场行为监督检查表一式三份（检查表可从贵州省住房和城乡建设厅网上下载，网址：）；

2、附件材料一份，包括：

（1）工商营业执照正、副本复印件；

（2）企业在建项目资料（土地出让合同、规划许可证、投资许可证、土地使用证、施工许可证、拆迁许可证、预售许可证等）复印件；

（3）企业经营业绩资料（企业近三年开发项目的竣工验收备案资料证明复印件。未竣工验收的必须出具购买土地使用权、交纳相关税费、已支付施工单位工程款的证明。）

（4）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；

（5）项目已开始预售或销售的需提供已备案的《商品房买卖合同》复印件一份；

3、《贵州省房地产开发项目手册》（没有在建项目的需说明）；

4、房地产开发企业资质证书正、副本原件；

5、申报材料要求

（1）《贵州省房地产开发项目手册》单独提供；（2）市场行为监督检查表单独装订；

（3）附件材料复印件均采用A4规格纸张双面印，并按上述顺序胶包装订成册，并加编目录、页码，加盖企业公章。附件材料必须真实，弄虚作假按市场行为监督检查不合格处理。

六、网上填报要求

1、本次市场行为监督检查同时采取网上检查的方式进行。企业提供书面受检资料的同时，还需将有关资料通过“贵州省住房和城乡建设厅网”进行网上申报。（详情请与贵州省建设厅信息中心联系。联系电话：5360088 5360083）。

2、网上申报要求同时扫描企业资质证书及企业营业执照。

3、在建项目基本情况一栏要求填报在建项目进展情况，项目手续罗列清楚，同时扫描项目有关证明文件。

七、监督检查重点审核内容及审核标准

1、《房地产开发项目手册》重点审核手册是否按要求及时建立，填写内容是否完整真实，是否按规定及时备案。对填报内容有疑问的可要求企业提供有关证明文件。

2、企业在建项目的有关证明文件重点审核项目手续是否完整，办理程序是否符合规定。

3、企业业绩材料重点审核是否达到相应资质等级要求。

4、《商品房买卖合同》重点审核是否按套或套内面积进行销售，交付条件是否达到规定要求，是否公示有关节能信息。

八、市场行为监督检查要求

1、本年度房地产开发企业市场行为监督检查要围绕《省人民政府办公厅关于督促检查2009年度（政府工作报告）和全省经济工作会议重大工作部署贯彻落实情况的通知》（黔府办发〔2009〕21号）中“关于加强房地产开发项目手册管理，规范房地产市场秩序”的要求和《中共贵州省委办公厅贵州省人民政府办公厅关于印发〈2009年党风廉政建设和反腐败工作任务分解表〉的通知》（监委厅字〔2009〕18号）中“关于认真治理房地产开发领域的突出问题，加强对规划许可、施工许可、开发建设等环节的监督检查”的要求进行，严格把关，不走过场。

2、各县、各市（州、地）房地产主管部门应严格按照监督检查标准从严进行检查，提出明确的初检意见。初检意见应包括以下三个方面的内容：（1）申报材料是否真实；（2）是否符合监督检查标准；（3）初检（复检）合格或不合格的意见。初检（复检）意见必须明确、具体，禁止填写“同意监督检查”、“同意上报”等无明确意见的写法。要求按以下格式填写：“经初检（复检），该企业监督检查材料真实，符合监督检查标准要求，同意监督检查合格（基本合格）；经初检（复检），该企业监督检查材料不真实，达不到监督检查标准要求，监督检查不合格。”对监督检查不合格的应注明不合格的理由。

联系人：王屹 涂志强

联系电话：0851—5360227 0851—5360228

附件：房地产开发企业市场行为监督检查汇总表 房地产开发企业市场行为监督检查表

建筑施工企业市场开发 篇5

建筑业企业市场行为现场备查资料目录

1、总、分包企业《建筑业企业资质证书》；

2、总、分包企业《xx省或国企建筑业企业信用管理手册》；

3、中标通知书；

4、工程总、分包合同；

5、《省、市、县建筑工程现场施工队伍情况明示牌》、《农民工权益告知牌》（原件挂贴在醒目位置）；

6、项目经理证书和劳务经理证书；

7、现场管理和施工人员花名册；（需从工程劳动保险申报系统中下载打印）

8、现场管理人员资格证书；

9、特殊工种人员职业资格证书或技能证书；

10、现场管理和施工人员《劳动合同》；

11、现场管理和施工人员劳动工资发放领用单（每月）；

12、农民工学校相关资料；

13、项目部备案手续。

建筑施工企业市场开发 篇6

中国水利水电第十六工程局有限公司

当前，水利水电建筑市场同质化竞争不断加剧，建设工程的微利时代已经到来，施工企业面临着结构性矛盾日益突出、竞争压力不断加大等风险和挑战，也面临着转型升级、追赶发展和建立现代化企业管理制度的重要历史契机，原有的市场营销管理与运作模式亟需“脱胎换骨”。

市场营销，是施工企业持续发展的生命线，市场营销的变革与创新战略其实就是企业的远景发展规划。企业在追求订单、工程结算、风险防控等市场营销活动中，存在着单纯“继承”与不断“更新”营销观念的博弈，存在着企业“利润最大化”与企业“无形价值最大化”的博弈，存在着“优胜劣汰”和“共生共存”市场竞争的博弈。“吃别人嚼过的馍没有味道”，营销过程如果没有创新，道路只会越走越窄，越来越难走。“罗马可不是一天建成的”，时不我待，该如何是好，内外兼修很重要，也更必要。

鉴于此，结合中央企业管理提升活动的深入开展，笔者以“332”模式（即：三种机制、三项能力、两个理念）作如下浅见，以抛砖引玉。

一、多元化，“顶层设计”，构建集约型市场营销机制

“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。”水电施工一直是我们的“主战场”、“老本行”，“迷恋”、“依赖”都很正常，但我们要清醒地认识到，我们的水电建设使命已基本完成，水电市场逐步萎缩，产能明显过剩，不“转”不行，“转”慢了也不行。实施多元化发展战略是当今企业的发展趋势。与其临渴掘井，不如未雨绸缪，解决瓶颈问题的束缚。唯闯能创，我们不光能在水利水电项目上干出精品工程，在房建、市政、路桥、港工、铁路、火电、高速公路、新能源、投融资等项目也能干出优质工程，本着“有利于加强经营管理，建立信息畅通、反应灵活、适应公司发展和市场环境变化”的全面运行机制，“对症下药，抓住牛鼻子”，由传统的单一水电施工企业，向多元化经营的“大土木、大市场、大品牌”建筑企业转型升级。

水电施工企业市场营销思路要在经济转型期实现自我升级，就要眼睛向内，沉下心来深化，站在“顶层设计”的高度，实施“五大战略”，即：转型升级战略、人才强企战略、国际业务优先发展战略、行业技术领先战略、和谐发展战略，通过实施高端营销等手段做到规划先行。同时，以战略体系为先导，大力推进战略落地和管控体系执行，做到计划对接、主动营销，统筹需求、整合优势，创造商机、互利共赢，推进企业发展模式由粗放型向集约型转变，发展方式由外延式向注重内涵式转变，建立起高中低上下结合的一体化营销体系，快速向产业多元化、组织标准化、管理现代化、经营国际化的一流企业方向发展，确保“国际、水电、非水电、投资”四驾马车齐头并进。

二、抓订单，“区域经营”，建立市场开发快速联动机制

“问渠那得清如许？为有源头活水来。”订单，是企业生存发展之源。一切工作都要紧紧围绕市场开发前景来设计、规划、考量、安排、落实，否则拿不到订单就失去了企业持续生存的经济基础。如何扩大企业市场份额，区域经营是必由之路，这已被国内许多发展壮大的施工企业所证明。①区域经营具有长期性，可以对区域内重点项目信息进行长期持续追踪，及时了解项目的进展情况，保证信息的有效性、连续性和时效性。②区域经营具有灵活性，可以对市场环境、竞争对手进行充分的了解，把握区域内市场的脉搏，对区域内市场的变动作出有效的判断，掌握市场的主动权。③区域经营具有延续性，可以使企业在区域内建立和培育可靠、持续经营的公共关系，克服短期行为，有利于得到区域市场的认同，提升企业知名度、信誉度和品牌影响力。④区域经营可以节约经营成本。与其东奔西跑，遍地撒网，还不如沉下心来，“放长线、钓大鱼”，集中优势资源主攻重点区域市场。企业应针对不同区域实际，通过项目群区域集约化管理、设立多个市场营销分支机构、对二级单位主营业务区域和专业业务进行明确划分，优化区域布局和产业布局；提早介入、超前谋划，建立重要客户、重要区域的领导分管制度和联系人制度，有的放矢，责任到人，采取多样化高端营销措施保证份额；利用区域经营优势和各种关系捕捉有效信息，深度挖掘潜在资源和新兴能源市场，重点突破，开辟新的市场突破点。同时，利用已形成的地域优势、文化优势、营销渠道优势和人才优势，快速应对市场，高度契合、同频共振，建立多形式、各层级的快速联动机制，对市场的变化第一时间做出反应、协调联动，实现“紧贴市场、信息共享、及时协调、快速反应、综合平衡、谋求最佳”的更高管控目标，提高市场开发成功率。

三、重人和，“全员营销”，推行市场营销考核激励机制

“君子用人如器，各取所长”。决策者的管理，最大的功效莫过于用人，用人的关键是包容、组合和互补。古人云“上下同欲者胜、团结其心者兴”，考量决策者的勇气和智慧，关键在于复合型市场营销团队建设，或取己之“能”，或引入“鲶鱼”，不断补充新鲜血液，善打“组合拳”。全员营销，包含“人人营销、事事营销、时时营销、处处营销、内部营销、外部营销”等方式，是实现各种营销手段优化组合的整合营销。企业要激发全员市场营销的欲望，积极挖掘每位员工的社会信息与资源，建立营销网络平台，以激活企业的整体潜能。在全员营销管理过程中，利用有效社会资源拓展市场营销，在层层落实新增合同额目标的基础上，采取切实可行的考核激励机制，如：①推行项目信息奖励机制，“业绩论英雄”，对提供市场信息有价值的人员，给予一定的梯度奖励，以激励全体员工承揽工程的积极性和开拓市场的意识。②实施市场开发奖励办法，对编标人员的工资采用计件制，计件工资计算按难度系数、项目大小进行计算，与基本工资合计为编标人员的工资。③在兑现物质奖励的同时，对于优秀营销人员也要进行精神鼓励。例如，召开大会颁奖、制作光荣榜、在企业内部刊物或行业刊物上刊登先进事迹宣传、向上级推荐授予荣誉称号等方式，“激励先进，鼓舞后进”。④建立工程索赔和变更项目激励机制，对做好变更、补偿及索赔材料的人员进行奖励。集思广益、智者觉行、导而优行，有效的良性循环激励机制，给了众人拾柴的原动力，市场营销这把火烧的再高再旺都不足为奇。

四、强管理，“刚性履约”，提升企业在建项目管控能力

项目是企业生存发展的基础，是企业的产值和利润中心，是市场开拓的桥头堡，也是展示企业品牌文化的载体与窗口。对企业和业主来说，一个项目成功与否的关键是项目能否按照合同文件顺利履约，而确保项目正常履约，是体现企业诚信经营的根本所在。因此，项目管理的失败会使企业经营丧失商业信誉，也会给今后的经营工作造成很大的被动，甚至是毁灭性的打击。

今天的信誉，明天的市场。“刚性履约”是企业拓展市场最根本的保证。抓好项目管理，搞好在建工程，不仅能提高企业效益，而且为企业市场开发工作打下坚实的基础。从经营市场的观点去分析，如果要实现以点带面、以项目促经营的良性循环，企业要做到：①经营以市场为核心，管理以项目为中心，树立“外抓市场、内抓现场，以市场促现场、以现场保市场”的企业发展思路。②以优化业务流程、精干高效和扁平管理为目标，配备能满足项目履约的充足资源，强化成本管理，“不允许任何一个项目亏损”，打赢控亏增盈攻坚战。③大胆探索在市场开发、工程管控、人力资源、薪酬体制、技术创新和效能建设等方面的新路子，积极探索和完善适应企业规模经营下的项目管理体制。④全面履行合同承诺，以质量求效益，克服短期行为，潜心研发具有核心竞争力的新技术、新工艺，全心开发新领域、新市场。⑤在抓好在建项目的同时，处理好多方公共关系，培育互利共赢、长期合作的战略合作伙伴，重视企业系统内的“蝴蝶效应”，真正做到“干一项工程、树一方信誉、创一流效益、交一方朋友、占一方市场”。

五、聚人才，动态经营，增强企业经营投标综合能力

人才，是企业最宝贵的资源和发展的原动力。培养一支业务能力强、素质高、品行好的营销和标书编制人才队伍，是企业从事经营投标活动的基础和保证，也是赢得未来竞争的最大优势。经营投标工作是一个系统工程，必须实行资源的动态管理，因地制宜，科学地、针对性地配置经营资源，力求做到：①编制《企业市场营销管理手册》与《工程项目编投标作业指导书》，技术策划立足“新”、商务策划强调“准”，规范标书编制全过程管理，提高标书编制质量和项目中标率。②专门设立信息管理小组，对企业内外部市场信息进行统一管理，包括信息的收集、筛选与调研，社会资源的拓展及维护等，并依据信息划分主要跟踪项目的五星指数，把握企业信誉、履约、实力、社会公共关系等经营投标要素，评估分析，超前谋划、确定重点投标项目以及投标策略，做到有的放矢，“有所为，有所不为”。③建立和完善经营投标管理体制，避免在投标过程中的管理重叠和管理“真空”现象，在管理制度中注重责任分工和以激励为主导的考核奖罚机制，成立技术、商务、报价、综合编标组，设定编标组临时负责人和编标总负责人，“千斤重担众人挑，人人肩上有指标”。④引入营销成本预算制，定期召开市场营销管理座谈会、市场营销调度会，规范市场营销计划，注重营销案例的分析总结，积极沟通，灵活应对，提升营销工作的前瞻性和科学性。⑤注重经营投标人员素质培养和人才引进，提升精英带团能力和骨干型队伍建设，坚持眼睛向内，苦练内功，并通过企业内部举办市场营销培训班、学习知名企业的市场营销方法与理念、邀请行业内优秀营销人才来企业讲座等形式互动，逐步完善企业营销和标书编制人才队伍的梯队建设。

六、善绸缪，“五道防线”，加强市场风险全面防控能力

古人云：“善弈者，谋势。”当前市场竞争日趋激烈，工程建设活动复杂多变，潜在的风险无时不有、无处不在。盲目的扩张和无效的增长会给企业带来隐患，企业应重视市场风险全面防控工作，着力完善风险管理体系，避免重大市场风险，这是必不可少的“隐性市场营销”策略。因此，我们要理性分析，沉着应对，抓好“五道防线”:一是决策风险防线，认真分析和预判企业所处环境的复杂性、市场的潜在发展能力等因素，严格落实“三重一大”民主决策制度，科学决策、民主决策，确保企业市场发展战略的正确方向。二是资金风险防线，加强对资金的管控，实时监控项目资金流向，强调资金存量上报制度，将分散、闲置资金集中管理、合理调剂，确保资金流全面受控。三是市场风险防线，采取以市场为导向、符合成本效益原则的营销管控措施，加强信用管理和履约管控，对项目隐含风险进行认真评估，强化营销网络体系建设，改进投标质量等工作。四是运营风险防线，加强执行力建设，积极开展项目质量评审和综合效能监察，建立健全整改报告制度和责任追究制度，发现问题及时纠正，发现漏洞及时弥补。五是法律风险防线，优化法律管控手段，积极、妥善处理历史遗留法律纠纷问题，法律纠纷办理“抓大不放小”；并深入开展经营行为法律审核工作，确保重要规章制度、重大决策和经济合同、工程分包合同、设备物资采购合同、劳务合同的法律审查把关率达到100%。

七、谋合作，对标学习，深化“强强联合”的互惠双赢理念

现代的市场竞争是全新的互惠型合作竞争，加之施工企业受营业资质、技术水平、经济实力、抗风险能力、管理实力、盈利水平、地域信誉和影响力等因素影响制约，开展营销合作、共同经营、提升经营质量已是企业开发市场的潮流和方向。企业要想在当前的经济形势下和市场环境中赢得更多席位，只有“走出去”，着力深化对外合作，在建立长效机制上下功夫。例如，①注重强势企业之间的相互借势，利用各自的优势资源“强强联合”，使资源互补、风险共担、利益共享，提升经营层次，达到共赢市场、提升企业利用社会资源能力的目的。②“抱团取暖”，整合企业优势竞争项目，主动与同行企业进行深度对接，以谦逊的态度放下身段、摒除杂念，正视自身差距，对标学习先进、标杆单位成功营销模式，兼收并蓄。③“输血前先要找对血型”，不仅对优秀企业的成功经验进行系统学习、消化吸收，而且对他们走过的弯路等失败的教训进行总结，防止自身发展走上弯路，前车之鉴，后事之师。④积极推进战略联盟，建立企业间信息共享机制，“双向互动”，在尊重各自禀赋的前提下，在市场的博弈中打造组合拳，创新思路，“联合经营”，增加企业市场营销信息渠道，争取市场营销业绩大突破。⑤大胆的修正自身“组织器官”，活学活用，调整优化结构，由输血转变为改善自己的造血功能，提升多元化市场营销能力，定能无往而不胜，实现企业的可持续质量效益型发展。

八、特色化，“品牌做势”，打造企业核心文化理念

企业文化是市场营销的催化剂，是我们干事创业的灵魂，也是企业潜在的生产力。经营文化就是经营品牌，是最高层次的经营。品牌是企业市场价值的象征，更是文化的反映。“三流企业做事，二流企业做市，一流企业做势”。企业经营的成功与否，就反映在市场对其品牌和文化的认同上。那种走路子、钻空子、用不正当手段取得项目的手段，终将被市场淘汰。企业要打造核心文化理念，形成具有核心竞争力的企业价值观体系，不仅要内化于心，而且要外化于行。首先，企业应充分利用项目的诚信履约、良好的信誉取得“商信”，全面撒网，赢得市场；利用企业的综合实力，打造品牌营销战略，影响市场的导向，使经营迈向更高层次实现企业文化价值，形成特色化品牌，如此才能“登高而见者远，顺风而闻者彰”。其次，规划和实施企业品牌文化的发展战略，整合营销传播方式与运作途径，持之以恒地对地方政府、对业主、对合作伙伴、对员工宣讲，让相关方从内部刊物、网络载体等信息渠道获得对企业某一品牌的详细信息，以增强品牌诉求的一致性和完整性，形成一种互求、互动、互需的客户关系，拓展企业市场营销活动空间。再者，“落地生根”，充分发挥企业文化的导向、凝聚、融合、激励、传播、引领等功能，把企业发展目标深深根植于每位员工心中，形成共识与信念，使之产生强烈的使命感、荣誉感和责任感，把企业文化建设成为凝聚人心、鼓舞士气、铸造团队精神的载体，缔造企业“软实力”，不断给企业带来效率和效益。

房地产开发企业如何应对市场低迷 篇7

在过去的几年中, 国家对房地产业持续实施宏观调控, 从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业进行逐步地规范和完善, 而今年国家又采取从紧的货币政策。而这一系列的政策的实施, 表明政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期。从目前情况看, 房地产宏观调控效果已经逐渐显现, 全国各地的房地产企业都面临着销售速度缓慢, 资金压力大, 成交量少这样一种严峻的形势。房价也都随之出现了不同程度的下调或增速趋缓, 在北京、上海等一些大中城市部份房价都出现降价趋势, 最高降幅甚至高达30%以上, 其它二线城市房价也相继出现了不同程度的下调, 三线的县市由于受成本上涨拉动, 房价大都仍存在一定程度的上涨, 但其涨幅也已明显放缓。种种迹象表明, 楼市未来一段时期的发展形势不容乐观。

2 房地产市场低迷的主要影响因素

2.1 土地供应政策的变革。

2002年上半年, 国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》, 明确规定:“自2002年7月1日起, 全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地, 必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权”。这一规定的出台, 大大地提高政府对房地产市场的调控能力, 从而大大促进了土地交易的公开、公平、公正。土地供应政策的转变, 使得土地市场的竞争日益加剧, 同时也加大了开发商的用地成本, 没有资金、没有开发经验、没有竞争力的企业将很难获取土地。招标拍卖挂牌出让制度提高了市场准入门槛, 使得全国各地“百花齐放”的房地产企业变得“几支独秀”, 房地产业进入了资本实力和品牌竞争的时代。从一定程度来说, 这对房地产市场的快速向前发展起到了一定的抑制作用。

2.2 宏观经济政策中的利率升高。

为贯彻从紧的货币政策, 中国人民银行决定:从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率, 一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%, 上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%, 上调0.18个百分点;这是央行在2007年的第六次调息了。利率升高对房地产市场的影响主要表现如下:一是当利率升高时, 储蓄、购买债券的收益增加, 相对的房地产投资收益缺乏吸引力, 投入的资金量大大减少, 导致房地产价格缺少支撑力, 结果必然价格下跌, 同时由于利率升高, 投资者运用的资金利息成本加大, 而在物价没有上涨的情况下, 资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上, 房地产投资的收益大大降低, 这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式, 这些都将直接影响到房地产市场的有效需求;第二, 房地产开发商上市直接融资的还是少数。多数开发商还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此利率的变动导致开发商的财务成本增大, 对其资金成本和利润影响比较大。加息意味着开发商的融资成本加大, 贷款负担加重。对于开发商, 利率提高将加大开发商的成本, 会加速地产行业的兼并、组合, 中小开发商将更难生存。

2.3 全球性金融危机的爆发。

自2007年5、6月份开始, 美国爆发次贷危机。此后, 次贷危机向全球蔓延, 引起了很多国家房价的下跌。次贷危机引起的金融危机在某种程度上也影响了我国房地产市场的发展。主要体现在:一是政府政策的从紧。金融危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏, 因而有必要采取紧缩措施, 加大挤压我国房市泡沫, 使我国房市能持续、健康、稳定的发展, 为此, 我国政府在次贷危机爆发后开始警觉起来, 并采取了多项紧缩政策来调控房市;二是金融机构相关措施的制定。美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警, 使我国银行意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。美国次级房贷危机对中国金融业的影响几乎是立竿见影的, 为降低风险, 银行采取了多项针对房地产的措施;三是改变了房地产开发商的观念。次贷危机使房地产开发商认识到房市是一个一荣俱荣、一损俱损的市场, 房市因为泡沫破灭而衰落对谁都没有好处。也使他们认识到如果将价格炒得很高, 不仅使购买者无力购买或承担极大的还贷压力, 从而形成巨大的金融风险, 而且会使房市丧失其造血功能, 阻碍房市的可持续发展。同时, 房地产商也认识到暴利的时代可能已一去不复返, 而且短期的暴利的获取将会导致长期利益的受损。

3 在市场低迷时房地产开发企业所面临的困境

3.1 供给和需求不均衡, 供过于求。

由于市场低迷的原因, 房地产市场已由原来供不应求的买方市场转变为供过于求的买方市场。从开发商来看, 由于国家对闲置土地的控制和管理, 以及房地产本身建设周期比较长等原因的影响, 房地产的供给短期内不但不会减少反而仍有一定程度的增加。同时面临不断增加的贷款利息, 许多房地产商的资金周转遇到了很大问题, 房产商面临着资金链断裂从而破产的危机。在强大的资金压力下, 开发商为了维持正常的开发程序, 只有让楼盘尽快“出货”, 否则资金链将会断裂, 而这些也将增加市场的供给量。从购房者来看, 他们主要分为一般购房者和炒房者两类。首先, 就一般购房者来说, 大部分人都选择按揭贷款买房, 由于房贷利息的提高增加了还贷的压力, 他们贷款购房的冲动减少了。就炒房者来说, 一方面, 房价已上升到一个前所未有的高位, 上涨的空间明显变小;另一方面, 贷款利率已节节上升, 以贷款为主的成本和风险都日益增加。由此可见, 楼市的供求已悄然发生了变化, 供大于求的局面已经形成。

3.2 国家宏观调控紧缩银根, 房地产企业融资受到限制。

目前国家宏观紧缩银根的政策将对整个房地产业的发展产生重大影响, 国家一方面不断提高银行贷款利率, 另一方面又不断上调商业银行存款准备金率, 收缩信贷规模。其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击, 导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道, 这意味着房地产融资将趋向多元化, 房地产开发成本也将大大增加。国家宏观调控紧缩银根的同时, 伴随着的是房产开发企业资金链的断裂。融资渠道狭窄, 融资规模减小, 可能使一些正在开发的项目难以为继。特别是那些资金规模小, 缺乏可持续经营能力的小型房地产公司将逐步被市场淘汰。

3.3 成交量萎缩, 空置率上升。

在此市场低迷状况下, 购房者观望情绪严重, 房市成交量大幅萎缩, 房地产商空置率大幅上涨。据广州房管相关部门的数据显示, 2008年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米, 与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%, 而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说, 今年上半年单月成交量最大的是6月, 为64.64万平方米, 其它月份全部低于40万平方米, 成交量最低的2月仅23.12万平方米, 而去年同期, 每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间, 足见当中的差距。不仅广州如此, 全国70个大中城市的成交量都已经开始萎缩, 而空置率却不断攀升。

此外, 开发商还面临着建筑材料和劳动力成本普遍上涨, 房价下跌等一系列的问题。

4 企业应对市场低迷的措施

4.1 采取适当营销模式, 加速资金回笼。

近来房地产市场已转向买方市场, 市场的刚性需求严重不足。人们对国家宏观调控房价下降的预期和一些城市由于房价受炒作虚高价格回落的影响, 房屋的销售早已没有了往日的火爆, 有的销售部甚至于到了门前冷落车马稀的地步。面对这样一种形势, 采取适当的销售策略是十分有必要的。然而由于各地情况各异, 需求、价格等相差悬殊, 所以要采取何种销售策略不能一概而论。优惠折扣是一种常见的销售策略。它是指在限定的时间范围内, 配合整体促销活动计划, 通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛, 进行销售调剂, 但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样, 有多种多样的形式, 譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱, 或者送书房、送储藏室, 购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好, 首先要让客户确实感受到是在让利, 而不是一种花哨的促销噱头。同时, 优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要, 是他们所能希望的方式, 只有这样才便于促进销售。再者, 不要与其他竞争者的优惠折扣相类似, 只有标新立异的优惠折扣形式才能最大程度地吸引购房者的关注。此外, 网络营销如搜房网﹑中房网等, 打破了地域限制, 进行远程信息传播, 面广量大, 其营销内容详实生动、图文并茂, 可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构, 同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟, 为潜在购房者提供了诸多方便, 也越来越多地被开发商所采用。随着我国楼市营销理念﹑方式的一次次改革和突破, 房地产超市营销最近在浙江、上海等地也悄然兴起。这些新的营销模式的出现, 为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。面对国家宏观调控的新形势, 房地产开发企业必须更加重视对销售的管理, 加速资金回笼, 解企业资金之急。

4.2 拓宽融资渠道, 适度调整发展战略。

中国房地产开发企业的自有资金比重都偏低, 开发商多数欠缺资金, 然而由于近来央行紧缩银根, 造成其正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看, 房地产开发企业已很难从银行借到款, 此外, 市场不景气, 销售回笼不畅, 对许多房地产企业来说, 融资是这样的困难。因此, 为了度过难关, 企业应该寻求新的融资渠道, 如通过发行新的公司债券, 增发配股, 或者通过出让开发权等方式引进外资, 以及向其他的一些金融机构如保险公司、信托投资公司等进行融资。总之, 在此融资困难情况下, 开发企业应视自己的资金运作情况, 合理选择融资方式。

4.3 进行投资组合, 尽量规避市场风险。

房地产是一个投资大、收益大、风险大的行业, 企业应该认识到把鸡蛋放在同一个篮子的危险, 在全国差异化、互补性的投资发展布局。主要从两方面来进行操作:一是区域间的组合。在当前市场低迷的形势下, 开发商不能再满足于在一些一线的大城市进行开发建设, 而应该将眼光放到一些中小型的二三线城市。当前西部地区也开始了城市化的进程, 城市中产阶级在逐渐形成, 房地产投资环境正走向完善。因此, 作为房地产开发企业, 抢先对二、三线市场进行多点布局, 锁定符合企业市场定位的二、三线市场, 抢先在目标市场树立品牌, 可能会有更多的市场机会;二是项目间的组合, 在同一区域间进行开发建设的时候, 企业应该开发不同类型的房地产项目进行投资组合, 也就是将普通住宅、经济适用房?别墅、高档公寓、办公楼、商业营业用房、酒店等进行开发组合, 东方不亮西方亮, 这将有助于企业很好地规避由于某一类物业的不景气所带来的投资风险。

4.4 关注市场需求, 走特色化的产品发展之路。

除了进行投资项目间的组合之外, 在市场供大于求时, 同质化的产品是没有前途的, 只有清晰的定位、个性化的风格、良好的品质及满意的服务才能为自己赢得市场。特别是在当前的条件下, 对于拟开发的项目, 企业必须通过市场调查, 以确定自己的定位。由于中国地域广阔, 各地条件差异较大, 生活水准大相径庭, 在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高, 人们大多喜欢大的、高档次的房子, 而有些地方由于刚解决温饱不久, 人们只能买小的、低档次的房子, 所以房产开发企业在拟开发项目的时候, 就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解, 做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品, 房屋滞销的风险将大大降低。

4.5 积蓄力量, 等待市场回暖。

房地产市场是一个周期性的市场, 当前的房地产市场处在波峰到波谷的转折点上。面对目前的严峻形势, 房地产开发企业除了在投资策略上作适当的调整和控制外, 还应该从企业内部着手, 通过不同的方式触及和激发每个员工的工作态度和热情, 提高企业管理水平, 加强各部门间的合作, 降低管理成本, 积蓄力量, 以期保存实力再图发展。

5 结语

房地产市场的低迷对房地产开发企业提出了严峻的考验, 企业正面临一个重要关头, 这既是发展的机遇同时也是生存的挑战。房地产企业应该正确面对当前的形势, 通过一系列的有效措施, 提高企业的开发效益和竞争能力, 走出一条自主创新的发展道路, 才能实现长期可持续发展。

参考文献

[1]陈林杰.成本上升背景下我国房地产业发展的战略研究[J].建筑经济, 2008 (7) .

[2]罗龙昌.发展房地产业与优化产业结构[M].经济管理出版社, 2000.

[3]郑文选.谈房地产企业的经济竞争战略[J].陕西建筑, 2005 (10) .

建筑施工企业市场开发 篇8

关键词：产品开发;市场营销;企业管理

企业产品最终是面向市场的，因此企业在产品开发方面要切记盲目开发，只有及时把握市场信息，进行市场调研，与市场营销想结合才能够开发出适合市场需求同时也给企业带来利润的产品。

一、企业产品开发失败成因分析

面对不断变化的市场需求，企业也在不断的开发新的产品以适应其需求，但是实际上很多企业开发的新产品在市场上的形势并不十分理想，最终都以失败告终。经过实际调查发现，这些产品开发失败的原因有很多，其中主要是由于产品价格问题、产品质量问题以及市场营销问题而走向失败。

（一）产品价格问题

很多企业在进行产品开发的时候仅仅看到了产品质量对于产品开发的重要性，认为只要产品质量高就会有很好的市场销路。但是高质量必定会带来高成本投入，而高成本投入必定会使得产品的市场价格大大提高，那么就忽视了消费者的购买能力，大部分消费者是普通消费群体，其更加倾向于物美价廉的产品。因此过于重视产品质量而忽视产品市场价格的思想容易造成产品开发的失败，且实际调查得知，企业产品开发失败14%是由于产品价格问题。

（二）产品质量问题

与上一问题相反，有些企业在进行产品开发的时候，为了追求利润，而不断降低产品的价格。低价格产品所对应的产品质量也不会太高，当这种低质量的产品走向市场之后，行家一看就知道质量不过关，而不懂的人可能刚开始并不知道产品质量如何，一旦用过之后就很难实现再次购买，最终使得该产品从市场上逐渐消失。据实际调查发现，导致产品开发失败的因素中，23%是产品质量问题。

（三）市场营销问题

除了产品价格问题和质量问题之外，市场营销问题也是影响产品开发成功与否的重要因素，其影响比例占据了63%，本文将从以下几个方面来阐述由市场营销问题影响企业产品开发失败的情况：

1.很多企业在进行产品开发之前，没有分析和研究市场或者目标消费者的消费能力和购买能力，从而造成产品开发出来后，在市场上的销路不畅，这种因素影响其产品开发失败占据了32%的比例。

2.当企业开发出一种新产品之后，在投入市场时没有选择好投入市场的时间，比如在寒冷的冬季上市一些凉鞋或者夏装，就算这些产品再物美价廉，其销售量也不会比正常季节销售要好。因此选择合适的时间来上市合适的产品对于其产品的成功开发而言是非常重要的，而据实际调查发现，因这种原因导致产品开发失败占据了10%的比例。

3.在进行产品开发之前，很多企业都忽略了竞争对手，没有深入的调查和分析竞争对手开发的产品，比如当本企业开发出新产品时，却发现竞争对手已经将此类型产品上市，那么本企业的产品在市场上就会遇到冷市，最终导致产品开发失败，这种因素占据了8%的比例。

4.随着时代的进步，经济的发展，各种类型产品的替代品越来越多，当前消费者选择的机会也越来越多，因此对于新产品的上市，很多消费者并不关注。而这也正是因为企业在销售力量和促销力度上做的不够到位才形成的，这种原因导致产品开发失败占据了13%的比例。

二、企业的产品开发与市场营销相结合

从产品的开发、生产，一直到市场营销，这些对于企业来说是一个整体的产品生产、经营过程，这些环节也是紧扣在一起的。如果没有市场营销，那么产品的开发就失去了意义，而如果没有产品开发，那么市场营销也就无从谈起。由此可见，将企业的产品开发与市场营销想结合，对于企业的可持续发展将具有十分重要的现实意义。

（一）产品开发的动力是企业市场营销

因为企业开发的产品最终是要面向市场、面向消费者，所以在进行产品开发前必须要对市场做好调查和研究，如果只是闭门造车，其产品注定得不到市场认可。在产品开发之前，首先要确定其目标消费群体以及目标消费群体的大概数量，这些都属于对市场信息的调查和整理，都要依靠市场调研来确定和分析。对于任何企业、任何产品，市场情报都是直观重要的，因此必须在产品开发前制定出科学合理的市场营销策略，并在出现问题时及时给予解决。

（二）调查并分析类似产品的价格

产品的价格首先要根据其成本来确定，其次还要参考市场上类似产品的价格。企业开发出一个产品之后，在上市之前一定要对相关产品以及类似产品的价格进行调查和分析。因为如果将产品价格定的过高或者过低，就会形成产品在市场上无人问津或者收不回企业成本的情况。所以企业要依靠市场营销，做好产品价格调研，从而防止盲目定价现象的出现。

（三）市场营销能够帮助企业产品开发消除后遗症

当企业开发出一种产品并投入市场之后，为了后期利润一定要了解消费者对于产品的看法，而这就要依靠市场营销来完成。企业只有充分的了解到消费者对于产品的现实看法，认识到存在的问题和缺点，才能够及时改正错误，最终满足消费者的要求。因此，无论是在产品开发之前，还是在产品投入市场之后，都要进行市场调研，一旦发现某一步做的不够好，或者没有得到消费者认可，就要及时进行改正，从而避免产品开发并投入市场后出现其他一些列问题。

（四）对产品开发的难易度进行有效掌握

对产品开发的难易度进行掌握是为了建立合理的准入门槛。尤其是对于一些机械类的产品而言，如果不了解产品开发的难易度，将准入门槛设置的过低或者过高，那么一些大中型制造企业就不被准许进入，或者会增加企业的各种费用从而使得企业开发产品的成本和投入市场的价格大大提高。

三、做好产品开发与市场营销相结合的企业管理

随着全球经济的不断发展，市场竞争越来越激烈，企业为了争取一定的竞争优势，占领一定的市场地位，也在各个方面进行不断的创新和发展。在这个经济竞争时代，拥有一套先进的企业管理方法或者管理模式对于一个企业的发展来说，将是一个强大的动力和竞争优势。而要想做好企业管理必须要以先进的产品质量为后盾，结合企业市场营销，这样才能够适应现代化市场经济的发展和需求。

（一）不断提升企业管理层的管理理念

理念决定行动。只有不断强化管理理念，才能够按照这种理念落实到具体工作中去。企业中的最高决策层就是企业的管理层，而管理层的决策关系着企业未来的发展方向。因此必须要从管理层做起，树立产品开发与市场营销相结合的管理理念，如在产品开发之前动员全体管理层人员，不断加强他们对市场调研和市场信息掌握的重要性的认识。只有认识到充分做好市场调研，掌握市场动态和信息，分析消费者需求，才能够开发出适合市场需要的产品，满足消费者需求。在产品开发方面，企业要切记不要认为自己能够代表消费者的欣赏水平，然后盲目在产品开发中投入大量人力、物力和财力。

（二）充分做好市场预测工作

做好市场预测能够预防产品开发出来后，出现胡乱投入市场从而造成产品没有市场价值的后果。只有思维走到前面，其行动才能跟上来，因此市场预测能够帮助企业做好产品的开发和销售。如在产品开发之前开展相关会议，针对该种产品制定相关市场调研计划、对目标消费群体进行调查和分析，重点关注到底有多少消费者需要这种产品，并分析竞争对手有关类似产品的价格和与本企业产品的竞争力度有多大。只有深入分析了这些信息，才能够做好市场预测。在产品开发前，如果没有对市场进行很好的预测，如产品投入市场过大，就会造成因产品积压而导致的经济损失。而如果产品投入市场过小，该种产品就会出现供不应求的情况，甚至出现断货现象。

（三）加大对产品开发过程的监督管理力度

从事企业产品开发的工作人员并不都具有较高的素质，很多工作人员不能很好的投入到产品开发工作中去，但是对于这种情况，企业不能听之任之，必须不断加强产品开发过程的监督和管理，督促其积极主动的投入到开发工作中去。如企业可以从监管部门调出一部分人，组建专门的产品开发工作监督小组，重点对产品开发的过程进行监督和管理，一旦发现产品开发工作人员没有按照自己的职责认真工作，或者在工作之中出现懈怠的情况，要给予及时提醒，并警告。另外，要在保证产品质量的同时，尽量缩减产品成本，以防止因为投入市场的价格太高而出现冷市现象。

四、结束语

综上所述，只有将产品开发与企业市场营销结合起来，在产品开发之前做好市场调研、市场预测，这样开发的产品才会符合市场需要，才能满足消费者的需求，才能够使得企业又好又快的发展。

参考文献：

[1]倪敏娜，虞志红，沈卓.论企业营销策略与产品设计开发[J].中国商贸，2010-08.

[2]向东.企业产品研发与市场营销整合研究[J].中南大学，2005-05-01.