物业公司电梯管理方案（精选6篇）
根据xxxx所了解目前项目施工的情况，南京【君悦城市花园】会因配合工程施工的需要，一般会把将来的客梯作临时施工使用，以配合工程施工时的运输需要。对此xxxx根据以往对住宅施工电梯使用管理的经验，从日后管理者与使用者的角度出发，建议发展商宜对电梯临时配合施工使用时，应给予一定的相关措施与制订一些相关使用规定为妥，以合理并尽可能使电梯完好地投入今后的使用。
一.电梯临时配合施工使用前的各方协调建议
在电梯临时配合施工使用前，因【君悦城市花园】的项目有关各分部工程的施工可能尚未完全完成，故可能都采取一些临时性措施，以使电梯能作为临时配合施工。xxxx建议，发展商宜针对目前施工情况，甚至有些措施可能会涉及一些商务协作（原合同所制定交付的时间、条件等）问题，酌情考虑。
1.xxxx建议发展商在领取电梯的准用证和许可证后方能配合使用，以免在使用过程中发生的可能不测事件，而给发展商带来不必要的法律责任；
2.因电梯电缆铺设可能也为临时性连接，在这种情况下，职能部门一般不会对电梯进行正式验收，手续也不宜全部出齐，xxxx建议发展商，需要电梯承包商提供有关相应使用证明文件；
3.电梯在临时配合施工使用前，电梯的内装潢可与承包商协商先不予以装饰，采取临时保护措施，待临时配合施工结束后，再予进行装饰；
4.电梯在临时配合施工使用前，xxxx建议发展商宜由总包单位，指定专人负责电梯的临时使用，由其委托电梯供应商、安装单位或其它单位，由持电梯特种操作证的专人负责操作运行，操作人员的费用，也可宜由发展商或施工总包单位负责（此项需视与总包建筑合同关系而定）；
5.电梯在临时配合施工使用前，xxxx建议发展商，督促总包单位认真检查各停层候梯厅的光线照度，必要是请事先加装临时照明采光，以防因光线不足导致在使用过程中碰擦电梯骄厢的现象；
6.各层候梯厅必须保持畅通，不允许堆放任何物品，更不应在此进行如人工拌料等各类施工的工序操作；
7.各层地坪与电梯地面必须处在同一地平线上；
8.电梯临时使用前，对电梯骄厢采取临时全方位保护措施，建议用木板固定骄厢地面铺垫，骄厢四周防护宜采用硬性材料防护；
9.电梯在临时配合施工使用前，应仔细察看每层水阀等开关设置位置及完好情况，以防水浸事件的发生，并落实相关单位的责任制度；
10.与电梯承包商需约定电梯临时使用时间，以及故障发生的解决最短时间；
11.电梯使用过程中，电梯承包商的检修与保养事项；
12.在电梯临时使用中，其电梯免保期开始的日期需要电梯的承包商进行确定，以尽最大可能相应保证免保期的时效；
二.电梯临时配合施工使用过程的一些建议事项
电梯在使用过程中，应相应对下列一些设施与设备做好具体落实措施，及制订相应有关各施工单位与个人的使用制度与准备工作。以下是xxxx建议发展商制订的一些制度，以及在使用过程中的一些实施办法与要求，谨供发展商参考，帮助电梯管理人员、操作人员了解相关日常保养和操作规范，以完善电梯使用与管理要求。
(一)电梯使用前的具体设施设备检查项目的落实措施
1.绝对不允许井道进水，并采取相应预防措施；
2.电梯供电电缆及供电方式必须单独列开，包括临时电缆供电，严禁与其它设施设备混用；
3.电梯处于运行状态时，不得随意拉闸断电；
4.机房门窗必须安全可靠，保证机房内通风达到标准，非电梯维修人员，严禁擅自入内；
5.机房现有孔洞必须封闭，四周不得渗水或漏水；
6.机房内必须有永久性的照明；
7.机房内必须配备消防设施；
8.不得拆除轿厢的轿壁衬板护围；
9.轿厢地板和厅门外地面须铺设厚橡皮、泡沫塑料等类似材料，以防止建筑材料落入电梯井道或损伤轿厢门坎；
10.每天运行完毕应停在顶楼，尽量避免因施工用水对电梯造成之破坏；
11.各楼层停层面需有完好醒目的楼层标识；
(二)电梯管理的总则
1.电梯每周至少要进行两次安全检查；
2.电梯有故障要马上报告；
3.对电梯动作情况要建档立卡；
4.每日使用电梯前，要先行空载数次；
5.电梯运行时要按额定负责；
6.进行电梯按钮操作时，要轻按轻放，不要敲打按钮面板；
7.装载物品要轻拿轻放；
8.装载物品需要包装完好，车载物品应堆放合理，以防倾到；
9.装易燃物品要专人监护，不能与助燃物品混装；
10.轿厢和厅门外部要保持整洁，不能有垃圾嵌入地坎、门柱缝隙；
11.发生故障要及时报警，不准敲打、强行扒开梯门；
12.驾驶员要持证上岗，谨慎操作；
(三)电梯管理的实施细则
电梯工岗位职责
1.严格遵守国家和市有关技术法规和标准以及公司的各项规章制度。
2.负责电梯的运行监控及日巡视工作，认真填写«电梯日巡视记录»和«电梯故障维修登记表»。
3.监督检查电梯分承包方的维修保养工作，认真填写«电梯定期保养检验报告及记录»，收集电梯分包方的«电梯定期保养记录»和«电梯维修记录»。
4.电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。
5.参与部门经理组织的周检及对电梯分包方的月考评和评审工作。
6.积极完成上级交办的各项临时任务。
电梯机房管理规定
1.每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。
2.保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40摄氏度。
3.保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。
4.毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。
5.机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。
6.«电梯困人救援规程»和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。
7.按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。
8.每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。
电梯安全管理规定
1.电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。
2.机电部之电梯工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。
3.机电部经理在周检时，组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患，立即组织整改。
4.机电部经理组织人员，按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。
5.机电部电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。
6.统一设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。
7.在电梯机房和值班室悬挂«电梯困人救援规程»，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。
8.经劳动局检测不合格，未取得«准用证»的电梯严禁投入使用。
电梯安全操作规程
电梯每天运行前的检查与准备工作
1、开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。
2、开启轿内照明。
3、每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。
4、层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。
5、平层准确度应无显著变化（在规定范围内）。
6、经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。
电梯行驶中应注意事项
1、轿厢的载重量应不超过额定载重量。
2、乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。
3、不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。
4、严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。
5、不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。
6、电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。
7、轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置它物。
当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修
1、层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；
2、运行速度显著变化时；
3、层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；
4、行驶方向与选定方向相反时；
5、内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时；
6、发觉有异常噪音，较大振动和冲击时；
7、当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时；
8、安全钳误动作时；
9、接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时；
10、发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时；
11、电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭；
12、电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉；
乘梯须知
1.用手按钮，严禁撞击。
2.不许吸烟，勿靠厢门。
3.运行之时，挤门危险。
4.危险物品，禁止进梯。
5.保持清洁，勿吐勿丢。
6.运载货物，须先报批。
7.若遇意外，请按警铃。
8.超载铃响，后进退出。
9.发生火警，切勿乘梯。
管理单位：
投诉电话：
电梯困人救援规程
凡遇故障，应首先通知电梯工，如电梯工超过5分钟仍未到达，则机电部经过培训之救援人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客：
一.轿厢停于接近电梯口的位置：
1、确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）；
2、关闭机房电源开关；
3、用专用外门锁匙开启外门；
4、用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；
5、协助乘客离开轿厢；
6、重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。
二.轿厢停于远离电梯口的位置时：
1、利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；
2、进入机房，关闭该故障电梯的电梯开关；
3、拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；
4、救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口。
5、确认刹车制动无误，放开盘车手轮；
6、然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。
7、遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。
8、此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。
(四)电梯维修与保养
xxxx提供电梯一些主要维修与保养的一般规范操作，xxxx建议发展商，对于免保期内的电梯维修，应告知员工，不应自行加以处理。对于电梯的维修与保养，建议应委托专业公司（需有资质的维保资质单位）进行操作，在此提供保养的有关标准与检验，主要是让有关人员了解电梯的一般保养内容和要求，值得注意的是，每个电梯生产厂家都有自行完整的维修保养手册，应按此进行操作为准。
电梯维修保养主要标准
一.机房：
1、机房通风良好，温度不得超过5—40摄氏度，相对湿度不大于85%（在25摄氏度时）保证没有雨侵入的可能。
2、机房的1211干粉灭火器应保持正常压力。
3、机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。
4、轿厢平层标志应用白色漆标在主钢丝上，便其清晰可见（以利于紧急救援时用）。
5、机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。
6、机房照明、电源插座要保持良好。
7、机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。
8、曳引轮对铅垂线的偏差≤2.0mm。曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差≤1.0mm。
9、限速器调节部位应有铅封（或漆封），非劳动局专业人员禁止调整。
10、限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内，运行时应无异常声音。
11、限速器、安全开关灵活可靠；限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠的停止运行。
12、限速器-安全钳-安全开关联动的可靠性：
A、轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止；轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。
B、短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠的停止，曳引轮打滑。复位拆除短接线路电梯应正常运行。（如对重有安全钳时要求一样）。
13、曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。
14、各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80摄氏度（注油轴承应保持油量饱满），工作2500－3000小时后更换新油。
15、各导体之间及导体与地面之间绝缘电阻大于1000Ω／ｖ，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应≧0.5MΩ，其他电路应≧0.25MΩ，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。
16、供电系统电压波动必须在±7%范围内，电源频率波动在±2%范围内。错相、断相保护器应正常、如有错、断相发生，电梯应不能运作。电动机的短路、过载保护应可靠。
17、掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上；当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度的1/
4、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。
18、轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止（掣停距离不大于：V<1.0m/s，62cm；V<1.6m/s，160cm；V<1.80m/s，203cm；V<2.5m/s，250cm）在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于次尺寸，否则有滑车的危险。
19、电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。
20、曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5mm时应更换或重车。
二.井道与轿厢
1、上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm。
2、弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm，固定滑动导靴顶面间隙之和2.5±1.5mm。
3、绳头组合固定。
4、各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤5％。钢丝绳磨损报废标准。
5、轿厢导轨顶面距离偏差为0±3mm，轿顶轮不平行面≤1mm。
6、对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。
7、安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为5±0.5mm。
8、轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。
9、平层精确度：交流双速梯V≤0.63m/s，应在±15mm内；V≤1.00m/s，应在±30mm内；交直流调速，V≤2.5m/s，应在±15mm内。
10、层门门扇下端与地坎的间隙：客梯1-6mm，货梯1-8mm；开门刀与各层地坎间隙应为5-10mm；层门滚轮与轿厢地坎间隙应为5-10mm，门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm，但不得超过30mm。
11、轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。
12、每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。（包括附门电报联锁开关、轿门电气联锁开关）断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关、电梯要可靠的停止运作。
13、轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动反回。
14、轿内告示牌应明显清洁；报警装置功能正常，随时保持能和消防中心、机房正常通话；排风机要保证轿内空气流通；照明不得有不亮的光管；紧急照明功能正常。
15、指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。
三.地坑：
1、补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护要可靠。
2、选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。
3、地坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。
4、随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。
5、轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200－350mm内；液压缓冲器应在150－400mm内；对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200－350mm内；液压缓冲器应在150－400mm内。
6、液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。
7、限速器张紧轮安全开关应动作可靠。
8、井道地坑无积水、杂物等。
9、各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。
10、超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。
注：具体维修保养，请参照有关电梯产品说明书
电梯维修保养工作的检验
一.范围：
公司所管电梯的维修保养工作（目前为分包）；
二.职责：
1.机电工程师和电梯工负责一般维修和保养的检验；
2.机电部经理负责组织进行周检、月考评和重要检验工作；
三.内容：
1.定期保养的检验：
A、一般保养的检验：
电梯一般定期保养结束后，由电梯工和机电工程师进行检验，并填写«半月/月/季度/半年保养检验报告及记录»，报经理审核；
B、重要保养的检验：
重要保养工作由机电部经理组织人员进行检验，并填写检验记录；
C、年检：
电梯年龄由电梯保养单位之注册检测员负责，并填写«电梯年检报告»报劳动局审核；
2.维修的检验：
A、一般维修的检验：
一般维修的检验定于故障维修后，由机电部电梯工进行检验，维修人员填写«设备维修记录»交机电部保管；
B、重大维修的检验：
重大维修的检验定于故障维修后，由机电部经理组织机电工程师和电梯工共同进行检验，组织填写«设备维修记录»，并报物业部、主管总经理各一份；
四.以上检验可依据«电梯维修保养的主要标准»及有关电梯国家标准进行检验
五.相关文件
电梯维修保养工作标准
自动扶梯维修保养工作标准
电梯半年保养检验报告及记录
电梯月保养检验报告及记录
电梯季度保养检验报告及记录
电梯半年保养检验报告及记录
电梯维修记录
电梯维修保养安全规定
一.职责：
1.电梯保养单位进行维修保养参照本安全规定；
2.机电部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行；
二.内容：
1.电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。
2.在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。
3.在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。
4.在坑底应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。
5.操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。
6.操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。
7.严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。
8.使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。
9.电梯维修保养注意事项：
A、非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。
B、工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。
C、离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。
三.电梯定期保养规程
(一)职责：
1.电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写«电梯定期保养记录»，交机电部保管。
2.机电部之机电工程师和电梯工负责跟踪检查，并填写«电梯定期保养检验报告及记录»。
(二)内容：
1.机房：
A、先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。
B、电动机、测速发电机、卷扬机、曳引机的检查及油质油量的检查。
C、卷扬机牙箱、油量、油质的检查。
D、限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。
E、制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。
F、选层器详细检查及清扫注油。
G、电动机冷却风扇注油。
H、各回路绝缘电阻测量（半年一次）。
2.机身及井道：
A、保养时从最高层向下保养（用检修速度）。
B、轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等）
C、内外门开闭动作及门脚胶检查。
D、内外门耦合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。
E、内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。
F、接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。
G、各种撞动开关、刀、接点检查。
H、钢带清扫、抹油，钢带开关检查。
I、超重开关清扫、注油。
J、行车情况检查。（起动、行车、加减速及停车止平稳性、振动、噪音程度、平层差等。）
K、各讯号灯检查及灯泡更换。
L、各油盅油量检查补充，张紧轮加油。
M、井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。
四.电梯故障维修规程
(一)职责：
1.电梯维修保养单位负责参考本规程执行，并填写«电梯维修记录»。
2.机电部值班员和电梯工负责填写«电梯故障维修登记表»，并通知电梯分包单位处理。
(二)内容：
1.电梯发生故障应快速到达现场（值班员和电梯工五分钟；分包单位二十分钟内）。
2.在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。
3.先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。
4.电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。
五.一般常见机械故障：
1.机房：
A 电机轴承故障。电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。
B 选层器故障一般有以下几种：
(1)滑链：调整链条长度，调整带动轮位置。
(2)选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，用除污剂清除（PHILIPS390CC3）此剂除污快、去污强，而且还有滑润作用。
(3)上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死，或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致；更换导向轴承，导轨加润滑油，除去主导轴锈污，加润滑油。
C 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互摩擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。
D 限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。
2.井道与轿厢：
A 和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。
B 厅门故障同上。
C 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）。
D 导轨故障：运行不平稳、发抖；振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。
E 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、更换，导靴座位置不对、调整。
F 安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车；调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。
3.底坑：
A.链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿链。
B.安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声；调整安全钳钢丝绳，更换轴承。
C.缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动，液压油量不足；除去铁锈、补充液压油。
六.电梯一般常见的电气故障：
1.机房：
A.保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路、由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换上相同保险丝。
B.接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。
2.井道与轿厢：
A.上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。
B.轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。
C.安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。
3.底坑：
A.缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。
B.张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。
C.以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照«电梯定期保养及维修主要标准»。
电梯负荷试验规程
一.职责：
A.电梯维修保养单位参照本规程执行；
B.机电部人员参照本规程监督检查；
二.内容：
1.电梯自动试验：
A、电梯轿厢空载，以额定速度上行、行程至井道的上部范围（即约上部的1/2处）、断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停止。试验次数每台不得低于三次。
B、电梯轿厢以载有额定负荷的125%，以额定的速度上行、行程至井道的上部范围，约上部的1/2处，断掉机房电源电梯掣动后，轿厢应能完全停止、试验次数每台不得低于三次。
2.电梯对重缓冲器的试验：
将电梯行驶至最高层停止后，轿门完全关闭，在机房断掉电源、用手动撬开掣动器、使其对重完全放在缓冲器上（并使缓冲器压缩）、这时，用手动完全松开掣动器，电梯不能上升。
3.电梯平衡系数试验：
电梯以额定负荷的40%-50%，以额定速度上行、下行。在机房测试电流、上行电流和下行电流不得超过0.2%安培。
4.电梯超载安全装置试验：
将电梯行驶至最低层，在电梯轿厢内陆续平稳的加入100%，至110%的额定载荷，超载安全装置应动作，发出报警声，超载信号灯亮，电梯不能起动，自动门不能关闭。
5.电梯的运行试验：
电梯轿厢分别以50%的载荷和额定载荷，并在通电持续率40%的情况下往复运动1.5小时，电梯应运行平稳，掣动可靠，起动、运行和停止时轿厢应无剧烈振动或冲击。
6.电梯的静载试验：
实施绿化组团管理有利于发挥专业优势, 促进资源共享, 降低管理成本, 形成公司专业绿化管理体系, 提升公司整体绿化服务品质。
2 人员配置
根据公司绿化服务标准及现场工作要求, 成立组团绿化养护队, 设置组团绿化主任、组团绿化工程师、作业领班以及绿化工等工作岗位。
组团绿化主任:年龄30~50岁, 大专以上学历, 5年以上绿化工作经验;园林、园艺及相关专业;熟练掌握办公软件, 有一定写作能力;熟悉物业小区的绿化管理流程, 具有较强的管理协调能力, 总体负责组团内的绿化相关工作。
组团绿化工程师:年龄25~45岁, 大专以上学历, 2年以上绿化相关工作经验;园林、园艺及相关专业;要求具有助理工程师及以上职称;具有扎实的专业知识和现场景观设计能力。
作业领班:年龄40~60岁, 5年以上绿化相关工作经验;要求具有初级绿化工以上能力, 现场工作组织能力。
3 业务划分
3.1 管理处
在组团绿化主任的协助下, 拟定本项目的年度绿化工作计划, 完成本项目的绿化物资采购工作, 绿化节日布置和其它专项绿化工作, ;进行本项目的景观绿化质保期监管, 完成本项目的景观绿化移交验收工作, 搜集绿化整改申请需求, 书面通知组团环境绿化主任, 由组团绿化主任对申请内容进行审核和确认后安排处理, 并将处理结果反馈至管理处。特殊事件需上报环境管理部, 经审核后进行处理;对组团绿化养护队的工作质量进行评价;配合组团绿化养护队进行绿化工作的实施;配合组团绿化主任完成组团绿化内业工作;配合组团绿化主任进行组团绿化库房管理。
3.2 组团绿化养护队
接受环境管理部的领导和管理处的监督, 负责组团内各类绿化相关工作的实施;协助组团内各管理处拟定年度绿化工作计划, 根据管理处的实际情况和相关要求制定日常绿化工作计划;协助组团内各管理处进行绿化物资采购工作, 绿化公共物资的费用分摊各管理处完成节日绿化布置和其它专项绿化工作, 进行景观绿化质保期监管, 完成景观绿化移交验收工作;接受管理处的绿化整改申请需求, 经审核确认后安排处理, 并将处理结果反馈至管理处。特殊事件需上报环境管理部, 经审核后再进行处理;在管理处的配合下, 完成组团绿化内业工作;在管理处的配合下, 进行组团绿化库房管理;对管理处的景观提升和绿化改造提出可行性方案;完成公司安排的其它工作。
4 专项举措
4.1 突发事件处理
绿化突发事件发生后, 由组团绿化主任和管理处进行应对方案讨论, 双方共同确认处理意见后, 由组团绿化养护队实施, 事件经过应整理成书面材料进行存档。重大事件需上报至环境管理部, 经讨论审核后, 方能进行处理。
4.2 投诉处理
环境管理部接受管理处对组团绿化养护队的投诉, 并及时将处理结果反馈给管理处。
4.3 定期公布组团绿化工作内容
每月 (必要时可每周) 举行1次组团绿化专门会议或在组团例会上通报组团绿化工作内容。总结上一阶段绿化工作开展情况, 公布下一阶段绿化工作计划, 保证组团绿化工作公开透明。
4.4 人员费用以及公共物资费用分摊
根据项目的养护面积和养护水平分摊组团内的人员费用和公共物资费用。
4.5 物资采购
由各管理处发起环境绿化物资采购流程, 经组团环境绿化主任进行专业确认后, 按公司要求进行下一步的审批。
4.6 内业管理
建立组团绿化档案室, 由组团绿化主任负责本组团绿化档案的集中管理。各管理处按照相关要求配合组团绿化主任的工作, 提供相关资料。
4.7 工作检查及评比
由环境部对各管理处的绿化工作进行专业检查, 并将检查结果进行排名;组团内所有管理处的检查结果作为组团环境绿化养护队的工作检查结果, 按此结果进行组团绿化养护队的工作排名, 并列入到年终绩效考核当中。
4.8 物资和人员管理
建立组团绿化库房, 进行绿化物资的统一出入库管理;为加强绿化工的统一管理, 建立组团工人休息室, 进行休息室的规范化管理;为提高机械设备的使用寿命和工作效率, 进行机械设备集中管理。指定专人维护机械设备, 开展内部操作培训, 避免由操作失误引起机械设备的损坏。
5 结论
从方案实施的目的、人员配置、业务划分、专项举措等角度分析和制订了组团绿化方案。进而保证在绿化工程中做到有章可据, 有规可守的目的。
摘要：为制定切实可行的绿化方案, 提出了方案实施的目的、人员配置、业务划分、专项举措等相关事宜等来确定结构化的绿化制度。进而保证在绿化工程中做到有章可据, 有规可守的目的。
关键词：物业公司,绿化方案,组团绿化,制定
参考文献
1、认真执行岗位职责，工作积极主动2005年，公司电梯委托给外单位维修保养，按照规定，电梯公司每15天就要对电梯进行较为全面的检查保养工作，唐建明同志都
认真对电梯保养工作进行跟踪，以确保电梯保养工作的质量和进度，同时做好电梯维保期间的配合工作，协调施工人员、施工现场、使用部门等，保证在电梯维保期间不致对使用单位、人员造成大的影响。
电梯在运行中若发生故障、事故，唐建明同志总是在第一时间到达现场，检查判断故障原因，配合电梯公司来人进行处理，或在电梯公司人员未到达时先于处理电梯故障，减少电梯的停梯时间，提高电梯设备的运行率。
2005年5月15日下午18:40，×××市场1F东区的1#自动扶梯突发事故，事发后，设备部×××同志以及电梯维保单位人员均迅速到达现场，并主动请缨配合电梯公司对电梯进行全面检查，协同电梯公司技术人员、×××投资公司马总工等人员一起对事故原因进行探讨和分析。在确定事故原因后，与公司有关人员一起到×××采购电梯损坏配件，配件到货后，积极配合电梯公司对电梯进行修理恢复，经过紧张的抢修，终于将事故损坏的电梯恢复正常运行。在整个事故检查、分析、恢复过程中，×××同志始终工作在第一现场，不分昼夜、不计报酬、不畏辛苦，为电梯恢复正常做出了自己的努力。
针对事故原因，为防止出现同类事故，×××同志在公司的安排协，又配合电梯公司对大厦所有的自动扶梯的梯级轮进行检查更换、对自动扶梯梯级轴销进行全面检查等等工作。
实行目标管理责任考核，各部门、班组进行资源调整，设备部对原有岗位配置进行调整。×××同志需要从事的电梯维修工作和物业公司水系统的接报修工作，任务增加了，但他没有怨言，按照公司、部门的管理要求，认真对照岗位工作标准要求，从每一件小事做起，从每天的日常巡检工作做起，从每次的电梯维修工作做起，踏踏实实工作，全年设备无事故，圆满完成了交办的各项工作。对电梯的运行故障率的降低做出卓越的贡献，同时为降低设备事故的发生率做出自己的努力。
（见附表一）
二、物业公司的工作职能
1、制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。
2、财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。
3、决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。
4、协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。
5、业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、撤场手续，督促业主服从各项管理制度。
6、监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。
7、业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。
8、营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。
9、培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等。
10、培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。
三、本司的发展方向确定
物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。
简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。
物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，我们一方面可以大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。
综上所述，物业公司应把管理物业转变成为经营物业，从而走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。
四、物业的公司收支分析
物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：
1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；
2、公众代办性服务费的收入；
3、特约服务费的收入；
4、物业企业的综合经营的收入。
就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在物业公司为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。
再看物业公司的支出情况：
一是物业成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费；
二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；
三是核算财务费用；
四是核算所得税。
在实际工作中我做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：
物业公司的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占物业管理费的比例分别为：
人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护、园林绿化：10%；管理成本：7％，其它及不可预计费3%，总计支出费用占到物业管理费的70％以上。那么，实际盈利值只有30%左右。
按照以上数据得出，物业公司经营是集团有发展的必要性。
1、物业市场需求需要物业从管理物业向经营物业过度
就目前的市场来看，物业公司出路是如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点着手，既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业公司的大好资源白白浪费。因此，正确的做法应当是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。
2、经营物业的资源及管理运作
经营物业的资源管理就是策划、组织、领导及控制物业公司的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。
在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高于其它行业。
物质资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。
物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的.目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：
（1）策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据物业公司的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。
（2）组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用物业公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。
（3）领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。
一、目的为做好亚运期间XX项目管理处的安全管理工作，将有效的安全管理措施落实到实处。让客户的人身安全及公共财产安全得到有力的保障。提升XX项目管理处高效率、专业化物业管理标准，特制定亚运安全管理方案。
二、安全管理措施
◆明确责任分工，与各部门负责人签订安全管理责任书。◆严把登记关，不明身份车辆、人员，严格询问、记录、跟踪。◆加强关键控制点的监督力量，持有效证件刷卡进入。
◆有效利用电子监控、防盗系统，每日对监控、防盗系统进行有效测试，确保系统运作正常。关键点进行24小时全天布防。
◆提升秩序维护部装备力量，各岗位配置警用警棍以备紧急时刻使用。
◆成立临时安全管理小组，以备紧急任务或突发事件能及时进行支援。
◆形成安全检查小组每天一小检，每周对大厦安全工作进行全面的检查落实，彻底排除各种安全隐患。
◆奥运开幕期间，增强岗位值班力量，增设夜间值班经理岗，加强夜间管理力量。
◆做好安全管理宣传工作，各部门积极传达管理处安全管理思想，让员工感受到安全管理的重要性及紧迫感。
◆机电制定严格的用电管理制度，严把用电使用关，安排专人负责大厦配电房的安全管理工作，做到开门有记录、每天有汇报；实施专人专管配电房钥匙。
◆机房出入严格登记，施工必须出示有效的审批文件及携带施工证件。对进出机房未能及时管理机房门的要及时向上级和有关部门进行反应。坚决杜绝进入机房不关门现象。
◆保洁部要做到垃圾日产日清，不得在楼道、厕所等地方堆放垃圾。发现不明物品（包裹、箱子）要及时向上级汇报并进行处理。◆对外围施工单位进行严格的审核，加大施工巡查力度。对未戴证的施工人员要进行严格教育，多次未戴证的要进行清场处理。◆会务服务期间，配合客户做好签到工作，不得出现无关人员混入会场现象。会场现场布置要进行严格检查，不得有安全隐患出现。大型会议客服部要及时向管理处反应。
◆营业厅值班人员配置军用警棍，并组织队员学习营业厅突发事件应急措施。发生突发事件时，队员能有效的按照应急流程进行处理、汇报。
◆落实巡查制度，分工到各部门对楼层进行巡查，及时管理楼层不用的电源设备（饮水机、空调、灯等），减少浪费，排除安全隐患。◆加大夜间巡查力度，不定期的对夜间值班工作进行检查、测试。
三、安全责任分工 安全工作汇报流程图：
安全管理小组工作明细：
★组长：XX电话：XXX
安全管理工作：负责XX项目管理处各项安全管理工作的布置、监督、检查。
★副组长：XX电话：XX
安全管理工作：协助组长做好安全工作的落实情况，对各部门安全工作开展情况进行检查，并提出可行性指导意见，将各部门安全管理开展情况及时向组长汇报。
★机电安全组：责任人XX电话：XX
安全管理工作：负责大厦用电安全、设备安全、电梯安全，每日提交安全运作报告，发现安全隐患及时向组长汇报。★秩序安全组：责任人XX电话：XX
安全管理工作：负责大厦外围治安安全、消防安全、车辆进出安全、人员进出管理安全，每日提交安全工作运作报告，发现安全隐患及时向组长汇报。
★机房安全组：责任人 XXX电话：XXX
安全管理工作：负责机房人员进出安全、机房施工安全、基站视频监控安全，每日提交安全工作运作报告，发现安全隐患及时向组长汇报。★监控安全组：责任人XX电话：XX
安全管理工作：负责监控视频安全、红外线安全，每日提交安全运作报告，发现安全隐患及时向组长汇报。★保洁安全组：责任人 XXX 电话：XX
安全管理工作：负责楼层巡查，确保无杂物堵塞消防通道，无易燃物品堆放大厦内部。每日提交安全运作报告，发现安全隐患及时向组长汇报。
★客服安全组：责任人 XXX 电话：XXX
安全管理工作：负责前台登记监督工作，确保前台登记无遗漏。负责会场安全管理，对会场进行
四、临时安全应急小组
小组工作任务：发生突发事件时能及时到场进行支援。小组工作要求：在规定时间内准时到达。小组成员： 总调度：XXX 领队：XXX
小组成员：员工宿舍入住员工，公司附近员工。（详细名单见附表）
五、安全管理指导思想
1、结合“四个能力”安全管理指导思想，落实安全宣传及安全管理措施。
2、按照亚运期间安全管理方针，安全管理工作重在落实。
3、以岗位培训为载体，全面提升员工安全意识。
4、以安全管理制度为基础，以现场检查、过程监控为手段，全面落实安全管理措施。
5、以专业化的物业管理水平为依托，全面提升中层干部管理能力，提升安全意识。
1 物业管理公司财务管理工作的现状分析
1.1 会计基础工作不够完善
会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量,是开展整个财务管理工作的基础工作。当前,物业管理公司会计核算工作存在的一些问题严重制约了财务管理工作的顺利开展,主要表现在以下几个方面:
(1)物业管理公司缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理属于一个新兴的行业,在过去行业会计制度时期,没有关于物业管理的相关会计制度,导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验,而现行会计制度又过于宽泛,仅是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征,由于物业管理的对象具有多样化的特征,会计的明细科目设置具有很高的灵活性,导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中,公司财务受财务主管人员及自身行业背景影响较大,从事建筑行业的会计与从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着很大的差别,而当前既不统一又缺乏适用性的会计规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。
(2)多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度。内部控制制度是企业财务管理工作的重要制度,是企业从内部实施的一种自我监督和完善的措施。物业管理公司的内部控制很不完善,究其原因,一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大,业务活动涉及的金额一般较小,但是业务量却很大,例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单,没必要专门设置内部控制部门和机构。另一方面,在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员。内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长,并且以大型单位为主,在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系,物业管理公司的财务人员往往没有真正全面地学习和应用过内部控制的相关理论和方法。
(3)物业管理公司会计从业人员的素质有待提高。客观性、真实性是会计核算的基本特征,也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看,一些公司领导在人事安排上用人唯亲,不以会计人员的职业道德、素质及专业知识为用人标准,而以方便自己对财务人员的控制来选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理、不相容职务分离的原则未被贯彻实施,会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。
1.2 融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素
融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈问题。物业管理行业利润低,公司规模普遍较小,在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。因此,内部融资成为物业管理公司筹措资金的主要方式。
1.3 企业投资水平不高
物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处:可供投资的项目较少;受物业管理公司自身经营规模与资质的限制,物业管理公司往往缺少好的投资项目;投资决策缺乏科学性,表现在决策者没有做好资料收集与科学分析工作,往往凭感觉作决定,而且没有一个好的投资管理团队,致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向错误,会导致投资项目无法满足消费者需求,而没有足够市场的投资自然无法取得回报;风险之二是对投资的资金支持断裂,如果没有完善的投资计划作保证,缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾,很容易导致投资项目的夭折,导致前期资金的投入无法收回,给公司造成巨大损失与浪费。
1.4 企业营运资金管理水平低
企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面,营运资金管理得好,则企业资金循环越快,对资金的需求压力就小,资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善,资金从投入到收回的运转周期长,滞留资金多,影响了资金的盈利能力。此外,由于经营管理不善,资产破损丢失的现象时有发生,影响了物业管理公司营运资金的正常使用。
2 提高物业管理公司财务管理水平的几点建议
2.1 加强对物业管理公司的外部支持
(1)政府部门应给予必要的支持。物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏,物业管理水平高,居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时,有必要关注相关配套设施的建设,给予物业管理行业以必要的扶持。
(2)制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导。当前,企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则,是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。而在实际工作中,企业具体会计科目的设置依赖于会计从业人员的经验与职业判断,依赖于公司的业务需要。在会计科目设置方面,物业管理公司缺乏以往的经验可以借鉴,当前的会计准则也没有提供具体的指导意见,这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上,建立适用于物业管理公司的会计准则实施意见,保证各物业管理公司在会计体系建设过程中有法可依,使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时,还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权,可以根据自身的实际情况灵活开展工作。因此,这一会计规范实施意见是一种引导和帮助企业会计管理的实施规范,而不是强制性的实施规范。
2.2 物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平
(1)物业管理公司要努力拓宽融资渠道。融资工作始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容,常抓不懈,努力开拓新的融资渠道,开创新的融资方式,满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看,在未来一定时期内,内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式,如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发,努力提高企业的盈利能力,只有保持良好的发展势头,原有的投资者才会增加投入的资本金,才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下,公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资,因此,提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。
在做好内部融资工作的同时,物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想获得银行贷款,首先要立足于自身良好的经营状况,提高盈利能力,降低公司的经营风险。其次,公司要恪守信用,在业主、同行业企业之间形成良好的声誉,按规定办理各项银行存贷业务,逐步建立起良好的银企关系。
(2)提高物业管理公司人员的素质。人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置,提高人员素质是提高公司管理水平的基础条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情,而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金,涉及公司经营的整个过程。同时,财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制。因此,财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。要提高公司财务管理水平,为公司财务管理活动营造一个良好的融资环境,需要所有员工的共同努力。在培养财务人员的过程中,首先要严把会计从业人员的准入关,坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门;要加强会计从业人员的思想道德教育,注重对会计人员职业道德素质的考察和培养,使公司财务部门成为一个思想觉悟高、专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习,及时更新自己的知识和技能。
(3)积极拓展与开发新的投资项目。物业管理公司要在做好服务社区工作的同时,努力探索新的经营途径,发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围,通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如,与城市商业银行或者储蓄所合作,为居民提供便利的自助服务金融机构,即物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全,银行部门提供技术支持,这样既能为居民提供便利服务,又可以开辟新的收入来源;物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势,创办自己的家政服务公司,开展房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等业务,通过增加服务项目来提高自己的收入等。
摘要：随着我国房地产市场的兴起与成熟,物业管理行业取得了长足的进步与发展。但同时,物业管理公司的财务管理工作显得相对滞后,例如在制度建设、人员配备及会计工作的具体组织实施中存在着许多亟待解决的问题。为了进一步促进我国物业管理公司的发展,有必要针对这些问题作一些有益的探讨。
关键词：物业公司,财务管理,企业融资
参考文献
[1]马红梅.物业服务企业财务管理常见问题的探讨[J].城市开发, 2008(11).
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物业公司管理建议03-08
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物业公司端午节方案12-06
物业公司增值服务方案01-06
