民法典拆迁法律法规

民法典拆迁法律法规

民法典拆迁法律法规 篇1

1.惠州市区的房屋拆迁管理由哪个行政部门负责？

答：根据惠州市政府审批的“三定”方案，惠州市房产管理局负责惠州市（惠城区）的房屋拆迁管理工作，是房屋拆迁的管理部门。2.什么是拆迁人？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。3.什么是被拆迁人？

答：被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。4.在什么情况下办理拆迁证需听证？

答：根据广东省建设厅粤建房字[2006]154号，我市市区拆迁面积超过2万平方米或拆迁户数超过200户的拆迁项目，房屋拆迁管理部门在核发拆迁证前，需要进行听证。5.房屋拆迁补偿的方式有几种选择？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条，拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，除拆迁租赁房屋时，租赁双方无法达成协议或拆迁非公益事业房屋附属物的，被拆迁人可以选择拆迁补偿的方式。

6.被拆迁房屋的价值如何确定？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）第二十四条，货币补偿金额，依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。7.房屋拆迁中拆迁当事人无法达成拆迁协议的怎么办？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条，拆迁当事人无法达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。8.送达裁决书时找不到被拆迁人怎么办？

答：《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十五条规定，“裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达”。《民事诉讼法》第七十七条规定：“送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；受送达人有诉讼代理人的，可以交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收。”第79条规定：“受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况在送达回证上记明拒收事由和日期。由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人住所，即视为送达。”第84条规定：“受送达人下落不明，或者用其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过60日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。” 9.拆迁违章违筑和超过批准期限的临时建筑是否给予补偿？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款，拆除违章建筑和超过批准许期限的临时建筑，不予补偿。

10.房屋拆迁管理部门作出拆迁纠纷裁决后，被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，如何处理？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第十七条，由房屋所在的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。11.产权不明的房屋是否可以拆迁？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条，拆迁产权不明的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

12.惠州市区的临时安置补助费如何规定？

答：根据惠府办[2006]27号，实行货币补偿的，拆迁人应按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米6元的标准，向被拆迁人一次性支付6个月临时安置补助费；实行产权调换的，被拆迁人或房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米6元的标准，向被拆迁人或承租人计付临时安置补助费。以上补助费不足300元的按300元补助。13.拆迁评估机构如何确定？

答：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。14.被拆迁房屋的性质、面积如何认定？

答：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。15.在市区拆迁中，当事人收到裁决后的权利？

答：当事人收到裁决书之日起，60天内向作出裁决机关的上一级主管部门或惠州市人民政府申请行政复议，或3个月内向有管辖权的人民法院起诉。16.拆迁当事人对评估结果有异议，如何处理？

民法典拆迁法律法规 篇2

一、民法法典化的内容

民法法典化就是通过一部完备的民事立法把我国当前分散的民商事法律制度进行有机的整合和汇总, 从而形成一部具有内在逻辑体系的完备法典, 统领民商事法律制度, 指导民商事法律交往活动。民法法典化是我国当前学界以及司法实务界在努力推进的一项重要内容。从最初的《民法通则》到《合同法》, 《担保法》, 《婚姻家庭法》, 《继承法》, 《物权法》, 《侵权责任法》等等。我国民法法律制度在不断的完善, 但是不同法律之间的内在逻辑存在不一致, 不协调的地方, 民商事交往规则的纷繁复杂, 这就要求通过一部统一的民法典来统领民商事法律, 确立确定的民商事法律规则。民法法典化的运动在不断的推进中, 这也必然会促进我国民商事法律制度迈入一个新的台阶。

二、民法法典化与法律解释的关系

所谓“所谓法律解释, 是指法官在裁判活动中所作的、对法律的理解和说明活动。”[1]法律解释在我国的法律体系中扮演着重要的作用。

首先, 由于我国的法治发展是一种外发型的法治现代化过程, 这就决定了我国法制的完善, 法治的发展并没有坚实的社会经济发展为基础。这是与西方国家成熟的市民社会发展基础之上的法治发展不一致的地方。由此也就决定了我国不可能通过成熟的市民社会的民商事交往规则来制定详尽的民商事法律制度。只能通过“小步快跑”的形式来发展我国的民商事法律制度, 在这一过程中, 法律解释对于民商事交往规则的形成与成熟具有积极意义。由此促进了社会经济的发展。

其次, 由于成文法律本身所具有的局限性, 即文字表述的模糊性和时间上的滞后性, 这就导致了法律制度自从其产生之后就已经“落后”于社会经济的发展了。这是任何成文法国家, 成文法制度所必然会面对的问题。有的国家, 比如英美法系的英国和美国, 通过赋予法官相应的权力, 允许法官在遵循先例的条件下进行“造法”。这种方式是以法官较高的职业素质以及相应的权力架构为基础的。而另外一些国家则是通过权力机构或者司法机构出台相应的法律解释, 比如我国全国人大常委会的立法解释以及司法机关作出的司法解释等。这些法律解释对于完善民商事法律制度, 解决法律制度在具体社会实践中的应用的问题, 适应的问题具有积极意义。这些法律解释通过完善成文法的不足, 来促进民商事法律制度的发展。

三、法律解释在民法法典化背景下的发展

(一) 民法法典化背景下法律解释依旧有存在的现实必要性

前文已经提及, 民法法典化是世界范围内各国民商事法律发展的一个方向。基于民法法典所具有的完备性, 逻辑性, 体系性, 民法典能够在提升民事法律的地位, 充实国家的法律体系以及促进社会经济的发展等方面起到不可低估的作用。民法典是民商事法律制度存在的一个载体, 在这个载体中可以有效的化解因为单行立法所带来的不同法律制度之间不协调甚至于相互冲突的内容。这对于民商事交往规则的确定以及民商事法律制度的发展具有积极意义。也正是民法典作为成文法典形式而固定存在, 但是社会经济交往活动的在不断发展与完善的。进入21世纪甚至于以后的更久远的年代, 已经通过的民法典必须需要不断的完善来紧跟时代的步伐。但是由于法律稳定性的要求, 通过法律解释的形式灵活的应对社会实践中的具体问题, 并提出相应的法律规则, 这是民法典保持生命力的重要手段。因此可以说, 民法法典化背景下法律背景下法律解释依旧又存在的现实必要性。

(二) 民法法典化背景下法律解释侧重于指导实践具体问题

民法以法典化的形式得到确立表明民事法律理论与制度都已经得到了相应的成熟的发展。成熟的理论与制度规则是民法法典发展的基础。民法典内在的逻辑性, 体系性, 完备性也就决定了民法典在规范社会经济生活中民商事交往活动发挥着主要作用。法官在审理民商事案件中, 以民法典的内容为主要的裁判依据。民商事交往活动中, 行为人以民法典为主要的行为规范。理论与制度都是发展的, 联系的, 可预期的。通过法律解释的形式来将理论与制度予以贯彻实施已经没有了必要性。但由于成文民法典所固有的局限性或者说缺陷, 法律解释依旧有存在的现实必要性。其显示必要性实际发挥功效的地方在于指导实践中的具体问题, 对实践中的操作问题提出解决的对策。

四、结语

无论在资本主义社会还是社会主义社会, 民商事交往活动作为平等主体之间发生的财产活动与人身活动, 其所遵循的基本理念与规则是一致的。这就决定了国外的民法典能够为我国所借鉴, 并通过法律解释的形式来不断完善我国民法典制度。

摘要：民法的法典化是当前世界民法发展的主流, 发达资本主义国家基本都建立了民法法典。这对于我国的民法的发展具有重要的借鉴意义。法律解释对于民商事交往规则的形成与成熟, 完善民商事法律制度, 解决法律制度在具体社会实践中的应用的问题, 适应的问题具有积极意义。这些法律解释通过完善成文法的不足, 来促进民商事法律制度的发展。

关键词：民法典,法律解释,实践

参考文献

民法典拆迁法律法规 篇3

关键词：房屋拆迁；被拆迁人；侵权行为；侵权责任

房屋是公民终其一生而努力奋斗后拥有的最为重要的财产，是居民生存和发展的根本，可以说，房屋在公民的财产中占据着最为重要的地位，但是在近些年来，我国在进行房屋拆迁的过程中，往往侵害了被拆迁人的财产权利，甚至是侵犯了被拆迁人的人身权利，这样样的事情，在这些年中往往发生的频率较高，因此，现如今拆迁已经成为了人们所关注的重点问题，现如今，我们经常能够听到地产开发商的一些恶劣行为，为了快速的进行拆迁，甚至以殴打绑架等严重的侵犯了人身权利的行为来逼迫居民被迫接受拆迁，而地方政府却常常退居于幕后，坐视被拆迁人的权益受到践踏，而且在很多时候，地方政府也会有目的性的偏袒拆迁人，竟是什么原因导致被拆迁人的权益遭受严重侵犯？被拆迁人的权益保护机制为何失灵？应如何完善被拆迁人的权益保护机制？这些正是本文力图解决的，笔者希望通过对上述问题进行全面分析和深入论证来为保护被拆迁人的权益出谋划策，以尽绵薄之力。

一、房屋拆迁侵权类型和侵权责任的界定

1.房屋拆迁侵权类型

第一，拆迁主体的严重错位，政府和开发商在利益的驱使下达成共识，政府对于开发商的一些违法行为采用视而不见的做法，甚至自己也参与其中，裁决机关就等于形同虚设，这就使被拆迁人的权益受到极大的侵害。第二，未遵循法定的程序对房屋非法拆迁，行政的诉讼又受到法律的困扰和现实环境的制约，被拆迁人的诉讼被维持、驳回和撤销结案等现象很常见，被拆迁人很难胜诉，被拆迁人无法通过行政诉讼来保护自己的利益。第三，对房屋的拆迁没有给予合理的补偿，开发商通过贿赂评估机构和降低补偿标准来降低成本提高效益，使得被拆迁人得不到合理的补偿。第四，复合型侵权，它是前三种侵权类型的集合体，在现实中较为普遍，是最典型的拆迁侵权行为。

2.房屋拆迁侵权责任的界定

房屋拆迁侵权责任的界定为拆迁人不依法律进行非法拆迁，进而侵害被拆迁人的权益，造成的损害事实依法所应当承担的责任。其主要特征为：房屋拆迁行为是混合了少许政治色彩的民事行为，由于其不法性和过错性，使其承担相应的法律责任；房屋拆迁责任请求权的主体包括房屋的所有人和相关法益的享有者，是物权法平等保护物权的体现；政府和开发商不法的行使拆迁权力和其他侵权的行为等，对被拆迁人造成了权益的损害。行使不法的权力和被拆迁人权益的损害是成因果关系的。

二、房屋拆迁侵权责任认定

1.过错要件的认定

对于房屋拆迁中过错的认定既要考虑主观的过失或是故意的心态，还要强调客观的违法行为。首先对于政府来说，过错的认定要区分开是作为的过错还是不作为的过错。作为的过错是指在房屋拆迁中，政府滥用自己的职权违背法律对房屋的拆迁进行不当的干预；不作为过错是指政府的行为人不按职责履行自己的义务，行为人应该对损害的结果进行负责。其次是开发商，拆迁人的强制拆迁和在补偿协议上对被拆迁人权益侵害的行为，可以认为是故意的过错形式。最后是对政府和拆迁人共同的过错认定，是指政府和拆迁人在统一利益的驱使下对被拆迁人权益的侵害，应承担连带责任。

2.因果关系的认定

因果关系的认定是很重要的，因为因果关系是承担责任的基础，如果因果关系不成立的话，行为人是不需要承担责任的。在房屋拆迁中的因果关系认定应该采用必然因果关系，因为必然因果关系能够简单化因果关系，房屋拆迁中政府和拆迁人的过错是很难区分开来的，而必然因果关系使得承担责任清晰化，有利于确定对被拆迁人的赔偿金额，对保护被拆迁人的权益是很有效的。

3.损害结果的认定

在房屋拆迁中损害结果的认定是客观的界定，违法和合法的行为都可以导致损害。侵害事实是权利受到侵害的表现，损害在因果关系上来看，行为人滥用职权是因，被拆迁人的损害事实是果。损害是法律的事实，但其发生却并不是一定导致民事责任，所以要做好损害的定位。损害的结果也有显性和隐性的，在房屋拆迁中房屋的所有权和公民的土地使用权等物权权益，因开发商在补偿协议中的违约使被拆迁人受到侵害所造成的财产权和人身权，就是隐形的损害结果。

4.违法性要件的认定

房屋拆迁行为中违法性要件的认定是行为人对自己无过错的举证不充分，便被认定为有过错，但对于有过错不违法的行为人，则不被认定侵权。违法性解决的问题是受到法律保护的利益是否被侵害，侵害人是否对侵害的结果具有预见和避免能力，如果侵害人对侵害结果无法预见和避免，则认为侵害人不具有可非难性，从某种意义上讲对于房屋拆迁中的侵权行为，将违法性要件作为侵权责任的认定是可行的。

三、被拆迁人权益难获得有效保护的原因

1.立法方面的混乱和空白

立法方面缺乏法理基础，立法是政府机关在房屋拆迁中执法的根源，相关的立法违背了法律的保护原则，被拆迁人对于政府机关的违法行政得不到法律的支持；立法对房屋拆迁法律的不确定性，房屋的拆迁法律关系既有民事性质也有行政性质，对于房屋拆迁法律有持民事法律关系的支持者，也有持行政法律的支持者，这就混乱了房屋拆迁法律关系的性质，降低了政府的行政责任，进而导致房屋的拆迁运行不顺；立法使司法权得不到很好的行使，被拆迁人无法直接民事诉讼，必须经过行政裁决，如有不服还需经过行政诉讼，这样致使拆迁双方无法在法院得到解决，而受到行政权力的干扰，被拆迁人的权益就很难得到很好的保护。

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2.行政权力的异化

地方政府与房地产开发商达成了一个利益的联盟，在房屋拆迁中政府可在其中得到一笔可观的土地出让金，这就导致了政府对拆迁人的违法行为进行忽视，使得被拆迁人的利益被侵害，而又由于我国现今对财税体系的不健全，使得政府的收支有多一条，这就是为什么政府部门对城市建筑如此放任的原因。部分政府官员沉迷于世俗的升迁，正常的城市建设是需要很长一段时间的，而房地产的开发扩大城市的建设，是最快捷的体现业绩的方法，所以政府便打着公益的牌子来求城市短期快速的发展，而在房屋拆迁过程中却忽视了被拆迁人的利益。

3.现行被拆迁人权益保护机制的缺陷

在2004年的7月1日开始实施并发挥效力的《行政许可法》中第八十三条中规定：“本法施行前有关行政许可的规定，制定机关应当依照本法规定予以清理；不符合本法规定的，自本法施行之日起停止执行。”这就表明《条例》中关于拆迁许可证的规定已经失去了正当性，可是到目前为止国务院还没有根据《行政许可法》对《条例》中不符合上位法的拆迁许可进行清理和停止执行。《行政许可法》继《行政处罚法》、《价格法》、《立法法》在相关领域规定听证制度后也在行政许可领域确立了听证制度。而《条例》中却并没有关于拆迁许可听证的规定，这明显有违上位法。可以说，现如今拆迁许可证的发放直接关系着被拆迁人的利益，很多时候，有关政府部门在未告知被拆迁人的情况下，就擅自向申请城市房屋拆迁许可的拆迁人发放，着中行为严重的违反了刑侦程序法的基本原则，可以说，是非法的对被拆迁人的知情权进行了剥夺，长期以往，这种违法的行为，放纵了拆迁人，使其在拆迁过程中因持有许可证，所以就肆意妄为，这严重的损害了被拆迁人的权益。

并且，在审核和监管过程中，政府的有关部门，往往在对申请拆迁人资质和实施拆迁的条件中，没有进行严格的审查，这就导致其，在许可证的发放上具有一定的随意性，使得一些不具备法律资质的开发商具备了进行拆迁的资质，然而这种行为本身就使得当事人双方平等对话的平台失去了公平性，这对于被拆迁人的权益造成了极大的伤害。

四、房屋拆迁侵权行为救济的选择

1.侵权行为责任模式的选择

在房屋拆迁侵权行为中，选择救济的侵权模式也有很多种。由于侵权类型的多样和法律的复杂，民事责任形式既要重视对财产权的保护，还要重视对人身权的保护，这对于侵权形态复杂的房屋拆迁的侵权行为来说，被拆迁人的权利大体上能得到保护；侵权行为包括各种类型财产权、人身权和物权，侵权行为造成的损害多以金额赔偿为主，从这种角度考虑选择侵权责任模式具有操作性；价值判断上的非难性在侵权模式中对政府和开发商具有一定的震慑作用，也能从某种程度上起到规范政府和开发商行为的作用。总之，在房屋拆迁中侵权责任模式更适合解决物权、债权的侵害问题。

2.侵权行为责任方式的探究

房屋拆迁行为的侵权类型有主体错位越权、没依照法定程序拆迁和没给合理的补偿，由于对房屋拆迁行为没有明确的定义，所以对侵权类型的责任性质就不同，而不同的责任性质就有针对不同侵权类型的责任方式。政府的主体错位和不依法定程序工作的行为，都是违法的行为，因此被拆迁人都有权利通过诉讼来保护自己的权益。对于开发商未给予被拆迁人合理的补偿的行为的责任方式，被拆迁人可以通过民事诉讼进行保护自己的权益，而开发商也应承担违约的责任。因此，对于上述房屋拆迁中的这些行为，采用侵权责任方式更为合理。

3.被拆迁人利益的法律保护

严格的控制拆迁许可条件，目前房地产开发持续不下，某种程度上不利于保护被拆迁人的利益，而合理的降低拆迁许可可以有效的控制房屋的拆迁活动。在对拆迁申请进行严格的把关，务必要确保所有的相关资料和资料的真实性，并加强对内部的管理，确保工作人员依法工作。最后在对拆迁人进行监督，确保拆迁人在拆迁过程中不侵犯被拆迁人的权益。

评估应具有市场化，政府不得介入价格的评估中，尊重和允许房屋价格评估机构的自主评估。对于估价的标准和方法政府不应该在自己的职权范围内进行干扰，一切都应由房屋价格评估机构根据各方面的原因进行专业的估价。被拆迁人自己支付房屋价格评估机构的价格评估费用，来防止由拆迁人支付评估费用进而控制评估价格的现象的发生。

五、结束语

房屋拆迁是现今社会不可避免的现象，在房屋的拆迁中不仅要追求城市建设的发展，更应该重视被拆迁人权益的保护，使被拆迁人在拆迁中的损失降到最低。房屋拆迁不仅仅是城市规划问题，还是一个法律问题。我国对于保护私权利益的法规和制度还处于起步阶段，这就需要借鉴相关的侵权责任和物权法的先关理论，在对具体的制度进行细化、改进和完善。总之，被拆迁人权益的保护就是政府在权利的作用下来平衡被拆迁人和拆迁人的利益，并协调政府权力和公民权利的关系，来缓解现在房屋拆迁中的矛盾关系。

参考文献：

[1]何虹.我国公益性城市房屋拆迁制度几个问题的探讨[J].常州工学院学报（社科版），2005年02期.

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[3]李强，崔健.《土地储备管理办法》解析与质疑[J].厦门大学法律评论，2008年02期.

[4]梅林.浅析集体土地征用补偿标准的未来性——兼论集体土地征用补偿新方式[J].法制与经济，2006年08期.

[5]李爱民.房屋拆迁行为的法律分析[J].法制與社会，2009年05期.

[6]闫飞，任飞.我国城市房屋拆迁中的问题与对策——从“保增长、保民生、保稳定”的角度解析[J].法制与社会，2009年26期.

作者简介：

蔡恩惠（1984年11月生～），男，汉族，浙江宁波人，浙江大学法学学士，工作单位：宁波市道路运输管理局，现南开大学在职研究生，研究方向：民商法学。

拆迁政策法规（推荐） 篇4

第八条：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。------这就是法律根据。也就是，在180天内我们应该向法院诉讼，让拆迁方拿出这些东西，拿不出，拆迁方就是违法，就要承担败诉结果。实践中，政府的拆迁行为一般不会撤销，也就是不会败诉，法院顶多会判：为了不使公共利益受影响，指出这拆迁的瑕疵，而不撤销。有瑕疵就很难再强拆了。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。征求公众意见是政府机关制定有效征收补偿方案的必要程序，没有经过征求公众意见法定程序的征收补偿方案，不能认为对被征收人作出了合法安置补偿的决定。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。也就是说对于棚户区改造征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例的规定，市、县级人民政府应当组织听证会。这里的多数，一般应是超过总数的百分之五十以上的被征收人，此时组织听证会是必经法律程序。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。即市、县级人民政府作出房屋征收决定之前，一是进行社会稳定风险评估是前置必备的法定程序。现实实践中，很多地方存在房屋征收决定作出之前，并未进行社会稳定风险评估。二是征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。也就是说在市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿资金须足额到位，并做到专户存储和专款专用。需要提醒大家的是，在棚户区改造项目的房屋征收决定作出之前，被征收户的征收补偿资金须要足额到位，很多时候这也是大家最容易忽略的地方。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。棚户区改造项目的房屋征收决定作出后应当及时公告，公告中须载明该项目征收补偿方案，告知被征收人享有行政复议和行政诉讼权。这里，告知行政诉讼权，不仅应告知受诉人民法院名称，还应告知起诉期限。若未告知起诉期限和诉权的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，行政相对人的起诉期限为自知道或应当知道该房屋征收决定内容之日起一年。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条 第三款规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”棚户区改造中，被征收人可以选择在改建地段进行房屋产权调换，市、县级人民政府按照规定应提供改建地段或就近地段房屋

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知

二、优化规划布局：完善安置住房选点布局。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围内，安排在交通便利、配套设施齐全地段;

我们的法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

《国有土地上房屋征收评估办法》

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

“公平补偿”，需要体现以下要素：

一、房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条的规定。该条规定在实践中所应体现出来的表现是：对于房屋征收决定、补偿决定等相关重大决策问题都需要征询多方面的意见，保障被征收人的意见权、监督权等；还有在整个征收拆迁过程中，征收方必须严格按照法律规定的程序要求开展。如果有违法违规的行政操作侵害了被征收人利益，也必须保障被征收人法律救济途径的通畅可靠，比如复议、诉讼等；再者，对于征收拆迁的最终补偿结果，也应保证全方位公开。也就是最后对被征收人的补偿利益要经得起各方面的拷问和审查。

二、搬迁后提高或者保持现有的生活水平

什么是公平合理的补偿？简单点说就是至少要保证土地房屋被征收拆迁之后，所得到的补偿足以保证生活水平不降低、居住条件有改善、长远生计有保障的才是公平合理的补偿。对此，《土地管理法》第四十七条规定：依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。在以往政府文件中也都明确提出，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。根据该条例可以明确，你的现有生活水准是衡量拆迁补偿价款的标准。搬迁不能降低你的生活水准。如果降低了，是有违公平、公正的。被拆迁人可以据此进行法律维权或者协商来提高补偿价格。

三、合理是指一定要先补偿后搬迁，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，明确了征收房屋应先补偿后搬迁的原则。目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。因此，被征收人一定要坚持先拿到协议约定的补偿费用后再搬迁，要不然后期很可能会出现问题。这也是造成最终的拆迁补偿价格偏低或者不合理的一个缘由。但是在现实拆迁中，因为种种原因，被征收人主动或是被动搬迁后也还没有拿到补偿款的情况普遍存在，这就给了征收拆迁方一个很好的压价手段。所以，提醒广大被征收户，一定要坚守先补偿后搬迁的原则，才能保障最后补偿价款的合理性。

核心诉求有三点

1、要求参与制定这块土地的规划设计，不合理的就要改，国家给人民建的，人民有权监督。回迁再难也要谈，因为我们只有谈回迁，才能知道他们错在哪？违法在哪？只有谈他们的错与违法，才能为我们的无证房补房本确权，才能让他们迷途醒目，用法律来给正义背书，给我们应该给的一切。

2、无证房补办房本再谈赔偿，房权即人权，同房同权。

3、不能低于周边最近地段新建商品房，国家给这段文字的定义是，如果今天拆了你的房，那么，给你赔付的就是要你能够在今天买得起你身边最近的新建的商品房。

安置房从法律上有几个问题：

1、无证房，没有质量备案手续等；

2、产权不明晰，期房，产权还在建筑公司手里，这样就有了《合同法》286条款的规定。准现房，产权在开发公司手里

3、现房，不能立刻办证，还属于产权待定的阶段。而我们给拆迁办置换的房子，都是有证的现房。这不符合公平原则。

新宋风公司与国开行之间的贷款签约就是标准的商业行为！这也是充分证据之一！公司与银行贷款，不是商业行为是什么？让他们向1400多户公民做出回答！

建业东京梦华，是河南省及开封市的重点项目，总占地面积约1200亩，建筑面积约100万平方米，占开封市老城区近十分之一，总投资超过60亿。建业东京梦华西至开封西城墙、东至开封大坑沿街、青云街，北起清明上河园，南至包公湖，水系河道将龙亭湖、包公湖蜿蜒贯通。

新的行政诉讼法司法解释发布后你还敢不走司法途径而去上访吗？

导读：《行政诉讼法》第四十六条第一款规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。

最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。

法释〔2018〕1号最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十四条第一款规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。

一、对拟定的征收补偿方案不满的救济时间

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

因此，如果您对拟定的征收补偿方案存在异议、意见，应当在征求公众意见的时间内及时提出，避免因为错过时间而使自己利益受损。

二、对征收决定公告不满的救济时间

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”第十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”

因此，依据上述法律法规，如果您对征收决定公告存在异议应当通过申请行政复议，或者提起行政诉讼的方式维权。

《行政诉讼法》第四十五条规定“公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。”第四十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”

《行政复议法》第九条规定“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。” 因此，一般而言，当事人应当自收到征收决定之日起六十日内提出复议申请，或是自收到征收决定之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼；当事人对复议决定有异议的，可以自收到复议决定之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。

三、对房地产价值评估不满的救济时间

《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。”第二十条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”第二十一条规定“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。”第二十二条规定“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”

因此，根据上述法律法规，对被征收房屋价值评估不满进行救济有时间限制要求：

1.对评估报告有疑问的，您需要在收到评估报告之日起10日内，向此房地产价格评估机构申请复核评估。

2.您若对房地产价格评估机构的复核结果仍存在异议，应当在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

2、如果在向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定后，仍存在异议的，可以申请行政复议，或是提起行政诉讼。如上文所述，应当自收到鉴定之日起六十日内提出复议申请，或是自收到鉴定之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼；当事人对复议决定有异议的，可以自收到复议决定之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。

四、对补偿决定不满的救济时间

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。

因此，按照上文所述，如果对补偿决定不服的。当事人应当自收到补偿决定之日起六十日内提出复议申请，或是自收到补偿决定之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼；当事人对复议决定有异议的，可以自收到复议决定之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。

五、遭遇违法强拆的救济时间

根据《行政诉讼法》规定，被征收人遇到违法强拆的维权期限是自知道违法强拆之日起6个月。在2018年2月8日之前，如果未告知诉权的情况下，被征收人的维权期限是2年。但在2018年2月8日，最高法发布了最新的《行政诉讼法》司法解释，即法释〔2018〕1号最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释，将未告知诉权的情况下的维权期限缩短为1年。根据新法优于旧法，之后未告知诉讼的维权期限将变成1年。

民法典拆迁法律法规 篇5

文 | 唐正洪

《民法总则》

第六章 民事法律行为

第三节 民事法律行为效力

第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力；

(二)意思表示真实；

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百四十四条　无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十五条　限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第一百四十六条　行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百四十七条　基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条　一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条　第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十条　一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十一条　一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条　行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

以上法条可图解为下表

行为能力欠缺

无行为能力人的行为——无效（第144条）

限制行为能力人的行为——效力待定，有例外（第145条）

意思表示瑕疵

意思表示不一致

虚假意思表示——无效（第146条）

重大误解——可撤销（第147条）

意思表示不自由

欺诈及第三人欺诈——可撤销（第148/149条）

胁迫及第三人胁迫——可撤销（第150条）

显失公科——可撤销（151条）

合同内容危害

违反效力性禁止性规定或违背公序良俗——无效（第153条）

恶意串通损害他人合法权益——无效（第154条）

学习与理解

一、总的原则：第143条是断判断民事法律行为效力的总原则

民事法律行为有效需要具备以下三个方面的条件：

1.具有行为能力

2.意思表示真实

3.不违法不违俗

二、禁止规则：对不符以上三方面条件的情况分别进行规定

（一）行为能力欠缺

1.无行为能力人的行为——无效。第144条：无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

2.限制行为能力人的行为——效力待定，但有例外（纯获利及相适应行为有效）。第145条：限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

（二）意思表示瑕疵

1.意思表示不真实。

（1）虚假意思表示——无效。第146条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

（2）重大误解——可撤销。第147条：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

2.意思表示不自由。

（1）欺诈及第三人欺诈——可撤销。第148条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第149条：第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

（2）胁迫及第三人胁迫——可撤销。第150条：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

（3）显失公平——可撤销。第151条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

（三）内容具有危害性

1.违反效力性禁止性规定及违背公序良俗——无效。第153条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。（此为立法第一次变相认可“效力性规范”与“管理性规范”相区别理论）

2.恶意串通损害他人合法权益——无效。第154条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

以上内容可图解为下表

行为能力欠缺

无行为能力人的行为——无效（第144条）

限制行为能力人的行为——效力待定，有例外（第145条）

意思表示瑕疵

意思表示不一致

虚假意思表示——无效（第146条）

重大误解——可撤销（第147条）

意思表示不自由

欺诈及第三人欺诈——可撤销（第148/149条）

胁迫及第三人胁迫——可撤销（第150条）

显失公科——可撤销（151条）

合同内容危害

违反效力性禁止性规定或违背公序良俗——无效（第153条）

拆迁评估应注意哪些法律问题？ 篇6

城市房屋拆迁的核心内容是拆迁补偿安置，而拆迁补偿安置的核心内容则是对被拆迁房屋的房地产市场评估，房地产评估是指由专业人员，根据评估目的，遵循估价原则，选择适应的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。我国的房地产市场评估经过十多年的发展，已经形成较为科学完善的体系，通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格，但由于城市房屋拆迁工作的复杂性和艰巨性，评估常常成为房屋拆迁中至关重要却又最容易出现问题的环节。本文拟从实务操作的角度，简述一下拆迁评估中应注意的几个法律问题。

一、拆迁评估中所必须遵循的基本原则

房地产评估的要求是独立、客观、公正，在具体评估时作业应遵循的原则主要有下列5项：1、合法原则;2、最佳使用原则;3、替代原则;4、估价时点原则;5、公平原则。

合法原则要求房地产评估应以估价对象的合法权益为前提进行，例如两家实物状况相同的房屋，如果权益不同，价值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权，合法使用，合法处分等方面;最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用;替代原则要求房地产评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，

修订的《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条就规定了“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的70%”;估价时点原则要求房地产评估结果应是对象在估价时点时的客观合理价格或价值;公平原则要求房地产评估人员应站在中立的立场上，提出一个对各方当事人都相公平的价格。

二、评估中对拆迁补偿因素的分析

我国城市房屋拆迁行为的法律性质 篇7

目前对城市房屋拆迁行为的法律性质并无一致见解。《物权法》出台前, 我国征收拆迁 (即公共利益拆迁) 与非公共利益拆迁没有区别, 都由拆迁管理部门统一管理, 对拆迁纠纷采用相同的拆迁听证和行政裁决程序解决, 并都可以进行强制拆迁。在对城市房屋拆迁行为法律性质研究的过程中形成了以下不同观点。

(一) 民事行为说

本学说认为城市房屋拆迁行为本质上应是民事法律行为, 所以应将拆迁当事人已达成拆迁补偿安置协议作为拆迁许可的法定条件, 废除行政裁决制度和强制拆迁制度十分必要;该学说还认为应当实现拆迁房屋的市场化定价, 并将对拆迁房屋的补偿范围扩大到包括对相关国有土地使用权的损失, 以实现对被拆迁人公平合理的补偿。本学说可以最大限度地保护被拆迁人的合法权益, 但是却忽略了公共利益拆迁中国家征收时公权力介入的必要性和征收的行政行为本质, 所以这种观点并没有全面揭示城市房屋拆迁行为的法律本质。

(二) 行政行为说

本学说认为城市房屋拆迁行为本质上应是行政行为, 因为城市房屋拆迁从计划立项、规划到拆迁许可、裁决、行政强拆等都是政府的行政行为, 拆迁纠纷裁决属于具体行政行为, 当事人对裁决不服的依法可以提起行政复议。上级房屋拆迁管理部门对下一级房屋拆迁管理部门作出的拆迁裁决依法具有行政复议管辖权。城市房屋拆迁具有强制性和补偿性, 不能强调其中当事人的自由意思表示。本学说有利于维护政府在拆迁中的权威, 满足社会公共利益需要, 但却忽略了房屋所有权人的合法财产权益和非公共利益拆迁中的市场因素和协商因素, 所以也没能正确揭示城市房屋拆迁行为的法律属性。

(三) 综合行为说

本学说认为城市房屋拆迁行为是多种法律关系并存的行为, 因为从法律关系来看, 现场拆迁的过程主要是行政行为, 补偿标准的依据为市场行为, 签订拆迁补偿安置协议属于民事行为, 多种法律关系并存”。学者们对综合行为说的理解有一定区别, 其中对城市房屋拆迁行为法律性质具有代表性的观点是城市房屋拆迁既具有行政法律关系的性质, 又具有民事法律关系的性质, 是行政行为和民事行为的混合。”综合行为说似乎避免了单纯民事行为说和行政行为说的弊端, 揭示了拆迁中包含的各类行为的法律性质, 但由于将征收拆迁与非公共利益拆迁行为一概而论, 仍然不能完整清晰地反映不同城市房屋拆迁行为的法律本质。

笔者虽然也持综合行为说观点, 但认为征收拆迁与非公共利益拆迁是两种性质不同的拆迁行为, 特别是在我国《物权法》颁布实施后, 我国征收拆迁与非公共利益拆迁法律性质的区别更加明显, 所以应对二者的法律性质分别予以界定。

二、征收拆迁的法律性质

(一) 征收拆迁的行政行为本质

1. 征收拆迁法律关系的主体法律地位不平等

在城市房屋征收拆迁法律关系中, 征收的双方主体法律地位不平等。征收人是县级以上地方人民政府及其拆迁部门, 它以国家名义行使国家公权力, 强制性取得房屋所有权;被征收人作为被征收房屋的所有权人, 没有与征收人自由协商是否征收的权利, 对政府及其拆迁部门行为不服也只能依法申请行政复议或提起行政诉讼。可见, 在征收法律关系中征收人与被征收人之间是行政主体与行政相对人之间的关系, 二者的法律地位不平等。

2. 为了社会公共利益而进行的征收拆迁具有强制性和补偿性

(1) 征收拆迁具有强制性。房屋征收拆迁的强制性是基于公共利益需要由法律赋予的。强制性是指国家作为征收人在征收房屋时, 不以被征收人是否同意为必要, 被征收人必须服从, 不得阻挠, 由此形成的法律关系不是在平等基础上产生的。

(2) 征收拆迁具有补偿性。国家在进行房屋征收时须履行一项法定义务, 即公正合理地补偿被征收人, 这使房屋征收拆迁具有补偿性特征。

(3) 征收拆迁遵循利益平衡原则。房屋征收过程中需要平衡公共利益和个人利益之间的冲突, 一方面需要制约私有财产权以维护和增进公共利益, 所以因公共利益需要而依法定程序可以限制合法的私有财产权;另一方面还要抑制政府滥用征收权侵害私有财产权, 所以征收权的行使需要以公共利益需要为前提并依法定程序进行, 同时要对被征收房屋权利人进行合理补偿后才能进行拆迁。

3. 征收拆迁补偿属于法定行政补偿范畴

(1) 对征收拆迁进行行政补偿有宪法依据。我国2004年《宪法 (修正案) 》第13条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。这既是国家对公民房屋等私有财产既保护又限制的宪政基础, 又是对征收进行行政补偿的宪政依据。

(2) 征收拆迁补偿属于行政补偿。国家为了公共利益需要剥夺被征收人房屋所有权而对被征收人因此所遭受损失进行的补偿, 属于行政补偿性质。城市房屋征收拆迁补偿作为一种权利保障和利益冲突平衡机制, 可有效规范和限制政府在城市房屋拆迁中行政征收权的行使, 实现国家和社会公共利益, 保护被征收人的房屋财产权益, 实现对公民基本人权的保护。

4. 征收拆迁争议通过行政复议或行政诉讼程序解决

(1) 征收决定和拆迁补偿决定是行政决定的一种。征收决定和拆迁补偿决定都是县级以上地方人民政府为了公共利益需要而作出的行政决定, 这些决定是政府拆迁部门具体实施拆迁行为的前提和依据, 对征收范围内的所有被征收人具有普遍约束力。

(2) 征收拆迁争议的解决途径有行政复议或行政诉讼。被征收人对政府及其拆迁部门的征收决定或拆迁补偿决定不服时可通过行政复议或行政诉讼解决, 征收拆迁的争议解决途径也体现了征收拆迁的行政行为本质。

(二) 现代征收拆迁应兼有民事行为性质

1. 征收拆迁补偿的民事行为性质可确保拆迁的实质公平

虽然征收拆迁补偿属于行政补偿性质, 但是为使拆迁补偿公平合理, 在补偿金额的确定标准和依据等方面仍可引入市场因素。可见征收拆迁的民事行为性质主要体现在征收拆迁补偿费用的确定方面。

2. 拆迁中的民法理念有利于保护房屋所有权人的利益

为了充分保护房屋所有权人的利益, 在房屋征收拆迁补偿费的确定方面, 理应导入民法的平等、意思自治和公平的理念, 并充分发挥这些理念的作用。

3. 拆迁补偿先于产权变动原则利于保护房屋所有权人的利益

要充分体现房屋征收拆迁的民事行为性质, 应规定在房屋征收拆迁补偿协议达成或补偿费提存之后才可进行被征收房屋的产权变动, 否则就无法排除行政行为对房屋所有权的影响, 也无从保护被征收房屋所有权人的利益。

三、非公共利益拆迁的法律性质

(一) 非公共利益拆迁的民事行为本质

从本质上看, 非公共利益拆迁是一种私法行为, 具有明显的私法属性。

1. 非公共利益拆迁法律关系双方主体的法律地位平等

(1) 建设单位和房屋所有权人具有独立平等的法律人格。非公共利益拆迁的主体包括建设单位与房屋所有权人, 二者之间相互独立, 既不存在管理与被管理关系, 也不存在支配与被支配的关系, 双方意志均不受对方强制, 任何一方不得将自己的意思强加给对方。法律地位平等只存在于民事活动领域, 由此彰显了非公共利益拆迁的民事行为本质。

(2) 建设单位和房屋所有权人有自己独立的财产权益, 法律对这些合法的财产权益进行同等的保护。

2. 非公共利益拆迁具有典型的意思自治特征

由于非公共利益拆迁的双方主体法律地位平等, 所以在是否拆迁房屋、拆迁补偿安置方案的确定、拆迁补偿费用的多少等方面都是双方当事人自由意思表示的结果。即双方当事人有依法进行和不进行房屋拆迁的自由;有选择拆迁行为相对人、确定拆迁补偿方案和补偿费用的自由。

3. 非公共利益拆迁具有契约行为性质

(1) 非公共利益拆迁是拆迁双方当事人紧紧围绕其财产关系变化进行平等博弈的行为。拆迁双方当事人在拆迁过程中会一直围绕自己的得失进行协商、谈判, 谋求以最小的付出获得最大的收益。协议达成后双方当事人就应当履行协议, 依协议约定享受合同权利, 承担合同义务。

(2) 非公共利益拆迁补偿协议是平等民事主体实现各自经济目的的法律凭证。拆迁双方当事人进行拆迁的目的是通过拆迁协议实现各自的经济目的, 通过对房屋所有权人的房屋及其附属物的处分行为, 实现拆迁当事人之间协议确定的民事权利的转让, 实现自身收益的最大化。拆迁双方当事人为实现这个拆迁目的, 进行充分协商, 以达成一致的意思表示。这个过程完全属于私法领域, 与公权力的行使无关。

综上所述, 虽然国家要对这些行为进行监管, 但只要拆迁双方当事人的行为不违背法律强制性规定, 或者没有拆迁双方当事人的意愿, 国家机关就不会强行主动介入其中。所以, 非公共利益拆迁本质上是建设单位与房屋所有权人之间基于平等主体之间的财产关系而进行意思自治的民事行为。

(二) 非公共利益拆迁中应有国家经济干预行为

1. 我国非公共利益拆迁应实行行政审批许可制度

由于非公共利益拆迁对城市发展规划、土地资源的利用等影响重大, 所以需要国家严格规范, 实行行政审批许可制度。拆迁行政审批许可制度要求建设单位因非公共利益需要拆迁他人房屋之前, 必须按照法定条件和程序申请政府相关部门的批准, 否则不得进行拆迁。

2. 非公共利益拆迁中被拆迁人的国家保护

虽然我们充分尊重建设单位与房屋所有权人在自愿、公平基础上订立的拆迁协议, 但是, 现代法律应充分识别房屋所有权人作为被拆迁人所处的弱者地位和处境, 站在被拆迁人的立场, 对被拆迁人给予特殊保护。这种特殊保护要真正平衡建设单位与被拆迁人之间的利益悬殊, 必须上升为国家保护, 这是国家对非公共利益拆迁适度干预的重要手段。国家保护主要包括立法保护、行政保护和司法保护。

四、拆迁行为法律性质的正确界定对城市房屋拆迁工作的影响

(一) 对拆迁行为法律性质的正确界定有利于正确设计《物权法》时代城市房屋拆迁的不同程序

征收拆迁作为行政行为, 应当先征收、拆迁补偿, 然后再拆迁;对征收拆迁纠纷可以申请拆迁听证、拆迁裁决, 并可提起行政复议或行政诉讼;对于无正当理由阻挠征收拆迁工作的被征收人, 可以对其房屋进行强制拆迁。而非公共利益拆迁的程序设计中没有国家征收行为, 建设单位应当先申请获得相关国家行政机关对其建设项目和拆迁活动的行政许可, 然后才能与房屋所有权人协商房屋拆迁补偿事宜;若房屋所有权人不同意拆迁的, 不能对其房屋强制拆迁;若建设单位与批准拆迁范围内的房屋所有权人在规定时间内达成的协议没有达到法定最低比例的, 应宣告其拆迁失败, 建设单位取得的拆迁许可证自动失效。

(二) 对拆迁行为法律性质的正确界定有利于建立有效的城市房屋拆迁管理体制

由于征收拆迁的一方当事人为国家, 所以国家应在县级以上地方各级人民政府设立专门具体实施房屋征收和拆迁补偿的拆迁部门;为了监督指导征收拆迁工作, 建设行政主管部门应会同同级财政、国土资源等部门在自己的职责范围内监督指导拆迁部门的工作。非公共利益拆迁中除了建设单位需要获得城乡规划、国土资源等部门对建设项目的许可和拆迁部门的拆迁许可外, 只要不违背法律的规定, 国家行政主管部门不能主动介入其中。

(三) 对拆迁行为法律性质的正确界定有利于采取正确的拆迁管理措施

民法典拆迁法律法规 篇8

[关键词]诊所法律教育 民法教学 主动性

[作者简介]宋莉（1979- ），女，陕西汉中人，陕西学前师范学院政治经济系，讲师，硕士，研究方向为民商法学。（陕西 西安 710061）

[基金项目]本文系陕西教育学院科研基金项目“不动产异议登记相关法律问题研究——以房屋为例”的研究成果之一。（项目编号：11KJ067）

[中图分类号]G642.4 [文献标识码]A [文章编号]1004-3985（2013）20-0109-02

苏力曾说过：“中国法学院所提供的知识有许多并非法官所需要的，而法官所需要的又非法学院所能提供”，由这句话可以看出中国的法律教育和现实的脱节。随着中国法制的日趋完善，对法律学科相应地提出了更新更高的要求。从事法律职业的人要具有专门的法律职业素养，法律知识、法律语言、法律思维、职业信仰、职业技术和职业道德等构成了法律职业素养的组成部分，这些都要求法律职业人员要具有全方位的素质和技能。因此，教学方式需要与时俱进。

一、诊所法律教育与中国传统法律教育的关系

诊所法律教育起源于美国，20世纪60年代美国法学院师生对标准案例教学法提出了质疑，认为它已经落后于美国社会对法律学生的要求，诊所法律教育的出现恰好符合当时美国的社会需求。诊所法律教育模式借鉴了医学院学生诊所式临床实践的方式，法学院学生则在“法律诊所”里，在法律教师的指导和帮助下，为当事人提供全面的法律咨询和解决案件法律问题的各种方法，在实际操作中获得法律职业道德、法律职业技术、法律职业思维等培训，诊所法律教育对从事法律职业的人是一种必要的法律教育方式，让学生在实际操作中形成良好的法律思维能力，有助于学生在社会上很快地进入“法律人”的角色。

中国传统法律教育与诊所法律教育都是法律教育的方式，它们都能够让学生学到新的法律知识，二者在法律教育目标上是一致的。但是，两者也有着明显的区别：

1.教育的内容有着明显的区别。中国传统的法律教育是以教师在课堂上讲授法学理论知识为核心，包括概念、原则、制度等，尽管在法律教学课堂，教师也会用引入案例的方式来授课，但最终仍然会用理论知识本身来解答案例，即传统的法律教育要求学生先掌握法学的基本理论，然后通过案例把他们运用到实践中去。这个过程是先有理论再有实践，从一般到具体的过程。传统教学始终认为不先掌握理论知识，就无从联系实际，很少考虑学生实际操作能力的培养和社会的需求。诊所法律教育则认为实践是诊所法律教育的核心，学生通过具体办案，寻找法律问题，学习法律理论，并分析它，然后运用到案件当中，最终理解该法律理论。具体案例对学生有着全面的要求，除了要拥有扎实的理论功底，更要有运用这些知识的能力、技巧和方法等。

2.教育的环境差别很大。中国传统的法律教育主要是在课堂上接受老师的讲授，或引入模拟法庭教学的方式，或到法庭旁听案件进行现场法律教育。诊所法律教育的教育环境是非常广泛的，它是实践性教育，可能在课堂上讨论、在自己的办公室里整理材料、思考问题、会见当事人等；也可能直接参与庭审活动，当代理人或任辩护人；还可能在校外取证，获得案件所需要的物证、证人证言等。相比较而言，诊所法律教育的环境广泛，传统法律教育的环境单一。

3.教育主体的主动性不同。中国传统的法律教育以在课堂上传授法律知识为主，学生是传统法律教育的接受者，而法律教师则是教育的主动者。诊所法律教育中，学生是教育的主动者，他们要解决所接案件中所有的问题，接案、了解案件、取证、准备代理词、辩护词等各种法律文书、出庭、辩护、结案等，在这个过程中，学生要主动迎接各种挑战，法律教师只是起到辅助的指导作用，不具有主动性。由此可以看出，两种教育方式主动性主体不同，但主动地学习知识，带着问题去学习，其效果要比被动去学习的效果好很多。

二、民法教学存在的问题

我国的民法学教育随着社会主义市场经济的完善有了长足的进步，但是在法律的课堂上总是有一种一成不变的规范体系约束着民法学的发展，这种规范体系试图想解决每天都在变化的生活中所有的人身、财产问题，教师在课堂上也用这种理论体系去解决现实生活中的典型案例，但是学生到了社会上会发现，以前所学的典型案例很难运用到具体的案例中，使学生在理论和现实中无所适从。

现在的民法学教学仍然以传授系统的理论知识为主，并不以对学生实际操作能力的培养和社会的需求为教学目标，主要体现在：第一，民法学的开设主要是以部门法划分的学科和民法基本法为标准，并不以训练学生实际操作能力为主要标准来开设民法学；第二，民法学教师在课堂上主要是以传授该课程的体系以及围绕该体系的法律理论和相关法律条文、司法解释为内容；第三，随着国际经济一体化的进程，对民法学也有了新的挑战，特别是涉及财产类的法律制度，例如物权、债权，也要开设一些比较法课程，拓宽学生的视野，增强创新能力，但是现在的民法学教学却忽略了这些；第四，民法学教学也吸取了很多新的教学方式，例如案例教学、模拟法庭教学等，但是这些教学的方式往往也都是在理论知识的基础上去讨论，缺乏在真实环境中整体的教学环节，并不以培养学生成为法律职业者为目的。

三、诊所法律教育与民法教学的有机结合

民法教学不仅仅要教给学生系统的民法理论知识，而且要使学生能够自主地、熟练地运用这些知识，同时掌握民事法律职业者应该掌握的技能和素质，这些只有通过实践教学环节才能获得，诊所法律教育模式能够弥补传统法学教育的不足。

1.诊所法律教育在民法教学中应用的目标是要让学生学会如何去学习民法并运用到实践中去。中国社会经济正处在迅速发展时期，同时带来了许多社会问题，因此民法条文的增长速度令人震惊，学生在学校不可能学完所有的民事法律制度，老师也不可能将所有的民法知识灌输给学生。因此，教会学生如何去学习和使用法律才是法律教育最为重要的。诊所法律教育有助于培养学生在处理民事案件过程中寻找相关民事法律，并分析、解释、使用它，这些都是在自主学习的基础上进行的，能够很好地培养学生持续学习的能力。

2.诊所法律教育在民法教学中的应用是通过互动式教学达到的。诊所法律教育要求民法课的学生从办案实际出发，具体问题具体分析，民法教师有针对性地指导学生法律的理论知识和具体应用，同时注重对法律职业道德的教育和对公平正义的追求，以及要学生学会像律师一样去思考问题，处理各方面的人际关系，注重学生对法律执业能力的培养，学生要学会自己思考问题、解决问题。这种教育方式始终将学生放在教学的主体地位，民法教师只在这种教育方式中起到辅助的作用。

3.诊所法律教育在民法教学中的应用要求民法教师从法律援助中心选取既真实又适合学生的案例。将案例作为教学内容，学生在老师的指导下进行学习，老师的指导贯穿于学生办案的始终，但过程要由学生自己去经历，无论是对法律知识的理解，还是对与人相处的艺术，学生都在此过程中亲身感受，既达到了诊所法律教育的教育目的，又援助了那些需要被社会援助的人。

自2000年以来，越来越多的高等院校开设了诊所法律教育的课程，其中以北大、清华等7所高校的法学院最具代表性，它们开创了诊所法律教育的先河。实践证明，诊所法律教育给学生提供了一种新的教育模式，让学生从被动的灌输式学习转变为主动的“我要学”状态，学生对法律知识有了更深刻的理解。通过诊所式的民法教育模式，学生在具体的实践中发现问题、分析问题，通过解决问题上升为抽象的法律理论知识，它会促使学生在不断变化的社会中去理解法律的精髓，更好地应用法律，并且处理好与法官和当事人之间的关系。所以，诊所法律教育在民法教学中的应用是民法教学改革的有益尝试。

[参考文献]

[1]苏力.法官素质与法学院的教育[J].法商研究，2004（3）.