成都市房屋买卖合同

成都市房屋买卖合同（共8篇）

成都市房屋买卖合同 篇1

买方： 身份证号码

卖方： 身份证号码

地 址 ：

甲、乙双方经共同协商，本着平等互利、自愿的原则，就房屋买卖有关事项订立本合同。

一、房屋具体情况：

1.位置： 区

2.房屋套型，建筑面积平方米，结构

楼层，用途。

3.该房屋的销售价格为每平方米 元人民币，总计房价 万

千 百 拾 元整(小写 元)

二、乙方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由乙方负责处理。

《房屋所有权证》书证号：

三、房屋四界：

房 屋 四 界

东：

西：

南：

北：

四、本合同经甲、乙双方签章后，由甲方第一次性向乙方支付部份购房定金计人民币(大写 元)(小写 元)，第二次在产地产交易中心将此房产权证交房地产交易中心处受理同时(或者办理产权公证时)甲方再付给乙方(大写 元)(小写 元)，第三次余款等办完过户手续后，甲方拿到新产权证的同时付清，计人民币(大写 元(小写 元)，此合同圆满结束。

五、乙方应协助甲方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用由 方支付。

六、本合同甲、乙、中介方签章，买卖双方均不得违约。如甲方违约，乙方不退还定金；乙方违约，则双倍退还甲方定金。

七、乙方卖给甲方的房屋，在办理过户手续期间，如因不可抗力原因而不能进行交易的，甲方提出撤消合同时，乙方应当同意，并如数退还甲方定金。

八、本协议一式两份，甲、乙双方及各执存一份，从签字盖手印之日起生效。

九、交房时乙方保证该房屋的水、电、气、光纤、物业管理等相关费用结清。原有室内设施齐全完好无损。

十、其他决定事项：

1.2.3.4.5.甲方签字、盖手印 乙方签字、盖手印

签定时间： 年 月 日

甲方:(卖方)

乙方:(买方)

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关法律、法规规定，甲乙双方经友好协商，甲方同意将自有房屋一处出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房，特制订本合同如下: 一、此

房

坐

落

于_______________________________________，产权所有人____________，产权证号_____________，房屋建筑面积____________㎡，使用性质:_______________。

二、该房价为______________万元，人民币大写:__________________先交付______________元定金，其余房款在房屋交易公证时结清，公证时应再付剩余房款________________万元，同时甲方交钥匙交房，现场交接，房款两清。

三、甲方保证在交接前对该房没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后，发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。

四、室内外设施以看房时为准，不得转移，更换或更改，交接验收时也应该按合同验收，签署房屋交接单，并需验看水表、电表、煤气表是否有损坏，如有损坏甲方负责维修。

五、甲方需结清交易之日前所欠的一切费用，如:房费、暖气费、煤气费、水费、电费、物业管理费、有线电视费等。

六、甲方有义务协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由______方承担，未尽事宜甲乙双方协商解决。

七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，不得违约，如违约造成的经济损失，由违约方负责，乙方违约定金不退，甲方违约双倍赔款

甲 方: 乙 方:

联系电话: 联系电话:

身份证号: 身份证号:

年 月 日

成都市房屋买卖合同 篇2

成都市作为统筹城乡综合配套改革实验区,土地整理和农村房屋产权制度改革是“四大基础工程”中的两项重要内容,它是打破城乡二元经济结构的两把钥匙。成都通过7年的城乡一体化实践,土地整理工作不断推进,上千个土地整理项目为几十万农户改善了居住条件,农村基础设施建设和公共服务配套设施建设使城乡公共资源逐步均等化;农村房屋产权和建设用地使用权确权基本完成,约160万户农民拿到了房屋产权证和土地使用权证,农民的财产权有了法律保护的文本。

确权是基础,流转是关键。确权之后,只有流转才能使农民的财产权得到市场的认可,才能使资产变为资本,城乡统一的房地产市场才能形成,相对价格体系才能起到配置资源的作用。因此,农村房屋产权流转势在必行,而农村房屋的转让又是流转的重中之重。由于农村房屋的转让受到现有政策的限制,农村房屋产权转让仍是禁区,最大的问题是政府和专家担心因相关配套政策不完善以及社会保障机制不健全,造成农村房屋产权转让带来农民利益受损,农民变为“流民”,引起社会动荡。成都作为统筹城乡综合配套改革实验区,又有7年城乡一体化改革的实践经验,并且做了大量有关土地整理和房屋产权及土地所有权和土地使用权确权颁证的基础性前期工作,进行农村房屋转让试点将是必然的,也是可行的。

本文并不打算探讨是否应该进行房屋产权转让,也不讨论农村房屋转让的法律风险,而是探讨如何进行农村房屋产权转让,尽量化解因政策变化带来的不利因素,找到改革的最佳路径,减少改革的负面效应,消除各方面的担心和忧虑,顺利推进农村房屋产权制度改革。因此,本文研究的一个前提条件是假定农村房屋产权允许转让。在此基础上,我们来分析论证农村房屋转让的路径依赖性及最优选择。

农村房屋转让本质问题是土地使用权的转让问题。因为历史原因造成土地使用权具有身份特性,如果土地使用权不能固化,房屋转让将会产生一系列矛盾。另外,农村房屋转让还涉及到征地制度、土地利用管理和土地发展权制度、住房保障制度、房地产开发制度等一系列配套制度的建立和完善。农村房屋转让的路径依赖性太强,转让模式的选择显得十分重要。本文的目的就是在分析现有制度变迁效应基础上提出可行的方案,以供决策参考。

二尧土地整理

土地整理是基于耕地保护、土地集约化使用而产生的。土地整理起源于国土管理部门实施的农村土地综合整治,通过整治农用地的沟渠、路、田、林地等节约出来的新增耕地作为占补平衡指标流转使用。后来,国土资源部在部分省市推行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点。它是依据土地利用总体规划,将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(拆旧区)和拟用于城镇建设的地块(建新区)共同组成建新拆旧项目区,通过对农村建设用地的建新拆旧和土地复垦,改善农民生产、生活条件,推进社会主义新农村建设,使土地利用布局合理、结构优化、最终实现项目区内建设用地总量不增加,耕地面积不减少,质量不降低,基本农田质量不下降,提高农业生产率,实现农业产业规模化经营的土地整理工作。

土地整理过程中,拆旧区的主要工作是修建农民集中居住区,把节约的土地复垦,产生的指标挂钩到新区。农民集中居住区建设方式有统规统建,也有统规自建,由农民自主选择,但是补贴的费用有差别。考虑到耕作半径问题,规划的居住区一般以自然村或村民小组为单位。建设费用主要来源于拍卖建设用地使用权指标,目前成都建设用地使用权指标保护价为18万元/亩。

通过建设用地增减挂钩项目的实施,解决了征地的土地指标不够或超额超前使用的问题,也改善了农民的居住条件。挂钩所产生的土地指标流转解决了农民新居建设的大部分资金来源,对新农村建设,尤其是边远农村的乡村建设具有创新意义。对城市和农村以及政府和农民是一个共赢的结果。存在的问题是短期内土地复垦的耕地质量不一定很高,提高农业生产率需要较为长期的投入。

成都在实施建设用地增减挂钩时,从“全域成都”出发,整县推进,挂钩建设用地指标在“全域成都”内流转。为了加快土地整理步伐,推进农村产权市场化,由政府主导土地整理变为由村集体经济组织或农民主导土地整理,引进社会资金参与土地整理项目。2010年8月成都还实施了开发用地“招拍挂”持证准入制度,房地产开发商竞标土地要有建设用地使用权指标,可在农村产权交易所竞标购买建设用地增减挂钩指标。这样,成都通过城乡建设用地指标的流转,打通了城乡土地市场的通道,构建了一个完整的城乡统一的土地市场。农村土地的相对价格将会发生变化,价值上升,村集体经济组织和农民得到实惠,为破解城乡二元经济结构,统筹城乡发展奠定基础。

如此的制度安排将有力地推进土地整理项目的实施,大量的农民集中居住区将涌现,尤其是成都第二、第三圈层的农民居住条件将会得到较好的改善,这是一项农村变革的伟大工程,功在千秋、利在当代的大好事。但是,由于实施建设用地增减挂钩的开发商竞地持证准入制度,建设用地指标市场化运作使土地指标变为具有投资品属性的产品,势必带来炒作。为此,要加强对建设用地指标流转的监管,建立公平合理、技术可行的运作机制,使土地市场平衡运行。

仔细分析土地整理的实质和土地整理的相关制度保障,从经济学的角度来考量,我们发现,土地整理是新古典经济学分析框架下的资源优化配置,它并没有改变农民土地产权的结构和属性,房屋产权通过拆迁安置来实现其产权调换。因此,土地整理是在现有法律框架下实施的资源配置,阻力较少,效果较好。

三尧房屋转让

农村房屋产权制度改革主要内容是对房屋和土地进行确权颁证和推行房屋流转。确权是指村民之间对房屋所有权和土地使用权的权属进行界定,颁证是由登记机构对权属进行登记公示。房屋所有权的登记颁证由房产管理部门办理,土地使用权登记颁证则由国土管理部门办理。成都这两年集中对农村房屋所有权和土地使用权进行确权颁证,一是为了统一城乡房屋产权制度和统一城乡房地产登记;二是为了固化土地使用权;三是为房屋产权和建设用地使用权流转奠定基础。

房屋所有权确权颁证除一些管理和技术上的问题外,法律和政策上没有什么大的障碍,最大的困难是土地使用权的确权颁证问题。由于长期的土地集体所有,农村基本上是按照人均一定数量的占地面积批准使用宅基地建房,初始分配呈现均等化,这样,土地使用权有明显的身份性;而农村因为继承祖业地基或违规多占地建房等情况造成实际占有宅基地不平均又十分普遍,使得土地使用权确权很难找到一个好的标准。尤其是土地使用权一旦进入流转,土地价值很高时,矛盾将会突现,确权是否得到认可就很难预测。土地管理部门对这个棘手的问题处理得很巧妙,有些区(市)县土地管理部门在登记时既明确了每人的土地使用权的权利面积大小,又备注了家庭实际占有土地面积大小,为改革留有余地,也就为流转留有隐患。确权后的土地使用权是否固化仍然是个问题,至少从现有法律的角度上看依然存在难以固化的状况。

房屋流转包括转让、出租和抵押。其中,转让最为重要,它是房屋抵押的先决条件,否则房屋抵押很难推进。然而,农村房屋转让受限于村集体内部成员之间,不能向城镇居民转让房屋,农村房屋资产价值因政策原因而没有真实反映出来。政府担心房屋转让政策放开后,会带来一系列的社会问题,尤其是社会保障体系不健全的情况下,会产生城市“流民”等问题。可是,从我们的调研来看,农民流转房屋的意愿很强烈,特别是成都经过7年统筹城乡实践后,70%的农民集中居住区的农民有转让房屋的意愿。更为重要的是,通过放开农村房屋转让政策,建立起城乡统一的房地产市场,使城乡的房地产在同一价值体系中反映其资产价值,有利于其资产变为资本,为农民增收提供制度支撑。因此,农村房屋转让应该突破现有政策限制,让农村房屋产权真正流转起来。

从新制度经济学理论考量,只要制度变迁所带来的个人收益大于交易成本,诱致性制度变迁就会发生。从调研中,我们发现大量的房屋转让事实已经发生,有通过长期租赁方式变相买卖的,也有直接买断的,还有通过全退出全出让的方式转让房屋的。如果制度变迁所带来的社会收益大于改革成本,强制性制度变迁就有可能发生;当产品市场和各要素市场的交易效率都很低时,强制性制度变迁就一定会发生。毋庸置疑,农村房屋转让所带来的社会收益是巨大的,已有研究人员在这方面做过估算,放开房屋转让所释放的潜在价值是可观的。当然,改革的成本也不小,尤其是土地使用权的身份性所带来的社会矛盾而产生的社会交易成本较高,正确估量这部分交易成本十分重要。然而,区分不同地区和不同时间来考察这部分交易成本十分必要,像成都7年城乡一体化改革实践后的房屋转让因社会矛盾而产生的社会交易成本会相对较小,推进农村房屋转让从全域成都来说是收益大于成本。无论如何,在操作上,依然要考虑分步骤、分阶段、分类实施,这是本文所要探讨的重点。

四尧一个理论分析框架

新古典经济学是假设制度不变的情况下,研究资源如何进行优化配置,它是消费者与生产者分离决策下的边际分析模型,例如,土地整理是资源优化配置的经济行为。新制度经济学主要研究产权界定和制度变迁等经济行为,其分析的关键变量是交易费用或交易成本。一般情况下,当社会收益大于社会交易成本时,将会发生制度变迁,它采用的是比较制度分析方法。新兴古典经济学是从生产者与消费者选择专业化水平的决策出发,用超边际分析方法研究社会分工网络规模如何由市场来决定的,它是一个一般均衡分析模型。

运用新兴古典经济学分析框架,我们可以把土地资源优化配置和产权制度变迁两个经济行为结合到一个模型中来。专业化水平和交易费用决定社会分工网络规模和资源配置效率,也决定组织制度变迁。技术决定专业化水平,专业化水平影响分工;制度决定交易费用,交易费用与专业化水平共同影响分工程度,分工网络规模决定经济效率。反过来,分工网络规模又决定交易费用,也就决定了社会组织形式,进而决定制度选择。通过新兴古典经济学分析框架可以论证制度安排有优劣之分,制度安排不一定是最优的,而人们选择制度是理性的,选择制度的行为却是最优的。

新兴古典经济学分析框架还可以分析制度的关联和互补,制度关联可以说明为什么低效率的制度依然存在,即存在所谓的“低水平陷阱”,因为制度关联共享信息,节约交易成本,产生信息租金;而制度互补能说明制度变迁的方向和动力,制度的互补经济与专业化水平决定制度变迁与否,以及制度如何选择。该理论分析框架提示我们在制度设计或制度选择时,一定要考虑政策的配套和完善,使制度系统发挥整体效率。

五尧证据与应用

1.农民集中居住区房屋转让

农村房屋确权颁证之后面对的就是流转,如何设计好农村房屋转让制度使该项改革顺利推进,又不产生重大社会问题就显得十分重要。我们的建议是从农民集中居住区房屋转让先行试点,取得经验后再推广。

为什么要从农民集中居住区房屋转让先试点呢?由前面的理论分析框架知道,制度选择的两个重要变量是专业化水平和交易成本,制度变迁是由专业化水平提高和交易成本减少带来的分工深化和经济效率提高所决定。农民集中居住区房屋是在土地整理的基础上新建的房屋,土地整理带来资源的优化配置,它是专业化水平提高的表现。另一方面,在土地整理上新建房屋转让的交易成本将会明显减少,产生社会矛盾的几率降低,使转让能顺利进行,改革成本相对较低。然而,散居住房转让所产生的交易成本则明显高于农民集中居住区房屋转让的交易成本,转让产生的社会矛盾和改革成本成倍放大,其不确定性较大,能否如愿顺利推动不好预测和把握。

农民集中居住区房屋转让的制度性交易成本较低的理由:

第一,农民集中居住区的土地使用权的身份性有所弱化。进行土地整理修建农民集中居住区时,经过一次土地使用权的平均分配,初始分配的公平性得到体现,成员权的问题得到大范围的解决,因转让而产生的利益冲突减少。另外,农民集中居住区的土地使用权的地理属性有所模糊化,不像散居房屋下的土地,房地一一对应关系明显,范围四至清晰,而且土地使用权面积大于房屋面积,房屋转让的主要价值来源于土地使用权的价值,农民之间对土地权益的要求和冲突容易暴露出来,这种流转带来的交易成本就会变得很大。此外,农民集中居住区安置人员多重化,事实上已打破了农村房屋的地域限制,为突破本集体经济组织内部成员身份限制提供了天然的有利条件。

第二,农民集中居住区房屋转让避免了房屋转让后的征地政策的障碍。农村房屋征地拆迁是按照人口数量进行安置补偿的,也就是该房屋和土地使用权具有身份性。如果发生房屋转让,土地使用权随之流转,那么取得房屋产权的权利人如果遇到征地拆迁,怎样补偿没有相应的政策,这将会影响交易效果。而农民集中居住区的房屋由于是新建房屋,短时间内不会遇到拆迁问题,对房屋转让来说,交易因拆迁而遇到补偿的风险较小,交易成本减少。

第三,农民集中居住区房屋建设标准化程度高,报建手续规范,基础设施和公共配套服务设施及社区管理齐备,因房屋转让产生的纠纷将会减少。调研中发现,土地整理后的新建房屋的转让远比散居房屋要多,主要是集中居住区的房屋有完善的基础配套设施。由于配套到位,农民集中居住区房屋转让后的改扩建或者变相开发的可能性大为减少,对转让后的土地利用和乡村规划管理要求较低,避免与目前的房地产开发管理制度相抵触。

第四,农民集中居住区房屋一般按套建设,计量方便准确,容易认定第二套房,对住房保障的审查管理要求较低,节约管理成本。确权、测量、颁证准确,不会因土地使用权面积与房屋面积不匹配而产生登记或转让方面的技术困难,也更容易计量转让中发生的税费,保证税收的公正性。

第五,农民集中居住区的房屋转让对转让后的物业管理和社会综合治理相对散居房屋转让产生的矛盾较少。同时,转让的交易安全性较高、成功率较大,容易产生政策的聚集效应。

第六,允许农民集中居住区房屋进行转让,不会像散居房屋那样因允许转让而影响土地整理,转让的政策预期反而会支持土地整理积极推进,这对推进农村“四大基础工程”建设和“世界现代田园城市”建设非常有利。

通过分析,我们看到农民集中居住区房屋转让先行试点,既发挥了土地整理带来的资源优化配置效率,又减少房屋产权流转所带来的交易成本,有利于制度变迁。这对推进城乡统筹,破解城乡二元经济结构找到了一条很好的路径。

2.配套政策

全面放开农村房屋转让政策,散居房屋也可以转让,这对于推进农村房屋市场化进程来说非常必要,这种价值取向符合政治方向和改革目标。然而,从经济或操作的角度上讲,为了避免因政策变化而带来的改革风险,就必须建立和完善相关配套政策。按照上述理论分析框架所涉及到的制度关联和互补结论,低效率制度之所以存在,就是因为有关联制度存在。要诱致某一制度发生变迁,就要使关联制度作出相应的变化和完善,实现制度的互补和制度系统的均衡。

第一,应明确房屋转让和确权颁证的辩证关系。确权应确“实权”,颁证应颁“铁证”。目的在于使土地使用权得到固化,避免流转时发生对初始分配的公平性质疑和翻盘,引发社会矛盾。

第二,农村房屋允许转让后,应建立城乡统一的住房保障制度。一方面要对确实因经济困难需要政府帮助的家庭给予住房保障,使住房保障覆盖到农村;另一方面要加强政府对住房保障的管理,对故意转让房屋而申请享受住房保障的家庭严格审查,不能钻政策的空子。

第三,农村房屋允许转让后,征地拆迁补偿制度应作相应的调整和完善。重点改变房屋拆迁按身份补偿的原则,应转变到按产权补偿的原则。

第四,农村房屋允许转让后,要加强土地利用管理和乡村规划管理。由于集体建设用地使用权和土地使用权的多元性,土地发展权问题必然要面对。它与国有建设用地的土地发展权归国家有所不同,国有建设用地所有权主体唯一,发展权收益容易确定,而集体建设用地所有权多元,发展权收益如何分配就有多种方案。对此,应事先界定,否则就会造成对土地利用和规划权的滥用和寻租。

第五,农村房屋允许转让后,要明确土地所有权和土地使用权的关系和收益分配。是做实所有权还是做虚所有权应建立一种决策机制,应让村民自己做决定。因此,村民议事自治配套办法必须制定出来,否则,会引发大量纠纷。同时,应建立纠纷调解机制,尽量避免和化解矛盾,让矛盾提前在基层得到解决,少诉讼或者不诉讼,使改革不会因法律问题而终止。

第六,农村房屋允许转让后,要谨慎处理好“小产权房”的问题。要对“小产权房”进行调研,拿出一个处置办法,疏通渠道,解决“小产权房”遗留问题。否则,“小产权房”会通过各种路径合法化,影响改革环境和社会公平。

第七,农村房屋允许转让后,要加强城乡建设用地年度计划的管理。避免土地整理全面开花或大肆进行土地开发,浪费土地资源,影响可持续发展。对于公益事业性用地如何解决,要有配套的办法。集体建设用地流转必然会带来土地成本上升,征地困难,如何平衡土地资源与产业发展、土地与就业关系十分重要。

第八,农村房屋允许转让后,征地成本上升、地价上涨,商品房价格可能会上涨;另一方面,“小产权房”和农房大量入市,商品房价格可能会下降,商品房市场将受到影响,如何平衡好城乡房地产市场还要做大量的协调管理工作。另外,征地困难导致土地财政收入减少,税收结构应作相应的调整,开征房产税或许能补充财源,同时起到房地产宏观调控的作用。

总之,农村房屋允许转让后,要制定一系列配套的政策,才能使农村房屋转让规范有序,才能真正建立起城乡统一的房地产管理体制、城乡统一的房屋产权制度、城乡统一的房地产市场、城乡统一的住房保障制度。在制定政策时,政府应有统一的政策权,不能由各部门自行制定政策,否则,造成政策混乱和矛盾,使政策执行效率下降,影响政策到位。

六尧结语

本文通过对成都市土地整理和农村房屋产权制度改革实践的考察分析,运用超边际分析框架,论证农民集中居住区房屋转让先行试点的科学性。如果要全面放开农村房屋转让政策,必须建构和完善一系列的配套政策,才能保证农村房屋转让的顺利推进,进而建立城乡统一的房屋产权制度和城乡统一的房地产市场。

摘要：本文在梳理成都土地整理和农村房屋产权制度改革的实践基础上,运用新兴古典经济学超边际分析框架,从理论上论证农民集中居住区房屋转让先行试点的科学性,探讨了农村房屋转让配套政策完善的必要性,为农村房屋产权制度改革提出合理化建议。

关键词：土地整理,农房转让,新兴古典

参考文献

[1].杨小凯.经济学——新兴古典与新古典框架.社会科学文献出版社.2003

阴阳合同引发的房屋买卖纠纷 篇3

2009年，张家港市杨舍镇居民罗松林一家，因房屋拆迁得到一套安置房屋。经全家人协商，决定将坐落于本镇白鹤花苑26幢302室的该安置房屋及附属自行车库的所有权变更至女儿罗云霞名下，归罗云霞所有。

〓〓不久罗云霞对房屋进行了装修，后因为到外地工作，此房一直空着。2010年8月9日，罗云霞决定出售该房。自己没时间来回奔波，罗云霞便出具《委托书》一份，委托其父罗松林代为办理。

〓〓2010年8月中旬的一天，张家港市乐余镇的江千帆走进白鹤花苑传达室，向门卫罗文东、柏文华询问小区有没有要卖房的。巧的是前几天罗松林在这里闲聊时刚刚说过准备把房子卖掉，罗文东、柏文华立即帮助联系了罗松林。罗松林急忙前来带江千帆看房。江千帆一看，房型不错，又是全新装修的，心中比较满意，但脸上不露声色，说过几天带老婆一起来看一下再说。但江千帆心知找到一个满意的房子不容易，第二天就带着老婆林青又来看房，看后林青也很喜欢。经过讨价还价，双方确定成交价格为卖方净到手售房款80万元，也就是说一切税费都由买方承担。

〓〓2010年8月20日，罗云霞（甲方）与江千帆（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋转让给乙方，此房屋配有新装科龙空调两台、煤气灶、油烟机、太阳能热水器、橱柜移门、窗帘，合计总房款80万元。乙方于8月20日预付房屋定金1万元，8月28日再付39万元，余款40万元于9月30日付清。该《协议》下方，甲方由罗云霞的父亲罗松林签字，乙方由江千帆本人签字。协议签订当日，江千帆支付罗松林购房定金1万元。

〓〓等不及8月28日的到来，江千帆又主动约请罗松林就付款金额和时间、过户等相关事项进行了重新议定。8月24日，罗松林（甲方）与江千帆（乙方）签订《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议一》）一份，约定：甲方自愿将其受委托代理的房地产权（张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室，建筑面积114?郾44平方米，自行车库13?郾26平方米）转让给乙方，房屋售价80万元，房屋权属交易登记手续由双方互相协助进行办理，甲方有义务进行配合；乙方在2010年8月24日付预付款20万元，并在2010年8月24日办理房产过户手续，余款60万元于2010年10月15日付清，甲方在乙方交付房款的当日将房屋使用权交于乙方；房屋转让时，随同一起转让的还有：两台空调、热水器等全套设施及随同发票；同时约定了其他相关事项。该《协议（一）》下方，甲方由罗松林签字，乙方由江千帆签字。同日，江千帆支付房屋预付款19万元，加上8月20日支付的1万元定金，罗松林出具了收到江千帆预付金20万元的收条一份。

〓〓江千帆又提出，房价80万元里面包含了装修和相关设施的费用，现在房地产交易税费又比较高，请求罗松林帮忙和他另签一份交易价格低的假合同，以便减轻他的税费负担。罗松林心想，反正我又没有什么损失，这个现成忙还是要帮的，便很爽快地答应了。于是，在签订上一份协议之后，罗松林与江千帆又签订了一份《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议二》），该协议格式与上一份协议基本一致，主要区别是：协议第二条“双方协商一致该房屋的售价为63?郾8万元”，协议第七条“房屋转让时，随同一起转让的还有其他房屋权项”。

〓〓当日，罗松林与江千帆一同带着售价为63?郾8万元的协议，来到张家港市房地产交易产权登记中心办理房产过户手续。登记中心工作人员指出，必须签订规定格式的《房地产买卖契约》，而且卖方不能是受托人罗松林而应该是房主罗云霞。于是，当场向产权登记中心拿了空白的《房地产买卖契约》重新签订，约定：罗云霞（甲方）将杨舍镇白鹤花苑26幢302室房地产（房屋建筑面积114?郾44+13?郾26平方米）出售给江千帆（乙方）；双方议定上述房地产成交价格为63?郾8万元，乙方于2010年10月15日前分二次付清给甲方，付款方式现金；上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；同时约定了其他相关事项。该《房地产买卖契约》落款处，甲方委托代理人罗松林签字，乙方江千帆签字，张家港市房地产交易产权登记中心盖章监证。

〓〓罗松林认为反正是为过户少交税费做做样子的合同，没有实质意义，根本没有细看合同条款，就草率地签了字。比如“上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”的条款是《房地产买卖契约》上印刷好的现成文字，与他和江千帆原先约定的“卖方净到手售房款”也就是全部税费都由买方承担的意思相悖。一个小小的疏忽，留下无穷后患，让他后来白白多掏近45000元。

〓〓2010年9月1日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋和07#车库的房屋所有权证书，共有人林青。2010年9月30日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室国有土地使用权证书，共用人林青。

〓〓买方见财起意卖方无奈起诉

〓〓转眼到了2010年10月15日，也就是江千帆付余款60万元的日子。但当罗松林和江千帆联系付款事宜时，意外的事情发生了，江千帆说他差的余款是43?郾8万元而不是60万元。罗松林当场就跳了起来：“你开什么玩笑啊！”而江千帆却一点没有开玩笑的意思，他咬定他们又谈过价格了，最终确定的售价就是63?郾8万元，其他合同都不算数，房地产交易产权登记中心盖章监证的合同才是真正的合同。

〓〓罗松林万万没有想到，自己好心帮江千帆减税费，对方却睁着眼睛说瞎话玩这一招，鼻子都要气歪了。但江千帆说了：“你认可43?郾8万元我就付款，不认可就等你认可再说。”罗松林当然不甘心眼睁睁地看着16万多元不翼而飞，怎么也不可能同意。双方不欢而散，付余款的事情就这样搁置了下来，而罗松林当然也没有向江千帆交付房屋。

〓〓和江千帆终究谈不出什么名堂来，愤怒的罗云霞无奈选择了法律途径。2010年10月29日，罗云霞向张家港市人民法院提起诉讼，请求判决江千帆和林青立即支付尚余房款60万元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承担同期银行贷款利息。2010年11月3日，张家港市人民法院裁定冻结江千帆和林青银行存款61万元或查封、扣押其相应价值的财产。

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〓〓2010年12月7日，张家港市人民法院公开开庭进行了审理。双方就诉涉房屋真实的交易价格和诉涉房屋的税费承担问题展开了激烈的争论。

〓〓罗云霞认为，双方房屋交易价格实际为80万元，该价格包括了房屋内的装修和相关设施。8月24日《协议二》以及8月24日签订的《房地产买卖契约》是双方为了配合过户而签订的格式化合同，该契约只是对空房价格的约定，并未包括里面的装修和设施，且考虑税费的因素，故填报了63?郾8万元的价格，后两份协议不是双方真实意思的表示。为证实其主张，罗云霞申请白鹤花苑门卫罗文东、柏文华出庭作证。

〓〓罗文东、柏文华出庭陈述江千帆到小区门卫处说要买房子，经门卫介绍认识得知罗松林有房要卖，看房和房屋价格是罗松林和江千帆共同协商的，听说双方商量好的价格是80万元。

〓〓江千帆、林青认为，双方房屋交易价格实际为63?郾8万元。8月24日《房地产买卖契约》经过房产中心盖章监证，合法有效，是双方真实意思的表示。8月20日《协议》和8月24日《协议一》均属实，其中《协议一》是在8月24日上午签订，后我们要求降价，于是就房屋价格进行了新的磋商，最终确定售价为63?郾8万元，签订了《协议二》，并于8月24日下午一起至房管部门签订了《房地产买卖契约》并提交了过户所需资料，63?郾8万元价格包括了房屋内的装修和相应设施。对于罗云霞诉请的逾期利息损失，江千帆、林青认为双方在合同中未有约定，不应由他们承担。

〓〓江千帆、林青对罗文东、柏文华的证人证言表示，证人只是反映听别人说的交易价格，不具有可信度。

〓〓令罗松林和罗云霞始料不及的是，江千帆与林青不仅坚持63?郾8万元的房屋总价格，还在审理中提起反诉，认为根据《房地产买卖契约》的约定，相关税费和过户费用应由双方按规定各自承担，现房屋已经过户至江千帆与林青名下，相关税费和过户费用全部都是他们夫妇支出的，对于由其垫付的实际应由罗云霞负担的税费44409元，反诉要求由罗云霞承担。

〓〓针对这半路杀出的程咬金，罗云霞真是哭笑不得，她说，江千帆与林青所依据的《房地产买卖契约》是办理过户时的格式合同，并不是当事人的真实意思表示。根据双方真实的约定，我应净得80万元，税费应该是由被告全部承担的，与我无关。罗云霞气愤地说：不然的话，江千帆这么精明的人也不会傻到替我垫付。

〓〓法院判决支持真实交易对价

〓〓张家港市人民法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗云霞为张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋及07#车库的所有权人，其委托父亲罗松林处置、转让房产，系真实意思的表示，该授权合法有效。罗松林代表罗云霞与江千帆就诉涉房屋及室内装修设施的转让达成一致意见，该转让意思表示真实且未违反法律规定，对双方具有法律约束力。本案中，双方就诉涉房屋的转让前后共签订了四份转让协议，其中8月20日《协议》、8月24日《协议一》签订之后，江千帆按约分别支付了1万元定金和19万元预付款，8月24日当天，双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，对房屋价格作出重大调整，后两份协议在房管部门登记备案。结合前后签订合同的履行情况、前后合同约定的成交价、合同登记备案情况、双方对价款重大变化的解释和介绍交易人的证人证言等因素综合判断，8月24日《协议一》在8月20日《协议》的基础上对付款方式作了变更，应属于双方真实意思的表示和双方实际履行的合同，合法有效，罗云霞关于房屋（含约定的装修设施）成交价格实为80万元的解释更为客观合理，本院予以认定。之后双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，是双方按照约定的合同完成房屋过户事项所需，63?郾8万元的房屋成交价格系在办理产权登记备案过程中产生，该价格未明确包含房屋内装修设施的价款，其中部分规避国家税收的价格条款属无效。江千帆与林青系夫妻关系，购买房屋发生在夫妻关系存续期间，二人为诉涉房屋现登记的共有产权人，林青与江千帆负有共同履行本案付款义务的责任。故罗云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60万元的本诉请求，合法有据，本院予以支持。因江千帆、林青未按约付款，还应自逾期付款之日起承担相应利息损失。

〓〓关于诉涉房屋产权变更登记所涉及的税费问题，现实际发生罗云霞名下营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元属实，罗云霞称双方约定该款由江千帆、林青承担，但8月20日《协议》、8月24日《协议一》中并无此项约定，证人证言也未能反映80万元房款的构成，故罗云霞的辩称本院难以支持。8月24日《房地产买卖契约》中价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在其他合同对税费承担未有约定的情况下，本院根据相关法律规定并采8月24日《房地产买卖契约》第七条的约定，该部分税费由罗云霞承担。

〓〓张家港市人民法院于2011年1月10日判决如下：江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款60万元并自2010年10月16日起至本判决生效之日止承担同期银行贷款利息损失。张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋变更产权登记发生的营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元，由罗云霞负担。因该款已由江千帆、林青垫付，故江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款555591元，并应承担房款60万元自2010年10月16日起至本判决生效之日止同期银行贷款利息损失。

〓〓收到一审判决后，江千帆、林青心里有数，暗自得意，本来就该付的款，还白捡了4万多元。罗云霞因为法院支持了真实价格，终于松了一口气，至于多交的4万多元，确实原先协议中缺乏对税费承担的书面约定，就算花钱买个教训。所以，买卖双方均未上诉。

法律链接：

〓〓1?郾何谓阴阳合同：

〓〓二手房买卖交易中，为了过户时避税或者多贷款，买卖双方往往签订两份或者两份以上房屋价格等条款不同的合同，俗称阴阳合同。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。

〓〓2?郾阴阳合同有何风险：

〓〓①房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格，若合同价低于这个价格就会被退回重审，耽误买卖双方办理过户的时间。

〓〓②买方有可能以签订的虚假合同支付房屋价款，容易引起纠纷。

〓〓③如果房屋涨价了，卖方可能以阴阳合同无效为由，解除合同。

〓〓（文中人名均为化名）

（责编：夏轩）

成都房屋租赁合同 篇4

成都房屋租赁合同1

出租方：(以下简称甲方)

承租方：(以下简称乙方)

甲、乙双方经协商，就乙方向甲方租用__x室商品房一套事宜，签定以下协议：

一、租赁年限：租期为年，(自年月日至年月日止)。

二、租金和租金交纳期限：

1、每月租金人民币元整;

2、乙方付租金以每季度结算一次，季度前应一次性付清月租金。

三、乙方应依约交付租金，如迟延交租，甲方有权可提前终止合同。

四、甲方提供水电等给乙方使用。水电费、卫生费、物业管理费、房屋租赁费及经营性税收费均由乙方负责。

五、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，如需装修，重新改造，乙方须事先征得甲方同意，费用由乙方自己负责。

六、乙方在租赁期限内，不得损坏甲方所提供的财物。否则，乙方必须承担赔偿责任。

七、租赁期间，乙方不得私自转租给第三方使用，不得以租房作抵押等违法行为。否则，甲方有权终止本合同，并追究乙方相应的法律责任。

八、在租赁期间，双方任何一方因故需解除合同，应提前一个月书面通知对方。

九、本合同签订后，乙方付给甲方押金人民币元整。租赁期满，终止合同后，甲方无息将押金退还给乙方，若乙方中途违约，甲方有权取消乙方押金并立即停租。

十、双方任何一方如有违约，应承担违约责任。

十一、本合同经双方签字之日起生效，本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。

出租人：

电话：

承租人：

住址：

身份证号：

电话：

签订日期：年月日

成都房屋租赁合同2

出租人(以下简称甲方)：____________身份证：___________________________

承租人(以下简称乙方)：____________身份证：___________________________

现经甲乙双方充分了解、协商、一致达成如下租房合同：

一、房屋的坐落面积

房屋坐落于_____________________________________________;面积____________。

二、租赁期限

即__________年______月______日至__________年______月______日。

三、租金及交纳时问

乙方一次性交齐一年租金。

四、租房押金

乙方应于签约同时付给甲方押金_________元，到期结算。

五、租赁期间的其他约定事项

1、甲乙应提供真实有效的与房东的租赁合同，工商营业执照，身份证等证件。

2、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。

3、水、电使用费用都由乙方支付。

4、房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。

5、合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行合同的，本合同自然终止，双方不承担违约责任。

6、此合同未尽事宜，双方可协商解决，并作出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由人民法垸裁定。

7、其他约定事项：乙方如若下一季度不再续租，需提前半个月告知甲方，如果继续租住也要提前半个月交下一季度房款，如乙方不按时提前通知甲方，甲方有权按推迟的天数扣除正常天数的`租金。

8、在租方期间，如发生火灾、刑事案件，由乙方负责。

六、违约责任

甲乙双方中任一方自违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约会为所剩天数的二倍，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。

七、本合同式______份，甲乙双方各执______份，具有同等法律效力。

甲方(签章)：____________乙方(签章)：____________

电话：_____________________电话：_____________________

__________年______月______日__________年______月______日

成都房屋租赁合同3

甲方(出租方)：

乙方(承租方)：

根据中华人民共和国有关法律、法规，甲乙双方在自愿公平、诚实守信、等价有偿的基础上，经充分协商，签订本合同。

一、甲方同意将位于西安市新城区陕机司社区二区7号楼6单元7楼110号的房屋出租给乙方。

二、该房屋租金为人民币元/月(大写元/月)，先付后用，本次收取，下次收款日为。甲方另收取乙方租赁保证金人民币元(大写元)，租赁期满，乙方无违约、欠费，则甲方应全额无息返还该保证金。

三、该房屋租赁期年月日起至年月日止，为期。租赁期满若甲方继续出租，同等条件下乙方享有优先续租权。如租赁期满乙方不再续租，则乙方应提前一个月告知甲方，并如期将房屋归还并付清相关费用。本合同终止时，甲方对室内设施进行清点，如有短缺，则可据实自行向乙方索赔。

四、乙方承租甲方房屋仅作居住使用。乙方在租赁使用期内发生的水、电、气等费用由乙方承担并按时交纳至相关收费部门。合同签订时：水表，气，电表。并转交乙方钥匙把、电卡壹张、气卡壹张，合同结束时交回。

五、乙方须按合同规定的时间和方式支付租金。未经甲方同意不得擅自改变房屋结构、损坏内部设施或从事违法活动，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该房的部分或全部转租他人，租赁期内如乙方使用不当而损坏房屋及其设施的，则乙方负责修复原状或予以经济赔偿，若由此发生人身伤亡，则由乙方自行负责。

六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

联系方式：联系方式：

日期：日期：

成都房屋租赁合同4

出租方(甲方)：__________________

承租方(乙方)：__________________

根据双方需求，经双方协商一致，签定本房屋租赁合同。

第一条租赁房屋

甲方将自有产权(或授权委托租赁)坐落在_________________。建筑面积为__________平方米的房屋，拟出租给乙方用于办公营业场所。

第二条租赁期限

本意向书拟约定租赁期限为______年，既：_____________年______月___日至_____________年______月___日止。

第三条租金、费用缴纳方式

1、本意向书约定房屋的租金拟为每年________元人民币(约每平方米________元/天)。租金由乙方以____方式支付。甲方_______提供税务部门认定的正式发票。

2、租金按每________为一期结算一次，由乙方在_________满期前的一周内以________方式支付当期租金。

水费、电费由乙方按实际发生额和规定的时间缴纳给有关部门，不得拖欠。

3、租赁期间物业费用由________方承担。

4、租赁产生的税费由乙方按税务部门的相关规定承担。

5、除本意向书列明需由乙方单独承担或双方共同承担的费用外，其他与本意向书有关的税费均由甲方承担。

第四条其他约定事项

1、甲方应提供本意向书约定房屋的产权证、土地使用权证复印件、房屋平面图和房屋整体消防合格证复印件给乙方作为本意向书的附件。

2、甲方应允许乙方按政府相关部门的规定，在承租房屋外立面无偿安装、使用牌匾、灯箱等行业标识，并按同行业标准安装符合行业要求的消防设施，甲方提供方便，具体手续和费用由乙方自行办理和承担。

3、双方在双方正式签署《房屋租赁合同》后，甲方应在_____________年______月___日前将上述房屋交与乙方，房屋从_____________年______月___日开始计算租金。

如甲方延迟交房，房屋开始计算租金的日期相应顺延。甲方在装修期免收租金。免租期为____天，免租期内该房屋产生的物业管理费、水电费能耗费等由乙方自行承担。

第五条本意向书仅作为甲乙双方供需的意向，反映了双方拟订的《房屋租赁意向书》基本条件，不作为约束双方房屋租赁行为的法律文件，不具法律效力，待条件成熟，双方正式签订《房屋租赁合同》，如租赁条件与本意向书相悖，以《房屋租赁合同》为准。

第六条本意向书一式_____份甲方乙方各执_____份。

甲方(签章)__________乙方(签章)___________

联系电话：_____________联系电话：____________

__________年_____月___日________年_____月___日

成都房屋租赁合同5

出租方(以下简称甲方)：承租方(以下简称乙方)：

根据国家有关法律法规，甲、乙双方本着公平、合理、自愿、互利的原则，经协商甲方自愿将合法拥有的房屋出租给乙方，乙方承租使用该房屋。为明确出租方(甲方)与承租方(乙方)的权利与义务，特定此合同，双方共同遵守。

一、房屋基本情况：承租房屋位于

市明县阳镇兰茂_，面积约为平方米。

二、租赁期限：租赁期：自________年____月____日至________年____月____日，共个月。

三、房屋租金及其他费用：

1、房屋租金：房屋租金为每月1000元，全年房租合计1元(大写：人民币零拾壹万贰仟零佰零拾零元整。

2、付款方式与时间：所租房屋实行先支付租金，后使用的原则，房租全年壹次支付，定于每年____月____日前支付。即第________年的租金于________年____月____日前支付，第________年的租金于________年____月____日前支付，剩余年限的租金于________年____月____日前支付。

四、甲方的权利、责任及义务：

1、甲方的权利：

(1)、甲方有权依法按合同约定收取租金，乙方不按期交纳租金，甲方有权解除合同。

(2)、甲方有权对房产的改造装修及合理使用情况进行监督。

2、甲方的责任及义务：

(1)、甲方出租房屋时，保证出租房屋整体完好，保障乙方水电齐全畅通。

(2)、甲方负责水表、电表的独立安装，乙方直接向有关部门缴纳水、电、气费。

五、乙方的权利、责任及义务：

1、乙方的权利：

(1)、乙方在承租期内有自主经营权。

(2)、租赁期间，若乙方出现经营困难可提前二个月向甲方提出终止合同。

2、乙方的责任及义务：

(1)、乙方按合同约定交纳房租。

(2)、乙方自行按时交纳水、电费、城 管、卫生等费用。

(3)、乙方应合理进行装修及使用租赁房屋，维护环境卫生。

(4)、乙方应依法经营、守法经营。

(5)、乙方未经甲方的同意不得将房屋进行转让和转租。

六、其他事项：合同终止时，乙方装修的设施设备、形象广告牌、照明灯具可拆走;房屋结构的固定设施、装修不得拆除。

七、争议的解决：甲、乙双方在履行合同时发生争议，双方友好协商解决，协商不成时，可向房屋所在地人民法院起诉。本合同壹式两份，双方各执壹份，均具有同等法律效力。

八、补充条款：在乙方租赁期间，甲方可以将蹦床和影碟片等相关物品放置于本合同所租赁的房屋内。

甲方(签章)：乙方(签章)

电话：电话：

签订日期：________年____月____日签订日期：________年____月____日

成都市房屋使用安全管理条例 篇5

第一条为了保障城乡房屋使用安全，维护自然人、法人和其他组织的人身、财产安全，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》等法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于成都市行政区域内合法建造房屋的使用安全管理及其监督活动。

法律、法规对军事保护区、宗教活动场所、文物保护单位、风景名胜区以及自然保护区范围内房屋的使用安全管理另有规定的，从其规定。

第三条本条例所称房屋使用安全管理，是指房屋使用过程中的检查、维护、白蚁防治、安全鉴定、维修加固、危险治理以及装修、改造等安全管理活动。

房屋消防安全以及电梯、燃气、电力、供水等专业设施设备的使用安全管理，按照相关法律、法规和规章的规定执行。

第四条房屋使用安全管理应当遵循预防为主、防治结合、确保安全、节约资源的原则。

第五条市房产行政主管部门是全市房屋使用安全的主管部门，其所属的市房屋安全管理机构具体负责全市房屋使用安全的监督管理工作。

锦江、青羊、金牛、武侯和成华区(以下简称“五城区”)房产行政主管部门负责辖区内住宅使用安全的监督管理工作，市房屋安全管理机构负责五城区范围内其他房屋使用安全的监督管理工作;其他区(市)县房产行政主管部门按照职责分工负责辖区内房屋使用安全的监督管理工作。

街道办事处、镇(乡)人民政府负责辖区内自建房屋使用安全的监督管理工作，并接受区(市)县房产行政主管部门的业务指导。

规划、建设、安全生产、质监、教育、卫生医疗、文化、体育、价格等行政主管部门以及公安机关、工商行政管理部门应当按照各自职责实施本条例。

本条第一至三款所述房产行政主管部门、房屋安全管理机构以下统称“房产行政管理部门”。

第六条各级人民政府应当将房屋使用安全监督管理专项经费纳入财政预算，保障城乡房屋使用安全监督管理工作需要。

第七条房产行政管理部门应当加强房屋使用安全知识的宣传、教育，提高社会公众的房屋安全使用意识。

对于危害房屋使用安全的行为，任何单位和个人均有权予以举报、投诉。房产行政管理等部门或者街道办事处、镇(乡)人民政府应当按照法定职责及时受理、依法查处。

第二章房屋使用安全责任人

第八条新建房屋在交付使用前，开发建设单位应当向受让人提交房屋质量保证书、房屋使用说明书及其他有关文件，明确告知受让人房屋的基本情况、性能指标、使用与维护保养要求、保修范围和期限等事项。

开发建设单位应当按照法律、法规的规定以及合同的约定，承担保修期间房屋质量缺陷的保修和治理责任。其中，房屋建筑的地基基础和主体结构工程的保修和治理责任，在法定设计文件规定的该房屋建筑的使用年限内由开发建设单位承担。但因使用不当、第三方的侵权行为或者不可抗力造成的损坏除外。

第九条保修期满后，业主为房屋使用安全责任人。房屋属国有或者集体所有的，其所有权行使人为房屋使用安全责任人。

业主的确认以房屋登记薄记载为准。尚未办理房屋所有权登记，但基于下列情形之一，已经合法占有该房屋的自然人、法人和其他组织，视为业主：

(一)合法建造;

(二)人民法院、仲裁委员会的法律文书;

(三)买卖、继承、受遗赠等法律行为。

第十条有下列情形之一的，房屋承租人、借用人等实际使用人为房屋使用安全责任人：

(一)业主下落不明;

(二)房屋权属不清;

(三)法律、法规、规章规定的其他情形。

第十一条业主和国有、集体所有房屋的所有权行使人，可以与房屋实际使用人约定房屋使用安全责任，但不得以此为由拒不承担房屋使用安全责任。

第十二条房屋使用安全责任人应当依法对房屋及其附属设施设备承担下列使用安全责任：

(一)检查、维修、养护等日常管理;

(二)安全鉴定;

(三)白蚁防治;

(四)加固、改造;

(五)危险治理;

(六)其他保障房屋及其附属设施设备使用安全的必要措施。

第十三条属于区分所有建筑物的，对共有部分采取本条例第十二条规定各项措施所需费用，由业主按照法律、法规以及(临时)管理规约的规定共同分摊，需要使用专项维修资金的，按照有关规定办理;涉及专有部分的，由房屋使用安全责任人依法承担。

属于非区分所有建筑物的，所需费用由房屋使用安全责任人承担。

第十四条建筑区划实行委托管理的，物业服务企业或者其他管理人应当按照(前期)物业服务合同的约定，承担共有部分的检查、维修、养护等日常管理责任，并建立相应的管理档案;实行自行管理的，共有部分的日常管理责任由房屋使用安全责任人依法共同承担。

专有部分的日常管理责任由房屋使用安全责任人依法承担。

第十五条本市实行房屋使用安全检查制度。

房产行政管理部门和街道办事处、镇(乡)人民政府应当组织对房屋爆炸、沉降、垮塌等突发紧急事件和地震、洪水、地质灾害等自然灾害后的房屋进行应急检查。

教育、卫生医疗、体育、文化、交通、商务、旅游等行政主管部门应当组织专业力量定期检查学校、医院、场馆、车站、商场等公共建筑的房屋使用安全状况。

检查结果应当书面告知房屋使用安全责任人。

成都市房屋买卖合同 篇6

（１９９９年１２月２８日成都市第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 ２０００年３月３１日四川省第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准）

第一条 为加强城市房屋装修结构安全管理，保障房屋所有人和使用人的居住和使用安全，根据《中华人民共和国建筑法》等有关法律、法规的规定，结合成都市实际，制定本规定。

第二条 本市行政区域内国有土地上已竣工交付或投入使用的城市房屋装修结构安全管理，适用本规定。

第三条 本规定所称城市房屋，包括住房和营业用房、办公用房及其他民用非住房。

本规定所称房屋装修结构安全管理，是指因装修拆改房屋的墙、梁、板、柱、基础、屋盖等建筑主体和承重结构（以下简称房屋结构）的安全管理。

第四条 市房地产行政管理部门主管本市城市房屋装修结构安全管理工作。

市房地产行政管理部门所属的房屋安全管理机构负责锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区（以下简称五城区）范围内民用非住房装修结构安全管理的具体工作。五城区房地产行政管理部门负责所辖区域内住房装修结构安全管理的具体工作。龙泉驿、青白江区及县（市）房地产行政管理部门负责所辖区域内城市房屋装修结构安全管理的工作。

市和区（市）县人民政府有关部门，在各自职责范围内做好城市房屋装修结构安全管理的相关工作。

第五条 房屋所有人或使用人装修房屋，必须保证房屋原有的整体性、抗震性和结构安全，不得擅自拆改房屋结构，不得因装修影响毗邻房屋的使用安全。

第六条 房屋使用人出资装修，需要拆改房屋结构，必须征得房屋所有人的书面同意。使用人变更时，对影响房屋结构安全的设施设备不得拆除。

第七条 房屋所有人或使用人装修房屋确需拆改房屋结构，必须依照有关法律、法规和本规定，提出书面申请，并交验下列资料，报房地产行政管理部门审批。取得房屋装修结构安全批准书后，方可装修。

（一）房屋权属证明文件；

（二）原设计单位或具有相应资质条件的设计单位提出装修设计方案、施工图；

（三）实行物业管理的，应提交物业管理公司签署的意见；

（四）使用人装修的，应提交房屋所有人同意装修的书面文件；

（五）房屋出租的，应交验房屋租赁证；

（六）审批机关认为需要提供的其他资料。

第八条 有下列情形之一的，房地产行政管理部门不予发放房屋装修结构安全批准书：

（一）房屋所有权或使用权有争议的；

（二）房屋严重损坏或有险情未经修缮加固处理的；

（三）属于危险房屋的；

（四）房屋在拆迁封户范围内的；

（五）未按第七条要求交验有关资料的。

第九条 五城区范围内的城市房屋装修，需要拆改房屋结构，属民用非住房的报市房地产行政管理部门所属的房屋安全管理机构审批；属住房的报所在区房地产行政管理部门审批。

房屋在其他区（市）县的，由所在区（市）县房地产行政管理部门参照前款规定审批。

第十条 房地产行政管理部门应自收到房屋装修申请之日起，七个工作日内作出是否批准的决定，对符合房屋装修结构安全的，发给房屋装修结构安全批准书。不予批准的应书面说明理由。

第十一条 从事房屋装修的设计、施工单位和个人必须具有相应资质等级和上岗证，方可承接装修工程。

第十二条 房屋装修设计、施工，应当符合房屋结构有关规范和装修工程质量标准，选用符合国家产品质量标准的原材料和配件。

第十三条 房屋所有人或使用人拆改房屋结构，未取得房屋装修结构安全批准书的，施工单位和个人不得施工；从事施工的单位和个人应当按照房地产行政管理部门核准的装修设计方案及施工图进行施工。

第十四条 房屋装修结构安全批准书应在施工现场公开张贴。

装修过程中产生的建筑垃圾应按《成都市城市建筑垃圾管理规定》处理。

第十五条 房屋所有人或使用人应在房屋结构拆改完毕采取加固措施后七个工作日内，向房地产行政管理部门申请房屋装修结构安全验收。

房地产行政管理部门应自接到申请后五个工作日内组织验收。验收合格的方可继续装修或投入使用。

第十六条 房地产行政管理部门、街道办事处、镇人民政府应当加强对房屋装修结构安全工作的监督检查。被检查单位和个人不得拒绝和阻挠。

房屋所有人、物业管理公司或其他有关单位应当对房屋装修情况进行监督，发现有违反本规定的情况有权予以制止，并及时告知有关部门进行查处。

第十七条 任何单位和个人对违反本规定的行为有权监督举报。受理举报的部门或单位对举报人负有保密的义务。

第十八条 房屋所有人或使用人违反本规定，有下列行为之一的，由房地产行政管理部门责令其停止施工、限期改正，并可视情节轻重，对装修住房的处以八百元以上五千元以下罚款，对装修民用非住房的处以三千元以上三万元以下的罚款。

（一）未领取房屋装修结构安全批准书擅自拆改房屋结构的；

（二）未按批准的装修设计方案，拆改房屋结构的；

（三）未按规定申请房屋结构安全验收的；

（四）房屋结构安全验收不合格继续装修或投入使用的。

第十九条 从事房屋装修的施工单位或个人有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令停止施工，并可视情节轻重按装修工程造价的１％￣５％处以罚款。

（一）明知房屋所有人或使用人未取得房屋装修结构安全批准书而施工的；

（二）未按批准的装修设计方案施工，拆改房屋结构的。

第二十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议或不提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第二十一条 拒绝、阻碍房屋装修结构安全管理工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理。

第二十二条 市房地产行政管理部门应加强对房屋装修结构安全管理单位和工作人员的监督、检查、指导，发现审批或验收工作确有错误的，应予以纠正。

第二十三条 房地产行政管理部门及其工作人员必须认真履行职责，秉公执法；因故意或重大过失造成损失的，应依法承担相应的赔偿责任。对徇私舞弊，滥用职权的工作人员，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 因装修拆改房屋结构损坏毗邻房屋的，房屋所有人或使用人应当承担相应的民事赔偿责任。

第二十五条 因装修拆改房屋结构造成严重后果，构成犯罪的，依法追究当事人的刑事责任。

第二十六条 本规定具体应用中的问题由成都市人民政府负责解释。第二十七条 本规定自２０００年７月１日起施行。

比较买卖合同与承揽合同 篇7

买卖合同是一方转移标的物的所有权到另一方,然后由另一方支付价款给原本拥有所有权的那一方。在买卖合同中,出卖人或卖方是转移所有权的那一方,而买受人或买方则是支付价款从而获得所有权的一方。买卖合同作为有偿合同,体现着最普遍的商品交换形式:买卖。在合同法中也明确规定了,当法律对其他的有偿合同或者是互易等转移标的物所有权的合同未作具体详细的规定时,都以买卖合同所规定的内容为参照。承揽合同与买卖合同一样,在生活中也很普遍。它是指承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,然后由定作人来支付报酬的合同。在承揽合同中,接受工作的成果并将报酬支付给工作人的那一方为定作人,而完成工作并把工作成果交付给定作人的一方为承揽人。在日常生活中,承揽人可以是一个人,也可以是很多个人,并且这许多承揽人就是共同承揽人,并对定作人负有连带清偿的责任。而且,一般来说,即使合同中并没有对当事人双方进行明确的承揽人和定作人的标注,也不会影响其在法律法规中的性质,依旧会以承揽人和定作人来认定。

二、区分买卖合同和承揽合同的意义

在我们的日常生活之中,买卖合同和承揽合同的使用是最为普遍的。然而,由于两者之间具有诸多的相似之处,例如都是由一方交付标的物,另一方支付相应的价款,而且都具有有偿、诺成、双务和非要式合同的特征,因此,它们在具体的操作和实践过程中就非常容易混淆概念,在具体的立法中也并未指出具体的区别标准,这就非常容易促使司法部门在操作中造成混淆和混乱,不利于民众利益的维护。因此,区分买卖合同和承揽合同对具体的操作和实践有很大意义。

首先,合同的性质对合同纠纷的管辖权产生直接的影响。根据相关法律的规定,合同中的合同履行地根据其交货地点或加工行为地依据,并以此来决定法院是否有管辖的权利,同时这也密切关系到当事人的利益,对其能否方便诉讼和举证产生着决定性的作用。不仅如此,区分买卖合同和承揽合同,还能够明确合同在履行过程中是否其中一方有任意解除权。对买卖合同来说,买卖双方都不享有合同的解除权,如果其中哪一方不履行合同都是需要承担违约责任的。而承揽合同则不同,其中的定作人是享有合同的任意解除权的,但解除所产生的后果则需要由定作人来承担。当然,定作人在承揽人不及时完成工作并致使定作人蒙受损失的情况下提出解除合同是符合我国法律规定的。

三、买卖合同与承揽合同的区别

1. 买卖合同和承揽合同的标的物不同

买卖合同的标的物是指卖方所出卖的货物。除法律予以禁止或限制的外,任何标的物,无论是动产或不动产,种类物还是特定物,消费物还是非消费物,均可作为买卖合同的标的物。买卖合同的标的物可能在合同成立时存在,也可能不存在。承揽合同以完成一定的工作并交付工作成果为标的。在承揽合同中,承揽人必须按照定作人的要求完成一定的工作,得出工作成果,这是与单纯的提供劳务的合同的不同之处。按照承揽合同所要完成的工作成果可以是体力劳动成果,也可以是脑力劳动成果;既可以是物,也可以是其他财产。承揽合同的标的物具有特定性。承揽合同是为了满足定作人的特殊要求而订立的,因而定作人对工作质量、数量、规格、形状等的要求使承揽标的物特定化,使它同市场上的物品有所区别,以满足定作人的特殊需要。承揽合同的标的物在合同成立时必然不存在。

2. 承揽合同中的定作人有监督检查的权利

在买卖合同中,卖方和买方之间交易的标的物要求质量符合,买方是不能监督检查卖方的。但在承揽合同中,定作人有义务协作承揽人及时完成任务,做出工作成果。并且定作人有监督检查承揽人的工作进度和工作内容、质量的权利,承揽人有必要接受定作人的监督,并做出让定作人满意的产品。

3.. 承揽合同中承揽人要亲自完成标的物

在买卖合同中,双方交易的标的物既可以是自己生产出来的劳动成果,也可以是通过第三、第四个人完成的产品,或者是从别处交易来的,都可以成为交易的标的物,买方是不在意交易的标的物是否是卖方生产出来的。而承揽合同中,标的物是需要承揽人去亲自完成的,并且需要考虑到定作人的需要,满足其特殊的要求。

总结

对买卖合同和承揽合同的区分,有利于减少对合同内容的混淆不清,促进司法部门更好的行使职能,从而维护当事人的利益,使民众的权利得到保证。本文通过分析承揽合同和买卖合同的定义,区分两者所能产生的意义以及两者之间的差别,通过这三个方面对买卖合同和承揽合同进行深入的了解和分析,以此来帮助更好的区别两者之间的差别和联系,从而实现司法的合理公正,也让民众自己明白这两者的差别,在具体的操作过程中能够意识到自己的权利和义务,在出现问题时也能够维护自己的权益。

参考文献

[1]迟桂荣,王根柱.从实务看买卖合同和承揽合同的区别[J].东方企业文化,2013(18).

成都市房屋买卖合同 篇8

关键词：无效房屋买卖合同；实例分析

1产权主体有问题，合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。但在实践中要具体问题具体分析。

如王某与刘某是夫妻关系，1998年8月购买了某小区某幢406室房屋，产权登记在丈夫刘某名下。因夫妻矛盾王某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月刘某背着王某与蔡某签订了房屋买卖合同，将406室以76000元出售给蔡某。商谈过程中，刘某出示了房屋所有权证，带蔡某实地察看了房屋，并谎称其妻王某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，刘某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造王某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属王某出具的证明。2000年8月蔡某付清了房款，领取了406室产权证后搬入406室居住，对房屋还进行了装璜。嗣后，王某发现406室被卖，遂以刘某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。

对该案的法律适用存在两种意见：第一种意见认为，406室是王某、刘某的夫妻共有财产，共同享有所有权，刘某处分夫妻共有财产未经王某同意，侵犯了王某的房屋所有权，刘某与蔡某的房屋买卖无效；第二种意见认为，虽然刘某作为共有人之一处分了共有财产，但蔡某作为第三人不知道王某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相应的房价，已办理了产权变更登记手续，应认定买卖关系有效，王某的损失可向刘某另行主张。第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中蔡某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。笔者赞同第以下观点。

第一，有明确的法律根据。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产，案例符合司法解释规定的情形，蔡某的合法权益应予保护；第二，从社会效益的角度，若判令买卖无效，一则势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已形成的稳定，并产生财产的耗费，二则带来人们对房产交易安全疑虑，不利于维护动态交易安全。

2侵犯优先购买权，合同无效

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺，签了两年的租赁合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房产公司准备将这家商铺出售，向张先生发出了《意见征询书》，征询购买意向。《意见征询书》上列明房屋每平方米价格8500元，总价90多万元，办理手续的定金为2万元。但当3月份张先生的租赁合同快到期准备向房产公司购买这间商铺时，才得知房产公司已在几天前与一位王先生签订了商铺出售合同。事后，张先生得知，王先生购买商铺的总价只有85万元，而且支付的定金也只有1万元。张先生于是向法院起诉，要求房产公司解除与王先生的合同，并以与王先生签订的购房条件与自己签订合同。

我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有权人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第118条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”因此，在此案中，房产公司与王先生签订的购房合同显然侵犯了原承租人张先生的优先购房权，张先生的诉讼请求理应得到法院的支持。

一方面，根据最高人民法院《意见》（试行）第118条的规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使先买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。另一方面，先买权人应当在一定期限内行使先买权，否则，先买权人无限拖延表示是否购买，义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以，最高人民法院《意见》（试行）第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。

3单位违反规定购房，合同无效

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

4结语

综上所述，如何把握房屋买卖合同的效力，有着较强的理论性和实践性。然而这些问题确实在司法实务方面存在着较大的认识误区，《合同法》的立法要义，我们要认真学习和研究，从实质上理解和把握其精神实质，这对我们走出误区和指导实践是十分重要的。

参考文献：

[1]张靖宇.探析房屋建筑工程质量管理问题[J].大陆桥视野月刊，2012（8）：130.