渭南商业市场分析报告（精选6篇）
尊敬的领导：
您好，我于2014年6月23日至2014年7月2日期间共用了8天时间先后走访了渭南公路局（一处、三处、四处）、渭南市政工程公司、中铁航空港第一工程公司、富平县泰正集团、白水县通达路桥公司、白水县路桥建设有限责任公司、陕西大洋金马、渭南华通路桥、百盛路桥、蒲城县瑞邦路桥、嘉玉路桥、渭南启泰工程机械公司、陕西三江建筑有限公司、韩城市建工建筑有限公司、韩城市新璋工程机械有限责任公司、潼关县宽兴沥青拌合厂、陕西鑫龙宏远建筑工程有限责任公司、阎良航城路面工程公司、陕西中融建设等单位，走访结果不容乐观。
渭南路桥工程集中为以下三块：
1、108国道改建项目。108国道改造工程是2013年的遗留项目，其中渭南华通、蒲城瑞邦、蒲城县嘉玉路桥、成龙路桥及韩城市建工集团、陕西中融交建公司均有标段，目前各标段油面工作已陆续展开。
2、310国道改造工程。310国道改造项目渭南段西起华县东至华阴罗敷，施工单位为渭南公路局三处、四处，预计今年8月底即可完工。
3、各项地、市工业园区道路建设和二、三级路面的零星维护保养。大荔（韦庄）—华阴（罗敷）高速公路正在进行土建施工，预计2015年6月可展开油面工作。榆商高速宜川—蒲城今年秋季可望展开土方施工。
2015年将是公路迎国检大年，因此各地县公路工程以养护为主，新建改造为辅，具体在设备需求上小型养护设备各县需求量增长明显，大型设备（如摊铺机、大吨位压路机等）需求不足。前几年公路工程市场的突飞猛进极大地带动了路面设备供应量。在渭南市场，三一的产品占有量很大，随着国家宏观调控政策及紧缩财政资金政策的实施，致使路面工程量减少及在建工程资金紧缺，各工程企业的工作运转尤显艰难，甚至有部分企业因资金短缺而拖欠工程款而引发经济纠纷等问题。
关键词：市场利率；显性影响；隐性影响
中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1007-2101（2011）03-0069-05
商业银行在经营过程中面临的风险有信用风险、外汇风险、流动性风险、经营风险、通胀风险、利率风险。20世纪70年代以前，由于大多数西方国家对利率实行严格管制，长时期利率相对稳定。因此，利率风险并没有受到金融监管当局和金融机构的重视。然而，20世纪80年代以来，世界宏观经济形势的巨大变化，西方各国相继放松或取消了对利率的管制，利率变动日趋市场化，变化幅度与变化的不确定性不断加剧。伴随利率市场化的不断推进、金融市场开放进程的逐步加快以及国内外商业银行竞争的日趋白热化，我国商业银行的利率风险日益凸现，并逐步取代信用风险而成为商业银行经营管理面临的主要风险。
利率风险是指市场利率变动的不确定性给商业银行造成损失的可能性。巴塞尔委员会在1997年发布的《利率风险管理原则》中将利率风险定义为：利率变化使商业银行的实际收益与预期收益或实际成本与预期成本发生背离，使其实际收益低于预期收益，或实际成本高于预期成本，从而增加了商业银行遭受损失的可能性。
由于利率风险产生于利率变动给商业银行带来的具有不同性质的影响。区分不同性质的影响对于了解利率风险的发生机制，以及有效规避利率风险有重要的意义。利率变动的影响可以区分为显性影响与隐性影响两种类型。
一、显性影响
显性影响是指利率变动给商业银行未来利息收益与未来利息成本造成直接反应的能够在会计账面上得以体现的变动。
利率变动的显性影响的产生与表现程度受制于两方面的因素：（1）存在利率敏感性资产和利率敏感性负债。利率敏感性资产或负债是指那些在市场利率发生变化时，收益率或利率能随之发生变化的资产。利率敏感性资产或负债的利率和收益率随着市场利率水平的变化而变化，利率敏感性资产或负债的存在是利率变动直接影响产生的根本原因。（2）利率敏感性资产与利率敏感性负债之间的匹配程度。利率变动的影响程度取决于利率敏感性资产与利率敏感性负债之间的匹配程度，利率敏感性资产与利率敏感性负债之间的“缺口”越大，则利率变动的直接影响程度也越大。
由于利率敏感性资产与利率敏感性负债的存量规模在商业银行的资产负债表中较易取得，因此，利率变动带来的显性影响的度量也较为容易。其主要的测度方法是重定价模型（敏感性缺口模型）。敏感性缺口等于商业银行的利率敏感性资产减去利率敏感性负债。即：
GAP=ISA-ISL
其中，GAP表示利率敏感性缺口，ISA表示利率敏感性资产，ISL表示利率敏感性负债。
GAP取值的大小与正负表现敏感性缺口的状态。取值越大表明利率敏感性资产与利率敏感性负债的失衡状况越严重，利率风险的水平也越高。在利率变动量已知的情况下，可以计算显性影响产生的利率风险给商业银行带来的具体利息水平变化。其公式为：
?驻NII=?驻R*GAP
?驻NII表示利率变化引起的商业银行净利息收入变动，?驻R表示利率变动的幅度。
当利率敏感性缺口为0时，无论利率如何变动，净利息变动都等于0。就是说，如果利率敏感性缺口为0时，商业银行对显性影响带来的利率风险具有免疫能力。在?驻R水平不发生变化时，当利率敏感性缺口越大，利率变化引起的商业银行净利息收入变化也越大。利率敏感性缺口模型是商业银行最早使用的测度利率风险工具。其构造原理简单，使用方便，能够在大体上反映利率风险的程度，至今在商业银行风险管理中依然有广泛的运用。尤其在现阶段，我国商业银行的利润绝大部分来自存贷利差收入。利率敏感性缺口管理可以有效地把握商业银行净利差的变动，从而保证了利润的稳定性。但是利率敏感缺口模型终归是一种粗糙的利率风险计量方法。其最突出的问题是只能反映利率变动的显性影响，无法反映利率变动的隐性影响，不能充分考虑利率变动对商业银行资产与负债产生的一系列现金流的价值影响。再者，利率敏感性缺口是一个与时间段有关的一个概念。不同的时间范围内，计算利率敏感性缺口存在差异，这会导致商业银行无法正确评估利率变化引起的显性影响的整体效果。缺口的不稳定可能使商业银行的利率风险陷入混乱。最后，利率敏感性缺口忽略了利率潜在的选择权风险。利率敏感性缺口的计量假定考察期内的资产与负债均遵循既定的业务合同执行。但实际上，这种规范性协议也存在市场选择权的问题。客户在利率变动的预期下，可能提前支取存款，也可能提前或逾期归还，甚至不归还贷款。此外，利率敏感性缺口属于静态分析，没有将利率可能的变化趋势纳入考虑的范围。
二、隐性影响
隐性影响是指利率变动带来资本与负债的折现率的变化，改变了资本与负债规模的现值大小，从而给商业银行经营带来的不会在资产负债表中得以体现的风险。由于商业银行的资产负债表的编制规则，隐性影响并不能在资产负债表中得到直观反映，因此相比较利率的显性影响，隐性影响的测度存在更多的困难。
（一）测度隐性影响的必要性分析
利率变动的隐性影响并不改变商业银行资产负债表各项指标，其影响不易直接观测，但是利率变动的隐性影响却是不容忽视与回避的。构造计量模型来测度隐性影响对于完善商业银行利率风险管理十分必要，其必要性分析如下：
1. 资产与负债的未来现金流比资产与负债的历史成本更准确地反映了资产与负债的真实价值。在商业银行的资产负债表中，资产与负债的账面价值体现的是资产与负债的历史成本。以历史成本计量是会计报表的编制原则之一。历史成本计量具有以下优点：第一，有历史原始凭证作依据，可以满足验证检查需要；第二，数据易于取得，简便易行，并与实现原则相联系；第三，计价无须经常调整账目，可防止随意改变会计记录，维护会计信息的可靠性。然而，如果资产与负债与未来的现金流相联系，那么以成本法计量资产与负债价值，其准确性会受到影响。
2. 市场利率是未来现金流的折现手段。虽然资产与负债的未来现金流可以更准确地反映资产与负债的真实价值，但是未来现金流作为历史成本的替代角色其计量却存在问题。一是处于不同时间点的未来现金流的加总问题；二是未来现金与当前现金的对比问题。未来资金与当前资金不能够直接划等号，运用未来现金流来表示资产与负债的价值必须要处理好未来资金与当前资金的折算问题。简而言之，就是未来资金等价于多少当前资金的问题。促成未来资金与当前资金差异的因素可以归结为以下几点：（1）当前消费重于未来消费。当前消费满足的是当前需要，未来消费满足的是未来需要，当前需要具有更强的迫切性，即使必定发生的未来需要其重要性也弱于当前需要。由于当前资金实现的是当前需要，因此，其价值要高于未来资金。（2）通货膨胀的长期趋势。布雷顿森林会议确立金本位货币制度终结后，通货的逐步膨胀成为各国货币的共同特征。由于通货处于贬值的长期趋势，促成当前资金的价值高于未来资金。（3）资金具备增值的能力。在市场经济环境中，资金具有普遍的增值能力，当前资金参与经济活动可以实现价值的增长。确定未来资金与当前资金的比率时，需要考虑这三方面的影响。但是，如果将三方面影响全部加以体现，未来资金与当前资金的比率确定将变得过于复杂，从而丧失了实际的操作性。在三个因素中，资金的增值能力是促成未来资金与当前资金差异的决定性因素，并且便于计量操作。因此，资金的增值能力成为确定未来资金与当前资金比率的主要考虑因素。
在不同市场环境、不同的资金运用主体、不同的资金投入项目下，资金增值能力会有不同的表现。但在确定未来资金与当前资金比率时考虑的资金增值能力，不是个别资金的增值能力，而是社会资金一般的增值能力，也就是，社会资金普遍所具有的平均增值能力。唯有如此，未来资金与当前资金的比率确定才具有普遍的适用价值。
严格意义上讲，社会资金的一般增值能力是指社会每笔资金平均的收益率。这一平均收益率从操作层面上讲是无法取得的。但是，实际经济环境中，社会资金平均收益率有一个贴近的替代指标，就是市场利率水平。处于不断波动之中的市场利率水平虽然表面上受制于市场资金的供给与需求的平衡状态，但是从本质上讲，社会一般的资金增值能力才是市场利率水平的决定性因素。因此，以市场利率作为未来现金流的折现手段有其必然性。
3. 市场利率变动影响资产与负债的未来现金流现值大小。市场利率变动影响折现率，折现率变化影响资产与负债的未来现金流现值大小，而未来现金流现值增减变化带来资产与负债真实价值的变化，使商业银行面临利率风险。这就是市场利率变动的隐性影响的发生机制。
运用市场利率计算资产负债未来现金流现值可以体现从社会与市场两个视角出发的考量结果，可以更好地反映商业银行的经营状态，便于对比分析商业银行不同时期，不同利率环境下的商业银行的经营质量。
（二）隐性影响的测度
1. 到期日模型。到期日模型是通过计算商业银行资产的加权平均期限与负债的加权平均期限，将银行的资产和负债的平均到期日加以匹配而实现对利率风险的规避的。其计算公式为：
M=WiMi
M为商业银行的资产或负债的加权平均期限；Wi为第i项资产或负债的市值在全部资产或负债市值总和中的比重；Mi为第i种资产或负债的期限。
与敏感性缺口模型局限于利率变动的显性影响，忽略利率变动对市场价值的扰动，只是一种片面衡量金融机构利率风险敞口不同，到期日模型通过权数Wi的使用，将利率变动的隐性影响引入到模型的计算公式之中，从而使得到期日M的大小反映了利率变动对于资产与负债市场价值的影响。但是到期日模型无法反映资产与负债在相同持有期内不同现金流的影响。对于商业银行而言，贷款现金流的发生可能分布于整个贷款期间，而银行支付给存款者的存款及利息的现金流往往发生在期末，即使贷款和存款的到期日完全相同，商业银行也不能完全免疫于利率风险。再者，到期日模型虽然将利率变动的隐性影响引入到了计量公式之中，但是，对于利率变动的隐性影响的程度缺少明确的数据标识。
2. 久期模型。久期（Duration）是弗雷德里克•麦考莱（FrederickMa-caulay）为了分析和管理债券组合利率风险于1938年提出的，称为麦考莱久期，也称持续期。与到期日相比，久期是一种更准确地测定资产与负债利率风险的方法，因为不仅考虑了资产与负债的到期期限问题，还考虑了每笔现金流的具体情况。久期是债券（固定收益现金流的金融工具）未来现金流的加权现值之和与债券当前现值之比。用公式表示如下：
D=PVt*t /PVt
其中：D为久期；t为现金流的发生时间；PVt为第t期的现金流的现值。
依据债券的现值计量公式作如下推导：
P=++……+
P为债券的现值；C为债券的每年利息；n为债券年限；R为市场利率。
对P求导可得：
=++……+
=-［++……+］
根据债券的久期计算方程整理可得：
=-（P*D）
=-D（1）
等式（1）表现了久期的一个功能：久期可以反映资产与负债市场价值对微小的利率R变动的利率弹性。
依据等式（1）可以得到：
=-DA（2）
=-DL（3）
?驻E=?驻A+?驻L（4）
?驻A为资产的变动量；?驻L为负债的变动量；DA为资产的久期；DL为负债的久期；?驻E为净值的变动量。
将等式（2）与等式（3）代入等式（4）得到：
?驻E=［-DA*A*］-［-DL*L*］
?驻E=-（DA-DL*）*A*（5）
等式（5）表现了在市场利率发生了一定幅度的变动，会引起商业银行净资产多少的变动量。
久期模型在20世纪80年代是资产负债风险管理理论的前沿。它以一个简单明了的取值来概括复杂的资产与负债的利率风险水平，便于商业银行利率风险管理的实际操作。久期模型考虑了资金的时间价值和风险价值，充分反映了利率变动的隐性影响。久期模型具有几大优势：第一，等式（5）揭示了商业银行净值变动量与市场利率变动、杠杆修正的久期缺口、资产总量三者的关系。利用等式（5）商业银行可以实现对净值变动量的控制。只是这一控制局限在低水平的市场利率变动范围内。商业银行在利率变动趋势难以预测的情况下，可以调整久期缺口为零，使银行处于利率风险“屏蔽”状态即利率免疫，从而规避利率风险。在能够把握利率未来趋势的情况下，银行可以有意识地将久期缺口调整为非零状态，从而在利率发生变动时能够获得额外收益。第二，等式（1）揭示了久期反映资产或负债利率弹性的功能。久期既可以衡量单项资产和负债的利率弹性，也能够反映银行资产和负债整体的利率弹性，从而可以使商业银行较好地把握利率变动的影响幅度。第三，资产或负债的久期取值可以反映资产或负债的平均到期日，使得久期模型不单可以测度利率风险，同时也可以反映商业银行的流动性风险。如果资产久期大幅高于负债久期，意味着商业银行面临流动性隐患，需要适当降低资产的运用时间，而提高负债的占用时间；相反，如果负债久期大幅高于资产久期，意味着商业银行资产潜在使用能力未得到充分发挥，需要适当提高资产的运用时间，以此来增加未来收益。
从我国商业银行的发展现状来看，商业银行绝大部分利润依然来自存贷利差收入，以衡量商业银行利率变动显性影响的利率敏感性缺口模型依旧有适宜的运用环境，但是随着银行业的不断发展，我国商业银行增加中间业务，改变盈利模式，逐步与国际接轨是发展的必然。当利差在商业银行总利润中比重逐渐缩小，中间业务与表外业务越来越得到重视的情况之下，商业银行采用久期管理利率风险的优势将逐渐凸显。并且，伴随金融管制的不断放松，商业银行进入市场的渠道更加通畅。而久期模型分析法是一种考虑了利率变动隐性影响的市值法，其计算的利率风险更加接近商业银行的真实风险，有利于商业银行更加密切地参与资本市场运作。但久期模型也有其问题。首先，久期模型管理需要商业银行各期现金流数据，包括资产的流入现金流与负债的流出现金流。但是商业银行资产与负债业务中普遍存在隐含期权，因此未来现金流的确定要比纯粹的债券组合复杂的多。其次，久期模型计量中一个重要数据就是用于计算各期现金流的现值的利率水平。从金融市场的一般规律来看，能够代表这一基准贴现率的是国债利率。但我国国债市场结构不够合理，交易不够活跃，在很大程度上制约了国债收益率曲线的应用。因此，确定一个合理的贴现率来计算久期存在困难。最后，久期模型的贴现利率水平是一个静态的利率水平，而利率风险来自利率水平的不断变化。没有考虑利率水平的动态变化，使得久期模型反映利率风险的能力与质量受到制约。
3. 历史模拟法。VaR（value at risk）是指在正常的市场条件下和给定的置信度下，在给定的持有期间，某一投资组合可能发生的最大损失。VaR管理法将市场的利率风险概括成一个概率值，表达简洁，易于理解。VaR管理法的计算公式为：
Prob（?驻p?燮VaR）=?琢
其中，?驻p=pt-pt-1为投资组合在持有期间内的收益变化，VaR为风险损失。该公式说明，在一定持有期内，特定投资组合的损失值小于或等于VaR的概率为?琢。VaR度量模型中，置信水平由商业银行的风险偏好决定，置信水平越高意味着VaR模型在极端事件发生时预测失败的可能性越小。
在VaR风险管理中，历史模拟法是最简单和最直观的。历史模拟法是指根据市场因子的历史样本变化模拟证券组合的未来损益分布，利用分位数给出一定置信度下的VaR估计。
历史模拟法根据以往一段时间内的资产组合的收益的频率分布，通过历史上一段时间内的平均收益，以及在既定置信水平下的最低收益率，计算资产组合的VaR值。历史模拟法假定商业银行收益率随时间独立同分布，以收益的历史数据样本的直方图作为对收益真实分布的估计。
历史模拟法计量商业银行利率风险的方法步骤：
第一步：以市场利率作为基本的市场因子，收集在某一时间段中市场利率的历史数据。利用资产定价模型，在利用市场利率的历史数据的基础上，确定资产的盯市价值。
第二步：依据在N+1个时期市场利率的历史数据，假定未来的市场利率变化与过去完全相似，过去N+1个时期N个市场利率水平在未来都存在出现的可能性，模拟出在未来某一时期市场利率的N种表现结果。
第三步：依据市场利率未来N种可能的模拟水平，利用资产定价模型，计算出资产在N种市场利率的模拟水平下的N个未来可能市场价值。再将N个可能的资产市场价值与现在的资产价值相减，得到N个潜在的资产损益结果，最后，绘制N个潜在的资产损益分布的直方图。
第四步：利用资产损益分布直方图，运用分位数法，计算在给定显著性水平下的VaR数值。
运用VaR法管理银行的利率风险克服了久期模型法不考虑市场利率变化，假设与现实不符的缺陷。通过模拟利率可能的变化情景来测度商业银行的利率风险，与敏感性缺口法、到期日模型法、久期模型法相比较可以更准确地把握利率风险的大小，具有更强的实用性。VaR法可以简单明了地表示利率风险的大小，任何没有专业背景的投资者与管理者都可以方便地使用VaR值对金融风险进行评判与管理。同时，VaR管理法是一种动态的模拟法，承担的是利率风险的事前风险估计，具有全面、客观、及时的优点，这是其他局限于事后衡量的风险管理方法所无法具备的。再者，VaR管理法不仅可以计算单个金融工具的风险，还能够计算多个金融工具组成的投资组合风险，不仅可以用于风险管理，而且可以用于银行的业绩评估，可以为每个交易设置VaR限额，以防止过度投机行为的出现。但是Var管理法衡量的主要是市场风险，其市场利率的估计依然是基于历史数据的一种估计。Var管理法的精确度取决于历史数据的准确性和模型构建的科学性，往往需要商业银行支付高额成本。从技术角度来看，Var值表明的是一定置信度内的最大损失，但并不能排除高于Var值的损失发生的可能性，一旦这种情况发生，将给商业银行带来灾难性的后果。因此，在商业银行的利率风险管理中，应注意Var方法与其他风险管理方法的结合使用。
参考文献：
［１］李雪莲，等.商业银行汇率风险暴露系统估计及其规避之浅见［Ｊ］.现代财经，20１０，（１２）.
［2］李奥奈尔•特里尼，菲利普•普里奥兰德. 固定收益证券——对利率风险进行定价和套期保值的动态方法［M］.肖军，译.北京:机械工业出版社，2002.
［３］Barber J R， Copper M L.Immunization using princi-pal component analysis［J］.The Journal of PortfolioManagement， 1996：99-105.
［4］莫湘蓉.银行的利率风险管理［D］.北京：对外经济贸易大学硕士学位论文，2002.
［5］吴恒煜，赵平.我国商业银行操作风险的度量［J］.山西财经大学学报，2009，（8）.
［6］张磊.商业银行利率风险管理研究［D］.成都：四川大学硕士学位论文，2005.
责任编辑：孙 飞
责任校对：焦世玲
Analysis of Risks Faced by Commercial Banks from Market Interest Rate
Wang Zhaoning
Abstract: As the market interest rate is being implemented, the opening of the financial market is being accelerated. Thus the risks from interest rate rather than from credit have become the major factor of risk management in commercial banks. From the perspective of dominant and recessive effects of interest changes, this paper analyzes the reasons and features of interest rate, constructs the measure model, maturity model and duration model, and summarizes the steps to calculate interest rate risks in commercial banks with historical simulation method.
Key words: market interest rate; dominant effect; recessive effect
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济南商业项目市场调研报告
二ОО四年四月十五日
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前 前
言 本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。
一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时间 2004 年 3 月 12 日～4 月 2 日 三、信息来源 主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。
四、调研区域 济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。
五、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
六、调研内容 1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基
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础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。
注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。
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前
言......................................................................................................................................................................................................................................................3 表 20
泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计...........................................................................................................................................48 附表 21
泉城路业态分布情况表.......................................................................................................................................................................................50 附图
商铺调查价格铺位（部分）
......................................................................................................................................................................................52
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从产量及增长速度上看，粮食总产量 220.6 万吨，比上年增长 16.2%；蔬菜总产量 668.7 万吨，增长 5.5%；肉类产量 36.9 万吨，增长 4.5%。农业产业化步伐加快，全市年销售收入 500 万元以上农业龙头企业发展到 109家，其中超亿元企业 12 家。
（三）经济增长的“三大亮点”呈现快速发展 高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到 26%，比上年提高 2 个百分点，达到 343 亿元，同比增长 31.8%，高于全市平均增幅 13.8 个百分点。
个体私营经济实现消费品零售额 302.7 亿元，增长 19.4%，占社会消费品零售总额的比重为 56.8%。
对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额 20.2 亿美元，比上年增长 35%。其中进口额 11.8 亿美元，增长 48%；出口额 8.4 亿美元，增长20.2%。
（四）固定资产投资快速增长 全年完成全社会固定资产投资 504.9 亿元，增长 24.8%。其中：基本建设完成投资 180.1 亿元，比上年同期增长 31.0%；房地产开发完成投资89.8 亿元，增长 17.4%。在完成投资中，住宅投资 74.1 亿元，增长 15.4%，占据主体地位，达 82.5%；办公楼投资 5.4 亿元，下降 11.5%；商业营业用房投资 6.5 亿元，增长 225%。
（五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃 商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。全年实现社会消费品零售总额 533.2 亿元，增长 15.6%。其中：批发零售贸易零售额 433.2 亿元，增长 15.7%；餐饮业零售额 74.4 亿元，增长 15.4%。
现代服务业实现增加值 198.5 亿元，比上年增长 15%。旅游业受“非典”影响，全年共接待国内外旅游人数 954.7 万人次，下降 6.6%，旅游总收入 72 亿元，下降 8.5%。
（六）财政金融保持平稳发展 实现地域财政收入 264.2 亿元，增长 12.6%，其中地方财政一般预算
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收入 76.1 亿元，增长 19.6%。全市金融机构年末人民币各项存款余额2449.5 亿元，比年初增长 21.43%；人民币各项贷款余额 2475.1 亿元，比年初增长 18.26%。
结论：各项总体经济指标显示，济南市社会经济仍处于一个高速发展的时期。工业产销两旺，农林牧渔丰收，农业产业化进程加快。物质的极大丰富带来了流通业的飞速发展，社会商品零售总额首次突破 0 500 亿元，达到 2 533.2 亿元。其中，个体私营经济成为社会经济发展的中坚力量，比到 重达到 56.8%，发展速度高于整个社会商品零售业的发展速度。个体私营业主的经济角色越来越重要。
以旅游业为主的现代服务业发展迅速，正常年份旅游人次逾千万，消费总量达 8 78 亿元。
社会经济的快速 发展带来商业地产的投资开发力度加大。商业用房投资在整个固定资产投资中速度最快，增长速度达 225%。短时间内各种商业地产项目的纷纷上马，必然带来后期招商、销售的激烈竞争，地段、商业价值、业态规划、建筑规划等要素将成为竞争比拼的有力武器。
二、济南市产业结构对比分析 三次产业结构由 2002 年一、二、三产业结构比为 8.2：42.4：49.4，发展到 7.7：43.8：48.5，图1
2002/2003年产业结构对比分析***0600700 1985 ***1***21425 14***0002500300002年3季度 02年4季度 03年1季度 03年2季度 03年3季度单位：元/平方米商品住房 二手住房 图 2
商品住房与二手住房均价走势示意图 另外，由于城市新规划的实施形成大量拆迁户对商品住房的空前需求以及二手房市场仍未完全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房 1.21 万㎡（83.02 减 81.81）降至今年 9 月末低于商品住房 14.95 万㎡（79.69 减 64.74），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。（详见附表 2）
结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民闲散资金的主要出路。
图 3
2003 年 1~9 月各类住房销售面积构成情况 四、2004 年经济发展展望 2004 年 1 月，规模以上工业增加值实现 30.6 亿元，同比增长 21%；居民消费价格指数同比为 103.6；社会消费品零售总额实现 56.6 亿元，同比增长 19.9%，至 2 月份结束，累计实现 104.7 亿元。依据 2003 年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继
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续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。据市统计局预测，2004 年社会消费品零售总额将增长13.5%，城市市区居民人均可支配收入可达到 12000 元，社会经济发展前景依然看好。
结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的 不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。
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随着济南与 16 个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。
（二）济南市商业发展现状 1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。2002 年全市商品交易市场总数达 713处，其中城市市场 229 处，农村市场 484 处，市场成交额达 533.6 亿元，社会消费品零售总额 446.5 亿元。同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，2002 年底，全市共建连锁公司 27 家，连锁超市、便利店 820 多家，经营面积达 10 多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。
济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。
2、济南零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。
3、国际零售巨头改变省城商业版图。随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。
（三）济南市区几大商业区 济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。
1、泉城路商业区
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泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长 1560 米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。
泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。
目前，泉城路商业业态分布改造时划定的 5 个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。详见附表 21：泉城路业态分布情况表。
原有 5 个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街 IBO 和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。
无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。
图 4
泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 2、经二路商业区（华联商业区）
以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，报告文档·借鉴学习
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是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。
以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。
图 5
经二路嘉华购物广场 3、经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。
图 6
经四路东段北侧商业门头及人民商场 4、花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。
图 7
花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段 5、北园大街商业带 北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。
表 2
济南商业区比较分析 商 业区 地理位置及交通 商业区地位 商 业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来源
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泉 城路 商 业区 济南市中 心区，交通、商贸中心 零售业绝对领头羊，市级商业中心 购 物中心、大 型超市、品 牌店 大型商场一般以联营方式扣点 20-30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万 80%左右 全 市 市民、外地游客、客户群范围广泛 经 二路 商 业区 区域中心，交通便利 二级商业区，西部区域商业中心 购 物中心、大 型超市、大 型小 商品 批发 市场 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 150 元/月
90%以上 西部槐荫区、天桥区居民 经 四路 商 业区 交通便利 传统中央商业区 大 型百货 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 180 元/月 95%左右 全市消费者 花 园路 商 业区 区域中心，交通便利 二级商业区，东部商业中心 超市，咖 啡店、酒吧 集中 区域 一般商场租金约 200元/月 90%左右 历城、历下区居民 北 园大 街商 业带 主要的交通枢纽 二级商业区，专业市场聚集地 家居、建 材类 专业 市场 一般商场租金 100 元左右/月 85%左右 鲁中（家居建材），周边居民（超市）
（四）济南主要商业物业比较 表 3
济南主要商业物业比较 物 业名称 位置 规 模(㎡)业 态形式 租售价格(不含进场费)经 营方式 档次 经 营 范围 车位 万 达购 物广场 泉城路西端 约 5 万 超市、专 业店、专卖店 F1 售价：2.5-5万元 F1 租价：约 300 元/㎡/月 一 层自营 二-四层 联营 高档 生 活 用品、家居、品牌服装 143个 银 座商城 泺源大街与佛山街 5 万 百 货商场 扣点约 20%作为租金 联营 中高档 生 活 用品、时尚用品 约240个 贵 和 泉城路 2.2 万 百 货 扣点约 25%作 联营 高 高 档 用 约
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购 物中心 中段 商场 为租金 档 品 35个 嘉 华购 物广场 经二纬九 4 万 摩尔 扣点约 20%作为租金 统 一经营 中高档 精品、生活用品、约300个 百 脑汇 山大路124 号 1.3 万 专 业商场 租价：120 元/平方米/月 统 一经营 中高档 电 子 等科 技 产品 200余个 大 观园 商场 经四纬二路 2.6 万 百 货商场 扣点约 15%作为租金 联营 中低档 百货 约50个 国 美电 器商城 花园路中段 0.8 万 家 电连锁 租价：100 元/平方米/月 连锁 中档 电 器 产品 约30个（五）济南商业未来发展趋势 2004 年 2 月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。
2004 年 3 月 9 日济南市财贸办发布的《2004 年济南市市场商业网点建设导向性意见》计划年内规划 10 处 2000-5000平方米中型超市，扩大家电类、家具类、服装类等专业店的行业范围，重点发展高科技、旅游、汽车 4S、建材超市专业店，鼓励和引导市内各区规划建设营业面积 1500平方米以上的 24 小时商务快餐超市、建设一处荟萃全国各地特色名优小吃美食城；适度发展大型综合超市，在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区重点培育 3-4 家大型综合超市；调整和控制发展百货商场，突出经营特色，转变经营业态，控制中心城区内大、中型百货店的建设。
另外，2004 年将加快服务业结构调整，提高服务业的档次和水平，重点培育和提高商贸流通业、现代物流业、旅游业、会展业、新型服务业。
在内外商家纷纷进驻济南及政府商业规划指导性要求的形势下，济南将面临又一轮商业洗牌，商业网点布局将进一步得到优化调整。
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（六）泉城路商圈未来商业规划 2004 年 3 月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约 8.49 公顷，除胜利大厦、贵和购物中心、永安大厦予以保留外，其它建筑将全部拆除。公示的Ａ、Ｂ两套方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在 30万平方米以上。
图 8
泉城广场北侧规划区域现状 按照目前被业内看好的 A 套方案，由东向西将通过内部道路分成三组建筑群，建筑高度分为 15 米、30 米、45 米和 50 米四个层次。
按照设计方案，寓意“天圆地方”的主体建筑东西长 200 米，南北进深 150 米，45 米高的矩形体块中嵌入一具有凝聚力的圆环建筑体，内部布置四个内庭院，以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑体量居山东省 二、各类商业物业主要特征（一）大型商厦物业的主要特征 1、规模化 大型商厦经营面积均超过 1 万平方米，是规模化、集约化的物业项目。
2、多功能性 大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求，诸如深圳地王大厦、广州广百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆广场，地下一层是美食广场，经营天南地北名食，一至四层是大型购物中心，经营世界名牌、精品百货，五层经营中西餐馆，六层是空中花园，两座高层分别是甲级写字楼和酒店，是典型的多功能大型商厦。
3、购物中心形式 大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。目前在全国风起云涌的 SHOPPING
MALL 建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多项功能于一体的大型一站式消费中心。
（二）专业市场物业的特征 1、专业经营 专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。
2、商贸结合 专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。
3、专业商业街 专业市场形成商业街有两种形式：一是专业市场规模大才能营造成行
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成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场都是很有名气的专业市场；二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，仅在广州市越秀区已形成了 10 多条全国闻名的专业商业街，如著名的一德路海味干果食品专业街、站前路服装专业街等。
（三）社区商铺物业的主要特征 1、商住混合 社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯和消费传统。
2、商铺规模受社区开发状况制约 社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。
3、小型店铺 社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。
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目 录
第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4 第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10
一、环翠区·········································10
（一）大型商业物业···································10
（二）商业网点·······································14
（三）专业市场·······································16
二、高区···········································22
（一）大型商业物业···································22
（二）商业网点·······································24
（三）专业市场·······································28
三、经区···········································32
（一）大型商业物业···································33
（二）商业网点·······································33
（三）专业市场·······································35 第三部分、威海市商业业态分析·························37
一、家电业分析······································37
二、家居业分析······································43
三、服装业分析······································49
四、娱乐业分析······································51
五、餐饮业分析······································55 第四部分、消费者分析·································64
一、消费者结构分析··································64
二、消费习惯分析····································67
三、目标消费群体消费力分析··························73 第五部分、可类比项目分析·····························81
一、威海可类比项目现状分析··························81
二、可类比项目具体分析······························83
三、小结············································88 第六部分、结论建议···································90
一、项目优劣势分析··································90
二、项目定位建议····································90
（一）商业部分定位建议····························91
（二）住宅部分定位建议····························96
第一部分 威海市宏观经济环境分析
一、威海市经济发展状况
威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。
2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。
2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况（单位：元）
指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年 食品 1810 1946.64 1947 2225.76 衣着 1049 1162.56 1163 1259.88 家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56 医疗保健 338 439.56 440 408.12 交通和通讯 456 794.28 794 811.80 娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24 居住 688 680.64 680 872.16 杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72
二、威海城市人口数量
据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口 市区 609200 307829 301371 160647 448553 环翠区 343466 173897 169569 88889 254577 高区 158332 80332 78010 25571 132761 经区 107402 53637 53765 46183 61219
三、威海人文环境分析
威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多，“石岛红”、“文登白”、“乳山黑”花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。
四、威海政策与法律分析
（一）城市化进程推动房地产的高速发展
自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20--30%左右。
（二）政策推动房地产的供应量与开发量
2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》。要求三区每年应分别选择2～3个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。
五、市政规划和建设分析
（一）威海市房地产市场发展描述
威海市是山东省经济增长速度最快的城市之一，其国民经济快速发展，全市实现国内生产总值836.02亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。其中第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值251.5亿元，增长13.2%；人均国内生产总值33762元，增长17.8%。三种产业占国内生产总值的比重分别为11.06%、58.85%和30.08%。固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元；其中基本建设完成投资100.67亿元，增长105.2%；更新改造完成投资80.84亿元，增长100.7%；房地产开发完成投资43.69亿元，增长77.4%。其中房地产开发快速发展。全年商品房屋施工面积531.1万平方米，增长20%；竣工面积169.7万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积150.5万平方米，增长24.2%。商品房销售额24.8亿元，增长21.6%。
（二）开发及供应量分析
分组指标 合计 住宅 商业地产 网点房
房屋施工面积（平方米）5310606 4766129 67334 334758 新开工面积 3505781 3258294 21280 154549 房屋竣工面积 1732705 1570064 28967 68442 房屋销售面积 1638528 1554975 19180 59683 预售面积 1598354 1530886 6100 56678 销售总额（万元）260518 230001 5591 24242
1、施工面积
2004年威海房地产施工面积为5310606平方米，其中住宅施工面积为4766129平方米，商业物业地产施工面积是67334平方米，网点房施工面积为334758平方米。其中商业物业地产施工面积比去年增长了45.82%；网点房施工面积比去年增长了50.25%。
2、新开工面积
2004年威海房地产新开工面积为3505781平方米，其中住宅新开工面积为3258294平方米，占住宅施工面积的68.36%。商业物业地产新开工面积为21280平方米，占商业物业地产施工面积的31.6%。网点房新开工面积为154549平方米，占商业网点房施工面积的46.17%。其中商业物业地产新开工面积比去年增长了175%，商业网点房新开工面积比去年增长了55.93%。由此看出2004年新开工面积增长量很大,市场竞争也相对激烈。
3、竣工面积
2004年威海房地产竣工面积为1732705平方米，其中住宅竣工面积为1570064平方米，占住宅施工面积的32.94%。商业物业地产竣工面积为28967平方米，占商业物业地产施工面积的43.02%。网点房竣工面积为68442平方米，占商业网点房施工面积的20.45%。其中商业物业地产竣工面积比去年增长了866%；商业网点房竣工面积比去年增长了214%。由此表明未来有大量的商业地产上市，大量的竣工面积对威海市房地产市场造成一定的冲击，使竞争程度更趋白热化。
4、销售面积
2004年威海房地产销售面积为1638528平方米，其中住宅销售面积为1554975平方米，占住宅施工面积的32.63%。商业物业地产销售面积为19180平方米，占商业物业地产施工面积的28.48%。网点房销售面积为59683平方米，占商业网点房施工面积的17.83%。其中商业网点房销售面积比去年增长了397%。商业地产销售面积虽有所增加，但其增幅不如竣工面积的增幅大。
5、预售面积
2004年威海房地产预售面积为1598354平方米，其中住宅预售面积为1530886平方米，商业物业地产预售面积为6100平方米，网点房预售面积为56678平方米。
6、销售总额
2004年威海房地产销售总额为260518万元，其中住宅销售总额为230001万元，商业物业地产销售总额为5591万元，网点房销售总额为24242万元。其中商业网点房销售总额比去年增长了616%。
7、空置面积
2004年威海房地产空置面积为687944平方米，其中住宅空置面积为541218平方米，商业物业地产空置面积为38942平方米，网点房空置面积为69664平方米，其中商业物业地产空置面积要比2003年降低了23.35%。
第二部分 威海市商业市场总体分析
一、威海市环翠区商业地产现状分析 2004年环翠区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现98.03亿元，占威海市区生产总值的43.55%。人均国内生产总值40157元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年环翠区社会消费品销售总额为87.98亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值10.94亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值52.4亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值34.69亿元，比上年增长了3.27%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。
2003年，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”后，其城市建设、经济得到了飞速的发展。环翠区作为威海市的政治、文化、经济活动中心，更是在此次评选中获益甚多。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：
（一）环翠区商业物业现状分析
根据前期的市场调研分析，环翠区目前共有14家大型商业地产，其中档次最高的为华联购物广场、华联商厦、百货大楼、友谊现代商城、威胜大厦等；大世界、环球广场、海港大厦等为中档；金地商厦、韩国服装城等为低档。另外还有天坛家具城、鑫城电脑城、金谷图书批发市场等为专业的商业物业地产。
1、规模分析
环翠区各商业物业规模一览表
楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型
威胜大厦 6万平方米 4层 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡40—45㎡ 40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡
海港大厦 1.68万平方米 6层 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡30—35㎡ 30—35 ㎡ 60—120 ㎡
韩国服装城 2万平方米 4层 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡26—35㎡ 26—35 ㎡ 35—70 ㎡
大世界 5.5万平方米 3层 4.5—9 ㎡ 4.5—16㎡ 4.5—9 ㎡9—16 ㎡20—45 ㎡
9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡
环球广场 1万平方米 3层 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡20—45 ㎡80—120㎡
20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上
金地大厦 1.2万平方米 7层 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右
金谷图书批发市场 8万平方米 3层 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡76—150㎡
百货大楼 4万平方米 15层 16—30 ㎡ 16—30㎡35—45㎡ 16—3035—4550—60㎡
35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡
华联购物广场 2万多平方米 5层 4—9 ㎡ 80—120 ㎡157 ㎡ 4—9 ㎡15—36 ㎡35—60 ㎡80—120 ㎡157㎡15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2000 m 2左右
华联商场 6万平方米 20层 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2 15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右
友谊现代商厦 4层 15—24 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 28—35 ㎡ 48—110 ㎡
小商品批发市场 3层 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 10—16 ㎡24—35 ㎡40—46 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡
天坛家具城 4000平方米 4层 6—9㎡ 155—220 ㎡ 6—9㎡155—220 ㎡300—350 ㎡450、600㎡155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、600㎡
鑫城电脑城 2万平方米 2层 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡45—70㎡ 45—70 ㎡ 70—85 ㎡
目前环翠区各商业地产户型面积主要以45㎡以下的户型面积为主，46-70㎡、71㎡以上的户型面积为辅。这只要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比主要是小户型为主。从户型面积的配比上可以看出环翠区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要从事服装等业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。
根据市场调查，环翠区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率和出售率平均在五成左右，目前环翠区各商业地产中，韩国服装城、金地大厦两家商城，其出售、出租率仅为48%、68%。其余商城出售、出租率均为90%以上。
2、售价分析
环翠区各商业地产在出售价格方面，以威胜大厦以2.3万元/㎡的价格位居出售价格榜首。对其原因分析主要表现在两个方面，一是该项目地处威海最繁华的商业街区，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要购物中心之一。二是该商场的经营管理模式是统一管理，其物业公司的介入在一定程度上，提高了商场的档次和购物环境。其次，威胜大厦旁边的友谊现代商厦，以2.1万元/㎡的价格位居出售价格第二位。其以高档次、高品味、高价位的产品，树立威海高档购物中心。最后是海港大厦、环球广场和金谷图书批发市场，其出售价格分别是1.8万元/㎡、1.45万元/㎡和1万元/㎡。
3、租金分析
目前环翠区商业地产出租价格分为三个档次，威胜大厦、海港大厦、韩国服装城出租价格最高，分别以4.9元/㎡/天、8.3元/㎡/天和7.4元/㎡/天的价格；金地大厦、环球广场、小商品批发市场和天坛家具广场出租价格居中，分别是3.1元/㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/天和1.8元/㎡/天；出租价格最低的是鑫城电脑城、大世界、金谷图书批发市场和友谊现代商城等四个，其出租价格分别以0.9元/㎡/天、1.44元/㎡天、1.4元/㎡/天和1.6元/㎡/天。另外，华联商厦、百货大楼和华联购物广场因厂家统一进行招商，故其出租、出售价格不详。其中，出租价格最高的是海港大厦，以8.3元/㎡/天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是鑫城电脑城，其出租价格为0.9元/㎡/天。
（二）环翠区商业网点房现状分析
此次环翠区商业网点房市场调查，主要分为七大片区。即和平路街区商业网点房、塔山中路街区商业网点房、戚家夼路街区商业网点房、光明路街区商业网点房、花园南路社区商业网点房、新威路街区商业网点房和统一路街区周边商业网点房。
1、售价分析
根据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格最高的是塔山中路街区商业网点房，其以2万元/㎡的价格，位居榜首。其依次是花园南路、和平路、新威路和统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是1.6万元/㎡、1.4万元/㎡、1万元/㎡和0.9万元/㎡。
2、租金分析
根据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格最高的是花园南路社区商业网点房，以2400元/㎡/年的价格位居威海商业网点房地产榜首，其次是统一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六个街区商业网点房，起出租价位分别为：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。
3、业态分析 在环翠区各商业网点房现有业态的调查中发现，目前从事最多的前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业和家具业，（药品业和家具业并列）其分别占总业态的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首。其次是图书音像业、洗染业、服装/鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态的7%、7%、5%、5%和2%。
（三）环翠区专业市场现状分析
根据市场调查结果显示，威海市的专业市场大大小小不下五十个，主要集中在环翠区附近，环翠区作为威海市的主要城区，2002年交易额达264830万元，2003年交易成交额达301719万元，日平均人流量达10万人次以上，是威海重要的批发零售市场之一，更是威海专业市场中的“老大”。交易区内以服装、鞋类、小商品百货、家具广场、电脑器材、图书音像的专业批发零售经营为主。其中小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城、天坛家具广场等颇具规模的专业市场大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一带。商场开业率达95%以上，档位面积大、中、小，面积分别为600-450㎡、70-150㎡、8-16㎡，购物环境很好，且拥有大批固定的客源。而新开发或新装修改造的专业市场，如金地大厦，走的是中档偏高的层次，定位为图书、高中档服装、工艺品、餐饮等于一体的专业市场，其开业率、经营状况不佳。由此可见，其专业市场竞争激烈，市场定位尤为重要。
在这里主要针对小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城和天坛家具广场五个专业商业地产的价格、实用率、面积和经营模式/效果进行相关分析，从中剖析他们的经营状况，希望对本项目的操作提供一定的借鉴意义。
1、专业市场调查（1）小商品批发市场
小商品批发市场位于威海最大的居民生活区附近，周边人流量较多，其经营定位准确，主要以小商品批发零售为主。目前该广场出租价格在1.4-2元/㎡/天，在威海商业地产中属于低档价位。因目前已经基本售完，出租率达到100%，所以未能探知其出售价位。在这里主要分析该广场的户型面积及经营管理情况。该项目定位在小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻。其中，有部分商铺后来作为抵帐。后因政府的相关介入，其招商工作才得意顺利完成。目前该广场主要以10-16㎡的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的喜好。
项目名称 小商品批发市场
项目类型 专业小商品、杂品、百货用品、食品批发零售 开发商 一轻开发，罐头厂出资，政府入股 管理费 0.45元/㎡/天 地理位置 文化中路
交通状况 3、6、7、19路车均到达
开业时间 2001年12月21日1、2层试营业，2002年8月20日正式营业 总建筑面积 万平方米 出租率 100% 层数 3层
建筑风格 欧式现代建筑风格 售价 对外不出售
租价 2元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 1.7元/ ㎡.天 主力单位面积 10-16㎡
经营模式及效果 统一管理、独立店面、自主经营 目标客户群 主要以环翠区的批发兼零售群 人流量 5000人次以上/天
经营定位 食品、小商品批发、零售 各层经营内容及面积 一层：办公用品，食品、化妆品、玩具二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品三层：布艺、服装、插花、包具、床上用品等一层网点房2万元/50㎡/年。
（2）金谷图书批发市场
金谷图书批发市场是威海唯一一家大型图书批发市场，其独特的行业定位，为其奠定了无可替代的位置。该市场属传统建筑风格，其市场环境一般。金谷图书批发市场的主力面积为78-150㎡，其出租、出售价格均属低档价格。因为是威海唯一一家图书批发零售的市场，所以其目前拥有固定的客源，日均人流量约在2000人次左右。
项目名称 金谷图书批发市场 项目类型 图书批发 开发商 新闻出版局
物业公司 威海市金谷物业管理公司 管理费 暂未收
地理位置 汽车站南150米，塔山生活区北侧。交通状况 5、7、9路等车均到达 开业时间 2002.12.11 总建筑面积 8万平方米 出租率 97% 层数 3层
建筑风格 传统建筑 售价 最高 最低 均价
10000元/ ㎡.5500元/ ㎡.7750元/ ㎡.租价 1.2元/ ㎡.天 0.9元/ ㎡.天 1.05元/ ㎡.天 主力单位面积 78-150㎡
经营模式及效果 分租各大批书商14家，是威海最大规模的图书批发市场 目标客户群 三市三区的书店、书商和部分学校 人流量 2000人次左右/天 经营定位 批发图书
各层经营内容及面积 地下一层：图书一层：金谷农贸市场和临街网点房二层：金谷糖酒超市（3）环球广场
环球广场位于昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内。地理位置优越，开发商强大的资金势力为该项目前期操作奠定了坚实的基础。在项目前期操作中，其强大的广告渲染力，吸引了大量的投资者的目光。该项目主要以经营服装批发零售为主，其经营面积有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不同类型的面积，供置业者选择。该广场良好的购物环境，成为本地消费者娱乐休闲购物场所。究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主经营的经营模式。其次是良好的物业公司的介入，为消费者提供了一个良好的购物休闲环境。其中良好的物业公司介入对置业者在购买投资过程中，增加了一定的信心。
其次，该广场的出售价格和出租价格，在威海本地属于中高档，与项目的经营定位吻合。目前该广场的出租率达到98%左右。项目名称 环球广场 项目类型 服装商场 开发商 环球建设有限公司
物业公司 威海环球广场物业管理公司 管理费 0.5元/㎡天（包括空调费、管理费）地理位置 昆明路（大世界西侧）交通状况 2、8、15、17、18、21、25路车 开业时间 1998年 总建筑面积 1万平方米 出租率 98%左右 层数 3层
建筑风格 欧式风格 售价 最高 最低 均价
14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡ 租价 3元/㎡天 2元㎡天 2.5元/ ㎡.年
主力单位面积 16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡ 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 威海市中层消费群体及旅游者 人流量 4万人次左右/天
经营定位 中档服装市场,有部分韩国商友会场馆
各层经营内容及面积-1层：华联环球食品超市；1层：服装、领带、渔杆、鞋帽、饰品等；2层：服装、包、鞋、儿童天地
（4）鑫城电脑城
鑫城电脑城位于昆明路、大世界西侧，与环球广场像连接。地理位置繁华，是威海唯一两家大型电脑器材用品商场之一。该商场主要目标客户群为公司及私人。日人流量在4000人次左右，节假日期间人流量会达到7000人次以上。该商场的主要面积为30-45㎡、45-70㎡、270-85㎡和150㎡以上，四个不同面积。该商场购物环境一般，其租金价格是威海商业地产中最低的一位。产品相对较齐全，和商场内部业主沟通时，发现该商场受节假日因素影响很大。项目名称 鑫城电脑城 项目类型 专业电脑城 开发商 鑫城大厦
管理费 物业费0.28元/㎡/天
地理位置 光明路80号，大世界西侧。
交通状况 2、6、8、15、17、18、21路车均到达 开业时间 2001年 总建筑面积 2万平方米 出租率 98% 层数 2层
建筑风格 现代写字楼建筑风格 售价 对外不出售
租价 0.9元/ ㎡.天 0.5元/ ㎡.天 0.7元/ ㎡.天 主力单位面积 30-45㎡、45-70㎡、70-85㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 企业及个人 人流量 4000人次左右/天 经营定位 专业电脑城
各层经营内容及面积 一层：电脑器材及各类软件二层：主要是电脑公司
（5）天坛家具广场
天坛家具广场作为市中心唯一一家大型家具广场，其优越的地理位置和良好的购具环境是其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了全国各大品牌家具产品，另外还包括国外的家具品牌。其为威海地区高档购买家具的广场。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在160㎡以上）该广场的出租价格为1.5-1.8/㎡/天之间，属于低档价位。项目名称 天坛家具城 项目类型 家具城 管理费 包含在租金内
地理位置 汽车站西侧，解放路6号 交通状况 1、2、12、27路车均到达 开业时间 1999年 总建筑面积 4万多平方米 出租率 100% 层数 4层（加地下层）建筑风格 现代建筑风格 租价 最高 最低 均价
1.8元/ ㎡.天 1.5元/ ㎡.天 1.65元/ ㎡.天 主力单位面积 50-600㎡
经营模式及效果 中高档次，大部分为联营，地下室分租 目标客户群 本地消费者和周边城市居民 人流量 少，主要针对购买目标群体 经营定位 中档
各层经营内容及面积 地下一层：沙发、厨具、办公用品。一层：家具、沙发、红木产品。二层：家具、办公用品。三层：家具（有光明、华鹤等品牌）
2、租售价格分析
上述五个专业商业地产其在经营定位上，分别定位在小商品批发、图书音像业、服装/鞋业、IT业和家具业五个行业。其经营面积根据自身独特的行业属性而定。其价格最高的为环球广场，以2-3元/㎡/天的价格位居环翠区专业商业地产榜首，其他价格之间相差不到1元。这些专业市场的租售价格如下：
二、威海市高区商业地产现状分析
2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现57.64亿元，占威海市区生产总值的25.61%。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年高区社会消费品销售总额为48.41亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值26.34亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值21.5亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值9.8亿元，比上年增长25.8%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：
（一）高区商业物业现状分析
根据前期的市场调研分析，高区目前共有5家大型商业地产，其中档次最高的为利群购物广场；建城广场为低档。另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家具广场等为专业的商业物业地产。
1、规模分析
高区各商业物业规模一览表
楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型
棱方园家具广场 2.3万平方米 1层 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡
大屋建材装饰商场 2.5万平方米 5层 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韩商贸城 4.1万平方米 1层 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡ 75—110 ㎡ 110—140㎡
建盛广场 3000平方米 7层 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡ 46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右
利群购物广场 2万平方米 4层 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上
目前高区各商业地产户型面积主要以45-80㎡之间的户型面积为主，45㎡以上、75-200㎡的户型面积为辅。这主要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比以中户型为主。从户型面积的配比上可以看出高区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要表现在零售业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。
根据市场调查，高区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率占主 导地位，目前高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其余商业出租情况较好。
2、租金分析
目前高区商业物业基本处于开业经营状态，售价难以调查，这里重点分析租金水平。高区商业物业出租价格分为三个档次，大屋建材装饰城以3.7元/㎡/天的出租价格，位居高区商业地产榜首；利群购物广场、威韩商贸城、建城广场的出租价格居中，分别是2元/㎡/天、1.8元/㎡/天和1.3元/㎡/天；出租价格最低的是位于体育广场附近的棱方园家具广场，其出租价格分别为0.8元/㎡/天。其中，出租价格最高的是大屋建材装饰城，以3.7元/㎡天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是棱方园家具广场，其出租价格为0.8元/㎡/天。其余商业地产之间相差不超过0.5元/㎡/天。
（二）高区商业网点房现状分析
此次高区商业网点房地产市场调查，主要分为四大片区。即高区张村附近商业网点房、高区利群附近商业网点房、高区帝王宫附近商业网点房和高区神道口/卧龙山附近周边商业网点房。根据调查资料显示，高区整体商业网点房地产的出售、出租价格仅次于环翠区，在商业网点房出售、出租价格中，整体排列第二。其中，出售、出租价格最高的是高区神道口/卧龙山附近的商业网点房，其以1.5万元/㎡和1500元/㎡/年的价格，位居榜首。出售、出租价格最低的为高区张村附近的商业网点房，0.28万元/㎡和114元/㎡/年。
1、高区张村附近商业网点房现状分析
目前高区张村商业网点房主要有金都房地产开发有限公司、建盛房地产开发有限公司、大明房地产开发有限公司三家房地产开发商所开发。其中出售价格最高的为建盛房地产开发公司所开发的，其以4500元/㎡的出售价格位居张村附近商业网点房的榜首，最低的为金都房产开发公司所开发的，其出售价格为2800元/㎡。其商业网点房面积主要集中在45-78㎡之间。其中，大明房产的出租价格为114元/㎡/年。该区域商业业态主要集中在零售业和餐饮业。
2、高区利群附近商业网点房现状分析
在高区利群附近的商业网点房调查中，主要针对吉林路（东、西道）和大屋建材装饰城附近商业网点房进行了相关采样调查。其中，吉林东路的商业网点房的价格最高，其以1200元/㎡/年的出租价格排列第一。其他两处的商业网点房的出租价格为400元/㎡/年的价格。在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在30-90㎡之间，其业态主要集中在零售业、娱乐休闲业和部分专业店。
3、高区帝王宫附近商业网点房现状分析
在高区帝王宫附近的商业网点房进行的相关采样调查中。出租价格最高的为滨洲北街和青州街附近的商业网点房，其出租价格为500元/㎡/年。其次是长春路和文化西路，出租价格分别为450元/㎡/年和350元/㎡/年。
在出售价格方面，滨洲北街的出售价格最高，其出售价为6000元/㎡。青州街和长春路附近的商业网点房出售价格为4000元/㎡和3980元/㎡。该区域的网点房面积主要集中在20-70㎡之间，部分网点房面积在120-200㎡之间。
4、高区神道口/卧龙山附近商业网点房现状分析
高区神道口/卧龙山附近是威海几大居民社区之一，其人流量大，消费频次高，故该区域商业网点房及商业业态较为多样。在这一区域内，我们主要对医药公司大楼附近、环保局附近、古陌小区附近、朝阳新区附近及朝阳小区南区附近的社区/街道网点房进行了相关采样调查。其中在网点房的出售价格方面上，古陌小区的商业网点房出售价格最高，以1.5万元/㎡的价格位居高区商业网点房榜首。其次依次是环保局附近、医药公司大楼附近、朝阳新区和朝阳小区南区，它们的出售价格分别是1.3万元/㎡、1.1万元/㎡、0.8万元/㎡和0.7万元/㎡。在出租价格方面，古陌小区的商业网点房以1500元/㎡/年的出租价格位居榜首。其余出租价格在360-666元/㎡/年之间，具体详情见下图：
5、高区商业网点业态分析
在商业业态中，前四位的业态是餐饮业、通信业、零售业、娱乐休闲业，分别占总业态的19%、15%、11%和9%，其中餐饮业所占比重最多。其它业态分别为建材装饰业8%、家电业7%、药品业7%、服装业4%、图书音像业4%、旅社/宾馆业4%，以及其它业态的12%。
（三）高区专业市场现状分析
高区位于威海市西部，是高技术产业开发区的中心，是威海市科技信息中心、产业开发中心和交通枢纽。2002年交易额达94696万元，2003年交易成交额达137873万元，日平均人流量达10万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具产品等专业批发零售经营为主。下面我们对该区域内主要的专业市场进行分析：
1、专业市场调查（1）棱方园家具广场
棱方园家具广场位于文化西路，体育馆附近。是高区大型家具广场之一。其优越的地理位置和良好的购具环境是高区其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了国内外各大知名品牌家具。其为威海地区高档购买家具的广场之一。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在70-135㎡之间）该广场的出租价格为0.5-0.8/㎡/天之间，属于低档价位。项目名称 棱方园家具广场 项目类型 家具装饰用品商城 管理费 0.3元/ ㎡天 地理位置 文化西路 交通状况 7、12路 开业时间 2003年 总建筑面积 23000平方米 实用率 87% 层数 1层
建筑风格 现代跃式展示会所建筑 售价 对外不出售
租价 0.8元/ ㎡天 0.5元/ ㎡天 0.65元/㎡天 主力单位面积 35—60 ㎡、75—135 ㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 威海社区居民
人流量 少。主要针对需求性的目标消费群体 经营定位 家具广场
各层经营内容及面积 一楼：家具系列
（2）威韩商贸城
该商城位于高区文化西路，利群购物广场附近。该商城总建筑面积为4.1万平方米，共分六个展区，整体规模较为庞大。但商城内的购物环境一般，现场给人凌乱，从而在一定程度上降低了该商城的产品档次。其租金价格为1-1.8元/㎡/天之间，属于低档价位。其单体营业面积主要集中在70-150㎡之间，部分在45-60㎡。
项目名称 威韩商贸城 项目类型 家具市场
开发商 威海威韩商城有限责任公司 物业公司 盛德物业有限公司 管理费 0.26元/㎡/天 地理位置 高区文化西路 交通状况 7、12、路车
开业时间 家居广场2002.1.9 二期工程 总建筑面积 4.1万平方米 实用率 98%以上 层数 1层（共六个区）建筑风格 普通联体展示厅 售价 对外不出售
租价 1.8元/ ㎡.天 1.0元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 主力单位面积 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡ 经营模式及效果 统一管理、自主经营 目标客户群 荣成、文登、烟台、龙口等地 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 家居广场较高档次 商贸城中低档
各层经营内容及面积 1区 办公、套房、沙发、表、工艺品 2区 小吃街3区 套房、沙发、床、办公用品4区 联营，套房、沙发、床、办公用品5区 家具用品6区 小吃街
（3）大屋建材装饰商城
该商城地处文化西路175号，是高区唯一一家大型建材装饰商场。其优越的地理位置和良好的购具环境吸引了大量的目标群体。该商城单体经营面积类型较多，切分布均匀。该商城的出租价格为1.2-3.7/㎡/天之间，属于高中档价位。目前商城实用率为97%。
项目名称 大屋建材装饰商城 项目类型 建材装饰商城 开发商 大屋地产有限公司 物业公司 威海大屋物业管理公司 管理费 0.2元/㎡/天 地理位置 文化西路175号 交通状况 7、12、17路 开业时间 1999.10.23 总建筑面积 25000平方米
实用率 97%（目前三楼有部分商户刚刚入驻，正在装修）层数 5层
建筑风格 现代复式商厦
租价 3.7元/㎡天 1.2元/ ㎡.天 2.45元/ ㎡.天
主力单位面积 40—60 ㎡、75—110 ㎡、110—140㎡、150—200 ㎡左右 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 主要为三区居民，荣成、文登、乳山较少 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 建材商品
各层经营内容及面积 1层：厨柜、地板、板材、木线条、五金、实木门 2层：洁具、瓷砖、卫浴、陶瓷 3层 灯具、布艺 4层.5层办公（威海最大最齐全的建材专业装饰商城）
2、租售价格分析
棱方园家具广场、大屋建材装饰商城、威韩商贸城等专业市场都集中在文化西路和文化中路一带。商场开业率达97%左右。档位面积为中、大，面积分别为40-60㎡、150-200㎡。环境适中，（威韩商贸城略显凌乱）它们拥有一定的固定客源。其中“棱方园家具广场”的家具系列展，被受周边家装企业所关注。目前主要以出租的形式进行相关招商。其出租价格最高的为大屋建材装饰商场，3.7元/㎡/天。威韩商贸城的出租价格第二，1-1.8元/㎡/天；棱方园家具广场的出租价格第三，为0.5-0.8元/㎡/天。
3、出租率分析
目前商场出租率方面“威韩商贸城”为98%左右，“棱方园家具广场”为87%，“大屋建材装饰商场”为97%。
三、威海市经区商业地产现状分析
2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现69.4亿元，占威海市区生产总值的30.83%。人均国内生产总值43360元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年经区社会消费品销售总额为59.17亿元，增长9.6%；2004年全区第一产业增加值17.52亿元，比上年增长了24.4%；第二产业增加值27.29亿元，比上年增长了31.13%；第三产业增加值14.36亿元，比上年增长14.78%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：
（一）经区商业物业现状分析
根据前期的市场调研分析，经区目前共有3家大型商业地产，其中档次最高的为侨乡购物广场；另外还有齐鲁商城、万发装饰建材城两家专业的商业物业地产。
1、规模分析
经区各商业物业地产规模一览表
楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型
侨乡购物广场 5万平方米 3层 20—60 ㎡ 2万㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2万㎡
万发装饰材料城 2万平方米 1层 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡
齐鲁商城 1.2万平方米 3层 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡
50—70 ㎡ 80—130 ㎡
2、租售价格分析
目前经区商业地产出租价格分为两个档次，侨乡购物广场以5.5元/㎡/天的出租价格及2.16万元/㎡的出售价格，位居经区商业地产榜首；齐鲁商城的出租价格为0.66元/㎡/天。
（二）经区商业网点房现状分析
在经区长峰/蒿迫附近的商业网点房调查中，主要针对通城大厦、长峰市场、海鑫旅馆、齐鲁大道附近商业网点房进行了相关采样调查。
1、租售价格分析
根据调查，通城大厦的商业网点房的出售价格最高，其以7000元/㎡的出售价格排列第一。海鑫旅馆和长峰市场附近的商业网点房出售价格为5500元/㎡和3000元/㎡。
在出租价格方面，齐鲁大道的商业网点房出租价格最高。以480元/㎡/年的价格位居榜首。其次，依次是通城大厦的466元/㎡/年；海鑫旅馆的185元/㎡/年及长峰市场180元/㎡/年。
2、业态分析
在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在100㎡左右，在商业业态方面，其零售业占总业态的28%，排列第一。其它依次是娱乐休闲业、通信业、服装/鞋业、餐饮业、医药业及其它相关业态，分别占总业态的16%、12%、8%、8%、8%和20%。
（三）经区专业市场现状分析
经区位于威海市南部，是威海经济开发区的中心，是威海市未来的行政区域和交通枢纽。2002年交易额达86005万元，2003年交易成交额达142855万元，日平均人流量达8万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具装饰用品等专业批发零售经营为主。其中，区内万发装饰材料商场、齐鲁商场等专业市场都集中在青岛路齐鲁大道一带。商场开业率达93%以上。档位面积为中，面积分别为50-70㎡、140-150㎡。环境适中，它们拥有一定的固定客源。（具体详情见下图）项目名称 齐鲁商城 万发装饰建材城
项目类型 家具装饰用品商城 家装装饰材料露天市场 开发商 东方集团实业有限公司 威海汽运有限公司 地理位置 齐鲁大道 青岛路，竹岛
交通状况 112路（小客）、10路 1、12、26、21、27路 总建筑面积 12000平方米 2万平方米 实用率 93% 100% 层数 3层 1层
建筑风格 现代写字楼 现代展览中心
租价 0.66元/ ㎡/天 0.47元/ ㎡/天 0.565/ ㎡/天
主力单位面积 50-70平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡
经营模式及效果 独立店铺，自主经营。出租形式
目标客户群 周边社区居民，中等收入人群 竹岛辐射范围的、市内装修所需材料 经营定位 家具建材 威海市区内的中高档卫生洁具、陶瓷、板材、五金、灯具的装饰材料市场
各层经营内容及面积 一楼：木地板、实木门、各种板材、木线条。二楼：百货超市三楼：灯饰、五金用品、交电材料、布艺窗帘、厨房用品。主要经营板材、洁具、陶瓷、板材市场；
齐鲁商城位于齐鲁大道附近，由东方集团实业有限公司投资开发。商场优雅的购物环境，吸引了周边大量居民的关注。其出租价格为0.47-0.66元/㎡/天，单体经营面积主要集中在50-70㎡之间，其出租率为93%左右。
万发装饰建材城位于青岛路、竹岛附近，2万平方米的经营面积，促使其成为经区唯一一家大型装饰建材市场。其开发商为威海汽运有限公司，优越的地理位置和准确的经营定位，为其发展奠定了良好的基础。目前改装饰建材城出租率为100%。
第三部分 威海市商业业态分析
此项分析所用的数据，都由我方专业的市场调查人员，通过现场采访式的调查方法取得。调查目的主要是对威海现有商业业态的分布、经营状况、居民消费习惯及前景进行分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。
一、威海市家电业分析
此项调查主要涉及威海百货大楼、威海华联购物广场、威海华联商厦、威海利群购物广场、威海三联家电等五家大型综合家电卖场，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营产品品牌、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。
（一）威海市家电业经营品种分析
本项调查共涉及家电类经营品种二十多个，因品种比较繁杂，况且有些产品不具有市场代表性，所以在此我们只对其中品牌数量较多的，能代表威海家电业主流方向的电视机、冰箱冰柜、音响（家庭影院）、洗衣机、空调、油烟机、燃气灶、热水器等8个经营品类进行分析。
1、威海家电业总体经营品类分析：
在被调查的五大卖场中共有以上8类家电经营单位250个（其中品牌多数重复），其数量分布如下：
从以上数据可以看出：
第一，家电行业整体供应量巨大，市场竞争较为激烈。
第二，电视机、冰箱与空调机三大品类仍然牢牢占据市场的较大份额，且大多数经营品牌雷同，竞争激烈。
第三，油烟机、燃气灶，热水器等厨卫家电异军突起，正逐步成为家电行业的重要组成部分。
2、五大家电卖场经营品类分析：
从以上统计数据可以看出：
第一，五大卖场家电经营数量基本不相上下，但都有自己的强项：百货大楼冰箱冰柜经营品牌较多；华联购物广场的燃气灶经营品类较多；华联商厦的音响（家庭影院）经营品类较多，利群购物广场的电视机品牌而三联家电的电视机和空调品牌较多。
第二，音响（家庭影院）类产品主要集中在百货大楼和华联商厦两大卖场，说明这两大卖场的高端客户比较多。
第三，空调在五大卖场的分布基本均衡，但又以三联经营品牌较多，显示出专业的家电市场在货源组织上的一定优势
第四，家电行业已经比较成熟，市场细分比较精细。
（二）威海市家电类经营面积分析
据统计五大卖场8类家电类经营面积达5143平米，其中电视机的经营面积高达2010平米，接近总体经营面积的一半，其大体的经营面积分布如下：
从以上数据可以看出：
第一，电视机的经营面积在整个家电行业中一枝独秀，电视机仍然是家电经营的重中之重。
第二，电视机、冰箱冰柜以及空调的经营面积普遍较大，说明商家比较注重这三类商品的卖场布置，也是他们的主要销售对象。这类产品的竞争将异常激烈。第三，油烟机、燃气灶以及热水器等厨卫家电的经营品种虽然不少但经营面积却
第四，大打折扣，说明大多数商家对此类商品普遍不够重视，估计此类商品发展空间较大。
由以上统计数据可以看出：
第一，三联家电作为专业的大型家电经营场所，在经营面积上具有绝对优势。第二，电视机和空调是三联家电的主要经营品类，大规模的经营面积对他们的陈列与推广具有相当空间优势。
第三，除三联家电外，其他四家家电卖场规模普遍较小，从一定程度上造成了卖场氛围的拥挤与杂乱，购物环境必稍逊于三联家电。
第四，三联家电仍然是威海家电业的一个标尺，要想在威海家电业中突围项目规模应向三联家电看齐。天都的经营规模须斟酌商榷。
专业的家电卖场在家电的销售上具有无可比拟的优势，而威海的专业的家电卖场现在只有三联家电一家，天都如做为专业的家电卖场有一定发展空间。
（三）威海居民购买家电的习惯分析
1、因为家电类一般价值较高，所以在购买时一般不是个人行为而是两个或几个人的共同购买行为，购买比较谨慎。
2、较大的专业的家电卖场是他们主要购买场所，一是选择空间较大，二是质量和售后服务有保障。
3、一般一次成交的机会不是很大，大多数消费者在购买家电时会货比三家，比价格比质量比品牌。
4、完善的售后服务以及三包措施得到越来越多的消费者的认可，并在销售中起到越来越重要的作用。
（四）威海家电市场前景分析
1、威海市家电经营单位众多，估计价格竞争仍然是市场竞争的主要手段。
2、除了价格竞争之外，完善的售后服务也将是市场竞争的重要手段。
3、小家电类产品品种较少，往往作为大家电的一个附属品类进行经营，而且没有专业的卖场，竞争相对薄弱。估计上规模专业化的小家电市场将有一定发展空间。
4、专业化的大家电卖场具有一定发展空间。
二、威海市家居业分析
此项调查涉及威海家居广场、威韩商城、盛德商厦、奥赛家具商城、天坛家具城等五家大型综合家居市场，共调查有效样本157个，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营品类档次、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民家居消费习惯、威海家居类商业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。
（一）家居市场经营单位数量及规模分析
本项调查涉及的家居类产品多达几十种，为便于分析，我们把它们大体归为家具家私类和灯具灯饰类两个经营范畴进行分析。
1、家居市场总体经营单位数量分析：
本项调查我们共采集有效样本157个，其中139个从事家具家私类经营，占总数的88.54；18个从事灯具灯饰类经营，占总数的11.46%。据我们统计157个经营单位共有经营面积62550平米左右，其中灯具灯饰类经营面积7800平米左右，占总数的87.53%；家具家私类54750平米左右，占总经营面积的12.47%。其经营面积比例如下：
从以上统计数据我们可以看出：
第一，威海的家居市场已经比较成熟，市场相对饱和。
第二，家具家私类从业单位较多，经营规模巨大，竞争尤为激烈。第四，灯具灯饰类所占权重较小，发展潜力较大。
2、家具家私类经营规模分析：
从以上统计数据可以看出：
（1）家具家私类单位经营规模大多集中在300——500平米之间，此规模中的经营单位众多，占总经营数量的50.36%，竞争激烈。
（2）家具家私类单位经营规模严重失调，竞争主要存在于100——500平米之间的经营规模单位中，规模超过1000平米的经营单位寥寥无几，竞争较弱。（3）1000平米以上的经营单位有一定发展空间，但总体风险较大。（4）家具家私类经营业主实力参差不齐，未来几年有大浪淘沙，重新洗牌的可能。
3、灯具灯饰类经营规模分析： 从以上统计数据可以看出：
第一，灯具灯饰类经营单位规模普遍较小，估计和灯具灯饰物品占地面积较小以及灯具灯饰市场不太成熟有一定关系。
第二，更加专业、庞大、高档的的灯具灯饰市场有一定发展空间，但要谨慎投资。
（二）家居市场经营档次分析
1、家具家私类经营档次分析：
在本次调查的139个家具家私经营单位中，经营档次属于高档的有31家，占总经营数量的22.30%；中高档的有27家，占总经营数量的19.425%；中档的有17家，占总经营数量的12.23%，中低档的有37家,占总经营数量的26.62%；低档的有27家,占总经营数量的19.425%。其经营比例图示如下： 从以上统计数据可以看出：
第一，中档、中高档、高档产品占到市场总量的53.96%，说明威海的家居市场正逐步向中档及中档以上产品档次发展，产品质量正在逐年提高，竞争模式正处于价格竞争向质量竞争过渡的转型期。
第二，如果把中低档、中档、中高档产品统统归为中档产品，那么中档产品所占比重高达58.28%，辞区间的产品数量庞大，竞争较为激烈。
第三，如果低档产品所占比重为19.435,说明虽然威海的家居市场正处于价格到质量的转型期，但是由于低端产品可以较好的满足部分消费水平较低的人群，短时间内也不会退出家居市场。
第四，高档、中档以及低档产品的供给基本均衡，市场孔隙不大。
2、灯具灯饰类经营档次分析：
本次调查的18个灯具灯饰经营单位，全部属于中低档经营档次。这说明威海的灯具灯饰类产品经营档次普遍较低，高档经营单位凤毛麟角，市场供给严重失调。威海的灯具灯饰市场在产品、质量、规模方面都有待进一步的完善。
（三）家居市场经营状况分析
1、家具家私类经营状况分析：
在调查的31家高档商铺中有25家经营状况良好，占总经营数量的17.99%，经营状况一般的有6家，占总经营数量的4.32%。27家中高档商铺中，有23家经营状况良好，占总经营数量的16.55%；有4家经营状况一般，占总经营数量的2.88%。17家中档商铺全部经营良好，占总经营数量的12.23%。在37家中低档商铺中，有30家经营状况良好，占总经营数量的22.30%；有7家经营状况一般，占总经营数量的5.04%。在27家低档商铺中，有15家经营状况良好，占总经营数量的10.80%；有12家经营状况一般，占总经营数量的8.63%。从以上统计数据可以看出：
第一，家具家私类产品普遍经营良好，整个市场运营比较正常。
第二，低档产品经营状况相对较差，原因有二：一是低档产品已走量为主，利润较薄；二是低档产品由于质量、做工较差，得不到市场认可。
2、灯具灯饰类经营状况分析：
调查的18家灯具灯饰经营店铺，经营状况都为良好。
（四）威海家居市场消费者习惯分析 通过以上资料分析，我们可看出：
1、消费者比较喜欢到较大的专业的家居市场购买家具产品。究其原因我们认为有以下几点：
第一，规模比较大，经营单位及经营产品相对集中，有较大的选择空间。第二，专业的家具市场，产品质量及售后服务相对较好。第三，经营单位众多，竞争氛围较浓，消费者砍价议价能力较强。第四，周围有专门的货运资源，运输比较方便。
2、部分中高端消费者较为注重品牌的的选择。究其原因：
第一，中高档及高档产品品牌经营较多，如吉斯家具、全友家具、联邦家具、凤阳家具等为消费者的品牌购买提供了市场可能。
第二，品牌产品一般质量较好，售后服务较好，购买比较放心。
第三，消费者的购买需求正由基本的生活需求向更高的舒适、品味、高雅等需求转变。
3、在家居置买时，对灯具灯饰的购买远远小于家具家私类的购买热情。究其原因：
第一，灯具灯饰类产品属于能源耗材，置买越多能源消耗费用越高。
第二，大部分家庭消费者对灯具灯饰类的置买，一般认为能满足采光需求即可，高档的灯具灯饰产品一方面价格较高，另一方面耗电较多。
第三，较为高档的灯具灯饰类产品一般为酒店、娱乐场所购买较多。
（五）威海家居市场前景展望
1、整个威海家居市场趋于饱和，局部虽然仍有一定发展空间，但总体发展空间不大。
2、整体市场发展比较成熟，价格竞争已经不是制胜的唯一手段，完善的服务、优质的质量正逐步得到市场认可。
3、更加精细化的市场细分、产品细分将是大势所趋。
三、威海市服装业分析
（一）威海服装业总体分析
从商业类型来看，威海的服装业大体分为批零兼营模式、综合百货模式、超级市场模式、品牌形象店模式以及商业步行街模式五种类型，其卖场分布大体如下：
商业类型 商 场 名 称
批零兼营 威胜大厦 海港大厦 友谊大厦 韩国服装城 环球广场 财富广场 综合百货 华联商厦 百货大楼 利群广场 华联购物广场 金地商厦 超级市场 家家悦超市 大富源
品牌形象店 侨乡城市广场 两岸时尚名店 步行街 光明路步行街 从以上数据可以看出：
第一，威海市从事服装经营模式的大型卖场多达15个，总体服装供给较大竞争十分激烈。
第二，批零兼营模式的商业类型较多，竞争比较激烈。除威胜大厦、环球广场经营状况尚可外，其他四大卖场都经营惨淡，估计从事服装批零兼营模式的商业发展空间不大。
第三，综合百货类除了华联商厦和百货大楼外，其他三大卖场的服装经营状况也较为一般，估计此类服装经营模式的发展空间也不会很大。
第四，两大超级市场的服装经营状况都比较不错，这首先归根于他们量贩式的平价经营策略；二要归功于雄厚的资金实力以及优秀的货源组织能力。从天都的区位、人群消费水平以及旁边的小商品批发城带来的部分客流来看，本项目可以有所尝试，但考虑到两大巨头的压力，需要合理定位、谨慎投资。
第五，侨乡城市广场作为威海经营档次较高的品牌服装经营模式，经营状况也不容乐观，估计发展空间不大。步行街模式与本案的定位相差较远，在此不做详述。
（二）威海市居民购买服装习惯分析
1、对于价值较小的小针织、大针织等产品一般喜欢就近购买，而且随即购买的机率较大。注重的是方便、价格等。
2、对比较高档的时尚女装、男装类，大多喜欢到档次较高的百货商场以及品牌专卖购买，注重的是质量以及售后服务等。
3、较为成熟的商圈或大卖场是消费者首先考虑的购买场所。如环球广场、威海大世界、家家悦本部商圈；华联商厦和百货大楼商圈；威胜大厦、海港大厦商圈等。一旦形成对某个商圈的购物习惯就很难改变。
4、中高档消费群的品牌忠诚度较高，一旦对某品牌形成较好的认可，就不会轻易改变。
（三）天都项目服装经营的优劣势分析
1、优势分析：
（1）周围没有直接的服装业竞争对手。小商品批发城里虽有少许的服装经营业户，但经营的大都是档次比较低的小针织类产品，和本项目的定位区别较大。（2）周围有足够的潜在消费人群。况且本案处于高技区到环翠区的主要干道上，若经营产品比较完善，还可以有效聚拢部分高技区客流。
（3）小商品批发城形成的商业氛围以及带来的部分客流，可以在一定程度上拉动本案的销售。
2、劣势分析：
（1）本案处在环球广场、大世界以及家家悦本部形成的有效狙击范围之内，市场压力较大。
（2）本案周围还没有形成较为的稳固的服装销售商圈以及服装购买商圈，消费者购买忠诚度较低。
（3）如果从事服装经营那么规模一定较大，经营品种一定要多才有制胜的可能，而这样投资风险就比较大。
（4）服装的招商工作将是本案成功与否的重要因素。
四、威海市娱乐业分析
本次调查范围覆盖了威海市各类休闲娱乐业，主要涉及威海市市区几乎所有的休闲娱乐场所，以及高区和经区的部分休闲娱乐场所，现抽取１４０个样本，按经营类型分类并分析其经营规模及经营状况。
（一）威海市娱乐业种类及数量分析 在调查的所有娱乐场所中足疗／推拿、夜总会／KTV／练歌房、茶馆、洗浴中心所占的比重较大，迪厅和酒吧所占比重最小，分析原因有：
1、威海是新兴的沿海城市，受外来思想影响较小，消费者比较习惯传统的娱乐方式，比如茶馆、KTV等。
2、现代社会，人们在紧张的工作压力下，更加渴望身心的放松。经营者们也积极拓展思路，迎合消费者的这种需求，因此，浴室不再是仅仅局限于洗澡的功能，更加注重营造舒适的环境、提高服务质量以及提供综合性服务。
（二）威海市商业休闲娱乐场所的经营规模分析
1、夜总会／ＫＴＶ／练歌房经营规模分析：
在此次调查的30家夜总会／ＫＴＶ／练歌房中，按大型（1000㎡以上）、中型（300——1000㎡）、小型（不足300㎡）三个档次分，每档占的比例如下： 由图表看出，威海的夜总会/KTV/练歌房，中档规模占主体，规模较大的高档场所比较稀缺。
2、娱乐城/迪厅/酒吧经营规模：
在威海，娱乐城/迪厅/酒吧的数量相对较少，从经营场所的面积来看，规模属主要是中小型。
3、茶馆、咖啡馆、西餐厅经营规模及经营状况
茶馆、咖啡馆、西餐厅，经营场所面积在100——1000㎡之间，按其经营面积、店面装修、内部环境、服务水平等将此类消费场所分为三个档次，各占比例如图：
4、健身、美体、美容场所经营规模：
在此次调查的健身美体场所中，面积在400㎡左右的中型规模居多，如圣玛瑜珈、浩莎健身俱乐部。美容场所经营面积在200㎡以下的占较大比重。
5、洗浴中心、足疗／足浴/推拿场所经营规模及经营状况：
在我们调查的所有休闲娱乐场所中，洗浴中心、足疗／推拿场所所占的的比重最大，现对两类休闲场所的规模作如下分析：
（1）洗浴中心按经营面积分三个档次：大型（1000㎡以上）、中型（500㎡—1000㎡）、小型（500㎡以下）。三种规模的比例如图表：
（2）足疗／足浴/推拿场所按经营面积分三个档次：大型（400㎡以上）、中型（150㎡—400㎡）、小型（150㎡以下）。三种规模的比例如图表：
（三）威海市商业休闲娱乐场所经营状况分析 从总体来看，呈现以下特点：
1、威海休闲娱乐场所分布比较集中，通俗的讲就是“扎堆经营”。分布较集中的几个区域是：市中心三角花园/威胜大厦一带、市政府以西、天都一带、北竹岛、经区长峰。且这几个区域的休闲娱乐场所经营情况较好，原因有以下两点：（1）消费者的消费习惯使然，认为娱乐场所集中的区域，选择机会多；而且娱乐气氛比较浓厚，迎合了消费者喜欢热闹的心理需求。
（2）这几个区域属于威海商业比较发达的区域，也是威海市人口比较密集的区域，消费群庞大且层次较高。
2、威海休闲娱乐业经营状况有淡、旺季之分，旺季主要出现在旅游高峰期、周末或节假日，淡季主要是春节前后、气温比较的的时候。
3、各类休闲娱乐场所中，中高档场所的经营状况好于低档或中偏低的场所。原因是：随着威海市经济的快速发展，人均国民生产总值提高了，人们对生活质量的要求也提高了，中高档休闲娱乐场所以良好的环境和优质的服务赢得了消费者的青睐。
（四）威海市民娱乐消费的习惯分析
1、从地域特征来看来看，威海居民习惯就近消费，在作娱乐场所投资时，要充分考虑附近的人口密集程度。而且区域不同，居民消费水平也不同。
2、市中心统一路、海港一带是威海商业最发达的地方，各种娱乐休闲场所档次较高，经营状况也普遍较好。
3、市中心向西至电视台，向南至北竹岛是威海市人口最密集的两大区域，商业发达程度接近市中心。这两个区域的居民消费水平也比较高。
五、威海市餐饮业分析
此项调查共涉及威海市餐饮业比较发达的道路39条，采集有效样本349家，调查内容主要为区位、经营面积、经营类型、经营档次、经营状况等五项内容。调查方式为人员采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民餐饮消费习惯、威海餐饮业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。
（一）威海餐饮业区位及其数量分析
1、威海市餐饮业总体区位数量分析：
本项调查共涉及主要道路39条，餐饮店铺349家。因为有些道路不具有代表性，且离本项目较远，为便于操作，所以我们在此只对沿途拥有店铺超过10家以上的13条重要道路进行分析。沿这13条道路餐饮业经营单位的数量高达209家，其区位数量分布如下： 从以上统计数据可以看出：
第一，威海市的餐饮业比较发达，从业单位数量众多，竞争较为激烈。第二，威海市的餐饮业比较集中，以上十三条道路共有餐饮业经营单位209家，占了整个被调查餐饮业的59.89%。
第三，古寨东路和文化西路餐饮业比较发达，餐饮氛围浓厚，比较有利于餐饮业的发展。
2、天都项目附近主要道路餐饮店铺分布分析：
天都附近餐饮业比较集中的主要道路有古寨东路、神道口路（附近）、钦村路、西北山路以及文化中路五条道路，其餐饮经营店铺分布如下： 从以上统计数据不难看出，第一，天都附近人口聚居相对集中，附近餐饮业比较发达，共有经营单位62家，占被调查总数量的17.77%，竞争比较激烈。
第二，在这五条道路中又以古寨东路和西北山路经营单位众多，说明这两条路已经形成比较浓厚的餐饮文化氛围。
第三，神道口附近、钦村路以及文化中路附近餐饮业有一定发展潜力，但投资需谨慎。
（二）威海市餐饮业经营类型分析
威海餐饮业的经营类别多达几十种，由于类别比较繁杂，所以在统计中我们大体归为以下11类：
1、川菜系
2、东北菜系包括东北炖菜、朝鲜风味等
3、新疆菜系
4、面食类包括水饺、拉面等
5、快餐类
6、烧烤火锅类
7、家常菜类
8、韩日料理
9、海鲜类
10、大型综合酒店类。
11、西餐类。
1、威海市餐饮业总体经营类别分析： 从以上统计资料可以看出：
第一，威海市餐饮业经营类别繁杂，其中以火锅烧烤类、家常菜类以及海鲜类居多。
第二，西餐经营类别比重较小，估计会有较大的发展空间。
第三，虽然新疆菜类的经营品类较少，但是考虑到口味的适应性问题，估计发展空间不大。
第四，综合酒店类所占比重较小，估计具有相当发展那空间。而且在我们凋查的31个综合酒店类经营单位中有二十多个集中在东山路附近，天都附近的综合酒店类经营十分空虚，是一个较大的市场空隙。
2、天都附近经营类别分析：
从以上统计数据可以看出：
第一，天都附近火锅烧烤类和海鲜类经营单位众多，说明当地居民对这两类饮食情有独钟，不过过多餐饮单位的参与必然导致激烈的竞争。
第二，天都附近韩日料理类和经营品类较少，从这一地段的居民消费来看，估计这两类餐饮会有一定发展空间。
第三，川菜类经营单位只有4.84%,适当发展川菜类经营品类，也将大有可为。第四，天都附近西餐类和大型综合酒店类经营单位较少，市场潜力巨大。
（三）威海市餐饮业经营档次分析
1、威海市餐营业总体经营档次分析: 在被调查的349家餐饮业经营单位中，高档的有23 家，中档的有178家，低档的有148家。其经营档次比例如下：
从以上统计数据可以看出：
第一，高档类经营单位数量较少，且大多集中在东山路附近，市场分布不均衡，投资潜力较大。
第二，中档类经营单位数量众多，产品经营类别较杂，市场趋于饱和。第三，低档类市场与天都商业定位偏差较大，估计将无所作为。
2、天都附近经营档次分析：
在天都附近的62家餐饮业经营单位中，中档的有45家，低档的有17家，高档的为零。经营档次比例如下：
从以上统计数据可以看出： 第一，天都附近高档的餐饮经营单位奇缺，市场空间较大，并且高档的定位与天都项目的整体形象相符，高档的综合酒店类经营模式，将是重点发展对象。第二，面对工薪阶层的中档餐饮类经营数量众多，市场趋于饱和，竞争较为激烈。估计可操作空间不大。
第三，低档类的经营单位，与天都项目整体不符。
（四）威海市餐饮业经营状况分析
1、威海市餐饮业整体经营状况分析：
在被调查的349个有效样本中，经营状况优秀的有29家，经营状况良好的有252家，经营状况一般的有68家。其经营状况比例如下：
从以上统计数据可以看出：
第一，威海市餐饮业经营状况普遍较好，但是经营状况优秀的所占比重较小，说明威海市餐饮业经营状况有待进一步提高。
第二，经营状况优秀的单位凤毛麟角，说明威海的餐饮业还不成熟，餐饮业资源还没有得到有效整合。
2、天都项目附近餐饮业经营状况分析：
在天都附近的62家经营单位中，有3家经营状况优秀，7家经营状况一般，另外52家经营状况良好，其经营状况比如下：
从以上统计数据可以看出：
第一，天都附近经营状况比较优秀的单位较少，经营状况有待进一步提高。第二，天都附近的经营状况与威海市整体经营状况基本相符，但略低于威海市总体经营状况。这说明天都附近的餐饮业饱和程度以及竞争程度要高于威海市总体水平。
（五）威海市高档餐饮经营单位经营状况分析
因在被调查的高档类经营单位中大部分属于综合酒店类，而这类经营单位的定位又比较与天都项目相符，所以在此把这类经营单位的经营状况做重点分析。在被调查的23家高档经营单位中，有15家经营状况优秀，8家经营状况良好，经营状况一般的为零。其经营状况比例如下：
从以上统计数据可以看出：
第一，威海市高档餐饮经营单位的经营状况普遍比较优秀，这表明威海市高档经营单位的整体水平较高，这就在一定程度上造成较大的市场进入压力。第二，经营状况比较优秀的高档经营单位大都集中在东山路附近，周围外来旅游客户资源丰富，并且离市中心距离较近，区位优势比较明显。
第三，虽然天都附近高档的经营单位奇缺，但是考虑到东山路附近较大的市场压力以及本身的区位束缚，因此我们认为天都项目虽然在高端经营业态中有相当的发展潜力，但仍要充分考虑各种相关因素，谨慎投资！
（六）威海市民饮食习惯分析
第一，威海市的餐饮业仍然以中低档的经营单位居多，这说明价位的高低还是影响大多数居民消费的重要因素。
第二，在区位选择上，工薪阶层比较喜欢就近聚餐，以方便为主；高端人群聚餐一般比较注重口味和环境，区位因素影响较小。
第三，低档次的餐饮业态经营状况普遍不好，说明卫生与安全也是影响居民消费的重要因素。
第四，在被调查的349家样本中，有29.63%的属于火锅烧烤类，这说明居民在聚餐时还比较喜欢一种因为聚餐产生的幸福愉悦的感受，说小一点是氛围，说大一点就是文化。幸福、祥和、喜气的氛围是影响消费的一个重要因素。
第四部分 消费者调研
本次威海商业物业地产调研共收到有效问卷432份，其中已购业者共计166人，占总人数的39.20%；未购业者共计266人，占总人数的60.80%；对其消费者自身个人爱好及他们在置业过程中所关注的几个问题，进行了详细的探究、分析。
一、消费者结构分析
（一）项目周边消费者数量分析
本次消费者数量调查是以“天都商厦”为半径，方圆1.5公里范围内的居民社区进行相关调研。此次调研共调查居民社区40个，人口统计按照国家人口统计常用的1：3.5的方式进行统计，共计约20224户，70784人。其中，本地原居民人口占总人口的68%，外来人口占总人口的32%。区域位置 单元数 户数 人口
本项目的东北方向：（西北山路以东，文化中路以北）337 4900 17150 项目东南方向：（文化中路以南，古寨东路以东）180 2156 7546 项目西北方向：（文化中路以北，神道口至槐云村）543 8434 29519 项目西面：（高区毕家疃以及沿文化西路，哈工大以西）231 4734 16569 合 计 1291 20224 70784
（二）项目周边消费者结构分析
1、年龄分析：
根据调查分析发现，项目周边目标群体的年龄主要集中在29—35岁之间，占总人数的32.4%，其次是36—49岁，占总人数的31.2%，然后是25—28岁，占总人数的29.6%。最后是50岁以上的人群，占总人数的6.8%。（其中，男性占了总人数的55.7%，女性占了总人数的44.3%。）
2、学历分析：
在接受教育程度/学历方面的调查中，有79.2%的人群为初中和高中毕业；18.9%的人群为大学毕业；1.2%的人群为研究生毕业；0.7%的人群为博士毕业。
3、职业分析：
他们目前所从事的职业，有45.5%的消费者是自由职业者；21.5%的消费者是私有企业老板；21%的消费者是各大公司职员；8.7%的消费者是各大公司管理人员；其他均占不到1.4%。
4、收入比例分析：
其收入为：64.4%的消费者收入为3万元以下；29%的消费者收入为3—10万元；6.1%的消费者收入为10—30万元；30万元以上的为0.5%。其主力购买群体为3万—30万元之间的消费者，根据其收入的等级来看，他们一般是事业有成，私企老板或公司管理中层以上的消费者。其次是3万元以下或30万元以上的消费者。
5、家庭构成情况分析：
分析报告
【报告目录】
第1章：中国商业油库及码头行业发展综述
1.1 商业油库及码头基本概况
1.1.1 油库的定义
1.1.2 油库的分类和分级
1.1.3 各省油库的分布
1.2 商业油库及码头行业统计标准
1.2.1 行业统计部门和统计口径
1.2.2 行业统计方法
1.2.3 行业数据种类
1.3 中国商业油库及码头行业市场环境分析
1.3.1 油库、码头经营相关政策
（1）原油仓储经营资质
（2）成品油仓储经营资质
（3）保税油库经营相关政策
（4）保税船供油经营资质
（5）其他
1.3.2 油库、码头相关产业环境
（1）中国成品油销售行业发展分析
（2）中国成品油需求重点行业分析
1.3.3 油库、码头相关技术环境
（1）油库及码头相关技术要求
（2）油库及码头建设发展趋势
第2章：中国成品油流通市场分析
2.1 成品油零售市场分析
2.1.1 汽油市场分析
（1）汽油产量分析
（2）汽油销量分析
（3）汽油进出口分析
（4）汽油价格走势分析
（5）汽油细分产品市场分析
（6）汽油市场前景分析
2.1.2 柴油市场分析
（1）柴油产量分析
（2）柴油销量分析
（3）柴油进出口分析
（4）柴油价格走势分析
（5）柴油细分产品市场分析
（6）柴油市场前景分析
2.2 成品油仓储市场分析
2.2.1 成品油库存分析
（1）汽油库存分析
（2）柴油库存分析
（3）煤油库存分析
2.2.2 成品油油库布局分析
（1）油库布局现状
（2）油库容量预测
（3）油库建设动向
2.3 成品油批发市场分析
2.3.1 成品油批发市场格局分析
（1）成品油批发经营权分析
（2）成品油批发市场格局分析
2.3.2 成品油批发市场价格分析
（1）成品油批发定价机制分析
（2）成品油批发价格走势分析
第3章：中国重点区域商业油库及码头基础设施分析
3.1 珠三角地区商业油库及码头分析
3.1.1 珠三角地区油库及码头基础设施现状及特点
3.1.2 珠三角地区油库存储品种结构
3.1.3 行业集中度及饱和度情况
3.1.4 未来5年发展趋势预测
3.2 长三角地区商业油库及码头分析
3.2.1 长三角地区油库及码头基础设施现状及特点
3.2.2 长三角地区油库存储品种结构
3.2.3 行业集中度及饱和度分析
3.2.4 未来5年发展趋势分析
3.3 渤海湾地区商业油库及码头分析
3.3.1 渤海湾地区油库及码头基础设施现状及特点
3.3.2 油库存储品种结构
3.3.3 行业集中度及饱和度分析
3.3.4 未来5年发展趋势预测
3.4 内陆地区商业油库及码头分析
3.4.1 内陆地区油库及码头基础设施现状及特点
3.4.2 内陆地区油库存储品种结构
3.4.3 行业集中度及饱和度情况
3.4.4 未来5年发展趋势分析
第4章：中国商业油库及码头行业发展分析
4.1 中国保税油库发展情况分析
4.1.1 保税油库行业总体情况
4.1.2 中国重点保税油库分析
4.1.3 保税油库下游消费行业分析
4.1.4 保税油库行业竞争情况
4.2 中国船供油油库发展情况分析
4.2.1 船供油市场和油库行业概述
4.2.2 船供油细分市场分析
（1）保税船供油
（2）内贸船供油
4.2.3 行业竞争分析
4.3 中国成品油储备库发展分析
4.3.1 相关政策及总体规划
4.3.2 成品油储备库发展现状
（1）储备库进展情况
（2）主要参与者
4.3.3 潜在储油流向
第5章：中国油品需求及油库饱和度分析
5.1 中国成品油消费现状及需求分析
5.1.1 汽油消费现状及需求前景分析
5.1.2 煤油消费现状及需求前景分析
5.1.3 柴油消费现状及需求前景分析
5.2 沿海地区油品需求、流向的现状与展望
5.2.1 珠三角地区油品需求分析
（1）油品消费量现状分析
（2）油品中转需求现状及预测
5.2.2 长三角地区 油品需求分析
（1）油品消费量现状分析
（2）油品中转需求现状及预测
5.2.3 渤海湾地区油品需求分析
（1）油品消费量现状分析
（2）油品中转需求现状及预测
5.3 中国成品油油库在建及拟建项目
5.3.1 中国油库简介
（1）中石化油库
（2）中石油油库
5.3.2 中国主要成品油油库项目情况
第6章：中国重点油库企业经营情况分析
6.1 中国船舶燃料有限责任公司
6.1.1 企业发展简况分析
6.1.2 企业经营情况分析
6.1.3 企业重点客户与消费群体
6.1.4 企业油库及码头业务分析
6.1.5 企业经营状况优劣势分析
6.1.6 企业发展最新动向分析
6.2 中石化浙江舟山石油有限公司
6.2.1 企业发展简况分析
6.2.2 企业经营情况分析
6.2.3 企业重点客户与消费群体
6.2.4 企业油库及码头业务分析
6.2.5 企业经营状况优劣势分析
6.2.6 企业发展最新动向分析
6.3 深圳市光汇(集团)股份有限公司
6.3.1 企业发展简况分析
6.3.2 企业经营情况分析
6.3.3 企业重点客户与消费群体
6.3.4 企业油库及码头业务分析
6.3.5 企业经营状况优劣势分析
6.3.6 企业发展最新动向分析
6.4 中石化长江燃料有限公司
6.4.1 企业发展简况分析
6.4.2 企业经营情况分析
6.4.3 企业重点客户与消费群体
6.4.4 企业油库及码头业务分析
6.4.5 企业经营状况优劣势分析
6.4.6 企业发展最新动向分析
6.5 中石化中海船舶燃料供应有限公司
6.5.1 企业发展简况分析
6.5.2 企业经营情况分析
6.5.3 企业重点客户与消费群体
6.5.4 企业油库及码头业务分析
6.5.5 企业经营状况优劣势分析
6.5.6 企业发展最新动向分析
6.6 张家港保税区中油泰富船舶燃料供应有限公司
6.6.1 企业发展简况分析
6.6.2 企业经营情况分析
6.6.3 企业重点客户与消费群体
6.6.4 企业油库及码头业务分析
6.6.5 企业经营状况优劣势分析
6.6.6 企业发展最新动向分析
6.7 中国航空油料有限责任公司
6.7.1 企业发展简况分析
6.7.2 企业经营情况分析
6.7.3 企业重点客户与消费群体
6.7.4 企业油库及码头业务分析
6.7.5 企业经营状况优劣势分析
6.7.6 企业发展最新动向分析
6.8 中化中石化上海东方石化储运有限公司
6.8.1 企业发展简况分析
6.8.2 企业经营情况分析
6.8.3 企业重点客户与消费群体
6.8.4 企业油库及码头业务分析
6.8.5 企业经营状况优劣势分析
6.8.6 企业发展最新动向分析
6.9 珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司
6.9.1 企业发展简况分析
6.9.2 企业经营情况分析
（1）主要经济指标
（2）盈利能力分析
（3）运营能力分析
（4）偿债能力分析
（5）发展能力分析
6.9.3 企业重点客户与消费群体
6.9.4 企业油库及码头业务分析
6.9.5 企业经营状况优劣势分析
6.9.6 企业发展最新动向分析
6.10 中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司
6.10.1 企业发展简况分析
6.10.2 企业经营情况分析
6.10.3 企业重点客户与消费群体
6.10.4 企业油库及码头业务分析
6.10.5 企业经营状况优劣势分析
6.10.6 企业发展最新动向分析
第7章：中国商业油库及码头投资风险及市场前景预测
7.1 油库及码头行业投资特性分析
7.1.1 油库及码头行业经营特征分析
7.1.2 油库及码头行业进入壁垒分析
（1）技术壁垒
（2）资质壁垒
（3）资金壁垒
（4）政策壁垒
（5）其他壁垒
7.1.3 油库及码头行业盈利模式分析
7.2 油库及码头行业投资风险分析
7.2.1 宏观经济波动风险
7.2.2 技术风险
7.2.3 供求风险
7.2.4 关联产业风险
7.2.5 其他风险
7.3 油库及码头行业市场前景预测
7.3.1 油库及码头市场发展趋势分析
7.3.2 油库及码头市场驱动因素分析
7.3.3 油库及码头市场供需平衡预测
（1）油库及码头市场供给预测
（2）油库及码头市场需求预测
7.3.4 油库及码头行业市场前景展望
图表目录
图表1：油库的分级与分类表
图表2：中国商业油库及码头行业主要产品
图表3：原油仓储经营资质企业
图表4：成品油仓储经营资质企业
图表5：保税油库经营相关政策
图表6：保税船供油经营资质
图表7：2007-2016年中国成品油销量（单位：万吨）
图表8：中国成品油需求重点行业
图表9：2007-2016年我国汽油产量情况分析（单位：万吨）
图表10：2007-2016年我国汽油销量情况分析（单位：万吨）
图表11：2005-2016年我国汽油进口情况（单位：万吨）
图表12：2005-2016年我国汽油出口情况（单位：万吨）
图表13：2005-2016年我国汽油进口依存度情况（单位：%）
图表14：2005-2016年我国汽油价格走势分析（单位：%）
图表15：2007-2016年我国汽油产量情况分析（单位：万吨）
图表16：2007-2016年我国汽油销量情况分析（单位：万吨）
图表17：2005-2016年我国汽油进口情况（单位：万吨）
图表18：2005-2016年我国汽油出口情况（单位：万吨）
图表19：2005-2016年我国汽油进口依存度情况（单位：%）
图表20：2005-2016年我国汽油价格走势分析（单位：%）
图表21：珠三角地区重点油库布局（单位：%）
图表22：三角地区重点油库布局（单位：%）
图表23：环渤海地区重点油库布局（单位：%）
图表24：沿海地区油库布局情况（单位：%）
图表25：内陆地区油库布局情况（单位：%）
图表26：上海市油库数量及布局
图表27：北京市油库数量及布局
图表28：天津市油库数量及布局
图表29：重庆市油库数量及布局
图表30：山东省油库数量及布局
图表31：江苏省油库数量及布局
图表32：福建省油库数量及布局
图表33：广东省油库数量及布局
图表34：浙江省油库数量及布局
图表35：辽宁省油库数量及布局
图表36：珠三角地区油库容量预测（万吨）
图表37：三角地区油库容量预测（万吨）
图表38：环渤海地区油库容量预测（万吨）
图表39：2017-2022年全国油库容量预测（万吨）
图表40：全国拟建大型油库分析
图表41：1998年以来我国成品油定价机制市场化改革进程表
图表42：我国成品油价格调整（单位：元/吨）
图表43：广东省油库及码头分布现状
图表44：广东省重点油库及码头分析
图表45：广东省拟建油库及码头项目分析
图表46：长三角地区油库及码头分布现状
图表47：长三角地区油库及码头分布特征
图表48：长三角地区油库及码头建设规划
图表49：渤海湾地区油库及码头分布现状
图表50：渤海湾地区油库及码头分布特征
图表51：渤海湾地区油库及码头建设规划
图表52：2008-2016年我国汽油表观消费量情况（单位：万吨）
图表53：2017-2022年我国汽油消费表观消费量预测
图表54：2008-2016年我国煤油表观消费量情况（单位：万吨）
图表55：2017-2022年我国煤油消费表观消费量预测
图表56：2008-2016年我国柴油表观消费量情况（单位：万吨）
图表57：2017-2022年我国柴油消费表观消费量预测
图表58：2012-2016年珠三角地区汽油消费量（万吨）
图表59：2012-2016年珠三角地区柴油消费量（万吨）
图表60：2012-2016年珠三角地区汽油消费量（万吨）
图表61：2012-2016年珠三角地区柴油消费量（万吨）
图表62：2012-2016年珠三角地区汽油消费量（万吨）
图表63：2012-2016年珠三角地区柴油消费量（万吨）
图表64：中石化全国油库分布概况
图表65：中石油全国油库分布概况
图表66：中国重点成品油在建项目
图表67：中国重点成品油拟建项目
图表68：中国船舶燃料有限责任公司发展简况
图表69：中国船舶燃料有限责任公司经营分析
图表70：中国船舶燃料有限责任公司油库分布及储存能力
图表71：中国船舶燃料有限责任公司优势劣势
图表72：中石化浙江舟山石油有限公司发展简况
图表73：中石化浙江舟山石油有限公司企业经营情况
图表74：中石化浙江舟山石油有限公司油库分布及储存能力
图表75：中石化浙江舟山石油有限公司优劣势分析
图表76：深圳市光汇(集团)股份有限公司发展简况
图表77：深圳市光汇(集团)股份有限公司经营情况
图表78：深圳市光汇(集团)股份有限公司油库分布及储存能力
图表79：深圳市光汇(集团)股份有限公司优劣势分析
图表80：中石化长江燃料有限公司发展简况
图表81：中石化长江燃料有限公司经营情况分析
图表82：中石化长江燃料有限公司油库分布及储存能力
图表83：中石化中海船舶燃料供应有限公司发展简况
图表84：中石化中海船舶燃料供应有限公司油库分布及储存能力
图表85：中石化中海船舶燃料供应有限公司发展简况
图表86：中石化中海船舶燃料供应有限公司经营情况
图表87：中石化中海船舶燃料供应有限公司油库分布及储存能力
图表88：中石化中海船舶燃料供应有限公司优劣势
图表89：中国航空油料有限责任公司发展简况
图表90：中国航空油料有限责任公司油库分布及储存能力
图表91：中国航空油料有限责任公司经营情况分析
图表92：中化中石化上海东方石化储运有限公司发展简况分析
图表93：中化中石化上海东方石化储运有限公司经营情况分析
图表94：中化中石化上海东方石化储运有限公司油库分布及储存能力
图表95：中化中石化上海东方石化储运有限公司优劣势分析
图表96：珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司发展简况
图表97：珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司主要经济指标分析
图表98：珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司盈利能力分析
图表99：珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司运营能力分析
图表100：珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司偿债能力分析
图表101：珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司发展能力分析
图表102：珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司油库分布及储存能力
图表103：珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司优劣势分析
图表104：中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司经营情况分析
图表105：中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司油库分布及储存能力
图表106：中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司优劣势分析
图表107：2017-2022年中国油库及码头市场供给预测
图表108：2017-2022年油库及码头市场需求预测
关键词：利率市场化；商业银行；影响；措施
随着我国金融业的发展，利率市场化改革是我国必经的过程。利率市场化改革是把双刃剑，它既为商业银行的发展带来了发展机遇，也带来了更多的风险和竞争压力。所以，商业银行要积极应对，深入分析其背后的有利和不利因素，采取及时有效地措施，趋利避害，提高自己的竞争力。
一、什么是利率市场化
所谓的利率市场化是指将利率的决策权交给金融机构，由金融机构自己根据资金状况和对金融市场动向的判断来自主调节利率水平，最终形成以中央银行基准利率为基础，以货币市场利率为中介，由市场供求决定金融结构存贷款利率的市场利率体系和利率形成机制。一般而言，利率市场化包括两个内容：一是商业银行的存贷款利率的市场化，二是中央银行通过间接的方式影响市场利率。
在市场利率制度下，利率的运行机制存在两大特征：1、利率的变化由市场资金供求决定。政府解除对利率的管制，通过价格机制达到资金的合理配置，当市场上资金供大于求时，利率下降，反之，利率上升。2、中央银行对利率进行间接的调控。中央银行通过间接的手段影响利率，比如，中央银行通过基准利率来调控全社会各种利率，由此来决定基础货币量。
二、利率市场化给商业银行带来的机遇
1.利率市场化促使商业银行不断推出新的产品，以提高自己的业务竞争能力。利率市场化之前，国家当局实行对利率的管制，使得我国的商业银行在相同的业务方面进行竞争，没有创新积极性。利率市场化之后，商业银行有了自主的定价权，商业银行为了增强自己的竞争优势，不断创新自己的金融产品和扩大业务范围，这也就使得那些不受利率影响的中间业务得到快速发展。
2.利率市场化使得银行间的竞争趋于公平化。在利率市场化之前，我国的存贷款利率都是由中央银行决定，在利率管制的情况下，各个银行都能获得稳定的利差，使得商业银行的收入大多来自存贷款业务，他们竞争的焦点也仅限于此，然而管制下的价格机制保证了各商业银行在竞争中都能保证自身的安全，使得这种竞争在商业银行中起到的作用微乎其微。而在利率市场化条件下，银行的竞争有了实质性的转变，全面的价格手段让商业银行间的竞争变得公平。没有了稳定的利差收益，银行纷纷寻求新的业务，那些能够快速适应新形势的银行占据了优势，而另一些不能快速开拓自身业务的银行则面临着淘汰，优胜劣汰的机制使得银行间的竞争不断的趋于公平化。
3.利率市场化事商业银行的客户结构发生改变。利率市场化使得商业银行开始关注以前所不注重的中小型企业。在利率风险的冲击下，商业银行对大型客户的竞争越来越激烈，不少商业银行的业务对象开始向中小型企业进行转型，根据贷款的成本和收益进行衡量，选择盈利客观的中小型企业，增加自身的业务收入。商业银行的这一转变使得它们的客户结构不在单一，业务范围也得以拓展。
三、利率市场化给商业银行带来的挑战
1.利率市场化使得商业银行的存贷利差不稳定，银行的利润来源变小
商业银行的主要业务来源还是存款和贷款的差值，在实现利率市场化后，商业银行有了自主定价权，为了吸引客户和资金，各个银行会提高存款利率，降低贷款利率，这就造成了银行所能从中获取的利润变小，银行间的竞争也就越来越激烈。
2.利率市场化导致商业银行竞争加剧，面临淘汰的风险
利率市场化使得商业银行失去了原有的稳定存贷利差收入，每个银行都不得不争相抢夺社会上的优质企业，纷纷降低贷款利率，但是，这种方法使得存贷利差越来越小，银行的收益也越来越少。银行间的竞争不断加剧，如果此时商业银行依旧将重点放在这单一的业务来源上，不进行产品的创新，规避利率风险，就面临着被淘汰的危险。
3.商业银行面临着更大的利率风险
当利率市场化之后，金融市场的供求关系决定了利率的高低，由于市场的存在着很多的不确定性，利率的变动是无法完全预测的，商业银行无法完全规避利率所带来的风险，所以，利率市场化之后，商业银行所面临的利率风险无可避免的提高。
四、商业银行应该采取的应对措施
1.快速开创新的金融产品，拓宽业务范围。就现在看来，商业银行的收入绝大部分来自存款和贷款业务，这种业务受利率影响很大，在利率市场化之后，利率的不确定性给银行带来了很大的利率风险，这就需要商业银行尽快发展新的业务来规避利率风险。在新形势下，商业银行需要把自己的业务创新放在首位，大力开拓非利差收入的中间业务，来增加利润的来源。
2.将客户类型由大型企业转向中小型企业。根据上文所述，在利率市场化之后，商业银行传统的存贷业务受到很大的影响。由于商业银行的规模和结构都远不如国有银行，竞争力也相对较弱，所以在传统的存贷业务上不占优势。那些优质的大型企业成为多家银行争相争抢的客户，然而，随着利率市场化之后，各银行为了吸引客户会减低贷款利率，这就在一定程度上使得大型的企业有了更大的选择权。在这种情况下，商业银行要转变自己的客户类型，面向中小型企业开展业务。在开展业务中，要结合中小型企业对资金需求的特点，来制定详细的业务流程。中小型企业对资金的需求往往有少量、贷款期限短、贷款的频率高等特点，商业银行需要改进原有的贷款管理，有针对性的为中小型企业制定贷款业务，完善贷款业务流程，提高服务水平。
3.向其他国家学习，加强风险管理。在市场利率化之后，利率的不确定性增加了商业银行的利率风险，商业银行要想有效的规避，就不得不对利率变化进行预测，提前制定应对策略，然而，利率的风险测量是一个复杂的过程，就我国而言，还出于起步阶段，要想准确的预测利率变动有一定的难度，所以需要积极的向其他国家学习先进的技术，加强数据统计系统，利率风险计量系统的建设，为商业银行规避利率风险提供技术支持。同时，要对银行内部结构做出相应的调整，建立风险管理机构，有效的实施风险管理策略，做到提前预测，积极应对风险。
4.加强员工培养，提高员工素质。在利率市场化的冲击下，商业银行面临着更多不确切的风险，因此，银行需要加强员工对利率市场化的学习，培养一批高素质，高能力的人才，为商业银行在同业的竞争中奠定基础。在人才培养方面，制定切实可行的计划，加强与国际的交流，与国际接轨。同时，在人员配置上要进行一定程度的改革，从人事制度到考核制度都要进行相应的调整，提高员工的工作效率调动工作的积极性。从而，增强商业银行在利率市场化中的竞争力。
五、结束语
综上所述，利率市场化一国经济发展到一定水平所必经的过程，它给商业银行带来了很大的挑战，同时也潜藏着更大的机遇，所以说利率市场化是把双刃剑，商业银行要认清现在所面对的不利影响，审慎处理银行间的激烈竞争，并及时对自己的业务范围和内部结构作出调整，加快体制改革，以减少对传统业务的依赖，寻找新的利润增长点，规避利率风险所带来的冲击。同时，商业银行要放眼未来，纵观新的国际形势，结合自身的条件发展具有特色的业务，增强自身的综合竞争能力。（作者单位：北京语言大学）
参考文献：
[1] 陈岸斌.利率市场化对我国商业银行的影响和对策[J].特区经济（行业透析），2013（9）
[2] 陈晶，曹艺.浅析中国利率市场化改革中的问题与对策[J].金融理论与教学，2014，（ 01） .
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