物业工程维修部草案

物业工程维修部草案（共8篇）

物业工程维修部草案篇1

 成立物业公司工程维修部目的  物业公司工程维修部成员编制

 物业公司工程维修部职责和物业公司维修范围  物业公司工程维修部具体操作流程前言

鉴于云南地产各自营小区、楼盘目前维修工程处于施工滞后，各审批执行环节复杂，涉及部门较多工作衔接易造成脱节，管理不到位等多方面因素导致维修工作滞后业主投诉率增加。现公司小区不断增多，维修工作压力增大，已影响正常物业管理工作。然而物业公司作为地产公司的售后服务机构，主导着各小区的管理、服务工作，直接面对客户，处于客户意见反馈及投诉的最前端，却不能推动和解决各小区共性的维修整改问题，为解决以上弊端，建议对维修工程部分管理方式进行调整，以确保小区正常运行。

其主要特点:量多面广、零星分散,且突发性强,时间要求紧迫,项目技术简单,用工量较少,修复费用较小。

其主要任务和目的:通过房屋的日常养护工程,维护房屋及设备的功能,保证房屋的正常使用。根椐用户的报修,组织零星维修,使发生的损坏得到及时修复,防止损坏扩大而造成更大的损失。

工程维修部组织架构及人员编制

1、组织架构

在原有物业公司组织架构基础上，成立工程维修部。工程维修部直接由分管工程的物业公司副总直管。

2、人员编制

工程维修部下设工程维修部经理一人（专业为土建、水电），副经理一人（专业为弱电），待遇按照管理处经理、副经理待遇执行, 其余人员从各管理处由现有工程部中抽调骨干员工组成。

组织架构

物业公司工程维修部职责

1、负责公司维修技术方面的控制和管理工作。

2、制定贯彻执行有关设备设施和能源管理方面的工作规章制度。

3、负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。

4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源，做好节约能源工作。

5、组织编制新接楼盘各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。

6、配合管理处组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。

7、根据各物业管理服务中心工程设施设备台帐巡检计划，进行不定期检查考核。

9、制定负责各小区工程技术人员的业务技术培训和考核工作。

10、组织物业前期介入工程接管验收方面的工作。

11、负责主管领导交办的其他工作。

二、物业工程管理部维修范围（各管理处不能独立处理的维修项目）

项目已过保修期：

1）对业主日常生活造成影响的，由物业工程部制定维修方案上报公司。公司审批同意后，由分管领导及时抽调、组织各管理处现有工程人员进行维修。

2）对各小区因沉降导致给排水、强弱电、综合管沟等管网、管沟损坏的进行组织维修；

3）各管理处保修期已过的设施设备需维修更换项目，需中修、大修范围的维修，由工程维修部单独上报告与地产公司协商维修。

项目在保修期内：

1）由于施工方未及时、彻底维修管理处所报的问题，经项目部与物业公共书面确认，由物业工程部制定维修方案上报公司。公司审批同意后，由分管领导抽调、组织各管理处现有工程人员进行维修。维修好项目部及管理处共同验收合格，双方签字后，上传地产财务，从施工方工程款或质保金中扣除维修费用，转至物业公司财务帐户。

2）对新接楼盘设计中有明显缺陷的影响业主日常生活的，进行统计整理上报。

物业公司工程维修部具体操作流程

1、接到管理处汇报需要维修的情况后，约定时间在两日内必须到场查看。

2、现场查看后，分两种情况处理：

A、若是属于保修期内的，两日内制定初步维修方案，并报地产公司审核。地产公司设计、成本、财务等部门两日内办理完维修方案的修改（含与物业间的沟通）、审核及资金预付，并返回物业公司，同时维修费用由地产公司从施工方质保金中扣除。

B、若是已过保修期的各类工程质量问题，三日内制定初步维修方案，两日内报地产公司审核。地产公司设计、成本、财务等部门三日内办理完维修方案的修改（含与物业间的沟通）、审核及资金预付，并返回物业公司；

3、维修方案确定后，工程维修部根据批准的费用成本，负责组织材料及施工，若物业公司现有维修人员达不到技术要求的，由工程维修部按照批准的费用成本组织招聘施工单位进行施工。

4、维修过程中，如果出现方案调整或出现不可预估的其他情况，根据新情况重新调整方案及成本报价，重新补报费用，批准后继续实施。

5、维修完成后，物业工程管理部牵头组织地产公司、物业公司相关部门进行验收。

6、维修完成后配合各管理服务中心维修资料档案建立存档。物业公司工程维修部监管设想

1、物业工程维修部质量监管

A、工程维修部负责人负责制定维修方案，组织施工，管控施工进度，施工质量，完工后组织施工验收等，全面负责整个维修工作。B、工程维修部经理（副经理）每天必须到维修现场检查、指导维修工作。

C、管理处工程部主管和物管员履行施工监理职责，负责监管维修质量和维修进度，每天对维修情况进行记录。

浅谈物业维修基金的管理篇2

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

物业公司工程维修部管理制度篇3

第一章总章：

为提高工程部人员的安全认识，适应法制化，现代化，智能化管理的要求，而须拟定本制度本制度适应工程部全体员工； 2 值班人员安全制度； 3 值班人员责任制度； 4 值班人员交接班制度； 5 配电室管理制度； 6 区域管理制度；设备设施保养和维修制度； 8 工具的管理制度；图纸.资料和档案管理制度； 10 接报修、维修文明用语制度； 11 培训安排管理制度，12 考核管理办法。

第二章

值班人员安全和责任制度

第一条值班人员安全制度

一．配电室值班和小区日常工作值班都必须具备以下要求： 1 值班人员必须经过《特种作业安全技术培训》取得相关上岗资质方可上岗【复印件粘贴】； 2 值班人员必须严格遵守国家法律法规、公司的规章制度，终于职责，做好本职工作； 3 值班人员必须对所值班区域的设备设施的位置、.功能.、用途、走向.熟练的掌握； 4 值班人员应具备必要的电气“应知”“应会”技能，有一定排除故障的能力，熟知电气的安全操作规程正确使用各种工具和劳动保护用品；安全地完成各项工作任务二值班人员必须遵守劳动纪律 1 值班人员不得疲劳上班； 2 严禁饮酒上班；上班期间严禁睡岗、擅自脱岗； 4 上班期间严禁做与工作无关的事情； 5 未经上级主管部门标准严禁擅自调班；未经上级主管部门标准严禁擅自整改和维修设备设施；应遵守各项安全操作规程，不得蛮干，认真作业、保证工程质量； 8 必须按规定着装上岗。第二条值班人员责任制度

1.值班人员必须认真填写、.抄写有关报表并按时上报.，并将当日设备设施的运行情况、.检修及事故处理情况作好记录；

如发生故障或异常现象，值班人员不能正确判断原因时，应立即报告部门负责人，报告前不得进行任何修理；不得乱抄、乱填虚假的设备设施运行情况和值班记录。

第三章

交接班制度

第一条

接班人员必须按规定时间提前15分钟到岗，交班人员应办理交班手续签字后方可离岗；

第二条交班人应当提前做好以下交班工作： 1 提前整理好抄、填及有关报表；核对电气、设备设施相关数据是否正常； 3 设备设施缺陷、异常情况记录；核对并整理好消防用具、工具、钥匙仪表、公共工具及备用器材； 5 提前做好清洁卫生工作。第三条交班时应交清下列内容设备设施运行、变更、异常情况和处理经过； 2 设备设施检修、改造等工作情况及结果； 3 巡视检查中的缺陷和处理情况；继电器保护自动装置的运行及动作情况 5 当班完成和未完成的工作及有关处理措施。第四条接班人员接班时应当做好下列工作 1 认真查阅各项记录；巡视检查设备设施、仪表等运行情况及检测安全措施布置情况； 3 核对所移交物品是否齐全；检查周围环境及室内卫生情况是否合格。第五条遇以下情况不准交接班接班人员接班前饮酒或者精神不正常； 2 发生故障或者正在处理故障时； 3 设备设施发生异常尚未查清原因时； 4 物品不齐或者卫生不清洁时。

第四章

配电房管理制度

第一条建立完整的各项设备设施运行情况记录表；第二条健全以下制度： 1 值班人员岗位责任制度； 2 交接班制度； 3 倒闸操作票制度； 4 巡视检查制度； 5 检修工作票； 6 工作工具管理制度 7 设备缺陷管理制度； 8 安全保卫制度。

第三条建立合理安全的保养和检修计划

第五章值班设施保养、维修制度

第一条专人负责制度

第二条巡查、保养、维修记录制度第三条保养、维修计划制度。

第六章公用工具管理制度 1.共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。

2.当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。

3.所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。私用工具使用管理

1.发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。

2.个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。

3.个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。

第八章

资料、图子和档案管理制度

1、本小区工程图纸和设备设施技术资料由专人负

第九章、工作流程

一、工程部每天工作事项

1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。

2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。

3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。

4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。

5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为100％，保证整个小区的正常运行。

6、工程部主管每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正

7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启公共所需机组，下午6点关闭运行设备。

8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。

二、工程部礼貌用语规范

1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见”。

2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。

3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！您有什么需要帮助的吗？”再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。” 再经主管领导同意后说“您好！请您登记一下。”在登记完毕后，迎领参观人员参观，并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送出门外说“您慢走，再见”。

三、维修工服务流程

1、每天对管辖区域内的给排水系统、公共设备设施、消防系统进行巡回检查。

2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。

3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。

4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。

5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维修。

6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。

7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。

8、负责清扫地下室公共区域内的卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。

9、如发生溢水事故时应沉着冷静，迅速关闭阀门，切断水源，并及时维修处理和上报有关领导。争取把财产损失降到最低限度。

10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。

11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计，随时掌握室外管网是否有溢水现象。

四、电工服务流程

1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、插座、普通照明、应急照明、庭院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。

2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。

3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。

4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。

5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维

6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。

7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在保修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。

8、如发生停电事故时应沉着冷静，协助配电室值班电工查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电和上报有关领导。

五、配电室值班员服务流程

1、值班人员每天认真查看交接班记录并检查设备，做好记录。

2、值班人员每天必须认真巡查配电室从高压到低压供电系统运行情况，并做好记录。

3、详细核查各控制柜的工作参数，并做好详细记录。

4、每两小时对高低压变配电系统巡查，并做好各馈电柜运行记录，随时掌握用电高峰、低峰情况。

5、对配电室存在的问题及时上报主管领导，做到及时解决处理，保证配电室正常安全运行。

6、详细填写交接班记录、运行记录、巡回检查记录。

7、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫，每周进行一次全面的卫生清洁。

8、每周、每月对所有设备用电量进行统计，随时掌握用电量。

9、每15天对柴油发电机房设备试运行一次，并认真填写运行记录。

10、如发生停电事故时应沉着冷静，查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电。如遇外网停电，首先启用应急预案，开启发电机组，保证重要设备的正常运行，然后倒闸操作用第二路高压供电，恢复正常供电关闭发电机组

第八章

培训安排。

1、工程技术部负责人于每年的12月15日前制定出下的员工培训计划，并上报公司审核批准。

2、员工培训计划的内容应包括以下各方面：

a）不违反国家的有关法律、法规；

b）有明确的培训内容；

c）有考核的标准；

d）有具体的培训时间；

e）有培训费用的预算。新入职员工的培训。新员工入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。

4．1）第一天上午培训内容为：介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度（考勤、奖惩、后勤等）；介绍本部门的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。

2）

第一天下午至第三天上午带领新员工试上岗，新员工在部门负责人或老员工的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。

3）

第三天下午由负责人安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。4）新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处； 5 服务培训。

1）

服务培训由公司安排授课人员讲授。

2）

服务培训每季度进行1次，每次不少于90分钟。3 培训内容：

1）文明用语；

2）仪容仪表；

3）礼貌礼节；

4）服务技能；

5）服务要求。6 安全培训。）安全培训由工程技术部负责人具体负责。2）安全培训每季度进行1次，每次不少于60分钟。3）

培训内容：

a）操作安全；

b）日常生活安全

c)设备设施和工具的使用安全 4）

培训形式为集中授课形式。7 思想及文化方面的培训。

1）

思想及文化方面的培训由工程技术部负责人具体负责。2）思想及文化方面的培训每半年进行1次，每次不少于90分钟。3）培训内容：

a）思想品德；

b）行为准则；

怎样做好一名物业工程维修员工篇4

在物业工作，是一个比较舒适，比较稳定的工作、工种。

在我们这个城市里，物业公司收来的管理费基本上是用来发工资和利润，用于日常维护房屋、设施设备的费用少而又少，特别是在物业保值增值上起重要作用的养护上，投入极少，做物业工程，实际上是有坏才修，有时甚至坏了也要拖一拖直到迫不得已才修，业主看得见的，懂行的，起码会心怀不满；看不见的，不懂行的业主只有蒙在鼓里。

在物业工程这方面，“坏了才修”这种观念不但影响着物业公司的服务品质，还是许多有潜质的年青人成长的障碍。有不少从事水电维修的，发现他们都很聪明，但由于都是被动地工作，进步很慢，实在是太可惜了。

作为一个真正为客户负责的物业工程人员，在克服“坏了才修”等不良观念的前提下，应该注重以下几个方面：

1、及时维修。发现设施设备和房屋出现问题和故障后，应尽快维修或联系专业公司。否则，轻则浪费（如跑冒水、漏电等）、留下隐患和影响客户的正常工作和生活等，重则会危及客户的生命财产安全（如电梯故障、安防设施故障等）。

2、经常性检查和保养。检查除了按制度定期巡视并作好记录外，平时在小区、大厦内转悠时要注意细心观察，就像看自己家里宝贝一样，对小区的房屋和设备设施要有如数家珍般的感觉。

3、注意全面和分类积累经验和知识。在物业公司做工程技术人员（注意：不是只做维修的水电工，有区别！），只要有意识、有目的、讲方法，是可以学到很多知识、积累丰富经验的。一栋建筑、一个小区，涵盖了大量的建筑工程技术、工艺。工程技术人员每天都跟这些房屋及其设施设备打交道，除了对其维修保养之外，还可以长时间、近距离地观察它们的种种变化。而且，只要用心，这种观察谁都不难做到。如：

房屋及其设施设备的性能是如何随着时间、气候变化的？

房屋及其设施设备由于设计、用料的原因造成的缺陷，如何避免？

房屋及其设施设备的维保成本是如何年限增加的？

……

如果我们都能全面、分类地总结、学习、积累，久而久之，积累的经验完成能使自己成为一个房屋及其设施设备的维修、保养专家。当然，如果参与项目开发过程的规划、施工，提出专业意见，以你丰富的经验则会避免很多重复建设，减少可能出现的缺陷，提高实用性。

4、注意打好职业的基本功。我发现，很多从事技术工作的人，由于以下两大基本功没有打好，浪费了很多机遇。一是管理的基本功。有的人对技术稍为懂得多一些，就自以为了不起了，看不起保安、看不起保洁，甚至还自以为上级经理不懂技术而不把其放在眼里。这类人，如果让他带几个下属，没几天就乱了。这说明了什么呢？说明了人是活的，设备是死的，用管设备的方法管人，不玩完才怪。所谓管天容易，管地也容易，管人就难。二是表达和沟的基本功，特别是书面表达能力。好多自以为技术很高的人，你让他写个技术分析报告，甚至写个请示，他就不行了。不行就不行，还解释说他不是学文科出身的，真搞笑！

有一点要注意的是，做技术好的人，如果职业基本功也很扎实，前途真是不可限量的呵，能文能武嘛。

今天小区的物业公司人员让我填一个意见调查表，我基本填的是满意，因为这里面全都是对保安、保洁员、维修员、客服人员的提问，他们都是普通员工，只是按照公司规定来做事，做为一名业主对他们没什么意见。可是我对公司的管理层有很大的意见，他们高高在上，每天不知道在何处办公，从来不与业主联系，也没有把他们的个人情况公示给业主，业主有了问题见到的只是普通员工，最多是一些不能做决断的小经理。这种物业公司，表面看上去很正规，好像部门林立，管理挺细，实际上是个虚套套，所有决定还是老板来定，还是一人公司。老板也很清楚物业公司与业主之间有很多问题需要解决，知道业主有很多问题要来问他，所以就躲在后面观看，只要没有大问题，就不会出现，很多问题总是在拖，拖到你业主没有心劲了，也就解决了。

我认为矛盾是需要尽快疏导的，如果通过拖延时间来处理的话，只会让矛盾堆积起来，当矛盾堆积深厚起来，就不是协商和疏导能解决了的了。现在交房的业主还比较少，矛盾还没激化，如果全部业主都入住后，前后堆积起来的矛盾一但激化，物业公司的出路也只有一条了，走人。物业公司的离去，对老板来说只是从新换一个商业平台，从新打台唱戏，顶多是赔了点银子；可是对物业的全体员工面临的是下岗失业，从新找工作，曾经所有精心的付出又化为了零；对于全体业主来说又要选择另一家物业公司，曾经付出了大量的粮草，现今还要从新准备，因为又一家饥饿的物业公司要来入住了。恶性的循环何时能够结束。

一个规范的公司，要有一个精心做事的管理团队，老板、员工共同做事，遇到问题，逐级反映，快速解决。公司全体员工做事责、权、利对等，员工能够解决的员工解决，经理能够解决的经理解决，需要总经理解决的问题总经理解决，疑难杂症老板解决。问题能够出现，它一定有解决的方法，关键看你的管理团队持有什么样的做事态度。如果很多问题能够站在业主的位置上来考虑一下，我想方法总是会找到的。

另外公司的规章制度不是越细越好，员工也不是越多越好，制度过细，工作流程就会复杂，实际工作中一个环境处理不好，就会使部门职责重叠，或是不知那个部门具体处理，易形成责权推委；员工太多，虽说人多好办事，但物业公司支出就会增大，羊毛出在羊身上，最终是业主的负担过大。先进管理手段是可取的，但要适应当地现实需求，不切实际地大量使用现代化的安防设备、景观绿化、灯光照明只会让物业公司增加管理成本，最终激化与业主的矛盾。保障小区安全无事故当然是最重要的，物业公司制定相关机制责无旁待，但是不是每一项流程都需要和收费挂起钩来，出入证可以办理，但每个10元的费用是不是太高了，而且还有那么多的限制，这些多余的限制难免让业主感到物业公司的动机不纯。不要过高的估计了自己，也不要太低估了业主，大家都是聪明人。保护楼内设施的完好性是对的，这也是每一个业主的期望，但每一次装修材料的进出，都需要交纳保证押金，是不是有点小题大做了，业主期初都已交过电梯使用费，难道物业公司就不能从这里面拿不出一点点电梯维护费，另外物业公司收取小区买沙、水泥和收垃圾的“承包费”，这些钱完全是利用全体业主共有资源来取得，他们使用业主的电梯，是不是应该出一点电梯维护费？很多东西不能想的太细，也不能定的太细，太细就会加深矛盾，制度健全是为了更好的为业主服务，而不是更多的向业主收钱。

物业管理的英雄时代

那时候，中国大陆的物业管理行业还是一个乳臭扑鼻的毛孩子。我们也未曾考证，究竟哪一年算是中国大陆物业管理行业发展的元年。我们也未曾考证，物业管理处主任、项目经理之类的称谓何时正式成为职业的种类，何时成为一种时尚。

唯一可以确信的是，那时候，没有一个做了管理处主任或项目经理的人，是物业管理专业毕业的，也没有一个人是拿了物业管理项目经理职称的。此话拗口，就像说世界上第一个博士生的导师肯定不是博士一样。然而，正是这种亘古未有的蛮荒状态，恰恰意味着一个行业高歌猛进、百花齐放的时代。就像中国武林的创始一样，很难找到鼻祖的年代，其实就容易是一个群雄并起、流派丛生的年代。

现在我们扳着指头数一数物业管理行业的元老和行尊，我们发现很多人已经成为行业的历史背影。其实，这个行业还行进未久呢。尽管这个行业的发展跨越了四分之一个世纪，但还绝对谈不上一个时代的远去。二十多年的行业发展，已经经历了突破市场与法律瓶颈，迅速发展，而今又趋于相对平静的过程。在这个过程里，物业项目经理，作为一个职业，迎来了更多新面孔，也间杂着许多老面孔。那些渐行渐远的元老和行尊背影，从很大程度上折射出物业行业项目经理职业化过程的艰难性。而更多新面孔则反映出行业发展的刚性增量需求。

物业管理行业似乎在史前时期（假如我们将行业发展模式的固化期之前的时期称作史前时期），已经迸发完所有的创新能量。那个时期的物业管理行业，新概念层出不穷，什么业委会制度、1拖N、氛围管理、社区文化、酒店式服务、英式大管家、顾问服务等等。可以说那是一个英雄群起的时代。行业发展的蛮荒之地，为行业的元老和行尊们提供了无限的遐想与发挥空间。如果我们一定要找到一个词汇来形容那个时代的项目经理，本人只能冒昧地说出一个词—激情。激情之下的物业管理行业是充满创造力的，由此，史前物业管理行业所塑造的行业经营与发展模式，成为激情后时代所以来的发展路径。路径依赖，成为物业管理后辈们无可奈何的选择。

曾经有很多企业，从现代人力资源管理角度，给物业项目经理进行人格和能力进行建模，依次寻找项目经理格式化职业发展途径。

我们也只有以不完全概括方式，提炼以写作为行业元尊们的物业项目经理人格与能力结构要素，作为行业元尊们的时代遗产加以继承。

1、激情，还是激情。物业管理行业可以说是一个比较平常甚至平庸的行业。在这么一个事务琐碎的行业里，要想将项目做好，必须拥有激情。只有激情，才有层出不穷的创造力，才有将平凡的事业做得一点也不平凡的机会。

2、责任，仍是责任。高度的责任心是物业项目经理的生存前提。对企业负责，对员工负责，对业主负责，通过日日夜夜勤勤恳恳兢兢业业如履薄冰地谨慎服务，将最简单的事，做成专业的典范。

3、创新，还是创新。制度创新、服务创新、模式创新、理念创新等等，通过不断的创新，将物业服务和经营技巧，带到一个又一个行业发展的高峰。

行业的平民时代

如今的物业管理行业，已近而立之年。

这个时候的行业发展，已经很少发现振聋发聩、席卷全国的新概念了。行业发展到了一个“和平与发展”的新时代。这是一个缺乏英雄的时代。我们仔细辨识行业的新面孔们，依稀发现新面孔们的草根性和平民性。目前活跃在行业领域的精英们，大多来自物业管理行业的基层，无论是项目经理还是脱胎于项目经理的各级老总，更多可以找到他们曾经服务于最基层的物业管理员、保安岗位甚至保洁岗位的踪迹。于是，行业进入了一个草根性的平民时代。少了史前时代的揭竿而起、一呼百应的英雄，多了默默无闻、似曾相识、规规矩矩的领导。

如果我们仔细搜索这个时代的行业关键词，我们会发现“规范”、“精细”、“细分”之类的概念。这种“规范”不再是一种品牌化需要，而是操作作业的需要；这种“精细”，不再是一种理念，而是专业行为的深化；这种“细分”，不再是一种战略，而是一种企业经营管理的基本技能。

物业管理行业的平民时代来临了。少了些许激情，多了些许理性。而且随着行业规模的不断扩张，项目经理岗位的刚性增长强劲有力。于是，那种常识普及型物业管理培训已经远远无法满足物业管理市场的发展需要。项目经理的生产需要流水线作业了。既然要“流水”，那就必须“程式”。于是，项目经理的人格和能力的结构化建模，不再停留在建模的阶段，而是到了“落模”阶段。项目经理的模型需要通过行业培训力量在每个从事物业项目管理的人身上打上深刻的烙印，以至于要将形形色色、个性各异的项目储备经理，塑造成具有共性的职业经理人。

深圳物业管理进修学院已经采取行动，通过结构化项目经理知识能力培训以及案例分析、项目管理答辩，初步构造出项目经理的生产车间。

我们此时突然发现，那种不管“专业不专业，从事专业就行”，不管“懂不懂物业管理，用心就行”的岗位历练式、野草落地生根式的项目经理培养方式，越来越不再适应行业发展的需要。工厂化专业项目经理培养也将不仅局限在项目经理的培养方式，而是专业安全主管、专业客服主管、专业保洁主管、专业工程主管等岗位的培训培养，也存在着同样的需要。

这种人才培养模式，本质上说不再是一种英雄模式，而是一种平民化的经理、主管培养模式。这种模式的形成，一样宣告着物业管理行业平民化时代的到来。

物业工程维修部草案篇5

为了及时解决小区居民的工程质量问题，向住户提供完善的服务，满足住户的合理要求，进一步提高公司的信誉，结合小区维修工作的实际情况，特制定本办法。

第一条公司全体员工均有热情接待、听取顾客报修的责任，并设身处地为其解决实际问题，不可以职权范围为借口推诿顾客。

第二条当住户（顾客）来电或上门报修时，第一接收人应及时填写《产品质量维修记录》，明确维修项目的来源，问明事由，记清楼号、位置、顾客姓名。

第三条对住户（顾客）报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项。

第四条项目办应由专人负责住户的维修工作，及时同住户沟通根据《产品质量维修记录》和具体的情况分清责任：

1.施工方责任分为施工工艺不当或材料不合格两方面的原因，维修负责人应及时联系施工方到现场查看问题，拿出解决办法。并且最迟不得超过15个工作日给予彻底维修，达到顾客（居民）满意。若施工方不能按约定的时间予以维修，或维修后仍存在质量问题，项目办可自行联系解决。所发生的费用由施工方保修金中双倍扣除。

2.顾客自身原因：由于顾客使用不当的质量问题，应及时、妥善地向顾客说明情况，并协助顾客联系物业部门给予有偿服务。

3.保修期外，如果顾客（居民）向项目办反映质量问题，项目办应向顾客作好解释工作，协助顾客联系物业部门给予有偿服务。

第五条对于明确维修的质量问题，项目办维修负责人员及时电话通知承包方(或挂号信通知并查询)，承包方要在规定的时间内维修好，经住户签字认可后报项目办。作为工程维修金的支付凭据。如承包方在规定的时间内不能修理好，项目办可自行安排进行维修。

第六条维修过程中，项目办应安排专门人员对维修过程质量进行监督、检查，并对维修过程和结果进行确认。

第七条维修好的房屋要由项目办（两人以上）签字认可并经住户签字，维修方在一个月后进行回访检查，无质量问题后，办理工程量验收单进行结算。以上发生的费用扣承包方工程款。

第八条维修时间：为不影响住户的生活，项目办人员应确保所维修项目在规定的时间内完成。

1.对急修项目（如：自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、漏电），要在30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对住户（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。

2.一般维修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。维修时限不得以节假日和休息时间顺延。

第九条项目办负责人对维修的过程和结果负责，确保维修结果达到预期的要求。

<产品质量维修记录>

工程名称

施工方

维修

部位、

内容

报修时间

年月日

维修结果

年月日

发生费用

住户满

意程度

优

良

好

差

住户签字

维修

部位、

内容

报修时间

物业工程维修部草案篇6

【关键词】中职学校校内实训基地物业维修建设

【中图分类号】G 【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2016）05B-0166-02

校内实训基地是实训基地的重要组成部分，在专业建设中起到重要作用。通常建设校内实训基地需要耗费大量人力、财力，对于一些实力较弱的专业，难以建立起功能完备的实训基地。本文以中职学校电类专业为例，探索充分利用学校各种现有资源，使用较少的人力、财力建设校内实训基地。

一、校内实训基地简述

实训，简言之就是为了使学生掌握职业技术、技能而进行的实际训练，是指学校根据人才培养目标和人才成长规律，利用真实或仿真的环境对学生进行职业技能、动手能力的训练，是中职学校实践教学的一个重要环节。实训有别于实验、实习，强调职业能力的训练，体现了“学校能控”和“重在培养学生技能”的特点。

实训基地是实训场所、教学设备、教学计划、教学人员、参训学生的统一体，是中职教育的基本条件，是实践教学的根本保证，是达成中职教育目标的重要手段，其硬件的好坏和运行效率的高低决定着中职学校的教学质量的高低，决定着人才水平的高低。

校内实训基地，顾名思义是建在学校内部，学校自有的教学资源，是学校基于实践教学的需要，在校内建设的实训室（实验室）、校办工厂或仿真室等。

中职学校校内实训场所包括实验室、实训室、实训中心、实训车间和实训基地，一般把实验室和实训室统称实训基地，实验室、实训室的建设规模（指面积）一般较小，而实训车间、实训中心和实训基地的建设规模较大。

二、广西物资学校校内物业维修实训基地建设

教学实训功能是实训基地的首要功能，也是基地建设的根本目标，教学功能还可以细分为承担实训任务、参与实训教材开发及训练学生职业素质等功能。此外，大部分实训基地还有技能考核、社会培训、技术研发等功能，一个专业是否强大，实训基地是一个重要的指标。因此，需要大力建设实训基地。本文以广西物资学校电子技术专业为例，探讨校内物业维修实训基地建设。

电子技术专业在广西物资学校是小专业、弱专业，教师少，学生人数少，长期以来每年只招到一个班，班级人数40-50人，因此学校的资金投入相对比较少，每年获取经费只能购买一些必要的仪器设备，还有实训耗材，很多社会上已经淘汰的老旧设备还在使用。此外，教学实训场所也不足。电工操作和家电维修是电技专业的核心课程，物业电工、家电维修工是专业两大主要就业方向。在学校电工实训室和家电维修实训室设备陈旧、工位不足的情况下，专业教研组开会讨论建设校内物业维修实训基地，将电工操作课程、家电维修课程与学校物业维修工作进行整合，充分利用学校的资源，解决师资、设备、场地不足的问题。

（一）校内资源整合及利用。物业维修范围是整个学校，因此整个学校就是物业维修实训基地。校内资源包括物力资源及人力资源，物力资源是实训基地的场地和设备，人力资源是实训基地的管理员及实训指导教师。

物力资源有教学楼3栋、综合实训楼1栋、实训基地2座、办公楼2栋、学生宿舍楼8栋。每栋楼内均有照明电路、供水二次加压设备、自来水供水管道、直饮水管道，这些都可作为电工操作的学习内容。电灯、电风扇、饮水机，以及学生宿舍的空气能热水器、太阳能热水器、洗衣机，这些都可作为家电维修的学习内容。

人力资源除专业教师资源外，还包括总务主任及2位水电工，总务主任可以给学生讲授物业水电管理知识，水电工则以师傅带徒弟的方式，亲自实践传授水电操作的技能。

在学校资源整合和利用后，各方面都实现了多赢。设施设备得到了及时的维护和维修，学校节省了资金。有了更多的实践机会，学生学习到更多的技能。得到了学生的帮助，水电工的维修压力减轻了。学生变得更好学，教师的授课压力减小了。

（二）实训基地保障措施。物业维修实训基地必须建立相应保障措施，包括安全、教学管理、考核评价等方面制度。

1.建立安全保障制度。在实训基地实训，学生的安全应该排在最重要的位置。首先要有制度保障，然后要确保制度能严格执行。相关学生要进行实践操作，必须通过由总务处和电技专业组联合进行的技能和安全培训，考试合格后，方可进行上岗操作。涉及强电的工作必须由教师或师傅在场方能操作。

2.建立实训基地教学管理制度。计划将整个物业维修实训安排在第二、第三学期，原因是第一学期学生刚到学校，对学校基本情况还不够熟悉，各方面能力也相对较差，第四学期学生准备离校参加顶岗实习，有很多繁重事务。因为教师和水电工师傅数量有限，所以把学生实训的时间安排在下午第7、8节，即第二课堂活动时间。一个50个人的班，分成5组，每组10个人，周一到周五每天安排一组。这样每天每位师傅可以带2-3个学生，剩下的学生则组合去做一些相对安全的工作。教师则进行跟踪检查。如果有两个班实训，则安排每个班实训一个月。即使有两个班，每个学生一年里面也可以在实训基地中实训40小时。

3.建立学生评价机制。首先，每个学期每位学生需要在实训基地完成20个学时的实训，如果该课程期评不合格，补考还要增加10个学时实训。其次，由教师及水电工师傅对每一位学生的实训时间、服务态度、技术技能等进行打分，作为该课程成绩的重要组成部分。该分数作为指标，每个学期评选出优秀实习水电工，给予一定的奖励。

4.建立实训指导教师考核机制。为保证实训基地可持续发展，建立实训指导教师考核机制。在职工方面，因为课外实训不算教师的工作量，如果能把物业维修学校作为第二课堂，给教师以及水电工师傅加绩效分，期末可以评第二课堂优秀指导教师，这样更能提高教职工的积极性。

5.编写校本教材。将由专业教师和水电工师傅共同编写《电工操作》和《家电维修》两门课程的校本教材，内容包含物业维修实训所必须掌握的各项技能，例如电工操作课程中的日光灯安装、吸顶灯安装、吊扇安装、壁扇安装等项目，家电维修课程中的饮水机维修、风扇维修、洗衣机维修等项目，都是学生物业维修所必须掌握的技能。学生在课程实训中学习后，可以在物业维修实训基地不断加强练习，达到一个合格的操作电工或家电维修工要求。

三、实训基地的阶段性成果和存在的问题

物业维修实训基地建成，学校却没有为此投入更多的人力、物力、财力，换来的是更优质的教学质量、更高的学生综合职业能力、更优的后勤服务质量。

第一，学生综合职业能力提升。考试成绩方面，物业维修实训基地开始使用后，学生专业成绩明显提高，特别是“电工操作”和“家电维修”两门课的成绩，均比往届没参加物业维修实训有较大的提高。实习和就业方面，参加过物业维修实训的学生得到了用人单位的一致好评，无论是职业素养、专业技能，均有较大的提升。家长反馈方面，由于经过了上门服务的培训和练习，无论是礼貌待人、仪容仪表，还是语言沟通，学生都比在初中时候有了很大的进步。

第二，学校后勤服务质量提升。由于投入大量的人力，后勤维修速度加快了，服务质量更好了，得到了广大师生的一致好评。

但是，由于建设工作还在探索阶段，还存在一些问题。例如，实训基地建设涉及总务和教学两个部门，两个部门又是学校中工作较繁重的部分，因而彼此的交流较少，基地建设前期发展比较快，到后期因为惰性发展放缓。激励机制还不够健全，一段时间后部分教职工和学生都有所倦怠等。这些问题亟待解决，否则影响实训基地建设的进一步发展。

事实证明，广西物资学校总务处和电技专业合作建立校内牧业维修实训基地，为学校节省了经费，减轻了后勤维修压力，为教师提供更多实训教学场所，为学生提供了更多实践机会，是一项一举多得的尝试。

【参考文献】

[1]白福民.校内生产性实训基地建设探索[J].陕西国防工业职业技术学院学报，2011（1）

[2]刘家枢，徐涵.高职校内生产性实训的内涵与实践探索[J].教育与职业，2008（1）

[3]刘克勤.实训基地建设：高职院校发展的重要内容[J].教育发展研究，2011（5）

物业工程部维修材料管理制度篇7

为加强维修材料的管理,使维修材料在维修过程中得到合理的使用,避免材料的浪费,特制订本规定。

一、维修工领到材料后,必须如实按报事单使用,维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量,填报进报事单,并要求报事人签字确认,对未用完的材料必须退还材料库。

二、材料保管员必须对材料的出、入库负责,不能私自转卖材料,不能将材料私挪用,一经查实,按情节给予罚款或辞退处理。

三、工程维修部的材料计划单采购材料,所采购的材料必须合乎维修使用的要求。

四、仓库材料必须分类堆放,并做好材料入账登记,以便备查。

五、发放材料时,材料保管员应审核维修单的项目要求,合理发放材料,作好签领

记录；

六、工程维修部主管每周要对维修过的住户进行材料的使用抽查回访,检核材料使用情况,回访中如发现维修工虚报领取材料,必须向上级领导汇报,按其情节轻重将给予罚款、警告或辞退处理。

物业工程维修部草案篇8

物业公司工程部维修主管年终工作总结

二0一0年是简单而不平凡的一年，物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景气，市场竞争也比较激烈，因此工程维修也有了更高的要求。为了适应市场要求，我们在今年不断提高工程维修技能，美兰金邸整体工作绩效，专业技能，服务态度，制度规章及外围单位管理等方面有了逐步明显提升。为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成二0一一年工作再上一个新的台阶，现将二0一0年工作总结如下：

一，主要工作汇报：

1，叠加区域公共楼道照明开关改声控和触摸延时开关;

今年第一季度主要对叠加公共楼道照明设施开关进行更换改装，1

更多精彩范文点击主页搜索

将总进户门进门口和楼道拐弯口换成声控延时开关，业主家门口换成触摸延时开关，在也不会发生业主到家忘了关灯，促使灯泡灯头烧坏的现象发生，也达到了节能的效果。

2独栋弱点问题查找和恢复监督工作

由于独栋别墅违章改建导致弱点系统全部瘫痪，43户线路全部断，24户主线断，报警电源坏1只，解码器坏4只，系统隔离器坏6只，控制箱坏4只，在公司领导和服务中心经理多次和开发商协调沟通下，得到了开发商同意解决，在施工队进入施工现场时，我们克服人员少，进行时时监督，两人相互轮着看，除了给业主正常报修外，其余时间都跟着施工队，当然在跟着的时候也发现了不少问题，偷工减料，能省事就省事的解决办法，埋线管不够深等问题，在我们强有力的要求下，促使施工队按照标准施工，如今独栋弱点基本已经恢复了常态。

3日常维修工作的开展;

更多精彩范文点击主页搜索

今年我工程部接到维修单1262张，完成1245张，修缮率在百分90以上。先后完成了叠加区域38台电梯基坑水泥块及垃圾清理工作，70号门口总污水管道下榻更换维修工作，叠加69号，70号，72号，82号，94号，95号，101号合计7户没上水总阀，由于开发商施工队种植绿化时把埋住了，通过我们工程部两个多星期的努力查找，找到5户总阀的位置所在，把挖出来后，重新提高了井的高度并做了井盖，还有95号和101号由于没找到，最后协调自来水公司关掉总阀，停水两小时，重新安装了阀门，并给叠加区域所有井盖涂上了绿色的油漆，促使其和绿化形成一体。另对二组团景观桥护绳的更换，梅雨季节对小区所有房屋渗漏水进行检查，对有渗漏的及时和开发商施工队联系，及时维修，此工作得到了业主充分肯定。在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度着重对小区屋檐滴水，老虎窗渗水，存在各类遗留问题进行汇总，发文开发商协调解决，目前由于屋檐滴水开发商施工队明确说明无法修复，该问题真在协调之中，寻找积极可行的办法。另在今年梅雨季节来临时给三组团安装了一台380V水泵，由于先前没有380v电源可供，我们克服人员少，时间紧的情况下，开路面槽，挖沟埋管，穿线，固定，终于赶在暴雨来临时安装好，确保了今年防洪工作圆满顺利的完成，在今年11.5火灾日的第二天我们就对小区所有的消防设施进行检查，检查时发现的问题还是比较多的，有点是平时有点疏忽没注意到，比如电梯基坑油杯油溢出来，没有及时清理，如果有什么烟头掉下基坑，这也是火灾事故的苗头，我们及时组织电3

更多精彩范文点击主页搜索

梯保养人员给予清理并督促以后发现满时及时做好清理工作，另外叠加楼道消防灭火器20只压力已经不够，另外服务中心也需要增加一箱灭火器，该问题已经向余经理做了汇报。还特别向几个外围单位强调做好消防工作，对所管辖的电器设备做好绝缘测试，线头螺丝紧固工作，这个月主要对几个组团河道的潜水泵进行绝缘检测工作和所有上水管，各类阀门，水泵，做好防冻工作。

4，日常设备维护保养情况

目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态。

二，本工作遗留问题

1，小区罗芬路美兰湖路围墙2000千多平方刷油漆保养问题，由于该处围墙比较超高，我们维修人员包括我在内只有两名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的机会，还有负责处理业主日常报修，所以在人员配置方面是很难完成的，因此该工作也向余经理做了4

更多精彩范文点击主页搜索

汇报是否请外单位人员完成，等待回应中。

2，小区一号桥二号桥的栏杆，大闸门的设备，63号闸门设备，儿童乐园，刷油漆保养，油漆报告已经打了，正在等待油漆。

3，小区监控摄像头坏5只，分别为西大门西向北，69号西向东，38号北向西，18号北向南，水闸门，周界报警坏两对，分别为37防区和7防区。该报告已经打到公司采购。

三，目前存在的问题

1）专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到

2）工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致

3）养护单写的不是很规范，字迹不够工整，更多精彩范文点击主页搜索