城中村消防安全问题

城中村消防安全问题（共6篇）

城中村消防安全问题 篇1

摘要：作为国家社会公共安全重要组成部分的消防安全，一直备受政府的高度重视，它已经成为衡量国家文明程度的主要标志。尤其城中村消防安全管理存在若干问题，目前，本文结合龙华新区“城中村”消防实际情况，借助公共管理的相关概念与理论，分析目前，城中村消防安全管理存在的问题，并提出城中村消防安全管理措施建议，希望对城中村消防安全管理有所帮助，并能促进城中村消防安全管理的开展和进行。

关键字：城中村；消防安全管理；龙华新区

目录

1、引言.............................................................................................................................................1

2、城中村消防安全管理工作面临的主要问题.............................................................................2

1．建筑密集拥挤，使用性质混杂.........................................................................................2 2．防火间距不足，消防通道狭窄.........................................................................................2 3．消防设施缺乏，消防力量薄弱.........................................................................................2 4.消防意识淡薄，防灾知识缺乏...........................................................................................3 5.消防管理混乱，火灾隐患严重...........................................................................................3

3、“城中村”消防安全管理的应对措施.......................................................................................3

1.做好“城中村”的规划工作，加快旧城改造...................................................................4 2.为商户经营者出谋献计，共同消除火灾隐患...................................................................4 3.加强消防宣传工作，提高居民消防安全意识...................................................................4 4.“城中村”应当建立消防自防自救联络点.......................................................................4 5.消防监督部门定期检查.......................................................................................................5 结论..................................................................................................................................................5 参考文献...........................................................................................................................................5

1、引言

城中村是现代化城市高速发展的产物，农村土地大量被征用从而导致部分农民的身份有所转变，过渡到城市居民，当然仍然存在农村改造的居民区。作为城市一处夹缝地的城中村，有其特有的特征，目前，城中村其特有的特征引发了一系列社会问题，如整个建设规划相对滞后，存在违法建筑问题，存在消防隐患问题等等。

作为国家社会公共安全重要组成部分的消防安全，一直备受政府的高度重视，它是衡量一个城市、一个地区乃至一个国家文明程度的重要标志。广东省是改革开放的先行地，全省的经济得到快速的发展，广州、深圳和东莞3个城市的常住人口已经突破了1000万人。当前，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个，特区外城中村150个。以自然村落为单位的城中村和旧村则共计2000余个。2008年9月20日，深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区舞王俱乐部特大火灾，造成43人死亡，51人受伤。该俱乐部地处典型的城中村，事发时，俱乐部3层数百人正在看歌舞表演。23时许，舞台上的歌舞表演中放烟花，燃起火苗酿成大火。现场出路是一条大约10m长的狭窄过道，人员逃离时，过道上十分拥挤，造成惨剧。可见城中村消防安全问题非常重要。

作为深圳城中村的代表龙华新区，于2011年12月30日正式挂牌成立。辖区总面积175.58平方公里，下辖观澜、大浪、龙华、民治4个办事处,36个社区工作站和100个社区居民委员会。2012年末常住人口140.86万人，其中户籍人口13.1万人。2012年，本区生产总值1226亿元，占全市9.5%，位居四个新区之首。

龙华新区是深圳的产业大区，形成了以工业为主导、电子信息业为支柱、外向型经济特征显著的发展格局。辖区共有各类工业企业8200多家，其中规模以上工业企业768家，拥有富士康、富士施乐等一大批品牌企业，英飞拓、稳健等7家上市公司，国家级高新技术企业210家，长安标致雪铁龙汽车、深超光电低温多晶硅液晶面板、深圳市服装基地等一批重大项目。电子信息业产值占工业总产值的74.5%，外贸依存度为377%。金融、商贸、物流等第三产业加快发展，初步形成辐射深圳中北部的核心商圈。2012年，规模以上工业总产值4323亿元，占全市20.7%，出口463亿美元，占全市17%，工业和出口均居全市前列；社会消费品零售总额183亿元，增长16.3%；全社会固定资产投资302亿元，增长15.2%；两税收入228亿元，增长12.2%；三次产业比例为0.01:64.09:35.9。

但是目前，龙华新区消防安全管理也暴漏出若干问题，因此，本文以龙华新区为研究对象，分析其消防安全管理中暴漏的问题并提出解决对策，不仅仅可以为深圳市乃至我国其他 1 地区规范“城中村”消防安全管理工作提供一个很好的案例，可以为其他地区加强“城中村”消防安全管理提供依据。

2、城中村消防安全管理工作面临的主要问题

当前龙华新区消防安全管理面临的主要问题有城乡布局、消防规划、消防基础设施、日常消防安全管理和群众消防安全意识等方面。

1．建筑密集拥挤，使用性质混杂

目前，龙华新区范围几乎没有村一级自行解决的消防设施，如消防车通道、消防水源等等。消防设施几乎无法和城市建设同步发展，龙华新区很多的民房是私人改造的，属于“四无”违法建筑，无用地审批、无规划许可、无建筑设计、无建设监管。建楼时各自为政，导致大批“贴面楼”、“握手楼”、“一线天”景象比比皆是，发生火灾时极容易导致火灾蔓延。另一方面，由于城中村大多处于城区内中心地带，往往是小作坊、小加工企业等“九小场所”较集中的地带，经常出现生产、居住、经营、办公、创诸、娱乐等功能相互混杂，“楼中楼”、“房中房”、前店后住、下店上住等典型的“三合一”现象普遍存在。

2．防火间距不足，消防通道狭窄

目前，城中村多数的简述防火间距不足，本来规定应该留下约4米的间距，可后来由于建筑施工的原因，绝大多数楼与楼之间的间距不足1米，仅仅几十公分。此外，疏散通道、疏散楼梯和安全出口的位置、数量、形式及宽度不能满足规范要求。有的在疏散通道、疏散楼梯、安全出口处设置铁栅栏，在公共区域的外窗及集体住宿房间的外窗安装金属护栏，影响安全疏散和应急救援，更有甚者房前屋后还堆有大量生产、生活用品，疏散通道和安全出口被锁闭、封堵或占用的现象严重;在近几年“城中村”火灾事故案例中，经常出现火灾事故因建筑物防火间距不足导致火灾蔓延到相邻建筑，使灾情加重。通过走访龙华新区发现，进村和出村仅存在一条通道，其中安全通道仅仅约2-3米左右，高度不超过2米，使得楼与楼之间的间距变的更小，妨碍了消防车的进出，到遇到火灾时，直接无法让消防车进入救援。据局国家相关数据显示：约9%的火灾是由消防车道受阻导致的。

3．消防设施缺乏，消防力量薄弱

当前，龙华新区消防设施欠缺，通过走访调查，龙华新区消火栓严重不足，大部分消火栓缺乏维护保养，导致消火栓的锈蚀、损坏率较高，有的消火栓不合格或被擅自圈占、挪用、拆除、毁坏，一旦发生火灾，不能发挥其应有的作用；一些疏散指示标志、火灾应急照明被 2 遮挡、损坏或标志错误。消防部队在灭火救援中起着非常重要的作用，但大部分城市消防力量分配到了市中心的商业区，而城中村的消防力量则相对薄弱。

4.消防意识淡薄，防灾知识缺乏

龙华新区人口居住密集，并且人员流动性非常大强，通过调查发现：龙华新区居民缺乏消防安全意识，不了解消防知识，安全疏散能力不足，发生火灾后不懂自防自救，也是造成人员伤亡和财产损失的重要原因之一；另外，不良陋习沿袭，违章操作或误操作，用火用电不当，也是频频引起火灾的主要原因，龙华新区内违章乱接电线现象较多，随处可见电线“蜘蛛网”，电气线路缺乏金属管、阻燃管保护，且布置凌乱，裸露在外，空中交横的情况十分普遍，极易引起短路从而引发火灾。龙华新区内电气设施较陈旧，供电系统老化情况严重，多起城中村火灾由于电线老化或线路处于过负荷状态引起。如居民区内液化气瓶、灶的不当使用、不正规液化气充装点；一些家庭随意存放易燃易爆物品，甚至燃放烟花；在一些场所进行设备检修、电气焊等明火作业时，未将施工区和使用区进行防火分隔，未清除动火区域的易燃可燃物等等。此外，由于传统祭祀时用火不当，也时常造成火灾的发生。

5.消防管理混乱，火灾隐患严重

龙华新区在消防组织建设方面缺乏经验，多数消防工作不能够落实，并且消防工作的责任不明确，从而导致龙华新区在消防管理工作上存在盲点，其中，少数业主瞅准这点，在日常生产经营活动中，片面追求经济利益，在落实火灾防范措施、严格消防管理上舍不得花精力，在落实主体责任、健全安全制度、完善消防措施上严重缺失，无视员工的安全，基本没有对消防安全的投人或投人极少，放松日常防火管理，安全出口上锁，设置防盗窗栅，私自建造小锅炉、化工储罐等违法行为大量存在，加上龙华新区大量小规模的民营经济单位包括“九小”场所往往是当地农民或外来务工人员以家庭或家族为核心开展经营管理，既无企业管理经验，更无安全管理意识，安全生产更是天方夜谭。龙华新区虽然纳人城市的发展规划，但由于改造难度大，需投人的消防改造资金较多，解决龙华新区的消防安全隐患难度较大，所以，龙华新区许多火灾隐患未能及时治理。

3、“城中村”消防安全管理的应对措施

根据目前，城中村消防安全管理工作面临的主要问题，本章节提出“城中村”消防安全管理的应对措施。

1.做好“城中村”的规划工作，加快旧城改造

对待待审批的建筑工程时，一定严格按照国家的相关法律法规和技术规范进行审查，尤其针对城建、消防部门，在审批规划时，要重视建筑物之间的防火间距及基础性建设工作，在“城中村”有新建的工程时，应当根据实际，留有足够的防火间距，控制“0”距离建筑的存在，同时，消防部门要联合城市管理部门、房管部门、建设部门等根据城市发展的需要，对不符合或者说违章建筑，占用、阻塞消防车道，影响安全疏散的建筑或摊点，该拆除的必须拆除，决不能姑息迁就。

2.为商户经营者出谋献计，共同消除火灾隐患

“龙华新区中，多数的商户进货车和私家车没有停车位置，多数情况下，停放在自家店铺前，严重占据消防车通道。在笔者日常工作中，针对这种现象，采取设置公共停车场，自行车摆放点等措施，改善了被占用的消防车道和疏散通道停放车辆，确保消防车道和疏散通道的畅通无阻。

3.加强消防宣传工作，提高居民消防安全意识

在追求个体私营经济和效益的同时，消防部门要督促商家做好自身的消防安全工作，抓 住居住区域特点，并利用特有的民俗节日、庙会等时机，进行多种形式的消防宣传教育，开展消防知识和技能培训，提高广大群众的自防自救能力，使各个商家都懂得火灾事故的危害性和做好各自的消防安全管理工作。

充分发挥公安派出所和街道、社区的消防组织，对“城中村”商贸网点、打工者聚集地的具体情况进行监控，通过他们的积极参与管理，有效地把电气线路的老化和改建、装修等有关电气线路隐患方面的问题予以整改。目前，正在我省推行的消防安全“网格化”管理正好弥补这一方面的空缺，通过细分若干个网格，整合多种监管力量，形成基层消防管理合力，对加强“小、远、散”社会单位的动态监管，提高基层消防安全管理水平具有重要意义。

4.“城中村”应当建立消防自防自救联络点

配置相应的消防设施和灭火器材，做到有备无患，尤其是商业店铺、房屋出租者，都应当配置相应的消防设施和灭火器材，在密集居住区的仓库大量存放的货物，人、仓库、门市部“三合一”的商贸网点，必须严格加强防范措施，要求配备足够的消防设施和灭火器材，并且，对所配置的消防设施和灭火器材都必须学会使用、保养。

5.消防监督部门定期检查

对有相当火灾危险性的商贸网点要进行抽查或不定期检查，发现火灾隐患或者群众举报的消防安全问题，不论问题大小，隐患轻重，都必须认真对待，及时依法查处，并消除火灾隐患根源，形成一种高压态势，杜绝火灾事故发生，减少火灾损失。

结论

城中村是现代化城市高速发展的产物，农村土地大量被征用从而导致部分农民的身份有所转变，过渡到城市居民，当然仍然存在农村改造的居民区。作为城市一处夹缝地的城中村，有其特有的特征，目前，城中村其特有的特征引发了一系列社会问题，如整个建设规划相对滞后，存在违法建筑问题，存在消防隐患问题等等。

本文结合龙华新区“城中村”消防实际情况，运用公共管理的相关理论，提出要充分整合政府及其职能部门、“城中村”、社会公众、社会有关资源形成整体的管理合力，提出切实有效的提高“城中村”消防安全管理水平的对策。

综上所述，“城中村”消防工作是现阶段城市消防工作的一项重要工作，是一项意义深远的重要研究课题。要做好城中村消防工作，既需要政府重视，也需要制定出切实可行的制度和办法；既需要各级职能部门的合理规化、共同治理，也需公安消防部队和公安派出所的严格监督。“城中村”的消防问题虽然突出，解决起来难度较大，但是只要我们集思广义，扎实做好每一步“城中村”消防安全工作，相信“城中村”的消防未来一定是美好的。

参考文献

城中村消防安全问题 篇2

1 消防安全问题的成因

1.1 观念问题

伴随着城市化的发展,很多农村劳动力解放,户籍制度也发生了变化,更多的外来人口涌入城市。面对高额的房价,大部分人选择城市周边的“城中村”作为他们的生活场所。其中很多人安全意识和消防意识淡薄,对政府消防部门的管理也置之不理。还有些“城中村”的个体私营业主为了降低经营成本,非法占用村中的消防设备和消防安全通道。

1.2 城市规划问题

城市化发展并不是一朝一夕的事,很多城市在进行城市规划时将“城中村”作为保留用地,也就是说虽然将“城中村”化为城市的一部分,但是城市建设并不包括“城中村”,很长一段时间任由城中村自由发展,导致有些“城中村”已经达到畸形状态,消防设备缺乏、安全隐患严重,等等。

1.3 乱建房屋问题

由于城市建设将“城中村”作为保留用地,不进行管理,导致“城中村”出现大量的违建房屋。“城中村”的村民熟知城市建设扩张时,无论政府用地还是商业用地,占用居民房屋会赔偿居民相应的经济损失,由此一来,出现了大量违建房屋,很多道路被村民占为己有。这样,房屋密集程度高、空间狭小,一旦其中一间房屋失火就非常容易波及其他房屋,加上城市边远地区高大建筑物少,风力较大,受到风力的影响,火势发展会更加迅速,很多房屋都会直接受到影响,威胁到居民的生命、财产安全。

1.4 安全通道狭窄问题

正是由于“城中村”房屋建设密集,占用正常的安全逃生道路,房屋多的直接后果就是人们进、出的道路只有一条,一旦发生火灾,不仅人员无法疏散,连消防车都很难进入村中及时灭火。

1.5 缺少消防安全设备

城市规划落后,“城中村”消防设备不齐全。大部分火灾都是由小火引发,但是人们没有及时使用消防设备或不会使用消防设备进行灭火,最终酿成大祸。很多“城中村”仅仅在少数的村干部办公处放置消防设备,如果发生火灾,不能在第一时间找到灭火器械进行灭火,火势很容易扩散,进而殃及周边房屋。

1.6 管理问题

“城中村”虽然在城市内,归城市管理,但是由于长期积累下来的地方习惯和生活方式,对“城中村”的管理存在一定困难和问题。城乡二元管理体制将长期存在,理论上两种体制是并存的,相互配合协调,但实质上并不能对“城中村”进行过多的管理。所以,“城中村”的管理始终处于比较混乱的状况,消防管理工作也毫无头绪。除此之外,“城中村”的人员流动性非常强,消防部门鞭长莫及,很多时候消防工作无法正常开展。

2 消防安全问题的解决对策

2.1 转变观念

“城中村”是当前消防管理工作的一个很大的漏洞,如果对“城中村”的消防工作置之不管,消防问题会继续恶化,严重威胁人们的生命、财产安全。积极加强“城中村”的消防安全管理工作,不仅政府、消防人员要转变管理观念,村民也要积极配合消防人员的工作,需要转变传统观念,配合政府对消防工作的改革。村委会要积极发动群众,做好消防安全的宣传工作,从根源上防范火灾的发生,提高村民的消防安全意识。同时,公安消防机构要对“城中村”进行不定期检查,确保消防安全工作落实到位。

2.2 加快科学规划

今后一段时期里,随着多元化投资体制的建立和完善,“城中村”改造将有较快的发展。因此,公安消防部门要抓住机遇,把消防规划作为改善“城中村”消防安全环境的龙头来抓,联合有关部门制订“城中村”消防规划,规划要有前瞻性和科学性,要高起点、高标准地将公共消防设施纳入“城中村”改造、建设中来。

2.3 加强宣传工作

广泛动员“城中村”群众、派出所民警关心、支持、参与消防安全工作,是搞好“城中村”消防建设工作的前提。各级消防部门要将宣传教育、培训和发动群众参加消防建设工作放在突出的位置抓紧抓实,多形式、多层次、多渠道地加大“城中村”消防宣传力度。派出所按照《租赁房屋治安管理规定》,将消防安全内容纳入房主与公安部门签订的治安责任保证书中,同时,要通过墙报、横幅、宣传栏、宣传单,或参照社区消防工作的做法,大力普及村民的消防知识。

2.4 加快软硬件建设

“城中村”软件建设要横向到边、纵向到底,延伸到“城中村”每个住户,村内应设立消防管理办公室,设置消防报警电话,成立以志愿者消防队、义务消防队为主的多种形式的义务消防组织。要建立健全村组消防安全管理制度、防火公约、自查整改制度、村民消防宣传教育制度和消防器材维修保养制度等制度保障体系。村民委员会要成立消防巡查组,定期对村内居民住宅的消防设施和公共消防设施进行检查、维护。

“城中村”硬件建设要加大基本灭火救援器材的配置,消防管理办公室要配备灭火器、消防水带、水枪、消防斧、绳、应急灯等必备消防应急工具和消防自救器材,并开展灭火、救援演练,提高实战能力。

3 结束语

“城中村”的消防安全工作不是村民或者消防部门单方面就能改善的,需要双方共同努力,消防人员做好消防知识的普及工作,提供齐全的消防设备;村民积极配合消防人员的工作,提高消防安全意识,这样才能共建和谐的“城中村”。

摘要：随着我国经济的发展和社会的进步,城市建设发展也取得了突出成绩,很多原本在城市周边的乡镇都随着城市化的扩张而被改造成为城市的一部分,形成了“城中村”。这些地区在城市化的过程中,受到户籍、土地等问题的限制,并没有完全被纳入城市管理,种种原因导致“城中村”的管理不到位,安全问题和消防问题一直困扰着“城中村”的发展,给居民的生命、财产安全带来威胁。

关键词：城市规划,“城中村”建设,消防安全,城乡二元化

参考文献

[1]袁进根,蒋定国.“城中村”消防安全现状和对策分析[J].中国西部科技,2008(24).

[2]李勉辉.浅谈如何加强城中村消防安全管理——以广州市为例[J].今日科苑,2010(10).

城中村改造问题研究 篇3

城中村改造问题的研究

城中村是在城乡二元体制束缚下，城市化、工业化快速推进过程中出现的特殊产物，“城中村”存在的问题主要表现在以下几个方面，即土地利用粗放，土地资产流失、管理体制不顺，管理难度较大、人口构成多元，社会治安堪忧、公共设施缺乏，环境问题严重、村民素质较低，就业问题严峻，所以“城中村”问题现已经成为影响城乡统筹发展、和谐发展的重要障碍。如何积极稳妥地推进城中村改造，是落实科学发展观，统筹城乡发展，推进城乡一体化的必然选择。

一、课题研究的目的

随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。“城中村”，这一名词对于我国正处于加速城市化进程的不少城市来说并不陌生。在一些城市尤其是经济发展较快的城市中，昔日的城乡结合部逐渐成为城市内部地域，城乡结合部中的农村也被包围在城市地域之中，导致部分城市的城中村大量出现。但由于各地政府在处理城郊农村时所采取的政策不同，特别是我国长期实行的人口、土

地的城乡二元制度的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系；再由于在城市化进程中，城市的发展、土地的升值导致城中村以收取租金为主要特征的集体经济不断壮大；城中村存在治安、卫生、消防等大量的隐患，从而出现了诸多社会和环境问题。

“城中村”的存在严重影响到城市的进一步健康发展，影响到城市化进程，已到了必须综合治理的境地。在城中村的改造上，问题相当复杂，涉及到多方的利益博弈。对于城中村的研究需要综合城中村表现的多个方面，透过现象，抓住本质。

二、国内外相关研究 1.国外相关研究

城中村城中村是我国快速城市化发展过程中特有的现象，国外尚未有关于城中村问题的研究，甚至没有一个公认的译名。但从国外学者对城市的研究中还是能找到一些对城中村类似问题的阐述。基本为以下三种：（1）城市平民窟：英国地理学家Susan Mayhew 认为平民窟是穷人住宅的聚集地，通常以多户混居和拥挤为特征。贫民窟改造需要外部中介机构在活跃社区内部资源和获得外界投入方面向社区提供支持，以提高社区能力进而改善自身居住环境1；（2）城市边缘带（Desakota Reion）是德国地理学家Louis提出的，它指农业活动与非农业活动的高度混合，延伸与城市核心之间的廊状区域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出现在以美国为主的发达国家。指的是城市化区域向未城市化地域的不相称扩张，是城市边缘高度容积率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科学出版社，2004，第13页 顾朝林，《集聚与扩散—城市空间结构新论》，东南大学出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的开发，使城乡间的接线日趋模糊3。

由于城中村现象具有很强的独特性，其他国家几乎找不到相同的案例，加上城中村现象出现的时间不久，国外直接针对城中村现象进行研究寥若星辰

2.国内相关研究

现今，城中村改造问题已经日益引起社会各界的关注，基本分为三个阶段4：（1）20世纪90年代前：是城中村的雏形；（2）20世纪90年代中前：这时国内顾朝林和熊江波两位学者引入了国外“城市边缘”的概念，开始了国内学者对这一区域的研究，总体来说，这为城中村今后的研究做好了铺垫；（3）20世纪90年代至今：城中村现象越来越明显，可以从以下四个角度加以概括：第一从建筑景观及环境角度讲，城中村是村民陆续的房屋搭建，并没有经过统一的规划。这种无序高密度的建设与城市整体景观不协调，在加上城中村内部基础设施和公共设施严重缺乏，导致内部存在严重隐患；第二从城市经济和土地管理角度讲，产生城中村这一现象的成因有二：一是开发商过于迁就行政隶属、土地所有制等现状，以至于延误改造的最佳时机，使得民房区位价值不断攀升，导致开发成本过高，二是民房位于景观控制带，由于容积率控制使得开发商无利可图；第三从城市发展角度讲，政府在同一时期进行经济建设，没有很多资金对每一项改造都提供财政支持。因此，在城中村的改造中应该分高、中、低三种方案：高方案就是进行全方位的改造，使城中村尽快成为城市的有机部分，34 张庭伟，《城市蔓延中的土地市场驱动力与政府角色》

成德宁，《城市化与经济发展—理论、模式与政策》，科学出版社，2004

中、低方案是为日后改造做铺垫。

三、城中村改造的现实意义

１．改造城中村，是构筑经济社会发展新平台的客观要求。改革开放以来，宁波全市经济社会持续快速发展。分析新一轮经济社会发展趋势，宁波如何继续保持关键在提升城乡统筹力，空间在城郊，潜力也在城郊。因此，必须把城郊接合部作为经济社会发展的主战场，积极推进城中村改造，着力打好这场硬仗，努力形成城乡互动、交融发展的新格局。

２．改造城中村，是推进工业化、城市化和城郊新农村建设进程的必然要求。随着工业化和城市化进程的加快，城市的规模在扩大，城市的功能在强化，解决“城中村”问题势在必行。因此，改造城中村是一种方向、一种趋势，既顺应工业化和城市化的发展趋势，又符合城郊新农村建设要求，使工业化、城市化和新农村建设并驾齐驱。

３．改造城中村，是改善城郊农民生产生活条件的迫切要求。宁波城郊农民的房屋大多建于上世纪八十年代，由于受历史原因的影响，村民住房困难比较突出，村内公共服务和公共设施严重缺乏，农民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望呼声非常强烈。改造城中村，有利于从根本上解决城郊农民的生产生活问题，是政府职责和群众愿望的有机统一，也是一项为民造福的民心工程。

４．改造城中村，是构建社会主义和谐社会的内在要求。由于受城乡二元体制的影响，城中村成为城市管理不到位、农村管理不着边的“游离体”，“脏乱差”、“假伪劣”等问题屡禁不止。如果不及时解决，很可能出现贫民窟，成为社会最不稳定的地区，影响和谐社会的建设。改造城中村，有利于建立良好的城乡公共秩序，使城市发展、城中村发展与村民发展融合和谐。

四、城中村改造中存在的问题

1、开发主体不适格：《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定： 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）有１００万元以上的注册资本；

（2）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

也就是说，从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业，没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题，还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件，更甚者，是直接由村委会作为主体来开发建设的。

2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城

市房地产管理条例》等法律法规都明确规定：房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设，即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权)才能从事房地产开发，而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营，这样做是严重的违法行为，造成了集体土地资源的流失，严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一，不仅仅体现在主权权利方面，更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义，作为财产，没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈，建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。

3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划，或者暂时没有纳入到城市规划，那么它不但影响了城市的整体结构和功能，同样也不能很好的发挥自身的功能，更有可能给城

市的发展带来巨大的障碍。

4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构，但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料：（1）作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件；（2）全套施工图。审查机构应当对施工图审查下列内容：（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。

另外，工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。只有经过了有关部门有力的审查监督，才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的，也许有人会说，没问题，这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。

5、冲击了房地产市场，成为造成房地产市场泡沫的原因之一，给市场的调控带来了困难。

（1）、冲击市场：市场竞争是残酷的，优胜劣汰、物竞天择，尽管是非法项目，城中村改造的房屋销售势头依然不减，对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的，在购买力不变的情况下，开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩，开发

成本增加了，利润就会减少，资金运营周期拉长，资金链也会面临中断的危险。

（2）、造成泡沫：泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫，那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量，造成了市场需求量大增的假象，从而诱使开发企业加大开发力度；而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量，造成市场萎靡的假象。

6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一，有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产，不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明，不能证明该房屋是属于自己的合法财产，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险，动辄涉及成百上千人的贴身利益，势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动，不安定因素会随之增加，成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。

7.拆迁补偿政策灵活性不够。随着《物权法》的实施和房地产市场的变化，有些“不适应”拆迁现状的问题日渐凸显。因此在不改变相关政策文件规定的补偿标准的前提下，制定适当的方案。即要考虑大多数人的利益，又要顾及一部分人的利益。比如现行的住房困难家庭捆绑政策与农村宅基地建房批地的捆绑政策不一致，而且该政策对无房户和独立享受困难户界定有一定的盲区。

8.政策可操作性差。国有土地上非住宅拆迁补偿，按照目前政策

只能货币补偿，实际操作中难度较大。大多数被拆企业要求落实企业迁建用地，以便生产和经营能顺利进行。因此在江北区适当区域划出一片土地，作为有发展前途的企业迁建用地势在必行。

9.安置滞后引发不少矛盾。征地拆迁安置在政策上讲是先安后拆，但落实不好是相当普遍的现象由此而引发不少的矛盾，拆迁安置机制不规划是唯一引发矛盾的根源。征地拆迁补偿本应通过市场机制来运作，而实际工作中大多又因为市场不健全或市场机制缺位而形成既非纯粹的政府行为又非规范的市场行为，形成利益分配不清晰不规范，造成农民对基层政府的普遍不信任情绪，严重制约了经济发展，危及社会稳定。

10.安置房小区物业管理缺失。安置房小区的物业管理一向来是个比较大的难题。小区里的住户都是原本村里的农民转变过来的。无论是经济能力还是生活习惯等都与一般小区的住户有一定差距。物业费交不上来，物业公司处于亏损状态的话势必在绿化养护，清洁卫生，小区保卫等方面都出现问题，使安置房小区变回到原本城中村的脏乱差的局面。因此在给予物业公司一定数量的商业用房外，是否可以由政府出资，对安置房小区的物业费用进行补贴。使小区物业能够正常运行。

五、“城中村”土地所有权的状态分析

根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中

华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类，两种土地所有权从表象看，仅是所有权主体不同而已，但其实质是不平等的，表现在：（1）国家所有权的权利主体是国家，而集体所有权的权利主体为集体。根据土地法第10条：集体所有权的权利主体又分为：乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。两种土地所有权在集体与国家之间可以进行转化，且是单方的，只能由集体所有权向国家所有权转化，而不能是国家向集体所有权转化；同时集体所有权主体之间是

不能相互转化的。（2）集体所有权向国家所有权转化的条件是唯一的，我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，方式为出让，这种行为其实质可以看作是一种买卖，只不过是一种强买强卖罢了，只有一方当事人（国家）的意思，几乎是容不得对方（农村集体）意思表示，农村集体只有强制取缔的义务，这就难以保证交易的公平了，自然出现了现实中征地赔偿款太低，侵害农民权益的事件的发生。（3）两种所有权的权能上也是完全不平等，主要体现在两种土地使用权上。而“城中村”土地所有权往往表现国家所有权借助“公共利益的需要”而不断地扩大，“城中村”集体土地所有权逐渐缩小的趋势；同时也表现集体土地所有者已经看清国家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，为征用后转让土地使用权获得商业上的利益，因此，农村集体在土地所有权交易中开始尝试用市场价格讨价还价，甚至漫天要价，凭此来保留其土地所有权，村落在城市中得以延续。

六、关于城中村改造工作的几点建议

1.确保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主体，城中村改造必然涉及每个村民的切身利益，村民最关心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的难点在村民自身。城中村改造不但要重视城中村的景观改造，更要重视人的改造。改造后村民的生活方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，是城市人力资源的极大浪费。因此，要大力对村民开展宣传教育活动，提高他们对开展改革的重要性、必要性的认识；要将村民纳入社会保障范畴，在过渡期内保证他们的最低生活水平，免费开展劳动技能培训，提高他们思想文化素质，使他们能够独立地开展种植业以外的经营活动，以便维持生计。2.切实搞好土地产权转变。土地产权归属问题是城中村问题产生的实质所在，只有在转变产权归属的前提下，城中村的问题才能得到根本的解决。但是体制的变更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收归国有在近期内很难做到，而城中村的改造是近期必须从事的工作。因此，在提出土地产权转变后改造策略的同时，必须着重提出近期切实可行的、在土地产权不发生变化的前提下的改造策略。3.积极推进集体经济转型和升级。目前城中村村集体经济主要经营形式有三种：商贸服务、土地出租、物业租赁，后两种形式是集体经济的主要收入来源，是典型的“寄生型、外生式”经济，这种模式无法参与市场经济的竞争。只有村具备起码的起动资金，城中村改造才能进入议事日程。从短期看，集体资产能否做大做强，集体物业收益能否保值增值是城中村改造能否实现的关键，而转制后的集体经济能否成功转型和升级更是新村能否实现可持续发展的前提和动力。4.加强政府的积极引导作用。政府作为城市的管理者，首先要意识到城中村问题的严重性和改造的迫切性，积极推进城中村的改造，实现城中村合理城市化。其次，城中村改造是一个综合的社会转变过程，需要相应的全方位的物质、制度和社会文化等方面的建设，包括政策、资金、技术、基础设施的支持和社会文化的传播引导，特别要注重大量失去土地的农民由农村就业转为城市就业的心理要求。5.引入市场机制。在城中村改造中，由于村集体经济实力有限，而当地政府又不可能对城中村改造进行大规模地投资，因此应进行市

场化的开发模式，鼓励开发商、投资商介入参与城中村改造。在市场机制的作用下，城中村的改造向城市现代居住小区方向发展，这样既可以使村民摈弃小农经济意识，改变居住环境和生活方式，在参与、享受城市文明的过程中逐渐改变其传统的生活方式，真正实现向城市人的转变。由于市场的导入，还可以盘活村集体经济，使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，发展壮大村集体经济。

6.实行积极的财政政策。在城中村改造的过程中，引入城市经营的理念，政府提供服务、便利与优惠措施，鼓励资质良好的公司与集体经济组织合作全面改造城中村。建立新的运行机制，将城中村改造收益的一部分转变为社会福利保障，保证村民老有所养，老有所依，享受城市居民一样的待遇。对统建改造房屋给予一定规划控制指标的放宽；对统建改造房屋减免部分税费；同时根据具体情况，提供适当的启动资金和低息贷款，并为改造划拨改造配套用地，用于搬迁工厂以及居民临时安置。

7.坚持“以人为本”的发展理念。城中村在物质形态、社会经济结构等发生根本转变的情况下，必须逐步改变村民落后的文化素质和小农经济意识，使其在职业、文化、道德品质、价值观念和生产生活方式等方面也发生根本转变，成为真正的城市人。在更新改造的过程中，要注意乡村的文化内涵的挖掘，保护好有价值的文化遗产，如古村落保护、文物保护、传统风俗继承和发扬等，坚持走保护和建设并举的改造之路。

8.实行近、中、远期的结合。城中村的改造由于牵涉的面较广，尤其受到开发商利益的驱使及投人产出的制约，在制定规划的过程，注重近、中、远期实施规划的结合，近期安排一些投资少、见效快的项目，为今后的改造提供资金的支持和保障，中、远期安排一些公共设施及服务设施，以创造优美的居住、生活环境，使得城中村与城市的各项事业融为一体。

9.有形无形改造并重。这是城中村改造取得成功的关键环节，在城中村改造中，所进行的改造不是简单的拆旧建新，而是坚持有形与无形改造同步推进，既重视拆旧建新、拆迁安置的有形改造，也注重抓好涉及深层次问题的无形改造。在操作上，先进行无形改造，后进行有形改造。正是有了无形改造，才实现了村民向市民真正转变；正是有了无形改造，才隔断了相传数千年的土地依赖，加速其生产和生活方式的更新；正是有了无形改造，才促使其转变小富即安、不求上进的小农思想，在城市节奏、城市文化的熏陶下，树立市场经济观念，提高自身素质和修养。如果说有形改造是对城市外在形态的一种提升，那么无形改造则是城中村村民“灵魂深处的变革”。城改是一场新的革命、新的变革，坚持有形与无形改造并重，就能够推动城中村改造工作健康发展。

七、结语

本文就“城中村”改造应着重从利益兼顾、体制转变、法制健全和思想观念等方面入手, 同时根据一些城市的改造经验和事例,阐述“城中村”的现状及引发的问题。提出几点意见希望对现实情况有一

些指导和帮助。

参考文献：

1.杜深华，2004.8.5：《西安“城中村”改造中的社保之忧》，当代陕西。

2.张贵凯，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大学硕士论文。3.关于城中村建设，新闻百度网 http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科学出版社。

城中村消防安全问题 篇4

毕 业 论 文

论文题目 浅谈城中村改造存在

的问题与对策

姓 名 学 号 1220121050 指导老师 教 学 点 省委党校

2014年5月14日

内 容 提 要

随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。

关键词：城中村 城中村改造 问题与对策

目 录

一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 „„„„„„1

（一）城中村的特征 „„„„„„„„„„„„„„„„„2

（二）城中村改造的必要性 „„„„„„„„„„„„„„3

二、“城中村”改造中存在问题 „„„„„„„„„„„„„„5

（一）城市规划、建设和管理盲区 „„„„„„„„„„ 5

（二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 „„„„„„5

（三）职业问题 „„„„„„„„„„„„„„„„„„6

三、“城中村”改造的对策 „„„„„„„„„„„„„„„ 6

（一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编

制体系 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7

（二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质

„„„„ 8

（三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化„„ 9 参考文献

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 10

浅谈“城中村”改造存在的问题与对策

城中村在我国社会经济快速发展中的作用以及城中村作为多种利益主体矛盾的集合体的现实来看，政府出于公共利益的需要，调整城市规划，扩充城市的区域空间，将城郊的农村纳入统一管理，这是城中村改造的最直接原因。改造城中村，使其摆脱自身发展的恶性循环并与周边城市环境衔接，已成为刻不容缓的任务。在城市建设用地的急速扩张过程中，由于城乡管理体制的差异和投资等诸多原因，许多被城市建设用地包围的村庄并没有被及时改制和改造，这就形成了所谓的“城中村”现象，导致了诸多严重的社会、经济、文化和环境等方面的问题；既面临着发展的良机，也面临着许多困境、问题和挑战。

一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性

“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。广义而言，城中村是指农村的土地已纳入城市总体规划发展区内，且农业用地很少或没有，居民也基本上属于非农化的村落；狭义而言，城中村特指那些农地与居民早已非农化，村庄也已经转制为城市建设，只是习惯上仍称为村的社会部落。本文“城中村”是指那些已经纳入城市总体规划所划定的城市范围之内，土地集体所有，行政上设立村民委员会且隶属于乡镇，居民为农业户口且在习惯上仍称为“村”的社会部落。其在土地权属、户籍、行政等管理体制上仍然保留着农村模式的村落。

（一）“城中村”的特征。

“城中村”是城市化推进过速的产物。随着城市化进程的加速，城市用地的急剧扩张，越来越多的村庄被纳入了城市建设用地范围之内。当前，城中村普遍存在的基础设施建设薄弱，村内建设混乱，环境卫生恶劣，社会治安复杂等问题，已经严重影响到城市化进程的推进，影响到城市整体形象功能的发挥。

1、空间形态和内部功能与周围环境的剧烈反差。全国快速城市化进程中，一部分地区由于城市基础设施和公共设施建设严重缺乏，规划跟不上或者没有按照规划及时实施及规划管理不严和政策的引导不当。“城中村”是一个充满矛盾的地域空间，人口构成混杂，人群密度大而社会管理薄弱，外来人口较多管理不到位，乱搭乱建。乱堆乱放导致社会环境脏乱差，社会治安问题较为突出。这些不同地域、社会地位、心理价值、籍贯、语言的群体在此汇集产生了文化上的冲突和融合。

2．用地、人口的性质和规模难以界定。首先，《城市用地分类与规划建设用地标准》中对这类用地的性质一般归为E6类用地（村镇建设用地），但其又处在和城市用地交错位置，用地功能难以用城市用地分类标准进行界定。其次，居住在这些地区的村民既能享受到城市居民所能得到的一切公共服务设施，又能享有国家赋予农民的特权，占地建设和计划生育方面的特殊政策。这些地区具有优越的区位优势和低廉的建设成本，使出租屋（村民自建房），生意异常火爆。同时。第三产业的发展和出租屋带来的大量流动人口也使得这里人口构成复杂，相应的带来了诸多的社会问题。

3．行政体制和管理机制上的混淆和疏漏。首先，在农村行政体制上村集体一把手说了算，很多乡村干部不懂规划，不知道盲目建设是违法的，带来严重后果，给国家和集体利益造成了重大的损失。其次，村民很少有人过问村集体利益及资产，村里很少或者不召开村民代表大会，管理上存在很大漏桐。在农村城市化发展的今天使得“城中村”的管理建设显现出了诸多问题。

（二）城中村改造的必要性。

我国的城中村是具有中国特点的，城中村与城市发展整体需要之间的矛盾也日益突出，已经成为制约城市化进程和全面建设小康社会的主要“瓶颈”因素之一。如果不妥善解决城中村问题，我国的城市化过程就会受到阻碍。站在长远的角度分析，从营造和谐社会的高度出发，改造城中村是势在必行的。

1、改造城中村是加快城市化进程的要求。城市化的一个标志就是城市建成区的扩展，可以说土地作为不可再生的资源和重要的生产资料对城市的发展起着重要的作用，而城中村的存在往往占有城市中的黄金地带并且由于缺乏城市的统一规划和管理而得不到有效的利用，未能发挥土地的最大的效益。因此，城中村是我国城市化进程中出现的一个特殊历史现象，积极妥善解决城中村问题，使其经济管理体制和社会管理体制向现代城市的管理体制和方式转变，使城中村真正融入城市之中，对于加快我国城市化进程具有重要的作用。

2、改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。现代化城市的要求是物质文明和精神文明的高度发达，城市

功能齐全，环境优美，对投资、旅游等方面有一定的吸引力，能体现一个城市的特色。但是，“城中村”杂乱的建筑景观；“脏、乱。差”的生活环境，在很大程度上破坏了城市的形象，成为降低了城市吸引力、辐射力的一个大障碍。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和核心竞争力，就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。

3、改造“城中村”是加强城市管理的迫切需要。“城中村”的农民虽然变成了城市居民，其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。在失去耕作土地后，他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋上，以图从房屋出租中谋求生活保障。这是造成“城中村”建筑密集无序、外来人日聚居杂乱和城市治安问题高发区的根本原因。更严重的是“城中村”缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍较低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此，改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高居民的文明素质，已成为维护社会治安和加强城市管理的当务之急。

二、“城中村”改造中存在的问题

“城中村”虽然在区域上已成为城市的一部分，但在管理体制和运行机制上仍然沿袭过去的方式，是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，带来一系列的问题：

（－）城市规划、建设和管理盲区。

城中村的用地和建设缺乏统一管理，违法用地和违章建筑屡禁不止，建筑杂乱无章，建筑物的间距、通风、采光等均不符合要求服从权力的道路狭窄，管理杂乱，给排水设施差；环境卫生、公共绿地、教育、生活服务等公共配套设施缺乏。

（二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题。

城中村出租聚居了大量缺乏有效管理的外来人口，出现了违反计划生育法规在原居住地又无法继续待下去的人，采取了出走他乡，四处躲藏的对策；城中村成为他们安全的落脚点。而城市各级计划生育管理部门，由于条件的限制，无法把各种有效措施延伸到分散且隐蔽的城中村出租屋，让违反计划生育政策的外来人员钻了空子。同时也成为滋生“黄赌毒”的温床，恶性事件屡屡发生。由于外来暂住人口和流动人口成分复杂；甚至其中夹杂了一些负案在逃犯罪分子，流动人口成为主要犯罪群体，造成犯罪率迅速上升，特别是危害较大的抢劫、盗窃、凶杀等刑事犯罪明显增加，并向暴力化、团伙化、智力化发展，对社会的危害性加大。甚至城中村有许多小诊所，无牌游医租几平方米的房子，摆一张台，搭一张小木床。拉一块白布，支一个吊瓶架就开张，虽然设施相当简陋却生意兴隆。政府医疗卫生管理部门虽然也组织人员入村清扫，但却总是“今天扫完，明天又开”。

（三）职业问题。

现化城市代表了先进生产方式和先进文化的高度组织化社会。城市里除了蓝领工人外，是白领工人和政府公务员。这些职业阶层一般具有较高文凭和较丰富工作经济，工作较稳定，收入水平较高。国家对他们的就业、收入、住房、医疗等方面有一系列明确具体的政策和规定，充分保证他们生活安康，而脱离农业的农民只能进入门槛低、竞争激烈的初级行业，不能享受国家提供的培训、就业、住房、医疗、保险。

三、城中村改造的对策

“城中村”改造应作为一项综合性的社会工程来对待，在实施改造之前超前调整政策，建立一整套相互支持的政策系统，从经济基础和社会结构上动摇“城中村”存在的基础设施同时对村民的既得利益给予合理的保护，形成改造后村民转化为城市居民的一系列社会保障措施，消除村民因经济利益问题而产生的对抗情绪，引导村民在经济和社会生活方面融入城市社会，适应城市经济和社会的生活方式，才能为“城中村”的改造创造有利的条件。

（一）贯彻“规划优先”的原则，完善“城中村”改造规划编制体系。

l、我国的“城中村”改造应以科学发展观和社会主义和谐社会理论为指导，树立以人为本的、全面的、协调的、可持续性发展的改造理念。“城中村”改造必须从城市整体的社会、经济和环境利益出发，要在大范围内进行“城中村”改造，必须大胆解放思想，不断更新观念。政府要重点围绕加快建立和完善社会主义市场经济体制和机制强化市场经济观念和城市经营理念，在改进工作作风、加强服务上下功夫。“城中村”的干部群众，要富而思进，加快城市化步伐，树立向现代城市人转变的观念。

2、城市规划是城市建设的蓝图，是建设和管理城市的基本依据，城市的持续、健康、有序发展，必须有科学严密的规划作保证。根据各城市的特色和具体实际，坚持规划先行，注重规划的前瞻性和科学

性。“城中村”改造的成功与否在很大程度上取决于改造规划编制的优劣。在“城中村”改造中应由始至终坚持“规划优先”的原则。“城中村”改造规划不仅要考虑物质与环境要素的规划设计，还必须要研究“城中村”改造中所出现的社会、经济、文化等方面的问题。“城中村”改造规划应从传统的纯物质与环境要素规划，向综合性的、系统的规划方向转变。

（二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质。

l、“城中村”以往征地“农转非”人员安置无非是两种，即货币安置和招工安置。这两种模式对于数目较大的城中村村民的安置是不恰当的，只有另辟跟径，走开发式安置的道路才是唯一的出路。这种安置方式，将农民置换“城中村”土地使用权获得的安置费，通过开发性项目的投资转化为生产性的物质资本。使“城中村”村民通过与生产性物资资本结合实现再就业，它兼顾了村民就业和长远的生活保障，能够弥补货币安置的某些缺陷。可以打消“城中村”村民转籍即失业的忧虑，使其避开只身进入劳动力市场竞争就业时在文化素质和技能方面的劣势。

2、对于有集体财产的村庄，应提前登记使集体财产的数量和价值透明化，并在改造中保证其分配、收益的公开、公平性。改造时，以村民个人为单位，对集体财产进行准确量化，将村集体经济转化为股份制的形式，并将股权进行合理分配；使村民享有所有权和收益权，使用权和经营权由村成立公司；招聘管理人员经营动作。在整个转化过程中，一定要确保公开的原则，保证整个过程的透明度，杜绝个人

寻租行为发生。

3、未来我国城市产业结构将出观调整，高技术和资金密集型产业将是城市首选产业，这就对劳动力素质提出了更高的要求，而农村劳动力素质远不能满足这种要求。农民整体素质的提高是“城中村”改造过程中城乡矛盾协调的关键性问题。应大力加强岗前培训和职业教育，尽可能提高城中村居民的工作技能和文化水平，适应城市的经济活动。有关部门还应加强宣传，更新农民的就业观念。

（三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化。l、失地农民的社会保障问题是“城中村”改造的难点。在“城中村”改造过程中，为保证失地农民享受应有的社会保障，应加快建立健全社会保障体系。第一，要建立合理的征地补偿费支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。第二，要建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，制度建设处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路解决，建立失地农民的社会保障体系。

2、“城中村”改造涉及面广，涉及村民切身利益和社会的稳定性，涉及集体资产处理、土地征用，涉及村民社会保障和就业等诸多问题和矛盾，而这些问题和矛盾产生的根本原因就在于体制不当。要改造城中村，就得在体制上打开突破口。首先，要改造城中村，就要改革城乡二元体制。包括改革城乡二元户籍管理制度、土地使用制度、社

会保障制度、就业制度以及城乡二元管理行政体制。其次要解决城中村问题，就要从源头上开始，需要法律的支持。所以，我国应加快立法以及制定相关的政策制度，以填补城中村改造立法空白和制度空白，只有法律制度到位，才能保证行政部门和司法机关在实际操作中有法可依，只有有法可依，执法的力度才会加强，才能确保村集体和村民以及房地产商的权益免受不法侵害。还要考虑政治、经济、社会、环境、文化等多方面的因素。我国各级政府应根据我国的国情和各地的实际情况制定相应的可操作性强的法律与法规来指导和规范各地的“城中村”改造。

、参考文献：

[1]《城中村问题分析与对策研究》刘吉,张沛,西安建筑科技大学学报(自然科学版)2003.9第3期

[2］《城中村的成因分析及存在问题》李煜注．山西建筑，2011年，第3期

[3］《关于城中村改造的问题》李志生,城市建设．2012年，第5期 [4］《“城中村”问题初探》李玉军，贵州大学学报(社会科学版）, 2012年，第4期

[5]《“城中村”改造的策略转变》陈鹏，规划师，2012年 [6]《城中村改造的难点及破解对策》曾学龙 孙 林等，城市建设与发展(城市问题)2011年第2期

[7]《城中村改造的难点》刘宪法，开放导报

2005年03期 [8] 《“城中村”改造的重点难点分析及对策研究》钟育强，《中共南宁市委党校学报》 2010年第3期

城中村消防安全问题 篇5

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：

为进一步搞好我市土地储备工作，节约集约使用土地，有效保护城市后备土地资源，根据《西安市城中村改造管理办法》（市政发〔2007〕129号）规定，现就城中村改造中土地储备有关问题通知如下。

一、西安市土地储备交易中心（西安市城市改造建设有限公司）为我市城中村改造土地储备的主体，负责城中村改造土地储备的资金筹集和土地征收储备等相关工作。

二、为确保将城中村改造综合用地之外的土地全部纳入储备，凡列入我市城中村改造计划的村庄（高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区和浐灞生态区除外），由市城中村改造办公室负责吸收土地储备主体参与编制城中村改造方案和土地储备方案，协调土地储备主体与城中村改造主体签订土地储备框架协议后，下发城中村改造批准文件；由市规划局负责同步办理城中村改造综合用地和储备土地的规划定点手续，直接为储备土地核发《建设用地规划许可证》，在储备土地供应前完成控制性规划编制审批手续；由市国土局负责同步办理城中村改造用地和储备土地的征收报批手续。

三、城中村改造综合用地原则上按照土地级别确定用地面积，一、二级土地为人均65平方米，二级以下土地级别每下降一级，人均用地面积增加3平方米；为节约用地，综合用地容积率原则上不低于3；综合用地要合理选址，综合用地原则上按不低于25%的比例分摊城市基础设施用地面积。

四、为加快城市基础设施建设，减少基础设施征地环节，理顺投资收益体制，凡基础设施用地占用储备土地的面积超过本幅储备土地面积10%的部分，基础设施投资主体应向土地储备主体支付该部分储备土地的储备成本。

西安市人民政府

“城中村”问题研究 篇6

一、“城中村”的概念

目前, 对“城中村”的概念, 还存在种种不一致的认识。有的认为, “城中村”是城市化过程中原农村区域形成的杂乱无序的建筑群落;有的观点认为, “城中村”是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区;有的观点认为, “城中村”是指在城市化快速推进过程中, 被纳入城市建设用地的村庄;等等。这些概念都只是从某一个角度说明了“城中村”的特征, 没有全面地揭示出“城中村”作为一种居住形态和社会形态的本质特征。

所谓“城中村”, 是指在城市高速发展的进程中, 由于农村土地全部被征用, 农村集体成员由农民身份转变为居民身份后, 仍居住在由原村改造而演变成的居民区;或是指在农村村落城市化进程中, 由于农村土地大部分被征用, 滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落, 亦称为“都市里的村庄”。

二、“城中村”的成因分析

1. 巨大经济利益驱动是其存在的关键。

(1) 城市扩展追求低成本。在城市化过程中, 受土地产权限制及拆迁补偿等因素的影响, 城市及城郊土地开发成本提高, 而原农村居民点的开发成本较低, 于是, 急于扩展的城市首先倾向于开发成本较低的周边地块, 使原农村居民点逐渐被城市包围, 成为都市里的村庄。

(2) 廉租房经济的刺激。在城市化进程中, 一方面, 受土地资源、资金等限制, 政府一时无法提供足够的廉价住房供广大的外来人员租住。在这种情况下, 一无技能二无经验的农民看到了“以地生财”的巨大市场而产生集体违法用地、违章建设现象。城市扩张形成的资源优势和优惠政策等为社区带来了强大的公共资源, 拆迁安置款的集体提留、原村集体经济的积累、村民集资等使得社区公共经济迅速壮大。强大的公共资源、公共经济使得原社区组织获得新的物质支撑, 并转化为新形势下的组织能力、动员能力和社区凝聚力, 从而催生出“城中村”。

2. 政府管理缺位推进了“城中村”的发展。

政府管理缺位主要表现在资金投入的缺位。以廉租屋建设为例, 开发区大量的流动人口对廉租屋市场提出了需求, 但由于管理成本高, 且资金回收周期长, 廉租屋赢利空间十分有限, 因而绝大多数房地产开发商都不愿意介入。在许多发达国家, 廉租屋主要依赖政府解决。而我国现阶段, 政府由于受财力和能力的局限难以及时进入这一领域, 该领域的需求和供给严重脱节。村民在宅基地、留用地上建房, 节省了高昂的土地使用费, 除房屋造价和少量手续费外, 几乎不存在其他成本。因此, 租金相对较低的“城中村”廉租房成了大量流动人口栖身的目标, 而流动人口的消费需求带来了中低档工商服务业市场的兴旺。这样, 政府资金投入的缺位造就了“廉租屋经济”, 为未能进入社会保障体系的低收入群体, 提供了在城市生存和发展的空间, 也加速了城中村的发展。

三、“城中村”存在的问题

“城中村”作为城市化中一种独特的现象, 在管理体制上, 一方面它作为城市社区的组成部分, 必须接受城市政府的领导, 应当在城市社区管理体制下运行;另一方面它属于农村社区, 在土地制度、户籍管理制度等方面必须执行农村社区管理体制, 从而构成了管理体制的交叉性。城市与农村“二元管理体制”并行存在、共同发挥作用, 构成了其“边缘社区”的特征。“城中村”这种独特的地位和现象, 必然会带来一系列的社会问题。

1. 城市规划滞后, 建筑密度太大。

有的“城中村”建筑密度达到70%, 甚至达到90%, 形成“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等独特风景。

2. 村民居住环境差。

由于房屋密度高、采光通风条件差、违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出, “城中村”的村容村貌普遍较差。

3. 用地管理混乱。

“城中村”居住用地、工业用地、商业用地相互交织, 宅基地、集体用地管理与建设混乱, 违法违章建筑相当集中, 住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成, 造成土地资源的严重浪费。

4. 基础设施不完善。

“城中村”的道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理一般都不配套;各种管道、电线杂乱无章, 排水、排污不畅, 内涝时有发生;垃圾成灾, 卫生死角多;公共绿地与体育、休闲设施等比较缺乏。

5. 消防隐患严重。

“城中村”内街巷狭窄弯曲。消防通道严重不足或堵塞, 外围道路又往往被店铺挤占, 造成消防车难以进入。

6. 不正之风盛行。

制假售假、偷漏税、无证经营人员在“城中村”聚集现象较为突出, 对正常的市场生产经营秩序冲击严重。

7. 治安形势严峻。

“城中村”出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外来人口, 成为滋生“黄、赌、毒”的温床, 恶性事件屡屡发生。由于外来暂住人口和流动人口成分复杂, 其中甚至夹杂了一些负案在逃犯罪分子, 造成社会总体犯罪率迅速上升。

四、“城中村”改造的对策

“城中村”问题, 不是单纯地把“城中村”村民的户籍从农业户口转为城市居民户口, 而是事关城市化进程、“城中村”农民切身利益和社会稳定大局的一个极为复杂的社会问题。要按照城市功能统一规划, 对“城中村”进行彻底改造, 使之尽快融入城市。笔者认为, 实现“城中村”改造应做好以下4个方面的工作。

1. 以规划为龙头, 加强土地规划、利用管理。

规划是改造建设的龙头, 要以城市总体规划、总体设计为基础, 把“城中村”纳入城市规划管理之中, 加大城市规划宣传力度。

首先, 要利用电视、广播等媒体, 张贴“城中村”规划图, 召开村小组会、村民代表会、村民大会等集体会议, 广泛宣传“城中村”改造的重大意义及“城中村”改造的方案、政策、规划等内容, 做到家喻户晓、人人皆知, 强化村民自觉改造意识, 为“城中村”改造营造良好的舆论氛围, 使市民 (包括“城中村”农民) 积极支持和配合城市规划和城市建设。

其次, “城中村”是城市的一部分, 其规划设计理应按照城市总体规划和城市设计的要求进行, 科学地编制, 要保障规划的效果和效果和质量。

2.“城中村”居民住房改造的统一化和产权的明确化。

“城中村”的住房必须按城市规划统一改造, 但“城中村”村民的安置不能等同于一般城市建设中的拆迁户, 随意安置到城郊交通不便的边远地区, 应尽可能就近建造农民公寓进行安置。否则, 由于安置地点过远, 新区设施不配套, 容易引起各种各样的矛盾, 造成村民与政府的对立。对于农民公寓建造中的资金短缺问题, 除村民拆旧房所获补偿外, 其余的可采取多元化的形式解决。

3. 妥善解决“城中村”居民的就业问题。

“城中村”居民的就业, 必须突破货币安置和招工安置的旧框框, 实施开发性安置。开发性安置, 是通过开放性项目的建设, 来解决“城中村”村民的生产和生活出路。这种安置方式, 将农民置换“城中村”土地使用权获得的安置费, 通过开发性项目的投资转化为生产性的物质资本, 使“城中村”村民通过与生产性物资资本结合实现再就业。这样的安置方法兼顾了村民就业和长远生活保障, 能够弥补单一货币安置的某些缺陷, 可以打消“城中村”村民转籍即失业的忧虑, 使其避开只身进入劳动力市场竞争就业时在文化素质和技能方面的劣势。

4. 妥善解决“城中村”村民的养老保障问题。

可以参照国外和国内发达地区的经验, 建立面向“城中村”转籍农民的养老保障体系, 彻底解决他们的后顾之忧。具体做法是, 通过村级集体经济提取部分土地补偿金和村办企业收入, 用做养老保险基金, 将该养老保险基金交给实力和信誉俱佳的商业保险公司托管。商业保险公司为每个村民建立个人账户, 该账户所有权归村民自己所有。村民达到规定年龄后, 由保险公司负责养老金的给付, 村民可以年金方式领取。