交房物业方案

交房物业方案（推荐8篇）

交房物业方案 篇1

1、验证签约组：负责业主身份验证、填写《业户成员登记表》、签订《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》。

2、收费组：负责收取物业管理费及电梯运行费。

3、收楼组：负责交接房屋钥匙，现场房屋验收。

4、物料准备：《房屋验收记录》

二、交房须知：

1、交接手续办理流程图：

2、办理交接需业主提供的资料（1）业主需带商品房购买合同；（2）业户家庭成员身份证复印件每人一份，一寸免冠彩照每人三张。

3、办理交接需缴纳的费用（1）物业管理费：每月按建筑面积

元/平方米（办理入伙时预缴半年）；（2）电梯运行费每月按建筑面积

元/平方米（办理入伙时预缴半年）。

4、办理交接时需签订的文件和填写的表格（1）在《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》上的空白处签字；（2）填写业户成员登记表、房屋验收记录；（3）交接会签单的记录。

5、办理交接手续注意事项（1）检验是否业主本人到现场办理，如果不是必须提供业主本人的书面委托。（2）办理交接时，必须按《交接会签单》的顺序逐项办理，每个经办人在办理项目结束后，必须填写《交接会签单》

把会签单和所签资料一起传到下一程序，接受人必须检查上道程序无误后，再进行办理。（3）设备部验房时，注意房屋验收记录内容是否完整，水电抄表是否齐全，并对房屋验收情况做详细记录，对所需维修事项及时通知相关单位或部门，《房屋验收记录》需业户签字后，交物业办公室存档。

6、整理归档 整理业主提供的资料（商品房购买合同复印件、家庭成员身份证复印件，一寸免冠彩照）和填写的表格（临时管理规约、前期物业管理服务合同、业户成员登记表、房屋验收记录、交接会签单），检查所有表格的填写情况及房屋验收记录的复查。

三、装修手续办理流程：（1）业主与施工单位提供装修图纸、方案及施工合同，装修施工单位提供单位营业执照、资质等级证书复印件各一份；（2）填写相应表格；（3）物业公司审批；（4）缴纳装修费用；（5）办理装修开工许可手续，施工人员出入证；（6）物业公司保安、设备、保洁等部门巡查、监管施工现场；（7）装修工程竣工，报验资料；（8）物业公司协助业主验收，结算押金。

四、办理装修所需要的资料：（1）装修施工单位提供单位营业执照、资质等级证书复印件各一份；（2）装修施工图纸一份；（3）装修负现人身份证、所有现场施工人员每人一寸照片两张、身份证复印件一份（办理施工人员出入证）。办理装修所需填写的表格： 《装修申请表》、《装修承诺书》、《装修期间应注意的问题》。4、3办理装修需缴纳的费用：（1）业主需缴纳的费用：装修押金

元，装修结束对公共设施、房屋结构无损坏即可退还，装修垃圾清运费按建筑面积每平方米2元缴纳，即装修施工单位把装修垃圾运到物业公司指定的建筑垃圾堆放地点，物业公司负责联系车辆清运。（2）施工单位需费用：装修押金

元，装修结束

天后，由设备部和业主验收合格，由业主、设备部经理在装修验收记录和收上据上签字，施工单位提供装修竣工图纸主要是室内线路、管路改动图纸后退还，电梯运料费按建筑面积每平方米

元缴纳，施工人员出入证按每本工本费

元，押金

元收取。

5、办理装修应注意的问题： 5.1协同施工单位到设备部进行图纸审核，并对其所需改动的位置做详细记录。5.2检查前期房屋验收记录对其室内强弱点线路、冷热水管是否检查测试，如没详细记录及时通知维修班进行检查测试，并对新出现的问题及时联系设备部整改。5.3发给施工单位空调出风口尺寸，要求施工单位根据尺寸订做出风口。收取费用发施工许可证。5.4对进出施工人员办理施工人员出入证，施工人员必须有施工负责人带领办理或有已经办理施工出入证的施工人员带领办理。对没有身份证的施工人员必须有施工负责人或施工单位写书面担保。装修施工期间不允许装修工人在所装修房间内居住，如特殊情况必须居住必须有业主提供书面证明，证明允许施工期间在其室内居住并且发生任何问题均由业主承担。5.6 装修期间可为装饰公司提供灭火器，形式可以是租也可以是买。由物业公司填写出库单到仓库领用。

6、退还装修押金、施工出入证押金 业主装修押金在装修结束后持押金单到服务中心退还，如其未对公共设施、房屋结构造成损坏即可退还，需业主、物业经理在收据上签字并有业主写书面收条。装修单位押金在施工结束后三个月后，由业主、物业经理、管家、维修主管签字后由装修负责人持押金单到服务中心写书面收条退还押金。施工人员出入证押金由施工人员带施工出入证及施工出入证押金收据，到服务中心写书面收条退还押金。

物业交房注意事项 篇2

为了使房屋主体结构各种附件不受到人为破坏，保证房屋结构安全性、耐久性和稳定性，本公司特别提示如下注意事项：

1、业主或客户入住时，应检查房屋各项建筑及物件的使用性能，如有质量问题应及时提出并在交接单上签字注明；

2、业主或客户遵守相关规章制度，正确处理用水、用电、排水、排污、通风、采光、维修、环境等方面的相邻关系；

3、业主或客户在装修装饰房屋时，严禁擅自改变房屋的柱、梁、板等主体结构；不得在墙、板上打洞；严禁破坏防水、隔热层、上下水管、煤气管道、主电路等建筑物（配）件及管线，不得破坏消防设施；

4、业主或客户在装饰装修前，应带上装修施工单和施工企业资质证明、营业执照复印件、装修方案的图纸，到园区物业服务中心办理装饰装修申报手续，待批准后遵守物管各项规定方可进场施工，装饰装修仅限于室内；

5、不能改变 市规划局批准的外立面（含门、窗、外立面装饰构架等）

6、电气部份如有改动（如墙设插座、灯具改变灯位等）均应须绘制施工图，并说明负荷分布情况，经物业管理处审批同意后方可施工；

7、安装空调的业主或客户需在指定位置安装，冷凝水管必须与楼宇的冷凝水排放管相连，以免冷凝水污染外墙；

8、煤气管道、冷热水管道、计量表箱不得随意移动、改拆和破坏；

9、文明施工，严禁损坏和污染外墙、造成管道堵塞、屋塞、屋面渗漏；在搬运材料 时不得弄脏（或损坏）过道（楼梯间）的墙面、楼梯、踏步和扶手；

10、使用电梯时应遵从物业服务中心的统一管理；

交房物业方案 篇3

随着海峡社区一期交房高峰的顺利渡过，各交房相关单位的工作重点将有所调整，为保证后期物业交房、整改顺利进行，特编写如下工作流程，望各交房、整改相关单位能共同遵守。

一、后期业主交房流程：

1、业主交房提前3天告知物业服务中心 → 物业客服中心当天检查户内装修及卫生情况（若存在问题的出具遗留问题整改单）书面通知各配合单位（装修公司、入户门、空调、热水器等）到服务中心拿《配合交房通知书》和《遗留问题整改单》 → 有问题的装修公司2天内完成，物业再次做精保洁（个别问题未能在2天内整改完成的需告知物业)→ 交房当天装修公司交房专员应在约定时间提前1小时到客服中心报到 → 交房当天客服中心应提前2个小时向业主电话确认交房时间，并准备好交房资料及人员组织 → 业主来到客服中心交房按物业预定的交房流程交房 → 当进入验房流程时，装修公司应会同物业交房人员一起到单元内验房 → 验完房后装修公司承诺完成时间，业主清点物品并签字 → 客服中心发《遗留问题工作联系单》整理并保存业主资料 → 进入装修整改跟踪流程。随着海峡社区一期交房高峰的顺利渡过，各交房相关单位的工作重点将有所调整，为保证后期物业交房、整改顺利进行，特编写如下工作流程，望各交房、整改相关单位能共同遵守。

一、后期业主交房流程：

1、业主交房提前3天告知物业服务中心 → 物业客服中心当天检查户内装修及卫生情况（若存在问题的出具遗留问题整改单）书面通知各配合单位（装修公司、入户门、空调、热水器等）到服务中心拿《配合交房通知书》和《遗留问题整改单》 → 有问题的装修公司2天内完成，物业再次做精保洁（个别问题未能在2天内整改完成的需告知物业)→ 交房当天装修公司交房专员应在约定时间提前1小时到客服中心报到 → 交房当天客服中心应提前2个小时向业主电话确认交房时间，并准备好交房资料及人员组织 → 业主来到

客服中心交房按物业预定的交房流程交房 → 当进入验房流程时，装修公司应会同物业交房人员一起到单元内验房 → 验完房后装修公司承诺完成时间，业主清点物品并签字 → 客服中心发《遗留问题工作联系单》整理并保存业主资料 → 进入装修整改跟踪流程。

2、后期业主交房和保修期间，有物业直接与装修公司及相关配合单位指定专人对接（详见各配合单位制定负责人通信录）。

3、超过3个月交房周期业主未来交房的装修公司和物业办理移交手续，直接交由物业代管。

4、交房流程中精装修公司未按时到物业中心拿或拒签《遗留问题整改单》，物业有权直接找人整改。由装修公司承担双倍费用，从保修款或工程款中扣除。

处罚规定：在交房流程中若是由于配合单位（不守时、服务态度不好、准备不充分）造成不能交房的，物业公司有权对配合单位处以1000-5000的罚款，罚款从相关单位保修款或工程款中扣除。同时该配合单位还应主动处理善后事宜。

二、装修整改流程

1、装修单位按向业主承诺的时间尽快整改 → 整改全部完成后提前一天填写《复验申请单》向物业申请复验 → 物业接到《复验申请单》后当天或最迟不晚于第二天早上进行复验，复验时携带装修公司承诺的《遗留问题工作联系单》到单元内进行复验，并逐项进行消项 → 物业客服专员复验完成后在《遗留问题工作联系单》上签字确认完成整改 → 客服专员通知业主前来复验，并签字确认。注：超过承诺期限未整改完成的，物业有权直接找人整改。由装修公司承担双倍费用，从保修款或工程款中扣除。

2、装修单位在承诺的时间内未完成整改：

若为非人为原因造成延误（如天气原因），应提前一天向物业客服中心说明，并填写《整改延误说明条》，经物业客服中心认可后，物业客服中心向业主说明，并希望得到业主的谅解与支持，若业主不认可，应重新向业主承诺，并填写《整改承诺书》；

若是人为原因造成延误，物业客服专员在承诺时间前一天进行复验，发现在规定的时间整改完成已无可能，由物业公司指定装修单位进行整改，整改费用按物业指定单位报价2倍此报价进行扣款，且以后的维保依然由原单位承担。

3、处罚措施：①、在装修整改过程中应严格遵守物业下发给单位的《装修整改注意事项的通知》，按规定的时间、地方整改、整改的工人禁止乘坐客梯，禁止在社区内桌椅上躺、睡，不得在社区内大声喧哗，不得在社区内公共场所大小便，不得在业主家抽烟、大小便、不得开空调施工，违反以上规定，物业有权处以100-500元的罚款。②、整改时未按业主约定的时间整改的处以1000-5000元的罚款。罚款从相关单位保修款或工程款中扣除。

三、维保期工作流程：

1、物业接到业主维修需求 → 物业客服专员先查看现场后开《工程维保单》并通知相关维保单位前来领取维保 → 单位在接到通知后当天或最迟不得晚于第二日早上9点到物业客服中心拿单，并按客服中心与业主协商的时间提前1个小时维保人员到客服中心等待，客服中心提前1个小时再次与业主确认维修时间 → 维保工作人员查看后，无论能不能马上处理，都需给业主和物业客服中心一个明确的时间完成时间，并取得业主认可 → 维修完成后维保人员应在第一时间通知物业客服中心 → 客服中心做好回访工作。

2、处罚规定：未按本流程规定时间达到的每次处罚视情节轻重处以100-500元的罚款，上门维修服务不好每次处罚200元，未按规定完成整改的每次处以1000-5000元的处罚，物业保留由物业指定装修单位维修的权利，本次工程维修款由责任单位2倍支付。罚款从相关单位保修款或工程款中扣除。

相关表单：《遗留问题记录单》、《复验申请单》、《整改延误说明条》、《整改承诺书》、《工程维保单》、《罚款单》。会签栏：

交房物业方案 篇4

绿都春园小区交付一周年庆典

演

出

活

动

方

案

洛阳源佳文化传播有限公司

2010-10-

4“感谢有您”，绿都置业成立三周年暨绿都春园小区交付一周年庆典

演出活动方案

一、活动时间

2010年10月下旬

二、活动地点

绿都小区广场

三、主办单位

郑州通达物业管理有限公司洛阳分公司

四、活动目地：

借助中国的传统节日“三周年纪念日”，感谢业主对绿都置业的支持和厚爱。针对绿都置业成立三周年与绿都春园交付一周年之即，特举办“绿都看演出、参与中大奖”回馈业主活动。

五、场景布置

主会场布置

1、搭建仪式台一个，规格（15*6米，高5米）（宣传主题：“感谢有您”绿都置业成立三周年暨绿都春园小区交付一周年庆典演出）

2、空飘气球4个：舞台两侧。突显此次活动主题

3、设置奖卷投放处：准备抽奖箱1个，桌子1张，服务礼仪2名。小区门口布置（活动前期宣传）

1、12米彩虹门1个，活动前三天放置绿都置业小区门口（宣传标题：“绿都看演出，参与中大奖”）

2、编织气球15米：物业门口装饰。

3、X展架2个：物业门口及小区门口摆放（主办单位与活动介绍）

六、活动方案

1、参与领礼品中大奖 印制抽奖卷（主办郑州通达物业管理有限公司洛阳分公司）

活动前三日每日50张抽奖卡免费送 活动内容：

凡在活动前期领取抽奖卡的客户，均有机会赢得食用油，洗衣粉等奖品。

2、节目展示

业主有展示自己的才艺绝活，请在活动前三天到物业部报名参加，凡参与个人或团队均有机会领取食用油，纪念品一份。

3、奖项设置

一等奖：1名压力电饭煲1台（共1台）二等奖：5名食用油1桶（共5桶）三等奖：10名洗衣粉1袋（共10袋）演员

1、主持人1人（演出专业主持人）

2、电声提琴4人（河南省歌剧院）

3、男女歌手2人（洛阳青年歌手）

4、摇滚乐队4人（洛阳大中华演艺）

5、现代舞4人

6、近景魔术1人（洛阳消防艺术团）

7、少儿戏曲1人（梨园春擂主）

8、模特走秀8人

六、宣传策略

所需媒介：短信、夹报

宣传内容：新区项目开发、预约有好礼、释放项目及活动信息。时间：2010年10月15日左右 具体媒体发布：

1、重点区域洛阳晚报用户投送夹报10000份

2、短信群发项目及活动信息10万条（两次发送，5万元/次）

七、活动流程

活动前三天：绿都小区门口放置12米彩虹门1个，物业门口编织15米编织气球，免费抽奖卡发放（每天50张）

活动当天（暂定活动时间下午3：30—5：30）2：00之前所有设备安装完毕（音响调试完毕）2：30演员到位（节目编排，伴音带检查）2：30—3：30业主嘉宾进场 3：30电声提琴开场

3：35 主持人介绍此次活动主题与主办单位及活动细节介绍 3：38 活动主办方领导致词 3：40 摇滚乐队 3：45 现代舞表演 3：50业主节目表演

3：55 三等奖抽奖及领奖（由客户代表抽取）3：58 歌手演唱（自选）4：02近景魔术表演 4：05 业主节目表演

4：10 模特走秀（晚礼）

4：15 二等奖抽取及领奖（郑州通达有限公司贵宾抽取）4：20 歌手演唱（自选）4：25 戏曲演唱 4：30 业主节目表演 4：35 模特走秀（时装）

4：40 一等奖抽取及领奖（由郑州通达洛阳分公司总经理抽取）4：43业主节目表演 4：48现代舞表演 4：53 电声提琴

4：57 主持人宣布演出结束

绿都置业成立三周年庆典演出活动明细表（不含票）

洛阳源佳文化传播有限公司

交房物业方案 篇5

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。所以，对物业设施设备的管理就显得尤为重要。做好设备设施的管理，不仅能够为业主提供舒适安全的生活环境，还可以提升业主满意度，为物业带来更多价值。

做好管理，就必须制定一套行之有效的管理方案。这样才可以做到对设备进行有效监管，提升物业管理企业的工作效率。下面是极致小编整理的物业设施设备管理方案，供大家参考。

一、验收管理

1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。

2、验收的主要内容

（1）建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形

成的资料；

（2）设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。

3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。

二、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类：

A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。

B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。

C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。

三、设备的运行管理

1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。

4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。

四、设备设施的维修保养

1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。

2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次

（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

（2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。

（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出、月维护保养计划，经部门主管领导批准后实施。

（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。

五、设备设施维修

1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；

（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

（1）委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告，接报后，迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。

（2）派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

六、设备故障及事故

1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间，必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。

4、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。

七、设备的大修、更新

1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修资金中支出。每的费用预算，经业主委员会审核，业主大会批准，其后决算还须维修资金管理中心审计。

3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请，经管理处讨论形成《维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责的原则，在工程主管指导下进行。

八、设备的报废

1、设备有下列情况下考虑报废：

（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。

（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。

（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。

（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。

（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。

2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写《设备报废申请单》，综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准，其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。

3、设备报废后，由设备四用部门进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资产，同时注销台账和卡片。

九、房屋外观和围墙护栏

1、空调统一安装在预留位置上，空调架每年油漆一次，费用由受益业主承当或从维修资金中支出。

2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日查个管理，治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。

4、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。

十、记录

记录工作包括：工程验收记录；设备台账；设备标识卡；运行记录；设备日常巡视保养项目及记录；设备定期维护保养项目及记录；事故故障报告单；设备报废申请表；设备大修改造申报表；设备大修汇总表。

十一、公共设备设施维修、保养程序：

（1）管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录；

（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向工程组提出修理申请，填写维修申请表；

（3）经管理处领导认定后，将工作交给工程维修组，让其完成人员的安排和修复工作；

（4）工程组人员按照工种，指定专人到现场进行维修；

（5）如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报管理处领导审核安排；

物业管理方案 篇6

交房前物业公司与开发商工作交接明细

一、组织验收小组

由物业管理公司牵头，组织有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：

1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与工作人员一起，参与机电设备的安装调试．了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为以后的管理、维修养护打下基础。

2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。

3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。4）准备竣工验收的表格资料： A．房屋接管验收表

B．室内接管验收遗留问题统计表 C．公共配套设施接管验收表

D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表

E．机电设备接管验收表

F.机电设备接管验收遗留问题统计表

二、楼宇资料的接管移交 l．接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

1）产权资料 A． 项目批准文件； B． 用地批准文件； C．

建筑执照；

D．

业主姓名、联系方式及建筑面积清单； 2）验收合格资料 A． 竣工验收证书；

B． 消防验收合格证； C． 综合验收合格证书； D． 用电许可证； E． 供用电协议书； F． 电梯使用合格证； 3)工程技术资料

A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图纸；

B．地质勘察报告；

C．工程合同及开、竣工报告： D．工程预决算分项清单；

E．图纸会审记录；

F．工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）G．隐蔽工程验收签证；

H．沉降观察记录； I．竣工验收证明书；

J．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

K．新材料、构配件的鉴定合格证书；

L．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书：

M．供水、供暖的试压报告； 2.资料的存放：

上述的全部资料整理归档存，放在物业公司保存，留复印件应用，以便随时查阅；

三、小区接管验收程序

1.开发商通知物业公司接管验收；

2.物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料；

3.物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收

4．对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核； 5.对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由物业公司接收钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。

6.业主入住时，由物业公司房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由房管员整理后报告物业公司，由其限期施工队逐项返修，经物业公司或业主验收后消项。7.在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。

四、接管验收标准及检验办法 1.标准范围

参照建设部《物业承接查验办法》及达到业主的合理要求。

业服务内容、标准及质量保证措施

为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务及质措施如下：

一、基本服务：

1、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

2、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

3、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

4、管理服务人员统一佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

5、建立客户服务中心，公示服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的有偿服务，公示服务项目和收费价目；

7、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

1、小区主入口24小时执勤；

2、监控室实行24小时监控；

3、别墅区设立专职保安员；

4、小区内每小时保安巡查一次；

5、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

6、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

1、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

2、小区道路、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

5、对草坪、花卉、树木定期进行修剪、养护；

6、定期清除绿地杂草、杂物；

7、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

1、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

3、各栋、单元门、户有明显标志。

4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

5、对共用设施设备进行日常管理和维护；

（四）设施、设备管理

1、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

2、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；保障设施运行正常；

3、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

4、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

5、路灯、楼道灯完好率不低于80％

物业品质提升方案 篇7

一、服务标准的定位及介入点。

1、站在前沿制定切实可行的高标准。

只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了

2、重构服务规范

服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范就有了依托。3研究项目特点 服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。

4、计划站在未来看现在

计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。

5注重控制与结果

再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。

盈利创收不是1+1=？的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。

二、物业组织架构模式

1、架构金字塔服务梯形结构新构思

金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。

2、制度的完善，用人机制的规范

用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么样的员工，架构什么样的组织形式。现有员工的整体素质能否适应服务客户的新趋势。领班、主管的录用，是聘任还是从基层员工中晋升。各自的职责是什么。各自的录用条件、前提又是什么？因此必须进一步完善制度、规范用人机制。

3、员工晋升与激励机制的重构

奖优淘汰末位制。优秀的员工就应该给予更多的激励与关怀。比如：培训的机会、岗位调整的机会，奖金、荣誉证书。工资档次调高一档。抓典型，有效的激发团队精神的凝聚力。

4、原则与责任

制定再好的服务标准，行为规范，操作规范制度，还必须要执行。执行中坚持原则，凝聚责任。形成一个部门的长效机制。工程部现有的人员架构素质修养、技术技能在许多地方都存在着原则与责任的问题。坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。

5、薪资与服务标准，技术技能、素质修养挂钩

薪资与服务标准、技术技能、素质修养应该是成正比的。薪资提高了，聘任的员工就有了保障。服务水平、技术技能、素质修养自然也就上了一个台阶。工程部现在的情况是一刀切，薪资没有档次。服务水平、技术技能、素质修养高的员工拿不到相当的薪资。他们的工作激情、原则、责任也就会随波逐流，相对较差的员工更差，所以员工的晋升，薪资的分档设置势在必行。

三、物业的前期介入

1、参与规划重视前瞻性、科学性、实用性。

物业企业对物业的前期介入越早，对日后管理水平越有促进。参与规划重视前瞻性、科学性、实用性，能使物业管企业增效增值。能使客户的投资在日后有相应的回报。前瞻性、科学性、实用性从物业管理使用的角度考查论证建筑结构。设备设施分布区布置绿化小品等的合理性。提出建议、整改方案。跟进落实情况以免日后接管出现差错。提高物业品质。如果工程已经竣工、设备已经安装，在发现问题也已无法改变。因此工程施工阶段提早介入是完全有必要的。对物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢管以及管线材料是否具有耐久性、耐腐蚀以及按挤压应力等，进行过程控制和验收控制的监管检查。我们现在的情况是所有的档案材料很不健全。比如园区的综合布线图：给排水、雨水、强弱电系统等管线的走向、重要的闸阀和检查口的重要位置。绿化、小品景观的水电管线布局分布。一些设备设施的供货商联系方式，产品设计说明书、操作规程质保期限与约定的书面协议。竣工验收和接管验收是两种不同概念的验收。竣工验收是政府行为、接管验收是企业行为。物业接管就等于责任的一种转移。因此接管验收可谓责任重大。

2、客户收楼与入住全方位提供管理服务新理念

在物业介入时就应该对每个单元的问题汇总整理存档备案。客户收楼时提出的意见也应该详细记录存档。这样就形成了一个具体单元的房屋病例。对日后装修管理、维修运行都有一个参考改进的价值。二装是客户认识了解物业公司的形象窗户，二装员工的品行，技能直接影响着公司的整体形象。认为二装员工就是巡视检查、监督管理是完全错误的观念。他们熟悉掌握的情况汇总起来对整个运营管理都是一个强有力的保障。客户的需求是多方面的。有许多地方是无从预测的。所以我们必须要求我们的员工知识面广、服务水平、技术技能都要尽可能的合乎客户的需求、满足客户的需求。全方位的拓宽自己的才干，迎合客户花钱买方便的消费观念。客户收楼以及装修、入住实行一站式、全方位的服务。满足客户、壮大自己、资源共享、互利双赢。

四、软件与硬件有机结合

1、硬件是平台，软件是“灵魂”。

园区的硬件设施陈旧，已经很难适应客户的消费需求。在现有的平台上，我们怎么做，能否从软件上弥补硬件设施的不足呢？强化服务，优化组合员工结构、制度完善、规范操作。软件是“灵魂”，灵魂有了灵性，有了可操作性，硬件就能发挥他的潜能了。

2、提升硬件设施、改良软件支撑

怎样通过技术改善改造现有的硬件设施。切入点在哪里、如何提升。现在维修资金动不了，费用怎么解决。例如：园区的智能门禁系统、监控系统。消防联动系统、污水提升泵监控系统、有线电视网络系统。办公环境设施的配备等问题。所有这些问题都需要一步一步的解决。假如提升了硬件设施，我们的软件也就需要改良。没有优良的软件支撑再好的硬件设施也发挥不了应有的作用.3、找出硬件与软件的结合点

硬件与软件相辅相成，怎么运作它才能达到最佳的状态，结合点在哪里？硬件、软件都是可以改造改良的。想解决就能有办法解决。问题在于解决的方案时间。上级领导的认同肯定。

五、设备设施的运作模式

1、从节能降耗的角度、服务标准的角度重构设备设施的运行 一切的经营活动，政策法规最终都是为了增效增值。节能而不降耗仍然不能增效。节能控制有指标，维修控制有计划，通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率。节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司。强化服务意识，提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。

2、要质的转变不要量的堆积。

员工宁精勿滥。选聘员工进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象。不符合要求坚决不予录用。只有切实坚持原则。吸收优良的人力资源。组织机构才能合情合理。工程部现有的组织结构很大程度上有量的堆积。配置也许是合乎比例的，但并没有发挥到应有的作用。

3、学会借力壮大自己

“力”力度、品质、专业。借力也就是通过一些合法的经营模式，聘任一些专业的高质量的公司维修管理设备设施。参与管理的同时，也就增强了自己员工的技术才能。这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，符合物业管理条例。

六、维修运行管理

物业品质提升方案3篇物业品质提升方案3篇

1、重塑“榜样”锻造团队精神。

公司的综合素质的提高也需要员工来体现，员工能力的高低也就直接影响到公司的整体能力和团队精神的建设。树立“榜样”为员工能力的提高树立目标，让员工时时刻刻不断鞭策自己，在员工自身技术技能、素质修养不断提升的的同时提高公司的服务标准。让每个员工都抱着一个共同的目的——公司利益，至高无上，在公司发展的同时，实现的自身价值。

2、建立培训计划

维修运行的管理是工程部的重要职责，如何确保自己的职责有效贯彻执行。必须建立一套完整的切实可行的制度，规范与计划。计划是手段，规范是控制，制度是约定。有计划才能有章可循，一切才能有条有理。找出普遍存在的环节，研究突破的接入点，然后有针对性的确实培训的课题、顺序。培训设置应该成为一个长期坚持的工作。没有学习就没有进步。工程部现有问题就是缺乏计划。年计划、月计划、日计划。公司检查匆忙应付，临阵磨枪。

3、效益、效率、价值观

效益从哪里来，从效率中来，从价值观中来。效率不是你处理问题时间的长短。而是你处理问题的时效。比如为客户维修疏通下水，你确实用了极短的时间达到了通的效果与目的，然而，经过了一天或者一个礼拜同样的问题又出来了。反复的报修，引发客户反感、而且人力、物力重复投入。这就是浪费。效率又能从何谈起？一个员工的价值取决于他对处理问题的责任心、服务意识、技术技能的综合素质。优秀的员工返修率低。客户满意度高。相对来说他的薪资高，公司得到的回报更多。效率是看得见的效益，价值观是效能更是规范的导向器。品质、专业是维修运行的关键。如果我们的员工都是高品质、专业强的技术能手。我们所面对的客户会是怎样的反应。这难道不是一种效益吗？把一些技术含量高的设备设施托付给专业的公司去做，不也是一种增效的手段吗？在风险转移的同时得到更多的实惠。篇二：

1、深化“样板间”的全面复制、推广落地，实现区域无管理盲区。1.1组织服务中心管理团队（各部门主管以上职员），对各楼栋，从楼顶天台沿消防通道一直检查到地下室，从园区、车库、机房、地下空间以及办公区、职员宿舍等一直检查到每一个角落，深入挖掘管理中的不足之处，及时发现管理盲区。

1.2在现场检查中，专人对现场问题进行拍照记录，服务中心管理团队现场办公将各项问题明确落实到部门（落实到具体的执行人），明确具体的完成时间节点（开始时间、完成时间）。

1.3由信息运营部统一将现场存在的问题形成《服务品质提升专项工作表》，统一在公司APH建立专项工作任务表；每天专人跟踪整改销项进度。1.4由服务中心总经理或副总经理亲自主导，协调推动落实各项整改。每天一跟踪，每周一，每月一考评。

2、在园区倡导全体职员“做一个捡烟头的人”。

2.1推行“人人都是保洁员、人人都是秩序维护员、人人都是管理员”，爱我家园行动从我做起的百日评比活动。

2.2强调所有物业服务人员以身作则，以榜样带动行动；做到园区环境是人过地清，人走灯灭，从我做起，“做一个捡烟头的人”。2.3在物业服务中心会议室墙面，设置一个好人好事光荣榜，每周收集各部门好人好事，并予以公示；同时在每月服务中心运营例会、各部门例会中予以通报学习。

2.4由信息运营部申购一批笑脸牌，对每月一次由各部门评选的优秀职员，由服务中心总经理亲自颁发笑脸牌，针对表现突出的职员给予总经理基金现金奖励。对连续三个月均表现突出的职员给予“优秀职员”荣誉并颁发证书。

2.5每月优秀职员的评选，由信息运营部主持，由各部门职员无记名投票产生（由本部门职员、关联部门职员参加），让人人争当活雷锋。

3、在社区创建“社区简报”和“爱我家园行动组织”。3.1利用社区简报，积极主动宣传物业管理工作和法律法规，解答业主疑难和疑问；避免双方因为沟通不及时造成矛盾冲突。3.2充分联动第一教育，建立幼儿、学生德育教育基地。将社区孩子纳入爱我家园行中来，创建“爱我家园行动组织”。抓住孩子的心就抓住了一个家庭，所以，充分调动孩子们的热情与能动力推动和谐社区的建设。

3.3积极帮助筹建社区老年大学，在实现助老爱老的同时，充分整合社区老人的社会资源为我所用。

3.4由服务中心信息运营部安排专人（或招聘专人），负责专门组织策划社区文化活动，以拉近业户与物业公司之间的关系。

4、开展“我与业主交朋友”活动。

4.1在全体职员中开展“我与业主交朋友”活动，以增进与业主之间的感情与沟通。以点带面，逐步推进，构建和谐社区。文章物业品质提升方案3篇出自

以上各项举措，仅供各位参考、延展、推广。篇三： 为使美洲故事的物业服务品质在原有的基础上进一步提升，有力促进美洲故事的房屋销售，并实现物业服务品质的持续改进特制订如下品质提升措施：

一、给客户到区域看房是一种享受的感受：

洁净的地面，花园式的外围环境，整洁舒适、物品摆放整齐，一尘不染，窗明几净的室内环境，会使客户身心愉悦，心情放松，给客户造成一种休闲度假的感觉；服务人员健美的体态，优雅的动作，标准的站姿、指挥动作，标准化的服务，温馨的问侯、提示，可使客户感受到美洲故事管理的严谨及人性化。在现有服务标准的情况下，强调改进如下事项：

1.形象岗车辆指挥动作增加头部动作，头随手臂指引方向转动，头部转动与手臂指引同步。强调动作的力度，指挥动作一定做到干净有力、一气呵成。重点突出年轻人的朝气，男性的阳刚之美。2.车场岗站姿采用双手交叉站立。双手背后跨立式站姿主要体现威严，属警戒站姿。双手交叉站姿属服务性站姿，使服务人员时刻处于一种位客人服务的状态，增加亲和力拉近与客人的距离。3.车场岗指引车俩入位，拉车门突出体现跑动时服务以体现服务的及时性。4.保洁服务在现有基础上，强调随时、及时，在保证车场、售楼处内部、金色池塘广场、绿化带卫生标准的同时对客户参观路线及时保洁。

5.为保障人员安全，避免工地大量泥土带入售楼处，同时也为了售楼处环境的美观，在雨雪天气时保洁在客户参观路线设立安全提示牌、木桥两侧铺设地垫。

6.客户人员提供全程引导服务，现客服人员站位为大门一人，接待区玻璃门一人，改变为两人全部在大门站位，客人进入时一人引导客人到接待区提供相应服务，有营销人员接待客人后，到接待区玻璃门站位，送客人到样板房参观后后回大门站位。

二、从客户需求出发，凸显客户尊贵：

现在来参观的客人将来就有可能成为美洲故事的业主。客户需求的我们提前想到、做到，客户未想到的我们提前为客户想到。

1.在雨天为客户撑伞服务同时在烈日天气为老人、女士、小孩提供撑伞服务。

2.遇老人、孕妇及时搀扶。

3.遇抱小孩、提物客户及时帮客户提拿物品。4.关注客户需要何种饮品的同时关注客户的就坐位置，老人、孕妇、小孩不要引导到空调风口下就坐。

5.遇身材高大、体胖客户就坐及时为客户调整座椅位置。6.客户携小孩、老人看房时由于注意力集中在房屋上，会忽视对孩子、老人的照顾，这时就要时刻关注孩子、老人的安全，及时提醒客户关照他（她）们。

7.卫生间马桶隔断内增设烟灰缸。8.雨天卫生间台面增设擦鞋布、鞋刷。

三、增加物业服务附加值，有力促进美洲故事房屋销售 购买别墅的客户，尽为成功人士，他（她）们在关注房屋质量、品质、居住环境的同时对入住后提供何种品质的物业服务也十分关注。高品质，优质的物业服务可使客户感受到开发商对业主需求的关注，入住后可享受到的服务，增强购买信心。增加物业服务附加值会对房屋销售起到促进作用：

1.让所有人员熟悉美洲故事项目、样板房解说词。2.客服、礼仪接待人员理解美洲故事设计风格、理念。3.客服、礼仪接待人员理解美洲故事不同风格别墅的特点。4.定期请营销人员培训解说内容及技巧。5.定期对美洲故事项目、样板房解说词进行考核。6.及时了解客户需求、意见，汇总后反馈相关部门。7.对客户需了解的共性问题汇总，制定答客问。

8.营销人员下班后经常有少量客户参观，为方便客户，促进销售，将销售资料提前装袋，给客户介绍完后提供一套美洲故事销售资料。9.由物业后勤部牵头，定期了解营销需求，及时改进物业服务品质。

10.对日常检查过程中发现的影响售楼处整体品质的问题汇总上报，同时提交改进意见。

四、加强前期介入，向客户展现一个人性化、高品质的美洲故事 物业服务作为一项专业性的服务，在长期的服务过程中对设备的选型、客户的需求、交付使用物业使用功能的不足，易出现的问题都积累了一定的经验。在客户问题处理、工程、安全、保洁等方面都有相关专业人员。为减少物业交付使用后的维修整改量，交付使用物业的公共设施能够基本全面达到业主生活、安全、休闲要求，物业服务的前期介入在房屋的销售、业主的入住过程中不可或缺。1.加强施工过程施工质量的监控。2.对施工完毕工程质量、设施设备、电路、管线进行初验。物业品质提升方案3篇 活动方案

3.将初验发现问题及整改意见汇总上报。4.对各类标示的样式、内容、颜色提交相关意见。5.对影响使用功能的问题汇总，同时将改进意见上报。

五、从客户感受出发、强调细节、严把品质控制关：

物业服务是一项繁琐、细致的工作，对细节的把控非常严格。一个松散的站姿、面

无笑容的表情，一句生硬的问候，地面的一口痰迹，一条泥泞的小路，物品码放位置的不当等，都会映在客户的脑海中，给客户留下不好的记忆。为确保服务品质，就要时刻关注服务细节，严把品质控制关。

1.让工作记录、检查表格起到应有作用。将工作内容、标准，检查内容、标准在表格上完整体现，每日发生的问题在记录上真实体现。2.每日上班前将前一日记录表格上交主管领导审阅。3.周、月、总结，采购计划准时提交。4.行政人事对工作计划完成情况，采购物品合理性进行实时监控。5.加强日常检查，换位思考，以客户的眼光来巡视检查，看到服务不到位、目视范围内卫生不到位等情况及时整改。自己看着都不舒服的地方客户一定不会满意，要做到展现给客户的一定是最好的。6.对发生的问题相关部门一定要分析原因，提出整改措施，行政监督检查整改落实情况。

7.时刻关注客户投诉问题，客户的投诉第一时间将处理意见、措施反馈给客户，落实后通知客户，请客户监督检查，直至客户满意。

六、加强沟通、稳定队伍、工作顺利开展；

和谐、稳定的团队，愉快的工作氛围，沟通是必不可少的。通过沟通可使部门、同事之间相互理解；通过沟通可使对方了解对方的工作方式、思想、理念，所做工做要达到的目的及实施的办法；通过沟通可化解矛盾，统一思想。一致的目标，统一的思想有利于工作的顺利开展。

1.定期组织员工谈心会，了解员工思想动态。有必要可请开发商相关人员参加。

2.利用工作闲暇时间与员工聊天，避免说教，了解员工心声。3.对员工提出问题、要求合理的及时解决，不合理的讲明道理及时回复。

前期物业介入方案 篇8

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。

工作内容：

一、土建工程问题：

1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。

2、建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。

3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

4、楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。

5、阳台设计要考虑到花盆座架。（底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、电气设备

1、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。

2、空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”；连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。

3、建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。（中控室能及时关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。

三、泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。

四、环境绿化配置

1、绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

2、高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

3、建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息

五、物业管理用房

要考虑住宅物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室、公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

六、装饰工程

外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防（无特别的防水层），仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦、防污渍）

七、门窗工程

木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。

物 业 前 期 介 入

方

案

（2）

陕西金源物业有限责任公司