房屋漏水起诉法院的处理案例（精选3篇）
消费者钱先生于2010年6月购买了江苏金马房地产开发有限公司开发的清扬康臣花园的期房。在验房签收时，钱先生发现该房屋客厅顶部渗水，当即要求开发商进行修补、解决问题。开发商三番五次敷衍了事地进行了维修，始终没有彻底解决大面积漏水的问题，且态度蛮横，漠视消费者的合理诉求，致使消费者至今不能入住。
消费者在购买商品时有权获得质量保障、价格合理等公平交易条件。经营者应当保证在正常使用商品的情况下其提供的商品应当具有的质量、性能、用途。商品房是大宗消费商品，消费者购买是为了入住使用，而经营者却敷衍、漠视消费者的合理诉求，使消费者的权益受到损害。经营者理应赔偿消费者的损失。消委会支持消费者诉讼维权。
1995年2月, 乙房地产开发公司 (以下简称乙公司) 取得了某项目的开发权和土地使用权, 随即与甲公司签订了合作开发协议, 双方约定了各自在该项目中所分房屋的具体位置, 但未申请将该项目的土地使用权等变更为两公司共有。2000年12月, 乙公司将甲公司应得的房屋交付给了甲公司。由于没有通过规划、质检等相关验收手续, 乙公司一直没有申请办理该项目的初始登记, 故也未能履行为甲公司办理产权转移登记的义务。于是甲公司向当地法院提起了民事诉讼, 法院作出了生效的民事判决书, 判决乙公司应当为甲公司办理取得房屋的权属登记, 但乙公司因未办理初始登记一直未履行该判决, 也无法履行。2002年以后乙公司已无人理事, 营业执照、开发资质等均被吊销。但甲公司在取得生效的民事判决书后也未向法院提起申请执行。2003年, 该市政府针对因公司倒闭、法人代表被捕或下落不明、无人理事等致使公司处于瘫痪, 未申请各项验收手续故未能办理房屋初始登记但房屋已经实际入住的项目, 采取各职能部门主动履行职能, 根据实际状况予以验收, 由开发主管部门牵头作为项目主体代为申请办理初始登记, 以解决购买者和拆迁户的办证问题。乙公司的房屋亦属于此类范围, 因此办理了房屋初始登记。由于甲公司在取得民事判决书之后没有向法院申请执行, 且已经超过了申请执行的时效, 法院不予受理执行也不可能出具协助执行通知书。
问题:
目前甲公司要办理房屋所有权证, 但无法与乙公司共同申请, 如何才能办理权属登记?
●剖析
一、法律关系及双方申请原则
乙公司取得了开发某项目的许可, 是该项建设工程的被许可人, 待该工程竣工并验收合格后可以原始取得该工程的所有权, 即有权申请房屋所有权初始登记。乙公司与甲公司约定合作开发该项目, 并约定项目完成后两公司各自分得房屋的具体位置。由于规划许可证即建设用地使用权人并未进行变更, 因此, 甲公司实际是参建该工程, 和乙公司是不对抗第三人的内部合作关系, 当然不能成为初始登记的主体, 而只能待乙公司的房屋初始登记后再和乙公司共同 (双方) 申请转移登记。《房屋登记办法》第三十二条规定“发生下列情形之一的, 当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记”;《上海市房地产登记条例》第九条“房地产登记应当由当事人双方申请”, 第三十条“经登记的房地产有下列情形之一的, 当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记”。从以上规定来看, 一般情况下, 房地产转移登记应当由当事人双方申请。但是本案有特殊情况, 应当可以由甲公司单方向登记机构申请。
二、甲公司可以凭生效法律文书直接向登记机构申请登记
(一) 上位法及法理依据。
《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”即只要是确认房屋权属的法律文书生效, 物权就已经发生转移, 而登记仅是对这类转移的一种公示行为。
甲公司一直没有申请法院强制执行, 超过了法院强制执行期间, 法院因此不能再受理并向登记机构发出协助执行通知书;这不是说已经生效的判决所认定的事实已经失效, 按照最高人民法院的相关精神, 已经生效的法律文书所认定的事实必须被新的更高效力的法律文书否认, 才能否认前手法律文书所确认的事实。该案中甲公司对乙公司名下部分房屋享有所有权的事实已经被法律文书所确认, 并没有被其他新的更高效力的法律文书所否认。
(二) 单方申请的法律依据。
在民事法律文书生效后, 甲公司有两种选择:1.申请法院强制执行, 由法院向登记机构发出协助执行通知书, 登记机构依据协助执行通知书做转移登记。2.甲直接凭生效民事法律文书向登记机构单方申请转移登记, 如《上海市房地产登记条例》第九条, “房地产登记应当由当事人双方申请, 但下列情形的房地产登记, 可以由有关当事人单方申请:人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调解”。目前, 甲公司已经丧失请求法院通过发协助执行通知书方式进行转移登记, 但其持有的生效法律文书所确认的事实依然有效, 因此可以单方向登记机构申请转移登记。
●专家点评
本案例事实较为清楚, 甲公司有充分的理由取得所有权, 但是在完成登记方面, 出现了程序上的障碍, 如何在现有的法律体系内完成登记是本案的主要问题。甲公司取得所有权的事实较为清楚, 关键是何时取得房屋所有权以及如何办理所有权登记的问题。
《物权法》第九条规定不动产物权变动登记生效, 但第二十八条作了例外规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。但同是法院判决, 有的是确权判决, 直接载明所有权归谁所有;而有的是给付判决, 如“某某于×日内将房屋过户给某某”, 这两种判决都“导致”物权变动, 是否都符合《物权法》第二十八条规定的情形呢?如果都是, 则判决生效之日起房屋已归甲公司所有, 不需法院执行, 单方申请登记即可;如果《物权法》第二十八条所指的法律文书不包括给付判决, 则还需乙公司履行判决义务配合甲公司办理登记, 或者甲公司申请法院执行, 完成登记后甲公司方取得房屋所有权。
应答者是支持给付判决也属于《物权法》第二十八条规定的情形的。这是一种对《物权法》理解的有益尝试, 值得引起广泛的重视。实践中, 通常认为只有确权判决才符合《物权法》第二十八条, 但《物权法》条文的确没有使用“确权”而是采用“导致”二字。应答者揭示了常被忽视的问题。
被上诉人(一审原告)：XXX，女，汉族，1975年10月3日出生，XXX美容院业主，住XXXX市XX区西山路52号B区7号楼2单元301室。
被上诉人(一审被告)：亚森.XXX，男，维吾尔族，1965年12月20日出生，XXX区XX县XXXX开发公司职员，住XXX市西山路52号盛世嘉园小区D-11-4-204号。
上诉请求：依法撤销XXXX市XXXX区人民法院民事判决书(2015)XX民三初字第309号一至五项判决，判决驳回被上诉人XXX对上诉人的诉讼请求。
上诉人与被上诉人相邻关系纠纷一案，不服XXXX市XXXX区人民法院民事判决书(2015)XX民三初字第309号判决，现特提起上诉，事实与理由如下：
一、 一审判决事实不清
上诉人承租被上诉人亚森.XXX的房屋是作为库房用途，平时只存放通信设备及线材，根本就没有人居住。2015年3月3日该房屋发生跑水事故，经查属房屋供水管线总阀门崩脱所致，是该房屋供水设施质量问题，这些问题所引发的跑水事故与上诉人毫无任何关系。
二、 一审判决证据不足
一审在没有查清漏水事实的情况下，只凭房屋存在漏水现象，让上诉人承担共同赔偿责任，缺乏证据作为认定理由的依据。在一审审理中，上诉人提交的新疆天云物业管理中心的证据，被上诉人何华也提交了此证据，该证据证实了房屋发生漏水是该房屋供水管线总阀门突然崩脱造成的，根本不是使用和管理不当造成的，这一事故是突发的，是不可预见、不可抗力。一审判决让上诉人承担赔偿责任实在很冤。
三、 一审法院存在违法行为
上诉人为证实跑水事故系房屋供水管线总阀门质量问题不能耐受水压发生崩脱的事实，来作为上诉人不承担责任的证据，特提起了对故障总阀门质量鉴定申请，但一审法院既没有委托鉴定，又没有说明理由，开庭审理了此案，一审法院违法剥夺了上诉人申请鉴定的权利，导致判决结果失去了公正性，建议二审法院纠正。
综上：一审判决事实不清、证据不足，并存在违法行为，请求二审法院撤销一审判决，重新做出判决，支持上诉人的上诉请求。
此致!
XXXX中级人民法院
