场地租赁合同范本三

场地租赁合同范本三（共8篇）

场地租赁合同范本三篇1

签订日期：________________________________

出租人：__________________________货运公司

承租人：____________建筑公司____________队

一、出租人根据承担方需要，同意将________吨载重量__________牌汽车租给承租人使用，经双方协商订立如下条款。

二、承租人租用的汽车只限于工地运沙子、水泥、砖、本料和预制板用。承担方只有调度权。行车安全、技术操作由出租人司机负责。

三、承租人要负责对所租车辆进行维护保养，在退租时如给车辆设备造成损坏，承租人应负责修复原状或赔偿，修复期照收租费。因出租人所派司机驾驶不当造成损坏的由出租人负责，如果致使承租人不能按合同规定正常使用租赁车辆，承租人不但不给付出租人不能使用期间的租费，而且出租人每天还要偿付承租人_______________元的违约金。

四、租用期定为一年，自 ________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止，承租人如果继续使用或停用应在5日前向出租人提出协商，否则按合伺规定照收租费或按合同期限将车调回。

五、租金每月为__________元，从合同生效日起计，每月结算一次，按月租用，不足一个月按一个月收费。

六、所用燃料由承租人负责。

七、违约责任。出租人不得擅自将车调回，否则承租人有权按租金的双倍索赔。承租人必须按合同规定的时间和租金付款。否则，每逾期一天，加罚一天的租金。

八、合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第_____种方式解决：

（一）提交__________仲裁委员会仲裁，（二）依法向人民法院起诉。

九、其他约定事项：________________________________________

十、本合同正本一式二份，出租人和承租人各执一份，经双方签章，并由承租人担保单位盖章担保后生效。副本_______份，按需要分送有关部门备查。

出租人：（章）_________________

代表：（签章）_________________

开户行：_______________________

账号：_________________________

__________年_______月________日

承租人：（章）________________

代表：（签章）_________________

开户行：_______________________

账号：_________________________

__________年_______月________日

担保单位：（章）_______________

代表：（签章）_________________

开户行：_______________________

账号：_________________________

场地租赁合同范本三篇2

一、案情简介和法院判决

蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。

一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。

二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。

二、如何区分效力性与管理性强制性规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。

在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。

那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。

三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性

首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。

其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。

再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。

结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。

然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。

笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。

四、小结

承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。

对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。

诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。

场地租赁合同范本三篇3

一、基本案情

徐某驾驶证被吊销，因需用车，于2015年5月14日同王某到朱某经营的汽车租赁公司，用王某的驾驶证和自己的身份证并以王某名义承租马自达6轿车一辆，徐某是租赁合同的担保人，也是该车实际使用人，其先后支付租金6500元。后徐某谎称自己是车主，因老婆在医院生小孩大出血有生命危险急需要用钱，不得已才卖车，于2015年5月26日利用伪造的朱某身份证和机动车行驶证将该车卖给唐某，声称车子还有4万余元的贷款未还，经过讨价还价，唐某最终出价5.5万元。朱某通过GPS定位查看出租车辆异常，后发现车子一直停在某小区停车场不动了，在联系王某和徐某无果后，朱某根据GPS导航于2015年6月2日将停在该小区地下停车场的汽车开回。2015年6月3日下午，唐某发现放置于小区地下停车场的轿车不见，后报警抓获徐某。经鉴定，涉案的马自达6轿车价值人民币115374元。

二、分歧意见

第一种意见认为，徐某租赁车辆取得对车辆的占有和使用，但不包含车辆处分权，其擅自将车处分给唐某，就是典型的拒不交付行为，构成侵占罪。

第二种意见认为，徐某虽合法占有该车辆但其伪造相关证件将车辆卖给唐某的行为构成诈骗罪。

第三种意见认为，徐某虽然采取欺骗手段但不应该承担刑事责任，而应该承担民事责任。

三、评析意见

笔者同意第三种意见，认为犯罪嫌疑人徐某不构成刑事犯罪，应承担相应的民事责任。具体理由如下：

（一）徐某不构成侵占罪

侵占罪中的侵占是行为人易合法持有为非法占有的行为，突出行为人对先前财物持有的合法性。表面上看，徐某、王某和朱某签订汽车租赁合同取得对汽车的合法占有，而徐某将该车出卖的处分行为表明其将合法持有行为转化为非法占有，似乎符合侵占行为的特征，但侵占行为前提是徐某需负交还或交出义务。相较于租赁合同这个主合同的双方当事人王某和朱某，徐某只是担保合同这个从合同的当事人，不论徐某承担一般保证责任还是连带保证责任，都只能在王某不履行合同情况下才需要徐某承担，所以徐某虽合法占有涉案车辆但并不能代替王某承担返还车辆的责任，徐某因没有交还或交出义务而不构成侵占罪。倒是，徐某和王某之间存在非法侵占罪的可能性，徐某占有王某租赁的汽车，其显然负有返还和交付义务，同时其非法处分显然构成拒不返还的情形，但王某既没有向徐某表达要求其返还的意思，也没有因此行为造成损失，更没有亲告，所以不存在侵占罪适用的余地。

（二）唐某对车辆不构成善意取得

《物权法》第106条规定，构成善意取得需满足三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由于徐某声称车子还有4万余元的贷款未还，唐某出价5.5万元应该认定为“以合理的价格转让”。但唐某作为受让人应该具有善意，对于大宗商品和汽车等大额交易而言，受让人是否善意还需考量其是否履行“不真正合同义务”，即注意义务。简单地说，就是到车辆登记管理单位查看其产权情况。而本案中，唐某仅通过查看身份证和机动车行驶证来确认车辆的所有关系并支付价款，而没有履行到车辆登记主管部门查看产权情况这一自身注意义务，不应该认定其善意。同时，由于涉案车辆具有4万元贷款，要购买车辆应及时行使涤除权方可获得，但案件中唐某没有要求徐某做出相应安排，也没有要求徐某提供购买车辆的相关单据和凭证，仅支付5.5万元就获得价值11余万元的车辆显然不符合一般人理解的“善意”，更何况涉案车辆没有也不可能登记过户。因此，唐某不能基于善意取得制度获取涉案车辆所有权。

（三）徐某也不构成诈骗罪

徐某谎称因家人生病才处置涉案车辆，并利用伪造朱某身份证和机动车行驶证的方式证明自己是该车辆的合法所有人，能够依法处分该车辆。虽然存在欺骗因素，但就本案而言构成合同欺诈而非诈骗犯罪，原因是：首先徐某本身合法占有涉案车辆，虽不具有所有权但其转让该车辆仅构成无权处分，形成的是一个效力待定的买卖合同，为此，徐某通过伪造证件方式来促使对方相信自己具有处分权能，目的是缔结合同取得财物，属于典型的合同欺诈。其次，诈骗罪与合同欺诈在客观层面上区别是被欺骗人是否基于错误认识处分财产并遭受财产损失。唐某仅支付了5.5万元就获得价值11余万元的车辆，如若不是自己没有履行注意义务，那么自己将基于善意取得制度获得涉案车辆的所有权，而且交易时唐某正是认识到自己将获得涉案车辆这一“等价物”才支付价款，无论唐某是否最终取得涉案车辆所有权都没有遭受财产损失，反而是“赚了”，这显然不能说明唐某基于错误认识处分财产并遭受损失。再次，徐某租用车辆时是使用了自己真实有效的身份证件，而且其也明知涉案车辆装有GPS导航系统，一旦事发，自己难脱干系。案件中也没有反映出其挥霍所得价款、积极潜逃或从事违法犯罪等诈骗犯罪常有的附随行为，因此不能认定徐某具有非法占有公私财物之目的。同时，还有一个细节非常值得注意，徐某声称涉案车辆还有4万余元的贷款未还，最终仅获得5.5万元价款，再一次印证了其不具有非法占有公私财物的主观目的。总之，综合主客观方面来看，徐某不构成诈骗罪。

（四）徐某需要承担民事责任

虽然徐某不构成刑事犯罪，但需要承担民事责任。本案民事权利义务关系比较清晰：王某与朱某之间成立租赁合同关系，徐某承担担保责任；王某与徐某之间成立借用合同关系；徐某虽合法占有涉案车辆但非法处分之，构成无权代理或非法处分行为。本案中唐某而没有履行到车辆登记主管部门查看涉案车辆的产权情况这一自身注意义务而不构成善意取得。本案危害后果主要是唐某支付了5.5万元没有获得等价物，由于其损害主要由徐某造成，应由徐某承担赔偿责任，如果本人有过错可以适当减轻对方的赔偿责任，当然具体情况应由法院来依法裁判。

工厂场地租赁合同范本篇4

1、租赁期间，乙方应遵守国家的法律法规，不得利用厂房进行非法经营，如发现，甲方收回厂房，甲方不承担任何责任。

2、租赁期间厂房因政策动迁、修路及其它行为，赔偿款属甲方投资的厂房厂地属甲方所有。属乙方投资的厂房机械及生产损失由乙方所有。

3、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修。但不能破坏原貌及主体结构，所产生的费用由乙方自行承担。

4、乙方应给甲方留出间房屋放置机械设备。

六、其它条款：

1、乙方在租赁期间的所有债权债务与甲方无关。

2、乙方在租赁期间，任何事故与甲方无关。

3、乙方在租赁期间，不得以任何甲方的名义进行经营活动，所产生的后果，甲方概不负责(如贷款、税费等)。

4、乙方在租赁结束后，应将厂房完好无损无条件的交给甲方，不可抗力除外。

5、乙方不得在租赁期间进行转租，否则本合同中止，甲方予以收回。

6、未尽事宜，双方协商解决。

7、乙方使用甲方的物品详见清单。

七、本合同一式两份，甲、乙双方签字后生效。

甲方(签章)：乙方(签章)：

年月日年月日

工厂场地租赁合同范本三

承租方(甲方)：

出租方(乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》及有关的规定，甲、乙双方经过平等、自愿、充分协商，就甲方向乙方租用场地之有关事宜达成一致意见，特订立本合同，以资信守。

第一条租赁场地及用途

乙方同意将坐落在市区，面积为平方米的场地(以下简称该场地)，出租给甲方作广告发布或品牌宣传推广使用。

第二条租赁期限

自年月日起至年月日止。乙方应于年

月日将该场地交付甲方使用。

第三条租金及其支付方法

1、租金为每平方米元/月，租金每月为人民币元(大写元)。

2、基于户外广告的报批程序，乙方同意甲方在本合同约定的户外广告得到政府批准发布之日起开始计付租金。

3、自开始计付租金之日起，甲方必须于每月日前向乙方支付上月租金，或每个月支付一次，每次支付前个月的租金

4、以上款项甲方采用方式支付，乙方在收到甲方支付的租金时，须向甲方提供国内有效的等值发票，否则甲方可顺延付款。

第四条双方义务

(一)甲方义务

1、在租赁期内，甲方必须依照国家法律法规规定和本合同的约定使用场地。

2、在租赁期内，甲方必须服从该场地物业管理公司的管理。

3、甲方须按期向乙方交纳租金，并向该场地物业管理公司支付因租赁场地而产生的管理费、水电费等费用。

(二)乙方义务

1、乙方须保证该场地的土地使用权权属清楚，并享有处分该场地的权利。

2、租赁期内，乙方保证不将该场地外缘向外20米(即以该场地外缘任一点为圆心、半径为20米)范围内的土地及其附属物租与第三方作房地产广告用。

3、乙方在交付场地给甲方使用时，应保证本场地在出租使用时的质量符合安全使用及符合本合同的使用目的的要求。

4 、租赁期满前一个月，如乙方继续出租该场地，在相同条件下甲方享有优先承租该场地的权利，经同意后双方应另行签订租赁合同。

第五条甲方与乙方的变更

1、在合同期内，如果甲方将该场地的租约转移给第三方时，本合同对第三方继续有效。

2、乙方转让该场地的土地使用权，须提前一个月通知甲方。在同等的条件下，甲方享有优先购买权。

第六条违约责任

1、乙方不能将该场地交付甲方使用的，应向甲方支付本合同约定的租赁期间甲方应付总租金的20%作为违约金。

2、如因该场地的土地使用权权属发生纠纷或乙方原因导致影响甲方对该场地使用的其他情况，乙方负责解决该纠纷，并赔偿由此给甲方造成的一切损失。

3、如乙方交付的场地除不可抗力事件外未能达到本合同第四条第(二)款第1、2、3项的要求，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付本合同约定的租赁期间其应付总租金的20%作为违约金。

4、乙方不能按规定的日期把该场地交付甲方使用，从逾期交付之日起至实际交付之日止，每日按的 ‰支付违约金;逾期超过日，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付本合同约定的租赁期间甲方应付总租金的20%作为违约金。

5、如甲方拖欠应付乙方租金超过日，乙方按每日 ‰计收甲方应交而未交款的滞纳金;如甲方未经乙方同意，拖欠月租金超过个月以上的，乙方有权单方解除合同，收回场地，甲方应向乙方支付应付而未付租金的20%作为违约金。

6、由双方根据具体情况选择(只能选择一项)：

( )除非本合同另有规定外，租赁期内，双方不得提前解除合同。如甲方提前退租，甲方应提前天书面通知乙方，并向乙方支付余下租赁期内其应付租金的20%作为违约金;如乙方提前收回场地，乙方应提前天书面通知乙方，并向甲方支付余下租赁期内甲方应付租金的20%作为违约金。

( )任何一方如需提前解除合同，须书面通知对方。自另一方收到通知之日起日后，本合同自行终止。双方对此无须承担违约责任。

第七条转让条款

未经合同其他方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。

第八条免责条款

由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其他方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其他方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件，由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分或全部免除履行合同的责任、或者延期履行合同。

遭受不可抗力的一方未履行上述义务的，不能免除其违约责任

第九条法律适用

对本合同的订立、履行、解释、效力和争议的解决均适用中华人民共和国法律。

第十条争议的解决

因本合同的签订、履行而发生争议的，合同各方应本着友好、写作的态度进行协商;协商不成的，可以提起诉讼，双方同意由合同履行地的人民法院管辖。

第十一条其它

1、本合同如有未尽事宜，经双方友好协商，另签补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

2、本合同附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

3、本合同一式份，甲乙双方各执份，均具同等法律效力。

4、本合同有效期为一年，自双方签字、盖章之日起生效。

5、其他约定：

(本页无正文)

甲方：乙方：

地址：地址：

法定代表人法定代表人

(或授权签约人)： (或授权签约人)：

联系电话：联系电话：

附件：

小区场地租赁协议书(合同范本) 篇5

本协议双方当事人

出租方：（以下简称“甲方”）联系地址：邮政编码：

联系电话：

承租方：(以下简称“乙方”)联系地址：邮政编码：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就本协议所及公共场地的租赁事宜，达成协议如下：

第一条场地基本情况

甲方出租给乙方的公共场地位于区商铺外，紧邻物业服务中心。(以下简称该场地)。出租场地3*3=9平方米。甲方作为该场地法律规定的其他权利人与乙方建立合法场地租赁关系。

第二条出租场地用途

乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为_使用，并遵守国家和本市有关公共场地使用和物业管理的规定。

甲方为乙方提供相关便利服务明细，见附件。

乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；也不利用承租场地从事违反本协议、法律、法规、政府规定及社会公共利益的活动，否则甲方有权利责令乙方无条件出场。

第三条租赁期限

甲乙双方约定。出租场地租赁期自__年__月_时起至年月日。乙方每日使用场地的时间为：乙方租赁场地派驻人数不大于4人。

租赁期满，甲方有权收回该场地，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该场地的，则应于租赁期届满前15个工作日，向甲方提出继续承租的书面要求，经甲方书面同意后方可重新签订租赁协议。

第四条租金标准及支付方式、期限

甲、乙双方约定：该场地在协议租赁期的租金标准为(人民币)元(大写：。)乙方支付租金的方式如下：

1、现金支付，2、现金支票。

第五条保证金和其他费用

甲、乙双方约定，甲方交付该场地之前，乙方应向甲方支付场地租赁保证金，保证金为(人民币)___________元。

租赁关系终止时，甲方收取的场地租赁保证金除用以抵充协议约定由乙方承担的费用并保证出租场地完好无损的情况下，剩余的保证金由甲方无息归还乙方。

租赁期间，乙方使用该场地所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方自 1

行承担。

属于乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间:_______________________ 在租赁期，如果发生政府有关部门征收本协议未列出项目但与使用该场地有关的费用，均由乙方支付。

属于乙方应支付的费用，若乙方逾期向甲方付款，则甲方有权向乙方收取延期付款违约金。

第六条维修养护责任

场地租赁期间，若乙方临时占有、使用的场地及其附属设施有损坏或故障的，由乙方负责维修；如乙方拒绝维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

第七条乙方应遵守的场地租赁条件

1、按政府规定，承租场地并用于本协议约定用途需要办理审批手续的，乙方应自行办理正常经营所需一切之必要审批手续；乙方独立享有因其投资、经营所得收益并自行承担可能带来的投资、经营风险。

2、缔约之初，经甲方告之，乙方已充分了解本物业有关使用情况及限制条件并自愿遵守本物业业主公约的规定。

3、因乙方管理、使用不当或不合理使用，致使出租场地及其相连设备出现损坏或发生其他故障的，乙方应负责联系专业机构进行维修或更换，维修费用由乙方承担并负责赔偿甲方因此遭受的经济损失。若乙方拒不维修或赔偿，甲方有权代为维修，维修所需费用由乙方承担；但由于不可抗力，如地震，台风，洪水，非人为的火灾等不可抗力原因或自然损耗造成的损坏，与乙方无关。

4、租赁期间，防火安全、场内的卫生、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

5、乙方不得在场地内、外存储或排放有害，腐蚀性或污臭物质，严禁以任何形式存储易燃，易爆品。

6、乙方在付清押金，租金后即可按甲方通知时间入驻。乙方须负责好自己带来的财物，妥善保管，如有意外，甲方可协助调查，但不负责赔偿。

7、乙方派驻设点现场的人数每个摊位限于4人以内，进场人员须到管理处办理临时出入证。

8、因小区整体管理的需要，甲方有权对乙方使用的场地进行适当调整，乙方应积极的配合。

9、行为规范。乙方进场的人员必须遵守小区管理规定，须着工作制服、佩戴工作证、不允许光膀子、不得打赤脚、穿拖鞋、不允许着奇装异服、不得相互打闹、高声喧哗；不允许在公共场地用餐、不得随地吐痰、乱扔垃圾等。

10、乙方进场人员未经甲方允许不得在小区内任意走动，未经允许不得擅自去小区楼宇内、业户家中进行业务活动，不得散发宣传单物，不得拉客户、抢客户或与客户纠缠。未经管理处同意不得在小区内拍照片，不得用扩音喇叭进行宣传、广播。

11、乙方进场人员，必须维护公共场地的所有设备、设施的完好，对造成损坏的当事人，甲方有权责令其恢复原样，并追究相应赔偿责任。

12、乙方出入小区的物品须经甲方工作人员确认后方可进行搬运，并自行负责安全检查、保管。对向甲方借用的所有物资承担安全、保管责任，若遗失或损坏的，一律追究赔偿责任。

13、除本协议另有约定以外，乙方不得随意损坏场地设施，如需改变场地的内部结构或对场地进行装修装饰或设置对场地结构有影响的设备，需征得甲方书面同意。所有乙方自行添置的设施、设备及装饰装修等投资由乙方自行负责；租赁协议终止时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方自行负责。

14、按有关法规及当地政府规定，对出租场地进行装修或者增设附属设施和设备需报经相关政府行政主管部门审批同意的，必须报经政府相关行政主管部门审批同意，否则，由此造成的经济损失由乙方自行承担。

15、租赁期满，若甲，乙双方未达成续租协议，乙方应于租期届满时或之前迁离出租场地；若乙方逾期不迁离或不归还出租场地，则甲方有权采取有效措施收回出租场地并另行处理。

16、在双方协议履行期间或解除协议后，乙方与消费者等第三方的任何纠纷都与甲方无关，乙方应自行解决。如给甲方造成损失, 甲方有权从乙方押金中扣除，不足部分，甲方有权继续对乙方追讨。

第八条场地返还时的状态

除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本协议终止后当日返还该场地，未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按元/日的标准向甲方支付该场地占用使用费。

乙方返还该场地时，不可移动的附属添加物（含乙方添加的结构性设施）归甲方无偿所有，可移动的附属添加设施、设备归乙方所有。

第九条场地的转租、转让

乙方在租赁期内，不得将该场地全部转租、分租、转让、转借、联营、入股、抵押或与他人调剂交换使用，否则甲方有权终止协议并没收保证金。乙方及第三方必须无条件退还场地，且由乙方承担一切违约责任。

租赁期内，甲方如需出售该场地，应提前三个月通知乙方。场地的出售、抵押不影响本协议的履行，但甲方另行将同类场地出租给乙方并经乙方同意的除外。

第十条协议终止情形

一、乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议并收回场地，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：

1.擅自将承租的场地转让、转借他人或擅自调换使用；

2.擅自拆改承租场地结构或改变承租场地用途；

3.暗地租赁小区房屋从事经营活动。

4.利用承租场地进行违法活动；

5.故意损坏承租场地；

6.泄露本小区业主资料。

7.有业主强烈投诉经常确属乙方责任且乙方无法妥善解决。

8.不服从物业公司管理或与其他合作单位发生斗殴事件。

二、甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本协议终止，双方互不承担责任：

1.该场地占用范围内的土地使用权依法提前收回的；

2.该场地因社会公共利益被依法征用的；

3.该场地因城市建设需要被依法列入场地拆迁许可范围的；

4.该场地毁损、灭失或者被鉴定为危险场地的；

5、因小区业主委员会或业主大会反对外租的；

6、因不可抗力原因致使本协议继续履行成为不可能的。

三、租赁期间，除本协议另有约定以外，任何一方提出终止协议，需提前书面通知对方，经双方协商后签订终止协议书，在终止协议书生效前，本协议仍有效。

第十一条其他条款

1、本协议自双方签字/盖章后生效。

2、本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本协议补充条款及附件均为本协议不可分割的一部分，本协议及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。补充协议与本协议不一致的，以补充协议为准。

3、签署本协议之前，甲乙双方均已诚信、勤勉地将可能影响本协议订立或履行的各项因素

以及双方应承担的责任无保留地告之对方，双方对各自的权利、义务均已清楚明白并承诺严格按本协议规定执行，如一方违反本协议，另一方有权按本协议规定索赔。

4、甲、乙双方在履行本协议过程中发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，双方均有权将争议提请甲方所在地人民法院裁决。

5、本协议连同附件一式__2_份。甲、乙双方各持一份，各份协议均具有同等效力。

6、本协议及其附件和补充中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

出租方(甲方)：

委托代理人：

签约日期：

场地租赁合同范本三篇6

【公司经营合同范本】2018办公用房租赁协议书

出租人：xxx(以下简称甲方)电话：

承租人：xxx(以下简称乙方)电话：

根据《中华人民共和国合同法》有关规定，甲方愿意将位于咸阳渭城区朝阳路长庆石化小区新区第53号搂4单元6楼601的私有楼房以每月租金元租给乙方仅为单位办公之用。租期年，年月日至年月日。经甲乙双方共同协商一致签订此合同以资共同自律遵守，不得反悔违约。

一、物业管理费(包括水。电，暖。卫生费，电视闭路费)全部由乙方承担，并与租金同时付给甲方。

二、乙方在租住期间必须遵守本小区有关消防安全，综合治理。环境卫生等其他管理规定，不得从事非办公等其他包括“黄赌毒”在内的一切有碍邻居正常生活的违法违规违约活动，否则一切后果有乙方承担。

三、乙方在租住期间不得私自将现租住房以任何名义方式出售。转租，转借他人，否则甲方有权立即终止合同并追究乙方法律责任的权利。

四、甲方同意乙方因为办公需要对该租住房进行适当装修装饰，其费用由乙方承担，装修时不得随意对房屋进行建筑结构改造，乱接水电，暖线路，不得破坏房屋内外原有设施。造成损失由乙方负责。

五、甲方应尊重乙方合法权利，不得随意追加租金

六、合同到期后除甲乙双方共同协商续租续签《租房合同外》。乙方必须在合同到期最后一天搬出非甲方的一切物品。否则甲方在十日之后将对房内滞留物品按乙方自动放弃物品处理。后果由乙方负责。

七、合同到期后乙方不再续租该房时，原屋内由乙方装修部分不得拆卸故意破坏或者折价要求甲方付费，应作为双方诚信守诺愉快合作乙方友情赠与甲方行为。

八、本合同由甲乙双方认真协商。逐字逐句慎重认可签订。合同内容甲乙双方均不得随意增减，修改，涂抹，伪造。因此甲乙双方违反以上任何一条均属违约，违约方付对方违约金五千元，并承担相关法律责任。

九、合同签订立即生效时乙方必须向甲方一次性付清租期全部租金元及物业管理费(包括水。电，暖。卫生费，电视闭路费元，共计元，大写元，甲方同时向乙方签写收款收据。

十、合同签订生效日期：年月日.

场地租赁合同范本三篇7

甲、乙公司订立了一份租赁合同, 约定由甲公司出租若干工地使用的钢管、扣件组给乙公司, 乙公司如未按照合同约定期限支付租金, 则需以每日千分之二的标准向甲公司支付违约金约39万元。后乙公司逾期两年未支付租金, 甲公司诉至法院, 要求乙公司按照合同约定标准支付违约金。庭审中乙公司提出违约金过高, 要求法院予以调整, 一审法院判令乙公司偿还所欠租金34万元, 同时支付违约金10万元。

在判决书中, 法院认定约定的违约金过高并进行了调整, 但未明确具体的调整过程。笔者认为, 该案中法院所判罚的违约金仍有过高之嫌, 而主要原因在于法院对违约金的调整基础———逾期付款损失的认定存在偏差。现笔者拟结合最新的法律法规及相关理论, 就租赁合同中的逾期付款违约金计算问题作简单分析。

二、逾期付款违约金的概念及性质

逾期付款违约金是合同一方当事人迟延履行付款义务时依约应向对方当事人支付的一定金钱或其他给付, 在实务当中又称滞纳金。 (1) 《合同法》第114条第3款对逾期付款违约金作了规定, 该款规定“当事人就迟延履行约定违约金的, 违约方支付违约金后, 还应当履行债务”。

违约金在性质上可分为惩罚性违约金与赔偿性违约金。前者指依当事人的约定或依法律法规的规定, 对于违约所确定的一种制裁, (2) 其典型特征为违约金可同时独立地与其他责任方式并用;而后者指当事人双方预先估计的损害赔偿总额。 (3) 对逾期付款违约金 (4) 的性质, 学者之间存在分歧:王利明教授认为, 该条 (即《合同法》第114条第3款) 实际上是对惩罚性违约金的规定。当事人专为履行迟延而约定违约金时, 支付履行迟延的违约金并不免除债务人继续履行合同的责任。 (5) 崔建远教授则认为, 《合同法》第114条第3款所规定“就迟延履行约定违约金”, 可与“履行债务”并用, 在该项违约金为迟延赔偿额的预定时, 属于赔偿性违约金;在该项违约金属于替代赔偿额的预定时, 则构成惩罚性违约金。 (6) 而韩世远教授认为《合同法》第114条规定的违约金, 属于赔偿性违约金, 即使第3款所规定的“就迟延履行约定违约金”, 可与“履行债务”并用, 亦不过是对于迟延赔偿的赔偿额的预定, 仍属于赔偿性违约金。 (7)

可以看出, 学者之间分歧的关键在于对迟延履行违约金针对的是“迟延赔偿额”的预定, 还是“替代赔偿额”的预定有不同的认识。所谓“迟延赔偿额”即违约方采取继续履行的救济措施后所剩损失, (8) 而“替代赔偿额”则可以理解为违约方不采取继续履行措施而代之以赔偿损失时所应赔偿的全部损失。

实践中, 当事人所约定的逾期付款违约金均随时间的增加而增加, 这与迟延损失随时间的增加而增加相一致, 由此可以看出通常情况下逾期付款违约金并非替代赔偿额的预定, 而是迟延赔偿额的预定。另外, 《合同法》第114条第3款规定的迟延履行违约金可与继续履行并用, 这使得逾期付款违约金具有惩罚性违约金的形式特征, 但出现并用的根本原因在于其被推定为是对迟延赔偿额的预定所致。因此, 笔者赞同除非当事人有特别约定, 否则逾期付款违约金均以赔偿性为主、以惩罚性为辅 (9) 的观点。

三、逾期付款违约金的相关计算规定

合同法等法律法规未对逾期付款违约金的计算问题作出规定, 该问题主要由最高人民法院的系列司法解释及中国人民银行的相关政策性文件规定。目前最重要的规定为:

1. 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问

题的解释》 (以下简称《解释》) , 该解释第24条第4款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法, 出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的, 人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础, 参照逾期罚息利率标准计算”。

2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》

(银发[2003]251号) , 该通知第3条规定“逾期贷款 (借款人未按合同约定日期还款的借款) 罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息, 改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。

四、逾期付款违约金的具体计算方法

根据合同对逾期付款违约金的约定不同, 其具体计算方法分别为:

1. 合同未约定逾期付款违约金的, 此时的责任形式为“逾

期付款损失”, 其计算依《解释》第24条第4款规定进行。在此, 有两个问题需要注意:

(1) 从《解释》第24条第4款“出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失”的文义来看, 该款所规定的责任形式为“逾期付款损失”, 不涉及“逾期付款违约金”。

对逾期付款损失计算时的利率标准, 该条采用逾期罚息利率说, (10) 因此依此计算的“逾期付款损失”本身便具有一定程度的惩罚性。至于具体 (利率) 在30%-50%的区间如何上浮, 人民法院可以根据个案的具体情况, 综合考虑守约方的损失、违约方的过错程度等因素, 自由裁量确定。 (11)

(2) 逾期付款损失主要表现为利息损失, 但并不以利息损失为限, 如当事人有证据证明除利息损失外还有其他损失, 例如为追讨欠款而支出的合理的费用等, 也可以赔偿。 (12)

2. 合同约定了逾期付款违约金但没有约定计算方法的, 此

时的责任形式为“逾期付款违约金”, 但因“责任大小与逾期付款损失相同, 以体现违约金损害填补功能”, (13) 其计算仍依《解释》第24条第4款规定进行。

需要注意的是, 正因为在计算方式、责任大小上均相同, 《解释》第24条第4款将“没有约定逾期付款违约金”与“ (虽约定逾期付款违约金但没有约定) 该违约金的计算方法”这两种情形不同、责任形式相异的内容一并规定, 并适用相同的计算方式。

3. 合同约定了逾期付款违约金及其计算方法的, 此时的责任形式为“逾期付款违约金”, 其计算原则上依约定进行。

需要注意的是, 如约定违约金过高, 则违约方可依据《合同法》第114条、《合同法司法解释 (二) 》第29条 (14) 的规定请求法院、仲裁机构予以调整。而逾期付款违约金是否过高的判断, 应以《解释》计算逾期付款损失, 以之为基础, 按《合同法司法解释 (二) 》第29条的规定判断逾期付款违约金是否过高。 (15) 之所以如此, 是因为以赔偿性为主的逾期付款违约金实质上是对逾期付款违约行为所造成的损失赔偿额的预先确定。由于是预先确定, 则预期付款违约金与逾期付款所造成的实际损失不一致便属常态, 因此, 允许当事人对约定的逾期付款违约金进行调整, 是消除契约自由所带来的不公正后果、维护契约正义的必然要求。

笔者认为, 此时法院对逾期付款违约金的调整实际上存在着两个自由裁量空间:在计算逾期付款损失时有一个30%到50%的利率裁量空间, 在根据损失调整违约金数额时还有一个30%左右的裁量空间。假如调整时不考虑后一裁量空间而仅适用《解释》第24条第4款的规定, 则无论责任形式为“逾期付款损失”还是“逾期付款违约金”, 最终的结果都完全相同, 这实际上是置当事人的约定不顾, 对合同自由的严重损害。只不过, 法官在后一裁量空间内调整违约金的时候应考虑到实际上在根据《解释》第24条第4款规定计算逾期损失时已经含有惩罚的成分, 应将其与合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素一并综合考虑。

4. 需要特别指出的是, 租赁合同中当事人一般不会约定逾

期付款利息。如有约定, 则在判罚逾期付款违约金后不再支持利息要求, 这是因为利息损失已经为逾期付款违约金所弥补, 二者不能并用。

五、租赁合同中逾期付款违约金的计算及示例案件评析

目前, 法律法规及司法解释均未对租赁合同中逾期付款违约金的计算问题作出直接规定。但根据《合同法》第174条的原理和精神, 对于其他有偿合同没有规定的, 买卖合同的规定具有参照适用之效力, 故买卖合同解释中关于逾期付款违约金的相关规定, 也是一种开放式的规定, 可参照适用于其他各类有偿合同, (16) 也就是说租赁合同中逾期付款违约金的计算完全可以按照前述计算方法进行。

具体到本文开篇所举案件, 一审法院所判罚的违约金过高的根本原因在于法官在计算逾期付款损失时将全部剩余未付租金均作为损失, 并以之为基础来调整违约金。如根据前述计算方法来计算, 则合理的违约金约在6.5万到7.5万元左右。众所周知, 合同救济的一个基本原则是, 受害人的状况在得到补偿后不应当优于如同合同被履行后的状况。 (17) 因此, 法官在调整逾期付款违约金的时候, 只有做到依据准确, 计算明白, 才能正确、公平地作出裁判, 也才能让合同双方均服判息诉。

摘要：逾期付款是实务中常见的违约行为, 相应的逾期付款违约金的计算便成为诸多案件的争议焦点, 但实务中对逾期付款违约金的计算却普遍存在偏差。笔者借一起租赁合同纠纷, 以最新司法解释为依据, 对逾期付款违约金的计算问题进行了梳理、总结, 同时提出了一些见解。

租赁合同纠纷若干法律问题探析篇8

关键词：租赁合同；解除权；转租；违约金

租赁合同纠纷为最为常见的合同纠纷之一，尽管最高院已出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（“《房屋租赁合同纠纷司法解释》”）多年，但在若干问题上仍有诸多争议。笔者于2013年代理了一则最高院的租赁案件，从审理过程来看，有许多问题值得深思和探讨。

一、问题之提出

A公司与B公司于2010年8月9日签订租赁合同书一份，约定：

（1）B公司承租A公司在北仑的堆场，租赁期限为2010年8月11日至2020年8月10日，租金第一年360万元，第二年、第三年每年450万元，第四年至第六年每年500万元，第七年至第十年每年600万元，租金每半年付一次，每次提前3个月承付，即每年5月11日、11月11日前各付一次；

（2）约定的违约行为有：任何一方提前解除合同、承租方不按合同规定时间支付租金和擅自将租赁物抵押和转租；

（3）违约责任有：a.任何一方违约，违约方应当一次性向守约方支付500万元的违约金，守约方有权单方面宣布解除合同；b.B公司未于合同终止（含解除）的当日将租赁物交给A公司实际控制，自次日起B公司则须比较最后年度租金额度向A公司双倍承付租金，直至A公司实际控制租赁物。

2010年9月，B公司因业务需要在堆场门口挂关联公司“C集装箱堆场”牌匾。2011年11月，B公司延期5天支付租金225万元，A公司于是在11月27日发送律师函，以延迟支付租金为由解除合同，要求B公司自解除之日起交还租赁物，逾期交付按照年600万元的标准支付双倍租金，同时要求支付违约金500万元。B公司收到律师函后立即向宁波中院起诉，A公司遂即提出反诉。双方在宁波中院、浙江省高院及最高院发生三起诉讼，B公司请求确认解除行为无效，并以擅自解除合同为由要求赔偿500万元违约金；A公司以延迟支付租金和转租给C公司为由要求解除合同，并赔偿500万违约金及自2011年11月27日起按年租金600万元支付双倍租金直至A公司实际控制租赁物。

本文通过三级法院的诉讼将要论述的问题有：

（1）在租赁过程中，收到解除通知后，是否一定要率先起诉解除行为无效吗？

（2）在约定逾期支付租金即可解除合同的情况下，是否还需要《合同法》第227条规定的合理期限通知？

（3）在第三方无偿使用租赁物的情况下是否构成转租及转租时6个月的异议期如何起算？

（4）承租方延迟交付租赁物如何承担违约责任，尤其是实际损失？

二、问题之分析

（一）在租赁过程中，收到解除通知后，是否一定要率先起诉解除行为无效吗

根据最高院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》（“《合同法司法解释二》”）第24条之规定，似乎可以理解为收到解除通知的一方必须要在收到通知之日起三个月内起诉到法院，确认解除行为无效，否则再也无法挽救合同被解除的命运。事实上，这是一种误解，因为解除通知必须要以解除权成就为前提条件，如果解除权未成就的一方，擅自通知解除合同，即便过了三个月亦无法发生合同解除的效果。

关于第24条的理解，最高院自己出版的《关于合同法司法解释（二）理解与适用》中对《合同法解释（二）》第二十四条的“条文理解” 明确为：“不具备上述条件（即不具备《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的合同单方解除条件），一方当事人不能解除合同”。事实上，早在2005年《最高人民法院公报》第三期登载万顺公司诉永新公司等合作开发协议纠纷案的最高人民法院（2003）民一终字第47号民事判决书的“裁判摘要”亦明确：“合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，否则就不引起合同解除的法律后果”。

因此，解除通知的接收方如果认为发送方解除权条件未成就，不具备行使解除权的条件，大可不必提前诉讼。法院在审理解除权引起的纠纷时，不单是要审查是否在三个月内提出过异议，更重要的是审查通知解除的一方是否具备解除权成就的条件。换言之，在上述案例中，即便B公司收到律师函后三个月内未起诉解除行为无效，法院在审理A公司的诉请时仍会审查解除权是否成就的问题。在笔者看来，B公司的率先起诉尽管符合法律规定，却因为打官司反而引起了双方关系的完全破裂。

（二）在约定逾期支付租金即可解除合同的情况下，是否还需要《合同法》第227条规定的合理期限通知

在租赁案件中对于逾期支付租金可否解除合同，视是否在合同中約定该项解除权而定。如果没有约定解除权的，则适用《合同法》第227条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。换言之，出租人的解除权必须经合理期限的催告。但如果双方约定了解除权，而该解除权又无约定期限催告的，出租人是否可以立即解除合同？

这便产生的《合同法》第93条与第227条之争论。因为根据第93条之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”，出租人无须任何合理期限的催告，即可立即解除合同，那么究竟是否需要合理催告呢？

从宁波中院和浙江省高院的判决来看，均认可了对于合理期限的说法，即仍然应根据第227条的约定，在合理期限催告后承租人仍未支付租金的，则出租人才可以解除合同。而对于合理期限的确定应根据社会普遍事理、交易习惯、行业常规、当事人认可的清理综合加以判决。具体而言，应根据堆场交付租金普遍情况、租金的数额、租期的长短、合同履行情况及双方公司的实际情况综合加以判断，因此，对于上述案例中长达10年租期、租金数额高达225万元、B公司又一向准时支付租金，本案中A公司在没有催告B公司的情况下，B公司便立即支付了租金，故不能判决解除合同。最高院对此的评论是“A公司以延期5天为由解除合同，对B公司过于苛刻。根据《合同法》第五条‘当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务之规定，二审判决不解除合同并无不当”。

从法律适用上讲，依照特别法优于一般法的法律适用原则，应该优先适用合同法分则的规定，即优先适用第227条的规定，而非合同法总则第93条之规定。

（三）在第三方无偿使用租赁物的情况下是否构成转租及转租时6个月的异议期如何起算

1.在第三方无偿使用租赁物的情况下是否构成转租

对于转租的认定，最直观的表现形式是由第三方在使用租赁物，那么第三方使用是否就等同于转租呢？对于关联公司的使用是否又有不同情况呢？

转租的认定其实是租赁关系的认定，但在实践中出租方不可能会取得承租方与第三方的租赁合同、租金支付凭证等关键证据。笔者以为，在出租人仅能取得第三方使用证据的情况下，可以推定为转租。但问题又来了，如果第三方使用场地真为无偿使用，那么是否仍可推定为转租？

在上述案例中，租赁堆场门口悬挂C公司牌匾已经取得了第三方使用的初步证据。但省高院在审理过程中发现，由于C公司为B公司的关联企业，人员为一套人马，且查阅历年财务账册并未发现有租金支付，那么是否就不存在转租了呢？宁波中院持肯定态度，但省高院却持否定态度，其判决认为B公司将部分租赁物归C公司使用，可以认定存在转租，最高院亦维持了省高院的觀点。

笔者以为，在一般情况下可以将第三方使用推定为转租，但在承租人有证据表明第三方事实上与承租人高度混同且未支付租金的情况下，不应推定为转租。因为，如果第三方与承租人方高度混同，那么事实两公司实质上为“一公司”，不应将形式上的第三方使用归为转租。

2.转租时6个月的异议期如何起算

除在租赁合同中明确约定承租人可以转租外，出租人享有因转租而产生的解除权是确定无疑。即便租赁合同中未约定转租产生的解除，出租人亦可依据《合同法》第224条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

然，根据《房屋租赁合同纠纷司法解释》第16条之规定，出租人行使解除权有期限限制，即必须在知道或应当知道后六个月内提出，否则法院不予支持。但如何判断“知道或应当知道”呢？

在上述案例中，承租人对于C公司的牌匾于2010年9月便已悬挂，而出租人之法定代表人为收取租金或其他事宜多次到堆场，是否可以认定其知道C公司使用堆场了呢？更为关键的是，A公司的注册地就在租赁堆场，那么应推定其经营地便在堆场，岂有不知之理？

对于这一问题最高院并没有直接回答，仅以“《房屋租赁合同纠纷司法解释》第一条规定‘本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，而涉案仅为集装箱堆场，不具备适用该解释的前提”为由，回避了这一问题。笔者以为，最高院以集装箱堆场不属于城镇房屋，而排除适用《房屋租赁合同纠纷司法解释》过于草率，值得商榷。因为租赁物不光是场地，还包括场地内2000多平米的房屋，而C公司使用的正是部分办公室，因此本案应该完全适用该司法解释。

而对于该问题，笔者以为，如果承租人有充足的证据证明出租人之法定代表人多次进出堆场门口，即便其辩驳说未曾看到门口的牌匾，亦应认定为“应当知道”。但对于其注册地本身为租赁场地，尚无法直接推定其应当知道，因为租赁物已作整体转租，A公司事实上不在场地内办公，无法推定其“应当知道”。

因此，对于“知道或应当知道”可以从出租人获取的第三方信息中推定，如牌匾或广告牌的悬挂、名片或合同或其他法律文书中地址记载以及其他有效的信息等，结合实际情况综合进行判断。

（四）承租方延迟交付租赁物如何承担违约责任，尤其是实际损失

由于省高院与最高院均认定B公司存在转租构成违约，所以对承租方逾期交付租赁物的违约责任如何承担，双方产生重大争议，主要集中在：a.500万元违约金与延迟交付租赁物的违约责任是否可以并存？b.实际损失如何确定？c.违约金过高如何调整？

1.违约责任如何并存

在最高院审理过程中，B公司提出，延迟交付租赁物按照最后年度租金额度向A公司双倍承付租金，事实上是约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，属于《合同法》第114条规定的违约金责任，这与500万元的违约金责任直接并存且冲突，应该只能择其一。但最高院审理后认为“虽然该两条均属于违约金条款，但500万元违约金是针对违反合同主要义务约定的违约责任，双倍承付租金是合同终止后果的约定，两个条款适用对象不同，可以并用”。

虽然在案例中两种违约金可以并存毫无异议，但在实践中当事人往往在租赁合同中约定多种违约责任，如定金责任、延期付款违约责任、延期交付租赁物违约责任、转租违约责任以及纯粹的违约金等等，可以说只要涉及主要义务的地方，当事人均可以约定违约责任。违约责任约定的越详细，越容易确定违约责任，因为针对某一违约事项发生后，当事人直接可以援引合同中的违约责任条款要求承担违约责任。如果真约定繁杂的违约责任条款，则很容易导致重复约定的情况。笔者以为，对于同一事项，重复约定的违约责任条款只能援引一种同类的违约责任。在案例中，如双方约定的是“B公司延期交付租赁物，除赔偿500万元违约金外，B公司还需承担双倍租金”，则可视为约定了同种类的两种违约金，只能选择一种。

2.实际损失如何确定

在最高院审理过程中，B公司提出根据约定两种违约金明显偏高，违约金的支付应根据《合同法司法解释二》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的‘过分高于造成的损失”之规定，应该以实际损失为基础确定，但事实上B公司在诉讼期间从未停止过租金的支付，一直按照租赁合同约定支付租金，因此，A公司并不存在实际损失。这一观点得到了省高院的支持，省高院以未造成实际损失为由，未判决B公司支付违约金。

然而，最高院并不认可这一说法，其认为既然B公司构成违约，且又约定了违约金，那么B公司应支付违约金。但如何确定实际损失呢？

根据《合同法》第113条之规定，实际损失应包括积极损失和可得利益损失。积极损失是当事人现有财产的损失，包括为准备履行合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得到的履行之间的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失，可得利益损失是指在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，通常包括生产利润损失、经营利润損失、转售利润损失等。因此，在租赁纠纷中，积极的损失应该包括租金、搬迁费、装修费、改造费、占用费、押金、水电燃网费、拆除费等，可得利益的损失包括逾期交房引起租金损失、逾期搬迁引起租金、房屋瑕疵引起的营业损失及房费损失等。具体到案例中，积极的损失可以认定为租金的损失及逾期5天的利息损失，可得利益的损失计算可以是，从合同解除后A公司若出租给第三方获取的更高租金与现有租金差额计算得出。由于诉讼过程中，租赁环境不佳，A公司也无法举证出可以获取更高租金，因此，最高院仅以合同解除后租B公司占用赁物期间支付的租金（占用费）作为其实际损失。这里需要将B公司已支付的租金与作为违约金计算的实际损失基数相区分，不能因为B公司已支付了租金，就认为实际损失基数就不存在了，在确定实际损失基数时应包含违约方已支付损失款项。

3.违约金过高如何调整

对于租赁合同中所约定的500万元违约金及双倍租金的违约金明显远远超出了实际损失，B公司提出违约金过高应予以调整。对此，A公司认为双方约定的违约金是惩罚性违约金，应充分尊重当事人的意思自治

根据《合同法》及《合同法司法解释二》的规定，已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。故，最高院对于A公司惩罚性违约金的观点并不认可，但近几年最高院民二庭的司法实践越来越倾向于允许在更大范围内尊重当事人意思自治约定违约金。也正因为如此，最高院在双方对于转租事实甚有争论、B公司实际履约尚好且违约的过错较轻的情况下，仍按《合同法司法解释二》最高上浮额30%判决B公司承担违约责任的原因。

三、结论

从上述案例的司法实践中，笔者认为，可以获得如下启示：

（1）租赁过程中，收到一方的解除通知，接收方应审查解除权是否成就再决定是否起诉；

（2）在迟延支付租金情况下，出租人应尽合理期限的催告后才可解除合同，迟延支付租金作为违约，可以向承租人主张利息损失；

（3）租赁物内存在第三方使用的，可以推定为转租，除非第三人与承租人构成混同且未支付租金；

（4）租赁合同解除后，若约定承租人迟延交付租赁物违约金的，违约金计算的实际损失可以以承租人占用租赁物期间的租金（占用费）确定；

（5）最高院的司法实践倾向于更大范围内承认当事人意思自治所约定的违约金。

注释：

①本文案例可在中国裁判文书网查询。

②为行文方便，本文案例简介尽可能简化判决中无重大关联的事实以使论点突出，同时以A公司和B公司代称判决中的双方当事人。

参考文献：

[1]沈德咏和奚晓明主编.最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用.人民法院出版社，第175页