养老机构运营典型案例（精选5篇）
亲和源全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务 大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务。亲和源位于上海浦东新区康桥东路1号，东去12公里为浦东国际机场，西去25公里为虹桥机场，南去45公里为洋山深水港。借道杨浦、南浦、卢浦、徐浦大桥，便捷连接徐家汇、五角场、新天地等各主要商务圈，距中心城区仅15分钟车程。亲和源全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务 大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，成为一个不脱离社会，既相对 独立又不乏开放的老年生活社区。基本情况 开园时间：2008年。亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。项目类型:
普通住宅,小高层,多层 占地面积: 83300平方米 建筑面积: 100000平方米 其中：公寓72355平方米 健康会所 8000平方米 颐养院9736平方米，老年商业街1450平方米，配餐中心2574平方米，绿化率: 51% 容积率: 1.2 土地年限: 50 年入住时间: 2010年4月
价格说明: 亲和源为老年公寓，可租可售，一是购买产权，产权50年，均价 20000 元/平米，总价116万/套起(入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费)。另一种为会员制，分A、B两种。产品特色：
1、户型共同点是将客厅与餐厅合二为一，有大面积南向阳台设计，比较适合老年人晒 晒太阳，厨房都是L行设计，操作起来比较方便，卫生间也采取了很人性化的设计，干湿分离，方便老人。
2、建筑均为南北朝向，单廊设计，南侧大面积开窗，同时增置遮阳百叶。室内配备橱柜床椅、家用电器，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应。居室房门便于轮椅、担架进出;不设置门坎，无高度差;取电系统设置低按键、高插座;卫生间、浴室等采用防滑地板;浴缸、抽水马桶设有助力扶手;楼道台阶和楼梯坡度放缓、宽度加大、双侧设置扶手。
3、健康会所：是目前国内规模较大、设施较为先进的，以健身康复为主 题的会所。聘请国际著名康健管理公司进行管理。
提供的服务包含健身、水疗、康复护理等，不仅可以满足老年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理，由美格菲运营管理。美格菲是香港启康创建集团投资并从事康体事业发展的商业品牌，具有20多年从事康体及休闲设备业务经验。
4、服务特色： 健康服务 1.家庭医生提供上门诊疗;2.社区内配套的亲和源医院/护理院纳入上海市医保结算单位，享受一级医院医保待遇;
3.亲和源与三甲、二甲医院等签订“绿色通道”，享有专属医疗服务;
4.老年科、中医科等专家门诊社区坐堂，提供专业诊疗;5.健康秘书提供“代配药”服务;6.每位会员建立“健康档案”，根据身心情况及特征，享有专属“健康巡检方案”;
7.每年一次健康体检，享受私密体检服务;8.突发疾病紧急救护;9.健康秘书日常追踪健康问题，定时定点测量血压等基本指标。
生活服务
1.每周一次居室内(客厅、厨房、卧室、卫生间、阳台)的卫生保洁;2.每两周换洗床上用品;3.每月一次燃气灶具、照明灯具、电视电话、紧急呼叫等设备的检测检修;
4.每半年一次窗帘等清洗;
5.代买代送：会员需要的日用品等由生活秘书定时集体采购(不含生鲜、冷冻食品)，送至居室;6.代办代领：为会员定期代办社保、集体户口等有关事宜，代领包裹、信件等;
7.社区班车：每日往返社区与就近地铁站，方便会员出行;
8.垃圾清运：会员家生活垃圾投放至所住楼层指定地点，每日清运;9.居室储物：每户提供专用储物柜，秘书协助换季清理;10.意外保险：每年为会员提供一份意外保险。快乐服务 1.主题活动：亲和源老年公寓专门配备快乐秘书，为会员筹划内容丰富、形式多样的主题活动，如各类节庆活动、竞赛活动、展示活动、参观(观摩活动等;2.兴趣小组：快乐秘书收集会员的兴趣和爱好，配合组建文艺类、体育类、创作类、实践类兴趣小组，丰富会员的文化生活，增加会员的乐趣;
3.亲和学堂：亲和源会员制社区开设“亲和学堂”，邀请专家、教授开设时政、历史、财经、文艺、科技等方面的专题讲座，增长会员的知识，充实会员的思想;
4.度假旅游：联合专业的旅游公司，定期向会员提供旅游资讯。按照会员的需求，可以为会员提供旅游路线设计、旅游组织安排等服务;
5.义工服务：组建义工队伍，为社会和会员提供温馨的义工服务;会员可以参加义工队伍，发挥自己的特长、奉献爱心、服务社会;会员做义工所付出的奉献，存入“时间银行”，以后可以将其折算成其他服务;
6.理财咨询：整合相关专业资源，向会员提供理财咨询服务，便于会员进行各类投资和理财活动。会员制模式 亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体。会员，是亲和源会员制社区的主体，同时也是亲和源运营体系的价值体现者。亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡 和记名卡两种形式。购买会员卡的老年夫妇可以选择大套(120平方米)、中套(72平方米)和小套(58平方 米)这三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2.98万至6.98万元不等的年费;还可以作为遗产留给子女。B卡无论选何种套型年费为每年必须支付 2.98 万—6.98 万元不等的会费(根据房型不同)，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。
记名卡有效期至老人生命终结，但有一个15 年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万-88万元不等，另外每年需支付 2.98 万元的会费。亲和源是结合社区养老和机构养老的综合发展模式，解决家庭养老因家庭结构的小型化以及年轻一代面临的巨大社会压力，而缺乏对老人专业化的照料。同时又解决了机构养老把老人当作病人来管理，而产生的没有隐私、没有私密空间、没有活动自由、无法满足老人精
神层面需求的问题。亲和源在提供老人自由、私密的居家生活基础上，为老年人提供全面的生活照料、健康医疗、文化娱乐等“秘书式”管家服务，同时将医院与护理院结合提供专业的全护理服务，希望能“为世间父母分忧，代天下子女尽孝”。亲和源在配套设施和管理服务上采取外包的方式广泛整合物业、餐饮、健身、医疗服务等专业服务资源，吸引了部分相对年少老人选择社区养老生活模式。亲和源模式是中国内地养老事业发展中较为专业的运营服务商。现在，他们开始向全国输出管理模式，首家与万科在杭州合作的项目，已经开盘。亲和源是养老服务产品而不是房地产项目，房子只是一种载体，亲和源核心的内容是其专业化的服务平台与服务体系。会员制实现的是一种养老的权益。从亲和源的初衷来说，采用会员制的模式，更重要的是实现亲和源的理想——打造全国养老的俱乐部，亲和源会员的老年人可以冬天在海南，夏天在大连，“候鸟式养老”、“异地养老”不再是梦想。
中国典型养老案例之北京太申祥和山庄
中国早期从事民营养老产业，并首家采用会员制运营的北京太申祥和山庄，太申从1999年试营业试营业至今14年，专注养老产业潜心建设、运营，是国内目前较为成功的案例。
中国老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，并开始吸引专业养老机构、地产商、保险公司以及PE等各路资本驻足关注。但由于我国老年人消费水平以及养老产业市场化程度较低等因素，目前养老产业的 商业模式仍处于探索阶段。什么样的养老产业的商业模式适合于中国呢?目前已经在做的商业模式都有哪些呢?就这个具体的问题，养老那些事儿将对国内现有的养老产业商业模式进行探讨，希望能够对有志于从事养老产业的朋友，有所启发!今天我们来看看，中国早期从事民营养老产业，并首家采用会员制运营的北京太申祥和山庄，太申从1999年试营业试营业至今14年，专注养老产业潜心建设、运营，是国内目前较为成功的案例。
太申祥和山庄简介：
1、地址位置： 北京中关村生命科学园北清路5号
2、基本情况： 占地面积十万平米 养老住宿分为四个区域，分别是：颐太居、养申居、天祥居、年和居，取颐养天年之意，房型有单间、标准间、套间。
1999年开始试营业 2002年10月16日正式开业。山庄始终倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。
2004年底，成为首家通过ISO9000和ISO14000双标认证的敬老院。
3、经营理念：
给您一个祥和的家。
4、太申特色： 明清建筑：
太申建筑以明清王府风格打造的皇家园林，服务区与老人的生活区相对分离，互相融合，又不影响，服务区包括中医院、养生会所、书画院，餐饮服务分布在山庄各处。
文化特色：
太申有着浓郁的文化氛围，是传统文化试验基地 北京市首批中医药文化旅游示范基地，太申有书画院和中医之家等传统文化场所，并经常举办各种文化活动。中医特色： 太申拥有最好的传统中医资源，“俯仰汲天地，德能示古今。” 古代太医亦称御医，太医馆汇集了曾担任毛泽东、周恩来、朱德、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任领导人的保健专家;国医泰斗及四大名医嫡传弟子;中国中医科学院首席研究员等60多位“皇城御医”。由原中央保健局局长王敏清教授亲笔题名，并担任太医馆名誉馆长。太医馆提供临床诊疗服务，权威的专家会诊服务，中央首长保健局医式的健康管理服务，独具特色的养生保健服务。养生特色： 太申在传统中医的基础上，开发了系列养生服务，包括金汤药浴、腹推、骨诊、针灸等。
养生餐也是太申用心研究的一大特色，菜品精致，用料讲究，营养、味道均非常不错。
5、运营模式： 太申祥和是国内首家实行会员制的养老模式的养老机构，设计的养老会籍有：太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计三种，目前主推太申至尊尊老会籍。
1、会籍取得： 经院务会审核批准，签订《入院协议书》后交纳入院押金120万元人民币。
2、会员权益：
(1)年龄在50周岁以上的会员和拥有祥和会籍/太申养老会籍的直系亲属均免费享有本院提供的专属客房(一居室一套)的居住权。
(2)年龄在50周岁以下的会员，其拥有祥和会籍/太申养老会籍的直系亲属免费享有本院提供的专属客房(一居室一套)的居住权，但会员本人在50周岁之前不得居住专属客房。
(3)会员免费享受以下康乐场所：游泳池、净桑拿、棋牌室、图书资料室。
(4)会员享受每年两次免费常规健康体检。
(5)会员可享用标准套餐、餐厅单独小炒。
(6)会员每月享受免费理发、修脚各一次。
(7)会员每周享受免费搓背、剪指甲各一次。
(8)会员使用专属客房所用电、热水、凉水按北京城市居民收费标准执行。
3、会员转会与退会：(1)会员转让会籍，须以书面形式通知本院，经院务会审核批准后交纳100美元手续费。
(2)本会籍期满后，会员办理退籍，须以书面形式通知本院，本院在7天内退还入院押金本金。
(3)本会籍有效期未满，会员办理退籍，须以书面形式通知本院，经本院院务会审核批准后，在本会籍有效期满后7天内退还入院押金本金。
除了养老会籍以外，太申的收入来源还包括：餐饮、住宿、会务、医疗、养生等。
我国养老机构中, 居住的老人类型主要有:
(1) 自理级老人:指日常生活可以自理或年老体弱患有器质性疾病, 症状较轻, 能够自由活动、日常生活起居不需要照料帮助者, 或者自己能做日常事务, 如房间整理、个人卫生、饮食方面等的老人。
(2) 介助级老人:指生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降等设施帮助的老年人。
(3) 介护级老人:指日常生活行为依赖他人护理的老年人。
二、养老机构运营过程中老人的意外事故风险类型
(一) 饮食风险
老人因为年龄的原因, 身体机能下降, 咀嚼与消化能力越来越差, 过硬或过大的食物容易引发老人噎食, 不消化, 导致老人发生危险。因此对于饮食的安全预防, 养老机构应尽量做易消化、易咀嚼的食物作为老人的日常饮食, 最好以流食为主。如果养老机构有条件, 也可以配备专门的营养师为老人进行每日的配餐, 增加营养, 提高老人身体机能, 减少风险的发生。
(二) 肢体风险
自理老人因为生理机能下降, 又没有护理人员的看护, 所以他们是这类风险事故的多发人群, 同时此类风险也是养老机构的多发风险, 如何很好的规避这方面问题, 对养老机构以及老人双方都是十分重要的。首先, 要求保洁人员在清扫走廊卫生时要认真且时刻注意地上是否有水, 特别应该注意卫生间的地板防滑以及安全扶手等设施以防老人走过摔倒;其次, 地板的选材应选择防滑程度较高的地板, 降低发生摔倒, 滑倒类意外的风险。最后, 在走廊、楼道拐角处及老人常活动的地方都要安装摄像头, 能时刻观测老人行动又能够还原意外发生时的场景。在保证老人发生危险能及时发现得到帮助的同时, 也能记录事发情况, 保证养老机构利益。
三、发生意外事故的原因分析
(一) 看护不当
自理老人日常生活能够自理, 自由活动, 护理人员在看护方面很容易缺失, 从而造成事故的发生。
介护老人和介助老人虽然平时都有护理员看护, 但是对于护理员的专业性及对职业的态度方面应该有严格的要求。有一个案例, 70岁的刘某因智力障碍痴呆, 缺乏判断是非和自我保护能力。子女为使其生活更有保障、更有规律, 将其送至一家养老院托养。合同约定的服务范围包括照料其饮食起居等日常生活。一日中午, 刘某需到屋外30米处上厕所, 看电视正在兴头上的护理人员陆某让刘某自己去而未陪同搀扶。期间, 刘某在上台阶时不慎摔倒, 造成腰椎一椎体粉碎性骨折, 构成九级伤残。这个案例就说明了护理人员的责任感及专业性问题。作为一名护理人员, 应该本着全心全意为老人服务的心态, 有耐心、细心的照顾好老人, 但是这名护理人员却在上班期间看电视, 不理会老人的求助以致老人摔倒, 这种缺乏责任心的护理员在养老院的人员招聘中应该尽量避免。
(二) 设施不周全
加强养老机构的基础设施完善, 是对老人安全问题解决与防范的根本要求。住房的基础设施, 公共区域的基础设施, 餐厅的基础设施等等, 都要做好风险防范工作。
1、住房基础设施, 包括床位, 求助器等。
床, 对于每一个床位都要安装以下设施:床的侧面设计一个可调的栏板以防老人摔到床下;在老人床头处安装求助装置, 最好是拉绳式, 能方便老人使用, 老人发生意外时可以及时求助;这些基础实施对于三类老人来说都是必需的。
2、公共区域的基础设施, 例如洗浴间, 厕所等地方的安全措施。
洗浴间应该有完善的洗澡设备, 特别是专业的洗澡设备, 不仅能保证老人的洗浴安全, 同时也方便了老人, 介助老人与介护老人对此需求十分大。对于厕所, 厕所的地砖应该是防滑的, 地面有一定倾斜度, 方便排水, 防止积水, 残障老人专用马桶都是老人的安全保障。对于餐厅, 老人吃饭以及日常用到的桌子应该是无棱角的, 以防磕伤;保持地面平整, 消除门槛, 不设地面障碍;各种设施都应该有扶手的设计, 既要注重实用性, 又要注重安全性。这些都是保障老人三类老人安全生活的基础, 也是必不可少的设施, 养老院对此应该给予重视, 加大设施方面的投入。
(三) 老人的心理健康问题
老人心理健康问题是一种隐形风险, 间接作用于老人身上, 使老人发生危险。在养老机构中, 入住老人在其生理需求得到满足的同时自然也要追求心理需求的满足, 然而由于自身衰老以及后天各种因素造成老年人心理上的压力, 相应的心理需求并未得到满足或部分满足。其具体表现为黄昏心理 (即心理空虚问题) 、心理自卑、安全感缺失等。对于一些介护老人来说, 每天就是躺在床上, 日常生活的一切都是在床上, 不能随时下床, 再加上子女不常来看望, 他们的精神世界空虚。因此, 老年人容易患上抑郁症, 这不仅严重影响了老年人的生命质量, 也使老年人的躯体疾病病情加重和慢性化。对介护老人, 应该进行定期的户外活动, 避免长时间呆在房屋, 造成心理疾病。中国自杀率最高的人群是老年人, 每年至少有10万55岁以上的老年人自杀死亡, 占每年自杀人群的36%。也就是说, 每3个自杀的人中就有1个是老年人。而在自杀死亡的老年人中, 95%的老年人都有不同程度的心理障碍, 其中40%~75%有明显的精神抑郁。老年抑郁症不仅给病人带来极大的精神痛苦, 还带来了极其沉重的经济负担。
对于介助老人的心理问题是最应该被重视的。介助老人因为身体有障碍, 加上心理有一定的自卑感, 思想封闭, 逃避与人交流。所以, 护理员应该多与老人交流谈心, 组织养老院老人联谊活动, 加强室外活动, 将有助于介助老人的交流, 加强老人之间的活动, 保持老人接受事物的思想, 对于老人良好心理状态的保持是十分有效的。养老机构应多举办老人文体活动的, 丰富老人的日常生活。
四、对策
(一) 制定相应的法律法规
养老机构中的老人的安全事故不仅给老人、老人家属, 也给养老机构带来了很大的影响。事故发生后, 养老机构被老人家属告上法庭的现象屡见不鲜, 使养老机构的运营出现了困境。因此, 国家应加强此方面的立法, 对养老机构及老人的权责规范清楚, 防止纠纷的发生。政府部门也要严格审批, 不能让条件不具备且存在运营风险的机构留下安全隐患。同时, 养老机构也应严格按照法律法规去经营和提供服务, 这样才能有效地规避一些不必要的养老纠纷。
(二) 加强对看护人员的培训
对于老人发生意外事故风险, 护理员要承担的责任是很大的。举一个服务人员护理不当的例子, 一个护理员给一个不自理的老人洗澡, 放在浴缸里面就走一小会, 老人就把浴缸的热水龙头开了, 烫伤以后并发症出来就死了。这个护理员当然没想到老人会打开水龙头, 况且这个温度的水年轻人不见得会烫伤, 但是老年人的皮肤非常薄, 对温度的感受和我们是不一样的, 这就要求护理员要有专业的护理知识以及风险意识, 尽量在为老人服务的时候不要分心, 因为你想象不到你不在的时候老人会发生什么危险。从这个案例中可以看出, 护理员对于老人更安全、更快乐地生活在养老机构有很大的重要性。因此养老机构在招聘护理员时, 要考虑到以下几点:1、对待老人要有爱心、耐心, 工作要细心, 有责任心, 不得虐待辱骂老人, 平等的对待每一位老人2、要取得劳动部门颁发的养老护理员职业证书。没有证书的, 看其品质良好可在上岗前对其进行培训。3、有良好的仪容仪表, 身体健康, 没有传染病4、吃苦耐劳、要有奉献精神, 既然选择了这个职业就要忠诚于它、于老人、于养老机构。
(三) 丰富老人的业余生活
对于那些有心理健康问题的老人, 养老机构应该做出积极的应对措施。首先, 完善养老院中适合老年人的健身设备以及各种娱乐设施, 定期检查其安全性;老人在活动的时候, 最好安排一到两个护理员陪同, 以防发生意外。其次, 定期举行书法、绘画大赛, 丰富老人的业余生活, 让他们在活动中彼此欣赏、夸赞, 以促进融洽气氛。第三, 在天气好的时候可以将护理老人推到外面晒晒太阳, 让他们聚在一起聊聊年轻时候的事, 彼此熟络, 心情会更加舒畅。第四, 要大力营造老年心理保健的无障碍环境, 极早在全社会构建并启动老年心理无障碍工程。所谓“老年心理无障碍工程”, 就是在全社会形成人人关爱和尊敬老年人, 处处都有敬老助老的良好设施, 确实使老年人无论是在家中还是在社区, 无论走到何处何地, 都能感受到人格的尊严和独立, 都能无忧无虑, 心情舒畅地安享晚年。
【北京】养老养生地产政策解读开发运营投资融资及案例解析(2015年3月7-8)
【北京】养老养生地产政策解读、开发运营、投资融资及案例解析(2015年3月7-8)
【课程背景】
养老是一个颇具潜力的投资市场，但其走向规范或许仍然需要比较漫长的时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。“追求最适宜养老地产发展的商业模式”成为政府以及企业各界关注的焦点。是开发养老机构，还是在社区项目中配建养老住宅，抑或是开发以养老为主题的地产项目?是持有运营，还是销售?
——本次课程将一一为您解析
【课程特色】
以政策解读为导引，实现开发企业成功获得国家行业的政策与经济最大力度扶持
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演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
以精彩案例为依托，解读养老养生地产开发中企业取得土地有序开发的成功运营
以项目点评为配合，邀请专家与企业家联合研讨双养地产项目开发过程中的难点
以沙龙活动为穿插，针对学员自有双养地产地产项目成果进行点评，答疑解惑
【课程收益】
快速理解发达国家最先进的休闲度假养生养老地产理念与模式
重新科学评估自己所拥有的土地资源属性和企业的开发模式
重新决策是否进入休闲度假养生养老地产领域
科学决策选择适合自己的差异化开发运营服务模式
【课程对象】
●从事养老养生地产投资开发的企业董事长、总裁、总经理、总
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演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
监、高级经理等高层管理人员;
●与养老养生地产相关和感兴趣的管理以及执行人员;
●养老产业策划咨询公司、相关媒体等上下游企业中高级管理者;
●政府职能部门领导，设计院从业人员。
【课程大纲】
一、战略篇
综述：对中国开发养老地产的基本认识
产业化的条件
市场整体需求
行业开发格局
行业发展趋势
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演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
1、养老产业
1.1养老产业概念
1.2养老产业现状
2、养老地产
2.1养老地产概念
2.2养老地产现状
3、综合养老养生地产
3.1综合养老养生的概念
3.2综合养老养生的问题与路径
3.3综合养老养生的突破
4、开发养老地产目前面临的问题
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演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
4.1开发用地价格与政府土地收益的问题
4.2市场购买力低与产品档次偏高的问题
4.3房地产开发与医疗服务相结合的问题
4.4养老优惠政策与养老地产开发的问题
二、战术篇
1、综合养老养生地产项目定位标准
1.1项目选址
1.2适应政策
1.3配套体系
2、综合养老养生地产项目工程标准
2.1建筑规范
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2.2物业类型
2.3景观设计
3、综合养老养生地产项目服务标准
3.1基本服务
3.2增值服务
4、综合养老养生地产项目经营标准
4.1物业管理
4.2对外经营
5.综合养老养生地产投资融资渠道建设
信贷资金
市场融资
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演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
政策资金
物业投资
三、案例篇
1、许教授领军实操的案例(10选4个案例深度讲解)
1.陕西·天汉水城南湖旅游度假区·养生港
2.广东·河源南越王山生态旅游度假区
3.广东·元生源国际健康经济示范区·养生养老社区
4.辽宁·汤池国际高端商旅服务产业集聚区?养老社区
5.辽宁·同兴村城乡一体化试验区?重点项目
6.广西·桂林芦笛(桃花江)国际养生园·重点项目
7.河南·洛阳鼎盛国际运动养生健康社区
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8.江苏·东方盐湖城文化生态养生旅游度假区·重点项目
9.衡阳·湘江国际旅游度假区
10.天津·武清区·天和城运动养生新城
2、养老地产社会案例的专家解析
1.北京·东方太阳城
2.河北·燕达国际健康城
3.上海·亲和源
4.天津·滨海·云杉镇
5.北京·太阳城
。。。
四、沙龙答疑
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学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课专家进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。
【拟邀讲师】
许豫宏 ——被媒体誉为“旅游地产界教父级人物”
盛方咨询集团创始人、盛方咨询集团首席专家、盛方商学院首席讲师;
著名旅游经济学者，教授级高级经济师;
著名的城乡战略与旅游经济发展顾问、旅游地产与养老地产规划专家;
国内数百个城市旅游产业经济顾问(规划)、数千家集团企业战略与投资项目(策划)顾问;
天津商业大学硕士研究生兼职导师;清华大学总裁班、北京大学区域经济班、重庆大学房地产EMBA班、武汉大学EDP中心总裁班、中国传媒大学营销班等多家大学培训讲师;
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国内外多家官方机构咨询专家、划设计院(所)技术指导专家;
……
许教授擅长领域：
文化旅游地产;综合养老地产;休闲商业地产;
区域旅游经济;新型城镇化发展;产业创新整合。。
许教授研究专业：
投资开发路径、商业模式设计、首发项目运作、政府政策导读、策划规划设计、市场营销推广、区域战略谋划。。。
许教授个人著作：
曾经出版旅游行业专著《靖宇蓝图与中国县域未来》、《新沂旅游产业园区与中国旅游产业经济未来》、《旅游规划与开发》、《旅游地产开发概论》、《余庆旅居农家与中国三农经济创新模式》、《旅游项目策
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划教程》等六部。曾经出版长篇小说《欲望潮汐》、《河南人家》、《北京规划师》等三部。
许豫宏教授服务过的客户(摘选)：
(一)政府类：
先后为北京市、天津市、大连市、南京市、无锡市、苏州市、杭州市、济南市、青岛市、泰安市、东营市、宁波市、无锡市、秦皇岛市、保定市、承德市、廊坊市、郑州市、焦作市、洛阳市、信阳市、宿州市、丹东市、西安市、汉中市、阿尔山市、铁岭市、宿州市、巩义市等国内100余个著名旅游城市的城市战略发展与旅游产业经济的咨询专家。
(二)企业类：
先后服务过万达集团、万象控股集团、泛海国际集团、万年基业集团、博大集团、中南控股集团、香港保华集团、象屿集团、利海集团、联想控股集团、龙顺集团、大连港投资集团、陕旅集团、港中旅集团、中国浩远集团、广西旅游文化集团、内蒙古万达集团、泰达控股集团、龙城旅游控股集团、海航集团、泰兴隆集团、博大集团、百事通集团、天房集团、国网新源集团、泰山旅游集团、福兴集团、南
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演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
山集团、福星科技集团、大唐鼎旺集团、绿叶集团、泛华集团、北控集团、克拉玛依旅游文化集团、财京股份集团、国泰集团、国鼎集团、亚太集团、实力集团、华屹置业等1000余家企业集团。
(三)论坛类：
先后为上海市旅游(营销)论坛、中国住交会旅游城市论坛、旅游地产开发(北京)论坛、地产国际(深圳)论坛、中国风景名胜区论坛、三峡汉丰湖保护与发展论坛、深圳市大鹏湾保护与发展论坛、太湖投资论坛、东陇海战略发展论坛、中国休闲城市发展论坛、凤凰网房地产论坛、清华大学总裁班、北京大学总裁班、清华房地产商会、厦门旅游地产论坛、中国旅游地产北京论坛、国际海湾生活论坛、湿地保护与开发论坛、文物保护与应用论坛等300余家论坛(培训)做专题讲座。
李玲——北京昱盛宏方景观建筑规划设计公司总裁
从业近十年，具备扎实的城市规划技术功底与专业的区域经济把握能力，深度涉足文化旅游地产策划规划、空间与景观体系规划、区域旅游经济发展战略规划与开发顾问工作，曾参与天津市、杭州市、宁波市等著名城市旅游发展规划，泰山、西湖、兵马俑等国际知名景区旅游规划。主持国内首个国家公园“汤旺河国家公园”发展规划，精心收集
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主持的“克拉玛依石油工业旅游发展规划”分别获得克拉玛依市科技一等奖。2008年以来，专注于旅游地产领域，致力于打通旅游地产“策划规划、开发指导、教育培训、招商运营”的全程顾问体系，助力盛方咨询构建旅游地产行业领袖地位。
擅长的领域：
文化旅游地产策划规划、空间与景观体系规划、区域旅游发展战略规划、旅游业态策划
张杨——养老地产研究院院长、北京盛方咨询集团副总
先后服务于大型国有旅游企业集团和国内知名咨询公司，深度涉足旅游、养老产业的完整流程运营和管理;掌握各类养老、养生项目的整合、策划、规划、设计、包装、推广及执行流程等规律，通过多个项目实践，熟悉养老产业与旅游、休闲、度假、商业、农业等产业相结合的综合开发模式。深入研究养老相关的政策法规及标准规范，针对目前养老地产开发，总结一套行之有效的配套设施建设规范。并针对目前旅游、养老项目经营难题，打通“产品规划+品牌推广+渠道销售”的技术通道，实现从规划设计到项目落地的完整咨询过程。
擅长的领域：
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养老地产项目规划及全程开发顾问工作;目的地旅游产品构建及落地营销工作...邵春——著名品牌策划与市场营销专家
国家旅游局原巡视员;著名品牌策划与市场营销专家;著名文化专家/品牌中国旅游专业委员会会长;全国高科技休闲委专家委员会主任;国家发改委和中国社科院特约研究员;中国旅游标志——马超龙雀策划的参与者;全球最负盛名的美国费城沃顿学院商务论坛特邀演讲嘉宾;国际著名营销案例《无锡旅情》、“中日樱友谊林活动”的策划者;中国城市营销理论的建树者，宁波经验、焦作现象、栾川模式的培育者和倡导者...擅长领域：
旅游市场营销、旅游景区品牌提升、旅游经济、旅游营销策划...王雨舟——中国泛旅游实战型旅游及管理咨询专家
北京盛方咨询集团总策划师;中国民主促进会会员南京师范大学哲学系法学学士;北京科技大学管理学硕士学位;美国德克萨斯州大学
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阿灵顿商学院高级工商管理硕士学位(EMBA);清华大学首批私募股权基金研修专家;南开大学集团化企业法人治理中心特约研究员;综合性集团战略发展规划、法人治理构建;凯跃集团(综合性百亿集团)副董事长、总裁;泛旅游地产策划专家;旅游投资运营、资本运作实战型专家...擅长领域：旅游投资运营管理、大型产业园规划、多产业链构建、区域旅游规划、综合性集团战略发展规划与法人治理构建...【费用说明】
【组织机构】中房商学院
【专业支持】全国旅游地产专家委员会
【时间地点】2015年3月7-8日 北京
【课程形式】实战案例解读+十年经验分享+沙龙答疑解惑
【课程费用】4880元含培训费、中餐费、场地费等(住宿代订，费用自理)
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1、中国老龄化情势严峻，养老资金与养老服务机构缺口巨大
2009年中国60岁及以上老年人口已达1．67亿，预计2030年将达到3.5亿。老年人口增速加快，空巢化趋势日益突出，老年人的养老、医疗、照料等压力和社会影响已经凸显。传统家庭养老功能日渐式微，政府建设的福利性养老院难以满足需要，而社会化养老服务供给匮乏。
据民政部测算，到2050年中国的老年市场需求是8000多亿，现在仅满足基本需求在1000亿左右，中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文披露研究结果认为，目前中国养老金缺口则高达1.3万亿。
2、养老观念的转变让异地养老成为当今老年人的重要选择 ?
老年人日渐注重提高自己的生活质量和健康水平，希望在有生之年享受生活的乐趣。各种原因导致大部分老人成为“空巢家庭”的现实和传统居家养老观念的转变，更增强了老人外出旅游的欲望，旅游养老、异地养老逐渐成为老年人提高生活质量的重要方式。
3、老年消费者具有可观的购买能力，养老产业蓄势待发?
据不完全估算，目前老年人各类收入总和已达到4000亿元，到 2020 年可能会突破1万亿。而老年人往往有着较充裕的储蓄，具有较强的购买力。
巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老旅游度假区成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目之一。
二、养老旅游政策解读
1、社会化养老受到国家层面的大力支持
全国老龄委办公室和发展改革委等部门出台了《关于加快发展养老服务业意见的通知》等文件，制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老机构的优惠扶持政策。包括对养老机构提供的育养服务免征营业税、对非营利性养老机构的收入免征企业所得税、房产税、城镇土地使用税；增加养老项目信贷投入，提供优惠利率，给予贷款贴息等。
2、各地政府也充分重视养老服务业的发展
近年来，各地政府也纷纷出台各种养老服务业支撑政策，将推进养老服务社会化、发展养老服务事业列入经济社会发展规划，有的将养老机构建设、养老服务体系完善列入为民办实事项目和目标考核责任内容，出台了优先供地、税费减免、床位补贴、培训支持等措施。
三、养老旅游度假区开发模式分析
我国养老旅游度假区的主要形成了以下五种主要发展模式。
1、候鸟式养老模式
候鸟式养老是中国发展较早的异地养老模式，主要有海南岛的冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地，在成都、武汉等城市周边风景秀丽的地方也有所分布。还出现了连锁发展和养老机构之间的合作置换等模式优化，使老人有机会进行异地旅游、疗养。客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主，优点是环境优美、灵活性强，缺点是季节性强、便利性不足。
2、居家式养老模式
以养老和地产结合的居家式养老模式，与其说是养老度假，不如说养老主题地产更为贴切。居家式养老往往以养老住宅、养老别墅等地产大盘的形式出现，以北京、上海、深圳等一线城市周边居多，但大部分仍停留在概念层面，均只是“养老住宅的提供者”，还没有成为“养老服务的供给者”。
3、疗养型养老模式
疗养型养老度假模式更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。该模式能够提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对
医疗康复专业技术能力要求也较高。
4、立体化养老模式
以北京太阳城为代表的大型综合养老度假模式，包括住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，在盈利模式上“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”等多种模式相结合，是一个以养老为核心的全产业链模式。该模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，但投资规模大、对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求比较高。
5、农家休闲养老模式
农家休闲养老是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施有待提高。
五种模式在产品特色、目标群体、盈利模式上有所差异、各有所长。前两种目前较为普遍，竞争较为激烈，后三种则刚刚起步，未来发展潜力很大。
四、养老旅游度假区的开发策略建议
根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式，同时做好“四个结合”，即：
1、专业化与综合化的结合专业化是指大到旅游度假区的功能规划与项目设置，小到卫生间、马桶、淋浴、呼唤设施、室内颜色等细节的无障碍设计，无不深入考虑老年人的生理特点、生活需求和心理感受，为老年人提供身心照料。综合化是指养老旅游度假区可以因地制宜的和乡村旅游、健康旅游、温泉旅游、旅游小镇等有机结合，既能够扩大市场目标群体，开展多元化经营，规避市场风险，又能够让旅游度假的老人能够和年轻人保持接触，保持身心健康。
2、公益性与市场化的结合依托养老旅游度假区较为完善的养老配套，适当开展公益福利性的非营利性养老项目，是企业回报社会、体现企业社会责任的重要方式。而将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取政府更多的政策优惠和支持，采取“公助民办”的方式，降低开发运营成本。
3、地产销售与多元经营的结合从养老旅游度假区开发实践来看，单一的持有经营模式由于投资大、回收期短、运营成本高，目前基本都处于亏损状态。而养老度假与地产开发联姻，从而快速的回收资金，为项目的正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。同时还要努力提高自身的运营管理能力，开发多元化的养老衍生产品，从资本运作、金融创新、产业链延伸等方面突破，建立综合性的盈利模式。
从知情人士处了解到，养老金运营管理条例已经由相关部门起草并提交，即将出台。
据了解，具备养老保险基金投资运营条件的机构将在当前18家的基础上，进一步向社会放开。据中国社科院世界社会保障中心主任郑秉文透露，未来还会有新的养老金管理机构成立。
清华大学就业与社会保障研究中心主任杨燕绥告诉《每日经济新闻》记者，近段时间，一些基金公司比较活跃，都在积极参与养老金运营管理的相关工作中。
最高6000亿养老金入市
年8月，《基本养老保险基金投资管理办法》正式印发，明确划定了养老金投资方向，除了存款、债券等固定性投资外，还将股票、股权、股指期货等纳入养老金投 资范围。同时规定，投资股票、股票基金、混合基金、股票型养老金产品的比例，合计不得高于养老基金资产净值的30%。
郑秉文推算，截至底，基本养老保险基金累计结余约3.5万亿元，扣除预留支付资金外，能够集中到全国社保基金理事会进行投资的养老金规模在2万亿左右，按照30%入市资金上限计算，将有最高6000亿元的养老金入市。
对此，首都经济贸易大学教授朱俊生告诉《每日经济新闻》记者，此前全国社保基金理事会的投资模式是，除了固定收益类自己投资，风险稍微大一点的都是委托外面的基金管理机构在做。
全国社保基金理事会数据显示，截至20末，社保基金会管理的基金资产总额15356.39亿元，境内投资资产14050.61亿元。
有业内专家向《每日经济新闻》记者介绍，按照《基本养老保险基金投资管理办法》要求，社保基金会管理的基金规模将大幅增加，全国社保基金理事会委托的境内投资运营机构的数量，也会在现有18家的基础进一步增加。
基金公司对此表现较为积极，杨燕绥介绍，一些基金公司都在积极参与养老金运营管理的相关工作。
据了解，由中国建设银行股份有限公司发起，引入全国社会保障基金理事会作为战略投资者共同设立的建信养老金管理公司已正式成立。该公司是国务院批准试点设立 的国内首家专业养老金管理机构，将专注于养老事业，提供专业化养老金管理服务。全国社保基金理事会投资建信养老金管理公司意在拓宽养老金投资管理渠道。
朱俊生认为，未来会有更多的基金公司参与养老金运营，一方面是资金规模比以前大幅增加，一方面更多管理机构参与也可以更好地规避风险。
运营机构筛选或将细化
目前，世界上养老金投资的模式主要有两种，一种是类似于新加坡的集中投资，一种是智利，以及中国香港地区的分散投资。朱俊生介绍，此前社会上曾有一种讨论，要成立一个带有官方性质的养老金投资管理公司，现在来看，这个肯定不合适。
“应该让更多的市场主体去参与，增加竞争性，投资收益率可能会更好。”朱俊生说。
那么，什么样的基金公司将有机会参与其中呢?早在12月，财政部、人社部就曾发布《全国社会保障基金投资管理暂行办法》，对于申请办理社保基金投资管理业务提出了7项要求。
具体包括：在中国注册，经中国证监会批准具有基金管理业务资格的基金管理公司及国务院规定的其他专业性投资管理机构;基金管理公司实收资本不少于5000万 元人民币，在任何时候都维持不少于5000万元人民币的净资产。其他专业性投资管理机构需具备的最低资本规模另行规定;具有2年以上的在中国境内从事证券 投资管理业务的经验，且管理审慎，信誉较高。具有规范的国际运作经验的机构，其经营时间可不受此款的限制。
同时还要求，最近3年没有重大的违规行为;具有完善的法人治理结构;有与从事社保基金投资管理业务相适应的专业投资人员;具有完整有效的内部风险控制制度，内设独立的监察稽核部门，并配备足够数量的称职的专业人员。
朱俊生认为，随着养老金资金规模扩大，运营机构增多，为了规范运营管理，或将在原来要求的基础上有进一步细致的考量。
核心提示
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