逾期贷款分析

逾期贷款分析（推荐9篇）

逾期贷款分析 篇1

截至到7月31日，我行小额贷款结余22244笔11.63亿元，逾期率为1.52%，不良率为1.37%；其中农户联保贷款结余10648笔5.28亿元，逾期率为1.30%、农户保证贷款结余4390笔1.87亿元，逾期率为1.39%、商户联保贷款结余4321笔2.88亿元，逾期率为2.03%、商户保证贷款结余2885笔1.60亿元，逾期率为1.45%。具体分析如下：

一、总体状况

总结余15.0010.005.000.007月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2011年5月6月7月2010年10.82 11.28 11.42 10.65 10.65 10.72 10.64 11.28 11.63 总结余8.50 8.79 9.46 10.12

（图1，单位：亿元）

逾期率2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2010年2011年逾期率1.42%1.29%1.01%1.17%1.20%1.13%1.36%1.61%1.30%1.44%1.54%1.57%1.52%7月8月

（图2，单位：%）

图1与图2分别是2010年7月至2011年7月共计13个月的小贷月末余额及逾期率折线分布图，从图1的结余情况来看，从去年7月至今年7月大致分为两个不同阶段，第一阶段为去年7月至今年1月份，小贷结余呈现出不断上升的

趋势，第二阶段为今年2月至7月份，小贷结余总体上也是不断上升，但今年2月份小贷结余负了7700多万元，一直到今年6月份，小贷结余才恢复到去年年底水平，今年7月份小贷结余达11.63亿元，同比增长36.8%；从图2月末逾期率情况来看，自去年5-9月份开展“百日清降”活动开始，我行小贷月末逾期率呈现不断下降趋势，至去年9月底，逾期率降至最低值1.01%；但从去年10月份起，小贷月末逾期率呈现出不断上升趋势，至2011年2月份达到最大值1.61%，今年3-6月份，月末逾期率不断上升，至7月末逾期率较上月有所下降。从整体情况看，我行小贷月末逾期率基本上保持在1.1%-1.6%之间浮动。

二、贷款种类分析

1、农户联保类

结余6.005.004.003.002.001.000.009月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2010年2011年结余2.96 3.20 3.58 3.96 4.30 4.54 4.69 4.43 4.44 4.50 4.52 4.93 5.28 7月8月

（图3，单位：亿元）

逾期率2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2010年2011年逾期率1.63%1.33%1.08%1.08%1.30%1.04%1.34%1.59%1.28%1.51%1.44%1.49%1.30%7月8月

（图4，单位：%）

目前，农户联保类贷款结余占比已达到45.4%，在小贷结余占比中最高，2011年7月末余额达5.28亿元，相比于2010年7月末余额2.96亿元，同比增长78%，从折线图可以明显看出，农户联保类贷款整体上与小贷总结余发展趋势相一致，大致经历了两个不同的上升阶段；图4逾期率中可以看出，农户联保类贷款月末逾期率波动较大，今年1-7月份，月末逾期率基本上保持在1.3%-1.6%之间浮动，7月末逾期率较上月相比下降较多，下降了将近0.2%。

2、商户联保类

结余4.003.002.001.000.009月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2010年2011年结余2.49 2.49 2.59 2.74 2.93 3.05 3.02 2.77 2.80 2.81 2.77 2.90 2.88 7月8月

（图5，单位：亿元）

逾期率2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2010年2011年逾期率1.29%1.23%0.88%1.21%1.07%1.30%1.58%1.89%1.59%1.58%1.97%1.94%2.03%7月8月

（图6，单位：%）

目前，商户联保类贷款结余占比达到25%，在小贷占比中处于第二，2011年7月末余额达2.88亿元，相比于2010年7月末余额2.49亿元，同比增长16%，从图5可以看出，自去年7月至今年7月份，商户联保类贷款发展较为平稳；从图6逾期率中可以看出，商户联保类贷款月末逾期率总体上呈现出上升趋势，今年5月末逾期率增加最多，较上月增加了将近0.4%，7月末逾期率达到最大值2.03%，同比上升57%，商户联保类贷款逾期情况需要加大关注。

3、农户保证类

结余2.001.501.000.500.009月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2010年2011年结余1.26 1.31 1.44 1.56 1.68 1.76 1.79 1.67 1.69 1.73 1.73 1.82 1.87 7月8月

（图7，单位：亿元）

逾期率2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2010年2011年逾期率1.54%1.33%1.04%1.16%1.00%0.85%0.99%1.39%1.08%1.21%1.29%1.38%1.39%7月8月

（图8，单位：%）

目前，农户保证类贷款结余占比为16%，2011年7月末余额达1.87亿元，相比于2010年7月末余额1.26亿元，同比增长48%，从图7可以看出，农户保证类贷款总体上处于平稳增长趋势；从图8逾期率中可以看出，去年7-12月末逾期率处于下降趋势，今年1-7月份，逾期率总体上处于上升趋势，7月末逾期率达1.39%，恢复至2月末水平。

4、商户保证类

结余2.502.001.501.000.500.009月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2010年2011年结余1.79 1.78 1.85 1.86 1.90 1.93 1.91 1.77 1.72 1.67 1.61 1.63 1.60 7月8月

（图9，单位：亿元）

逾期率2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2010年2011年逾期率1.18%1.26%1.04%1.34%1.36%1.33%1.40%1.45%1.11%1.23%1.35%1.39%1.45%7月8月

（图10，单位：%）

目前，商户保证类贷款结余占比为14%，在小贷结余中占比最低，2011年7月末余额达1.60亿元，相比于2010年7月末余额1.79亿元，同比下降了11%。从图9可以看出，去年7-12月份，商户保证类贷款处于平稳上升趋势，但今年1-7月份，处于不断下降趋势，从数据分析来看，商户保证类贷款上半年处于低迷状态，下半年为业务增长时期；从图10逾期率中可以看出，商户保证类贷款月末逾期率基本上保持在1.1%-1.4%之间波动，逾期率总体上比较平稳，但今年4月份起，逾期率呈现出不断上升趋势，7月末达到1.45%，与农户保证类贷款一样，恢复至2月末水平。

从以上四种类型的贷款可以看出：结余方面，除了商户保证类贷款发展态势与小贷总体发展状况不一致外，其余三种类型的贷款与小贷总体发展态势基本保持一致，其中农户联保类贷款增长速度最快；逾期率方面，商户联保类贷款月末逾期率波动幅度较大，其余三中类型的贷款月末逾期率波动幅度相对较小。

三、局限性及不足之处

逾期贷款分析 篇2

住房公积金为城镇职工提供了大量的购房资金, 提高了城镇职工的购房能力, 改善了城镇职工的住房条件, 为建立我国住房保障体系奠定了基础。但是, 在住房公积金贷款力度加大的同时, 其潜在的风险也随之加剧。虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场, 但我国住房按揭贷款同样有风险, 并正逐步步入违约高风险期。

2 国内外相关研究

由于公积金的非普遍性, 国外研究很少涉及政策性住房融资, 个人住房贷款主要是从商业贷款角度研究。国外研究者应用期权理论研究住房贷款违约风险, 得出结论是住宅的资产净值若低于抵押贷款价值, 那么违约就发生, 但不一定立即违约。还应考虑如下因素: (1) 与违约相关的交易成本; (2) 借款人偿还能力; (3) 贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作用影响借款人违约。此外, 重大突发事件如失业、离婚等因素影响着提前还款和违约行为。

外国学者把造成逾期的决定性因素分为三大类:结构性因素 (法律、收入贷款比、利率水平、政府补贴的资格或程度、其他社会保障的支持等) 、家庭收入和支出因素 (家庭类型、失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他家庭支出) 、个人因素 (个人理财能力、家庭关系的破裂、个人主观认为应该优先考虑的事件等) 。证实了逾期的几个关键因素是借款人年龄、家庭类型和贷款价值比等。

国内学者可以直接针对公积金研究。于晶 (2013) 从借款人对还款方式的不了解以及借款人有意赖账, 恶意不还款角度阐述了贷款逾期的原因, 此外, 她认为住房公积金贷款时间长, 额度大, 借款人、抵押人、担保人及担保物在还款有效期内可能发生变化, 也是造成贷款逾期的重要因素。于伟 (2012) 从三个方面阐述了我国住房公积金贷款中可能导致逾期的原因:贷款条件过于粗糙, 贷款对象资格审核简单流于形式:贷款额度、期限和利率过于单一;贷款利息的贴息申请条件过于模糊, 申请贴息人员条件和贴息比例规定不合理。肖文 (2010) 从六个方面分析了住房公积金贷款风险的表现形式, 分别是国家相关政策给公积金贷款带来的风险;交易合同得不到法律保护而导致的法律风险;通货膨胀对投资的固定收益波及使投资者所获固定收入的实际购买力下降的风险;由于我国房地产市场的不规范使房地产行业的风险通过贷款转移到公积金管理中心的房地产市场风险;公积金管理中心在处理个人住房贷款业务时操作失误或决策不当而造成贷款损失的风险;借款人例如收入减少失业等原因造成的贷款人信用风险。

国外对商贷住房贷款的违约和逾期研究视角是贷款人角度, 并用实证的方式分析。国内对公积金贷款违约和逾期倾向于定性研究, 实证比较少见。他们同时缺乏对非贷款人的逾期因素的考虑并实证, 比如, 个贷类型、房屋类型、划扣方式、还款方式、委托银行这五个单一因素对逾期期数的影响。

3 研究内容和方法

从影响公积金贷款的非个人因素出发, 借助非参数检验的方法, 分析每个单一因素对贷款逾期期数的影响以及影响的程度, 然后实证分析。数据来源武汉市某银行2012.1.1-2012.12.31的90条贷款逾期记录。

3.1 非参数检验

非参数检验是在总体不服从正态分布且分布情况不明时, 用来检验数据资料是否来自同一个总体假设的一类检验方法, 由于这类方法一般不涉及总体参数, 因此称为非参数检验。非参数检验的前提比参数检验少的多, 也容易满足, 适用于计量信息较弱的资料。论文主要涉及两独立样本的Mann-Whitney U检验和多独立样本的Kruskal-Wallis检验。检验的显著性水平为5%。

3.2 贷款逾期因素的检验

3.2.1 个贷类型

公积金贷款的个贷类型包括纯公积金贷款和组合贷款两大类。个人住房公积金贷款是住房公积金管理中心用住房公积金, 委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金存款人发放的优惠贷款。个人住房公积金组合贷款是指, 当住房公积金贷款额度不足以支付房款时, 借款人在申请住房公积金贷款同时又向受托银行申请商业性个人住房贷款, 两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中住房公积金贷款由管理中心审批, 商业性贷款由受托银行审批。在随机抽取的90条逾期记录中纯公积金贷款共有65条记录, 组合贷款共25条记录, 65条纯公积金贷款记录的平均逾期为1.48, 组合贷款的平均逾期期数为1.8, 判断这两种贷款类型对逾期期数是否有显著影响进行非参数的检验, 用SPSS非参数检验两独立样本的Mann-Whitney U检验结果如表1。

表1中可以看出, 纯公积金贷款的秩均值为46.66, 组合贷款秩均值为42.28。表中渐近显著性值为0.374, 大于显著性水平0.05, 不拒绝原假设, 纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式来自的两个总体分布无显著差异, 两种贷款方式对逾期期数没有构成显著的影响。

纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式都包含了公积金贷款的部分, 但组合贷款资金只有公积金部分来源于住房公积金管理中心, 其余部分资金来自委托的商业银行。商业银行在处理住房公积金贷款时只是简单的资金操作, 并不涉及业务的操作和管理。因此由公积金管理中心贷款的资金, 由公积金管理中心负责, 其逾期和违约只对住房公积金管理中心产生影响, 与委托的商业银行无关, 银行不负有任何责任。住房公积金管理中心获得的逾期数据只是针对组合贷款中从公积金管理中心贷出的那部分资金的逾期, 而商业银行贷出的那部分资金的逾期则作为商业银行的内部数据。因此从住房公积金管理中心的角度, 纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式与逾期期数之间并没有显著的联系。

3.2.2 房屋类型

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金, 其提取主要包括离职退休、丧失劳动能力、到国外和港澳台定居、被纳入城镇居民最低生活保障并支付房租、偿还住房贷款本息等几大类。在偿还公积金贷款本息方面, 公积金管理中心主要针对的是二手房、经济适用房、商品房三类住房。在90条逾期样本中, 商品房是最主要的房屋类型, 占总体的65.56%。这三种房屋类型对逾期期数影响用SPSS非参数检验多独立样本K-W检验结果如表2。

表2中三种房屋类型的秩均值分别为41.18、43.83、46.87, 卡方为0.933, 渐近显著性为0.672。由于其渐近显著性远大于显著性水平0.05, 因此不拒绝原假设, 即认为这三个独立样本来自的三个总体分布没有显著性差异, 房屋类型对于逾期期数没有显著性影响。

住房公积金管理中心主要根据借款人的申请要求和条件决定发放何种类型的住房贷款, 而借款人在申请贷款时已经确定了所购买的房屋类型。一般来说, 借款人在选择房屋类型时除了考虑房屋本身的实际状况外, 还会涉及自身和家庭的生活和经济状况。资金相对充足的购买人在选择房屋时优先考虑的是商品房, 因为商品房的购买不像经济适用房需要排队等候和一系列严格的审核, 而购买二手房或经济适用房的购房者往往在短时间内资金来源有限, 尤其是购买经济适用房的购房者, 他们往往由于资金条件的限制需要国家的政策支持。因此, 排除房屋本身的地理位置和房型等因素, 仅针对三种房屋贷款类型, 其借款人在经济状况上是存在差别的。然而这种差别并没有对逾期期数构成显著影响, 经济状况虽然在一定程度上影响着借款人的购房类型, 但并没有影响借款人的按期还款和违约。不过需要注意的是, 经济状况只是影响购房类型的一部分因素, 并不完全决定购房者的选择, 且这种影响往往只发生在购房过程, 而在后期还款过程中, 借款人的经济因素会发生一系列的变化, 因此经济因素对贷款逾期期数的影响不显著只在某一程度上。

3.2.3 划扣方式

住房公积金贷款还款的划扣方式有两种, 逐月划扣和逐年划扣, 划扣方式由借款人根据自身的情况选择, 公积金管理中心不做规定。逐月扣划还贷就是在每月20日自动扣划借款人的住房公积金存款, 归还当月应还公积金贷款本息额。逐年扣划还贷每年1次按指定时间自动扣划借款人的住房公积金存款, 用于提前部分归还或提前结清公积金贷款。选择逐年扣划还贷的借款人必须选择降低月还款额或缩短贷款期限, 每月仍需用自有资金归还公积金贷款应还本息额。在90条逾期记录中只有58条划扣方式的有效记录, 其中包括48条逐月划扣记录和10条逐年划扣记录。这两种划扣方式对逾期期数的影响用SPSS非参数检验Mann-Whitney U分析结果表3。

由表3, 两种划扣方式的秩均值均为29.50, 渐近显著性为1, 大于显著性水平0.05, 不拒绝原假设, 逐月划扣和逐年划扣这两个独立的样本来自的两个总体的分布不存在显著性的差别。

住房公积金管理中心最初确定以逐月划扣和逐年划扣综合了多方面的因素, 一方面便于委托银行办理资金业务, 另一方面能够方便借款人还贷, 同时降低借款人违约的风险, 使住房公积金管理中心的资金得到有效利用。选择逐年扣划还贷方式, 可使用公积金存款账户中的资金提前归还部分贷款本金, 希望提前还贷减少贷款利息负担的借款人多选择逐年划扣。选择逐月扣划还贷方式, 借款人自贷款发放后的第2个还款月即可减少现金还款, 在还款期间能充分使用每月缴存的住房公积金, 为减轻每月还款压力的借款人大多选择此类还款方式。

3.2.4 还款方式

公积金贷款的还款方式主要有两种, 等额本金和等额本息。等额本息还款方式指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息, 该还款方式每月还款金额相同, 月还款额中的本金比重逐月增加, 利息比重逐月减少, 便于借款人安排家庭收入的支出。等额本金还款方式指借款人每月等额偿还本金, 贷款利息逐月递减, 该还款方式每月归还本金相同, 利息随贷款本金余额的逐月减少而相应减少, 每月还款金额逐月递减, 但贷款前期的还款压力较大。在90条随机抽样样本中只有10条记录还款方式为等额本金, 80条记录为等额本息, 约占全部的记录的90%, 两种还款方式的平均逾期都在1-2之间。研究还款方式的选择对逾期期数的影响, SPSS非参数检验两独立样本的Mann-Whitney U检验结果如表4。

表4中渐近显著性为0.731, 大于显著性水平0.05, 不拒绝原假设, 两个独立样本来自的总体分布无显著的差异性, 等额本金和等额本息两种还款方式对逾期期数没有构成显著性的影响。

等额本金和等额本息这两种还款方式都有各自的优点, 等额本息方式偿还初期利息支出最大, 本金还得较少, 适用于收入稳定, 还款前期资金紧张的人群。等额本金方式利息随本金逐月递减, 每月还款额亦逐月递减, 较适用于还款资金充裕, 未来收入上升空间有限的群体。借款人选择公积金贷款还款方式是多种因素共同作用的结果, 除了考虑目前的经济状况外还与今后的期望收入有关。

3.2.5 委托银行

住房公积金采用的是一种委托运作模式, 《住房公积金管理条例》规定住房公积金管理中心不能办理金融业务, 不能从事资金有关的业务操作, 应当委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金的金融业务。住房公积金管理中心只负责相应的审核和考察, 所有的资金业务均由指定的银行办理, 不同委托银行的借款人在逾期的期数上是否存在显著差别需要进一步的分析。抽取到的武汉市某银行住房公积金贷款逾期数据中包含武汉市的9家某银行, 由于有几家银行的数据较少, 论文只用其余5家贷款逾期较多的记录进行分析, 这5家银行分别为桥口支行、武昌支行、青山支行、黄陂支行、营业部, SPSS非参数检验多独立样本K-W检验结果如表5。

表5中, 检验的渐近显著性为0.228, 大于显著性水平0.05, 不拒绝原假设, 5个独立样本来自的总体分布无显著差异, 委托银行与逾期期数没有显著性的联系。

在住房公积金贷款过程中, 银行只负责对相关的资金业务进行处理, 而所有的审批程序都是由住房公积金管理中心完成的, 在这个过程中银行没有权利和义务进行相关资料的审批和核准, 因此委托银行对逾期期数的影响不显著。银行作为和借款人直接接触的第一方, 可以很方便地获知借款人相关的信息以及这些信息的变动, 可以获得关于借款人各方面状况的第一手资料, 因此可以迅速针对这些变化制定相应的措施, 应对借款人的变化产生的贷款拖欠和逾期。然而, 公积金贷款中所有的风险都归于住房公积金管理中心, 银行不负有任何责任, 所以银行在处理公积金贷款业务中, 只是简单的操作者, 而没有从管理主体的角度出发来完善住房公积金的贷款, 这使得借款人的逾期变得不可控, 违约情况和逾期期数也相应增加。

4 结论

逾期贷款分析 篇3

2014年4月2日，南昌市西湖区人民法院一审审结一起金融借款合同纠纷案，判决被告黄保根、谢爱香归还原告某银行借款本金49900元，利息、滞纳金284.91元，共计50184.91元；如被告黄保根、谢爱香不能按期履行上述债务，则依法拍卖黄保根、谢爱香所有的轿车，所得价款由原告某银行优先受偿；被告某资产管理公司对上述款项承担连带清偿责任。

2012年5月18日，被告黄保根与原告某银行签订了《信用卡消费分期付款业务合同》，该合同约定被告黄保根申请通过其在该银行申办的购车专项分期付款业务以透支的方式支付其购买轿车的车款，透支金额为60000元，分期36期。合同还对还款期限、还款方式、利息、滞纳金、违约金等都作了具体约定。同日，黄保根与银行签订了《信用卡消费分期付款抵押合同》，该合同约定：被告自愿将所购吉利轿车抵押给银行，并到车辆管理机关办理了相关抵押登记手续。抵押权人为银行，抵押人为黄保根。同时，被告谢爱香也向银行出具了《共同还款承诺书》，愿意承担共同还款责任。被告某资产管理公司向银行出具了《牡丹信用卡汽车消费分期付款担保责任确认书》，同意为黄保根提供牡丹信用卡汽车消费分期付款担保，承担不可撤销的连带责任保证。

黄保根透支购买汽车后，并未按照合同约定还款，现已逾期累计超过3次。

法庭上，原告某银行诉称，被告透支购买汽车后，并未按照合同约定还款，逾期累计超过3次，已构成严重违约，原告有权要求被告立即清偿透支款项、利息、手续费、滞纳金、超限费、实现债权的费用等全部债务，有权在被告黄保根未履行上述第一项还款义务的情况下，行使车辆抵押权，所得价款优先用于清偿上述债务。被告谢爱香作为上述借款的共同还款人，对上述债务应承担共同还款责任。被告某资产管理公司作为保证人，应对上述黄保根的透支款项承担连带清偿责任。

一审法院审理认为，原告与被告黄保根签订的《信用卡消费分期付款业务合同》及被告谢爱香出具的《共同还款承诺书》、被告某资产管理公司出具的《牡丹信用卡汽车消费分期付款担保责任确认书》，是当事人真实意思表示，合法有效。被告黄保根借款购车后，逾期还款，违反了合同的相关约定。依法应当承担违约责任。原告按照约定，有权要求被告黄保根、谢爱香立即偿还贷款本息，并要求某资产管理公司承担保证责任。同时原告与被告黄保根、谢爱香签订了《信用卡消费分期付款抵押合同》，并办理抵押登记手续，故对于原告要求行使抵押权的请求，本院予以支持。据此，依照有关法律规定，遂作出了上述判决。（吴云 张涛）

江西华兴律师事务所徐硕友律师、邓乐律师认为：

原告与黄保根签订的《信用卡消费分期付款业务合同》及被告谢爱香出具的《共同还款承诺书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，各方应依约全面履行合同义务。原告按约定发放了贷款，已履行了义务；被告按约定使用该贷款购买了汽车，但未按期还本付息，已构成根本违约。因某资产管理公司为黄保根、谢爱香提供分期付款担保，承担保证责任，某资产管理公司在黄保根逾期还款的情况下承担相应的担保和偿还义务。

另外，车贷业务虽然方便，但是在逾期还款违约后将产生违约金、滞纳金、超限费等各种费用，有的还采用“利滚利”的方式计算利息，所以在办理此类贷款业务，还需要充分考虑到自己的经济能力，理性贷款。

通联地址：南昌市嫁妆街33号南昌市西湖区人民法院 研究室

联 系 电 话：0791-86774510

贷款逾期债务催收通知书 篇4

尊敬的客户：

因您未按与银行所签《借款合同》之约定如数按期还款，已构成违约，我担保公司按照行业相关规定《合同法》及《担保法》的相关条款，向你发出《贷款逾期债务催收通 知书》，望严肃对待，务必配合签收，否则后果自负。

1.按照银行的相关规定，现宣布向你提前收回贷款本息同时自逾期之日起按合同载明的贷款

利率水平上上浮50%计的罚息，违约事件消除之日止逾期借款的应付未付利息，按逾期借

款利率计算复利；

2．在送达该通知书的当日或次日内归还贷款、欠款的全部本息，若不履行我司将按你所签的相关的贷款担保协议强行进行过户或强行处理；

3．照当时的预定，因你违约的逾期还款而产生的一切涉诉、上门催约（包括但不仅限于、及其他实现债权的费用完全由您承担；

4．若您将房屋出租，限三日内腾空。按照房管局《抵押合同》第十条的相关规定：抵押期间不得将房地产出租。你的出租无效，且保留向您追缴房屋租金的权利。

此催收通知

借款人签收：

***有限公司

信用卡逾期后怎么贷款买房 篇5

信用卡逾期后怎么贷款买房

信用卡逾期房贷怎么办?逾期后怎么贷款买房?

根据信用逾期的严重程度，大致可分为以下2种情况：

1.仅有一两次信用卡逾期

此种银行一般不会拒贷，但是有可能会适当提高贷款利率，就是上面说的第一种情况。

融360建议：购房者可以多询问几家银行，因为如果楼盘合作银行房贷利率有优惠的话，在部分银行申请贷款是可以享受优惠的，选一家利率最低的即可。

2.两年内连续3次或累计6次的信用卡逾期

通常而言，银行在审批房贷时会参考个人近2年的逾期次数，一般情况下若夫妻一方两年内连续三次逾期还款，或累计六次逾期还款将不能获得贷款。

信用卡逾期对持卡人申请房贷影响程度分为两种：

1、房贷利率会被提高或贷款成数降低

如果持卡人有

一、两次的信用卡逾期，而且逾期额度不大、短时间之内归还的话，银行还是乐意为其发放贷款，但是贷款利率会被提高或者获批的贷款额度被调低。

2、房贷申请被拒

若持卡人两年内连续三次逾期还款或累计六次逾期还款将不能获得房贷贷款。连续三次逾期还款的含义是，比如一笔资金还款期限是一个月，连续三个月未还;而累计六次是指，逾期一次，还了，又发生了逾期，如此发生六次。

值得一提的是，若持卡人忘记还款，申请容时还款。容时还款指的是持卡人在最迟还款日后三天之内的还款，都可以算作按时还款，个人征信记录中不会记录逾期。若持卡人在银行容时宽限的时间之后还款，应立即上交一份“非恶意逾期证明”给银行，申请撤销逾期记录，也是可行的，前提是金额不能太大。通常，不良信用记录会被央行征信中心保留5年,5年后将删除。但是信用污点一旦产生，即使是无心之过，在5年之内也不可消除，所以提醒各位务必重视自己的信用记录。

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提示归还分期逾期贷款催收通知书 篇6

提示归还分期逾期贷款催收通知书

XXX公司（个人）：

截止 年 月 日，贵公司于 年 月 日从我行借款人民币：（¥），借款合同编号：，第一次分期还款于 年 月 日到期人民币，现已逾期，请抓紧筹措资金，尽快偿还。否则，我行将采取下列相应措施：

1、降低贵公司信用等级；

2、停止受理贷款、银行承兑汇票等金融业务申请；

3、报请人民银行列入信用不良企业名单，向社会公布；

4、依法向法院申请支付令、申请强制执行或者直接提起诉讼，追偿所欠本息。

借款人公章： 贷款人公章：

签收人： 经办人：

年 月 日 年 月 日

大学生网络贷款逾期了怎么办 篇7

如今的社会，大都鼓励大学生自主创业，但是大多数的大学生家庭都不会特别的富裕，可是创业最需要的就是资金，于是许多大学生就开始去找相关部门进行贷款，但是同样，很多大学生由于无力偿还贷款而越累积越多，造成不可挽回的后果，那么接下来，催天下小编就给大家整理一些有关网络贷款的相关事宜，希望能帮助到大家。

一、网络贷款逾期怎么办建议尽快偿还欠款

二、逾期严重的危害

1、承担高额逾期费用。

对于逾期费用，不同网贷平台的名称不同，收费标准也不同。不管是叫逾期罚息、逾期管理还是其它五花八门的名字，收费标准都非常高。因此，有能力按时还款的，千万不要逾期。

2、承受平台花式催收。

催收一般分为三个阶段：第一个阶段，刚逾期几天，平台客服MM轻声细语、温馨提醒，告诉您已经逾期，请按时还款;第二阶段，逾期较长时间，平台客服严肃警告，威胁再逾期不还将面临严重后果;第三阶段，逾期很长时间，平台不再好言相劝，开始展开实际行动。实际行动分为很多种，例如：平台给你的亲戚朋友推送你的欠款信息，让你在朋友圈里颜面扫地;平台排专门的催收人员上门催收，面对面沟通要账等。当然，这些还是比较温和的。有些平台将催收外包出去了，由专门的催收公司进行催收，前段时间爆出的催收公司“暴力催收”，相信借款人都不愿意遇到

3、面临全国信任危机。现在网贷平台都建立了黑名单制度，黑名单各平台之间已开始互通。在一家平台借款逾期不还，在其他平台再借就十分困难。除此之外，网贷平台会将黑名单通过自身微信、微博等网络渠道，甚至火车站、飞机场大屏幕公示出去。让全国人民都知道，这些“老赖”借钱不还！当然，除了恶意欠款的人，一般借款人不会走到这一步。

催天下 让失信人寸步难行

4、人行征信产生污点。目前，大部分网贷平台还没有接入人行的征信系统，但接入人行征信已经成为一个必然趋势。以后网贷平台借贷逾期不还，将会和银行贷款、信用卡逾期一样被记录到人行的征信系统中，产生信用污点。如果说之前的后果，仅仅是颜面扫地的话，那么征信产生污点后将会影响到实际生活，想买房没办法贷款，想买车没办法按揭等等。

5、被告上法庭。借贷之后长时间逾期或者说故意不还，额度超过2000之后，就已经可以构成诈骗犯罪，有被网贷平台告上法庭的危险。一旦法院判决网贷平台胜诉，那么借款人除了要支付需要还的款项外，还要支付双方诉讼费用和巨额罚款，甚至面临牢狱之灾。

三、大学生贷款的注意事项 申请贷款的注意事项：

1、找正规贷款机构 现在推出大学生贷款产品的贷款机构有很多，但正规的贷款机构却很少，所以有贷款需求的大学生们，在贷前应对贷款机构有充分的调查了解，切勿轻易相信他人推销。

2、贷款利率过高就不要考虑 很多大学生对贷款利率的了解并不深入，只知道贷款需要付息，一些贷款机构就利用这一盲点，让他们一步步掉入 陷阱。所以，小编要提醒同学们：如果你选择的贷款产品，其利率高于银行贷款基准利率的四倍，就应果断放弃，因为超出这一范围的贷款，多半是高利贷。

3、仔细阅读贷款合同 签订贷款合同时，借款学生一定要仔细阅读合同条款，弄清自己应享受的权利以及应承担的责任，同时要看清楚是否有额外的手续费。

4、不要贪图小便宜 一些贷款机构为了诱使大学生贷款，会推出一些送礼品活动，或者一些特殊的要求(针对女生)，这时一定要冷静，要知道贷款并非免息，即使真正的有需求，也要对贷款作出充分的了解，谨防上当。

逾期贷款分析 篇8

逾期贷款处理中的法律实务关闭 课后测试

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3.课后测试

课后测试

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测试成绩：70.0分。恭喜您顺利通过考试！多选题

1.以下属于导致贷款逾期的客户的原因有（）× A B C D 金融的周期性 销售下降

应收账款没有及时收回 银行自身管理不善

正确答案： B C 2.银行进行逾期贷款管理的时候，存在以下哪些问题（）√ A B C D 重贷轻管

缺乏风险预警和风险管理 处置不及时 处置方式机械单一

正确答案： A B C D 3.违约，可以分为以下几种类型（）√ A B C 客观违约 理性违约 恶意违约 D 都不对

正确答案： A B C 4.问题贷款的演变史包括哪几个阶段（）√ A 安全区 B 大傻瓜区 C 过渡期 D 车费区 E 泰坦尼克区

正确答案： A B C D E 5.贷后管理中，出现以下哪些预警信号的时候，银行要去分析对还款产生的影响并采取相应的措施。（）√ A 现金流异常 B 出现纠纷 C 财务信息虚假 D 主营业务出现问题

正确答案： A B C D 6.贷款出现预警信号后，银行可采取的措施有（）√ A 要求提前还贷 B 要求债务人增加担保 C 采取诉讼保全措施

D 限制企业的经营活动或对企业提前进行债务重组

正确答案： A B C D 7.企业逃赖废债的做法有（）× A 以交易方式来逃废债 B 以改制的方式逃废债 C 以诉讼等方式逃废债 D 以违规退市方式逃废债

正确答案： A B C D 判断题

8.对于小微企业贷款来说，非财务信息重于财务信息。√

正确 错误 正确答案：正确

9.非财务信息主要是用来评估还款能力的。×

正确 错误

正确答案：错误

10.一般来说，社会声誉及评价越高的客户，其违约成本越高。√

逾期贷款分析 篇9

商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义，其与所有权转移和风险转移具有密切的关系。开发商逾期交付商品房是商品房买卖合同纠纷中较为常见的一种类型，呈现出涉案人数众多，矛盾冲突突出，牵扯范围较广，处理协调困难等特点。本文试就江苏洪泽法院2007年以来商品房预售合同纠纷中涉及开发商逾期交房的若干问题作出简单探讨。

一、逾期交房的纠纷特点

随着城镇化发展，城镇居民住房商品化日趋活跃，由此引发的商品房买卖纠纷已是当前社会的一大热点和焦点问题，也是法院审理案件的重点和难点之一。2007年至2010年，某法院共受理审结商品房销售、预售合同纠纷案件共417件，判决结案13件，调解结案371件，撤诉33件。争议类型主要集中在房屋质量、延期交房、迟延办证等方面，其中涉及逾期交房363件，占87%。通过归类分析，可以发现逾期交房引起的纠纷呈现出以下几个特点：

（一）纠纷矛盾突出、牵涉面大，协调难。

住房问题关系着老百姓的切身利益，它具有民生的属性，话题敏感，在开发商不能按约交房情况下，点对点的纠纷极易被煽动形成为点面之间的对抗，双方之间对立情绪较为严重，矛盾难以化解，这对于众多刚性需求购房者尤为明显，争议一方当事人人数众多不仅使案件妥善处理的难度增加，更为矛盾激化埋下隐患，容易引起集体诉讼。在本院审理涉及逾期交房363件案件中，有360件是由三家房产企业引起的4次群体诉讼，此类案件牵涉面广，社会影响大，买房人极易以不理性的方式维护自己的利益，处置不当，甚至引发群体性上访事件，因此，既要保障企业发展又要平衡其与消费者之间的利益很难。

（二）当事人法律意识弱、国家法规不明确，审理难。

商品房预售合同纠纷的当事人一方往往是法律知识相对欠缺的普通百姓，他们对于开发商来说属于弱势群体，他们重实体而忽视对程序的遵守，重简单朴素的事实而忽视是否符合法律的要求，他们认为花了一生的积蓄购买的就应当是符合自己要求、令自己满意的房屋，同时他们也较少委托专业律师代理诉讼，加之我国目前法律对商品房交付条件规定不明确，国务院相关法规规定的交付条件不一致，内容甚至冲突，导致法官处理案件存在一定难度。

（三）社会关系复杂，预防难。

由于金融危机、劳动力成本增加、原材料上涨等因素影响，涉诉开发企业可能因资金链断裂、经营状况恶化等原因导致不能按期完成商品房竣工验收交付，但是该类企业大多都是地方经济的重要支柱，从维护社会稳定和促进经济发展的使命出发，人民法院不能简单“审一个案件死一个企业”，加之该类企业大多是政府招商引资单位，他们一般不直接出面，不注重社会责任，讲客观困难的多，对违约责任却往往避而不谈或者推卸责任，甚至避而不见，使得难以通过人民调解、诉前调解、法官联络等诉前纠纷解决机制加以预防、处理。

二、逾期交房的表现形式

（一）开发商未通知交付或者按约定期限不符合交付条件；

（二）开发商在合同约定的交房期限通知了购房人接房，但购房人认为房屋未达约定的交房条件，因此拒绝领取钥匙，继而要求开发商承担逾期交房的违约责任；

（三）购房人在接收房屋后，又以房屋未达交付条件为由要求开发商承担逾期责任。

三、逾期交房的原因分析

（一）不可抗力：包括政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等。

（二）房屋相关资料不完备，房屋未能竣工验收或验收不合格，房屋负担其他权利或产权瑕疵。

（三）买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续不全、资金不到位等原因导致无法按约定的期限交房。

（四）开发商工作失误，开发商本可在合同约定的时间内交房，但因工作中发生失误，迟延通知购房者收房。

（五）房屋质量问题买受人拒绝受领：包括一般质量问题、房屋质量不合格、规划和设计变更（如面积或结构改变）。

（六）出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允诺，但所交付的房屋及配套设施、装饰、设备等不合约定，导致买受人要求出卖人履行合同并承担逾期责任。

（七）因出卖人未取得相关许可，随意承诺如“承诺买受人子女指定学校入学”，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人要求其履行义务，并承担逾期责任。

三、逾期交房的责任认定

（一）交付条件的认定

国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本(以下简称示范合同)，其中第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：①该商品房经验收合格;②该商品房经综合验收合格;③该商品房经分期综合验收合格;④该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该条另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

对于当事人约定的交房条件是第1种的情况，根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”另外，中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》中的强制性条文第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准的通知》中明确规定：“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”因此，我们认为，应以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《建筑工程竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，如果商品房的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。开发商辩称已组织“四方”工程验收且经验收合格即可交付使用，则不应采信。

对于当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种的情况，该条约定的是综合验收，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用;未经验收或者验收不合格，不得交付”、“房地产项目峻工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”我们认为，商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位;客体是指商品房的质量;内容是商品房的质量是否合格;产生的法律后果是商品房可以进入市场，可以交付给业主使用。因此上述就是约定开发商在合同约定的交房时间取得《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为条件。如取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件，就要承担逾期交付责任。

另外，如果商品房买卖双方在示范合同约定的上述四项以外的其它交付条件，我们认为，买受人购买商品房目的在于使用，建筑工程竣工验收备案应当是起码的要求，否则将影响其使用功能。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于此标准，那么以此标准为交付条件，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。

（二）不可抗力的认定

1、异常自然现象。开发商辩称，由于暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，此时，应从以下三个方面认定是否属于不可抗力，第一，出卖人是否能够或者应当预见，如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，因为开发商根椐当地的自然条件，合理安排工期，在签定合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气，应认定为不可抗力。第二，出卖人是否能够或应该能够解决；第三，该自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。法院在审理案件时应结合施工日志、气象资料等综合分析该自然原因是否构成不可抗力进行认定。

2、拆迁不畅等社会事件。开发商经常辩称由于“钉子户”导致拆迁不能如期进行进而逾期交房。我们认为，如果是开发商原因引起的拆迁不畅，就不能构成不可抗力。虽然强制拆迁属于政府或法院的职务行为，开发商无法控制，但对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系，不应免除其违约责任。

3、政府行为。实践中应区分情况判断：首先，政府行为如是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等；又如政府规划调整，则应考虑为情事变更因素，这些因素开发商不可控，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。其次，政府行为如是基于第三人的过错做出的，如开发商违反规划超建、改变容积率等政府部门责令其改正的期间，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。

4、建筑工程安全事故等突发事件。我们认为，开发商不应当以自己或第三人的过错或过失行为来抗辩违约责任，此种情况导致工程延期竣工交付，不应当免除逾期责任。

注意：如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，或者开发商延迟交房后发生不可抗力的，同样要承担逾期违约责任。

（三）六种常见情形的责任认定

1、房屋质量有问题

如果是一般质量问题如裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等，此类质量争议不应当影响交付的完成，在符合交付条件的前提下，房屋已经满足交付使用的法定要求，其并不影响合同目的的实现，也不构成根本违约，完全可以通过修理、重做或赔偿损失来解决。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

如果因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。

2、装饰和设备不合约定。买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此拒绝收房。我们认为，材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受并要求开发商承担逾期责任。

3、配套设施迟延或者交付不能。配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、道路、花园、绿化等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准，销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4、房屋相关资料不完备。房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：政府机构出具的《建设工程竣工验收备案证》、房屋测绘机构出具测绘资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人未提供上述资料时，买受人可以拒绝接受房屋并要求开发商承担逾期责任。

5、所涉商品房经“四方”竣工验收合格。对经核验后房屋质量存在瑕疵但主体质量不存在问题的，购房人已经实际接受房屋，视为对合同变更，应当确认房屋交付行为有效，购房人无权要求开发商承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。我们认为，法律及合同已经明确了商品房的交付条件，在该条件不具备时，购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任，如果购房人接受房屋，并且该房屋经过竣工验收，是其对自己权利的处分，其无权要求开发商承担违约金。

注意：所涉商品房如经核验后确认房屋主体质量不合格，应当确认房屋交付行为无效，开发商应承担违约责任

6、该商品房未经“四方”验收或验收不合格，开发商即通知购房人接受房屋。我们认为，首先，开发商有违诚信用原则;其次，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定，属于一种欺诈行为，对于从事欺诈的人，应当让他承担相应的不利后果；最后，从有利于保护处于弱势一方的购房者的合法权益和促进社会的公平正义角度，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期。因此，购房人在接收商品房后仍有权要求开发商承担逾期违约责任，如此才能促进房地产市场的健康发展，实现法律的精神实质。

四、逾期交房的责任承担

（一）违约责任承担方式

《合同法》等法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分两种情况处理：第一，逾期不超过一定期限（如60日或90日等），自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之（一般约定万分之二或三）的违约金，合同继续履行；第二，逾期超过上述期限，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求出卖人支付违约金（违约金比率不小于第一种情况）。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付逾期违约金的较多。

（二）逾期违约金的确定。

依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第十七条第二款“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

（三）开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用

开发商经常辩称逾期交房违约金过高而请求减少，其依据《合同法》第一百一十四条和《解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”；而买受人坚持认为根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。《合同法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”然而此规则不是十分明确，实践中，有多种不同的理解。我们认为，从“契约自由”原则与尊重当事人意愿出发，即应按合同约定来处理。又结合违反合同的民事责任原则主要是补偿性角度分析，合同法上的违约赔偿金是以填补受害人损失的功能为主，以惩罚为辅，如出卖人能举证证明其违约行为给买受人造成损失的具体数额（此时认定违约造成的损失，既包括违约造成的损失，还包括合同履行后可以获得的利益）时，如约定的违约金超过损失数额的百分之三十的，则可以认定 “过分高于造成的损失”，则违约金按是否超过损失30％为限来进行适当调整（应当在违约金超出实际损失额的30％范围内加实际损失额予以认定）。同时，从公平角度而言，买受人可以因约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，那么对等的出卖人可以因约定的违约金过高而请求减少。

另外，合同法的立法本意无疑是鼓励诚实守信、制裁违约行为，对于恶意违约行为，当然不能减轻责任。

注意：对违约金过高减少的处理，不包括《解释》中规定的“没有或系假预售许可证、合同订立前或后重复抵押、合同订立前或后一房二卖、隐瞒系拆迁安置房、面积缩水或增加3%以上”等五种情形时惩罚性赔偿。

五、逾期交房的处理原则

（一）有利于房地产业健康发展

人民法院审理房地产相关案件，应注意准确理解和全面把握国家方针政策的具体导向，将执行法律法规与政策要求统一起来。在保护消费者基本居住权前提下，审判中注意把握好尺度和双方之间利益的平衡，极力维护房地产业健康发展。

（二）服从党委领导，多方联动化解矛盾

当前形势下的该类案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解决，有的需要法律以外的方式综合解决，有的需要通过发展最终解决，单靠人民法院一家之力或者一级法院往往很难有效化解矛盾纠纷。对此，人民法院应能动发挥审判职能，主动加强与房管部门、国土部门、建设部门和规划部门等行业主管单位相关部门的沟通联系、配合，着力推动建立多层次、全方位的协同联动化解机制，形成合力避免风险扩散和失控。