租赁看房确认书（精选5篇）
委托人：_____________身份证号码：_______________________________
居间人：包头市青山区东家房产中介服务部（以下称东家房产）
双方协商一致，达成如下协议：
1、委托人委托居间人办理购买房屋事宜，并且由居间人带领观看欲购买房屋，委托人保证出示的证件或提供的身份证号码真实有效。___区___花园（小区）__栋（座）___单元房总价为：________时间_______ ___区___花园（小区）__栋（座）___单元房总价为：________时间_______ ___区___花园（小区）__栋（座）___单元房总价为：________时间_______
2、在居间人带领委托人实地观看预购买或租赁房屋即日起六个月内，若居间人（东家房产）所介绍的物业使本人满意且成功购买或租赁，本人承诺支付东家房产相等于1.5%的房价或30%（100平米以上50%）的月租金的佣金，本人承诺不会直接通过其它公司经纪人与该业主联系并成交，本人并同意即使该物业最后由本人丶本人的亲属丶授权人或代理人直接购买或租赁，本人仍需要负责支付东家房产上述佣金。同时承诺对观看后所感兴趣的房屋将通过且只通过居间人洽谈，并签定购买或租赁合同。
3、此服务费在签署《购买合同》或《租赁合同》之日支付。
4、如居间人带领委托人实地观看预购买房屋后，委托人及亲属，授权人或代理人私自与所看房屋业主达成交易，或通过其它中介公司与所看房屋业主达成交易，须承担相应的法律责任并委托人须向居间人（东家房产）支付相等于该房屋总价的10%，作为违约金。
5、本看房确认书自双方签字或盖章后生效。
委托人（签章）：居间人：稀土高新区东家房屋信息咨询服务部 联系地址：经办经纪人：董彪
联系电话：联系电话：***
《企业会计准则第21号———租赁》 (以下简称“CAS 21”) 以租赁协议观为基础, 对经营租赁、融资租赁、售后租回的会计处理作了详尽规定。关于融资租赁中承租人在租赁开始日的会计处理, CAS 21规定:承租人应以租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中的较低者作为租入资产的入账价值, 将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值, 其差额作为未确认融资费用;承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的、可归属于租赁项目的手续费、律师费用、差旅费等初始直接费用, 应计入租赁资产价值。同时规定未确认融资费用应采用实际利率法在租赁期各个期间进行分摊。大多数企业会计准则导读资料及2008年注册会计师考试会计辅导教材在分摊时均将未确认融资费用的分摊额直接计入当期损益, 抵减当期财务成果。笔者认为此种处理欠妥。CAS 21对融资租赁承租人的会计处理, 一方面要求承租人将租赁资产视同自有资产管理, 采用与自有资产相同的折旧政策, 并计入相关的成本、费用账户中, 另一方面, 将未确认融资费用的分摊额直接计入费用账户, 从当期损益中全额扣除, 这种处理差异在理论上存在矛盾之处。
二、未确认融资费用资本化及相关问题分析
1. 未确认融资费用资本化的原因分析。
借款费用资本化的本质为未确认融资费用资本化提供了依据。借款费用是企业因借入资金所付出的代价。一方面, 会计准则规定:企业发生的借款费用, 可直接归属于符合资本化条件的资产的, 应当予以资本化, 计入相关资产成本。由此可见, 借款费用资本化的本质是可完全对象化的融资费用, 即完全对象到某一符合资本化条件的资产。未确认融资费用作为最低租赁付款额与租赁资产的入账价值的差额, 可完全对象化到租赁资产的融资费用中, 符合借款费用资本化的本质。另一方面, 会计准则以权责发生制为基础, 规定借款费用开始资本化必须同时满足三个条件:资产支出已经发生;借款费用已经发生;为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必需的购建或者生产活动已经开始。这也为未确认融资费用资本化处理提供了依据, 即租入的固定资产未被使用, 则不能开始资本化。而租赁资产是承租人因使用而持有, 所以租赁资产在租赁期内不会被闲置, 其价值随着损耗而发生变动。因此, 对未确认融资费用资本化是合理的。
融资租赁的本质是未确认融资费用资本化的基础。企业在自有资金紧张而又长期需要某项固定资产时, 通常有两种途径实现: (1) 先从资本市场上融入所需资金, 再从商品市场购入所需资产, 通过两次交易, 先融资再融物, 企业承担还本付息的义务。根据借款费用资本化的规定, 由此产生的利息费用应资本化, 计入该资产的成本。 (2) 企业以融资租赁方式租入资产。将一项租赁交易认定为融资租赁, 意味着与该资产所有权有关的风险和报酬从出租人转移到了企业 (承租人) , 企业将其视同自有资产管理, 通过一次交易, 实现了既融资又融物的目的。企业承担分期支付租金的义务, 其所支付的租金包含了本金和利息两部分, 故融资租赁的实质是一种融资行为, 相当于企业借入一定的款项, 并用其购入所需资产, 且分期还本付息, 这与前一种途径在本质上是相同的。未确认融资费用作为最低租赁付款额与其现值的差额, 可以将其视为企业 (承租方) 必须向出租方支付的因融资而产生的利息, 这符合借款费用资本化的本质, 即未确认融资费用是可完全对象化的融资费用, 应予以资本化。此外, 融资租赁中承租人的初始直接费用相当于借款费用中的辅助费用, 既然初始直接费用已计入租赁资产价值, 那视同借款而发生利息支出的未确认融资费用为何不计入?
未确认融资费用资本化是提高会计信息质量的内在需要。首先, 未确认融资费用资本化是实质重于形式原则的具体运用。CAS 21将未确认融资费用视同因承租人进行融资而“衍生”出来的债务, 将其确认为负债类科目。该项支出形式上是由于租赁而产生的一笔费用, 但它实质上是为专门租入固定资产而产生的, 可对象化到具体的资本化项目, 故对其资本化符合实质重于形式原则。其次, CAS 21将未确认融资费用按实际利率法分摊后直接从当期损益中扣除, 其实质是将其视为收益性支出, 而融资租赁的租赁期较长, 占租赁资产使用年限的75%以上, 租赁资产的使用往往会影响承租人若干会计期间的收益, 而未确认融资费用的分摊也同样会影响到承租人各期的经营成果, 对承租人而言, 这实际上是一项资本性支出, 即未确认融资费用的发生, 不仅是为了取得本期收益, 而且也是为了取得以后各租赁会计期间的收益。所以, 将未确认融资费用资本化, 是划分收益性支出与资本性支出原则的体现。
2. 未确认融资费用资本化的相关处理。
笔者认为, 由该租赁资产而“衍生”出来的负债———未确认融资费用, 也应计入与折旧相同的账户中。如果承租人将其用于非生产用固定资产, 则未确认融资费用的分摊额计入费用账户, 直接全额从当期损益中扣除, 如承租人租入管理用固定资产, 则由此产生的未确认融资费用分摊计入“管理费用”账户, 会计处理为:借:管理费用;贷:未确认融资费用。如果承租人将其用于生产用固定资产, 则未确认融资费用的分摊额计入成本类账户, 假设融资租入固定资产用于产品生产, 则未确认融资费用的会计处理为:借:制造费用;贷:未确认融资费用。
3. 未确认融资费用资本化的影响分析。
未确认融资费用会计处理的改变, 将对承租人的经营成果及会计信息的质量产生影响。
未确认融资费用资本化影响租赁资产持有期间承租人的经营成果。未确认融资费用会计处理的改变对承租人经营成果的影响视租赁资产的使用情况而定。如果承租人将其用于非生产用固定资产, 则未确认融资费用的分摊额计入费用账户, 直接全额从当期损益中扣除, 这与CAS 21的处理结果一致。如果承租人将其用于生产用固定资产, 则未确认融资费用的分摊额计入“制造费用”账户, 并在月末转入“生产成本”账户, 在企业产销不均衡的情况下, 一部分未确认融资费用的分摊额将停留在库存商品中, 形成期末存货, 另一部分则随着销售的实现从当期损益中扣除, 从而影响到承租人当期和以后期间的经营成果, 即采用资本化处理所计算出来的利润比根据CAS 21计算出来的利润要高一些。
【关键词】融资租赁；三种保证金；性质甄别；回购价格
融资租赁合同所涉及到的案件当中，每种保证金的争议点都是比较多的，并且不同的保证金还会引发不同的回购价格计算方式。通常来讲在融资租赁合同中所涉及到保证金类型主要有三种，分别是租赁保证金、回购保证金以及合作保证金等。本文主要研究案件当中的问题就是三种保证金的确认问题以及它们的性质，最后再结合保证金的形式来进行回购价格的确认。
一、融资租赁概述
由于融资租赁起步的时间比较晚，至今为止不管是在我国还是在世界上都还没有对它有一个权威的统一定义。笔者结合我国融资租赁的具体实践以及融资租赁所特有的性质特征提出了融资租赁的具体定义：负责出租的一方，根据承租方对租赁标的物的具体要求以及供应商的选定等方面的具体条件，首先出资购买用于租赁的物品，然后再与承租者商定合同的具体细节，其中包括利率、租赁的年限、租金的支付方式以及手续费和保证金等具体的细节的一种融资和租赁的方式。租赁合同一经签订，在租赁期间任何一方均无权单方面撤销合同。只有租赁物毁坏或被证明为已丧失使用价值的情况下方能中止执行合同，无故毁约则要支付相当重的罚金。值得注意的是，实际操作中，承租方并不一定非要租赁到合同规定的期限，如果在合同到期前对租赁物没有需求，也可以根据有关的规定提前终止合同，不过需要支付一部分手续费。融资租赁的承租方在会计处理方面是视同自己的固定资产，可以计提资产的折旧费用，因此也相应减轻了税负。如果在租赁合同到期后，还需要继续租赁也可以续租的，这种灵活多变的租赁方式很好的适应了当今经济的需求。
二、案件当中三种保证金的性质甄别
一般来讲融资租赁案件当中会涉及到三种保证金，分别是租赁保证金、回购保证金以及合作保证金，这三种保证金都是由出租人设立的以保障自身的租赁债权的安全性，当然发生的条件同样也是承租人出现违约情况。这三种保证金的金额不是固定的，会随着融资租赁的金额大小以及当事人的不同而有所不同，同样这三种保证金在不同的条件下所依据的合同条款也是不尽相同的。租赁保证金的设立是为了确保承租者能够按照租赁合同履约，保证出租者的权益，如果承租者出现违约情况的话，出租者是有权利扣除预交保证金的一部分或者全部。如果在租赁期限到期后，承租者在租赁期间内没有发生过任何违约现象，出租者有义务将保证金全额退还给承租者，租赁保证金的支付依据是租赁合同。其次回购保证金顾名思义就是回购人为了确保承租人能够履行回购义务而设立的保证金，和租赁保证金相同，如果承租者出现违约出租者是有权利扣除保证金中相当于违约的那一部分回购价款的。如果在承租期限内没有出现任何违约情况，在租赁到期时候出租者需要将这一保证金全额退还给承租者，回购保证金的支付依据是补充协议。再者合作保证金就是回购者为了保证和出租人直接所约定的一系列融资租赁业务能够顺利进行而设立的保证金，在这系列的融资租赁业务当中如果合作的任何一方出现违约情况，对方都有权利扣除保证金的，一系列的融资租赁业务全部结束之后，结算扣除保证金之后的保证金退还给对方，如果在合作期限内双方对没有发生违约情况，则全额退还。如果在合作时间内，双方中有一方由于发生的违约过多，导致保证金不足，则除非补齐保证金；要么另一方是有权利终止合作的，它的支付依据则是租赁合作协议。当融资租赁发生案件纠纷的时候，不仅支付依据存在很大的差异性，同时支付的时间顺序也有所争议，租赁保证金存在扣除的时间先后顺序的争议，回购保证金在支付的时候主要存在当回购人违约之后保证金处理问题，而合作保证金主要涉及到的争议是当承租人违约之后所扣除的保证金是否可以视为承租人已经先行缴纳了一部分的租金。
三、回购价格确定
融资租赁中回购的价格可以定义为承租人未付的租金减去已经收取的保证金。不同的保证金在处理思路以及方法上是存在很大的差别的，所以在对回购价格进行确定的时候一定要分清是哪种保证金。笔者认为，要想确定回购价格首先需要确定的是保证金的支付依据，当保证金的支付依据确定后，就可以得出保证金的金额大小，然后回购的价格又等于承租人未付租金减去以收取的保证金，这个时候三个未知量中只有一个未知量，回购价格也就相应的得出来了。需要注意的是在确定保证金支付依据时候一定要结合平时融资租赁中的一些交易习惯，并且结合一定的法律条款，让法律条款保证保证金的确定过程是科学合理化的，确保回购价格确定过程的科学严谨性。
在对租赁保证金的争议进行处理的时候，要按照租赁保证金的相关款项进行处理，按照各项费用、罚息以及租金的先后顺序进行处理，租赁保证金对承租者和回购者之间的意义是不相同的，在处理争议的时候要做到具体问题具体分析。在处理回购保证金争议的时候同样要严格按照合同的约定，要严格按照利益平衡的原则进行处理。在确定合作保证金扣除问题的时候，首先要明确它的扣除依据是租赁合作协议，然后要根据出租者和承租者双方所约定的具体协议进行保证金具体的扣除。总之在进行回购价格确认的时候，首先要对三种保证金的性质进行分析，综合可得出具体的回购价格=承租人未付租金-租赁保证金-回购保证金。
四、结语
综上所述，融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁方式，融资租赁过程会涉及到的三种保证金，即租赁保证金、回购保证金和合作保证金，这三种保证金之间存在的很大差异性。融资租赁中回购的价格可以表示为承租人的未付租金和租赁保证金以及回购保证金的差额。
参考文献：
[1]王卫东.我国融资租赁公司的融资问题研究[D].西南财经大学，2012.
[2]高圣平，王思源.论融资租赁交易的法律构造[J].法律科学（西北政法大学学报），2013，01：160-169.
作者：王世碧
（作者：原重庆市第一中级人民法院经二庭庭长、高级法官）依照《中华人民共和国合同法》第237条之规定，“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”融资租赁合同是融资租赁交易的产物，因而其主要特征也是由融资租赁交易的特殊性决定的。融资租赁合同是由买卖合同、租赁合同两个合同、三方当事人（即：出租人、承租人、出卖人）所构成的交易。这两个合同常常呈现效力相互交错，正因为如此，融资租赁合同才成为一个独立的有名合同，在法律上予以确认。我国《合同法》认真借鉴国际公约和许多国家对融资租赁立法的经验，把融资租赁作为列名合同专章立法。
近年来，融资租赁业随着市场经济的发展，越来越多的合同关系需要用法律关系调整。因此，研究和探讨融资租赁合同效力是形势发展所需，也是人民法院正确审理这类案件，公正司法的前提。这对融资租赁业的进一步发展，达到既保证出租人的合法权益，又能保证承租人的合法权益，以促其经济发展，维护金融租赁秩序的目的，具有十分重要的意义。
一、融资租赁合同生效的条件。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。”从这条规定表明以下几层意思：其一，合同依法成立的条件，即签订合同的当事人具有主体资格，订合同要遵守法律规定的成立要件，如必须经过要约和承诺两个阶段，合同内容合法并经协商达成合意等。依法成立的合同在当事人之间产生法律效力。其二，合同在什么时间才产生法律效力？我国《民法通则》第57条规定，民事法律从成立时起具有法律约束力。本条对合同成立何时生效，作了如下规定：（1）、依法成立的合同自成立时生效。融资、租赁合同自两个合同，三方当事人分别签订后，如没有特别约定，自签字后生效；（2）、法律、行政法规规定应当办理批准、登记的，自办理批准、登记之日起生效。
融资租赁合同，一般是由出租人与出卖人签订的买卖合同及承租人与出租人签订的融资租赁合同，即两个合同，三方当事人组成的合同。是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。其内容包括租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租金构成后及其支付期限和方式、币种、租赁期限届满租赁物的归属等条款。这些条款均属融资租赁合同的主要条款。除上述条款外，融资租赁合同还应包括租赁物的交付、使用、保养、维修和保险、担保、违约责任、合同发生争议时的解决方式、合同签订日期和地点等条款。在融资租赁交易中，签订的买卖合同是融资租赁合同的租赁物的根据，签订的融资租赁合同是买卖合同成立的前提。两者缺一不可，构成联立联动关系，各自具有独立性，但又并不完全独立，而是在一定意义以对方的存在为条件的。就租赁与买卖的关系而言，融资租赁合同自当事人双方签订合同之日起成立。但合同自承租人收到出卖人交付的标的物时起生效。因此，若买卖合同不成立、无效或者解除，则融资租赁合同也就因标的物的履行不能而解除。同时，买卖合同虽由出租人与出卖人订立，但关于买卖的条件却是由承租人指定的，买卖的标的物是出租人用于租赁的物件，因此，买卖合同在标的物交付前，若融资租赁合同不成立、无效或者解除，买卖合同可以解除，但在当事人协议变更、解除买卖合同时，除合同另有约定外，须出租人、承租人及出卖人三方当事人同意。所以《合同法》第241条规定：“出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。”
融资租赁合同生效后，还有个对起租日的认定问题。在一般情况下，融资租赁合同和买卖合同自双方当事人签字后生效。但对起租日的确定是以合同签订之日、合同生效之日、还是以物件交付之日呢？实践中，有两种认定：其一，按融资租赁合同当事人约定租赁物件的交付时间为起租日。如融资租赁合同约定租赁物件的交付时间为合同生效时间，在这种情况下，如何把握“交付时间”。首先出租人在收到物件提单后，立即通知承租人领取提单，承租人签收提单后，则视为出租人完成向承租人交付租赁物件，承租人签收提单之日，为合同生效之日，亦既起租之日；如承租人在出租人通知之日期之内未领取提单或拒收提单，其融资租赁合同起租日，应自出租人将提单用挂号寄给承租人，寄出挂号之日为合同生效之日亦即起租之日。其二，在融资租赁合同中，出租人与出卖人签订买卖合同以出租人支付购货款之日为起租日。目前，多数融资租赁公司赞同这种认定。这符合《企业会计准则》的规定。最近，我国财政部于2001年以财会（2001）7号文，发布了《企业会计准则—租赁》第4条2款规定了：“企业应当将起租日作为租赁开始日。但是，在售后租回交易下，租赁开始日是指买主（既出租人）向卖主（既承租人）支付第一笔款项之日。”对起租日的界定作了明确的规定。
二、融资租赁合同无效的认定
根据《合同法》第52条和最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷若干问题的规定（简称规定）》对融资租赁合同无效作了如下规定：（1）、出租人不具有从事融资租赁经营范围的；（2）、承租人与供货人恶意串通，骗取出资人资金的；（3）、以融资租赁合同形式规避国家有关法律、法规的；（4）、依照有关法律、法规之规定无效的。下面分叙之。
（一）、因出租人不具有主题资格签订的合同无效。
融资租赁合同的主体在法律上是有特别规定的，融资租赁合同的出租人，应是经中国人民银行批准的非银行金融机构，即金融租赁公司。2000年6月30日，中国人民银行发布了关于《金融租赁公司管理办法（简称办法）》第三条规定：金融租赁公司组织形式，组织机构适用于《公司法》的规定，并在其名称中标明“金融租赁”字样。未经中国人民银行批准，其它公司名称中不得有“金融租赁”字样。由此可见，从事融资租赁业务的公司都必须经批准才能设立。融资租赁合同的出租人必须有从事金融租赁的经营范围，否则，其签订的合同无效。这种合同对主体的特殊要求，是由融资租赁合同的特点所决定的。如融资合同中的出租人未经批准其从事金融租赁经营的，其签订的融资租赁合同无效。承租人明知或者应当知道出租人不具有从事金融租赁经营范围的，而与之签订的融资租赁合同，亦应确认无效。
（二）承租人与供货人恶意串通，骗取出租人资金的，合同无效。恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。恶意串通具有两个法律特征：其一，当事人双方是出于故意。这种故意是通过损害他人的利益来获取自己的非法利益；其二，恶意串通的合同是为谋取非法利益。这种非法的利益可以有不同的表现形式。例：在投标过程中，投标人之间串通、压低标底；在买卖合同中双方抬高价格以获取贿赂等，恶意串通一般都损害了国家、集体和第三人的利益。融资租赁合同主要是承租人以租赁物为目的的合同，承租人的意思表示是否真实，直接关系到融资租赁合同的效力。而在订立融资租赁合同时，承租人意思表示不真实，其与供货人串通搞欺诈，骗取出租人资金。例：承租人某公司为融资与供货商签订了一份购买空调合同，标底金额为85万元人民币，并持提货单、购物发票到融资租赁公司签订融资租赁合同，骗取资金85万元。合同期届满承租人未付租金，经查发现承租人根本未购空调，供货人也没有经营空调业务，其所持提货单及发票全是假的。此案承租人与供货人主观意愿明显，他们串通一气，骗取出租人资金，其利用合同作欺诈工具，该合同应确认无效。
（三）以融资租赁合同形式，规避国家有关法律、法规的违法合同无效。
当事人如订立融资租赁合同，违反法律、行政法规的强制性规定，合同应确认无效。这是因为法律、行政法规包含强制性规定和任意性规定。强制性的规定排除了当事人的意思自治，即当事人不得在合同中恶意排除法律、行政法规强制性规定的范围，法律、行政法规中的强制性规定是指法律、行政法规中的规定人们不得为某些行为或者必须为某些行为，如不得通过订合同从事诈骗、行贿受贿等触犯刑律的行为；不得订立有偷税、漏税、逃汇、套汇等违反税收征管、外汇管理合同，不得利用融资租赁合同与借贷合同相似特征，订立假融资租赁合同。常见的名为融资租赁实为借款的假融资租赁合同可归纳有以下几种情况：
（1）订立融资租赁合同时，没有订立买卖合同，甚至没有购买标的物的打算，有的虽订有买卖合同，但仅仅是写在纸上的，如前述购买空调名称没有、规格、型号、生产厂家等等均无。双方签订融资租赁合同，约定由出租人与供货人订立买卖合同，由承租人确认，但只是格式合同，出租人根本没有按约定与供货人订立买卖合同，承租人也不要求有租赁物，而是通过签订融资租赁合同的形式把资金得到手；
（2）、当事人虽然签订了既有融资租赁合同，又有货物买卖合同，但出租人根本没有履行买卖合同，只按融资租赁合同约定将融资租赁款交给承租人，承租人也不要租赁物件，只按融资租赁合同约定支付租金。实际出租人与承租人签订融资租赁合同只是形式，承租人的目的是借款；
（3）、名为出售回租，实为借款，按出售回租的要求，承租人应将其所购机器、或设备出售给融资租赁公司，双方通过交易，使机器或设备的所有权发生了转移，此时两者之间是买卖关系，然后融资租赁公司又将所购机器、或设备回租给承租人。承租人与出租人签订出售回租合同的目的，是解决资金困难，同时为了返回原有的机器，或设备。这样，双方出售回租租赁关系成立。承租人按融资租赁回售租赁合同约定支付融资租金。审判实践中，在审理出售回租的案件中发现有的案件承租人为了获取融资租金，竟采取欺骗手法，用虚假的购物发票，虽该票据记载购买某种设备，融资租赁公司疏于了解仅凭发票就支付了购货价款，实际上是明为回租，实为借贷。
（四）、依照法律、法规规定认定合同无效。
依照法律、法规规定认定合同无效的。这里所指的法律是全国人大及其常务委员会颁布的法律，如当事人订立合同时违反了刑事法律，或者行政管理法规，行政管理法规是指由国务院颁布的法规，如我国的税收征管、外汇管理的法规。法律、法规有强制性的规定和禁止性的规定。其二者间是不同的，法律、法规强制性的规定，如申请设立中外合资的融资租赁机构，应经所在地人民银行分行、外经委（厅局）审批上报。由中国人民银行总行会同对外经济贸易部联合审批，经批准设立的融资经营机构，由中国人民银行颁发《经营金融业务许可证》，并由外经贸易部颁发“进出口许可证”然后凭上列证件到工商行政管理部门登记注册，领取《企业法人营业执照》。上述这些规定就是法律、法规作的强制性规定，如当事人违反了法律强制性规定，其所签订的合同应确认无效。法律、法规禁止性的规定是指规定人们不得为某些行为。如融资租赁合同的租赁物不得是禁止流通物，例签订制造伪钞的机械等。
（五）、关于在认定融资租赁合同效力问题，尚存在的几个注意问题。
1、融资租赁合同“不生效”与“合同无效”的问题。《合同法》颁布前，人民法院在审理融资租赁合同纠纷案件时，没有相关的法律、法规调整，在认定融资租赁合同效力时，直接以是否违反现行法律、法规的规定，如凡融资租赁合同项目应当报经有关部门审批而未报批准的，一律认定合同无效。应当说这是不对的。因为应报批而未报批是手续不全，是合同未生效。合同“不生效”和“合同无效”是两个不同的概念，法律后果也不相同。合同不生效，是指合同虽成立，但由于缺乏约定或法定的形式要件，比如合同需鉴证，应办理审批手续而未办，暂时不发生法律效力。而合同的无效，是指自合同自订立的时候起，就没有法律约束力。合同的生效与合同的无效的法律后果完全不同。如合同未生效而发生纠纷，可责令补办有关手续，继续履行合同，发生的损失按缔约过错原则处理。合同无效，即自始无效，造成合同无效的损失按无效合同处理原则处理。
2、关于对融资租赁合同中融资租赁标的物的限制问题。在融资租赁合同中，什么物件可作其合同的标的物，过去在相关的法律、法规中设有具体明确的规定。最高人民法院曾在《规定》的征求意见稿中曾对租赁物件作过相关限制：一是，租赁合同的标的物不得违反国家产业政策；二是个人消费品不能作租赁物。后经各地讨论都认为第一种限制太笼统，不好掌握；对第二种限制，有关部门提出，随着我国经济发展，人民生活水平提高，家庭使用的耐用消费品，如电视机、电冰箱、空调等家用电器会像西方的租赁行业一样，作为融资租赁的一项主要业务。因此，《规定》对租赁物件未作任何限制。实践中，融资租赁公司已将耐用消费品作融资租赁物件与承租人签订融资租赁合同，且普受消费者欢迎。但在租赁物件中，除机器、设备、厂房外，建材之类的物品，如钢材、铝锭、木材等是否可以作融资租赁物件，认识极不统一。有的主张，凡法律无禁止性规定的物件，都可作融资租赁物件，所以建材之类也可以作融资租赁标的物。有的则认为，建材之类物件不能作融资租赁物件，其理由建筑材料属易消耗物，一经使用不能保持原有物质形态，承租人无法在租赁期届满返还标的物。最高人民法院在（90）法律函字第61号批复中，曾明确规定电视机散件不得作租赁物，中国人民银行发布的《办法》第19条规定：“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”从这一规定就十分明确地告知融资租赁合同中的租赁物应是固定资产。这里固定资产是指“使用期限超过一年，单位价值在规定标准（一般在2000元）以上并且在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。”除此之外，其他物件不能作固定资产。如签订的融资租赁合同将不属固定资产的物件作标的物的，其所签合同应确认无效。
但随着市场经济的发展，融资租赁业也要服务于大市场的发展，对无形资产知识产权，如专利技术、商誉等能否作融资租赁合同的租赁物件出租，其出租风险如何承担问题。目前，这个问题已经引起金融界有关人士的关注。有的主张，融资租赁创新应包括知识产权的租赁。提出在租赁项目中，知识产权也可以作为附着物出租，可以将知识产权软（件）变硬（件），由无形（资产）变有形（资产），进行变换和包装。如将知识产权“软件”变成“硬件”商品，通过技术处理，定时、定次数使用，必要时自动报废。这种利用知识产权本身的特点和租赁特点相结合的方式，可以减少租赁的风险环节。对上述观点，是否可行，有待实践去检验，但无论怎么说，知识产权作为租赁物件，已经被人们关注和期待。在英美国家已经有了这方面的先例。
三、关于对融资租赁合同无效时的处理
融资租赁合同经人民法院判决或仲裁机构仲裁裁决无效后，应根据《合同法》之有关规定处理无效合同。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这一条就明确规定了合同被确认无效后，当事人应负的几种民事责任。既（1）返还财产；（2）折价补偿；（3）赔偿损失。此外，该法第59条还规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”从这一条规定可看出，合同当事人在订立合同时，因恶意串通牟取非法利益，其所签合同被确认无效后，在处理上不是一方赔偿另一方的损失，或者互相赔偿损失，而是由有关国家机关依法收缴双方所得的财产，收归国家所有或者返还集体、第三人。
一、融资租赁下未确认融资费用的确定以及产生
在融资租赁关系当中, 承租人的负债长期入账价值以及承租人的资产租入入账价值之间拥有存在差异的可能性, 所以我国才颁布了企业会计准则中租赁方面的规定, 规定融资租赁下承租人会计在租赁开始的年月日, 进行付款费用最低租赁的现值与租赁资产在租赁开始年月日的原帐面价值进行比较, 其中价值比较低的将会在租入资产中成为入账价值, 应付款中长期入账价值指的是最低租赁资产的付款额, 而未确认融资费用指的是付款费用最低租赁的现值与租赁资产在租赁开始年月日的原帐面价值之间的差额。其中关于付款费用最低租赁的现值确定明确规定, 在进行承租人付款费用最低租赁的现值计算时, 按照出租人租赁时间内取得的含利率, 利用租赁时间内的折现率来进行, 其中折现率为含利率, 如果不是按照这种方式计算, 则需要用当初签订租赁合同中明确规定的折现率计算, 其中折现率为利率。假如出现租赁合同内中没有明确规定利率以及租赁时间内出租人无法取得含利率的情况, 折现率则需要按照银行贷款同期中的利率来进行。
融资租赁下未确认融资费用有三种确认方法, 第一, 当付款费用最低租赁的现值确定为租赁资产中入账价值的时候, 则需要按照付款费用最低租赁的现值中折现率来进行分摊率在融资费用的确定;第二, 当原账面租赁资产价值确定为租赁资产中入账价值的时候, 则需要按照原账面租赁资产价值与付款费用最低租赁的现值相同的折现率来进行分摊率未确认融资费用的确定;第三, 当付款费用最低租赁确定为租赁资产入账价值的时候, 则不需要进行确定分摊率, 因为就没有未确认融资费用。
二、融资租赁下未确认融资费用的分摊方法
融资租赁方式比较常用于当企业因为出现财务困难、规模扩张的情况需要克服时, 这种方式可以对投资固定资产中的需求得到满足。融资租赁的认定不需要考虑租赁合同的性质, 而是需要对承租人是否接受了出租人租赁资产的报酬转移以及资产风险来进行判断, 当租赁在实质上进行了所有权相关的报酬转移和风险转移, 则认定这一项租赁就是融资租赁。承租人在租赁开始的年月日进行付款费用最低租赁的现值以及租赁开始时原帐面租赁资产价值之间的对比, 其中租入资产认定比较低的成为入账价值, 而应付费用的长期入账价值确认为付款费用最低租赁, 未确认融资费用中加入付款费用最低租赁的现值以及租赁开始时原帐面租赁资产价值之间的差额。
假设A企业为承租方, B企业为出租方, 两个企业在2009年8月20日签订了租赁合同, 合同内容主要有, ①租赁物品为一台机床;②租赁开始时间为2009年10月1日;③租赁时间为2009年10月1日—2013年10月1日, 一共经历48个月;④费用为12万元, 支付方式采取从2009年10月1日来每半年的月末进行支付;⑤2009年8月20日机床在B企业显示为80万元的账面价值, 试用期估计为5年;⑥当租赁时间完成之后, 估计机床的剩余资产价值有10万元, 资产余值在A企业担保是10万元。A企业资产总值与这项机床租赁资产的比例在10:3以上, 当租赁时间完成之后, A企业需要把机床还给B企业。其中, 12×8+10为付款费用最低租赁, 总共是106万元, 12×8.6%+12×8.6% 为付款费用最低租赁的现值, 第一个8.6% 为PV, 第二个8.6% 为PA, 总共80.791万元, 而80小于80.791, 所以原账面价值以及入账租赁资产价值的80万元是可以确认的, 106-80为未确认融资费用, 总共是26万元, 106- 80.791是不等于26的, 证明我们需要重新来对折现率进行确认, 让原账面租赁资产价值和付款费用最低租赁的现值相同, 从而让26万元等于未确认融资费用, 并满足条件, 这时需要重新计算折现率, 计算方法为插值法, 当折现率为6% 时, 8.6% 显示为0.62, 8.6% 显示为6.21, 第一个8.6% 为PV, 第二个8.6% 为PA, 10×0.62+12×6.21总共是80.79, 当折现率为7%时, 8.7% 显示为0.58, 8.7%显示为5.97, 第一个8.7%为PV, 第二个8.7% 为PA, 10×0.58+12×5.97总共是77.5, 用77.5、80.79、80三组数进行比较, 发现77.5小于80, 80小于80.79小于, 77.5小于80.79, 所以折现率在6% 与7% 之间, 现值为77.5、80.79、80, 为了满足此次租赁的条件, 折现率经过重新计算为6.24%。
假设甲公司于乙公司在2008年11月30日签订了租赁合同, 合同内容主要有, ①租赁物品为一条控制生产线;②租赁开始时间为2009年1月1日, 也就是生产线正式运送到甲公司的当天;③租赁时间为2009年1月1日—2011年1月1日, 一共经历36个月;④费用为300万元, 支付方式采取从2009年1月1日来每一年的月末进行100万元的支付;⑤2008年11月30日生产线在乙公司显示为260万元的账面价值;⑥租赁合同中明确规定了年利率的8% 为利率;⑦生产线是最近购买的全新设备, 使用年限估计为5年。其中甲公司资产总额与租入融资资产总额比例在10:3以上, 得出生产线是不用安装的, 2012年1月1日这条生产线组要还给乙公司, 固定资产折旧费通过年限平均法进行计算, 未确认融资费用在本期的分摊费用通过实际利率法进行计算。由于甲公司不知道含利率在出租人租赁的比例, 所以付款费用最低租赁的折现率按照8% 来进行, 担保承租人资产余值和生产线租金综合之和就是付款费用最低租赁, 也就是300+0为付款费用最低租赁, 总共是300万元, 3.8%×100为租金每期年金现值, 3.8% 为PA, 总共是257.71万元, 付款费用最低租赁的现值必须比原账面租赁资产价值90% 要大, 260×90% 为原账面租赁资产价值, 总共是234万元, 付款费用最低租赁减去账面租赁资产在租赁开始时间的价值为未确认融资费用, 也就是300-257.71为未确认融资费用, 总共422.9万元, 而422.9万元的未确认融资费用以及257.71万元的租入融资固定资产为借, 300万元的融资租赁长期应付费用为贷。当承租人在2009年支付10万元租金, 2010年支付100万元租金, 2011年支付2000万元租金, 1682.59万元为付款费用最低租赁的现值, 而427.41万元为未确认融资费用, 租赁期内未确认融资费用为2009年1月1日租金10万元, 融资费用确定的为136.61万元, 本金应付余额为1807.2万元, 2010年1月1日租金100万元, 融资费用确定的为144.58万元, 本金应付余额为1851.78万元, 2011年1月1日租金2000万元, 融资费用确定的为1851.78万元。
参考文献
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