青岛市房地产买卖合同（精选11篇）
一、甲方对所购买的房屋已充分了解并同意按下列条件购买：
1、房屋座落：__________区______________路《_______________》______________________________________室;
2、建筑面积：____________________平方米;权属：______________;用途：_______________________________;
3、抵押情况： ; 租赁情况： (√)表示确认况
4、购买总价款：人民币_______________________元整，大写：______________________元整。
二、意向金的支付及有效期限约定：
甲方同意于签订本合同(以下简称合同)同时支付 元整(人民币/美元),作为购房意向金。本合同自甲方签署之日起2日内为购房考虑期(购房考虑期是指：甲方在支付了购房意向金后可以在这段时间内确 定是否购买该房)，在考虑期内甲方有权提出终止委托购买行为(须以书面形式)，并取回购房意向金，如超过考虑期甲方无任何书面异议，则视甲方已完全确定上述购买行为，从超出考虑期之日起_____ 个工作日内为购房确认期(购房确认期是指：在有效期内当丙方在本合同中签字确认后甲方均表示确认)，如超出确认期丙方尚未确认或本合同所列条件不为丙方所接受，则本合同终止，甲方所付之意向金立 即无息返还。
三、意向金转为购房定金及甲方违约约定：(特别提示)当丙方于确认期内在本合同中签字同意甲方所列购房条件后，则甲方同意将上述意向金自动转为购房定金给丙 方。如到时甲方提出反悔不买或不按乙方通知的期限前来签订房地产买卖合同的，视为违约，则甲方无权要求返回定金，丙方则按佣金额的50%支付给乙方作为前期服务费。为保护当事人的合法权利，本条款已作特别提示，请仔细阅读本条款并请予签字确认，甲方：
四、甲方的义务：
在本合同之有效确认期内，丙方同意出售并签字确认后，甲方以丙方签字确认为准之日起5日内,依乙方安排至乙
方处与丙方签订房地产买卖合同或商品房预售/出售合同。
五、乙方的义务：
乙方负责为甲、丙双方代书签订房地产买卖合同或商品房预售/出售合同，同时乙方协助甲、丙双方办理产权交易过户手续、按揭贷款手续、房屋交接手续等相关手续。
六、甲方之服务报酬支付：
甲方与丙方签订商品房预售/出售合同或房地产买卖合同等同时应按成交总价款的1%,作为服务报酬(佣金) 支付给乙方。
七、乙方未按上述第五条款乙方应履行的义务进行操作的，则乙方应向甲、丙双方支付违约金，其金额按 上述成交总价款的1%计。
八、甲方在与丙方成交时,甲方应依法负担的有关税、费均由甲方负责自行缴纳。
甲方姓名：___________
代理人：___________
乙方：上海延盛房地产咨询服务有限公司
证件号码：______________________________
注册号：31010620__217
店长：____________
联络电话：______________________________
执业经纪人：__________ 证号_______________
联络地址：______________________________
联络电话：____________地址________________
日期： 年 月 日
九.丙方意见及义务
丙方同意按上述甲方之购买条件出售，并同意在签字之日起5日内依上海延盛房地产咨询服务有限公司(乙方)安排，至乙方处与甲方签订房地产买卖合同、预售合同/出售合同等。
十、丙方之服务报酬支付
丙方与甲方签订商品房预售/出售合同或房地产买卖合同等同时应按成交总价款的1%,作为服务报酬(佣金) 支付给乙方。
十一、丙方违约之约定：(特别提示)
若丙方同意依甲方之购买条件出售并在本合同上签字后，有反悔不卖或不按上述约定的5日期限前来签订
标准买卖合同的视为违约，丙方应双倍返回定金给甲方。甲方则按佣金额的50%支付给乙方作为前期服务费。 为保护当事人的合法权利，本条款已作特别提示，请仔细阅读本条款并请予签字确认，丙方： 十二、丙方在与甲方成交时,丙方应依法负担的有关税、费均由丙方负责自行缴纳。
丙方姓名：___________代理人：___________
乙方：上海延盛房地产咨询服务有限公司 证件号码：______________________________
注册号：31010620__217 店长：____________
联络电话：______________________________
执业经纪人：__________ 证号_______________
联络地址：______________________________
联络电话：____________地址________________
2006年11月7日, 张先生 (台湾人, 买受方) 和李先生 (上海人, 出卖方) 经上海某物业公司居间介绍达成三方《房地产买卖居间协议》 (以下简称“协议”) , 约定以房价款1378.9万元 (含车位价格) 购买李先生位于上海某区某路×弄×号×室房屋及地下×层×号车位, 为表示购买诚意, 张先生在签订《房地产买卖居间协议》后向物业公司支付定金200万元, 李先生将房地产权证原件交由物业公司保管。后张先生同意物业公司将定金中的150万元交给李先生。双方约定在签订协议后十五个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同, 如果张先生未能履行本协议所述事项, 则已付定金不予返还;如果李先生未能履行本协议所述事项, 则应双倍返还定金。另协议第十五条约定, 若因有关行政机关执行境外人购房相关政策或法规, 导致本次交易无法履行, 则任何一方均有权单方解除本协议, 书面通知另一方后, 互不承担其他任何责任。同月22日, 张先生提出要将其出生不到一年的儿子 (美国人) 作为买受人之一, 李先生在征询物业公司意见后, 在买受方处添加了张先生之子的英文名的《房地产买卖居间协议》上签名。同月29日, 张先生及其子联名发函给李先生、物业公司, 称经其向房地产交易中心及贷款银行进行相关咨询, 其子作为买受人的购房资格不符合正在执行的境外人购房的相关政策和法规, 导致本次交易无法按照约定履行, 故按协议第十五条约定要求解除协议, 同时要求李先生、物业公司返还定金200万元。李先生和物业公司认为, 张先生恶意阻止协议的履行, 其要求返还定金的要求不应答应。双方争执不下, 张先生与其子作为原告一起将李先生诉之法庭。
裁判结果
针对张先生及其子的诉讼请求, 李先生及其代理律师提出相应的证据并运用法律专业知识将张先生设计的金蝉脱壳之计攻破, 依法维护了出卖方李先生的合法权益, 法院判令不予支持原告方李先生及其子的诉讼请求, 同时判令张先生支付的定金共200万元归李先生所有。
案情分析
本案作为由房地产买卖合同而引发的典型案件, 涉及到以下几个法律问题:
一、张先生及之子作为房地产买受人的购房资格是否符合正在执行的境外人购房的相关政策和法规的问题
根据建设部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定:“港澳台地区居民和华侨因生活需要, 可在境内限购一定面积的自住商品房;在境内工作、学习时间超过一年的境外个人, 可以购买符合实际需要的自用、自住商品房, 不得购买非自用、非自住商品房。在境内工作、学习时间一年以下的境外个人, 不得购买商品房。”张先生作为台湾居民, 在境内购买自住商品房的资格是符合正在执行的境外人购房的相关政策和法规的;但张先生之子作为出生不到一年的美国人, 按照该规定就不得在境内购买商品房, 因此不符合境外人购房的相关政策和法规。
二、变更合同主体之后新《协议》导致的问题
根据《合同法》的规定:“当事人协商一致, 可以变更合同。”因此, 当事人协议变更后, 在新协议发生效力之时, 原协议的效力终止。从这个角度上来说, 原《协议》的效力被新《协议》所覆盖, 因而原《协议》无效, 新《协议》发生效力。但是因张先生之子的身份不符合我国正在执行的境外人购房的相关政策和法规, 因此该新《协议》因主体不适格而不能履行, 也就是说双方之间无法正式签订《上海市房地产买卖合同》。所以, 张先生可依据《协议》第十五条, 单方告知李先生解除《协议》, 并且不承担任何责任, 而张先生已经交给李先生和物业公司的定金200万元也应如数奉还。
三、张先生是否需要为《协议》的不能履行承担责任
在签订合同之时, 张先生之子未满周岁, 其作为买受人之一完全是基于张先生赠与的性质, 其是否作为买受人都不影响张先生的购买能力和购房资格。就张先生与李先生11月7日签订的《协议》而言, 不存在不能履行的购房资格问题, 张先生明知其子的国籍, 在其要求将其子作为房屋买受人之一时, 他应当事先了解境内的购房政策, 并告知居间方和出卖方关于其子的国籍与其不同的情况, 但张先生却没有告知李先生和物业公司, 导致李先生和物业公司误认为其子与其一样都为台湾人。仅仅事隔7天, 张先生及其子就作为原告以不符合境内购房政策为由单方解除协议, 主观上恶意阻止协议履行的意图明显。也就是说, 张先生对新《协议》的不能履行存在重大过错, 因此, 仍应承担相应的民事责任。
律师点评
青岛房屋买卖居间合同1
甲方(出售方)：
乙方(购买方)：
甲乙双方及中介方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋，并委托中介方办理过户事宜达成协议如下：
一、甲方自愿将其座落于，建筑面积平方米(共 间)，房屋及其附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。
二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币 元(大写： 元)。甲方应予以积极协助变更相关过户手续。
三、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议;未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内;已取得其他共有人书面同意;协议有效期内，甲方不得将该房产另行出售给第三人。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
四、该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由乙方承担。
五、违约责任：
(一)甲方不能如期签订《房地产买卖契约》，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的;在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款。对已办理完的过户手续所产生的费用，甲方应全部承担。并向乙方支付总房款10%的违约金。
(二)乙方不能如付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的;在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款项。但对已办理完的过户手续所产生的费用，乙方应全部承担。并向甲方支付总房款1%的违约金。
六、在合同期限内，如因洪水、地震、火灾和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承担违约责任，本合同自动终止。
七、若对其它事项有异议的可协议补充在以下约定条款中，若约定条款与前条款有异议，以约定条款为主，约定条款具有优先效力。
八、其他约定事项：
九、本协议经三方签章后生效，一式三份，份每份共两页，甲、乙、双方各执一份，具有同等法律效力。
甲 方： 乙 方：
身份 证号： 身份 证号：
地 址： 地 址：
电 话： 电 话：
年 月 日
青岛房屋买卖居间合同2
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
经甲乙双方协商，现就甲方将 小区 号 单元 室 合同编号为 房屋出售给乙方事项签订本协议。
一、房款金额及付款方式：
双方商定房款金额为:大写 元整，小写;付款方式：
(1)乙方于 年 月 日付购房诚意金 整给甲方;
(2)双方约定于 年 月 日前到开发商处确定更改购房合同相关事宜后乙方再支付房款 整(并将诚意金冲抵房款);
(3)开发商处将购房合同、发票等相关资料更名为乙方后，乙方立即付清剩余房款 整。
二、开发商处更改购房合同及交房后所需缴纳费用由乙方承担。
三、如果开发商处不能办理更改购房合同手续时，双方再行协商相关事宜或可取消购买行为(甲方应退还乙方所付款项)
四、本协议未尽事宜，双方可另行协商。
五、本协议一式两份，双方各执一份;双方签字后生效，两份具有同等法律效力。
六、本协议若产生纠纷，双方同意向衡阳经济仲裁委员会申请仲裁。
七、补充协议: 甲方： 乙方：
身份证号： 身份证号：
联系地址： 联系地址：
联系电话： 联系电话：
签订日期： 年 月 日
青岛房屋买卖居间合同3
甲方(卖方)： 身份证号码：
住址： 联系电话：
乙方(买方)： 身份证号码：
住址： 联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、资源、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本房屋买卖合同。
第一条、甲方自愿将坐落于(建筑面积平方米，产权证号：，土地证号：)的房产出售给乙方。
第二条、甲方保证所出售的房屋符合国家有关房地产交易的相关法律、法规及政策规定，且不存在其他债权、债务纠纷，无抵押担保。
第三条、甲、乙双方约定购房总价款为人民币 元，大写 元。
第四条、合同签订后，甲、乙双方均应按过户要求提供相应过户资料、证件到房屋交易部门办理房产过户手续。
第五条、双方在办理房屋产权转移、过户手续中所产生的契税、印花税、工本费、过户费等税费及费用均由乙方来承担，甲方不承担任何费用。
第六条、房屋产权过户到乙方之日，乙方向甲方付清全部购房款元，大写元。产权过户之时，甲方保证该房产无任何担保、抵押、房产瑕疵;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、入网费等。
第七条、本合同一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效，因合同履行发生争议，双方可协商或诉讼解决。
第八条本合同未尽事宜，可另行补充约定，补充约定经双方签字后与本合同具有同等效力。
第九条为了降低办理房产过程中的相关费用，甲乙双方另签订一份购房款为 元的虚假合同。
甲方(卖方)：签名(盖印)
乙方(买方)：签名(盖印)
年 月 日
卖方（以下简称甲方）：
身份证号: 联系电话： 买方（以下简称乙方）：
身份证号: 联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的原则，就下列房地产买卖事项订立本合同，共同信守。
第一条：甲方自愿将坐落于 市（县）镇（乡），于 年补偿，权属建筑面积 ㎡出售给乙方。
第二条：乙方对甲方所出售的房地产充分了解，并愿意购买该房地产。第三条：经甲、乙双方充分协商，议定该房地产买卖成交总价为人民币（大写）元。
第四条：付款方式，甲方收到房价款后应出具亲笔收据。
第五条：房屋自乙方付款给甲方之日起，即将房屋产权转移到乙方名下，房屋过户手续待政府统一办理后变更为乙方，涉及相关过户费用由乙方负责。
第六条：甲方保证所出售的房地产权属清楚，无抵押、按揭、转移、变更等合同签订时乙方所禁止的行为存在。
第七条：甲方逾期不交付该房地产给乙方，乙方不解除合同的。甲方每逾期一日，按该房地产买卖成交总价的%向乙方支付违约金；乙方同意解除合同的，甲方应退还乙方所付的全部房价款，并按该房地产买卖成交总价的%向乙方支付违约金。
第八条：乙方逾期仍未付清全部房价款给甲方，视为未完成履行合同，甲方不解除合同的，乙方每逾期一日，按该房地产买卖成交总价的%向甲方支付违约金；甲方同意解除合同的，由乙方承担该房地产转移过户中甲、乙双方所交纳的全部税费，并按该房地产买卖从成交总价的%向甲方支付违约金。第九条：该房地产办理过户手续所缴纳的税费，由乙方承担。
第十条：在本合同执行的过程中，因不可抗力造成违约的，甲、乙双方通过通过协商解决。
第十一条：合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。经双方签章的补充协议与本合同具有同等的法律效力。
第十二条：本合同在履行过程中若发生争议，甲、乙双方应按协商一致的原则协商解决。协商不成时，任何一方均可向该房地产所在地的房地产仲裁申请调解或仲裁，也可向该房地产所在地的人民法院起诉。
第十三条：本合同自双方签章之日起生效。
第十四条：本合同一式三份。甲方、乙方、房地产交易管理部门各执一份，各份具有同等的法律效力。
第十五条：双方约定的其他事项：1、2、3、甲方： 乙方：
签章： 签章：
签订时间：
乙方(买方)：____________________
由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币(大写)__________双方同意就下列房地产买卖事项，订立本合同，共同遵守。
一、甲方自愿将坐落在__________区__________路(街)__________的房地产(房屋建筑面积__________平方米)出售给乙方。该地产的基本情况已载于本合同附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。
二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币(大写)___________元;￥__________元。乙方由_______年_______月_____日前__________次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：______________________________
三、双方同意于_______年_____月______日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。
四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权，纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起__________日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款;或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之_______的滞纳金。
六、合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由当地工商行政管理部门调解;协商或调解不成的，按下列第________种方式解决：
(一)提交 __________仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院起诉。
七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。
八、本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本合同具有同等效力。
九、本合同经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。
十、本合同一式______份，甲乙双方各执______份。合同副本________份，送_______房地产交易管理所(处)。
十一、双方约定的其他事项：_________________________________
甲方(签章)：________________
法定代表人：__________________
地址：________________________
联系电话：____________________
邮政编码：____________________
委托代理人：__________________
乙方(签章)：________________
法定代表人：__________________
地址：________________________
联系电话：____________________
邮政编码：____________________
委托代理人：__________________
一、我国买卖合同风险负担制度的现状
我国《合同法》规定: 除非当事人之间有明确约定和法律有特殊的规定, 标的物毁损、灭失的风险, 以交付时间为界, 标的物交付前风险由卖方承担, 交付之后风险由买方承担。由此可见我国买卖合同风险负担制分为一般规定 ( 即交付主义) 和特殊规定两种, 两者共同构成了我国买卖合同的风险负担制度。
( 一) 动产和不动产买卖合同风险负担适用于交付主义制度
根据《合同法》的规定, 动产物权的变动除当事人达成意思一致外要履行交付的公示程序, 所有权才从卖方转移至买方, 所以我国动产买卖合同风险转移和所有权转移都是在标的物交付时从卖方转移至买方。笔者认为应以交付主义作为不动产买卖合同风险负担的规则。原因如下: 首先, 在不动产标的物未变更登记交给买受人时, 买受人虽未获得不动产所有权, 但其已实际上占有了标的物, 所以应该承担风险。其次, 我国法律对不动产买卖合同风险负担制度并没有特殊规定, 那么不动产买卖的风险负担规则也理应适用交付主义。
( 二) 在途货物运输合同风险负担规则
《合同法》第144 条规定: 路货买卖在合同成立时风险发生转移。因此对于在途货物的买卖, 风险转移的时间为合同成立之时, 除了当事人之间有合同约定外, 风险负担应从合同订立时其由出卖人转移给买受人; 出卖人已经对在途的货物购买了保险并且将保险单交付给买受人的, 风险从货物交付给承运人时起移转给买受人。订立合同时, 如果出卖人明知标的物已经毁损、灭失却故意不告知善意买受人的, 那么风险仍然由出卖方承担。
( 三) 没有约定交货地点或约定不明且货物需要运输的合同风险负担规则
《合同法》规定: 当事人对于交货地点没有约定或约定不明, 并且货物又需要运输的, 货交第一承运人时买卖合同风险负担即发生转移。因为标的物在卖方交付给第一承运人时, 买方即取得了对货物的间接占有, 在货物受损后, 买方可以通过保险单向保险人求偿。
( 四) 当事人违约的风险负担规则
《合同法》规定, 根据买卖合同风险负担规则, 标的物的风险由买受人负担的, 并不影响因为出卖人履行债务违约, 买受人要求其承担责任的权利。据此, 即使标的物损毁、灭失的风险已经转移给了买受人, 但如果此时出卖人出现了违约的情况, 承担风险责任的买受人依然可以依据此规定要求出卖人承担违约责任。
( 五) 分期付款买卖合同的风险负担规则
《合同法》规定: 分期付款买卖合同中, 当买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一时, 出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。这一规定方便控制风险的发生, 所以应由买受人承担标的物毁损、灭失的风险。
( 六) 试用买卖合同的风险负担规则
试用买卖合同中, 标的物由买受人占有, 所以在试用期内发生风险负担问题, 应由买受人承担。当然, 当事人也可以以押金的形式约定标的物在试用期间内发生毁损灭失的风险, 由买受人应以所支付的押金为限承担风险责任; 针对未约定买受人支付押金而得以试用的情形, 试用期间内标的物风险应由出卖人双方负担。
二、完善我国现行风险负担制度的建议
( 一) 风险负担的法律规定应作相应调整
我国《合同法》上的风险负担的规定理应做出相应的调整, 对不动产买卖合同、没有约定交货地点或约定不明且货物需要运输的合同、试用买卖合同等合同的风险负担原则作出更加明确具体的规定, 避免纠纷的产生。
( 二) 对完善分期付款买卖合同风险负担制度的建议
分期付款买卖合同中, 买卖双方对标的物占有的份额随着价金的支付是不断变化的, 因此买卖双方承担的风险比例应随着价金的支付而不断变化, 当买受人支付全部价金时, 标的物的所有权和风险一并归属于买受人。
( 三) 试用合同风险负担制度的处理意见
试用买卖合同中, 只有当买受人认可标的物后, 风险才移转至买受人, 否则风险应属于出卖人。如若买受人不予认可, 因为合同自始至终并没有发生效力, 所以由出卖人承担合同风险。这样的风险负担方式符合试用合同的目的。
( 四) 违约情况下风险负担制度的建议
违约情况下, 因为出卖人瑕疵履行, 买受人要求解除合同; 虽然此时买受人占有标的物, 但因为合同目的无法实现, 那么买受人并非利益的获得者。由“风险与利益一致性”原则不难得出, 违约情况下标的物毁损灭失的风险应由出卖人承担。
三、结论
买卖合同风险如何分配, 应当依据效率和安全平衡的原则, 根据合同的性质来具体确定适合各自的风险负担规则。风险负担的规定应是任意性的, 应允许当事人自由约定, 充分尊重当事人的意思自治。
摘要：买卖合同的风险负担制度直接涉及合同双方当事人最切身的利益, 处理不妥必然会产生纠纷, 因此必须根据合同的性质来具体确定适合的风险负担规则。
关键词：合同法,买卖合同,风险负担
参考文献
[1]王利明.风险负担问题探讨[J].合同法评论, 2004:4-5.
[2]郭毅.我国买卖合同风险负担研究[D].山西财经大学, 2015.
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：
第一条 转让标的卖方所转让房地产（下称该房地产）坐落于：胜中社区聚翠苑小区5号楼2单元5层501室。
房地产证号为：________________________。房地产用途为：居民住宅。
登记建筑面积为：105平方米。套内建筑面积为：80 II型。
该房地产于1999年10月竣工。
第二条 房地产产权现状
该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。
第三条 房地产租约现状
该房地产所附租约现状为
该房地产没有租约；
第四条 附着于该房地产之上的户口
该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起30日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按每日万分之一向买方支付违约金。
第五条 转让价款
该房地产转让总价款为人民币：陆拾万（小写：600000元）。该转让价款不含交易费。
第六条 交易定金
该房地产交易定金为人民币：万（小写：元）。买方同意按以下方式支付：本合同签订时，向卖方支付定金人民币：万（小写：元）后，卖方若将该房地产转让于第三方，买方有权要求卖方承担该房地产总价款百分之二百的违约金。
本合同签订后40日内，向卖方支付购房余额人民币：万（小写：元）。上述定金与购房余额共计人民币：万，买方结清该部分款项后，卖方应在当日将房屋交付给买方使用。
第七条 交房保证金
为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币：万（小写：元）。作为交房保证金（不超过交易总价款的1％）。此款在卖方实际交付房地产及完成交易登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为：由买方承管。
第八条 买方逾期付款的违约责任
买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方按下列第种（只能选择其中一种）方式承担违约责任：
1．要求买方以未付款项为基数，按日万分之一支付违约金，合同继续履行。
2．有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之一的违约金。
第九条 税费承担
按有关规定，卖方需付税费：（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）房地产交易服务费；（8）土地使用费。（9）提前还款短期贷款利息；（10）提前还款罚息。
买方需付税费：（11）印花税；（12）契税；（13）产权登记费；（14）房地产交易服务费；（15）《房地产证》贴花；（16）抵押登记费；（17）借款（抵押）合同公证费；（18）授权委托公证费。
其他费用：（19）权籍调查费；（20）房地产买卖合同公证费；（21）评估费；（22）律师费；（23）保险费；（24）其他（以实际发生的税费为准）。
经双方协商，其中：
上述（7）房地产交易服务费 项由买卖双方共同支付。各承担百分之五十。
本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，由买方支付：50％；卖方支付：50％。
以上按规定应由卖方和（或）买方支付的税费，因买卖双方协商改变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。
任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之一的违约金。
第十一条 房地产交付
卖方应当于收到买方支付的定金与购房余额，共计人民币：万后，将该房地产交付买方，并履行下列手续：
1．买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；
2．交付该房地产钥匙；
3．交付该房地产证。
第十二条 延迟交房的违约责任
除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。
第十三条 附随债务的处理
卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、网络通信费、暖气费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。
第十四条 产权转移登记
买卖双方须在2012年12月31日前，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。在收文回执载明的回复日期届满之日起日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房地产证由买方领取。
第十五条 其他违约责任
任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二百的违约金。
第十六条 不可抗力
因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起日内向另一方提供证明。
第十七条 本合同与其他文件的冲突解决买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。第十八条 合同附件本合同共有附件2份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。第十九条 法律适用与纠纷解决因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，向人民法院起诉。第二十条 合同数量及持有本合同一式贰份，卖方一份，买方一份，均具同等法律效力。第二十一条 送达当事人所填写确认的通讯地址即为送达地址。
第二十二条 合同生效
本合同自买卖双方签字（盖章）之日起生效。
卖方（签章）：_______________买方（签章）：_______________
买方(受让方)：______________________________(以下简称甲方)
卖方(转让方)：______________________________(以下简称乙方)
甲、乙双方经共同协商，本着平等互利、自愿的原则，就房屋买卖有关事项订立本合同。
一、房屋具体情况：
1.位置：______________________________区
2.房屋套型，建筑面积______________平方米，结构楼层，用途。
3.该房屋的销售价格为每平方米元人民币，总计房价拾
万千百拾元整。
二、乙方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由乙方负责处理。
《房屋所有权证》书证号：______________。
三、房屋四界：
房 屋 四 界
东： 西：
南： 北：
四、本合同经甲、乙双方签章，交成都市房地产交易中心登记后，由甲方一次性向乙方支付总房价款的%，计元的定金或元的预付款，其余%，计___________元价款则交成都市房地产交易中心代存，代办完房屋产权过户手续乙方将房屋腾空并连同该房屋有关图纸、资料、房屋钥匙等交给甲方后，甲、乙双方同时到房地产交易中心由乙方凭甲方出具的书面证明领取售房余款。
五、甲、乙双方互相监督，不得隐瞒买卖成交价额。甲方协助乙方办理产权过户手续，其税费按规定各自交纳。
六、本合同甲、乙双方签章并由成都市房地产交易中心登记。
双方均不得违约。如甲签章违约，乙方不退还定金;乙方违约，则双倍退还甲方定金;违约方还应承担产权转回已缴和应缴纳的税费和造成的经济损失。房地产合同：二手房买卖合同样本由精品信息网整理！
七、乙方卖给甲方的房屋，在办理过户手续期间，如因不可抗力原因而不能进行交易的，甲方提出撤消合同时，乙方应当同意，并如数退还甲方定金。
八、其他决定事项：
1._____________________________
2._____________________________
3._____________________________
4._____________________________
九、本协议一式份，甲方执存份，乙方执存一份，成都市房地产交易中心执存份。
十、买卖双方情况
买方姓名(签章)____________________________
现户籍所在地____________________________
身份证号____________________________
工作单位____________________________
电话号码____________________________
登记人____________________________
卖方姓名(签章)____________________________
现户籍所在地____________________________
身份证号____________________________
工作单位____________________________
电话号码____________________________
1 我国在《公约》中所作的保留与《合同法》关于合同形式的规定有无冲突
这里所指的冲突是指与条约所引起的国际法上的义务是否矛盾, 要搞清我国政府对《公约》所作的保留与《合同法》关于合同形式的规定是否冲突, 首先要明确我国政府所作保留的性质。《维也纳条约法公约》第2条第1款d项将条约的保留定义为“一国于签署、批准、接受、赞同或加入条约时所作之片面声明, 不论托辞或名称为其目的在摒除 (exclude) 或更改 (modify) 条约中若干规定对该国适用时之法律效果。”这一定义明确地阐明:条约保留的效果是排除或修改保留国对有关条款的义务, 即保留是排除一项条约义务而不是承担一项条约义务。
从实质上讲, 保留所具有的排除意义就是“限制了保留国应承担的整个条约义务的范围, 而同时相应增大了保留国的权利范围”。
明确了保留的性质, 就容易理解《合同法》关于合同形式的规定并不与我国承担的国际义务相矛盾。因为在国际货物买卖合同的形式要求方面, 我国只是排除了承认非书面缔结的合同为形式上有效成立的义务, 却没有承担非书面合同为形式上无效的义务。所以当国际货物销售合同的缔结如能以非书面的方式证明, 我国法院就应当依据《合同法》承认其在形式上为有效成立。
2 非书面的国际货物买卖合同的法律适用问题
《公约》适用的原则是“对公约缔约国的当事人来说, 除非当事人另有约定, 《公约》自动适用, 对口头形式作出保留的除外。”据此, 口头合同很明显不适用《公约》, 但当事人如希望适用公约, 可以在合同中作出规定, 从而选择适用合同。适用混乱的情形主要是口头缔结的, 没有对适用法律作出选择的合同, 可以分为以下几种情况:
(1) 如果国际货物买卖合同一方是我国当事人, 另一方所属国是《公约》另一缔约国且该国亦对《公约》第11条提出保留, 则根据“约定必须遵守”的原则, 应适用《公约》的规定, 从而排除国内法的适用, 非书面缔结的合同无效。
(2) 如果国际货物买卖合同的一方是我国当事人, 另一方所属国是《公约》另一缔约国, 该国对《公约》第11条未提出保留, 但也未对中国所作的保留提出反对, 也应适用《公约》的规定。与此同时, 根据《维也纳条约法公约》第21条的规定, 该合同的形式应受我国所提出的保留的约束。此类合同也排除了国内法的适用。
(3) 如果国际货物买卖合同的一方是我国当事人, 另一方所属国是《公约》另一缔约国, 该国对《公约》第11条未提出保留, 但对中国所作的保留提出反对, 则根据《维也纳条约法公约》第21条的规定, 在合同的形式方面不适用《公约》的规定, 而应根据法院地或仲裁地的冲突法确定该合同形式的准据法。如果根据国际私法规则适用不承认口头合同的国家的法律, 合同就应符合该国法律规定的形式要求, 即必须以书面形式订立, 口头合同无效。反之, 如果适用的是没有作出保留的国家的法律, 合同虽然是以非书面达成的, 也仍然具有法律效力。
(4) 如果“国际货物买卖合同的一方是我国当事人, 另一方所属国不是《公约》缔约国, 则公约不予适用”。当事人可以选择合同准据法。没有选择的, 则根据法院地或仲裁地的冲突法确定该合同形式的准据法。此时, 如果根据国际私法规则适用我国法律, 在《合同法》生效后, 如不存在对国际货物买卖合同提出书面要求的其它法律、法规, 合同可采用非书面形式。
(5) 如果国际货物买卖合同双方当事人的所属国均非《公约》的缔约国, 则当事人可以自由选择合同准据法, 没有选择的, 则根据法院地或仲裁地的冲突法确定该合同形式的准据法。
3 保留是否应撤回
笔者认为我国应尽快撤回对《公约》的保留, 尽管在合同形式的法律适用上不存在混乱, 但无法回避在该问题上《合同法》的立法趋向与《公约》保留所产生的法律后果之间出现的矛盾与冲突。为此, 应尽快撤回保留, 理由如下:
(1) 我国提出保留的依据已失去, 保留已无意义。依据《公约》第96条的规定, 缔约国依照第12条对第11条提出保留的条件是:其本国法律规定销售合同必须以书面订立或书面证明。在新的《合同法》规定当事人可以以口头形式或其他形式订立合同的情况下, 我国当时提出保留的依据显然已不存在。
(2) 我国在法律上负有使国内立法与所参加的国际公约协调一致的责任。尽管国内法国际法分属两个不同的法律体系, “国内法的修改并不直接影响一国所参加的国际条约”。
但根据国际法的一般原理, 这两个不同的法律体系之间存在相互渗透、相互补充的关系, 一国在制定国内法时必须考虑国际法的要求:在参与制定国际法时, 也必须考虑国内法的既有规定。在目前我国《合同法》对合同形式的规定发生变化的情况下, 我国有必要消除国内立法与对《公约》所持的立场不协调之处。
(3) 我国撤回对《公约》的保留, 符合当今国际社会以非要式合同代替要式合同的立法潮流。随着现代科学技术的迅速发展, 国际经济贸易活动范围的日益扩大发展及交通通讯工具的日趋发达, 各国合同法对于合同形式的要求不断放宽, 不少国家在立法上采用非要式合同为主, 要式合同为辅的原则, 以适应现代经贸快捷、简便的需要。表现在国际立法领域, 继1980年联合国《国际货物销售合同公约》后, 1994年由罗马统一私法协会通过的《国际商事合同通则》也规定合同形式不受限制, 可采用包括人证在内的任何方式。毫无疑问, 我国适时撤回对《公约》的保留, 既保证了国内立法与有关国际条约的协调一致, 又顺应了在合同形式方面的国际立法潮流。
参考文献
[1]CISG[10April1980]Art.11:Acontract of sale need not be con-cludedin or evidenced by writing and is not subject to any other requirement ad to form.It may be proved by any means, inclu-ding witnesses.
[2]Vienna Convention on the Lawof Treaties[23May1969]Art.2.1 (d) :“reservation”means a unilateral statement, however phrased or named, made by a State, when signing, ratifying, ac-cepting, approving or accedingto a treaty, wherebyit purports to exclude or to modify the legal effect of certain provisions of the treaty in their application to that State.
[3]万鄂湘、石磊、杨成铭、邓洪武著.国际条约法[M].武汉:武汉大学出版社, 1998.
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[6]余劲松、吴志攀主编.国际经济法[M].北京:北京大学出版社, 2000.
[7]CISG[10April1980]Art.96:A Contracting State whose legisla-tion requires contracts of sale to be concluded in or evidenced by writing may at any ti me make a declarationin accordance with ar-ticle12that any provision of article11, article29, or PartⅡof this Convention, that allows a contract of sale or its modification or termination by agreement or any offer, acceptance, or other indication of intention to be made in any formother thanin writ-ing, does not apply where any party had his place of business in that State.
[8]CISG[10April1980]Art.12:Any provision of article11, article29or PartⅡof this Convention that allows a contract of sale or its modification or termination by agreement or any offer, accept-ance or other indication of intention to be made in any formother thanin writing does not apply where any party has his place of business in a Contracting State which has made a declaration un-der article96of this Convention, The parties may not derogate fromor rary6the effect of this article.
甲方（卖方）：乙方（买方）：
丙方（见证人）：
本着平等自愿、诚信互利的原则，甲方自愿将以下房产出售给乙方，乙方已对甲
方所出售的房产做了充分了解，愿意购买此房产，并签订房地产买卖契约如下：
一、房产情况：该房产坐落于，建筑面积为平方米，地下室面积平方米（以上面积以房管局最终确权
面积为准），房产性质为。
二、成交价格：甲、乙双方议定此房产成交价格为人民币，此房价包括水、电等附属设施及其它一切不动
产。
三、支付定金：乙方于年月日支付给甲方购房定金元，同时甲方交付丙方售房保证金元，乙方支付丙方服务费元，并将此房产的所有手续和甲乙双方的身份证复印件交付丙方，购房定金在支付最
后一次房款时冲抵，售房保证金在更名手续办结并将房屋交接清楚时丙方一次性退还
甲方。
四、付款方式：
五、手续办理：
甲方保证在年月 日前将甲方与此房产开发商签订的所有购房合同
（意向书）、票据等相关手续的更改至乙方名下（须有此房产开发公司的印章），以
上手续办理过程中丙方见证。
六、费用承担：此房产更名过程中产生的相关费用由甲方承担，乙方承担。
七、交付房屋：
1、此房产为现房且甲方取得钥匙的：甲方同意年 月日将该房
产钥匙交给乙方，即将该房产的终身使用权和转使用权房及该建筑物范围内的土地使
用权一并转移给乙方。甲方负责结清交房日前的所有与此房产有关的水、电、暖、煤
气、有线收视、电话、卫生、物业管理等费用，并将相关证卡、票据提交乙方。如果
甲方当时办不清，应给乙方留下足够的费用由乙方代交。
2、此房产开发商尚未交房的：更名手续办理完结后由乙方直接与开发商进行房屋
交接。
八、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务债权，概
由甲方负责清理，并承担相应法律责任，因此给乙方和丙方造成的损失，甲方负责赔
偿。
九、违约责任：
1.乙方如不买此房定金不退，甲丙双方各半，并支付丙方服务费成交房价的2%；甲方如不卖此房，甲方应在悔约之日起二日内将购房定金退还给乙
方，并另付给乙方相当于定金数额的违约金及所有装修费及误工费，并支付
丙方服务费成交房价的2%。
2.如遇地震、洪水、火灾等不可抗力因素，导致本合同不能全面履行时，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。
十、本契约在履行过程中若发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成，申请石
家庄仲裁委员会仲裁。
十一、约定其它事宜：
十二、本契约一式三份，甲、乙、丙各执一份，经三方签字后生效。
甲方：
身份证号：
签约时间：年
甲方（转让方）：
姓名：国籍：
身份证号码：
居住地址：
乙方（受让方）：
姓名：国籍：
身份证号码：
居住地址：
根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：
第一条 买卖房地产情况
甲方拟将位于________________________的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。
该房地产自用土地使用权面积为______平方米，土地使用权类型为______，房屋建筑面积为______平方米，其中整层内的建筑面积为______
平方米。该房地产甲方于______年____月____日向申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为______。
第二条 买卖房地产价格、付款方式
甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（______币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金（币）____仟____佰____拾____万____仔____佰____拾____元整。乙方于年月日前支付第一期房款（币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____整。乙方于年月日前支付第二期房款（币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____整。
最后一期付款（币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：汇款。
第三条 登记过户手续办理
本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料____________到办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。
第四条 房地产交接
双方同意于______年____月____日由甲方将该房地产交付给乙方使用。
第五条 权利保证约定
甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
第六条 违约责任
甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。
第七条 税务承担
办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。
第八条 合同争议的解决方法
本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述第____种方式解决：
1、提交______仲裁委员会仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
第九条 合同未尽事宜处置及生效
本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），刊、充协议与本合同具有同等法律效力。
第十条 本合同保存
本合同一式三份，甲、乙方双方各存一份，当地房地产管理部门存一份。
出卖人（签章）：买受人（签章）：年月日年月日
附件一：房屋平面图（与《房地产权证》记载的一致）附件二：合同补充协议
广东省
房 地 产 买 卖 合 同
(适用于二手楼买卖)
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