物业企业文化建设

物业企业文化建设（共8篇）

物业企业文化建设 篇1

企业文化是企业的灵魂，是得到群体信赖的标准，是企业道德与理念的体现，物业公司是以人为中心的服务性行业，要想赢得每一个业主的心，就必须以诚感人，以情动人。企业文化的建设是一个企业高层次、远眼光、长投资、现代化的系统工程，是市场竞争的锐器，它能带来实实在在的文化生活与经济效益。

一、必须加强品牌建设与培养

品牌是一个社会所信赖的标准，建设物业知名品牌是获得经济效益的基础是打造一流社区服务的真正体现，打造知名品牌绝非是喊口号，只有用心服务、诚实守信、服务到家、用户满意，才能铸造出真正的企业品牌，孕育出实实在 在的企业文化。

通达公司有一支庞大的职工队伍，工作职能比较纷繁复杂，基于这种认识，公司首先要以制度建设为切入点，坚持以共同价值观为基础，用发展的眼光，不断修订、完善本企业的发展目标、企业品牌、管理理念以及管理者行为规范、职工职业道德规范、优质服务规范，在品牌建设得同时以文化意识感染、诱导、约束企业成员，使全体职工最大限度地认识到自己是干什么的、应该怎么干、干到什么标准，让“服务从一点一滴做起，让满意时时与您相伴”的服务理念得到充分的体现。

1、园区定位抓关键

丽园小区是一个中低档小区，住户有700多户，平均收入偏低，作为物业公司在注重小区的文化建设的同时，不仅要在于其实用价值，更应在于它的成本价值。我们要不断琢摩、研究，建设一种低成本投入，享受较高品味的文化生活氛围，做一些符合实际的实实在在的工作，满足人们的生活需要，适应本园区文化建设特点

2、规范工作态度、提高自身素质，影响和引导人们共同参与企业文化建设

公司的形象是公司的顶梁柱，作为一个服务部门，一切要从自身做起，不管是在工作中还是生活中，都要踏踏实实、团结友爱，相互帮助，凡事都要处理的顺顺畅畅，让每一个业户夸口称赞，以高素质的队伍带出高素质的小区，让公司文化深入到每一个人心里，为下一步的工作打下坚实的基础。

珍视公司形象，良好的社会形象是公司安身立命之本，是小区各户信赖的标准，所有的宏敬员工要时刻爱护公司形象，努力通过自己的一言一行、一举一动，不断扩大宏敬物业的社会认知度、美誉度。

礼仪园区老幼，宏敬物业在工作中不论老幼，不管大事小事只要找到门上，提出需要宏敬物业帮忙的，只要不损害公司的利益和社会形象的，只要能够做得到，就一定要热情相助。

处处善待客户，宏敬物业的未来发展系于园区的每一个业户，公司的每位员工都要时刻关注园区内的方方面面，要始终把业户的需要放在第一位。

二、以企业文化搭建起小区文明的“桥梁”

物业管理以优质服务、文明家庭、文明居住区等系列社区活动，将居民的实际利益、思想感情与住区文明联系起来，架设小区文明的“桥梁”，这样不仅在小区内建立了良好的社区秩序，也促进了居民身心健康和文明素质的提高，从而也形成团结向上的良好风气。

1、搭建文化平台丰富小区生活

公司要不断引导各业户，以群众自发的形式广泛发动群众、组织群众，以文化、娱乐活动为切入点，成立由部分离退休职工组成的秧歌队，天天坚持早晚两次集中锻炼，与此同时，与小区幼儿园组织趣味活动，在促进儿童的身心成长的同时，也为小区幼儿园增加生源和解决家长们的后顾之忧实现“双赢”，在节假日期间，还可以家庭为单位搞联谊活动，以促进小区团结为目的，形成一个共建共创的文明小区，使得住户与住户之间以及住户与

物业公司之间彼此能够良好相处，相互关怀，把社区看作为自己的大家庭。

2、加强沟通交流，让企业文化深入人心

有计划、有组织、有实效的社区文化活动，是加强物业管理公司与业户之间的交流、沟通的重要平台，是增强双方 “亲和力”的重要桥梁，也是不断提高小区文化素质的有效手段。除此之外，就是要在提高服务质量的同时，加强与业户的联系，听取他们的意见，解决好业户投诉并及时给予回复，让业户知道物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的距离，做到相互支持、相互理解。只有这样才能物业公司不断的完善，不断的进步，才能让每一个业户把自己逐渐变成社区群体的核心，成为人们信任、亲近、依赖与求助的对象。比如，公司领导每月与2—3户小区业户进项沟通、交流，真心听听业户的建议，那儿作的不到位，那儿需要改善等等。

三、增进文化内涵、加强精神文明建设

要把建设小区文明环境，培育小区文明新人，作为推进精神文明建设的重要任务来抓，公司可组织文明健康、丰富多彩的文体活动，来充分体现精神文明建设的重要性，对社会的影响性，与此同时促进了文明小区创建活动的自觉性，说文明话、办文明事、做文明人蔚然成风。

物业公司可定期创办刊物，作为宣传企业文化的载体，时刻将本公司的管理文化、工作动态、员工心声、好人好事及行业信息等反馈给每一个员工，使得物业管理公司与业主之间创造一种互动的整体性的社区氛围，可取得良好的激励与凝聚效果，也将会给物业公司带来很大的品牌效应，由此也促进了企业文化对精神文明建设的推动作用。在促进自身精神文明建设的同时，管理者应当利用工作之便，与业主联络感情，培养群体活动与公共意识，倡导社区成员的认同感、归属感、参与感，形成社区居民之间文明高尚的交往方式和人际关系。物业管理公司是一个准社团

组织，要时刻进行感情投资，只有这样才能把自己逐渐变成社区群体的核心，成为人们信任、亲近、依赖与求助的对象。除此之外，还应充分利用媒体对小区的好人好事、英雄人物，小区的文体公益活动、自己的形象等等以板报的形式加以宣传或借助传媒机构，发布信息、通讯、人物特写来宣传小区、宣权公司，并逐步渗透到百姓的日常生活中。

物业管理工作中倡导的文化观念，是一种源于企业文化和小区文化，又高于企业文化和小区文化的大文化概念。通过在企业内部和所管理的社区中进行循序渐进的文化建设，从而发挥文化的导向功能、约束功能、激励功能，最终实现物业管理企业的社会效益、经济效益和环境效益。使企业文化与小区文化相互协调与融合，并促使二者之间实现良性互动，为社区成员提供商品味的文化服务。

魏传兵 山东方圆集团

2006年12月3日

2006-12-31 09:44

故乡的云

当前企业文化还处于炒作概念阶段，普遍存在的情况是：企业文化只是满足于制订一套纲领性文件，企业既没有形成自己的企业文化执行体系，企业文化也没有承担起服务企业战略目标的任务，使之产生实质性的作用。如何丰富企业文化内涵，如何完善企业文化的执行体系，如何设计企业核心竞争力和进行企业文化专题诊断等问题还存在诸多疑问。组建

中国企业文化战略研究的工作机制和工作机构,面向中国企业500强，对内为企业提供企业文化和企业核心竞争力的策划诊断服务，对外优化文化环境，建立中国企业的合纵连横模式，为中国企业开拓全球化市场提供强有力的智力支持人脉

支持。

实施中国企业文化战略需要多方面的学者通力合作，它不仅包括经济管理，也包括哲学、文化学、政治学、法律……等诸多学科，由于当代学科分化越来越细，隔行如隔山的情况也越来越严重，通过实施中国企业文化战略，通过建立有效的工作机制，一方面能够为企业提供有效的咨询，另一方面也为学科的发展提供了广阔的舞台。我们甚至可以认为，哲学社会科学走到今天这样尴尬的地步，是与它找不到自己的舞台有关。

以全球化战略为背景，抓住企业文化战略的历史机遇，把哲学社会科学引向市场，也许这是繁荣哲学社会科学的真正出路所在。对此，您可以登陆我的博客blog.163.com/cj19741120查看《中国企业文

物业企业文化建设 篇2

但遗憾的是, 由于物业管理企业行业规范、专业素质发展的不平衡, 导致了不少的物业纠纷。有一些企业在行业道德、服务理念方面较差, 服务态度不好, 导致与业主对立;有的是管理服务费收缴不到位, 资金周转捉襟见肘, 管理服务质量降低, 业主有意见;有的甚至因各种原因难于支撑而仓惶撤出, 使小区形成一个时段的管理空白点等等, 在社会上造成了一定的负面影响, 如同在本是流畅、优美的曲乐当中, 出现了不和谐的音符。国家早在国民经济发展第十个五年规划纲要中, 就明确提出了“规范发展物业管理企业”的话题, 这既对行业是一种提醒, 也为行业发展明确了方向。面对行业现状, 诸类问题是急待解决的。

而物业企业班组是企业综合性的基础建设和活力的源泉。只有把班组工作抓好, 才能培养良好的职业道德, 规范物业的管理, 推进企业整体的发展。只有班组充满生机, 企业才会有活力和后劲, 才能发掘出蕴藏在广大职工群众中的积极性、聪明才智和创造力, 企业才能稳步发展。

一、企业组织变革对班组建设与管理提出的挑战

随着我国实行改革开放, 计划经济体制向市场经济体制转轨, 企业的状况发生了根本性转变。在企业所有制结构发生根本性变化的同时, 班组的组织方式、运行方式和管理方式也在快速改变中。为适应企业转换经营机制、增强活力、提高效益和市场竞争力的基本要求, 班组建设与管理打破僵化的思维定式、走出传统的运转氛围成为必然趋势。我国企业班组建设与管理工作进入了一个全面创新的阶段。而面向新时代的现代企业组织变革, 尤其是企业组织结构扁平化、运行柔性化、联系网络化和形态虚拟化的发展趋势, 则正在改变着班组的运转条件和生态环境, 对班组建设与管理提出了可以说是全方位的新挑战。

(一) 改变了班组在企业中面对的各种关系

企业组织制度的变化和业务流程的不断调整, 在相当程度上改变了班组面对的各种关系。一方面, 从纵向关系看, 组织结构扁平化使班组面对的上下隶属层级关系减少、平等互动关系增多, 等级森严的上下级关系逐渐被弱化。班组在获得较大、较多授权的同时, 自主性、独立性在逐步增强;另一方面, 从横向关系看, 企业内部联系网络化, 大大扩展了班组的联系空间, 延伸了班组的关系边界, 使班组与其他部门间的横向联系得到加强, 班组能够突破内部的部门界限或边界, 自由传播信息和交流知识, 克服传统职能型组织 (M型组织) 的权力和等级层次障碍。班组关系的丰富化、扩大化为班组工作的丰富化创造了条件。此外, 随着班组工作、流程或任务要求的变动性越来越多, 班组成员之间的互动关系、互助关系也越来越频繁与复杂。

(二) 改变了班组在企业中的运行方式

组织结构扁平化强调管理重心下移, 倡导团队式的组织形式。即从传统的垂直式、职能式的管理结构, 向以“团队”为核心的扁平式管理结构发展, 这就促成了班组运行团队化的趋势。在团队中, 并不特别强调权力, 而是要求提供一种自主的工作环境, 倡导以“自我承诺”来实现共同的组织目标。组织运行柔性化则拓展了班组运行的边界, 要求班组能对内、外部环境的变化做出迅速反应, 一成不变的例行工作减少, 开放自主的动态工作增多。自我需要、不断学习与帮助别人学习的必要性增加, 使班组与个人两者表现的重要性, 越来越趋向相同比重, 缺一不可。组织联系网络化在促使班组运行具有稳定性的同时, 也通过组织知识和信息的共享增加和丰富班组的运行方式、合作路径和管理手段, 从而使班组运转更灵活, 反应更快捷。有利于在班组内部把个人的工作偏好与班组的工作要求搭配, 实现班组成员的优势互补。企业组织形态虚拟化更是意味着对班组组织方式和运行方式的重新定义。当然, 这一方面目前还处于积极探索的过程中。

(三) 改变了班组及班组成员的角色

与关系的变化密切联系的是角色的变化。随着企业组织中的级别关系越来越模糊, 无论是从企业中的班组角度来看, 还是从班组内部层面来看, 上、下级角色都在发生改变。从现代企业组织的发展趋势看, 班组在传统职能重要性下降的同时, 被赋予一些新的职能, 由此也引起班组地位的改变, 班组自主性、独立性在逐渐增强。就班组长而言, 他们不再是上情下达者和发号施令者, 正逐渐向教练、顾问、推动者、支持者和服务者等角色转变。同时, 他们的管理压力也相应降低。而强调以人为本的组织原则使员工在企业和班组中的地位上升, 要求实行宽松式管理而不是等级制的管理。员工被赋予更多的权利、更大的灵活性和更广阔的行为空间, 也对其素质、技能和适应性提出了更高要求。例如, 员工有权决定采用何种方式完成任务, 不再需要等待来自于上级的指令。知识型员工的个性成长和职业生涯受到重视。组织变革的过程强调团队合作, 从组织层面提高了员工在班组、在企业中的地位, 员工参与决策的程度越来越高, 对企业的责任感和归属感也越来越强。显然, 员工在积极主动的工作状态下与在被动服从的情绪中所创造的业绩有着天壤之别。

二、加强班组建设与管理的措施

班组是企业中最基层的组织, 是企业一切工作的落脚点。只有搞好班组建设, 加强基层建设才能取得实效, 企业的改革、发展与稳定才有可靠的基础。班组建设是提高物业基础管理水平的一项重要内容, 企业各项管理的基本对象和实施目标大部分在班组, 各项规章制度、技术标准、工作标准、管理标准要靠班组来贯彻, 企业的各项专业管理, 要靠班组来落实。无论企业的组织机构如何, 无论有多少管理层次, 都离不开班组。因此我们建议从以下几个方面加强班组的建设与管理。

(一) 抓认识, 摆正班组建设与管理的位置

要抓好班组建设就必须提高对加强班组建设重要性的认识。只有充分认识到加强班组建设对企业发展的重要性, 才能真正做到从源头上预防安全事故的发生;只有加强班组建设, 才能充分发挥基层组织的凝聚力、执行力和战斗力。把班组建设纳入企业文化内进行宣传, 要让班组的领导和成员认识到:班组是企业组织生产经营活动的基本单位, 是企业最基层的生产管理组织, 是企业全部管理工作的基础。只有班组工作扎扎实实, 企业才会有旺盛的活力;只有班组具有勃勃生机的活力, 企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

(二) 抓基础, 完善班组各项管理制度

首先, 建立健全班组建设工作机制。制定《公司班组建设管理条例》, 明确班组建设管理的指导思想、目标、组织领导、班组设置原则及其基本任务和要求, 统一规范班组长任职的基本条件及其选配程序、学习型班组评选程序、班组建设费用和奖励等内容。

其次, 进一步规范班组建设的管理。明确班组需要建立的各项专业管理制度求;班组达标评价标准、评定及申报序;班组软硬件设施配备标准;班组设经费、奖励标准及开支渠道等。明确地把生产、质量、成本、安全、培训确定为班组管理的五项基本职能。进一步优化和规范班组记录, 规定原则上班组记录设置三本账, 即班组工作日志 (含生、安全、质量、设备等) , 班委会议记录 (含政治学习、民主管理等) , 班务公开记录 (含经济责任制考核等) 。

(三) 抓关键, 培养提高班组长素质

加强班长队伍建设, 努力提高班长综合素质, 是加强班组建设与管理的前提条件与基础。俗话说“兵强强一个, 将熊熊一窝”、“强将手下无弱兵”。班长是班组的领导者, 是班组的将领, 只有加强班长队伍建设, 努力提高班长素质, 使班长成为强将, 才能使班组成员成为精兵, 充分发挥主观能动性和生产积极性, 团结协作, 产生“1+1>2”的效应, 使班组这个企业的组成细胞生机勃勃, 充满活力, 最终使企业的肌体充满生机。具体来说, 应做好以下三点:

1) 选好班长, 将“想干事、能干事、会干事”的人选拔到班长职务上。这是班长队伍建设的基础, 直接决定着班长队伍素质起点高低。为此, 公司首先应当确定恰当的班长选拔条件, 作为选拔班长的依据。公司应该根据班组的根本任务和主要职责, 并结合公司生产、管理、企业文化等实际情况而确定, 并且今后应该随着企业的发展而调整。同时, 为使班长具有良好的群众基础, 利于班长开展各项工作, 带领班组完成各项任务, 班长的产生方式最好采取民主选举产生的方式。

2) 坚持班长任期评价考核制度。这是加强班长队伍建设的重要手段, 其目的是为了持续提高班组管理水平和班长管理的积极性。为了真正起到考核的作用, 对班长的评价与考核必须公正、全面, 评价的主体应该是多方面的, 即应包括班组成员、车间领导, 又应包括公司总部相关职能部室。

(四) 岗位练兵, 提高班组成员的业务水平

开展岗位大练兵活动是物业企业主动适应现代社会发展和现代物业管理的迫切需要, 是不断提高服务队伍整体素质的重要举措, 为新形势下的物业管理队伍正规化建设创建了新的载体和平台。要真正用岗位大练兵的成效来树立良好形象, 提高整体素质, 推动各项服务工作的发展, 就要把岗位大练兵工作融入到服务工作、队伍建设和服务群众中去, 让群众实实在在地感到, 通过大练兵物业服务队伍的形象和作用有了大转变, 各项工作水平有了大提高。

比如可以通过岗位练兵切实提高维修人员的服务技能, 先后组织维修人员学习有关专业理论知识, 聘请公司技术发展部的工程技术人员进行讲课培训, 充分发挥机关事务处有经验的老班长、老师傅的专业特长进行帮教, 精选专业理论知识和常见突发性问题进行钻研和模拟训练, 以提高维修人员快速反应能力。

(五) 班组建设中引入精细化管理

服务的精细化主要是一种理念、一种认真的态度、一种精益求精的文化, 它要求管理的每一个步骤都要精心, 每一个环节都要精细, 这样我们做的每一项工作都是精品。精心是态度, 精细是过程, 精品是成绩。培养员工精细化管理的理念和意识, 养成精细的工作作风, 使精细化成为每个员工的习惯。精细化管理要与企业文化建设紧密结合起来, 努力营造追求精细的文化氛围。其目的就是把大家平时看似简单、很容易的事情用心、精心的做好。认真做能把事情做好, 用心做才能把事情做好。

物业管理是劳动密集型行业, 虽然一些工作要求技术含量较高, 需要有专门的技术和受过训练的技术人员来执行 (如设备的运行和维护) , 但更多的是大量繁琐的现场管理工作, 如清洁绿化、停车场管理、秩序维护员管理、有偿服务等。这些需要每天重复、容易使人因厌倦而产生惰性的工作看似很简单, 但如果控制不严, 就会有人偷工减料, 就会引致客户的投诉。物业管理的难度就在于坚持不懈地做好繁琐的事情。如何使员工始终保持高度的工作热情和负责的工作态度, 如何监督他们如实履行工作职责并提高工作效率, 是高级管理人员时刻铭记在心的事情。那么, 通过何种手段才能做到这一点呢?强调并重视细节, 详细规范日常管理工作中的工作流程是必不可少的手段。

精细化管理还可以加强物业管理企业的成本控制, 在目前人工成本高涨的情况下, 一个实现管理精细化的企业, 一般都能够把成本控制到最优, 因为管理的精细化能够优化流程、提高品质、降低不必要的损耗, 把可以省的钱都省下来。

三、小结

综上所述, 物业企业的班组建设与管理工作做好了, 班组就会充满生机, 企业活力和后劲就会增强, 企业的质量体系就会得到执行, 质量方针和目标就会实现经济效益不断提高, 企业管理就会提高到一个新水平, 广大职工的积极性、创造力就能得到充分发挥, 企业在国内和国际市场的激烈竞争中就能立于不败之地。所以, 我们要充分认识加强班组建设的重要性和必要性, 增强班组建设的紧迫感, 坚持三个文明一起抓, 努力把班组建设成为精干、高效、团结、务实的战斗队伍。

参考文献

[1]应寿康.班组建设中的班组长角色[M].四川有色金属, 2009.

物业企业文化建设 篇3

【关键词】企业文化；物业管理；文化建设

一、物业管理企业铸造企业文化的目的

（一） 整合企业资源的需要。

企业发展需要各种资源的有效支撑，人力资源是构成企业核心竞争力的重要组成部分。企业竞争说到底是人才的竞争，物业管理企业提供的产品是无形的服务，而员工则是服务的直接创造者。目前，物业管理企业人力资源呈现如下特点：物业管理企业属劳动密集型产业，下岗人员和进城务工人员为物业管理企业提供了来源广泛、背景各异、构成复杂的劳动力，但同时也提高了物业管理企业的管理难度和成本；物业管理企业目前仍然是微利保本的行业，企业微薄的利益无法提供具有竞争力的薪酬，在人才竞争方面处于劣势，多数物业管理企业处于“人才难寻，人才难留”的尴尬处境。

（二）铸造企业品牌的需要。

品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。在物业市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天，竞争手段也从最初的价格竞争、产品竞争转变为品牌竞争。饱含文化底蕴、立意精准、充满人文关怀精神的企业文化为物业管理企业打造品牌企业提供了重要而坚实的文化载体。可以说，企业间的品牌竞争就是文化的竞争：旗帜鲜明的理念系统、统一亲切的形象系统、严谨规范的行为系统，都能使社会大众便捷、直观、全面地了解物业管理企业，增强认同感、信任感。立意于人格力量和人类审美的先进的文化理念可提高企业形象的美度誉，增加品牌的附加值。

以文化带动品牌，用品牌体现文化，打企业文化牌、走品牌战略路，已成为当今物业管理企业发展竞争的主流趋势。

（三）开拓业务市场的需要。

“财富不能创造文化，文化却能创造财富”，物业管理企业是物业市场竞争的主体，掌握文化竞争的主动权，就是掌握企业的生命之根、制胜之魂。

1.物业管理行业在我国还属新兴产业，许多业主对物业管理还存在很多误区和偏见。这需要物业管理企业首先加强自身文化建设，明确企业使命，通过举办物业宣传活动等形式，与业主真诚沟通，让业主真正明白“物业管理”的内涵，进而对物業管理企业从心底里接受、从情感上理解、从行动上配合。所以，物业管理企业进行企业文化建设在解决物业管理纠纷，提升物业管理理企业文化品味和档次等方面都能起到积极有力的烘托和推进作用。

2. 目前，物业管理市场拓展利润的空间较小，只有把物业管理企业内部管理好，锤炼一支健康积极的团队才能去实现企业愿景，从而在强大团队的努力下，实现物业管理企业的经营定位和战略执行。

3. 物业管理市场是物业管理企业生存与发展的社会环境，企业文化建设和其竞争力必须依据这个核心进行定位和抉择。

4. 物业管理企业越重视企业文化建设，就越能避免内部混乱，目标一致、行动一致地向市场进军，企业文化竞争力在这个时候才能彰显其强大的推动力。

（四） 规范企业行为的需要。

1. 政策法规不完善：目前，各地根据国务院于2007年10月1日颁布的修改后的物业管理条例，自行制定相关的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系。这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加。

2. 行业内的竞争激烈：随着经济的飞速发展，物业管理企业争夺物业管理市场的竞争愈演愈烈，许多不具备物业管理能力的小型物业管理企业通过恶意压低管理酬金、聘请不具备上岗资格员工、服务方法不规范、服务内容缩水等不正当竞争手段搅乱了物业管理市场。

3. 潜在的市场进入者和替代者的威胁加剧：一是潜在进入者或替代者，包括房地产开发商、物业管理专业的分承包商、房地产中介代理公司、酒店业、渠道运营商；二是来源于外省市以及国外的物业管理企业，以及为给房地产商解决麻烦应运而生的物业管理企业。

（五）顺应“新常态”的需要。

新常态就是不同以往的、相对稳定的状态。这是一种趋势性、不可逆的发展状态，意味着中国经济已进入一个高效率、低成本、可持续的中高速增长阶段。物业管理企业安置了大量下岗和进城务工人员等弱势群体，为稳定社会秩序做出积极的贡献。“新常态”下物业企业作为改革发展中国家产业转型，政策支持的产业发展方向，承担起了更多的社会责任，这也对物业企业的做精、做强、做富提出了更多更高的要求。

二、物业管理企业建设企业文化的必要条件

（一）立足企业。

物业管理企业进行企业文化建设，首先必须对企业内、外部环境应有一个清醒、客观、准确的认识，唯有来源于企业的企业文化才有长盛不衰的顽强的生命力。

蒙能物业通过走访市场、业主交流、民意调查、高层访谈等形式了解到，外部环境呈现物业管理起步较晚、市场狭小、物业管理企业总体档次较低的特点；内部员工存在总体素质偏低、自信心凝聚力不强、企业开拓市场能力和盈利能力较弱，已有项目没有形成规模，缺少示范项目等问题。基于以上分析 ，蒙能物业全体动员、全民参与，从公司的优秀传统、历史发展、员工的思想认识中将蒙能物业管理企业文化定位为“起点文化” —— 我就是起点：万事从我做起；现在是起点：把握住今天才能拥有明天，发现问题应及时解决，不拖延、不推托、创新思维、认真执行；永远是起点：永远站在新的起点展望未来，为实现“致力物业、改善生活”的使命而不懈努力。

（二）面向市场。

俗话说“知已知彼，百战不殆”。物业管理市场如何、竞争对手实力怎么样、业主对物业管理的接受能力如何等问题成为制约物业管理企业打开市场突破口的瓶颈。作为社会结构的有机组成部分，公司应担负的社会责任，即为国家的繁荣发展做出应有贡献，为社会的和谐稳定尽应尽的义务。公司是经济组织，同时又是社会组织，经济效益和社会效益兼取之才是现代企业发展的目标，公司有义务也有责任承担起改善社会生活的神圣使命。

（三）放眼未来。

我国物业管理企业经过三十多年的探索和实践，经历了从无到有、从小到大的艰难发展过程，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，未来的管理将成为人们日常生活中重要的组成部分。随着我国物业管理的发展和走向成熟，我国的物业管理应当走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，这将成为“新常态”下我国物业管理的发展趋势。在这种情况下，物业管理企业的企业文化必须不断地补充、完善、丰富、延展、再建设。

企业文化建设是企业活力的内在源泉，是实现企业管理现代化的重要手段；企业文化是企业的灵魂，是企业在激烈的市场竞争中生存、发展壮大的精神动力。建设和培育先进的企业文化是企业参与竞争，在经济全球化的大潮中站稳脚根，在市场中占有一席之地并不断发展壮大的必然要求和基本前提。

参考文献：

[1]张云初、曹东林、王清，《 新企业文化运动 》，中信出版社，2006.1

[2][ 日 ] 大前研一等著，《 思考型管理 》，中信出版社， 2006.4

浅谈物业管理企业文化建设 篇4

浅谈物业管理企业文化建设

作 者二级学院专 业班 级学 号指导老师答辩日期成 绩

....铁道运营与管理学院 物业管理

物业

班

.....内容摘要

一个企业的生存和发展，必须依靠建设优秀的企业文化，企业文化被当作为一种社会文化的反映，在企业发展和生存中的作用日益重要。越是紧张激烈的市场竞争，就越是需要建设企业文化。作为市场环境下的物业服务行业，物业管理企业同样需要建设自己的企业文化。

本文首先就物业管理企业文化的概念及其特征进行了阐述。本文第二部分就目前物业管理企业文化建设存在的问题从主客观两个方面进行了讨论与剖析。本文第三部分对第二部分所论述的物业管理企业文化建设存在的问题提出解决思路和应对策略。

关键词：

物业管理企业文化建设 问题对策

目录

中文摘要

一、物业管理企业文化概述

（一）物业管理企业文化的概念

（二）物业管理企业文化的特征

二、物业管理企业文化建设存在的问题

（一）物业法规落后于实践

（二）物业管理公约缺乏有力监管

（三）物业管理法规制度不健全

（四）部分物业管理企业忽视企业文化

（五）物业管理企业对员工感情投入尚需加强

三、物业管理企业文化建设的对策及建议

（一）建立完整、科学的物业管理法律体系

（二）重视人才德放首位

（三）物业管理信息化

（四）提出企业的精神内涵

（五）树立物业管理企业文化核心观

参考文献

物业管理企业文化建设 物业管理企业文化概述

1.1物业管理企业文化的概念

物业管理企业的企业文化是企业在经营管理活动中根据本企业的特点所形成的。具有物业管理企业特色的基本信念、价值观念、经营哲学、规章制度、物业氛围及与此相适应的思维方式和行为方式的总和。

1.2物业管理企业文化的特征

将物业管理行业的企业文化与其他行业企业的企业文化比较起来，可以从五个方面来把握物业管理企业的企业文化的特征：

（1）是创新性文化。由物业管理产品的均质化以及市场竞争激烈化诱致的创新文化。（2）是服务性文化由行业性质决定的服务文化。

（3）是微利性文化物业管理公司所处行业属微利保本行业，企业经营的目标不是获取暴利。

（4）是生态性文化由物业管理基本内容所决定的绿色生态文化、安全生态文化、雅洁生态文化。

（5)是社区性文化物业管理公司的管理对象都是一定范围社区的物业，服务对象是物业业主与租户。物业管理企业文化建设存在的问题

虽然国内物业管理市场正迅速发展膨胀，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，建立社会化、专业化、企业化的物业管理新路，是目前中国物业管理行业发展的迫切需要。香港地区和国外专业及一流的物业管理公司，进入中国内地的物业管市场发展亦是必然的路向。由于物业管理在我国还是刚起步的行业，所以不可避免的存在一系列问题阻碍其发展。

2.1物业法规落后于实践

现行的物业管理制度，目前还处于起步阶段，存在不全面、不严密、不具体及不够协调的缺陷，相关法规精神，因各地物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，各施各法，上下无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间明显存在着不协调，甚至相互矛盾。物业管理的法规建设落后于物业管理的实践，故专业管理公司的管理难度亦相应地增加。

2.2物业管理公约缺乏有力监管

由于缺乏有力监管，物业管理公司与业主之间，不能够相互约束各自的权力和义务。物业管理公司对其所管理的物业内的业主、租户的管理权力均来自于物业管理公约；而物业管理服务水平质量的高低，则来自物业管理公司能否有效地执行为双方共同利益而制订的物业管理公约规定。只有物业管理公司与全体新旧业主签署的物业管理公约，方可界定权利及义务。否则，物业管理公司将无法约束没有签署物业管理公约的业主来履行其应尽的义务；因而造成物业管理公司在执行日常管理规定时，无法约束这些业主不合理的行为，直接增加了管理难度及造成不必要的纠纷。

2.3物业管理法规制度不健全

纵观市场，实际上国内有不少法规制度已正式颁布执行，这对物业管理市场的规范及管理有一定的作用。可是这些法规制度虽然存在，但相关政府机构没有落实监管或监管不力，引致漏洞。同时，在市场上还缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度，现阶段，物业管理法规制度仅局限于住宅物业，以致专业的物业管理公司在管理商业办公大厦及商场时均无法可依，只能按照其经验制订相关的物业管理规定，造成各家物业管理公司因无所适从而各施各法，引起混乱及不必要的纠纷。

2.4部分物业管理企业忽视企业文化

没有文化的企业是没有希望的企业，特别是在全球化经济竞争时代。没有钱固然是万万不能的，但没有文化和品格更是万万不能的。因此物业管理企业也不例外，而目前大部分物业企业忽视了这一点，不过这也不足以为奇，毕竟我过物业行业刚起步，还未注意到这方面。只要能理解企业文化对企业发展有着极其重要的意义之后，把握机会，利用企业文化，相信今后物业管理企业会健康快速发展！

2.5物业管理企业对员工感情投入尚需加强

如员工一旦被业主投诉，有些物业管理企业常常不具体区分对错，随意对员工进行处罚、调离、降职等处分，大大挫伤了员工工作积极性。

(1)物业管理企业欠缺组织活动的活力大多数物业管理企业不太重视组织员工分批外出参观、旅游或聚餐等加强企业凝聚力的活动，必然减少了物业管理企业各楼盘员工之间相互认识和交流学习的机会。

(2)物业管理企业适应环境变化的办法不多

很多物业管理企业管辖的楼盘周边环境随着时间的推移发生了很大变化，但物业管理企业没有根据这些变化及时调整企业发展战略，快速适应环境变化需要，而是因陋守旧、反应迟钝，以至最终失去赖以生存的市场。

(3)物业管理企业的服务观念有待提高

物业管理就是“服务”于业主，就是要每一位员工都要主力“业主第一”的思想。但有个别物业物业管理企业尚未有“急业主所急，想业主所想”的服务观念，自认为业主有求于己，当老大、“土皇帝”，甚至怠慢业主的现象时有发生。物业管理企业文化建设的对策及建议

1—3年乃至3—5年内，国内物业管理市场不会发生根本性的变化。只要积极采取应对措施，继续在塑品牌上下工夫，在人才培养上下工夫，在服务质量上下工夫，在服务方式上下工夫，国内物业管理企业完全能够顺利地开拓一片新天地。

3.1建立完整、科学的物业管理法律体系建立完整、科学的物业管理法律体系已成为物业管理工作中的当务之急。应尽快完善物业企业制度，在补充物业企业制度的同时，还要建立现代企业制度，只有这样才能加快物业行业发展。现代企业制度具有三方面的要素，第一，私有财产神圣不可侵犯；第二，契约为前提的法制操作机制；第三，机会均等的市场原则。其中，第三点“机会均等原则”对我国来说是死穴，是几乎不可逾越的鸿沟。

3.2重视人才德放首位

对于企业来说，没有最佳人才，只有最适合人才。人才具备的不仅仅是知识，更重要的还是心态、行为举止、不说假话，诚实是成为真正人才的基础。因此，物业管理企业在培养人才时把握这一点很重要。人才是一个企业的基石，则德是一个人的灵魂。因此，物业管理企业在用人方面，德一定要放在第一位，即职业操守、遵守公司规定和企业文化。

3.3物业管理信息化

我国物业管理企业龙头老大万科物业就非常重视管理创新，持续进行物业管理专业研究与探索，不断提高服务质量，以创造更好的经济效益及社会效益。万科物业的管理创新，一个重要特点就是重视信息化建设，公司没年都投入巨资进行信息化建设，是国内物业管理行业信息化建设的领跑者。信息化管理不仅能提高工作效率，还能提高服务质量，而且打造了品牌的核心竞争力。

未来

3.4提出企业精神的内涵

必须结合物业管理的实际情况，用简洁明了的文字提出企业精神的内涵。这是企业的奋斗目标，也是全体员工必须为之服务的目标。如温州物业管理总公司提出的——“经营者的靠山，顾客的保护神，高楼的好保姆，大厦的总管理。”并为之提出了企业的四大精神：“科学管理的开拓精神，与困难作斗争的创业精神，实干苦干的拼搏精神，以楼为家的雷锋精神。”又如江苏爱涛置业公司提出的——“全心全意，业主第一说到做到，讲究实效；诚信服务，追求完美。”这两家物业管理企业，由于重视了企业内隐文化——企业精神的建设，因此，在整个行业中是处于领先位置的。

(1)弘扬“亲情文化”物业管理企业是服务型企业，以人为本是物业管理企业文化建设的首要措施，以人为本体现了两方面的内容。第一是在经营理念中突出以业主（或物业使用人）为本，业主至上，时时想业主之所想，急业主之所急，持续超业主的期望。第二是突出以员工为本，对员工进行“感情投资”，将心比心，以心换心，用情连心，弘扬“亲情文化”物业管理企业是服务型企业，以人为本是物业管理企业文化建设的首要措施，以人为本体现了两方面的内容。第一是在经营理念中突出以业主（或物业使用人）为本，业主至上，时时想业主之所想，急业主之所急，持续超业主的期望。第二是突出以员工为本，对员工进行“感情投资”，将心比心，以心换心，用情连心，弘扬“亲情文化”。如某公司的一位员工家属得了重病受到精神上和物质上双重打击。公司可以发出《倡议书》，倡议每位员工伸出援助之手。又如某位员工家中因台风被水淹没公司领导应第一个赶赴受灾家庭现场送去慰问品等。

(2)培植诚信文化诚信文化中国古来有之，“人无信不立”成为芸芸众生耳熟能详的口头禅。诚信决定着企业的生存发展的基点，诚信是立业之道，兴业之本。作为市场竞争的主体，企业必须遵守和营造公平、有序的市场经济秩序。开展“重合同，守信誉”的建设，做到诚实守信，企业生财要“取之有道，守法经营”，不能靠坑蒙拐骗，不能搞假冒伪劣，不能进行不正当竞争，树立诚实守信的实力形象，是企业发展、兴旺、发达的根本保证。

(3)营造活力文化物业管理企业要把准时代脉搏，充当导演的角色，积极举办各类形式多样的联值活动，让员工与业主共同参加，增加相互之间的感情，在竞技活动中，展现生命的活力。例如：体育运动会、棋牌比赛、保健知识讲座、卡拉OK比赛等，积极制造的“活力文化”。激发员工的敬业精神首先应该充分肯定员工的自身价值，尊重员工的自我选择，使企业每一位员工真正有主人翁的感觉。只有这样，员工才能自觉地、最大限度地把自己的兴趣爱好以及聪明才智与公司的需要、社会的需要有机地结合在一起。其次是要大力宣传企业的英雄人物，给予企业员工一个看得见、摸得着的活生生的楷模，以激发员工爱企业、爱工作的敬业爱岗精神。

(4）倡导生态文化随着工业产品的大规模生产，生产过程及其产品也给人类社会带来了大量的废水、废气、废渣，由此引起了周边环境的恶化和污染，人们逐渐意识到经济的发展决不能影响、破坏环境。物业管理企业的任务之一是通过保洁绿化服务等工作为业主提供优美的居住环境，生态文化作为新型的管理文化，既包括生态环境、生态伦理，又包括生态道德，它是解决人类与自然关系问题的思想观点和心理的总和。对此我认为物业管理企业营造生态文化要从以下几方面入手：一是要进一步加大爱护家园的环保宣传活动的力度，通过形式多样的宣传教育，包括座谈会、演讲会、宣传板报、文艺演出等各种形式和手段，持续开展环保意识教育。二是认真学习贯彻物业管理法律、法规、条例，以及环境保护法，水资源保护条例，使广大员工树立环保、法律意识。三是积极完善环保制度规范员工环保行为，预防环境污染。

3.5树立物业管理企业文化核心观

企业文化是企业经营哲学、价值取向、道德准则、行为规范等要素的综合体现。企业文化是企业之魂，对提升企业竞争力，对推动企业发展起着重要作用，它决定了一个企业能走多远，它明确应该怎样对待顾客，怎样正确回报股东，怎样正确激励员工，怎样正确确定企业的发展方向、经营策略，怎样正确维护与合作伙伴的关系。企业文化是企业长寿之本，要

真正成为中国物业管理企业的领跑者，就要借助于企业文化力。企业文化的力量来源于它的人本思想——对内以员工为本，对社会以合作伙伴为本，对客户以满足需要为本。

（1）物业管理之道：相信每一位员工都愿意尽心尽力地做好工作，并不断追求完美与创新，只要提供一个适宜的环境，他们就一定能成功。

（2）物业价值观：信任和尊重个人，鼓励主动性和创造性，追求卓越的成就与贡献。在经营活动中坚持诚实与正直，靠团队精神达到共同目标。

（3）物业企业目标：利润：争取足够的利润以支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资金。客户：为客户提供最高质量和最大价值的服务和产品，以得到并且保持他们对物业企业的认同和信赖。业务：专业化经营，公司参与的业务领域应能够发展和扩大公司的技术和客户，提供持续增长的机会。增长：物业企业的增长只应受限于利润以及满足客户需要的、有创新性的服务及产品能力。员工：使物业企业员工分享物业所创造的成功，按员工的工作业绩提供就业保证，为员工提供良好的工作环境和训练机会，承认员工获得工作的满意和沟通顺畅。

（4）质量方针：服务至诚，精益求精；管理规范，进取创新。

（5）企业宗旨：企业的使命是持续超越企业的顾客不断增长的期望。

参考文献

[1] 蒋丽.物业管理概论[M]．化学工业出版社．2007：5-35.[2] 张仁德，霍洪喜.企业文化概论[M]．南开大学出版社．2001：9-55.[3] 于雷，史铁尔.社区建设理论与实务[M]．北京：中国轻工业出版社．2005：65-85.[4]林中.中国房地产报.2012年6月第2期

物业企业文化建设 篇5

1、油田物业管理企业生产的是服务

油田物业管理行业有八字箴言叫做“物的管理、人的服务”，但最终的落脚点还是在服务上。服务本身是一种无形的产品，它的质量的管理和鉴定似乎很难有量化的标准。比如说：航空服务业对微笑的要求具体到应该露出几颗牙齿，但是我们很难知道，即使有了那样标准的微笑是不是真的发自内心，是不是能真的愉悦和打动客户。很多油田物业管理公司制定了规范化的服务标准体系，比如说，电话铃响三声接电话，要用规范的礼貌语言，这对于每一个员工来说并不难做到。但是对电话交谈的内容，对业主提出问题的解答是否适宜，是否令业主满意都无从控制。这就需要在标准化规范要求之外，更多的需要在平时对员工个人素养的培养和训练。

2、油田物业管理传递的是形象

有人说，成为一名好的油田物业管理人，就是要学会如何和人打交道。也就是说油田物业管理的工作其实就是不断地和业主、使用人等各种对象进行沟通。很显然，在这个沟通的过程中，企业的形象是通过这些员工的言行举止、分析解决问题的能力、对突发事件的反应传递给了每一个受众，使他们在潜移默化中获得对企业的形象认知，并且会很多程度上决定他们对这个物业企业的接受程度。所以每一个员工都是企业的形象大使，而这个观念完全需要企业文化对员工进行引导和熏陶，单纯的制度规范的约束是不能达到的。

3、油田物业管理企业竞争的是品牌

随着油田物业管理市场的逐步建立和完善，油田物业管理企业间的竞争将愈发激烈，竞争也必然从最初的价格竞争、产品竞争进而为品牌竞争。品牌的重点不仅仅是它的知名度，更重要的是品牌所蕴含的文化内涵。对于油田物业管理企业来说，品牌中蕴含的人文关怀的精神更是不可或缺的。企业自身的价值观能否从商业氛围中升华出来必然直接影响到品牌的文化内涵。而且在品牌建立起来以后，需要每一个员工像爱护自己的`孩子一样去爱护它、支持它，以员工对于品牌的忠诚度来影响业主对品牌的忠诚度。

4、油田物业管理行业急需的是人才

现在令很多油田物业管理公司头疼的是人才难寻，人才难留。油田物业管理人才市场成为卖方市场确实有点始料未及。物业不断接管，却没有合适的人才去管理，更谈不上人才的储备了，甚至很多公司自己培养的人才也在不断流失。这个问题的解决不能只从经济激励着手，还需要企业文化所特有的感召力和凝聚力。在强调团队精神、公平竞争的企业文化下，人才更容易产生对企业的归宿感，更愿意将自身的愿景和企业的发展结合起来。

二、油田物业管理企业的文化建设的难点

1、油田物业管理行业自身的特殊性导致了在企业文化建设的困难。

企业文化的建设要求在企业精神、价值观、品质观、企业目标等方面实现企业的统一性，这就和油田物业管理本身具有的复杂多样性产生了矛盾。

(1)油田物业管理企业管理项目的复杂性。油田物业管理的项目由住宅小区、写字楼、工业区、医院、学校、旅游景点等不同类型，有本地的有外埠的，有高档物业也有普通物业。每一类型的项目要求不尽一致，管理的对象各有不同，地点分散四处，并且都必须考虑和本物业周边文化环境的协调。

(2)油田物业管理企业员工的复杂性。由于管理内容多样，使公司的员工在专业、层次、年龄、学历和个人素养上有着很大的差异。这决定了员工对企业文化的理解和接受程度不尽相同。

(3)油田物业管理企业组织机构的复杂性。油田物业管理公司的职能部门偏多。随着管理面积的扩大，很多物业公司又不断设立管理处。一部分公司根据行业发展态势又增设了诸如客户服务中心、专业中心等部门。

部门之间比较容易出现职能重复、权责不清的情况，这对于各部门间的关系协调配合和对企业文化的共同认知带来了影响。

2、与其他社会文化的密切联系造成了企业文化建设必须更多地考虑与社会文化的协调又要保持个性。

(1)与社区文化的关系。油田物业管理企业本身负有建设社区文化的管理目标。长期以来，在社区文化建设上，油田物业管理公司只偏重于小区文娱活动的组织和支持，满足于建立几个业余文艺团队。这些工作固然也是必须的，但却是浅层次的。社区文化建设的根本目标应该是通过各种载体将公司的服务理念渗透到业主和使用人的业余生活中去，引导他们形成物业内的共同生活方式、共同价值观，形成小区的公共意识，建立和谐、高雅的生活工作氛围。要达到这一点，确实是有非常多的工作要做。

(2)与传统文化的关系。虽然是一个新兴的服务行业，但油田物业管理企业恰恰不能放弃对传统文化的吸收。因为油田物业管理的主要对象是住宅小区，更多的是对业主及其家庭的管理和服务。中国的传统文化以家庭为社会的基础，以家庭的和谐求得整个社会秩序的平稳。因此油田物业管理企业的文化的服务品质观如何更多地体现家庭美德、社会公德，将是我们需要认真思考的问题。

三、油田物业管理企业文化建设遵循的原则

1、贯穿“以人为本”的原则，“以人为本”是油田物业管理企业文化建设的首要原则和根本原则。以人为本体现两方面的内容。第一在经营理念中突出以业主(或使用人)为本，业主至上。时时想业主之未想，急业主之所急，持续超越业主的期望。第二是突出以员工为本，为员工营造公平、公正、透明的竞争环境，以完善的培训体系和日常的沟通，促进员工不断成长，不断激发员工的积极性和创造性。

2、突出团队精神的原则。正因为油田物业管理企业在管理项目、员工构成、组织机构上的复杂性，必须突出团队精神的建设，才能使每一个人、每一个部门、每一个管理区域协调一致，既明确分工又相互配合形成合力，同时也更能使员工产生归宿感和责任心。

3、强调与时俱进的原则。文化是动态的，不是静态的。以文化来影响人的重要前提是这个文化必须是科学的、健康的、保持不断前进的。当前，智能化、专业化已经成为油田物业管理的行业发展趋势。这就要求油田物业管理企业在管理、服务、体制、技术等方面敢于突破敢于创新。相应的，在文化上要突出自我否定的勇气和不满足现状的精神。

4、体现与社会文化的协调原则。文化不是封闭自足的，文化是开放吸纳的。油田物业管理企业在实际的经营活动中与业主或住用人、业主委员会、xx各部门之间不仅是信息交换的过程，而且还是一个文化交往的过程。企业的文化只有很好地与社会文化相协调，才能发挥它的作用。

浅谈物业管理企业信息化建设 篇6

摘要：随着信息化的快速发展与广泛应用，随着业主日益增长的高水平、高效率物业服务的需求，物业管理企业如何转变观念，改变粗放的经营模式，利用现代信息化技术和手段，更加规范、及时、有效地管理物业企业，为业主提供满意、贴心的服务是目前物业企业管理的首要任务。

关键词：物业管理企业；信息化建设；信息化技术；计算机技术；互联网

中图分类号：TP393文献标识码：A文章编号：1009-3044(2011)27-6586-02

随着国内物业服务行业的蓬勃发展，市场中涌现越来越多的物业管理企业，然而受行业发展时间短的影响，物业管理企业的信息化发展较其他行业相对较晚，水平较低，这与服务对象对其高质量的管理水平要求形成鲜明反差，因此提高物业管理服务水平与质量是当前摆在物业管理企业面前的一道必修课题。信息化在物业管理企业的作用

在信息化、互联网大发展的今天，各行各业企业的生存与发展都离不开信息化建设。随着市场物业管理企业的不断增加，物业服务的竞争必将愈演愈烈，物业管理企业只有适应新的发展形式，加快企业信息化建设，将各项先进的信息代技术，如计算机技术、网络技术和数据库技术、互联网技术等应用到物业管理中去，对物业管理企业进行业务流程重组与优化，对物业管理服务过程进行有效地监控，实现物业企业内外部信息的共享和有效利用；提高物业企业的服务水平、降低物业管理成本、增加经济效益和增强物业企业市场竞争能力，以突破物业服务企业发展的管理“瓶颈”。

第一，提升了企业竞争力。在物业管理行业，信息技术的使用已经能够使企业改变内部的竞争基础，主要体现在企业用信息技术降低成本结构，获得了成本优势；又提高了企业提供的产品和服务，获得了服务差别优势。

第二，提高了企业服务水平。随着新《物权法》的颁布实施，业主对物业服务的要求越来越高，物业企业面临从未有过的全新挑战。物业管理企业做的主要的事情就是为客户提供全方位的服务。今天，物业管理企业为客户的服务已不是单纯的物业服务范畴，它还包括为客户提供完美服务。因此为了适应市场的发展，物业企业的内部深化改革都在紧张进行，信息化系统可以驱动并加速物业企业内部改革进程，提供系统平台帮助物业企业打造一站式服务平台，大幅度提高业主对物业服务的满意度，加快物业企业从传统的被动式服务转向主动式服务。

第三，基于管理层面，帮助企业做到集中管控，及时有效地了解、管理及监控跨区域公司的日常工作情况、人员配置情况和财务收支情况，有效解决空间差异问题上所带来时间瓶颈，管理层可以在第一时间准确地掌握各个区域（部门）的运转情况，各个区域（部门）也可以在第一时间向总部汇报工作。实现了流程驱动，有效提高物业企业内部各个区域、各个部门及各个岗位的执行力，实现业务管理和行政办公管理的规范化管理、流程化管理，让各个岗位上的人员，都能依靠计算机辅助管理手段成为物业企业这个大齿轮组内的小齿轮，让大家，都能按照公司制定的业务方向、业务流程去有效的工作，从而提高行政办公效率、提高业务数据核算的准确性、快速形成决策层、管理层所需要的关键业务数据，辅助领导决策。

第四，品牌建设。物业企业的品牌建设是依靠企业内部长期日积月累的劳动结晶，信息化系统可以在日常工作中有效地积累知识，并使各个相关岗位人员自身提高学习能力，为企业发展扩张时提供管理模式及能力的复制，加强物业企业在行业中的营销能力、竞争力及思考力，从而在物业行业中扩大影响力和领导力，树立自身品牌。

第五，效益为先。从微观上讲信息化为物业企业带来最直接的效益就是人力成本、物料成本、设备维护成本的大幅度下降；从宏观上讲信息化使得物业企业的管理更加标准化，减少因人而议的情况，有效加强法制管理，削弱人制管理带来的问题，提高整个物业企业的执行力，增强企业的生命力。信息化建设的实施步骤

信息化建设必须有针对性，通过需求分析制定出具有行业特性、集聚先进的信息化手段与技术且切合本企业实际的信息化建设总体规划，并按照这个规划一步步地实施，只有这样才能最终通过信息化手段帮助企业提升竞争力。

第一，实施信息化首先要建立健全物业管理企业信息化的规范和标准。在物业管理企业信息化过程中，企业普遍感觉到缺少像其他行业具有应用面较广的信息化管理平台，存在着服务体系不完备，不能包括现有的服务内容，信息化标准不统一，造成信息资源共享程度低，软件网络开发和信息服务明显滞后，信息安全体系缺乏保障等弊病，信息化建设还不能适应物业管理企业现有发展水平的要求。这样，如何建立健全规范的物业管理企业信息化标准是企业信息化建设的首要任务。

第二，大力培养物业管理信息化人才。实现物业管理企业信息化，不仅需要领导的支持，有政策法规和标准作为保障，拥有既懂物业管理又懂信息技术的人才是企业信息化的关键，是企业大力推行信息化的基础。如果没有物业管理信息化人才作为支撑，仅仅先进的设备和理念是不能实施成功的物业管理信息化改革的。

第三，加强物业管理企业高层管理人员对企业信息化的重视。物业管理企业作为一个人力密集型企业，高层管理人员易将精力放在节约人力成本，减少支出上，认为企业信息化对企业发展不能起到很大的推动作用。只有高层管理人员认识到信息化的重要性，给予人力、物力和财力的支持，才能成功的将信息化运用到企业的各个层面中，发挥其作用，推动企业的发展。

第四，也是最为具体的一步，基于各个部门，制定企业信息化管理流程。比如先实现财务收费的计算机化。在物业企业日常的财务收费工作上，计算费用、手工开票收费、收费统计、欠费催交等工作量较大，而且容易出错。而通过计算机管理，则可以实现计算费用简单快捷、直接打单收费、日常须用的收费统计报表自动生成、欠费资料一目了然，可以减轻财务人员较大的工作负荷。再实现财务收费的真正信息化。随着物业企业管理的规模越来越大，物业企业的财务收费逐步要求能保证清晰、准确、及时、可控，用手工操作和简单的计算机管理已经达不到管理需求了，主要表现在既要解决计算费用、打单收费、收费统计、欠费催交等烦重的工作问题，又要解决物业企业在业绩考评、总部监控等环节上管理需求，在银行托收、欠款统计、催交、应收实收的对比分析、收费率的综合统计分析等方面均要求全面信息化。最终实现物业管理各方面工作的基本信息化。物业企业随着财务收费实现信息化管理后，势必要求在各项专业管理工作上达到信息化管理的标准。信息化建设中应注意的问题

第一，物业企业要先弄清楚企业信息化的定位及目标，要与企业现阶段及未来发展方向相结合，把握好要点及主要思路，明确未来企业的战略目标，对关键业务需求的详细分析找出适合企业自身实际情况的IT解决方案，整合IT解决方案进行关键业务流程整合，打造适合企业的管控模式，不能盲目脱离企业实际情况，最终导致信息化效果不理想等问题的出现。

第二，物业企业要认清并走出传统ERP管理系统的误区，随着科技的不断进步，物业企业所管辖的项目从楼宇数控到节能设备等智能化程度越来越高，物业企业所需要的信息化解决方案不在局限于以往大型企业中所用到的ERP管理系统，而应根据集团型物业企业下属不同项目业态的特点有机地整合起ERP系统、OA系统、财务系统、HR系统、楼宇数控系统、PDA无线系统、短信系统、门户网站及数字化社区。从而真正达到物业企业对人、财、物的真正有效管控。

第三，物业企业内部各部门与各岗位的协作关系，管理层要对信息化项目足够重视给予支持并帮助推进；对系统功能优先级的把控；对各部门工作配合程度的敦促与检查。业务部门要完善管理制度的配套建设；优化本部门的需求理解；完善基础数据的梳理与准备。IT部门要学习其它企业信息化建设的经验及教训；建立相关的技术团队来为信息化系统后期的运转保驾护航；重视对软件系统的学习及相关培训。先进的信息化技术与手段的应用

4.1 “一卡通”技术的应用

一卡通系统可以使用非接触式射频卡技术，此卡操作与使用方便，快捷，而且清洁、卫生。一卡通系统可以应用在身份识别与门禁管理、考勤管理、停车场管理、收费管理及电子巡更管理、信息查询等方面。

1）身份识别与门禁管理：对楼宇或是小区内需要控制的各类出入口，比如楼宇或小区大门、每栋楼单元大门、停车场出入口等，通过刷卡来实现持卡人身份的合法性判定，以实现准入或禁入功能。

2）考勤管理：对企业工作人员上、下班考勤和出入，方便管理人员统计，考核各部门出勤率，有效地管理、掌握人员出入和出勤情况。产生的电子考勤可以与工资系统对接，完成员工月度工资的自动生产。

3）收费管理：对物业企业提供的有偿服务、消费服务（比如停车费、物业企业在小区开设超市、娱乐场所等）和定期定量或定期计量收费（物业费、水电费等），均可以通过在楼宇或小区指定位置设置的刷卡终端设备通过业主自助方式实现各项费用的收缴。此种方式打破了时间限制，同时免去了物业服务企业的服务人员，节约了人力资源，也极大的方便了业主的自由、方便、快捷的交纳各项费用。

业主所持“一卡通”卡充值有两个渠道：1）可以通过银行账户与电子钱包一机互通。通过银行安装在便民位置的设备终端可以设置自助圈存、自动圈存、定值圈存等方式实现持卡人银行卡与企业卡实时自助、自动转账功能。2）业主到指定“一卡通”服务中心进行现金充值。

4）电子巡更管理：通过在指定岗位、指定巡逻点安装刷卡设备实现保安、巡逻人员的签到管理，增强保安防范措施和监督管理机制。

4.2 互联网和短信通信技术的应用

1）互联网的应用。如今互联网已经走进寻常百姓家庭，因此物业服务企业可以通过互联网开通企业服务网站或是在线服务信息服务（QQ、MSN、电子邮箱等），充分利用互联网资源和技术宣传企业服务理念、服务内容、服务措施；征询业主对物业服务的意见和建议；在线解答业主疑问；在线接受业主物业服务申请等。信息服务平台的功能主要体现在：业主通过呼叫中心、把需要服务内容的信息传递给相关专业服务队伍及部门；居民通过网络平台查询服务信息、服务标准、收费标准；通过网络平台填写各类需要的服务表单等等事项；小区管理处通过客户服务中心把关于事件的情况反馈给平台，以便客户服务中心进行回访和服务信息的集中管理；政府相关部门可以通过信息中心向各小区及相关物业管理公司传输文件，便于对小区、行业进行规范管理。

2）短信功能的应用。为了更一部为业主提供贴心、便捷的服务，物业服务企业还可以同通信公司联合开通手机短信通知业务。物业服务企业向通信公司租赁一条宽带、安装一台短信服务器即可实现短信群发功能。以此实现及时向业主发布节日问候、管理信息、业主交费信息、服务信息等。

4.3 物业管理软件及其它专业性软件的应用

1）物业管理专用软件。目前市场上成熟的物业管理软件比较多，物业公司使用一套物业管理系统来规范管理公司的各种事务, 如物业资料管理、收费管理、服务管理、人事管理、安保管理、仓库管理、设备管理、商务管理、停车管理、文件管理、保洁绿化管理和系统维护等, 由人和计算机等组成的能进行信息收集、传输、加工、保存和使用的系统, 物业管理软件的使用是物业管理步入现代化的标志。

2）其它专业性软件。在公司内部，可以使用OA办公自动化系统、财务管理系统、物资管理系统、档案管理系统等，使企业具有规范、合理的管理方法与模式，从而真正达到管理上对人、财、物三者的真正有效管控。

一个物业管理企业只有充分认识信息化建设的重要性，并且切实应用信息化的管理理念、信息化的先进技术与设备、设施全面实施企业信息化，才能不断扩大业务，实现多元化发展；才能为业主提供全方位、更快捷、更便利、更高水平的服务；才能树立起一个被社会接受，被业主欢迎的物业服务品牌。

参考文献：

物业企业文化建设 篇7

1.1 为了满足企业专网建设工作的需要, 进行环形网建设体系的优化是必要的, 这就需要进行组网方案内部应用环节的协调, 保证其组网形式的更新, 从而满足物业企业部门的工作需要, 实现相关项目组的信息系统体系的健全, 促进其内部各个环节的协调, 这就需要做好节点的传输媒介工作, 保证电缆、光缆、微波等的有效串联应用, 实现闭合环的体系健全, 实现环形网工作方案的更新。在环形网应用中, 其相关的节点都需要进行不同方向的应用, 满足信息数据的发送及其接收的需要。该环形网具备良好的保护能力及其抗灾害性能力, 其具备极强的生存能力, 非常有利于复杂化的地理环境。目前来说, 线形网的基本形式是通信的不同节点的串联, 进行首尾节点的开发, 进行线形网的形成, 其结构比较简单化, 总的来说经济性非常强大, 是一种良好的网络结构模式, 但是这种方式也具备一定的缺点, 那就是无法进行链路失效问题的解决, 从而导致其生存能力太差。

1.2 在实践应用中, 星形网的基本应用形式, 进行通信网的特殊枢纽节点及其相关节点的结合, 在企业专网建设环节中, 环形网建设扮演着重要的地位, 其是一种常见的组网方案, 其基本的组网形式是进行物业企业的不同部门、项目组的信息系统的应用, 做好节点的传输媒介工作, 实现光缆、电缆、微波等的串联, 保证其闭合环的形成, 从而满足环形网工作的需要。在具体的组网上, 需每个部门自行搭建服务器, 再通过星型结构链接至集团信息源。

这就需要注意网孔形网的基本应用形式, 保证通信的节点的相互连接性, 进行网孔环网的形成, 保证不同节点的相互连接性, 实现网孔形网的理想性, 避免其结构受到节点瓶颈及其失效的影响。需要保证不同节点的相关方式的协调性, 实现其整体可靠性的提升, 但是这种工作模式, 具备较为复杂的结构, 并且其成本比较高, 比较适合于较大业务量的工作。以上几种方式, 就是通信网络中的常见基本网络形式, 这些网络的拓扑结构具备各自的应用特点, 满足了实际生活中的不同应用需要。为了实现物业企业的通信专网工作需要, 进行网络结构的优化选择是必要的, 从而满足其业务量的需求需要。

2 关于网络结构选择思路及其应用原则的分析

2.1 在物业企业通信应用中, 进行物业企业安全生产体系的健全是必要的, 这需要做好相关的日常管理工作, 保证其服务方案的更新, 实现其信息化体系的健全, 保证专网的整体安全性, 确保其可靠性及其抗灾难性的提升。在建网初期应用中, 进行网络设计环节的优化是必要的, 从而有利于进行网络物理拓扑结构的优化选择, 保证网络的正常工作的开展, 保证其信息业务的正常开展。

在网络结构的应用过程中, 需要注重其复杂性, 从而进行投资及其运营维护成本的应用, 实现其建设环节及其维护环节的协调性, 但是, 这种方式的应用, 很可能会导致一定的资源浪费, 但是如果进行简单的网络结构的应用, 又难以满足企业信息的工作需要, 就需要进行网络结构的优化选择, 实现物业企业的建设及其运营的协调, 实现其经济性及其可靠性的提升。

2.2 这也离不开良好的网络配置, 进行网络结构的优化选择, 实现网络内部信息系统的健全, 实现其内部各个环节的协调, 这需要进行通信设备及其节点间的传输媒介的良好配置, 实现其整体应用环节的协调, 保证网络建设成本体系的健全, 实现其内部细节的优化, 这就需要进行通信网络方案的更新, 进行网络建设成本的缩减, 保证规模化及其技术化的通信网络的应用, 保证硬件设施及其软件设施的应用协调, 实现新建网络的组网方案的更新。这就需要进行物业企业的专网方案的更新, 使其适应当地地区的发展需要, 由于网络建设的差异性比较大, 就需要进行通信的专网网络结构方案的优化选择。

3 关于网络结构规期设计应用模式的分析

在物业企业的实际应用中, 需要注意到由于其建设的环境低于环境、信息化设施、企业规模等因素, 其物业企业的通信专网建设过程中, 会出现各种的困难, 这就需要针对企业的自身特点进行网络结构方案及其网络模型的选择, 实现企业信息化专网体系的完善, 尽管其网络结构是复杂性、多样性的, 但是他们都是由基本形式的网络结构构成, 是有一定规律可寻的。

通过对专网网络结构设计范例的分析, 可以得知网络建设的过程不是一帆风顺的, 可能需要面临自然等突发性灾害, 这也需要进行网络承载信息化业务体系的健全, 保证其安全运行性。保证网络结构的整体可靠性的提升, 实现其整体的抗灾难性的提升, 从而满足当下通信专网网络结构的应用需要, 再进行主环网、子环网等的协调, 实现其综合性网络结构的应用, 保证日常工作的需要。

其网络内的服务模块有: (1) 呼叫中心业务, 为业主和客户提供及时的咨询及信息反馈; (2) 服务器:数据服务器、应用服务器; (3) 客户端 (业主通过电脑或手机等) ; (4) 项目部服务信息系统 (项目部A、项目部B、项目部C……) ; (5) 集团总部信息系统 (职能部门:财务、品管、工程、客户服务等) 。以上通过互联网 (ADSL、光纤) 互联, 呼叫中心、服务器、集团总部信息系统处于主环网, 主环网携带客户端、项目部服务信息系统等处于子环网, 构成综合性信息化体系。从整体的角度来看, 物业企业的通信总体网络结构的普及应用需要经历一个相当长的范围。其主要包括了通信主干网络、子干网络等的通信网络应用。所谓的通信主干网络就是进行全网络范围的选择, 进行代表性单位的选择, 保证其通信节点方案的协调性, 实现这些节点的网络组织, 保证网络中通信节点的汇接性, 保证信息通信体系的覆盖, 从而满足企业的工作需要。

通信子干网络是局部干线网络的组成部分, 其需要在一定业务相近的单位内进行传输媒介组织网络的应用, 实现网络节点的协调性, 保证其单位内部网络功能的优化。这需要实现子干网络的主干网络协调性, 针对其服务项目进行子干网络数量的协调, 实现其不同业务种类的链接, 这需要针对实际情况进行工作。项目部通信网络, 是终端通信网络。它包括安全生产、日常调度、安全监控、行政通信、计算机网络、视频会议、自动控制、有线电视等系统。环形网具有高生存性, 抗灾能力强, 主干网络、子干网络尽可能地使用环形网方案组建。终端网络结构形状的配置比较灵活, 方式较多, 随项目部内部具体情况而定。

4 结束语

通过对网络组建及其管理措施的应用, 可以实现全网集中管理方案的应用, 实现子干网络、终端网络的分级管理优化, 实现其子干网络、主干网络的协调性, 从而满足日常组网的需要, 实现不同子干网络、主干网络等的相交性、相连性。保证子干网络与主干网络之间可实现相交、相连、相切。现代互联网链接媒介速率很高, 也可以直接利用互联网, 但安全性、稳定性有所欠缺。

摘要：通信网络结构是现代企业信息化建设的重要基础, 更是现代物业企业提高效益的重要环节, 这就需要针对我国的通信网络基本网络体系进行分析, 进行物业企业信息化建设体系的健全, 实现企业通信专网的良好工作, 保证其积极性的建设, 实现其综合应用效益的提升。上述工作的开展, 都需要进行物业企业通信网络的结构设计, 进行新型思路的分析, 进行方案的良好规划, 保证物业信息化网络体系的整体安全性, 实现其综合效益的提升。

关键词：通信专网,设计思路,网络结构,物业化信息,本质安全性,主干网络,环形网

参考文献

[1]吴秋峰.自动化系统计算机网络[J].北京:机械工业出版社, 2001.

[2]张公忠.现代网络技术教程[M].北京:电子工业出版社, 2000.

浅析物业管理企业的成本核算 篇8

关键词:物业管理企业;成本核算;作业成本法

一、物业管理企业成本核算的特点

(1)人工成本占有相当大的比例

物业管理行业作为第三产业的服务业,人工成本费用是物业管理成本中的最重要的组成部分,据统计数据表明:人工成本在总成本中所占比例非常突出,平均超过了60%。在平均人数下降比例较大的情况下,人工成本变化不大,人工成本没有同比例下降,主要原因一是,社会保险等各种工资附加比例不断增长,二是,工资结构调整,专业型、知识型、技术型和管理型人才比例有较大上升。

(2)间接成本的比例越来越大

由于物业管理企业并不需要生产出有形的的产品,相对于制造企业,其直接材料很少,而且物业管理企业中发生的直接材料往往是在某个物业管理环节中,为了操作的实现、提高操作的效率而产生的辅助性的材料。物业管理企业实行公司内部专业技术集约化管理,小区日常专业化管理交由管理处来完成,其他的由公司内部专业化公司完成,一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专业技术培训、专业技术指导、专业技术服务等工作,人工费用的分配明显复杂化,不能直接归集到某个特定的服务合同。

(3)间接成本的种类多样

与一般的服务业相比,物业管理整合了包含清洁、绿化、保安、维修、房屋装修等多个服务功能,还可以围绕客户的需要提供特殊服务,因而间接成本的种类异常复杂,且各种间接成本的性质、成本动因均有很大差别。比如清洁服务是传统意义上劳动密集性服务项目,这部分成本一般认为与人工工时有密切关系,而工程维修服务则主要依靠先进的设备和技术,这部分的成本有不同的成本动因。

(4)期间费用比例上升

从劳动生产率的角度来衡量物业管理服务实现的全过程,90%的工作量是在管理处完成的。因此物业管理企业职能部门的设置以精干、高效为原则,一般来说管理费用与企业所接管物业面积存在较为稳定的比例关系。事实上,为了克服行业高层管理人员流动性较强这一问题,管理人员的工资近年增长幅度较大。另外,在物业管理行业竞争加剧的外部环境下,企业为了争夺客户,营业费用也在不断上涨。

二、物业管理公司成本管理存在的问题

(1)传统成本计算模式造成了大量的物业管理“隐含成本”

一般情况下,企业成本核算范围局限于服务过程中实际发生的成本,即营业成本,并不核算作业成本、营销成本、开发设计成本等;在传统成本管理模式中,成本是对象化的费用,而销售费用、管理费用都被划为期间费用,直接抵减当期损益,并不作为成本管理的管理范围。这样就没有完全显示各项物业费用,在确认、分类、分析和控制物业成本上都存在许多缺陷。

(2)传统物业成本计算方法提供的物业成本信息失真

由于近年来人工费用价格不断上涨,物业服务产品获利空间一再下降,物业公司在选择订单时,最基本的要求是进行获利能力分析,只有那些能够为公司盈利的订单才是最终要选择生产的,而经过盈利预测分析不能盈利的订单,则需要与客户进行进一步地议价,根据议价情况再做决定。进行盈利能力分析,需要相对规范的单位产品成本信息,但是采用传统成本核算方法计算的成本信息并不准确,用于指导公司决策显然也不合适,怎样解决这一难题成了当前困扰物业管理企业的大问题。

(3)传统的成本核算不能提供足够的非财务信息

传统成本信息系统只注重提供财务成本信息,而不注重提供非财务成本信息。它以“产品”为中心,关注的只是与产品有关的数量化指标,所以在选择作业动因时仅考虑单位水平的作业。在成本管理方面仅提供产品成本数量上的升降变化,却无法说明成本升高或降低的原因。在这种情况下所实施的成本降低,降低的只能是成本的结果,而不是成本发生的原因,信息本身并不能够使企业管理当局改变作业和经营过程。

三、运用作业成本法,优化成本核算的流程

(一)划分作业中心

(1)保洁作业中心

保洁作业中心是物业管理企业对物业区域范围内的卫生保洁服务中心,主要作业内容包括日常清洁和垃圾清运,它的作业是物业管理的重要组成部分,是体现物业管理水平的重要标志。保洁服务一般由物业管理企业管理部或保洁部具体实施。保洁部一般设部门经理、技术员、仓库保管员和下属班组,其下属班组可以根据所辖物业的规模、类型、布局以及清洁对象的不同而灵活设置。

(2)绿化作业中心

绿化作业中心是在物业管理区域范围内增加绿色植物,提高绿地覆盖率的实施中心,它的作业是美化优化物业管理区域环境的重要因素。绿化作业中心可以分为两种作业模式:一是专业分包模式,由物业管理企业聘请专业园林绿化队伍负责小区或大厦的绿化作业;二是自管模式,由物业管理企业自己负责绿化管理。

(3)保安作业中心

保安作业中心是物业管理企业为维护物业管理区域内正常的工作和生活秩序,保护业主和使用人的生命财产安全所进行的防火、防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列管理活动的中心,其作业内容包括日常安全防范和突发事件应急处理。物业管理企业对物业的保安作业,可以委托专业保安公司进行或自行组织保安队伍实施管理。

(4)工程维护作业中心

工程维护作业中心是指物业管理企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及共用设施设备的使用、维护、维修、保养实施管理的中心,在物业管理中它的作业已经成为极其重要的管理内容,占据核心地位。它的作业好坏直接影响房屋及设备的使用水平,直接反映物业管理工作的水平和质量。

(5)综合管理作业中心

综合管理作业中心主要是由一些为保证物业管理企业正常运转而设置的职能管理部门以及辅助部门,例如总经理室、办公室、财务部、人力资源部、后勤部等的活动。由于发生的成本相对而言较少,因此我们认为可采用简化处理的方式,将综合管理作业中心汇聚的成本费用按照各产品的业务收入比例,分摊计入相关产品成本中去。

(二)分析和确定资源

根据作业成本法的基本理论,可以将物业管理企业的资源划分成以下六项内容:

(1)人工费。包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。管理服务人员的工资是物业管理企业职工的劳动报酬,社会保险是企业交纳的职工社会养老保险、医疗保险、工伤保险等,福利费是按规定提取用于职工的生活福利。该项费用归集到作业时,以岗位工资表为分配依据。

(2)固定资产折旧费。是指物业管理企业自己所拥有的各类固定资产,如各种车辆、对讲机、程控交换机、计算机等,按平均年限折旧提取的折旧费用。该项费用以折旧明细表为分配依据。

(3)动力费。主要是指物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护,以及物业管理企业自身所耗用的水电费等。通过安装好水表、电表、汽表、液化气表等,达到计量无遗漏。该项费用的分配依据为各种动力明细表。

(4)材料费。包括企业在物业管理活动中消耗的各种材料、辅助材料、燃料、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。该项费用的分配依据为材料领用凭证。

(5)业务费。是企业在物业管理活动中所直接耗费的,除材料、人工、动力以外的业务费用,包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费、物业管理区域清洁卫生费、物业管理区域绿化养护费、物业管理区域秩序维护费等。该项费用的分配依据是业务开销记录。

(6)办公费。包括办公用品购置费、培训费、文化宣传费、书报费、差旅费、邮电通讯费、租赁费等。该项费用可以按统一的办公费记录来分配,也可以按照明细项目分别进行分配,比如租赁费可以按办公室面积分配、邮电通讯费按信息费明细表、办公用品购置费按办公用品领取凭证等来进行分配。

(三)分配资源到作业成本库

物业管理企业的作业中心确认后,要为每一个作业中心设立一个作业成本库。作业成本库是与某作业中心有关的所有成本要素的总和,分配到作业中心的每一种资源就成为该作业成本库的一项成本要素。物业管理公司可以以以下资源进行分配:

(1)人工费。物业管理企业不同工作职能间的工资比例变化很大,例如管理人员、工程人员的工资普遍高于保洁、绿化和保安人员的工资。这种工资水平的差别意味着使用平均工资乘以工资小时数的这种追踪工资是不恰当的,而应根据各职能人数及工资级别进行分派。

(2)动力费。动力费应尽可能通过直接追溯去分配给作业,直接追溯要求计量作业对动力的实际耗用量。物业管理企业要安装专门计量动力表,分析控制设施设备所用动力,还应在物业管理企业办公用房上安装动力表,这样可以通过查动力表,将其直接追溯到作业中。

(3)折旧费。折旧费可以分为与某一个作业有关的直接设备的折旧和该作业占用的其他固定资产的折旧。直接设备的折旧仅为特殊的作业提供服务,如用于绿化服务的割灌机、用于维修服务的疏通机等,按照设备用途归集到各作业,然后按各作业所拥有的设备价值计提折旧。而占用的其他附属固定资产的折旧额主要是建筑物等,因为保洁、绿化、保安、工程维护四个作业所占的房屋面积非常小,因此,出于重要性原则的考虑,这四个作业就不再分摊房屋折旧费,由综合管理作业中心统一进行核算。

(四)分配作业成本计入成本对象

物业管理企业的成本对象是指需要对其进行成本计量和分配的项目,物业管理的成本对象是以有形的服务合同为载体的,以无形的服务把成本准确地分配至各成本对象,这是进行成本管理和控制的基础。物业管理作业成本计算是将成本库归集的作业成本按成本动因分配到各成本计算对象上。首先可以计算作业动因分配率,这是将各作业或作业中心消耗的资源成本分配到成本目标的依据。有了作业成本动因率之后,即可根据各成本对象消耗各作业成本库的成本动因的数量,进行作业成本库费用的分配。将成本计算对象应分配的各项作业成本加总,就得到了成本计算对象的物业作业成本。

四、结语

物业管理行业作为一个较新的服务行业,由于其产品的特殊性而存在许多本行业的特殊性,物业管理的常规性服务的技术含量低,服务成本高,物业管理公司的服务同质化趋势非常明显。物业管理公司要想在激烈的市场竞争中取胜,必须要在成本核算上下功夫,必须从改善成本管理现状入手,用新的思路和方法,创新成本管理的模式。

参考文献:

[1]丁建平,企业物业公司财务管理制度的探讨,内蒙古煤炭经济,2009年第2期 

[2]王元庄,物业管理企业必须在创新中求生存,经济师,2009年第3期 

[3]崔文新,浅谈企业的物资采购的成本管理,民营科技,2009年第1期 