商场物业仓库管理规章制度（精选8篇）
一、目的为保障公司正常经营的连续性和秩序,使仓库作业合理化,避免浪费,降低成本,控制物资,减少库存资金占用,结合公司实际情况特制定本制度。
二、适用范围
本制度适用于信阳天润广场正常经营、办公所需各种原辅材料、零配件、外协加工件、工具、办公、清洁用品等物料的库存管理规定。
三、管理原则
仓库管理应保证满足公司正常经营所需的物资需要,不缺货断档,并使库存物资、采购成本总额资金费用最小化。
四：职责
a、仓库设兼职或专职仓库管员，仓库管理员负责物料的收料、验收、入库、发料、退料、储存、防护登记出入帐工作；
b、司财务部、行政部负责仓库管理工作的监督。
c、采购部、保安部、仓库管理员共同负责废弃物处理工作。
d、仓库管理员对物料的检验和不良品处置方式的确定。
五、库存物品的限额标准
（1）日常消耗物料的库存限额：
a、一般按计划采购，库里可保留少量库存；
b、特殊情况另行处理。
（2）常备的物品的库存限额：
a、一般按计划采购，最多保留持每月平均消耗量的1倍；
b、特殊情况另行处理。
六、物品采购的申请
（1）公司各部门原则上应在每月25日前根据本部门的实际需要填报下月物品需求计划，并报公司财务部进行预算审核。
（2）当仓库常用物品（如：背心袋、购物袋、销售小票）低于规定的库存限额
时，应及时填制所需物品的采购申请计划。
（3）仓库中无储存的零星、应急物品由使用部门负责人填制追加采购计划。
（4）公司财务部主管会计依据下列内容审核：
a、仓库实际库存量；
b、当月实际消耗量；
c、费用预算计划。
（5）部门经理审核：
a、采购计划不合理的，应及时予以调整申购计划；
b、采购计划合理的，部门经理应在采购申请表签署姓名日期。
c、固定资产物品申购，必须由总经理签字确认。
七、物品的入库
（1）采购员原则上应在物品采购回来的当日，将物品送交仓库验收，特殊情况不能在当日入库的，应报行政部经理批准后另行处理；
（2）如采购员通知物品供应商送货上门，采购员应陪同供应商一起到仓库验货；
（3）仓管员应对购买的物品按照采购申请计划进行验收；
（4）经验收合格的物品，库管员应开具《入库单》（入库单为一式二联），并将物品分类存放；在摆放合理安全可靠的前提下,必须做到过目见数,检点方便,成行成列,整齐美观。
（5）仓管员应根据《入库单》和领料单，及时登记物品明细账；
（6）仓管员应在办理入库手续后将《入库单》的二联交由采购员，由采购员将此单据附在发票后到财务部报销采购费用。
八、仓库物品的存放管理
（1）物品存放仓库的自然条件：
a、有通风设备；
b、光线充足；
c、面积宽敞。
（2）仓库物品的存放分类：
a、易燃、易爆与挥发性强的物品；
b、吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品；
c、常用工具、材料和配件等；
d、易碎、易损物品；
e、工具存放区；
f、文具物品存放区；
g、消耗品物品存放区。
（3）仓库区域划分的方法：
a、在货架上标识开并隔离；
b、划线挂标牌。
（4）仓库物品的存放要求：
a、易燃、易爆与挥发性强的物品应单独设置仓库存放，存放时应注意：----周围无明火、远离热源；
----摆放在地下；
----配备灭火器；
----保持包装完好；
----库房结构坚固，门窗封闭牢固；
----库房门内开。
b、吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放时：
----用经过防水处理的货架放置；
----放在干燥的地上或货架上；
----配备防潮通风设施。
c、常用工具、材料和配件等：
----不规则物品、用盒或袋装好后摆放；
----规则的物品整齐的摆放在货架或地上；
----体积较大、体重较轻的可靠墙立放或挂在墙上。
d、易碎易损的物品：
----体积较小或瓶装物品，放置货架的底层、整齐的摆放在地上；
----体积较大的，应靠墙立放，放置上方不悬挂物品；
----放置位置有胶垫。
九、仓库物品的领用管理
a、物资出库坚持“先进先出,按规定供应,节约用料”的原则发料；如领用的物品在使用过程中有剩余的情况，领用人应将多领物品退回仓库，仓管员应认真进行核对登记并及时填写退料单。
b、各部门要指定专人领取和专人管理使用物资。
c、常备用料,凡属可分割折零的,本着节约的原则,都应折零领用,不准一次性领用；凡属低值的易耗品，可采用分类造册直接签领。特殊工种（如水电工、维修工）人员领用各类工具时，除按领用程序填写《领料单》外，还需由仓管员登记所领用工具，此《工具领用登记表》反映记录领用人所领用保管的各类工具。领用人离职或变动工种时，需按《工具领用登记表》记录，移交本人原使用及保管的全部工具（如有失落，应作赔偿），方能办理离职手续。
d、办公用品领料程序:使用人填写领料单(物品名称、规格型号、数量)→部门主管审批签字→仓库发料。
e、水电工程配件领料程序:填写领料单(物品名称、规格型号、数量、并注明用途)→部门主管审批签字→凭领料单并同《工作维修单》→仓库发料。
f、清洁、绿化用品领料程序:填写领料单(物品名称、规格型号、数量、并注明用途)→部门主管审批签字→凭领料单→仓库发料。
g、所有领用物料要求以旧(坏)换新, 但在实施过程中可先领后交；否则仓库有权拒绝发料。
(附:以旧换新物料明细:A、办公用品:打印机用墨盒、订书机、计算器、办公设备及电脑配件等;B、水电配件类:所有工具、灯具、光源、水表、电表、开关类、闭门器、锁类、设备工具配件、轴承类等;C、清洁、绿化类:所有工具、设备工具配件、胶桶、水管等。)
十、仓库物品报废的管理
（1）报废的标准：
物品报废制度是为了明确物品报废程序。
a、工程部对所有设备除加强日常运行、维修和保养等工作外, 还应认真做好设备、材料的更新工作。
b、设备报废需符合下列情况之一:-
c、经预测, 继续大修后技术性能仍不能满足工艺(工作)要求, 并且大修需要
费用相对更新设备较多的。
d、严重影响安全, 又无法改造, 继续使用可能引起事故的。
e、严重污染环境, 危害人体健康, 进行改造又不经济的。
f、其它需淘汰或更换的设备。
g、对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品, 仓库管理员应按年度报公司领导批准报废, 价值超过500元, 需报总经理批准。
（2）物品报废的程序：
a、申请设备报废, 经公司部门经理/主管同意后, 填写“固定资产报废鉴定书”, 经财务部和行政经理同意后方可报废, 若设备价值超过人民币5,000元, 还需总经理审核后方可报废。
b、所有废旧物资统一交回仓库,使用人员不得自行处理;工作人员以旧换新的旧料, 如灯具、电线和废电缆等集中到一定数量作报废处理, 对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站, 所得款项由仓管员交财务入帐。
(3)报废物资应由采购、仓管、保安、三方同时处理。
十一、仓库物品的清点
（1）每月25日前，仓管员应对仓库内物品进行逐一清点。
（2）根据清点结果，填写《库存物品盘点表》。
（3）仓管员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实物余额进行核对； a、经核对无误的，仓管员应根据当月发生的入库单发出库单，编制《库存物品进、耗、存表》，报于行政部。行政部根据此表做好下月采购计划。
b、如经核对有误：
----实际多于账面余额的，应报财务会计根据《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；
----如实物少于账面余额的，原则上视具体情况依据公司相关规程处理。
（4）仓管员应在28日前将当月《物品盘点表》、《物品进、耗、存表》、《物品申购计划表》报送公司财务部经理审核。
（5）公司财务部会计应于每于每月25-31日对仓库物品进行抽样或全部核对，并在当月31日前将核对结果报财务部经理。
十二、仓库物品管理资料的保管
（1）公司财务会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据编制记账凭证、登记账薄，并根据《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。
（2）仓库物品管理的财务资料交财务部经理审核无误后，加密在管理处财务部长期保存。
十三、其它有关事项
a、仓库人员工作调动时一定要办理移交手续,列明移交物资清单(一式三份),经三方确认后,要求各方签字确认,以免发生纠纷。
b、仓库的盈亏反映出仓库人员的工作质量,力求做到不出差错。
c、对仓库人员由于工作失误造成的亏损,要进行处理以及赔偿。
十四、附则
（1）本制度由公司办公室负责解释;
各类产品的仓储达到公司的销售要求, 使得产品的收、发、存有序进行, 确保账、物、卡相符。
二、范围
本标准规定各类产品仓库管理作业, 包括仓管原则、仓库规划、物料卡管理、仓库人员管理、入库作业、发库作业、退货、滞销产品处理、盘存以及安全管理等作业。
三、企业仓库管理员的职责
仓库管理员肩负着重大责任:首先, 仓管员是做好各类产品收、发、存等仓储管理的第一责任人。其次, 各行政部门、生产厂、车间等部门负责在同仓管部门进行配合作业时执行本办法之相关规定。再次, 仓管员每月必须认真做好对账和盘点工作, 发现纰漏及时找原因, 并补缺补漏, 使得账物卡相符。
仓库重地, 严禁闲杂人员进入。对确因公需进入仓库的, 应遵从仓管的指挥, 仓管应予以监督。其次, 仓管员应明确各自管理库位及区域, 不得擅离职守。另外, 应建立仓管员轮休顶岗制度, 为了能使各仓管员熟悉各类物料及其货位有必要适当进行轮岗。最后, 仓管员调动时, 应由营销部仓库主管监督对其所经管产品进行全面盘点交接, 无误后方可正式调动。
四、仓管原则
一是检验合格后的产品方可入库, 并在其显著位置上附上其状态标识卡。二是规划好仓储的区位及货位。不可露天存放产品, 也不可直接置放于地上 (特殊包装除外) , 均应配置存放于库区、货位, 以集中放置同一种类、或同一批量产品为原则。三是产品发出以“先进先出”为管理原则。四是产品进出一律凭单作业, 只要产品发生变动, 即登录计算机账, 物、卡确保一致。
五、仓库规划与物料卡管理
一是做好仓库规划、悬挂货位标示图及各类警示牌如严禁野蛮装卸等。二是仓管员应以产品特性、数量、体积、时间、包装方式、路线及搬运工具等为依据, 规划合理的储存空间货位。三是以一位一产品一卡为产品储存原则, 如货位不足时, 可将数量极少, 存取频率低, 容易分辨的品种合并存放于同一货位。四是集中放置各产品品种, 如货位不足存放时, 仓管应规划暂时存放区, 待有充足的货位时, 就及时调整至指定货位。五是必须设置每种产品的相应物料卡, 物料卡 (标识卡) 上详细说明产品品名、规格、编码和货位。六是按编码顺序排列物料卡, 以产品的存放位置为依据, 将物料卡摆放在离产品最近处。单独放置每日有变动的物料卡在物料卡架上, 以利于核对每日变动状况。七是当日内必须在计算机里, 凭单登录入产品进出库情况。八是登记物料卡时, 需注明进出库的数量、日期等, 及时算出余数, 并注明原始单据号码。发现料卡有问题时, 应即查明不符原因, 并提出处理方案, 每季度不定期抽查。九是营销部、财务部定期打印物料卡, 检查账、物、卡是否相符。十是物料卡用完后, 必须按年份、库区、流水号顺序进行保存。物料卡保存年限五年, 过期物料卡由财务部、纪检、审计部门审核后方可销毁。
六、产品入库制度
第一, 仓管员根据生产订单、产品检验合格书、生产厂的产品入库码单, 实物核对准确无误后方能入库, 并做好入库报表及台账工作。
第二, 对于超出订单数量5%以上的产品不予入库。同时对外包装质量进行把关, 如有差错及损坏也不予入库或通知相关责任部门更正、考核。
第三, 生产厂严禁扫尾不干净的现象, 否则仓管员有权拒收, 有特殊情况时仓管员应及时与营销部联系。特别注意的是, 产成品点包, 带回拼件单必须由仓管员亲自操作。
第四, 严格杜绝“在制品”入库。
第五, 根据入库产品的入库规格、数量等按类别放置于指定位置, 并填写物料卡。
第六, 退货品管理。一是所有的退货产品必须由营销部出具《产品退货通知单》以及司机带回的客户退货明细码单, 方可卸货。二是营销部应指定专门库位存放退货产品。三是卸退货时, 仓管员必须与责任部门指定人员一起在现场, 核对品种、清点数量, 准确无误后堆放仓库指定地点。四是仓管员应在当天开具出仓红单, 以冲减客户销售;同时要求生产厂开具入库红单, 以冲减生产厂当月产量。五是一次性退货品种多, 堆放时需树指示牌 (在指示牌上注明退货日期和厂家以及量大的品种) 。六是仓管员必须做好退货手工账, 并做好每月与各生产厂对账工作, 确保准确无误。七是仓管员接到生产厂《退货产品返工单》后, 应与生产厂指定人员一起做好出库工作, 并做好台账。八是当期退货产品生产营销部原则上当月销售处理, 力争下月处理销售, 最长不超过三个月必须销售处理完毕。
七、产品出库制度
第一, 根据有生产营销部通知发货人员签字的《产品发运通知单》或《生产计划单》发货, 发现异常应及时反馈。
第二, 每批品种出库时必须清理干净, 不能剩“尾巴”。
第三, 产品装运时, 仓管员必须在场抄码, 填写《产品出仓码单》, 并与驾驶员 (领料员) 核对无误后, 开具《产品出仓单》, 双方在《产品出仓单》上签字后方能放行。《产品出仓码单》一式三联 (客户、仓库、财务) 。《产品出仓单》一式四联 (门卫、仓库、客户、财务) 。
第四, 当天必须根据出仓单录入计算机。
八、盘点
第一, 仓管每日必须对收、发产品异动后的余数作计算机账、实物帐 (物料卡) 盘点与核对, 确保异动及时入账, 物、账准确, 盘点无误后物料卡方可再置放回原位。
第二, 公司依财务作业需要, 每一年度年末应进行全公司范围的财产盘点。盘点具体方案由财务部门于盘点实施前二周做出并下达, 办公室微机室提供计算机协助。
第三, 定期盘点的盘盈、亏数额做好盘点表, 录入计算后须当天送财务部, 同时营销须附上盘点表、盈、亏报告呈报公司总经理批准, 凭审批报告调整变动物料卡和计算机账目。
九、滞留产品管理
第一, 对于超过3个月没有变动的产品 (盘点变动除外) 视为滞留产品, 仓管应每月反馈滞留产品信息。
第二, 滞留产品须隔离存放, 并做如下处理:一是定期编制滞留产品清单给营销部。二是由营销部提出处理方案, 经财务部审核后报总经理批准售予其他公司或打折处理。
十、仓库安全管理
仓库是企业的重点安全单位, 做好安全工作应放在企业的首要工作来抓。
第一, 仓库应在温度、湿度等方面满足所存放产品的特性需求, 配备必要的安全设施以达到防火 (爆) 、防盗、防潮、防腐 (蛀) 等目的, 并保证产品的品质。一定要隔离储放危险品。
第二, 根据国家《消防法》有关规定成品库内所有库位必须严格按库房设计, 留出消防通道, 保证消防器材的完好。产成品必须严格认真堆垛, 保持垛与垛之间40公分左右的距离, 保持垛与柱子15公分左右的间距。消防器材必须装备齐全, 定时不定时进行检查, 及时补上不齐全的消防器材, 及时纠正有破损、压力达不到等不规范的消防器材。
第三, 防火。厂区内都是重点防火单位, 严禁吸烟, 违者从重罚款。仓库内部, 禁用明火, 禁止借用广场上的电源插座来进行仓库内部照明;靠居民生活区的仓库门窗必须关好, 杜绝外来火源造成损害;广场外靠近电源开关盒旁, 禁止堆放物品。
第四, 防盗、防破坏。仓管员每天下班后必须关好门窗和电灯 (必要的路灯除外) , 锁好大门, 违者按规定处罚。夜间成品仓库要有专人巡逻, 以保证仓库的安全。
第五, 加强工人装卸车的安全教育。为了避免装车过程事故的发生, 要求对驾驶员、搬运工进行安全教育。严禁叉车装货升高时, 叉车周边5米范围内禁止站人;两部货车同时装货时, 必须保持2米以上的间距, 避免货物落下伤人。
第六, 出现火警时的应急预案。当出现火灾险情时, 第一时间组织施救并报企业内部火警电话及通用火警电话-119。
第七, 驾驶员等其他外来人员进入仓库或车间装车、捆扎蓬布等操作时, 适用于本规定, 违者按规定处罚。
第八, 仓库内严禁停放外来车辆或空货车。
第九, 仓管员和安全巡视员对产成品仓库的安全负有直接的责任, 仓管下班时, 应巡视仓库并关闭门窗、电源。发现安全设施损坏时要立即报告, 并记录在检查表上, 采取紧急措施。
第十, 对事故预防和处理严格遵循《安全生产法》及公司的有关规定。
十一、检查与考核
第一, 本标准由产品仓管员执行, 企业安全部门负责检查。
第二, 本标准配根据公司的《经济责任制考核方案》进行考核。
考核内容包括, 仓库管理员的责任心、工作强度、完成的程度、差错次数或频率、出勤率、包干区的卫生完成情况等。
摘要：近些年随着中国经济的蓬勃发展, 新兴的实体制造业就像雨后春笋一样不断涌现, 文章总结了建立于20世纪70年代的老国有上市企业的一些仓库管理经验, 制定成《产成品仓库管理制度》, 用于规范生产企业各类产品的仓库管理作业, 包括仓管原则、仓库规划、物料卡管理、仓管人员管理、入库作业、发库作业、退货、滞销产品处理、盘存以及安全管理等作业内容, 以供同行业的参考、借鉴和操作。
美国是行业老大
据不完全统计，截至2011年底，美国已拥有近49000个储物仓库，将近10%的美国人拥有自己的个人储物仓库，总面积2.3亿平方米，营业额高达220亿美元。而剩下的10000个则分散在余下的国家和地区。毫无疑问，美国的个人仓储行业早已拥有悠长的历史和丰富的发展经验，并同一些最新的科技诸如智能家居、计算机搜索和物联网等概念相融合，在这一领域占有绝对的优势。
而在一衣带水的邻国加拿大，就没有这么幸运了。据媒体披露，只有可怜的1%的加拿大人可以随心所欲地在自己住所与个人仓库中“切换”杂物。由于加拿大的个人仓储行业还处于起步阶段，因此并没有很多可靠的数据来说明此行业的发展状况。在美国，有10%的储物仓库的所有权属于公司，如果将这个数据套用在加拿大身上，那么加拿大公司拥有的储物仓库大约有2500个单位。对于加拿大而言，在这一行业还有很长的路要走，当然这也同时意味着加拿大拥有更广阔的发展空间。
笔者所在的多伦多，（Condo）高级公寓林立，它们的一个共同的显著特点就是在地下一层（车库边上）或更低层为住户设置了一个储物间，一般都是一个大统间，钥匙打开后里面是类似动物园的铁栅栏或门户的小间设置，总共几个平方米，但一般比较高，竖放床垫等绰绰有余。笔者目测90%的人家已经把杂物放得满满当当。许多人都将一个或几个房间租给他人，那些租客就没有这样的运气了。
他们如果东西太多，就只能到外面寻找个人储物仓库。在多伦多靠近Finch大街和Midland大街一块竖着“Storage”牌子的类似厂房的建筑群外面，你需要报入特定的密码才能打开铁门，然后会看到一排排类似国内平房的普通建筑，再用智能卡打开某一房门，就可以通向你的储物仓库了，全程无人管理，因此物品安全也具有一定潜在风险。同样是几平方米的小间，大约需要每月花费100多加元（约合600元人民币不到）。一位朋友告诉我，同样面积的仓库，在另一个品牌的公司那里只需要50-60加币。即使如此，动辄拥有数千上万储物间的公司还是获利颇丰。加拿大地广人稀，只要控制好人力成本，这项生意性价比还是很高的。一套一室一厅的condo，好点的地段需要1300-1500加元的月租金，而二室一厅（70多平米）的condo，就需要1700-1900加元了。因此相比于保留居室，租客选择仓库也同样得到很大的实惠空间。双方完全是一个双赢的合作关系。
统计数据显示，在过去一年中，大多伦多地区共管公寓平均面积缩小到现在的778英尺，比去年初减少了近20英尺。如今加拿大公寓价格节节攀升，因此小户型越来越得到住客的青睐。房子越来越小，杂物日渐增多，个人仓储成为一个日益紧迫的问题，也成为新的投资热点。
租仓比租房划算多了
抓住了这一热点的仓储公司StorageMart来自美国密苏里州，于2007年进军加国。时至今日，它已经拥有包括温哥华、多伦多在内的70多个储物仓库，总面积达500万平方英尺。公司的首席执行官迈克·本南（Mike Burnam）表示：“除非是人们再也不存储他们的杂物，否则我永远不会没有生意做。我最大的竞争对手不是别的储物公司，而是大型垃圾车，因为那就说明人们不再倾向于存储，而是选择把杂物都当垃圾扔掉。”和别的存储公司一样，StorageMart的目标是提供空间，鼓励民众选择存储而不是抛弃自己充满回忆的贵重物品。
多伦多人口的日渐增长带来人们居住环境日益狭小的问题，大多伦多地区去年第三季度的公寓平均销售面积为887平方英尺，比十年前的1000平方英尺有了明显萎缩。
以目前公寓每平方英尺500加元来计算，如果要额外100平方英尺用于堆放杂物，住客需要多支付5万加元。而租用同等面积的仓库，大致每月仅需160元资金甚至更低。这确实是一个经济实惠的选择。
个人储物仓库在北美的流行已成为大势所趋。在美国，劳动力频繁移动，大多数人选择将杂物存在仓库里，因为这比来回搬运方便很多。根据StorageMart的数据统计，这些私人物品存储的平均时间可达到42个月。在加拿大，人们的移动频率或许没有美国那样频繁，但市场的巨大潜力同样值得期待。特别是加拿大人口流动频繁的MTV（蒙特利尔、多伦多、温哥华）三大城市，就是一个个充满生机的现成市场。
许多年轻人在独立初期，都只能搬进不足300平方英尺的小房子，因此他们的大量杂物只能堆积在父母家中，父母当然不会扔掉这些孩子十分眷恋的东西，因此父母居住面积也连带受到侵蚀，成为一个恶性循环，容易引发更严重的问题。而很多年轻人成家立业后还喜欢住在市中心的小型公寓里，而他们的父母年事已高，若是突然离世，他们马上会措手不及，因此对他们而言，个人储物仓库就是一个最优选择。
前文所述，许多公寓也有小储物间或储物柜，但其中许多是需要额外购买的，一位专家表示；“多伦多一个储物柜通常可以卖到5000加元，这成为一个活跃的二级市场。”一些人开始买卖和交换储物柜。
行业革新不可避免
史蒂夫（Steve Creighton）是成立于渥太华的个人仓储公司Dymon Storage的副总裁。他满怀信心地表示，公司希望将个人储物带到一个全新的高度。公司在渥太华已经发展到了150万平方英尺的规模，并计划在短期内开拓多伦多市场。公司的理念就是要在多伦多掀起一个储物革命，人们想要储存的物品不会再被扔到偏远的工业园地，而是会被安全便捷地储存在商场或商店附近的大箱子里，这种形式被他们“垂直整合”。 “我们改变了储物仓库的固有概念，传统的仓库通常是一栋单独的楼，配有冰冷的大门和铁链。如果你的物品对你来说不是非常重要，那么选择它们或许很适合，但假如是贵重物品，这样的地方就不合时宜了。”
Dymon Storage不仅力图将储物仓库打造成为类似购物中心的温馨氛围，还非常注重仓库地点的选择。史蒂夫强调：“我们尽量选择交通便利的地方，比如在零售业较密集的区域。因为通常而言，人们不会将物品永久地储存在仓库里，而是希望自己在需要的时候可以轻松拿到这些东西，而我们选择这样的地点就是希望客户在购物的时候顺便取回自己的东西。”新概念的引入为这个行业开辟了新方向。
储物市场前景十分广阔，但它同样不可避免要面对许多困难。迈克·本南表示：“加拿大人更为节约，他们希望每一分钱都能够用在刀刃上，相反财大气粗的美国人可能比世界上任一其他地方的人都喜欢乱花钱。”他认为加拿大个人储物仓库价格有所下降的话，市场需求度可能会提升，“但政府对于新建单位有诸多限制，比如繁琐拖拉的公事程序，另外加拿大的开发费用和申请许可的支出是加拿大比美国的开发成本足足高了25%。我很想在多伦多市中心做些什么来发展这个行业，但目前看上去还是阻力重重。”
另外一个问题是，有许多人不希望个人仓库建立在自己住所的周围，因为它们可能带来一定程度的污染和脏乱，这确实难以避免。“我希望用自己的努力来改善这一状况。我们在挑选一些区域建造类似于Townhouse（镇屋）那样的储物仓库，来希望以此改变人们对仓库脏乱差的固有印象。”
中国的个人仓储服务业发展同样令人关注。2011年成立的好易仓是一家由房地产公司转型而来的私人仓储公司，专门针对私人或小型公司文件储藏。2012年它获得风险资本的青睐，与红杉资本等开始接触，并有上市计划。
该公司仅上海一地的自助仓储网点数已在2012年增加至8家，成为行业龙头。目前好易仓最小的储藏柜是1立方米的迷你柜，月租金是258元，整年租金3096元。
“自助仓储在海外属于商业房地产中的一个分支领域，从美国经验来看，即使在次贷危机中一样发展迅猛。我们在不断寻觅自助仓储业务的新模式，目前正在和一些物流公司谈合作，下一步可能推出针对淘宝卖家的配套服务，卖家只需要订购我们的仓储配合物流公司帮助发货，只需要坐在家中就能完成销售，彻底从繁杂的货运、发货、盘货中解放出来了”，公司负责人信心满满地表示。
一、仓库使用规定：
1、使用范围:仅限于在我商场设有专柜之品牌厂商所经销之商品(滞销商品存放
时间不得超过二十天)；
2、凡需使用货仓或周转仓之专柜，先向营运部提出申请，营运部按其销售业绩、专柜实际情况及公司货仓容量进行审核批准后转总务仓管员，仓管员根据其要求结合仓库容量进行调节，并加注说明意见，再报管理部核准执行；
3、为合理有效在提高商场仓库使用率，按月收取管理费，其标准详见仓库费用收
取表明细；免费提供临时周转仓，但周转仓物品存放仅限三天以内，专柜及时安排营业外上柜或摆放于专柜货仓，逾期按每平方米10元/天收取占用费。
二、仓库进出货流程：
1、凡无防盗网格之货仓（指负一楼总务仓库、三楼总务货仓），进出货需由仓管员管理，其他货仓由使用人自己上锁管理；
2、营业时间进货一律先放总务周转仓（一楼专柜放于负一楼总务仓，二、三楼放在三楼总务仓），整理好后利用营业外时间凭营运部签准之《货品出（入）场单》通过货梯口防损员验收后，进出卖场；
三、防火安全管理：
1、仓库内不准使用碘钨灯和超过60瓦以上的白炽灯。若采用日光灯等低温灯具
或防爆型灯具时应确保镇流器为防火专用产品，并采取隔热、散热等措施。
2、库内不准设移动照明灯具，灯具下方不得堆放物品，灯具和物品垂直间距大
于0.5米。
4、库内电线需用非燃管穿管保护，库房电源应有单电源开关、确保人员离开时完
全切断电源（防火、防盗电源除外）。
5、库内不准使用除照明外任何电器，不得安装电源插座等。
6、仓库的电器设备均应由我司工程部合格电工安装、保养、维修并严格遵守各项
电器操作规程。
7、仓库内及周边严禁烟火，施工维修等需动火的应严格按规定向工程部、保卫部
提出申请，批准后在采取严格的防护措施下进行施工作业。
四、安全措施：
1、仓库内应根据规范设置消防喷淋，自动报警设施，配置足够的灭火器（具体由
工程课、防损课提出设置要求）。
2、仓库应加强防盗措施，设置防盗安全设施。
3、管理部总务课、工程课应定期对仓库进行检查，发现问题及时提出书面整改意
见，仓库使用专柜及仓库管理人员应及时整改书面反馈，确保整改到位消除隐患。
百货管理公司管理部
一、商场物业的含义 商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种 重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍 然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服 务性行业和各种娱乐场所。
二、商场物业的产权性质 商场物业的产权性质大致可分三种形式：
(1)临时转移产权型。在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期 后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。
(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。
(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商 所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商 者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。
三、商场物业的类型
(1)从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型，如广州的海印电器城、宏城广场等都属此类；同时也有封闭式的购物中心型，如广州天河城，香港的统一中心、太古 城等。
(2)从功能上来分，有综合性的专业购物中心，如广州的天河城；也有商住两用型的，如宁波的世贸中心、金光中心等。特别是随着大型居住小区的发展，商住两用型的商业物业
在不断增多。第二节 公共商业楼宇的管理内容及方式 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的 概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作为阐述对象。
一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理
(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经 营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证 良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被 偷盗。(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急 情况下的应急措施。
(4)设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。
(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。2.特殊管理
(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大公共商业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用，及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。
第一，公共商业楼宇良好形象的作用。公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。
公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌 现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼 宇 的良好形象就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消 费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。
第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(Corporate Ｉdentity System，简称CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的ＣＩＳ系统由三 个子系统构成，即ＭＩＳ(理念识别系统)；ＶＩＳ(视觉识别系统)；BIＳ(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。
ＣＩＳ是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而 提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性 化和专有化。其具体的做法是：综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东 群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等)，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图 案、颜色、字体组合成一定的基本标志——作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如：企业名称、自有商标、商徽、招牌和证 章；信笺、信封、账单和报表；包装纸、盒、袋；企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品；橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂；员工服装、服饰、工作包等，使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难，并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚持。
(2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择：
第一，零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售企业可分为家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时，要尽量做到 经营各种商品的零售商店“齐”、“全”，以满足购物者各方面的需要。
第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还 分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。
第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。
第四，不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括 饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼；服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室；旅游业企业，如旅行社、旅馆；娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园；金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。
第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场 所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上，这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁 期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的 营业面积应达50％以上，即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户；主要承租户承租的营业面积应达30％以上；其余的20％由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。
公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选 配承租客商。大型公共商业楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至 世
界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同 时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。
二、公共商业楼宇的管理方式 公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管 理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而 不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业 楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织 由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执 行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动 进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。
(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。
(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争； 统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。
(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。
(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面，公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理 者之间对话的桥梁和中介。(6)与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护公共商业楼宇的形象。
第三节 公共商业楼宇的管理运作方式
一、内部管理运作方式
(1)若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务(如保安、保洁、设备维护等)应由同一机构负责。对商场的管理可以由商场管理处(如图7-5-1所示)，进 行统筹和调度。运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据 商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。(2)若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的(如图7-5-2 所示)。在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。
管理部的工作要旨是服务，不管是对经营的业主还是对承租的商客，都要为他们提供方 便的服务与良好的经营环境，使物业出租率高、经营兴旺、升值快。
二、外部管理运作方式(1)成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。
如果公共商业楼宇属分散产权性质，管理委员会由全体业主根据各自产权面积所占的份 额，进行投票选举；如公共商业楼宇为统一产权，则管理委员会由所有经营者每人一票选举产生。管委会的组成人员一般由5～9人为宜，不宜过多，否则不便统一思想、统一意见。管 委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人担任。
管委会的主要任务是协助管理公司，协调、规范经营者的经营行为，提出经营方面的合 理化建议，决定经营格局的调整、经营方向的定位、经营活动的整体安排(如拍卖、让利等 经营活动的组织安排)等重大经营行为，同时协助经营者组织经营、联系货源等，并对违规 者进行处罚。(2)引进工商管理部门。在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执法部门协助对经营者的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇的信誉。第四节 产权形式对公共商业楼宇经营管理的影响
由于公共商业楼宇产权性质的多样性，决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前 全国这类经营场所的经营方式与状况分析，有以下两种比较突出的现象：
一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理，经营效果好
统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主，管 理规定在承租合同中已明确，管理条款多以经济处罚为主，约束性强，因此，这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多，如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市 场等。以下是某商场的管理规定，我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章 末附另一个商场管理公约，供参考)。商场管理规定 为维护商户和顾客的共同利益，使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物 经商场所，特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。
(1)商场每天的营业时间为8：30～21：00。不按规定时间营业，迟到或早退者每次罚款 30元。(2)未经批准，商铺(含橱窗)擅自歇业者，每歇业一天罚款100元。
(3)未经批准，在营业时间中断营业者，停业2～4小时按歇业半天，4小时以上按歇业一天处理。
(4)营业员不按规定统一着装者，每次罚款10元。(5)大音量开放音响，影响他人正常经营者，每次罚款30元。(6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2／3。违者罚款500元，并限期改正；造成事故者，赔偿一切损失，并承担由此造成的法律责任。
(7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者，没收全部物品并罚款50元。(8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐，不听劝告者，罚款30元。(9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉，不听劝告者，罚款30元。
(10)将自行车放在商场者，每次罚款50元。
(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者，每次罚款50元。(12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画，影响秩序者，对家长罚款30元。
(13)在商场通道内席地坐卧，妨碍通行，不听劝告者，每人罚款10元。(14)非营业时间未经许可，混进商场者，每次罚款100元。(15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单，违者每次每人罚款100元。(16)未经许可，进入大厦收购废品者，每次罚款30元。
(17)因拖行物品而有损地面、地毯者，罚款30元，并按市价赔偿。(18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者，每次罚款100元。
(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者，每次罚款100元；若有损坏者，还须按价赔偿。(20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者，每次罚款50元。(21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者，罚款50元。
(22)用户更换从业人员不及时报告，欠交从业人员申报表者，每人罚款30元。
(23)不按通知规定时间上交有关报表、资料和拒绝参加有关会议的，每次罚款30元。由此可见，对于统一产权的公共商业楼宇来说，其管理规定对经营者是无条件的，因此 管理的有效性较高。而且由于产权的统一性，业主可以统一安排招租对象，便于整体策划，容易实现经营格局的调整，以灵活机动的方式适应变化万端的市场需求。
二、分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式为好 分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因 是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风 险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根 本不服从管理。因此，对于分散产权的公共商业楼宇，最好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经 营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继。
附：商场管理公约
为了更好地加强商场管理，维护广大经营者的利益，使商场成为一个卫生、安全、优雅、舒适的经营购物环境，为经营者带来良好的经济效益，特制定本商场公约如下。
一、商场营业时间是每天9：30～21：30。各业户必须提前10分钟到齐各自档位，不按时进场作迟到处理，21：30停止营业，顾客离场，各业户在21：45分退场完毕，未经同意擅 自关档离场作早退处理，凡迟到早退者每次扣10元，以此类推，三次及以上作书面检讨，视情况给予处理，情节严重者作停业整顿处理。
二、未经管理处同意，不得擅自关档停业或缺业，如因特殊情况需要关档停业，须经管 理处同意，否则作缺业处理。缺业半天罚款人民币50元，缺业一天罚款人民币100元，当月 缺业三天作停业整顿处理，3天以上停业，视情况作自行退档处理，取消其经营资格。迟到 早退1小时作缺业半天处理，迟到早退4小时作缺业一天处理。由于缺业迟到、早退而丢失物品，本公司概不负责，并要追究其缺业责任。
三、每位经营者须凭本人的营业证进场(营业证在管理处办理)，营业时间必须佩戴本人的营业证，并在档口显眼处挂出营业执照，以备工商管理部门检查。
四、每位经营者退场时，须收好物品，锁好各自档口，保管好锁匙，否则丢失物品自己 负责。
五、经营者必须衣冠整齐，营业时间不得穿拖鞋，不准睡觉，不准大声喧哗，不准粗言 秽语，不准辱骂顾客，不准占用公用通道，违者须作书面检讨并罚款50元，情节严重者作停 业整顿，如仍不能认识错误将取消当事人的营业资格。
六、爱护公共卫生人人有责，在商场内不准有随地乱扔乱吐、乱堆乱放、影响整个经营 环境的行为，违者除责令清除外，罚款人民币50～100元。
七、营业时间在场内不准以任何方式进行赌博活动，如打扑克、打麻将等，若查获某档 发生此类事情，按管理条例罚款(50～100元)，并追究档主及当事人的一切责任。
八、经营者必须礼貌待客，文明经商，应主动为顾客调试商品，商品必须保证质量，遇 有质量问题，必须保证退换，并应提供保修和维修服务，对购买不满意，在72小时内要求退 货、换货者，在原商品没有受损的情况下，均应满足其要求。
九、为维护消费者利益，各业户必须遵守国家有关规定，守法经营，不得出售旧货、次 货、伪货、冒牌货，如经查出，没收货品及送工商部门处理，情节严重者作停业整顿并实行经济制裁，吊销营业执照。
十、未经商场管理处同意，不得擅自装设用电设备，如需临装或加装电器设备者，须向 管理处提出申请，经同意后方可装设，违反者作书面检查并罚款人民币100元，没收安装工 具和私装设备，严重者作停电处理。
十一、每位经营者，须自己到保险公司对自有财产投保，或委托管理公司代办，费用自 理。否则，如因火灾、地震等自然灾害造成的损失，责任自负。
十二、为确保人身及财产安全，必须加强防火措施(每档位需备1211型灭火器两个，并摆放明显处)，严禁擅自用电熨斗、电饭煲等未经许可使用的电器用具，违者罚款100元并追 究当事者的一切责任。
十三、以上制度如有违反者，且拒不接受处理或罚款，管理处有权停止电力供应或要求 停止营业，待其认识错误并接受处理后方能开业。停业期间，租金管理费照常计算。如业户在被停业后仍置之不理，超过三天，将被取消营业资格，没收押金或物品，收回档位。
十四、每位经营者首年管理费按物业部门批准价×××元／平方米收取，以后按物价指 数逐年上升，该费用不包括公用及自用水电费及公共设施设备维修费。以上费用除自用水电费按自家独立电表计外，其他的由全体用户按面积分摊。每位经营者须自觉按时缴交水电费、管理费，逾期不缴交者，除须补齐原费用外，还须增交滞纳金(每天滞纳金按总费用的1％ 收取)。逾期一个月欠交者，管理处将停止电力供应，直至缴清所有费用为止。
摘要：商场物业是指从事商品交易活动的商场、市场等。由于商场物业的特殊性，给商场物业的管理提出了较高的要求，也给物业管理带来了机遇和挑战。笔者长期从事商场物业管理工作，本文对商场物业的基础工作以及困难和对策提出了一些建议。
什么是商场物业？笔者认为主要是指从事各类商品交易活动的商场、市场、购物中心等。然而由于商场物业的特殊性，一般说来客流量大、时间性强、服务繁多、结构复杂、功能齐全，设备设施较为高档，这就对物业管理提出了更高的要求。正因如此，既给物业管理带来了机遇，也带来了挑战。笔者下面就如何做好商场物业管理工作，谈谈自己的体会。
基础管理是商场物业管理工作的重中之重
一个人要做成一件大事，离不开从基础做起；一个企业要创造出辉煌的业绩，也离不开基础工作。笔者认为，要管理好商场这个十分复杂而特殊的物业，做好商场的基础管理工作是重中之重。
一，商场管理要规范化、制度化。首先，要结合商场实际制定一套完善而又可行的商场管理的管理守则、规章制度和服务规范。对商场的业主和经营户进行统一的规范管理和服务，做到有章可行。笫二，有了好的制度和规范关键在落实，除要求业主和经营户遵守外，更重要的就是抓好物业管理内部责任到人到岗，要求管理人员做到位。第三，及时解决业主、经营户和顾客的求助、投诉，为他们排忧解难。第四，商场物业功
能具有多样性，其营业时间也长短不一，因此每个商场根据其功能和实际对上班时间要作统一规定，以维持商场整体形象和信誉。据笔者所知，某地就曾有这样的一个商场，本来一个好端端、生意兴隆的商场，就是因为管理不善，业主和经营户各行其是，管理服务人员态度粗暴，服务不规范，“想开门就开门，想关门就关门”而得罪了顾客，渐渐来此购物的顾客越来越少，从而导致了该商场的最后关门而转作它用。
二，保持设备设施完好和安全可靠运行。要针对商场设备设施管理的特点，建立和完善“以维修调度为中心，专人定点巡查检修与部门报修相结合，日常维修保养与计划检修相结合”的设备设施维修保养体系。维修调度中心，实行 24 小时值班负责制。负责当值的运行管理、维修调度、检查记录及检修统计工作，保证维修的及时性与合格率。制定各设备系统和建筑设施的巡查点和巡查内容，根据各系统的不同情况，规定每时、每班、每日、每周、每月、每半年巡检制，使设备故障隐患及早发现，以便将故障隐患扼杀在萌芽状态之中，从而保证设备完好运行。对关键和常用备件制定备件卡片，保持合理的库存量，确保维修及时率。每年对重要供方进行评审，淘汰不合格供方，确保备件质量和维修合格率。根据商场的经营特点，实行平时见缝插针的检修保养与大检修相结合的设备计划检修方式，确保设备系统完好运行可靠。尤其是对消防设备设施的检查维修更是要常抓不懈，发现问题及时解决，绝不能“拖”，彻底杜绝火灾事故的发生，保障业主、经营户的生命财产安全。
三，营造良好的商业服务环境。市场环境是否优美、清洁
等，不仅直接影响着顾客的购物欲望和在商场的逗留时间，会给顾客留下深刻的印象，也影响商场的社会形象和商业竞争力。因而要做好商场周边环境、绿化和日常清洁卫生保洁工作，创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，给业主、经营户和顾客提供一个舒适、轻松、愉快的经营环境和购物环境。为此员工和业主、经营户要带头注重环境、讲卫生，只有用这样的氛围，才能迎来更多的顾客。虽然看似一件小事，实则并非小事，因此营造良好的商业服务环境，应引起物业管理的高度重视。
四，维护好商场经营秩序。商业秩序的维护，保持内部通道、外部道路的畅通，维持业主和经营户在允许范围内商业服务的有序进行，对商场的正常经营和顾客吸引进来都非常重要。要搞好商场经营秩序，特别是要杜绝个别占道经营的现象发生，因为它的危害既破坏整个商场秩序，给顾客一个“商场乱”的不良印象，又给其他业主和经营户带来“不平衡心态”，从而引发“你占我也占”的纠纷，产生系列矛盾。最为严重的是，如果商场一旦发生火灾等事故，无法紧急疏散和转移人员，埋下不和谐和无序的、不安全的隐患。
商场物业管理经常遇到的几个问题和解决办法
在对多年商场物业的管理中，笔者经常遇到一些十分棘手的问题，不过在处理这些问题中，也积累了一些解决办法，特作如下介绍，与同行共同探讨。
一是交通问题。由于开发商在建造商场时，大多没有设计专用停车场，致使业主、经营户等供货车无法进入商场，给他们的进货带来了许多困难。同时一些有车顾客到了商场门前，本想进去购货，但因就地无法停车，只好离去另择其它商场。正因如此，一些本来地理位置不错、人流量也大的商场，却难以引进商家，迎接顾客，致使商场在经营上冷冷清清。如某商场就曾有如此遭遇，然而经过物业管理公司不惜花钱整修了直抵商场的临街马路，让供货车辆直接进入市场，顾客的车也可在商场边停放，如今商场“起死回生”，业主、经营户入住率达到了 98%。
二是招商难、入驻率低问题。虽然商场地理位置不错，其它功能也较为齐全，但因一些说不清道不明的原因，就是招不进商家，引不进顾客，空置门面十分严重，从而造成业主资产闲置、经营户无钱可赚、物业管理公司收不起物业管理费的局面。然而某商场物业管理，为了扭转上述颓势，别出心裁的想出新招，在加大力度组织推广宣传、扩大知名度和改善周边环境的同时帮助业主统一招商盘活资产，协助他们科学策划、精心布置、改善环境、吸引顾客，并用心服务、方便商家经营，使他们在这里做得安心、做得放心、有钱可赚，如今客户由原来的 100 多家，发展到现在的 300 多家，达到了业主、商家和物业管理公司多赢的效果和目的。
三是防偷防盗问题。商场、市场业主、经营者的货物被偷、被盗之事是经常发生的，然而目前却没有一个彻底杜绝此类事情发生的“良方妙药”。虽然很多商场、市场都安装有监控系统，保安也在不停地巡逻，但也难以杜绝盗窃案件的发生。不过笔者认为，在加强安防、技防的同时，加强业主、经营户的自我防范和商场全体人员的共防意识是预防此类问题的关键，以此形成一个共防网络，让盗贼无可乘之机，为商场货物的安
物业管理, 指业主通过选聘物业管理公司, 并按照共同制定的相关服务合同, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 进行卫生与活动秩序相关区域的维持。物业管理作为服务产业中的一种新兴的产业在社会中迅速普及和发展, 但在物业管理的相关法律法规条例中, 出现了与实施不符, 不够完善的法律条例, 所以物业管理中存在的矛盾和问题正逐步的的显现出来。由2003年5月28日国务院审议颁布实施的《物业管理条例》, 这一法规填补了立法的空白, 有利于解决物业管理纠纷, 但在实践操作中有一定的局限性。全国人大十届五次会议在2007年3月16日召开并通过的《中华人民共和国物权法》对物业管理问题做了一些原则性规定, 进一步向物业管理法制化前进。但是, 我国的物业管理法律制度仍然存在着许多待解决的问题, 需要我国相关的法律部门在物业管理法律法规中加以完善。
二、我国物业管理法律制度现状
1. 从立法层面看
从我国的立法体制上来看, 迄今为止我国目前没有一部专门关于物业管理的法律法规。在当前法律关系效力最高的《物权法》中, 由于法律在实施的过程中可操作性很差, 在物业管理的规范方面很大程度上都借助于其他相关方面的法律法规。《物业管理条例》是专门规范和管理物业方面的行政法规, 在物业服务管理的过程中有利于法律法规的进一步落实, 能够对物业管理方面的相关法律进行规范, 通过法律解决物业管理中的民事纠纷,
违背了物业管理的正常立法程序, 应当先有《物权法》, 而后是配套法规。《物权法》出台后, 《物业管理条例》必然要顺应服从《物权法》的规定, 加以修改完善并与《物权法》相协调统一。地方上, 各地结合本地情况出台的规章制度, 在物业管理条例内容上会有很大的差异, 在这其中还会与国家的相关法律规定不相符, 导致了我国在物业管理在立法方面的不统一性。
2. 从法律制度层面看
业主委员会的身份和地位从相关的法律制度上看是不够明确的, 因此在法律上也没有相应的民事主体资格。人民通过业主大会的民主选举中产生的民主组织就是业主委员会, 其中的成员是由业主民主选举出的代表构成, 所以业主委员会能够充分广大业主的利益。业主委员会的选举是一项广大业主履行业主公约的一项权利, 具有监督管理物业的性质。另外, 业委会也被赋予处理外部关系的权利与职责。物业管理服务收费的政府指导价机制不够完善。《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等这些物业管理方面的行为规范是物业管理服务收费情况的相关法律。
《物业管理条例》中相关的法律规定了, 在物业服务费收取的相关方面, 物业公司应制定合理的费用标准, 其制定的过程应该是公开进行的, 并要为广大业主提供与费用相适应的服务水平。从条例中可以看出, 在我国物业管理的收费都是由政府来定价, 并提供相应的指导价格来规范费用制度。所以物业公司与业主们共同约定的价格不能超过指导价格的范围。物业管理作为一种市场行为, 应当适应市场环境的变化, 根据经济市场的具体情况改善现存的、不完善的物业服务的相关收费制度, 适应国家对于市场价格的宏观调控, 进而对物业管理服务价格通过完善市场竞争机制的方式对价格进行调节。
3. 物业管理模式单一
物业管理模式主要包括两种, 一种是物业管理公司管理, 另一种是业主自营式管理, 由业主对建筑区划内的物业进行直接管理。我国在《物权法》出台之前, 实行的是物业管理公司通过委托管理的单一模式提供相关的物业服务。这种单一的委托模式一般情况下是针对整个小区的物业相关工作进行集中的管理, 所以这种管理模式是非常专业的, 其管理效果在实施后也是突出的, 其中不足之处就是费用较高, 像一些收入偏低的居民是很难接受的。而且这种模式也不适宜在旧小区推行, 也没有给业主选择的权利。而《物权法》的规定肯定了物业管理的自我管理模式。所以, 现行的单一委托管理模式已经不能够适应社会的发展需要, 与《物权法》的原则性指导不符。
三、我国物业管理法律制度之完善
1. 保障物业管理立法内容的一致性
按照《物业管理条例》的有关规定, 在不同地方各级立法部门和政府应该全面且系统地梳理和调整自己的物业管理法律法规和规章, 在形式上和内容上保持与全国《条例》的统一。首先要将各地的条例统一称为《XX省 (市) 物业管理条例》。其次还要统一基本法律概念和物业管理法规中的一些基本概念的涵义, 并与全国《条例》的相关规定保持一致。最后还要统一立法内容。地方立法要修改与《条例》规定矛盾的条款, 使地方立法和全国立法保持一致性的原则。
2. 明确业主委员会的法律地位
在现有的《物业管理条例》的实施中, 由广大业主通过民主选举产生的业主委员会是业主大会的权利执行部分, 它是一种无经费来源、无固定场所和专门的执行人员组成的机构。它在组成之后需要向相关的行政部门报备存档, 在法律上业主委员会的地位是非常不明确的, 由于业主委员会不能够独立承担民事责任, 所以在现实中是很难进行实际操作的, 基于地位的原因, 业主委员会很难真正实现维护业主的合法权益的职责。大部分业主处于弱势地位, 应该增设具有法人地位的业主代表机构, 体现“业主自治”精神。与此同时, 更应该明确在业主人数非常少的情况下, 是否同意业主聘请个别的物业管理专业人员来对管理物业中产生的大小问题进行管理。
3. 规范物业管理规定
在相关的物业管理服务法律法规突出表现的关系中, 其中表现的主要方面就是民事法律关系, 这种关系凭借的是权利与权利之间的制约关系, 通过这种关系的自行制约实现法律条例对于社会关系的调整, 这就是二者的自行调节方式, 也就是常说的私法自制。我们在法律关系中应进一步明确各方主体的相关责任, 并积极发挥在物业管理方面民事主体的自觉和主动性, 进而减弱政府在物业管理法律关系中的主体地位, 对各个主体进行公平公正的规范, 进而使民事主体通过自己的实际行动, 对主体进行关系上的调节。在私法自制方面, 它是由人们在法治社会中的不断实践所得来的智慧结晶, 也是防止民事纠纷和恶化的手段。
4. 完善相关配套法律法规
在完善《物业管理条例》的基础上, 我们必须尽快出台并且完善与它相配套的相关法律法规, 同时还要结合各个地方的实际情况, 进行相关条例细则的颁布和实施, 加强相关条例的执行力度, 进而发挥物业管理相关法律的实施作用。配套的法律法规或者规章制度要能规范所有的流程, 还要突出业主在物业管理上的地位, 既要有利于维护业主的合法权益、也要便于业主履行自己应尽职责, 在政策管理要能充分体现出政府偏向弱势群体的表现。这时还必须有计划的增加法律法规中可实施性质高的法律条款, 进而使法律条文中的依据和办法, 应用到物业服务管理生活中出现的问题中, 加强法律的实施效率。在法律的监督方面, 应进一步加强对于执法的有效监督, 尽量做到执法必严, 对于那些严重危害和侵犯业主权益的物业管理公司, 要坚决予以取缔让其承担法律责任。
摘要：随着我国房地产业的迅速发展, 越来越多的人成为小区里的业主, 业主和物业公司之间的矛盾也越来越多。目前, 我国的物业管理制度还不完善, 相应的法律法规也有待完善。本文从物业管理法律制度的现状以及存在的问题出发, 进而提出了完善我国物业管理法律制度的方法。
关键词：物业管理,法律制度,管理模式
参考文献
[1]牛玉璞.我国物业管理相关法律问题研究[J].辽宁行政学院学报, 2010, (7) :36-37.
一、商场服务承诺
1、维持商场经营秩序，保证商场正常活动的顺利开展。
2、维护商户合法正当利益，及时处理商户的投诉。
3、急商户所需，帮商户所需，解商户所难，提供力所能及的服务。
4、及时公正解决商户之间的争议或纠纷。
5、保持商场内公共区域及周边环境的清洁卫生。
6、定期征询商户的意见，不断改进工作方法，提高服务工作质量。
7、对商户开展的正常经营活动给予大力的支持和帮助。
二、商场交易须知
1、遵守国家及政府的法律法规和商场各项管理规定，依法经营，服从管理。
2、本着“顾客为上、信誉第一”的经营宗旨，文明经营，礼貌待客。
3、本着“公平竞争”的经营原则，不搞恶性竞争，严禁强买强卖，严禁欺行霸市。
4、自觉维护商场的经营秩序，不进行与经营无关的活动。
5、认真贯彻执行各项消防法规，自觉做好消防安全工作。
6、自觉维护本商铺及公共区域的卫生清洁。
三、评选“文明商铺”条件
1、经营者符合法定经营资格，依法领取《营业执照》或《经营许可证》，亮证经营，经营人员、范围与证照相符，悬挂证照规范。
2、经营者没有制造经营销售假冒伪劣产品和禁品。明码标价率100%。
3、经营者按时照章交费、纳税，服从工商人员管理，维护和遵守商场各项规章制度，爱护商场各项设施，在商场内起模范带头作用，没有违法经营行为。主动协助商场管理人员维护商场秩序。
4、经营者能遵守商场管理规定，公平交易，礼貌服务，守法经营，无价格欺诈和哄抬物价，不强买强卖，不欺行霸市。
5、经营者无打架斗殴、赌博、吸毒等行为。
6、经营者热情接待消费者，该评选没有客商投诉发生及该没有受到商场内部的书面警告处分或者累计 200 元以上的罚款处罚。
四、商场管理条例
为树立商场的品牌形象，建立良好的经营秩序，保护各商户及广大消费者的正当权益，特制定本管理条例，望广大商户严格遵照执行。
1、依法经营、文明经商的规定
⑴、商户必须遵守国家及市政府的相关法律法规及本商场的各项管理规章制度，及时办理相关证照，亮证经营，服从商场管理人员的管理，维护商场信誉。如有违反，本商场有权采取相应措施严肃处理，直至解除合同。
⑵、商户须按工商、税务等行政管理部门的规定要求，自觉缴纳相关费用。
⑶、商户须按合同规定按时足额缴纳各项费用，逾期，本商场有权依照合同约定，采取相应的措施严肃处理，直至解除合同。
⑷、为保护广大消费者的利益，本商场商户必须严格遵守国家、省、市关于不准销售假冒伪劣商品的各项规定。凡发现销售假冒伪劣商品者，除按有关规定处理外，本商场有权解除其合同。
⑸、根据国家专利法有关条款规定，对已申请专利的产品，不得仿冒，仿制。严禁在商场内经营规定不能上市的商品，违者，本商场将给予相应处罚。
⑹、严禁商户违法经营，一经查实，无论其情节轻重，本商场都将立即终止
合同，没收履约保证金，并由司法机关追究其法律责任。
⑺、为维护商场的经营秩序，切实维护广大消费者及商户的利益，商场销售的商品一律实行明码标价，各商户必须服从商场统一协调管理。凡有不服从商场统一协调，强买强卖、恶性压价、欺行霸市、扰乱商场经营秩序者，本商场按规定给予相应处罚，直至解除合同。
⑻、为了保护广大商户的共同利益，对于相同或相近的商品，商户之间应互相协商，定出共同遵守的底价。如果商户认为有必要，可以将有关达成的协议递交给本商场，本商场作为公证人为商户公正。一旦出现互相竞价的现象，本商场有权采取相应措施予以干预。
⑼、商场内各商户必须自觉维护广大消费者的正当利益，确保销售商品的品质优良。如确属商品质量不良而出现顾客退货的情况，商户有责任退换或赔偿，严禁因顾客退换而辱骂、殴打顾客，如有发生，本商场除责令当事人赔偿道歉、赔偿损失外，视情节轻重，影响大小，给予当事人警告、罚款、停业整顿、直至解除合同等处分。
⑽、商户应在贵重易损产品上或商铺内显眼处贴出警示语，以免引起不必要的纠纷，避免造成不必要的损失。
⑾、商户之间或商户与顾客间如遇问题或纠纷，应积极协商解决，如协商不成，应告知商场管理员协助解决，不可采取积怨报复等伤害手段。
⑿、为营造良好的经营秩序，商场禁止吵闹、嬉戏、及其它与经营无关的活动，如赌博、酗酒等等。违者，商场将视情节轻重，给予警告、没收相关物品、罚款、停业整顿等处分。
⒀、商场将定期或不定期举办“文明商铺”的评比活动。
2、商场安全管理规定
⑴、商场的正常营业时间为 09:00—21:00，在保证营业时间为 12小时的前提下，商场有权根据实际情况对具体营业时间进行相应的调整。商户须按商场规定的营业时间，统一开门，统一关门。
⑵、非营业时间，因特殊情况，有商户需进入商场的，必须详细登记其姓名、铺位号、原因、时间，并由管理人员陪同进场。
⑶、对于清场后仍需留在商场内加班的人员，须提前向商场管理部提出申请，管理部将予以登记，并派发《加班出入证》。值岗人员凭《加班出入证》予以放行。
⑷、非营业时间，因特殊情况，商户需要进出货的，须在商场下班前两个小时向商场管理部提出申请，否则，商场有权拒绝放行和提供相关服务。非营业时间出/入货的，无论出/入货多少均须开具《出/入货放行单》，值岗管理员凭单前往商户铺位确认后再予放行。
⑸、经管理员凭单核查后发现有误的货物，需重办手续，确认无误后才予以放行。
⑹、商场内不准停放任何车辆。需停放机动车和自行车的商户，需自行配好车锁，在商场规定的位置存放，不收取费用。如有丢失、损坏，车主自负其责。
⑺、各商户应妥善保管好自己的物品，若在搬卸、堆放、摆设过程中对货物造成损坏，其损失由商户自行负担。
⑻、在营业时间内，商户个人的财物由商户自行负责、妥善保管。在非营业时间若商铺发现有被破坏或被盗迹象，应及时向商场管理人员及商场有关部门报告，商场将尽快协助处理。如需报警的，应及时报告当地公安部门，并保护好现场。
⑼、各商户进出商场必须配合商场管理人员的工作，自觉接受管理人员的例
行检查，管理人员必须认真执行上述规定，如有违反将追究其责任。
3、消防安全管理规定
⑴、商铺的防火责任人为商户。各商户必须遵守国家、省、市关于安全防火的各项规定，须与商场签订并严格履行《防火责任书》，保证经营场所的消防安全。
⑵、严禁在商铺内乱拉、乱接电线及插座，电源插座旁禁止乱放纸盒、塑料、泡沫等易燃物品。
⑶、各商铺严禁使用电炉、电饭煲、电热杯等电热器具，如有违反，将予以没收，并视情节轻重予以处罚。
⑷、严禁将易燃易爆危险物品带入商场。
⑸、商铺内不得私自拆除改动标准房态，严禁留人住宿，各商户严禁擅自搭建临时建筑，违者将视情节轻重给予相应处罚。
⑹、各通道严禁堆放货物、纸箱、等，保证商场各通道畅通无阻。
⑺、商场为禁烟区，经营人员不得抽烟，并且有责任劝阻自己的客户不要吸烟，如有违反，本商场将对经营者予以相应的处罚。
⑻、各商户及从业人员必须爱护商场内的消防设施，如烟感器、花洒头、灭火器等，必须掌握消防知识及防护措施，学会正确使用消防器械，杜绝火灾隐患。
⑼、商铺内必须按有关规定配备有效的灭火器具（ABC 干粉灭火器）。
⑽、各商户必须遵守各项消防安全规定，如有违反，商场有权要求商户限期整改，并视情节轻重予以警告、停业整顿、解除合同等处分。
4、卫生管理规定
⑴、商场公共区域的清洁卫生由清洁部门负责，商铺内的清洁卫生工作由商户自行负责。本商场管理人员有责任监督管理。
⑵、各商户有义务保持其铺位内和铺位附近公共区域的卫生整洁，遵守商场的卫生管理规定，服从商场管理人员的监督管理，配合清洁人员共同搞好商场卫生，做到不乱吐痰、乱扔杂物等，自觉把垃圾放到指定地点，以便统一清扫。
⑶、各商户必须负责本商场及前面区域的卫生，保持整洁干净。须在每天关铺前清扫卫生，并把垃圾放在指定地点，以便统一清扫。严禁在正常营业时间内把铺位垃圾堆放在通道内或其他公共场地上。
⑷、商户因进货或装修形成的包装物等垃圾应及时自行清理，若需清洁部门帮忙的，由双方自行协商解决。
⑸、各商户有责任提醒自己的客户在商场内不乱吐乱扔，遵守商场的卫生规定。
⑹、对于违反卫生规定的行为，商场管理人员、商场清洁人员有权制止、指正。
⑺、商户若发现卫生不合要求，应及时向本商场反映，有权要求清洁部门改正。
⑻、各商户应自觉遵守卫生管理的有关规定，如有违反，商场管理人员有权采取责令清洁、书面警告、罚款等措施进行处罚，情节严重的，商场将解除合同。
5、装修管理规定
⑴、需要装修的商户必须先向商场管理部提出书面申请并提交相关装修方案，经批准后方可动工。未经批准擅自装修的，商场管理人员有权制止，并视情节轻重予以处罚。
⑵、装修所需要材料及电器设备必须符合国家安全标准，施工人员必须持有相关上岗证书，方可进行施工操作。
⑶、装修期间商户须采取各种防范措施，如防污染、防火、防噪音等措施，保证不影响商场和其他商铺的正常营业，必须及时自行清理因装修引起的垃圾，不得损坏商场或其他商铺的有关设施。违者，除赔偿所有经济损失外，并承担相应的法律责任。
⑷、装修完毕，必须经商场管理部、工程部检查验收合格后方可使用。⑸、在装修工程开始前，商户应缴纳装修保证金，待装修验查合格后，保证金不计利息退还给商户。
⑹、违反有关装修管理规定的，商场有权视情节轻重给予相应的罚款。
6、广告招牌、商品标识的管理规定
⑴、需要张贴宣传广告、商品标识、悬挂招牌的商户，必须事先向商场管理部提出书面申请，经批准后方可动工，并在规定的时间内按照商场要求完成，相关费用由商户自行承担。未经批准自行张贴宣传广告、商品标识或悬挂招牌的，商场有权制止并根据情况予以警告、拆除没收相关物品等处罚，由此所产生的费用和损失均由商户自行承担。
⑵、为维护商场形象，未经商场书面许可，不得在商场外墙及玻璃上张贴任何宣传广告、商品标识以及堆放箱、柜、椅、台、商品等杂物，如有违反，商场有权制止并根据情况予以相应处罚。
⑶、为维护商场形象，营造良好的经营环境，未经商场许可，严禁在商铺内外张贴任何有损商场和其他商户利益，影响商场正常经营的标识，如铺位转让等。
⑷、为维护商场形象，营造良好的经营环境，未经商场许可，严禁在商铺内外张贴商品促销广告标识。如需进行促销活动的，必须提前向商场管理部提出书面申请，经批准后方可张贴，张贴不得影响商场的整体美观。如有违反，商场有权给予警告、清除、罚款等处罚。
⑸、为维护商场的整体形象，商场有权对需要制作灯箱广告（商铺招牌）的商户进行统一规划指导，商户需在规定时间内按照商场要求制作安装，相关费用由商户自行承担。如有违反，商场有权根据情况予以相应处罚。
⑹、商户在商场内外张贴、悬挂的招牌、广告和标识，其制作内容和形式必须符合有关法律法规规定及商场管理规定。如有违反，商场有权进行监督整改，由此产生的费用和责任均由商户自行承担。
7、商品摆放及通道、公共区域的管理规定
⑴、各商户要将货品摆放整齐，不得妨碍商场的消防安全，不得堵塞公共通道及电梯出口，不得乱堆乱放，以免影响商场的整体美观及购物环境。如有违反，商场有权提出警告，要求限期整改，有权清理、没收、封存违章摆放商品，由此所引致的一切损失和费用由商户自行承担。屡劝不改者，商场将给予罚解除合同等处分。
⑵、商户不得私自占用公共场地。如遇特殊情况，需临时利用其铺位周边场地的，需事先向商场管理部提出书面申请（需注明使用面积、时间），经批准后，商场将根据情况收取一定的费用。擅自占用公共场地的，商场有权开具“公共场地占用罚款通知书”，按占用面积及天数处以租金三倍的处罚。
⑶、正大门、大厅严禁批量装卸货物，商户在其他出入口进出货时应保持通道的畅通、不得在通道内整理货物。如有特殊情况需要从正大门装卸货时，如大宗大件物品，必须事先向商场管理部提出申请，原则上只能安排在非营业时间进行。
⑷、商场通道严禁摆放纸箱、杂物、桌椅，严禁在消防通道摆放任何物品。
8、商户经营品牌更换的有关规定
⑴、商户如有新品上市，需要更换品牌名称，须到商场管理部，领取并填写《商户品牌更换申请表》。
⑵、在商场原则范围内部允许私自更换经营人和经营品种，如有特殊情况应向商场管理部门申请批准后，办理相关手续。如商户私自更换经营人和经营品牌，一经发现，商场有权随时单方面解除合同并收回该铺位，履约保证金不退回。
9、重大事故预防及应急措施为保护商场经营人员和顾客生命、财产安全，有效地制止事故的发生，特制定如下措施：
⑴、商场管理人员、经营人员及顾客都应严格遵守商场的各项管理规定，增强安全消防意识，防患于未然。
⑵、按规定配置消防器材、设施，定期进行检查，保持消防设施齐全、正常。⑶、电器不用时应及时关掉电源或拔掉插头；发现电源线破皮、接口脱线或电源板破裂等情况，应立即通知工程部检修。
⑷、紧急情况或突发事故时，应及时报告有关部门，并在现场积极组织抢救。经营人员和顾客要沉着冷静，不要围观，听从商场管理人员的指挥和疏导，从最近的出口离开商场。
五、商场管理奖惩条例为维护商场的品牌形象，扩大商场的影响力，保障商户的合法经营利益，减少和杜绝不良经营行为，以及为建立安全、整洁、文明的购物场所，根据市政府有关规定和市工商局的指示精神，结合本商场实际情况，特制定商场管理奖惩条例，望广大商户遵照执行。
1、凡有下列情形之一者，予以口头劝说警告、罚款人民币50——200 元、停业整顿直至解除合同等处罚。
⑴、不按工商税务管理部门规定办理《营业执照》、《税务登记》等国家相关营业手续。
⑵、擅自更改经营品种，不符合合同约定及商场要求的，经提醒警告、仍不纠正者，商场有权单方解除合同。
⑶、违反消防规定，破坏消防设施者。除商场处罚外，情节严重者，移交司法部门处理，并赔偿一切损失。
⑷、销售假冒伪劣产品，损害消费者利益，被消费者投诉至相关部门，严重破坏商场形象者。除商场处罚外，还应赔偿消费者的损失。
⑸、在商场内打架斗殴，聚众闹事，或从事与经营活动无关的其他违法行为。除商场处罚外，情节严重者，移交公安部门处理。
⑹、未经允许，私自装修商铺或在商铺内加装其他设施者。
⑺、在销售商品过程中，服务态度差，辱骂顾客或使用不文明用语，使顾客自尊心受到伤害，被顾客投诉者。
⑻、违反商场有关规定，不服从商场管理，甚至侮辱、打骂工作人员及围观起哄、扩大事态者。
⑼、采用强卖、欺行霸市、恶性压价等不正当手段，严重扰乱商场经营秩序，引起顾客或周边商户共愤的。
⑽、所售商品有质量问题，被顾客投诉，且态度恶劣，拒不听从工作人员调解的。
⑾、未经批准，连续3天或三个月累积9天不开门营业的，商场有权解除合同。
⑿、凡在商场内张贴有损商场和其他商户利益的标识，影响商场正常经营的。
2、凡有下列情形之一者，给予书面警告、罚款的处理。
⑴、在商场规定营业时间内，营业人员未按照规定着装，穿背心、短裤、拖鞋的，经劝说不改正者，除给予书面警告外，每次罚款人民币 20 元。
⑵、在商场内大声喧哗，追客叫卖，制造噪音，影响他人营业的，经劝说不改正者，除给予书面警告外，每次罚款人民币 20 元。
⑶、在商场内乱扔垃圾，妨碍公共清洁卫生的，经劝说不改正者，除予以书面警告，责令其打扫卫生外，每次罚款人民币 20 元。
⑷、未经允许或未按照要求张贴广告、商品标识或悬挂招牌的，经劝说不改正者，除给予书面警告外，每次罚款人民币 20 元。
⑸、在商场内赌博、酗酒，劝说不改正者，除给予书面警告外，每次罚款人民币50 元。
⑹、在商场内占道经营，越线摆卖，堆放杂物，堵塞通道的，经劝说不改正者，除给予书面警告外，每次罚款人民币 50 元。私自占用公共场地的，将按商场管理规定进行处罚。
⑺、在商场内使用电炉、电饭煲、电热杯等电热器具的，在商场内留宿，违反消防规定的，经劝说不改正者，除给予书面警告、没收相关物品外，每次罚款人民币 100 元。注：凡被处以罚款、停业整顿的商户，本公司将记录在案，被处以罚款累计达三次者或被处以停业整顿者，将取消其续签合同的资格，被处以罚款累计达五次者或被处以停业整顿累计三次者，商场将解除合同。商户收到商场的《罚款通知书》时，须在下一个月度缴纳费用时一并缴纳。每年罚款所得额，商场将向商户公布，这些款项用于下一的宣传推广活动经费。
3、凡有下列情形之一者，予以通报表扬；
⑴、经常关心商场的发展，积极提出合理化建议，且被公司采纳并产生较好的效果的。
⑵、自觉维护商场形象，积极协助商场管理人员维护商场正常秩序，制止不良经营行为的。
⑶、见义勇为，敢于同打架斗殴、偷盗等不法行为作斗争，或主动向商场管理部揭发不法行为的。
⑷、乐于助人，拾金不昧，做好人好事，受到顾客表扬，或为商场带来良好影响的。
⑸、热情对待顾客的投诉，并认真处理有关问题，使顾客得到满意答复的。
六、园区管理公约的解释与修订
1、本商场要求商户都能自觉遵守各项管理规定，共同维护本商场及广大商户、顾客的利益。
2、各商户如对商场的管理及发展有什么意见、要求及建议的，欢迎向商场管理部提出。凡属合理要求、意见、建议，商场都将及时改正和采纳。
3、《园区管理公约》《商场管理规定》在执行过程中，商场有权限根据情况修订和变更有关内容并通知商户及员工。
4、商场运营过程中，可制定新的相关规章制度作为《园区管理公约》《商场管理规定》的补充。
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