安阳商业市场调研报告

安阳商业市场调研报告（精选8篇）

安阳商业市场调研报告 篇1

《安阳市旅游业》 调

研

报

告

学

生：赵龙飞

学

号：2012011699 指导教师：贠晓哲

目 录

摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 报告正文„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1.安阳市旅游业的发展现状„„„„„„„„„„„„„„„„5 1.1安阳市旅游资源的开发与利用现状„„„„„„„„„„„5 1.1.1人文旅游资源的开发与利用状况„„„„„„„„„„„„„„„„5 1.1.2自然旅游资源开发利用现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 2.市场环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 2.1安阳简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 2.2安阳经济发展„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 2.2．1安阳的旅游交通：„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 2.2.2安阳的旅馆„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 2.2.3安阳的购物天地„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 2.2.4安阳的小吃„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 2.2.5安阳的娱乐天地„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 2.2.6安阳人口„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 2.2.7安阳主要的旅行社有：„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 3．市场现状调研数据统计分析„„„„„„„„„„„„„„„„„11 4.旅游客源市场„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16 5.市场分析结论与有关建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 附件：„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 《安阳市景区情况调查问卷》„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 《安阳市旅客情况调查问卷》„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25

引 言

旅游，国际上称为旅游产业，是凭借旅游资源和设施，专门或者主要从事招徕、接待游客、为其提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等六个环节的综合性行业。旅游业务要有三部分构成：旅游业、交通客运业和以饭店为代表的住宿业。他们是旅游业的三大支柱。那么旅游市场在安阳的现状如何，带着这些问题，我们展开了一项有关安阳旅游市场现状的调研。

本次调研的对象是安阳市周边的旅游景点、旅行社及其安阳市本籍人口和在校大学生。调研的目标是了解和分析安阳市旅游市场的现状。调研方案为：以安阳市为中心，周边按东、南、西、北、共分为五个区域，对景点，旅行社，进行《安阳市旅客情况》的问卷调查；另外，对大学生，以及安阳市民和外籍人员进行《安阳市景区情况》的问卷调查。调研时间为8月12日到8月28日。因为想挑战一下自己，所以调研人员就我自己，但在实际的调研过程中我受到了来自多方面的支持与帮助，在此特意谢谢他们。

曲等传统文化资源,对安阳来说最主要的人文游资源在于历史遗址遗物，以其为代表的殷商文化在中华文明史上具有举足轻重的地位。三千年前的商古都遗址殷墟，有中国最早的甲骨文档案库，有世界出土青铜器之冠-司母戊大方鼎，有中国第一个女将军妇好的墓由于其资源优势，所以与殷商文化相关的旅游资源开发利用的比较成熟完善。特别是2006年安阳殷墟审遗成功，进一步殷墟景区的成熟。四千年前古帝第一座国家监狱姜里城，颛顼、帝喾纪念陵，号称“河朔第一古刹”的灵泉寺和万佛沟，宋代西门大夫庙记碑和人称“四绝”的宋代昼锦堂记碑，造型奇特、精美绝伦、同为“国保”的后周文峰塔、唐修定寺塔、宋明福寺塔，明清古建筑群府城隍庙、高阁寺、岳飞庙、韩琦庙、钟楼，最后一个“皇帝”袁世凯的陵墓袁林等旅游资源也都得到不同程度的开发。但是相对于殷墟来说，一些开发潜力巨大的旅游资源开发程度明显不够，如姜里城，岳飞庙，还有一个山水和人文资源相结合的庙宇旅游资源——林州黄华景区，这些颇具实力的景区有待于进行进一步开发。

安阳的民间工艺、土特产、饮食、地方戏曲等传统文化资源也是安阳的一大财富,目前在饮食文化方面道口烧鸡、老庙牛肉、蓼花、安阳“三熏”等已形成了规模经营, 但是对民间工艺、土特产、地方戏曲的开发利用远远不够,应当引起足够的重视.1.1.2 自然旅游资源开发利用现状

安阳市现有自然资源景观开发利用不足，部分景区客源严重 足，旅游设施闲置情况。安阳市的自然景观主要市山水景观,有林州

2.市场环境分析

2.1安阳简介

安阳是一个古老且充满朝气的城市，她拥有3000多年的悠久历史，是中国八大古都之一，国家历史文化名城，中国优秀旅游城市，甲骨文和易经的发源地，红旗渠精神的诞生地。这里有殷墟、红旗渠、太行大峡谷、岳飞庙、菱里城等国家4A级旅游景区；南海古人类洞穴遗址、灵泉寺、天宁寺文峰塔、宋富寺等佛教文化遗址；二帝陵、瓦岗寨、城隍庙、袁林等历史名人祭祀、纪念场所；马氏庄园、仓巷街明清民居等古代建筑群。

正如著名历史学家、文学家郭沫若所说“洹水安阳名不虚，三千年前是帝都；中华文化殷创始，观此胜于读古书”。2.2安阳经济发展

安阳是河南省重要的工业基地，初步形成了以冶金、煤化工、装备制造、建材、食品、纺织、新能源、电子信息、生物医药为主的工业体系。2012年，全市工业增加值829.6亿元，其中规模以上工业完成增加值740.3亿元，增长9.5%，占全部工业增加值的比重达89.2%。全市规模以上工业企业839家，年销售收入亿元以上企业377家，其中100亿元以上企业1家，50亿元以上企业10家，10亿元以上企业42家。全市共有13家企业荣膺省“百强”企业和“百高”企业称号。

2.2．1安阳的旅游交通：

中国南北交通大动脉京广铁路、京港高铁高速客运专线纵贯安

乐时光娱乐城、景易苑商务会馆„„ 2.2.6安阳人口

随着安阳经济水平的提高，人们的生活水平也在不断提高，人们开始从物质享受转移到精神享受，所以旅游业在总体上属于上升趋势。

安阳虽然是一个中等规模的城市，但拥有安阳理工，安阳师范2个二本大学，以及安阳航空学校，安阳体育学校，还有数个大大小小的中专学校，每年都有超万的流动学生，再加上安阳处于快速发展阶段，每年又有超万的劳动工来到安阳。巨大的人口流动，带来了安阳经济的发展。人们在空闲时间，也不忘到安阳的景区游玩，来看一看这古老的安阳。

同时安阳市区人口已达到67万，再加上安阳周边的县、镇和大大小小的村落，整个安阳人群数量巨大。而安阳的旅游政策，对于本地人口，旅游门票可以减半优惠，或者免费，而对于大学生，一切旅游门票都是半价。在这样的优惠条件下，促进了本地人口和学生的旅游。

2.2.7安阳主要的旅行社有：

安阳中易旅行社、安阳字苑旅行社、河南省中国青年旅行社安阳分社、河南省中国国际旅行社安阳分社„„以及很多个体组织的小型旅行社不计其数。

1旅游市场所处的时期调查10%10%30%50%引入期成长期成熟期衰退期

图表 3旅游市场所处的时期调查

由表3可知认为处于引入期的比例为10%，成长期的比例为50%，成熟期的比例为30%，衰退期的比例为10%。

是否经营旅行社想退出还想继续准备进入不准备进入010***030550人数

图表 4是否经营旅行社的调查

由表4可知想经营旅行社的占5%，还想继续经营旅行社占50%，准备进入占30%，不准备进入占15%。

不同阶段的旅游人数403020100105婴幼儿儿童青少年中青年壮年1510105老年25201510男女4035

图表 7不同阶段的旅游人数

由表7可知，旅游的人群中，中青年占得比例最高,接着是青少年，婴幼儿和老年是不经常旅游的人群。

游客的文化程度5%5%10%小学初中高中或中专大专或本科硕士以上20%60%

图表 8游客的文化程度

由表8可知，大专和本科（也就是大学在校生）的旅游比率最高占60%，高中或中专占20%，初中占10%，小学和硕士的比率相等为5%。

景区收入主要来源302520151050门票收入餐饮收入娱乐收入自费项目旅游购物其他百分比

图表 11景区收入主要来源

由表11可知，景区的收入主要来源于娱乐收入，然后是餐饮收入，门票收入，最后是自费收入和旅游收入。

4.旅游客源市场

旅游客源市场是旅游业发展的命脉，也是旅游业发展过程中开展一系列营销促销活动的主要目的。安阳市的旅游客源市场有以下特征。

4.1 游客来源较为固定，主要是临近县市居民 安阳由于地源关系和河南省南部的地市联系不是太密切，特别是旅游客源市场表现的犹为明显，黄河以南的地级市如南阳、周口、驻马店、甚至郑州的旅游宣传都明显欠缺。2007年1-6月安阳市入境旅游人数15098人

7作用，游客以旅游观光型游客为主。安阳市的观光类景区主要位于太行山山区，太行山位于我国东部地势发生转折的特殊位置，在气候上也是一个比较特殊的区域。夏季从东南来的暖湿气流在这里受阻，发生抬升，山区与平原相比降水量明显增多，气温下降；冬季西北暖气流经这里南下时发生下沉，湿度变化相对平缓，属温带湿润大陆性气候。所以该区域动植物资源丰富，有许多国家珍稀保护动植物，分布有大片的原始森林。以林州大峡谷为代表的观光性景区，风景优美，其植被覆盖率为90%，森林覆盖率80%，其中原始植被约占60%，退耕还林，人工造林约占30%，森林茂密，自然生态保持良好，植被完美，旅游资源丰富，有天然氧吧之美誉，太行大峡谷地处河南省西北部，南太行山东麓的林州市西侧，南北长100华里，东西宽2.5华里，海拔800——1739米，相对高差达1000米以上，境内断崖高起，群峰峥嵘，阳刚劲露，台壁交错，苍溪水湍，流瀑四挂，峰、峦、台、壁、峡、瀑、嶂、泉姿态万千，是“北雄风光”的典型代表。我国现阶段国民素质相对较低，旅游观光性游客占绝大多数，在安阳的旅游业版图中表现的尤为如此。虽然殷墟的知名度也很高，但是游客多为学者型游客，并且相对较少。在现阶段一方面要保证观光型游客进一步增加，另一方面要大力开发以殷墟为中心的文化之旅。特别是在殷墟申遗成功之际，是打开商文化之旅的大好机遇。

9络系统，加强酒店之间的联系，做到资源共享，信息共享，为了安阳的旅游业的发展，也为了酒店的长期发展做努力。

最后就是与周边市区的合作。建立商文化旅游带，把安阳-新乡-卫辉-淇县-汤阴-郑州的古迹遗址连成一线；巩固本省市场，加强在山西，河北的临近省市，特别是山西的市场宣传。

同时也要明确安阳市旅游发展的主题和口号及完善基础服务设施，提升游客接待能力和质量

卷末语：由于本人的时间和水平有限，所以本报告还有许多不尽人意的地方，例如在样本选取的科学性上，调研方案和问卷问题的设计上，以及数据的统计分析上等方面还存在着这样和那样的问题，这些都有待于本人在以后的时间里进一步加以分析，研究和完善。在此，本人也真心的希望各位师长和读者能提出宝贵的意见，这将是对我最大的关心，爱护和帮助，我将不胜感激。

附件：

1C、有五年景区规划 D、没有规划

3、每年用于基础设施建设的资金投入比例为

A、10％以内 B、10％－20％ C、20％－30％ D、30％－40％ E、50％以上

4、景区收入主要来源

A、门票收入 B、餐饮收入 C、娱乐收入 D、自费项目 E、旅游购物

5、进入景区的交通情况

A、很容易进入 B、一般 C、很难进入

6、景区吸纳当地劳动力情况

A、80%为本地员工 B、50%为本地员工 C、30%为本地员工

三、景区的客源情况

1、年接待人数为

A、10万以下 B、10－30万 C、30－50万 D、50－100万 E、100万以上

2、景区主要游客是

A、当地游客 B、周边游客 C、省内游客 D、省外游客 E、国外游客

3、景区游客日均消费

A、100元以下 B、100－200元 C、200－300元 D、300－400元 E、400元以上

33、培训人数所占员工总数的比例 A、10％ B、20％ C、30％ D、40％ E、50％以上

4、是否定期举办文化活动A、是 B、否

5、是否开展争先创优活动 A、是 B、否

谢谢您的宝贵意见，再次感谢您对我调查工作的支持！

备注：以上调查数据分别来自安阳政府网站，各个景区网站,问卷调查数据来自新浪、腾讯微博调查，百度贴吧调查。本次调研只能用于课题研究，不得用于商业活动。

《安阳市旅客情况调查问卷》

58.对于旅行社信息咨询方面的满意度，请您从以下几方面做出评判：（在括号里填满意分数，非常满意5分，很满意4分，一般3分，不满意2分，非常不满意1分）

1)可方便地从该旅行社网站获得旅游信息（）2)可从该旅行社网站获得及时、准确的旅游信息（）3)该旅行社的广告设计有吸引力（）4)可方便地通过电话咨询、预订（）

5)服务人员具备相应的产品知识，能为顾客提供快速、有效、热情的服务（）

6)服务人员的技能、礼貌让顾客产生信任感和安全感（）9.对于旅行社所提供交通服务的满意度，请您从以下几方面做出评判：

1)对所选航班（车次）的价格满意度（）2)对所选航班（车次）的服务满意度（）3)对所选航班（车次）的时间满意度（）4)所选旅游车辆安全可靠（）5)所选旅游车辆干净清洁（）6)所选旅游车辆设施良好（）7)司机驾驶安全、熟悉线路（）

10.对于旅行社所提供住宿服务的满意度，请您从以下几方面做出评判：

安阳商业市场调研报告 篇2

多年的运营实践表明, 提升有线电视基础网络的覆盖范围和质量, 是保证广电网络公司顺利开展各项增值业务的基础, 是增强有线产品竞争能力的关键, 是保证公司未来盈利稳步增长的重要途径。

为了进一步了解、认识深圳商业楼宇的市场现状, 摸清客户的市场需求, 探索广电商业楼宇宽带业务的发展方向, 制定相应的网络覆盖策略, 天威公司对深圳不同商业圈的近百家写字楼管理处和商业楼宇企业进行调研, 提出了此份研究报告。

1 商业楼宇市场情况介绍

1.1 商业楼宇总体概况

(1) 商业楼宇的定义

商业楼宇是指机关、企业、事业单位行政管理人员、业务技术人员等用于办公的楼宇, 本文中的商业楼宇主要特指各种商业机构和企业办理行政事务和从事业务活动的楼宇, 不包括政府部门以及学校、医院等机关事业单位。

(2) 深圳商业楼宇概况

根据写字楼地产公司的相关资料统计, 深圳商业楼宇总数大约430栋左右, 大约有8万家企业, 分布在华强北、地王、中心区、车公庙等十几个商业圈中。

1.2 商业楼宇用户典型的形态

(1) 商业楼宇一般进驻公司的数量

数据表明, 深圳特区内的商业楼宇中进驻的企业主要在50-300家之间, 占总数的60%左右。其中以包含151-300家公司的商业楼宇居多, 占40%左右, 如表1所示。而进驻公司数量在50家以下的商业楼宇, 虽然占比数量较少, 但其进驻的公司和企业规模大, 网络支出高。

(2) 商业楼宇进驻公司的典型规模

如图1所示, 商业楼宇进驻公司主要以50人以下的中小企业为主, 共占商业楼宇公司总数的74%, 其中30人以下的小公司和办事处占商业楼宇公司总数的49%, 30-50人的公司占25%。50人以上的公司占商业楼宇企业总数的26%。

(3) 商业楼宇客户网络方面的业务形态

商业楼宇用户在网络方面的主要需求是宽带上网。有约17%的商业楼宇用户对数字电视有需求, 但需求的数量一般在5个以下, 对数字电视的需求主要是公司高管休闲娱乐和部分期货、证券企业等用于及时资讯的获得, 因此付费财经频道在这类用户中有一定的市场。

(4) 商业楼宇客户在网络方面的付费情况

如图2所示, 商业楼宇用户一般按月支付网络使用费, 其中以500-1500元/月和1501-3000元/月两个付费段最多, 分别占42%和26%。500元/月以下网络使用费的占19%, 超过3000元/月以上的仅占公司总数的13%。

(5) 商业楼宇客户对宽带产品的要求

如表2所示, 对于商业楼宇用户来说, 网络的稳定性是首选, 52%的客户非常注重网络的稳定, 其次是品牌信任, 价格和专业服务处于较次要的位置。用户对中国电信网络的稳定性基本认可。

(6) 商业客户购买宽带的方式

调查表明, 主动申请是商业楼宇客户购买宽带的主要方式, 占被访企业的69%, 其次是技术团队营销, 占19%;业务员推广占9%, 如图3所示。

(7) 商业楼宇网络市场潜力

根据商业楼宇进驻公司的数量和比例, 以及月使用费的情况, 通过加权计算, 可粗略预估平均单个商业楼宇的年网络支出, 即单位商业楼宇每年网络支出平均约在189万左右。

按照深圳400个商业楼宇计算, 商业楼宇宽带市场规模约7.6亿/年。

具体测算如下:

N (商业楼宇平均公司数量) =25×20%+100×20%+175×40%+300×20%=155 (家)

V (公司平均月网络使用费) =400×20%+1000×42%+1750×26%+4500×10%+6000×3%=1015 (元)

P1 (商业楼宇网络月收入) =1015×155=157, 325 (元)

P 2 (商业楼宇网络年收入) =1, 887, 900 (元)

P (深圳商业楼宇网络市场规模) =P2×400 (深圳商业楼宇数量) =7.6亿

1.3 商业楼宇市场情况

(1) 商业楼宇网络业务的市场占有情况

如图4所示, 在写字楼商业楼宇方面, 中国电信占有绝对优势, 拥有85%以上的市场份额。其中, ADSL成为商业宽带的主流产品, 占据70%以上的市场份额;此外, 电信光纤也发展迅速, 占深圳商业宽带市场的15%的份额。其次是中国联通 (原网通) 约有9%左右的市场份额, 其他宽带约有6%的市场份额。

(2) 商业楼宇的网络覆盖情况

深圳写字楼一般包括多家运营商的网络, 在宽带应用方面, 主要为中国电信、中国联通和天威视讯等。中国电信和中国联通的网络覆盖程度最高, 几乎为百分之百。

另外, 即使部分的商业楼宇管理处与中国电信签订了独家合作协议。中国联通 (原网通) 因用户的市场需求也进入了这些商业楼宇。

(3) 商业楼宇典型网络的布线情况

中国电信的网络基本覆盖到户, 用户申请和安装都非常方便。通过对特区商业楼宇的天威数字电视用户查询, 大约80%的深圳商业楼宇都有天威数字电视用户, 未覆盖的商业楼宇多为蛇口、盐田、龙岗这些非公司覆盖范围, 这表明天威网络基本覆盖到楼, 但相当部分商业楼宇未覆盖到楼层。

(4) 网络运营商进入商业楼宇的方式

深圳商业楼宇管理处一般都与网络运营商签订相关的协议, 主要是支付电费、管道费等方面的协议。除了类似天安时代广场和南山科技园区这类工业园同电信签订有独家宽带网络合作协议外, 一般都管理处都与多家网络运营商签有相关协议, 只收取一些基本费用。

新进网络运营商会给商业楼宇管理处带来一定的利益, 因此, 商业楼宇管理处不排斥新进入的网络运营商。

2 商业楼宇竞争对手分析

2.1 竞争对手分析

(1) 主要竞争对手

在深圳商业楼宇宽带市场上, 主要宽带运营商有深圳电信、天威视讯以及新联通 (原中国网通) 、盈通网络、长宽、聚友、蛇口有线等。各运营商在品牌、基础网络情况、产品竞争力、业务拓展能力等方面均有较大的差别。其中, 深圳电信具有明显竞争优势, 新联通 (原中国网通) 位居第二, 是天威视讯的主要竞争对手。与此同时, 还有一些区域性的ISP运营商也对我司商业楼宇市场构成一些竞争压力, 如赛格网络、长城宽带、盈通网络等。

(2) 主要竞争对手的宽带产品介绍

(1) 中国电信

商务宽带:中国电信商务宽带的接入方式为ADSL, 带宽为2M、3M和5M三种, 分为商务宽带商铺版、经济版、标准版和企业版四种产品, 包月费用分别为168元/月、330元/月、480元/月和720元/月。

ADSL专线:ADSL专线是利用ADSL技术, 通过模拟线, 实现速率在512K-2M之间, 并具有固定IP地址的高速上网业务。

LAN (小区) 专线:主要采用以太网技术, 以信息化小区的形式为用户服务。在中心节点使用高速交换机, 为用户提供FTTZ (光纤到小区) +LAN (网线到户) 的宽带接入。基本做到千兆到小区、百兆到居民大楼、十兆到用户。LAN的速率可达10M或100M (根据具体提供的线路而定) , 但由于LAN是共享带宽的, 因此单个用户所享有的带宽 (速率) 受该局域网同时上网的用户数的影响。

光纤专线:光纤专线是光纤入户的接入方式, 其网络应用主要在互联网接入和网络互联两个方面。

(2) 中国联通 (原中国网通)

宽频通:“宽频通”是面向商业楼宇和密集型工业园区中小企业的互联网接入业务, 多家企业共享楼宇和工业园区的10/100M出口, 企业拥有公网IP地址, 可以实现基于公网的VPN, 也可以假设自身的各类网络服务器。

光纤专线:是光纤入户的接入方式, 其网络应用主要在互联网接入和网络互联两个方面。

(3) 长宽、聚友

长宽和聚友在深圳地区都没有自己的干线网络, 干线主要靠租用其他运营商的电路或者光纤, 在小区内一部分是重新铺设五类线, 另一部分是依靠原有开发商铺设的五类线。这样形成一种FTTB+LAN的宽带接入方式。另外, 长宽在为数不多的商业楼宇也提供光纤接入产品。

(4) 盈通网络

盈通数据传输业务是基于盈通全光纤传输网络平台, 为客户提供专业的高速率、大容量、远距离、安全可靠的数据传输, 支持实现数据、语音、图像、视频及多媒体综合业务应用, 满足不同客户对信息的实时传输和整合需求。

(3) 主要竞争对手的营销模式和营销组织结构

中国电信自2004年以来一直努力向世界领先电信运营商的营销服务看齐, 不断完善“以市场为导向, 以客户为中心”的营销服务体系。针对不同的客户群需求, 制定相应的产品组合、优惠套餐和一站式服务等, 满足不同客户的个性化需求。

中国电信的营销组织自营销总监以下设置了多层次的营销岗位, 如区域营销总监、片区经理、社区经理和业务经理等, 根据目标客户群的特点捆绑相应的业务, 并与各种不同企业合作, 进行联合营销共同推进业务的发展, 着力打造聚焦客户的营销服务和产品开发体系, 形成政企、家庭和个人三个部门负责所属客户群的营销、服务和产品开发体系。

(4) 主要竞争对手的宣传模式及组合

中国电信的市场宣传由前几年的单一主打产品品牌宣传, 转变为以产品组合套餐为主的品牌宣传, 宣传口号及平面广告由总公司制定后, 各分公司根据当地的媒体宣传策略进行推广。

自2006年起, 中国电信深圳分公司一直在极力宣传的“我的e家”产品组合套餐品牌推广工作, 除通过平面广告、电视、广播等宣传媒介在深圳进行大规模的宣传外, 还利用各个社区的终端媒体资源, 如社区宣传栏、电梯广告等进行了大量的“我的e家”品牌宣传。

中国电信深圳分公司的宣传模式可概括为:由总公司制定营销策略后, 由深圳分公司根据总公司的总体营销策略和宣传规划, 结合深圳特区自有特点, 通过自己的宣传媒介组合和渠道进行产品推广。

2.2 天威商业楼宇的主打产品——天威商务宽带

(1) 天威商务宽带产品

天威商务宽带产品主要分为两大类:一是调制解调方式的高速率CableModem接入, 即天威商务宽频;二是高速稳定的光纤专线接入。两大类商务宽带产品可根据接入速率、使用时段等进一步细分产品。

(2) 天威商务宽带产品的SWOT分析

(1) 优势

价格优势:天威商务宽频与中国电信商务宽带相同速率的产品相比, 价格优势明显, 仅是电信同类产品价格的80%。在光纤专线接入方面, 天威光纤接入在同等接入速率的情况下, 价格仅是中国电信85%。

速率优势:天威商务宽频产品与中国电信商务宽带产品相比, 最高速率高20%, 且HFC网络与CableModem的组合结构, 其接入下行速率可高达50Mbps, 上行速率可高达15Mbps。电信的ADSL的现有成熟技术不能达到。

产品结构优势:结合天威公司的内部经营环境分析, 天威光纤专线接入推出适合企业用户使用的分时限速产品;此外, 为满足企业用户假设各类应用服务器的需求, 天威光纤专线接入推出了上下行速率不同的非对称完全包月产品。这两种产品是深圳商务宽带市场唯一的。

(2) 劣势

品牌:中国电信和中国网通是全国性的ISP运营商, 特别是中国电信, 在南方地区一直有着良好的企业品牌, 是企事业单位网络接入的首选。天威公司是区域性的ISP运营商, 在网络接入服务方面, 特别是企事业单位的网络接入方面是后来者, 在企事业单位对网络接入的信赖度方面与中国电信有着较大的差距。

产品稳定性:天威商务宽频是以HFC网络为基础的, 而HFC网络的噪声汇聚问题多年来一直是世界各国悬而未决技术难题。虽然天威公司在解决回传噪声汇聚方面做了大量的工作, 在全国领先的推出了64QAM的回传调制方式, 取得了较好的效果, 但仍没有彻底解决回传噪声汇聚问题, 这制约着天威商务宽带产品的稳定性, 而稳定性是商业楼宇客户最为关注的宽带产品技术特性。

网络覆盖程度:在家庭住宅小区方面, 天威公司网络覆盖策略为“双向网络到户”;但在商业楼宇方面, 虽然多数商业楼宇都零星地分布着天威视讯的数字电视用户, 但这种网络覆盖主要以到楼为主, 没有同轴线路覆盖到楼层, 天威商务宽频在开拓市场时, 面临着现场施工难度大、工期长等问题, 严重影响着天威商务宽频的市场拓展。中国电信基于其产品在商业楼宇的巨大市场潜力和竞争优势, 长期以来一直采取“终端到户”的商业楼宇网络覆盖策略。因此, 其商务宽带产品在商业楼宇宽带市场中服务具有一定的优势。

管道依附竞争对手:中国电信拥有全市约50%的管道资源, 且市政管道现在也是由中国电信在管理, 另外, 电信还拥有自己的管道建设和管理的单位。天威公司自建的管道非常少, 在网络建设时须有偿使用中国电信和市政的管道资源, 这在增加网络建设成本的同时, 也给了竞争对手制约公司宽带业务发展的机会。

出口依靠租赁:天威公司虽拥有自己的自治域号, 但Internet出口须租赁其他运营商的资源。因为竞争关系, 天威视讯租赁出口资源的成本和难度很大, 同时南方的网络内容资源绝大部分都在中国电信网内, 天威现在租赁的出口资源为北方网通和北方电信的BGP链路, 这就造成了我司的宽带用户访问电信网内内容资源的速度明显较电信宽带用户慢。

(3) 机会

天威公司的宽带用户绝大部分为家庭用户, 这就导致租赁的出口资源利用率低, 天威商务宽带的发展能充分利用企业用户与家庭用户不同的网络使用习惯, 进一步高效的利用出口资源, 降低天威宽带业务的运营成本。同时, 天威公司有着中国电信不可比拟的广电电视资源, 在营销策略上有着自己独特的客户群体的同时能更好的发挥广电行业的优势。

(4) 威胁

天威公司宽带接入的最大威胁是没有自己的Internet出口资源。在出口资源方面受到各大运营商的制约。由于天威视讯没有自己独立的出口资源, 部分企业对其商业宽带的专业性仍持怀疑态度, 这影响了客户购买天威商务宽带的积极性。

(3) 天威商务宽带的主打产品和切入点

天威商务宽带的主打产品是商务宽频和分时限速接入的光纤专线产品。在品牌方面和企业认知度、信赖度方面, 天威商务宽带与竞争对手有着较大的差距, 商务宽带应以高速率、高附加值服务和高稳定性为切入点, 在企业用户群中较快的提升产品形象。

3 商业楼宇的网络覆盖及经营策略

3.1 发展商业楼宇有线业务主要存在问题

(1) 在特区内, 商业楼宇有线业务仍以天威商务宽带为主, 由于相当比例商业楼宇有线网络未能覆盖到楼层, 客户申请有线宽带和数字电视后, 安装难度大。

(2) 天威公司宽带进入商业楼宇市场较晚, 商业楼宇市场已经被竞争对手占据, 市场拓展难度大。

(3) 天威商务宽带的品牌无竞争优势, 获取客户信任难度大。

3.2 商业楼宇经营策略

(1) 策略内容

商业楼宇的经营策略是:“市场为导向, 网络为基础, 全面借力, 重点突破, 建立模式。”

(2) 说明

“市场为导向”——相对于有线业务的其他产品来说, 商业楼宇宽带市场是一个完全竞争化的市场, 竞争对手众多, 实力雄厚。而天威商业宽带的市场拓展仍在初始积累阶段, 处于弱势的地位, 并且没有自己的独立出口资源。此外, 市场调研表明, 商业楼宇客户关注的重点是产品稳定性和品牌, 对价格敏感度不高。

因此, 天威商务宽带在充分满足客户需求的前提下, 进行市场细分, 明确天威商务宽带主要目标客户群, 不断改进和提高现有产品质量和功能, 并与数字电视业务等有线产品进行捆绑, 为客户提供高附加价值的服务, 形成区别于电信的、有天威特色的有线商务产品体系。

“网络为基础”——现阶段, 影响天威有线业务在商业楼宇快速拓展的最大因素是“有线网络覆盖不到位, 用户申请安装难度大”。建立遍布特区的“光纤到楼, 同轴到层”的有线网络是公司未来拓展商业楼宇有线业务的基础。

但限于商业楼宇市场的高风险性和不确定性, 使得天威公司对商业楼宇网络覆盖只能是有条件地、有重点地、探索性地进行, 采取“有点及面”的覆盖思路。先由宽带事业部通过调研后, 选择一处或几处商业楼宇进行网络“光纤到楼, 同轴到层”覆盖试点, 经过成本核算确实可行后, 进行网络覆盖。网络覆盖完成后, 重点对该楼宇进行有线业务市场推广, 对市场拓展效果进行评估, 并加以改善。

“全面借力”——在有线商务产品品牌宣传推广方面, 由于天威公司宣传推广费用和资源的限制, 近期不可能投入大量的宣传推广费用。因此, 有线商务产品品牌的树立, 主要借助于捆绑现有的个人产品宣传平台和公司自有宣传资源, 联合管理处、代理商、合作商等外部资源, 以低成本的方式实现。

“重点突破”——在有线商务产品的市场推广方面, 在全面推广有线商务品牌的基础上, 将人、财、物和宣传资源集中起来, 以商业区域或者行业为界限, 配合相应的产品优惠和免费附加服务, 重点对有潜力的商业楼宇和行业, 进行高强度的市场推广, 在局部获得竞争优势, 为后续市场拓展打下基础。

“建立模式”——在有线商务产品市场推广的过程中, 尝试各种定价策略、宣传组合、产品组合和推广渠道, 建立市场统计分析机制, 评估市场推广效果, 以期确定适合的市场营销策略和推广模式, 并建立标准化的操作流程和规范, 逐步推广。

3.3 商业楼宇网络覆盖策略

(1) 策略内容

商业楼宇的网络覆盖策略是:把新建、在建商业楼宇和现有商业楼宇分开, 实行不同的网络覆盖政策, 有条件地逐步实现“光纤到楼, 同轴到层”的商业楼宇网络覆盖。

(2) 应对思路

即对于新建或在建的商业楼宇, 直接实行“光纤到楼, 同轴到层”的商业楼宇网络覆盖政策, 让天威商务宽带同竞争对手能在同一起点竞争, 并借助天威数字电视的优势提升天威商务宽带的市场占有率。

摘要：通过对深圳市商业楼宇情况的深入调查了解, 本文分析了深圳市商业楼宇情况的宽带运营市场情况, 提出了网络覆盖策略和经营策略的建议。

2014上海商业地产市场报告 篇3

2014上海城市概览

经济发展位居全国首位

上海是长三角经济区域的龙头，整体经济体量庞大，多年来一直位居中国之首。2013年全年GDP增长7.7%，超过21，000亿元。其中第三产业保持快速增长，占比达62.2%。城市居民人均可支配收入达人民币43，851元，同比增长9.1%，同样位居全国前列。全年实现社会消费品零售总额8019.05亿元，比上年增长8.6%，另外，中国（上海）自由贸易试验区建设启动实施，这是中国境内首个自由贸易区，预计将为上海带来发展红利。至2013年末，区内新设立企业3633户。其中，内资企业3405户，注册资本685.86亿元；外商投资企业228户，注册资本9.8亿美元。

网络发展引发实体变革

2013年上海整体零售消费市场运行比较平稳，其中无店铺零售快速增长，实现零售额556.6亿元；网上商店的零售额为465.4亿元，与去年同期相比增长率高达52.4%，成为新的亮点。应对网络零售的冲击，上海的购物中心已向特色化转型，通过加强体验及引入更多品牌和类别组合，来迎合消费者的口吻。

基础设施名列前茅

上海的基础设施竞争力毫无疑问位居全国各城市之首，各项指标均名列前茅。作为中国的国际贸易中心及国际航运中心，上海于2010年在集装箱装卸量上攀升至全球第一大港并保持至今。至2012年底，上海港（海港）拥有各类码头泊位1183个，其中万吨级以上生产性泊位243个，码头总长为12.29公里，货物吞吐能力5亿吨。同时上海还拥有虹桥与浦东两个国际级机场，而以虹桥机场为核心的虹桥交通枢纽，综合航空、轨道交通、公路等交通方式，转换成为连接长三角地区的重要交通枢纽。上海的轨道交通极其发达。截至2013年12月29日，地铁运营总里程538公里（不含磁浮线），据世界首位，亦是世界上最繁忙的城市地铁系统之一。地铁线路将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流超800万人次。而且地铁线还在不断拓展建设中。上海大规模的基础设施配置与其经济基础和发展定位相匹配，为其未来的发展提供了坚实的保障。

2014上海商业物业市场

商圈分布及特点

上海的商业非常发达，城市中环内多数街道大量分布了沿街店铺，商业设施高度集中形成十大商圈。其中五大中心商圈发展各有特色： 南京西路主打高端奢华品牌，奢侈品旗舰店最为集中，优质购物中心争相辉映。南京东路是中华知名的步行街，伴有百货和特色专营店，是游客必到之处。淮海中路各段定位错落有致，时尚典雅完美结合。徐家汇定位休闲娱乐，是年轻人购物消费的首选地带。陆家嘴作为浦东标志性区域，为商务人士构建繁华的购物天堂。

向外延伸的五大次级商圈分别是四川北路、五角场、中山公园、中环真北和虹桥，地处内环或内中环区域。近年来受益于市政府商业规划推动，已经成为上海整体商业市场重要的组成部分。随着市中心的商业设施日趋密集，大量购物中心的建设正转向内中环和中外环区域，大宁、真如等新兴商圈逐渐成形。

商业物业存量及变化

随着去年上海核心地区如IAPM、嘉里中心、尚嘉中心、K11等多个高端项目开业，目前上海主要商圈的优质商业物业存量已达528万平方米，市中心商业竞争加剧。

上海依然是品牌商进入中国市场的首选地，尤其在快时尚领域SPAO、Old Navy、A&F、NEW LOOK都先后选址上海落户旗舰店，非核心区域的购物中心一般也乐于选择快时尚品牌作为项目的主力店铺。另一方面，奢侈品牌随高端项目落成依然保持年内开店1-2家的速度。但随着奢侈品总体业绩增长的滑落和未来短期可选址的项目较少，预计在上海等一线城市的扩张速度将明显放缓。

商业物业未来供应

根据统计，上海至2016年底新增商业物业供应总量约为430万平方米，约为现有存量的42%。其中核心商圈的供应量有185万平方米，南京东路和虹桥商圈的未来供应量较大，各占比18%。虹桥商圈的多个商业项目预计在近期至2015年内相继入市。非核心商圈的商业物业亦迅速增长，供应将达245万平方米，为现有存量的52%。在非核心商圈的商业物业供应，将以社区型的邻里中心为主。由于城市核心商业区的商业愈加密集和竞争激烈，社区商业相对投入成本较低并且有能力引入大体量的新兴娱乐体验业态来增加项目影响力和覆盖范围。伴随着城市版图的扩大和轨道交通的延伸，以及新兴居住区的集聚，立足社区服务和营造便捷休闲的社区生活方式的社区型商业，预计将成为未来商业项目的发展趋势。

上海作为中国的顶级时尚大都市，密集的人口以及强大的消费能力使得上海的物业需求综合排名列全国20大城市首位，其社会消费品零售总额、可支配收入以及人均消费性支出也均居前列。发达的市场让上海的商业经营理念以及消费需求也更加超前，对新兴品牌的接受度更快，也使得上海成为国内外零售商进入中国或者开设旗舰展示店的首选城市。然而，核心商业区的各大商圈供给趋于饱和，未来面临较大竞争压力，传统商业正纷纷作出业态调整。

2014上海写字楼市场

商圈分布及特点

作为世界级别的大都市以及中国的经济、金融、贸易、商业中心，上海聚集了众多国内知名企业和跨国公司入驻，是写字楼市场长期繁荣的重要基础。

现阶段上海在市区范围内形成的主要核心写字楼商圈，包括陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥和竹园。各个商圈都有其发展特点，如陆家嘴商圈主要打造成国际领先的金融贸易区，写字楼的主要租户为银行和金融服务公司。人民广场商圈位于上海城区中心位置，凭借地域的便捷优势，吸引大量国际租户在此建立地区总部。南京西路和淮海路商圈是上海传统的写字楼区域，不仅地理位置优越并且有良好的商业氛围和丰富的配套设施，深受国际律师事务所、咨询公司和设计公司的青睐。虹桥商圈作为大量日本公司的长期办公选址区域，拥有最多的在沪日、韩外籍人士。未来随着大虹桥商务区的发展，将会吸引更多的企业进入该商圈。而竹园区域受益于陆家嘴商圈外扩，随着新上证所、中金所和中证登三大机构的落成，将形成新的金融聚集区。

写字楼存量及变化

上海写字楼市场经过近20年的发展，目前城市中心区域已经趋于成熟。根据盈石集团研究中心统计，随着今年企业天地5号、恒基688等项目陆续交付，截至2014上半年，全市核心商圈甲级写字楼存量为508万平方米。2014全年核心商圈甲级写字楼预计有47万平方米的新增体量入市。以陆家嘴和竹园为代表的浦东写字楼市场，在最近一段时间内表现出了旺盛的市场需求，在租金不断上升的同时，空置率维持在极低的位置。但同一时期，浦西写字楼市场因受到新增供应的冲击和传统行业萎缩等多方面因素影响，相对表现疲弱。上海写字楼市场以陆家嘴和南京西路为高端两极，东强西弱的格局将会继续维持一段时期。

写字楼未来供应

随着上海中心、世纪汇、大中里等项目未来两年进入市场，目前上海整体写字楼供应相对缺乏的局面将有所缓解。但多数市中心未来项目定位都在甲级及其之上，无法改善目前核心商圈租金偏高的结构。同时我们也应该看到，非核心商圈的供应量是快速增长的，预计未来3年的甲级写字楼供应量将超过287万平方米。一方面企业会被相对低廉的租金所吸引，另一方面，更有优势的新兴商圈如虹桥商务区、徐汇滨江、前滩等，在初期规划、整体设施、未来区域功能和政府政策倾斜上，都已经有了非常完整的方案，这将有利于企业更为长期稳定的发展。

上海在人口、GDP规模和第三产业占比上都处于引领全国的地位，在经济高度发达的背景下，上海写字楼市场需求指数排名第一。但如同其他一线城市，上海也面临城市核心区域未来用地趋于饱和的局面。随着城市发展结构的调整，目前非核心商圈的供应量将上升，但因为供应集中和位置较偏，这些区域的去化周期将会相对漫长，未来空置率可能维持在较高水平。

上海商业地产市场展望

整体城市展望

上海新一轮总体规划的编制工作已经展开，未来每年新增建设用地数量将被严格控制，城市发展将进入更精细化的运作阶段。上海自贸区经过一年的运行后，未来新的制度松绑和改革预期也将陆续兑现。随着国家会展中心、迪士尼乐园等项目投入使用，展会、文化、旅游等服务业的进一步发展将增加上海的对外吸引力，成为城市新的经济增长点。

商业物业市场展望

上海作为中国的国际化时尚都市，长期受国内外时尚品牌青睐，并引领城区商业物业品质不断升级。同时，伴随城市的扩张，非核心区域的社区配套的购物中心和邻里中心日趋增多，将成为上海未来商业物业发展的重心。根据最新发布的《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，截至2020年，上海规划商业设施建筑年平均增长将控制在2.6-3.6%，预计核心商圈的新建项目增速将进一步降低。

写字楼市场展望

商品交易市场和社区商业调研报告 篇4

一、基本情况

(一)市场建设情况

我县由于人口少，城市规模小，市场建设滞后。目前，成型的商品交易市场仅有3个，即：县农贸市场、县农副产品交易市场和农贸市场。

1、县农贸市场。建于2006年，占地1300平方米，经营面积1100平方米，年交易额约1000万元，主要经营：干鲜蔬菜、肉类、活禽、水产等，满足县城区居民生活需要。

2、农副产品交易市场。建于2012年，占地6100平方米，经营面积3500平方米，市场内有：门面房60间，1100平方米的综合超市1个。目前，主要经营：农副土特产品、日用品、服装、电器等，形成一个综合市场。年交易额约4500万元。

3、农贸市场。建于2012年底，占地2700平方米，经营面积1800平方米，目前投入试营。主要经营：干鲜蔬菜、肉类、活禽、水产等。

(二)社区商业情况

我县只有一个商业社区，即袁家庄社区。

截止6月底社区总人口约(含流动人口)10000人，城市人均消费5000元/人、年;各类商业网点108个，从业人员233人;营业面积4122m2，营业收入2692万元(不含金融网点)。

二、存在的问题

从总体上看，近几年我市商贸流通业取得了较快发展，但同其他城市相比还存着很大的差距和不足，突出表现在：一是现代商业企业发展缓慢，龙头企业、大企业数量少，商贸流通企业规模小、档次低，批发零售和餐饮业主要以个体、私营为主，规模效益体现不出来。要素市场发展缓慢，传统流通业仍占主体，新型业态、新型营销方式尚在起步阶段。二是在市场建设方面，除几个农贸市场、农副产品交易市场外，几乎没有成型的商品交易市场，更谈不上统一核算、集中收银、配送。三是物流业仍处于起步发展阶段，没有专门的物流企业。四社区商业网点布局不合理，规划约束力低，市场的形成还停留在自发阶段。

三、建议

1、进一步完善已建市场。重点是城区商贸综合市场、农产品批发市场。首先进一步整顿和规范各类市场经营秩序、交易环境和交易行为;其次，扩大市场规模，增加交易市场商品品种，提升市场档次，充分发挥市场多功能作用。

2、加大对贫困山区县商贸流通业的投入力度。为促进服务业发展，建议上级部门从政策和资金等方面给予倾斜，尤其是对现有扶持政策，适当降低对承办企业规模的限制，因地制宜，扶持一批符合山区小县人口规模、经济水平的商贸项目，比如镇超工程、县超工程等，通过项目带动我县流通业发展。县级政府也要对重要商品储备、农贸市场、定点屠宰等流通业基础设施，通过公共投入方式加强建设;对于农村市场网络和社区商业设施的建设，应运用财政贴息、税收调节等措施，引导社会资金的投向，支持具有社会公益特征的流通领域建设。

安阳商业市场调研报告 篇5

摘要

喜龙建材商业广场位于天河黄埔大道中员村山顶，建筑面积1.5万平方米，商铺一百多家，以其建材种类齐全，品牌众多，赢得消费者的信赖。这里有多家涂料店，多以卖多乐士和立邦漆为主。虽然多乐士和立邦漆同是国际品牌但是从店内摆设可看出店主还是比较倾向于多乐士。

关键词 多乐士 立邦

多乐士漆在民用漆上是做得比较成功的，百度百科上说，每年全球有5000万户家庭使用ICI油漆。而立邦漆在工业用上则是比较优秀的，例如汽车漆，这个是造成涂料店店主将多乐士漆摆在立邦漆前面的原因之一。在与店主交谈中还发现以下几个现象：

一、多乐士漆更新换代快成市场营销有力武器

在与兴隆专卖店（授权零售多乐士）店员交谈时，当我问他，哪个牌子的涂料比较好用时，店内员工不假思索地说，多乐士。然后他补充了一句：“多乐士的品种比较丰富，新产品比较多，你看，多乐士那么多，立邦就只有这么多。”虽然该店是多乐士的专卖店但是他的话可信度比较高，因为我们所去的其它涂料店，即使不是多乐士的专卖店，店内多乐士的数量也比立邦多，往往是一面墙就占了三分之二，油漆罐的颜色五彩缤纷而立邦只占三分之一。笔者在网上也查到，ICI油漆集团以自己站在革新前沿而深感自豪，他们聘用了六百多专业人才在世界各地专门从事研究和开发油漆产品的工作，每年在各地研究开发上的费用支出就达3500万英镑。他们还致力于流行色彩的开发。他们还有专门的色彩团队研发、创造并预测未来的色彩流行趋势，在每一季以不同主题发布“色彩妙韵”，为家居的选色配色提供完美的指导和预告。

二、消费者热衷于购买性价比比较高的油漆

当我问店内员工哪一种油漆比较好卖时，大多数店主介绍说，某某5合1

比较受欢迎，只有一间店的店主说儿童漆。店主说，5合1的油漆性价比高而价钱适中（200多元到400多元之间）所以得到很多家庭的青睐。多乐士拥有5合1功能的产品很多，如多乐士金装5合1超低VOC净味墙面漆、多乐士金装5合1墙面漆（防水配方）、多乐士第二代5合1墙面漆（抗菌配方）等；立邦的有立邦净味金装5合1、立邦超哑光5合1、立邦新金装5合1等。从多乐士和立邦热衷于生产5合1的产品可见这类产品的受欢迎程度。

三、广告宣传很重要

曾经听一个熟悉涂料行业的人说，有些涂料公司的老板不注重广告，他们认为自己的产品好，不用做广告也会有市场，如果说迫不得已要做广告那也只是做给经销商看的，所以并不注重广告宣传，往往是敷衍了事到头来钱花了宣传效果并不明显。刚听到这番话时，我不知道该作如何感想，因为对涂料市场不了解。可是从广州调研回来后，我敢说，广告宣传还是很重要的。我每去一个涂料店，第一个问的问题就是，哪种牌子的油漆好用。几乎全部店的员工都向我介绍说，多乐士和立邦都不错，他们都做了很多广告，是名牌，只是多乐士油出来的效果比较柔滑而立邦的比较硬就看你喜欢哪种效果了。只有一个店的上了年纪的店主跟我说，虽然多乐士和立邦都很出名，但是按我说，还是觉得红番漆最好用，但是由于它做广告太少了，没什么人认识。店主边说边用手指向他口中的红番漆。放在不显眼位置的红番漆的油漆罐上有一个很显眼的logo图案——一个戴着帽子的绅士嘴里叼着一个烟斗。我在网上查了一下这个牌子的油漆，对它的介绍虽少但是业绩彪炳——隶属于美国杜邦公司的红番涂料的业绩已由世界第六进入第三，在世界多个国家设有生产基地和代理，红番涂料在全球已形成自己的营销网络和专卖体系。这么出名的涂料在网上如此“默默无闻”，原因可能是没有宣传，又或者是宣传了但是效果不明显导致多乐士和立邦喧嚣尘上。

结论

仅通过一次调研，笔者不敢说能拿出一套有效的营销方案，但是如果说针对喜龙建材广场的涂料店给一个建议的话，笔者的建议是，靠品牌的力量夺取最佳的店内摆放位置。

安阳商业市场调研报告 篇6

时间：2010-10-22 来源：观点地产网 作者：

一、市场概览

在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)，预期升势将持续(图一)。受通胀的影响，私人投资者和机构积极购入优质写字楼。广州市国土房管局数据显示，2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。

第3季度，凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。此外，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。

优质厂房和仓库的入驻率本季度继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。

开发商对后市的态度较为乐观且考虑到资金紧张状况并不严重，房价难以出现明显调整。本季度全市住宅价格呈现轻微下降的态势。2010年7月至8月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米11，890元(US，748.8)，环比下降6.8%。

二、经济概览

2010年上半年广州总体经济稳步上行。全市完成地区生产总值4，886亿元(US.5亿)，同比增长13.6%，增幅较去年同期增长5.1个百分点。第3季度，广州经济运行面临回调的压力，增长态势趋缓。

固定资产投资增幅依然偏高，但降温迹象显现。2010年1月至7月广州固定资产投资总额同比增长43.3%。然而，相对于上半年，同比增幅有1.7个百分点的回落。同期，全市实现工业生产总值7，742亿美元，同比增长21.0%，增幅较上半年累计回落2.3个百分点。

广州对外资投资的吸引力持续增强，实际使用外资金额保持增长。2010年1月至7月全市实际使用外资金额25.4亿美元，同比增长10.0%，增幅比上半年提高4.6个百分点。

消费市场需求在回稳中有所回落。2010年7月，全市实现社会消费品零售总额355.07亿元(US.2亿)，同比增长15.4%，增幅比上月回落6.4个百分点。

CPI持续上涨势头，通胀压力增加。2010年8月我市城市居民消费价格总水平同比上升2.7%，升幅仅比上月回落0.3个百分点。

三、写字楼市场

在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。DTZ戴德梁行数据显示，本季度全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。由于没有新增供应，而租赁成交活跃，甲级写字楼整体空臵率由上季度的9.1%跌至7.0%，下降2.1个百分点。

珠江新城商务中心区由于供应量较为充足，仍然是租赁成交最为活跃的区域。据统计，本季度珠江新城商务中心区甲级写字楼吸纳量约为37，100平方米，占全市整体吸纳量的96%。成交持续活跃令珠江新城商务中心区的空臵率也由上季度的24.1%下降至15.6%，下跌8.5个百分点。

而在体育中心、东山和越秀三区，写字楼普遍维持较低的空臵水平，可租赁单位较为分散且面积较小，租赁成交都以旧租户扩租为主。所以租金和空臵率都表现较为平稳。

珠江新城商务中心区租赁需求的持续活跃令该区租金上升了1.5%，为每月每平方米138.5元(US.4)。受此影响，全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)。

在通胀的宏观环境下，机构和私人投资者积极购买写字楼物业。2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。买卖成交持续活跃继续推动价格的稳中上调。DTZ写字楼价格指数显示，第3季度广州甲级写字楼售价环比上涨0.7个百分点。

广州国际金融中心将如期于第4季度交付使用，向市场提供约15万平方米的新增供应，并刺激需求力量的有效释放。因此，我们预期，下季度甲级写字楼租赁活跃将会持续，至2010年年底，广州甲级写字楼的整体吸纳量可达18.8万平方米，整体租金水平将上升至每月每平方米125元(US)，空臵率将上升至14%(图

二、图三)。此外，作为抵御通胀的有效手段，写字楼的买卖成交将持续活跃。

市场活动

恒大集团以19亿元(US.79亿)购入天河区佳兆业广场整栋物业，面积约为9.3万平方米。

四、商铺市场

第3季度，广州经济增长保持强劲，消费者和零售商对市场的信心明显增强，促使零售业市场畅旺。政府最新数据显示，2010年6月至7月全市社会消费零售总额712.8亿元(US.8亿)，同比增长17.3%。

本季度优质商场租赁需求保持强劲的态势，以天河北和珠江新城商圈表现最为明显。天河城和正佳广场加大了品牌商家的调整力度，引入Zara、H&M等一批外资高端零售商。而高德臵地广场四季Mall本季度开始招商，吸引众多国内外一线品牌的关注。广百百货、吉之岛等主力店已签约落户该商场。

凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。H&M继年初落户越秀区中华广场后，本季度继续布局广州，落户天河区正佳广场。

第3季度，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。

即将落成的优质商场本季度继续吸引品牌零售商进驻。面临激烈的招商压力，部分商场业主只能给予优惠租金以保持高出租率和挽留优质客户。然而，在持续旺盛的需求推动下，天河北成熟商圈的商场租金始终保持稳步增长的态势，本季度录得首层租金有4.0%的环比涨幅，达到每平方米每月1，359元(US.9)(表四)。

年内体育中心和珠江新城商圈将迎来大体量购物中心的入市，届时将为广州商铺市场带来约45万平方米的新增供应。尽管需求持续增加，但在整体供应大于需求的局面下，租金将面临下调的压力，空臵率亦将有一定程度的上扬。

市场活动

广百百货进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为15，000平方米。

吉之岛进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为5，000平方米。

H&M进驻天河区正佳广场，面积为3，000平方米。

Zara进驻天河区天河城，面积为600平方米。

苏宁电器进驻越秀区中华广场，面积为2，400平方米。

五、工业市场

8月，前身为增城工业园的增城国家经济技术开发区正式挂牌成立，成为广州继广州开发区、南沙开发区后第三个国家级的开发区。此举为将广州工业楼宇的发展提供了更多的市场机会。

开发区安博物流园二期约50，000平方米的优质物流仓库如期于本季度已投付使用。由于该物业一直积极开展招商活动，投入不久即维持较高的入驻率，租金也比一期单位上升了7%，为每月每平方米28-30元(US.12-4.41)。

本季度工业楼宇市场无论是对厂房还是对仓库的需求都表现十分活跃。其中成交最为活跃的区域仍数聚集了众多优质物业的广州开发区。据统计，目前知名工业楼宇运营商如普洛斯、安博物流旗下大多物业的空置率已达九成以上。面对成交畅旺的情况，市场普遍对后市持乐观态度。

DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州优质厂房和仓库的入住率继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。

租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金最高出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。而供应相对较为充裕的优质厂房，租金水平仍然维持于每月每平方米15-20元的水平(US.21-2.94)。

未来的六个月，受亚运会的举办和中国新年的影响，预期工业楼宇租赁成交将转平淡。由于亚运期间所有工程必须停工，一些物业不得不延缓入市，供应量减少成为影响成交的另一个因素。在成交转淡的前提下，工业楼宇租金将维持平稳。

市场活动

法孚国际贸易(上海)有限公司租用花都美国工业园约432平方米。

普洛斯新塘物流园约12万平方米的优质仓库将于2011年初投入市场。

安阳商业市场调研报告 篇7

一、加强师资队伍建设和学生实践技能培养, 努力提升人才培养质量

(一) 实施“青年教师博士化工程”和“人才攀登计划”, 大力加强师资队伍建设

从2009年起, 学院逐步实施“青年教师博士化工程”, 即在2015年以前, 实现具有博士学位教师比例在60%以上的目标。为达到这个目标, 学院一方面不断加大高层次人才的引进力度, 另一方面在在职教师中实施“人才攀登计划”, 大力支持青年教师攻读博士学位。2009年, 学院引进博士4名、硕士3名, 获得学校“人才工作先进单位”荣誉称号, 而学院青年教师中目前已有10余人向学院提出有意攻读博士学位。

(二) 注重实践, 加强技能, 努力提高学生就业竞争力

1. 认真抓好学生的专业实习。

针对专业特点, 学院制定了专业实习从一年级贯穿到四年级的实践教学计划, 实习主要有一年级的认识实习、二年级的测量实习、三年级的生产实习和四年级下学期的毕业实习。

2. 建立大学生就业实习基地, 为学生提供实践锻炼的岗位。

2009年, 学院先后在安阳市多家建筑类企业建立大学生就业实习基地, 为学生提供实践锻炼的岗位。学院平时还积极鼓励学生利用节假日参加社会实践锻炼, 更好地增强学生的实践能力, 从而大大增加了就业机会。

3. 组织好学生在校期间的造价员考试, 为学生就业增加砝码。

学院每年都积极组织学生集体报名参加安阳市建委组织的造价员培训考试, 每年通过率都在90%以上, 为学生顺利就业增加砝码。

4. 开展好“第二课堂”活动。

学院每年都举办“鲁班科技文化艺术节”, 还通过举办建筑模型设计竞赛等专业性竞赛活动提高学生的实践动手能力。2009年, 学院首次组队代表安阳师院参加中南六省 (区) 第三届大学生结构模型设计竞赛, 作为36支代表队中唯一的师范院校, 和武汉大学等全国知名院校的代表队同场竞技, 最终获得三等奖和优秀组织奖的好成绩。今年, 学院又首次组队参加中南六省 (区) 大学生力学竞赛和全国大学生建筑设计竞赛, 目前, 参赛学生正在老师的指导下积极备战, 力争取得更好成绩。

二、积极开拓校外就业市场, 打通毕业生就业“绿色通道”

学院结合“培养应用型合格本科人才”的人才培养定位, 落实“以生为本, 促进和服务学生成长、成才、成功”的学生工作理念, 制定了“立足豫北、依托行业、面向市场、辐射全省”的方针, 采取“走出去、请进来”的方式, 开拓就业市场, 为毕业生提供更多的选择机会。

(一) 走出去, 广泛开拓毕业生就业市场

1. 走出去, 与用人单位建立良好合作。

2009年暑期至今, 学院先后走访了安阳建工集团、河南泰宏集团等安阳市建筑行业的代表性企业, 与这些企业建立了友好合作关系, 为进一步的深入合作打下了良好的基础。

2. 建立就业实习基地, 为毕业生提供大量岗位。

2009年12月至2010年4月, 学院先后与安阳建工集团等多家企业签订协议建立就业实习基地。今年3月17日, 学院在安阳建工集团举办了一场别开生面的“拜师”仪式, 当场就有16名毕业生被该集团聘用。此外, 学院还在学生科研、教师赴企业挂职锻炼、科研项目开发等方面加强与企业之间的合作, 从而实现更深层次的“校企合作”。

(二) 请进来, 邀请知名企业举办专场招聘会和就业辅导讲座

1. 通过积极的对外联系, 今年上半年, 河南省机电设备国际招标公司等20多家知名企业, 先后在学院举行小型专场招聘会。北京昊成投资有限公司等10余家单位则要求学院推荐毕业生或直接邀请学院毕业生到单位进行“双向”选择。

2. 打造“建工讲坛”平台, 通过这一平台邀请知名专家、企业负责人为毕业生举办讲座。去年以来, 学院邀请河南嘉信建筑设计有限公司董事长贾晓明等做客“建工讲坛”, 针对学生就业能力培养开设讲座, 大大强化了学生的就业素质。

商业领袖的市场生存法则 篇8

企业是豪赌般的生存游戏

为什么此次经济危机对商业领袖们的影响会如此巨大?已破产的前商业巨头们,如通用(GM)和克莱斯勒(Chrysler),也曾经历过盛衰沉浮,为什么以往他们都能平安度过,而此时会深陷泥潭?时至今日,他们的管理团队必须了解,到底是什么力量左右着今日新经济,这些力量又如何重新定义了出色领导力的需求。

如今,商业领袖所处的环境风云变幻,其范围和复杂程度都是空前的。举例来说:在一个更平面化的世界里,企业所面临的竞争有世界性问题,如恐怖主义、专利侵犯、气候变化和流行性疾病;还有影响工作环境的社会因素,如雇员期望的改变,劳动力老龄化和人与人沟通方式的改变;更有科技迅速发展所带来的冲击。

在这场豪赌般的生存游戏里,最成功的领袖将证明,他们有能力同时监控这些因素,衡量它们的影响并创造新的机会,而非坐等。商业运作的规则确实改变了,需要有能跟上思想变化速度的领导,以及谨慎、果断和具有创新能力的团队。

新原则必须掌握

这场危机带来了经济、政治和社会层面的变迁,身处其间的领导者需要注意以下这些相关运营原则。

1、增加信息监测屏的数目

信息与变化正疯狂地席卷而来,依靠少数几个信息屏幕监控整个组织的时代,已一去不复返,如今,布满监测屛的信息高墙已不可或缺。商业领袖们该自问:“我们是否掐住了对企业至关重要的命脉?我们是否已迅速将有用的数据发送到最贴近消费者之处?企业必须具备洞察市场的能力,因为这是制胜的关键。

2,100% 的确定性过于奢侈

过去,在做出任何重要决策前,力求精确是企业的目标。然而,高准确度需要的时间将使企业无法跟上变幻的市场形势,一味追求绝对的精确性可能使企业远远落后于其竞争者。新经济下的成功企业,必定是由那些果断且审慎的冒险者组建的。

3,没有时间把错误解决得尽善尽美

在竞争激烈的全新环境中,至关重要的一点,是能够清晰而准确地认清企业必须应付的主要挑战,以确保宝贵的时间、精力和资源不被浪费在无法促进企业发展的问题上。如果那些详尽的企划和战略,并不契合企业迫在眉睫的核心问题,就只能将其搁在一边,否则,机会可能早已消失得无影无踪了。

4,重新分配职权

赋予前线员工权利是企业生存的关键,因为市场上的消费者面对无数选择,而这些员工更了解竞争者信息。客户服务并非可有可无,而是不可或缺。在这场经济危机中,不止一家企业分崩离析,而倒闭的部分原因就是他们缺乏对消费者的关注。

5,因速度产生的错误不一定致命

毫无疑问,为了提升运作效率,领导者可以预见他们的团队会犯更多的错误。应该看到,错误也是创新的催化剂。应在分配项目时间时,将错误纳入计划考虑,做好迅速纠正错误的准备,吸取教训然后继续前进。相互埋怨和推卸责任,不过是在浪费时间。

6,信任和透明度是盟友

领导者和团队之间必须彼此信任,这意味着企业状况要公开透明,让每个人都在同一个信息平台上工作。

7,聪明热情的人能助你一臂之力

当一个企业的员工都是聪明且充满激情时,企业信任的建立会容易得多。每个企业人都该在工作中展示其最佳才干和业绩,领导者则应为个人发展提供支持。

8,保证有效沟通

许多领导者不辞辛劳地举行全体员工会议,结果却发现,他们所要传达的信息并未被理解,并未被付诸行动。如果关于企业情况的领导层重要信息,没有传递到每个阶层,则企业运作会多方遇阻。得核实你的信息是否已有效传送到整个组织层级。

正如我的朋友,《国家地理》杂志总编辑克里斯·约翰斯所说: “这不是弱者管理的时代。” 商业领袖对雇员和业绩产生的作用是如此巨大,因而,能否结合自身技能、价值和激情,大胆地经营就显得尤为重要。

高明的领袖能灌输对未来的信心,他们通过证明自己的价值,和与之匹配的实际行动,在员工间建立起信任感。活力充沛的领导者能激发整个组织的热情与能量。为了成就企业的未来,上述条件,缺一不可。

作者:

阿莲娜•拉芙(Alaina Love):美国《商业周刊》专栏作家,国际领导力与企业咨询公司主席。

周善琬:澳洲新南威尔士大学商学硕士。

在现今高风险的环境里,商业领袖必须同时监控各种变化因素,衡量它们的影响,并创造新的机遇。