工程施工总体策划

工程施工总体策划（通用8篇）

工程施工总体策划 篇1

总

体

策

划

方

案

一、济南市城市总体规划与城市开展战略概述

济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏〞为城市开展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿〞带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城〞、“中国人居环境奖〞。

在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。

以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。

二

工程所在区域在城市中的地位分析

1.工程概况及地块价值研究

1.1工程概况

济南高新区南胡旧村改造工程〔以下简称南胡旧村改造工程〕位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。

本工程各地块用地性质及可规划面积见下表：

地块一

地块二

地块三

地块四

地块五

地块六、七、八

性质

居住

居住

商业

市政

商业

居住

面积〔亩〕

81.45

50.4

23.55

7.2

51.45

114.9

本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地,暂不考虑）。

方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂

方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。

村民安置生活保障〔地块六、七、八〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

1652/5286

总建筑面积

万m²

22.94

一、居住、配套建筑面积

万m²

22.941、地上建筑面积

万m²

18.36

①住宅建筑面积

万m²

16.39

②配套公建面积

万m²

1.972、地下建筑面积

万m²

4.59

地下停车建筑面积

万m²

3.27

地下储藏建筑面积

万m²

1.29

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

689

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

215

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.14

地上总容积率

万m²/hm²

2.4

地下总容积率

万m²/hm²

0.60

居住地上容积率

万m²/hm²

居住地下容积率

万m²/hm²

建筑密度

%

18.4

绿地率

%

居住停车率

%

居住停车位

辆

1321

地面停车率

%

10.7

居住地面停车位

辆

141

统征储藏用地〔地块一〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

1104/3533

总建筑面积

万m²

16.79

一、居住、配套建筑面积

万m²

16.791、地上建筑面积

万m²

13.03

①住宅建筑面积

万m²

11.91

②配套公建面积

万m²

1.122、地下建筑面积

万m²

3.76

地下停车建筑面积

万m²

3.72

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

--

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

651

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

279

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.70

地上总容积率

万m²/hm²

2.40

地下总容积率

万m²/hm²

0.69

建筑密度

%

17.08

绿地率

%

居住停车率

%

居住停车位

辆

1050

地面停车率

%

14.29

居住地面停车位

辆

150

统征储藏用地〔地块二〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

660/2112

总建筑面积

万m²

9.69

一、居住、配套建筑面积

万m²

8.131、地上建筑面积

万m²

8.13

①住宅建筑面积

万m²

7.45

②配套公建面积

万m²

0.682、地下建筑面积

万m²

2.04

地下停车建筑面积

万m²

2.00

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

623

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

266

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.81

地上总容积率

万m²/hm²

2.39

地下总容积率

万m²/hm²

0.60

建筑密度

%

17.11

绿地率

%

居住停车率

%

居住停车位

辆

572

地面停车率

%

10.49

居住地面停车位

辆

统征储藏用地〔地块三〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

3.58

可规划用地

万m²

1.54

总建筑面积

万m²

6.64

地上建筑面积

万m²

5.39

地下建筑面积

万m²

1.25

地上总容积率

3.50

地下总容积率

0.81

建筑密度

%

30.00

绿地率

%

停车位

个

按每百平米0.8

统征储藏用地〔地块四〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

0.60

可规划用地

万m²

0.48

总建筑面积

万m²

0.48

地上建筑面积

万m²

0.48

地下建筑面积

万m²

地上总容积率

地下总容积率

建筑密度

%

25.02

绿地率

%

停车位

个

按每百平米0.8

统征储藏用地〔地块五〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

5.97

可规划用地

万m²

3.43

总建筑面积

万m²

14.76

地上建筑面积

万m²

11.97

地下建筑面积

万m²

2.79

地上总容积率

3.49

地下总容积率

0.81

建筑密度

%

29.40

绿地率

%

停车位

个

按每百平米0.8

1.2地块价值研究

本工程在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓〞开展战略前沿，规划汉峪片区的中心地带。

周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮工业园、山东省立医院、方案建设的CIIC园区、大小汉峪及北胡村旧村改造工程、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及工程品质的提升都有很大的积极作用。将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。

2、工程市场分析及市场定位

2-1工程周边市场整体评价及开展前景简析

2-1-1周边市场整体分析

1〕济南市城市住宅和房地产开发现状

九十年代以来，济南市的经济开展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速开展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等根底设施也日趋完善。

“九五〞期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。2007年，济南市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的根底上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。

就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期，房地产投资和供给量急剧放大。住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流；房屋销售面积加速增长，空置面积有所下降，市场呈良性开展，市场预期看好，但风险加大。房地产开发公司经营收入与经营本钱曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。

总体来说，2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的变化。这些都为本旧居改造工程的成功运作提供了良好的机遇，该工程也将有良好的市场前景。

2〕宏观经济形势对房地产市场的影响

房地产业与国民经济有着密切的关联性，作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用。住宅建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、运输、商业、效劳等行业的开展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能够带动相关产业开展的传统产业。宏观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的开展。

在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。

以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。

目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场，今年的房地产市场最不缺乏焦点话题，在经历了“拐点论〞、“降价论〞、“断供论〞等**、论调之后，各地方政府和中央政府的救市政策相继出台，“救市论〞成为房地产业内外争论的又一个热点。关于“政府救市〞，各种声音纷至沓来，开发商有感到曙光来临的，也有持疑心态度的。

财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。同时，财政部明确支持地方政府救市。而国家住房和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。

除了大幅调整房地产税率，财政部明确表示：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策〞。目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购置商品房可办理户口等。省政府近期已经就救市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会,相关政策正在酝酿中。济南市相关部门正在进行一轮关于“救市〞的摸底调查。济南的房地产市场是健康的、无泡沫的。保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活泼，济南房地产市场最欠缺的就是成交量，与省会城市身份明显不匹配。‘救市’是要刺激市场繁荣，把交易量提上去，像济南这样的城市每年应该有400-500万平方米的交易量。政策‘救市’行为，却向消费者传达了一个重要的信号，国家要稳定房地产开展的态度很明显，有利于恢复购房者的置业信心。让房地产商做出普遍乐观判断的一个重要依据是,济南房价封闭、迟钝、滞后,宏观经济调控对济南房价影响有限,这根本上也是开发商的一致看法。

去年，全国房价疯张的时候，济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨，但是相比一线跟多数二线城市的房价，上涨幅度比较有限。今年深圳等一线城市率先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比方打折、赠物业费、降价等，销售速度也在下降，但是降价的空间比较小，没有对多数房地产企业造成致命性的影响。今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上，上下有小幅波动，同时成交量会慢慢增加。今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略有下降的状态，今后济南市房地产在一段时间内，也将维持在一个比较平稳的状态，出现大幅上涨的可能性不大。首先济南市是一个比较封闭的市场，外来购房者比较少，据多年的研究说明，一直少于10%。其次，市场比较小，规模一直没有做大。再次，与外地的开放式经济不同的是，国有企业是主要的经济实体，政府公务员、大学老师和国有企业员工的收入属于中上等，暴富跟收入偏少的群体比较少，这些因素都影响到了济南市房价长期走势。

2-1-2开展前景简析

1〕目前，财政部和人民银行已经就房贷政策和房地产税率进行了大幅调整，同时，国家关于二套房、二手房等方面的政策正在筹划中，这些政策出台以后，可能会对济南楼市有一定刺激作用，很可能带动一定量的销售。就在2008年10月19日的座谈会上,山东各地房产商的一致意见是,山东房产市场正处于上升期。

2〕高新区范围内CIIIC园区的建设，知识经济总部基地的建设以及浪潮工业园、省立医院的建设将带来大量的就业岗位。据了解，CIIIC园区一期工程15万平米年内即将开工，初步统计有40个左右单位将入住该园区。这些工程增加的岗位根本都是白领阶层。给本工程的销售对象奠定了良好的根底。

3〕本工程的竞争优势所在本工程开发建设不同于其他商业地产工程，在土地本钱上由于享受政府给予的旧村改造政策，因此，实际上对与本工程的开发主体南胡村委会来说，在一、二、三、五地块上土地本钱仅仅为上缴国家的土地出让金的20%。按照规划部门批复的修建性详规，一、二地块地上容积率为2.4，三、五地块地上容积率为3.6，按照土地挂牌价220万/亩计算，折合到楼面地价为183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因为土地价差带来的房屋销售纯利润在700元/平米以上，总计在2.8亿元以上。这是任何房地产公司无法比较的优势。

因此，就本工程来说作为开发主体南胡村委会对四个地块的开发应该就有非常强的优势。

2-2

工程周边商业市场研究

2-2-1本工程规划局已批复的规划中建筑面积共有22.94万平米。

2-2-2周边商业工程市场研究

1〕周边商业工程建设情况

A、CIIIC园区建设

CIIIC园区规划CIIIC建设规划是在Garter公司编制的?CIIIC开展战略规划?确定的产业开展战略的指导下编制的园区空间开展规划，形成“一园〔CIIIC〕二区〔研发区、生产区〕〞的空间布局结构。

研发区与产业区位于济南东部产业带的东西两端，相距13公里，规划总建设用地面积61.5平方公里。其中，研发区由高新区贤文片区和汉峪片区组成，规划建设用地面积11平方公里。研发区规划利用现有资源，开展IT效劳和软件产业集群，区内划分为核心开展、孵化支撑、产业辐射三大产业版块，共形成教育科研基地、孵化基地、研发基地、总部基地、IT效劳与软件基地、创业示范基地等六类研发产业基地，并建设与之配套的商业生活配套设施。

产业区由孙村片区和两河片区组成，规划建设用地面积50.5平方公里。重点开展电子制造业、IT效劳与软件、计算机、工业电子、汽车电子与电信根底设备四大产业，主要承当个别电子制造业产业集群，计算机产业集群和工业电子、汽车电子、电信根底设施设备等电子信息外延产业集群。形成功能配套完善、生态环境优美的产业园区。

建设规划以辐射全国的IT产业开展极核为规划目标，以ICT产业研发、孵化、效劳为主导功能，形成集生产和生活于一体的“创新、活力〞的CIIIC园区。

其中，IT总部基地总建筑面积约70万平方米，已竣工建筑面积16.5万平方米，已开工建筑面积16万平方米，2021年将全部竣工。创意产业基地总建筑面积约45.5万平方米，以浪潮集团软件研发与技术试验为主，一期工程已经开工。文化体育产业基地占地81公顷，总建筑面积36万平方米，核心建筑为“奥体中心〞，2021年底竣工。现代商贸与金融产业基地总规划建筑面积200万平方米，是全市商贸金融产业及市级商业效劳业的聚集区。

该工程的建设属于高新区招商引资工程，有高新区负责投融资，引进入园单位，目前意向入园单位已经落实40家左右。

B、黄金时代广场

位于燕山新区B地块范围内，黄金置业集团方案建设商务写字楼及酒店式公寓40万平米，年底8万平米方案开工建设。

C、奥体东路地块建设

该范围内方案规划建设80公顷用地范围，全运会完成后造成大型成熟社区。有五星级酒店、产权式酒店、写字楼主题商业、特色餐饮及相应配套等。

D、鲁商国奥城

工程位于济南市奥体片区核心区域，东至贤文路，西临山东省高级人民法院，南临经十东路，北至解放东路。总占地5.06公顷，总建筑面积38万平方米。建成后将成为集写字楼、酒店、商业、休闲、娱乐及银座商城主力店于一体大型综合标志性城市建筑组群。

E、建成商业情况

齐鲁软件园工程建设已经完成并投入使用，通过07年及08年的招商引资，目前该园区已经全部销售或租赁完毕，不能满足需求。

大卫国际综合商务楼目前剩余局部写字间未销售或租赁，面积约5000平米。

环保科技园区已建成并投入使用，目前该工程物业根本销售完毕。

山东省科技大厦工程建筑面积2万平米，目前该工程根本竣工，处于招商过程中。

中润世纪广场已建成40万平米写字楼。

另有局部商业物业处于空闲状态，面积不多，估计有2万平米向左右。

2〕商业市场分析

根据以上周边商业建设及方案建设情况，南胡旧村改造工程中三、五商业用房不宜过早开工，应在居住区建设过程中作为专题进行深入研究。

3、工程素质分析

〔1〕工程优势

A．工程规模大，总占地面积39.70公顷，规划为融住宅、商业、娱乐为一体的大型社区，各种功能规划齐备，有利于营造良好的居住气氛；

B．紧临正在建设中的济南奥体中心、政务中心、省立医院、省直宿舍区正在筹建,舜华路东侧规划有近70万平米的知识经济总部产业基地且正在建设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。旅游路及规划中的凤凰路、体育场南路从社区前经过，交通出行便利，位于济南东部新城区的中心地带，周边聚集众多公共效劳设施，是济南“东拓〞开展的前沿地区，地理位置优越；

C．地块内土地较平整，六、七、八地块全部属于根本农田用地，不存在拆迁问题，一、二、三地块拆迁由村委会组织自行拆迁，补偿标准及拆迁难度相对开发商组织要容易。无污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境较优越；

D．六、七、八地块为国家划拨土地，不需土地本钱，六地块对外销售，相对利润空间较大；一、二、三、五地块经招拍挂上市交易，村委会组织摘牌，土地出让金的80%返回村委会作为旧居改造。同时，村委会〔含其置业公司〕作为开发主体实施一、二、三、五块的开发，相对开发商摘牌拿地土地本钱要省80%，即只需土地出让金的20%作为土地本钱。地块土地本钱有相当优势，房屋销售价格极具竞争力。

E.周边工程〔省直宿舍、北胡、大汉峪、小汉峪旧村改造〕紧锣密鼓的建设对本工程起到进一步提升作用。

〔2〕工程劣势

A．地处城郊结合部，目前属经济、商业不太兴旺区域；

B．地块周边空地较多，周边规划工程处于准备阶段，人气仍显缺乏；

C．高新区范围内周边已有中高档楼盘，并且尚有局部规划建设中中档楼盘，市场竞争较大。

D.工程位于经十东路快速路南侧，距离东部城区主干道竟是东路距离较远，规划中的刘智远路尚未形成，销售会受到一定影响。

E.对商业建筑来说，附近为形成规模性的商业区。

F.高新区范围内沿经十东路、舜华路规划建设的公共建筑由于高新区政策的缘故土地本钱非常低，对本工程公共建筑局部对外销售和租赁形成极大威胁。

G.相对老城区，该小区〔包括整个高新区〕暂时无商业配套〔超市、酒店、娱乐场所等〕，对购房者购房热情会产生一定影响。

H、资金方面的劣势。目前对南胡方面来说自由资金非常有限，启动资金全靠贷款解决。

〔3〕时机分析

A．

济南市政府对旧村改造的高度重视，必将对本工程有较大的优惠政策，工程以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的开展空间;

B．

工程规划起点较高，如能在后期的物业管理及生活配套设施建设上有较大创新，将取得良好的市场效果；

C．

升值潜力强劲：工程位于飞跃开展中的济南东部新城区核心位置，周边有济南奥体中心及政务中心、省直宿舍，加上紧靠经十东路、旅游路，地块升值潜力不言而喻；

D．

济南市东部新城的规划战略，主要政务部门的后期东迁，有利于住宅市场的开展；

E．

抓住地块土地价格优势，全盘统筹考虑，对南胡村今后的开展是一个绝好的时机。

〔4〕威胁分析

F．

与北京、深圳、广州等住宅产业较兴旺地区相比较，济南市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制本工程的客户群来源。

G．

从济南市整体市场格局来看，在消费能力较强的历下区、市中区和历城区板块内，聚集着较多的工程，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。

H．

在燕山新区板块内，聚集了许多比之本工程更具有位置优势的高档住宅工程。这些工程对本工程有直接影响，将威胁本工程的一期开发。

I．

中润世纪城、名士豪庭等大型工程的开发，在规模、售价等因素上与本工程类似，工程面临着较大的竞争压力。

J．

十一届全运会运发动村的建设已经开始启动，根据该工程的运作方式，待全运会结束后将改造为民用住宅形式。同时，08年10月份开始面向济南市民预售。该工程地理环境比较优越，对本工程的客户群将产生一定影响。但该工程面对的主要是济南市直机关公务员这类客户群，估计对本工程影响不是很大。

K．

其他村的旧居改造工程同时处于相同阶段，如果采取统一策略，将对本工程的销售形成威胁。

综合评价

结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本工程虽然存在一些劣势，但放之全市范围内看，该地块与燕山板块相比拥有地理位置优势，与中润世纪城等公共建筑相比有价格优势。因此，工程具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。

三

开发方案的分析与选择

1、开发原那么

本工程不同于一般房地产考开发工程，村民安置是首先需要考虑的因素，也是本工程前期产出投入比较小的特点。因此，本工程应该遵循“合理分期、优先安置、资源均衡、顾全大局、风险共担、阳光操作、廉政建设、利益共享〞的开发原那么。

2、制约因素

2.1资金因素

启动资金需要自筹，而且相当局部要投入到村民安置房的建设，资金相对缺乏。

2.2工期因素

本工程首先要考虑村民的安置，又不能因为一、二地块的拆迁时间影响整个工程的运作，还要抢在其他旧村改造前争夺客源。

2.3政策因素

政府给予的旧村改造政策对本工程的建设非常有利，要在3年内尽快用足政策，防止政策变动带来的风险。

3、开发前提条件

3.1资金方面

银行贷款资金的利用

根据工程的建设规模及本工程的自身特点，村委会需考虑能够争取到3亿元以上的银行贷款。

自筹资金的利用

.1高新区管委会承诺贷款3亿元、。

.3向村民私募资金

应考虑面向村民私募资金5000万元—1亿元以上。

3.2允许村委会〔含其成立的开发公司〕参与捆绑用地的招牌挂并且保证拿到土地。

3.3保障用房可以出售

保障用房如果在缴上土地出让金后可以上市交易对本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小产权房的形式出售，相对来说销售不会很顺利。

4、开发方案的选择

4.1可供选择的方案

针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案。

方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案三：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售。

4.2对方案的初步分析和选择

初步分析

1〕方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸，六、七地块投资估算见下表六、七地块投资估算

序号

工程名称

单价

〔㎡/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及附属商业

A1#楼

1560

㎡

16368.13

2553.43

A2#楼

1420

㎡

13336.95

1893.85

A3#楼

1630

㎡

9448.77

1540.15

A4#楼

1645

㎡

9314.74

1532.27

A5#楼

1540

㎡

14048.52

2163.47

A6#楼

1645

㎡

9316.81

1532.62

A7#楼

1640

㎡

9360.93

1535.19

A8#楼

1645

㎡

8946.67

1471.73

A9#楼

1645

㎡

8946.67

1471.73

A10#楼

1540

㎡

13260.54

2042.12

A11#楼

1540

㎡

10195.18

1570.06

A12#楼

1540

㎡

13645.45

2101.40

A13#楼

1540

㎡

13438.56

2069.54

A14#楼

1540

㎡

13742.29

2116.31

A15#楼

1560

㎡

9360.83

1460.29

A16#楼

1560

㎡

9360.83

1460.29

A17#楼

1450

㎡

9954.51

1443.40

小计

192046.38

29957.85

1.2

地下车库

2021

㎡

32457.17

6556.35

1.3

幼儿园、会所及卫生站

1200

㎡

4450.41

534.05

小计

228953.96

37048.25

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

万㎡

22.895

2289.5

小计

万㎡

2289.5

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

3.2

工程设计

660.98

3.3

地质灾害

3.4

环境评估

6.5

3.5

地震评估

3.6

可研报告

3.7

临水临电

3.8

四通一平

小计

983.48

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

28.66

4.2

施工图审查

万㎡

22.9

68.7

4.3

墙改办、散装水泥

万㎡

22.9

229

4.4

防雷审查

万㎡

22.9

68.7

4.5

工程监理费

654.68

4.6

劳开工资保证金

740.96

4.7

劳保统筹

963.25

4.8

交易信息费

22.23

4.9

档案保证金

12.00

小计

2788.19

五

配套费

5.1

综合配套费

185

万㎡

22.9

4236.5

5.2

区内变电配套费

120

万㎡

22.9

2748

小计

6984.5

六

管理费

976.41

七

不可预见费

1464.61

八

合计

一+二+……+七

52598.65

六地块销售：住宅按小产权4000元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按5000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

六地块销售收入汇总表一

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

25998

4000

10399

储藏室

1578

2500

394.5

商铺

1099

5000

549.5

合计

28675

11343

假设六地块销售按产权房考虑，住宅按产权房5240元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

六地块销售收入汇总表二

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

25998

5240

13623

储藏室

1578

2500

394.5

商铺

1099

6000

659.4

销售合计

28675

6586.2

14676.9

营业税

销售额的5.5%

807.2

所得税

利润的25%

1683.4

销售收入

12186.3

本方案资金来源主要靠六地块内房屋销售资金及捆绑土地出让返还金来支撑。但因土地招拍挂及资金返还需较长时间，建设资金需以贷款方式解决。考虑一、二、三、四、五土地共计214.05亩全部招拍挂，假设按60%进行资金返还共计2.83亿元〔214.05*220*0.6=2.83亿元〕，假设按80%进行资金返还共计3.77亿元〔214.05*220*0.8=3.77亿元〕，由以上分析可见，捆绑用地按80%进行返还，不能满足归还建设资金贷款的需要，在不考虑贷款利息的情况下，仍存在3000万元以上的资金缺口，该方案不合理。

根据前期与业主的沟通，业主对于七地块的商业用房，考虑不出售，以村集体财产的形式进行出租。故我们在这里单独考虑七地块商业用房出租，该局部本钱3014万元〔13698*2200=3014万〕，该局部商业用房按1元/天/平方米计算，每年租金为500万元〔365*13698*1=500万〕，由以上分析可见，六年可收回本钱〔静态投资回收期〕。

六地块作为村民保障用房，在七地块已经满足村民安置保障要求的情况下，考虑出售，我们对该地块住宅以小产权房和产权房两种出售方式进行比较，销售收入按产权房比按小产权房出售增加利润约300万元〔12186.3-11343=843.3万〕，土地变性补偿金按50万元/亩考虑，该区域假设是住宅由小产权房变更为产权房，支出的费用为550万元〔50*11=550万元〕，由以上分析可见，变更为产权房后进行销售存在利润，但利润较低。

方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸、资料，一地块投资估算见下表

一地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及配套

1#楼

1630.00

m2

31388.38

5116.31

2#楼

1630.00

m2

19275.55

3141.91

3#楼

1540.00

m2

11981.00

1845.07

4#楼

1540.00

m2

10721.60

1651.13

5#楼

1630.00

m2

18116.28

2952.95

6#楼

1450.00

m2

6759.09

980.07

7#楼

1450.00

m2

6759.09

980.07

8#楼

1450.00

m2

4506.06

653.38

9#楼

1450.00

m2

6759.09

980.07

10#楼

1450.00

m2

6759.09

980.07

11#楼

1630.00

m2

20360.70

3318.79

1.2

会所

1400.00

m2

821.00

114.94

1.3

地下车库

2021.00

m2

23693.14

4786.01

小计

167900.07

27500.77

二

道路园林

2.1

道路管线

100.00

167900.07

1679.00

小计

1679.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

50.00

3.2

工程设计

400.00

3.3

地质灾害

5.50

3.4

环境评估

4.50

3.5

地震评估

13.00

3.6

可研报告

8.00

3.7

临水临电

80.00

3.8

四通一平

80.00

小计

641.00

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

20.30

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

50.00

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

160.00

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

50.00

4.5

工程监理费

511.45

4.6

劳开工资保证金

550.02

4.7

劳动统筹

715.02

4.8

交易信息费

16.50

4.9

档案保证金

12.00

小计

2085.29

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

167900.07

4113.55

5.2

区内变电配套费

120.00

167900.07

2021.80

小计

6128.35

六

土地出让金

220.00

亩

81.45

17919.00

七

管理费

760.69

八

不可预见费

1163.85

九

合计

57877.95

一地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

一地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

119100

5240

62408

车库及储藏室

37200

2500

9300

商铺

11200

6000

6720

销售合计

167900

78420

销售本钱

销售额的2.5%

1960.7

营业税

销售额的5.5%

4313.1

所得税

利润的25%

3567.1

销售收入

167900

68579.1

本方案资金来源主要靠一、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。一地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、六、七地块建设本钱为10.92亿元〔5.13+5.79=10.92亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为7.99亿元〔1.13+6.86=7.99亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为0.71亿元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖〔该方案挂牌土地规划住宅面积较小，招拍挂存在一定难度〕，工程利润较低〔该方案前期资金压力较大，可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

方案三

：

六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；

二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸、资料，二、三地块投资估算见下表：

二地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及配套

1#楼

1540.00

m2

22956.16

3535.25

2#楼

1540.00

m2

15156.58

2334.11

3#楼

1540.00

m2

12456.40

1918.29

4#楼

1540.00

m2

12742.00

1962.27

5#楼

1630.00

m2

25569.52

4167.83

1.2

地下车库

2021.00

m2

12789.34

2583.45

小计

101670.00

16501.19

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

101670.00

1016.70

小计

1016.70

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

30.00

3.2

工程设计

240.00

3.3

地质灾害

3.50

3.4

环境评估

3.00

3.5

地震评估

8.00

3.6

可研报告

5.00

3.7

临水临电

50.00

3.8

四通一平

50.00

小计

389.50

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

12.57

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

30.60

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

102.00

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

30.60

4.5

工程监理费

323.48

4.6

劳开工资保证金

325.00

4.7

劳动统筹

422.52

4.8

交易信息费

9.75

4.9

档案保证金

12.00

小计

1268.52

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

101670.00

2490.92

5.2

区内变电配套费

120.00

101670.00

1220.04

小计

3710.96

六

土地出让金

220.00

亩

50.40

11088.00

七

管理费

457.74

八

不可预见费

700.34

九

合计

35132.94

三地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

写字楼

1500.00

m2

53900.00

8085.00

1.2

地下车库

2021.00

m2

12500.00

2525.00

小计

66400.00

10610.00

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

66400.00

664.00

小计

664.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

15.00

3.2

工程设计

112.00

3.3

地质灾害

1.70

3.4

环境评估

1.40

3.5

地震评估

3.70

3.6

可研报告

5.00

3.7

临水临电

25.00

3.8

四通一平

25.00

小计

188.80

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

5.90

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

14.30

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

47.66

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

14.40

4.5

工程监理费

218.00

4.6

劳开工资保证金

212.20

4.7

劳动统筹

275.86

4.8

交易信息费

6.37

4.9

档案保证金

12.00

小计

806.69

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

6.64

1626.80

5.2

区内变电配套费

120.00

6.64

796.80

小计

2423.60

六

土地出让金

220.00

亩

23.55

5181.00

七

管理费

293.86

八

不可预见费

449.61

九

合计

20617.56二、三地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺、写字楼按6000元/平米销售计算。

销售收入详见下表：

二、三地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

74500

5240

39038

车库及储藏室

32500

2500

8125

商铺

57522

6000

34513.2

销售合计

164522

81676.2

销售本钱

销售额的2.5%

2041.9

营业税

销售额的5.5%

4492.2

所得税

利润的25%

4847.9

销售利润

164522

70244.2

本方案资金来源主要靠二、三、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。二、三、六、七地块建设本钱为10.7亿元〔5.13+3.51+2.06=10.7亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为8.15亿元〔1.13+7.02=8.15亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为1.09亿元〔3.64+8.15-10.7=1.09亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因人气缺乏，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

3〕方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

本方案资金来源主要靠一、二、三、六地块内房产销售资金及捆绑土地出让金返还来支撑。一、二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、二、三、六、七地块建设本钱为16.49亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为15.01亿元〔1.13+6.86+7.02=15.01亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为2.16亿元〔3.64+15.01-16.49=2.16亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕，但该方案中规划住宅区域地块全部由村委会摘牌，五地块规划为公建，单独挂牌难度较大。

方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发。

五地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

写字楼

1500.00

m2

119700.00

17955.00

1.2

地下车库

2021.00

m2

27900.00

5635.80

小计

147600.00

23590.80

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

147600.00

1476.00

小计

1476.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

32.00

3.2

工程设计

350.00

3.3

地质灾害

3.70

3.4

环境评估

3.00

3.5

地震评估

8.00

3.6

可研报告

11.00

3.7

临水临电

55.00

3.8

四通一平

55.00

小计

517.70

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

13.00

4.2

施工图审查

44.40

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

14.76

147.60

4.4

防雷审查

3.00

万m2

14.76

44.28

4.5

工程监理费

472.10

4.6

劳开工资保证金

471.82

4.7

劳动统筹

613.36

4.8

交易信息费

14.15

4.90

档案保证金

12.00

小计

1832.71

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

14.76

3616.20

5.2

区内变电配套费

120.00

14.76

1771.20

小计

5387.40

六

土地出让金

220.00

亩

51.45

11319.00

七

管理费

656.09

八

不可预见费

1003.82

九

合计

45783.52

五地块销售：地下停车场2500元/平米，商铺、写字楼按6500元/平米销售计算。销售收入详见下表：

五地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

车库

27900.00

2500

6975

商铺、写字楼

119700.00

6000

71820

销售合计

147600.00

78795

销售本钱

销售额的2.5%

1969.9

营业税

销售额的5.5%

4333.7

所得税

利润的25%

6677

销售利润

147600.00

65814.4

本方案资金来源主要靠一、二、三、五、六地块内房屋销售资金及捆绑用地土地拍卖返还金支撑。一、二、三、五地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金需以贷款方式解决。一、二、三、五、六、七地块建设本钱为21.07亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07亿元〕，考虑一、二、三、五地块土地拍挂返还金3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为21.59亿元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59亿元〕，考虑建设期贷款利息，该方案利润为4.16亿元〔21.59+3.64-21.07=4.16亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润最高〔该方案前期资金压力较大，三、五地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

综上所述，方案五利润最高，但考虑该方案公建面积过大，销售存在一定难度，资金回笼慢，故在实施过程中考虑结合方案四进行实施，首先实施一、二、三地块开发建设，五地块拖后实施，并尽量将五地块用地性质变更为住宅，根据与村委会领导沟通，业主方共可筹集到资金3.5亿元〔高新区承诺贷款3亿元，村委会可完成融资5000万元〕。该局部资金作为工程长期使用资金，在工程实施过程中仅考虑返还贷款利息，不考虑分期返还本金。以下根据资金情况对工程前期运作进行一个大致的分析：

工程阶段性资金情况汇总表

节点时间

2021年12月

2021年6月

2021年8月

2021年4月

贷款资金〔万元〕

35000

一地块摘牌〔万元〕

-17900

一地块前期费用〔万元〕

-5000

-3000

一地块资金返还〔万元〕

14320

六七地块建安付款〔万元〕

-21000

六地块住宅销售〔万元〕

8000

一地块建安付款〔万元〕

-7500

一地块住宅销售〔万元〕

18350

资金结余〔万元〕

17100

12100

26420

22270

说明：在贷款额度确定后，贷款根据工程进度需要分期到位，尽量降低资金本钱。

我们前期确定地块一2021年12月启动土地摘牌，根据上表可见，在2021年4月，资金情况完全可以满足整个工程进度建安付款及二、三地块土地摘牌的需要。

工程施工总体策划 篇2

笔者认为目前工程施工与十年前相比在很大程度上有所不同了。首先招投标制度已经普及, 工程市场发育较为完善。与传统的承包、经营管理模式相比, 一些新组建的施工企业有更多体制上的优点, 更具备市场竞争的适应能力。其次, 施工检测计量规范、标准有所更新, 需要我们技术管理人员及时更新知识, 熟悉这些技术法规、管理规章、计量规则。再次, 业主的要求在提高。对比以前, 现在工程项目在质量、进度、安全、文明施工等方面都有新的更高层次的要求。为了达到客户满意, 就必须做到比别人更胜一筹。

这就要求我们强化目标管理, 制定一系列具有操作性的行之有效的管理制度, 并切实提高项目班子的执行力, 发挥组织1+1>2的团队力量。

拿到工程项目以后, 项目经理首先应组织团队的生产、技术、劳动、人事、物资、财务、预算等部门撰写项目管理规划, 根据设计文件和合同文件, 结合业主要求和工程建设的法律法规, 明确项目的质量目标、进度目标、安全生产目标、成本目标以及各个目标的组织保障管理体系和保证措施。编写质量计划和安全文明施工的组织设计文件, 提交项目生产、技术等部门进行评审和项目经理签字后实施。

二、重视工程前期的准备工作

1. 现场准备工作。

好的开始往往是成功的一半, 一般来讲首先做好施工现场的三通 (水、电、路) , 绘制施工平面图, 以经济、高效为目标完成土方调配方案。施工便道够要宽敞, 通畅, 线性美观这样不仅可以保证自己顺利施工的使用要求, 作为一个窗口也可以展现一个施工队伍的形象, 同样其他一些临时设施的搭建也要展现文明施工、安全施工的要求和水准。

2. 工料机准备工作。

(1) 人工准备。这里的人工是指直接参与生产的人工和劳动班组, 要配齐配足熟练工种, 满足工程需要。

(2) 机械准备。应根据现场工程量由施工定额推算出所需数量, 并根据投标时的承诺分期分批的进场, 进场前做好检修和保养工作, 切实满足安全和使用要求。应有专人负责机械班组的管理, 做好例行保养, 确保随时拉得出打得响, 歇机时做到停放整齐, 安检到位并记录在案并做到有可追溯性, 机驾人员训练有素, 技术过硬。

(3) 材料准备。材料的管理应安排有专人负责。抓好内部管理堵塞材料漏洞确保按定额计算的材料都用在了工程实体上。试验人员在材料科的要求下应切实做好材质的试验检查工作, 杜绝不合格的材料进场后用于实体工程。材料的进场数量和时间安排要有保证机制, 通过对供应商的招标组织和实际考察, 以及建立的信用档案的比选, 选择有实力讲信誉的材料供应商, 确保材料库存数量。

3. 组织管理的准备工作。

管理出效益, 当今企业之间的竞争更多的表现在管理水平上。首先项目部上墙的组织管理制度、组织管理网络和质量保证措施、进度计划安排、各主要部门的管理职责应做到条清理晰, 明明白白。另外还要实事求是建立一整套具有可操作性的管理制度, 比如定期汇报、例会制度, 技术管理制度, 财材管理制度, 档案管理制度, 工序交接检查验收制度等等, 建立一套有效的监管制度, 并且坚决执行做到一呼百应。有布置安排, 有检查督促, 有信息反馈, 形成管理层次上的交叉, 加强纵横两个方向上的管理搭接, 负责任地完成各项管理工作。

4. 技术准备工作。

(1) 熟悉图纸。项目拿到手以后, 主要管理人员首先要熟悉图纸。了解项目所在的地理位置, 气候、地质特征;项目规模, 主要工程量;沿线的地物地貌, 主要生产生活设施, 农作物等;主要结构层的施工方法, 其相应的工程数量;与合同进行必要的对照, 发现有什么误差应及时与监理和业主进行沟通, 必要时还要找设计代表进行鉴别。

(2) 控制性测量。进驻施工现场后, 工程技术人员应主动及时与设计方进行对接。设计方的交桩应妥善保护并画好平面图。然后依据图纸逐桩坐标进行放样。放好样后应及时迁移保护, 将坐标点迁到施工范围以外, 用水泥桩固定, 并确保不致遭受大型机械的破坏。测量仪器需按要求定期进行检定, 检定证书存放于显要位置, 闭合测量应有两组平行数据进行相互校核。

(3) 材料试验及标准试验。材料落实后应及时进行材料试验和比选, 用数据确定质量满足程度。标准试验应根据规范要求进行见证取样试验, 为工程施工做好充分的准备。避免盲目施工。

(4) 施工前技术性交底及安全交底。充分做好技术准备工作的同时应定期召开施工会议, 及时向施工班组进行技术和安全交底, 使大家都知道该怎么干, 有目标的去干, 从而主观能动有效地去干。这个组织性工作相当重要, 应有签字记录。

三、持续改进, 抓好质量, 全力创造优质工程

质量是企业的生命。国家有关工程质量的法律、法规, 施工和检测标准、规程是强制性条款, 我们的工程产品必须达到这个刚性的要求;工程施工合同中约定的质量要求是买方期望的核心指标, 也是能反映我们施工企业个体综合技术、管理能力的重要指标, 是我们所能打出的最有价值的名片。施工企业只有通过自身质量的不断改进, 才能在市场中站稳脚跟, 赢得市场声誉, 从而确保占有一定市场份额。

抓好质量的根本方法第一是强化管理, 完善质量保证体系, 通过制定切实可行的质量计划和施工组织设计、专项质量方案来保证施工程序的正常执行;第二是严格施工和验收规范, 加强自检, 从而将质量隐患消灭在萌芽阶段。要特别注意在易出质量通病的地方设立质量控制点, 加强监控。第三是按ISO9001标准建立质量管理体系, 通过体系的有效应用, 促进企业持续地改进产品和过程, 实现产品质量的稳定和提高, 通过思想重视, 严格要求, 积累经验, 持续改进, 从而争创企业一流质量品牌形象。具体方法是从工、料、机、方法、环境五个因素着眼进行全方面全过程施工质量控制。

四、动态管理, 力争上游, 坚决实现进度目标

工期决定成败。我们国家正处于高速发展时期, 做项目就是要讲究速度。保证了工期才能保证项目及时投入运营, 发挥投资效益;同时也才能保证我们的项目建设本身取得应有的经济效益。工程项目的进度管理是一个系统过程, 影响因素非常复杂, 所以必须站在系统的角度综合考虑, 快速反应。其根本方法是计划管理, 计划制定者应召集项目的各主要部门共同商讨进度计划细节, 因为这是一个团队共同的任务, 缺一不可。通过充分讨论研究制定出来的计划时间安排合理, 责任到人, 才有可操作性, 然后通过文件的形式下发到项目各管理部门, 大家共同遵守。

通过这个方法制定周期不同的计划体系, 有周计划、旬计划、月计划、季度计划、年计划等等。

很多时候外部条件的变化会比计划还要更快些, 这样势必造成计划和现实的脱节, 因此我们还要定期进行计划的更新, 动态管理, 进行调整。首先需要分析进度偏差的原因, 对系统内的原因要及时采取对策, 通过奖惩措施、调整岗位等方法及时消除人为影响因素, 对系统外的客观原因亦要及时参照总进度计划和工期目标调整阶段进度计划, 进行纠偏, 使新的进度计划适应变化了的新情况, 从而再次具有指导意义。

五、增加投入, 警钟长鸣, 确保安全文明施工

安全生产和质量目标一样在当今建设和谐社会的条件下是刚性的目标, 必须把安全生产第一的理念灌输到施工生产的全过程。必须将科学的安全管理知识技能与完备的安全防护措施相结合, 完善责任体系, 才能确保安全生产。

项目经理部要增加安全宣传力度, 定期进行安全生产教育培训, 提高生产工人安全生产意识和技能, 依靠群众群策群力、群防群治才能真正做到安全生产。项目部应配备专职安全管理人员主抓安全生产工作, 对安全生产工作进行监督指导, 落实安全防护措施的到位和安全防护用品的齐备, 确保现场施工安全操作规程得到遵守, 发生安全事故时依法保护现场和上报安全事故。

同样, 为了保护环境, 使经济和社会协调可持续发展, 展现施工企业文明之师的形象, 我们还要做到处理好三废治理, 保护当地生态环境。建设好项目部, 保证工人生产生活有条有理文明有序。项目部可安排专业人员参照ISO9000系列标准的要求进行安全文明施工的方案设计, 提高层次。

六、与时俱进, 用信息手段完善工程内业资料。

施工技术资料管理是施工企业管理水平的综合体现。建筑单位施工技术管理资料是由在施工过程中逐步形成的技术文件材料转化而来的。它与完成工程主体有着同样的重要性, 是工程承包合同的一部分。它是全面反映、记载建筑单位主体及施工过程的重要文件, 是建筑企业施工的直接成果之一, 对施工起着指导和依据的作用。它代表着施工企业的综合管理水平。

要及时保存工程建设的文件资料, 来往信函, 会议纪要, 施工检测数据, 隐蔽工程检查验收单, 变更图纸和变更单, 各单位会签的方案等, 必要时应留下声像资料。并用计算机辅助技术对工程文件进行编码管理。

建筑施工单位施工技术资料经整理组卷后, 应及时送交城市建设档案部门存档。它是在城市基本建设和基本设施管理的过程中形成的, 是对施工企业工程建设的真实记录和实际反映, 是工程建设、维护、管理、规划的可靠依据, 是工程建设不可缺少的信息帮手, 是具有实际社会价值和经济价值的信息源。因此工程项目竣工前技术保证资料的整理和归档必须做到及时、真实、准确、完整, 满足《建设工程文件归档整理规范》GB-T50328-2001的要求。并应适应形势符合信息化要求。

七、结语

本文从施工管理策划的角度, 以偏概全谈了一些本人的项目管理体验。并侧重于工程的前期准备工作, 多属一些泛泛理论, 旨在抛砖引玉, 以期获得更多同行的指导。

摘要：本文通过强调新形势下工程项目的目标管理以及工程项目前期各项准备工作的重要性;通过对项目管理过程中质量、进度、安全文明施工、内业资料的整理等方面项目管理思想及方法的论述, 介绍了项目施工管理过程的重点策划方案。

改建工程总体设计 篇3

关键词：改建工程；总体设计

中图分类号：U442.5文献标识码：A文章编号：1000-8136(2009)26-0025-02

大运公路介休至霍州段改建工程，北起介休市义棠镇，与祁介一级公路相连，南至霍州，与霍侯一级公路相连，是G108在山西省境内的一段。项目区内交通量非常大，混合交通严重，特别是超载车辆所占比例高，使得现有公路不能满足需求，改建势在必行。

将原有大运公路为二级公路改造为一级公路，需解决好设计标准、路基宽度、汽车荷载等级等问题，针对这些问题，笔者认为改建工程改建的基础是原有路，只有对原有路进行全面细致的调查后，才能制定出合理可行的设计方案。

1旧路评价

原有大运公路按二级公路标准设计，路基宽度12m，汽车荷载等级相当于现行规范公路一Ⅱ级。

原大运公路大部分路段右侧傍山、左侧依水(汾河)，线位偏左或偏右布设都会对自然地形产生影响，根据此特点，首先组织测设人员对原有路进行了实地测量，然后根据测量数据将原有路准确绘制于地形图上，然后进行原有路的拟合，同时对原有路从路基、路面，桥涵，隧道等方面进行客观、准确地评价。

1.1路基、路面分析

项目勘察期间，原大运二级公路灵石境内，部分路段路面出现严重龟裂，局部路段出现翻浆等不良地质病害。为了查明造成不良地质病害的原因，在项目段沿线布设检测孔7处，共12孔，孔深5.0 m～5.7 m。目的系查明路面结构状况，填土高度、压实度及含水量，为项目改建提供翔实的地质资料。

各段路基填土经钻探取样、试验，岩性、物理力学性质及检测结果如下：

(1)K115+200～K20+950路基填土，经钻探取样、试验多为低液限黏土、低液限粉土，以硬塑为主，局部坚硬状态，W：16.2～24.4，Ⅱ：0.1～0.38。但在K20+501.8附近经钻探揭示，路面以下0.4m～0.9m为低液限黏土，流塑状态，W：27.2、1：18.6、Gs：2.71、e：0.85、W1：26.5(32.5)、Wp：16.9(19.1)、Ip：9.0(13.4)、Ⅱ：1.07。局部路基排水不畅，致使路基填土呈流塑状态，是造成路面翻浆的主要因素。建议加强路基排水设施，防止路面积水，确保地表水排泄畅通。

(2)K25+850～K26+000段路基土，经钻探取样为O₂f泥灰岩，灰褐色。弱风化，泥晶结构，层理构造，节理裂隙较发育。

(3)K26+000～K38+749.262路基填土，经钻探取样、试验以低液限黏土为主，硬塑状态，黏性土厚4.2 m～5.7 m，部分路段其下为砾卵石或基岩，路基趋于稳定。

1.2桥涵分析

原有路现有拱涵、明板涵109道，其中19道结构较完整，其余部分上部结构已破损，涵内淤积严重，失去泄洪功能，桥头跳车严重，养护非常困难。

大、中桥桥面铺装破损严重，钢筋混凝土铺装坑槽、开裂外露明显；栏杆毁坏严重，已经起不到应有作用；伸缩缝破裂淤积，已失去伸缩功能；桥面排水系不畅，失去排水功能，桥面板从桥下直观渗水痕迹明显；工梁混凝土开裂、脱落严重，外露钢筋锈蚀可见桥头跳车现象严重；调治构造物有轻微的破损。

1.3隧道分析

原有路现有夏门隧道(K31+225-K31+565)一座，按旧二级路标准设计，净宽9 m，净高7.5 m，为直墙式衬砌，拱圈采用20号混凝土，边墙用M7.5水泥砂浆砌块石。隧道围岩由奥陶系中统下马家沟组(O₂x)、峰峰组(O₂f)石灰岩、泥灰岩及第四系上更新统(Q₃)碎石土组成。经过十多年的运营，现隧道内衬砌基本完好，未见渗漏水情况。拟利用旧隧道，并另新建半幅隧道。

2设计方案拟定

改建工程设计方案的拟定与原有路的评价结果密切相关，根据对原有路的综合分析，同时结合勘察设计典型示范工程的设计理念，针对不同的路段，拟定了5种不同的设计方案。

2.1分离式路基

全线采用分离式路基三段，第一段灵石县城段(K21+566～K23+500)，左线利用原有路，右线以隧道方式通过，即降低了工程造价，又保护了生态环境；第二段夏门隧道段(K30+700～K32+100)，左线利用旧隧道，右线新建隧道，节约了土地资源，保护了生态环境；第三段(K33+000～K34+384)，左线以桥梁方式两次跨越汾河，右线利用原有路，保证了汾河泄洪的要求，节约了土地资源。

2.2分台式路基

全线采用分台式路基两段(K26+700～K28+300、K34+599～K36+100)，线位平面一致，纵面分离，右线利用原有路，左线在满足设计水位的前提下，尽量压低线位，节约了土地资源，方便了施工，降低了工程造价。

2.3半桥半路

全线采用半桥半路两段(K28+230～K28+650、K16+000～K16+400)，左线以桥梁方式通过，右线利用原有路，充分利用了旧路，同时满足了汾河泄洪的要求。

2.4采用多种路面厚度

针对旧路改造特点，将原有路按照破坏程度分为3种类型，严重型、一般型和轻微型，分别采用不同的路面厚度，同时在新旧路衔接处铺设塑钢格栅，以增强新旧路面横向连接。

2.5新建路基

刘家庄和梁家疙塔两段(K19+700～K21+400、K29+400～K31+000)，原有路通过村庄人口密集区，路边有中学和小学，设计时采用了绕避方式通过，路线偏离原有路，消除了安全隐患。

3结束语

笔者认为改建工程基础是原有路，重点是改，只有在对原有路进行客观评价的情况下，并在满足功能和保证安全的前提下，充分利用原有路，做到最大的利用、最小的改动，才能真正体现尊重自然、保护环境和节约资源的设计理念。

介霍改建工程目前正在紧张的施工，作为设计者，我们将随时总结设计中的优点和不足，在条件允许的情况下，进一步优化设计，使介霍改建工程真正成为设计的典范。

马拉松总体策划方案 篇4

赵树理文化旅游嘉年华迷你马拉松比赛

策划案

一、马拉松名称：

山西·沁水首届“ ***杯 ”马拉松比赛

二、马拉松主题： 如画沁水

跑动山水

三、举办时间：

2017年5月底6月初

四、赛事线路及组别： 比赛分男女组。

暂定路线为：沁水县全民健身中心——滨河北路—小岭桥折返——滨河南路——五柳庄桥折返——新建路——沁水县全民健身中心（12.5KM）

五、报名范围及人数：

沁水范围外选手限制报名1000名，沁水范围内选手1000名。总计2000名选手。

六、报名方式：

采用网络报名及团体报名方式，沁水境外选手每人报名费50元。

七、报到时间：

所以参赛选手必须在比赛日当天上午9：30分之前到沁水县全民健身中心领取参赛包并集合参加开幕式。

八、参赛包：

比赛主题T恤一件、更衣包一个、号码布两块、别针8个、计时芯片一枚。

九、奖牌：

本次比赛的奖牌将进行专门设计，将赵树理的文化元素和沁水的旅游元素融为一体，制作精美、独具特色、富有收藏价值和纪念意义。

十、开幕式：

1、参加人员：市县相关领导及全体参赛选手

2、由 致辞

3、名俗文艺表演： A、土沃老花鼓 B、舞龙 C、舞狮

D、青龙格栏棒等6到8个能充分体现沁水特色的表演

开幕式结束后请裁判员、运动员到起跑点集合，做好比赛准备。

请 到起跑线处做好鸣枪准备。

十一、起终点设置及氛围营造：

起终点设置在全民健身中心南面滨河北路；

A、在起点及全民健身中心大面积布置我县概况、旅游景点介绍、旅游景点风光图片、土特产介绍。

B、起点设置起点拱门一座

十二、途中氛围营造：

每200米设置彩旗一面（规格：）

每一公里设置一面指示牌（距离终点还有 公里）每200米站一名志愿者，手持加油鼓励牌。

十三、补给站、医疗站：

路线5公里设置第一个补给站，以后每1.5公里设置一个补给站，提供饮用水、功能性饮料。

五柳庄折返点和终点各设置一个医疗站，每个医疗站配置一辆救护车、医生、必要的药品。

十四、完赛包：

比赛徽章一枚、完赛证书一份、毛巾一条、巧克力一块、面包两个、沁水旅游通票一份（一个月有效）。

十五、录取名次及奖励：

首届青年集体婚礼总体策划方案 篇5

二、活动主题：情定凉都、真爱永恒

三、举办单位：市商务局系统工会、市青年文学院

四、协办单位：劳动时报·凉都特刊、钟山区工商联、五星传媒、贵州天缘文化传媒等

五、策划承办单位：精彩庆典服务有限公司、凉都婚庆网

六、举办时间：2007年4月28日

七、举办地点：人民广场、荷城花园

八、策划说明：

六盘水市是贵州西部的重工业城市，水钢集团，水矿集团等大型工矿企业密布，是大三线建设期间外来人口相对集中典型的移民城市。近几年来，随着经济快速发展，城市建设突飞猛进，凉都城市品牌的提升，已为我市精神文明建设带来巨大推动作用。举办情定凉都首届集体婚礼活动，主要目的是为了积极引导我市各族青年抛弃陈规旧矩,以青春、和谐、时尚的风貌集中在一起举行节俭而隆重的婚礼。本项活动的成功举办将对我市的精神文明建设有着重要的意义，同时对我市的婚庆行业、旅游业、服务业等相关产业带来较大的推动发展作用。

九、报名方式

1、集体报名：由企事业单位、团体、乡镇组织推介报名，按主办单位发放的登记表填写新婚夫妇的姓名、工作岗位等相关事宜，按顺序参与报名；

2、个人报名：凡有意参加本次集体婚礼的夫妇，无论本地区和外埠人员，均可持有关证明到指定的单位、地点或相关网站下载报名表格进行报名；

3、报名条件：凡5月份之前办理领取结婚证，身体健康，积极向上，思想端正的青年夫妇均可报名参与；

4、人数：定为12对新人（额满为止）；

5、收费方式：为考虑本项活动扩大影响范围，突出公益性质，所有报名新婚夫妇不收取任何费用。（特殊要求除外）

十、活动宣传模式

1、前期宣传：在活动前3个月实施宣传。主要采用海报，横幅、广播及凉都婚庆网宣传，时间定为2007年1月至3月；

2、中期宣传：主要采用电视、广播电台、凉都晚报、海报、凉都婚庆网、市区户外广告牌宣传，时间定为2007年3月20日起；

3、现场宣传：活动当天，在现场设置大型造型背幕，摆放盆花、插挂彩旗、设置空飘、拱门、红地毯、印制节目单等；

4、后期宣传：策划出版大型《情定凉都·六盘水首届集体婚礼》画册，举办联欢晚会及赞助单位、新人答谢会、DVD光盘制作、制做发行个性化邮票、赠送等活动。

十一、邀请领导、贵宾、嘉宾参加活动

1、市有关领导，历届退体老领导（证婚人），主办单位主要领导，冠名单位、特别支持单位代表；

2、邀请知名主持人现场主持；

3、请市领导致词；

4、请证婚人为新人佩戴胸花、颁发纪念证书；

5、冠名单位负责人讲话；

6、请新婚夫妇代表讲话。

十二、现场设置方案

1、广场

设置大型100M为以上造型背幕；铺设红地毯；音响；盆花；空飘4个；造型拱门8个；礼宾花60棵；大型舞台（供婚纱秀用）；桌椅（供领导用）；贵宾花；鸽子100只；小氢气球999个（供放飞）；车辆（花车巡游）；新人乘座用车；捧花（供新娘用）。

2、荷城花园

常青树（按新婚夫妇定）；同心锁；小铁锹；小红水桶；拱门（2条）；红伞。

十三、主要活动项目

1、广场开幕式；

2、市区花车巡游；

3、参观冠名单位；

4、联欢晚会。

十四、现场互动活动

（广场）

1、誓言宣读；

2、互换定情物；

3、互吻；

4、踩气球；

5、放飞气球；

6、放礼花；

7、走翘板；

8、情歌对唱；

9、放飞鸽子；

10、婚纱走秀。

（公园）

1、同划爱心船；

2、共植常青树。

十五、本项活动的分项活动按排

1、XXX杯集体婚礼现场摄影大赛；

2、XXX杯爱情心语短文写作大赛；

十六、相关说明

现场活动细节安排另附策划方案:

1、奔向幸福——小花童伴随新人绕场一周，通过布满鲜花的幸福之门踏上红地毯，步入神圣的婚姻殿堂。

2、牵手同行——奏响婚礼进行曲，新人入场，红地毯上，玫瑰花瓣雨中，新人挥洒浪漫情怀。

3、贤达共贺——介绍领导及嘉宾。

4、天缘地合——市领导致词，证婚、主婚。鸣皇家礼炮祝福新人喜结良缘，永结同心。

5、海誓山盟——新人一起宣读海誓山盟誓言，同饮合欢酒祝福新人幸福长久，婚姻美满。

6、信物凝情——新人互送结婚信物，喷放喜庆礼花。

7、见证爱情——集体行结婚大礼，小花童献花，鸣皇家礼炮祝福新人百年好合，天长地久。

8、龙凤合鸣——大型集体婚宴，共饮美酒挥洒浪漫情怀。

9、美好回忆——市领导赠送新婚贺礼。

10、美好祝愿——新人代表致词，新人一起放飞心愿彩球。

11、喜庆满城——婚礼仪式集体合影相片一张，祝新人百年好合。

12、爱心赠送

1、主办单位为新人提供主持、化妆、新人手花、胸花等婚礼用品。

2、主办单位将邀请市领导为集体婚礼的新人颁发婚礼纪念证书。

3、特级专业摄像师提供现场实况摄像、DVD制作及照相。

24、歌手演员现场献歌助兴。

工程施工总体策划 篇6

时间:2009-5-5 20:58:37 浙江国际老人养生园区

总体策划方案（大 纲）

一、项目名称：浙江国际老人养生园区

二、项目地址：浙江、杭州、西湖风景名胜区内

灵山风景区（周浦乡西侧、之江国家度假区南）

三、项目性质：集老年保健、养生、康复、医疗、度假、休闲、养老、学习、娱乐、福利为一体的公益性、慈善性、国际化大型老人生活社区。

四、项目背景：

1、根据市规划局初审、订可的“灵山风景区总体规划”，灵山风景区内“西山景区”规划开发、建设杭州“夕阳红公园（度假村）”或大型游乐项目（利用停产石矿、水泥厂旧址）。而杭州目前正缺省级“浙江老年乐园”。

2、根据省、市老龄工作有关十一五计划，原“浙江老年关怀医院”急需扩建上千床位，二期工程正在选址，资金短缺上亿元。

3、“浙江老年大学”（杭州市区）“人满为患”，校舍供不应求，急需扩大数倍。开辟新校区是当务之急。

4、国家、省、市倡导的“以房养老”（倒按揭）养老方式，正由浙江省农行等单位积极推行，急需成片开发、储备上万名老年人养老、养生居所（生态、环保、宜居、宜寿、经济、实惠、安全）。以利杭州旧城区改造，拆迁、置换、地铁建设等工作顺利进行。

5、杭州旅游西进第一站即为“灵山风景区”（规划面积12平方公里）近年交通状况大大改观，但旅游、休闲、养生文化产业开发力度不大。规划保护区内（上塘村、下杨村、社井村等）尚有1500—5000亩土地资源可供开发都市农业、生态农庄、生态旅游休闲设施等。

6、英国莱曼国际投资集团公司有意在浙江、杭州某地选址投资开发一处超大型、国际化的老人公益、慈善、救助机构。

7、西湖风景名胜区管委会（市园文局），周浦乡政府和当地民营企业家（天外天商贸旅游开发公司）热烈欢迎中、外各界华人联手开发灵山景区和“浙江国际老人养生园区”。

8、中国慈善总会全国“夕阳工程”首家试点单位已定在浙江杭州，将发展全国性连锁养老机构。对本园区发展十分有利（有望成为华东和浙江最大的旅游、异地养老基地）

五、项目建设条件：

现代林业工程的总体规划 篇7

森林是一种特殊的资源。作为陆地生态系统主体的森林, 一方面是自然界功能最完善的资源库、基因库、蓄水库、储贮库和能源库, 对改善生态环境、维护生态平衡起着决定性的作用;另一方面它作为人类发展不可缺少的重要自然资源, 对社会经济的可持续发展特别是发展中国家摆脱贫困具有极其重要的战略意义。如何充分利用森林资源不仅仅是生物学界的问题, 也是工程学界的问题。人类对森林利用的研究已经有了很长的历史, 1992年6月在巴西里约热内卢召开了联合国有史以来规模最大、级别最高、人数最多、影响深远的会议-环境与发展大会。会上在检讨和重新确立人类与地球的关系时, 森林成为核心问题而得到新的认识和重视。林业承担着环境与发展的重大使命, 在改善生态环境和可持续发展中具有不可替代的作用, 已成为国际社会的共识。

2 当前我国林业中存在的主要问题

虽然人类对森林的环境作用已有了足够的认识, 但社会经济发展对木材等森林资源的需求不断增长与环境保护之间有着很大的矛盾, 如何正确地处理这个矛盾, 求得在维持和不断改善环境条件下保持经济的持续发展, 是亟待努力探索的重要问题。

庞大的人口基数及其持续的增长, 使林业承受着生物量需求不断增加的压力;严重的水土流失、土地沙化、水资源短缺、物种减少等生态环境问题和频繁的水、旱、风等自然灾害, 都与森林的总量不足、分布不均、质量不高密切相关。特别是1998年在我国发生的特大洪涝灾害, 更为中国严重的生态环境问题敲响了警钟。人们在灾害过后痛定思痛, 更加深了对森林在维护人类赖以生存的生态环境中的作用的认识。

林业产业发展相对滞后。资源基础薄弱, 林业产业资源没有得到充分利用, 主导产业的优势不明显, 名牌产品少, 市场竞争力不强。林业产业现在仍以粗放式分散经营为主, 缺少带动能力强的产业化龙头企业, 生产力水平较低, 深加工能力不足, 产品附加值低, 对农民增收贡献不大。

社会林业意识不强, 生态林业建设行政推动力有待进一步加大, 部分群众对生态林业建设认识不足, 认为生态林业建设只是林业部门的工作, 没有钱拨付下来就做不来。即使在工程实施过程中, 还有个别人只考虑自身的眼前局部利益, 想尽办法设置障碍, 不愿接受生态林业建设任务, 即使接受了任务也抱着领取国家补助的心态而对造林质量、抚育管理采取无所谓的态度。当然也有部不明显, 不去履行职责, 没有发展不平衡一方面地域间差距较大, 有些山区群众植树护林有经验, 生态林造林积极性高, 质量好, 而其他地区则难以推动;另一方面由于林权分散, 生态林业工程建设涉及千家万户, 户造户管不到位, 给工程建设带来不可避免的影响, 造成工程造林质量低下, 工程管理难度加大。

3 现代林业的概念和特点

3.1 现代林业的概念

所谓现代林业, 就是科学发展的林业, 即以人为本、全面协调、可持续发展。现代林业体现现代社会的主要特征, 具有较高生产力水平, 能够最大限度地拓展林业多种功能, 满足社会多样化需求。

3.2 现代林业特点

现代林业的主要特点:一是以森林生态系统为经营对象;二是和谐地协调人与人 (包括组织与组织、人与组织) 、人与环境的关系 (即竞争、共生、自生) ;三是以人地“共荣”为最高目标。

4 总体规划的概念、措施及特点

4.1 总体规划概念

总体规划准确地来说, 应该叫作总体设计, 或者总体规划设计。对某一林业局 (场) 来说, 在森林经理调查 (简称二类调查) 的基础上, 为开展合理经营和利用而进行的全面规划设计, 内容包括:基本建设、合理开发利用、合理经营、劳动与投资概算、附属工程、农副业生产以及生活福利设施等。它既是生产单位进行合理经营利用和各项建设的指导性文件, 又是编制各单项施工设计的依据。总体设计的深度为初步设计性质, 凡是列入国家计划基本建设程序的, 都要进行此项工作。

近些年来, 国家和地方在林业工程上的投资不断加大, 对林业工程的监理监管工作越来越严格, 对林业工程的质量和效益也越来越重视。同时, 对林业总体规划提出了更高的要求。随着投资渠道的增多和社会对林业工程作用的深入理解, 人们对于林业工程有了与以往不同的认识, 提出了更多林业工程能够实现的功能和作用。

5 总体规划的措施及特点

5.1 总体规划的全面性

作为一部总体规划, 必须做到对一个区域内的点、线、面进行全面的规划。在“点”的规划上, 要突出“点”的美化作用, 与当地文化背景、局部地理特点、人文历史典故等相结合, 凸显出“点”规划的文化底蕴。“线”的规划一般以地域内的道路、河流为载体。

5.2 总体规划必须坚持的几点原则遵循尊重规律, 统筹兼顾的原则

遵循统一规划, 分类指导, 讲求实效的原则

遵循政府主导, 社会各界广泛参与的原则

遵循“依法治省”、“科学发展”的原则。遵循不断创新的原则

5.3 总体规划内容的相对独立性及之间的协调性

作为规划中的各个单元, 它们在具有相对独立性的同时, 又应该有必要的呼应效果, 但不能使规划内容有所冲突。在规划范围内, 使得内容之间既各具特色, 又相互协调。

5.4 规划对全面发挥林业工程功能的指导性

林业总体规划已经从注重经济效益为主, 兼顾生态效益和社会效益向注重生态效益兼顾经济效益和社会效益的方向转变, 而且各项效益的评估也越来越具体和数据化。

摘要：林业总体规划是生产单位进行合理经营利用和各项建设的指导性文件及编制各单项施工设计的依据。人类从原始森林中走出来, 充分利用森林提供的生物资源创建了文明社会, 如今却发现森林资源并不是取之不尽、用之不竭的。森林的减少不仅危及人类的物质需求, 也危及人类的生存环境。对现代林业工程进行科学的总体规划是实施可持续发展战略的重大决策。本文分析了现代林业工程总体规划的特点及其在实际规划过程中的作用及意义。

关键词：林业工程,规划,规划措施

参考文献

[1]李广太.用现代林业的理念发展林业[M], 中国林业, 2009.2B (30) .

[2]张国庆.论和谐发展与生态建设[J], 安徽农业, 2003 (学术刊) .

[3]张国庆著.行政管理学概论[M]北京:北京大学出版社, 2002.

[4]芮光雨, 王彤.项目分析与决策[M].北京:中国计划出版社, 2003.

[5]王瑞芳, 李辉.国有森工天保工程区长远发展思路及其对策措施初探[J].林业勘查设计, 2002 (1) .

浅议建筑工程施工质量策划 篇8

一 质量策划的步骤

开展建筑工程项质量策划一般可以分总体策划和细节策划两个步骤进行。

1、总体策划——宏观层面上的策划

总体策划由公司负责人主持进行。对大型、特殊的建筑工程，应该有公司质量经理、总工程师和相关职能部门的负责人等参与策划。（1）确定选聘项目经理、项目工程师。应挑选有相应资格、有工程施工管理经验的人员，任命为项目经理、项目总工程师，并要求持证上岗。同时根据工程特点、施工规模、技术难度等情况确定项目部配备的人员及数量，确保项目部工作能够高效地运转；（2）确定项目总体质量目标。依据合同条款的要求，确定项目的总体质量目标；（3）确定项目进度目标。施工工期应依据公司生产任务量和资源供应量综合考虑。在保证满足本工程项目的合同要求，又不影响其它工程施工的前担下，下达工期承包指标；（4）确定项目目标成本。所有工程项目均应进行承包，执行“多劳多得”的原则。根据分项、分部的工程量、人工费，加上一定比例的管理费和不可预见费，核算出本项目的成本目标，并以此作为项目承包的依据；（5）物资供应。应依据工程的规模、工地位置的远近、工程材料的种类等，确定好各种材料的供应方式。只有控制好材料，质量、效益才有保证；（6）项目部的临时设施建设。对项目部的现场办公、生活区域，施工生产区域的建设，应该在经济适用的原则指导下予以规划。这样才有利于消除施工安全隐患，降低材料浪费，保证工程质量，提高生产效率。

2、细节策划——微观层面上的策划

接受任命的项目经理、项目总工程师应迅速到位，熟悉施工现场和图纸，建立各种沟通联系渠道，同时组织临建施工。待项目部所有人员到位后，项目经理组织项目总工程师、质量安全、成本核算、材料设备等方面的负责人根据总体策划进行细部策划，主要包括以下内容：（1）分部、分项工程策划。项目部应按国家标准的规定，统一划分分部分项工程，为质量目标分解、分项承包、成本核算等管理上提供方便；（2）质量目标的分解。项目的总体质量目标虽然已经明确，但还必须依靠分部、分项工程来实现。项目部应该对工程分部、分项逐一确定质量等级。以便当实际完成效果有偏差时尽快调整和部署，确保项目总体目标实现；（3）项目质量、进度目标的控制方法。项目质量控制虽已有质量体系文件规定，但其中有许多是概述性的内容。这在策划时需要做出具体的规定。工程进度控制在施工进度图中，确定关键路线和关键工序，从而安排施工顺序，通过人力、物力、合理调动，保证进度符合规定的要求；当安全、成本与之发生冲突时，应该怎样协调，也是质量策划的一项重要内容。（4）文件、资料的配备。与工程有关的标准、规范、质量体系文件等都是施工必备的文件。怎样获得这些有效的适用文件，还缺哪些文件，项目部还应补充编制哪些内部的技术性文件和管理办法等，都应明确规定。（5）施工人员、材料和机械的配备。根据工期、成本目标及工程特点，策划出本项目各阶段的施工机械、劳动力和主要物资的详细需要量计划，提交给项目部的上级主管部门，以便其提前为项目部配备各种资源。

3、质量策划文件

通过项目质量总体策划和细节策划，最后将策划的结果形成项目管理文件。包括：项目质量计划、施工组织设计、项目承包成本责任书、质量责任书、关键工序和特殊工艺的施工方案、冬雨季施工措施等等。

二 质量策划的实施

1、落实责任明确质量目标。建筑工程项目施工质量策划的目的就是要确保工程项目质量目标的实现，项目经理部是质量贯彻落实的基础。首先要组织精干、高效的项目领导小组，特别是选派训练有素的项目经理，围绕项目质量管理目标组成一个优秀的项目团队。通过对项目团队的绩效管理，来充分保证质量体系持续有效的运行。其次，对质量策划的工程总体目标，实施分解，确定工序质量目标，并落实到班组和个人。

2、重视采购工作，保证原材料的质量。工程材料的质量直接影响到建筑工程质量，只有高品质的原材料，才能建造出优质工程。从材料计划的编制、采购到进场后验收、复检等，每个环节都要进行严格规定和控制。项目部必须严格按采购程序并做好进货检验记录。对“三无产品”坚决不能验收入库，杜绝不合格材料进入施工现场，危及工程质量。

3、加强过程控制，保证工程质量。过程控制是工程施工管理工作的一项重要内容。只有保证施工过程的质量，才能确保最终建筑产品的质量。过程控制可以从以下几个方面入手：（1）认真落实技术交底制度。每个分项工程施工前，项目部专业人员都应按技术交底的要求，各向直接操作的班组做好有关施工规范、操作规程、注意事项的交底工作，并按规定做好技术交底记录；（2）对关键工序和特殊工艺要求制定相应的作业指导书，设置质量控制点，从人员、机械、材料、方法、环境等多方面实施连续的监控。必要时，针对建筑物特定的部位和分部工程开展QC小组活动，进行质量攻关；（3）贯彻执行样板制度。大面积施工之前，必须先做样板间、样板房等，在对样板检查合格后，再全面展开施工，确保工程质量。

4、加强检查控制。质量检查是及时发现和消除不合格工序的主要手段。质量检查的控制主要是从制度上加以保证。如技术复核制度、进货制度、自检、互检和交接检制度、隐蔽工程验收制度、样板制度、质量联查制度和质量奖惩办法等。通过这些检测控制，有效地防止不合格工序的转序，并能制订有针对性的纠正和预防措施。

5、落实质量策划，验证实施效果。对项目质量策划实施情况的检查重点应放在对质量计划的监督检查上。公司质检部门要围绕质量计划不定期地对项目部进行监督和指导，项目经理要经常对质量计划的落实情况进行符合性和有效性的检查，发现问题，及时纠正。在质量计划考核时，应注意证据确凿，奖惩分明，使项目部的质量管理体系有效运行。