预告登记证办理流程

预告登记证办理流程（精选7篇）

预告登记证办理流程 篇1

一、准备件

步骤1：分测绘：按银行分类

步骤2：找测绘：根据银行提供的需要办理的名单找测绘。步骤3：写资料：1预告登记申请书

2预告登记申请表 3红头

4授权委托书（我们公司的和银行的）5测绘和测绘复印件 6银行的合同

7计费单（三份：预告登记费 预抵押登记费 档案证明费）8受理单

其中银行的委托书、银行的合同由银行提供。

二、交件：

步骤1：约房地局：房地局约收件的时间、地点、收件数量。步骤2：约业主：电话约业主，确定能来办理的名单。步骤3：调合同：根据能来办理名单做掉合同明细表。步骤4：交件：协助房地局收件。

三、处理件：

步骤1：录件：将业主件里的资料资料录入房地局的电脑。步骤2：写日期 盖章 ：每个件需要写受理日期 并盖章 步骤3：转件：将处理完的件转从受理人转到登记官。

步骤4：抽计费单和测绘复印件（用于缴费：计费单用于交登记费、测绘复印

件用于交维修基金）

四、缴费： 步骤1：审缴费情况：将抽回的计费单和测绘复印件做表让财务审缴费情况。步骤2：起资金单：根据财务审之后的缴费情况起资金单。步骤3：交费：待财务将钱批下来之后：登记费（现金）：到房地局

维修基金（支票）：交到银行，再转账

房地局

五、打证：

步骤1：打证：缴费之后将预告证一一打出来。

步骤2：贴图 盖章：将测绘原件贴到预告证上，并加盖房地局公章。

六、领证：

步骤1：约房地局：和房地局约领证时间

步骤2：约业主：电话通知业主前来领证，并确定能来的名单。

步骤3：塞票、登本：将整理好的登记费票和维修基金票据一一对应塞到件里

并将业主信息等在本上以便领证时签字。

步骤4：领证：协助房地局领取预告登记证。

预告登记证办理流程 篇2

一、预购商品房抵押权预告登记转本登记,抵押当事人应当申请房屋抵押权设立登记

《物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

所谓预告登记,即为保全一项以将来发生不动产物权为目的的请求权的不动产登记。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力,纳入预告登记的请求权,对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排他的效力,以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果。也就是说,预告登记是一种确保以取得不动产物权为目的的债权实现的登记类型,记载在登记簿上的是以取得不动产物权为目的的债权,而非不动产物权。具体到预购商品房抵押权预告登记,记载在登记簿上的是基于抵押合同建立的以取得预购房屋的房屋抵押权为目的的债权,而非预购房屋的抵押权。

房屋抵押权变更登记是指现时记载在登记簿上的房屋抵押权主体不变,抵押权内容、抵押权客体或其他事项发生变更导致的登记。抵押当事人申请抵押权变更登记的前提是该抵押权现时记载在登记簿上。如果预购商品房抵押权预告登记转本登记时,当事人申请房屋抵押权变更登记,即将预购商品房抵押权预告登记变更为房屋抵押权登记,因记载在登记簿上的权利是基于抵押合同建立的以取得预购房屋的房屋抵押权为目的的债权,而非预购房屋的抵押权,抵押当事人申请抵押权变更登记的前提不成立,故预购商品房抵押权预告登记转本登记,抵押当事人不应当申请房屋抵押权变更登记。

房屋抵押权设立登记,是指为了担保债权的实现,当事人在房屋上新创设一个原来不存在的抵押权而产生的登记。也就是说,房屋抵押权设立前,登记簿上没有既有的抵押权存在,抵押当事人申请房屋抵押权设立登记,不以登记簿上既有的抵押权记载为基础。如前所述,记载在登记簿上的预购商品房抵押权预告登记的内容,是基于抵押合同建立的以取得预购房屋的房屋抵押权为目的的债权,而非预购房屋的抵押权,故预购商品房抵押权预告登记转本登记,抵押当事人应当申请房屋抵押权设立登记。

二、抵押当事人申请预购商品房抵押权预告登记转本登记时应当提交的材料

笔者认为,抵押当事人申请预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记,是在原预购商品房抵押权预告登记基础上申请的房屋抵押权设立登记,抵押当事人提交申请材料时,应当与之前申请预购商品房抵押权预告登记提交的材料相关联,做到不重复提交,不漏交,则应当提交的材料主要有以下几点。

(1)登记申请书(原件)

《房屋登记办法》第七条规定,申请是启动房屋登记的前提。该办法第四十二条规定,抵押权设立登记由抵押当事人双方申请。也就是说,抵押当事人申请预购商品房抵押权预告登记转本登记时,共同出具的抵押登记申请书是必须提交的要件。

(2)申请人的身份证明(经过比对的复印件)

申请人的身份证明是指抵押人和抵押权人现时有效的身份证明。因从预购商品房抵押权预告登记到房屋抵押权设立登记,有一个较长的时间段,有的当事人申请预购商品房抵押权登记时,提交的是当时有效的身份证明,但在申请房屋抵押权登记时,提交的又是另一种有效的身份证明。故为确保身份证明的合法、有效,申请人在申请预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权登记时,应当提交现时合法、有效的身份证明。

(3)房屋所有权证书(经过比对的复印件)

《房地产管理法》第四十九条规定,房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。也就是说,房屋所有权证是申请抵押权设立登记时应当提交的法定材料。在房屋登记实务中,《房屋登记办法》第四十三条规定,房屋所有权证是申请抵押权设立登记时应当提交的材料。申请人提交房屋所有权证(或房地产权证),一是表明欲抵押的房屋已经记载在登记簿上,申请抵押权设立登记的前提成立;二是便于登记机构结合申请人中的抵押人提交的身份证明,判定房屋所有权人与抵押登记申请人是否一致,判定申请人是否适格;三是便于登记机构办理抵押权设立登记时明确抵押房屋的范围,即特定抵押权的权利客体。

(4)国有土地使用权证(经过比对的复印件)

《房屋登记办法》没有将房屋占用范围内的土地使用权证规定为申请人申请房屋抵押权登记时应当提交的材料,但是,《房地产管理法》第四十九条规定,房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定,房屋占用范围内的土地使用权证是申请抵押登记时应当提交的材料。《房地产管理法》相对于《房屋登记办法》是上位法,《房地产管理法》的规定优于《房屋登记办法》的规定使用;《城市房地产抵押管理办法》相对于《房屋登记办法》是特别规章,《城市房地产抵押管理办法》的规定优于《房屋登记办法》的规定使用。因此,抵押当事人申请预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记时,房屋占用范围内的国有土地使用权证是必须提交的材料。

(5)预购商品房抵押权预告登记证明(原件)

在房屋登记实务中,《房屋登记办法》第二十五条规定,房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放登记证明。据此可知,抵押当事人申请预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记时,提交预购商品房抵押权预告登记证明,表明预购商品房抵押权预告登记已经记载在登记簿上,且登记机构收取申请材料时,基于与之的关联,可以不再重复收取已经提交了的借款合同、抵押合同等材料。另外,预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记完成后,预购商品房抵押权预告登记证明表征的权利已经消灭且失去意义,应当由登记机构收回归档,以免流失社会,造成负面影响。

(6)预购商品房抵押权预告登记内容变更协议(原件)

如前所述,从预购商品房抵押权预告登记到转化为房屋抵押权设立登记,有一个较长的时间段,期间,记载在登记簿上的内容已经发生了变化。如房屋坐落的地名发生了变化;抵押房屋的建筑面积申请预告登记时是预测面积,申请房屋抵押权登记时是实测面积,二者不一致;被担保债权数额因借款人履行还款义务减少等。此类发生变动的情况,如果通过另行重新签订合同或分别签订变更协议予以变更,过程会很烦琐,而通过统一的预购商品房抵押权预告登记内容变更协议来明确、固定这些变动情况,较为简便快捷,也符合法律的规定。

(7)其他材料

“其他材料”属于兜底性建议,抵押当事人在提交上述登记材料的前提下,根据登记机构的登记需要适时提交。

三、预购商品房抵押权预告登记转本登记时,登记机构在登记簿上的记载及档案的并卷处理

《房屋登记簿管理试行办法》第九条规定,抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限等属于登记簿记载的房屋抵押权的内容。这些内容来源于申请预购商品房抵押权预告登记提交的材料和预购商品房抵押权预告登记内容变更协议载明的内容。笔者认为,登记机构在登记簿上作记载时,须记载的内容没有发生变动的,以申请预购商品房抵押权预告登记提交的材料载明的为准;须记载的内容发生变动的,以预购商品房抵押权预告登记内容变更协议载明的为准。

论预告登记制度 篇3

摘要:预告登记制度是物权法登记制度中的一个重要规定，它可以有效地保护不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。但是，分析我国相关法律规范仍然存在着许多的不足和缺陷，因此必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。

关键词:预告登记制度;商品房;物权法

一、预告登记制度的发展现状

1.立法现状

目前，我国对于预告登记制度的立法例遵循的是法典式与特别法式相结合的方式：即在基本法（《物权法》）中对预告登记制度进行原则性规定，并且在特别法（《房屋登记办法》）中对预告登记的详细内容予以细化，这种立法方式既体现了法律的权威性、简洁性，又不失可操作性。

另外，一些地方性法规早在《物权法》预告登记制度颁布之前，就已经对房屋预告登记制度作出了规定。例如《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条， 2002年《上海市房地产登记条例》，2005年《天津市房地产登记条例》和2007年《广州市城镇房屋登记管理办法》等等。

通过基本法、行政法规和地方性法规这三个层面的法律对于预告登记制度的规范，说明我国已经从体制上建立了预告登记制度。

2.实际操作情况

(1)预告登记制度

目前，我国的南京、上海、天津、广州等地区的地方立法对于预告登记制度作出明确的规定。对于其他地区来说，目前购房者办理产权登记时需进行“发放产权证”和“保留产权档案”这两项内容，其中的“保留产权档案”一项即具有“登记”性质，只不过旧登记办法未建立“房屋登记簿”。新办法实施后，行政部门就要建立“房屋登记簿”，将购房者写进登记簿，并详细记录房产自然情况、位置、所有权人及权属转移等信息。

(2)预售登记制度

另外，作为房地产登记的一个部分，我国设立了商品房预售登记备案制度，《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》10条都对预售登记作出规定。其目的是通过商品房预售合同的登记对开发商预售行为的合法性进行审查，从而保障购房人的合法权益。但是，我国预售登记备案制度，并未明确该预售登记的效力和对抗第三人的效力，没有赋予购房人申请登记的权利。因此，不能有效发挥预防“一房二卖”等房屋买卖纠纷的作用。

二、我国预售登记制度实践中存在的主要问题及完善

1.预告登记制度的保护请求权范围不明晰

根据《物权法》第20条以及《房屋登记办法》第67条规定：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押以及房屋所有权转让、抵押可以申请房屋预告登记，由此可以看出，我国预告登记请求权的范围权限定在买卖和抵押房屋的协议，而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记没有规定。根据物权法定原则，没有规定就不能适用预告登记制度。在我国现实生活中，为了保全给予或取消土地上的某项权利，对土地抵押权的请求权或变更此种权利的内容的请求权，或者是为了保全附条件或附期限的请求权时并没有进行预告登记，同样对债权存在一定的风险和不利条件，笔者认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。因而我国物权法预告登记所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议， 应根据物权交易安全的需要给予适当的扩大。

2.预告登记制度的效力有待完善

预告登记的法律效力是预告登记制度的核心问题。由于预告登记的权利具有类似物权的排他效力。从各国法律的规定来看，这种排他效力主要包括权利保全、顺位保全和破产保护效力，它们分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。我国《物权法》只规定了权利保全效力，而对顺位保全和破产保护效力均未涉及。笔者建议采取相对无效的效力规范模式。预告登记后，登记义务人有权处分不动产，但与预告登记保全的权利相抵触的，不发生物权效力。而且，为发挥预告登记的功能，在经法院确定的判决而对不动产为强制执行也不能排除预告登记的效力。另外，明确规定预告登记保全顺位的效力和破产保护效力。

3.预告登记制度的发生方式缺失

关于预告登记的产生原因及申请程序。我国物权法只规定当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记，但如果约定不成，如何处理，在国外有相应的假处分制度。假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，我国诉讼法中没有假处分制度，假处分类似于我国司法中的保全措施，可类推适用。笔者认为可增加规定由请求权人向法院申请，经由法院的保全裁定进行预告登记。另外，将预告登记条款写进《房地产买卖合同示范文本》里，防止购房者因为不了解预告登记，使得预告登记制度的实施受到影响，而如果将预告登记制度写入房地产买卖合同示范文本中，提醒购房者这项权利，将使预告登记制度的发挥应有作用。

4.预告登记薄的公开化

【就业失业登记证】办理流程 篇4

一、《就业失业登记证》办理的条件及需提供的材料：

本市城镇户籍劳动者办理失业登记的，由劳动者携带本人有效身份证件、户口本（原件及复印件）、户籍所在地的社区居委会出具的目前尚末就业的证明、本人免冠照片两张及以下规定的资料，向户籍所在地的社区劳动保障服务中心申请，并填写《就业失业登记证申领审批表》进行登记和申领《登记证》。

1、年满16周岁，从各类学校毕业、肄业的，须提供毕业证（肄业证）；

2、从企业、机关、事业单位等各类用人单位失业的，须提供原单位（或有关部门）出具的终止或解除劳动关系证明书（判决书或仲裁书）等有关资料；

3、个体工商户业主或私营业业主停业、破产停止经营的，须提供有关部门出具的停业或注销营业执照的证明；

4、承包土地被征用并符合规定条件的，需提供有关部门出具的失地证明等有关资料；

5、军人退出现役且末纳入国家统一安置的，需提供复员转业军人证书；

6、刑满释放、假释、监外执行或解除劳动教养的，需提供解除劳动教养、刑满释放等相关证明；

7、其它符合失业登记条件的人员。

二、《就业失业登记证》办理程序：

1、社区劳动保障服务中心具体承办本辖区内的就业失业登记的入户调查、接受申报、资格审查、登记、基础信息录入、变更、汇总上报和《登记证》的发放等工作。

2、社区劳动保障服务中心受理失业登记申请后，应在7个工作日内对申请人的有关情况和资料进行初审，经所在社区张榜公示7日无异议后，在《登记证》相关栏目中登记相关内容，送街道（乡镇）劳动保障服务站复核。

3、街道（乡镇）劳动保服务站负责本辖区内的就业失业登记的复审、汇总上报等工作。街道劳动服务管理站在5个工作日内复核后汇总上报区就业服务管理机构。

4、县就业管理机构在5个工作日完成复审认定，对审核合格的加盖区劳动和社会保障局印章和“就业和失业登记证专用章”钢印，同时录入全省街道社区信息平台管理系统并报市级就业服务管理机构备案。

三、就业登记办理时所需提供的材料：

就业登记规定失业人员有下列情形之一实现就业的应及时向《登记证》核发机构报告，并办理就业登记，《登记证》上的失业登记失效：

1、已被用人单位录用的，应在签订劳动合同之日起30日内办理就业登记手续，须向单位所在地社区劳动保障服务中心提交以下资料：（1）劳动合同（原件）;（2）被录用人有效身份证件（复印件）；（3）被录用人员的《登记证》；（4）属国家规定的职业（技术工种）的，应出示相应的职业资格证书；（5）其他规定的资料。

2、从事个体经营或创办企业，并领取工商营业执照的，应在就业后30日内，持以下资料到其原失业登记所在地的社区劳动保障服务中心办理就业登记手续：（1）属自雇型就业，包括自己开办登记为个体工商户、私营企业的，持《登记证》、有效身份证件和工商营业执照副本办理；

（2）属灵活就业或自由职业者，持有效身份证件和《登记证》办理。

3、已从事有稳定收入的劳动，并且月收入不低于当地最低工资标准的。

四、就业登记办理程序：

1、社区劳动保障服务中心受理失业人员就业登记申请后，应在7个工作日内对申请人的有关资料进行初审，并在《登记证》相关栏目中登记相关内容，送街道（乡镇）劳动保障站复核。

2、街道（乡镇）劳动保障服务站在5个工作日内复核汇总上报区级就业服务管理机构。

车辆抵押登记办理流程 篇5

一、准备所需资料：

1、2、主合同（借款合同）、抵押合同原件各一份； 银行需提供的资料：

组织机构代码证复印件一份（盖公章）；

委托书一份（盖公章）；

经办人身份证复印件一份（盖公章）；

3、客户需提供的资料：

车辆登记证书（绿色的证件）原件及复印件各一份； 车辆行驶证原件及复印件各一份；

行驶证持证人的身份证原件及复印件各一份；

二、办理地点：

国产车：到颁发行驶证件所在的分局或者交警大队办理抵押登记； 进口车：到成都市犀浦车管所办理抵押登记；

三、办理时间：

周一到周五：9：00——17：00；

四、办理方式：

预告登记证办理流程 篇6

前置程序

1.面积实测；2.缴纳维修资金；3.办理物业承接查验

办理流程

受理→初审→审核→制证→扫描→督查→收费→发证→归档

申报材料

1.江阴市房屋登记申请书（表二）

点击下载：江阴市房屋登记申请书（表二）

2.现场查看表

3.商品房预（销）售许可证（核对原件，收复印件）

4.营业执照副本（核对原件、收复印件）

5.委托书,法定代表人及经办人身份证复印件

6.维修资金缴纳证明

7.物业承接查验证明

8.国有土地使用权证（核对原件、收复印件）

9.建设工程规划核实合格证

10.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表

11.商品房建设项目交付使用合格证书（核对原件，收复印件）

12.建设工程档案接收证明书

13.公安门牌编号证明

14.白蚁预防合格证明

15.房屋面积实测报告（含平面图）

16.配套用房权属申报表

17.房屋代码与公安编号对照表

18.登记机构认为需要的其他证明材料 收费情况

房屋登记费：住 宅 80元/套 非住宅 550元/基本单元

预告登记能否点住跳价“死穴” 篇7

房价“跳价”让购房者头痛不已，而且令人无奈的是，似乎没有什么好的办法来遏制这种行为。

不过近期颁布实施的《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)及其配套操作文件——《上海市房地产登记技术规定》(以下简称《技术规定》)有望改变这一现状。其中一项与房产买卖有着重要关系的内容，即预告登记，既可以防止开发商“一女二嫁”，也可以预防二手房房东“跳价”。

业内人士表示，对于二手房市场上的“跳价”现象而言，预告登记似乎有些力不从心。那么，这项制度的最大作用到底体现在哪些地方?买家又如何据此来保障自身的权利?……带着诸多问题，记者进行了采访。

预告登记防“跳价”

当得知二手房买卖过程中也能够申请预告登记时，与卖家刚刚打完一场马拉松官司的王林有些懊恼。“我当初为什么不申请预告登记呢?”他说。

2007年夏天，王林通过上海某中介公司在闵行区罗阳新村内购买了一套二手房，签订买卖合同之后房东再次提出涨价要求。王林坚持要按照合同约定的价格执行，买卖因为房东“跳价”而中断。虽然王林赢得了官司，法院要求房东退还首付款，并承担违约责任。但是房东将首付款退还给中介公司之后，便玩起了“人间蒸发”游戏，违约金已无从谈起。

但如果王林当时办理预告登记手续，其结果可能完全就不一样了。“‘预告登记’对房东‘跳价’行为有相当大的限制作用。”“我爱我家”(上海)权证法务部权证经理渠福琴在接受记者采访时表示。

何谓预告登记?根据上海市住房保障和房屋管理局给出的官方解释，这是一种相对于正式登记而言的一种预备性房地产登记手续，是便于当事人取得将来正式登记的优先权而进行的登记行为，其目的是为保护房地产权利变动中债权人的合法权益。

在大多数人看来，房产买卖预告登记常见于期房买卖过程中，而二手房买卖则较为罕见。但上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，在此之前，不管是期房还是二手房，都可以申请预告登记。制度早已存在，缘何没有执行呢?一位业内资深人士表示说，主要是买卖双方对此知之甚少，而加上中介公司故意对此“视而不见”，因此预告登记基本与二手房买卖无缘。

但现实问题是，在二手房市场上更易发生诸如“跳价”等违约责任，尤其是在房价上涨时期，“跳价”风更炽。记者的一位朋友陈先生近日买房就接连碰到三个“跳价”房东，其中一个房东甚至主动奉还双倍定金以求一跳。

如何限制有讲究

预告登记如何限制买家跳价呢?

预告登记旨在保护当事人取得将来正式登记的优先权而进行的登记行为，也就是说，办理这项手续之后，在未解除预告登记之前，卖家将无法将其出售给他人。渠福琴认为正是预告登记所产生的“冻结”作用，而对卖家起到了限制作用。

也许会有人说，在签订买卖合同之后，购房者的权利基本能够得到保障，何须再次申请预告登记呢?因为按照目前买卖合同中约定的违约责任，一般情况下，赔偿金相当于总房价的20％。就上海市中心一套普通公寓来说，总价基本超过200万元，违约金超过40万元，这绝对不是一笔小数目，按理说应该具有巨大的威慑作用。其实不然，如果仅靠买卖合同的约束，其力度仍然不够，如上文中的王林，虽然赢了官司，他也仅仅只是追回了首付款。

有业内人士告诉记者，由于目前我国法制制度在保护守约方权利方面仍然存在一些缺陷，这给一些人留下了可利用的空子。卖家在收取首付款之后，已占据主动，发生纠纷之后如果买家不答应自己的条件，他们便利用“拖字诀”与买家周旋。但对于买家来说却拖不起，最终结果只能妥协。

但办理预告登记手续之后则是另外一回事了。根据《登记条例》规定，建设用地使用权人、房屋所有权人未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，房地产登记机构不予登记。一旦发生纠纷，卖家房产在规定期限内遭到“冻结”，拖下去的话对自己也没有好处。

不过也有业内人士表示，二手房买卖预告登记无法根治“跳价”行为。从业人员杨先生表示，二手房买卖过程中“跳价”频繁环节主要集中在收取定金与签订买卖合同之间。但申请预告登记却必须是在签订买卖合同之后才能进行，两者之间存在一定的时间差，预告登记元法提前至收取定金后马上申请，因此该制度对于预防房东“跳价”行为的作用还是存在一定的局限性。

由此看来，预告登记对于开发商的限制作用更大，而由于其“出场时间”相对较晚，因此对于二手房房东的“跳价”限制作用有限。

限制时间有规定

由于预告登记的限制期限有限，因此业内人士提醒，不要将这项制度当成永久保护伞。在房价上涨时期，即使办理了该手续，也应该抓紧时间办理过户手续。

《登记条例》规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，在三个月之后，预告登记的限制作用会自动失效。之所以做出这样的规定，有律师认为也是考虑到卖家的权利，如有买家因为资金不足无法进行交易，但却不愿轻易放弃而企图以预告登记使其无法出售给第三人，这种想法是无法实现的。

对此，有业内人士告诉记者说，在房价上涨阶段，三个月时间房价涨幅往往能达到10％以上，这对买家来说，如果没有及时办理产权过户手续，不是好消息。因为当卖家看到房价上涨了不少，往往会因为见利而背信。因此对于买家来说，买房时最好讲究速战速决，以免夜长梦多而节外生枝。

有人担心这会成为被人利用的规则漏洞。在采访中有业内人士向记者提到，假如卖家在签订买卖合同之后看到房价再次上涨，而故意寻找各种理由拖延办理过户手续的时间，直到预告登记失效的时间为止，以达到“跳价”目的。但上海联业律师事务所马永健律师表示过于担心也没有必要，因为根据规定，预告登记失效要在两大条件下才会实现：即债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的。如果卖家找借口拖延过户时间，势必会引起纠纷，随着司法介入，预告登记的约束作用便不会在三个月之后自动失效了。

据了解，此前预告登记限制时间为两年，是参照民事诉讼时效的两年期来制定的。而《登记条例》对此进行了修改，使之与《物权法》第二十条内容规定对应，即“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。

预告登记怎样办

预告登记的作用不小，能够保障守约方的权益。在房价上涨时期，作为守约方的主力军买家来说，怎样申请预告登记呢?

记者为此电话咨询上海黄浦区交易中

心的有关人士，这位人士表示，一般情况下，进行预告登记必须在双方签订买卖合同之后才能进行这个程序。这位人士提醒说，如果准备进行预告登记，必须在合同中将此项内容明确下来。

不过在目前使用的格式合同文本中，并没有将其作为常规内容，因此必须以合同附件的形式体现出来。内容主要包括两大部分，其一是双方都同意申请预告登记，其二就是明确申请办理时间。

在办理预告登记时，根据相关规定，买卖双方均应携带申请书、身份证、房屋买卖合同等证明文件。由于委托证明的真伪难辨，委托办理存在一定的风险，主管部门提倡本人亲自到场办理委托相关手续。但对于亲自到场实在存在困难的情形(如人在海外)，必须出具委托证明，且委托证明应该事先经过公证机构公证。

如果房地产权证书、登记证明破损的，登记时可能会遭到拒绝，因此房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。而对于房地产权证书、登记证明灭失、遗失的情形，应该在补办之后再申请。

由于在办理申请预告登记时，很多情况下双方无法同时到场，《技术规定》重申可以单方申请。那么如何单方申请呢?

因房地产的买卖等物权转移行为属于民事法律行为中的双方行为，房地产登记以双方申请为原则，登记机构需在完整了解当事人的真实意思，并使得使房地产登记的合法性得到保证之后，才予以登记。但在实际买卖过程中往往存在这种情形：双方当事人有意思表示一致的约定，但因一方当事人不予配合或无法配合，致使双方无法共同申请。

对此，《技术规定》明确，对预购商品房及其转让、以预购商品房设立抵押权、以房屋建设工程设立抵押及其抵押权转让、房地产的转让、抵押等与房地产权利有关的事项，当事人可以共同申请预告登记。不过在一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人为保障将来实现房地产权利，按照双方关于办理预告登记的明确约定可以单方提出预告登记申请。

律师建议，单方申请必须做好事先准备工作。王展表示，《登记条例》中已经明确，只有在买卖合同中约定双方都同意申请预告登记的，交易中心才准予登记。因此必须在买卖合同中写进有关办理预告登记事宜。

同时需要注意的是，并非所有预告登记申请都会得到批准，诸如违章搭建或者存在争议的，就无法登记。《登记条例》规定，有下列情形之一的，房地产登记机构会作出不予登记的决定：

(一)非法占用土地的；

(二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；

(三)不能提供有效的房地产权属证明的；

(四)房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

(五)申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的；

(六)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

维权过度需留神

律师提醒说，虽然预告登记可通过无法交易而达到限制卖家的目的，但是有可能会因为维权过度而造成侵权。

记者了解到，上海曾发生类似的侵权案例。2006年1月，季小姐与卖方张先生及张先生的父亲(两人为房屋产权人)签订了买卖合同，约定购买位于广中西路上的“新梅共和城”底楼房屋一套，总价为112万元。但在当年3月初办理过户手续现场，因为税费问题产生纠纷，致使交易中断，于是季小姐申请办理了单方预告登记手续。

对簿公堂已无可避免。在双方打官司期间，季小姐还申请了诉讼保全，法院查封了张先生位于长宁路上的房屋，而与此同时，季小姐又不及时撤销对广中西路房屋的单方预告登记导致他两套房屋的权利都被限制而无法及时出售。因此反而被张先生以侵权过度为由告上了法庭，要求索赔30.62万元。后经法院审理认为，季小姐的行为属于行使权利过当，损害了张先生的权利，从而要求季小姐承担14万元的违约责任。

律师认为，从操作上来说，滥用单方预告登记权利的可能性的确存在。如登记人在申请预告登记之后，故意不去交易中心办理注销手续，这样会导致在一定时间内这套房屋无法进行其他权利登记，从而达到限制房屋的过户交易的目的。