HSE管理体系发展的过程及趋势（精选8篇）
一、HSE管理体系发展的过程
在人类工业发展初期，由于生产技术的落后，人类只考虑对自然资源的盲目索取和破坏性开采，而没有从深层次意识到这种生产方式对人类所造成的负面影响。60年代以前主要是通过对装备的不断改善，如利用自动化控制手段使工艺流程得到完善等，来达到对人类保护的目的；70年代以后，注重对人的行为的研究，注重考察人与环境的相互关系；80年代以后，逐渐发展形成一系列全面、系统、全新的管理模式。纵观HSE发展过程，大致可以分为以下几个阶段：
（一）HSE的开端
1981年，英国标准学会（BSI）为了更好地理解和使用BS：5750（1979）这套标准，发布了其使用指南，成为ISO 9000系列标准形成的初步模型，也为HSE的诞生提供了技术支撑。1985年，壳牌公司首次在石油勘探开发行业提出强化安全管理（ENHANCE SAFETY MANAGEMENT）的构想和方法。
1986年，壳牌公司在强化安全管理（ESM）的基础上，形成手册，并以文件的形式确定下来。由此，HSE管理体系已初现端倪。
（二）HSE的初级发展
80年代后期，国际上的几次重大事故对HSE管理体系的深化发展与完善起到了推波助澜的作用。
1987年的瑞士SANDEZ大火，1988年英国北海油田的帕玻尔.阿尔法平台事故，以及1989年的EXXON组织VALDEZ泄油事故引起了国际工业界的普遍关注，人们深深认识和体会到，石油石化作业是高风险的作业，必须进一步采取有效的HSE管理体系以避免重大事故的发生。
与此同时，作为HSE开山鼻祖的壳牌公司于1987年，组织发布了环境管理指南（ENVIRONMENT MANAGEMENT GUIDELINE）；1989年颁发了职业健康管理导则（OHUG）；1990年制定自己的安全管理体系（SMS）。
1991年在荷兰海牙召开的第一届油气勘探、开发的健康、安全、环保国际会议，HSE这一概念逐步为大家所接受。同年，壳牌石油公司颁布健康、安全、环境（HSE）方针；1992年正式出版安全管理体系标准EP92—01100，形成了安全管理体系（SMS）。
1994年油气开发的安全、环保国际会议在印度尼西亚的雅加达召开，这次会议由SPE发起，并得到了IPICA（国际石油工业保护协会）和AAPG的支持，影响广泛。至此，HSE的活动在全球范围内迅速展开。同年7月，壳牌石油组织为勘探开发论坛（E$P FORUM）制定的“管理体系导则”正式出版；9月，壳牌石油组织HSE委员会制定的“管理体系”经壳牌石油组织领导管理委员会CMD（COMMITTEE OF MANAGING DIRECTORY）批准正式颁发。油气勘探开发的健康、安全与环境研讨会的召开，促进了HSE管理的标准化进程，国际标准化组织(ISO)的TC67分委会在一些成员国的推动下，着手进行这项工作。
1995年，壳牌石油组织，将英国政府调查报告所提出的SMS和SC（SAFETY
CASE安全状况报告），EP92-0100出版的安全管理体系，石油作业组织的经验和危害管理的技术融合于一体，采用与ISO 9000和英国标准（BS）5750质量保证体系相一致的原则，充实了这三项内容，最终形成了完整的、一体化的HSE管理体系（HSE-MS）EP95-0000。
（三）HSE的蓬勃发展
1996年1月，ISO /TC67的SC6分委会发布ISO /CD14690《石油和天然气工业健康、安全与环境管理体系》（标准草案），成为HSE管理体系在国际石油业普遍推行的里程碑，HSE管理体系在全球范围内进入了一个蓬勃发展的时期。
可以说，HSE管理体系是企业发展到一定阶段的必然产物，它的形成和发展是石油化工业经验积累的成果。HSE作为一个新型的管理体系，得到了世界上大多数企业的共同认可，从而成为它们共同的行为准则，它将企业的健康、安全与环境概念纳入了一个管理体系中，体现了企业一体化的管理思想。
二、HSE管理体系发展的趋势
随着世界经济一体化的发展，健康、安全与环境管理体系在企业得到广泛实施。许多企业在建立和实施HSE管理体系的过程中得到许多有益经验，如企业文化的建立，健康、安全与环境创优计划，HSE表现年报的外部验证，HSE管理体系的实施，以及一体化质量、健康、安全与环境（QHSE）管理体系的建立等。从当前的发展状况来看，未来的HSE管理体系有如下几个方面的发展趋势：
(一)世界各国企业对HSE管理的重视程度将普遍提高
HSE管理已成为世界性的潮流与主题，建立和持续改进HSE管理体系已成为企业HSE管理的大趋势。
（二）作为管理核心的以人为本的思想得到充分的体现
HSE方面的事故主要是因为技术和人为的因素造成的，其中人为因素所引起的事故又占80%以上，其中有些错误是操作者明知操作程序而发生的。世界上许多大型的企业在HSE管理上均推行以人为本的管理模式，在管理过程中非常重视人为因素的作用。因为以人为本的管理体制可以大大减少因人为因素而发生的事故，保证安全生产，进而更好的保护人类环境。
（三）HSE管理体系的审核已向标准化迈进 目前，国际上环境管理体系的(ISO 14000认证)工作正在广泛开展，HSE管理体系的审核工作也在不断的向标准化迈进。E&P FORUM组织已在1996年9月提出了《地球物理行业HSE管理体系审核指南》。其主要内容包括审核的前提、审核范围、审核内容、审核人员的组成和职责、审核过程、审核频率等。其中审核的前提为HSE风险已确定，HSE管理体系文件、程序已颁布，HSE管理体系已经运营等；审核范围主要是HSE管理体系是否符合要求，是否按HSE管理体系的要求操作，是否具有HSE管理评估和支持保证系统(如资源)等；审核内容主要包括组织和管理、操作、人员、培训和能力等；审核人员的组成和职责主要是指审核组成员的能力，主要包括资料和计划的预审核、现场审核、总结等。E&P FORUM这一审核指南的出台，为HSE管理体系审核的标准化提供了借鉴。
（四）世界各国的环境立法更加系统，环境标准更加严格
世界各国对环境保护的要求都将更加严格。例如，挪威近几年来对环境保护的要求日益严格，石油组织必须按照环境法、石油法、控制法的要求来进行安全、环境管理、风险分析和应急反应准备等，这就要求石油勘探开发和炼化组织加强环境管理，改善自身的环境表现。近几年，美国一些组织，甚至连美国石油学会(API)也加强了对石油、化工行业关于环境、安全等方面的立法。
（五）一体化QHSE管理体系的建立趋势
目前世界上存在着多种管理体系标准，如ISO 9000质量管理体系、ISO 14000环境管理体系，另外还有HSE管理体系和一些国家及地区职业健康安全管理体系等。这些管理体系的实施，对于健康、安全与环境等方面的规范化管理的确起了积极的作用，但多种体系的存在也产生了一些问题。因为这些体系相互平行，各司其职，不同体系的文件、实施方法和审核过程互有差异，这不但给体系的运行带来许多困难，而且也降低了体系应有的作用。一些企业在实践中提出了新的对策，如一体化环境、质量、健康与安全管理体系，通过一体化的QHSE管理体系的实施，可以简化环境、质量、健康与安全管理体系。
一体化QHSE管理体系主要是从并存的几种管理体系之间整合出一些共同点，如方针制定、法规符合、培训、文件控制、监督、不符合控制、审核和管理评审等，而对一些特殊要素则分类进行控制，如质量管理体系中加工、储运、包装、服务，以及产品和服务的检查、健康安全与环境管理体系中风险消减或应急管理控制等。
综上所述，一体化管理体系的概念包括了：
1．一个组织的管理体系的诸多部分可以合成一个整体，是使用共有要素的一个管理体系；
2．质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系分别是组织管理体系的一部分，质量目标、环境目标和职业健康安全目标分别是组织管理总目标中的一部分，它们与其他管理目标如财务目标、人才发展目标等目标相辅相成，共同构成组织的管理总体目标；
3．一体化管理体系的重要意义主要是有利于组织的管理体系策划、资源配置、确定互补的目标并评价组织的整体有效性。
4．对一体化管理体系进行结合审核，这可以大大减少组织的管理成本，提高组织管理体系的运行效率。一体化管理体系的意义在于：
1．建立一体化管理体系是提高企业管理水平的需要
全球经济一体化，特别是我国加入WTO以后，企业需要通过认证的体系越来越多。各种体系之间的接口，各要素之间的协调，随着时间的动态变化，会越来越复杂，矛盾会越来越多，解决起来也将越来越困难。一个企业其管理功能和效率发挥的好坏，关键要看这个企业管理体系的整体有效性发挥，而不能仅靠某一个或某几个体系的有效性,这就是系统论的整体性原则。在几个管理体系同时作用于企业管理时，如果不能相互协调、相互补充、相互衔接，不仅不能发挥整体功能，而且可能会造成负面影响，其结果势必降低管理体系的整体有效性。因此，一体化管理体系是企业自我发展、自我完善的需要。
2．建立一体化管理体系是提高企业效益的重要途径
用一套体系文件进行统一控制，使所有的活动和过程都达到规范化、制度化，将大大提高企业的管理效率。通过一体化审核，一次审核，获得多张认证证书，企业可以用较少的投入，较少的时间，达到多个目标，从而达到提高效益的目的。3．建立一体化管理体系是增强企业市场竞争力的重要手段
设备催交工作是设备采购合同签订之后到最后一批货物送到现场的整个过程中, 建设单位或总承包方为了督促供货厂商能在合同规定的期限内提供满足工程设计和施工安装要求的技术文件和设备而做的一系列工作。催交工作的重点是要及时地发现问题, 采取有效的控制和保证措施, 以防进度拖延。催交的方式有电话催交、制造厂车间催交 (中间催交和驻厂催交) 。为了保证设备制造环节的安全质量, 在催交工作中要实行HSE的全过程控制和管理[1]。
1 设备催交的主要工作流程
1) 制定催交计划。催交人员在接到采购合同后, 应根据合同规定的进度要求, 制定详细合理的催交计划。对于不同的设备材料按照不同的控制级别进行催交, 并在项目中后期根据工程项目现场的实际需求对催交计划进行相应的修改。
2) 合同签订后, 要催促供应商按照合同及技术协议的要求及时提交技术文件给设计人员, 做好设计与供应商之间的联络工作, 并催促设计人员尽快确认技术文件后交制造厂排产。
3) 技术文件确认后落实供应商提供进度制造计划, 并对应供应商提供制造计划进行进度过程点控制[2]。
4) 催交工程师要落实供应商主要原材料的采购情况, 应督促供应商尽快完成材料采购。有时供应商会因为原材料价格的浮动选择低点采购, 而此方法将会使制造周期延长从而影响工程进度, 所以应审核供应商原材料采购单并进行实地验证。
5) 检查供应商主要外协件的采购情况。对于设备的主要外协件:电机、机械密封、轴承等要了解制造厂的订货情况及到货情况。
6) 督促供应商制定检验计划并提交总承包方检验人员, 在供应商原材料到厂80%且剩余未到厂材料已有采购订单的前提下组织召开预检会, 通知项目相关设计, 采购, 检验人员参加并形成会议纪要。
7) 进行设备材料制造过程中的催交工作。催交人员应根据厂商提供的进度制造计划, 与制造厂定期提供的进度报告印证落实制造进度的实际情况, 以督促供应商按照计划完成设备的制造。
8) 进行设备材料制造完毕后的催交工作。设备材料制造完毕并经检验工程师检验合格并开出放行单后, 监督落实制造厂安排发货事项准备运输工具, 并通知协调物流工程师进行运输指导。运输工作准备完成后应及时通知制造厂将检验放行单、货物装箱单、发货通知单发送给现场接运组, 准备相关接运工作。
9) 设备材料启运后应继续追踪到现场后的情况。与现场接运主管沟通并协调及时卸车避免押车;与现场检验人员落实开箱检验事项, 如有问题及时通知制造厂;与现场出入库人员协调开出入库单。
2 设备催交工作的重要性
2.1 催交工作的有效性直接影响项目进度的进行
随着工程项目的不断发展, 项目的建设周期越来越短, 催交工作是否到位直接影响设备材料的交货周期与进度, 从而影响现场设备材料的安装进度与施工计划, 因此在EPC项目中设备材料能否按时并保质保量到达现场, 是影响整个工程进度的关键因素。因此, 保证设备如期地交货到现场, 已成为项目采购工作的重点。催交工程师定期向项目提交的催交报告可以让项目管理人员分析判断设备材料的预计交货时间与合同交货时间是否有偏差, 从而合理安排现场施工及安装计划, 从而保证项目顺利进行[3]。
2.2 催交工作对项目费用控制有重要影响
在项目费用控制中催交工作也起着重要作用, 如果能保证设备材料按照项目要求时间质量合格的到达现场, 就可以保证安装施工的时间及项目中交时间与竣工日期。反之, 若不能保证项目需求时间到货, 则会牵连引起一系列成本费用的增加, 如运输费用、加班费用及罚款索赔费用, 从而给项目带来巨大损失。
2.3 催交工作是HSE全过程控制的工作
自合同签订后至合同关闭之间的工作都属于催交工作的涉及范围。在采购合同签订后, 催交工程师则需要对制造厂与设计之间往来技术文件批复进行相互协调工作。在技术文件确认后要第一时间督促制造厂按合同要求采购原料, 组织协调各方参加预检会, 审核进度制造计划, 定期对制造厂提交的进度报告进行分析, 发现问题及时处理。
驻厂催交时HSE的重点工作内容是:检查制造厂是否配备一定数量的高精度防护、检验设备, 是否制定了行之有效的安全管理制度, 是否进行有效的现场安全监护;是否对工人进行了安全培训和教育;是否配备了工人个体防护用具。同时检查各种作业许可制度及事故处理应急预案, 如动火许可制度、安全用电制度、环境保护制度、日常检查制度等, 了解危险有害物质、危险工艺及环境影响因素, 辨识设备制造过程中可能产生的风险, 明确预防事故发生采取的安全对策措施, 在设备的制造过程中控制进度。设备制造完毕后对检验放行与运输计划进行协调, 与现场沟通接运、开箱检验、入库等一系列工作。HSE管理和控制看似与催交工作关系不大, 但是, 一旦HSE工作没有做到位而出现事故, 势必会影响设备制造的日期和质量, 从而对整个项目都产生不良影响。因此, 催交工作是一项贯穿项目始终的工作, 同时也是HSE全过程控制的工作。
3 在EPC项目中催交工作的应用实例
在催交过程中, 催交工程师应随时与制造厂保持联系, 根据制造厂定期提供的书面进度报告进行分析, 落实制造情况, 并定期对制造厂进行巡检, 如果遇到紧急情况需要启动最高级别的驻厂催交。
3.1 驻厂催交工作程序
1) 与制造厂车间生产部门负责人核实制造工序的加工周期, 计算车间加工制造能力及工人数量, 在保证质量安全的前提下重新制定适合项目情况的制造计划。
2) 监督制造厂生产车间是否按照要求进行加工制造, 核实进度状况。
3) 如果在制造过程中发生与技术文件相冲突的问题要第一时间通知制造厂与EPC设计人员联系并得到确认。
4) 对于制造中出现的问题要与制造厂相关负责人及驻厂监理工程师沟通解决。
3.2 采购催交中HSE管理应用实例
在某总承包炼油项目中, 一家承担项目两台大直径 (2 400×26 930×28) mm碳钢塔器的某制造厂在制造过程中发生进度拖延的情况, 按照项目要求必须在2013年1月25日之前设备到现场, 但是近期以来的各项进度汇报中体现出进度工作并不理想, 原因是由于天气原因延误从而影响工期。于是项目组于2012年12月5日安排催交工程师到制造厂进行驻厂催交, 了解进度状态和HSE管理情况, 并督促制造厂尽最大努力按照规定时间交货。
某制造厂位于辽宁省北侧城市, 三面环山, 一般过了十月中旬即进入寒冷期, 平均气温零下二十多度, 正是由于冬季寒冷的原因给大型设备的制造及运输带来极大的困难。
催交工程师与制造厂的设计人员、车间主任以及驻厂监造工程师一起研究了碳钢塔器的设计构造、生产制造等方面的工艺流程, 并每天下车间参观实物操作, 了解了根据这类特殊地理天气进行制造的一定知识, 熟悉了很多根据天气地域不同需要增加不同工作的能力。例如, 在东北如此寒冷的地区同样的焊接工作必须做到两遍;同样水压试验必须选用热水且水压时间的长短也略有不同;阻焊喷砂等工作因为场地因素必须在室外作业所以带有很大的客观影响等。
按照项目合同要求最终成品组焊完成再围绕环焊空气扰流板, 在水压试验后喷漆发货至项目现场。由于车间场地有限, 无法在车间内实施组焊工作, 必须室外进行, 而此时的室外温度已经达到零下20℃, 给工人的焊接作业带来了极大的困难。距离交货期规定的时间越来越近了, 催交工程师与制造厂的负责人员经过研究后决定只能在每天下班后增加4小时的加班突击作业。
2013年1月夜里的气温已经降到零下28℃, 在车间外围绕大塔支起了四个用铁油桶临时拼凑的火炉, 用于工人烤火取暖, 然后再上塔继续作业, 而制造厂的所有项目人员与催交工程师也一同现场指导, 每个制造步骤严格执行HSE的规定, 确保每一步顺利进行, 驻厂监造人员也随时检验, 力求发现问题及时解决。由于催交工程师与制造厂的协调引起了制造厂的重视, 很快在1月8日完成了焊接水压试验等工作。
在准备喷砂的时候由于连续下大雪, 严寒的恶劣天气使每次喷砂工作都不能完成作业, 严重阻碍了设备制造进度。由于施工现场工期进度安排紧, 必须加大采购催交进度的控制力度, 保证按质按时安全交货。于是催交工程师与制造厂决定搭建临时工棚, 解决了风雪困扰的问题, 在1月16日终于完成了喷砂工作。1月19日这两台塔器的两遍喷漆工作完成, 全部制造工作圆满完成, 并于1月24日发货到项目现场, 保证了施工现场的安装时间。
从上述案例可以看出有效的催交工作是保证按照进度交货的重要因素, 在催交过程中除了平时的一般催交外, 在项目紧急时刻, 驻厂催交显得尤为重要, 催交工作不仅要对时间点严格控制, 而且更重要的是对HSE全过程的控制和管理, 对质量安全环境的保障。
4 结语
石化项目的采购催交工作在工程项目采购管理过程中发挥着至关重要的作用, 合理有效的催交工作是保证设备材料按照项目合同要求保质保量安全交付到现场的重要一环, 也是控制项目进度保证设备安装的重要因素, 催交工作必须在设计、制造、施工等各个方面认真协调和仔细梳理, 全过程实行HSE过程控制, 才能保证EPC总承包项目的顺利完成。
参考文献
[1]刘枫.总承包项目中的设备催交工作[J].项目管理技术, 2011 (9) :113-115.
[2]刘枫.工程总承包项目中的设备采买、催交工作的探讨[J], 化学工业, 2012 (2) :34-37.
【关键词】海外工程项目；HSE；项目管理：安全检查
【Abstract】In overseas HSE management during normal operation of the HSE management system is a prerequisite to protect the security check， which is why only overseas HSE safety inspections can not be ignored. In this paper， the Saudi Sabah Bridge artificial island project-specific security checks， for example， to understand the quality of overseas HSE safety inspectors， and make safety inspections of its construction project proposals to be desirable to provide a reference for engineering safety production overseas.
【Key words】HSE；Project management overseas projects；Security check
随着经济全球化发展，我国与海外开展合作项目将会越来越多。在海外项目管理中，HSE管理尤为重要。尤其表现为施工阶段，一旦出现任何安全问题，轻者项目局部停工整改；重者全项目停工整改，甚至将会出现终止合同选项。安全检查作为海外HSE管理隐患排查治理主要手段，其研究具有重要实际意义。
1. 海外HSE管理安全检查人员素质要求
（1）责任心强。
安全检查是一项系统工程。在管理过程中，涉及范围较为广泛，不仅仅涉及到管理施工人员，还包括管理设备，管理器械，以及其它设施等。海外安全检查人员在施工中必须检查以上项目，既要加强对既定项目检查，又要排除其他安全隐患，做好事前安全检查，过程安全检查，事后安全检查。从安全检查的文件执行，到检查过程中涉及的各种影响因素，方方面面都要考虑。在这其中如果没有责任心，管理力度不够，就无法胜任此项工作。
（2）高专业水平及学习能力。
海外安全检查工作不同于其他工作，必须要求安全检查人员具有一定专业技能，并能够根据工程需要不断学习。专业技能不仅仅表现在对其技术要求，也表现在对海外政策了解程度要求。海外安全检查人员必须具有高强度管理能力，例如，掌握海外消防知识，海外急救知识，应急知识，现场管理标准，流程规范操作，设备设施检查以及其他安全技术规范等等。只有具备这方面管理能力，才能胜任管理岗位。在沙巴大桥人工岛项目的管理过程中，HSE管理人员通常会对新开部分项工程进行全程跟踪，根据施工要点及风险加以分析，编制符合项目实际专项安全操作规程，并以此为检查标准开展该分部分项工程的安全检查工作。
（3）具备高强度处事能力。
安全检查工作是能力的体现，这就必须要求安全检查人员具有高强度处事能力。沙巴大桥人工岛项目因作业场地范围大、作业点多，涉及陆域、水上、水下作业，因此在开展安全检查及隐患排查治理的过程中要与该项工作涉及的各种部门、工长及操作工人沟通协调，甚至有些情况需要与咨工、业主、海岸警卫队、治安警察、急救中心、交通警察等部门协调沟通，以减少项目与咨工、业主及外界摩擦程度，保证项目顺利进行。同时，安全检查人员应及时将思路传递给工程施工人员，并在其实施过程中进行安全监督。诸如此类情况，必须要求安全检查人员拥有良好沟通技巧，做到处乱不惊，处事得当。
（4）掌握施工现场操作经验。
安全检查工作是一项高难度工作，作为安全检查人员，必须有足够施工现场操作经验，才能在项目执行过程中及时发现问题寻找项目危险源所在地，并对项目各项活动及时进行风险评估。沙巴大桥人工岛项目的防波堤施工，应全程跟踪，明确施工过程中的危险源，并能计算出该危险源对防波堤施工的风险以及对整个施工工程风险，从而在危险源中加强应对措施，减少风险，保证防波堤施工顺利进行。
2. 海外安全检查工作建议
（1）编制健全项目安全检查制度。
根据项目实际情况以及HSE管理方针制定项目安全检查制度，此项制度，要结合当地地理条件，气候特征。例如，当地降雨量，最低气温，流行疾病，地方防治以及附近医院，危险动植物等各项因素应纳入安全管理制度中，做好项目安全检查工作，其中应包括检查内容、方式、类型以及频率。如日常检查、周检查、月度检查、季节性检查、节假日检查、专项检查等等，降低施工中安全隐患发生几率。
（2）加强项目设备安全管理与检查。
项目设备直接关系到项目以及施工人员安全，设备安全管理与检查对项目至关重要，在检查中必须要保证所有设备满足安全要求，尤其是特种设备。工程设备安装与调试严格按操作进行检查，确保各项执行指标已达到参数要求。在安装完毕后，需进行第三方检测，检测合格并出具证书后才允许使用。另外，施工工程交通车辆安全检查同样重要，必须制定一系列交通车辆检查工作，不定期抽查车辆安全问题，每月组织一次专项检查，發现问题车辆及时解决，消除车辆安全隐患，以防对施工安全及人员安全产生影响。
（3）了解施工现场环境。
要做好海外安全检查工作必须要了解施工现场，施工现场各情况对工程安全问题极其重要。例如，工程道路情况，道路平整情况，高低线路，地下隐藏设施，以及暴露在地面上的管线，杂草，或其他对工程造成影响的因素，这些因素必须要纳入安全检查工作中。在实际检查时，做好一切防范措施，设立各类明显指示标志，一旦发现不安全因素，及时上报解决；根据当地实际情况，拟定逃生路线；与医疗急救机构建立密切联系，一旦现场发生安全问题，及时送往医院救治。
（4）加大检查力度，整改要严。
安全检查作为HSE管理过程中的重要环节，检查工作对工程施工有重要影响，通过严格检查，能了解工程具体施工情况，安全问题以及安全检查制度落实情况。在检查中，及时发现工程施工过程中存在隐患，对发现问题项目进行整改，减少安全事故发生概率，避免给工程造成不利影响。检查过程应严格按照制定项目检查程序进行，除了日常检查及例行检查外，定期組织固定项目检查工作。检查人员组由HSE管理部门根据实际人员情况具体调整，每次检查人员都要认真登记，在检查过程中及时记录发现问题，整改措施，未整改项目。对在规定期限内未整改项目予以通报批评，情节严重者，实行强制处理。
（5）调动全现场人员参与安全检查管理的积极性。
安全检查管理应该被全体施工人员重视起来，HSE管理部可要求全员参与安全检查中。沙巴大桥人工岛项目在HSE管理过程中运用stop管理方法，制作stop卡，卡内包含员工个人信息、违章记录以及合理化建议记录。任何员工都有权利看到整个施工过程中不安全行为以及安全隐患，看到员工对施工的意见，将此种情况记录在员工个人stop卡，由HSE管理部门工作人员专门负责整理。将搜集意见罗列成具体情况，每日班前会或员工会议上进行讲评，针对员工提出意见实施整改，嘉奖提出合理化建议员工。stop卡运用是全员参与的表现，能提高员工参与安全管理工作积极性，全面推进安全检查进程，及时排查项目安全隐患，保障安全生产顺利进行。
3. 结语
海外HSE管理过程中安全检查工作是一项复杂工作，必须要求安全检查人员具备高素质，工作认真负责。只有这样，才能有效协调多方力量，最大程度减少项目风险及事故发生概率，避免出现纰漏。在未来安全检查过程中，应结合不同案例，规范不同安全检查体系，逐渐完善海外安全检查工作。
参考文献
[1]张伟. 海外工程项目安全管理策略[J]. 低碳世界，2016，（03）：27～28.
[2]李晓明. 海外工程项目设备采购质量的管理和控制[J]. 化工管理，2015，（28）：164～166.
HSE体系中环保管理在异常作业过程的实践
分析检修异常作业过程中实施重要环境因素识别,进行环保排污申报与审批的.重要性.为加强环保全过程管理提供参考和借鉴.
作 者：李志远 谢福岭 Li Zhiyuan Xie Fuling 作者单位：中国石油化工股份有限公司洛阳分公司,河南洛阳,471012 刊 名：安全、健康和环境 英文刊名：SAFETY HEALTH & ENVIRONMENT 年，卷(期)： 7(12) 分类号：X9 关键词：异常作业过程 环境保护 排污申报向鹏成任宏
重庆大学建设管理与房地产学院重庆40004
5摘 要：对我国工程造价管理观念落后；法律、法规不健全；从业人员素质低下等现状作了全面分析。同时就工程造价管理国际化、信息化两大发展趋势作了详细论述。并提出了面对WTO，为迎接经济全球化和知识经济时代到来，中国工程造价管理必须加强法律、法规建设，与国际惯例接轨；必须大力推行“工程量清单”办法；必须加强项目库的组建；必须加强人才培养；必须推行信息化、网络化；必须加强协会建设等应对措施。
关键词：造价管理发展趋势对策现状
Development Tendency And Countermeasure of Chinese cost management
Xiang Peng chengRen Hong
Faculty of Construction Management & Real Estate,ChongQing University, ChongQing400045，China
Abstract： This article analyses briefly present situation and development tendencies of Chinese cost management.And it presents Chinese cost management of facing WTO should strengthen laws and codes，push energetically “the listing of engineering’s quantity”，build item-list,train vigorously engineer,reinforce information management, build energetically association and so on.Key Words: Cost Management, Development Tendency, Countermeasure,Present Situation
工程造价管理是指遵循工程造价运动的客观规律和特点，运用科学、技术原理和经济及法律等管理手段，解决工程建设活动中的工程造价确定与控制，技术与经济，经营与管理等实际问题，力求合理使用人力、物力和财力，达到提高投资效益和经济效益的全部业务行为和组织活动。工程造价管理的基本内容是：合理确定，有效控制，提高效益。
随着科学技术的迅猛发展以及我国加入WTO，国际竞争将变得日益激烈，我国工程造价管理将向何方发展，我们必须采取哪些措施才能迎接经济全球化和知识经济时代到来呢？本文将就此作以简要论述。
1我国工程造价管理的现状
我国工程造价在唐朝就有记载，但发展缓慢。新中国成立后，有很大的发展，但未形成一个独立的系列学科。党的十一届三中全会后，党的工作重点转移到了经济建设上来，特别是社会主义市场经济体制的逐步完善，使工程造价管理得到了很大的发展，已经形成了一个新兴学科。1985年成立了中国工程建设概预算定额委员会，1990年在此基础上成立了中国建设工程造价管理协会，1996年国家人事部和建设部已确定并行文建立注册造价工程师制度，对学科的建设与发展起了重要作用，标志着该学科已发展成为一个独立的、完整的学科
体系。经过十多年的发展，应该说我国的工程造成价管理工作取得了可喜的成绩，对我国的社会主义现代化建设做出了重大贡献。但是，我国的工程造价管理与西方发达国家相比还有很大差距，工程造价管理工作还有许多问题有待解决，其具体表现在以下几方面。①工程造价管理观念落后。我国工程造价管理的产生有其复杂的背景，在实际工作中计划经济模式的烙印还相当深。绝大多数工作仍然停留在“三性一静”（定额的统一性、综合性、指令性和工、料、机价格的静态性）的基础上，往往“四算”（估算、概算、预算、决算）分离，“三超”现象严重。因此，我们必须树立“全过程、全方位、动态工程造价管理”的新理念。②法律、法规不健全。尽管我国已经有了相关的法律、法规，但是由于各方面的原因，这些法律、法规还不够健全，在实践贯彻中存在着许多问题。同时“有法不依，执法不严。”的现象屡见不鲜，比如招投标法在实际中经常被扭曲，议标、串标现象还很严重。因此，加强行业立法，与国际惯例接轨已成当务之急。③工程造价管理从业人员素质低下。目前，我国工程造价管理领域的从业人员有80多万。这80多万的从业人员中本科毕业生还不到三分之一，绝大多数是大专、电大、函大毕业,有的甚至还没有专科文凭。从专业上来看，正规高等院校工程造价管理专业毕业的还不到1%，大部分都是工程经济、投资经济、工程管理、概预算等相近专业，这些人从事工程造价管理往往只停留在概预算上，他们不能也不可能进行全过程、全方位、动态的工程造价管理。另外，造价工程师执业资格考试刚刚起步，目前取得证书的还不足1%，能够充当总经济师的更是凤毛麟角。所有这些都铸就了我国工程造价管理人才素质的低下，也严重阻碍了我国工程造价管理的发展。我国工程造价管理的发展趋势
2．1工程造价管理的国际化趋势
随着我国改革开放的进一步加快，中国经济日益深刻地融入全球市场，在我国的跨国公司和跨国项目越来越多，我国的许多项目要通过国际招标、咨询或BOT方式运作。同时，我国企业走出国门在海外投资和经营的项目也在增加。因此，伴随着经济全球化的到来，工程造价管理的国际化正形成趋势和潮流。特别是我国加入WTO后，我国的行业壁垒下降，国内市场国际化，国内外市场全面融合，外国企业必定利用其在资本、技术、管理、人才、服务等方面的优势，挤占我国国内市场，尤其是工程总承包市场。面对日益激烈的市场竞争，我国的企业必须以市场为导向，转换经营模式，增强应变能力，自强不息，勇于进取，在竞争中学会生存，在拼搏中寻求发展。另一方面，入世后根据最惠国待遇和国民待遇，我们将获得更多的机会，并能更加容易地进入国际市场。同时，加入WTO后，在国际市场上，作为一名成员国，我国的企业可以与其他成员方企业拥有同等的权利，并享有同等的关税减免，在“贸易自由化”原则指导下，减少对外工程承包的审批程序，将有更多的公司从事国际工程承包，并逐步过渡到自由经营。工程造价管理国际化趋势的另一方面表现在：国际间的学术交流日益频繁。2000年6月5~17日，中国建设工程造价管理协会组成六人的代表团，赴澳大利亚参加了第四届亚太区测量师大会并对新西兰测量师学会进行了考察访问。2001年5月25~26日在北京召开“国际工程造价研讨会”。所有这些都表明，随着经济全球化的到来，工程造价管理国际化已成必然趋势，各国都在努力寻求国际间的合作，寻找自己发展的空间。
2．2工程造价管理的信息化趋势
伴随着INTERNET走进千家万户，以及知识经济时代的到来，工程造价管理的信息化已成必然趋势。作为当今更新最快的电脑技术和网络技术在企业经营管理中普及应用的速度令人吃惊，而且呈现加速发展的态势。这给工程造价管理带来很多新的特点，在信息高速膨胀的今天，工程造价管理越来越依赖于电脑手段，其竞争从某种意义上讲已成为信息战。另一方面，作为21世纪的主导经济知识经济已经来临，与之相应的工程造价管理也必将发生新的革命。知识经济时代的工程造价管理将由过去的劳动密集型转变为知识密集型。知识经济可以理解为把知识转化为效益的经济；知识经济利用较少的自然资源和人力资源，而更重视利用智力资源；知识产生新的创意，形成新的成果，带来新的财富。这一过程靠传统方式已无法实现，这时先进管理手段—电脑又发挥了不可替代的作用。目前西方发达国家已经在工程造价管理中运用了计算机网络技术，通过网上招投标，开始实现了工程造价管理网络化、虚拟化。另外，工程造价管理软件也开始被大量使用，同时还有专门从事工程造价管理软件开发研究工作的软件公司。种种迹象表明21世纪的工程造价管理将更多的依靠电脑技术和网络技术，未来的工程造价管理必将成为信息化管理。我国工程造价管理的对策
面对我国工程造价管理的客观现状以及工程造价管理国际化、信息化、网络化的日益加强，我国工程造价管理将以怎样的姿态来迎接加入WTO的挑战呢？我想应当从以下几方面来
3．1必须加强法律、法规建设，与国际惯例接轨
《建筑法》和《招标投标法》已经相继实施,相信中国建筑市场将越来越规范,工程造价管理作为工程建设项目的一部分,应该积极贯彻这两个法律.使我国工程造价管理走上法制化轨道。是国家法律只能从宏观上加以规范,不可能对工程造价的各个方面都作出详细的规定,因此工程造价管理自身应该加强相关法律、法规的建设,与国际惯例全面接轨。特别是我国已加入WTO，中国建筑业要走出国门，参与国际竞争，开拓国际市场就必须全面与国际惯例接轨。面对变幻莫测的国际竞争市场，我们只有懂得并真正吃透国际惯例、法规、标准等，才有可能按国际惯例进入国际市场，同时受到国际法律的保护。
3．2必须大力推行“工程量清单”办法
2000年1月1日，正式开始实施的《招标投标法》中规定：中标人的投标报价不得低于成本价。何谓不低于成本价呢？是指不低于社会平均成本还是企业个别成本呢？如果是指不低于社会平均成本也就是预算成本，那么就与我国的社会主义市场经济不相符。市场经济条件下，随着科学技术的发展，新材料、新工艺、新技术的引入，许多施工企业以低于社会平均成本报价已成完全可能。如果是指不低于企业个别成本，那么我们才能知道一个企业的真正成本呢？面对这些问题，我们有必要改变过去完全依靠定额的做法。2000年12月19~20日，中国建设工程造价管理协会在北京召开了工程量清单招标投标方法座谈会，表明在社会主义市场经济条件下推行“量价分离”是完全必要的，同时也越来越受到各界人士的高度重视。“量价分离”已经许多大、中城市开始实施，并取得了较好的效果。目前我国所采用的定额是“量价合一”的参考性文件，企业根据定额做出的报价往往比市场价格高出许多，不能真实反映市场情况。采取新的投标报价法，可以鼓励企业把自己最新的设备，先进技术、方法展现给业主，以最合理，最能反映目前市场运营情况的报价进行投标。可以进一步规范考虑。
建筑市场，使我国的建筑市场真正向国际市场接轨，以迎接加入WTO的挑战。众所周知，“量价合一”的定额与市场经济运行规律是不相符的。然而定额又是完成单位产品消耗量的标准，它是客观的、科学的，具有法定的属性。既然定额是标准，其属性是法定的，因此定额实际上是工程量计算规则与计量标准。所以，我们不但不能废除定额，而且应该加大定额编制补充的力度，为推行“工程量清单”的办法奠定良好的基础。
3．3必须加强项目库的组建
香港工料测量师协会是相当于中国造价管理协会组织，他们在进行工程造价管理的实际中，具体做法是参考过去类似项目，根据经验来确定工程的造价。实践表明，他们的做法是非常有效的，但是他们有个优势在于，类似的历史项目资料相当丰富，也就是通常所说的项目库相当完善，内容丰富，这为准确确定工程造价提供了可靠保证。近年来，也有许多人把神经网络理论用到了工程造价管理中，神经网络方法也就是模拟人脑的思维进行各种活动。在工程造价管理中，神经网络模拟人脑搜索类似历史项目资料，最后凭经验来确定工程造价。实际上神经网络方法与香港的模式是一样的，只不过把这一复杂工作交给计算机来完成而已。加入WTO后，面对全球化、网络化，我们有必要在工程造价管理中引入这些先进方法，这就要求我们必须有相当丰富、完善的项目库，这恰好也是我们所缺少的。因此，未来相当长的时期内，建设部，工程造价管理协会都应该加快项目库的组建，以满足工程造价管理全球化、信息化、网络化的需要。项目库的组建应该从两个方面来考虑，一是社会平均水平，一是企业个别水平，这样我们也可以避免在评标时去判断企业报价是否是低于成本报价这一敏感而又复杂的问题。
3．4必须加强工程造价管理人才培养
在市场经济条件下，工程造价管理人员的工作已从被动反映造价结果转向能动影响项目决策。但人才质量与企业需求之间的矛盾还相当突出，因此如何造就一批适应社会主义现代化建设需要的工程造价管理人才已成为迫切需要解决的问题。一方面，高等院校应该担负培养现代工程造价管理人才的重任。自1986年南方冶金学院创办第一个工程造价管理本科专业以来，工程造价管理的学科已受到建设部、教育部的重视，到目前为止，全国已经有十多所高等院校设立了这一学科。但是，就十多年来看，所培养的毕业生大部分还只是停留在概预算的层次上，很少有人符合全过程、全方位、动态工程造价管理理念的要求。所以，我们必须加强工程造价管理的学科建设，在高校建立硕士点、博士点，以培养一批懂技术、懂经济、晓法律、善管理，同时精通计算机和外语的高素质的工程造价管理人才。另一方面，大力推行注册造价师执业制度。注册造价工程师1997年在全国九个省试点考试，1998年在全国考试。几年来，已培养了一批注册造价师，但是这部分人还不到整个工程造价管理80万从业人员1%，离10%的目标还差得远。因此，我们必须大推行注册造价工程师执业制度，以培养更多的符合社会主义现代化建设需要的高素质造价工程师，同时为造就总经济师以及高级管理人才打下良好的基础。
3．5工程造价管理必须信息化、网络化
在计算机网络技术日益普及的今天，各方面的信息流铺天盖地，纷至沓来。面对如此宏大的信息流，传统的管理模式、管理方法显然已无能为力了，我们必须寻找现代化的管理手段。这时计算机网络、软件就成了时代的宠儿，普遍为人们看好。计算机的引入标志着我们的工作有了新意，同时也给社会创造了效益。充分发挥现代化管理手段，既是向国际接轨的需要，也是工程造价管理的需要。为此，我们应努力做好工程造价管理信息化、网络化方面的工作，加快全国建设工程造价信息网的建设，真正实现网上办一切事。
3．6必须加强协会建设
中国建设工程造价协会自1990年成立以来，在建设部的领导下，开展了一系列卓有成效的工作，为我国的工程造价管理建设，为推动我国的社会主义现代化建设都起了重大的作用。但是，随着社会主义市场经济体制的逐步完善，科学技术的进步以及我国加入WTO，协会的工作已面临着巨大的挑战。为迎接竞争日益激烈的国际市场，中国建设工程造价协会必须尽快实行行业改革，加强自身建设；大力培养高素质人才，完善注册造价工程师执业制度；全面推行工程量清单制度；建立行业管理和自律制度，完善相关法律、法规，逐步与国际惯例接轨；以促进我国的工程造价管理事业更上一层楼。
参考文献：
1，蒋传辉建设工程造价管理[M]江西高校出版社，南昌，1999：1~2
2，何万钟浅谈项目总监的定位、基本素质与培训教育问题[J]建设监理2000（2）：58~59
3，陈澄波浅谈总监理工程师培养[J]建设监理2000（5）：49~50
题
目: 写字楼物业管理的现状及发展趋势
院系名称： 专业班级： 学生姓名：
学
号：
指导教师： 教师职称：
20##年 6 年10日
摘 要
物业管理作为一个新兴行业，正在被越来越多的普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。现在写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。因此，当前的物业写字楼物业管理存在着一些不同于住宅小区的问题，亟待解决。而关于未来写字楼物业管理的发展趋势，也是值得期待的。
关 键 字：物业管理、写字楼、特点、现状、发展趋势
I
Title: Property management office of the status quo and development trend
Abstract Property Management as an emerging industry, is being more and more important to ordinary people, it is not only a real estate project development an important part of after-sales service, real estate marketing is becoming one of the main selling point.Property management office has been little concern by the market, but with the write slowly embrace the development of the market to heat up, the importance of its property management which is more important.The level of quality office space is now not only reflected in the hardware, and more importantly in the management of software services.Post-office professional property management to maintain and reflect the quality and the pursuit of products.Into office as a result of the company or organization is not satisfied with a simple demand for office, office to be able to provide multi-services, from a comfortable office environment, as a specific leisure venues and high-level business space, so write embrace the complexity of property management far more than the general residential district property management.Therefore, the current property management office of the property there are some different from the residential quarters of the problem, need to be solved.The property management office on the future trend of development, is worth waiting for.Keywords:Property management, office buildings, characteristics，status quo, development trend
II
目录
1.绪论...................................................................................................................................1 1.1 研究背景...............................................................................................................................................1 1.2 研究的目的和意义............................................................................................................................1 1.3 文献综述...............................................................................................................................................2 1.4 研究内容和方法.................................................................................................................................3 2.物业管理的含义及写字楼物业管理的特征...................................................................3 2.1 物业管理的概念.................................................................................................................................3 2.2 写字楼的概念......................................................................................................................................3 2.3 写字楼物业管理的特征...................................................................................................................4 3.写字楼物业管理的现状...................................................................................................6 3.1 物业管理行业本身问题的限制.....................................................................................................6 3.2 写字楼自身特点引起的问题.........................................................................................................7 4.写字楼物业管理的发展趋势...........................................................................................9 4.1 智能化写字楼对物业管理的要求................................................................................................9 4.2 写字楼物业管理的品牌化是不可逆转的发展潮流............................................................10 4.3 全面创新是写字楼物业管理企业应对未来各种变化的重要手段.................................11 5.总结.................................................................................................................................12 结
论................................................................................................................................13 致 谢................................................................................................................................14 参 考 文 献........................................................................................................................15 III
1.绪论
1.1研究背景
物业管理作为一个新兴行业，正被越来越多普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。
2003 年 6 月 8 日，国务院总理温家宝同志签署了第 379 号国务院令，发布了 《 物业管理条例 》。同时，随着国家对政府机关后勤体制改革的进一步深入和全面开展，大量的政府机关后勤化管理服务工作纷纷通过招投标的程序脱离出来，走向了社会，聘请专业化、具有企业资质、管理到位的物业管理企业来实施物业管理、提供物业服务，已渐渐成为机关行政后勤工作不可缺少的一部分。机关也可以对内部的人力、物力进行更好的调配，把人从繁杂的事务性工作中脱离出来，把更多的精力投入到业务工作中去，提高工作效率。
虽然，写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。现在写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。因此，当前的物业写字楼物业管理存在着一些不同于住宅小区的问题，亟待解决。而关于未来写字楼物业管理的发展趋势，也是值得期待的。
1.2研究的目的和意义
写字楼物业是在最近几年兴起的，但是，全球化的趋势让它有着前所未有的可靠的前景。因此，写字楼的物业管理也是越来越受到大家的关注。
本文着重从写字楼物业区别于小区物业的特点上来研究的，目的是能够让整个物业行业能够走向成熟，而不是没有区别用统一的方式对待各种不同的物业。
深入的研究写字楼物业管理有助于写字楼物业管理朝着好的、有利的方向发展，有利于整个行业的发展。
1.3文献综述
物业管理作为一个新兴行业，正被越来越多普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。在写字楼特点的基础上，我们可以看出，写字楼的物业管理与我们常见的住宅物业管理很大的区别。因此，当前的物业写字楼物业管理存在着一些不同于住宅小区的问题，亟待解决。
写字楼（office building）是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。写字楼是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通信快捷、交通方便，有宽阔的停车场(库)等设施设备相匹配。
物业管理是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作。人们对写字楼的要求不仅体现在装潢设计上高品位、使用上方便、实用，而且更需要得到人本服务、人文关怀的满足。本人从事写字楼物业管理几年的工作体会，深感到写字楼高水平的物业管理应具备如下十项标准：服务态度——热情、服务技能——娴熟、服务设备——完好、服务项目——齐全、服务方式——灵活、服务程序——规范、服务收费——合理、服务制度——健全、服务效率——快速、服务质量——优良。（刘灵，2007）
我国加入WTO以后，为我国的物业管理企业带来了巨大的机遇和挑战。在国内市场，有大批国外物业管理品牌企业在入世后进入我国物业管理市场，我国物业管理企业将面临前所未有的人才竞争、市场竞争、管理服务水平和收费价格等方面的冲击和挑战。在国际市场，我国的物业管理企业也因入世而得到在国际物业管理市场上争夺物业管理项目的发展机遇。我们应该努力适应这种竞争与机遇并存的形势，在外国物业管理企业大举进入我国市场的情况下，夹缝中求生存，并努力在国际物业管理市场上一显身手，这就势必要实施品牌发展战略。（苗山，2007）
写字楼的管理要改进、要以最快的速度改进，这是我国面向世界发展的要求。
以上各文献都分别从自己的研究角度对我国写字楼的现状和发展作了一定程度分析与研究，为本文的撰写提供了重要的参考依据。
1.4研究内容和方法
本论文第一部分简单介绍了一下物业管理及写字楼的概念和写字楼本身区别与小区管理的特点；第二部分剖析我国写字楼的现状；第三部分是针对我国写字楼的特点及现状，提出了未来发展的趋势，希望写字楼的发展方向明确，给整个领域以及整个物业管理行业带来新的希望。
由此，本人拟通过对现有文献资料的查阅，通过对目前我国物业管理和写字楼的管理进行了现状分析，明确了一些大的发展方向。
我校图书馆拥有清华同方全文数据库、中国学术期刊全文数据库、中国科学文献数据库、美国EBSCO和SPRINGER等数多种中外文数据库，图书馆也藏有大量专业文献，这都为这次课题研究做了文献资料上的准备。同时，我在索克物业有限公司国龙大厦的实习，也对写字楼有了一些了解，这些都对论文写作有了一定的帮助。
2.物业管理的含义及写字楼物业管理的特征
2.1物业管理的概念
物业管理（property management）是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理起源于19世纪60年代的英国，在20世纪80年代，随着我国住宅小区的兴建，现代物业管理才从香港传入内地。自1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司的成立开始，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。2003年，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。而到2009年，物业管理已深入各类建筑物的后期管理中，而不仅限于当初的住宅小区。其中，伴随着写字楼开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性也显得越来越重要。
2.2写字楼的概念
写字楼（office building）是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。写字楼是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主
要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通信快捷、交通方便，有宽阔的停车场(库)等设施设备相匹配。
而关于写字楼的分类，我国还尚无统一的标准，主要依据其所处的位置、规模、功能进行分类：
1.按建筑面积的大小，可分为小型、中型和大型写字楼； 2.按功能可分为单纯型、商住型和综合型写字楼； 3.按现代化程度可分为智能型写字楼与非智能型写字楼；
4.按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼。
写字楼和住宅小区不一样，有它自己的特点。一是单体建筑规模大，机构和人员集中。写字楼多是高层建筑，楼梯高、层数多，建筑面积大，办公单位集中，往往能汇集数百家各种企事业单位及组织，要容纳上万人在其中办公，人口密度较大。二是使用时间集中，人员流动性大。由于写字楼一半都是单位办公的场所，使用时间一般都集中于上午8点以后、下午6点以前。上班时间，人来人往、川流不息，下班后人去楼空、非常安静。三是外观装饰标准高，内部空间分割要求灵活。四是设备系统先进，智能化水平高。与住宅相比，写字楼内部一般都配备有更为先进的设备设施，如中央空调、高速电梯等。五是功能齐全，设备配套。现代写字楼有服务前台、大小会议室、车库等，综合写字楼还要有餐厅、商场、商务中心、银行等配套服务场所设施，能为客户的工作和生活提供方便和提高效率。六是地理位置优越，交通条件良好。写字楼多位于城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施相邻，有多种便利的交通条件（如公共汽车、地铁、高速公路等）供来往人员选择，有足够的停车位供使用。
2.3写字楼物业管理的特征
在写字楼特点的基础上，我们可以看出，写字楼的物业管理与我们常见的住宅物业管理很大的区别：
1.与住宅物业相比，写字楼业主数量相对较少，但需求较高，对物业外在形象、商业环境、设施设备正常运行等方面关注较多。因此我们应特别关注客户需求，建立有利于客户商业运行的服务模式。写字楼物业管理的运行和服务模式应适应高端客户的实际需要，通过研究客户需求和细分客户类别，成立相关职能部门，按照企业的不同特点和与其签订的不同合同内容，分别向客户提供不同侧重点的服务。写字楼内企业对信息的需求较多，客服中心就应专门收集相 4
关的城市配套、交通、相关产业政策等方面信息并予以归类，以备客户随时咨询。对于一些会议较多的客户，物业管理企业也可以专门成立会议服务部，向客户提供会议、剪彩、签约等服务。
2.与住宅物业相比，新材料、新技术在写字楼建设中得到了广泛应用，高智能化已成为写字楼发展的方向。我们应做出相应的对策，走科技化、人性化、绿色化的写字楼物业管理道路。写字楼的高智能化，就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等设备的安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲地应用相关信息，通过语音与数据的高速通讯接入，使企业的办公效率得到全面提升，并在一栋楼里就可以完成全球化沟通。在实施写字楼物业管理的过程中，物业管理企业要在不降低客户对环境品质要求的前提下，大力推行节能、健康、环保管理技术，实施人性化、绿色化管理。
3.与住宅物业相比，写字楼物业服务的对象不同，因而日常服务的内容、重点也不同，我们应关注写字楼业主的不同需求，提供规范化基础上的差异化服务。从物业的整体要求上讲，写字楼的业主对物业整体形象、停车位、电梯、空调等设施设备的使用要求较高；写字楼的业主办公时间为白天，在公共区域活动较为频繁；写字楼业主对物业人员的形象、办公效率、设施设备维护有着较高的要求。写字楼的物业管理应根据这些特点提供针对性的服务。
4.与住宅物业相比，写字楼有其独特的运行规律，我们应该掌握和运用这一规律，做好控制写字楼物业管理成本的文章。写字楼的成本大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的30%-40%；公共能源，占总成本的20%-30%；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50%-70%左右，成为写字楼物业管理企业成本控制的重点。第一，控制公共能源成本。为了达到既控制公共能源成本又保证写字楼品牌形象的目的，我们一方面要积极引进节能降耗的新技术、新工艺，另一方面可将写字楼划分成不同的责任区域，要求员工根据实际情况调整操作规程，使之既能满足业主的需求，又能最大限度地节约用电。第二，控制人力成本。写字楼的服务能力不仅指员工的数量，也包括员工的技能（专业技能和综合素质），它直接关系到物业管理企业提供服务的及时性和服务的质量。为了有效控制人力成本，我们可以从时间上分析写字楼服务的需求高峰期和低谷期，重点安排而不是平均分配服务能力。也可从空间上落实服务责任，在不同时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。
3.写字楼物业管理的现状
3.1物业管理行业本身问题的限制
一是物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。在我国目前的物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。
二是配套设施运作不理想。目前，各种物业的投资建设与其管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，致使管理滞后于消费使用。虽然写字楼本身的特点就包括了先进的设备系统，写字楼内部一般都要求配备有更为先进的中央空调、高速电梯等，并且服务前台、大小会议室、车库都是要配备齐全的，但是，现代我国写字楼设备设置及运作的平均水平还是比较低的。
三是物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。写字楼的业主、客户与小区一样，甚至比小区业主还要复杂，因此，物业费的收缴问题形成了整个行业健康发展的一大症结。
四是物业管理法制不健全。全国性物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、写字楼物业管理公司的资质审查、写字楼的物业验收交接等关于写字楼的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行写字楼物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。
五是物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为物业管理中一大突出矛盾。
六是物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主
动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。
3.2写字楼自身特点引起的问题
1.写字楼属于多业主共存群体，进出办事人员结构不稳定，人员管理容易出现漏洞。
写字楼物业中的对进出人员的管理目前是写字楼物业管理中比较突出的一个问题。写字楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及 大量的行业、商业、部门机密。但由于写字楼一般在办公时间都是开放的，进出办公的人员也相对比较多，流动性大，因此在人员管理上容易出现漏洞。特别是在写字楼上下班的高峰期。而且，写字楼属于多业主共存群体，进出办公的人员结构也不稳定，若一一询问登记，一是给客户带来诸多的不便与不满，二是，对于物业管理公司而言，这样做既费时又费事。
其实，在白天的办公时间内，各个公司人员都在，且人流量大，窃贼来访的可能性几乎为零，但最令客户讨厌的各种小公司的推销人员的进入。关于这种人员的进入，由于他们的打扮也比较正规且能力也较强，所以即使有前台服务，也难以分辨出是否属于本大楼的客户。在这一点上，是最难做到的。写字楼中包括的公司、机构特别多，下属人员也特别多，门卫及前台工作者不可能熟记全部的大楼人员，这就给进出人员管理漏洞的出现提供了可能性。
而夜间的管理就相对白天而言要好一些。因为到18点以后，几乎是出多如少，这时最重要的工作就是，详细记录进入的人员信息。且，夜间要做好安全检查工作，保卫人员要仔细检查各个楼层的人员留守及各个公司的值班情况。发现门未上锁的，要及时通知业主并锁上，以保证业主的财产及其内部机密的安全。
2.很多写字楼没有配套餐厅，给后期的物业管理带来许多不便。
现代的很多写字楼都是一、二层作为商铺，租售给银行、邮政或开设大型连锁超市，其他楼层都作为工作场所租售给各种各样的公司和机构，很少会有配套的餐厅供客户使用。当然，综合型写字楼会有商务酒店，但是，其消费水平不适宜各个公司的职员长期消费。这样，解决自己的温饱问题对于写字楼内工作的人员，显得十分迫切。这些客户大都是高级打工仔——白领，他们大部分都是在郊区或偏远地段租房使用，离办公地点特别的远，中午不能回家，因此，午饭的问题就出现了。我们经常见到的就是自带午餐，且许多公司都为自己的员工准备有微锅炉等用具。但是，这不是一个长期的解决方案，尤其是现代人们对营养学的日益关注，逐渐的开始要求吃得营养、吃得健康，简单的盒饭已不能满足人们对健康的追求。衣食住行乃马斯洛需要层次论的第一层需要——生理的需要。这是人类最原始、最基本的需要。不能解决温饱问 7
题，员工的积极性将会受到影响，创造力也会下降。这也是各个公司和机构强烈要求物业服务公司配备餐厅的重要原因。当然，我们可以看出，这个问题其实不能独独针对物业管理企业来提出，因为，大多数写字楼在设计的初始阶段就没有餐厅这个概念，而且，由于写字楼属于多业主共存体，人员结构复杂且数量多，一个餐厅根本满足不了客户的需求，而设置多个餐厅的话，将会影响写字楼本身的建造目的。所以，这个问题在较长的一段时间内还将存在。
3.电梯管理难度大。
当前写字楼物业中的电梯问题非常突出。其原因往往有这么几种情况：一个是设置的电梯数量太少。很多写字楼都没有意识到电梯的数量对其本身的价值起着至关重要的作用，电梯数量的合理与否对整个楼本身的价值来说起着很关键的作用。因为现在生活节奏非常快，工作节奏非常快，客户没有耐心在电梯间里等电梯；还有一个就是，有一些写字楼没有考虑设置货梯。众所周知，任何大厦都要有一些东西搬进搬出的，比如办公设备、家具等，如果客货混用，势必给大厦带来更多管理上的问题。当然，我们不仅要考虑电梯，还要考虑电梯的区域。现在有些写字楼在开发的时候根本就不重视这个问题，货梯实际上跟客梯在一个区域里面，这就给我们后期的物业管理带来一系列的问题。
然而对于客户来说，最重要的、最亟待解决的就是第一个问题。在很多写字楼里都有这种情况出现，每到早上七、八点的时候，大家都积聚在电梯口等电梯，有些职员甚至会为了能抢到电梯里的一个小角，爬到5、6楼。其实，电梯好比写字楼里CEO的座驾，对于写字楼而言，电梯的配置和性能决定着写字楼的身价。安全、舒适、身份感是写字楼电梯不可或缺的三大条件。电梯，与写字楼里的每个人息息相关。特别是对于提高精英人士的办公效率来说，电梯显然更能给人以最直观的判断。办公效率不仅是指节省时间，还包括办公时的良好心理状态。等待，总是一件令人焦躁而无奈的事。有些写字楼的物业管理企业甚至会因为客户抱怨电梯问题，而难以收缴到物业费。
4.写字楼业主、客户的文化活动难以开展。
写字楼里的业主与客户虽然在同一座大厦里工作、办公，但多是互不认识、没有交集的，而且，行业与行业也各不相同，沟通比较难。
在住宅小区里，一般都是以家庭为单位进行沟通，比较轻松、比较容易一些。而写字楼里，都是企业，都是单位，又是也会涉及到行业或公司机密，人们的心理防线比较高。并且，大多数人在工作时，都会比较严肃、认真的，与生活中的自己有十分大的差距，让人感觉特别有距离感。而工作的时间一般都一心一意在工作上，对于其他的事情都很少关心。因此，物业管理人员想要与业主、客户进行沟通，开展一系列的文化娱乐活动是比较苦难的一件事。比如，我
们在管理小区时，经常会在周六、周日组织业主进行近郊旅游等活动。而这些活动却在写字楼方面的管理中难以开展。
并且，写字楼里的客户并非正真的业主，而是与代理租赁业务的物业管理企业签订租赁合同而形成的服务与被服务关系。这样，写字楼物业的使用人是相当不稳定的，更换比较频繁。这是与住宅小区的一个很大的区别。客户这样频繁的更换也给物业公司文化活动的进行带来了诸多不利的因素。
4.写字楼物业管理的发展趋势
4.1智能化写字楼对物业管理的要求
随着国门的开放及信息化、全球化的深入，现代的写字楼要求设备系统要先进、智能化水平要高。写字楼内部一般都要配有更为先进的设施设备：中央空调、高速电梯、监控设备、有用现代通讯手段的高级会议室等。而智能化建筑至少应具备5大要素：楼宇自动化系统（Building Automation system，简称BA）、保安自动化系统（Security Automation system，简称SA）、消防自动化系统（Fire Automation system，简称FA）、通讯自动化系统（Communication Automation system，简称CA）、办公自动化系统（Office Automation system，简称OA）。此外，还有智能化建筑的综合布线系统把各系统有机地联系在一起，把现有的、分散的设备、功能和信息集中到同一的系统之中，实现系统集成，实现图文、数据、语音信息的快速传递。
写字楼的智能化为客户的生活和工作提高了效率和提供了方便外，同时，也给物业管理公司带来了管理上的挑战。
大量高新技术和多学科技术竞相在写字楼物业应用，可视电话、多媒体、自动控制技术已不再陌生，国际信息高速公路、能量无管线传输等尖端科技也会在这片沃土上扎根，因此这就给物业管理行业提出新的要求，如何提高从业人员，特别是专业技术人员的专业知识，更好地提高管理服务水平，是亟待解决的问题。对智能化建筑物业管理来说，物业管理应该是高新技术服务性行业，即便是目前一般的高层大厦，楼宇自控、宽带网络己比较普及，也离不开技术人员的专业服务，否则保证设备设施的高效运行就无从谈起。如果对用户提出的问题，一问三不知，服务质量就是一句空话，智能化建筑的物业管理，只有满腔热情是不够的。
根据现有的物业管理法规，各专项业务可委托专业公司承担。但是对整个智能化的弱电系 9
统来说，专业面比较广，它集楼宇自动化、通信白动化、办公自动化、练合布线和系统集成于一体，况且目前社会专业化服务体系还不完备，完全依赖专业公司是个现实的，也很难保证服务质量和服务水平，这还不同于电梯保养、空调保养等相对独立的单项业务分包。
因此物业公司应积极吸收和引进计算机技术和电气自动化专业的人才，建立良好的培训机制，除加强对从业人员的服务意识培训外，还要对专业技术人员加强综合布线系统、自动控制理论和计算机技术的培训，不断适应日益发展的智能化建筑需要，迎接信息时代发展和加入WTO后带来的挑战。
4.2写字楼物业管理的品牌化是不可逆转的发展潮流
我国入世以来，给本土的物业管理企业带来了巨大的机遇和挑战。在国内市场，有大批国外物业管理品牌企业在入世后进入我国物业管理市场，我国物业管理企业将面临前所未有的人才竞争、市场竞争、管理服务水平和收费价格等方面的冲击和挑战。而写字楼作为现代企业的核心“根据地”，将成为国内外物业管理公司抢占行业地位的先锋战场。
在全球经济一体化和区域经济集团化发展的今天，一个行业必须有一批代表行业形象，体现行业综合实力、科技水平、管理水平、服务质量和企业文化，在国内外市场上叫得响的品牌企业，否则就难以确立该行业的社会地位和形象。物业管理作为一个新兴的行业，它的品牌建设也不能例外，特别是写字楼的物业服务。
我国的物业管理经过20多年的实践，已涌现出了一批像中海、万科、金地、福田等这样的物业管理品牌企业，但这类品牌企业的数量仍然太少，并且一般都死从事住宅小区的，远不能满足物业管理行业发展的需求，在物业管理新一轮竞争已进入了品牌竞争时代的条件下尤其如此。因此，实施物业管理品牌化战略，加速发展和打造一批物业管理品牌企业，对于我国物业管理行业的发展是一项十分紧迫的任务。
众所周知，可持续发展已成为当今时代的主题。我国物业管理行业要实现可持续发展，尤其是在未来高智能化的写字楼中实施可持续发展，就必须实施品牌化发展战略，建立自己的物业管理品牌，打造具有核心竞争力的团队。也只有适时打造一大批物业管理品牌企业，实施物业管理可持续发展才有坚实的基础，写字楼的智能化才有更坚实的保证。
物业管理行业是为产权人和使用人服务的行业，而产权人和使用人花钱买的就是高标准的管理、高品质的服务。在同等价格下，产权人和使用人会选择管理水平高、服务质量好的品牌企业；也正是品牌企业，才能为产权人和使用人提供质价相符的管理和服务，使消费者的利益 10
得到保证。这一点，对于选择写字楼的客户来说是非常重要的。写字楼一般都是高级白领的聚集地，他们当然会比较倾向与选择一个管理水平高、服务质量好的品牌企业，来彰显自己的身份。也就是说，品牌化不但是对物业管理企业自身竞争力的一个提高，也是对消费者权益的一种维护、一种责任。
可见，在当今的国内外经济环境中，我国写字楼物业管理的品牌化是未来写字楼物业管理的一个不可逆转的发展趋势。
4.3全面创新是写字楼物业管理企业应对未来各种变化的重要手段
写字楼的创新管理是指物业管理企业根据写字楼环境条件的变化，特别是客户需求的改变，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等方面不断改进创新，提升写字楼的管理水平和最大程度满足客户需求。物业管理企业可以从管理体制、设备管理、安全防范、秩序管理、管理流程、电脑化管理等方面实行写字楼管理创新。
1.管理体制创新——管理层与操作层分离。
目前物业管理体制通行的是“大而全”，主要从事设施设备运行、维护、保养，安全防范、秩序维护、清洁、绿化等粗放型的劳务，而这种运作方式与技术含量高的写字楼管理要求相比略显落伍。在写字楼管理中应当实现管理层和操作层分离，具体的管理和服务操作则通过外包，由专业公司完成。而管理层主要精力放在物业监理和资产管理上，这不仅将使写字楼的管理更专业化、规范化，也可以提升管理的整体水平，发挥更大的管理和服务潜能。
2.设备管理创新——节能环保、自动化。
设备管理是写字楼管理的重点。对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新要求，要求物业管理企业不断采用新技术。例如，使用中央空调控制系统、空调变频技术，可以有效地控制空调使用量，大大降低中央空调的耗电量； 使用感应水龙头，可减少20%-30% 的用水量； 在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控，可以节约用电量。
3.安全防范创新——引进新技术，多防结合。
如何确保写字楼安全（治安、消防）是管理的重中之重。随着治安形势日趋严峻，安全防范压力增大。物业管理企业要尽可能采用技防手段实现安全防范创新。比如监控、红外线布防、公安联网报警、门禁系统卡、证件扫描器等。同时要不断提高人防水平，发挥普通员工的防范作用，达到群防群治的目的。
4.秩序管理创新——提供零干扰办公环境。
写字楼作为公司机构的办公场所，对大厦内的秩序要求非常高，对环境的安静要求近乎苛刻。比如不允许楼内喧闹，不希望闲杂人员打扰。但现实中经常有客户装修造成有气味、噪音影响邻近客户；客户公司开张庆祝，搞舞狮活动；各种衣冠楚楚、西装革履的推销人员混进大厦骚扰客户，甚至有公司上班开始全体员工喊口号，唱公司歌等等。管理者面对众多突如其来的新情况，要思考寻找最佳解决办法。
5.流程创新——简化服务程序。
简化服务程序，为客户提供方便快捷的服务是物业管理企业制度创新的关键。例如：实行一站式服务：使客户在一个部门办理完入住、装修、维修等全部手续；实行一单式维修：服务窗口出单，工程部门凭单维修，客户凭单验收、财务凭单收费；实行一次式上门：物业管理企业上门帮助客户完成入住、搬离等手续。
6.电脑化管理——网络互动空间。
物业管理企业根据写字楼实际，设计管理和服务软件，对客户档案、装修资料、室内及公共区域维修、投诉处理等全部进行电脑操作，实现网络化办公，提高工作效率。物业管理企业也可以建立写字楼内部网站，客户可以登陆，在BBS 发表管理意见，也可以通过内部网页，了解管理信息、写字楼内部信息，以及其他相关信息链接。内部网站给客户参与的机会，形成物业管理企业与客户的互动，便于物业管理企业更好地改进管理和服务，也便于客户掌握更多的信息。
5.总结
综上所述，我国写字楼物业管理随着写字搂开发市场的慢慢升温，其重要性显得愈发突出，现代写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。因此，对于上述分析的写字楼物业中的问题，要加紧解决。同时，我们要加紧做好各种准备，让写字楼的物业管理服务向好的趋势发展，为物业管理行业的发展提供基础。
结
论
随着改革开放的不断深入，物业管理正被越来越多普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。现在写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。
写字楼有它自己的特点：体建筑规模、使用时间集中、人员流动性大、外观装饰标准高、内部空间分割要求灵活、设备系统先进等。在写字楼特点的基础上，我们可以看出，写字楼的物业管理与我们常见的住宅物业管理很大的区别：一是写字楼业主数量相对较少，但需求较高。二是新材料、新技术在写字楼建设中得到了广泛应用，高智能化已成为写字楼发展的方向。三是写字楼物业服务的对象不同，因而日常服务的内容、重点也不同。四是写字楼有其独特的运行规律。
综合其特点等因素，联系现状我们发现写字楼物业存在着许多不容忽视的问题。例如：进出写字楼的办事人员结构不稳定，人员管理容易出现漏洞；很多写字楼没有配套餐厅，给后期的物业管理带来许多不便；电梯管理难度大；写字楼业主、客户的文化活动难以开展等问题各种问题。鉴于问题我们应积极应对，让物业管理走向一个更加完善的道路。
同时，我们也应加紧做好各种准备，让写字楼的物业管理服务向好的趋势发展，为物业管理行业的发展提供基础。
致 谢
首先，谢谢我的导师，##老师。
本论文是在他的亲切关怀和悉心指导下完成的。他的谆谆教导，他的严谨治学，他的精益求精以及他的音容笑貌都深深地感染和激励着我。课题的选择、论文的初期材料、论文的初稿、二稿到最终完成，里面都流淌着#老师的汗水和心血。他始终给予我细心的指导和不懈的支持。在此我谨向党老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意！
我还要感谢
#对我的培养，感谢我所有的老师。虽然只有短暂的两年，但我学到了许多有用的东西。
同时，也要感谢那些陪我走过大学，并在我生命中留下痕迹的朋友们。最后我还要感谢培养我长大含辛茹苦的父母，是您们给予了我许多的快乐，让我懂得了生活的真谛，谢谢你们!
参 考 文 献
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所谓计算机辅助教学 (Computer Assisted Instruction, 简称CAI) 是指“用计算机帮助和代替教师执行部分教学任务, 传递教学信息, 向学生传授知识和训练技能, 直接为学生服务”。随着计算机网络技术、虚拟现实等技术的发展, 计算机辅助教学的深度和广度还在不断发展。计算机辅助教学模式也称“信息化教学模式”。到了20世纪80年代以后, 由于建构主义学习理论在教育技术中的应用和多媒体技术的发展, 国际上计算机辅助教学模式强调以学为中心。20世纪90年代以后, 由于网上教育的兴起, 出现了计算机支持的协作学习。
2 计算机辅助教学与传统教学相比的优势
在传统的教学模式中, 教师通常使用文字、动作等表达方式把知识传授给学生。为了直观起见, 有时教师会借助一些实物、教学仪器和插图等辅助教学工具来演示和阐述需要讲解的内容。这些教具在教学中当然足不可缺少的, 但它们也有其局限性。如天体运行或分子的热运动, 无法用实物展示。而计算机辅助教学弥补了以上所述教具之不足。计算机辅助教学的优势主要体现在以下几个方面:第一, 有利于突出重点、突破难点、化抽象为直观。采用多媒体, 把一些抽象、复杂的动态变化过程真实化、形象化, 化抽象为直观, 化难为易, 突出重点;第二, 有利于增大课堂容量, 提高课堂效率。计算机辅助教学能够提高学生能力, 有利于培养学生的科学方法, 从而全面完成素质教育的任务;第三, 有利于优化课堂结构, 加强指导教材中的一些重要内容。
3 计算机辅助教学发展过程中存在的主要问题
3.1 计算机辅助教学变成计算机教学替代问题
现在计算机辅助教学已经比较普遍了, 大部分都取得了好的效果, 但有的教师上课时往往让计算机完全代替自己去教学, 教师充当了操作员的角色, 学生跟着计算机被动地学习, 听课变成了自学。很显然, 这种做法使师生双方缺少沟通。改进方法:计算机辅助教学, 可以利用计算机强大的信息处理能力和技术模拟教师的教学行为, 完成教师的部分工作。但它作为教学的一种手段, 只能起辅助教学的作用, 不能完全代替教师的教学。因此, 教学过程是一个复杂的活动过程, 是教师“教学”和学生“学习”相结合的活动, 只有在师生共同参与下才能实现有效地教学。
3.2 学生基础参差不齐问题
学生是成为教学的主体, 必须掌握必要的计算机技术。但目前, 我国学校计算机及信息科学的教育非常不平衡, 学生的计算机掌握程度受地区、学校差异的限制。在一些边远地区, 很多学生都没有上过计算机课, 甚至还有的学生从都没有见过计算机。而经济发达地区的学生一般都受过较好的计算机教育, 其中一部分学生的计算机基础操作非常熟练。由于新生的计算机基础水平参差不齐, 计算机辅助教学在教师和课件等方面也存在问题, 这种状况在未来将会持续相当长的一段时间。因此, 教师在课常上要同时兼顾基础好的学生和基础差的学生, 如果忽视这种差异, 则会出现基础好的学尘不想听, 基础差的学生跟不上的状况。
3.3 教师信息素养问题
首先, 教师的计算机水平有限。目前大多数学校, 只有教计算机课的教师懂计算机, 其他任课教师对计算机知之甚微。其次, 教学方式方法的形式化。计算机辅助教学与传统教学相比的一个明显区别, 就是直观形象, 使用方式也更多样。一些教师只追求课件的丰富多样或新颖美观, 忽视了计算机辅助教学的首要目的应是服务于教和学, 导致了学生注意力的分散。而一些有效的传统教学手段不再被采用, 有些教师在上课时可以没有一次板书, 师生问沟通大大减少。实践表明, 某些简单的图画由教师一笔勾成或贴上简单的面具, 可能更亲切、更利于师生互动。
3.4 算机辅助教学中的硬件问题
在计算机辅助教学系统中所用到的所有设备装置都称为硬件。硬件是计算机辅助教学的物质基础。在我国计算机辅助教学发展的硬件问题是硬件缺乏和硬件设施配置的形式化。其中, 从硬件方面看, 各地区、学校之间差距较大, 发展不均衡, 多数学校硬件设施不完善, 无法保证实施现代教育技术所需的最基本硬件条件, 客观上影响了教师运用计算机辅助教学进行教学改革的积极性。与此同时, 硬件设施配置的形式化。某些地区计算机辅助教学投入了大量资金, 却不能有效地利用, 造成了资源的极大浪费。
4 计算机辅助教学技术发展趋势
4.1 基于网络的计算机辅助教学
网络的计算机辅助教学具有自身的优势。计算机辅助教学的发展是学生和教师通过计算机网络进行课题内容的学习、讲授、练习和测试。它的主要优点是不受地域的限制, 能够方便地做到大量资源共享、软件运行速度快和易于研制。网络的计算机辅助教学有3个组成部分, 即网络多媒体课件系统、网络多媒体教室系统和网络远程教学系统。通过校园网和远程工作站相连, 开展远程教学活动。
4.2 虚拟现实技术的应用发展
虚拟现实技术的应用, 为学生创建更接近真实的学习环境。虚拟现实技术是20世纪兴起的一门综合性信息技术, 它融合了数字图像处理、多媒体技术、传感器技术等多个信息技术。虚拟现实技术生成的视觉环境和音效在教育领域内有着极其巨大的应用前景。虚拟现实学习坏境有利于激发学生的学习兴趣。与此同时, 虚拟现实技术应用于教学过程后, 可以有效促使教学手段向科学化方向发展, 其变化可以体现在互动启发式教学、发现式教学、协同工作式教学和情境式教学等方面。
4.3 人工智能技术使计算机辅助教学更加智能化
计算机辅助教学的发展首先是智能化的CAI (Intelligence Computer Assisted Instruction, ICAI) , 它将人工智能技术应用于计算机辅助教学。智能化的CAI (ICAI) 根据学生的认知模型提供的详细信息, 通过智能系统的搜索与判断, 生成适合于个别化教学的内容与教学策略。目前, 智能计算机辅助教学系统可以分为智能导师系统 (ITS) 和人工智能化的学习环境 (AIBLE) 两类。ICAI系统从以下四个方面必然会对教育、教学产生深刻的影响:有利于激发学生的学习兴趣和认知主体作用的发挥;有利于知识的获取与保持;可实现对教学信息最有效的组织与管理;可作为认知工具实现最理想的学习环境。
摘要：本文以计算机辅助教学为研究内容, 界定和分析了计算机辅助教学的概念及与传统教学相比的优势所在, 同时通过对计算机辅助教学发展过程中存在的一些主要问题分析, 展望了计算机辅助教学技术的发展趋势。
关键词：计算机,辅助教学,发展趋势
参考文献
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近年来，伴随项目管理的不断进步和发展，其相关理论体系日益成熟，“项目管理”具有了双层的含义即实践的管理活动和理论体系。具体的实践活动包括一系列的组织、实施、策划以及进度安排的活动，以来实现项目目标。而作为管理学科的一个分支，项目管理的理论体系涉及管理知识的各方面。项目根据生命周期理论分成四个阶段：启动、计划、实施及验收，而项目管理始终贯穿在整个项目周期内，对其实施过程化管理。
1 项目管理的现状
1.1 国际发展现状
项目管理起源于建筑行业，但是截至20世纪初项目管理尚未形成科学体系，也无科学适用的实践方法。它通常被看成“二战”的产物，在“二战”期间美国的“曼哈顿计划”，因计划工程量和规模巨大，技术异常复杂，时间极为紧迫，使得美国军方逐步实行项目管理模式来管理工程进度、工程预算及工程质量等方面。到上世纪50年代初，项目管理在国防相关项目中有广泛应用；60到80年代，项目管理仅仅在建筑、国防及航天等专业方面有应用；80年代后，项目管理逐步步入现代化阶段，其在军事、建筑及航空工程等之外诸多行业中得到广泛应用，比如：软件开发业、工业制造业、金融业、电信通讯业等。另外，政府机构及某些国际组织也将其作为中心日常运行模式，以提升工作和管理的效率，比如：IBM、世界银行、联合国等在其核心管理部门中都实施项目管理。
目前世界上有两大项目管理的研究体系：一是由欧洲国家创建的偏重实践的国际性学术研究组织，即国际项目管理协会（IPMA）；二是美国创建的偏重理论性的学术组织，即美国项目管理研究会（PMI），在1983年，美国PMI首次把项目管理相关的知识和理论体系进行统一规范，并形成标准。到1996年，该组织发布了关于项目管理理论体系，也就是PMBOK（Project Management Body of Knowledge）。
当前，步入网络信息化时代以来，高新技术产业日益壮大，使得项目管理在各类组织中得到广泛应用，项目管理的专业人才需求量大增，专业化的资格认证制度不断成熟，而且各大学设立了项目管理专业的硕士和博士学位教育；取得项目管理专业学位成为一大学位热点。
1.2 我国项目管理发展现状分析
在上世纪60年代初，我国逐步对项目管理的理论和实践开展研究，取得了诸多成果。比如：科学家钱学森的系统工程理论及方法、数学家华罗庚的“统筹法”等。而国内项目管理学科的进步和发展起源于统筹法。
上世纪80年代初，在我国利用世界银行贷款建设鲁布格水电站工程中，参与建设的日本企业通过项目管理方法对该工程的施工开展科学管理，获得了良好成效。航天工业在飞行器的推行系统工程中，开展矩阵式管理。
随着项目管理重要性的日益凸显，国家逐步重视项目管理的科研工作。1987年，国家有关部门发出通知要求在一批建筑企业和施工单位进行项目管理的试点，并逐步建立具有中国特色的项目经理认证制度。到1991年，建设部门进一步要求将试点工作转变成全行业实施全面改革全力落实项目管理及项目经理负责制。上世纪90年代之后，国际化建筑工程公司制、项目法人负责制、工程施工监理制、工程招投标制等制度在国内得到有力推广，这也直接促进规范统一的项目管理在我国的发展。特别是《中华人民共和国招标投标法》的出台，以及相关配套法律制度，为国内项目管理的稳定发展給予了法律支持和保障。
上世纪90年代初期，在西北工业大学等倡导下我国成立了首个跨学科的项目管理学研组织，也就是中国项目管理研究委员会（PMRC），其标志着我国项目管理学科体系逐步成熟。
目前，项目管理在国内的应用领域已逐步扩散，在国防、航天、建筑等领域应用外，在信息技术、知识管理、政府投资、科技研发等应用增多，并在各领域的学术研究取得很好成绩。
2 项目管理发展趋势
2.1 国际化
市场和行业的竞争需各种信息技术作为支撑，而这也直接促进了项目管理国际化发展。跨国企业项目管理和国际合作项目日益增多，规模日益扩大。国际合作和交流均是通过具体项目得以实现，经项目开展管理的方法、理念、文化、制度等方面的交流及沟通。另外，国际型项目管理协会的重要性日益显现，此类组织定期开展行业性和学术性的科研活动、发行专业期刊及协助相关人员的招聘等。同时，使项目管理学科的国际化标准建立。
2.2 信息化
在如今的信息化时代，项目管理越来越多的依赖于计算机网络管理。依赖于强大的计算机技术，可以将复杂的项目管理予以量化和规范化。如今，西方发达国家在大部分项目管理中均采取计算机网络方式，进而实现它的网络化和虚拟化。除此之外，随着ERP、SAP等在企业的广泛应用，企业逐步选择借助信息工具对项目实施管理；同时，大多数项目管理企业逐步广泛应用项目管理软件来落实具体管理工作，并从事项目管理软件的研发。现阶段，项目管理的信息化已然成为现代企业强化竞争力和经营效率的重要工具，把工程技术和信息技术科学融合，通过计算机实现辅助式管理，有效进行项目管理成本控制，风险防控，监管人财物等资源的流向，使项目效益最大化。
国外项目管理工具软件有：Primavera 公司的P3等主要在大型、复杂的项目管理中有广泛应用；Sciforma公司实行的Project Scheduler等是一款适用于中小型项目的管理软件。目前，我国项目管理软件大多数是在借鉴和参考国外相同软件的基础上，再根据国内相关标准研发上述软件，同时强化产品实用性和易操作性。
2.3 多元化
现代的项目管理已在各行业中得到应用，通过不同形式、类型及规模展现出来。如今，项目管理在机械、金融、服务等行业中呈多元化发展，其方法体系充分结合具体行业的特性不断完善。通过实践，不同行业项目管理因类型、规模等差异而体现出项目类型的不同，具体可以细化为工程项目管理、IT项目管理、产品研制项目管理等。
由于项目管理的类型存在较大差异，其范围、实施周期也存在差异，在项目人员配备上存在很大差异，因此在项目管理方法上不同，投资渠道和主体，投资方式等都趋向多元化发展。
2.4 专业化
项目管理被逐渐普及到各個企业及组织中，项目管理的专业化趋势成为必然。项目管理知识体系（PMBOK）不断发展和完善，美国PMI提出的项目管理的知识体系（PMBOK）已出至第五版，中国项目管理知识体系（C-PMBOK）已出至第二版，知识体系内容不断得到扩充和完善。学历教育已经从非专业人才实现向更高层次项目经理专业化人才培训体系迈进。将来，项目管理相关工作人员均是通过专业培训和教育的人才，职业化人员及职业项目经理会越来越多。对项目与项目管理学科的探索也在积极进行，有越来越多的高校设置了项目管理专业，国际项目管理组织也在对专业化、标准化问题进行深入的探索研究。
3 总结
项目已经深入到国家、企业和社会的各个方面，项目管理包含了为达到项目目标的一系列的管理活动。经过长期的发展，项目管理知识体系逐渐完善，并且得到不断地实践，被应用到各个领域。然而与国际上发达国家项目管理水平相比较，我国的项目管理水平仍落后于西方发达国家，管理模式的选择及运行仍旧处于低效摸索阶段，项目管理理论建设方面也有照搬国外内容之嫌。因此，如何更好地为企业选择项目管理模式，如何更好地对各类型项目进行管理，如何更好地丰富我国项目管理理论体系，仍需对项目的成熟性、柔性及风险等方面的管理深入研究和探讨。
参考文献：
[1]杨玉中.项目管理[M].北京：化学工业出版社，2009.
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