旅游度假地产策划方案（共9篇）
一、项目基本经济指标
温泉度假区
总用地面积：250000㎡
总建筑面积：66200㎡
容积率：0.26
1）温泉度假区建筑面积：19500㎡（含地下）
2）天堂酒店建筑面积：36300㎡
3）养生中心建筑面积：10400㎡
二、项目定位
****旅游度假区，是烟台市集山、海、城、岛一体景观及打造国内外知名旅游目的地的重要组成部分。整个度假区融入东西方建筑元素，以现代建筑风格打造一个具有浓郁现代文明和传统宗教文化的原生态文化旅游景区，呈现一处颐养神性的梦幻之城、自由养心的世外桃源。
度假区内汇集中国传统宗教文化精髓，拥有佛教文化园、道教文化园和儒教文化园，将宗教文化的底蕴与大南山的灵秀完美结合。特色小镇区，西方文化与东方文明相交融，带来地中海的浪漫和北欧小镇的悠闲；热带水族馆、动植物园以及主题公园，徜徉于大千世界的神秘，成为世界观赏动植物的荟萃之地。温泉度假区，于温润中静赏“林海雪原”之壮美。容纳天地精华，感受山海情怀。
1、温泉度假区
项目位于福临夼的优势位置，依山面阳，视野开阔，自然资源得天独厚。项目定位以庄园式中心酒店、主题酒店和文化会所为主，融入园艺、收藏等内容，汇聚部分企业、创意人群及精英人士。
该区域可分三到四个主题片区，借助地形的起伏和台地效果，在现有方案的基础上规划个性主题内容，以庄园的阔、独栋的精、双拼的雅来满足不同客户需求。以现代简欧式建筑风格为主，点缀陶艺、石器等带有地域和时代特色的“老物件”。
2、青青酒店或竹林酒店
鉴于气候因素和后期运营管理，本酒店拟整体设计、运作，可分三个相对独立的空间（大型餐饮，特色餐饮，商务办公、会议及客房），面积12000平米左右，配套设备分体控制，降低季节性运营成本。酒店建议由高端连锁酒店或餐饮公司经营，由知名酒店管理公司顾问式全程运营。（参考城市度假酒店见下表）
3、温泉养生中心
以温泉养生为主题，打造烟台最高端的休闲度假养生中心。通过对烟台及省内几个洗浴中心的调查，该养生中心面积建议为1万㎡，设置恒温泳池（满足竞技要求）、桑拿区、单间及特色洗浴（啤酒浴、咖啡浴、红酒浴、茶浴等）、特色按摩（中式养生、泰式按摩、夏威夷罗米按摩）、自助餐厅、VIP包房及现代声光电休闲娱乐场所等。
4、特色小镇区
特色小镇位于景区的中心地段，是游览主线上的重要主题区。该区以欧洲小镇文化为载体、以西方浪漫悠闲为主线，配有教堂、玫瑰花园、主题餐厅、特色商店等，使游人能体验到原汁原味的欧式地中海小镇风情和童话城堡般的别致韵味。
参考项目：杭州万科良渚文化村（一期），重庆龙湖悠山郡，苏州高新区，青岛百通香溪庭院，北京西山美庐、红螺湖别墅，云南丽江古城，湖南凤凰古城，北京798、宋庄艺术区等。
三、设计建议
1、温泉酒店户型设计建议
2、温泉养生中心建议
关键词：旅游房地产,项目开发,战略策划
近年来随着旅游业的快速发展, 旅游业越来越受到人们的关注, 也同时成为投资者的投资的热点, 目前旅游房地产带来了很大的经济效益和社会效益, 使人们的生活得到了丰富, 但是目前我国对旅游房地产的研究起步较晚, 处于探索阶段, 很多方面都不完善, 本文针对旅游房地产项目存在的问题进行分析, 通过探讨旅游房地产项目前期战略策划, 从而促进使旅游房地产业更好地发展, 创造出更高的社会效益。
1 目前旅游房地产存在的问题
1.1 旅游房地产政策、法规、规则不完善, 使得市场经营较混乱, 例
如, 缺乏专门管理旅游房地产交易的法规政策, 关于旅游房地产监管体制也不全面, 这就使得开发者, 消费者, 以及管理者之间的冲突也时有发生, 中间也存在不良经营和欺诈行为。
1.2 目前很多企业盲目投资旅游房地产项目, 很多开发商没有做好
准备变开始投资, 缺乏市场调查, 对市场需求, 竞争对手等都不了解, 导致无法合理开发, 最终导致项目失败。
1.3 很多开发商对旅游房地产的概念和范围不了解, 就使得他们一
般都是以自己的利益为首先考虑对象, 这就直接影响旅游房地产项目的研究和开发, 导致投资者开发失败。
1.4 学术界对于旅游房地产的研究一般只停留在一些出现的问题,
项目的可行性, 影响因素等, 缺乏对其深入的理论研究, 尤其是对于旅游房地产项目前期的战略策划缺乏深入的研究。要想使这些问题得到解决, 那么旅游房地产项目前期战略策划就显得十分重要了。
2 探究旅游房地产项目前期战略策划
2.1 针对上面存在的问题, 我们通过三个工具来对旅游房地产项目
前期战略策划进行研究。这三个工具分别是:旅游房地产的开发商所面临的五种竞争力;项目综合竞争力;根据旅游房地产的企业所处的不同位置, 采取不同的战略。下面通过三个工具对旅游房地产项目前期战略策划进行详细的探究。
2.1.1 旅游房地产的开发商所面临的五种竞争力
旅游房地产开发商所面临的五种竞争力分别为:旅游房地产企业之间的竞争, 旅游房地产市场的潜在进入者, 土地转让者, 旅游者、投资者, 以及代替旅游房地产的产品。由于这五个竞争对象的存在。就给旅游房地产项目带来了不利因素, 这就要求旅游房地产项目前期战略策划要提高自己企业的竞争力。
2.1.2 项目综合竞争力分析
这就是从项目本生出发, 体现了事物内外因的作用, 突出旅游房地产各个企业的之间的竞争。在这个竞争中, 政府的扶持和自己项目的管理体制是他们的唯一外在因素, 这就要求各个旅游房地产开发商不断完善自己的项目战略策划, 尤其是前期战略策划。目前我国的房地产市场的管理政策不断变化, 这就提醒开发商要时刻关注旅游房地产市场的政策变化, 应该对变化做出应对的办法。
2.1.3 根据旅游房地产的企业所处的不同位置, 采取不同的战略, 也就是项目SWOT战略选择
这个包括的方面很多, 例如环境, 地理位置, 交通情况, 产业政策, 市场的需要, 项目中的资源配备等等。这就要求旅游房地产项目一定要把握景区的资源特色和市场需求, 尽可能的合理利用资源。从这个分析看, 旅游房地产企业根据自己所在位置的不一样, 要着重解决自己的重要问题。
2.2 旅游房地产项目前期战略策划注意的问题
项目前期战略的策划是非常重要的, 在策划中一定要合理布局, 均衡布点, 为目前做考虑, 也要考虑长远效应, 实现经济效益, 环境效益和社会效益的统一, 这就要求旅游房地产项目前期战略策划中要注意以下这些问题。
2.2.1 找好项目的定位, 这就得考虑自然, 人文、环境、土地、民俗文化等, 将这些融合到开发项目中去
在早期规划中, 内容应该在包括总论, 总体规划方案, 基础设施和建筑方案, 建筑物的设计和构造, 资金筹备等等的基础上, 力求项目的创新, 一定要注意文化的渗透, 将文化运用到商品开发和实际操作中去。
2.2.2 注意前期战略策划的基本思路
规划要具有整体性, 尽量做到一步到位, 然后分步进行实施;一定要将旅游放在首位, 前期战略策划一定要制定出旅游项目再将其融入到房地产中去;旅游房地产项目由于东西很多很杂, 这就要求前期战略策划一定要做出详细的子项目来, 方便管理, 还要注意将保护环境和可持续发展运用到策划中去。
2.2.3 管理策划方面
提高企业自身的管理能力, 由于旅游房地产开发的特殊性, 使得它与普通房地产有着明显的区别, 这就要求管理者需要掌握有关旅游房地产方面的专业知识, 形成专业化的管理模式;在旅游房地产项目的前期战略策划中要认识到旅游房地产的特殊性, 应该使用一些专业的人才, 从而对旅游房地产项目进行专业的分析, 从而制定出专业的战略策划。
2.2.4 营销策划方面
要做好自己旅游房地产项目的市场定位, 由于旅游产业在未来很长时间内都将会是热门行业, 这就要求企业充分认识到自己企业的市场价值, 在策划中充分的利用好企业的市场价值;产品营销策略和定价策略, 旅游房地产开发商针对市场, 应该推出自己有特色的产品, 当然在提供产品的同时, 服务也是非常重要的, 旅游房地产不仅仅应该在地理景观, 设计, 产品方面最求质量的完美, 同时也应该提供优质的服务, 使得消费者获得心理和身理的满足;在产品定价方面, 开发者应该从实际情况出发, 由于从中国的目前国情分析, 这还是一种高消费, 大部分人是以投资或度假为目的, 价钱可以适当的提高, 可是未来几年中, 旅游房地产产品奖由高端走向低端, 这就得做相应改变。
2.2.5 在早期战略策划中要制定出科学的城市和景区的规划
在对开发地区周围环境的科学调查的基础上, 制定科学系统的旅游资源开发计划, 要注意合理利用土地, 保护生态环境, 对开发区合理分配, 从而创造出更大的经济效益。同时还要注意项目创新, 一定要注重文化的注入, 因为没有文化底蕴的旅游房地产项目, 很难生存下去, 创新直接关系着项目能否获得更好地收益, 是项目的灵魂, 所以一定要注重文化的重要性。
2.3 旅游房地产项目前期战略策划步骤
首先要进行市场调查, 对消费者的兴趣爱好, 文化水平, 经济收入等进行调查总结;其次是市场调查相关的资料, 例如周围环境, 地理位置, 周边交通和布局等;最后整理资料, 结合收集的资料写规划, 应包括有关的子项目等。
(上接第230页) 本文通过分析目前旅游房地产存在的问题, 对旅游房地产项目前期战略策划进探讨。旅游房地产是介于旅游业和房地产业中间的边缘产业, 有着它的特殊性, 这就使得在制定旅游房地产项目的前期战略策划的过程中, 要针对过程中的不同的问题制定相应地策略, 从而促进旅游房地产项目的更好地发展。随着休闲时代的到来, 人们越来越注重旅游等休闲项目, 这就为旅游房地产带来了巨大的商机, 旅游房地产开发商想要在竞争中取胜, 就必须注重项目的策划, 尤其对项目前期战略策划的研究更是重要, 所以开发商应该在项目前期战略策划上努力, 为项目的进行提供保证, 从而保证项目的顺利进行和健康的发展。S
参考文献
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[4]蒯海章, 仲小瑾.促进我国旅游房地产开发的若干建议[J].产业观察, 2007 (11) .
关键词： 品牌；策划
传统的旅游品牌传播方式已经显示出了极大的弊端，面对旅游市场的整体老态化和疲态化，迫切需要新的血液注入。通过对旅游市场整体把握和相关案例的总结思考，最终以千岛湖水下古城品牌传播为个案进行策划，希望凭借品牌传播策略给旅游业或其他产业发展提供一种新的可能。
一、千岛湖旅游市场营销环境分析
1.千岛湖旅游市场发展现状
千岛湖着力打造长三角乃至全国著名的休闲度假胜地，发展至今，取得了蝶变淳安的良好佳绩。
水和空气是千岛湖最好的名片，也是吸引大量城市游客来这里旅游的先决条件。千岛湖还对皮划艇、垂钓、和铁人三项等多个户外运动项目加大了投入力度，争取将千岛湖的体育休闲品牌打响，将千岛湖建设成为长三角最好的旅游休闲目标地之一。
2.千岛湖旅游市场发展趋势
随着千岛湖旅游产业的转型升级，其旅游度假区呈现出以下的发展趋势：
更加突出地方特色文化。旅游度假区的文化一般由地域特色文化和休闲度假文化两部分组成，既具有地方特色又能够满足客源市场需求。
二、千岛湖水下古城品牌发展SWOT分析
1.优势
（1）千岛湖水下古城的历史文化厚重，名胜古迹众多可开发的利用元素多，旅游景点的组合程度较高；
（2）区位优越，交通便捷，客源较密集；
（3）千岛湖水下古城开发起步较晚，但是凭借其优质的景观和特色能够在古镇中独树一帜；
2. 劣势
（1）相比于周庄、乌镇、凤凰等知名度比较大的古镇和西递、宏村、阳朔等知名度比较高的古村落，竞争优势不明显；
（2）规划中缺乏特色，定位不明。
3.机会
（1）休闲产业、体验经济的兴起；
（2）古镇旅游目的地是一种新兴的，有着旺盛生命力的旅游地，古镇类旅游市场关注度普遍较高；
（3）政府对旅游、文化产业的发展提到了高度重视的高度，为水下古城的发展创造了良好的环境，提供了有力的支持；
4.威胁
（1）古镇雷同化严重，江南旅游市场竞争异常激烈；
（2）千岛湖水下古城的旅游发展和文物保护之间存在一定的矛盾；
三、千岛湖水下古城旅游品牌规划
1.市场定位
千岛湖风景区打造休闲度假品牌已有数十年，依托千岛湖风景区的品牌，千岛湖水下古城的市场定位为：高端短途休闲旅游文化度假景区。这样的市场定位是基于消费者躯体、出游方式等综合因素的考虑。
2.品牌定位
千岛湖水下古城旅游品牌的定位是：中国的亚特兰斯蒂。将千岛湖水下古城旅游品牌定位于中国的亚特兰斯蒂也是对其品牌文化内涵以及价值的一种升华。将文化融入品牌，形成文化上的品牌识别，大大提高品牌的品味。
3.品牌核心价值定位
千岛湖水下古城旅游品牌基于文化定位，满足受众对文化的最大限度满足。在千岛湖水下古城旅游品牌的核心价值下，应该满足消费者对情感性利益和自我表现型利益的双重满足。
因此，千岛湖水下古城旅游品牌的核心价值定位为：怀旧文化体验。
四、广告媒介策划
因此在选择媒介的投放上，主要以电视媒体、平面媒体、网络媒体、广播媒体和其他媒体等多媒体投放市场。
五、活動策划
1.文渊狮城活动策划
（1）参观狮城博物馆
千岛湖水下古城受到越来越多的游客关注，在2011年，姜家镇成立了千岛湖狮城博物馆，博物馆内凭借全景模型，展示了千年古城在水下的面貌以及古城深厚的文化。
（2）旅游风情体验
文渊狮城引入了丰富的业态，风情酒吧街区以散点错落的方式排布。而且还有现代顶级的休闲体系，给游客别开生面的旅游体验。
（3）品尝姜家美食
姜家地处徽州和杭州的结合部，在这里你可以吃到兼具两者特色的徽杭菜系——各类山珍与湖鲜汇聚，打造出三江两岸最让人动心的味觉盛宴。
2.千岛湖茶文化体验节活动
（1）千亩茶园采春茶
游客可以在采茶体验园亲手采摘谷雨春茶，感受茶乡劳作乐趣。
（2）茶博物馆赏茶艺
鸠坑乡有全国首家乡镇级的茶文化博物馆——鸠坑茶博馆，馆内收集了大量有关鸠坑茶的相关实物，游客们可以一边感受鸠坑种茶、制茶史，一边欣赏表演。
3.千岛湖漫游节
2014年，环湖骑行，已经成为千岛湖休闲运动旅游的一个新招牌，每年到千岛湖骑行的游客超过30万。随着总长140公里的环千岛湖绿道的全线贯通，更多的骑行爱好者、旅游爱好者参与其中。环湖沿途设施完善的驿站、营地、摄影点、观景台总能给游客带来如特的发现。
与此同时，漫游节将相继推出“爱在千岛 别样浪漫”集体婚礼、千岛湖户外休闲运动大会以及千岛湖滨湖夜骑，还有露营狂欢晚会、摄影比赛、微信互动、环千岛湖骑行认证等活动。
参考文献
1.王中雨.国内旅游市场戏份研究综述[J].现代农业科技，2008（4）
2.张洪峰.银色产业消费行为特征及营销策略分析[N].拜访经济，2012（15）
3.吴健安.中国银色市场的潜力和特征[N].市场与人口分析，1996（4）
4.张莉莉.旅游市场销售[M].北京：高等教育出版社，2005
2011年全国几十个城市“限购令”“限价令”相继落地，招招剑指“价格过快上涨”的住宅市场。传统的住宅竞争空间已经接近饱和，房地产业向商业、文化、旅游等复合型地产开发模式转型已是大势所趋，越来越多的公司从战略角度考虑，进军文化旅游地产，万科、万达、保利、龙湖、恒大、富力、雅居乐、中信、海航、佳兆业等国内50多家知名房企涉足旅游项目，涉及金额超过3000亿元。
文化旅游地产与传统房地产开发投资相比，开发规模大、资金需求更大，从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求，必须做到合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。
项目拓展需要注意的几个问题
文化旅游资源价值是首要考虑的，项目必须拥有可利用的文化、自然资源或有历史文化背景，资源必须是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有较高的知名度，具有“世界自然人文遗产、世界生物圈保护区网络、世界地质公园、国家风景名胜区、国家4A、5A景区、国家自然保护区、国家森林公园、国家地质公园”等品牌的“山、海、湖、泉”是我们必须重点抢占的资源。
其次要考虑项目的目标市场依托问题，周边的城市体系必须能对其提供资源支持，包括目标市场的经济水平、人口数量、收入水平、消费水平、未来需求导向以及房价等，意味着未来一定的潜在游客和
度假置业者为支撑。
再次是区位和交通条件，最好位于城市近郊，距市中心车程距离一般不宜超过两个小时，区域目前或未来三到五年内规划有高速公路、高速铁路、机场等便捷的快速交通网络可以通达项目。
文化旅游项目一般规模较大，一般在千亩以上，所以对土地资源空间要求较高，本地开发用地存量、建设用地计划指标、土地整理空间、旅游及地产的供地量以及可间接运作土地的空间等都是项目拓展需重点考虑的关键因素。
由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予更优惠的出让价格。但考虑到项目占地面积较大，动辄数千亩甚至上万亩，因此土地成本总额还是很高，有可能对投资方奖金造成较大压力，所以尽量在合同中约定分批分阶段付款、争取土地出让金返还，通过结合“新农村建设”政策规避全部土地“招拍挂”在土地地价成本过高与土地指标方面的难题（部分以售为主物业所在配套土地走正规“招拍挂”程序，其他可长期租赁）。
最后，地方政府要对文化旅游产业有整体的、长期的产业规划，并将文化旅游业作为重要的支柱产业，政策支持力度较大，旅游基础设施较好，各产业相关配套政策的具有完整性与明确性。
项目的开发策划的四个原则
一是“总体规划、分期开发，先做旅游、后做地产”原则。
文化旅游地产项目的开发应强调高起点、大手笔、超常规、跨越式、创新性，聘请实力雄厚、资质一流、经验丰富的知名旅游规划设计公司借鉴国内外成功案例进行精心策划和规划设计，做到规划一步到位，分步实施推进。
项目开发原则上应先做旅游，后做房地产。首期的项目中应包括主要的文化旅游项目，通过经营以人气带动区域价值提升，旅游项目的建设与经营不求盈利，只求精品，并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。由于这类项目规模巨大，开发周期长，资金压力大。因此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，短线开发与长线开发结合，适当开发一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分地块引进中小投资者，以尽快变现，快速回笼资金，从而降低投资开发风险。
二是“综合开发、全面收益、合理衔接”原则
文化旅游地产项目的功能组合非常丰富，配套齐全，通过子项目的项目支撑、业态补充、内部协调，从而达到降低风险的目的。一般的文化旅游项目由文化旅游、休闲度假、居住和配套四大板块组成，要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。
同时，在项目规划中要着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作
经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目之间的深度整合，使它们得以重现昔日盛况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。
第三是“环境优先、永续利用、城乡统筹、和谐发展”原则
自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设，坚持“严格保护、环境优先、永续利用”原则。
发展文化旅游地产，不仅是旅游加地产那么简单的开发模式，更不是单纯的地产开发模式，它是更复杂的区域社会发展的综合性问题，往往会包括土地流转与整理、拆迁与安置、农民生活与就业、农业产业升级、农村土地性质转变、农村基础设施建设、农村综合管理等问题，所以城乡统筹开发是文化旅游地产必须解决的问题，要积极探索“离土不离乡”的新城镇化模式，发展生态农业等开发模式，妥善解决“三农问题”，营造和谐的社会关系。
第四是“广泛营销、内部平衡、持续经营、土地升值”原则
文化旅游地产不同于普通的房地产开发，其持有物业的比例要比普通商业地产高很多，旅游地产的营销需要有更广更大更全的营销网络，当地购房群体往往无法支撑项目的销售，而有能力购房的人群则遍布于区域以外，如何吸引这些目标客户群来此购房，除了产品设计外，还要有强大的营销实力产和品牌影响力。
文化旅游地产具有“长期持续回报与快速回报、持续现金流与短期销售、低成本土地与高成本配套”等相互联结的特点，所以在项目开发的过程中必须建立一个平衡区，通过开发商业地产、住宅地产来规避市场风险平衡整体投资收益。采取滚动开发的经营策略，地产开发方面的盈利支持旅游项目的先期投入，而旅游项目度过净投入期后很快实现自身的资金平衡。最终通过持续的经营，带动后续项目储备土地和周边土地的升值，土地的潜在增值性是实现企业目标的关键点。同时，准确的预判土地的增值潜力，从战略上判定土地的开发价值，将能够有效平衡政府、企业、居民三方的利益需求，达到土地的战略价值和经济价值的统一。
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过
程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好
了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以
事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险
进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置土地面积及红线图
.地质地貌状况土地规划使用性质
.土地面积及红线图.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物.历史人文景观
.绿化景观环境污染状况
.自然景观
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所娱乐、餐饮、运动
.文化教育.生活服务
.医疗卫生娱乐休息设施
.金融服务周边可能存在的对项目不利的干扰
因素
.邮政服务历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值.固定资产投资总额
第一产业数量全国及项目所在地
第二产业数量其中房地产开发比重
第三产业数量社会消费品零售总额
房地产所占比例及数量居民消费价格指数
.房地产开发景气指数商品住宅价格指数
国家宏观金融政策中国城市房地产协作网络信
息资源利用
货币政策房地产按揭政策
利率
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
三 商品住宅客户购买行为分析三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
3、项目地块的机会点
2、项目地块的劣势
4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料项目规划设计及销售资料.项目户型结构详析综合评判
2、项目定位
.市场定位功能定位
区域定位建筑风格定位
主力客户群定位
.五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异社区素质的差异各种污染程度的差异
C 周边市政配套便利性的差异
2、项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质D 小区配套和物业管理
B 单体户型设计E 形象包装和营销策划
C 建筑空间布局和环艺设计F 发展商品牌和实力
3、价值实现的经济因素
A 经济因素B 政策因素
4、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价价值提升和实现要素对比分析
.项目价值类比分析项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系
数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价确定幅度
确定系数具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：销售均价假设、销售收入模拟表
.利润模拟及说明：模拟说明、利润模拟表
模拟说明：利润模拟表
.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响、销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周、边项目的类比价值、项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并
在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素销售策略、销售政策及价格控制因素
.地块状况因素市场供求因素
.发展商操作水平因素上市时间要求
.资金投放量及资金回收要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤结论
.项目投入产出评估
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将“以人为本”的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
一 总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状项目地貌状况
.项目临界四周状况
2、项目地块情况分析
发展商的初步规划和设想.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置、项目主要干道设置、项目车辆分流情况说明、项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：项目绿化景观系统分析、项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路.首期开发思路
8、分组团开发强度
二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有的自然环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
1.总建筑面积：
2.住宅面积：
3.商铺面积：
4.建筑密度：
5.绿地面积：
6.绿地率：
7.容积率：
8.总户数：
9.占地面积：
10.可销售的停车位数量：
二。市场定位：
1.自住型消费群(比例%)
(1)。年龄结构：
(2)。购买用途：自行长期居住
(3)。购买状况：一、二次置业
(4)。自住户习惯：对户型设计和交通状况有较高要求，喜欢小区环境为林木类生活环境。
(5)。注重条件重要性排序：价格水平，户型设计，配套设施及场所，物业管理，居住氛围。
2.投资型消费群体(比例%)
(1)。年龄结构：
(2)。购买用途：
(3)。购买状况：多次置业
(4)。投资者习惯：注重位置，周边配套及发展状况。
(5)。注重条件重要性排序：投资总额，升值潜力，收益的稳定性。
三。宣传：
1.报纸：采用夹报彩页形式成本相对较低，但宣传效果较弱于报纸版面。
2.公交站台：大城市多数销售成功的楼盘项目都借助了这一宣传形式，它的效果覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。
3.工地围墙宣传：主要以楼盘工地围墙作为画面的载体，不仅美化公司周边环境，而且也能吸引路人的注意。建议爱琴海项目工地围墙宣传设计布围，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击，突出爱琴海国际公馆整体特点。
4.总站车辆的移动电视宣传，主要宣传对象是油田各厂区工人以及每天来往市区的乘客。
5.宣传彩页模式：主要突出项目的名称、项目标志、主题语、项目标准色和辅助图形加以表现形式形成独立的视图艺术效果，达到加深印象和形象的目的。
6.售楼中心宣传效果：展示中心字体与背景墙面色彩一致，不能起到强化视觉效果。建议改成蓝色字体，突出爱琴海国际公馆标示效果。展厅内模型以及展板上的资料摆放，突出情景与细节。
四。销售策略：
1.传统销售模式，既坐销形式。通过的宣传吸引客户电话来访、上门来访，置业顾问应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对，通过专业的讲解促使客户购买。针对投资的客户应引导其进行投资分析，为客户分析投资前景，本区域的发展规划，产品的优势、回报率，消除客户的疑虑，建立信任关系促成最终成交。
2.好邻居模式，通过已购买客户途径促使新客户购房，既老客户每介绍一位新客户购房，既给予老客户已购房款的反点优惠，老客户多介绍则多优惠。
3.买房中奖品，通过宣传买房中大奖的促销活动，吸引客户上门看房并最终促成购买。奖品制定需要能吸引客户眼球，提高其购买欲望)
(五。具体工作实施及要求：
1.市场调查及研究：
1)派出调研人员进行市场调查和问卷访问。
2)调查同类型市场，进行同类项目比较分析。
3)数据汇编整理，分析、撰写市场调查报告。
2.市场定位：
1)项目概况书，由公司提供。
2)产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、商铺等。
3)产品文化定位：产品品质，建筑风格。
4)市场目标定位：客户群定位。
5)价格定位：成本因素，市场因素，环境因素。
3.销售关系准备及建立：
1)销售面积确定
2)按揭银行洽谈
3)选定公司：实施策划思路，表现楼盘卖点。
4)选定宣传媒体
4.售楼资料：
1)售楼书
2)买卖合同
3)价格表
4)销售流程及买房须知
5)买房认购书
6)投资置业指南
7)物业管理六。
销售团队：
这种现象在国内已是屡见不鲜。一方面，城市房地产飞速发展使可开发的空间越来越狭小；另一方面，人民群众对于休闲旅游的消费需求也在增加。这一升一降，导致现在绝大多数的房地产开发商涉足旅游地产，尤其是2008年金融危机后，更是以席卷全国之势开启了一场“圈地运动”。
开发商动辄占地数千亩，投入数亿元，如此“大手笔”恐怕不是冲着发展旅游业去的。因为这些项目中的相当一部分并不具备游客可进入性，却冠以“旅游导向型的土地综合开发”等冠冕堂皇的称谓。在繁荣的表象之下，其负面效应已经开始逐步显露出来。
首先是侵蚀了宝贵的景观资源。被地产商挑中的开发区域，除了知名景区，还有大量自然条件优良且尚未遭受工业化进程破坏的自然区域，是具备充足旅游开发潜力的“好山好水”。它们一旦被开发商盯上，便很难在大兴土木之中“幸免”。更严重的是，房地产项目的盲目兴建导致的绿地缩小、环境污染、甚至“千城一面”等危害性也会随之而来。也许用不了多久，国土内为数不多的“净土”，便会在这场运动中被破坏殆尽。
进一步说，形形色色的假旅游地产也严重破坏了旅游体验。许多本属于公共资源的旅游景观经过地产开发的洗礼后，被一系列的高端会所、私家别墅所挤占，严重破坏了旅游地的整体观感。而且，许多资质优良的自然空间本可以经过打磨与雕琢，成为一处景区、国家公园或公共绿地，却因被地产开发纷纷抢占先机而永远丧失了这种可能。在海南国际旅游岛的开发建设中，大量的美丽海景遭受过地产热潮后，竟然成了“私家财产”。本应是游客眼中、身边的风景，变成了少数富有阶层门前、窗外的风景，这能不令人扫兴吗！
旅游的最高境界本应是感受差异性文化，丰富人生经验，得到精神享受。但在旅游被地产“绑架”的情况下，不仅自然景观的原汁原味被剥夺，本应在行走中获得的旅游之趣也掺入了无限膨胀的占有欲。开发商、少数房产业主与地方政府都能分得一杯羹，受到伤害的却是广大的游客和无言的生态环境。
其实，旅游与地产的“亲密关系”是一场本就不该发生的“外遇”，迟早会分手。毕竟，不可再生的纯天然美景才是最珍贵、具备长远发展潜力的，当旅游业能够依据其自身优势，借助文化、科技的力量迈入更高、更快的发展阶段之时，也就是让地产远离的那一天。
策 划 方 案
2009年9月
目录
一、晚会概述---------3
二、晚会内容设置---4
三、演出阵容---------7
四、现场嘉宾---------8
五、现场设计---------8
六、晚会流程---------9
七、晚会报价---------9
一、晚会概述
1、晚会时间：2009年9月25日（暂定）
2、晚会地点：河南南阳市某广场
3、晚会时长：120分钟
4、主办单位：：河南南阳某开发商
5、承办单位：xxxx公司
6、晚会主题：
7、晚会目的：表现“承诺的宣言，展现真自我”
1）宣扬房地产商完全按照国家标准，建造房屋保质标量没有偏差
2）展示房屋建筑的设计科学、独特、人性化。
8、晚会风格：体现沉稳、细致、热烈、喜庆、的风格
晚会体现舞台上下的互动，演员的真情演绎，穿插嘉宾的深情讲述，节目中融入建筑工人的精彩表演；舞台节目与演出道具配合，处处体现开放商的以人为本的理念；演出现场的氛围热烈。
9、节目要素：
人物的采访讲述与文艺节目的衔接；
到现场嘉宾的即时采访；
10、晚会主持人：xxxxxxxx
11、播出时间：待定
二、晚会内容设置
晚会内容安排以宣传企业形象为主；分别从公司的现状，经营团队和面对困难的态度入手；最后辅助介绍新建楼盘。
1、序（3分钟）
以女子红樱僳的战鼓配以绚丽的舞蹈和开发商代表的合唱拉开晚会的序幕。
2、开篇：领导发言（30分钟）
3、第一篇章：公司风采（20分钟）表现内容：
采访人物：房地产商领导
通过大屏幕播放未到场的人物采访片断 互动环节：在场观众提问。节目设置：
1）用所有建筑楼体的模型，做一次别样的走秀活动。（如同模特展示服装一样）
2）主持人深情介绍采访人物，进行现场采访；被采访人物对公司贯彻的理念和遵守的承诺，我们的目标等内容进行演讲；
3）房地产业的同行献花，以表示房地产商在房地产业的地位是受到同业人员的广泛认可。主持人深情营造感人气氛； 4）歌手与开发商领导共同表演一首歌曲；
4、第二篇章：闪光点（20分钟）
表现内容：专业优秀的团队，一起共创佳绩。
推介重点：重点表现房地产商的雄厚资金力量、专业的运营团队、人才济济。
节目设置：
1）魔术表演、小品：展现因拥有雄厚资金力量、专业的运营团队，使我拥有一双魔术之手，才能创造一个又一个的成功典范。
2）展示2009年取得的成绩。3）陈红（待定）现场演唱一首歌曲；
5、第三篇章：你们的理想、我们的承诺（20分钟）
表现内容：作为房地产商一直坚守者自己誓言，贯彻以往工作作风，以不变的承诺，迎风破浪。
节目设置： 1）主题歌舞短剧：演员表演一直在狂风大浪中航行的一只船。不畏艰险、勇往直前、迎风破浪后，又是一段平稳的航行。
2）女子十二乐坊（待定）表演一段舒缓的音乐，表现风浪过后的喜庆。
3）
演员表演一首歌曲；
6、尾声：结束楼盘展示（10分钟）表现内容：结束楼盘细节展示
1）主持人和开发商领导共同走上舞台，营造迎接楼盘的澎湃激情；
2）从建设到完成、周边绿化、配备设施、房屋内部展示 3）晚会结束，大家鼓掌欢送嘉宾。
三、演出阵容（备选）
严维文 濮存昕 张也 谭晶 白雪 陈红
女子十二乐坊
黑鸭子合唱团
红樱僳组合金帆艺术团
四、现场嘉宾
1、采访嘉宾对象：房地产商领导、政府领导、群众代表
五、现场设计
现场将体现科技色彩，通过现场展板表现建筑工人、建筑师工作的认真科技，选取开发商建设的代表性楼盘为背景，充分表现开发商的雄厚资历。
1、晚会舞台：800㎡舞台，背景为巨型“楼体”模型，模型前方为晚会主题背景板，舞台两边设延伸至观众席内，舞台中间铺红地
毯，延伸到观众席中，以利于演员和观众互动；
2、背景板：设计精美，置于舞台中部后方，以表现晚会主题，使舞台成为一个半封闭空间；
3、展板：数量待定，主题展板环绕现场，同时起到展览、装饰、烘托气氛和突出主题的作用；
4、大屏幕：舞台一侧设大屏幕，配合演出播放相应内容，使晚会内容延伸到场外；
5、等离子电视：数量待定，悬挂于观众席两侧，方便观众了解相关内容；
6、嘉宾席：在观众席第一、二排；
7、观众席：在场地中间部分，以横三乘以竖三的形式分为九个区域，每个区域四周都有通道，利于观众和演员、嘉宾互动，以及现场管理、人群疏散；
8、装饰：现场装饰巨型彩色气球、条幅、旗帜、鲜花等，以及开发商的标志、模型等装饰物，突出现场的热烈感；
9、音响：专业音响，保证现场音效震撼，强烈感染观众。
六、晚会流程
晚会环节设置完成、现场嘉宾确定后将设计流程细节。
旅游项目策划方案 乡村旅游项目策划方案
一、规划主题
1、黑衣壮活态文化大全“黑衣壮”已经成为广西旅游文化的品牌，是吸引游客云集那坡的宣传亮点。迎合文化旅游的时尚，借势造势，也必然作为本项目最为突出的卖点。到了处处都有黑衣壮的那坡，唯有集聚“文化大全”，才具有吸引游客光临的诱惑力。
2、壮族医药大全壮医药作为传统文化，近年有渐成保健诊疗文化热点之势。本项目建于壮医药材 GAP 种植基地，与黑衣壮文化互为支撑，可以发展成为一个壮族医药展示中心，集种植、观赏、保健、诊疗和购药之大全，追求天然、生态的健身疗养的消费新潮流，对区内外和国内外游客均有独特而巨大的吸引力;也唯有天然、生态的“大全”，才能区别于植物园和壮医院而独具魅力。
3、桂西风光、天籁神韵依托于秀丽、典型的桂西自然风貌，山环水涌，与狮山相对，有龙山相拥，时而阳光灿烂，时而雨雾缭绕，极其奇丽神秘，也是山水观光的佳境。
二、开发原则
(一)因地制宜原则
开发上劳山旅游资源必须因地制宜，根据当地的实际情况，依靠当地固有的资源，突出黑衣壮和壮药的特色。
(二)特色原则
利用上劳山的资源优势，开发出独具个性的黑衣壮民俗旅游产品和壮药特色，深度挖掘黑衣壮文化与壮药内容。
(三)文化原则
深度挖掘黑衣壮深厚的文化内涵，从多学科，如民俗学、社会学、文学、艺术学、人类学等角度来研究黑衣壮，发掘民俗内容，丰富民俗旅游项目的文化意蕴，让游客无论是观赏民居、观看歌舞表演、品尝风味小吃，还是参与工艺活动，都感觉到是在享受文化。
(四)多样化原则
文化村的开发针对游客需求的多样性，开发多形式的旅游产品，满足不同游客的不同需求，不仅有观光型，还有参与型、娱乐型、健身型、生态型等旅游产品。
(五)生产性原则
文化村在旅游开发的同时应以生产为基础，旅游的开发不影响居民的正常生产活动，同时也是满足游客对农业观光、生产民俗旅游的需求，壮药的生产、研究与旅游开发相协调。
三、性质与定位
(一)项目性质
文化村以自然生态环境为基础，以黑衣壮和壮药为特色，突出黑衣壮民俗风情和壮药健身保健，以黑衣壮民俗风情体验和休闲健身为主要功能的特色民俗文化旅游村。
(二)形象定位
黑衣壮民俗风情、壮药大观。
(三)功能定位
民俗体验、休闲健身、游览观光。
四、产品开发思路
1、建设必须以自然生态、文化生态的保护和协调发展为基础，在生态保护中开发，以开发促进生态保护。
2、观光、参与、购物、饮食、保健医疗、住宿、娱乐等多功能结合。
3、景区相对集中，各功能区相对独立，分布错落有致;
4、中心功能区的联结，贯彻心理诱导曲径通幽，渐入佳境，高潮迭起。
五、景区划分和旅游项目策划
(一)景区构成
文化村划分为一园、一区、一村、一庄，即黑衣壮民俗文化大观园、壮医药种植保健诊疗区、黑衣壮民俗生态村和黑衣壮民俗文化山庄。
(二)项目策划
1、黑衣壮民俗文化大观园
·景区示意门——上劳山公路与南宁—那坡公路连接处，内收 5 米，简易示意性建筑，壮族文化特色，石结构或竹木结构，无顶盖。占地面积 15平方米。
·壮族特色景区大门、停车场——中心景区入口处，永久性砖石(仿竹木)结构或竹木性过渡建筑，壮族文化特色，设有售票处、小商品零售店。附近设停车场，占地面积 2500平方米，建筑面积 25平方米。
·多情山歌迎宾门——大门与中心区之间，壮族特色亭门或风雨桥式建筑，建筑面积 15平方米。表演山歌迎客。黑衣婆娑的村姑，声名远扬、极具文化个性和民族亲和力的多声部黑衣壮山歌，令游客耳目一新，精神振奋。
·图腾神话传说文化园——中心区第一景观，壮族特色亭门或风雨桥式建筑，占地 3200平方米。建立图腾门楼一座，在路面、两边，设置壮族图腾崇拜符号建筑物，如铜鼓、青蛙、凤鸟、花山壁画神像、古壮字以及在那坡发现的各种图形、景象，设一个亭子表演壮族师公信仰礼仪。目的是以神圣、神奇、神秘的文化底蕴，将游客带入肃穆、崇敬的文化圣殿。
·人生礼仪园——中心区重点景观和活动项目。占地 15000平方米。由一组壮族干栏式建筑环绕着一个中心广场构成。主要展示黑衣壮的衣食住行、生老病死的人生礼仪，给游客带来一次人生文化的巡礼。
①花婆送子礼——干栏式民居内，建筑面积 200平方米。婆婆、小姑等人。表现生育礼俗和取名习俗等门插艾草、红蛋相贺、甜茶敬客等。
②欢腾的歌坡——中心广场，总面积 6500平方米，可容纳 5000 多人。设有中心歌台、周边为草坡、树林、树丛。表演以歌交友、以歌择偶的礼仪山歌对唱、抛绣球、歌舞表演、狮子舞等。
③热闹的婚礼——一干栏式民居内，表演黑衣壮婚俗族内婚、入赘的习俗，喝喜酒、背新娘。表演性与参与性相结合。
④祥和的日子——另外一组干栏式民居群、间间相通，曲折有致。每一间展示一项内容。服饰展览表演、黑衣壮锦织染示范、壮族特色饮食品尝、壮族信仰文化体验、古壮字碑林(壮族经书)知识简介等项目。展示、表演为主，可以适当参与。
⑤另外的世界——民居群后山处，建筑几处黑衣壮小瓦屋墓地，展示黑衣壮人性化的丧葬民俗和墓区景观。由于有心理禁忌，只作简单介绍，不宜重点导游。
旅游项目策划方案 乡村旅游项目策划方案
一、背景分析
1、概况
浏阳河又名浏渭河，原名浏水。因县邑位其北，“山之南，水之北，谓之阳”，故称浏阳。浏水又因浏阳城而名浏阳河。全长 238 公里，流域面积 4665平方公里。
2、旅游资源
(1)自然资源
浏阳河十曲九弯，两岸青山翠枝，紫霞丹花。
浏阳河漂流浏阳河第一湾(浏阳市高坪乡境内)。
特产浏阳花炮闻名中外，还有菊花石、夏布、湘绣、豆豉、茴饼、纸伞、竹编。
(2)人文资源
开福寺、马王堆汉墓、陶公庙、许光达故居、黄兴故居、徐特立故居、谭嗣同故居、浏阳文庙、浏阳算学馆、孙隐山等文物。
(3)红色旅游
走出了一大批党和国家的卓越领导人中共中央总书记胡耀邦、国家副主席王震、全国人大副委员长彭佩云、中顾委主任王首道等。走出了中国第一个为戊戌变法而流血牺牲的志士谭嗣同，走出了民国先驱唐才常、焦达峰。还走出了数十位挽民族之危亡、救生灵于水火的铁血将军和数万名革命烈士。可见，浏阳的“红色旅游”氛围浓厚，发展潜力不言而喩。
二、区域优势/劣势
1、优势
(1)浏阳市社会经济基础雄厚，城市经济实力不断增强。
(2)浏阳市的道路状况良好，区位条件比较好，可进入性较强。
(3)浏阳河旅游资源丰富，发展潜力强劲。
(4)优美动听的《浏阳河》，掠云越波，传遍了五湖四海，浏阳河的知名度较高。
(5)旅游产业蓬勃发展，国家将“红色旅游”提上日程，可以使浏阳河的“红色旅游”资源得到充分利用。
2、劣势
(1)浏阳市整体形象缺乏明确定位，对外宣传不够。
(2)浏阳河景区的服务人员的服务意识比较薄弱，服务水平较低。
(3)浏阳河的旅游资源缺乏有效的保护，开发不足。
三、策划目的
1、市场分析一句“浏阳河。。。。”，伴随着中国的一代伟人响遍了祖国的每一个角落，传遍了世界各地，在我们每一个人的心中，对“浏阳河”都有一份额外的亲切和敬仰。因此，“浏阳河”的目标消费者群非常庞大。无论男女老少，都是“浏阳河”的目标消费者。港澳台喜欢文化交流的年轻人以及老一辈革命老人，亚洲甚至全世界热爱中国文化，喜欢到中国旅游的外国游客都有可能成为目标消费者。
2、最终目的提高浏阳河的知名度，使浏阳河走出湖南省，唱响中国，走向世界。
四、策划原则
1、目的性原则
(1)把浏阳河打造成国内著名的休闲旅游景点。
(2)将浏阳“红色旅游”资源和其它“红色旅游资源”整合为经典“红色旅游”线路。
2、可行性原则
(1)浏阳市的道路状况比较好，交通便利，旅游者可进入性比较好。
(2)浏阳河经过多年发展，有良好的口啤，现在正在不断完善之中，其发展潜力较大。
(3)浏阳市政府有足够的资金和信心把浏阳河“推出去”，走出省门。
3、特色化原则
《浏阳河》唱响了全中国，它特有的“诗歌”情怀是其它旅游资源缺乏的。因此，加强《浏阳河》的宣传和推广，让人们产生去浏阳河旅游的动机，4、政府主导和市场结合的原则
(1)政府主导，依靠浏阳市政府，甚至湖南省政府的强烈支持和推广。
(2)提高浏阳河的市场竞争力和综合实力。
五、主题口号
唱响古今，璀璨浏阳!
六、组织形式
主办浏阳市政府
承办浏阳市旅游局
协办湖南卫视电视台
七、主要活动
1、音乐晚会其中有大合唱《浏阳河》版，以及抒情版的《浏阳河》，小品等。
2、放烟花音乐晚会结束后放烟花。
3、征文比赛要求参赛者围绕浏阳河这个主题写文章。通过这个征文比赛，来提高消费者(特别是年轻一代)对浏阳河的认知。在音乐晚会当晚会给优秀作品的参赛者颁奖。
4、举行音乐晚会当天浏阳市旅游局以 6 折的价格出学生票，以 8 折的价格给其它消费者。
5、以浏阳河的名义捐款 20 万给当地的慈善公益机构，在当天中午举办新闻发布会。并且把这一信息刊登在当地最有影响力的报纸媒体。同时，在湖南卫视播放这则新闻。
八、具体操作
1、进行音乐晚会的前题宣传，在湖南卫视《娱乐天天报》播放音乐晚会的宣传片，以及在当地有影响力的报纸做音乐晚会的平面广告宣传，为期一周。
2、音乐晚会于 XX 年 12 月 31 号在浏阳河广场举行，从晚上 8 点开始到晚上 10 点结束，采用直播形式。请湖南卫视著名主持人李湘、汪涵联手担任主持。由湖南卫视摄制组担任整个晚会的制作以及后期编辑。
3、节目开始，首先以 vcr 的形式回顾浏阳河，画面重点突出浏阳河的时代性，以达到引发观众的共鸣，促使观众尽快进入晚会的主题。
4、接着，何炅和李湘进入电视屏幕，并发表开幕词和介绍特别嘉宾，以及介绍晚会的流程。
5、接着，主持人李湘介绍浏阳河的旅游资源以及浏阳市其它的“红色旅游资源”，强化观众对浏阳河作为“红色旅游资源”的认知。
6、接着，超级女声冠军尚文捷作为表演嘉宾，演唱其参赛成名曲《爱》以及演绎《浏阳河》。
7、接着，现场举行“浏阳河征文比赛”的颁奖仪式，并且简单介绍这个征文比赛的情况。
8、接着，汪涵访问浏阳市旅游局局长，以其权威的观点来诠释浏阳河的定位以及发展战略。
9、接着，由在浏阳河工作的员工表演小品――《浏阳河的爱》。
10、接着，汪涵现场访问游览过浏阳河的旅游者，通过旅游者的口叙提高浏阳河的品牌价值。
11、接着，大合唱《浏阳河》―――由专业人士组成的合唱团。让观众重温经典，以此刺激消费者的旅游动机。
12、接着，主持人总结，发表感谢词以及提出新的希望。
13、最后，放烟花庆祝晚会完满成功。
九、宣传推广
1、电视广告找专业人士拍一则浏阳河的广告。分别在湖南卫视每周的《快乐大本营》以及每天晚上的黄金剧场的广告时段播放;在凤凰卫视《时事直通车》的广告时段播放。每次十五秒，为期两周。
2、报纸广告在湖南当地有影响力的报纸投放平面广告。为期一周。
3、公关宣传以浏阳河的名义赞助各种喜庆活动。如赞助 XX 年 1 月举行的《湖南超女跨年演唱会》，积极参与当地慈善活动。
4、网络宣传在新浪网、携程网的首页播放浏阳河的网络广告。为期一周。
十、资金支出/收入`
1、支出
(1)音乐晚会约 300 万人民币。
(2)其它活动及播放广告约 150 万人民币。
(3)总计约 450 万人民币。
2、收入
(1)广告约 250 万人民币。(音乐晚会找商家赞助，包括冠名赞助和其它赞助)。
(2)门票约 300 万人民币。
(3)总计约 550 万人民币。
旅游项目策划方案 乡村旅游项目策划方案
一、背景分析
1、概况
浏阳河又名浏渭河，原名浏水。因县邑位其北，“山之南，水之北，谓之阳”，故称浏阳。浏水又因浏阳城而名浏阳河。全长 238 公里，流域面积 4665平方公里。
2、旅游资源
(1)自然资源
浏阳河十曲九弯，两岸青山翠枝，紫霞丹花。
浏阳河漂流浏阳河第一湾(浏阳市高坪乡境内)。
特产浏阳花炮闻名中外，还有菊花石、夏布、湘绣、豆豉、茴饼、纸伞、竹编。
(2)人文资源
开福寺、马王堆汉墓、陶公庙、许光达故居、黄兴故居、徐特立故居、谭嗣同故居、浏阳文庙、浏阳算学馆、孙隐山等文物。
(3)红色旅游
走出了一大批党和国家的卓越领导人中共中央总书记胡耀邦、国家副主席王震、全国人大副委员长彭佩云、中顾委主任王首道等。走出了中国第一个为戊戌变法而流血牺牲的志士谭嗣同，走出了民国先驱唐才常、焦达峰。还走出了数十位挽民族之危亡、救生灵于水火的铁血将军和数万名革命烈士。可见，浏阳的“红色旅游”氛围浓厚，发展潜力不言而喩。
二、区域优势/劣势
1、优势
(1)浏阳市社会经济基础雄厚，城市经济实力不断增强。
(2)浏阳市的道路状况良好，区位条件比较好，可进入性较强。
(3)浏阳河旅游资源丰富，发展潜力强劲。
(4)优美动听的《浏阳河》，掠云越波，传遍了五湖四海，浏阳河的知名度较高。
(5)旅游产业蓬勃发展，国家将“红色旅游”提上日程，可以使浏阳河的“红色旅游”资源得到充分利用。
2、劣势
(1)浏阳市整体形象缺乏明确定位，对外宣传不够。
(2)浏阳河景区的服务人员的服务意识比较薄弱，服务水平较低。
(3)浏阳河的旅游资源缺乏有效的保护，开发不足。
三、策划目的
1、市场分析一句“浏阳河。。。。”，伴随着中国的一代伟人响遍了祖国的每一个角落，传遍了世界各地，在我们每一个人的心中，对“浏阳河”都有一份额外的亲切和敬仰。因此，“浏阳河”的目标消费者群非常庞大。无论男女老少，都是“浏阳河”的目标消费者。港澳台喜欢文化交流的年轻人以及老一辈革命老人，亚洲甚至全世界热爱中国文化，喜欢到中国旅游的外国游客都有可能成为目标消费者。
2、最终目的提高浏阳河的知名度，使浏阳河走出湖南省，唱响中国，走向世界。
四、策划原则
1、目的性原则
(1)把浏阳河打造成国内著名的休闲旅游景点。
(2)将浏阳“红色旅游”资源和其它“红色旅游资源”整合为经典“红色旅游”线路。
2、可行性原则
(1)浏阳市的道路状况比较好，交通便利，旅游者可进入性比较好。
(2)浏阳河经过多年发展，有良好的口啤，现在正在不断完善之中，其发展潜力较大。
(3)浏阳市政府有足够的资金和信心把浏阳河“推出去”，走出省门。
3、特色化原则
《浏阳河》唱响了全中国，它特有的“诗歌”情怀是其它旅游资源缺乏的。因此，加强《浏阳河》的宣传和推广，让人们产生去浏阳河旅游的动机，4、政府主导和市场结合的原则
(1)政府主导，依靠浏阳市政府，甚至湖南省政府的强烈支持和推广。
(2)提高浏阳河的市场竞争力和综合实力。
五、主题口号
唱响古今，璀璨浏阳!
六、组织形式
主办浏阳市政府
承办浏阳市旅游局
协办湖南卫视电视台
七、主要活动
1、音乐晚会其中有大合唱《浏阳河》版，以及抒情版的《浏阳河》，小品等。
2、放烟花音乐晚会结束后放烟花。
3、征文比赛要求参赛者围绕浏阳河这个主题写文章。通过这个征文比赛，来提高消费者(特别是年轻一代)对浏阳河的认知。在音乐晚会当晚会给优秀作品的参赛者颁奖。
4、举行音乐晚会当天浏阳市旅游局以 6 折的价格出学生票，以 8 折的价格给其它消费者。
5、以浏阳河的名义捐款 20 万给当地的慈善公益机构，在当天中午举办新闻发布会。并且把这一信息刊登在当地最有影响力的报纸媒体。同时，在湖南卫视播放这则新闻。
八、具体操作
1、进行音乐晚会的前题宣传，在湖南卫视《娱乐天天报》播放音乐晚会的宣传片，以及在当地有影响力的报纸做音乐晚会的平面广告宣传，为期一周。
2、音乐晚会于 xx 年 12 月 31 号在浏阳河广场举行，从晚上 8 点开始到晚上 10 点结束，采用直播形式。请湖南卫视著名主持人李湘、汪涵联手担任主持。由湖南卫视摄制组担任整个晚会的制作以及后期编辑。
3、节目开始，首先以 vcr 的形式回顾浏阳河，画面重点突出浏阳河的时代性，以达到引发观众的共鸣，促使观众尽快进入晚会的主题。
4、接着，何炅和李湘进入电视屏幕，并发表开幕词和介绍特别嘉宾，以及介绍晚会的流
程。
5、接着，主持人李湘介绍浏阳河的旅游资源以及浏阳市其它的“红色旅游资源”，强化观众对浏阳河作为“红色旅游资源”的认知。
6、接着，超级女声冠军尚文捷作为表演嘉宾，演唱其参赛成名曲《爱》以及演绎《浏阳河》。
7、接着，现场举行“浏阳河征文比赛”的颁奖仪式，并且简单介绍这个征文比赛的情况。
8、接着，汪涵访问浏阳市旅游局局长，以其权威的观点来诠释浏阳河的定位以及发展战略。
9、接着，由在浏阳河工作的员工表演小品――《浏阳河的爱》。
10、接着，汪涵现场访问游览过浏阳河的旅游者，通过旅游者的口叙提高浏阳河的品牌价值。
11、接着，大合唱《浏阳河》―――由专业人士组成的合唱团。让观众重温经典，以此刺激消费者的旅游动机。
12、接着，主持人总结，发表感谢词以及提出新的希望。
13、最后，放烟花庆祝晚会完满成功。
九、宣传推广
1、电视广告找专业人士拍一则浏阳河的广告。分别在湖南卫视每周的《快乐大本营》以及每天晚上的黄金剧场的广告时段播放;在凤凰卫视《时事直通车》的广告时段播放。每次十五秒，为期两周。
2、报纸广告在湖南当地有影响力的报纸投放平面广告。为期一周。
3、公关宣传以浏阳河的名义赞助各种喜庆活动。如赞助 xx 年 1 月举行的《湖南超女跨年演唱会》，积极参与当地慈善活动。
4、网络宣传在新浪网、携程网的首页播放浏阳河的网络广告。为期一周。
十、资金支出/收入`
1、支出
(1)音乐晚会约 300 万人民币。
(2)其它活动及播放广告约 150 万人民币。
(3)总计约 450 万人民币。
2、收入
(1)广告约 250 万人民币。(音乐晚会找商家赞助，包括冠名赞助和其它赞助)。
(2)门票约 300 万人民币。
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