征用土地请示（精选11篇）
按照上级的工作部署要求，为了切实做好梦幻北部湾项目建设工作，我镇投入了大量人力、物力全力推进，目前项目建设工作整体推进顺利。由于我镇中心工作较多，各项工作经费开支大，造成了各项工作经费困难。为确保我镇各项工作的顺利开展，恳请贵部拨经费拾伍万元整(￥：150000.00)作为我镇梦幻北部湾项目建设工作经费支出。
以上请示，妥否?请批复。
防城镇人民政府
1. 农村集体土地征用的补偿费少, 标准不一, 安置措施存在缺陷, 严重侵害了农民的合法权益。
首先, 《中华人民共和国土地管理法》遵循征地补偿原则, 补偿标准应当是能够保证被征用土地的农民不因土地征用而降低生活水平。但许多地方政府是按照《中华人民共和国土地管理法》的最低标准来确定征地补偿费的, 还有些地方政府确定了最低的征地补偿标准后实际上在最低标准以下发放征地补偿费, 而且即使是低标准发放也常常不能及时发放到农民手中。其次, 采用货币安置的地方, 政府将土地一次性买断, 由农民自谋出路, 就业成本全部由农民个人承担, 而土地补偿费远不能补偿农民损失, 农民生活得不到保障。第三, 集体经济组织截留农民的土地补偿金、少报土地补偿金、将农民的土地补偿金变相转移的现象也普遍存在, 导致失地农民的生活毫无保障。
2. 违反征地程序的现象普遍存在。
许多地方征用农村集体所有的土地并未严格依法办事, 主要表现在信息不公开, 农民无法从正常途径了解到征地补偿的费用标准和具体的分配办法, 补偿费往往得不到及时足额的发放。有的地方政府甚至采取先征地后找项目的方式, 置农村集体和农民个人利益于不顾, 低价征用, 高价出让, 获取经济利益。
3. 征用的过程中土地浪费现象严重, 许多土地在征用后被闲置。
有的地方政府工作人员缺少保护耕地的意识, 在进行规划时没有尽可能地利用4荒地和原有宅基地, 占地过多、过滥, 使用不合理以及随意改变土地用途。
二、影响农村土地征用的因素
1. 相关政府机关工作人员未能严格依法办事, 没有做到程序公开和程序透明, 缺少有效的民主监督机制。
征收农村集体所有的土地关系到被征地农民的切身利益。物权法明确规定:“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的, 要依法承担法律责任。但实际上在土地征用的过程中收受回扣、扣发和侵吞补偿费现象严重。开发商通过种种手段取得政府的规划和用地许可, 以商业用途占用农民的土地, 严重侵犯了农民的合法权益。
2. 集体所有权主体虚位。
农村集体所有的土地一般由村民委员会代行集体所有权, 但村民委员会并非一级国家机关, 只是村民自治组织, 并无保护村民利益的动机, 而法律没有具体规定农民行使集体土地所有权的组织形式和程序, 结果土地集体所有, 实际上变成了无人所有或乡、村干部小团体所有, 集体土地所有权主体虚位。再加上历史的沿袭和现实中管理的混乱, 土地被征用得越多, 村干部就能谋取到越多的经济利益。这样就在某种程度上导致了更多不必要的土地征用情况的发生, 使更多的农民失去土地, 造成大批“种田无地, 上班无岗, 低保无份”的“3无”游民, 不利于社会的稳定发展。
3. 土地征用缺少科学规划。
主要表现在:有些地方的城市规划有很大的随意性, 缺少民主监督, 这就为某些官员进行权利寻租提供了很多机会;有些地方的规划没有经过科学论证, 即使有“论证”, 也只是走走形式;有的地方则大搞政绩工程、形象工程, 全无保护耕地和可持续发展的意识。
4. 对非法占地行为的处罚力度过轻, 且不能及时发现问题。
三、完善我国农村土地征用制度的措施
1. 规范土地征用程序, 加强民主监督, 明确补偿标准。
在征用过程中, 应该严格按程序办事, 发挥村民的民主监督作用, 实现土地征用补偿的透明化、制度化。以市场价格合理确定征地补偿的标准, 以体现农民集体作为集体土地所有者的收益权, 有效防止因巨大差价的诱惑使一些实质上的商业用地以“公共利益”的幌子通过政府强制廉价征用而获得, 避免土地资源的浪费, 促进土地资源的优化配置, 维护农村集体和广大农民的合法权益。
2. 设村民代表会议。
设村民代表会议行使集体土地所有权, 以解决集体所有权主体虚位化的问题。只有在中华人民共和国村民委员会组织法的框架内, 通过民主成立村民代表会议, 并且按照现代公司制的模式, 将村委会的日常管理与执行职能和村民代表会议的决策权分开, 才能真正维护集体所有权, 而这需要民主的推行, 特别是国家权力的支持。
3. 探索新的补偿方式。
征地补偿方式在采取以货币补偿为主的同时可以探索新的补偿方式, 建立补偿多元化机制, 让农民可以选择对自己最有利的办法。如, 政府在工商、税务等方面, 可以出台相应的优惠政策, 鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业, 多种形式开展就业和教育培训, 提高失地农民的劳动技能和再就业能力;允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营, 让被征地农民能长期分享土地的增值收益;在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用, 由村集体用这部分土地发展二、三产业, 安置被征地农民, 更好地解决农民的后顾之忧, 有利于维护农村稳定。
4. 加大对土地征用过程中出现的违法行为的打击力度。
在打击侵占、挪用征地补偿费用的行为时, 要加大查处力度, 以及时发现问题, 适时打击;对于征收后造成土地闲置的, 应根据土地闲置期间对农业造成的损失对征收单位予以相应处罚。
独家垄断的土地征用制度给政府带来了实实在在的好处。首先，在法律的支持下，政府可以源源不断地获得廉价的土地资源。由于集体土地所有权很难落实，集体经济组织往往听命于上级官员的指令，难以真正代表被征地农民的利益，因此，即使有反对的声音也很弱，征地的阻力明显地减少。与国外相比，我国的征地效率极高，使得政府可以在很短的时间里就能根据城市拓展和产业发展的需要征用到大量的土地。其次，征地补偿仍然长期依据几十年前的标准，也就是按照土地的原用途给予补偿，导致农村集体土地所有权永久丧失的价格远远低于政府在市场上公开出让土地的价格。当农村土地转化为城市建设用地时，低价征用的土地成为高速城市化和工业化的驱动器；土地出让收入成为地方政府财政收入和公共投资的重要来源；土地抵押成为城市基础设施和房地产投资的主要融资工具。
但是，这种由政府统一强制征地的方式带来了越来越多的问题与矛盾。第一，由于建设用地的取得过于容易与廉价，地方政府无节制地扩张城市范围，导致土地城市化明显快于人口城市化，土地资源浪费严重。1981—2008年，我国城市建设用地增长了4.8倍，同期，城市化率只提高2.3倍。按照适度的人均用地标准，现有城市建设用地足以满足几十亿人口的需求，而我国高峰时期的人口也只会达到16亿人。第二，由于城市繁荣带来土地出让收益大幅度增加，与征地补偿费用的差距逐步扩大，引起了失地农民的强烈不满。2007年，国土资源部受理的涉及农村征地纠纷的来访为887起3157人次，其中因安置补偿问题来访的为776起2757人次，分别占87.5%和87.3%。另外，补偿标准过低，导致失地农民的生存、发展权力得不到保障。有资料显示，改革以来，农民被征地约1亿亩，至少有5000—6000万农民彻底失去了土地，他们有的成为城市居民，但还有近一半没有工作和社会保障。
在2011年底的中央农村工作会议上，国务院提出本届政府任期内一定要完成集体土地征地制度改革的工作，改革的方向无疑也将趋向于将更多的土地收益留给被征地的农民。但是，给农民补偿多少合适，以及采取什么样的安置方式，仍然是一个十分复杂、甚至是无解的难题。这其中既牵扯到公益性与非公益性用途难以区分，补偿标准难以确定的问题；也牵扯到政府可能会利用公权和信息优势，故意压低补偿标准，造成更多社会矛盾的问题；还牵扯到土地增值收益的分配比例是主导城市化的政府得的多，还是丧失土地的农户得的多，远离城市的农民是否也要分享这一收益等等理论分歧。可见，在补偿标准上下功夫无法从根本上改变农民在征地过程中的弱势地位，无法有效约束地方政府的行为，仍然会源源不断地产生各种问题，是治标不治本的办法。
土地征用是政府为了公共目的而强制取得非国有或非公有土地并给予补偿的一种行为。在许多国家，政府进行城市基础设施和公共事业的建设时，可通过一定的法律形式和法律程序对所需的私有土地进行征用，但均明确提出只能为了公共利益的需要。从征用补偿来看，各国也均是站在保障被征地者利益的角度，对由于征地造成的当前和将来的、直接和间接的利益损失进行相当于被征用土地市场价格的赔偿。例如，尽管英国的法律规定征地机构可以依据法律原则强制执行征地，但是，实际上他们的征地过程很少采用这种方式，更多的是采用同土地所有者协商，根据市场价格购买的方式。美国的土地完全商品化，土地所有者完全拥有土地的所有权、使用权和收益权，土地的流转按照市场交易的原则，通过有偿方式获得，他们的征地行为与购买土地的行为无太大差异。可见，成熟市场经济国家的征地是在土地产权明晰的基础上进行的，政府的公权受到严格的约束，土地价格由市场决定。
根据国际经验，结合我国实际，让我国的征地制度走出困境的根本出路并不是不断提高征地补偿标准，也不是为农户提供更加完善的安置，而是进一步明晰土地产权。要在土地所有权不变的情况下，在严格进行土地用途管制和土地交易管理的前提下，赋予农民土地财产的处置权和转让权，使农民能够在征地过程中与政府保持平等的地位。尽管这样做会带来某些效率的损失，放慢城市化的建设速度；但是，却有利于真正保障农民的利益，遏制公权的滥用，改善城乡二元结构，建设和谐社会。要对不同用途的建设用地采取不同的征用或交易方式。对于公益性用地来讲，农民应明确作为土地财产的权利人，参照土地改变用途后的市场价格，与政府协商确定补偿费用，体现“按价补偿”的原则。对于非公益性用地，应遵照“同地、同权、同价”的准则，建设城乡统一的建设用地市场，允许农村集体建设用地、农民宅基地进入土地一级市场自由交易。
1.征用集体土地申请：城中村改造用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土局政府部门提交相关文件、资料，提出用地申请；
2.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等（大概包括：
1.用地单位有关资质证明；2．项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；
3．土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；4．初步设计或者其他有关批准文件；5．建设项目总平面布置图；6．占用耕地的，必须提出补充耕地方案
3.土房及相关政府只需拟订征用土地方案和供地方案。
4.同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。
5．上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
6.地籍资料或者其他土地权属证明材料；
4.集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图、项目规划图。
5.征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。
6．公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。
7．征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人，应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
8．补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。申报文件
1．征用土地方案批准文件；
2．征用土地方案公告。
9.征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。
2．征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
3．征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。
4．征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
5．征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。
6．征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。
申报文件
1．征地补偿、安置方案；
2．征地补偿、安置方案的公告。
补偿安置的实施
基本工作流程
1．征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。
2．区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。
3．办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。
申报文件
1．征地补偿、安置协议；
2．征地补偿、安置方案。
颁发建设用地批准书
基本工作流程
用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书：
1．以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位交纳土地有偿使用费后办理土地登记。
2．以划拨方式提供国有土地使用权的，由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。
申报文件
用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：
1．办理《建设用地批准书》的申请；
2．市政府批准征（占）地的批文；
3．《建设用地规划许可征》附件和附图；
4．与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份；
5．钉桩坐标成果通知单；
6．工程进度计划；
政府及有关部门：
我司位于XXXXX（在围垦5.2万亩），主要经营饲料加工，南美白对虾养殖，销售等，现申请征用周边一块农村土地，扩建一个农产品加工厂。本着保护环境、珍惜土地的原则，我们已尽量将占用的土地面积缩小到最小。并在此郑重承诺，一旦土地使用权批复下来，我们将严格遵守土地批复的使用面积，绝不越界扩占，而且保证切实保护好周围的生态环境，待工程完工后，负责恢复工程建设中不得不暂时毁损的生态植被。在工厂开工生产后，坚决按照环保等有关部门的要求，做到规定的各项环保标准，绝不破坏周围环境，造福子孙后代！
现将我们发展绿色产业的思考简述如下：
此次申请征用6亩土地，建一个年产1200吨速冻冷藏水产品储藏库，预计总投资1800万左右，主要用于自已1400多亩的南美白对虾和周边养殖户的速冻、冷藏、销售等业务。提高经济效益，回报农民收益。
随着经济的发展，人民生活水平的不断提高，各类高档海鲜越来越被人们所喜爱，宾馆饭店的餐饮和日益富起来的人们都追求新鲜产品，因此市场广阔。前景良好发展绿色产业，不仅将对地方的经济发展起到极大的带动作用，而且也是实现经济，社会，环境资源相互协调，走可持续发展道路的正确选择。带动一方农户共同致富。我们将采用公司+人才团队+基地+农户的经营模式，具体思路是：
第一，集中搞好绿色产业的开发，依托生态和资源优势，以市场
为导向，以资源为依托，以科技为动力，以效益为中心，重点抓好绿色产品的开发，力争把绿色产业产品进行深加工，开发绿色产品，使绿色产品成为当地新的经济增长点
第二，充分发挥特色产品的延伸和辐射作用，进一步发掘独特的民族，历史，文化等人文社会资源，将绿色旅游，绿色消费，绿色文化同地方的名，优，特，新等产品的开发有机的结合起来。其中主体的框架是由绿色资源的培植保护和利用开发两个部分组成，着眼点是提高效益，其总体走向必须符合市场经济发展规律。因此要从产业发展布局上规划实施，从总体上构筑独具地方特色的绿色产品。
以上就是我们发展绿色产业的思考，并业已经过有关方面专家的论证、指导和改进，一致认为具备了开工建设的条件。因此恳请有关领导研究我们的申请，尽快批复同意我们的土地征用申请！以便实现我们早日为当地的经济快速发展作出贡献的愿望！
谨祝
工作顺利！
申请人：XXXXX
征 地 单位：（简称甲方）被征地单位：（简称乙方）
甲方经号文件批准,在,建设项目,按规划、设计,经城建规划部门定点,需要农用地转用及征用乙方集体土地,于年月日在,甲乙双方在国土资源管理部门主持下,依照《云南省土地管理条例》的有关规定，经过充分协商，达成如下协议：
一、乙方同意甲方农用地转用及征用集体土地亩（其中：水田亩，旱地亩，林地亩）；
二、各项补偿按以下办法计算：
1、乙方的基本情况，户数户，人口人，劳力个，耕地面积亩，人均耕地亩，应安置的农业人口人，耕地被征用前三年的平均产量公斤（其中：大春公斤，小春公斤），副产物按一斤粮一斤草计算，粮食单价每公斤元，副产物每公斤元，年产值元/亩。
2、土地补偿费：=元
3、安置补助费：=元
4、青苗补偿费：=元
5、附着物补偿费：=元
6、拆迁费：=元
7、其他费：=元
8、合计：=元
三、被征土地所承担的农业税，根据法律、政策规定，依法减免。
四、经上级批准征用的土地所有权属于国家，由甲方按规定管理使用，甲方在按规定用途使用过程中，乙方不得以任何借口干扰甲方使用，若进行干扰，所造成的一切损失，由乙方负责赔偿。如果造成严重后果，甲方有权直接向县人民法院起诉。
五、甲方在建设和使用过程中，不得损害周围未被征用的土地，农作物、附着物或其他设施，如有损害，由甲方负责赔偿。
六、甲方在施工建设中，需要使用临时小工的，应优先照顾乙方。乙方有能力供应砂、石料的，在同等质量、规格和价格的条件下，甲方应优先安排乙方供应。
七、征地经上级批准后，征地费总额由甲方按时一次性付给乙方，按法律规定应付给农户的部分，由乙方负责兑现到户。
八、本协议自上级批准之日起生效。
甲方法定代表签字：（章）乙方法定代表签字：（章）
甲方单位盖章：乙方单位盖章：
1 土地征用问题
(1) 地方征地机构不完善, 征地配套政策调整不及时。许多地方在争用土地时, 并没有成立专门的征地机构, 征地业务通常由耕保或者其他业务部门所代替, 导致征地工作职责不清晰、补偿标准不统一、工作程序不到位等问题, 甚至会导致征地工作不能顺利的展开。上级征地机构虽然明确的规定了征地的方法、程序、责任等, 但是由于没有完善的地方征地机构, 导致征地配套政策不能够完全的实施, 或者是由于地区发展水平的差异, 导致配套的政策不能够根据实际状况进行调整。
(2) 征地程序不合理。根据相关的规定, 土地征用的流程表现为:通知拆迁信息、实地进行资产核对、告知被征用土地农户的利益补偿、确定征地的限制时间、征用土地, 在征地的整个过程中, 农民完全处于被动的地位。在征地的过程中, 由于一些工作人员工作经验、文化水平以及个人素质不仅相同, 如果在征地工作中出现与工作人员意愿相违背的状况, 很可能会出现暴力拆迁或者强制拆迁的问题, 将会引发严重的全体性事件。由于征地过程的不合理, 一些征地的工作人员, 利用农民消息的落后性, 通过自身的特权在征用土地过程中导致出现寻租现象。
(3) 土地征用补偿不合理。在土地征用的过程中, 土地补偿是被征土地农民最为关注的事情, 国家规定的补偿标准包括青苗补偿费、地上附着费、安置补助费、土地补偿费等。但是在实际的征用过程中, 经常出现补偿标准与利益损失标准失衡的问题, 例如被征用土地的农作物, 如蔬菜、土豆、玉米等一季的产物, 征用赔偿只赔偿一季的产值, 果树也是只赔一年的产值, 三年果树只补偿一年的产值就显得不甚合理。
(4) 土地征用工作难度大。土地征用工作中普遍存在漫天要价、无理取闹、抢建、抢种、抢载等, 索要高额补偿的状况。由于土地征用政策的不完善性, 导致一些地方政府采取比较极端的方式进行问题的处理, 这样就会导致出现另种问题, 其一是会造成“会哭的孩子有奶吃”的不正常现象, 其二是造成突出的社会矛盾, 引发不稳定的因素, 这样不仅仅会扰乱正常的工作顺序, 还会增加国家征地拆迁的成本。
2 改善土地征用问题的应对策略
(1) 创建被征地农民保障制度。根据保障被征地农民基本生活、兼顾效率与公平的原则, 创建被征地农民社会保障制度。其一, 创建被征地农民社会保证基金, 基金的主要来源是土地增值收益以及土地补偿安置费用;其二, 创建爱你湿度农民社会保障体系, 根据国家的实际状况, 创建被征地农民社会保障体系包含的内用有:为被征地农民提供法律援助、为被征地农民提供受教育与培训的机会、医疗保障、养老保障、以及被征地农民最低生活保障等, 并将这些内容纳入到政府的日常工作, 将其作为考核政府负责部门的重要指标, 让被征地农民享受子女上学容易、老友所依、病能看医的待遇;其三, 创新安置思路, 将社会报纸机制和安置方式相结合, 通过安置来过度, 以此解决被征地农民的社会保障问题。
(2) 加快土地征用制度改革。土地征用制度改革的关键在于合理的分配农用地转为建设用地生产的增值收益, 让被征地农民享受到我国经济增长的利益。其一, 从制度上明确土地征用的依据, 严格规定政府动用征地权的条件, 仅仅只能是公共利益的需求, 不能用私权征用农民的经营性用地, 尽可能的缩小征地范围, 降低对农民利益的侵害;其二, 从制度上限制土地征用部门滥用职权, 通过建立完善的土地征用审批责任制, 严格土地征用审批权, 进而有效的防止征地主体滥用征地权;其三, 从制度上保证征地方和农民具有平等的地位, 保证双方能够平等的对话;其四, 根据社会经济发展的需求, 制定《行政程序法》, 配套机制辅助土地征用制度, 完善土地征用的相关法律法规。
(3) 完善土地征用补偿机制。政府在征用土地时, 应该根据当地的经济状况以及市场条件, 确定合理的土地征用补偿标准, 不能无条件的压低补偿标准, 也不能制定硬性的补偿定价。一方面, 全面的考虑土地价格的变动因素, 影响土地价格变动的因素有许多, 例如土地质量、地区用地紧张程度、区位优势等, 然后根据土地条件、市场条件以及征地用途, 认真的权衡各方面的因素, 政府制定的土地征用补偿标准应该尽可能全面的反应土地价格;另一方面, 制定动态的补偿标准, 政府给予农民同期损失给予补偿的同时, 还应该允许农民参与到土地增值收益分配中, 并加入预期的利益, 预期的利益应该从被征地农民近3年甚至是近5年的平均利润中确定, 虽则国民经济的增长, 增加被征地农民的收益。
(4) 指导被征地农民理财。长期以来, 农村经济主要以自给的小农经济生产方式, 农民的理财能力相对较弱, 投资理念也相对较差, 多数人拿到征地补偿款后通常主要用于子女婚假、建房以及子女教育等, 并且一些本来就贫穷的农户, 征地补偿费只能作为几年的生活费。因此, 政府应该给予农民一定的理财指导, 帮助被征地农民更好的利用土地征用补偿费用, 以此提高农民的收入, 促进我国整体经济的快速发展。
3 结束语
近几年, 我过的经济加速发展, 城市化建设迅速推进, 我国各地都出现了征用土地的高潮。但是, 在土地征用的过程中, 还存在许多问题, 使得土地征用工作呈现越来越难的趋势。因此, 正确的认识土地征用存在的问题, 并采取相应的应对策略进行改善势在必行。文章分析了土地征用过程中存在的问题, 探析了解决土地征用问题的应对措施, 以供参考。
摘要：随着经济的快速发展, 我国的城市化建设进程在不断的加快, 大量的农村劳动力转移到城市中, 成为了城镇人口, 进一步推进了新城市的建设进程。但是, 在进行现代化建设以及旧城改造的过程中, 不可避免的会占用一部分土地, 其中包括耕地, 这就导致土地征用和农户之间产生了矛盾, 如果不能有效的解决二者之间的矛盾, 将会影响我国经济的可持续发展。
关键词：土地征用,问题,应对策略
参考文献
[1]朱汉卿, 徐兴江.农村土地征用问题及对策[J].襄樊学院学报, 2010 (6) :38-42.
[2]成健.土地征用中存在的若干问题及其对策[J].黑龙江科技信息, 2010 (1) :36-37.
[3]张淑晶.关于土地管理中土地征用问题探讨[J].华章, 2011 (21) :67.
一、我国土地征用补偿存在的问题
(一)补偿标准偏低
2004年新的征地补偿标准虽然考虑了多种因素,对农民的补偿额度也有所提高,但是按照农业土地收益进行补偿的基本思路并没有改变。保留按原用途补偿的指导思想,不符合地价形成规律。在实际操作中,有些地方在执行补偿标准时往往就低不就高;有些地方虽然执行了30倍的最高补偿标准,仍然不能保证被征地农民的原有生活水平不降低;有些地方财政吃紧,干脆压低补偿安置标准,甚至拖欠补偿安置费。
(二)补偿标准测算方法不科学
作为补偿费用测算基数的亩产值,因作物的不同、物价波动的影响,很难科学的确定,在实践中容易引起补偿不合理。
(三)农民被排除在土地增值利益的分配之外
近几年各地开发区建设也是热火朝天,“截至2004年,全国开发区多达6015个,规划面积3.54万平方公里,相当于5300多万亩。”其结果使大量农民在没有得到合理补偿的情况下,沦为“三无农民”(种田无地、上班无岗、社保无份)。大量农民变成了“贫困的城市人”,虽然身份变成城市人口,但是因为他们得到征地补偿费不足以支付在一个城市生活消费的成本,况且他们的知识水平很难在城市中找到工作,只好沦为新的失业人群,并且由于没有完善的社会保险保障,只能生活在城市的较低阶层。
(四)补偿分配不公
在土地补偿费的分配上,因为只规定了将其交给集体经济组织,没有明确规定集体如何处理这笔费用,因此在实际征地费用分配过程中,有些地方政府官员、村干部就成了集体的代理人,享有对集体财产直接的处置,以至于大多数失地农民根本不知补偿费是多少,其中多大的比例是给自己的。
(五)征用及补偿程序混乱
我国无序征用的现象较普遍,土地征用及补偿仅有非常简单的规定,已有的征地与补偿安置公告、补偿安置方案、听取意见等也都是事后程序,难免流于形式,程序的混乱势必会造成权力的滥用,从而使权利会被侵犯的机率增加。
二、土地征用的市场化补偿模式
(一)构想思路概述
借鉴国外征地补偿经验,征用土地补偿费除了包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费外,还应该对相关的附带损失做一定的补偿,即直接补偿与间接补偿结合起来。调整补偿费用的分配和使用方式,把地上附着物、青苗补偿费及相关的附带损失补偿费和一部分的土地补偿费直接支付给失地农民,从支付价格层面来说,这部分属于土地价格;把土地补偿费的大部分和安置补助费,即补偿基金直接转为保障专项基金,以建立失地农民社会保障体系的形式对口补偿到农民身上。在制定补偿价格的时候,应基于“市场论”,通过谈判协商的方式公平定价;在使用补偿基金的时候,应基于“人本论”,为失地农民建立专门的社会保障体系,保障失地农民农转非后的生活。
(二)“土地定价公平化”构建要点
1、明晰产权,按股分配
首先,对集体土地以乡(镇)为单位进行核资清产。“核资”即核实集体土地资产,包括土地类型、数量、质量、地上地下设施等和各地类所承载的权利职能及相关经济利益。“清产”,即明确集体土地的产权内容、结构、归属及流转状况。
其次,加快集体土地登记发证进度,理顺集体土地产权关系。强化农民的土地使用权,明确土地使用权不仅仅限于承包经营权,还包括完整的转让权和收益权,使农民直接支配土地。
最后,允许集体土地使用权进入市场进行交易,实行有偿、有限期流转。在农民自愿的前提下,实行以土地入股、租赁等方式,使农民从土地开发中得到长久的收益。
2、建立农村集体土地地价评估体系
在确定补偿金额的过程中,最关键的就是确定土地的价格,这可以借鉴城市房屋拆迁有关程序,建立征地价格评估体系,即在征地之前由有关主体选聘符合相应资质的估价机构进行估价,并出具估价报告作为确定征地补偿价格的参考依据。在估价方法方面,可以采用收益还原法。
3、改革征地补偿费的测算方法
用征地区片综合地价代替“产值倍数法”测算征地补償费。根据市场情况及时制定征地区片综合价,设置调节系数。
4、建立农用地转用增值税
为了防止 “涨价归农”的极端,应该建立农用地转用增值税,使得由农用地转用后出现的土地外力增值的一部分回归于社会,促进土地增值收益合理分配。具体分配比例可以参照当地经济发展水平和人均土地数量等条件加以确定。
(三)“社会保障体系”构建要点
1、失地农民社会保障体系的责任主体
国家是公认的社会保障责任主体,统一管理、强制实施是社会保障制度的基本特征。当农民失去土地,需要为其建立基本的医疗和养老保险时,地方政府就成为必然的直接责任主体。
2、失地农民社会保障体系的主要内容及筹建机制
本体系主要为失地农民提供就业保障、基本医疗保障和基本养老保障。其中建立基本医疗保障和基本养老保障制度的关键在于资金,资金的大部分来源于土地征用补偿费中的土地补偿费和安置补助费,应从征地款中切取一大块用于基本养老保险和医疗保险费的缴纳。剩下的资金可以考虑从政府提供财政补贴、从土地储备增值收益中提取一定比例的收益、从全国社会保障基金投资收益、社会捐赠等渠道筹得。而就业保障主要通过转换失地农民就业观念、加强技能培训、扶持农民自主创业、拓展职业教育等途径实现,建议将征地补偿款的剩余部分作为就业培训资金用于失地农民转岗就业培训所需。
3、失地农民社会保障体系的运行
(1)失地农民社会保障体系基金的运营。借鉴国际经验,失地农民的社会保障基金也必须考虑基金投资运营问题,确保未来有足够的支付能力。在运营过程中须遵循“安全性、流动性、收益性”相统一的原则,实现投资方式的多元化。但是投资领域的风险和收益具有很强的正相关关系,必须加强投资的风险管理。
(2) 失地农民社会保障体系的监管。要建立一个直接由地方政府领导、独立行使各项权利的监督委员会,对基金的具体征收、储存、支付机构以及基金公司、证券公司、投资基金及其托管银行等基金运营机构的各项行为的规范程度进行监督,以保证社会保障基金的安全性、流动性和收益性。
甲方（征收方）：
乙方（被征收方）：镇村（居）组
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》和《天柱山旅游度假区建设征地、拆迁安臵暂行办法》，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本协议。
第一条征用土地数量及方位
甲方依据本协议征收乙方座落于的土地；面积亩。土地四至与范围以反映土地现状的勘测定界图为准，双方应在图件上签字盖章予以确认（分地类面积另附图表）。
第二条征地补偿费用
1、征地补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费和青苗补偿费。
2、土地补偿费和安臵补助费：
（1）补偿原则：土地补偿费和安臵补助费合并计算.（2）补偿标准：良田、菜地每亩补偿土地补偿费和安臵补助费两项合计3万元。
（3）补偿面积与费用：乙方本次被征收良田亩，甲方补偿乙方万元；乙方本次被征收菜地亩，甲方补偿乙方万元；被征收旱地、园地、水塘水沟、宅基地亩，甲方补偿乙方万元；被征收山场亩，甲方补偿乙方万元。
（4）甲方应共支付乙方土地补偿费和安臵补助费万元人民币。大写总计：
（仟佰拾万仟佰拾元整）。
3、青苗补偿费：
（1）补偿原则：甲方直接补偿到乙方被征土地青苗种植户。
（2）补偿标准：具体见《分户青苗补偿表》（附表）。
（3）自本协议签订之日起，甲乙双方协同开展青苗补偿核查工作，按实际情况填写《分户青苗补偿表》。
（4）甲方在全面完成《分户青苗补偿表》后，分户一次性兑付青苗补偿费。
（5）乙方负责向本组被征地土地承包农户做好有关青苗补偿原则、标准的宣传、解释工作，并负责被征土地承包农户在《分户青苗补偿表》上签署确认同意意见。
第三条安置办法
对农民现有住房不论有无手续，一律按规定给予安臵。乙方因被征地造成农业剩余劳力，甲方采取以下办法解决：
1、商业门面安臵。
商业门面标准：全部征收被征迁人的耕地时，无偿按人均8平方米建筑面积给予商业门面安臵；未全部征收被征迁人的耕地时，按本次征收的耕地面积占被征迁人土地承包时耕地总面积的比例，计算被征迁人应享受的商业门面安臵面积。
2、养老保险。
乙方被征迁户在土地征收后，由天柱山旅游度假区缴纳被征地农民养老保险中其中统筹基金。
3、失地农民的优惠条件：乙方在有条件的基础上，可优先参与招投标工程。在非招投标工程中，在同质同价的基础上，甲方应优先安排给乙方（包括劳务用工、机械运输等）。以后在被征土地上的单位和个人，在同等条件下，应优先考虑本地失地农民的就业安臵。
第四条、征用土地的交付
乙方应于本协议生效后日内将被征用土地交付甲方，并保证所交付土地不存在任何影响甲方使用的争议纠纷或障碍，如交付后被征用土地仍存在影响甲方使用的争议纠纷或障碍，视为乙方未交付，乙方应负责解决该争议纠纷或障碍，至争议纠纷或障碍解决之日方计为交付之日。
第五条土地手续的变更
甲乙双方签订本协议后，乙方应尽快落实土地补偿费和安臵补助费的分配方案，并书面报送甲方；负责依法办理农民土地承包合同的变更手续。乙方保证交付地块权属清楚无争议；如有争议，乙方自行调处，所造成的一切损失由乙方承担。
第六条付款方式
征地采取一次性协议，分期付款的方式。乡镇政府与村（居）民组签订征地协议后，支付村（居）民组50%的土地补偿费和安臵补助费；余下部分，待被征收土地可以安排场地平整和其它建设时全额兑付，资金由村民组保管，由村委会主任设密码。
第七条 房屋拆迁
房屋安臵地点：甲方在天柱山旅游度假区规划图中的旅游发展用地范围内安臵乙方。本次被征地区域内的房屋拆迁，甲方与各户另行协议。
第八条违约责任
1、自本协议订定之日起，乙方有责任告知所属村民不得在征用土地内种植作物，有违反者，乙方必须赔偿甲方的损失。
2、此协议签订后，乙方应协助甲方做好拟征收土地的上报工作，按甲方要求完善和提供相应的签字材料，不得再以社会保障、补偿安臵等其它理由拒绝配合。
3、因乙方原因，造成征收土地逾期交付或不能交付使用，影响甲方土地征收进度时，甲方将按相关程序追究乙方违约责任。
4、先征后征政策一致，若有哪村民组争取到优惠政策，其他村民组同等享受或此协议无效。
第九条争议的处理
本协议签订后，如发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，双方可向潜山县人民法院起诉。
第十条协议效力
1、本协议由双方代表签字盖章后生效。
2、本协议正本一式五份，甲乙双方各执一份，旅游度假区、县国土局、村委会各一份。
3、本协议未尽事宜，可由双方约定后作为协议附件，与本协议具有同等法律效力。
甲 方（盖章）： 代 表（签字）：
乙 方（盖章）：代 表（签字）：
村委会代表签字：
1.我国城市化过程中保护失地农民权益的重要性和必要性
工业化和城镇化是推进中国现代化事业的重要内容，但是在现行产权制度下，农民是被排斥在城镇化、工业化进程之外的，他们甚至为工业化、城镇化背负着沉重的负担。在失地以后，由于农民的文化素质较低，普遍缺乏工业化生产所需的生产技能，在参与城市就业市场竞争的过程中处于劣势地位，在失去土地的保障后无论是退路还是出路都将面临更高的风险，因而对社会保障和就业均有着强烈的需求。个体风险可以通过家庭和社区的帮助来解决，而群体风险则只能在政府的主导下，通过相应的社会保障机制来化解。如果失地农民的风险得不到应有的保障，不但难以顺利转变成为城市居民，分享不到城市文明成果，而且还有可能成为社会不稳定的因素，影响社会的和谐发展。由于长期以来农村社会保障体系发展相对滞后，建立失地农民的社会保障则是发展农村社会保障体系的一个重要契机，是逐步完善农村社会保障体系的重要措施。因此，建立和完善失地農民的社会保障和解决失地农民的就业出路问题是建设和谐社会的重要内容。
2.我国土地征用制度中社会保障制度的缺陷
2.1土地征用补偿标准应以被征地所载农民安置的实际社会成本为准
因征地而失去土地的农民，应该与城镇居民享有同等待遇，故理应对其进行城镇化，由此，其生产和生活方式也都必然会完成城镇化过程。进而其补偿安置标准就不能再按照其历史上的生产和生活方式来确定，而应该按照其城镇化后的生产和生活方式来确定。为了保障失地后农民能够在城镇生存和发展下去，征地补偿安置应该考虑的因素主要有：生活费用、就业和创业资本、住房、社会保障以及一定的土地价值收益。所以，征地的补偿费用表面体现为土地的价格，本质上却为安置失地农民所需的社会成本，尤其是进行社会保障所需的费用。
2.2社会保障制度一般包括养老、医疗、最低生活保障三方面的内容，对失地农民而言，最为重要的莫过于养老保障
然而，失地的农民毕竟是一个特殊群体，对其利益的保护，没有现成的理论可供参考，没有成功的经验可以借鉴。就已经实施的对失地农民的养老保障制度而言，其缺陷亦很明显，主要表现在现行的失地农民养老保障制度的给付偏低，无法弥补由于土地被征用对农民造成的利益损失。究其根本性原因，无非就是认为农村经济发展和农民收入水平低，农民的基本生活费保障水平应与之相适应，故被征地农民养老保障制度的给付水平应低一些，被征地农民养老保障制度给付水平如果确定地较高，会增加政府的财政负担。因此，“低起点，低标准”将成为被征地农民养老保障制度给付水平定位的原则。对于被征地农民而言，失去土地将意味着其永久失去职业和生活保障的风险，尤其对一些年龄偏大且文化程度较低的农民，极有可能会永久失业，靠现有的给付水平根本不能养老。况且，就失地农民的贡献而言，也是为地方城市化的发展作出了贡献，即使给政府增加了负担，也应看作政府为发展城市化而付出的成本。若制度设计者不深刻认识此点，仍然采取城市居民与失地农民两种不同的标准的社会养老保障制度，则势必在实务中很难使土地征用工作进行下去，即使进行下去，这样区别对待的低水平保障失地农民，也会对社会造成大批新的贫困阶层，增加社会的不稳定因素。
3.为失地农民建立规范、合理的社会保障体系
失地农民由于国家征用土地而失去了赖于生存和发展的生产资料，即使依法进行充分地补偿，也因经济社会的进一步发展，生活水平指数的提高而使之生活质量大受影响，生存遂受到威胁。所以，为了保护失地农民的生存权，唯有扩展现行社会保障制度的适用范围。
（1）失地农民是一个由各年龄段组成的复杂群体，养老问题是失地农民共同关注的焦点，而医疗问题和子女教育问题则是仅次于养老问题的焦点，还有应对短期内丧失收入来源的风险，因转移到非农产业就业所必需的培训、入学等风险等。如何建立一个既能应对短期风险、又能应对长期风险的适合失地农民的保障机制是值得研究的一个重要课题。
（2）建立失地农民社会保障制度，政府无法回避解决失地农民的可持续生计和权益保护问题，而需应对农民的风险保障需求，承担对农民的保障责任。政府逐步从征地交易主体回归到政策制定者、协调者和监督者地位，有利于土地交易市场化和制度执行的透明化。为失地农民建立社会养老保险，从制度上代替土地对农民的保障，降低养老风险，有助于打破二元体制障碍，加速农民向市民转化。
（3）建立失地农民社会保障制度要切实保障被征地农民的合法权益，系统地保障农民失地以后面临的各种风险；以统筹城乡经济社会发展、加快城乡一体化和建立统一的城乡劳动力市场为方向，农民参加社会保障与促进就业并重；适应农民失地后的生活和就业特点，建立与经济社会发展水平相适应、有利于失地农民向城镇转移的、与城镇社会保障体系相互衔接的社会保障制度。除了向失地农民提供可承受的社会保障以外，通过土地入股增强农民的财产性收入也是提高失地农民收入的根本途径。同时，政府还应注意对现行失地农民社会保障制度进行扩展，建立一个面向所有失地农民的社会保护体系。除了社会保险制度外，这个社会保护体系应包括社区养老和家庭养老，而后者的发展同样需要政策的优惠与支持。另外，还应适度引导商业保险，利用商业保险机制为力所能及的失地农民提供更多层次的养老保障。
一、拆迁补偿费的征税依据
目前, 拆迁补偿费在税收征收实践中争议较大, 国税函发[1997]87号文在执行过程中引发了较大争议, 纳税人纷纷质疑其违背上位法的规定, 属于无效的规范性文件。随后, 国家税务总局连续颁布三个规范性文件, 纠正了国税函发[1997]87号文的疏漏。
国税函[2009]520号《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》。文件明确了国家征用土地时支付的补偿费不属于营业税征税范围, 不征营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定:在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人, 为营业税的纳税人, 应当依照本条例缴纳营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产, 是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为 (以下称应税行为) 。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务, 不包括在内;前款所称有偿, 是指取得货币、货物或者其他经济利益。
国税发[1993]149号《营业税税目注释》规定:土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为, 不征收营业税。销售其他土地附着物, 是指有偿转让其他土地附着物所有权的行为。其他土地附着物, 是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。单位将不动产无偿赠与他人, 视同销售不动产。
从上述分析可知, 国家收回土地过程中支付的拆迁补偿费及青苗补偿费不属于销售行为, 不征收营业税。
《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定:在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人, 为增值税的纳税人, 应当依照本条例缴纳增值税。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称销售货物, 是指有偿转让货物的所有权。条例第一条所称提供加工、修理修配劳务 (以下称应税劳务) , 是指有偿提供加工、修理修配劳务。单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供加工、修理修配劳务, 不包括在内。本细则所称有偿, 是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。
从上述分析可知, 国家收回土地过程中支付的拆迁补偿费及青苗补偿费不属于销售行为, 也不征收增值税。
根据《发票管理办法》的规定, 不征营业税、增值税的行为, 不属于《发票管理办法》规定开具发票的行为, 不应开具发票。免征营业税、增值税的行为, 应开具发票。
从上述税收法律法规的规定及分析可知, 国家收回土地过程中, 支付的拆迁补偿费及青苗补偿费不属于征收营业税、增值税的行为, 无需开具发票, 支付方凭拆迁补偿协议、县级以上土地管理部门或政府出具的收回土地的文件、收款方出具的收款凭证在企业所得税税前扣除。
二、租赁土地支付款的纳税规定
根据《营业税暂行条例》及其《实施细则》的规定, 结合目前的税收征收实践, 租赁土地时支付的拆迁补偿费及青苗补偿费属于租赁业务的价外费用, 应征收营业税。
根据《民法通则》和《合同法》的规定, 使标的物达到承租方的要求是出租方的责任, 承租方在租赁期内享有标的物的使用权等权利并承担保护标的物安全完整的相应义务。
租赁土地时, 承租方租赁的标的物是土地而非建筑物或地上附着物, 将土地上的建筑物或地上附着物清除并达到承租方的要求是出租方的义务, 故支付的建筑物或地上附着物的补偿款属于租赁费的范围。
根据《发票管理办法》的规定, 因该事项属于营业税征税范围, 故需开具发票, 承租方需凭发票才能在企业所得税税前扣除。
三、土地回收时的个税征税规定
根据财税[2005]45号《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》规定国家收回土地支付给个人的在国家标准之内拆迁补偿款不征税个人所得税, 故支付方也无需代扣个人所得税。
《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定:“一、工资、薪金所得;二、个体工商户的生产、经营所得;三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得;四、劳务报酬所得;五、稿酬所得;六、特许权使用费所得;七、利息、股息、红利所得;八、财产租赁所得;九、财产转让所得;十、偶然所得;十一、经国务院财政部门确定征税的其他所得。”应纳个人所得税:
《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定: (九) 财产转让所得, 是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。 (十) 偶然所得, 是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。
经国务院财政部门确定征税的其他所得———财税[2011]50号《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》, 文件未将青苗补偿列为其他所得。
根据上述规定, 国家收回土地过程中支付的青苗补偿费不属于财产转让所得、也不属于偶然所得, 也未在列举的其他所得的范围, 也不应征收个人所得税。
四、租赁土地时的个税征税规定
由于根据《营业税暂行条例》及其《实施细则》的规定和目前的税收征收实践, 一般将租赁土地时支付的拆迁补偿费及青苗补偿费界定为租赁业务的价外费用。故根据《中华人民共和国个人所得税法》及其《实施条例》的规定, 属于财产租赁所得, 应缴纳个人所得税, 支付人负有代扣代缴个人所得税的义务。
根据《税收征收管理法》及其《实施细则》的规定, 支付人不履行代扣代缴个人所得税义务的, 可以处以少代扣个人所得税3倍以内的罚款。个人去税务机关代开发票的, 税务机关负有代扣代缴个人所得税的义务。
从上述规定及分析可知, 企业租用土地时支付的拆迁补偿费及青苗补偿费需要取得发票才能在企业所得税税前扣除, 代开发票时出租方需交纳5.6%的营业税、城建税及教育费附、地方教育费附加和近20%的个人所得税, 需缴纳的这些税费一般情况下会转嫁到公司承担。以后每年支付的租赁费同样面临这些税收负担。
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