房地产项目考察列表

房地产项目考察列表（精选5篇）

房地产项目考察列表 篇1

模块

一、地块分析项目基础指标

项目名称，位置，用地面积，容积率，用途，使用年限，单价，总价，挂牌时间，建筑密度，高度限定，备注

2项目位置+项目现状（地图+照片）

3项目四至（街名、建筑物）+交通状况（公交站台，公路车道，快铁、火车，飞机）4 客流的可达性（来源、数量）

5项目配套+区域配套

模块

二、住宅商业分析周边住宅（名称、总户数，入住户数、去化率，售价）

（周边楼盘分布图+现场图片+表格）周边商业街

总体商圈分布图、商业街地图布局、店面照片

店面，面积，租金，转让费，层高，租金递增情况，年回报率周边购物中心

购物中心地图布局，购物中心店面图片

店名，位置，面积，开业时间，业态分布（1楼，2楼，3楼）周边写字楼

写字楼地图布局，写字楼现状图片

名称，开发商，占地面积，总建筑面积，开盘日期，完工日期，去化率，售价，租金，回报率SWOT分析（优势，劣势，机会，威胁）

模块三 区域宏观分析城市人口面积交通规划区域经济GDP总值+排名人均可支配收入+排名产业发展规划

模块四 经济核算面积：地上出售 地上自持。地下出售，地下自持，总用地面积是否大于基地面积，是否存在空余空间。价格：预计单价，土地楼面地价，住宅，商铺销售地价利润：总收入-总支出。考虑当楼面价到多少，销售利润接近零。计算产出的最大值。楼面地价每增100元/平米，销售利润走势。

裙房单层建面=用地面积*建筑密度

塔楼单层建面=用地面积*高层主体建筑密度

塔楼层高*塔楼层数+裙楼层高*裙楼层数=限高

裙楼单层建面*层数+塔楼单层建面*层数=总建面

房地产项目考察列表 篇2

（9月13日）

房地产考察：2013标杆地产精品住宅项目实地考察

【课程背景】

房地产考察：2013标杆地产精品住宅项目实地考察，集结住宅缔造者的经典作品，记录让城市骄傲的住宅标签，彰显建筑新地标2013。第一站蜀渝之地：重庆、成都是一座景色秀丽、气候宜人的城市，同时也是一座具有两千多年历史的文化名城，历代留下来的名胜古迹很多，在全国楼市中彰显着自己的本土特色以及世界建筑学的风貌。

【行程安排】

2013年9月13日（重庆）上午 龙湖紫云台、红鼎高尔夫社区 下午 金科中央御院、复地花屿城、万科城 2013年9月14日（重庆）上午 首创渝阅、西郊庄园 下午 金融街融景城、（前往成都）2013年9月15日（成都）上午 铂雅苑、中海城南华府

下午 蔚蓝卡地亚、置信牧山丽景、棠湖泊林城

【考察项目】

项目一：复地花屿城

【建筑类别】独栋、叠拼别墅【开发商】重庆复信置业有限公司

【项目介绍】复地花屿城以法国鲜花小镇吉维尼小镇为蓝本，打造纯法式浪漫鲜花小镇，创新九曲花街、莫奈的荷花池等融法式景观、外立面、情调为一体，打造“五感别墅”，360°鲜花、公园美景，让家的感觉更加实际。复地花屿城原创新生代别墅，集城市别墅、圈层别墅、公园别墅、台地别墅四重概念于一身。复地花屿城还拥有适合人居的自然环境，三大公园环抱，其中10531亩的环山森林公园式西部最大的城市中央公园，还有以体育文化为主题的120亩的黄桷坪南侧公园，而80亩的黄桷坪北侧公园更是为花屿城私享，丰富的自然资源、优美的自然环境，展示了一个高尚人居板块宜居生后范本。

项目二：中海城南华府

【建筑类别】板塔结合高层豪宅【开发商】中海振兴（成都）物业发展有限公司 【项目介绍】该项目位于金融城发展与千亿级地段，作为成都全新的CBD政金中心，金融城经历五年时间的打造，成为了成都最顶级的商业中心、商务中心、高端生活中

心，【中海城南华府】以史无前例的超越标准，远超中海城南1号400米楼间距；从

未有过的中央墅景公园；阔绰的豪景阳台，俯览金融城从90㎡奢适公馆到255㎡的纯板式平层大宅，汲取了中海城南1号CBD巅峰豪宅的户型优势，缔造成都顶级豪宅的全新标准。项目三：西郊庄园

【建筑类别】独栋别墅、北美湖畔别墅【开发商】重庆恒润置业有限公司

【项目介绍】西郊庄园总占地面积约为240亩，一期香格里拉别墅90亩，二期西郊庄园150亩，为纯独栋别墅小区，地处西部新城，现为高新区，为政府继北部新区后第二个极力打造的热点居住区域。功能定位为都市后花园、近郊高尚休闲度假村。西郊庄园用地分布在缙云山、中梁山之间的宽缓丘陵地带，其海拔高度在196-350米之间，是最适宜人居住的建设用地。西郊庄园附近楼盘有天赐温泉、贝迪颐园、陶然居阳光餐厅、海兰云天、金凤高尔夫、上邦高尔夫。生态旅游风景区有海兰云天风景区、白鹭自然保护区、皇田花卉、天赐温泉、长海生态旅游风景区。环境空气质量好，氧的含量是市区的3倍，负氧离子含量高。生态资源丰富，度假、休闲、商务会议场所较多。项目四：龙湖紫云台

【建筑类别】住宅、别墅、洋房【开发商】重庆龙湖地产发展有限公司

【项目介绍】龙湖紫云台总占地近千亩，处于缙云山和中梁山两山之间，位于高出地平

约80米的台地之上，内拥两个天然湖泊围合而成的近百亩双子湖，是重庆唯一一个集台地两山两湖三公园于一体的大社区。龙湖紫云台分两期开发，业态包括联排别墅、合院别墅、类独栋别墅、独栋别墅、洋房。项目内有约3000平米私家亲水会所、约3万方高端小镇风情商业、约10万平湖滨生活娱乐区、约480亩森林公园、登山步道、慢跑道、瑜伽场、晨练场、无边际泳池等，沉淀龙湖十八年高端开发修为，以独创十大生活系统开启龙湖别墅庄园时代。项目五：铂雅苑

【建筑类别】高层住宅【开发商】四川雅居乐房地产开发有限公司

【项目介绍】铂雅苑是雅居乐和星河湾两大地产开发商携手贡献的合作项目，采用纯点 式板楼布局，这是雅居乐、星河湾第一次真正采用纯点式板楼设计，是成都首个纯点

式板楼项目，在全国高端项目中也是极少见的。铂雅苑的园林景观被业内专家誉为“同纬度最美园林”“天然植物

博物馆”，建筑风格为独具一格的星河湾风格，卓越的设计诠释完美主义的建筑美学，获得业内及市场的高度

赞誉。所有户型均为全套房设计，各栋标准层层高3.6M，楼王标准层层高甚至达3.9M 打造成都全所未有的舒适空间感受。项目六：金科中央御院

【建筑类别】联排独栋叠拼、洋房【开发商】重庆市金科宸居置业有限公司

【项目介绍】金科中央御院总占地面积345亩，总建筑面积约54万方，项目绿化率达到了50%以上，主要

打造以湖景联排、叠拼、类独栋等别墅物业为主，以及少量部分洋房产品的高品质社区。金科中央御院做为中央别墅区里最中心的核心位置，拥有这个区域里最核心稀缺生态资源，一湖三公园环绕，整个项目最大限度利用原生坡地形势，利用坡地的高差情况，最大限度的保证了每栋楼的观景面。金科中央御院主打artdeco（新古典主义），即经过改良的古典主义风格。项目七：置信牧山丽景

【建筑类别】独栋别墅 【开发商】四川川投置信丽景置业有限公司

【项目介绍】牧山丽景二期产品以英伦高端住区为范本，三期产品延续牧山丽景一致的英伦风格，以埃文河畔斯特拉福德小镇为原型，形成国际高端人文社区；同时作为成都稀缺的山地别墅项目，在保留小区内原生态山地地质地貌的前提下，通过英式皇家园林体系原则，以山间缓坡草坪，规范严谨的整体景观，同时创新地运用中央湿地公园，结合小区内层次丰富的立体造型，营造出建筑、山地、水景和谐统一的生态主题社区，让每栋别墅的生态景观面最大化，将生态资源与产品最大程度地融合。项目八：金融街融景城

【建筑类别】塔楼高层超高层【开发商】金融街重庆融拓置业有限公司

【项目介绍】共由约45栋高层、超高层滨江豪宅组成，同时项目还配备近10万方特色 商业街区、两栋顶级写字楼以及奢华会所，根据地形特征，形成城市商业轴、体育绿 化带、滨江绿化带及四个商业节点“一轴两带四节点”的规划结构，项目内部采用分

组团围合设计，每个组团都拥有超大中庭园林景观，各组团亦形成多个休闲广场，最终将呈现一个系统、完备的景观园林体系，让您不仅能够享受城市带来的便捷生活，更拥有舒适宜人的景观资源和居住环境。项目内部规划有“九曲花街”，以美国旧金山“九曲花街”为蓝本，并参考日本著名的“难波公园”，形成错落有致、极具参与性的商业空间。项目九：棠湖泊林城

【建筑类别】联排独栋 【开发商】成都棠湖泊林城房地产开发有限公司

【项目介绍】棠湖泊林城总占地千余亩，社区内引水入园、造坡就景打造出层次丰富的空间质感，层叠坡景平均高度更是达到了6米，既是观礼台又是门阶级，在隔绝纷扰的同时充分保证了居住隐私。依靠静谧蜿蜒江安河，400亩湿地公园围绕，绝版自然资源与建筑无缝衔接，高端生态别墅区由此诞生，棠湖泊林城由此成为城南高尚低密住宅区最后的舞台。项目十：红鼎高尔夫社区

【建筑类别】独栋别墅【开发商】重庆红鼎实业发展有限责任公司

【项目介绍】红鼎高尔夫社区背靠缙云山、南观嘉陵江，三面环水，山丘河谷纵横交错，上风上水一块宝地；红鼎高尔夫社区占地面积约2000亩，拥有18洞国际锦标级高尔 夫球场、近2万平方米高端会所和完善的居住。配套设施；红鼎高尔夫社区总建筑面 积28万㎡,总户数347套，采用嵌入式规划布局、保证户户景观别致；依山梯步修建，层层叠筑铸就建筑经典；红鼎高尔夫社区汇集了浪漫的法式宫廷建筑、经典的英伦维多利亚建筑和人文气

质的

意大利地中海建筑，在山峦起伏、葱绿平整的果岭上分布不同风格的独栋和类独栋别墅；其中一期占地约110 余亩，共计102套，户型面积从450－1800平米不等。项目十一：蔚蓝卡地亚

【建筑类别】独栋别墅【开发商】蔚蓝卡地亚集团

【项目介绍】牧马山蔚蓝卡地亚占地1400亩，仅规划修建500栋纯独栋别墅，其中近50%的建筑直接临湖，剩下的土地将全部用来打造公共环境，包括：20万平米水域，50 万平米森林公园，10万平米果园，10公里森林花径，还有六湾、六岛、两会所、一个

迷你高尔夫球场。皇家园林风格和森林公园是牧马山蔚蓝卡地亚在环境打造上的最大特色。同时项目采用欧式

进口石材与顶级材料，打造纯正经典英法建筑，雄浑大气，精致华丽。项目十二：首创渝阅

【建筑类别】联排独栋双拼【开发商】首创·重庆润智建设开发有限公司

【项目介绍】项目整体规划用地约1500亩，环400亩金马湖而建，绿化率高达56%，是九龙坡区罕有的千亩低密度生态大盘。项目一期300亩A组团64套纯别墅产品即 将推出，涵盖独栋、双拼、联排三大物业形态。项目采用“新中式”建筑风格，在建

筑和景观设计上注重细节，吸纳当地建筑色彩及建筑风格，自成特色。在外立面采用高档石材，将中式建筑的

优雅元素与现代建筑对生活空间的要求进行融合；在景观设计上，将金马湖的湖景融入到景观体系中，用现代

美学及设计观念以尊重自然为核心，实现“自然、建筑、人”的和谐统一。项目十三：万科城 【建筑类别】塔楼多层高层

【开发商】重庆万旭置业公司,万科（重庆）蓝山置业公司

【项目介绍】万科城是位于照母山板块万科大社区的重要组成部分；是项目规模约65万方的综合大盘，首期为城市装修高层，以中小户型为主，主要面向青年置业群体（同时还有洋房、别墅）；万科城背山面水，毗邻近4200亩照母山森林公园和建设中的400亩市政规划公园、林地公园，环境十分宜居。万科城占地417亩，总体量约为65万方，容积率为2.3，产品形态非常丰富。万科城利用场地内地势高低变化，在高地规划了高层，可以获得最大的景观视野。在地势平坦的地方规划了叠拼别墅与花园洋房，可以享受最大的私家花园；规划了联排与双拼别墅，可以俯瞰整座照母山。

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公园游艺园项目列表 篇3

碰碰船是一种采用新型的强有力的直流发动机牵引一个塑料螺旋桨来产生动力的新型游乐设备；碰碰船一般有两部分组成，一是：船的主题部分，就是产生动力的船体；二是：包围在船体外的气模，气模一般是可爱的小动物组成，有鸭子、斑点狗、可爱小熊等；在动画片以及一些游乐场所中都可以看到碰碰船，是一种全新的儿童游乐方式。

异域时空是一项能勇敢者的极限游乐项目，异域时空可以带大家体验到什么是恶鬼、什么是冤鬼、什么是僵尸等恐怖所带来的刺激，在这里你们可以尽情地大声呐喊、大声的尖叫吧。

波波池是孩子们的欢乐天地、梦幻天堂也是他们的自由国度，在这孩子们会把天真无邪、活泼可爱的笑容展现出来，家长朋友们放手让您们的孩子在这留给他们一个深刻美好的童年回忆吧。

童趣园是孩子们的欢乐天地、梦幻天堂也是他们的自由国度，在这孩子们会把天真无邪、活泼可爱的笑容展现出来，家长朋友们放手让您们的孩子在这留给他们一个深刻美好的童年回忆吧。

小火车，是游乐设备中的经典项目，是产业革命初期留给儿童的一个活化石。也是现今社会小朋友普遍喜好的儿童游乐设备。大致的运动方式是在动力的牵引下，数节车厢沿着轨道前进，带着一群小朋友的欢笑走向远方，将惊喜和欢乐深深留在小朋友的心里。

迷你穿梭是在立交式轨道上行驶的一种新型游乐设备，它是由造型精美、风格各异的跑车组成的浩荡车队，各自驱动同步行驶，沿轨道方向穿梭于具有现代化标志的立式轨道上，配有五彩缤纷的彩灯、音响及儿童卡通画装饰。让孩子们体会翻山越岭和飞跃时空的感觉，够刺激又无恐慌感，使人身临其境，赏心悦目，深受儿童喜爱。

日本房地产考察报告 篇4

2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天的考察学习。非常有幸本人参与了此次考察活动。

入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。在短暂的7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一的三井集团。文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击着内心。回来以后，在回顾考察经历及整理照片的时候，不断通过搜集查看一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层的探索与理解。

一、日本概览

日本国土面积37.78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1.3亿，首都为东京。由北海道、本州、四国、九州和约3900多个小岛组成。国土的三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66.5%，农用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面积占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本经济与房地产发展回顾

1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的十年。

二战后的日本经济史可以简单概括为四个阶段： 战后～50年代：恢复阶段； 60年代：高速度增长阶段；

70—80年代的稳定增长阶段；在石油危机的压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。

90年代后的复合型萧条阶段；这一阶段的因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发的一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显的停滞和下滑。1990年GDP增长率达5.1%，到2001年仅为-0.5%，日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去的十年”。同时这是这一时期促进了日本经济产业界的反思，推动了经济理念的进步，使得日本经济不在追求形式上的量而更注重质。完成了新的产业革命的转型，经济有了质的飞跃。

2、日本住宅产业发展化情况

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。开始于60年代，70年代进入产业成熟期。

日本的住宅产业化始于20世纪6O年代初期。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。60年代末期，当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。为了提高产品质量和效率，开始对住宅实行部品化、批量化生产，用生产电视机和汽车的方式生产住宅。

70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业，将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间。

日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。住宅产业集团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组织形式，是以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、配构件部品制造、施工和售后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。

三、具体项目调研分析

1、对保护绿色生态成本毫不在意的日本

本次考察首站为东京。东京：世界超大都市，按日本行政区划，东京指东京都，其总面积为2,162平方公里，1,320万人口（相当于全日本的1/10），具备世界大都市的共同特点，是一个拥挤的城市，现代化的建筑，发达的交通，喧哗却有秩序。

在东京考察过程中，印象比较深刻的是日本对环境治理及对土地可持续利用发展所做的措施。日本的“绿地覆盖率”为66%，仅次于芬兰、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的东京，人均绿地面积也达到了3.01平方米。

二战后日本经济的高速发展，产业和人口向东京聚集，环境污染问题持续恶化，东京的“大城市病”日益严重，民众苦不堪言。用相应的法律来确保公园绿地、控制建设的混乱局面，引导城市空间良性发展显得刻不容缓。为此，日本于1972年颁布了《都市公园整备紧急措施法》。启动投资额达9000亿日元的公园建设“5年计划”。此后到现在，东京的绿地面积以每年约10%的速度递增，环境污染大幅好转。之后《都市计划法》、《都市公园法》、《都市绿地保全法》和《首都圈近郊绿地保全法》等一大批相关法规陆续出台，形成了完整而长期的绿地保护体制。

从东京市政厅大楼俯看整个城市，可以看到城市内保留了一大片森林绿地。在日本皇宫皇居外苑同样可以看到大面积的绿化，形态各异的黑松与摩天楼林立相互呼应，现代和前卫中处处体现出明显的日本特色和风格。

在资源极度紧张的东京能保留如此大面积的绿化实属罕见。正如东京坚持的 “绿地是城市活力之源”一样，绿地不仅是点缀城市的“花瓶”，还是城市的净化器与安全阀，是居民共同的“精神休憩地”。银座商业街

银座的大街长约1公里，把银座1丁目到8丁目紧紧连成一体，组成了繁华的“银座8丁”。地理位置优越，代表银座的高级百货店，提供各种名牌化妆品、时装、首饰、箱包等高档优质商品，倡导提供给顾客高尚、时尚、具有国际性的生活方式，主要目标顾客群是三十岁至五十岁的城市精英和成功人士。同时也吸引着世界各地的人群前来购物消费。

银座商业街的规划特点：交通组织和功能布局：商业街区核心区主要解决人流问题，两侧的次干道主要解决车辆通行，因此核心区主要布置商业楼。而两侧的次干道旁布置了大量的写字楼和停车楼。

合理的空间尺度：核心区商业楼座均采用短开间大径深的布局。既保证了各商业楼的展示面，同时让人流在轻松的移步换景当中，感受电影画面般的购物商业环境。

人性化的广告商业氛围：不过度追求视觉刺激的建筑外立面，井然有序得体的广告展示，与购物过程中售货人员礼貌的服务相结合，充分表达了对购物人群的尊崇。

2、拜访日本四大垄断财阀之一的三井集团

从日本明治维新至现在，由三井家庭统治的财阀而发展起来的三井集团历经400年发展，经久不衰，成为日本的四大垄断财阀之一。在第二次世界大战以前和战争间，该财阀一直据日本四大财阀之首，是日本经济工业化进程中的重要推动力量。三井集团目前有25家大企业组成。其核心企业有樱花银行、三井物产、新王子制纸、东芝、丰田汽车、三越、东丽、三井不动产等，该财团在化工、重型机械、综合电机、汽车制造、房地产、核发电、半导体、医疗及办公电子设备等行业拥有优势。

此次考察拜访三井集团时，通过观看三井集团企业宣传视频，并通过相关资料对其企业发展、经营理念及管理体制有了一个较为详细的了解，同时也被其优良的管理模式、全球化运作经验、发达的商业网络所震撼，这些先进成熟的管理体制经营模式对发展中的集团公司具有很强的借鉴意义。

因时间关系，只针对房地产方面的运营管理方面进行相互交流洽谈，并参观了三井不动产住宅研究中心及别墅展示工厂。·优秀的施工工艺水平

上个世纪60年代，制造业进入房地产领域，工业化方式生产住宅。别墅以及多层房屋的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。这些在我们参观三井不动产住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅可以定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品。标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。

建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全部是标准化构件，从开工到结束是处于全封闭状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物基本上都是统一的搭建模式。我们国内限于投入成本原因，就这方面来说和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常朴素，没有多少过于华丽的东西。相对欧美来说，日本建筑设计的概念性还要更少。但是，他们在空间的到位性、构造技术的研究方面却非常深入，丝毫不亚于任何一个发达国家。

在参观三井样板房展示时这点得到了非常好的印证。户型设计非常人性化、注重细节。采充分考虑到日本人的生活习惯。例如日本的住宅比较密集，相应会带来采光问题。所以在户型设计时，采光面往往会根据环境的不同，尽量做适应性设计，提高采光率。整体厨房，预留有冰箱位置；整体浴室，很干净，浴缸内还有扶手设计。日本住宅比较流行浴室、厕所、洗面所三分离的格局，也就是说以上三者都各处一室，拥有独立的专用空间。浴室部，因为日本人特别喜欢热水澡，一般家庭都有较大面积的浴室。洗面所部分，除必需的洗面台以外，设计师又为洗衣机设计了专用空间，并且预留上下水。厕所部分，有的设置了迷你洗手盆。

此外在施工细节上非常精细，其他不多说，拿填缝处理来说，无论外墙幕墙还是厨卫瓷砖，里里外外的填缝处理都做的漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂的质量和打胶的工艺水平都是相当出色。

3、亚洲奥特莱斯霸主之三井奥特莱斯

在此次考察行程最后一站，参观了三井位于大阪的奥特莱斯。

在亚洲，奥特莱斯发展较为成熟的地区当属商业形态高度成熟的日本，而在日本，做奥特菜斯最为成功的当属三井不动产株式会社旗下的三井奥特莱斯。

如大家所知，在日本东京，银座、新宿、涩谷等地云集了很多高档的百货商场，西武、三越、松坂屋、阪急、东急、伊势丹等等百货店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齐全，但就是一个字“贵”。但在三井奥特莱斯购物城，不仅店铺数量众多，而且众多世界和日本的时尚大牌，价格仅为正品的3－7折。如果运气好，还可以淘到所谓的B级品以及下架商品，但价格却能低到1到2折。

让你买到想买的品牌，让你的日常穿着更加时尚，让你的时尚成本一降再降„„这就是三井奥特莱斯购物城的理念。厂家直销店、正规代理点，自主品牌等都能在这里一应俱全。

由大阪奥特莱斯窥见三井不动产商业运模式

1995年，三井不动产在大阪鹤见开设了第一家奥特莱斯（现在的日本许多大型奥特莱斯都是参考它而建造的），开创了日本的奥特莱斯新纪元。由于它的原址是大阪花博会主场馆，所以它的外观是参考月下美人花而建造，屋顶是可以敞开式的，从远处望去，当它敞开的时候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上当它关上的时候则变成一朵绽放的月下美人花。与如今的奥特莱斯相比，它并不显的十分大，但是里面宽敞的空间，同样让人感到十分舒适。

在大阪奥特莱斯，衣饰、箱包、珠宝首饰、洗化等各业态划分非常合理、清晰，让客户一目了然，在各区域内都能找到最理想的商品。

三井奥特莱斯凭借精准的定位和多年来不断修正的运营方式及经营策略，使其不仅成为当地最富人气的购物中心，也成了外国人来此地旅游观光的圣地。其成功运营可以归纳为以下3点：

1、租赁开发

日本土地政策为私有制，因此三井不动产一直本着能租地就不买地的原则，集聚其他企业的资金共同开发，由自己的商业营销团队统一经营，目的在于降低资金成本，加速周转，减少风险，同时可以自主规范经营业态。这跟日本本地特色有关，因为日本房地产已经度过了泡沫阶段，其土地升值的空间不大，主要盈利还是靠项目本身。其次三井奥特莱斯的开发和运营，保持了日本商业地产项目开发运营的一贯作风，即用比较长的一段时间持续运作一个项目，这对我们来说是一种启示。

2、地理位置

奥特莱斯这个业态的位置的选择非常受限，因为只有土地运行的低成本，才能保证其商品的价格优惠。三井通常采用开发新区域的方法，并与政府共同合作，在几年时间内把周边配套完善，达到互利互惠，一方面培育新区域的商业氛围，一方面健全新区域的硬件设施。目前在三井在日本全国奥特莱斯均分布在中国游客也广为熟悉的北海道、东京首都圈以及大阪、神户等地。各奥特莱斯均设在距离市中心50—90分钟车程的位置。

3、立体建筑与立体业态

奥特莱斯的建筑与中国的商业建筑有很大的差异。其上下只有2层，并由人行天桥贯穿其中，自动电梯等配置有20处之多，整个建筑四通八达。每个店铺都配有非常清楚的走道指示导向，使人群很方便的在一个立体的平面流动，实现了双首层，以致一、二层的租金相同，达到经营价值最大化。

立体的建筑配有立体的业态，奥特莱斯对消费需求的研究很透彻，针对性很强，不仅集聚了高端奢侈品牌及美食广场，还尝试建构了大型的菜市场等居家休闲区域。特殊的业态组合拉拢了周边的人群，并放大了传统的奥特莱斯业态。严格的业态要求也很重要，奥特莱斯每年控制业态调整不超过10%。人流动线与业态经营都是其成功的关键。

四、考察带来的启示 短短的7天日本考察行程，带来不仅眼界的开阔，更多的是对行业、企业、项目发展运营带来的深入思考。

1、对资源的可持续发展利用，日本国土面积不大，人口也比中国少得多，资源很贫乏，但是在工业上却是世界强国，经济总量居世界第二位。但与中国不同的是，日本社会经济发展是不以牺牲环境为代价，反之与环境形成长期有效的良性循环。这也得益于政府对国家发展的长远考虑与前期大量的人力、资源、资金投入。看似政府巨大的前期投入，带来的是完整而长期的绿地保护体制，给城市健康有序发展带来的深远影响。

缩小至一个企业，如何更长久健康的发展，赚钱不应该成为唯一的标准。如何打造企业持续的行业竞争能力与品牌影响力，如何把产品做的更好，做成行业标杆、经典，确实需要我们好好思考。

2、先进的企业管理经验与独特的企业文化。如三井集团这样优秀企业的管理经验，以前仅仅是在书本上学习的，而这次亲自去深入考察，才进一步地体会到这些企业在管理方面的专业和精细。可以说，专业、精细，已经完全渗透到了日本社会生活的方方面面。

此外在在拜访三井集团过程中，让我感到非常感动的是企业领导人对企业文化的践行。本次接待拜访的是三井集团已经退休的一位领导人，行动已经不是特别方便，却仍然坚持由工作人中搀扶下楼至停车场迎接考察团。在洽谈过程中，因会议室面积不大，没有充足的椅子使用，同行的两位导游只能站在会议室，三井集团相关负责人看到此情况，亲自从别的屋子里搬椅子给两位导游。虽然此次拜访只是纯粹的考察学习，但三井集团仍然给予了相当的重视与礼遇。

3、住宅产品的工业化生产及人性化设计。日本的建筑不是建造，而是组装。即把建筑的各个零部件在工厂制造出来后，拿到现场去进行组装，把房地产建筑做成了工业化的模式，各个部件之间配套十分严密，工作流程做得很细，这一点非常值得我们学习。这应该也是我们国家今后会大力发展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推广应用，仅靠单一的几个项目试验性的使用标准化产品，无法保证成本降低，无法体现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。

日本的住宅产品设计也非常人性化，三井不动产的所有产品研究开发全部自主完成，对建材、户型、采光、科技运用等方面考虑做得非常周全精细，即便若干年后，居住依然非常舒适，这点非常值得我们学习。仅从商业利润来考虑项目开发，随着社会经济快速发展及人们对住宅产品的要求来说，无论产品规划还是产品本身势必很快被市场淘汰。

引深至企业发展，每一家伟大的百年企业，必然创造过无数伟大的产品，无论外部环境发生怎样的改变，产品永远是企业的基石。百年企业的发展成型，必然有坚实的产品品质为根基。回归到商业经济的本源，企业能够提供给消费者的，最核心的价值也必然是来自于产品本身。只有在产品本身具备强大的竞争优势，能够全面满足消费者需求，并得到广泛认可的前提之下，辅以模式、渠道等其他方面的创新、完善，才能够真正推动企业发展，形成基于产品的良性循环。

这就要求前期牺牲部分利益，大量的资金投入。以房地产项目来说，从拿地开始，要先考虑做什么样的产品，针对什么样的客户，精准定位规划产品。真正从客户的角度研究产品规划，研发出经典的、高品质的、前瞻性的产品，并能够长期将产品的开发理念、技术、工艺长期传承下去，方才能够实现百年企业品牌的目标。

4、通过三井奥特莱斯学习它的招商营运，首先要学习的是明确项目自身定位进行招商。扩大与同档次购物中心的差异化，增加对特定目标的吸引力。另外还要学习它能持续运作一个项目。三井奥特莱斯全部为自持商业，自持商业的好处在于，业态规划、招商全部可以自主，经过长期运营可以形成自己的独特品牌，积累大量的商业资源，扩大知名度，不断调整不断改进，具备强大的市场竞争力。

房地产项目考察列表 篇5

房地产考察：标杆房企城市综合体及豪宅别墅区考察

【行程安排】

8月 16日（商业综合体考察）：高尚领域、近铁城市广场、宝龙城市广场、上海绿地中心、兴宸和福广场 8月17 日（别墅考察）：绿城玫瑰园、合生前滩一号、中建大公馆、万科翡翠别墅 8月 18日（豪宅考察）：世茂佘山里、星河湾、绿城兰园 绿城玉兰花园 【考察项目】 项目一：上海绿地中心

【建筑类别】标准写字楼、写字楼、综合体【开 发 商】上海 绿地滨江置业有限公司 【均

价】 待定

【项目规模】建筑面积 100000平方米 【项目介绍】上海绿地中心一期是绿地集团09年地王项目，总建面65万方城市 综合体。产品包括写字楼、豪宅、类住宅等。项目处于政府规划的南滨江规划带 的徐汇区域，轨道交通7号线及12号线交通换乘站与项目地下层无缝对接。一期 稀缺130㎡—170㎡写字楼已经公开。项目二：近铁城市广场

【建筑类别】塔楼

【开 发 商】上海长昭置业有限公司 【均

价】待定

【项目规模】建筑面积: 200000平方米

【项目介绍】近铁城市广场——集Shopping Mall和写字楼于一体的大型地铁上盖综合物业，总建筑面积约20万平方米，位于上海经济发展最具活力、最具投资价值的地区，是长风生态商务区的第一门户，中环线上的璀璨明珠建筑由2010年上海世博会日本国家馆的总建筑师小林利彦先生主设计，运用独特的白色音阶设计符号，形成现代简约立面风格。作为商务综合体建筑，加之周边优美的亲水环境景观，3500平米超大标准层，超高标准车位配比，为各种办公需求带来更多的选择，独特的室外中庭形成可自然采光的内部走廊和节能换气系统，成

为写字楼中难得一见的优势。项目三：中建大公馆

【建筑类别】别墅、类独栋

【开 发 商】华东中建地产有限公司

【均

价】 最低价1100万元/套

【项目规模】建筑面积:233775平方米

【项目介绍】中建大公馆是纯别墅社区，总占地面积11.5万方，总建筑面积23万方，坐拥9.45平方公里新江湾生态湿地，距五角场城市副中心仅约3公里，区域内著名学府林立，复旦大学江湾校区、同济附中、上海音乐学院实验学校、中福会幼儿园等。中建大公馆以1.0容积率稀缺独墅，独栋、类独栋、叠加相结合的纯别墅社区形态，全进口石材、砂岩外墙干挂的精湛工艺，富英伦建筑美感。项目四：高尚领域

【建筑类别】板楼,高层

【开 发 商】上海长润江和房地产发展有限公司 【均

价】均价35000元/平米 【项目规模】建筑面积1140000平方米

【项目介绍】高尚领域为长江实业在真如的A3-A6地块，位于铜川路以北、曹杨路以东、规划真华路以西、规划固川路以南，北临A1、A2地块，与后者并称真如城市副中心南北两心。该地块总面积约为117万平方米，于2006年12月被长江实业、和记黄埔联合竞得。地块拥有两条地铁线交汇站上盖和接连上海西站的交通优势，发展潜力优厚，将建浦西地区地标性综合体项目。项目五：绿城玫瑰园

【建筑类别】别墅 独栋 住宅

【开 发 商】上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司 【均

价】最低价5000万元/套

【项目规模】建筑面积:145000平方米

【项目介绍】上海·绿城玫瑰园共规划有227幢独立别墅，其中标准别墅179栋，大别墅48栋。整个项目共分四期开发，一、二期共有103套别墅，目前已建成交付，正在开发的是三期、四期。上海·绿城玫瑰园每户别墅的沿路庭院边界都用实体围墙，植栽来确保其私密性，整个街区塑造深宅大院，老洋房街区的感觉。游泳池、SPA、BBQ都是别墅庭院的基本配制。在建筑上，绿城玫瑰园包括了法式，意大利式，英式，西班牙等，但是每栋别墅的房型都不同，精装庭院根据建筑风格建造上海·绿城玫瑰园的重要配套玫瑰园会所是以法国卢浮宫外立面意向为蓝图，恢宏气派。是集运动、养生、社交为一体的顶级豪华会所。项目六：绿城兰园

【建筑类别】塔楼 多层 小高层

【开 发 商】绿城集团

【均

价】待定

【项目规模】建筑面积:252761平方米

【项目介绍】绿城兰园是绿城集团的高端系列产品，与北京御园、杭州留庄、苏州御园、上海玉兰花园系出同门。用材考究，精工细凿绿城集团进军佘山版块的第一作。平层官邸——绿城2007年推出的新一代高端产品系列，借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉蒂奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑近千年的规律范式建造的官邸式建筑群。绿城兰园地处大佘山版块，享有得天独厚的地缘优势。同时接壤松江新城EBD，松江万达广场和松江第一高楼环伺，配套极为齐全与便利 项目七：绿城玉兰花园

【建筑类别】住宅、豪华住宅

【开 发 商】绿城集团,上海绿顺房 地产开发有限公司 【均

价】均价55000元/平方米

【项目规模】建筑面积:87000平方米

【项目介绍】绿城玉兰花园·御园位于齐爱路99弄，处于上海东郊门户之地，东郊国际商务社区核心位置；毗邻东郊国宾馆，坐拥上海高端别墅区；周边规划20万平商业综合体。周边环伺张江高科技园区、金桥出口加工区、金融信息服务产业基地等多个国家级重点开发园区。邻近露德圣母大教堂与唐镇行政中心；距轨道交通2号线唐镇站300米，2分钟车程即可达外环线，5分钟达中环线，是绿城集团在上海营造的精装平层别墅和第二代高层公寓产品。绿城玉兰花园·御园平层墅产品甄选欧洲皇室建筑专用石材德国莱姆石，美国LSI大师亲自设计景观，室内设计是著名室内设计师陈文栋先生。项目八：宝龙城市广场

【建筑类别】板楼 高层

【开 发 商】杭州宝龙房地产开发有限公司

【均

价】均价13500 元/平方米

【项目规模】建筑面积:330000平方米

【项目介绍】宝龙城市广场，是宝龙集团的第31个大手笔项目，总建筑面积约33万㎡，项目依据“Y”型自然河道为轴心，精心布局景观规划。项目是下沙新城首个以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标型城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。项目九：合生前滩一号

【建筑类别】住宅、公寓、别墅

【开发商】合生三麟房地产开发有限公司

【均

价】均价40000元/平方米

【项目规模】建筑面积:101401平方米

【项目介绍】合生前滩一号位于中环线以内,近济阳路。在浦东三林中央位置，距世博场馆2.5公里项目占地40900

平，总建筑面积101401平，容积率1.7。建筑产品为4栋高层公寓与9栋叠加别墅。小区公寓户数368户，叠加户数104户，车位总数458个。项目十：世茂佘山里

【建筑类别】联排双拼别墅

【开 发 商】上海世茂佘山汇盈置业有限公司

【均

价】待定

【项目规模】建筑面积:94000平方米

【项目介绍】世茂佘山里项目是2013年世茂房地产隆重推出具有新亚洲风格的联排和双拼别墅类产品。项目利用自然山景和水景资源，重视项目地块内绿景，构建天人合一的人居环境。突出以人为本理念，强调户型设计科学合理，努力构筑和谐的健康养生社区。整个小区占地面积9.4万平方米，容积率为1.0，绿化率达40%。小区总共80栋楼，348户，精装修房比例达到30%，项目分两期开发，预计首批开盘于2013年7月，将推出40栋楼共180套房源，其中有部分精装修房源，于2014年年底交房。项目十一：万科翡翠别墅

【建筑类别】别墅 独栋 住宅

【开 发 商】上海加来房 地产开发有限公司 【均

价】最低价2500万元/套

【项目规模】建筑面积:60000平方米

【项目介绍】中粮万科翡翠别墅是由中粮、万科联手打造的上海标杆项目，项目为意大利新古典主义风格的独栋别墅。距离市中心约15公里，27米南向面宽、天然石材立面、配送4个私家车位、超大尺度的地下室、全套房多功能设计，双会所专享服务，休闲配套与商务平台完美结合。