《房地产开发经营与管理》教案第四章（精选8篇）
第四章 房地产市场调查与分析 【考情分析】
本章分值稳定，最近几年考试一般在8分左右 考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2011年 3题3分 1题2分 2题2分 － 6题7分 2010年 3题3分 1题2分 1题1分 － 5题6分 2009年 4题4分 2题4分 1题1分 － 7题9分 2008年 4题4分 1题2分 1题1分 － 6题7分近四年考试各章分值分析 【内容框架】 第一节 市场调查（调查）第二节 市场分析的手段与方法（分析）第三节 目标市场的细分与选择（选择）第四节 竞争者分析（知竞争者）第五节 消费者购买行为分析（知客户）第六节 房地产市场分析与市场分析报告（写报告）第一节 市场调查 1.市场调查的重要性 2.市场调查的内容 3.市场调查的步骤 4.对市场调查的分析与评估 1.市场调查的重要性 ■ 概念 市场调查是运用科学的方法，有目的、有系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。■ 目的 为企业发现市场机会、找准市场定位、调整经营策略、进行经营决策等提供客观依据 【市场调查的重要性】 ■ 确定产品生命周期各阶段的市场营销策略，确定产品生产销售计划。
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■ 制定定价策略。■ 设计促销方案。
■ 选择分销渠道。■ 制定正确的市场营销综合策略，实现利润最大化同时开拓新市场。2.市场调查的内容（五方面内容）2.1 国内外市场环境调查 2.2 市场需求容量调查 2.3 消费者的消费行为调查 2.4 竞争情况调查 2.5 市场营销因素调查 2.1 国内外市场环境调查 ■政治法律环境 ■经济环境 ■人口环境 ■社会文化环境 ■技术发展调查（四新研究）2.2 市场需求容量调查 ■现有的和潜在的市场需求量。■社会拥有量、库存量。
■同类产品在市场上供应量或销售量，供求平衡状况。■本企业和竞争企业的同类产品市场份额。■本行业或有关行业的投资动向。
■企业市场营销策略变化对销售量的影响。
2.3 消费者的消费行为调查
■消费者类别 ■购买能力 ■购买欲望和购买动机 ■购买习惯 2.4 竞争情况调查 ■竞争者调查分析 ■竞争产品调查分析 2.5 市场营销因素调查（4P因素）■产品调查（Product）■价格调查（Price）■分销渠道调查（Place）■促销策略（Promotion）【2005年真题】
房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。A.产品调查 B.价格调查 C.市场需求质量调查 D.分销渠道调查 E.促销策略调查
[答疑编号5573040101]
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【正确答案】ABDE 【答案解析】市场营销因素调查包括四类。参见教材P107。3.市场调查的步骤（五步曲）3.1 确定问题和调查目标 3.2 制定调查计划 3.3 收集信息 3.4 分析信息 3.5 报告结果 3.1 确定问题和调查目标
调查的种含义 典型案例 类 试探性调收集分析数据提示问题的真正性质 调查有意向购房的数量 查 发现问题，提出问题 描述性调明确一些特定的量值 有多少人愿意在郊区买房 查 说明问题的情况 检验因果关系，看一因素变动，会如何影因果性调商品住宅总价下降10万元，能增加多响其它量 查 少购买者 分析问题原因 【2010年真题】 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查
[答疑编号5573040102]
【正确答案】D 【答案解析】三种类型的调查。参见教材P108。3.2 制定调查计划 3.2.1 资料来源 3.2.2 调查方法 3.2.3 调查手段 3.2.4 抽样方案 3.2.5 联系方法 3.2.1 资料来源
类别 内涵 一手资料 为了当前特定目的而收集的原始信息，成本高但更准确 二手资料 是为其他目的已经收集到的资料，优点是成本低，可以立即使用
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【2008年真题】进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（）
[答疑编号5573040103] 【正确答案】正确 【答案解析】二手资料成本低，优先找二手资料，满足不了调查需要时再找一手资料。参见教材P108。3.2.2 调查方法（四种方法）
方法 内涵 观察法 利用眼睛、耳朵等以直接观察的方式考察并搜集资料 结构化访问 有设计好的问卷，有一定结构的调查问卷或提纲 访问无结构化访没有统一的问卷，通过调查人员与被访者的自由交流 法 问 集体访问 集体座谈的方式，6－10人 问卷法 由被调查者填写问卷，适用于描述性调查 用实验的方式，对调查对象控制在特定环境条件下，对其进行观察以实验法 获得信息 【2007年真题】房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法
[答疑编号5573040104] 【正确答案】A 【答案解析】用眼睛看。参见教材P108。3.2.3 调查手段 问卷：分为闭合式和开放式两种。座谈：3－8人为宜。3.2.4 抽样方案 抽样单位：向什么人调查 样本规模：确定调查多少人 抽样程序：解决如何选择答卷人（概率抽样和非概念抽样两种）
【重点难点】抽样的类型
抽样类型 具体种类 ■ 简单随机抽样 概论抽样 ■ 分层随机抽样（机会均等）■ 整群抽样 非概论抽样 ■ 随意抽样（机会不均等）■ 估计抽样
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■ 定额抽样 3.2.5 联系方法 联系优点
缺点 方法 邮寄当被访者不愿意面访或担心调查者会曲回收率低 问卷 解其回答时可采用的最好方法 回收速度慢 只能访问有电话的人 电话被访者不理解问题时能得到解释，回收率时间不能太长 访问 比邮寄问卷高，速度快 不能过多涉及隐私问题 网络成本低 只能联系有网络的人 调研 反馈快 面访成本高 面访 最传统最常用方法 需要更多的管理计划和监督工作 也容易受到被访问者偏见或曲解的影响 【2011年真题】 在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈 [答疑编号5573040105]
【正确答案】AB
【答案解析】参见教材P110。3.3 收集信息 是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。
3.4 分析信息 从收集的信息和数据中提炼出与调查目标有关的信息，可采用统计技术和决策模型。3.5 报告结果 总结归纳出主要的调查结果报告给决策人员。4.对市场调查的分析与评估 ■方法科学 ■调查具有创造性 ■调查方法多样 ■模型和数据相互依赖 ■合理的信息价值和成本比率
■正常的怀疑态度
■市场调查过程遵守职业道德 第一节完 谢谢大家！第二节 市场分析的手段与方法 1.市场规模的估计
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2.市场规模 3.市场总需求 4.市场需求预测 5.市场趋势分析的方法 1.市场规模的估计－就是对市场需求的预测
2.市场规模
是特定商品的潜在购买者数量（可用百分比或数量表示）。【潜在购买者的特点】 ■兴趣－欲望 ■收入－购买力 ■途径－限制 【市场相关概念】 ■潜在市场
■有效市场
■合格的有效市场
■服务市场
■渗透市场 【重点难点】市场相关概念
概念 内涵 潜在市场 具备兴趣一个条件 有效市场 具备前两上条件 合格的有效市场 可以实现的有效市场，具备三个条件 服务市场 公司准备追求的那部分合格的有效市场（目标市场）渗透市场 是指已经购买了该产品的消费者的集合 【重点难点】六类市场的关系
房地产开发经营与管理 【案例说明】 ■想买房的人，称为潜在市场。
■想买房，又有钱买得起房的，称为有效市场。■想买房，又有钱买得起房，同时在限购的城市中又具有购房资格的，称为合格的有效市场。
■在合格的有效市场中，我们的项目的目标客户是工作不久的城市白领，所以想买房、又有钱买得起房，有具备买房资格的城市白领一族，就是我们的服务市场。
■在我们的服务市场中，有一部分人买了我公司的房，这些客户就是潜透市场。【2011年真题】 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场 >渗透市场>服务市场 B.服务市场 >有效市场>渗透市场 C.有效市场 >服务市场>渗透市场 D.服务市场 >渗透市场>有效市场 [答疑编号5573040106] 【正确答案】C 【答案解析】市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P113。【2010年真题】 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。A.有效市场大于服务市场 B.服务市场大于潜在市场 C.潜在市场大于有效市场
房地产开发经营与管理 D.渗透市场大于有效市场 E.服务市场大于渗透市场
[答疑编号5573040107]
【正确答案】ACE 【答案解析】潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。参见教材P113。【典型例题】 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。A.服务市场 B.合格有效市场 C.有效市场 D.潜在市场 [答疑编号5573040108] 【正确答案】D 【正确答案】具备兴趣、收入与途径三个条件的，称为合格的有效市场，只具有兴趣一个条件的，称为潜在市场。参见教材P112。3.市场总需求 【市场总需求】 ■是指在特定的地理范围内，特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。【市场需求函数】（需求与市场营销费用之间的关系）■开始时，营销费用对需求刺激作用大。
■当接近市场潜量时，营销费用对需求刺激作用变小直至为零。
【市场最低量】 ■不需任何刺激需求的费用就有基本的销售量。
【市场潜量】 ■市场营销费用超过一定水平后，就不会增加需求了，也即市场需求的上限（极限）。【重点难点】 ■市场最低量，可以理解为不用作广告宣传就能销售出去的量。
■市场潜量，是指再怎么作广告也不能再提高的销售量，相当于营销销售的上限。
■市场潜量是针对客体而言的，即是指产品的数量，不是指消费者的数量。【市场营销敏感性】 ■市场最低量与市场潜量间的距离，距离越大越敏感。
房地产开发经营与管理 【两种极端市场】 ■可扩展市场－销售量受营销费用影响大。
■非扩展市场－销售量受营销费用影响小。【重点难点】市场规模与市场需求的关系 ■市场规模针对的是购买者的数量（主体的数量）。■而市场需求针对的是产品的数量（客体的数量）。【2009年真题】 在一定时期内某类商品房的市场潜量指这类商品房的（）。
A.市场需求上限 B.市场有效需求 C.市场现实需求 D.市场最低需求 [答疑编号5573040109] 【正确答案】A 【答案解析】市场潜量是重要的考点，要记准。参见教材P113。4.市场需求预测（针对整个行业而非单个企业）
■估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量，也即在行定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。总需求潜量＝购买者数量×购买者的平均购买数量×平均单价
新住宅市场需求＝家庭数量×户均可支配收入×住房消费倾向 【2008年真题】某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。
A.1260
B.1380 C.1440
D.2100
[答疑编号5573040110]
【正确答案】C 【答案解析】市场潜量即市场需求的上限。120×15%×80＝1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。参见教材P113。如果本题问市场规模？ 5.市场趋势分析的方法（五种具体方法）5.1购买者意图法 5.2销售人员意见综合法 5.3专家意见法（德尔菲法）5.4时间序列分析法 5.5相关分析法 市场趋势分析的三步骤 宏观环境预测 行业预测 企业的销售预测（假定市场份额）
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5.1购买者意图调查法 定义 就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法 适用范围 购买者人数较少 访问成本不高 购买者具有明确的意图，并按其意图购买 愿意配合意图调查 5.2销售人员意见综合法 定义 通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求
销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计可以得到有价值的结果 具体作法 请几位销售人员分别估计某一产品在不同条件下未来销售额及发生的概率 计算出每一个销售人员估计的期望值 将几位销售人员期望值进行平均作为预测值 适用范围 不能直接调查购买者； 直接调查购买者费用太高。缺点 预测的精确性受销售人员的影响较大
解决办法 将销售人员和管理人员的意见进行综合，以做出比较可靠的预测 5.3专家意见法（德尔菲法）■ 专家小组的组成 经销商、分销商 市场影响顾问或其它权威人士 ■ 人数 一般在20人左右 ■ 程序 调查员提出所要预测的问题及背景寄给专家；
专家提出预测意见，以书面形式返回调查人员；
调查人员将专家第一次预测值列成表，再次发给专家，以便他比较自己意见与他人的不同再提 出第一次修改意见；
将所有专家的修改意见置于一个修正表内，发给专家做第二次修改；
最后综合各专家的意见可得比较可靠的预测值。■ 优点 能发挥各专家的作用，集思广益，准确度高； 采取单线联系，有利于避免偏见；
有利于各专家根据别人的意见修正自己的意见。5.4时间序列分析法 定义 根据过去数据中的因果关系来预测未来的值；
过去和未来的状态仅是时间的函数。
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类型 简单平均法； 移动平均法——用愈来愈近的销售量来不断修改平均值；
加权移动平均法； 指数平滑法。
【典型例题】已知某房地产企业2011年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2011年9月的销售额为（）万元（保留两位小数）。某企业20011年第二季度销售额资料 月份 4月 5月 6月 销售额（万元）800 950 1100
A.1016.67 B.1068.46
C.1106.45
D.1116.67
[答疑编号5573040201] 【答案】A
【解析】移动平均法的计算。参见教材P117。7月（800+950+1100）÷3＝950 8月（950＋1100＋950）÷3＝1000 9月（1100＋950＋1000）÷3＝1016.67 【2006年真题】在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.指数平滑法 [答疑编号5573040202] 【正确答案】B 【答案解析】理解四种时间序列分析法。参见教材P117。【重点难点】平滑指数
本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值平滑指数α是新旧数据在平滑过程中分配比率
平滑指数α愈小，新数据所占比重越小，预测值趋向平滑 平滑指数α愈大，新数据所占比重越大 【2010年真题】 指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（）
[答疑编号5573040203] 【正确答案】× 【答案解析】指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率,其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。参见教材P117。【2009年真题】某市2008年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万平方米。
房地产开发经营与管理 A.500.0 B.537.5 C.612.5 D.650.0 [答疑编号5573040204] 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P117。本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+（1-平滑指数）×前期预测值=0.75×650+（1-0.75）×500＝612.5 22 【2007年真题】2006年某市商品住宅实际销售量为410万m，预测销售量为380万m。如果平2滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m。
A.390.5 B.399.5
C.523.5 D.543.0 [答疑编号5573040205]
【正确答案】B 【答案解析】参见教材P117。本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值 ＝0.65×410＋（1－0.65）×380 ＝399.5 5.5相关分析法 性质： 判断销售量与其他因素相关的性质和强度。适用范围： 适用于中、长期预测 方法： 回归分析法－根据现有的数据来确定变量之间的定量关系； 市场因子推演法。【重点难点】关于市场因子推演法 市场因子就是能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素； 实质是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量； 如新婚家庭中每100个，销售住宅16个。新婚家庭就是市场因子。【2007年真题】市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。A.移动平均法 B.指数平滑法 C.市场因子推演法 D.简单平均法
[答疑编号5573040206] 【答案】C 【解析】C属于相关分析法，不属于时间序列分析法。参见教材P117-118。【归纳总结】 调查方法 市场趋势分析方法
调查手段 联系方法
房地产开发经营与管理 ■ 购买者意图调查法 ■ 销售人员意见综合法 ■ 专家意见法 ■ 时间序列分析法 ■ 观察法 ■ 邮寄 简单平均法 ■ 访问法 ■ 问卷 ■ 电话访问 移动平均法 ■ 问卷法 ■ 座谈 ■ 网络调研 加权移动平均法 ■ 实验法 ■ 面访 指数平滑法 ■ 相关分析法 回归分析法 市场因子推演法 【2010年真题】 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A.指数平滑法 B.市场因子推演法 C.德尔菲法 D.销售人员意见综合法 [答疑编号5573040207] 【正确答案】A 【答案解析】参见教材P117。第三节 目标市场的细分与选择（STP）1.市场细分（Segmenting）2.目标市场选择（Targeting）
3.市场定位（Positioning）
1.市场细分（Segmenting）1.1市场细分的概念与依据 1.2市场细分的标准 1.3消费者偏好模式与市场细分 1.4市场细分的程序与标准 1.1市场细分的概念与依据
房地产开发经营与管理 【重点难点】市场细分的依据 顾客需求存在着差异性，市场细分的依据是顾客需求的差异性
同一细分市场的顾客需求具有较多的共同性，不同细分市场之间需求具有较多的差异性
可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据，这些因素称之为细分变量、细分标准 【2011年真题】
商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。
A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境 [答疑编号5573040208] 【正确答案】C 【答案解析】市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。参见教材P118。【2009年真题】一个整体事项能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）
[答疑编号5573040209] 【正确答案】√ 【答案解析】市场细分的依据就是顾客需求在差异性。参见教材P119。
【2006年真题】一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（）
[答疑编号5573040210] 【正确答案】√ 【答案解析】市场细分的依据在于顾客的需求差异。参见教材P118。1.2 市场细分的标准
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1.3 消费者偏好模式与市场细分 根据消费者对不同属性的重视程度，可将市场分为三种偏好模式
偏好模含义 营销策略 式 同质偏消费者具有大致相同的偏好 品牌基本相似，且集中在偏好的中央 好 分散偏消费者偏好分散在整个空间，偏各品牌定位于市场各个空间，分别突出自己的差好 好差别很大 异性 ①无差异营销－迎合所有消费者 集群偏②集中性营销－定位于最大的细分市场 出现具有不同偏好的消费群体 好 ③差异性营销－同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场 1.4市场细分的程序与标准 2.目标市场选择（Targeting）2.1目标市场定义 2.2细分市场评价 2.3目标市场选择模式 2.1目标市场的定义 是企业打算进入的细分市场，或打算满足的具有某一需求的顾客群体
目标市场选择是企业制定并实施目标市场战略的基础 2.2细分市场评价（三方面）
房地产开发经营与管理 细分市场的规模和发展前景 细分市场结构的吸引力 企业的目标和资源 2.3目标市场选择模式（六类）【案例理解】 产品专业化：像万科，他只建设住宅，不参与其它物业形态的建设。产品线 特点 目标客户群体 代表楼盘 北京城市花园 城市花园系列 上海城市花园 中高档郊区低密度住宅 金领 成都城市花园 深圳四季花园 上海四季花园 四季花城系列 大规模中档郊区住宅 郊区生活白领 武汉四季花园 深圳金色家园 金色家园系列 市区高密度高层住宅 城市白领 南京金色家园 万科东海岸边 自然人文系列 特别地理，特色地块 中产阶段 北京西山庭院 别墅系列 高收入群体 【2006年真题】企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式 A.单一市场集中化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.全面覆盖 [答疑编号5573040211] 【答案】B
【解析】几个市场销一种产品，称产品专业化;向同一群体提供多种产品,称市场专业化。参见教材P122。
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3.市场定位（Positioning）3.1市场定位的含义 3.2市场定位的方式 3.3市场定位的步骤 3.4市场定位战略 3.1市场定位的含义 也称为产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置 其实质是塑造一种产品在细分市场的位置 3.2市场定位的方式 【2008年真题】某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式 B.产品差别化方式 C.对抗性定位方式 D.重新定位方式 [答疑编号5573040212] 【答案】D 【解析】根据市场反应对产品进行二次定位。参见教材P123。
3.2市场定位的步骤（三步）识别潜在竞争优势－基础 成本优势 产品差别化优势 企业核心竞争优势定位 产品开发 服务质量 销售渠道 品牌知名度 制定发挥核心竞争优势的战略 3.3市场定位战略（四种）
房地产开发经营与管理 【2010年真题】 某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略 B.人员差别化战略 C.服务差别化战略 D.产品差别化战略 [答疑编号5573040213] 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P124。【2009年真题】某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化 B.人员差别比 C.服务差别比 D.产品差别比 [答疑编号5573040214] 【答案】D 【解析】带电梯的别墅，明显产品不同。参见教材P123。第四节 竞争者分析 1.识别竞争者 2.确定竞争者的目标 3.确定竞争者的战略 4.判断竞争者的反应模式 5.企业应采取的对策的依据 1.识别竞争者 概念（三相似）竞争者是指与本企业提供的产品或服务相类似，并且有相似目标顾客和相似价格的企业
房地产开发经营与管理 两个方面识别竞争者
【识别竞争者的关键】
从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来综合考虑。2.确定竞争者的目标 要搞清竞争者在市场上追求的目标是什么 本质上当然是利润的最大化 但企业对利润目标的侧重点不同 美国——追求短期利润 日本——追求市场份额 3.确定竞争者的战略 各企业采取的战略越相似，它们之间的竞争就越激烈；
根据所采取的主要战略的不同，可将竞争者划分为不同的战略群体。规律 进入各个战略群体的难易程度不同；
企业决定进入某一群体时首先要明确谁是主要的竞争对手，再决定采用什么样的战略。
不同战略群体之间存在竞争的原因： 某些战略群体可能具有相同的目标顾客； 顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别；
企业可能改变战略进入另一群体。4.判断竞争者的反应模式 从容不迫型竞争者——不怎么反应
选择型竞争者——有的反应有的不反应 凶猛型竞争者——什么都反应 随机型竞争者——或反应或不反应
【2007年真题】一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型 [答疑编号5573040301] 房地产开发经营与管理 【答案】B 【解析】有的反应有的不反应的叫选择型竞争者，或反应或不反应的叫随机型竞争者。参见教材P126。【2006年真题】按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A.随机型竞争者 B.凶猛型竞争者 C.选择型竞争者 D.从容不迫型竞争者 E.软弱型竞争者 [答疑编号5573040302] 【答案】ABCD
【解析】这是重要的考点,记清四类名称。参见教材P126。5.企业应采取的对策的依据 竞争者的强弱 竞争者与本企业的相似程度 竞争者表现的好坏 第五节 消费者购买行为分析 1.消费者市场的特点 2.消费者市场的购买对象 3.影响消费者购买行为的主要因素 4.消费者购买决策过程 5.住房市场中的消费者行为 1.消费者市场的特点（十大特点）广泛性－消费才市场人数众多，范围广泛
分散性－消费者购买单位是单位或个人家庭 复杂性－消费者受多种因素的影响 易变性－消费者需求会变化
发展性－科学技术进步、消费需求呈现由少到多、由粗到精，由低级到高级的发展趋势
情感性－消费者购买行为受情感因素影响
伸缩性－消费者在购买选择上具有较大的弹性或伸缩性
替代性－不同品牌、不同产品之间可以互相替代
地区性－不同区域消费者的消费行为表现出较大的差异性
季节性－气侯变化、季节性生产、风俗等引起 【2009年真题】某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（）。A.替代性 B.发展性 C.地区性 D.复杂性
[答疑编号5573040303]
房地产开发经营与管理 【答案】B 【解析】新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精由代级到高级的发展趋势。参见教材P128。2.消费者市场的购买对象（三类）
分类 含义 消费者的态度 营销战略 日常生活所需，便利品 不愿花费时间 需重复购买的商分销渠道要宽，货源供应要充足（日用品）愿意接受代用品 品 愿花较多时间比花色品种齐全，让消费者有充分的选择余选购品 价格比便利品贵 较 地 愿意花时间 特殊品 对其有特殊偏好 房地产是特殊消费品 不愿接受代用品 3.影响消费者购买行为的主要因素（三类）社会文化因素 个人因素 心理因素 文化因素 社会因素 · 年龄 · 动机 · 文化 · 性别、职业、受教育程度 · 感觉 · 相关群体 · 亚文化 · 经济状况 · 学习· 家庭 · 社会阶层 · 生活方式 · 信念和态度 · 个性和自我形象 同样的外界刺激，作用于具有不同特征的消费者，加上购买决策过程中所遇情况的影响，将得出不同的选择
【2008年真题】下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A.学习B.经济状况
C.对渠道的信赖度
D.购买动机
[答疑编号5573040304] 【答案】B 【解析】A属于心理因素，B属于个人因素，D购买动机属于心理因素。参见教材P132。【2008年真题】房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。
A.消费者的感觉 B.消费者的生活方式 C.消费者的习惯 D.消费者的信念 [答疑编号5573040305] 【答案】A 【解析】消费者会认为产品价格跌了，会等着再跌后再买，这是一种感知能力和态度。参见教材P132。
房地产开发经营与管理
【2007年真题】下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A.生活方式 B.受教育程度 C.购买动机 D.自我形象 [答疑编号5573040306] 【答案】C 【解析】ABD均为个人因素。参见教材P132。4.消费者购买决策过程
【重点难点】四种购买行为及其销售策略
特点 营销方法习惯性 多指便利品，消费者不需要花时间选择、可以用价格优惠、电视广告、独特包装、销购买搜集信息、评价，购买行为最简单 售促进等方式鼓励消费者 行为 寻求多样 产品品牌差异明显，但消费者并不愿花可采用促进销售和占据有利货架位置等办化购长时间来选择和估价，而是不断是变换法 买行所购品牌 为 化解不协 产品的品牌差异不大，消费者不经常购运用价格策略和人员促销策略，选择最佳销调购买,而购买又有一定风险,所以消费者一售地点，向消费者提供有关产品的评价信买行般要比较、看货，买后也会了解情况 息，使之在购买后感觉作了正确的决定 为 复杂采取有效措施帮助消费者了解产品性能及购 贵重的、不常买的、有风险而且又非常其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买买行有意义的产品 者带来的利益 为 房地产开发经营与管理 【重点难点】关于满意感的度量 满意感是其产品期望和该产品可觉察性能的函数 可觉察性能=期望 满意
可觉察性能>期望 非常满意
可觉察性能<期望 不满意 4.住房市场中的消费者行为
中国人更偏重买房，愿意支付住房所有权溢价；
购房受家庭因素的影响（家庭规模、生命周期所处阶段、家庭收入等）； 购买住房需要住房金融支持，个人住房贷款的可获得性及贷款条件会对购买产生影响；
住房具有投资特性，购买者既关注使用价值，又关注投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平及其它类型投资收益国水平影响；
住房市场存在政府干预且受社会高度关注； 第六节 房地产市场分析与市场分析报告 1.房地产市场分析的概念与作用 2.房地产市场分析的内容 3.房地产市场分析报告 1.房地产市场分析的概念与作用
1.1房地产市场分析概念 1.2房地产市场分析的层次 1.3房地产市场分析的作用 1.4市场区域的确定 1.1房地产市场分析概念 概念 房地产市场分析是指通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。目的 将风险降到最低 争取最大的盈利机会 1.2房地产市场分析的层次（依据深度与内容侧重点的不同划分）
市场分析层次 内容 n 对区域内所有物业类型及总的地区经济进行分析 区域房地产市 n 侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场场分析 趋势分析 专业房地产市n 对特定区域内某一物业类型房地产市场或子市场的供需分析 场分析 n 侧重于专业市场供求分析 n 对特定地点特定项目进行分析 项目房地产市 n 侧重于项目竞争分析、营销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预场分析 测、回报预测、敏感性分析 【2011年真题】 在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。（）
房地产开发经营与管理
[答疑编号5573040307] 【正确答案】× 【答案解析】区域市场侧重于经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。项目房地产分析才侧重于竞争分析和营销建议。1.3房地产市场分析的作用
主体 作用 ■ 选择合适的项目位置与产品类型 ■ 向金融机构说明财务可行性以获得贷款 ■ 寻找投资合作伙伴 开发商 ■ 寻找目标使用者与购买者 ■ 根据市场变化调整产品 市场分析能否支持项目财务可行性的结论，是否提供贷款或投资的先决投资者和金融机条件 构 根据市场分析结论设计出满足市场需求的产品 设计人员 根据市场分析制定营销策略 营销经理 政府的管理需要市场分析结果的支持 地方政府 作出决策的依据之一 租户和购房者 【2009年真题】房地产市场分析可以帮助开发商（）。
A.选择合适的项目位置 B.寻找投资合作伙伴 C.确定满足市场需求的产品类型 D.判断租买时机 E.进行土地使用权出让决策 [答疑编号5573040308]
【答案】ABC 【解析】此题非常简单，完全可以凭常识理解。D是租户和购房者；E是地方政府。参见教材P137。1.4市场区域的确定 市场区域的概念 是指主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给
定义市场区域的主要工作 描绘市场区域 在相应在地图上标出市场区域的边界 解释确定市场区域边界的依据 【重点难点】影响市场区域形状和大小的关键因素 自然特征 建筑阻碍、高速公路或铁路 人口密度的大小 政治区域 邻里关系和人口统计特征 发展的类型和范围
房地产开发经营与管理
竞争性项目的区域 【重点难点】物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响
可以以行政区域来确定市场区域
但是行政区域内的数据一般不能用来进行具体开发项目层次的市场研究
必须实地考察该项目的地点和邻里状况，收集必要数据，经分析判断后才能合理确定 2.房地产市场分析的内容（三类分析）2.1宏观因素分析 2.2市场状况分析 2.3相关因素分析 2.1宏观因素分析 影响房地产市场的宏观因素进行分析
所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况
项目所在地域的情况进行分析
2.2市场状况分析（四类）类别 内容 · 当前的存量、过去的走势和未来可能的供给 · 分析城市规划及可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 供给分析（四· 分析规划和建设中的主要房地产开发项目 类）· 分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异 · 需求影响因素分析 需求分析（四· 需求预测 类）· 吸纳率分析 · 市场购买者的产品功能需求 · 竞争项目的功能和特点 竞争分析 · 市场细分，明确拟建项目的目标使用者 · 明确拟开发项目吸引客户的竞争优势 市场占有率分· 估计项目的市场占有率，计算出项目吸纳量 析 · 提出有利于增加市场占有率的建议 项目吸纳量＝市场供求缺口×拟开发项目市场占有率
【2011年真题】 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率
[答疑编号5573040309] 【正确答案】A 【答案解析】市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。参见教材P140。【2009年真题】开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A.供需分析 B.竞争分析
房地产开发经营与管理
C.市场占有率分析 D.投资收益分析 E.宏观因素分析 [答疑编号5573040310]
【答案】ABC 【解析】注意房地产市场分析与房地产市场状况分析的区别。房地产市场分析包括宏观因素分析、市场状况分析和相关因素分析三大类。如是房地产市场状况分析，则分为供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析四类。参见教材P139。【2005年真题】下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）A.吸纳率分析 B.房地产市场的商业周期分析 C.家庭规模与结构分析
D.投资购买和使用购买的比例分析
[答疑编号5573040311] 【答案】B
1 房地产开发项目的可行性研究
可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证科学的方法。由于房地产开发项目的运作是一项综合性经济活动,投资数额大、建设周期长、涉及面广。因此,要想使所开发的项目达到预期的经济效益,首先要做好可行性分析和研究工作。应该考虑以下几方面重要因素。
1.1 项目概况
具体内容应包括:项目的地理位置;项目所在位置的周围环境状况;应该从本项目的开发潜力、建设时机和自然环境等多方面分析研究,确定建设项目的必要性和可行性。
1.2 市场分析
主要从市场供给现状分析及预测,市场交易的数量与价格分析,服务对象的分析,以确定未来购房人的实际购买能力等诸多方面进行分析。
1.3 开发建设计划
应该包括:长期开发计划、工程建设计划、建设场地的布置以及施工单位的确定等多方面。
1.4 开发项目的经济效益及社会效益
作为开发项目的总的经济效益分析,应当包括:项目总投资的估算;项目的投资来源及筹措方式;开发成本的估算;销售成本及经营成本的估算;财务评价分析及风险分析等。运用各种科学数据从技术、经济、财务等诸多方面论证其开发项目的可行性,并推荐最佳方案。
2 房地产开发项目的规划设计方面
规划设计是房地产开发建设的源头,作为房地产开发建设应该十分重视这一重要环节。在市场经济条件下,房地产开发企业要保持自己所开发的产品适应市场需要,具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。
所谓超前意识,就是要从高起点起步,充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化,要从房屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为,一个房地产开发项目的建设,需要几年的时间,但其使用周期却长达几十年,甚至上百年。科学的发展、技术进步、经济增长、生活水平的提高,使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。作为房地产,亦称不动产,这种凝聚巨大精神及物质财富的巨额配套设施;水电气等供应能量;安全防范设施设备;绿化布置方案;消防设施设备的配置;垃圾处理方式等诸多细节均要考虑周全。总之,规划设计阶段,开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包括物业管理方面的专家,从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家有关规划设计规范的要求等多方面,科学的规划设计出适合市场需求的合格项目。
3 房地产开发项目的施工管理
施工质量是房地产开发企业的生命线。因为,施工质量的好与坏,直接影响到买房人的合法权益,也影响到开发企业的社会信誉。为了加强对建设工程质量的监督和管理,明确建设工程质量责任,保护建设工程方面的合法权益,维护建设市场的秩序,建设部已明确规定:我国施工建设与国际接轨,实行建设监理制。工程监理制度的实施,对工程施工单位依法施工,保证工程质量,具有十分重要的意义,即使聘请了水平很高的监理公司来监理施工质量,房地产开发企业对施工过程的质量监控也是十分重要的。
为了适应市场经济的发展,严把施工质量关,建设部第41号令《城市房地产开发管理暂行办法》规定:“房地产开发项目竣工后,应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请,主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。验收不合格的,不准交付使用。”由此可见,竣工验收是政府行为,房地产开发项目和任何建设工程的竣工验收由政府主管部门负责,组成综合验收小组,对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。因此,竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。一个开发建设项目经过建设施工和设备安装之后,达到该工程设计文件所规定的要求,具备了使用条件,称之为竣工。所以,房地产开发项目的竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。作为产品的开发建设单位更应对其质量给予高度的重视,否则,由于施工质量低劣引发的诸多后果,不只是买房人深受其害,房地产开发企业也承担相应的责任。
总之,随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发企业的战略眼光和操作技巧,还要求开发企业具有市场分析、项目可行性分析、城市规划、施工质量的控制等诸多方面的知识。不论开发活动变得多么复杂,只要作为开发企业,注重所开发项目的可行性研究;完善规划设计细节;注重开发项目的施工质量等方面就一定能为广大买房人建造出适应市场发展,适合买方人居住的合格产品。
4 房屋竣工交付后的质量管理
其质量管理并没有划上句号,至少还有两方面的管理工作要做。可以委托资质优良的物业公司介入房地产后期的物业管理,有丰富的管理经验,管理成本低廉,有专业的维修人员。以往,房地产公司成立物业公司,如果楼盘较少,住户不多,物业就成了房地产公司的大包袱,亏本经营,长此以往,不是办法,故必须委托出去才无后顾之忧。1)要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针,对开发出售后的房产,配备专人管理,并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作,及时进行维修,使住户满意。2)要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员广泛征求住户的意见和要求,并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面,并对调查后的材料进行全面整理分析,及时反馈到有关部门,以进一步提高房产开发项目管理的质量。
5 结语
房地产开发管理是一个进行多方面控制的管理过程,加强企业内部监控机制,实行动态控制,建立企业品牌,培养顾客忠诚度,适应市场需求,相信会有好的销售业绩。
摘要：从房地产开发项目的可行性研究入手,分析了房地产开发项目在规划设计、施工阶段、销售环节等方面应注意的问题,从而加强企业内部监控机制,提高房地产项目的管理和开发水平。
关键词：房地产,投资,项目管理
参考文献
[1]刘洪玉.房地产开发:原理和程序[M].北京:中信出版社,2003:9.
[2]陈铁成,陆惠民,陈万胜.房地产项目管理[J].山西建筑,2006,32(19):16-17.
[3]戚振强.建设工程项目质量管理[M].北京:机械工业出版社,2004:9.
【关键词】房地产；物业管理；互动关系；发展制约；问题措施
现今社会，人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。
物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的。然而，在现实生活中，仍有很多房地产商对物业管理重视不够，对新的物业管理认识不全面，没能够充分发挥好物业管理对房地产开发的辅助和推动作用，造成了对业主、对开发商、对物业管理企业和对社会的一些不必要的麻烦和损失。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨：
1.房地产开发是物业管理的基础
我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。
从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。
1.1对物业管理认识到位
虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而輕售后服务”的现象仍比较普遍。我国的房地产业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对房地产开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响房地产开发的重要因素。我国房地产业十几年的发展已充分证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售后的物业管理工作，房地产企业物业的管理水平，也真实反映出其企业管理水平及对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。
1.2规划、设计、工程建设是物业管理的保证
规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的建立有赖于开发商十分到位的规划设计，否则容易造成管理上的困难及矛盾。如常见的车位不够、住房使用功能不全、空调位置失当等，这种整体布局上的缺陷以后的往往难以补救。因此，开发商的规划设计人员要树立物业管理观念或要求物业管理人员要参加规划设计方案，使它更符合使用管理需求，并为日后的管理工作打好基础。另外，有了合理的规划设计，关键还要保证施工质量。对这一问题，开发商不仅要予以高度的重视，而且要有严密的施工监理措施，切实保证其物业质量。为树立一个精品的物业品牌而创造应有的硬件条件，最好是在施工过程中，让物业公司参与工程监理，向他们了解以往工程中容易产生质量问题的部位和工艺，加以避免或改进。否则，因物业质量问题，将会给物业管理者和使用者带来难以预计的麻烦和经济上的损失。
2.物业管理在房地产开发中的重要位置
一项房地产开发最长3－5年，而物业管理工作则长达50－70年，甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使用功能角度看，有人把物业管理称之为房地产的第二次开发，也有人说，物业管理是房地产开发的互补品，只有与这种互补品结合，房地产才能够被正常地使用和消费。住房作为耐用不动产，其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程中具有自身需要维护、保养的特点，又有其居住主人（物业所有权人和物业使用权人）不断接受服务（特殊商品）的需求，同时，它还具有美化环境和装点城市的功能。这些远不是作为物质形态的房产可以独立完成的，而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养，而是一种综合的、高层次上的管理和服务。
3.物业管理在房地产开发中的作用
3.1物业管理参与房地产开发，有助于把握市场动向
我们正步入营销时代，对于开发商来说，把握市场动向至关重要，而现实却是，随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件差距在不断缩小，而如何把握目标消费群的心理诉求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标。从而更有效地把握市场脉博，迎合市场需求。
3.2物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高
规划设计是房地产开发源头，物业管理的早期介入应从物业规划设计阶段开始。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素；另一方面，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。对室内各种管线与设施的布局、位置、高度这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计。而有经验的物业管理企业却十分清楚，因此物业管理企业应在项目设计阶段早期介入，一则反映以后专业化专业管理得以顺利实施各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。
第一节城市房地产权属概述
第二节 城市房地产权属登记
第三节 城市房屋管理
第一节 城市房地产权属关系
一房地产所有权
我国法律把土地以及房屋、林木等地上定着物作为不动产
（一）房屋所有权
1是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2房屋所有权的种类
（1）国有房屋所有权(国家对国有房产享有的所有权)
国有房产有直管公房和自管公房;国有房产的来源有(接管原公产、没收敌伪产、收购私产，私房社会主义改造、个人捐献、国家兴建等。
（2）集体房屋所有权（由集体所有制单位享有的房屋所有权）
集体房产主要来自单位购置、自筹资金建造或联合建造，以及少量受赠房屋。
（3）私有房屋所有权（公民个人、家庭、数人共有或私营企业享有的房屋所有权）一般城镇私房所有权、自建公助房所有权
（4）外产房屋所有权
（5）中外合资房屋所有权
（6）其他性质的房产所有权
一房地产所有权
（二）房屋共有
1房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。
2房屋共有的形式
（1）房屋共同共有(房屋共同共有是指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。）
在处理房屋共同共有关系时，原则：
1共有人对共有的房屋性质不明，不能证明房屋是按份共有的，认定共同共有。2在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有房产的，一般认定无效。3在共同共有关系终止时，根据等分原则处理，考虑共有人对房屋的贡献大小。4共同共有房产变卖时，其他原共有人有优先购买权。
2）房屋按份共有（房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。）
处理原则
1共有人将自己的份额分出、转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利
2有优先购买权
3共有房屋的分割应保持房屋的使用价值。
二,土地使用权
(一)土地使用权的概念,内容和特征概念 土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利.广义的土地使用权包括土地承包经营权、房地产市场中的土地使用权、土地使用权的租赁权等。狭义的土地使用权仅指房地产市场中的土地使用权。
2土地使用权的内容
(1)使用权 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利
用、经营土地。不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。
（2）收益权 是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。
（3）处分权 只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。
土地使用权的内容在经济生活中为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。
二 土地使用权
(二)土地使用权的取得,变更和终止
1土地使用权的取得
原始取得-土地使用权原始取得的方式主要是有偿出让和行政划拨
传来取得-土地使用权传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。土地使用权的变更
(1)主体变更(主体变更的事由有:买卖,互易,赠与,继承,共有权分割,法人合并,法人分立,投资等)
国家对土地使用权主体变更实行必要限制
(2)内容变更(指土地使用权各项权能的变更)
主要体现在土地用途范围的变更
(3)其他事项变更(土地面积的变更、地上附着物的变更、土地使用年限的变更等)
二 土地使用权
3土地使用权终止是指土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权）
(1)因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。
(2)土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用权。
(3)因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地.(4)因土地的灭失而导致土地使用权的终止.土地使用权终止后，土地上的建筑物和其他附着物的归属，（出让土地的归国家;划拨土地的 适当补偿）
四,住房部分产权
(一)住房部分产权的概念
是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。
(二)住房部分产权的法律性质1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》对职工所住房的产权界定为三种情况；职工以市场价购买的住房，产权归个人所有；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，不过在进入市场的时间上受一定限制；3 职工按标准价购买的住房，拥有部分产权（5年后进入市场，原单位优先购买）。
四 房地产相邻权
（一）房地产相邻权的概念和特征
房地产相邻权,是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。特征：1 房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。2 房地产在地理位置上必须是相邻的。相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使业人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。
（二）房地产相邻权的种类因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系因相邻环境保护而发生的相邻关系因险情危害而发生的相邻关系因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系
四 房地产相邻权
（三）异产毗连房屋关系异产毗连房屋的概念
“异产”是指不同主体的房产；“毗连”是指不同所有权人房屋相连。异产毗连房屋是指结构相连或具有共同、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。异产毗连房屋关系的内容
（1）共用部位的使用与变更
（2）异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担原则
(四)处理房地产相邻关系应注意的问题
《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”
第二节 城市房地产权属登记
一,房地产权属登记的概念
房地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
房地产权属登记，从主体来看有登记机关和登记申请人。
从登记行为来看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。房地产管理部门与登记申请人之间的关系是管理与被管理的关系。
二,房地产权属登记的功能
（一）产权确认功能
房地产登记的产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。
权利确认功能必须具备：一是房地产登记机关是法律规定的机关，登记程序由法律设定，登记的册、证、状采用法定的形式；二是房地产登记对房产的权属状态进行实质性的审查。
(二)公示功能
房地产权属登记的公式功能是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。
（三）管理功能
一是产籍管理功能，二是审查监督职能
三,房地产权属登记的效力
(一)房地产权属登记的效力模式
是指法律赋予房地产权属登记的强制力.1 德国法模式 2 法国法模式 3 托伦斯模式
(二)我国房地产权属登记的效力
《土地管理法》规定，集体所有的土地，由县级政府登记造册，核发证书,确认所有权；各个主体依法使用的国有土地，由县级以上地方政府登记造册，核发证书，确认使用权。《城市房地产管理法》规定，房地产权利的变动应当登记。
《土地登记规则》规定，不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属
于非法转让，不具有法律效力。
《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。
我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。
(三)登记与公信力我国房地产立法承认登记具有公信力
四,房产权属登记
(一)房产权属登记的种类
房产权属登记是指房产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
登记后，产权得到法律上的承认。房产证成为房屋所有权的唯一凭证。
房产权属登记分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。
(二)房产权属登记的程序登记收件 2 勘丈绘图 3 产权审查 4 绘制权证 5 税费发证
五,地产权属登记
(一)地产权属登记的种类分为: 初始登记和变更登记
(二)地产权属登记的程序
初始登记1 申报 2 地籍调查 3 权属审核 4 注册登记 5 颁发土地证书
变更登记 1 变更申报 2 变更调查 3 变更审核 4 变更登记注册、发证。
第三节 城市房屋管理
一,城市私有房屋
(一)城市居民私房
是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。依数量（个人所有的私房和数人共有的私房）；依用途（住宅用房和非住宅用私房）
私房管理指政府房产管理部门对私有房屋的产权登记、买卖、租赁、代管、修缮等的审查、批准和监督等。
(二)城市居民私房管理的内容所有权登记 2 买卖登记 3 租赁登记 4 代管制度
(三)私房继承
1私房继承的条件私房继承的方式（法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议）
第三节 城市房屋管理
二,城市公有房屋
(一)城市公房
城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。
(二)城市公房管理的内容所有权登记
2使用管理
3租赁管理
4买卖管理
5修缮管理
思考题城市房地产权属登记的功能与效力如何?
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