住宅小区业主委员会

住宅小区业主委员会

住宅小区业主委员会 篇1

一、工作目标

2006年12月底前，依法成立业主委员会，全区住宅小区普遍召开业主大会。2007年7月底前对具备条件进行招投标的小区以业主委员会为主体在各街道办事处的监督下，通过公开或邀请招投标的方式选聘物业管理企业，并依法签订物业管理委托合同，对暂不具备条件进行招投标的小区，本着“大家的事情大家办，大家的费用大家摊”的原则，实行业主自治管理。对已签订物业管理委托合同，尚未期满的住宅小区，在业主委员会与物业管理企业无纠分的前提下，暂不另行进行招投标，待合同期满后进行。

二、基本原则

召开业主大会，组建业主委员会，要按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《牡丹江市业主大会和业主委员会指导性规则》进行，要充分发扬民主，尊重业主和使用人的意愿，真正把有一定工作能力、公益心强，身体健康，能保证必要的工作时间，且能维护业主、使用人利益的代表选出来参加业主大会，经过业主代表的选举作为业主委员会组成人员。

三、责任划分

区物业工作领导小组负责指导全区住宅小区业主大会和业主委员会组建及物业管理招投标的监督工作，各街道办事处协调有关公安派出所及相关单位负责本行政区域内住宅小区业主大会和业主委员会组建的指导工作，各社区居委会具体负责各住宅小区的业主大会和业主委员会组建工作。

四、实施步骤

（一）人员培训阶段。2006年6月初至月末对各街道办事处抽调的业务人员进行培训。培训的主要内容是：业主代表的产生、业主大会的召开、业主委员会的产生及小区界线划定等。

（二）划定住宅区界线阶段。2006年6月15日至9月末。由各街道办事处负责本行政区域内的住宅区界线划定工作，明确住宅区范围。并于2006年9月20日前将住宅区划定工作情况报送区民政局，附标清小区四至的平面图一幅。

1、封闭式住宅区、半封闭式住宅区四至明确的，遵循原有城市规划来划分。

2、开放式或半开放式住宅区，四至不明确的，需重新划分住宅区范围。划分原则是相对住宅集中、人口相对密集、平面上成片分布，划分标准一般在15—25幢楼、住户为1000户左右、面积在3万平方米以上为宜。

（三）宣传动员阶段。2006年7月15日至31日，通过新闻单位做专题报导，广泛宣传业主大会和业主委员会组建后的目的、意义，以及业主、业主大会、业主委员会和物业企业的权利与义务，增强业主的维权意识和物业管理企业的服务意识，进而提高全区物业管理水平。

（四）试点阶段。2006年6月20日至7月末，各街道办事处在抓好整体工作推进的同时选择3个以上有代表性的住宅小区作为试点单位，全面做好业主大会和业主委员会的组建工作。各试点单位的工作任务要从小区划分开始直至全面建立业主大会和业主委员会，重点要总结好每个步骤的经验教训，以利于整体工作的全面推进。具体工作时限是：2006年6月12日至7月末，完成试点单位的确定及小区划分；6月15日至7月末，完成试点单位的基本情况、公共设施情况、原业主共有的房屋情况等情况的调查；6月末至8月末，完成试点单位的业主大会和业主委员会的组建工作。同时，各街道办事处要注意选择好中差三方面不同层次的住宅小区作为试点单位并严把各项法定程序和基础材料留存工作，特别是要选择一个没有物业企业管理采取业主自治管理的试点单位。

（五）摸底调查阶段。2007年3月1日至3月底。调查内容为住宅小区基本情况、公共设施情况、原业主共有的房屋情况等。表格下发后，由各街道办事处牵头，社区居委会、物业企业配合认真填写，由各街道办事处负责汇总后，于2006年8月31日前，报送区民政局。

（六）全面建立业主大会和业主委员会阶段。2006年11月15日至2006年12月31日，全面完成业主大会和业主委员会的组建工作。区物业工作领导小组要加强全区业主大会和业主委员会组建工作的监督、指导，各街道办事处要抓好具体的组建工作，主要领导要亲自抓、负总责，责任要层层分解，落实到人，在保证规范、高效的前提下，在规定时间内完成。

（七）检查验收阶段。2006年12月底前，区物业工作领导小组牵头，组成验收小组，对各街道办事处组建业主大会和业主委员会工作进行全面验收。对验收不合格的，2006年12月底前，重新规范，完成整改。

五、组织领导

为

了全面完成住宅小区业主大会和业主委员会的组建工作，区政府成立领导小组。

组长：---区委常委、副区长

副组长：---区民政局局长

---阳明公安分局副局长

成员：---阳明街道办事处主任

---前进街道办事处主任

---新兴街道办事处主任

---桦

橡街道办事处主任

下设办公室，主任：胡凤桐（兼），成员：---。办公室设在区民政局，联系人：---联系电话：6321287。

各街道办事处要成立业主大会和业主委员会组建工作推进落实领导小组，制定具体工作细则，确保全区各住宅小区业主大会和业主委员会组建工作的落实。

住宅小区业主委员会 篇2

房屋的所有权人为业主。业主是物业的所有权人, 拥有房屋的所有权和相关土地的使用权, 物业产权是物业管理权的基础, 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治决策管理组织。业主委员会, 是由业主大会成员经过民主选举产生的业主大会的常设维权执执行机构, 是业主民主管理、民主监督、民主自治的群众性组织, 是适应经济社会管理的新生事物, 在社区建设乃至社会管理中都有重要的作用。加强业主委员会的建设, 对于解决物业管理工作中的矛盾和投诉、提高社区生活质量、化解矛盾纠纷、稳定社会秩序、维护业主合法权益、构建和谐社区等方面都具有十分重要的意义。在物业管理中, 业主、业主大会、业主委员会是物业管理权的主体, 也是物业管理权的核心, 业主主导原则, 是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别, 但由于业主大会是一个临时集会机构, 无法参与物业管理的日常维权工作, 业主委员会在物业管理活动中的维权作用就显得至关重要, 但当前在物业管理活动中, 由于业主委员会受人才、专业知识、资金、立法等因素的制约, 其主导和维权作用难以发挥, 成了物业管理合同弱势的一方, 致使业主的权利常常受到侵害, 纠纷投诉不断, 严重地影响了物业管理行业的健康发展。业主委员会的法律地位不明确, 建设部《城市新建住宅小区管理办法》中把业主委员会定位为房地产产权人和使用人的代表性组织, 《物业管理条例》则把业主委员会定位为业主大会的执行机构, 大多数省、市的地方性法规将业主委员会定性为在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。它不同于机关事业单位, 也不同于社会团体, 又和社区居民委员会有所区别。既不是政治团体、经济组织, 也不是社团组织, 它只对业主所拥有的物业负责。这样就导致业主委员会难以取得应有的社会地位:在大多数业主面前, 业主委员会没有权威, 现在业主委员会普遍地对物业管理了解不多, 对自己在物业管理中的地位、作用、权利与义务知之甚少。无论是业主还是业主委员会如果都没有成熟的消费者素质, 业主自治就无从谈起。

笔者认为有效维护业主权利的良方是尽快建立专业维护业主权利的职业者队伍 (以下专业维护业主权利的职业者简称职业维权人) 及相关市场机制。即如股份制一般, 股东出钱办公司, 通过聘请职业经营人, 将所有权中与经营权分离, 在物业管理中对业主的维权也可采取这一模式, 即公共物业所有权与管理权以及监督权三者相分离, 公共物业所有权归业主, 公共物业管理权通过招投标委托给物业服务企业, 而监督权则由业主委员会聘请有专业知识、有时间、有精力的专业职业维权者来承担。

从国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》 (以下简称《条例》) 我们可以看出, 业主委员会应承担的工作是非常专业与繁琐的, 《条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项, 履行下列职责: (1) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (2) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (4) 监督管理规约的实施; (5) 业主大会赋予的其他职责。《条例》第二十九条物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工总平面图, 单体建筑、结构、设备竣工图, 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料移交给业主委员会。《条例》第三十七条规定:物业服务企业承接物业时, 应当与业主委员会办理物业验收手续。《条例》第六十七条规定:违反物业服务合同约定, 业主逾期不交纳物业服务费用的, 业主委员会应当督促其限期交纳等等。从《条例》及物业管理实务中不难看出, 业主委员会的工作不仅要草拟修改业主管理规约、业主大会议事规则, 还要拟写招标公告、评标细则等专业文本, 组织选聘物业管理企业, 与之签订物业管理合同, 同时还要承担相关资料的保存移交责任, 物业验收手续的办理, 业主大会的组织召开, 大会以及表决合法性的认定, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同, 监督管理规约的实施, 物业服务费用的催缴, 报告物业管理的实施、维修资金的使用情况, 业主大会赋予的其他职责, 等等。从业主委员会所应承担的工作看, 这不仅需要业主委员会委员热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力, 还需要有较强的专业知识与足够的时间与精力。既然界定业主委员会是一个常设机构, 那它随时都应有人值班, 这样既专业又繁重的工作且不说年富力强的在职工作的业主难以承担, 就是刚退休的业主也难以胜任, 即便热心有责任感, 也会因专业知识的缺乏, 繁重的工作将热情耗尽。一个缺乏专业知识、缺乏专业人才的合同主导方———业主委员会, 怎么能有效地监管专业人才汇集、专业知识不断提高高度职业化的合同受聘另一方———物业管理企业呢?笔者认为, 具有物业产权的业主, 完全可以通过市场机制选聘专业的职业维权人, 加入到业主的维权行列中, 以弥补业主、业主大会、业主委员会自身专业知识缺乏、时间精力不足等弱点, 这一专业职业维权者的进入, 应先于物业管理企业的聘请, 在从物业管理企业的招投标工作开始, 业主委员会所应承担的具体工作, 由业主大会全权委托职业维权者代理, 职业维权者的工作则是在业主委员会的领导与监管之下通过业主大会对全体业主负责。职业维权人的收入也无需担忧, 应主要来自于公共物业的经营收入, 比如目前许多小区利用属于业主的公共场地停车, 所收取的费用, 除支付物业管理企业在停车管理方面付出的劳务费之外, 剩余部分应归全体业主, 在属于业主的公共物业墙面或电梯间张贴广告, 广告公司所付的费用除支付物业管理企业在广告管理中付出的劳务费之外, 剩余部分也应归全体业主等等, 而目前这些收入却成了物业管理企业的非法所得, 通过职业维权人的辛勤工作, 不仅业主的合法权益会得到有效维护, 还可以通过不断地创新, 与物业管理企业一起更加有效地经营好属于业主的公共物业。这支队伍的建立, 不仅可以有效地解决业主委员会主导权和维权作用难以发挥的现状, 强化业主委员会的作用, 还可以更加有效地推进物业管理企业的规范化发展, 同时还可解决数以万计人的就业难题。职业维权人的加入, 会使物业管理企业朝着更加规范和更具活力方向转变, 在物业管理中职业维权者与物业管理企业由于他们都是受聘于同一个业主群, 他们之间既有共同的目标, 服务业主, 又有其不同的职责, 因此他们既相互制约, 又相互促进, 由此会使双方更具竞争与活力。

住宅小区业主委员会 篇3

我所在小区成立了业主委员会，而我是具体负责人。一年前，业主委员会与一家物业公司签订了物业服务合同，约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费则由各业主依据各自的居住面积，按2元/㎡缴纳。由于一些业主没有按期交付，物业公司在催收未果后，遂以业主委员会是合同的当事人为由，要求业主委员会一次性付清所有业主拖欠的物业管理服务费并承担迟纳金。而我们认为业主委员会并无此义务。双方为此一直僵持不下。请问：物业公司究竟能否要求业主委员会担责？

读者：毕晓虹

毕晓虹读者：

物业公司无权要求业主委员会承担业主拖欠的物业管理服务费并支付迟纳金。

《物业管理条例》第十五条第（二）项以及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”即业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司。而《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”也就是说，只有业主才应当对业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同承担包括缴纳物业管理服务费在内的责任。业主委员会的义务只是“督促”，并没有承担物业管理服务费的责任。因为《物业管理条例》第六十七条已明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款则进一步指出：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”因此，本案物业公司要求业主委员会就业主拖欠的物业管理服务费承担清偿责任之理由不能成立，也不能得到法律支持，即使其固执己见提起诉讼，法院也将裁定不予受理。

江西省兴国县人民法院研究室 颜梅生

福缘小区业主委员会 篇4

大家一直主张成立一个业主委员会，来捍卫和保护业主的自主权。于是我们集体民主选举了要能为小区业主伸张正义，主持公道，为业主服务的业主委员会及每个单元2名楼道长。这个组织代表全楼业主的声心愿望和建议，起着上传下达的职责，积极维护小区业主们的利益，营造和谐社会，做一个民主团结、高度文明健康的生活小区。

业主委员会成员

组长：方长生

副组长：朱从喜陈友根

委员：熊桂玲方翔彭习枝李舫娥黄义明曾卫兵 楼道长：一单元：方翔程林

二单元：龚翠美朱从喜

三单元：谢志兰曾卫兵

四单元：郭正霞黄义明

五单元：彭习枝魏传芝

六单元：熊桂玲陈娥子

小区成立业主委员会的请示 篇5

居委会：

住宅小区座落在，自 年 月 日竣工至今，已交付专有部分超过建筑物总面积达55%以上，总户数 户，已入住户数为 户，占总户数比例为60%以上，交付使用已近年，完全符合《物业管理条例》（国务院令第504号）等有关文件规定。现我们作为 住宅小区的部分业主，提议筹备召开 住宅小区首次业主大会并选举成立业主委员会。

因此，请贵单位严格履行上述法定职责，对于 住宅小区召开首次业主大会及选举成立业主委员会的工作予以指导及会同筹备组织。

住宅小区业主委员会筹备组

小区业主委员会换届选举办法 篇6

(草案)为维护全体业主的合法权益，监督和协调物业公司的管理服务工作，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《平顶山市房产局关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》，结合湖光花园小区实际，制定本办法。一． 业主委员会委员候选人的产生办法

1.成立换届选举工作小组。工作小组由业主代表和上届业主委员会委员组成。召开换届工作小组会议，制定业主委员会委员候选人产生办法和大会选举办法。

2.选举业主代表。每一栋楼由业主推荐产生1名业主代表，代表本楼栋业主参加该园业主委员会委员候选人投票选举。条件成熟的，也可每单元产生1名业主代表，代表本单元业主参加该园候选人投票选举。楼栋和单元业主代表应具备与候选人条件相符资格。每户为一票，业主可委托父母、成年子女或承租人代为投票，也可电话委托他人。当选者必须达到本楼栋常住户50％以上的票权，具体工作由组织选举组负责实施。

业主代表产生后，名单由选举工作小组对全体业主进行公示，公示时间不得少于7日。业主对业主代表名单有异议的，应在公示期内以书面形式实名向换届工作小组提出，由换届工作小组协调解决。

业主代表职能是参加业主大会，保证大会选举成功。业主大会欢迎所有热心业主参加会议。

3.产生各园区业主委员会。业主代表产生后，各园区选举本园业主委员会，各园区业主委员会人数按户数1%计算产生，原则上为3-5人，各园区业主委员会受湖光花园业主委员会领导。待各园区业主委员会成立后，召开湖光花园业主委员会换届大会。

4.湖光花园业主委员会换届工作小组会议讨论通过第二届业委会委员由11人组成，其中主任1名，副主任2名，委员8名。换届选举采取等额选举方式进行。

5.业主委员会委员候选人名额分配：凤舞园2名、凤乐园1名、风起园1名、凤集园1名、凤飞园1名、凤鸣园1名、凤仪园1名，七个园共产生8名候选人，另3名候选人由上一届业主委员会和市机关事务管理局提名，报市委、市人大、市政府、市政协备案后产生。

6.委员候选人的产生。按照各园分配的候选人名额由各园的业主代表和业主进行投票选举，票多者当选。各园候选人产生后，应把本人简介材料以及产权证明、身份证明一并提交换届工作小组进行资格审核。

7.委员候选人资格确定后，由换届工作小组将候选人简历向全体业主公示，公示时间不得少于7日。

8.业主委员会委员候选人应符合以下条件：（1）长期居住在本小区内的业主；

（2）具有良好的道德品质、德高望重、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间；

（3）按时缴纳物业管理费，带头遵守物业管理制度；（4）熟悉物业有关法律法规及物业日常管理工作；（5）具有大专以上学历。二． 业主委员会委员选举办法

1.票权。各园产生出的楼栋业主代表，代表本楼栋业主参加业主委员会委员投票选举。业主代表票权为代表本楼栋所有住户；单元业主代表票权代表本单元住户；业主票权仅代表本户。

2.投票方式。由换届工作小组召开业主代表全体会议，组织进行现场集中投票。

3.业主代表对业主委员会委员候选人有异议者，可另选他人。

4.计票。由市机关事务管理局、新城区管委会和湖光社区工作人员中推选出监票人2名、唱票人2名、计票人2名。投票结束后，采取公开验票方式，统计投票结果，根据得票多少确定最终业主委员会委员11名。

5.公告会议结果。换届工作小组以书面形式将业主大会会议结果在湖光花园各园内公告，公告时间不得少于7日。新一届业主委员会产生后，7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

住宅小区业主委员会 篇7

《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第73条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

根据相关法律、法规以及相关政策解读,城市商品房住宅小区共有部分,就是指一个住宅区域内属于该区域全体所有权人即业主共有共用的不动产。

实践中,多业主共有部分的权属登记多种多样。依据相关法律、法规,业主法定的共有部分只登记不发证。《房屋登记办法》第31条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。”目前,广州市正在试行对业主共有部分登记、发放权证,各地做法不一。

二、美国治理住宅小区共有部分的经验

1.住宅小区共有部分移交,强制规定了时间和内容

在美国,小区控制权在住宅小区选举产生第一届管委会之后的两个月内移交。在开发商项目销售率达到75%之后60天内,业主必须选举产生管委会。移交内容包括所有有关物业小区管理的法律文件原件和物业小区产权登记等。其中,对小区共有部分进行全面、细致的验收是最重要的。如若超过规定的期限,或者不依照规定的内容进行移交,管委会有权向当地法院起诉,并要求开发商承担诉讼和律师等费用。

2.住宅小区共有部分治理结构采用非营利公司法人治理结构

美国法律规定:住宅小区的共有部分治理采用非营利公司法人组织形式,即业主协会,具有独立的法人资格,决策机制为民主决策,坚持少数服从多数原则。无论从内部管理还是外部经营上来看,业主协会具备独立的法人资格都有利于业主权利的保障,在一定程度上能够有效解决上述问题,形成共有部分的持续供给和有效维护。另外,住宅小区的共有部分具有共有共享的特征,业主的关切度低,松散性强,容易导致有效监督缺位。因此,采用单一的政府规制、市场机制都不是最为有效的治理措施。

3.住宅小区共有部分产权界定清楚,并由不动产管理部门登记

美国的具体做法有以下两点:

一是住宅小区共有部分的范围和边界必须界定清楚,小区总协议书和小区总平面图及其他必要图纸、法律文件必须送不动产登记机关登记备案。如需变更,必须依照法律规定的程序进行变更登记。

二是必须将业主私有产权及共有产权份额共同登记为一项独立的不动产,并将不动产登记机关所登记的信息向社会公开,做到信息披露透明、及时。

三、美国经验借鉴与启示

1.业主大会成立时间提前,提早介入小区治理

在我国,业主大会成立滞后,存在被开发商或者开发商控制的前期物管公司制约的现象。美国法律规定,开发商项目开始销售前,即要成立小区业主大会并登记备案,在项目开始销售到完成小区控制权移交的这段时间,小区由开发商或者其控制的物管公司代为治理。这样就不会存在小区没有业主大会,或者业主大会迟迟不能成立的问题了。

2.加强规制,规范住宅小区控制权移交

一是明确必须移交住宅小区控制权的时间,建议由各地物业主管部门监督。二是规范移交的内容和范围。其直接依据为前述的法律文书,即业主公约及其附件(住宅小区总平面图与房屋单元平面图及剖面图)。移交过程中,除了开发商及其物管公司、业主大会外,建议地方物管部门以及房产登记备案部门参与监督。三是借鉴美国经验,明确规定业主有权终止在开发商控制阶段由开发商代表全体业主对外签订的任何非善意或业主不知情的合同或协议。

3.明确业主大会法律地位和民事主体身份

美国等西方发达国家普遍认为,应给予业主大会法人身份,这样做有其合理性。住宅小区的治理,主要是对共有部分的供给、维护乃至增值、升值的治理。松散的业主出于各自利益的需要,且对小区共有部分认识各异,难以达成有效共识,交易成本极高,效率极低,需要能够代表全体业主利益的组织维护他们的权益。而且,在治理过程中,签订各类合同,监督、检查委托方的行为等日常工作也对业主大会的法人身份提出了要求。概览相关文献,对业主大会法律地位和民事主体身份的讨论异常热烈,大多都提到了因为业主大会身份不明而带来的种种弊端和不利。另外,除明确业主大会法律地位和民事主体身份外,还必须明确,业主大会代表全体业主对共有部分进行治理。对于购买小区物业的业主,不存在加入与不加入的问题,一律强制性自动加入业主大会,这也是美国的治理经验。

4.加强业主大会内部管理,优化运行机制

尽管一再强调业主大会的法律地位和民事身份,强调公司化运作,但毕竟它是一类特殊的组织,这类组织的运行大多依赖委托代理机制,而委托代理机制本身牵扯多重利益相关方,存在彼此之间的博弈。况且其治理的是一类特殊的资源——住宅小区共有部分,这就需要创新的理论和懂管理、懂专业的创新型人才。

5.简化业主大会功能,明确治理目标

美国业主协会的功能主要有:负责小区共有部分的维护与管理,保持小区良好的居住环境,其功能、目标简练、明确,不附带任何其他条件和功能,也不存在上下级、主管部门等。业主协会就是一个公司法人,从事正常的管理和行为。而我国目前仍将业主大会看成是社会管理的神经末梢,由庞大的社会管理组织都难以完成好的社会管理功能却要由业主大会来解决。事实上,业主大会运作规范了,住宅小区治理好了,社会基层的矛盾和问题自然就少了,没必要讨论谁主管,谁负责,谁收益,谁维持,也不能把原本属于街道办、居委会、民政等行政、行政化部门的职责和功能盲目叠加。业主大会就是城市的一个细胞,与其他组织和部门有业务关联,有衔接,不代表要改变原有的社会组织管理。

6.明确划分界定共有部分边界,严格登记备案

住宅小区业主委员会 篇8

关键词：业主维权；困境；策略

随着城市住宅小区的增多、物业管理的逐步深化，各种物业纠纷也随之出现。业主受到侵权的趋势也逐渐加重。因此，为了维护业主的权利和城市小区的安定和谐，业主应采取一定措施进行维权。本文将从业主权利受侵的情况进行分析，对业主维权提出有效的建议。

1城市住宅小区业主维权的现状

1.1通过行政调解进行维权

当业主的权利受到侵犯时，通过行政有关部门的调解进行维权是大多数业主的首选。它是由业主或者街道办事处向有关行政机关反映情况，有关行政部门根据侵权的情况在业主、物业和开发商之间进行调解以使得业主的权益得到维护。

1.2通过司法诉讼进行维权

司法诉讼也是现在业主进行维权的方式之一。当物业或者开发商侵犯了业主的合法权益后，由业主向法院递交诉讼书，然后由法院通过法律途径对侵权做出裁决，使三方之间严格按照合同、契约进行服务管理。这被认为是业主维权最为有效的方式，然而受到多方面因素的影响，这种业主维权方式往往对业主不利。

1.3通过不交物业费进行维权

当权利受到侵犯时，大部分业主会采用不缴纳物业费来进行维护主权，这是业主常用的维权方法，但它取得的效果并不明显，反而可能会适得其反。不缴纳物业费使得业主直接成为违反合同的一方，如果物业或者开发商对其行为进行诉讼，将会对业主大大不利，不利于维权的进行。

1.4采用非法途径进行维权

非法途径是业主在进行多次调解和政府干预的情况下无济于事而采取的一种较为极端的维权方式。这种方式能引起较大的反响，得到政府部门的广泛关注，但由于物业方和开发商的势力，很容易造成人身安全等问题。另外，采取游行示威和围追堵截等方式是一种非法手段，不受法律的保护。

2城市住宅小区业主维权的困境

2.1组织能力不足

业主的组织能力与物业公司和开发商比起来相差甚远，物业和开发商都有不同的部门不同的分工，是一个机构，而业主虽然人数较多，但个体较分散，没有成立业主委员会或业主委员会制度不够完善。由于制度的不完善，而使得业主委员会形同虚设，业主的集体活动的组织水平较低，不能很好的进行维权，不能充分发挥团结的力量。

2.2业主的自治能力不足

业主的自治能力不足是阻碍维权的最主要的因素。它表现为三个方面：第一，业主的法律意识薄弱；第二，业主和业主之间也因利益冲突存在纠纷；第三，集体活动的组织较为困难。这些问题的主要原因是居住在同一小区的业主有很大的个人差异，有不同的看法和态度。由于世界观、人生观、价值观的不同而产生不同的价值取向，不能在同一个问题上达成共识。同时，社区居民也习惯了长期以来被管理的制度，没有自治的意识，因此自治能力不足。

2.3信息掌握不足

物业公司和开发商是正规的机构，对物业小区的管理主要依据各方面的信息，并对信息进行合理的归档。而业主作为被服务者，获取信息的途径和能力均不足，因此，在运用法律手段进行维权时，很难拿出一定的信息进行证明，而物业和开发商很有可能因为具备充足的信息而成为获胜方和获利方。

2.4资源获取能力不强

业主的资源获取能力不强。房地产行业是一个高利润的行业，高利润能为物业公司和开发商铺路，积攒更多的人脉，从而使得他们从社会各方面获取的资源增多。而业主相比于物业公司和开发商，无论是经济实力还是人脉关系都相差甚远，因此，获取资源的途径也大大减少。业主代表着社会力量，物业和开发商则占据市场力量，在进行维权较量中，市场力量必然更胜一筹，严重阻碍维权的进行。

3城市住宅小区业主维权的策略

3.1提高组织水平

组织水平的提高为城市住宅小区的业主维权提供了集中的力量，它决定着维权的成功与否。团结就是力量，众人团结的力量远远大于分散的业主。对于业主本身来说，应提高自身的维权意识，力争参与业务委员会的活动和选举，为维权贡献自己的一份力量；对于社区来说，应积极动员全部业主选举产生业务委员会，并逐渐完善业主委员会的制度，将责任落实到个人。对内要分配专门的任务给具体的业主，让他们在各楼层和各单元之间进行联系和日常的指导，对外要分别成立与物业公司和开发商的维权协会，并不定期召开维权大会，引进专业的维权指导，力求每位业主参与其中，提高维权意识，不断完善发展业主委员会。

3.2提高业主的自治能力

业主自治能力提高是有效进行维权的途径。业主自治能力提高，维权意识也随之增加，业主可以运用法律知识来维护自己的合法权益。提高业主的自治能力要克服的问题很多，首先要提高业主的法律意识，让业主在资源匮乏、信息不足的情况下尽可能的了解法律知识，以使获胜的希望更大。其次，应适当调解业主之间因利益冲突而产生的纠纷，由街道办事处或业主委员会出面调和，最大程度的减少或降低业主之间的利益冲突和矛盾纠纷。最后，业主应意识到集体的力量，要积极的组织并参与集体活动，学会运用集体的力量进行维权，其效果远远好于个人维权。

3.3培养社区意识，增强公共精神

城市住宅小区与乡村差异很大，城市住宅小区业主的重心只关乎于家庭，只注重个人利益，与邻居间的交流较少，走动不密切，因此关系生疏，甚至彼此之间互相不认识。这就容易造成因为个人利益而产生冲突的现象增多。这也是缺乏社区意识的表现，他们不注重社区的共同利益，认为自己是社区的寄宿者，而不是其中一员，这就导致了维权集体活动的难以实施。社区意识的缺乏往往导致了公共精神的缺失，让业主忽视了公共财产的利益。正如大多数社区标语所说：社区是我家，一切靠大家。这表明社区意识和公共精神的重要性。而社区意识和公共精神的培养主要依靠社区的居委会、业主委员会以及街道办事处举办的集体活动。社区相关部门应动员社区内的每一位业主参加，增加业主之间的联系，丰富他们的生活，增强他们的维权意识。集體的力量对于维权的成功具有重要意义。

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3.4发挥社区精英业主的优势

城市住宅小区中居住的业主在进行维权时缺乏获取资源和信息的途径，使得维权过程变得困难重重。社会力量不能对抗市场力量的最重要的原因便是资源和信息的获取不足。发挥社区精英业主的优势能很大程度的改善这种现状。社区精英住户指的是具有一定社会影响力、在社会中扮演一定角色、具有一定地位的业主，包括行政机关人员、专家、干部、领导人等。发挥社区精英业主的优势主要体现在让这些精英业主参与居委会、业主委员会等社区机构，给他们安排一定的职位，充分利用他们的社会影响力，动用他们的人际关系获取社区外部的社会资源，为维权做足准备。

3.5增强业主的法律意识

维权的进行需在合法的条件下进行，禁止采用非法手段比如游行示威、拦截等对物业公司和开发商施加压力。采用非法手段会造成适得其反的效果，严重影响维权的进行。维权的进行必须和法律途径相结合才能取得成效，才能捍卫城市住宅小区业主的合法权益。有效结合法律，必须提高业主的法律意识，让业主充分了解法律法规。了解具有法律效力的《物权法》，是进行维权的第一步。《物權法》既保证了业主的所有权利，也可以掌握物业公司和开发商的侵权行为，在进行司法诉讼时是最为有效的法律依据。在一定情况下，让业主充分了解有关物权和物业管理方面的法律法规，是进行合法维护业主权利的保障。有效了解法律法规的途径多方多面，可以从网上进行视频观摩；可以借阅一些法律书籍；彼此之间进行交流；业务委员会进行不定期的培训等方法以提高业主的法律意识、维权意识。

3.6合理进行短期的维权

现阶段城市住宅小区业主的维权主要包括行政调解、司法诉讼、不缴纳物业费以及采取一些非法途径逼迫物业公司和开发商就范，还他们以公道。这些途径是业主维权常用的几种方法，它们只能取得短期的维权，很有可能陷入侵权、维权、调解再侵权的反复模式中，不能从根本解决侵权问题。短期维权模式虽不能彻底解决业主与物业公司和开发商之间的纠纷，但能在一定程度上减轻侵权现象的发生，它还有利于业主进行经验的积累以及提高业主的维权意识。短期维权也存在一定的问题，如果形式不恰当，则会造成严重的时间、精力和金钱的浪费，严重打击业主的维权意识。因此，短期维权需进行逐步的完善，业主应根据侵权的程度选择合适的维权手段。

4总结

城市住宅小区的维权需长期进行、从根本解决。运用法律武器进行维权是最为明智之举，它不仅是最合法有效的途径，还能提高业主运用合理手段进行维权的意识。提高业主的自主管理能力是合理解决纠纷的最根本、最关键的策略，它对于维护主权、保证小区安宁和社会稳定具有重要意义。

参考文献：

[1]李昊.从“产权”走向“公民权”——当前中国城市业主维权研究[J].法制博览，2015，（5）：10-12.

[2]张文波.前期物业管理中的服务纠纷与政府职责——以重庆市的物业管理纠纷案例为切入点[J].上海城市管理，2015，24（6）：70-73.

[3] 易清，张小敏.小区业主自治现存困境及对策探讨——以惠州市为例[J].惠州学院学报，2014，（4）：26-30.

关于XX小区业主委员会换届公告 篇9

XX小区全体业主：

兹因本小区第一届业主委员会届期已满，按规定进行换届选举，根据《重庆市物业管理条例》和《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》等规定，本次业委会换届选举工作是在XX街道办事处、区房管局主管部门、XX社区居委会的指导监督下，由小区本届业委会成员组成换届选举工作组并主持开展换届选举工作。

为保证换届工作的公开、公正和民主，并符合相关律法规定，由换届工作组根据相关规定拟出本次换届工作草案，并报经区房管局主管部门、XX街道备案同意后向全体业主进行公示。以便让全体业主知情，并同时监督和参与，以此确保业主的真实意愿能得到如实地反映。能选出大多数业主满意和拥护并能真正代表和维护全体业主合法权益的下一届业委会。

本次公示内容包含：

一、公告。

二、业主大会的形式和会议内容（含召开业主大会的时间、地点）。

三、业主代表的产生办法。

四、业委会成员任职条件。

五、换届工作组成员名单公示。

XX区XX小区业委会换届工作组

（业委会兼章）

住宅小区业主委员会 篇10

第一条临时业主管理委员会委员因故不能参加会议，作为缺席对待，不得委托他人出席临时业主管理委员会的会议行使表决权。每名委员拥有一票表决权。

第二条动议事项经公示无异议后提交临时业主管理委员会会议集体讨论研究后，进行表决。

第三条会议采取无记名投票方式或举手表决方式进行表决，对表决事项委员有权表示赞成、反对或弃权。

第四条采取无记名投票方式进行表决的，填写表决票时，赞成的在表决事项上方的空格内画“○”；不赞成的在表决事项上方的空格内画“X”；如弃权的就不在表决事项上方的空格内标任何符号。

第五条填写表决票要用蓝色或黑色墨水的钢笔、圆珠笔，笔迹要清楚，符号要准确。无法辨认的不计票。

第六条收回的表决票多于发出的表决票，表决无效，应重新进行表决。

第七条会议应邀请长寿社区居民委员会及业主代表进行监督。

第八条会议作出的决议、决定应当经1/2以上委员表决同意，并向全体业主、使用人公布后方可生效。

第九条出席人数未达到2/3以上委员出席的，表决无效。

第十条表决结果应当向小区全体业主公示。

本管理办法自业主代表大会通过之日起生效。

同德园小区业主代表大会

苍霞街道长寿社区居民委员会监制

住宅小区业主委员会 篇11

关键词：物权；地位；边界；维权

业主委员会作为连接业主与物业企业的桥梁和纽带，关系到广大业主的切身利益，关系到小区的和谐稳定。物业企业正确认识和处理与业主委员会的关系对减少和避免物业矛盾纠纷与创建和谐社区具有重要意义。

一、尊重业主物权是处理业主委员会关系的基本原则

建筑物区分所有权是物业管理的法律基础，正是由于业主对房屋享有区分所有权，以“专有权”为基础，行使相应的“共有权”“共同管理权”才相应产生物业管理权。物业管理权本身属于业主所享有，业主由于各种主客观原因，不愿意或不能够自己直接行使物业管理权，才通常以合同的形式聘请物业服务企业行使相应的物业管理权。基于建筑物区分所有的事实，小区业主有需要共同维护和处理的事务，由此，有必要将业主联合起来，组成业主大会商讨、决定和处理小区事务。但是，对于人数众多、背景各异的业主而言，每次业主大会的召集、召开和组织都是需要极大的精力和成本，为了实现业主有效自治，法律制度上才设计了业主委员会这一业主大会的常设和执行机构。

物业企业在处理与业主委员会的关系上必须正确认识和处理物权和合同两个不同的法律关系，从合同法的角度，两者是物业服务合同法律关系，双方是平等的民事主体，既不存在领导与被领导的关系，也不存在管理与被管理的关系，但从物权法的角度，业主与业主委员会在物业管理活动中占主导的地位，是物业管理活动的主体，物业管理中重大事项的决策权应在业主大会及相应的业主委员会。物业企业如果片面强调合同地位而忽视业主的物权地位，在实际工作中就会淡化被聘用的心态，弱化服务者的身份，就容易发生错位越位的管理服务行为，结果是既不能心悦诚服地为业主服务，也就很难处理好企业与业主委员会的关系。因此，物业企业在物业管理活动中必须培养和树立尊重业主物权的法律意识，并将之做为处理与业委会关系的基本原则。

二、正确认识和理解业主委员会的法律地位

《物业管理条例》第十五条明确规定“业主委员会执行业主大会的决定事项”，即业主委员会作为业主大会的执行机构，任何权利均来自于广大业主的合法授权。《物权法》第七十六条与《物业管理条例》第十一条均采用列举的方式规定了七项由“业主共同决定的事项”，并要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对公共事务的决定权。因此，“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，不能一次性笼统地授权业主委员会行使。因此，物业企业应特别注意业主、业主大会在具体物业管理活动中对业委会授权委托事项的具体范围和权限：首先，仅涉及到业主个人的利益的事情，由业主自己决定。其次，业主委员会应依照法律法规、业主大会决议和业主大会议事规则开展活动，涉及到 “业主共同决定的事项”须具有明确具体的授权。最后，与物业管理无关的事务和活动业主委员会无权决定。

三、依法配合和协助业主委员会的成立

相当多的物业企业都把业委会的成立看成“洪水猛兽”，认为业委会成立就是要“炒鱿鱼”“减少物业费”“别有用心”等等，总是千方百计阻挠或干预业委会的成立。实际上业主大会及业主委员会的成立是业主行使建筑物区分所有权的体现，是业主自治自律的重要标志，归根结底是业主的内部事务，物业企业没有任何理由阻止和干预业委会的成立。当然，业委会的成立毕竟与具体的物业管理活动息息相关，物业服务企业对业委会的成立就不能也不应无所作为。

如果成立业主委员会是大多数业主的意愿且符合法定成立条件，物业服务企业主动协助成立业主委员会是顺应民意的表现。企业可以借此与大量业主进行沟通了解，可以利用自己的专业优势与服务地位进行适当的引导、宣传，向业主证明本公司是希望有业主委员会进行监督管理，所开展的物业管理工作是经得起业主委员会考核的。

可以建议明白事理的，民望较高的业主参与业主委员会委员的竞选工作，也可以配合主管部门尽量将一批热心本物业管理区域的公益事业，责任心强、道德品质高、模范遵守物业管理规章制度的业主选进业主委员会，为将来的签订和履行物业服务合同奠定良好的基础。尤其是在业主大会筹备阶段或候选人名单公示期间一定要将不符合担任业主委员会委员的候选人的情况向有关部门反映。这样做既是维护大多数业主的利益，也是维护物业企业自己的利益。

尽量动员支持物业服务企业工 作的业主参加业主大会，同时要注意到多数业主对于小区的事情是不闻不问的，对物业服务企业及业主委员会的理解也存在片面的性，这部分业主是属于中性业主，物业服务企业应该通过主动沟通与宣传的形式，将这部分业主争取过来，积极行使自己的权利，参加业委会的成立工作，从而达到最终支持物业服务企业的工作的目的。

四、注意与业主委员会委员交往的边界

业委会成员虽然由业主大会依法选举产生，但业主委员会成员来自五湖四海，三教九流，各成员的年龄、学识、观念、个人品质的不同导致对物业服务企业态度会有所不同。无论如何，物业企业与业主委员会及其成员都应该是朋友而不能成为敌人。但是，搞好关系不等于出卖原则，要注意正常的公关活动和行贿拉拢之区别。很多物业企业认为搞定业委会就“一通百通”，对业委会委员百般迁就，曲意逢迎，搞暗箱操作，既涉嫌违法又经不起长久考验。正确的做法是“亲而不近、熟而不俗”，要保持的是良好的工作关系，不要发生个人之间的经济或人事关系，不随意减免物业费、停车费，或在房屋装修方面，网开一面，姑息其违规装修行为。尤其在财务方面，要友情提示，对不规范、不符合财务制度的操作，要予以提醒，必要时建议召开业委会工作会议和业主大会讨论。同时要依靠主管部门，及时取得对小区物业管理工作的监管、协调和引导。

五、依法理性维护企业合法权益

物业企业与业委会的关系，既是对立统一关系，也是一种经济交易关系，物业企业与业委会客观上总会存在各种各样的矛盾，特别是业委会自身运作管理不规范时，双方矛盾更显尖锐。对于损害业主利益和干扰物业企业正常经营管理的行为，物业企业要敢于和善于维护广大业主和自己的合法权益。具体说来，依法维权中要把握好“有理、有利、有据、有节”四个环节。

（一）有理

这里“理”专指法律规定和合同约定，就是说评判是非、解决矛盾都只能以法律规定和合同约定为标准。法律和合同是物业企业与业委会双方都必须坚持的唯一标准，一切维权活动都必须在这个标准之内。尤其需要强调的是，合同是当事人之间的法律依据，一旦双方发生纠纷，双方除了通过司法途径解决，更多的应当是按合同约定的办法解决。因此，签订的合同要明确各方的权利义务，清晰界定企业的管理责任和免责条件。要细化物业服务合同条款，注意就物业管理服务的项目、内容、标准与费用，物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业的承接验收以及违约责任和免责条款等做详尽约定，并以严格的内部管理制度来保障合同的执行。

（二）有利

“利”即利益。这个利益不能狭隘的理解为物业企业本身是否有利可图，对业主委员会和物业服务企业来说，两者的关系应该是双赢的。虽然从外部说，物业企业的利益与业主和业委会的利益会客观存在一定的冲突，从内部说，物业企业的短时利益与长远利益也可能存在矛盾。但是，从根本上说，物业的利益与业主和业委会的利益是一致的，坚持企业的长远利益，而不是暂时的得失，坚持保护业主的利益，而不是损害业主的利益，这是利益问题上的基本原则。如果物业企业不规范操作，不规范收费，只注重一时之利或试图以小利博大利，那么所谓的“维权”活动无疑是搬起石头砸自己脚。因此，维权时要冷静分析各种利益关系，正确看待长远利益与眼前利益、整体利益与局部利益、业主利益与物业利益的关系，用科学发展的眼光审视和解决问题。

（三）有据

就是要有证据，维权要以事实为依据。物业管理是服务行业，服务具有过程性、难以储存性、难以量化等特征，因此，物业服务企业中在物业管理活动中，不仅仅是埋头苦干，还要加强对员工证据意识和取证技巧的培训，注意保留证据，如承接查验、交接财物、公示财务、履行配合义务、安全义务、维修义务、甚至催交物业费等等重要物业服务活动和法律事实都要及时通过签收、录音、录像、第三者见证等手段固定和保全，对业主的公告提醒，与业主委员会来往工作的信函、记录、决议也要完整的保存。

（四）有节

维权要把握好一个尺度，讲策略，讲程序，适可而止，过度维权不利于建立和维护良好的客户关系，也不利于构建和谐的物业管理。任何诉求只有通过合法渠道，运用合法手段，符合法律的程序，才能表达得更充分、更合理。同时，在表达自己利益诉求时，一定要多一些理性和包容，多一些兼顾和平衡，多一些求同存异和换位思考，情理法并用，原则性与灵活性相结合，在解决矛盾的同时达到团结合作的目的。

六、守法经营与优质服务是处理业主委员会关系的关键

处理业委会关系的实质其实是处理与广大业主的关系。争取业主委员会的关键在于争取业主大会，争取业主大会的关键在于争取业主，争取业主的关键在于争取人心，争取人心的关键在于物业管理服务质量。在合法的前提下，优质的服务和规范的管理才是硬道理，也才是化解各类矛盾和建立与业主和业委会的融洽关系，创造和谐物业管理的最好办法。